Putusan 656 PDT 2019 PT Dki 20230302115120

am
u b
Direktori Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia
ep
putusan.mahkamahagung.go.id
hk
a
P U T U S A N
si
NOMOR : 656/PDT/2019/PT.DKI
ne
ng
DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA
Pengadilan Tinggi DKI Jakarta yang memeriksa dan mengadili perkara-perkara
do
gu
perdata pada tingkat banding, menjatuhkan putusan sebagai berikut dalam
perkara :
In
A
PT. PROSPEK DUTA SUKSES, berkedudukan di Jalan Pangeran Antasari No.
45, Kelurahan Cilandak, Kecamatan Cilandak, Jakarta Selatan, dalam hal
ah
ini memberikan kuasa hukum kepada 1. Francisca Romana,S.H.,M.H.,
lik
2. Insani Akbar,S.H. dan Yuwandri,S.H. Advokat dan / atau konsultan
hukum dari Kantor Hukum FR&H Law Firm, berkantor di Jalan Katamaran
am
ub
Indah 12 No. 12&16, Pantai Indah Kapuk, Jakarta Utara 14460,
berdasarkan surat kuasa khusus tanggal 20 Februari 2019, selanjutnya
ep
disebut sebagai PEMBANDING semula TERGUGAT;
k
ah
Melawan
R
si
DEBORA AMMY NOVIDA B., dalam hal ini memberikan kuasa hukum kepada
ne
ng
1. Andy Natanael Manik, S.H.,M.H. 2. Jhonson Manik, S.H.,M.H.

3. Leonardus Agatha P, S.H.,M.H. 4. Toshinory A.P. Siahaan, S.H.,M.H. 5.
Galang Prianggaran N.A., S.H. dan 6. Eris Rinaldy Sinuhaji, S.H. Advokat
do
gu
dan Konsultan Hukum pada “Andy Natanael & Ridwan Law Firm (“ANR”),
berkantor di Eighty Eight Kasablanka Office Tower, 9 th Floor, Unit B, Jalan
In
A
Casablanca Raya Kav. 88 Jakarta 12870, berdasarkan Surat Kuasa

Khusus tertanggal 25 Oktober 2019, selanjutnya disebut sebagai
TERBANDING semula PENGGUGAT;
ah
lik
Pengadilan Tinggi tersebut;

Membaca, berkas perkara dan surat-surat yang yang bersangkutan berikut
m
ub
turunan resmi Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan Nomor

ka
45/Pdt.G/2019/PN.Jkt.Sel, tanggal 1 Juli 2019 dalam perkara para pihak tersebut

ep
di atas;
ah
TENTANG DUDUK PERKARA

R
es
Menimbang, bahwa berdasarkan surat gugatan tertanggal 18 Desember

M
2018 yang terdaftar di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan di bawah

ng
on
gu
Hal 1 dari hal 35 Putusan Nomor : 656/PDT/2019/PT.DKI

d
In
A
Disclaimer
Kepaniteraan Mahkamah Agung Republik Indonesia berusaha untuk selalu mencantumkan informasi paling kini dan akurat sebagai bentuk komitmen Mahkamah Agung untuk pelayanan publik, transparansi dan akuntabilitas
h
pelaksanaan fungsi peradilan. Namun dalam hal-hal tertentu masih dimungkinkan terjadi permasalahan teknis terkait dengan akurasi dan keterkinian informasi yang kami sajikan, hal mana akan terus kami perbaiki dari waktu kewaktu.
ik
Dalam hal Anda menemukan inakurasi informasi yang termuat pada situs ini atau informasi yang seharusnya ada, namun belum tersedia, maka harap segera hubungi Kepaniteraan Mahkamah Agung RI melalui :
Email : kepaniteraan@mahkamahagung.go.id Telp : 021-384 3348 (ext.318) Halaman 1
am
u b
ep
hk
a
register perkara perdata Nomor : 45/Pdt.G/2019/PN.Jkt.Sel. Penggugat
R
(Terbanding) telah menggugat Tergugat (Pembanding) sebagai berikut :
si
A. Hubungan Hukum antara Penggugat dan Tergugat .
ne
ng
1. Bahwa Penggugat adalah konsumen yang telah melakukan
pemesanan/pembelian atas 2 (dua) unit Apartemen 45 Antasari yang
terletak di Jl. Pangeran Antasari No. 45 (“Apartemen”) dan Tergugat
do
gu merupakan pihak Pengembang / Developer yang melaksanakan
pembangunan dan pemasaran atas unit-unit Apartemen;
In
A
2. Bahwa telah terjadi hubungan hukum jual-beli Apartemen antara
Penggugat dan Tergugat yang mengikatkan diri ke dalam perjanjian
ah
berupa Surat Pesanan Unit (“SPU”) sebagaimana ternyata pada SPU
lik
Nomor 14110955221 tertanggal 14 November 2014 dan SPU Nomor
14110954204 tertanggal 14 November 2014.
am
ub
Adapun Penggugat memesan 2 (dua) unit Apartemen dengan rincian
informasi dan cara pembayaran sebagai berikut :
ep
UNIT I
k
Nomor SPU : 14110955221

ah
Tower : 1
R
Nomor unit : A1801
si
Lantai : 18
Luas unit semigross : 29.94 m2
ne
ng
Harga : Rp 1.240.000.000,- (satu miliar

dua ratus empat puluh juta
Rupiah)
do
gu
Cara bayar : KPA 30%, cicilan 36x ;
UNIT II
In
A
Nomor SPU : 14110954204

Tower : 1
Nomor unit : A2801
ah
lik
Lantai : 28
Luas unit semigross : 29.94 m2
Harga : Rp. 1.250.000.000 (satu miliar dua
m
ub
ratus lima puluh juta Rupiah)

Cara bayar : KPA 30%, cicilan 36x
(Selanjutnya masing-masing Unit I dan Unit II disebut dengan
ka
ep
“Apartemen” dan secara bersama-sama disebut dengan

“Apartemen-Apartemen”)
ah
B. Kronologis Perkara A Quo.

R
3. Bahwa Penggugat tertarik untuk memesan Apartemen yang telah

es
M
dipasarkan oleh Tergugat dan memutuskan untuk memesan sekaligus

ng
2 (dua) Apartemen. Sebagai bentuk keseriusan Penggugat dalam

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
memesan Apartemen-Apartemen tersebut, Penggugat membayar tanda
R
jadi/Booking Fee kepada Tergugat dengan metode transfermelalui Bank
si
pada tanggal 4 Juni 2014sebesar Rp 70.000.000,- (tujuh puluh juta
ne
ng
Rupiah) ke rekening atas nama Mario Jati Prayugo ;
4. Bahwa pada tanggal 1 November 2014, Penggugat mengisi Formulir
Registrasi Pemilihan Unit Apartemen type studio di lantai 18 dan 28
do
gu sebagaimana ternyata pada masing-masing Formulir Registrasi
Pemilihan Unit yang keduanya diajukan Penggugat pada tanggal
In
A
1 November 2014 ;
5. Bahwa atas pesanan tersebut, selanjutnya pada tanggal 14
ah
November 2014 Penggugat dan Tergugatsepakat untuk melakukan
lik
perbuatan hukum jual-beli Apartemen dengan mengikatkan diri ke
dalam perjanjian sebagaimana tertuang di dalam SPU masing-masing
am
ub
Apartemen, yang mana di dalamnya terdapat Syarat-Syarat &
Ketentuan-Ketentuan (“SSKK”) pemesanan yang telah ditentukan oleh
ep
Tergugat. Dengan adanya pengikatan diri tersebut, maka timbul hak dan
k
kewajiban pada masing-masing pihak yang pada intinya kami uraian

ah
berikut ini :
R
si
Kewajiban Hak
ne
ng
Mendapatkan Apartemen-
Apartemen sesuai waktu
Melakukan pembayaran
do
gu
yang telah ditentukan, yakni

Penggugat terhadap Apartemen-
pada Bulan Oktober 2017
Apartemen
sebagaimana ternyata pada
In
A
halaman pertama SPU

Menyerahkan
ah
lik
Apartemen-Apartemen
Menerima pembayaran dari
Tergugat kepada Penggugat
Penggugat
m
ub
tepat waktu pada Bulan

Oktober 2017
ka
6. Bahwa masing-masing SPU terdapat ketentuan mengenai :

ep
a. Identitas Penggugat (Pemesan/Konsumen) ;

b. Keterangan (informasi) unit Apartemen ; dan
ah
c. Cara pembayaran pembelian Apartemen-Apartemen

R
es
(termasuk ketentuan pembayaran Booking Fee, Down Payment

M
dan Pelunasan).
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Adapun informasi mengenai Apartemen-Apartemenialah
R
sebagaimana telah diuraikan pada poin nomor 2 Gugatan diatas ;
si
7. Bahwa atas pemesanan kedua unit Apartemen tersebut, Penggugat
ne
ng
telah melakukan pembayaran Booking Fee dan seluruh cicilan Down
Payment kepada Tergugat sebagaimana diatur pada SPU-SPUdengan
rincian pembayaran yang diuraikan sebagaiberikut :
do
gu Unit Apartemen
Tanggal
In
(Dalam Rupiah)
A
No. Tahun
Pembayaran A1801 A2801
ah
lik
(UNIT I) (UNIT II)
1. (Booking Fee)
2014
am
ub
04-Jun 35.000.000 35.000.000
2. 01-Des 10.250.000
ep
3. 31-Des 10.166.667 10.250.000
k
4. 2015 29-Jan 10.166.667 10.250.000

ah
R
5. 10-Mar 10.166.667 10.250.000
si
6. 31-Mar 10.166.667 10.250.000
ne
ng
7. 30-Apr 10.166.667 10.250.000
8. 24-Jun 10.166.667 10.250.000
do
gu
9. 21-Jul 10.166.667 10.250.000
10. 29-Jul 10.166.667 10.250.000

In
A
11. 31-Agu 10.166.667 10.250.000
12. 28-Sep 10.166.667 10.250.000

ah
lik
13. 28-Okt 10.166.667 10.250.000
14. 01-Des 10.166.667 10.250.000

m
ub
15. 29-Des 10.166.667 10.250.000

ka
16. 2016 03-Feb 10.166.667 10.250.000

ep
17. 04-Mar 10.166.667 10.250.000

ah
18. 28-Mar 10.166.667 10.250.000

R
19. 28-Apr 10.166.667 10.250.000

es
M
20. 04-Jul 10.166.667 10.250.000

ng
on
21. 08-Agu 10.166.667 10.250.000

gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
22. 31-Agu 10.166.667 10.250.000
23. 30-Sep 10.166.667 10.250.000
ne
ng
24. 02-Nov 10.166.667 10.250.000
do
25. 09-Des 10.166.667 10.250.000
26.
gu 2017 09-Jan 10.166.667 10.250.000
27. 31-Jan 10.000.000 10.250.000
In
A
28. 07-Mar 10.166.667 10.250.000
ah
29. 29-Mar 10.166.667 10.250.000
lik
30. 02-Jun 10.166.667 10.250.000
am
ub
31. 12-Jun 10.166.667 10.250.000
32. 21-Jun ep 10.250.000 10.250.000
33. 04-Agu 10.166.667 10.250.000

k
34. 08-Sep 10.166.667 10.250.000

ah
R
35. 03-Okt 10.166.667 10.250.000
si
36. 23-Nov 10.166.667 10.250.000
ne
ng
Total 380.583.344 393.750.000
Grand Total 774.333.344
do
gu
Tabel A.1
Bahwa berdasarkan uraian pada Tabel A.1di atas, pada
faktanyaPenggugat selaku Pemesan/Konsumen telah melaksanakan
In
A
kewajibannya dengan membayarkan Booking Fee danseluruh cicilan

Down Paymentuntuk masing-masing Apartemen kepada Tergugat
ah
lik
dengan total keseluruhan sebesar Rp. 774.333.344,- (tujuh ratus

tujuh puluh empat tiga ratus tiga puluh tiga ribu tiga ratus empat
m
ub
puluh empat rupiah);

8. Bahwasebagaimana ternyata padahalaman pertama SPU,
ka
pelaksanaan serah terima Apartemen-Apartemen seharusnya

ep
dilaksanakan pada bulan Oktober 2017 ditambah grace periode selama

6 (enam) bulan, yaitubulan April 2018.Namun pada faktanya, hingga
ah
melewati bulan Oktober 2017 atau bahkan hingga saat Gugatan ini
es
didaftarkan, Tergugat tidak kunjung melakukan serah terima Apartemen-

M
ng
Apartemenkepada Penggugat. Faktanya, Apartemen-Apartemen

on
tersebut belum selesai dibangun dan bahkan menurut informasi yang

gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Penggugat terima pembangunan Apartemen-Apartemen tersebut
R
terhenti ;
si
C. Upaya Hukum Penggugat Menegur Tergugat (Memberi
ne
ng
Peringatan/ Somasi) Sebagai Pemenuhan Amanat Ketentuan Pasal 1238
KUHPerdata dan 1243 KUHPerdata.
9. Bahwa oleh karena Tergugat tidak melaksanakan kewajibannya
do
gu tersebut, maka sebagai upaya melindungi hak Penggugat
danpemenuhan amanat ketentuan Pasal 1238 KUHPerdata, Penggugat
In
A
melalui kuasa hukumnya telah melakukan upaya hukum dengan cara
mengirimkan Surat Peringatan/Somasi & UndanganPertemuan kepada
ah
Tergugatsebagaimana pada surat No. Ref.100.ADM.ANR.III.2018
lik
tertanggal 19 Maret 2018 (“Somasi I”).Dalam surat tersebut pada
pokoknyaadalah oleh karena Tergugat tidak kunjung melaksanakan
am
ub
kewajibannya kepada Penggugatyakni melakukan serah terima
Apartemen-Apartemen sesuai dengan waktu yang telah disepakati di
ep
dalam SPU-SPU sementara Penggugat selalu melakukan Pembayaran
k
kepada Tergugat, maka Penggugat meminta untuk membatalkan

ah
pemesanan/pembelian Apartemen-Apartemen dan meminta agar

R
si
Tergugat segera mengembalikan uang yang telah dibayarkan oleh
Penggugat kepada Tergugat.
ne
ng
Terhadap Somasi I tersebut, Tergugat melalui kuasa hukumnya

menanggapi melaluiSurat No. 021.03/ESP-HA/TGP/III/2018
do
gu
tertanggal 21 Maret 2018, yang pada intinya sebagai berikut :

a) Penyebab terjadinya keterlambatan pelaksanaan serah terima
unit karena keadaan memaksa (force majeure) terkait adanya
In
A
kegiatan proyek pembangunan / pelebaran ruas jalan tol Depok –

Antasari oleh Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan
ah
lik
Rakyat (PUPR) Republik Indonesia ;

b) Menyampaikan bahwa target serah terima unit Apartemen
m
ub
yang semula seharusnya dilaksanakan pada bulan Oktober 2017

sebagaimana ternyata padahalaman pertama SPU, diundur
ka
menjadi awal tahun 2020 ; dan

ep
c) Tidak dapat memenuhi permintaan Penggugat dalam hal

ah
pengembalian uang pemesanan Apartemen.

R
10. Bahwa selanjutnya pada tanggal 4 April 2018 dan 12 April

es
2018, kuasa hukum Penggugat dan Tergugat mengadakan pertemuan

M
ng
guna menindaklanjuti penyelesaian permasalahan hukum secara

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
musyawarah.Namun dari hasil kedua pertemuan tersebut, Penggugat
R
dan Tergugat tidak menemui kesepakatan dikarenakan Tergugattidak
si
bersedia mengembalikan uang Penggugat 100% (seratus persen),
ne
ng
melainkanharus dipotong sebesar 15% (lima belas persen) dari total
uang yang telah Penggugat bayarkan. Terhadap pemotongan 15% (lima
belas persen) tersebut, Kuasa hukum Tergugat menyampaikan
do
gu alasannya secara tidak berdasar dan tidak dapat menunjukkan bukti
yang dapat dipertanggung jawabkan, sehingga Penggugat tetap
In
A
menginginkan pengembalian uang Penggugat secara utuh tanpa
adanya pemotongan dari Tergugat ;
ah
11. Bahwa setelah tidak tercapainya kesepakatan secara
lik
musyawarah (deadlock) pada pertemuan yang dilakukan antara
Penggugat dan Tergugat, demi mempertahankan hak nya, Penggugat
am
ub
melalui kuasa hukumnya kembali mengirimkan Surat
Peringatan/Somasi Terakhir No. REF.145.ADM.ANR.IV.2018 (“Somasi
ep
Terakhir”) tertanggal 17 April 2018 kepada Tergugat. Pada pokonya
k
menerangkan bahwa Penggugat tetap menginginkan adanya

ah
pengembalian uang Penggugat sebesar 100% (seratus persen) dan

R
si
tidak bersedia dilakukan pemotongan sebesar 15% (lima belas persen)
dari total pembayaran unit Apartemen yang telah dibayarkan oleh
ne
ng
Penggugat kepada Tergugat, karena hal tersebut tidak berdasar dan

tidak dinyatakan secara tegas di dalam SPU. Namun upaya Somasi
do
gu
Terakhir Penggugat tersebut tidak ditanggapi oleh Tergugat ;

12. Bahwa berdasarkan fakta peristiwa upaya penyelesaian
sebagaimana yang telah diuraikan di atas dapat dilihat bahwa Tergugat
In
A
menyadari dan mengakui kelalaiannya (wanprestasi) atas SPU-SPU

sebagaimana kami uraikan berikut ini :
ah
lik
a. Berdasarkan tanggapan Tergugat sebagaimana ternyata di

dalam Surat No. 021.03/ESP-HA/TGP/III/2018 tertanggal 21 Maret
m
ub
2018, pada dasarnya Tergugat menyadari dan mengakui

kelalaiannya untuk memenuhi kewajiban serah terima Apartemen-
ka
Apartemen dari Tergugat kepada Penggugat ; dan

ep
b. Berdasarkan uraian pada poin 10 dan 11 di atas, pada

ah
faktanya Tergugat memiliki itikad untuk melakukan pengembalian

R
dana kepada Penggugat namun dengan potongan harga yang

es
tidak beralasan.
M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
D. Penggugat Melakukan Upaya Hukum Dengan Mengajukan
R
Permohonan Penyelesaian Sengketa Konsumen Perkara A Quo Melalui
si
Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) Provinsi DKI Jakarta.
ne
ng
13. Bahwa oleh karena upaya mediasi antar pihaktidak mencapai
kesepakatan dan tidak ada tanggapan dari Tergugat atas Somasi
Terakhir Penggugat, maka pada tanggal 16 Agustus 2018 Penggugat
do
gu melakukan upaya hukum lainnya terhadap perkara a quo, yaknidengan
mengajukan permohonan penyelesaian sengketa konsumen ke Badan
In
A
Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) Provinsi DKI Jakarta
(“BPSK”) dengan nomor register perkara : 110/REG/BPSK-
ah
DKI/VIII/2018 tertanggal 16 Agustus 2018, yang dimana Penggugat
lik
selaku Pemohon dan Tergugat selaku Termohon ;
14. Bahwa dengan diajukannya permohonan penyelesaian
am
ub
sengketa perkara a quo ke BPSK oleh Penggugat, sudah barang tentu
Penggugat mengharapkan adanya kepastian hukum dari BPSK atas
ep
perbuatan ingkar janji atau wanprestasi yang dilakukan oleh Tergugat
k
dan Penggugat bisa mendapatkan kembali uang pembayaran

ah
Apartemen sebesar 100% (seratus persen). Namun ketika masih di

R
si
tahap pra sidang sengketa konsumen, upaya penyelesaian perkara a
quo di BPSK tidak dapat dilanjutkan oleh Majelis BPSK karena terdapat
ne
ng
perbedaan mengenai pemilihan metode penyelesaian sengketa dari

para pihak.
do
gu
Penggugat memilih metode penyelesaian secara Arbitrase agar

terdapat kepastian hukum terhadap perkara a quo. Sedangkan
Tergugat memilih metode penyelesaian secara Mediasi, yang mana
In
A
upaya mediasi tersebut sebelumnya telah dilakukan oleh para pihak,

namun tidak tercapai kesepakatan (deadlock) sebagaimana yang telah
ah
lik
diuraikan oleh Penggugat pada poin 10 di atas. Hal ini telah

menunjukkan bahwa Tergugat tidak menginginkan adanya kepastian
m
ub
hukum dan hanya ingin mengulur-ulur waktu dalam menyelesaikan

perkara a quo dengan Penggugat ;
ka
15. Bahwa karena terdapat perbedaan pemilihan metode

ep
penyelesaian sengketa tersebut, dengan demikian upaya penyelesaian

ah
sengketa konsumen melalui BPSK dinyatakan ditutup dan selesai,

R
sebagaimana dituangkan di dalam Penetapan No. 141/PNTP.BPSK-

es
DKI/X/2018 tertanggal 6 September 2018, yang berbunyi sebagai

M
ng
berikut :
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
“MENETAPKAN
R
1. Bahwa Para Pihak tidak sepakat dalam memilih cara
si
penyelesaian sengketa di BPSK Provinsi DKI Jakarta.
ne
ng
2. Bahwa Pemohon memilih cara penyelesaian sengketa melalui
Arbitrase untuk mendapatkan kepastian hukum, sedangkan
Termohon I dan Termohon II memilih cara penyelesaian sengketa
do
gu melalui Mediasi.
3. Bahwa sesuai dengan KEPMEN 350/MPP/Kep/12/2001
In
A
tentang Pelaksanaan Tugas dan Wewenang Badan Penyelesaian
Sengketa Konsumen di dalam Pasal 4 ayat (1) Penyelesaian
ah
sengketa konsumen oleh BPSK melalui cara Konsiliasi atau
lik
Mediasi atau Arbitrase sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3
huruf a, dilakukan atas dasar pilihan dan persetujuan para pihak
am
ub
yang bersangkutan sehingga BPSK Provinsi DKI Jakarta tidak
dapat memaksa Termohon untuk menyelesaikan kasus ini di
ep
BPSK Provinsi DKI Jakarta dikarenakan penyelesaian sengketa ini
k
atas dasar sukarela serta kesepakatan para pihak dan

ah
penyelesaian sengketa di BPSK Provinsi DKI Jakarta tidak

R
si
berjenjang.
4. Bahwa sengketa nomor register 111/REG/BPSK-
ne
ng
DKI/VIII/2018 tertanggal 16 Agustus 2018 dinyatakan DITUTUP

dan SELESAI.”
do
gu
E. Konsekuensi Hukum Atas Tidak Dilaksanakannya Kewajiban

Tergugat Terhadap Penggugat.
16. Bahwa setelah diberikan teguran oleh Penggugat dengan
In
A
mengirimkan surat-surat peringatan/somasi dan tidak tercapainya

kesepakatan (deadlock), maka atas tidak dilaksanakannya serah terima
ah
lik
Apartemen-Apartemen dari Tergugat kepada Penggugat pada bulan

Oktober 2017 oleh Tergugat sebagaimana diatur secara tegas di dalam
m
ub
SPU-SPU, secara hukum Tergugat telah Wanprestasi terhadap SPU-

SPU yang telah disepakati Penggugat dan Tergugat dan melanggar
ka
ketentuan Pasal 1234 KUHPerdata yang berbunyi sebagai berikut :

ep
“Perikatan ditujukan untuk memberikan sesuatu, untuk berbuat

ah
sesuatu, atau untuk tidak berbuat sesuatu.”

R
17. Bahwa dengan adanya perbuatan Wanprestasi yang dilakukan

es
oleh Tergugat terhadap SPU-SPU, maka timbul kewajiban bagi Tergugat

M
ng
untuk mengganti biaya, kerugian dan bunga kepada Penggugat

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
sebagaimana telah sesuai dengan ketentuan Pasal 1243 KUHPerdata
R
yang berbunyi sebagai berikut :
si
“Penggantian biaya, kerugian dan bungakarena tak dipenuhinya suatu
ne
ng
perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan
lalai, tetap lalai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang
harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat diberikan atau
do
gu dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah
ditentukan.”
In
A
18. Bahwa terdapat beberapa alasan yang berdasar pada fakta
yang menggambarkan bahwa Tergugat merupakan
ah
Developer/Pengembang yang tidak memiliki kualitas dan kapasitas yang
lik
baik dalam menjalankan bisnisnya, termasuk diantaranya mengenai
pemasaran produk (apartemen), sebagaimana kami uraikan berikut ini :
am
ub
a. Terdapat banyak pernyataan Tergugat yang tidak dapat
dipertanggungjawabkan terkait pemasaran produk yang
ep
mengakibatkan pemesan-pemesan mengajukan gugatan dan
k
tuntutan hukum kepada Tergugat ;

ah
b. Tergugat beberapa kali meminta pengunduran serah terima

R
si
Aparteman-Apartemen kepada Penggugat dengan periode rentang
waktu yang terlalu lama yakni :
ne
ng
i. Sekitar 2 tahun 3 bulan sebagaimana ternyata pada

Surat No. 021.03/ESP-HA/TGP/III/2018, tertanggal 21 Maret
do
gu
2018 ; dan
ii. Sekitar 2 tahun 7 bulan sebagaimana ternyata pada
pernyataan Tergugat secara lisan yang disampaikan di Pra
In
A
Sidang dalam perkara sengketa konsumen melalui Badan

Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) Provinsi DKI
ah
lik
Jakarta pada tanggal 28 Agustus 2018, dengan no registrasi

perkara : 110/REG/BPSK-DKI/VIII/2018 tertanggal
m
ub
16 Agustus 2018 ;
Berdasarkan uraian di atas, pada faktanya Tergugat patut dinyatakan
ka
tidak memiliki itikad baik dalam menyikapi kesepakatan antara

ep
Penggugat dan Tergugat sebagaimana di dalam SPU-SPU ;

ah
19. Bahwa akibat itikad buruk dan wanprestasi Tergugat yakni

R
tidak melakukan serah terima Apartemen-Apartemen kepada Penggugat

es
pada masa yang ditentukan di dalam SPU-SPU atau bahkan hingga

M
ng
sampai pada gugatan ini didaftarkan, maka pada faktanya perbuatan

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Tergugat dimaksud telah menimbulkan kerugian bagi Penggugat.
R
Dengan demikian, sangat beralasan hukum apabila Majelis Hakim yang
si
Terhormat membatalkan perjanjian antara Penggugat dan Tergugat di
ne
ng
dalam SPU-SPU, dengan segala konsekuensi hukumnya yakni berupa
pengembalian seluruh pembayaran Booking Fee dan Down
PaymentApartemen-Apartemen yang telah dibayarkan oleh Penggugat
do
gu kepada Tergugat beserta denda keterlambatan dan bunga,
sebagaimana diatur pada ketentuan Pasal 1266 KUHPerdata dan Pasal
In
A
1267 KUHPerdata yang berbunyi sebagai berikut :
Pasal 1266 KUHPerdata :
ah
“Syarat batal dianggap selalu dicantumkan dalam persetujuan yang
lik
timbal balik, andaikata salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya.
Dalam hal demikian persetujuan tidak batal demi hukum, tetapi
am
ub
pembatalan harus dimintakan kepada Pengadilan.
Permintaan ini juga harus dilakukan, meskipun syarat batal mengenai
ep
tidak dipenuhinya kewajiban dinyatakan di dalam persetujuan. Jika
k
syarat batal tidak dinyatakan dalam persetujuan, maka Hakim dengan

ah
melihat keadaan, atas permintaan tergugat, leluasa memberikan suatu

R
si
jangka waktu untuk memenuhi kewajiban, tetapi jangka waktu itu tidak
boleh lebih dan satu bulan.”
ne
ng
Pasal 1267 KUHPerdata :

“Pihak yang terhadapnya perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih
do
gu
memaksa pihak yang lain untuk memenuhi persetujuan, jika hal itu
masih dapat dilakukan, atau menuntut pembatalan persetujuan,
dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga.”
In
A
20. Bahwa sejak gugatan ini didaftarkan di Kepaniteraan

Pengadilan Negeri Jakarta Selatan, Tergugat belum melaksanakan
ah
lik
kewajibannya dalam melakukan serah terima Apartemen-apartemen

kepada Penggugat, maka dengan ini atas dasar perbuatan wanprestasi
m
ub
Tergugat tersebut sudah sepatutnya menurut hukum Penggugat

mengajukan perkara gugatan wanprestasi pembatalan perjanjian
ka
perkara a quo ;
ep
F. Kerugian Yang Diderita Oleh Penggugat.

ah
21. Adapun kerugian Penggugat adalah sebagai berikut :

R
a. Kerugian Materil :
es
M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Bahwa kerugian materiil yang diderita Penggugat berupa sejumlah
R
uang yang telah dibayarkan kepada Tergugat sebagaimana yang
si
telah Penggugat uraikan pada Tabel A.1 yakni sebagai berikut :
ne
ng
i. UNIT I sebesar Rp 380.583.344,- (tiga ratus delapan
puluh juta lima ratus delapan puluh tiga ribu tiga ratus empat
do
gu puluh empat Rupiah) ; dan
ii. UNIT II sebesar Rp 393.750.000,- (tiga ratus sembilan
puluh tiga juta tujuh ratus lima puluh ribu Rupiah).
In
A
Dengan demikian total kerugian materiil yang wajib dipenuhi oleh
Tergugat sebesar Rp 774.333.344,- (tujuh ratus tujuh puluh empat
ah
lik
tiga ratus tiga puluh tiga ribu tiga ratus empat puluh empat rupiah).
b. Keuntungan Yang Diharapkan :

am
ub
Bahwa apabila Tergugat melaksanakan kewajibannya secara
tepat waktu untuk menyerahkan kedua unit Apartemen kepada
Penggugat, maka Penggugat akan mendapatkan keuntungan dari
ep
k
hasil menyewakan kedua unit Apartemen tersebut. Adapun jangka

ah
waktu keuntungan yang didapat oleh Penggugat terhitung sebulan

R
si
setelah dilakukannya serah terima Apartemen hingga sampai
pada saat gugatan ini didaftarkan Penggugat, yakni dari bulan
ne
ng
November 2017 sampai dengan November 2018 (12 bulan),

sebagaimana rincian yang diuraikan sebagai berikut :
do
gu
UNIT I
Keuntungan Yang = Harga Sewa x 12 Bulan

In
A
Diharapkan Perbulan
= US$ 2.000 x 12 Bulan
ah
lik
= US$ 24.000
UNIT II
m
ub
Keuntungan Yang Diharapkan = Harga Sewa x 12 Bulan

Perbulan
ka
ep
= US$ 2.000 x 12 Bulan

= US$ 24.000
ah
Total Keuntungan Yang = UNIT I + UNIT II

es
Diharapkan PENGGUGAT
M
ng
= US$ + US$ 24.000

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
24.000
si
= US$
48.000
ne
ng
Dengan demikian apabila TERGUGAT melaksanakan
kewajibannya tersebut, maka keuntungan yang didapatkan oleh
do
gu PENGGUGAT dari keuntungan yang diharapkan sebagaimana
pada table yang telah PENGGUGAT uraikan di atas yakni total
sebesar US$ 48.000 (empat puluh delapan ribu Dollar
In
A
Amerika).
c. Bunga :
ah
lik
Bahwa akibat dari tidak dilaksanakannya kewajiban Tergugat
kepada Penggugat menimbulkan konsekuensi bagi Tergugat agar
am
ub
membayarkan Bunga sebesar 10% dari Kerugian Materiil, yakni
sebesar Rp 77.433.334 (tujuh puluh tujuh juta empat ratus tiga
puluh tiga ribu tiga ratus tiga puluh empat Rupiah) kepada
ep
k
Penggugat sebagaimana diuraikan berikut ini :

ah
Bunga Kerugian Materiil = Kerugian x 10%

R
si
Materiil
= Rp x 10%
ne
ng
774.333.3
44,-
do
gu
= Rp
77.433.33
In
A
4
d. Denda Keterlambatan :
Bahwa selanjutnya Tergugat patut dikenakan denda
ah
lik
keterlambatan atas tidak diserahkannya kedua unit Apartemen

pada waktu yang telah ditentukan kepada Penggugat
m
ub
sebagaimana ternyata pada Poin 8 huruf d SSKK SPU yang

berbunyi sebagai berikut :
ka
“Maka setelah lewatnya masa tenggang (grace period) yaitu

ep
selama 180 (seratus delapan puluh) hari sejak Tanggal

ah
Penyelesaian Pembangunan dan Penerima Pesanan belum dapat

R
menyerahkan Unit Apartemen kepada Pemesan maka Penerima

es
M
Pesanan dikenakan denda sebesar 1‰ (satu) per mil per Bulan

ng
sampai dengan maksimal 3% (tiga) persen yang dihitung dari

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
jumlah pembayaran atas Harga Unit Apartemen yang telah
R
dibayarkan oleh Pemesan kepada Penerima Pesanan.”
si
Berdasarkan bunyi ketentuan SSKK SPU tersebut di atas, maka
ne
ng
180 (seratus delapan puluh) hari setelah grace period (Bulan April
2018) adalah sekitar Bulan Oktober 2018, yang mana pada saat
Penggugat mendaftarkan gugatan perkara a quo telah melebihi
do
gu waktu 180 (seratus delapan puluh) hari setelah grace period.
Maka dengan demikian Tergugat patut membayarkan denda
In
A
keterlambatan kepada Penggugat atas masing-masing unit
Apartemen tersebut sebesar Rp 23.230.000,- (dua puluh tiga juta
ah
dua ratus tiga puluh ribu Rupiah) sebagaimana diuraikan di bawah
lik
ini :
UNIT I
am
ub
Denda Keterlambatan = Jumlah x 3%
Pembayaran
ep
k
atas Harga Unit

ah
Apartemen
R
si
yang telah
dibayarkan
ne
ng
Penggugat
= Rp x 3%
do
gu
380.583.344,-
= Rp 11.417.500,-
In
UNIT II
A
Denda Keterlambatan = Jumlah x 3%

ah
lik
Pembayaran
atas Harga Unit
Apartemen
m
ub
yang telah
ka
dibayarkan
ep
Penggugat
= Rp x 3%
ah
393.750.000,-
es
= Rp 11.812.500,-
M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Total Denda = Denda + Denda
si
Keterlambatan Tergugat Keterlambata Keterlambata
n atas UNIT I n atas UNIT II
ne
ng
= Rp + Rp
11.417.500,- 11.812.500,-
do
gu = Rp
23.230.000,-
Berdasarkan uraian di atas, jumlah keseluruhan atas denda
In
A
keterlambatan yang patut dibayarkan oleh TERGUGAT kepada
PENGGUGAT adalah sebesar Rp 23.230.000,- (dua puluh tiga
ah
lik
juta dua ratus tiga puluh ribu rupiah) ;
e. Kerugian Imateriil :
am
ub
Bahwa akibat tidak dilaksanakannya kewajiban Tergugat kepada
Penggugat, maka mengakibatkan Penggugatterus menerus
memikirkan persoalan perkara a quo yang telah menyebabkan
ep
k
kesehatan Penggugat menurun dan kurang baik, sehingga pikiran

ah
dan konsentrasi Penggugat dalam melakukan pekerjaan dan

R
kegiatan sehari-harinya menjadi terganggu dikarenakan
si
memikirkan perkara a quo yang membuat moril Penggugat
ne
ng
menjadi tertekan. Oleh karenanya, merupakan sesuatu yang wajar

bila Penggugatmenuntut Tergugat untuk membayar kerugian
Imateriil sebesar Rp. 1.000.000.000,- (satu miliar Rupiah) ;
do
gu
G. Sita Jaminan Terhadap Aset Tergugat (Conservatoir Beslag).

22. Bahwa untuk menghindari dan menjamin agar gugatan
In
A
Penggugat tidak sia-sia dan tidak bernilai (illusionir), maka Penggugat

mohon kepada Majelis Hakim Yang Terhormat agar meletakkan sita
ah
jaminan (Conservatoir Beslag) atas harta kekayaan milik Tergugat

lik
berupaseluruh aset Tergugat dan barang-barang lainnya baik yang

bergerak maupun tidak bergerak milik Tergugat yang ada saat ini
m
ub
maupun yang akan ada kemudian ;

23. Bahwa mengenai sita jaminan ini diatur dalam ketentuan
ka
ep
Pasal 227 ayat (1) Reglemen Indonesia Yang Diperbaharui (HIR) dan
ketentuan Pasal 1131 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
ah
(KUHPerdata) Reglemen, yang berbunyi sebagai berikut :

R
“Pasal 227 ayat (1) HIR

es
M
Jika ada persangkaan yang beralasan, bahwa seorang yang

ng
berhutang, selagi belum dijatuhkan keputusan atasnya atau selagi

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
putusan yang mengalahkannya belum dapat dijalankan, mencari akal
R
akan menggelapkan atau membawa barangnya baik yang tidak tetap
si
maupun yang tetap dengan maksud akan menjauhkan barang itu dari
ne
ng
penagih hutang, maka atas surat permintaan orang yang
berkepentingan ketua pengadilan negeri dapat memberi perintah,
supaya disita barang itu untuk menjaga hak orang yang memasukkan
do
gu permintaan itu, dan kepada peminta harus diberitahukan akan
menghadap persidangan, pengadilan negeri yang pertama sesudah itu
In
A
untuk memajukan dan menguatkan gugatannya.”
“Pasal 1131 KUHPerdata
ah
Segala kebendaan si berutang, baik yang bergerak maupun yang tidak
lik
bergerak, baik yang sudah ada maupun yang baru akan ada di
kemudian hari, menjadi tanggungan untuk segala perikatan
am
ub
perseorangan.”
Menurut M. Yahya Harahap dalam buku Hukum Acara Perdata
ep
(halaman 339), tujuan dari sita jaminan agar barang itu tidak digelapkan
k
atau diasingkan Tergugat selama proses persidangan berlangsung,

ah
sehingga pada saat putusan dilaksanakan, pelunasan pembayaran

R
si
utang yang dituntut Penggugat dapat terpenuhi, dengan jalan menjual
barang sitaan itu. Dengan demikian, tindakan penyitaan barang milik
ne
ng
Tergugat bukan untuk diserahkan dan dimiliki Penggugat (pemohon

sita), tetapi untuk melunasi pembayaran utang tergugat kepada
do
gu
Penggugat.
H. Penggugat Memohon Putusan Serta Merta (uitvoerbaar bij
voorraad) Guna Menjamin Hak-Hak Penggugat.
In
A
24. Bahwa pada faktanya sangat terlihat jelas jika Tergugat

melakukan perbuatan wanprestasi sebagaimana diuraikan diatas, baik
ah
lik
berupa dokumentasi tertulis yang mengikat antara Penggugat dan

Tergugat, pengakuan-pengakuan dan pernyataan-pernyataan Tergugat
m
ub
serta aspek-aspek lainnya yang menerangkan perbuatan wanprestasi

Tergugat. Dengan demikian, guna menjamin hak-hak Penggugat sangat
ka
beralasan dan berdasar hukum bagi Penggugat untuk memohonkan

ep
Putusan Serta Merta (uitvoerbaar bij voorraad) kepada Majelis Hakim

ah
Yang Terhormat. Bahwa berdasarkan Pasal 180 HIR (1) mengatur

R
bahwa syarat untuk mengabulkan suatu putusan yang bersifat serta

es
merta adalah sebagai berikut :

M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
a. Gugatan didasarkan atas suatu alas hak yang berbentuk akta
R
otentik ;
si
b. Didasarkan atas akta bawah tangan yang diakui atau yang
ne
ng
dianggap diakui jika putusan dijatuhkan verstek ;
c. Didasarkan pada putusan pengadilan yang telah berkekuatan
hukum tetap.
do
gu Selain itu, berdasarkan Surat Edaran Mahkamah Agung ("SEMA") No.
3 Tahun 2000, Mahkamah Agung telah secara tegas memerintahkan
In
A
para Ketua Pengadilan Negeri dan Ketua Pengadilan Agama untuk
mempertimbangkan, memperhatikan dan mentaati dengan sungguh-
ah
sungguh syarat-syarat yang harus dipenuhi sebelum mengabulkan
lik
tuntutan Putusan Serta Merta sebagaimana diuraikan dalam Pasal 180
(1) HIR tersebut. Selanjutnya Mahkamah Agung memberikan petunjuk
am
ub
kepada para Hakim untuk tidak menjatuhkan putusan serta merta,
kecuali dalam hal-hal sebagai berikut :
ep
a. Gugatan didasarkan pada bukti otentik atau surat tulisan tangan
k
yang tidak dibantah kebenaran tentang isi dan tandatangannya, yang

ah
menurut Undang-undang tidak mempunyai kekuatan fisik.

R
si
b. Gugatan tentang hutang piutang yang jumlahnya sudah pasti dan
tidak dibantah ;
ne
ng
c. Gugatan tentang sewa-menyewa tanah, rumah, gudang dan lain-

lain, dimana hubungan sewa menyewa sudah habis/lampau, atau
Penyewa terbukti melalaikan kewajibannya sebagai Penyewa beritikad
do
gu
baik.
d. Pokok Gugatan mengenai tututan pembagian harta perkawinan
In
(gono-gini) setelah putusan mengenai Gugatan cerai mempunyai
A
kekuatan hukum tetap.

e. Dikabulkannya Gugatan provisionil, dengan pertimbangan hukum
ah
lik
yang tegas dan jelas serta memenuhi Pasal 332 Rv.

f. Gugatan berdasarkan putusan yang telah memperoleh kekuatan
hukum tetap (in kracht van gewijsde) dan mempunyai hubungan dengan
m
ub
pokok Gugatan yang diajukan.

ka
g. Pokok Sengketa mengenai bezitsrecht.

ep
h. Diharuskan adanya pemberian jaminan yang nilainya sama dengan

nilai barang/objek eksekusi, sehingga tidak menimbulkan kerugian pada
ah
pihak lain, apabila ternyata di kemudian hari dijatuhkan putusan yang

R
membatalkan putusan Pengadilan Tingkat Pertama, Ketentuan ini

es
ditegaskan lagi dengan dikeluarkannya SEMA No. 4 Tahun 2001 bahwa

M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
tanpa ada jaminan tersebut tidak boleh ada pelaksanaan putusan serta
R
merta.
si
Bahwa berdasarkan Pasal 180 HIR jo SEMA No.3 Tahun 2000 jo.
ne
SEMA No.4 Tahun 2001, gugatan a quo didasarkan pada surat-surat
ng
bukti yang mempunyai nilai pembuktian yang cukup/sempurna,
sehingga cukup beralasan dan berdasar hukum bagi Majelis Hakim
do
gu Yang Terhormat untuk menyatakan putusan yang dijatuhkan dalam
perkara a quo dapat dilaksanakan lebih dahulu meskipun ada
In
perlawanan (verzet), banding ataupun kasasi (uit voerbaar bijvoorrad).
A
Berdasarkan uraian-uraian tersebut di atas, maka Penggugat mohon ke hadapan
ah
lik
Majelis Hakim Yang Terhormat yang memeriksa dan mengadili perkara aquo
berkenan untuk memutuskan sebagai berikut :
am
DALAM POKOK PERKARA
ub
1. Menerima dan Mengabulkan Gugatan Penggugat untuk seluruhnya ;
2. Menyatakan sah dan mengikat Surat Pesanan Unit (SPU) Jual Beli
ep
k
Apartemen dengan Nomor SPU 14110955221 tertanggal 14 November 2014

ah
untuk UNIT I dan Nomor SPU 14110954204 tertanggal 14 November 2014

R
si
untuk UNIT II antara Penggugat dan Tergugat ;
3. Menyatakan Tergugat telah melakukan perbuatan cidera janji
ne
ng
(Wanprestasi) ;
4. Membatalkan Surat Pesanan Unit (SPU) Jual Beli Apartemen dengan
Nomor SPU 14110955221 tertanggal 14 November 2014 untuk UNIT I dan
do
gu
Nomor SPU 14110954204 tertanggal 14 November 2014 untuk UNIT II

antara Penggugat dan Tergugat ;
In
A
5. Menghukum Tergugat untuk membayar ganti kerugian materiil

kepada Penggugat berupa :
ah
lik
a. Sejumlah uang yang telah dibayarkan Penggugat kepada Tergugat dengan

total sebesar Rp 774.333.344,- (tujuh ratus tujuh puluh empat tiga ratus tiga
puluh tiga ribu tiga ratus empat puluh empat rupiah) ;
m
ub
b. Keuntungan yang Diharapkan sebesar US$ 48.000 (empat puluh delapan

ribu Dollar Amerika ;
ka
c. Bunga atas tidak dilaksanakannya kewajiban Tergugat kepada Penggugat

ep
sebesar Rp 77.433.334 (tujuh puluh tujuh juta empat ratus tiga puluh tiga ribu
ah
tiga ratus tiga puluh empat Rupiah) ; dan

R
d. Denda keterlambatan Tergugat sebesar Rp 23.230.000,- (dua puluh tiga

es
juta dua ratus tiga puluh ribu Rupiah) ;

M
6. Menghukum Tergugat untuk membayar ganti kerugian imateriil

ng
sebesar Rp 1.000.000.000,- (satu miliar Rupiah) kepada Penggugat ;

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
7. Menyatakan sah dan berharga Sita Jaminan (Conservatoir Beslag)
R
atas Aset Tergugat berupa aset Tergugat dan barang-barang lainnya baik
si
yang bergerak maupun tidak bergerak milik Tergugat yang ada saat ini
ne
ng
maupun yang akan ada kemudian ;
8. Menyatakan putusan ini dapat dijalankan/dilaksanakan terlebih
dahulu meskipun ada perlawanan (verzet), banding, atau kasasi (uit voerbaar
do
gu bij voorrad) ; dan
9. Menghukum Tergugat untuk membayar biaya perkara a quo.
In
A
Atau apabila Majelis Hakim Pengadilan Negeri Jakarta Selatan berpendapat lain,
ah
lik
kami mohon untuk putusan yang seadil-adilnya (ex aequo et bono).
Menimbang, bahwa atas gugatan Penggugat (Terbanding) tersebut,

am
ub
Tergugat (Pembanding) mengajukan jawaban yang pada pokoknya sebagai berikut
:
OPENING STATEMENT
ep
k
Gugatan wanprestasi yang diajukan oleh PENGGUGAT dalam perkara

ah
aquo, adalah berdasarkan adanya Surat Pesanan Unit (SPU) Nomor

R
si
14110955221 dan SPU Nomor 14110954204 keduanya tertanggal
14 Nopember 2014 atas 2 (dua) unit apartemen yang akan dibangun oleh
ne
ng
TERGUGAT (“Unit Apartemen”).
TERGUGAT sebagai pengembang (developer) Apartemen 45 Antasari
do
gu
sejak tahun 2012-2015 telah memiliki ijin-ijin dari instansi terkait sebagaimana
ketentuan hukum yang berlaku, dan sesuai perencanaan pembangunan, pada
In
tahun 2015 TERGUGAT telah siap akan melakukan pembangunan. Namun
A
sekitar pertengahan tahun 2015, TERGUGAT barulah mengetahui bahwa

sebagian lahan milik TERGUGAT akan terkena proyek Pemerintah yaitu proyek
ah
lik
pembangunan jalan tol Depok-Antasari.
Dampak atas adanya proyek Pemerintah tersebut mengharuskan

m
ub
TERGUGAT untuk melepaskan sebagian lahan miliknya untuk kepentingan

umum, yaitu untuk kepentingan pembangunan proyek jalan tol Depok-Antasari.
ka
ep
Konsekwensi hukum daripada pembebasan lahan tersebut berdampak pada

perijinan dan perencanaan pembangunan. Hal ini dikarenakan TERGUGAT
ah
diharuskan untuk merencanakan ulang dan merevisi berbagai hal baik terkait
R
ijin-ijin yang telah diperoleh sebelumnya maupun desain bangunan guna

es
M
penyesuaian dengan rencana terbaru pembangunan jalan tol Depok-Antasari

ng
yang ditetapkan oleh Pemerintah Pusat cq. Kementerian Pekerjaan Umum dan
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Perumahan Rakyat (PUPR). Hal-hal tersebutlah yang menyebabkan terjadinya
R
keterlambatan serah terima Unit Apartemen kepada PENGGUGAT yang
si
seharusnya dijadwalkan pada bulan April 2018 (sudah termasuk masa grace
ne
ng
periods).
TERGUGAT telah memberikan penjelasan tentang permasalahan yang
do
dihadapi TERGUGAT tersebut termasuk alasan keterlambatan penyerahan Unit
gu
Apartemen kepada seluruh konsumen termasuk PENGGUGAT melalui
Newsletter Jilid 1 edisi bulan Desember 2016 dan Newsletter Jilid 1 Edisi
In
A
Desember 2017, yang telah dikirimkan ke alamat e-mail PENGGUGAT.
Dengan demikian keterlambatan penyerahan Unit Apartemen kepada
ah
lik
PENGGUGAT bukan karena kesengajaan, bukan kelalaian dan bukan karena
itikad buruk TERGUGAT, oleh karenanya TERGUGAT dapat dibebaskan dari
ganti kerugian sebagaimana ketentuan Pasal 1244 KUH Perdata dan Pasal
am
ub
1245 KUH Perdata yang mengatur keadaan memaksa (force majeure).
DALAM EKSEPSI :
ep
k
GUGATAN PENGGUGAT TIDAK BERDASARKAN HUKUM.

ah
1. Bahwa TERGUGAT menolak dengan tegas seluruh dalil-dalil yang

R
si
dikemukakan oleh PENGGUGAT dalam gugatannya kecuali yang diakui
secara tegas kebenarannya oleh TERGUGAT.
ne
ng
2. Bahwa gugatan wanprestasi yang diajukan berdasarkan Surat Pesanan Unit

(SPU) Nomor 14110955221 dan SPU Nomor 14110954204 keduanya
do
gu
tertanggal 14 Nopember 2014 atas pembelian 2 (dua) Unit Apartemen Antasari

45.
3. Bahwa dalam Surat Pesanan Unit (SPU) tersebut memang tertulis serah
In
A
terima unit adalah bulan Oktober 2017 ditambah 6 bulan masa grace periods,
namun pada butir 8d Syarat-syarat dan Ketentuan-ketentuan Surat
ah
lik
Pemesanan telah dinyatakan : Keterlambatan penyerahan Unit Apartemen

kepada Pemesan yang disebabkan bukan karena alasan : i. force majeur ; ii.
m
ub
Pemesan belum/tidak melaksanakan seluruh kewajibannya terhadap

Penerima Pesanan ; iii. Pemesan mengajukan permohonan untuk melakukan
ka
perubahan/renovasi terhadap Apartemen. Maka setelah lewatnya masa

ep
tenggang (grace period) yaitu selama 180 (seratus delapanpuluh) hari sejak
ah
tanggal penyelesaian pembangunan dan penerima pesanan belum dapat

R
menyerahkan Unit Apartemen kepada Pemesan maka Penerima Pesanan

es
dikenakan denda sebesar 1‰ (satu) per mil per bulan sampai dengan
M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
maksimal 3% (tiga persen) dari jumlah pembayaran atas Harga Unit
R
Apartemen yang telah dibayarkan oleh Pemesan kepada Penerima Pesanan.
si
Dengan demikian berdasarkan uraian di atas, telah jelas bahwa dalam kondisi
ne
ng
normal (bukan force majeure) telah diatur kewajiban TERGUGAT untuk
melakukan pembayaran denda atas keterlambatan penyerahan Unit
do
Apartemen kepada para konsumennya.
gu
4. Bahwa PENGGUGAT dalam gugatannya telah menuntut pembatalan SPU
Nomor 14110955221 dan SPU Nomor 14110954204, ganti kerugian baik
In
A
material maupun immaterial termasuk sita jaminan atas aset milik TERGUGAT.
5. Bahwa dasar hukum gugatan aquo adalah Pasal 1266 dan 1267
ah
lik
KUHPerdata tentang pembatalan perjanjian dengan penggantian biaya,
kerugian dan bunga.
am
ub
6. Bahwa alasan atas keterlambatan penyerahan Unit Apartemen, telah
diberitahukan oleh TERGUGAT kepada PENGGUGAT melalui Newsletter Jilid
1 Edisi bulan Desember 2016 dan Newsletter Jilid 2 Edisi Desember 2017,
ep
k
yang telah dikirimkan melalui e-mail PENGGUGAT.

ah
7. Bahwa jawaban atas somasi yang dikirimkan oleh PENGGUGAT kepada

R
TERGUGAT dan pada sidang di Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen
si
(BPSK) DKI Jakarta, telah juga diterangkan alasan-alasan keterlambatan
ne
ng
penyerahan Unit Apartemen kepada PENGGUGAT dan penyerahan Unit

Apartemen akan dimulai pada awal tahun 2020.
8. Bahwa berdasarkan uraian di atas ada 2 (dua) hal yang paling mendasar
do
gu
atas keterlambatan penyerahan Unit Apartemen dari TERGUGAT kepada

PENGGUGAT sebagaimana ketentuan dalam SPU tersebut di atas, yaitu :
In
A
a. Alasan keterlambatan penyerahan bukan karena kelalaian atau

kesengajaan namun karena kondisi memaksa (force majeure) dimana
TERGUGAT harus tunduk pada keputusan dan peraturan Pemerintah yang
ah
lik
berlaku ketika sebagian tanah milik TERGUGAT terkena proyek ruas jalan Depok-
Antasari dan ketika TERGUGAT harus menyesuaikan segala perijinan akibat
m
ub
adanya proyek dan pemerintah tersebut ;

Berdasarkan Pasal 1444 KUHPerdata diketahui kategori atas suatu kondisi
ka
dalam keadaan memaksa adalah terjadinya suatu kondisi atau kejadian yang
ep
tidak terduga sebelumnya yang menyebabkan pihak tertentu tidak dapat

menyerahkan suatu barang.
ah
R. Subekti : suatu keadaan dimana tidak dapat dilaksanakannya apa yang

R
es
diperjanjikan disebabkan oleh hal-hal yang sama sekali tidak dapat diduga dan
M
debitur tidak dapat melakukan apa-apa terhadap keadaan atau peristiwa yang
ng
timbul diluar dugaan tersebut ;

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Bahwa keadaan memaksa ataupun force majeure, merupakan suatu kondisi
R
dimana, salah satu pihak atau para pihak tidak dapat melaksanakan
si
kewajibannya sesuai dengan kontrak karena suatu hal di luar kendali para pihak.
Tidak mampunya para pihak menjalankan kewajiban karena keadaan tertentu,
ne
ng
tidak mengakibatkan pihak tersebut dapat dituntut untuk menggantikan kerugian
yang timbul. Hal ini sesuai sebagaimana ketentuan Pasal 1244 KUHPerdata dan
do
gu Pasal 1245 KUHPerdata ;
Bahwa, akibat hukumnya apabila salah satu pihak mengalami kondisi force
majeure, sehingga pihak yang mengalami keadaan tersebut tidak dapat
In
A
memenuhi kewajiban/prestasinya, sebagaimana diatur pada Pasal 1244, pasal
1245 dan Pasal 1444 KUHPerdata, tidaklah ada biaya, rugi dan bunga yang
ah
lik
harus diganti oleh pihak yang mengalami force majeure ;
b. Telah diatur ketentuan denda atas keterlambatan penyerahan Unit

am
ub
Apartemen pada Pasal 8d Surat Pemesanan Unit (SPU) (Vide Surat Pemesanan
Unit).
GUGATAN PENGGUGAT BERSIFAT PREMATUR.

ep
k
9. Bahwa PENGGUGAT dalam somasi kepada TERGUGAT, menuntut kepada

ah
TERGUGAT agar mengembalikan uang pesanan secara utuh (100%) tanpa

R
si
potongan, dan atas permintaannya tersebut TERGUGAT tidak dapat
menyetujuinya.
ne
ng
10. Bahwa PENGGUGAT telah mengabaikan segala alasan TERGUGAT

tentang penyebab keterlambatan penyerahan Unit Apartemen termasuk
do
pemberitahuan (Newsletter) yang telah dikirimkan kepada PENGGUGAT dan
gu
adanya ketentuan denda dalam Syarat-syarat dan Ketentuan Surat

Pemesanan yang telah disepakati bersama.
In
A
11. Bahwa berdasarkan uraian di atas telah jelas bahwa gugatan

wanprestasi yang diajukan oleh PENGGUGAT bersifat prematur karena
ah
lik
wanprestasi sebagaimana dituduhkan PENGGUGAT kepada TERGUGAT

belum terjadi dan keterlambatan penyerahan Unit Apartemen disebabkan
bukan karena kelalaian melainkan adanya suatu kondisi yang memaksa (force
m
ub
majeure)sehingga TERGUGAT tidak dapat dikatakan wanprestasi, terlebih lagi

ka
TERGUGAT telah menjelaskan Unit Apartemen akan diserahkan pada tahun

ep
2020 ; TERGUGAT juga telah memberikan penjelasan penyebab

keterlambatan penyerahan Unit Apartemen sejak Desember 2016. Disamping
ah
itu, telah pula diatur mekanisme denda atas keterlambatan penyerahan

es
Apartemen, yang dikecualikan apabila penyebab keterlambatan tersebut

M
adalah karena force majeure.

ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Dengan demkian gugatan PENGGUGAT yang telah menuntut pembatalan SPU
R
dan ganti kerugian baik material maupun immaterial serta sita jaminan adalah
si
sangatlah tidak berdasarkan hukum dan juga bersifat premature dan oleh
ne
ng
karenanya haruslah ditolak atau setidak-tidaknya tidak dapat diterima (Niet
Ontvankelijke Verklaard).
do
DALAM POKOK PERKARA :
gu
1. Bahwa hal-hal yang telah diuraikan pada bagian Eksepsi di atas, mohon
dianggap sebagai bagian yang integral dan tidak terpisahkan dengan pokok
In
A
perkara ini ;
2. Bahwa TERGUGAT menolak seluruh dalil-dalil gugatan PENGGUGAT kecuali
ah
lik
yang diakui dengan tegas kebenarannya oleh TERGUGAT ;
3. Bahwa dalam gugatannya PENGGUGAT telah menguraikan adanya
am
pemesanan 2 (dua) unit Apartemen 45 Antasari sebagaimana Surat Pemesanan
ub
(SPU) tertanggal 14 November 2014, yaitu :
a. Tower : Tower 1
ep
k
No. Unit : A1801

ah
Lantai : 18
R
si
Luas semigross : 29.94 m²
Seharga : Rp. 1.240.000.000,-
ne
ng
Cara pembayaran DP 30% selama 36 x dengan pelunasan melalui KPA.

Waktu serah terima Oktober 2017 + 6 bulan masa grace periode (“Unit
do
gu
1”).
b. Tower : Tower 1
In
A
No. Unit : A2801
Lantai : 28
ah
lik
Luas semigross : 29.94 m²
Seharga : Rp. 1.250.000.000,-

m
ub
Cara pembayaran DP 30% selama 36 x dengan pelunasan melalui KPA.

Waktu serah terima Oktober 2017 + 6 bulan masa grace periode (“Unit
ka
2”).
ep
4. Bahwa, PENGGUGAT telah melakukan pembayaran booking fee + DP 30%

ah
atas 2 (dua) unit apartemen tersebut dengan total sebesar Rp. 774.916.678,-
R
(tujuh ratus tujuh puluh empat juta sembilan ratus enam belas ribu enam ratus
es
M
tujuh puluh delapan Rupiah), dengan masing-masing pembayaran sebagai

ng
berikut :
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
 Unit 1 sebesar Rp. 385.916.678,- (tiga ratus delapan puluh lima juta
R
sembilan ratus enam belas ribu enam ratus tujuh puluh delapan Rupiah) ;
si
 Unit 2 sebesar Rp. 389.000.000,- (tiga ratus delapan puluh sembilan
ne
ng
juta Rupiah) ;
5. Bahwa secara factual dan nantinya akan TERGUGAT buktikan pada acara
sidang pembuktian yang akan datang, penyebab keterlambatan penyerahan
do
gu
unit Apartemen Antasari 45, antara lain dijelaskan sebagai berikut :
 Pada saat TERGUGAT telah memperoleh perizinan-perizinan dan
In
A
melakukan penunjukan pihak ketiga untuk menunjang pembangunan Apartemen
45Antasari, tiba-tiba sekitar pertengahan tahun 2015 TERGUGAT mengetahui
bahwa sebagian lahan milik TERGUGAT yang merupakan bagian dari lahan yang
ah
lik
akan dibangun Apartemen 45Antasari terkena proyek pembangunan jalan tol
Depok-Antasari dikarenakan adanya penyempurnaan masterplan pada simpang
am
ub
susun Antasari yang pada pelaksanaannya cukup kompleks, sehingga
TERGUGAT diminta untuk merencanakan ulang berbagai hal untuk
menyesuaikan dengan rencana terbaru dari pembangunan jalan tol Depok-
ep
Antasari yang ditetapkan oleh Pemerintah melalui Kementerian Pekerjaan Umum
k
dan Perumahan Rakyat (PUPR) ;

ah
 Proyek pembangunan jalan tol Depok-Antasari menjadi penyebab

R
si
tertundanya untuk sementara waktu pembangunan Apartemen 45Antasari
tersebut, dikarenakan dalam teknis pengerjaan pembangunan jalan tol Depok-
ne
ng
Antasari tersebut diperlukan pelebaran Jl. Pangeran Antasari yang semula 2

(dua) ruas kemudian dilebarkan menjadi 5 (lima) ruas, dimana pelebaran ruas
do
jalan tersebut memotong sebagian lahan tanah proyek Apartemen 45 Antasari
gu
yang kemudian berimbas pada adanya revisi trase jalan dari Dinas Pekerjaan
Umum (PU) Prov. DKI Jakarta yang berakibat pada perubahan peta operasional
In
A
Kecamatan Cilandak, Jakarta Selatan.

 Hal tersebut diatas telah menjadi TERGUGAT harus melakukan perubahan
dan merancang ulang gambar teknis serta memperbaharui segala perijinan yang
ah
lik
telah diperoleh, termasuk Ketetapan Rencana Kota (KRK) baru yang harus
diterbitkan oleh Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu
m
ub
(DPMPTSP) serta ijin-ijin lainnya yang dimiliki sebelumnya oleh TERGUGAT

sehubungan dengan pelaksanaan pembangunan proyek Apartemen 45 Antasari
ka
sebagai bentuk kepatuhan TERGUGAT terhadap regulasi/ kebijakan yang

ep
ditetapkan Pemerintah ;
 Pada awalnya TERGUGAT pun merasa keberatan dengan permintaan
ah
Pemerintah melalui Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat

R
(PUPR) tersebut dengan alasan TERGUGAT telah memiliki lahan dan beberapa
es
M
perizinan sebagaimana tersebut di atas, sehingga dilakukan pertemuan-

ng
pertemuan antara TERGUGAT dan Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah Untuk

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Kepentingan Umum Kota Administrasi Jakarta Selatan untuk membahas
R
terkenanya lahan TERGUGAT dan perencanaan ulang berbagai hal yang telah
si
dimiliki oleh TERGUGAT. Akhirnya terkait hal tersebut, terjadilah kesepakatan
antara TERGUGAT dengan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan
ne
ng
Rakyat (PUPR) yang dituangkan dalam suatu Kesepakatan Bersama tanggal 14
Juni 2016 ;
do
gu  Selanjutnya untuk melaksanakan Kesepakatan Bersama tersebut salah
satunya pengalihan sebagian lahan dan bangunan (kantor pemasaran) baru
dapat diselesaikan pada bulan Februari 2017, setelah itu baru TERGUGAT dapat
In
A
mengajukan penyesuaian atau revisi atas perizinan yang sudah didapat yang
akan dibantu oleh Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat
ah
(PUPR) sebagaimana Kesepakatan Bersama, khususnya mengenai lay out
lik
gambar pembangunan atau konstruksi bangunan yang terkena dampak proyek
pembangunan jalan tol Depok-Antasari tersebut. Sehubungan dengan
am
ub
kooperatifnya TERGUGAT terkait dengan program Pemerintah dalam
membangun Tol Depok-Antasari, sehingga TERGUGAT dapat melanjutkan
pembangunan Apartemen 45Antasari dan menyesuaikan atau merevisi perizinan
ep
k
yang telah didapat terlebih dahulu, karena banyak pengembang lain yang terkena
ah
dampak lebih berat akibat percepatan penyempurnaan masterplanKementerian

R
Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR)
si
6. Bahwa TERGUGAT telah melanjutkan kembali pembangunannya sejak
ne
ng
bulan Juli 2017 dan berkomitmen untuk menyelesaikan pembangunan

Apartemen 45Antasari yang mana sampai dengan saat ini progres
pembangunan proyek Apartemen 45 Antasari dilapangan telah mencapai
do
gu
tahap penyelesaian pembangunan basement 5 (lima) lantai dan Apartemen

45Antasari diperkirakan akan selesai pada tahun 2020.
In
A
7. Bahwa mundurnya pelaksanaan pembangunan Apartemen 45Antasari

tersebut tentunya telah merugikan TERGUGAT namun TERGUGAT harus
ah
tunduk dan mengikuti ketentuan hukum yang berlaku, termasuk menyerahkan

lik
sebagian tanahnya (dengan ganti rugi) untuk kepentingan umum dan

memperbaharui seluruh perijinan yang diperlukan untuk itu.
m
ub
8. Adapun terkait keterlambatan penyerahan Unit Apartemen berikut

penjelasan sebagaimana diuraikan di atas, telah TERGUGAT informasikan
ka
ep
dalam Newsletter Jilid 1 pada bulan Desember 2016 dan Newsletter Jilid 2
pada Bulan Desember 2017 yang telah dikirimkan via e-mail kepada seluruh
ah
Konsumen termasuk PENGGUGAT.

R
9. Bahwa dampak pembangunan ruas jalan tol Depok-Antasari tersebut, telah

es
M
merugikan TERGUGAT dan memposisikan TERGUGAT dalam suatu keadaan

ng
memaksa (force majeure) yaitu suatu kondisi dimana, salah satu pihak atau
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
para pihak tidak dapat melaksanakan kewajibannya sesuai dengan kontrak
R
karena suatu hal diluar kendali para pihak. Tidak mampunya para pihak
si
menjalankan kewajiban karena keadaan tertentu, tidak mengakibatkan pihak
ne
ng
tersebut dapat dituntut untuk menggantikan kerugian yang timbul. Hal mana
sesuai dengan ketentuan Pasal 1244 KUHPerdata dan Pasal 1245 KUH
Perdata.
do
gu
10. Bahwa, terlebih lagi berdasarkan ketentuan Pasal 1444 KUH Perdata
diketahui kategori atas suatu kondisi dalam keadaan memaksa yaitu terjadinya
In
A
suatu kondisi atau kejadian yang tidak terduga sebelumnya yang
menyebabkan pihak tertentu tidak dapat menyerahkan suatu barang.
ah
Dan pendapat R. Subekti,Force majeure adalah keadaan atau kondisi
lik
dimana Debitur menunjukkan bahwa tidak terlaksananya apa yang
dijanjikan itu disebabkan oleh hal-hal yang sama sekali tidak dapat diduga,
am
ub
dan dimana ia tidak dapat berbuat apa-apa terhadap keadaan atau
peristiwa yang timbul diluar dugaan tadi. [Prof. R. Subekti. Hukum Perjanjian
ep
(Jakarta : PT. Intermasa, 1992), hlm.55.] ;
k
11. Bahwa berdasarkan uraian di atas, penyebab keterlambatan serah

ah
terima unit tersebut, bukanlah disebabkan karena kelalaian TERGUGAT,

R
si
melainkan karena adanya kondisi akibat adanya keadaan memaksa (force
majeure), sebagaimana telah dijelaskan diatas. Sehingga TERGUGAT tidak
ne
ng
dapat dimintai pertanggungjawaban atau dikenakan sanksi atau membayar

ganti rugi atas hal tersebut.
do
gu
12. Bahwa uraian tersebut di atas, telah pula dijelaskan kepada

PENGGUGAT sebagaimana surat tanggapan atas somasi dari PENGGUGAT
Nomor 021.03/ESP-HA/TGP/III/2018 tertanggal 21 Maret 2018.
In
A
13. Selanjutnya dalam diskusi lanjutan antara TERGUGAT dengan

PENGGUGAT, TERGUGAT bersedia mengembalikan uang pemesanan 2
ah
lik
(dua) unit apartemen kepada PENGGUGAT dengan pemotongan sejumlah

15%. Hal ini mengacu kepada Syarat-syarat dan KetentuanSurat
m
ub
Pemesanan Unit yang telah disetujui dan ditandatangani oleh

PENGGUGAT, dimana poin 2.a mengatur: Apabila setelah melunasi tanda jadi
ka
(booking fee) pemesan mengundurkan diri sebagai pemesan maka pemesan

ep
dianggap batal karena kesalahan dan kelalaian dari pemesan sendiri dan
ah
seluruh pembayaran yang telah diterima oleh penerima pesanan menjadi hak
R
sepenuhnya penerima pesanan ; dan poin 2.c.ii mengatur : Apabila pemesan

es
telah membayar angsuran lebih dari 15% dari harga unit apartemen maka
M
ng
pemesan dikenakan denda sebesar 15% dari seluruh harga unit apartemen,
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
kelebihannya jika ada, akan dikembalikan kepada Pemesan, yang
R
pelaksanaannya akan dilakukan segera setelah Penerima Pesanan menerima
si
pembayaran dari pemesan baru. Tanpa ada kewajiban dari Penerima Pesanan
ne
ng
untuk membayar bunga dan/atau ganti rugi apapun kepada pemesan.
14. Bahwa dengan demikian dalil PENGGUGAT butir 11 dan 12 halaman
5 surat gugatan yang antara lain menyatakan bahwa pemotongan 15% tidak
do
gu
berdasar dan tidak dinyatakan secara tegas dalam SPU serta surat jawaban
somasi dan kesediaan TERGUGAT mengembalikan uang PENGGUGAT
In
A
dengan potongan 15% adalah bentuk pengakuan atas kelalaian TERGUGAT
adalah merupakan dalil yang keliru dan sangat menyesatkan, serta tidak
ah
sesuai fakta dan bukti yang ada.
lik
15. Bahwa keinginan PENGGUGAT meminta kembali uang muka (DP)
yang telah dibayarkan secara keseluruhan dapat dikategorikan sebagai
am
ub
pengunduran diri pemesan, sebagaimana ketentuan Butir 2c. Surat Pesanan
Unit, sehingga konsekuensinya ada pemotongan sejumlah 15% (lima belas
ep
persen) ;
k
16. Bahwa dalam somasinya PENGGUGAT meminta pengembalian

ah
uang pesanan 100%, karena tidak dipenuhi oleh TERGUGAT, selanjutnya

R
si
PENGGUGAT mengajukan permohonan ke Badan Penyelesaian Sengketa
Konsumen (BPSK) Propinsi DKI Jakarta,namun PENGGUGAT dan
ne
ng
TERGUGAT tidak mencapai kesepakatan mengenai pilihan cara penyelesaian

sengketa, dimana PENGGUGAT memilih arbitrase sementara TERGUGAT
do
gu
memilih mediasi, sehingga permohonan Penggugat tersebut tidak dapat

diselesaikan di BPSK. Setelah BPSK tidak mendapatkan hasil, kemudian
PENGGUGAT mengajukan gugatan wanprestasi dan menuntut pembatalan
In
A
Surat Pemesanan Unit (SPU) dengan ganti rugi material maupun immaterial
dan sita jaminan.
ah
lik
17. Bahwa dari rangkaian tindakan hukum yang dilakukan oleh

PENGGUGAT telah secara jelas PENGGUGAT berusaha untuk tidak mau
m
ub
memenuhi ketentuan dalam SPU dengan mendalilkan TERGUGAT telah

melakukan wanprestasi, padahal sejak Desember 2016 dan 2017 telah secara
ka
jelas TERGUGAT memberikan penjelasan tentang penyebab keterlambatan

ep
dan kapan serah terima akan dilakukan terlebih lagi dalam SPU telah diatur
ah
pula tentang denda keterlambatan penyerahan Unit Apartemen.

R
18. Bahwa dengan demikian tuntutan ganti rugi yang diajukan oleh
es
PENGGUGAT dengan berpedoman pada Pasal 1243 KUHPerdata adalah

M
ng
sangat tidak tepat, hal ini karena sesuai dengan ketentuan Pasal 1245
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
KUHPerdata yang berbunyi: “tidak ada penggantian, biaya, kerugian dan
R
bunga bila karena keadaan memaksa atau karena hal yang terjadi secara
si
kebetulan, debitur terhalang untuk memberikan atau berbuat sesuatu yang
ne
ng
diwajibkan, atau melakukan sesuatu perbuatan yang terlarang olehnya”.
19. Dengan demikian alasan pembatalan Surat Pemesanan Unit (SPU)
dengan disertai ganti rugi baik material yaitu uang pembayaran pemesanan 2
do
gu
(dua) unit sejumlah Rp. 774.333.334 (tujuhratus tujuhpuluh empat juta
tigaratus tigapuluh tiga ribu tigaratus tigapuluh empat Rupiah) ditambah
In
A
keuntungan yang diharapkan sejumlah US$ 48.000 (empatpuluh delapan ribu
dollar Amerika Serikat) dan, bunga sejumlah Rp. 77.433.334,- (tujuh puluh
ah
tujuh juta empat ratus tiga puluh tiga ribu tiga ratus tiga puluh empat Rupiah)
lik
dan denda keterlambatan sejumlah Rp. 23.230.000,- (dua puluh tiga juta dua
ratus tiga puluh ribu Rupiah) maupun tuntutan immaterial sejumlah Rp.
am
ub
1.000.000.000,- (satu miliar Rupiah) yang diajukan oleh PENGGUGAT dengan
hanya berdasarkan Pasal 1266 dan 1267 KUHPerdata adalah juga sangat
ep
tidak tepat dan tidak disertai dengan bukti-bukti yang mendukungnya.
k
Terlebih lagi sebagaimana telah diterangkan di atas, penyebab

ah
keterlambatan penyerahan unit apartemen adalah karena adanya suatu

R
si
kondisi memaksa (force majeur),dan dalam SPU telah diatur ketentuan
ne
tentang kewajiban membayar denda atas keterlambatan penyerahan unit
ng
apartemen sebesar 3% dari jumlah pembayaran yang telah dilakukan oleh

pemesan /PENGGUGAT, yang dikecualikan apabila terjadi force majeur
do
gu
(Vide Pasal 8d SPU).
20. Bahwa tuntutan Sita Jaminan atas asset bergerak maupun tidak
In
A
bergerak milik TERGUGAT adalah tidak berdasarkan hukum karena hubungan

antara TERGUGAT dengan PENGGUGAT adalah bukan hubungan yang
ah
didasarkan adanya hutang piutang, dengan demikian tuntutan Sita Jaminan

lik
yang diajukan oleh PENGGUGAT adalah sangat bertentangan dengan

ketentuan hukum tentang Sita Jaminan sebagaimana dimaksud dalam Pasal
m
ub
227 HIR, dan oleh karenanya haruslah ditolak. Adapun alasan-alasan

keberatan dari TERGUGAT adalah sebagai berikut :
ka
ep
a. Permohonan sita jaminan PENGGUGAT dalam perkara aquo

bertentangan dengan ketentuan Pasal 227 ayat (1) H.I.R., yang
ah
menyatakan :
R
es
“Jika ada sangka yang beralasan, bahwa orang yang berhutang, selagi
M
ng
belum dijatuhkan putusan hakim kepadanya, atau sedang keputusan yang

dijatuhkan kepadanya, belum dapat dijalankan, berusaha akan
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
menggelapkan atau mengangkut barangnya, baik yang tidak tetap, baik
R
yang tetap, dengan maksud akan menjauhkan barang itu dari penagih
si
hutang, maka Ketua, atas surat permintaan yang dimasukkan untuk itu,
ne
ng
oleh orang yang berkepentingan, dapat memberi perintah supaya barang
itu disita akan menjaga hak orang yang meminta itu dan kepadanya
hendaklah diberi tahukan, bahwa ia akan menghadap persidangan
do
gu pertama yang akan datang dari pengadilan negeri untuk memajukan
gugatannya dan meneguhkannya”.
In
A
Salah satu unsur dari Sita Jaminan berdasarkan Pasal 227 ayat (1) H.I.R.
tersebut diatas adalah adanya “Sangka yang beralasan, bahwa
ah
lik
TERGUGAT yang berhutang sebelum putusan dijatuhkan atau
dilaksanakan mencari akal akan menggelapkan atau melarikan
barang-barangnya.”
am
ub
Tindak lanjut atas ketentuan pasal 227 ayat (1) H.I.R. Mahkamah Agung
dalam salah satu putusannya telah menyatakan bahwa Sita Jaminan yang
ep
k
diadakan bukan atas alasan-alasan yang disyaratkan dalam pasal 227

ah
ayat (1) H.I.R. tidak dibenarkan (Yurisprudensi Putusan Mahkamah

R
Agung tertanggal 8 Mei 1984,No. 597 K/Sip/1983).
si
b. Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) tanggal 1 Desember
ne
ng
1975 No. 05 tahun 1975. Agar Sita Jaminan dilaksanakan :

1) Tidak mengabaikan pasal 227 HIR/261 R.Bg ;
do
2) Dibedakan syarat dan sifat antara Sita Jaminan dan Sita
gu
Revindicator ;
3) Harus diteliti tentang ada tidaknya alasan yang dikemukakan
In
A
oleh pemohon ;
4) Nilai benda tidak jauh melampaui nilai gugatan ;
ah
lik
5) Lebih dulu dilakukan penyitaan benda bergerak kemudian

diteruskan ke benda tetap ;
6) Benda tetap harus dicatat dalam register di Pengadilan Negeri
m
ub
dan disampaikan ke kantor Agraria ;

ka
7) Benda yang disita tidak diserahkan kepada pemohon.

ep
Dengan demikian tuntutan Sita Jaminan yang diajukan oleh PENGGUGAT

ah
telah tidak memenuhi pasal 227 H.I.R dan SEMA tersebut di atas, oleh
R
karenanya Sita Jaminan tersebut terbukti bertentangan dengan dasar

es
hukum Sita Jaminan, oleh karenanya haruslah ditolak oleh Yang Mulia
M
ng
Majelis Hakim Pengadilan Negeri Jakarta Selatan.

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
21. TERGUGAT keberatan dan menolak dengan tegas dalil
R
PENGGUGAT yang menuntut agar putusan ini dapat dijalankan terlebih dahulu
si
(serta merta) dengan berdasarkan kepada :
ne
ng
a. Surat Edaran Mahkamah Agung No. 6 Tahun 1975, tanggal 1
Desember 1975 Jo. Surat Edaran Mahkamah Agung No. 3 Tahun 1978,
tanggal 1 April 1978, yang secara jelas menginstruksikan kepada
do
gu Ketua/Hakim Pengadilan Negeri seluruh Indonesia agar tidak menjatuhkan
putusan serta merta walaupun syarat-syarat dalam Pasal 180 ayat (1) HIR
In
A
atau Pasal 191 ayat (1) Rbg telah dipenuhi kecuali “dalam hal-hal yang
tidak dapat dihindarkan“ putusan demikian yang sifatnya exceptional dapat
ah
dijatuhkan ;
lik
b. Selanjutnya mengenai permohonan akan suatu putusan serta merta
(uitvoerbaar bij Vooraad), dalam Surat Edaran Mahkamah Agung No. 3
am
ub
Tahun 2000, tanggal 21 Juli 2000 telah disyaratkan beberapa unsur untuk
dikabulkannya Putusan Serta Merta, yaitu :
ep
1) Gugatan didasarkan pada bukti Surat Otentik atau surat
k
tulisan tangan yang tidak dibantah kebenarannya tentang isi dan

ah
tanda-tangannya, yang menurut undang-undang tidak mempunyai

R
si
kekuatan bukti ;
2) Gugatan tentang hutang piutang yang jumlahnya sudah pasti
ne
ng
dan tidak terbantahkan lagi ;

3) Gugatan tentang sewa menyewa tanah, rumah, gudang dan
do
gu
lain-lain, dimana hubungan sewa menyewa telah habis/lampau dimana

penyewa terbukti melalaikan kewajibannya sebagai penyewa yang
beritikad baik ;
In
A
4) Pokok gugatan mengenai tuntutan pembagian harta

perkawinan (gono-gini) setelah putusan cerai mempunyai kekuatan
ah
lik
hukum tetap ;
5) Dikabulkannya gugatan provisonil. dengan pertimbangan
m
ub
hukum yang tegas dan jelas serta memenuhi ketentuan pasal 332 RV ;
6) Pokok sengketa mengenai bezitrecht.
ka
c. Surat Edaran Mahkamah Agung No. 4 Tahun 2001 tertanggal 20

ep
Agustus 2001 tentang Permasalahan Serta Merta (Uitvoerbaar Bij

ah
Voorraad) dan Provisionil, menyatakan : agar Majelis Hakim yang

R
memutus perkara Serta Merta hendaknya berhati-hati dan dengan

es
sungguh-sungguh memperhatikan dan berpedoman pada Surat Edaran

M
ng
Mahkamah Agung (SEMA) No. 3 Tahun 2000 tentang Putusan Serta

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Merta (Uitvoerbaar Bij Voorraad) dan Provisionil terutama yang berkaitan
R
dengan pelaksanaan Putusan Serta Merta (Uitvoerbaar Bij Voorraad) dan
si
Provisionil tersebut. Setiap kali akan melaksanakan Putusan Serta Merta
ne
ng
(Uitvoerbaar Bij Voorraad) harus disertai penetapan sebagaimana diatur
dalam butir 7 SEMA No. 3 Tahun 2000 yang menyebutkan : “Adanya
pemberian jaminan yang nilainya sama dengan nilai barang/obyek
do
gu eksekusi sehingga tidak menimbulkan kerugian pada pihak lain apabila
ternyata dikemudian hari dijatuhkan putusan yang membatalkan putusan
In
A
Pengadilan Tingkat Pertama”. Tanpa jaminan tersebut, tidak boleh ada
pelaksanaan putusan serta merta. Lebih lanjut apabila Majelis akan
ah
mengabulkan permohonan putusan serta merta harus memberitahukan
lik
kepada Ketua Pengadilan.
Dalam perkara aquo, gugatan PENGGUGAT sama sekali tidak memenuhi

am
ub
syarat-syarat untuk dijatuhkan putusan Serta Merta (Uit Voerbaar Bij
Vooraad), oleh karena itu sudah selayaknya jika Majelis Hakim Yang
ep
Mulia menolak tuntutan PENGGUGAT untuk dijatuhkannya putusan
k
Serta Merta (Uit Voerbaar Bij Vooraad) dalam perkara aquo.

ah
R
Maka dengan demikian berdasarkan uraian/alasan-alasan tersebut di atas,
si
TERGUGAT mohon kiranya Majelis Hakim Yang Mulia memutuskan perkara ini
ne
sebagai berikut :
ng
DALAM EKSEPSI :
do
- Menerima dan mengabulkan Eksepsi yang diajukan TERGUGAT
gu
untuk seluruhnya ;
- Menyatakan gugatan PENGGUGAT tidak dapat diterima (Niet
In
A
Ontvankelijke Verklaard).

ah
lik
- Menolak Gugatan dari PENGGUGAT untuk seluruhnya ;

- Menghukum PENGGUGAT untuk membayar biaya yang timbul
m
ub
dalam perkara aquo.
Atau,
ka
ep
Apabila Majelis Hakim berpendapat lain, mohon putusan yang seadil-adilnya

(Ex Aequo et Bono).
ah
Menimbang, bahwa selanjutnya telah berlangsung jawab – jinawab (replik

es
dan duplik) dan pembuktian dari para pihak yang untuk itu Majelis Hakim Tingkat
M
ng
Banding pada Pengadilan Tinggi DKI Jakarta memperhatikan dan mengutip

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
uraian-uraian yang tercantum dalam turunan resmi putusan Pengadilan Negeri
R
Jakarta Selatan Nomor : 45/Pdt.G/2019/PN.Jkt.Sel, tanggal 1 Juli 2019 yang
si
amarnya berbunyi sebagai berikut :
ne
ng
DALAM EKSEPSI :
 Menolak seluruh eksepsi yang diajukan oleh Tergugat;
do
gu
1. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebagian ;
In
A
2. Menyatakan sah dan mengikat Surat Pesanan Unit (SPU) Jual Beli
Apartemen dengan Nomor SPU 14110955221 tertanggal 14 November 2014
ah
untuk UNIT I dan Nomor SPU 14110954204 tertanggal 14 November 2014
lik
untuk UNIT II antara Penggugat dan Tergugat ;
3. Menyatakan Tergugat telah melakukan perbuatan cidera janji
am
ub
(Wanprestasi) ;
4. Membatalkan Surat Pesanan Unit (SPU) Jual Beli Apartemen dengan
ep
Nomor SPU 14110955221 tertanggal 14 November 2014 untuk UNIT I dan
k
Nomor SPU 14110954204 tertanggal 14 November 2014 untuk UNIT II antara

ah
Penggugat dan Tergugat ;

R
si
5. Menghukum Tergugat untuk membayar ganti kerugian materiil kepada
Penggugat berupa :
ne
ng
a. Sejumlah uang yang telah dibayarkan Penggugat kepada Tergugat

dengan total sebesar Rp.774.333.344,- (tujuh ratus tujuh puluh empat tiga
do
gu
ratus tiga puluh tiga ribu tiga ratus empat puluh empat rupiah);
b. Bunga atas tidak dilaksanakannya kewajiban Tergugat kepada
Penggugat sebesar Rp. 3.871.666,72 (tiga juta delapan ratus tujuh puluh
In
A
satu ribu rupiah enam ratus enam puluh enam ribu rupiah tujuh puluh dua
sen) perbulan sampai denan putusan mempunyai kekuatan hukum tetap
ah
lik
(Inkracht van gewijsde) ;

c. Denda keterlambatan Tergugat sebesar Rp. 23.230.000,- (dua puluh
m
ub
tiga juta dua ratus tiga puluh ribu rupiah) ;

6. Menghukum Tergugat untuk membayar biaya perkara yang hingga kini
ka
ditaksir sebesar Rp. 631.000,00,- (enam ratus tiga puluh satu ribu rupiah) ;
ep
7. Menolak gugatan Penggugat selain dan selebihnya.

ah
Menimbang, bahwa terhadap putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan

R
Nomor : 45/Pdt.G/2019/PN.Jkt.Sel, tanggal 1 Juli 2019 tersebut Pembanding

es
semula Tergugat melalui Kuasa Hukumnya mengajukan permohonan banding

M
ng
pada tanggal 11 Juli 2019 sebagaimana ternyata berdasarkan Risalah Pernyataan

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Permohonan Banding Nomor : 45/Pdt.G/2019/PN.Jkt.Sel yang dibuat oleh
R
Panitera Pengadilan Negeri Jakarta Selatan dan tentang adanya permohonan
si
banding tersebut telah diberitahukan kepada Terbanding semula Penggugat pada
ne
ng
tanggal 8 Agustus 2019;
Menimbang, bahwa Pembanding semula Tergugat telah mengajukan
memori banding tertanggal 20 September 2019 sebagaimana ternyata
do
gu
berdasarkan Risalah Penerimaan Memori Banding Nomor : 45/Pdt.G/2019/
PN.Jkt.Sel yang dibuat oleh Panitera Muda Perdata Pengadilan Negeri Jakarta
In
A
Selatan, dan turunan memori banding tersebut telah diberitahukan dan diserahkan
kepada Terbanding semula Penggugat pada tanggal 1 Oktober 2019;
ah
Menimbang, bahwa Terbanding semula Penggugat telah mengajukan
lik
kontra memori banding tertanggal 8 Nopember 2019 sebagaimana ternyata
berdasarkan Risalah Penerimaan Kontra Memori Banding Nomor : 45/Pdt.G/2019/
am
ub
PN.Jkt.Sel yang dibuat oleh Panitera Muda Perdata Pengadilan Negeri Jakarta
Selatan pada tanggal 11 Nopember 2019, dan turunan kontra memori banding
ep
tersebut telah diberitahukan serta diserahkan kepada Pembanding semula
k
Tergugat pada tanggal 13 Nopember 2019;

ah
Menimbang, bahwa sebelum berkas perkara dikirim ke Pengadilan Tinggi

R
si
untuk diperiksa pada tingkat banding, kepada para pihak telah diberi kesempatan
untuk melihat dan mempelajari berkas perkara (inzage) di Kepaniteraan
ne
ng
Pengadilan Negeri Jakarta Selatan sebagaimana ternyata dari relaas

pemberitahuan untuk itu yang telah dijalankan oleh Jurusita Pengganti kepada
do
gu
Terbanding semula Penggugat pada tanggal 8 Agustus 2019 dan kepada

Pembanding semula Tergugat pada tanggal 20 Agustus 2019;
TENTANG PERTIMBANGAN HUKUM
In
A
Menimbang, bahwa permohonan banding dari Pembanding semula

Tergugat melalui Kuasa Hukumnya telah diajukan dalam tenggang waktu dan
ah
lik
memenuhi tata cara serta memenuhi persyaratan yang ditentukan oleh undang-
undang yaitu diajukan banding pada tanggal 11 Juli 2019, oleh karena itu
m
ub
permohonan banding tersebut secara formal dapat diterima;

Menimbang, bahwa Pembanding semula Tergugat dalam memori
ka
bandingnya pada pokoknya mengemukakan sebagai berikut :

ep
- Bahwa keterlambatan penyerahan apartemen bukan karena kelalaian atau

ah
kesengajaan namun karena kondisi memaksa dimana Pembanding/Tergugat

R
harus tunduk pada keputusan dan peraturan pemerintah yang berlaku ketika
es
terdapat penambahan atau perluasan proyek ruas jalan tol Depok – Antasari
M
ng
yang mengakibatkan Pembanding/Tergugat harus melakukan revisi sejumlah

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
perijinan guna penyesuaian dengan rancangan teknis pembangunan jalan tol
R
Depok – Antasari;
si
- Bahwa pertimbangan Majelis Hakim Tingkat Pertama yang menghukum
ne
ng
Pembanding/Tergugat dengan kewajiban mengembalikan uang pembayaran
unit Apartemen Antasari 45 di tambah bunga dan denda adalah bertentangan
dengan ketentuan hukum yang berlaku;
do
gu
Bahwa berdasarkan alasan-alasan memori banding tersebut Pembanding/
Tergugat mohon agar Majelis Hakim Tingkat Banding yang mengadili perkara
In
A
aquo untuk dapat mengabulkan permohonan banding dari Pembanding/Tergugat
sebagai berikut :
ah
DALAM EKSEPSI :
lik
1. Mengabulkan dan menerima Eksepsi Tergugat;
2. Menyatakan gugatan Penggugat tidak dapat diterima (Niet Onvankelijk
am
ub
Verklaard)
ep
1. Menolak gugatan Penggugat untuk seluruhnya;
k
2. Menghukum Penggugat untuk membayar biaya perkara yang timbul akibat

ah
perkara ini;
R
si
ATAU : Ex aequo et bono.
Menimbang, bahwa untuk mempersingkat putusan ini maka seluruh uraian
ne
ng
memori banding dari Pembanding/Tergugat dianggap termasuk dan tidak

terpisahkan dengan putusan ini;
do
gu
Menimbang, bahwa Terbanding semula Penggugat dalam kontra memori

banding pada pokoknya menolak permohonan banding yang diajukan oleh
Pembanding semula Tergugat, dan mohon kepada Majelis Hakim Tingkat Banding
In
A
yang mengadili perkara aquo agar berkenan memutuskan sebagai berikut :

1. Menolak Permohonan Banding Pembanding/Tergugat untuk seluruhnya;
ah
lik
2. Menguatkan Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan Nomor:

45/Pdt.G/2019/PN.Jkt.Sel; dan
m
ub
3. Menghukum Pembanding/Tergugat untuk membayar biaya perkara.

Menimbang, bahwa untuk mempersingkat putusan ini maka seluruh uraian
ka
kontra memori banding dari Terbanding/Penggugat dianggap termasuk dan tidak

ep
terpisahkan dengan putusan ini;

ah
Menimbang, bahwa setelah Majelis Hakim Tingkat Banding memeriksa

R
dan meneliti dengan seksama berkas perkara beserta turunan resmi Putusan
es
Pengadilan Negeri Jakarta Selatan Nomor : 45/Pdt.G/2019/PN.Jkt.Sel, tanggal

M
ng
1 Juli 2019 dan telah pula membaca / memperhatikan memori banding yang
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
diajukan oleh Pembanding semula Tergugat serta kontra memori banding yang
R
diajukan oleh Terbanding semula Penggugat, Majelis Hakim Tingkat Banding
si
berpendapat bahwa pertimbangan Majelis Hakim Tingkat Pertama dalam
ne
ng
putusannya telah berdasarkan alasan yang tepat dan benar, sehingga dijadikan
sebagai pertimbangan hukum Majelis Hakim Tingkat Banding dalam memutus
perkara ini ditingkat banding;
do
gu Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan-pertimbangan tersebut di
atas, maka Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan Nomor :
In
A
45/Pdt.G/2019/PN.Jkt.Sel, tanggal 1 Juli 2019 dapat dipertahankan dan dikuatkan;
Menimbang, bahwa karena Pembanding semula Tergugat sebagai pihak

ah
lik
yang kalah, maka harus dihukum untuk membayar biaya perkara dalam kedua
tingkat pengadilan;
am
ub
Memperhatikan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1947 tentang
Pengadilan Peradilan Ulangan, Undang-Undang Nomor 48 Tahun 2009 tentang
ep
Kekuasaan Kehakiman, Undang-Undang Nomor 49 Tahun 2009 tentang
k
perubahan atas Undang-Undang Nomor 8 Tahun 2004 tentang Peradilan Umum,

ah
serta ketentuan-ketentuan lain dari peraturan perundang-undangan yang

R
si
bersangkutan;
ne
ng
MENGADILI
1. Menerima permohonan banding dari Pembanding semula Tergugat;
do
gu
2. Menguatkan Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan Nomor :

45/Pdt.G/2019/PN.Jkt.Sel, tanggal 1 Juli 2019 yang dimohonkan banding
tersebut;
In
A
3. Menghukum Pembanding semula Tergugat untuk membayar biaya perkara

dalam kedua tingkat pengadilan, yang ditingkat banding ditetapkan sebesar
ah
lik
Rp.150.000,-(seratus lima puluh ribu rupiah).
Demikian diputuskan dalam sidang permusyawaratan Majelis Hakim

m
ub
Tingkat Banding pada Pengadilan Tinggi DKI Jakarta pada hari Rabu, tanggal
08 Januari 2020, oleh kami H. IMAM SUNGUDI, S.H., Hakim Tinggi selaku Ketua
ka
ep
Majelis, HARYONO, S.H., M.H., dan SINGGIH BUDI PRAKOSO, S.H., M.H.
masing-masing Hakim Tinggi selaku Anggota, yang berdasarkan Penetapan Ketua
ah
Pengadilan Tinggi DKI Jakarta, Nomor 656/PEN.PDT/2019/PT.DKI, tanggal 01

R
Nopember 2019, ditunjuk selaku Majelis Hakim untuk memeriksa dan mengadili
es
M
perkara ini dalam Pengadilan Tingkat Banding, dan putusan mana diucapkan
ng
dalam sidang yang terbuka untuk umum pada hari Rabu, tanggal 15 Januari
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
2020 oleh Hakim Ketua, dan Hakim-Hakim Anggota tersebut, dengan dibantu oleh
R
H. SUPARNO, S.H., M.H. Panitera Pengganti, tanpa dihadiri para pihak yang
si
berperkara tersebut di atas.
ne
ng
HAKIM-HAKIM ANGGOTA HAKIM KETUA
do
gu
In
A
1. HARYONO, S.H.,M.H. H. IMAM SUNGUDI, S.H.
ah
lik
2. SINGGIH BUDI PRAKOSO, S.H., M.H.
am
ub
ep PANITERA PENGGANT
k
ah
H. SUPARNO, S.H., M.H

R
si
Biaya-biaya :
ne
ng
1. Meterai : Rp. 6.000,-

2. Redaksi : Rp. 10.000,-
3. Biaya Proses : Rp.134.000,-
do
gu
Jumlah : Rp.150.000,-(seratus lima puluh ribu rupiah).

In
A
ah
lik
m
ub
ka
ep
ah
es
M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik

Putusan 656 PDT 2019 PT Dki 20230302115120

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Putusan 656 PDT 2019 PT Dki 20230302115120

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

am

Pengadilan Tinggi DKI Jakarta yang memeriksa dan mengadili perkara-perkara

ini memberikan kuasa hukum kepada 1. Francisca Romana,S.H.,M.H.,

1. Andy Natanael Manik, S.H.,M.H. 2. Jhonson Manik, S.H.,M.H.

Casablanca Raya Kav. 88 Jakarta 12870, berdasarkan Surat Kuasa

Pengadilan Tinggi tersebut;

turunan resmi Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan Nomor

45/Pdt.G/2019/PN.Jkt.Sel, tanggal 1 Juli 2019 dalam perkara para pihak tersebut

TENTANG DUDUK PERKARA

Menimbang, bahwa berdasarkan surat gugatan tertanggal 18 Desember

2018 yang terdaftar di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan di bawah

Hal 1 dari hal 35 Putusan Nomor : 656/PDT/2019/PT.DKI

berupa Surat Pesanan Unit (“SPU”) sebagaimana ternyata pada SPU

Nomor SPU : 14110955221

Harga : Rp 1.240.000.000,- (satu miliar

Cara bayar : KPA 30%, cicilan 36x ;

Nomor SPU : 14110954204

ratus lima puluh juta Rupiah)

“Apartemen” dan secara bersama-sama disebut dengan

B. Kronologis Perkara A Quo.

3. Bahwa Penggugat tertarik untuk memesan Apartemen yang telah

dipasarkan oleh Tergugat dan memutuskan untuk memesan sekaligus

2 (dua) Apartemen. Sebagai bentuk keseriusan Penggugat dalam

Hal 2 dari hal 35 Putusan Nomor : 656/PDT/2019/PT.DKI

November 2014 Penggugat dan Tergugatsepakat untuk melakukan

kewajiban pada masing-masing pihak yang pada intinya kami uraian

yang telah ditentukan, yakni

halaman pertama SPU

tepat waktu pada Bulan

6. Bahwa masing-masing SPU terdapat ketentuan mengenai :

a. Identitas Penggugat (Pemesan/Konsumen) ;

c. Cara pembayaran pembelian Apartemen-Apartemen

(termasuk ketentuan pembayaran Booking Fee, Down Payment

Hal 3 dari hal 35 Putusan Nomor : 656/PDT/2019/PT.DKI

4. 2015 29-Jan 10.166.667 10.250.000

7. 30-Apr 10.166.667 10.250.000

8. 24-Jun 10.166.667 10.250.000

9. 21-Jul 10.166.667 10.250.000

10. 29-Jul 10.166.667 10.250.000

11. 31-Agu 10.166.667 10.250.000

12. 28-Sep 10.166.667 10.250.000

13. 28-Okt 10.166.667 10.250.000

14. 01-Des 10.166.667 10.250.000

15. 29-Des 10.166.667 10.250.000

16. 2016 03-Feb 10.166.667 10.250.000

17. 04-Mar 10.166.667 10.250.000

18. 28-Mar 10.166.667 10.250.000

19. 28-Apr 10.166.667 10.250.000

20. 04-Jul 10.166.667 10.250.000

21. 08-Agu 10.166.667 10.250.000

Hal 4 dari hal 35 Putusan Nomor : 656/PDT/2019/PT.DKI

23. 30-Sep 10.166.667 10.250.000

27. 31-Jan 10.000.000 10.250.000

29. 29-Mar 10.166.667 10.250.000

32. 21-Jun ep 10.250.000 10.250.000

33. 04-Agu 10.166.667 10.250.000

34. 08-Sep 10.166.667 10.250.000

Total 380.583.344 393.750.000

Grand Total 774.333.344

kewajibannya dengan membayarkan Booking Fee danseluruh cicilan

dengan total keseluruhan sebesar Rp. 774.333.344,- (tujuh ratus

puluh empat rupiah);

pelaksanaan serah terima Apartemen-Apartemen seharusnya