DAFTAR ISI

BAB I PENDAHULUAN ...................................................................................................................1

1.1 Latar belakang ..........................................................................................................................1
1.2 Topik yang diangkat..................................................................................................................2
1.3 Tujuan.......................................................................................................................................2
1.4 Metode ......................................................................................................................................2
1.5 Ruang Lingkup..........................................................................................................................2
BAB II EVALUASI STUDI KASUS .................................................................................................3
2.1 Deskripsi Objek Pembiayaan .....................................................................................................3
2.2 Review Konsep Pembiayaan .....................................................................................................4
2.2.1 Definisi PINA....................................................................................................................4
2.2.2 Tujuan dan Urgensi PINA...................................................................................................5
2.2.3 Analisis Kriteria Investasi ...................................................................................................6
2.2.4 Stategi Pembiayaan yang Digunakan ..................................................................................6
2.3 Review Metode Analisa Finansial..............................................................................................7
2.3.1 Analisa Kelayakan Ekonomi ...............................................................................................7
2.3.2 Analisa Kelayakan Finansial ...............................................................................................8
BAB III EKSPLORASI INSTRUMEN PEMBIAYAAN ................................................................... 10
BAB IV SKEMA PENANGANAN PEMBIAYAAN ........................................................................ 11
4.1 Analisa Finansial Sederhana .................................................................................................... 11
4.2 Sumber Pembiayaan yang Relevan .......................................................................................... 24
4.3 Strategi Pengimplementasian Sumber Pembiayaan .................................................................. 26
BAB V PENUTUP ........................................................................................................................... 27
5.1 Kesimpulan ............................................................................................................................. 27
5.2 Rekomendasi ........................................................................................................................... 27
DAFTAR PUSTAKA ....................................................................................................................... 28

i|P age
 DAFTAR GAMBAR
Gambar 1 Lokasi jalan Tol Pasuruan-Probolinggo .................................................................3
Gambar 2 Pembagian Sesi Jalan Tol Pasuruan-Probolinggo ...................................................4
Gambar 3 Skema Pembiayaan Berbasis PINA .......................................................................5
Gambar 4 Skema Pembiayaan Tol Pasuruan-Probolinggo .................................................... 24

DAFTAR TABEL
Tabel 1 Prosentasse BI Rate ................................................................................................. 11
Tabel 2 Aliran Kas dari Aspek Ekonomi ............................................................................... 13
Tabel 3 Aliran Kas dari Aspek Finansial Berdasarkan Data Volume Lalu Lintas Jalan Tol dari
Data Investor ........................................................................................................................ 17
Tabel 4 Penghitungan IRR .................................................................................................... 20
Tabel 5 Penghitungan Payback Period .................................................................................. 22

ii | P a g e
 BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar belakang
Pola pembiayaan pembangunan yang dilakukan oleh pemerintah dalam membangun
infrastruktur masih banyak mengandalkan pembiayaan konvensional yang bersumber dari
pajak dan retribusi (Machmud, 2015). Pemerintah terus mendorong pendapatan asli daerah
(PAD) untuk mampu mendukung berjalannya kegiatan operasional pemerintahan dan
perekonomian. Yang demikian berarti pendapatan yang sudah diterima akan dihabiskan
kembali untuk membiayai proyek pembangunan yang dijalankan.
Indonesia merupakan salah satu negara dengan jumlah penduduk yang banyak. Pada
tahun 2018, jumlah penduduk di Indonesia mencapai 250 juta jiwa (BPS, 2019). Tentu saja,
dengan jumlah penduduk yang sangat banyak ini, pemerintah harus mengupayakan
pemenuhan kebutuhan infrastruktur bagi penduduknya. Untuk itu, diperlukan pendanaan
dengan nominal yang tinggi untuk memenuhi kebutuhan pelayanana unum seperti
pendidikan, kesehatan, dan kesejahteraan sosial. Hal ini sejalan dengan kebijkan pembanguan
yang akan terfokus pada pengembangan ekonomi, inrastruktur, lingkungan, dana tata kelola
pemrintah yang baik.

Dengan beban pembiayaan pembangunan yang tinggi, pemerintah menyadari

keterbatasan dana yang dimiliki untuk bisa menjalankan semua kebutuhan pembangunan
tersbeut. Sehingga skema pembiayaan yang mengandalkan sistem alokasi APBD dan APBN
bukan lagi menjadi solusinya. Maka dari itu, pemerintah perlu mengoptimalkan alternatif
pembiayan dengan melibatkan peran serta masyarakat, dunia usaha, swasta, dan organisasi
non-pemerintah. Hal ini bertujuan untuk mencapai skema pembiayaan pembangunan non-
APBD dan non-APBN serta memanfaatkan penanam modal dari luar negeri (PMA). Dengan
begitu, pemerintah daerah dapat terlepas dari ketergantungan sumber pembiayaan
konvensional. Pelibatan masyarakat dalam pembiayaan pembangunan juga bertujuan untuk
mendorong partisipasi aktif masyarakat dalam menjaga dan memelihara sarana prasarana
yang dibangun. Rasa kepemilikan dari masyarakat meningkat, karena dana tersebut sebagian
berasal dari mereka. Sehingga keberlanjutannya lebih maksimal.

Salah satu proyek pembangunan infrastruktur nasional yang telah menggunakan

pembiayaan non konvensional yakni terdapat pada Jalan Tol Pasuruan-Probolinggo yang
menerapkan skema pembiyaan pembangunan berbasis PINA. Sistem pembiayaan ini
merupakan pembiayaan kreatif yang tergolong baru. Karena tidak menggunakan anggaran
pemerintah baik pusat maupun daerah, maka proyek ini cocok dijadikan sebagai studi kasus
untuk mengkaji kelayakan sistem pembiayaan pembangunan yang berbasis PINA. Analisis
dilakukan untuk dapat mengetahui evaluasi-evaluasi pada pembiayaan berbasis PINA.
Dengan begitu dapat diketahui kesesuaiannya apabila diterapkan untuk proyek-proyek
pembangunan infrastruktur lainnya.

1|P a ge
1.2 Topik yang diangkat
Topik yang diangkat yakni skema pembiayaan pembangunan berbasis PINA pada
pembangunan infrastruktur Jalan Tol Pasuruan-Probolinggo.

1.3 Tujuan
Adapun tujuan dari penulisan makalah ini yakni untuk mengidentfikasi kelayakan skema
pembiayaan pembangunan berbasis PINA pada pembangunan jalan Tol Pasuruan-
Probolinggo dengan sasaran adalah sebagai berikut :

1. Mengetahui konsep teori skema pembiayaan pembangunan berbasis PINA.

2. Menganalisa kelayakan ekonomi pembangunan jalan tol Pasuruan-Probolinggo.
3. Menganlisa kelayakan finansial pembangunan jalan tol Pasuruan-Probolinggo
4. Mengetahui strategi yang dapat dikembangkan dari pembangunan jalan Tol
Pasuruan-Probolinggo

1.4 Metode
Metode yang digunakan untuk menganalisa skema pembiayaan pembangunan
infrastruktur jalan tol Pasuruan-Probolinggo ini adalah metode analisa finansial yang meliputi
analisa kelayakan ekonomi dan analisa kelayakan finasial

1.5 Ruang Lingkup

Ruang lingkup tempat : Jalan Tol Pasuruan-Probolinggo

Ruang lingkup pembahasan : analisa finansial sederhana pembangunan Jalan Tol Pasuruan-
Probolinggo

2|P a ge
 BAB II
EVALUASI STUDI KASUS

2.1 Deskripsi Objek Pembiayaan

Lokasi studi berada di Provinsi Jawa Timur yakni jalan tol yang menghubungkan
Kabupaten Pasuruan dengan Probolinggo. Pembangunan jalan tol ini merupakan kelanjutan
dari tol Trans Jawa. Tol Pasuruan-Probolinggo ini mempunyai panjang total 31,3 km.
Rinciannya, pada Kabuaten Pasuruan 8 km, Kabupaten Probolinggo 22,075 km, dan Kota
Probolinggo 1,225 km. Tol pasuruan probolinggo terdiri dari 3 seksi, yaitu seksi I Grati
Pasuruan-Tonges, Seksi II Tongas-Probolinggo Barat, dan Seksi III Probolinggo Barat-
Probolinggo Timur. Tol ini dibangun oleh Badan Usaha Milik Negara PT Waskita Karya
sejak tahun 2018 dengan total nilai investasi Rp. 3,8 triliun (Kompas.com). Tol ini beroperasi
secara resmi pada tanggal 10 April 2019. Pembangunan tol ini dimaksudkan untuk
mempermudah transportasi barang maupun penumpang. Dibangunnya jalan tol ini akan
mengurangi kepadatan jalan pantura dan mengangkat sektor ekonomi daerah tersebut.
Adanya tol ini juga akan menjadi daya tarik bagi investor untuk berinvestasi pada sektor
industri manufaktur, properti, wisata, dll.

Gambar 1 Lokasi jalan Tol Pasuruan-Probolinggo

Sumber : Hasil Analisa Tesis, 2017

3|P a ge
 Gambar 2 Pembagian Sesi Jalan Tol Pasuruan-Probolinggo
Sumber : Hasil Analisa Tesis, 2017

2.2 Review Konsep Pembiayaan

2.2.1 Definisi PINA
PINA adalah Pembiayaan Investasi Non Anggaran Pemerintah yang menggalang
sumbersumber pembiayaan alternatif agar dapat digunakan untuk berkontribusi dalam
pembiayaan proyek-proyek infrastruktur strategis nasional yang emmpunyai nilai komersial
dan berdampak untuk meningkatkan perekonomian Indonesia.
PINA penting untuk dilaksanakan sebab ruang fiskal anggaran pemerintah sangat
terbatasakibat adanya pembatasan lebar defisit anggaran. Kebutuhan investasi infrastruktur
sangatlah besar sehingga anggaran pemerintah difokuskan untuk infrastruktur yang tidak
dapat dikelola secara komersial (filling the gap).
Dengan skema PINA, pembangunan infrastruktur dan noninfrastruktur yang
membawa manfaat bagi masyarakat Indonesia dapat dilaksanakan tanpa menggunakan
anggaran pemerintah. Skema PINA melengkapi skema Kerjasama Pemerintah dan Badan
Usaha (KPBU) sebagai alternatif pembiayaan infrastruktur.

4|P a ge
 Gambar 3 Skema Pembiayaan Berbasis PINA
Sumber : Kementrian Bappenas

Dari skema tersebut, bahwa langkah-langkah dalam pembiayaan PINA terdiri atas 3
langkah yaitu Investment Facilitation, Project Pipelining dan Ecosystem Building.
 Pada Tahap Investment Facilitation Skema PINA terletak di antara pihak investee
/ Project Owner dan Domestic & Foreign Investor. Hal ini dapat diartikan bahwa
skema PINA hanya sebagai perantara antara kedua belah pihak. Dalam tahap ini
sudah diketahui proyek yang akan dibiayai.
 Pada Tahap Project Pipelining meruapakan tahapan dimana segala sesuatu yang
dapat membantu pencapaian tujuan dalam proyek yang telah ditentukan. Tahapan
ini terkait dengan sumber-sumber pembiayaan yang digunakan oleh pihak-pihak
investor untuk pembangunan proyek.
 Pada Tahap Ecosystem Building merupakan tahapan dimana sudah akan adanya
financial close/ pemenuhan pembiayaan dimana para investor telah
menandatangani perjanjian pinjaman dan telah mendapatkan pencairan dana
untuk proyek tersebut. Apabila sudah terjadi financial close maka proyek siap
untuk dilaksanakan.
Namun tidak semua proyek dapat dibiayaai oleh skema pembiayaan PINA, Kementrian
Perencanaan Pembangunan membatasi proyek-proyek tertentu yang masuk kedalam 4 kriteria
seperti :
 Mendukung pencapaian target prioritas pembangunan
 Memiliki manfaat ekonomi dan sosial bagi masyarakat Indonesia
 Memiliki kelayakan komersial
 Memenuhi kriteria kesiapan (readiness criteria)

2.2.2 Tujuan dan Urgensi PINA

A. Tujuan PINA dalam pengimplementasiannya adalah sebagai beriikut :
 Mendukung pencapaian target pembangunan nasional;
 Memenuhi kebutuhan pembiayaan investasi dalam negeri;
 melakukan konsolidasi dana jangka panjang;
5|P a ge
  meningkatkan daya saing Indonesia di pasar internasional;
 menggerakkan sektor strategis ekonomi domestik;
 mengoptimalkan kontribusi Penerima Modal dan Penanam Modal terhadap
proyek- proyek pembangunan Indonesia; dan
 meningkatkan kapasitas pembiayaan investasi melalui optimalisasi aset untuk
mencapai tujuan pembangunan nasional.
B. Urgensi PINA
 Optimalisasi Peran BUMN dan Swasta dalam Pembiayaan Pembangunan, dimana
Swasta dan BUMN berperan dalam pemenuhan 58,7% pembiayaan pembangunan
atau sebesar Rp.2817 trilyun pada RPJMN 2015-2019.
 Peningkatan Kapasitas Pembiayaan pembangunan, melalui:
a. Mobilisasi potensi dana-dana jangka panjang seperti obligasi, dana
investasi seperti dana pensiun dan dana asuransi.
b. Mendorong recycle investasi pada proyek-proyek kategori brownfield
(proyek pengembangan).
c. Korporasi swasta memiliki kapasitas leveraging lebih baik dibandingkan
pemerintah sehingga dengan pendanaan yang sama dapat digunakan
untuk melakukan investasi beberapa kali lebih banyak. Swasta juga
berpeluang lebih besar dan fleksibel menarik dana dari luar negeri (akibat
imbal hasil investasi yang rendah) dan memanfaatkan dana tax amnesty.
 Percepatan Pelaksanaan Proyek Prioritas Pembangunan infrastruktur melibatkan
multi stakeholder sehingga diperlukan mekanisme khusus untuk
mengoordinasikan dan mendorong para pihak terkait, baik untuk aspek
pendanaan maupun nonpendanaan.
2.2.3 Analisis Kriteria Investasi
Evaluasi Proyek, juga dikenal sebagai studi kelayakan proyek (atau studi kelayakan
bisnis pada proyek bisnis), merupakan pengkajian suatu usulan proyek (atau bisnis), apakah
dapat dilaksanakan (go project) atau tidak (no go project), dengan berdasarkan berbagai
aspek kajian. Tujuannya adalah untuk mengetahui apakah suatu proyek dapat dilaksanakan
dengan berhasil, sehingga dapat menghindari keterlanjuran investasi modal yang terlalu besar
untuk kegiatan yang ternyata tidak menguntungkan. Dalam skema PINA, Kementrian
Perencanaan Pembangunan Nasional selaku lembaga yang diamanatkan sebagai koordinator
PINA akan memfasilitasi pertemuan badan usaha pelaksana/pemiliki proyek infrastruktur
yang membutuhkan pembiayaan ekuitas dengan badan usaha investor yang berminat dan
berkomitmen untuk berinvestasi di proyek-proyek infarstruktur Indonesia dengan imbalan
hasil yang menarik sebesar (IRR > 13 %).
2.2.4 Stategi Pembiayaan yang Digunakan
Strategi pembiayaan merupakan upaya keseluruhan yang berkaitan dengan perencanaan
hingga eksekusi dalam mekanisme pembiayaan. Dalam skema PINA, pembiayaan
infrastruktur tidak bergantung dengan dana APBN, sehingga APBN tidak terlalu berat dalam
menanggung baban pembangunan infrastruktur. Sehingga pembangunan infrastruktur bisa
berjalan dengan lebih cepat. Untuk melaksanakan tujuan dari skema PINA, diperlukan upaya
khusus seperti berikut :

6|P a ge
 1. Merencanakan dan menetapkan Proyek Investasi Prioritas : Tidak semua proyek
pembangunan infrastruktur dapat menggunakan skema pembiayaan PINA, proyek-
proyek tersebut harus memenuhi 4 kriteria proyek PINA.
2. Merekomendasikan penugasan proyek infrastruktur prioritas kepada BUMN tertentu
apabila dipandang perlu.
3. Mengkoodinasikan dan mendorong para pihak terkait dalam rangka percepatan
persiapan dan pelaksanaan proyek iinvestasi prioritas
Melakukan intermediasi antara penanam modal jika diperlukan oleh kedua pihak : Skema
pembiayaan PINA menggunakan pemerintah hanya sebagai faislitator saja antara investor
(penanam modal) ke investee (penerima modal). Kementrian Perencanaan Pembangunan
hanya sebagai tempat berkumpulnya informasi proyek-proyek yang membutuhkan
pembiayaan PINA untuk para investor yang ingin berkreasi dalam berinvestasi.

2.3 Review Metode Analisa Finansial

2.3.1 Analisa Kelayakan Ekonomi

Analisa kelayakan ekonomi dilakukan berdasarkan penglihatan dari sudut pandang
pemerintah yang harus tetap memberikan sisi manfaat kepada masyarakat. Dalam
perencanaan suatu proyek pembangunan harus mempertimbangkan apakah proyek tersebut
memberikan sumbangan atau dampak positif dalam pembangunan ekonomi serta
peranannya apakah cukup besar sehingga dana yang dialokasikan bermanfaat bagi
kepentingan masyarakat luas. Merujuk pada studi yang pernah ada sebelumnya oleh Prakoso
(2011) analisis kelayakan ekonomi dilihat dari beberapa parameter yang bisa menunjukkan
suatu investasi dikatakan layak atau tidak.

 Benefit Cost Ratio (BCR)

Metode ini pada prinsipnya membandingkan semua pemasukan yang diterima
(dihitung pada kondisi saat ini) dengan semua pengeluaran yang telah dilakukan
(dihitung pada kondisi saat ini). Secara matematis dapat dirumuskan sebagai berikut:

( )

Dimana

Benefit = User cost existing – user cost kondisi baru, yang merupakan
saving/penghematan user cost dari nilai waktu dan BOK

Cost = Biaya pembangunan dan biaya pemeliharaan

Apabila B/C > 1, maka manfaat yang ditimbulkan proyek lebih besar dari biaya
yang diperlukan, proyek layak dilaksanakan.
Apabila B/C = 1, maka manfaat yang ditimbulkan sama dengan biaya yang
diperlukan, proyek tetap layak dilaksanakan
Apabila B/C < 1, Maka manfaat yang ditimbulkan proyek lebih kecil dari biaya
yang diperlukam, proyek tidak layak untuk dilaksanakan.

7|P a ge
  Net Present Value (NPV)
Kelayakan yang diperoleh dengan perumusan dari selisih semua manfaat dengan
semua biaya pengeluaran setelah dikonversi dengan nilai uang yang sama. Hal yang
paling penting dalam metoda ini adalah nilai opportunity cost dari uang tergantung
pada waktu, yang dapat juga diartikan besaran moneter dari suatu cash-flow
componen biaya dan manfaat dalam waktu tertentu tidak dapat dianggap sama
persepsinya. Pada metode ini yang digunakan adalah besaran netto saat ini, atau Net
Present Value. Secara matematis dapat dirumuskan sebagai berikut:

NPV = Benefit – cost

Apabila NPV > 0, Maka proyek layak karena pendapatan (income) lebih besar dari
biaya yang diinvestasikan (outcome)
Apabila NPV < 0, Maka proyek tidak layak dibangun karena pendapatan (income)
lebih kecil dari biaya yang diinvestasikan (outcome)

2.3.2 Analisa Kelayakan Finansial

Analisa kelayakan finansial dilakukan berdasarkan penglihatan dari sudut pandang
lembaga/individu yang menanamkan modalnya dalam proyek atau yang berkepentingan
langsung dalam suatu proyek. Dalam analisis ini yang diperhatikan adalah hasil yang harus
diterima oleh investor atau siapa saja yang berkepentingan dalam pembangunan proyek
tersebut. Komponen- komponen manfaat dan biaya yang diperhitungkan adalah yang secara
finansial berpengaruh langsung bagi kepentingan investor. Dengan demikian semua
komponen biaya akan diperhitungkan, sedangkan komponen manfaat yang bersifat langsung
saja yang diperhitungkan. Merujuk pada studi yang pernah ada sebelumnya oleh Prakoso
(2011) analisis kelayakan finansial dilihat dari beberapa parameter yang bisa menunjukkan
suatu investasi dikatakan layak atau tidak.
 Benefit Cost Ratio (BCR)
Metode ini dilakukan dengan cara membandingkan semua manfaat (Benefit)
dengan biaya (Cost) total yang dibutuhkan sepanjang waktu konsesi. Dalam
Analisis finansial ini nilai manfaat didapatkan dari pendapatan (income) harga tarif
tol, sedangkan untuk biaya total nya melingkupi biaya investasi pembangunan,
biaya pelebaran jalan dan biaya operasional Jalan Tol Pasuruan – Probolinggo ini
sendiri. Semua parameter diatas dikonversikan kedalam nilai uang sekarang
(present value). Secara matematis dapat dirumuskan sebagai berikut :

Apabila B/C > 1, maka manfaat yang ditimbulkan proyek lebih besar dari biaya
yang diperlukan, proyek layak dilaksanakan.
Apabila B/C = 1, maka manfaat yang ditimbulkan sama dengan biaya yang
diperlukan, proyek tetap layak dilaksanakan

8|P a ge
 Apabila B/C < 1, Maka manfaat yang ditimbulkan proyek lebih kecil dari biaya
yang diperlukam, proyek tidak layak untuk dilaksanakan.

 Nett Present Value (NPV)

Metode Net Present Value (NPV) merupakan parameter kelayakan yang diperoleh
dengan perumusan dari selisih semua manfaat dengan semua biaya pengeluaran
setelah dikonversi dengan nilai uang yang sama. Hal yang paling penting dalam
metoda ini adalah nilai opportunity cost dari uang tergantung pada waktu, yang
dapat juga diartikan besaran moneter dari suatu cash-flow componen biaya dan
manfaat dalam waktu tertentu tidak dapat dianggap sama persepsinya. Pada metode
ini yang digunakan adalah besaran netto saat ini, atau Net Present Value. Secara
matematis dapat dirumuskan sebagai berikut:
NPV = Income – Outcome
Apabila NPV > 0, Maka proyek layak karena pendapatan (income) lebih besar dari
biaya yang diinvestasikan (outcome)
Apabila NPV < 0, Maka proyek tidak layak dibangun karena pendapatan (income)
lebih kecil dari biaya yang diinvestasikan (outcome)

 Internal Rate of Return (IRR)

Yang dimaksud dengan Internal Rate of Return adalah besaran yang menunjukkan
harga discount rate pada saat NPV sama dengan nol. Internal Rate of Return sering
disebut sebagai laju pengembalian modal. Apabila tingkat bunga ini lebih besar
dari tingkat bunga relevan (tingkat bunga yang disyaratkan) atau MARR (Minimum
Attractive Rate of Return) maka investasi dikatakan layak, apabila lebih kecil
dinilai tidak layak. Metode ini menggunakan indeks IRR, Indeks IRR sendiri
adalah besaran yang menunjukkan harga discount rate pada saat besaran NPV = 0.
IRR ini dapat juga dianggap sebagai tingkat keuntungan atas investasi bersih untuk
suatu proyek. IRR akan layak apabila lebih besar dari i (tingkat pengembalian) saat
ini. Semakin besar nilai IRR maka investasi dinilai layak. Dimana semua
keuntungan di ekuivalensikan ke nilai sekarang (present worth) sama dengan biaya
kapital. Fungsi Logic nilai Financial Internal Rate of Return (FIRR) yang
mungkin:
IRR > MARR maka investasi proyek dikatakan layak karena tingkat pengembalian
investasi tersebut lebih menguntungkan dibandingkan dengan menyimpan uang
(modal) di bank.
IRR < MARR maka investasi proyek dikatakan tidak layak karena lebih baik
menyimpan uang (modal) di bank dibandingkan melakukan investasi tersebut.

 Payback Period
Analisis Pay Back Period bertujuan untuk mengetahui berapa lama periode
investasi akan dapat dikembalikan saat terjadinya kondisi paling pokok (BEP).
Dengan kata lain payback period adalah waktu yang dibutuhkan untuk mencapai
NPV = 0. Dikatakan layak jika payback period < Umur Rencana Investasi.

9|P a ge
 BAB III
EKSPLORASI INSTRUMEN PEMBIAYAAN

Sumber pembiayaan PINA tidak menggunakan anggaran pemerintah, melainkan

dilaksanakan dengan memanfaatkan sumber pembiayaan non-konvensional yang berasal dari:
 Penanaman Modal, merupakan segala bentuk kegiatan menanam modal, baik oleh
penanam modal dalam negeri maupun penanam modal asing untuk melakukan usaha
di wilayah negara Republik Indonesia.
 Dana Kelolaan, merupakan dana yang dikelola oleh sebuah perusahaan investasi
untuk sejumlah investor.
 Perbankan, merupakan badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam
bentuk simpanan dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam bentuk kredit dan
atau bentuk-bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat banyak.
 Pasar Modal, merupakan kegiatan yang bersangkutan dengan Penawaran Umum dan
perdagangan Efek, Perusahaan Publik yang berkaitan dengan Efek yang
diterbitkannya, serta lembaga dan profesi yang berkaitan dengan Efek.
 Asuransi, merupakan suatu perjanjian di mana seorang penanggung mengikatkan diri
kepada seorang tertanggung, dengan menerima suatu premi, untuk memberikan
penggantian kepadanya karena suatu kerugian, kerusakan atau kehilangan keuntungan
yang diharapkan, yang mungkin akan dideritanya karena suatu peristiwa yang tak
tertentu.
 Lembaga Pembiayaan, merupakan badan usaha yang melakukan kegiatan pembiayaan
dalam bentuk penyediaan dana atau barang modal.
 Lembaga Jasa Keuangan lain, termasuk pergadaian, lembaga penjaminan, lembaga
pembiayaan ekspor Indonesia, perusahaan pembiayaan sekunder perumahan, dan
lembaga yang menyelenggarakan pengelolaan dana masyarakat yang bersifat wajib,
meliputi penyelenggara program jaminan sosial, pensiun, dan kesejahteraan.
 Pembiayaan Lain yang Sah.

10 | P a g e
 BAB IV
SKEMA PENANGANAN KASUS

4.1 Analisa Finansial Sederhana

4.1.1 Analisis Kelayakan Ekonomi
Dalam Analisis ini kelayakan dinilai dari parameter NPV (Net Present Value) dan
BCR (Benefit Cost Ratio) selama umur rencana. Kedua parameter tersebut didapat dari
membandingkan antara nilai manfaat dan biaya pembangunan jalan tol Pasuruan –
Probolinggo.
Hasil perhitungan kelayakan ini disuguhkan dalam bentuk cashflow selama 39
tahun yang akan menghasilkan perhitungan untung rugi di setiap tahun rencana dari
sudut pandang pengguna jalan. Berikut ini adalah perhitungan analisis kelayakan
ekonomi
 Benefit Cost Ratio (BCR)
Analisis ini bertujuan untuk mengetahui kelayakan proyek pembangunan jalan tol
Pasuruan - Probolinggo dari sisi ekonomi. Perhitungan analisis ini dilakukan
dengan membandingkan antara besarnya biaya investasi (cost) dan besarnya
biaya penghematan
(benefit). Adapun telah diketahui untuk besarnya nilai investasi dan biaya
pemeliharaan yaitu:
Biaya investasi = Rp 2.988.707.000.000,00
Biaya pemeliharaan = Rp 59.774.140.000,00
Tingkat suku bunga = 7,25% (BI rate) flat
Tingkat suku bunga dapat diketahui dari tabel dibawah ini :

Tabel 1 Prosentasse BI Rate

Jan-15 7.75%

Feb-15 7.50%

Mar-15 7.50%

Apr-15 7.50%

May-15 7.50%

Jun-15 7.50%

Jul-15 7.50%

Aug-15 7.50%

Sep-15 7.50%

Oct-15 7.50%

11 | P a g e
 Nov-15 7.50%

Dec-15 7.50%

Jan-16 7.25%

Feb-16 7.00%

Mar-16 6.75%

Apr-16 6.75%

May-16 6.75%

Jun-16 6.50%

Jul-16 6.50%

average 7.25%

Sumber : : http://www.bi.go.id/id/moneter/bi-rate/data

12 | P a g e
 Tabel 2 Aliran Kas dari Aspek Ekonomi
Present Worth Benefit
Inflation Total Cost Discount Rate Present Worth Cost (Rp)
(Rp)
Tahun Benefit
(F/P,I = 3,81%, (P/F, I = 7,25%,
n) n)
2015 Rp2,988,707,000,000.00 Rp2,988,707,000,000.00 Rp-

2016 Rp- Rp- Rp-

2017 Rp- Rp- Rp-

2018 Rp79,889,911,295.01 1.038 Rp62,054,224,570.30 0,647222222 Rp57,859,416,848.76 Rp74,489,427,780.90

2019 Rp98,410,504,111.50 1.077 Rp66,878,632,805.29 0,603472222 Rp53,948,174,217.96 Rp85,555,287,451.39

2020 Rp119,709,409,457.43 1.118 Rp72,078,114,856.44 0,5625 Rp50,301,327,942.16 Rp97,036,782,017.29

2021 Rp143,175,708,038.26 1.161 Rp77,681,830,852.95 0,524305556 Rp46,901,005,074.27 Rp108,213,174,134.63

2022 Rp163,216,418,118.78 1.205 Rp83,721,207,979.51 0,488888889 Rp43,730,540,861.79 Rp115,021,052,817.65

2023 Rp189,227,167,779.68 1.251 Rp90,230,116,728.54 0,45625 Rp40,774,397,073.93 Rp124,336,799,462.92

2024 Rp207,445,799,347.36 1.299 Rp97,245,060,855.30 0,425 Rp38,018,085,849.82 Rp127,093,558,309.44

2025 Rp224,752,205,731.52 1.349 Rp104,805,382,100.97 0,396527778 Rp35,448,098,694.47 Rp128,388,331,749.19

2026 Rp245,113,907,110.10 1.400 Rp112,953,480,832.05 0,369444444 Rp33,051,840,274.56 Rp130,554,619,979.17

2027 Rp263,474,897,695.06 1.454 Rp121,735,053,833.25 0,344444444 Rp30,817,566,689.57 Rp130,847,743,033.94

13 | P a g e
2028 Rp274,817,121,018.94 1.509 Rp131,199,350,587.70 0,321527778 Rp28,734,327,915.68 Rp127,254,595,910.01

2029 Rp286,585,220,416.41 1.567 Rp141,399,449,481.60 0,299305556 Rp26,791,914,140.50 Rp123,733,181,302.32

2030 Rp307,547,609,598.86 1.626 Rp152,392,555,482.45 0,279166667 Rp24,980,805,725.41 Rp123,807,639,848.89

2031 Rp325,779,956,236.47 1.688 Rp164,240,320,960.34 0,260416667 Rp23,292,126,550.49 Rp122,281,891,697.45

2032 Rp345,020,076,569.66 1.753 Rp177,009,191,451.36 0,242361111 Rp21,717,600,513.28 Rp120,749,364,670.78

2033 Rp368,030,124,389.04 1.820 Rp190,770,778,302.55 0,226388889 Rp20,249,510,968.09 Rp120,095,450,261.61

2034 Rp398,826,467,405.68 1.889 Rp205,602,260,288.06 0,211111111 Rp18,880,662,907.31 Rp121,347,227,231.42

2035 Rp431,797,056,622.44 1.961 Rp221,586,816,448.98 0,196527778 Rp17,604,347,699.13 Rp122,497,792,420.72

2036 Rp468,445,433,100.91 2.036 Rp238,814,092,584.41 0,183333333 Rp16,414,310,208.98 Rp123,911,123,024.12

2037 Rp512,938,191,097.99 2.114 Rp257,380,704,009.73 0,170833333 Rp15,304,718,143.57 Rp126,508,299,703.80

2038 Rp561,636,487,306.46 2.194 Rp277,390,777,402.01 1,596527778 Rp14,270,133,467.20 Rp129,155,229,791.50

2039 Rp615,128,568,374.39 2.278 Rp298,956,534,771.09 1,488888889 Rp13,305,485,750.30 Rp131,894,072,607.99

2040 Rp674,227,381,643.96 2.365 Rp322,198,922,831.56 0,138194444 Rp12,406,047,319.63 Rp134,793,349,828.86

2041 Rp736,330,051,607.73 2.455 Rp347,248,291,305.31 0,129166667 Rp11,567,410,088.23 Rp137,257,885,763.85

14 | P a g e
2042 Rp805,474,301,260.72 2.549 Rp374,245,123,958.70 1,206944444 Rp10,785,463,951.73 Rp139,997,141,217.20

2043 Rp880,981,285,862.79 2.646 Rp403,340,826,474.28 1,125 Rp10,056,376,644.97 Rp142,769,967,542.97

2044 Rp961,389,792,406.47 2.747 Rp434,698,575,575.58 1,049305556 Rp9,376,574,960.34 Rp145,268,811,543.96

2045 Rp1,049,945,262,393.85 2.852 Rp468,494,234,167.21 0,977777778 Rp8,742,727,235.75 Rp147,925,223,546.72

2046 Rp1,142,069,040,330.68 2.961 Rp504,917,337,622.51 0,911805556 Rp8,151,727,026.34 Rp150,027,417,576.80

2047 Rp1,242,435,769,842.41 3.074 Rp544,172,156,750.21 0,85 Rp7,600,677,880.04 Rp152,179,068,203.70

2048 Rp1,347,661,283,384.00 3.191 Rp586,478,843,401.42 0,793055556 Rp7,086,879,142.23 Rp153,909,144,883.16

2049 Rp1,460,556,972,017.63 3.313 Rp632,074,665,141.95 0,738888889 Rp6,607,812,720.03 Rp155,526,670,502.31

2050 Rp1,574,886,966,970.95 3.439 Rp681,215,335,914.28 0,688888889 Rp6,161,130,741.28 Rp156,364,608,105.91

2051 Rp1,700,802,253,506.82 3.570 Rp734,176,450,151.79 0,642361111 Rp5,744,644,047.82 Rp157,451,061,708.98

2052 Rp1,831,152,410,708.86 3.707 Rp791,255,028,388.43 0,599305556 Rp5,356,311,466.50 Rp158,058,902,875.65

2053 Rp1,959,712,755,440.90 3.848 Rp852,771,183,031.73 0,558333333 Rp4,994,229,805.59 Rp157,721,024,175.09

2054 Rp2,067,254,145,244.94 3.995 Rp919,069,913,641.47 0,520833333 Rp4,656,624,527.36 Rp155,129,266,761.24

2055 Rp2,188,270,711,409.55 4.147 Rp990,523,041,782.37 0.069 Rp4,341,841,051.15 Rp153,110,020,657.19

2056 Rp2,255,043,903,368.55 4.305 Rp1,067,531,296,301.95 0.065 Rp4,048,336,644.43 Rp147,116,121,940.38

Total Rp3,788,788,212,770.65 Rp5,159,378,332,041.06

Sumber : Hasil Analisa Tesis, 2017

15 | P a g e
 Dari tabel diatas maka hasil yang didapatkan adalah :

Benefit = Rp 5.159.378.332.041,06
Cost = Rp 3.788.788.212.770,65
Sehingga didapatkan nilai BCR yaitu :
Rp 5.159.378.332.041,06 / Rp 3.788.788.212.770,65 = 1,37
1,37 > 1
BCR > 1
Maka dapat disimpulkan bahwa pembangunan jalan tol Pasuruan Probolinggo layak
secara ekonomi
 Net Present Value (NPV)
Dari tabel diatas maka hasil yang didapatkan adalah :
Benefit = Rp 5.159.378.332.041,06
Cost = Rp 3.788.788.212.770,65
Sehingga didapatkan nilai NPV yaitu :
Rp 5.159.378.332.041,06 - Rp 3.788.788.212.770,65 = Rp 1.370.590.119.270,41
Rp 1.370.590.119.270,41 > 1
NPV > 0
Maka dapat disimpulkan bahwa pembangunan jalan tol Pasuruan Probolinggo layak
secara ekonomi
4.1.2 Analisis Kelayakan Finansial
Dalam menganalisis kelayakan pembangunan jalan Tol Pasuruan Probolinggo
ditentukan oleh beberapa indikator yaitu Benefit Cost Ratio (BCR), Net present Value
(NPV), Internal Rate of Return (IRR), dan payback period.
Besarnya nilai present worth benefit didapatkan dari pendapatan biaya tarif tol
kendaraan yang melewati ruas jalan tol tersebut, sedangkan present worth cost
didapatkan dari biaya investasi pembangunan jalan tol dan biaya pemeliharaan setiap
tahunnya.

16 | P a g e
 Tabel 3 Aliran Kas dari Aspek Finansial Berdasarkan Data Volume Lalu Lintas Jalan Tol dari Data Investor
Present Worth Benefit
Inflation Total Cost Discount Rate Present Worth Cost (Rp)
Tahun Benefit (Rp)
(F/P,I = 3,81%, n) (P/F, I = 7,25%, n)
2015 Rp2,988,707,000,000.00 Rp2,988,707,000,000.00 Rp-

2016 Rp- Rp-

2017 Rp- Rp-

2018 Rp199,924,173,000.00 10.381 Rp62,054,224,570.30 0.932400932 Rp57,859,416,848.76 Rp186,409,485,314.69

2019 Rp222,126,556,000.00 107.774 Rp66,878,632,805.29 0.869371499 Rp53,948,174,217.96 Rp193,110,496,900.15

2020 Rp233,632,709,500.00 111.885 Rp72,078,114,856.44 0.810602796 Rp50,301,327,942.16 Rp189,383,327,564.76

2021 Rp253,207,908,000.00 116.153 Rp77,681,830,852.95 0.755806803 Rp46,901,005,074.27 Rp191,376,259,395.52

2022 Rp291,656,466,500.00 120.584 Rp83,721,207,979.51 0.704714968 Rp43,730,540,861.79 Rp205,534,677,360.04

2023 Rp306,764,262,000.00 125.183 Rp90,230,116,728.54 0.657076893 Rp40,774,397,073.93 Rp201,567,708,137.41

2024 Rp346,599,405,000.00 129.958 Rp97,245,060,855.30 0.612659108 Rp38,018,085,849.82 Rp212,347,282,171.87

2025 Rp364,553,259,000.00 134.916 Rp104,805,382,100.97 0.571243923 Rp35,448,098,694.47 Rp208,248,833,885.32

2026 Rp383,437,135,000.00 140.062 Rp112,953,480,832.05 0.532628367 Rp33,051,840,274.56 Rp204,229,494,915.36

2027 Rp446,026,550,500.00 145.405 Rp121,735,053,833.25 0.496623186 Rp30,817,566,689.57 Rp221,507,126,396.87

17 | P a g e
2028 Rp469,130,704,500.00 150.951 Rp131,199,350,587.70 0.463051921 Rp28,734,327,915.68 Rp217,231,874,086.95

2029 Rp524,254,753,000.00 156.709 Rp141,399,449,481.60 0.431750043 Rp26,791,914,140.50 Rp226,347,012,268.46

2030 Rp551,411,176,500.00 162.687 Rp152,392,555,482.45 0.402564143 Rp24,980,805,725.41 Rp221,978,367,634.89

2031 Rp632,266,689,500.00 168.893 Rp164,240,320,960.34 0.375351182 Rp23,292,126,550.49 Rp237,322,049,344.32

2032 Rp687,859,015,000.00 175.335 Rp177,009,191,451.36 0.349977792 Rp21,717,600,513.28 Rp240,735,379,431.03

2033 Rp737,189,296,000.00 182.023 Rp190,770,778,302.55 0.32631962 Rp20,249,510,968.09 Rp240,559,330,783.40

2034 Rp821,813,754,500.00 188.967 Rp205,602,260,288.06 0.304260718 Rp18,880,662,907.31 Rp250,045,642,802.79

2035 Rp879,538,897,000.00 196.175 Rp221,586,816,448.98 0.283692977 Rp17,604,347,699.13 Rp249,519,008,011.36

2036 Rp953,053,159,500.00 203.658 Rp238,814,092,584.41 0.264515596 Rp16,414,310,208.98 Rp252,097,424,695.98

2037 Rp1,073,221,991,000.00 211.426 Rp257,380,704,009.73 0.246634589 Rp15,304,718,143.57 Rp264,693,664,153.78

2038 Rp1,159,740,067,000.00 219.491 Rp277,390,777,402.01 0.22996232 Rp14,270,133,467.20 Rp266,696,516,763.28

2039 Rp1,238,362,434,000.00 227.864 Rp298,956,534,771.09 0.214417082 Rp13,305,485,750.30 Rp265,526,059,400.31

2040 Rp1,384,892,444,000.00 236.556 Rp322,198,922,831.56 0.199922687 Rp12,406,047,319.63 Rp276,871,418,695.98

2041 Rp1,492,614,005,500.00 245.579 Rp347,248,291,305.31 0.1864081 Rp11,567,410,088.23 Rp278,235,340,536.64

2042 Rp805,474,301,260.72 Rp1,661,070,222,000.00 254.947 Rp374,245,123,958.70 0.173807086 Rp10,785,463,951.73

18 | P a g e
2043 Rp880,981,285,862.79 Rp1,809,622,394,000.00 264.672 Rp403,340,826,474.28 0.162057889 Rp10,056,376,644.97

2044 Rp961,389,792,406.47 Rp1,962,315,321,000.00 274.768 Rp434,698,575,575.58 0.151102927 Rp9,376,574,960.34

2045 Rp1,049,945,262,393.85 Rp2,108,003,044,500.00 285.249 Rp468,494,234,167.21 0.14088851 Rp8,742,727,235.75

2046 Rp1,142,069,040,330.68 Rp2,328,738,949,000.00 296.130 Rp504,917,337,622.51 0.131364578 Rp8,151,727,026.34

2047 Rp1,242,435,769,842.41 Rp2,525,869,725,500.00 307.425 Rp544,172,156,750.21 0.122484455 Rp7,600,677,880.04

2048 Rp1,347,661,283,384.00 Rp2,780,106,125,500.00 319.152 Rp586,478,843,401.42 0.11420462 Rp7,086,879,142.23

2049 Rp1,460,556,972,017.63 Rp3,008,748,636,000.00 331.326 Rp632,074,665,141.95 0.106484494 Rp6,607,812,720.03

2050 Rp1,574,886,966,970.95 Rp3,357,803,700,500.00 343.965 Rp681,215,335,914.28 0.099286242 Rp6,161,130,741.28

2051 Rp1,700,802,253,506.82 Rp3,625,365,981,000.00 357.085 Rp734,176,450,151.79 0.092574584 Rp5,744,644,047.82

2052 Rp1,831,152,410,708.86 Rp3,964,180,284,000.00 370.706 Rp791,255,028,388.43 0.086316629 Rp5,356,311,466.50

2053 Rp1,959,712,755,440.90 Rp4,328,367,856,500.00 384.847 Rp852,771,183,031.73 0.080481705 Rp4,994,229,805.59

2054 Rp2,067,254,145,244.94 Rp4,730,903,151,000.00 399.527 Rp919,069,913,641.47 0.075041217 Rp4,656,624,527.36

2055 Rp2,188,270,711,409.55 Rp5,151,689,409,500.00 414.767 Rp990,523,041,782.37 0.069968501 Rp4,341,841,051.15

2056 Rp2,255,043,903,368.55 Rp5,603,374,935,000.00 430.588 Rp1,067,531,296,301.95 0.065238695 Rp4,048,336,644.43

Total Rp3,788,788,212,770.65 Rp10,370,782,909,823.00

Sumber : Hasil Analisa Tesis, 2017

19 | P a g e
  Benefit Cost Ratio (BCR)
Dari hasil analisis dan perhitungan tabel, diketahui bahwa :
Benefit (income) = Rp 10.370.782.909.823,00
Cost (outcome) = Rp 3.788.788.212.770,65
Sehingga didapatkan nilai BCR yaitu
BCR = Benefit (income) / cost (outcome)
= 2,73
2,73 > 1
BCR > 1
 Net Present Value (NPV)
NPV = Benefit (income) – cost (outcome)
= Rp 6.581.994.697.052,33
Rp 6.581.994.697.052,33 > 1
NPV >1
Maka dapat disimpulkan bahwa pembangunan jalan tol Pasuruan Probolinggo layak
secara finansial
 Internal Rate of Return (IRR)
Analisis Internal Rate of Return merupakan tingkat pengembalian yang menghasilkan
NPV arus kas masuk sama dengan NPV arus kas keluar. Analisis ini dilakukan
dengan cara membandingkan tingkat suku bunga yang menyebabkan nilai NPV
= 0 dan tingkat suku bunga pengembalian terendah MARR (minimum attractive
rate of return)
Tabel 4 Penghitungan IRR

Tahun Income NPV

2017 -Rp2,988,707,000,000.00 -Rp2,988,707,000,000.00

2018 Rp121,109,238,924.98 -Rp2,867,597,761,075.02

2019 Rp123,518,381,981.70 -Rp2,744,079,379,093.32

2020 Rp116,301,633,342.74 -Rp2,627,777,745,750.58

2021 Rp113,818,620,679.23 -Rp2,513,959,125,071.34

2022 Rp120,092,098,388.20 -Rp2,393,867,026,683.15

2023 Rp112,434,023,995.02 -Rp2,281,433,002,688.13

2024 Rp114,843,089,312.53 -Rp2,166,589,913,375.60

2025 Rp107,247,033,229.64 -Rp2,059,342,880,145.96

2026 Rp100,090,241,150.14 -Rp1,959,252,638,995.82

20 | P a g e
2027 Rp105,045,279,891.74 -Rp1,854,207,359,104.08

2028 Rp97,827,350,220.18 -Rp1,756,380,008,883.90

2029 Rp97,571,364,683.26 -Rp1,658,808,644,200.64
2030 Rp90,745,555,981.42 -Rp1,568,063,088,219.22
2031 Rp92,884,654,938.12 -Rp1,475,178,433,281.10
2032 Rp89,547,571,064.21 -Rp1,385,630,862,216.89
2033 Rp84,861,999,016.93 -Rp1,300,768,863,199.96
2034 Rp83,889,268,402.72 -Rp1,216,879,594,797.24
2035 Rp79,289,838,081.22 -Rp1,137,589,756,716.02
2036 Rp75,914,154,454.87 -Rp1,061,675,602,261.15
2037 Rp75,679,186,135.67 -Rp985,996,416,125.48
2038 Rp72,167,051,308.76 -Rp913,829,364,816.73
2039 Rp67,934,391,173.28 -Rp845,894,973,643.45
2040 Rp67,109,338,119.38 -Rp778,785,635,524.07
2041 Rp63,751,424,637.93 -Rp715,034,210,886.15
2042 Rp62,595,678,854.90 -Rp652,438,532,031.25
2043 Rp60,094,307,184.55 -Rp592,344,224,846.70
2044 Rp57,401,090,863.54 -Rp534,943,133,983.16
2045 Rp54,288,681,727.24 -Rp480,654,452,255.92
2046 Rp52,833,977,891.14 -Rp427,820,474,364.77
2047 Rp50,447,312,785.74 -Rp377,373,161,579.04
2048 Rp48,887,210,949.99 -Rp328,485,950,629.05
2049 Rp46,556,495,005.38 -Rp281,929,455,623.68
2050 Rp45,741,144,940.44 -Rp236,188,310,683.23
2051 Rp43,442,451,206.54 -Rp192,745,859,476.69
2052 Rp41,789,719,721.56 -Rp150,956,139,755.13
2053 Rp40,135,493,162.46 -Rp110,820,646,592.66
2054 Rp38,582,761,472.21 -Rp72,237,885,120.46
2055 Rp36,946,882,767.61 -Rp35,291,002,352.85

2056 Rp35,335,569,605.51 Rp-

Sumber : Hasil Analisa Tesis, 2017

21 | P a g e
Dari hasil perhitungan didapatkan tingkat pengembalian suku bunga (IRR) sebesar
13,84%, sedangkan discount rate sebesar 7,25%.
Berarti :
13,84 > 7,25
IRR > discount rate
Maka Proyek pembangunan Jalan Tol Pasuruan - Probolinggo dikatakan “LAYAK”
Secara Finansial.
 Payback Periode
Dalam analisis kelayakan aspek finansial, maka perlu diketahui berapa lama jangka
waktu pengembalian biaya investasi

Tabel 5 Penghitungan Payback Period

Tahun Tahun ke Income NPV

2017 0 -Rp2,988,707,000,000.00 -Rp2,988,707,000,000.00

2018 1 Rp128,550,068,465.92 -Rp2,860,156,931,534.08

2019 2 Rp139,162,322,682.19 -Rp2,720,994,608,851.89

2020 3 Rp139,081,999,622.60 -Rp2,581,912,609,229.30

2021 4 Rp144,475,254,321.25 -Rp2,437,437,354,908.05

2022 5 Rp161,804,136,498.25 -Rp2,275,633,218,409.80

2023 6 Rp160,793,311,063.48 -Rp2,114,839,907,346.32

2024 7 Rp174,329,196,322.06 -Rp1,940,510,711,024.27

2025 8 Rp172,800,735,190.85 -Rp1,767,709,975,833.42

2026 9 Rp171,177,654,640.79 -Rp1,596,532,321,192.62

2027 10 Rp190,689,559,707.29 -Rp1,405,842,761,485.33

2028 11 Rp188,497,546,171.27 -Rp1,217,345,215,314.06

2029 12 Rp199,555,098,127.97 -Rp1,017,790,117,186.09

2030 13 Rp196,997,561,909.48 -Rp820,792,555,276.62

2031 14 Rp214,029,922,793.83 -Rp606,762,632,482.79

Rp219,017,778,917.
2032 15 -Rp387,744,853,565.04
75
Rp220,309,819,815.
2033 16 -Rp167,435,033,749.74
31

22 | P a g e
 Rp231,164,979,895.
2034 17 Rp63,729,946,145.74
47
Rp231,914,660,312.
2035 18 Rp295,644,606,457.97
23
Rp235,683,114,487.
2036 19 Rp531,327,720,944.97
00
Rp249,388,946,010.
2037 20 Rp780,716,666,955.18
21
Rp252,426,383,296.
2038 21 Rp1,033,143,050,251.27
09
Rp252,220,573,650.
2039 22 Rp1,285,363,623,901.28
01
Rp264,465,371,376.
2040 23 Rp1,549,828,995,277.62
35
Rp266,667,930,448.
2041 24 Rp1,816,496,925,726.03
41
Rp277,920,311,114.
2042 25 Rp2,094,417,236,840.05
02
Rp283,207,208,634.
2043 26 Rp2,377,624,445,474.75
69
Rp287,135,013,583.
2044 27 Rp2,664,759,459,058.13
39
Rp288,250,680,671.
2045 28 Rp2,953,010,139,730.01
89
Rp297,762,082,376.
2046 29 Rp3,250,772,222,106.84
82
Rp301,779,098,974.
2047 30 Rp3,552,551,321,081.80
97
Rp310,414,084,739.
2048 31 Rp3,862,965,405,821.04
23
Rp313,777,264,138.
2049 32 Rp4,176,742,669,959.06
03
Rp327,222,579,160.
2050 33 Rp4,503,965,249,119.89
83
Rp329,872,104,821.
2051 34 Rp4,833,837,353,941.67
79
Rp336,818,366,526.
2052 35 Rp5,170,655,720,468.13
46
Rp343,360,195,830.
2053 36 Rp5,514,015,916,298.82
69
Rp350,356,105,098.
2054 37 Rp5,864,372,021,396.98
16
Rp356,114,142,660.
2055 38 Rp6,220,486,164,057.21
24
Rp361,508,532,995.
2056 39 Rp6,581,994,697,052.33
11
Sumber : Hasil Analisa Tesis, 2017

Dari hasil perhitungan didapatkan waktu pengembalian Investasi (Payback Period)

selama 17 Tahun 3 Bulan 10 Hari. Sedangkan lama konsesi 39 tahun.

23 | P a g e
 Maka :

Payback periode < Lama konsesi

Maka Proyek pembangunan Jalan Tol Pasuruan – Probolinggo dikatakan “LAYAK”
Secara Finansial

4.2 Sumber Pembiayaan yang Relevan

Sumber Pembiayaan yang Relevan

 Pengelolaan Keuangan Pusat dan Daerah

Skema Pembiyaan Investasi Non Anggaran (PINA) berarti sumber pembiayaan suatu
pembangunan tidak bergantung pada pendanaan yang bersumber dari pemerintah baik APBN
maupun APBD. Pendanaan penuh bersumber dari swasta sehingga sistem pembiayaan atau
pendanaan berfokus pada kemampuan pihak swasta dalam merealiasasikan suatu
pembangunan. Hal ini berlaku pula dalam pembangunan Tol Pasuruan Probolinggo.
Kerjasama antar swasta terutama dalam hal pembiayaan berperan penting dalam
terselenggaranya pembangunan tol Pasuruan Probolinggo ini.

 Analisa Sumber Pembiayaan Tol Pasuruan-Probolinggo

Gambar 4 Skema Pembiayaan Tol Pasuruan-Probolinggo

Sumber : Studi Literatur, 2019

Proyek tol Pasuruan-Probolinggo merupakan proyek yang dilaksanakan di bawah PT

Trans Jawa Pasuruan Probolinggo dengan PT Waskita Karya sebagai pelaksana dan pengelola
proyek. Sumber pembiayaan atau pendanaan tol Pasuruan Probolinggo menggunakan skema
kredit sindikasi dengan PT Bank Syariah Mandiri (BSM) dan PT Sarana Multi Infrastruktur
(SMI) sebagai Joint Mandated Lead Arranger and Bookrunner. Kredit sindikasi ini
menggunakan 2 skema yakni skema syariah yang dilakukan melalui akad atau perjanjian
Musyarakah Mutanaqisah dengan anggota kreditur yaitu Bank Syariah Mandiri, Bank BJB

24 | P a g e
Syariah, Bank BPD Jatim Syariah dan Bank Mega Syariah serta skema konvensional atau
pembiayaan melalui anggaran swasta yang pembiayaannnya bersumber dari PT Sarana Multi
Infrastruktur.. Kredit sindikasi menghasilkan sumber pembiayaan sebesar 2,29 Triliun yang
terdiri dari skema syariah sebesar 1,29 Triliun dan skema konvensional sebesar 1 Triliun.
Melalui skema ini, membantu pembiayaan pembiayaan tol Pasuruan Probolinggo sebesar 2,29
T dari 3,5 T (total investasi untuk konstruksi) atau sebesar 65,43 %. Lalu apakah skema
pembiayaan ini telah ideal sumber pembiayaan dibidang infrastruktur ?

Kredit sindikasi merupakan kredit yang diberikan oleh 2 atau lebih lembaga keuangan
dengan suatu perusahaan (debitur). PT Bank Syariah Mandiri (BSM) dan PT Sarana Multi
Infrastruktur (SMI) sebagai Joint Mandated Lead Arranger and Bookrunner bertugas sebagai
pihak yang melaksanakan kewenangan melaksanakan kredit sindikasi (mandated); mengatur
semua yang berkaitan dengan kredit sindikasi mulai dari proses kredit, penawaran ke bank
lain, memonitor hingga penandatanganan (lead arranger) serta menyampaikan penawaran
kepada debitur (bookrunner). Kredit sindikasi merupakan salah satu langkah kreatif yang
dilakukan untuk mengumpulkan sumber permbiayaan dalam jumlah yang besar.
Pembangunan suatu infrastruktur dapat berjalan apabila didukung oleh sumber pembiaayaan
atau pendanaan, sehingga bantuan dari banyak kreditur dalam hal pemenuhan pembiayaan
dapat membantu dalam hal realisasi pembangunan tol tersebut. Selain itu, kelebihan
menggunakan kredit sindikasi yaitu segala keputusan mempertimbangkan semua krediur,
memudahkan koordinasi antar kreditur dan debitur (PT Waskita Karya) melalui arranger serta
risk sharing antar kreditur. Namun kelemahan dari sindikasi ini yaitu risk sharing dilakukan
berdasarkan besar modal / kredit yang diberikan. Semakin besar modal / kredit yang diberikan
maka semakin besar keuntungan yang didapat (oleh kreditur) namun apabila terjadi kegagalan
dalam hal pelaksanaan proyek maka semakin besar pula kerugian yang harus ditanggung.

Pembiayaan Tol Pasuruan Probolinggo menggunakan skema syariah dalam

pemenuhan kredit sindikasi. Sistem syariah memiliki konsep sistem bagi hasil yang
pengembaliannya dilakukan dengan cicilan dari dana bagi hasil pendapatan bersih
pengoperasian jalan tol. Sistem pembiayaan berbasis syariah berkembang pesat di Indonesia
dan memiliki eksistensi yang tinggi dikarenakan sistem syariah memiliki tingkat kepercayaan
yang tinggi dari masyarakat dan dinilai lebih sesuai dengan nilai moral maupun spiritual
masyarakat Indonesia yang didominasi oleh penduduk beragama Islam. Penerapan metode
syariah dalam pembangunan jalan tol menggunakan Akad Musyarakah Mutanaqisah.
Pembayaran angsuran pokok merupakan bentuk pengambilalihan porsi kepemilikan.

Jika masa konsesi Tol Pasuruan Probolinggo oleh PT Waskita Karya selama 39 tahun
dan masa pinjaman 15 tahun artinya masa operasional jalan tol, PT Waskita akan mencicil
modal yang berasal dari bank syariah dan terjadi perpindahan porsi kepemilikan hingga
pelunasan kredit atau pinjaman dengan batas maksimal pelunasan yakni 15 tahun. Apabila PT
Waskita Karya mampu melunasi pada tahun ke 15 maka kepemilikan penuh jalan tol
pasuruan probolinggo oleh PT Waskita Karya yaitu selama 24 tahun hingga masa konsesi
berakhir.

25 | P a g e
 Kelemahan dari sistem syariah dalam skema pembiayaan yakni : risiko pembiayaan
berupa kegagalan nasabah dalam melakukan pembayaran akibat masa pinjaman yang pendek.
Kreditur rawan mengalami kerugian apabila pihak debitur tidak mempu melunasi pinjaman /
kredit dalam jangka waktu yang telah ditentukan. Hal ini dapat diakibatkan payback periode
yang lama sehingga kemampuan untuk membayar pinjaman rendah.

4.3 Strategi Pengimplementasian Sumber Pembiayaan

Berdasarkan analisa yang telah dilakukan dengan menilai kelebihan dan kekurangan
dalam sistem pembiyaaan Tol Pasuruan Probolinggo maka diperoleh suatu rekomendasi
terkait pembiayaan infrastruktur khususnya jalan tol di lokasi atau proyek lainnya. Strategi
pembiayaan dapat dilakukan dengan tetap menerapkan skema pembiayaan non anggaran
melalui kredit sindikasi namun perlu memperbaiki terkait sistem skema syariah dalam hal
pelaksanaannya terutama berkaitan dengan jangka waktu pelunasan pinjaman / kredit. Hal ini
dilakukan dengan tujuan yaitu :

a. Perlindungan nasabah/debitur, dilakukan dengan menambah masa waktu

perlunasan hal ini berkaitan dengan upaya pelunasan kredit kepada bank syariah
sehingga resiko kegagalan pelunasan dapat diminimalisir.
b. Perlindungan bank syariah, dilakukan untuk mencegah kerugian akibat kegagalan
investasi atau realisasi suatu pembangunan (proyek). Bank syariah harus memiliki
kebijakan dan prosedur manajemen risiko yang komprehensif dan efektif disertai
sistem dan pengawasan internal agar setiap risiko mampu teridentifikasi

26 | P a g e
 BAB V
PENUTUP

5.1 Kesimpulan
Hasil analisa menunjukkan bahwa skema pembiyaan pada pebangunan Jalan Tol
Pasuruan Probolinggo yang berbasis PINA layak untuk diterapkan. Hal ini dapat dilihat
dari hasil analisa kelayakan ekonomi dengan nilai BCR>1 yakni 1,37 dan NPV > 0 yakni
Rp 1.370.590.119.270,41 > 1.Maka dapat disimpulkan bahwa pembangunan jalan tol
Pasuruan Probolinggo layak secara ekonomi. Selain itu, pada penghitungan analisa
kelayakan finansial dengan nilai BCR > 1 yakni 2,73, NPV> 1 yakni Rp
6.581.994.697.052,33, IRR > discount rate yakni 13,84 > 7,25 dan Payback periode <
Lama konsesi yakni Payback Period selama 17 Tahun 3 Bulan 10 Hari sedangkan lama
konsesi 39 tahun Dari hasil perhitungan didapatkan waktu pengembalian Investasi. Maka
Proyek pembangunan Jalan Tol Pasuruan – Probolinggo dikatakan layak secara finansial.

5.2 Rekomendasi
Proyek Tol Trans Jawa merupakan titik utama kesuksesan skema pendanaan PINA, Salah
satu ruas tol trans jawa yang menggunakan skema pembiayaan ini adalah Tol Pasuruan-
Probolinggo. Proyek tol dengan panjang 31,3 km menggunakan Skema pembiayaan PINA
dengan dampak positif yaitu pembangunan infrastruktur tanpa membebani APBN namun
minat investor bergerak positif karena IRR > 13 %.

Bappenas menggencarkan pembangunan infrastruktur dengan melibatkan partisipasi

swasta, selain PINA yaitu skema pembiayaan KPBU seperti menurut Bapak Menteri
PPN/Kepala Bappenas Bapak Bambang Brodjonegoro :

“Melalui kedua skema alternatif pembiayaan infrastruktur PINA dan KPBU, pemerintah
akan terus berusaha mendorong partisipasi swasta dan lembaga pengelola keuangan untuk
terlibat dan berkontribusi dalam upaya penyediaan infrastruktur” - Kepala Bappenas Bapak
Bambang Brodjonegoro

Namun, perbedaannya KPBU masih melibatkan pemerintah dalam pendanaan

infrastruktur. Sementara PINA menggunakan pendanaan dari swasta secara penuh.
Sayangnya, proyek pendanaan infrastruktur PINA hanyalah proyek-proyek yang memiliki 4
kriteria seperti kelayakan komersial, percepatan ekonomi, target proritas dan kesiapan. Tidak
seperti KPBU yang mampu mendanai infrastruktur sosial dan ekonomi. Maka, diharapkan
skema PINA nantinya akan berkembang membiayai berbagai pembangunan seperti
permukiman, industri, dan berbagai infrastruktur sosial dan ekonomi untuk percepatan
pembangunan infrastruktur dan percepatan pemerataan infrastruktur demi mewujudkan
Keadilan Sosial Bagi Seluruh Rakyat Indonesia.

27 | P a g e
 DAFTAR PUSTAKA

https://maritim.go.id/pina/ diakses 12 Mei 2019

http://pina.bappenas.go.id/ diakses 12 Mei 2019

Kementerian Pekerjaan Umum Dan Perumahan Rakyat , 2017. MODUL 4 Sumber Dan Pola
Pembiayaan Infrastruktur : PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI BADAN
PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

Kementerian Ppn/Bappenas, 2017. “Siaran Pers, Pembiayaan Alternatif Penyediaan

Infrastruktur Melalui KPBU Dan PINA”

Machmud, S. (2015). Kajian Pemanfaatan dana Corporate Social Responsibility Sebagai

Alternatif Sumber Pembiayaan Pembangunan Daerah. Jurnal Ekonomi, Bisnis &
Entrepreneurship, 9 (1), 29-44

Raditya, Muhammad Jauhar. 2017. Studi Kelayakan Ekonomi dan Finansial Jalan Tol
Pasuruan-Probolinggo. ITS : Surabaya

28 | P a g e