PPA FEB UI

PSAK 73
SEWA
 TUJUAN

Memastikan bahwa penyewa dan pesewa memberikan informasi

relevan dengan cara yang merepresentasikan dengan tepat
transaksi tersebut.

PPA FEB UI
Informasi tersebut memberikan dasar bagi pengguna laporan
keuangan untuk menilai dampak sewa terhadap posisi
keuangan, kinerja keuangan, dan arus kas entitas.

2
 RUANG LINGKUP

PSAK 73 diterapkan untuk seluruh sewa, termasuk sewa aset hak-guna dalam subsewa,
kecuali untuk:

sewa dalam rangka eksplorasi atau penambangan mineral, minyak, gas alam, dan
a.
sumber daya serupa yang tidak dapat diperbarui;
sewa aset biologis dalam ruang lingkup PSAK 69: Agrikultur yang dimiliki oleh
b.
lessee;

c.
PPA FEB UI
perjanjian konsesi jasa dalam ruang lingkup ISAK 16: Perjanjian Konsesi Jasa;

lisensi kekayaan intelektual yang diberikan oleh pesewa (lessor) dalam ruang
d.
lingkup PSAK 72: Pendapatan dari Kontrak dengan Pelanggan; dan
hak yang dimiliki oleh penyewa (lessee) dalam perjanjian lisensi dalam ruang
e. lingkup PSAK 19: Aset Takberwujud untuk item seperti film, rekaman video, karya
panggung, manuskrip (karya tulis), hak paten, dan hak cipta.

Penyewa (lessee) boleh (tetapi tidak diharuskan) untuk menerapkan PSAK 73 untuk Aset
Takberwujud selain yang disebutkan dalam poin (e).

3
 IDENTIFIKASI SEWA

• Pada tanggal insepsi, entitas menilai apakah

suatu kontrak adalah kontrak sewa atau
mengandung sewa.
• Suatu kontrak adalah sewa atau mengandung
sewa jika:

PPA FEB UI
Memberikan hak untuk mengendalikan penggunaan aset identifikasian
selama suatu jangka waktu untuk dipertukarkan dengan imbalan.

Syarat Kontrak merupakan kontrak sewa atau mengandung sewa

Pelanggan memiliki hak

Terdapat aset untuk mengendalikan
identifikasian penggunaan aset
identifikasian

4
 IDENTIFIKASI SEWA
Apakah ada aset identifikasian? Tidak
Ya

Apakah pelanggan memiliki hak untuk mendapatkan secara

substansial seluruh manfaat ekonomik dari penggunaan aset Tidak
sepanjang periode penggunaaan? Tidak mengandung
sewa
Ya

PPA FEB UI
Siapa pihak yang memiliki hak untuk mengarahkan
bagaimana dan untuk tujuan apa aset tersebut digunakan? Pemasok
Sudah ditetapkan sebelumnya
Pelanggan Bukan
keduanya

Apakah pelanggan punya hak untuk

Mengandung mengoperasikan aset sepanjang periode Lanjut ke slide
sewa penggunaan dan pemasok tidak punya berikutnya
hak untuk mengubah instruksi operasi?
5 5
 IDENTIFIKASI SEWA

Apakah pelanggan punya hak untuk mengoperasikan aset sepanjang periode

penggunaan dan pemasok tidak punya hak untuk mengubah instruksi operasi?

Tidak

Apakah pelanggan mendesain aset dengan menetapkan terlebih

PPA FEB UI
dahulu bagaimana dan untuk tujuan apa aset tersebut akan
Ya digunakan sepanjang periode penggunaan?

Ya Tidak

Kontrak mengandung sewa Kontrak tidak mengandung sewa

6 6
 IDENTIFIKASI SEWA: ILUSTRASI

Contoh:

Perusahaan kopi (Pelanggan) menyepakati kontrak dengan operator

bandara (Pemasok) untuk menggunakan ruang di bandara untuk menjual
barangnya selama periode 3 tahun. Kontrak mencantumkan luas ruang
dan bahwa ruang itu dapat berlokasi di beberapa area naik pesawat
dalam bandara. Pemasok memiliki hak untuk mengubah lokasi ruang yang

PPA FEB UI
dialokasikan kepada Pelanggan sewaktu-waktu selama periode
penggunaan. Terdapat biaya minimum bagi Pemasok yang diasosiasikan
dengan mengubah ruang untuk Pelanggan: Pelanggan menggunakan kios
(yang dimilikinya), yang dapat dipindahkan dengan mudah, untuk menjual
barangnya. Banyak area di bandara yang tersedia dan yang akan
memenuhi spesifikasi ruang dalam kontrak.

7
 IDENTIFIKASI SEWA: ILUSTRASI
Jawaban:

Kontrak tidak mengandung sewa

• Meskipun luas ruang yang digunakan oleh Pelanggan tercantum dalam Kontrak, tidak
terdapat aset identifikasian. Pelanggan mengendalikan kios miliknya sendiri. Akan tetapi,
kontrak tersebut untuk ruang di bandara, dan ruang ini dapat berubah sesuai diskresi
Pemasok. Pemasok memiliki hak substantif untuk mensubtitusi ruang yang digunakan

PPA FEB UI
oleh Pelanggan karena:
1 Pemasok memiliki kemampuan praktis untuk mengubah ruang yang digunakan oleh
Pelanggan selama periode penggunaan.
Terdapat banyak area di bandara yang memenuhi spesifikasi ruang dalam kontrak, dan Pemasok
memiliki hak untuk mengubah lokasi ruang ke ruang lain yang memenuhi spesifikasi sewaktu-waktu.

2 Pemasok secara ekonomik akan menerima manfaat dari mensubstitusi ruang

Terdapat biaya minimum yang diasosiasikan dengan perubahan ruang yang digunakan oleh Pelanggan
karena kios dapat dipindahkan dengan mudah. Pemasok menerima manfaat dari mensubstitusikan
ruang di bandara karena pensubstitusian memungkinkan Pemasok untuk memaksimalkan
penggunaan ruang di area naik pesawat di bandara untuk memenuhi perubahan keadaan.

8
 MEMISAHKAN KOMPONEN SEWA

• Apabila dalam kontrak sewa di dalamnya terdapat

komponen sewa dan komponen nonsewa:

Cara biasa
(dipisahkan)

Pemisahan
PPA FEB UI
Lessee
Cara praktis
(tidak
komponen dipisahkan)
kontrak

Lessor PSAK 72

9 9
 MEMISAHKAN KOMPONEN SEWA– CARA BIASA (ILUSTRASI)

• Lessee menyewa 10 unit mobil untuk 2 tahun dengan

pembayaran sewa (yang jika dihitung nilai kininya) sebesar
Rp100 juta. Nilai tersebut sudah mencakup biaya perawatan.
• Apabila lessee menyewa 10 unit selama 2 tahun tanpa biaya
perawatan, nilai kini pembayaran sewa sebesar Rp96,8 juta.
Sedangkan biaya perawatan (jika dihitung nilai kininya) senilai
Rp13,2 juta.
PPA FEB UI
Stand-alone price Jumlah (juta) Persentase
Pembayaran sewa (nilai kini) 96,8 88%
Biaya perawatan (nilai kini) 13,2 12%
Total 110

• Nilai yang dialokasikan ke aset hak-guna dan liabilitas sewa

adalah sebesar = 88% x Rp100 juta = Rp88 juta.
10 10
 MASA SEWA

Periode yang
Periode opsi Periode opsi
tidak dapat
perpanjangan penghentian
dibatalkan
Jika “cukup pasti” untuk Jika “cukup pasti” untuk
dieksekusi tidak dieksekusi

PPA FEB UI
Masa Sewa

Penilaian • Dilihat dari fakta dan keadaan yang

relevan
“cukup • Dinilai kembali apabila ada
pasti” peristiwa atau perubahan signifikan

11 11
 MASA SEWA

• Masa sewa akan berubah apabila “periode tidak

dapat dibatalkan” berubah, yang disebabkan:
• Terjadi atas pilihan lessee sendiri
Eksekusi • Lessee mengeksekusi opsi perpanjangan yang tadinya
dianggap tidak akan dieksekusi
opsi
PPA FEB UI
• Lessee tidak mengeksekusi opsi perpanjangan yang
tadinya dianggap akan dieksekusi

• Terjadi misalnya karena ada perubahan syarat

kontrak yang membuat:
Peristiwa • Lessee harus mengeksekusi opsi perpanjangan
padahal tadinya tidak harus memperpanjang
kontraktual • Lessee dibebani syarat tambahan untuk
mengeksekusi opsi perpanjangan padahal tadinya
tidak ada

12 12
PPA FEB
PENYEWA (LESSEE) UI

13
 PENGAKUAN

• Pada tanggal permulaan, lessee mengakui:

Aset hak-guna
PPA FEB UI
Liabilitas sewa

14 14
 PENGUKURAN AWAL: KOMPONEN BIAYA PEROLEHAN ASET HAK-GUNA

• Jumlah pengukuran awal liabilitas sewa yang dihitung dari

Liabilitas Sewa present value pembayaran sewa

Pembayaran awal
• Pembayaran sewa sebelum atau saat tanggal permulaan
dikurangi insentif dikurangi insentif sewa yang diterima

PPA FEB UI
sewa

• Biaya langsung awal yang dikeluarkan lessee seperti biaya

Biaya langsung awal transportasi, instalasi, dsb

Estimasi biaya • Estimasi biaya yang akan dikeluarkan di akhir masa sewa untuk
restorasi atau membongkar, memindahkan, atau merestorasi ke kondisi
semula, kecuali biaya tersebut untuk menghasilkan persediaan
pembongkaran
15 15
 PENGUKURAN AWAL: LIABILITAS SEWA

Nilai kini dari pembayaran sewa yang belum dibayar

pada tanggal tersebut, didiskontokan menggunakan:

Jika suku bunga implisit Jika suku bunga implisit

PPA FEB UI
dapat ditentukan tidak dapat ditentukan

Suku bunga
Suku bunga implisit atau inkremental
penyewa

16 16
 PENGUKURAN AWAL: KOMPONEN PEMBAYARAN SEWA

Pembayaran tetap • Pembayaran sewa dikurangi piutang insentif sewa

Pembayaran sewa • Bergantung pada indeks atau suku bunga yang pada awalnya
diukur dengan menggunakan indeks atau suku bunga pada
variabel tanggal permulaan

PPA FEB UI
Jaminan nilai residu • Jaminan nilai residual yang diperkirakan akan dibayarkan oleh
lessee

Harga eksekusi opsi • Jika lessee cukup pasti untuk mengeksekusi opsi beli
beli

Pembayaran penalti • Jika dalam perhitungan masa sewa, lessee diperkirakan akan
mengeksekusi opsi penghentian sewa
penghentian sewa
17 17
 PENGUKURAN SELANJUTNYA: ASET HAK-GUNA

Pengukuran selanjutnya menggunakan model biaya,

kecuali yang menggunakan model pengukuran lain.

Model Biaya

PPA FEB UI
Biaya perolehan Akumulasi penyusutan dan akumulasi rugi
penurunan nilai

Disesuaikan dengan

Pengukuran kembali liabilitas sewa (apabila ada perubahan pembayaran sewa atau
modifikasi sewa)

18 18
 PENGUKURAN SELANJUTNYA: ASET HAK-GUNA
Model Biaya

• Penyusutan mengikuti ketentuan PSAK 16

• Penurunan nilai mengikuti ketentuan PSAK 48

Berapa lama disusutkan?

PPA FEB UI
Tanggal permulaan
Jika kepemilikan beralih pada akhir
masa sewa atau lessee akan sampai dengan
mengeksekusi opsi beli
Akhir umur manfaat

Tanggal permulaan
Jika kepemilikan tidak beralih pada sampai dengan mana yang lebih awal antara:
akhir masa sewa atau lessee tidak
akan mengeksekusi opsi beli Akhir umur Akhir masa
vs.
manfaat sewa

19 19
 PENGUKURAN SELANJUTNYA: ASET HAK-GUNA

Model Pengukuran Lain

Properti • Jika menerapkan model nilai wajar untuk properti

investasinya yang lain (sesuai PSAK 13)
• lessee menerapkan juga model nilai wajar untuk aset
Investasi
PPA FEB UI
hak-guna yang memenuhi definisi Properti Investasi

Aset • Jika aset hak-guna masuk kelas aset tetap di mana

lessee menerapkan model revaluasi (sesuai PSAK 16)
• lessee dapat memilih untuk menerapkan model

Tetap revaluasi untuk aset hak-guna yang terkait kelas aset

tetap tersebut

20 20
 PENGUKURAN SELANJUTNYA: LIABILITAS SEWA

Setelah tanggal permulaan, lessee mengukur liabilitas sewa

dengan:

Meningkatkan jumlah tercatat sebesar bunga atas liabilitas sewa

PPA FEB UI
Mengurangi jumlah tercatat sebesar sewa yang telah dibayar

Mengukur kembali jumlah tercatat apabila ada penilaian kembali (akibat

perubahan pembayaran sewa) atau modifikasi sewa

21 21
ILUSTRASI LESSEE – SEWA PEMBIAYAAN – CONTOH SEWA TETAP
Pada tanggal 1 Januari 2020, Bank Sejahtera menyewakan sebuah peralatan
kepada PT MLN. Perjanjian sewa adalah berikut ini:
 Masa Sewa 4 tahun. Sewa tidak dapat dibatalkan.
 Pembayaran sewa setiap awal tahun adalah Rp 43.933.445,06. Bank
Sejahtera memberikan insentif sewa berupa refund kepada PT MLN sebesar
Rp2.000.000 pada setiap kali pembayaran sewa
 Biaya langsung awal sebesar Rp 10.000.000.
 Nilai wajar peralatan Rp 150 juta, masa manfaat peralatan 5 tahun, tidak ada

PPA FEB UI
nilai sisa. Metode penyusutan yang digunakan garis lurus
 Perjanjian sewa tidak mengandung opsi pembaharuan sewa dimana aset akan
dikembalikan ke PT MLN di akhir masa sewa.
 Tingkat bunga inkremental pinjaman lessee 10%.
 Tingkat bunga implisit yang ditetapkan lessor 8%.
 Faktor PV ordinary annuity of 1 (n=4, i=8%) adalah 3,5770969.

Buat jurnal yang dibutuhkan PT MLN

atas sewa tersebut

22 22
 SOLUSI - LESSEE
Nilai kapitalisasi:
Pembayaran sewa 43.933.445,06
Dikurangi: Piutang insentif sewa (2.000.000,00)
Pembayaran sewa (-) insentif sewa 41.933.445,06
Faktor nilai kini annuity due of 1 (n=4 , i=8%)* 3,5770969 X

PPA FEB UI
Nilai kini pembayaran sewa minimum Rp 150.000.000,00

Aset sewa yang diakui PT MLN

adalah Rp 150 juta

23 23
 SOLUSI - LESSEE
Pembayaran Beban Bunga Pengurangan
Tanggal Liabilitas Sewa
Sewa (8%) Pokok Liabilitas
01/01/2020 150.000.000,00
01/01/2020 41.933.445,06 0,00 41.933.445,06 108.066.554,94
01/01/2021 41.933.445,06 8.645.324,40 33.288.120,66 74.778.434,28
01/01/2022 41.933.445,06 5.982.274,74 35.951.170,32 38.827.263,96

PPA FEB UI
01/01/2023 41.933.445,06 3.106.181,12 38.827.263,94 0

1 Januari 2020
Aset Hak-Guna Rp 150.000.000
Liabilitas Sewa Pembiayaan Rp 150.000.000

Biaya langsung awal:

Aset Hak-Guna Rp 10.000.000
Kas Rp 10.000.000

24 24
 SOLUSI - LESSEE

31 Desember 2020
Beban Penyusutan Rp 40.000.000
Akumulasi Penyusutan Rp 40.000.000
(160 juta/4)

Beban Bunga Rp 8.645.324,39

PPA FEB UI
Utang Bunga Rp 8.645.324,39

1 Januari 2021
Liabilitas Sewa Pembiayaan Rp 33.288.120,67
Utang Bunga Rp 8.645.324,39
Kas Rp 41.933.445,06

31 Desember 2023
Akumulasi Penyusutan Rp 160.000.000
Aset Sewa Pembiayaan Rp 160.000.000

25 25
 NILAI RESIDU - LESSEE
Jika terdapat nilai residu atas aset senilai Rp 30 juta, sehingga nilai tersebut
diperhitungkan dalam pembayaran sewa, menjadi Rp 35.768.978,27.
Jika nilai residu dijamin:
Pembayaran sewa Rp 35.768.978,27
Faktor nilai kini anuitas due of 1 (n=4 , i=8%) 3,5770969 X
Nilai kini pembayaran sewa Rp 127.949.104,42
Nilai residu yang dijamin Rp 30.000.000,00

PPA FEB UI
Faktor nilai kini (n=4 , i=8%)* 0,7350298 X
Nilai kini residu yang dijamin Rp 22.050.895,58
Jumlah nilai kini pembayaran sewa minimum Rp 150.000.000,00

Pembayaran Beban Pengurangan Liabilitas

Tanggal
Sewa Bunga (8%) Pokok Liabilitas Sewa
2/1/X0 150.000.000,00
2/1/X0 35.768.978,27 0,00 35.768.978,27 114.231.021,73
2/1/X1 35.768.978,27 9.138.481,74 26.630.496,53 87.600.525,19
2/1/X2 35.768.978,27 7.008.042,02 28.760.936,26 58.839.588,94
2/1/X3 35.768.978,27 4.707.167,11 31.061.811,16 27.777.777,78
31/12/X3 30.000.000,00 2.222.222,22 27.777.777,78 0,00

26 26
 NILAI RESIDU - LESSEE
Jika terdapat nilai residu atas aset senilai Rp 30 juta, sehingga nilai tersebut
diperhitungkan dalam pembayaran sewa, menjadi Rp 35.768.978,27.
Jika nilai residu tidak dijamin:

Pembayaran sewa Rp 35.768.978,27

Faktor nilai kini anuitas due of 1 (n=4 , i=8%) 3,5770969 X
Nilai kini pembayaran sewa Rp 127.949.104,42
Nilai residu yang dijamin Rp 0,00

PPA FEB UI
Faktor nilai kini (n=4 , i=8%)* 0,7350298 X
Nilai kini residu yang dijamin Rp 0,00
Jumlah nilai kini pembayaran sewa minimum Rp 127.949.104,42
Pembayaran Beban Bunga Pengurangan
Tanggal Liabilitas Sewa
Sewa (8%) Pokok Liabilitas
01/01/2020 127.949.104,42
01/01/2020 35.768.978,27 0,00 35.768.978,27 92.180.126,15
01/01/2021 35.768.978,27 7.374.410,09 28.394.568,18 63.785.557,97
01/01/2022 35.768.978,27 5.102.844,64 30.666.133,63 33.119.424,34
01/01/2023 35.768.978,27 2.649.553,95 33.119.424,32 0
31/12/2023 - - - -
27 27
 NILAI RESIDU - LESSEE
Tanggal Jurnal Nilai Residu Dijamin Nilai Residu Tidak Dijamin
01/01/2020 Aset Hak Guna 150.000.000,00 127.949.104,42
Liabilitas Sewa Pembiayaan 150.000.000,00 127.949.104,42

Liabilitas Sewa Pembiayaan 35.768.978,27 35.768.978,27

Kas 35.768.978,27 35.768.978,27

31/12/2020 Beban Penyusutan 30.000.000,00 * 31.987.276,10 **

PPA FEB UI
Akumulasi Penyusutan 30.000.000,00 31.987.276,10

Beban Bunga 9.138.481,74 7.374.410,09

Utang Bunga 9.138.481,74 7.374.410,09

01/01/2021 Liabilitas Sewa 26.630.496,53 28.394.568,18

Utang Bunga 9.138.481,74 7.374.410,09
Kas 35.768.978,27 35.768.978,27

31/12/2023 Liabilitas Sewa Pembiayaan 27.777.777,78

Beban Bunga 2.222.222,22
Akumulasi Penyusutan 120.000.000,00 127.949.104,42
Aset Hak Guna 150.000.000,00 127.949.104,42
*(150.000.000-30.000.000)/4
**127.494.104,42/4

28 28
ILUSTRASI LESSEE – SEWA PEMBIAYAAN – CONTOH SEWA VARIABEL
Pada tanggal 1 Januari 20X0, PT LSR menyewakan sebuah peralatan kepada PT LSE.
Perjanjian sewa adalah berikut ini:
 Masa sewa 10 tahun. Sewa dapat dibatalkan paling cepat pada tahun ke-5 dengan
membayar penalti sebesar Rp2 miliar.
 Pembayaran sewa setiap awal tahun adalah Rp500.000.000. Yang diindeks dengan
Indeks Harga Konsumen. Pada awal 20X0, IHK tercatat sebesar 120.
 Biaya langsung awal sebesar Rp 20.000.000 seluruhnya diganti oleh PT LSR.
 Sisa masa manfaat peralatan diperkirakan 15 tahun, tidak ada nilai sisa. Metode

PPA FEB UI
penyusutan yang digunakan garis lurus
 Perjanjian sewa mengandung opsi pembelian pada akhir masa sewa dimana
perusahaan harus membayar Rp50.000.000. Nilai wajar peralatan pada akhir masa
sewa diperkirakan Rp1.000.000.000
 Tingkat bunga inkremental pinjaman lessee 10% dan tingkat suku bunga implisit tidak
dapat dihitung.
 Faktor PV ordinary annuity of 1 (n=9, i=10%) adalah 5,7590.
 Faktor PV single sum of 1 (n=10, i=10%) adalah 0,3855.

Buat jurnal yang dibutuhkan PT LSE

atas sewa tersebut

29 29
ILUSTRASI LESSEE – SEWA PEMBIAYAAN – CONTOH SEWA VARIABEL
Jawaban:
 Opsi penghentian sewa pada tahun kelima kemungkinan besar tidak akan diambil
karena biayanya sangat besar.

 Opsi pembelian pada akhir masa sewa kemungkinan besar akan dieksekusi
karena biayanya jauh lebih kecil daripada nilai wajar aset pada akhir masa sewa.

 Perhitungan masa manfaat untuk penyusutan akan menggunakan sisa masa

PPA FEB UI
manfaat (bukan masa sewa) karena opsi pembelian kemungkinan besar akan
dieksekusi.

 Perhitungan liabilitas sewa menggunakan pembayaran sewa yang dilakukan tanpa

memprediksi kenaikan IHK pada tahun-tahun ke depan. Apabila terjadi perubahan
IHK, baru dilakukan penilaian kembali atas liabilitas sewa.

30 30
 SOLUSI - LESSEE
Nilai kapitalisasi:
Pembayaran sewa pertama: 500.000.000
Dikurangi: Piutang insentif sewa (20.000.000)
Pembayaran sewa pertama (-) piutang insentif sewa Rp 480.000.000

Pembayaran sewa 500.000.000

Faktor nilai kini ordinary annuity of 1 (n=9, i=10%)* 5,7590 X
Nilai kini pembayaran sewa Rp 2.879.500.000

Opsi beli PPA FEB UI

Faktor nilai kini single sum of 1 (n=10, i=10%)
50.000.000
0,3855 X
Nilai kini pembayaran sewa Rp 19.275.000
Rp 3.378.775.000
Aset sewa yang diakui PT LSE
adalah Rp3.378.775.000

31 31
 SOLUSI - LESSEE

Nilai Kini
Tahun Pembayaran Sewa Insentif Pembayaran Sewa Bersih Pembayaran Sewa
0 500.000.000 - 20.000.000 480.000.000 - 480.000.000,00
1 500.000.000 500.000.000 - 454.545.454,55
2 500.000.000 500.000.000 - 413.223.140,50

PPA FEB UI
3 500.000.000 500.000.000 - 375.657.400,45
4 500.000.000 500.000.000 - 341.506.727,68
5 500.000.000 500.000.000 - 310.460.661,53
6 500.000.000 500.000.000 - 282.236.965,03
7 500.000.000 500.000.000 - 256.579.059,12
8 500.000.000 500.000.000 - 233.253.690,10
9 500.000.000 500.000.000 - 212.048.809,19
10 50.000.000 50.000.000 - 19.277.164,47
32 32
- 3.378.789.072,61
 SOLUSI - LESSEE
Pengurangan pokok
Tahun ke- Pembayaran sewa Beban bunga (10%) Liabilitas sewa
liabilitas
0 3,378,775,000
0 480,000,000 - 480,000,000 2,898,775,000
1 500,000,000 289,877,500 210,122,500 2,688,652,500
2 500,000,000 268,865,250 231,134,750 2,457,517,750
3 500,000,000 245,751,775 254,248,225 2,203,269,525
4 500,000,000 220,326,953 279,673,048 1,923,596,478
5 500,000,000 192,359,648 307,640,352 1,615,956,125

PPA FEB UI
6 500,000,000 161,595,613 338,404,387 1,277,551,738
7 500,000,000 127,755,174 372,244,826 905,306,912
8 500,000,000 90,530,691 409,469,309 495,837,603
9 500,000,000 49,583,760 450,416,240 45,421,363
10 50,000,000 4,578,637 45,421,363 -

1 Januari 20X0
Aset Hak-Guna Rp3.378.775.000
Liabilitas Sewa Pembiayaan Rp3.378.775.000

Biaya langsung awal:

Aset Hak-Guna Rp 20.000.000
Kas Rp 20.000.000

33 33
 SOLUSI - LESSEE

31 Desember 20X0 (dibuat selama 15 tahun ke depan)

Beban Penyusutan Rp 226.585.000
Akumulasi Penyusutan Rp 226.585.000
(3.398.775.000/15)

Beban Bunga Rp 289.877.500

Utang Bunga Rp 289.877.500

PPA FEB UI
1 Januari 20X1
Liabilitas Sewa Pembiayaan Rp 210.122.500
Utang Bunga Rp 289.877.500
Kas Rp 500.000.000

31 Desember 20X9
Beban Bunga Rp 4.578.637
Utang Bunga Rp 4.578.637

1 Januari 20Y0
Liabilitas Sewa Pembiayaan Rp 45.421.363
Utang Bunga Rp 4.578.637
Kas Rp 50.000.000

34 34
 PENILAIAN KEMBALI LIABILITAS SEWA

Dilakukan apabila terjadi perubahan pembayaran sewa. Perubahan

pembayaran sewa dapat terjadi karena:

Perubahan masa sewa

Pengukuran kembali dilakukan dengan
mendiskontokan pembayaran sewa revisian

PPA FEB UI
Perubahan pada penilaian opsi dengan tingkat diskonto revisian
beli

Perubahan dalam jaminan nilai

residual
Perubahan dalam pembayaran
sewa di masa depan yang
terjadi akibat perubahan indeks
atau suku bunga
Pengukuran kembali dilakukan dengan
mendiskontokan pembayaran sewa revisian
dengan tingkat diskonto yang tidak berubah,
kecuali perubahan pembayaran sewa terjadi
akibat perubahan suku bunga mengambang.

35 35
ILUSTRASI LESSEE – SEWA PEMBIAYAAN – CONTOH SEWA VARIABEL

 Setelah satu tahun berlalu, pada 31 Desember 20X0, IHK

tercatat naik menjadi 132.

 Sehingga pembayaran sewa untuk pembayaran sewa ke

depan (9x pembayaran yang tersisa) naik menjadi (132/120) x
Rp500.000.000 = Rp550.000.000 untuk pembayaran sewa ke

PPA FEB UI
depan.

 Tingkat diskonto yang digunakan tidak berubah, tetap 10%.

 Faktor PV ordinary annuity of 1 (n=9, i=10%) adalah 5,7590.
 Faktor PV single sum of 1 (n=9, i=10%) adalah 0.4241.

36 36
 SOLUSI - LESSEE

Pembayaran Sewa Nilai Kini

Tahun Revisian Pembayaran Sewa
0
1 550.000.000 - 550.000.000,00
2 550.000.000 - 500.000.000,00

PPA FEB UI
3 550.000.000 - 454.545.454,55
4 550.000.000 - 413.223.140,50
5 550.000.000 - 375.657.400,45
6 550.000.000 - 341.506.727,68
7 550.000.000 - 310.460.661,53
8 550.000.000 - 282.236.965,03
9 550.000.000 - 256.579.059,12
10 50.000.000 - 21.204.880,92
- 3.505.414.289,77 37 37
 SOLUSI - LESSEE
Liabilitas sewa setelah penyesuaian:
Pembayaran sewa 550.000.000
Faktor nilai kini anuitas due of 1 (n=9, i=10%)* 5,7590 X
Nilai kini pembayaran sewa Rp 3.167.450.000

Opsi beli 50.000.000

Faktor nilai kini single sum of 1 (n=9, i=10%) 0,4241 X

PPA FEB UI
Nilai kini pembayaran sewa Rp 21.205.000
Rp 3.188.655.000
Saldo liabilitas sewa terakhir Rp 2.898.775.000
Penyesuaian yang dilakukan Rp 289.880.000

1 Januari 20X0

Aset Hak-Guna Rp289.880.000

Liabilitas Sewa Pembiayaan Rp289.880.000

38 38
 MODIFIKASI SEWA

Dicatat sebagai sewa

terpisah
Modifikasi sewa
Tidak dicatat sebagai
sewa terpisah

•
PPA FEB UI
Dicatat sebagai sewa terpisah, jika:

Ruang lingkup sewa meningkat karena adanya tambahan hak untuk menggunakan (right-to-use) 1
underlying asset atau lebih dan
• Adanya peningkatan imbalan sewa yang setara dengan tambahan ruang lingkup.

Contoh:
• PT Lessee menandatangani revisi perjanjian kontrak sewa mobil box dengan PT Lessor dengan
menambah 10 mobil box. Jumlah sewa yang dibayarkan PT Lessee meningkat sebesar Rp40 juta
setahun. Tambahan sewa Rp40 juta setahun tersebut setara dengan nilai sewa 10 mobil pada
transaksi sewa lainnya.
• Dengan demikian sewa 10 mobil box ini dicatat sebagai sewa terpisah.

39 39
 MODIFIKASI SEWA

Tidak Dicatat sebagai Sewa Terpisah

Contoh:
• PT Lessee memiliki kontrak sewa ruang kantor seluas 100 m2 selama 10 tahun
dengan biaya Rp500 juta per tahun yang dibayarkan setiap akhir tahun. Karena sulit
menentukan suku bunga implisit, PT Lessee menggunakan suku bunga inkremental

PPA FEB UI
6%.

• Pada awal tahun ke-6, PT Lessee dan lessor sepakat untuk menandatangani revisi
perjanjian kontrak. Luasan ruang kantor yang disewa berkurang menjadi 50m2, dan
pembayaran sewa per tahun menjadi Rp300 juta per tahun. Tidak ada perubahan
jangka waktu sewa. Pada akhir tahun ke-6, suku bunga inkremental diketahui
sebesar 5%.

40 40
 MODIFIKASI SEWA

Tidak Dicatat sebagai Sewa Terpisah

Jawaban:
• Menurut PSAK, suatu modifikasi sewa dicatat sebagai sewa terpisah apabila:
• Ada tambahan ruang lingkup dan peningkatan imbalan sewa yang setara
dengan tambahan ruang lingkup

PPA FEB UI
• Modifikasi pada contoh ini mengurangi ruang lingkup sehingga tidak dicatat
sebagai sewa terpisah.

• Pengukuran ulang dilakukan terhadap liabilitas sewa dan aset hak-guna.

• Apabila terjadi modifikasi sewa, pengukuran liabilitas sewa menggunakan tingkat

diskonto revisian (PSAK 73 par. 45).

41 41
 MODIFIKASI SEWA

Tidak Dicatat sebagai Sewa Terpisah

Jawaban:
• Saldo liabilitas sewa sebelum modifikasi sewa:
Pengurangan pokok
Tahun ke- Pembayaran sewa Beban bunga (6%) Liabilitas sewa
liabilitas

PPA FEB UI
0 3,680,043,526
1 500,000,000 220,802,612 279,197,388 3,400,846,137
2 500,000,000 204,050,768 295,949,232 3,104,896,905
3 500,000,000 186,293,814 313,706,186 2,791,190,720
4 500,000,000 167,471,443 332,528,557 2,458,662,163
5 500,000,000 147,519,730 352,480,270 2,106,181,893

• Saldo aset hak-guna sebelum modifikasi sewa:

• Asumsi dihitung dengan model biaya dan disusutkan
• Penyusutan per tahun: (3.680.043.526/10) = 368.004.353

• Saldo aset hak-guna: 3.680.043.526 – (5 x 368.004.353) = 1.840.021.763

42 42
 MODIFIKASI SEWA

Tidak Dicatat sebagai Sewa Terpisah

Jawaban:

• Saldo liabilitas sewa = 2.106.181.893

• Saldo aset hak-guna = 1.840.021.763

PPA FEB UI
• Perubahan luas sewa ruangan kontrak sebesar 50%, perlu dibuatkan penyesuaian
terhadap saldo liabilitas sewa dan aset hak-guna dengan mengurangi masing-
masing saldo sebesar 50%.

Jurnal Debit Kredit

Dr. Liabilitas sewa 1,053,090,946
Cr. Aset hak-guna 920,010,881
Cr. Keuntungan 133,080,065

43 43
 MODIFIKASI SEWA

Tidak Dicatat sebagai Sewa Terpisah

Jawaban:
• Liabilitas sewa perlu dihitung ulang karena penurunan pembayaran sewa yang baru tidak
proporsional dengan pengurangan luas sewa.

• Penilaian ulang liabilitas sewa dilakukan dengan mendiskontokan pembayaran sewa yang baru

PPA FEB UI
(Rp300 juta) dengan menggunakan tingkat diskonto revisian (5%) dengan jangka waktu tersisa
5 tahun.
• Diperoleh hasil Rp1.298.843.002.

• Saldo liabilitas setelah disesuaikan ruang lingkup sebesar 2.106.181.893 – 1.053.090.946 =

1.053.090.946

• Maka, saldo liabilitas sewa harus dinaikkan sebesar 1.298.843.002 – 1.053.090.946 =

245.752.056. Penyesuaian saldo aset hak-guna mengikuti penyesuaian saldo liabilitas sewa.

Jurnal Debit Kredit

Dr. Aset hak-guna 245,752,056
Cr. Liabilitas sewa 245,752,056
44 44
 PENYAJIAN

Laporan Posisi Keuangan

• Aset hak-guna dan liabilitas sewa disajikan secara terpisah dari aset dan liabilitas
lainnya.

• Jika aset hak-guna tidak dipisahkan:

• Menyajikan aset hak-guna dalam pos yang sama dengan pos yang digunakan

PPA FEB UI
untuk aset yang serupa dengan aset pendasar
• Mengungkapkan pos mana yang mencakup aset hak-guna tersebut (tidak perlu
dilakukan jika aset hak-guna memenuhi definisi Properti Investasi)

• Jika liabilitas sewa tidak dipisahkan:

• Mengungkapkan pos mana yang mencakup liabilitas tersebut

45 45
 PENYAJIAN

Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain

• Beban bunga dari liabilitas sewa disajikan secara terpisah dengan beban depresiasi
untuk aset hak-guna. Beban bunga komponen dari biaya keuangan menurut PSAK 1.

Laporan Arus Kas

PPA FEB UI
• Pembayaran kas untuk bagian pokok liabilitas sewa  aktivitas pendanaan

• Pembayaran kas untuk bagian bunga liabilitas sewa  boleh aktivitas operasi atau
aktivitas pendanaan, sepanjang konsisten (mengikuti PSAK 2)

• Aktivitas operasi untuk:

• Pembayaran sewa jangka pendek atau pembayaran sewa aset bernilai rendah
• Pembayaran sewa variabel yang tidak masuk dalam pengukuran liabilitas sewa
(karena tidak didasarkan pada suku bunga atau indeks)

46 46
 PENGECUALIAN PENGAKUAN

Lessee dapat memilih untuk tidak menerapkan ketentuan pengakuan sewa yang
mengakui aset hak-guna dan liabilitas sewa, untuk:

Sewa jangka pendek dan Sewa yang aset pendasarnya bernilai rendah
Pemilihan sewa jangka pendek dibuat Pemilihan sewa bernilai rendah
berdasarkan kelas aset pendasar dilakukan atas sewa per sewa

PPA FEB UI
• Pembayaran sewa diakui sebagai beban dengan menggunakan dasar garis lurus atau
dasar sistematik lainnya.

• Apabila terdapat modifikasi sewa atau perubahan masa sewa, maka dianggap sebagai
transaksi sewa baru.

47 47
PPA FEB
PESEWA (LESSOR) UI

48
 KLASIFIKASI SEWA
Sewa Pembiayaan (Finance Lease)

Jika mengalihkan secara

substansial seluruh risiko dan
manfaat yang terkait dengan
kepemilikan aset pendasar (par.
62)

PPA FEB UI
Jika tidak mengalihkan secara
substansial seluruh risiko dan
manfaat yang terkait dengan
kepemilikan aset pendasar (par. 62)

Sewa Operasi (Operating Lease)

Klasifikasi sebagai sewa pembiayaan atau sewa operasi didasarkan

pada substansi transaksi dan bukan pada bentuk kontraknya.

49 49
 INDIKATOR-INDIKATOR SEWA PEMBIAYAAN

Sewa mengalihkan kepemilikan aset pendasar kepada lessee pada akhir masa
sewa
Lessee memiliki opsi untuk membeli aset pada harga yang diperkirakan cukup
rendah dibandingkan nilai wajar pada tanggal opsi mulai dapat dieksekusi
sehingga pada tanggap insepsi, opsi tersebut cukup pasti akan dieksekusi

PPA FEB UI
Masa sewa adalah untuk sebagian besar umur ekonomik dari aset pendasar
meskipun hak kepemilikan tidak dialihkan

Pada tanggal insepsi, nilai kini dari pembayaran sewa setidaknya secara
substansial mencakup seluruh nilai wajar aset pendasar

Aset pendasar bersifat khusus sehingga hanya lessee yang dapat

menggunakannya tanpa modifikasi signifikan

50 50
 DEFINISI

Umur ekonomik Umur manfaat

• periode di mana aset diharapkan untuk • Periode di mana aset diharapkan

dapat digunakan secara ekonomik oleh
satu pengguna atau lebih atau jumlah
produksi atau unit serupa yang
diharapkan untuk diperoleh dari aset oleh
satu pengguna atau lebih.
dapat tersedia untuk digunakan oleh
entitas; atau jumlah produksi atau unit
serupa yang diharapkan diperoleh
dari aset oleh entitas.

PPA FEB UI Masa sewa

• Periode yang tidak dapat dibatalkan di mana penyewa memiliki hak untuk
menggunakan aset pendasar, bersamaan dengan:
• periode yang dicakup oleh opsi untuk memperpanjang sewa jika penyewa cukup
pasti untuk mengeksekusi opsi tersebut; dan
• periode yang dicakup oleh opsi untuk mengakhiri sewa jika penyewa cukup pasti
untuk tidak mengeksekusi opsi tersebut.

51 51
 UMUR EKONOMIK DAN UMUR MANFAAT

Perolehan Awal Masa Akhir Masa Akhir Manfaat

Aset Sewa Sewa Ekonomik

PPA FEB UI Masa Sewa

Umur Manfaat

Umur Ekonomik

52 52
 INDIKATOR-INDIKATOR SEWA PEMBIAYAAN

Perjanjian Sewa
S
e
w
a

PPA FEB UI
Tidak Tidak Tidak Tidak
Masa Sewa Pembayaran
Pengalihan Opsi Mencakup Minimum Aset Sewaan O
Kepemilikan Pembelian Umur Mendekati Bersifat Tidak p
Nilai Wajar Spesifik
Ekonomik
Aset e
r
a
Ya Ya Ya Ya Ya
s
i
Sewa Pembiayaan

53 53
 INDIKATOR TAMBAHAN

Jika lessee dapat membatalkan sewa, maka

kerugian lessor yang terkait dengan pembatalan
ditanggung oleh lessee.

Indikator –
indikator

PPA FEB UI
tersebut tidak
selalu harus
Keuntungan atau kerugian dari fluktuasi nilai
wajar residual dibebankan kepada lessee. konklusif.

Lessee memiliki kemampuan untuk melanjutkan

sewa untuk periode kedua dengan harga rental
yang secara substansial lebih rendah dari harga
rental pasar

54 54
 KLASIFIKASI SEWA

Klasifikasi sewa dinilai kembali hanya jika terdapat

modifikasi sewa.

Akan tetapi, perubahan dalam estimasi (misalnya,

perubahan dalam estimasi umur ekonomik atau
nilai residual dari aset pendasar), atau perubahan

PPA FEB UI
dalam keadaan (misalnya, lessee gagal bayar)

Tidak menimbulkan klasifikasi baru

dari sewa untuk tujuan akuntansi.

55 55
 Kasus – Jawaban (a)
• Apakah kepemilikan aset akan berpindah pada akhir masa sewa?

•
Aset sewaan dikembalikan pada akhir sewa

Apakah ada opsi untuk membeli aset pada harga yang cukup rendah
dibandingkan nilai wajar?
X
Tidak ada opsi pembelian yang ditawarkan

X
PPA FEB UI
√
• Apakah masa sewa adalah untuk sebagian besar umur
ekonomis aset?
Masa sewa adalah 4 tahun, sama dengan 80% dari umur
ekonomik aset (5 tahun)

• Apakah aset sewaan bersifat khusus?

Tidak ada cukup informasi ?
56 56
 Kasus – Jawaban (b)
• Apakah nilai kini dari jumlah pembayaran sewa minimum secara
substansial mendekati nilai wajar aset sewaan?

√
Nilai kini pembayaran sewa minimum Rp 150 juta
Nilai wajar peralatan Rp 150 juta
→ Nilai kini pembayaran sewa minimum = 100% dari nilai wajar peralatan

PPA FEB UI
• Apabila lessee membatalkan sewa, apakah kerugian lessor
akan ditanggung oleh lessee?
Tidak bisa dibatalkan ?
?
• Apakah laba atau rugi dari fluktuasi nilai wajar residu akan
dibebankan kepada lessee?
Tidak ada nilai residu

57 57
 Kasus – Jawaban (c)
• Apakah lessee memiliki kemampuan untuk melanjutkan sewa
untuk periode kedua dengan nilai rental yang secara substansial
lebih rendah dari nilai rental pasar?
Tidak ada opsi pembaharuan, jika ada maka diperhitungkan sebagai
masa sewa dan mempengaruhi pengujian masa sewa di bagian atas. X
•
PPA FEB UI
Kesimpulan, sewa memenuhi kriteria klasifikasi sewa pembiayaan yaitu
– Tes masa sewa: masa sewa sama dengan masa umur manfaat aset
– PV dari pembayaran sewa minimum sama dengan nilai wajar aset.

58 58
 PPA FEB UI
SEWA PEMBIAYAAN DALAM LAPORAN
KEUANGAN LESSOR

59 59
 LESSOR – SEWA PEMBIAYAAN

Pengakuan Awal

• Lessor mengakui aset berupa piutang sewa pembiayaan

dalam laporan posisi keuangan sebesar jumlah yang sama
dengan investasi neto sewa aset tersebut.

PPA FEB UI
• Investasi neto sewa adalah investasi sewa bruto yang
didiskontokan dengan tingkat bunga implisit dalam sewa.

• Investasi bruto sewa adalah penjumlahan agregat dari:

 Pembayaran sewa minimum yang akan diterima
lessor, dan
 Nilai residu yang tidak dijamin, yang menjadi hak
lessor.

PARAGRAF 67

60 60
 LESSOR – SEWA PEMBIAYAAN (2)

Pengakuan Awal

• Investasi neto sewa = PV (pembayaran sewa minimum

+ nilai residu tidak dijamin).

• Nilai investasi neto sewa ini biasanya sama dengan

PPA FEB UI
nilai wajar aktiva pada awal sewa (inception of the
lease)

• Selisih antara nilai investasi bruto sewa dan nilai

investasi neto sewa adalah penghasilan pembiayaan
tangguhan (unearned finance income).

61 61
 LESSOR – SEWA PEMBIAYAAN (3)

Pengukuran Selanjutnya

• Pengakuan pendapatan keuangan didasarkan pada

suatu pola yang mencerminkan suatu tingkat
pengembalian periodik yang konstan atas investasi

PPA FEB UI
netto lessor dalam sewa pembiayaan (par 38).

62 62
 ILUSTRASI LESSOR – SEWA PEMBIAYAAN
Pada tanggal 1 Januari 2020, PT Jaya menyewakan sebuah peralatan kepada
PT Maju. Perjanjian sewa adalah berikut ini:
 Masa Sewa 4 tahun. Sewa tidak dapat dibatalkan.
 Pembayaran sewa setiap awal tahun adalah Rp 41.933.445,06.
 Nilai wajar peralatan Rp 150 juta, masa manfaat peralatan 5 tahun, tidak
ada nilai sisa. Metode penyusutan yang digunakan garis lurus
 Perjanjian sewa tidak mengandung opsi pembaharuan sewa dimana aset

PPA FEB UI
akan dikembalikan ke PT Jaya di akhir masa sewa.
 Tingkat bunga inkremental pinjaman lessee 10%.
 Tingkat bunga implisit yang ditetapkan lessor 8%.
 Faktor PV annuity due of 1 (n=4, i=8%) adalah 3,5770969.

Buat jurnal yang dibutuhkan PT Jaya

atas sewa tersebut

63 63
 SOLUSI - LESSOR
 Sewa diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan (lihat pembahasan
sebelumnya)
 Nilai pembayaran sewa:
Nilai wajar aset sewaan Rp 150.000.000
Nilai kini atas nilai residu 0 _
Jumlah yang akan diperoleh kembali Rp 150.000.000
Faktor nilai kini anuitas due of 1 (n=4 , i=8%) 3,5770969

PPA FEB UI
Nilai pembayaran sewa tahunan*
*(Rp 150.000.000/3,5770969)
Rp 41.933.445,06

64 64
 SOLUSI - LESSOR
Penerimaan Pendapatan Pengurangan
Tanggal Piutang Sewa
Sewa Bunga (8%) Pokok Piutang
01/01/2020 150.000.000,00
01/01/2020 41.933.445,06 0,00 41.933.445,06 108.066.554,94
01/01/2021 41.933.445,06 8.645.324,40 33.288.120,66 74.778.434,28
01/01/2022 41.933.445,06 5.982.274,74 35.951.170,32 38.827.263,96
01/01/2023 41.933.445,06 3.106.181,12 38.827.263,94 0

1 Januari 2020

Aset
PPA FEB UI
Piutang Sewa Pembiayaan Rp 150.000.000
Rp 150.000.000

Kas Rp 41.933.445,06
Piutang Sewa Pembiayaan Rp 41.933.445,06
31 Desember 2020
Piutang Bunga Rp 8.645.324,39
Pendapatan Sewa Pembiayaan Rp 8.645.324,39

65 65
 SOLUSI - LESSOR

Penerimaan Pendapatan Pengurangan

Tanggal Piutang Sewa
Sewa Bunga (8%) Pokok Piutang
01/01/2020 150.000.000,00
01/01/2020 41.933.445,06 0,00 41.933.445,06 108.066.554,94
01/01/2021 41.933.445,06 8.645.324,40 33.288.120,66 74.778.434,28

PPA FEB UI
01/01/2022 41.933.445,06 5.982.274,74 35.951.170,32 38.827.263,96
01/01/2023 41.933.445,06 3.106.181,12 38.827.263,94 0

1 Januari 2021
Kas Rp 41.933.445,06
Piutang Sewa Pembiayaan Rp 33.288.120,67
Piutang Bunga Rp 8.645.324,39

66 66
 SOLUSI ALTERNATIF - LESSOR

1 Januari 2020
Piutang Sewa Pembiayaan (bruto) Rp 167.733.780,25
Aset Rp 150.000.000,00
Pendapatan Pembiayaan Tangguhan Rp 17.733.780,25

Kas Rp 41.933.445,06
Piutang Sewa Pembiayaan (bruto) Rp 41.933.445,06

31 Desember 2020
PPA FEB UI
Pendapatan Pembiayaan Tangguhan Rp 8.645.324,39
Pendapatan Sewa Pembiayaan Rp 8.645.324,39
1 Januari 2021
Kas Rp 41.933.445,06
Piutang Sewa Pembiayaan (bruto) Rp 41.933.445,06

Pada Laporan Posisi Keuangan, nilai piutang sewa (bruto) disalinghapuskan dengan
pendapatan pembiayaan tangguhan yang belum diamortisasi, sehingga menyajikan
nilai piutang neto.

67 67
 LESSOR – PABRIKAN/DEALER

Lessor Pabrikan/Dealer

• Pada lessor pabrikan/dealer, lessor biasanya menawarkan

kepada pelanggan untuk membeli atau menyewa aset.

PPA FEB UI
• Oleh karena itu, sewa pembiayaan atas aset menghasilkan
laba/rugi yang ekuivalen dengan laba/rugi yang dihasilkan
jika aset tersebut dijual (tidak disewakan).

• Pada tanggal permulaan, lessor mengakui pendapatan,

biaya penjualan, dan laba/rugi penjualan.

68 68
 LESSOR – PABRIKAN/DEALER (2)
Pada tanggal 1 Januari 20X0, PT ABC menyewakan sebuah peralatan kepada
PT XYZ. Perjanjian sewa adalah berikut ini:
 Masa Sewa 4 tahun. Sewa tidak dapat dibatalkan.
 Pembayaran sewa setiap awal tahun adalah Rp 35.768.978,27.
 Nilai wajar peralatan Rp 150 juta, masa manfaat peralatan 5 tahun, nilai
residu Rp 30 juta. Metode penyusutan yang digunakan garis lurus.
 Biaya pabrikasi aset bagi PT XYZ adalah Rp 100.000.000

PPA FEB UI
 Perjanjian sewa tidak mengandung opsi pembaharuan sewa dimana aset
akan dikembalikan ke PT ABC di akhir masa sewa.
 Tingkat bunga inkremental pinjaman lessee 10%.
 Tingkat bunga implisit yang ditetapkan lessor 8%.
 Faktor PV annuity due of 1 (n=4, i=8%) adalah 3,5770969.

Buat jurnal yang dibutuhkan PT ABC

atas sewa tersebut

69 69
 LESSOR – PABRIKAN/DEALER (3)
• Diakui sebesar nilai wajar aset, atau jika lebih
Pendapatan penjualan untuk rendah, sebesar nilai kini dari pembayaran sewa
sewa dengan nilai residu yang terutang kepada lessor
dijamin
• Dalam contoh ini sama yaitu Rp150.000.000.

• Diakui lebih rendah sebesar Rp 22.050.895,58 yaitu

Pendapatan penjualan untuk
sebesar nilai kini dari nilai residu tidak dijamin (Rp
sewa dengan nilai residu
30.000.000 x 0,73502985 ), sehingga pendapatan
tidak dijamin
penjualan menjadi Rp 127.949.104,42.

PPA FEB UI
Biaya penjualan untuk sewa
dengan nilai residu yang
dijamin
• Diakui sebesar biaya perolehan aset.

Biaya penjualan untuk sewa

• Diakui sebesar Rp 77.949.104,42 (Rp.100.000.000 -
dengan nilai residu tidak
Rp 22.050.895,58) menjadi Rp 77.949.104,42.
dijamin

• selisih pendapatan penjualan dengan biaya

Laba penjualan penjualan dan nilainya sama untuk sewa dengan
nilai residu dijamin atau tidak dijamin.

70 70
 LESSOR – PABRIKAN/DEALER (4)

Nilai Residu
Akun
Dijamin Tidak Dijamin
Piutang Sewa Pembiayaan 150.000.000,00 150.000.000,00

PPA FEB UI
Pendapatan Penjualan
Biaya Penjualan
150.000.000,00
100.000.000,00
127.949.104,42
77.949.104,42
Laba Penjualan 50.000.000,00 50.000.000,00

71 71
 LESSOR – PABRIKAN/DEALER (5)

PPA FEB UI

72 72
SEWA OPERASI DALAM LAPORAN
PPA FEB UI
KEUANGAN LESSOR

73 73
 LESSOR – SEWA OPERASI (1)

• Lessor menyajikan aset untuk sewa operasi di neraca

sesuai sifat aset tersebut.

• Pendapatan sewa dari sewa operasi diakui sebagai

PPA FEB UI
pendapatan dengan garis lurus selama masa sewa,
kecuali terdapat dasar sistematis lain yang lebih
mencerminkan pola waktu dimana manfaat
penggunaan aset menurun.

PARAGRAF 81

74 74
 LESSOR – SEWA OPERASI (2)

• Biaya Langsung Awal yg dikeluarkan oleh lessor

dalam proses mendapatkan sewa ditambahkan ke
jumlah tercatat aset sewaan dan diakui sebagai
beban selama masa sewa dengan dasar yang
sama dengan pendapatan sewa.

PPA FEB UI
• Kebijakan penyusutan untuk aset sewaan harus
konsisten dengan kebijakan penyusutan normal
untuk aset sejenis, dan dihitung sesuai PSAK 16
dan PSAK 19.

PARAGRAF 83 & 84

75 75
 PPA FEB UI
Sale and Leaseback (Jual dan Sewa-Balik)

76
 SALE AND LEASEBACK

Entitas menerapkan PSAK 72 untuk menilai apakah pengalihan

aset dicatat sebagai penjualan.

PPA FEB UI
Pengalihan aset
Pengalihan aset merupakan penjualan bukan merupakan
penjualan

Tidak pada nilai

Pada nilai wajar
wajar

77 77
 Pengalihan Aset Merupakan Penjualan
Apabila pengalihan aset merupakan penjualan:

Penjual (lessee)

• Menghentikan pengakuan aset

• Mengakui aset hak-guna proporsional sesuai dengan hak-guna yang
dipertahankan oleh penjual-lessee

PPA FEB UI
• Mengakui untung atau rugi terkait hak yang dialihkan ke pembeli-lessor

Pembeli (lessor)

• Mencatat pembelian aset sesuai PSAK yang relevan

• Mencatat transaksi sewa sesuai PSAK 73

78 78
 Pengalihan Aset Merupakan Penjualan

ILUSTRASI
Pada tanggal 1 Juli 2020 PT ABC membuat perjanjian dengan PT XYZ untuk
menjual pabriknya seharga Rp3,5 miliar (pada nilai wajarnya).
• Pada tanggal tersebut, nilai buku pabrik adalah Rp3 miliar
• PT XYZ langsung menyewakan kembali pabrik tersebut pada PT ABC.
• Masa sewa adalah 6 tahun
• Masa manfaat pabrik adalah 8 tahun

PPA FEB UI
• Setelah dinilai menggunakan PSAK 72, pengalihan aset ini memenuhi
kriteria sebagai penjualan.

79 79
 Pengalihan Aset Merupakan Penjualan

ILUSTRASI
• Pembayaran sewa tahunan, mulai dibayar pada 30 Juni 2021,
adalah Rp700 juta
• Nilai sisa pabrik di akhir masa sewa, yang seluruhnya dijamin,
adalah Rp500 juta
• Tingkat bunga implisit adalah 10%

PPA FEB UI
• Sewa tidak dapat dibatalkan
• Pembayaran sewa tahunan termasuk biaya perawatan Rp35 juta
yg dibayarkan oleh lessor atas nama lessee

80 80
 Pengalihan Aset Merupakan Penjualan: Lessee
• Menghitung nilai kini dari sewa:
– Pembayaran sewa = 700 juta – 35 juta = 665 juta
• Ordinary annuity (karena pembayaran sewa pertama dilakukan di akhir periode)
– Jaminan nilai residual = 500 juta
– Masa sewa 6 tahun
Nilai kini pembayaran sewa tahunan = 2.896 juta

PPA FEB UI
Nilai kini jaminan nilai residual
Nilai kini dari sewa
=
=
282 juta
3.178 juta

• Menghitung persentase hak-guna yang dipertahankan:

𝑁𝑖𝑙𝑎𝑖 𝑘𝑖𝑛𝑖 𝑑𝑎𝑟𝑖 𝑠𝑒𝑤𝑎 3.178
= = 90,80%
𝑁𝑖𝑙𝑎𝑖 𝑤𝑎𝑗𝑎𝑟 𝑎𝑠𝑒𝑡 3.500

81 81
 Pengalihan Aset Merupakan Penjualan: Lessee
• Menghitung hak-guna yang dipertahankan:
– Hak guna yang dipertahankan = 90,80% x Rp3.000 juta = Rp2.724 juta

Jurnal penjualan dan sewa kembali:

Dr. Kas Rp 3.500 juta
Dr. Aset hak-guna Rp 2.724 juta

PPA FEB UI
Cr. Pabrik Rp 3.000 juta
Cr. Liabilitas sewa Rp 3.178 juta
Cr. Keuntungan penjualan Rp 46 juta

82 82
 Pengalihan Aset Merupakan Penjualan (Harga Jual ≠ Nilai Wajar)
Apabila harga jual aset tidak sama dengan nilai wajarnya:

Harga jual < Nilai Wajar

• Dicatat sebagai pembayaran sewa dibayar di muka

PPA FEB UI
Harga jual > Nilai Wajar

• Dicatat sebagai tambahan pembiayaan kepada lessee

83 83
 Pengalihan Aset Merupakan Penjualan: Lessee
Harga jual < Nilai Wajar

• Jika informasi semuanya sama kecuali harga jual sebesar Rp3,3

miliar (nilai wajar Rp3,5 miliar).
• Selisih harga jual dengan nilai wajar diakui sebagai sewa dibayar
di muka

PPA FEB UI
Jurnal penjualan dan sewa kembali:
Dr. Kas
Dr. Aset hak-guna
Rp 3.300 juta
Rp 2.724 juta
Dr. Sewa dibayar di muka Rp 200 juta
Cr. Pabrik Rp 3.000 juta
Cr. Liabilitas sewa Rp 3.178 juta
Cr. Keuntungan penjualan Rp 46 juta

84 84
 Pengalihan Aset Merupakan Penjualan: Lessee
Harga jual > Nilai Wajar

• Jika informasi semuanya sama kecuali harga jual sebesar Rp4

miliar (nilai wajar Rp3,5 miliar)
• Selisih harga jual dan nilai wajar diakui sebagai tambahan
pendanaan kepada lessee.

PPA FEB UI
Jurnal penjualan dan sewa kembali:
Dr. Kas
Dr. Aset hak-guna
Rp 4.000 juta
Rp 2.724 juta
Cr. Pabrik Rp 3.000 juta
Cr. Liabilitas sewa Rp 3.678 juta
Cr. Keuntungan penjualan Rp 46 juta

85 85
 Pengalihan Aset Bukan Merupakan Penjualan

• Pengalihan aset yang bukan merupakan penjualan

diperlakukan seperti halnya transaksi pemberian kredit
dengan jaminan.

Penjual-lessee

PPA FEB UI
• Mengakui liabilitas keuangan sesuai PSAK 71

Pembeli-lessor

• Mengakui aset keuangan sesuai PSAK 71

86 86
 Pengalihan Aset Bukan Merupakan Penjualan

ILUSTRASI
Pada tanggal 1 Juli 2020 PT ABC membuat perjanjian dengan PT XYZ
untuk mengalihkan pabriknya seharga Rp3,5 miliar (pada nilai
wajarnya).
• Pada tanggal tersebut, nilai buku pabrik adalah Rp3 miliar
• PT XYZ langsung menyewakan kembali pabrik tersebut pada PT
ABC.

PPA FEB UI
• Masa sewa adalah 6 tahun
• Masa manfaat pabrik adalah 8 tahun
• Setelah dinilai menggunakan PSAK 72, pengalihan tersebut tidak
memenuhi kriteria sebagai penjualan aset.

87 87
 Pengalihan Aset Bukan Merupakan Penjualan

ILUSTRASI
• Pembayaran sewa tahunan, mulai dibayar pada 30 Juni 2021,
adalah Rp700 juta
• Nilai sisa pabrik di akhir masa sewa, yang seluruhnya dijamin,
adalah Rp500 juta
• Tingkat bunga implisit adalah 10%
• Sewa tidak dapat dibatalkan

PPA FEB UI
• Pembayaran sewa tahunan termasuk biaya perawatan Rp35
juta yg dibayarkan oleh lessor atas nama lessee

88 88
 Pengalihan Aset Bukan Merupakan Penjualan: Lessee
• Menghitung nilai kini dari sewa:
– Pembayaran sewa = 700 juta – 35 juta = 665 juta
• Ordinary annuity (karena pembayaran sewa pertama dilakukan di akhir periode)
– Jaminan nilai residual = 500 juta
– Masa sewa 6 tahun
Nilai kini pembayaran sewa tahunan = 2.896 juta

PPA FEB UI
Nilai kini jaminan nilai residual
Nilai kini dari sewa
=
=
282 juta
3.178 juta

Jurnal:
Dr. Kas Rp 3.500 juta
Cr. Liabilitas sewa Rp 3.178 juta
Cr. Keuntungan Rp 322 juta

89 89
 Hak Cipta © 2020 PPA FEB UI

PPA SALEMBA
Gedung PPA UI
Universitas Indonesia
Jl. Salemba Raya No. 4
Jakarta Pusat 10430
Telp : 021-391-7279

Terima Kasih
Fax : 021-390-8967

PPA FEB UI
PPA DEPOK
Gedung Departemen Akuntansi Lt. 1
Fakultas Ekonomi dan Bisnis
Universitas Indonesia
Depok 16424
Telp : 021-78886407
Fax : 021-78849169

Web : www.ppa-feui.com
Email : mail@ppa-feui.com
Instagram : ppafebui
Facebook : ppafebui
Twitter : @ppafebui
PUSAT PENGEMBANGAN AKUNTANSI
FAKULTAS EKONOMI DAN BISNIS
UNIVERSITAS INDONESIA