AKUNTANSI SEWA

SAK FOR PROFESSIONAL 16

IKATAN AKUNTAN INDONESIA 2022
DISCLAIMER

Pandangan yang disampaikan dalam

presentasi ini merupakan pandangan
pribadi dari pembicara, dan bukan
merupakan pandangan dari Ikatan
Akuntan Indonesia

2
 • Pendahuluan
• Akuntansi lessee
• Akuntansi lessor
OUTLINE
• Akuntansi tanah

3
PENDAHULUAN
 PENERBITAN IFRS 16
• IFRS 16 Leases diterbitkan pada Januari 2016
• IFRS 16 menggantikan IAS 17 Leases dan Interpretasi yang terkait
• IFRS 16 berlaku efektif pada 1 Januari 2019, dan diizinkan penerapan dini
(bersamaan dengan IFRS 15)

5
 PENERBITAN PSAK 73
• PSAK 73 diterbitkan pada 18 September 2017
• PSAK 73 menggantikan PSAK 30: Sewa, ISAK 8: Penentuan Apakah Suatu
Perjanjian Mengandung Suatu Sewa, ISAK 23: Sewa Operasi – Insentif, ISAK
24: Evaluasi Substansi Beberapa Transaksi yang Melibatkan Suatu Bentuk
Legal Sewa, dan ISAK 25: Hak atas Tanah
• PSAK 73 berlaku efektif pada 1 Januari 2020, dan diizinkan penerapan
dini (bersamaan dengan PSAK 72)

6
 PERUBAHAN
• Akuntansi lessee, semua sewa sebagai sewa pembiayaan
• Opsi pengecualian untuk sewa jangka pendek (short-term lease),
kurang dari 12 bulan, dan sewa aset bernilai rendah (low value asset
lease)
• Jika opsi tsb dipilih, maka menerapkan sewa operasi
• Tidak ada perubahan substansial atas akuntansi lessor

7
 RUANG LINGKUP
• PSAK 73 diterapkan pada seluruh sewa
• Pengecualian
• Sewa dalam rangka eksplorasi atau penambangan mineral, migas,
dan sumber daya serupa
• Sewa aset biolojik
• Perjanjian konsesi jasa
• Lisensi HAKI yang diberikan lessor
• Hak lessee dalam lisensi seperti film, rekaman, hak paten, dan hak
cipta

8
 DEFINISI
• Sewa (lease) Kontrak, atau bagian dari kontrak, yang memberikan hak
untuk menggunakan aset (underlying asset) selama suatu jangka waktu
untuk dipertukarkan dengan imbalan
• Sewa operasi (operating lease) Sewa yang tidak mengalihkan secara
substansial seluruh risiko dan manfaat yang terkait dengan kepemilikan
aset pendasar
• Sewa pembiayaan (financial lease) Sewa yang mengalihkan secara
substansial seluruh risiko dan manfaat yang terkait dengan kepemilikan
aset pendasar

9
 ...
• Sewa jangka-pendek (short-term lease) Sewa yang, pada tanggal
permulaan, memiliki masa sewa 12 bulan atau kurang, sewa yang
mengandung opsi beli bukan merupakan sewa jangka-pendek
• Aset hak-guna (right-of-use asset) Aset yang merepresentasikan hak
penyewa untuk menggunakan aset pendasar selama masa sewa
• Aset pendasar (underlying asset) Aset yang terikat pada suatu sewa, di
mana hak untuk menggunakan aset tersebut telah diberikan oleh
pesewa kepada penyewa

10
 IDENTIFIKASI SEWA
Apakah terdapat aset tidak Kontrak tidak
identifikasian? mengandung sewa

ya tidak
pemasok tidak

Apakah pelanggan, Apakah pelanggan

Apakah pelanggan memiliki Apakah pelanggan

tidak keduanya
pemasok, atau medesain aset dengan
hak untuk mendapatkan berhak operasikan
tidak ada pihak,
substansial seluruh manfaat aset dan pemasok sebelumnya
berhak
ekonomi dari penggunaan ya tidak berhak tidak menetapkan cara dan
mengarahkan cara
aset sepanjang periode mengubah instruksi tujuan penggunaan
dan tujuan aset
penggunaan? operasi? aset?
digunakan?

pelanggan ya ya

Kontrak mengandung
sewa

11
 ASET TERIDENTIFIKASI
• Identifikasi aset secara eksplisit atau implisit dalam kontrak
• Bagian aset jika secara fisik dapat dibedakan (misal lantai dari bangunan)
• Pelanggan tidak berhak menggunakan aset jika pemasok memiliki hak
substitusi substantif ketika:
• Pemasok punya kemampuan praktis substitusi aset alternatif
• Pemasok akan mendapat manfaat ekonomi dari eksekusi hak substitusi
aset
• Jika hak dan kewajiban pemasok untuk substitusi aset ketika waktu atau
kondisi tertentu, maka hak substitusi tidak substantif

12
 ...
• Hak substitusi berdasarkan pada fakta dan keadaan di insepsi kontrak,
dan mengecualikan kejadian masa depan yang tidak mungkin terjadi
• Pertimbangan biaya dan manfaat bagi pemasok untuk substitusi aset
(misal lokasi aset)
• Jika pelanggan tidak dapat menentukan apakah pemasok berhak
substitusi aset, maka dianggap hak substitusi tidak substantif

13
 HAK MANFAAT EKONOMI
• Secara substansial seluruh manfaat ekonomi dari penggunaan aset
selama periode penggunaan
• Manfaat ekonomi secara langsung atau tidak langsung
• Manfaat ekonomi dari penggunaan aset oleh pelanggan

14
 SEWA VS JASA
SEWA JASA

Pelanggan Pemasok

PENGENDALIAN
Mengarahkan penggunaan aset dan secara substansial memperoleh manfaat dari penggunaan aset

KONTRAK MENGANDUNG SEWA + JASA

• Pemisahan komponen sewa dan non-sewa
• Alokasi imbalan dengan menggunakan harga tersendiri relatif
• OPSI: Cara praktis, komponen sewa tunggal

15
 MASA SEWA

Opsi perpanjangan
Periode tidak dapat dibatalkan (perpanjang, cukup pasti opsi dipakai dan pengakhiran, cukup pasti
opsi tidak dipakai

FAKTOR INSENTIF EKONOMI

• Syarat dan ketentuan kontraktual dibandingkan
harga pasar
• Perbaikan aset sewa yang signifikan
• Biaya penghentian sewa
FAKTOR LAIN
• Interaksi dengan persyaratan lain dalam kontrak
• Praktik masa lalu
• Lama periode yang tidak dapat dibatalkan
16
A K U N TA N S I L E S S E E
 MODEL AKUNTANSI
• Semua sewa (kecuali opsi pengecualian digunakan untuk sewa jangka
pendek dan sewa aset bernilai rendah) diperlakukan seperti sewa
pembiayaan (finance lease)
• Pencatatan:
• Pengakuan aset hak-guna (right-of-use asset) dan liabilitas sewa
• Penyusutan atas hak menggunakan aset
• Beban bunga atas liabilitas sewa

18
 Liabilitas sewa

Sewa dibayar
dimuka

ASET HAK GUNA ASET HAK-GUNA

Biaya langsung
awal

Estimasi awal biaya

pembongkaran

Insentif sewa
 Masa sewa •Pembayaran tetap
Nilai kini (non-cancellable period + •Pembayaran
pembayaran sewa option [reasonably variabel
certain])
minimum berdasarkan indeks
atau suku bunga
LIABILITAS Pembayaran sewa
•Perkiraan jaminan
nilai sisa
SEWA •Harga eksekusi
Nilai kini ekspektasi opsi beli dan
pembayaran di akhir Tingkat diskonto penalti
(implicit lease rate or pengakhiran sewa
sewa incremental borrowing (cukup pasti)
rate)
 ASET HAK GUNA

MODEL BIAYA MODEL ALTERNATIF

•Penyusutan (masa sewa •Model revaluasi sesuai PSAK
dan umur manfaat) 16 (opsi mengikuti kelas aset
sesuai PSAK 16 dan 19 yang sama)
PENGUKURAN •Penurunan nilai sesuai •Model nilai wajar sesuai PSAK
PSAK 48 13 (wajib mengikuti properti
SELANJUTNYA investasi yang ada)

LIABILITAS Biaya peroleh diamortisasi dengan

SEWA suku bunga efektif
 Contoh 1
Pada awal 2020 perusahaan menyewa bagunan selama 4 tahun dengan pembayaran
Rp1 M pada setiap akhir tahun.
Tingkat bunga yang digunakan adalah 10%/tahun.
Aset sewa disusutkan selama 4 tahun.

22
Tahun Saldo awal Beban bunga Pembayaran Saldo akhir
(a) (b) = 10% x (a) (c) (d) = (a) + (b) – (c)
3.170
2020 3.170 317 1.000 2.487
2021 2.487 249 1.000 1.736
2022 1.736 174 1.000 909
2023 909 91 1.000 -
830 4.000
01/01/20 Aset sewa 3.170 31/12/22 Beban bunga 174
Utang sewa 3.170 Utang sewa 826
31/12/20 Beban bunga 317 Kas 1.000
Utang sewa 683 Beban 792,5
Kas 1.000 penyusutan
Beban 792,5 Akumulasi 792,5
penyusutan penyusutan
Akumulasi 792,5 31/12/23 Beban bunga 91
penyusutan Utang sewa 901
31/12/21 Beban bunga 249 Kas 1.000
Utang sewa 751 Beban 792,5
Kas 1.000 penyusutan
Beban 792,5 Akumulasi 792,5
penyusutan penyusutan
Akumulasi 792,5 Akumulasi 3.170
penyusutan penyusutan
Aset sewa 3.170
24
 Contoh 2
Pada awal 2020 perusahaan menyewa bagunan selama 4 tahun dengan pembayaran
Rp1 M pada setiap awal tahun.
Tingkat bunga yang digunakan adalah 10%/tahun.
Aset sewa disusutkan selama 4 tahun.

25
Tahun Saldo awal Beban bunga Pembayaran Saldo akhir
(a) (b) = 10% x (a) (c) (d) = (a) + (b) – (c)

2.487
2020 2.487 249 1.000 1.736
2021 1.736 174 1.000 909
2022 909 91 1.000 -
513 3.000
01/01/20 Aset sewa 3.487 31/12/22 Beban bunga 91
Kas 1.000 Utang sewa 909
Utang sewa 2.487 Kas 1.000
31/12/20 Beban bunga 249 Beban 871,75
Utang sewa 751 penyusutan
Kas 1.000 Akumulasi 871,75
penyusutan
Beban 871,75
penyusutan 31/12/23 Beban 871,75
penyusutan
Akumulasi 871,75
penyusutan Akumulasi 871,75
penyusutan
31/12/21 Beban bunga 174
Akumulasi 3.487
Utang sewa 826 penyusutan
Kas 1.000 Aset sewa 3.487
Beban 871,75
penyusutan
Akumulasi 871,75
penyusutan
27
A K U N TA N S I L E S S O R
 Sewa Operasi

Pengalihan secara substansial

SEWA manfaat & risiko aset

Sewa Pembiayaan

29
 JENIS SEWA
Sewa pembiayaan (financial lease) Sewa yang mengalihkan secara
substansial seluruh risiko dan manfaat yang terkait dengan kepemilikan
suatu aset. Hak milik pada akhirnya dapat dialihkan, dapat juga tidak
dialihkan
Sewa operasi (operating lease) Sewa selain sewa pembiayaan
 INDIKASI SEWA PEMBIAYAAN
• Sewa mengalihkan kepemilikan aset kepada lessee pada akhir masa
sewa
• Lessee mempunyai opsi untuk membeli aset pada harga yang cukup
rendah dibandingkan nilai wajar pada tanggal opsi mulai dapat
dilaksanakan, sehingga pada awal sewa dapat dipastikan bahwa opsi
memang akan dilaksanakan
• Masa sewa adalah untuk sebagian besar umur ekonomi aset meskipun
hak milik tidak dialihkan
• Pada awal sewa, nilai kini dari jumlah pembayaran sewa minimum
secara substansial mendekati nilai wajar aset sewaan
• Aset sewaan bersifat khusus dan di mana hanya lessee yang dapat
menggunakannya tanpa perlu modifikasi secara material
• Jika lessee dapat membatalkan sewa, maka kerugian lessor yang terkait
dengan pembatalan ditanggung oleh lessee
• Laba atau rugi dari fluktuasi nilai wajar residu dibebankan kepada lessee
(sebagai contoh, dalam bentuk potongan harga rental dan yang setara
dengan sebagian besar hasil penjualan residu pada akhir sewa)
• Lessee memiliki kemampuan untuk melanjutkan sewa untuk periode
kedua dengan nilai rental yang secara substansial lebih rendah dari nilai
pasar rental
• Situasi dan kondisi (slide sebelumnya) tidak selalu konklusif
• Misalnya, hal ini dapat terjadi jika besarnya pembayaran atas
kepemilikan aset yang dialihkan pada akhir sewa adalah variabel dan
setara dengan nilai wajarnya, atau jika terdapat rental kontinjen, yang
berarti lessee tidak menanggung secara substansial seluruh risiko dan
manfaat
 Ilustrasi Sewa Pembiayaan
Nilai wajar aset sewa Rp10.000 juta
Pembayaran tahunan di setiap awal tahun Rp2.100 juta
Estimasi nilai residu yang tidak dijamin pada akhir perjanjian sewa Rp1.000
juta
Tingkat bunga = 6,62%
 Tahun Saldo awal Pembayaran Saldo investasi Pendapatan Saldo akhir
investasi sewa selama periode bunga (6,62%) investasi
2009 10.000 2.100 7.900 523 8.423
2010 8.423 2.100 6.323 419 6.742
2011 6.742 2.100 4.642 307 4.949
2012 4.949 2.100 2.849 189 3.308
2013 3.308 2.100 938 62 1.000
10.500 1.500

Piutang sewa pembiayaan 10.000 Kas 2.100

Aset yang disewakan 10.000 Pendapatan bunga 307
Piutang sewa pembiayaan 1.793
Kas 2.100
Pendapatan bunga 523 Kas 2.100
Piutang sewa pembiayaan 1.577 Pendapatan bunga 189
Piutang sewa pembiayaan 1.911
Kas 2.100
Pendapatan bunga 419 Kas 2.100
Piutang sewa pembiayaan 1.681 Pendapatan bunga 62
Piutang sewa pembiayaan 2.038
A K U N TA N S I TA N A H
 HAK ATAS TANAH

HGB, HGU, Hak Pakai, dll

SUBSTANSI
Pengalihan risiko &
manfaat

BELI SEWA
 •Dapat dijual kembali
•Dapat digunakan sebagai jaminan
•Biaya pengurusan perpanjangan hak
tidak substansial Pengembalian hak atas tanah (hak
sekunder) ke pemilik hak primer dalam
jangka waktu tertentu
Substansi menyerupai pembelian tanah

PSAK 16: Aset Tetap Substansi menyerupai sewa tanah

PSAK 73: Sewa

IKATAN AKUNTAN INDONESIA

GRHA AKUNTAN
Jl. Sindanglaya No. 1 Menteng Jakarta Pusat
Tel. 021-319 04232

39