SEWA

PSAK 73
 Pengertian sewa

PSAK 73 SADONO SUKIRNO

sewa adalah bagian pembayaran ke atas sesuatu
Sewa menetapkan prinsip pengakuan, pengukuran, faktor produksi yang melebihi dari pendapatan
penyajian dan pengungkapan atas sewa dengan yang diterimanya dari pilihan pekerjaan lain yang
memperkenalkan model akuntansi tunggal terbaik yang mungkin dilakukannya.
khususnya untuk penyewa (lessee). Penyewa
disyaratkan untuk mengakui aset hak-guna (right-
of-use-assets) dan liabilitas sewa.

Aliminsyah, dkk dalam bukunya Kamus Istilah

Akuntansi (2002:283)

mendefinisikan sewa sebagai sejumlah

uang/barang yang dibayarkan kepada pemilik
tanah oleh pihak yang menggunakan tanah
sebagai balas jasa untuk penggunaan tanah
tersebut.

2
 Lessor Lessee

Pemilik aset yang Pihak yang diberi hak

memberikan hak untuk menggunakan
penggunaan kepada aset dalam periode
pihak lessee. yang disepakati.

3
Manfaat dari sewa dibanding pembelian (aset tetap)

Dilihat dari sisi lessee: Dilihat dari sisi lessor:

Biaya lebih murah
Terhindar dari risiko kepemilikan Meningkatkan penjualan
Fleksibilitas
Menjaga kelangsungan hubungan bisnis
dengan lessee

Menahan nilai residu (kepemilikan) aset

4
 3 bentuk sewa guna
usaha/leasing
Sales and Leaseback Direct Leasing Leveraged
Bentuk sewa guna usaha
Sewa guna usaha dalam bentuk bentuk sewa guna usaha di yang mirip dengan bentuk
ini perusahaan seolah-olah mana perusahaan direct leasing. Hanya saja
menjual aktiva yang telah menyewa aktiva yang perusahaan sewa guna
dimilikinya kepada perusahaan sebenarnya tidak menjadi
sewa guna. Karena itu tidak lagi membiayai
memperoleh cash inflow, dan
miliknya. seluruh kebutuhan dana
kemudian menyewanya kembali yang diperlukan untuk
dari perusahaan tersebut. memperoleh aktiva
tersebut, tapi menggunakan
sebagai pinjaman

5
Hal – hal yang membuat sewa
menyewa batal:
Barang yang disewakan rusak periode /
masa perjanjian / kontrak sewa menyewa
telah habis
Barang yang disewakan cacat setelah
berada di tanga penyewa
6
Manfaat sewa menyewa:
Membantu orang lain yang tidak
disanggup membeli barang
Yang menyewakan mendapatkan manfaat
dari sang penyewa
Akuntansi Lessor

7
tiga manfaat penting bagi lessor:
Pendapatan bunga.
Sewa merupakan bentuk
pembiayaan. Bank,
captive, dan perusahaan
leasing independen
melihat bahwa transaksi
sewa menguntungkan
karena memberikan
margin bunga yang
kompetitif.
Insentif pajak. Nilai residu yang tinggi.
Dalam banyak kasus, Keuntungan lain bagi lessor
perusahaan yang melakukan adalah dikembalikannya
sewa tidak dapat
aset pada akhir masa
menggunakan manfaat pajak
dari aset tersebut, tetapi sewa. Nilai residu dapat
leasing semacam itu menghasilkan keuntungan
memungkinkan perusahaan yang sangat besar.
untuk mengalihkan manfaat
pajak tersebut kepada pihak
lain (lessor) dengan imbalan
berupa tarif sewa yang lebih
rendah atas aset sewaan.
8
 Ekonomi sewa

Sebuah lessor menentukan jumlah sewa, berdasarkan

tingkat pengembalian-implisit tingkat dibutuhkan untuk
membernarkan penyewaan aset. Jika nilai sisa yang
terlibat (apakah dijamin atau tidak), perusahaan tidak
akan pulih seperti banyak dari pembayaran sewa.

9
 Klasifikasi sewa oleh Lessor
Metode pembiayaan
langsung
• Suatu sewa piutang bukan aset
sewaan
• Piutang adalah nilai kini dari
pembayaran sewa minimum
ditambah nilai sekarang dari nilai
residu yang tidak dijamin
Metode
operasi
• Mencatat setiap penerima sewa
sebagai pendapatan sewa
• Terdepresiasi disewakan atas
dengan cara yang normal
10
Akuntansi
Lessee
Akuntansi Lessee
 Jika lessee mengkapitalisasi lease,
maka lessee mencatat aktiva dan
kewajiban yang umumnya sama
dengan nilai sekarang pembayaran
sewa. Karena sudah
mengkapitalisasi aktiva, lessee
akan mencatat penyusutan. Lessor
dan lessee akan memperlakukan
pembayaran lease sebagai
pembayaran pokok dan bunga.
12
Jika lessee tidak dikapitalisasi
lease, tidak ada aktiva yang
dicatat oleh lessee dan tidak
ada aktiva yang dikeluarkan
dari pemukaan lessor. Pada
saaat pembayaran lease
dilakukan, lessee mencatat
beban sewa dan lessor
mengakui pendapatan sewa.
 Kriteria Kapitalisasi:

Pengujian Pengalihan Pengujian Umur

Kepemilikan Ekonomis

Pengujian Opsi Pengujian Pemulihan

Pembelian dengan Investasi
Harga Khusus

13
 Aktiva dan Kewajiban
yang diperlakukan
secara Berbeda

Pencatatan aktiva dan

kewajiban

Periode penyusutan

Metode Bunga Efektif

Konsep penyusutan

14
 Metode Lease Modal
(Lessee)
• Jangka waktu lease selama 5
tahun yang sama dengan
estimasi umur ekonomis
peralatan selama 5 tahun
memenuhi pengujian 75%
• Nilai sekarang dari
pembayaran lease minimum
melebihi 90% dari nilai wajar
property
15
 Metode Operasi
(Lessee)
Dalam metode operasi, beban
sewa harus diakrualkan dari
hari ke hari ke lessee ketika
property digunakan. Lessee
membebankan sewa ke
periode-periode yang
memperoleh manfaat dari
penggunaan aktiva dan
mengabaikan, dalam
akuntansi, setiap komitmen
untuk melakukan
pembayaran di masa depan.
Perbandingan Lease Modal dan Lease Keuntungan Lease:
Operasi:
Kenaikan jumlah hutang yang dilaporkan Pembiayaan 100% dengan suku
(baik jangka pendek maupun jangka bunga tetap
panjang)
Kenaikan jumlah total aktiva (terutama Proteksi terhadap keusangan
aktiva jangka panjang)
Laba yang rendah pada masa awal lease Fleksibilitas
dan karenannya laba ditahan menjadi lebih
rendah Pembiayaan lebih murah
Keuntungan Pajak
Pembiayaan di luar neraca

16
 Sales and Leaseback
Transaksi leasing dalam bentuk sale and lease back ini pada prisipnya
adalah pihak lessee sengaja menjual barang modalnya kepada lessor untuk
kemudian dilakukan kontrak sewa guna usaha atas barang tersebut.

Metode leasing ini dimaksudkan untuk memperoleh tambahan dana untuk

modal kerja. Jadi transaksi leasing di sini bersifat refinancing.

17
 PERJANJIAN KONSENSI JASA
(PSAK 22) Contoh interpretasi ini atas perjanjian
konsesi jasa publik ke swasta:
Pengungkapan permasalahan yang
dibahas dalam Interprestasi ini Infrastuktur yang dibangun operator atau
diperoleh operator dari pihak ketiga
adalah:
untuk tujuan perjanjian jasa;
 Perlakuan hak operator atas dan
infrastruktur
Infrastuktur yang telah mengatur ada yang
 Pengakuan dan pengukuran aksesnya diberikan oleh pemberi
imbalan perjanjian konsesi kepada operator untuk tujuan
perjanjian jasa
 Jasa konstruksi atau peningkatan
kemampuan
 Jasa operasi
 HAK ATAS TANAH (ISAK 25)
 Pengakuan tanah yang dimiliki entitas melalui Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan
dan Hak Pakai sebagai aset tetap

 Bilamana umur ekonomi tanah sebagai aset tetap menjadi terbatas;

 Pengakuan atas beban yang dikeluarkan entitas dalam hal pengakuan awal hak legal
atas tanah maupun perpanjangan atau pembaruan hak atas tanah.
THANKS!

20