Makalah Akuntansi Bank Syariah 2

“PERBANDINGAN DAN PENERAPAN AKAD MURABAHAH, IMBT DAN

MMQ”

OLEH :

NAMA : MARFUAH

NIM : 20140006

PRODI : PERBANKAN SYARIAH

SEKOLAH TINGGI EKONOMI ISLAM (STEI) YOGYAKARTA

TAHUN 2021 / 2021

 KATA PENGANTAR

Puji syukur kehadirat Allah SWT yang telah memberikan rahmat dan hidayah-Nya sehingga saya
dapat menyelesaikan tugas makalah yang berjudul “PERBANDINGAN DAN PENERAPAN AKAD
MURABAHAH, IMBT DAN MMQ” ini tepat pada waktu yang telah ditentukan.

Adapun tujuan dari penulisan dari makalah ini adalah untuk memenuhi tugas pada mata kuliah
Akuntansi Syariah. Selain itu, makalah ini juga bertujuan untuk menambah wawasan bagi para
pembaca dan juga bagi penulis.

Saya mengucapkan terima kasih kepada Ibu Rina Istiqomahwati, S.Pd., MM selaku Dosen

Akuntansi Syariah yang telah memberikan tugas ini sehingga dapat menambah pengetahuan
dan wawasan sesuai dengan bidang studi yang saya tekuni.

makalah yang saya tulis ini masih jauh dari kata sempurna. Oleh karena itu, kritik dan saran
penulis perlukan demi kesempurnaan makalah ini.

SIDENRENG RAPPANG, 17 Januari 2022

Penulis
 DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR …………………………………………………………………………………… ii

DAFTAR ISI ………………………………………………..……………………………………………. iii

BAB I PENDAHULUAN ………………………………………………………………………………

1.1 LATAR BELAKANG ………………………………………………………………………………………………. 1

1.2 TUJUAN PENULIS ………………………………………………………………………………………………... 1
1.3 MANFAAT ………………………………………….……………………………………………………………….. 2

BAB II PEMBAHASAN ……………………………………………………………………………….

2.1 PENGERTIAN AKAD MURABAHAH, IMBT DAN MMQ ………………………………………….. 3-4

2.2 PERBANDINGAN AKAD MURABAHAH, IMBT DAN MMQ ………………..…………………… 4-6
2.3 PENERAPAN AKAD MURABAHAH, IMBT DAN MMQ ……………………………………………. 6-9

BAB III PENUTUPAN …………………………………………………………………………………

A. KESIMPULAN ……………………………………..…………………………………………. 10
B. SARAN …………………………………………………………………………………………… 11
 BAB I

PENDAHULUAN

1.1 LATAR BELAKANG

Akad murabahah ini sering ditawarkan oleh pihak bank kepada nasabah dan sering juga
masyarakat menggunakannya. Bank syariah bisa menjalin kerjasama dengan agen. Bank-
bank islam mengambil murabahah untuk memberikan pembiayaan jangka pendek kepada
nasabah untuk membeli barang walaupun nasabah tersebut mungkin tidak memiliki uang
tunai untuk membayar. Murabahah, sebagaimana digunakan dalam perbankan islam,
ditemukan terutama berdasarkan dua unsur, yakni harga membeli dan biaya terkait serta
kesepakatan berdasarkan margin keuntungan.
IMBT (ijarah muntahiyah bittamlik ) biasanya dijumpai pada akad jika seseorang ingin
melakukan sewa menyewa untuk memperoleh asset dengan melalui skema akad ini dan
diakhiri dengan pengalihan kepemilikan kepada penyewa dan memperoleh dana dari asset
yang telah dimiliki oleh nasabah.
MMQ ( Musyarakah Mutanaqishah) akad ini terjadi dalam pembelian properti, akan tetapi
dilakukan dengan kerjasama bank dan nasabah dalam hal pembelian. Bentuk akad ini juga
dalam pembiayaan syariah dimanfaatkan untuk bisnis baik perorangan maupun
perusahaan.

Berdasarkan Fatwa DSN Nomor: 27/DSN-MUI/III/2002 pada ketentuan umum menyebutkan

bahwa hak dan kewajiban setiap pihak harus dijelaskan dalam akad. Hal ini mengandung
maksud bahwa para pihak diberi kebebasan dalam menentukan hak dan kewajiban masing-
masing pihak berdasarkan syariat Islam. Selain itu, para pihak bebas untuk menyepakati
cara penyelesaiannya.

1.2 TUJUAN PENULIS

 1. Untuk mengetahui pengertian akad murabahah, IMBT dan MMQ didalam
pengaplikasiannya.
2. Mengetahui perbandingan akad Murabahah, IMBT dan MMQ.
3. Dan mengetahui penerapan akad murabahah, IMBT dan MMQ.

1.3 MANFAAT
Agar pembaca dan penulis dapat akan semakin memperkaya dan memperdalam
wawasan peneliti mengenai perbandingan dan penerapan akad Murabahah, IMBT dan
MMQ. Serta Sebagai bahan referensi untuk pembaca yang ingin mengetahui bagaimana
perbandingan dan penerapan akad Murabahah, IMBT dan MMQ. Dan bisa menjadi
tambahan informasi dan wawasan mengenai produk pembiayaan.
 BAB II
PEMBAHASAN

2.1 PENGERTIAN AKAD MURABAHAH, IMBT DAN MMQ

Akad Murabahah menurut bahasa berasal dari kata ar-ribu yang berarti kelebihan dan
tambahan (keuntungan), atau murabahah juga berarti Al-Irbaah karena salah satu dari
dua pihak yang bertranksasi memberikan keuntungan kepada yang lainnya. Sedangkan
menurut istilah murabahah yaitu salah satu bentuk jual beli barang dengan harga awal
disertai dengan tambahan keuntungan. Menurut PSAK ( 59 ) tentang akuntansi
perbankan syariah pragraf 52 dijelaskan bahwa murabahah adalah akad jual beli barang
dengan menyatakan harga perolehan dan keuntungan (margin) yang disepakati oleh
penjual dan pembeli. Dapat disimpulkan akad Murabahah adalah perjanjian jual-beli
antara bank dengan nasabah. Bank syariah membeli barang yang diperlukan nasabah
kemudian menjualnya kepada nasabah yang bersangkutan sebesar harga perolehan
ditambah dengan margin keuntungan yang disepakati antara bank syariah dan nasabah.
Ijarah muntahiyah bittamlik ( IMBT ) adalah akad sewa menyewa yang diakhiri dengan
pemindahan kepemilikan objek akad dari pemberi sewa (mu’ajir) kepada penyewa
(musta’jir) melalui akad jual beli atau hibah setelah berakhirnya masa sewa. Menurut
Undang-Undang No.21 Tahun 2008 dan peraturan akad ijarah muntahiyah bittamlik
adalah akad penyediaan dana dalam rangka memindahkan hak guna atau manfaat dari
suatu barang atau jaa berdasarkan sewa dengan opsi pemindahan kepemilikan barang.
Ijarah muntahiyah bittamlik adalah sejenis perpaduan antara kontrak jual beli dan sewa
lebih tepatnya akad sewa yang diakhiri dengan kepemilikan barang di tangan si
penyewa. Sifat pemindahan kepemilikan ini pula membedakan dengan ijarah biasa.
MMQ (Musyarakah Mutanaqishah) adalah pembiayaan dengan skema kerja sama
modal untuk membeli property seperti rumah, kendaraan dan lain-lain. Pendapatan atas
kerja sam tersebut dibagi hasilkan kepada nasabah dan digunkan untuk membeli porsi
 modal bank secra bertahap sesuai dengan jangka waktu yang ditentukan. Biasanya akad
ini diterapkan dengan kerjasama dua pihak atau lebih dalam kepemilikan asset, misalnya
ketika bank memberikan modal/membeli property untuk memiliki asset tersebut,
kemudian nasabah melakukan pengangsuran dana sesuai dengan modal kepemilikan
asset yang dimiliki bank, maka akan terjadi perpindahan kepemilikan asset dari bank ke
nasabah menurt jumlah dana yang telah nasabah angsur kepada bank.

Dapat dicari garis tengahnya yaitu Ada tiga akad pembiayaan yang digunakan oleh bank
syari’ah yang dapat menjadi pilihan bagi nasabah dalam pemilikan rumah secara syariah
yaitu akad murabahah, akad ijarah muntahiyyah bittamlik, dan akad musyarakah
mutanaqisah.

2.2 PERBANDINGAN AKAD MURABAHAH, IMBT DAN MMQ

1. Persyaratan dan Ketentuan Pengajuan
Dilihat dari persyaratannya untuk pembiayaan Murabahah maupun Musyarakah
Mutanaqisah semuanya sama, seperti menyerahkan persyaratan dokumen dan
pengisian aplikasi. Tetapi ada perbedaan mengenai ketentuan DP (Down Payment),
pembayaran awal dengan menggunakan akad Murabahah minimal sebesar 20%
dari jumlah transaksi sedangkan Musyarakah Mutanaqisah minimal 10% untuk
pengajuan. Tetapi ijarah muntahiyah bittamlik tidak adanya pembayaran uang
muka, melainkan nasabah diminta untuk menitipkan save deposit box sebesar 20%
dari harga pokok.

2. Angsuran Pembiayaan
Mengenai angsuran pada pembiayaan dengan menggunakan akad Murabahah
jumlah angsurannya tetap sampai akhir pembayaran angsuran, tetapi untuk
angsuran dua tahun pertama sehingga angsurannya lebih murah dari biasanya.
Sedangkan akad Musyarakah Mutanaqisah angsuran setiap bulannya akan di review
dua tahun sekali dengan mengikuti harga sewa pada tahun tersebut sesuai
 kesepakatan bersama, akan tetapi penetapan harga sewa ditentukan oleh pihak
bank dengan mempertimbangkan bagaimana keadaan nasabah dan bagaimana
fluktuasi harga pasar. Sedangkan pada pembiayaan ijarah muntahiyah bitamlik
bank tidak meminta pembayaran uang muka. Namun, kembali lagi ketika dari sisi
nasabah tentunya nasabah lebih memilih ijarah muntahiyah bitamlik karena tidak
adanya beban pembayaran kewajiban pada bulan pertama masa sewa/pinjaman
dilakukan dengan memotong gaji secara langsung atau pembayaran tunai.
Pembayaran yang dibayarkan nasabah/penyewa adalah harga pokok rumah
ditambah ujrah dari aset. Ketika adanya kenaikan harga sewa/ujrah maka
diberitahukan kepada nasabah atas kenaikan ujrah.

3. Pengalihan Hak Tanda Kepemilikan (Levering)

Pengalihan hak tanda kepemilikan dengan akad Murabahah beralih langsung dari
bank kepada nasabah dengan bukti akta jual beli dengan atas nama nasabah
tersebut. Sedangkan akad Musyarakah Mutanaqisah pengalihan hak tanda
kepemilikannya beralih ketika nasabah telah melunasi bagian porsi bank yang ada
pada nasabah, akan tetapi nama yang tertera yang seharusnya masih atas nama
bank di Bank ini langsung ditulis atas nama nasabah tersebut, dikarenakan agar
tidak ada masalah ketika pengalihan hak tanda kepemilikan. Berbeda halnya
dengan pembiayaan ijarah muntahiyah bitamlik pada Bank. Apabila pihak ketiga
yang akan menyewa maka bank boleh menentukannya sendiri, karena aset
merupakan milik bank sepenuhnya. Namun dalam pelaksanaannya bank
menyewakan aset kepada nasabah yang mengajukan pembiayaan.

4. Karakteristik Perjanjian Akad Pembiayaan

Akad Murabahah hanya terdiri dari satu akad yaitu akad jual beli (Ba’i), akan tetapi
biasanya juga menggunakan akad wakalah untuk mempermudah proses pembelian.
Sehingga bank membuat surat perjanjian wakalah. Sedangkan akad Musyarakah
Mutanaqisah terdiri dari tiga akad yaitu akad syirkah, akad jual beli (Ba’i) dan akad
 ijarah (sewa). Akan tetapi dalam Fatwa DSN MUI NO: 73/DSN-MUI/XI/2008 tentang
Musyarakah Mutanaqisah, bahwa di dalam akad Musyarakah Mutanaqisah hanya
ada dua akad yaitu akad musyakah/syirkah dan akad jual beli (bai), akan tetapi
dalam memperoleh keuntungan, bank dapat menyewakan porsi kepemilikannya
sehingga menjadi ada akad ijarah di dalamnya. Dari akad tersebut terjadi hybird
contract (multi akad) dari macam-macam hybird contract Mutanaqishah (MMQ) ini
termasuk Multi Akad yang mukhtalithah (bercampur), Akad ini campuran akad
syirkah milik dengan Ijarah yang mutanaqishah atau jual beli yang disifati dengan
mutanaqishah (decreasing). Percampuran akad-akad ini melahirkan nama baru,
yaitu musyarakah mutanaqishah (MMQ). Substansinya hampir sama dengan IMBT,
karena pada akhir periode barang menjadi milik nasabah, namun bentuk ijarahnya
berbeda, karena dengan janji hibah atau beli, maka dari itu sebutannya ijarah saja,
bukan IMBT. Sedangkan perpindahan kepemilikan rumah dengan ijarah muntahiyah
bitamlik terjadi Di akhir masa sewa dengan dua opsi yaitu jual beli ataupun hibah .

2.3 PENGGUNAAN AKAD MURABAHAH, IMBT DAN MMQ

Penerapan pembiayaan ijarah dan Al-Ijāraḥ al-Muntahiya bi Al-Tamlīk (IMBT) di Bank
Syariah memiliki kesamaan perlakuan dengan pembiayaan murabahah. Kesamaan ini
dapat dilihat dari kesamaan kategori akadnya, yaitu termasuk natural certainty contract,
yang notabenenya adalah akad jual beli. Perbedaannya hanya pada objek yang
diperjual-belikan, pada pembiayaan murabahah objeknya hanya berupa barang
sedangkan pada IMBT ialah barang dan jasa. Sedangkan objek akad MMQ yaitu berupa
asset property yang akan menjadi milik Bersama atau disewakan guna menghasilkan
keuntungan bagi pihak yang bersangkutan.
1. Penerapan pada akad murabahah misalnya Pembiayaan KPR, Pembiayaan
Kendaraan, Pembiayaan Modal Kerja, Pembiayaan Swagriya, Pembiayaan Investasi,
Gadai, Pembiayaan Yasa Griya dan Pembiayaan Talangan Haji. Akad murabahah
sering digunakan sebagai akad untuk pembiayaan KPR Syariah. Apabila ada calon
nasabah ingin membeli rumah namun dengan cara KPR, maka yang terjadi adalah
 sebagai berikut. Pihak Bank Syariah selaku Lembaga Keuangan akan membeli
terlebih dahulu secara tunai rumah yang ingin nasabah miliki dari developer atau
pengembangnya. Kemudian pihak Bank Syariah akan menjual kembali rumah yang
telah dibeli tadi kepada calon nasabah dengan margin tertentu yang telah
disepakati. Pembayaran akan dilakukan dengan sistem cicil atau mengangsur sekian
tahun (KPR) sesuai kemampuan nasabah dan dengan margin yang sudah
diketahuinya dari awal cicilan sampai dengan periode terakhirnya. Keuntungannya,
cicilan nasabah sudah dapat diketahui besar kecilnya sedari awal. Jadi sama sekali
tidak terpengaruh dengan naik atau turunnya suku bunga kredit dari Bank
Indonesia.
Misalnya contoh penerapan akad Murabahah dalam transaksi pembiayaan
kendaraan :
Bapak Maryono berencana membeli mobil Avanza seharga Rp 230.000.000 akan
tetapi Pak Maryono tidak memiliki dana sebesar itu, maka Pak Maryono ke Bank
untuk mengajukan pembiayaan dan membeli mobil yang diinginkannya. Setelah
pengajuannya disetujui oleh pihak Bank kemudian Bank memesan mobil dan
menjualnya kepada pak Maryono dengan harga yang disepakati sebesar Rp
250.000.000 ( harga perolehan sebesar Rp 230.000.000 dan Margin sebesar Rp
20.000.000 ). Pembayaran dilakukan secara berangsur atau dicicil setiap bulan
selama jangka waktu 12 bulan.
2. Penerapan akad IMBT dlam pembiayan KPR
a. Bank sebagai pemilik objek sewa juga bertindak sebagai pemberi janji (wa`ad)
untuk memberikan opsi pengalihan kepemilikan dan/atau hak penguasaan
objek sewa kepada nasabah penyewa sesuai kesepakatan.
b. Bank hanya dapat memberikan janji (wa`ad) untuk mengalihkan kepemilikan
dan/atau hak penguasaan objek sewa setelah objek sewa secara prinsip
dimiliki oleh bank.
c. Bank dan nasabah harus menuangkan kesepakatan adanya opsi pengalihan
kepemilikan dan/atau hak penguasaan objek sewa dalam bentuk tertulis.
 d. Pelaksanaan pengalihan kepemilikan dan/atau hak penguasaan objek sewa
dapat dilakukan setelah masa sewa disepakati selesai oleh Bank dan nasabah
penyewa.
e. Dalam hal nasabah penyewa mengambil opsi pengalihan kepemilikan dan/atau
hak penguasaan objek sewa, maka bank wajib mengalihkan kepemilikan
dan/atau hak penguasaan objek sewa kepada nasabah yang dilakukan pada
saat tertentu dalam periode atau pada akhir periode pembiayaan atas dasar
akad IMBT.
Misalnya : Rudi menyewa satu unit rumah seharga Rp 350.000.000 dan pihak
pemilik membuat kesepakatan bahwa setelah lunas angsuran sewa, maka
kepemilikan rumah berpindah tangan ke Rudi. Akan tetapi si Rudi hanya
memiliki uang sebesar Rp 100.000.000 yang akan diberikan kepada pemilik
rumah sebagai uang muka Misalnya angsuran selama 10 tahun dengan
angsuran perbulan Rp 25.000.000, pada terakhir kepemilikan tersebut
otomatis berpindah tangan ke Rudi.
5. Penerapan akd musyarakah mutanaqishah ( MMQ )
Akad musyarakah mutanaqishah (partnership), yang dalam pelaksanaannya
nasabah dan bank berkongsi dalam pengadaan sebuah rumah, misalnya 30% dari
nasabah dan 70% dari bank. Pengadaan sebuah rumah berlangsung ketika dana
mencapai 100%. Untuk memiliki rumah tersebut, nasabah harus membayar kepada
bank sebesar porsi yang dimiliki bank. Karena pembayarannya dilakukan secara
angsuran, porsi kepemilikan bank pun berkurang secara proporsional sesuai dengan
besarnya angsuran. Rumah yang telah dibeli secara kongsi tadi baru akan menjadi
milik nasabah setelah porsi nasabah menjadi 100% dan porsi bank 0%. Bank syariah
dan nasabah perorangan atau perusahaan melakukan perjanjian pembiayaan
dengan akad musyarakah mutanaqishah (MMQ) dalam jangka waktu 3 tahun
berupa KPR ib sebagaimana yang disepakati para pihak dengan total modal
kemitraan MMQ senilai misalnya Rp 500 juta di mana porsi Bank sebesar 72%
senilai 360 juta dan porsi nasabah sebesar 28% senilai Rp 140 juta dengan nisbah
pembagian keuntungan 60 : 40. Bank menyalurkan dana senilai porsi modalnya
(hishshah) dan nasabah menyetorkan dana senilai porse modalnya (hishsha) sesuai
dengan ketentuan yang berlaku dan kesepakatan para pihak. Pembiayaan MMQ
digunakan untuk pembelian aset MMQ sebagai modal usaha bersama antara Bank
dan nasabah berupa mobil atau rumah untuk disewakan (ijarah). Penyewa
aset/aktiva MMQ sebagai objek usaha bersama yang dapat disewa sendiri oleh
nasabah selaku konsumen penyewa (mu’jir) dengan membayar sewa (ujrah) yang
hasilnya dibagi hasilkan antara Bank dan nasabah sesuai nisabah yang disepakati.
Pembayaran uang sewa (ujrah) oleh Nasabah selaku konsumen penyewa (musta’jir)
kepada kemitraan usaha yang dimiliki bersama (Bank dan Nasabah MMQ) selaku
sewa (mujir) sebesar misalnya Rp 10 juta perbulan. Pembagian hasil usaha
penyewaan rumah atau mobil berupa pendapatan Rp 10 juta/bulan antara Bank
dan nasabah sesuai nisbah bagi hasil, Bank mendapat bagi hasil sebesar Rp 6 juta
dan nasabah mendapat bagi hasil sebesar Rp 4 juta. Pembayaran bagi hasil yang
wajib disetorkan nasabah kepada Bank sebesar Rp 6 juta/bulan dan pendapatan
bagi hasil nasabah selaku nasabah mitra MMQ sebagai salah satu bagian sumber
pembayaran angsuran pokok untuk pengambilalihan porsi modal (hishshah) Bank
oleh nasabah. Disamping membayar bagi hasil, nasabah setiap bulan juga
membayar angsuran pokok sebesara Rp 10 juta untuk pengambilalihan porsi modal
(hishshah) bank sampai dengan berakhirnya masa perjanjian pembiayaan MMQ,
dimana seluruh aset MMQ menjadi milik penuh nasabah.
 BAB III

PENUTUP

A. KESIMPULAN

Berdasarkan Fatwa DSN Nomor: 27/DSN-MUI/III/2002 pada ketentuan umum

menyebutkan bahwa hak dan kewajiban setiap pihak harus dijelaskan dalam akad. Hal
ini mengandung maksud bahwa para pihak diberi kebebasan dalam menentukan hak
dan kewajiban masing-masing pihak berdasarkan syariat Islam. Selain itu, para pihak
bebas untuk menyepakati cara penyelesaiannya. Dapat dicari garis tengahnya yaitu Ada
tiga akad pembiayaan yang digunakan oleh bank syari’ah yang dapat menjadi pilihan
bagi nasabah dalam pemilikan rumah secara syariah yaitu akad murabahah, akad ijarah
muntahiyyah bittamlik, dan akad musyarakah mutanaqisah.
PERBANDINGAN AKAD MURABAHAH, IMBT DAN MMQ
a. Persyaratan dan Ketentuan Pengajuan
b. Angsuran Pembiayaan
c. Pengalihan Hak Tanda Kepemilikan (Levering)
d. Karakteristik Perjanjian Akad Pembiayaan

Penerapan pembiayaan ijarah dan Al-Ijāraḥ al-Muntahiya bi Al-Tamlīk (IMBT) di Bank

Syariah memiliki kesamaan perlakuan dengan pembiayaan murabahah. Kesamaan ini
dapat dilihat dari kesamaan kategori akadnya, yaitu termasuk natural certainty contract,
yang notabenenya adalah akad jual beli. Perbedaannya hanya pada objek yang
diperjual-belikan, pada pembiayaan murabahah objeknya hanya berupa barang
sedangkan pada IMBT ialah barang dan jasa. Sedangkan objek akad MMQ yaitu berupa
asset property yang akan menjadi milik Bersama atau disewakan guna menghasilkan
keuntungan bagi pihak yang bersangkutan.
 B. SARAN

Makalah ini masih jauh dari kata sempurna maka dari itu pembaca berhak mengkritik serta
memberikan saran untuk penulis agar makalah ini akan menjadi sempurna. Dalam mengkritik
makalah ini penulis berharap pembaca memberikan kritikan yang logis yang disertakan dengan
alasan pembaca serta saran yang etis atau beretika agar nyaman dan sopan dalam membaca
serta memahami pembahasan Makalah ini.