Pengaruh Pembangunan Apartemen Solo Paragon Terhadap Kondisi Lingkungan Sekitarnya

library.uns.ac.id digilib.uns.ac.
id
Tugas Akhir
Pengaruh Pembangunan Apartemen Solo Paragon

Terhadap Kondisi Lingkungan Sekitarnya
Diajukan Sebagai Syarat untuk M encapai Gelar Strata-1

Perencanaan Wilayah dan Kota
Oleh :
RINI FAUZIA
I0606039
PROGRAM STUDI PERENCANAAN WLAYAH DAN KOTA

JURUSAN ARSITEKTUR FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS SEBELAS M ARET
2010
i
library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
PENGES AHAN
PENGARUH PEMBANGUNAN APARTEMEN S OLO PARAGON

TERHADAP KONDIS I LINGKUNGAN S EKITAR
Disusun Oleh :
RINI FAUZIA
NIM . I0606039
Surakarta, Juli 2010
Dosen Pembimbing Tugas Akhir :
Dosen Pembimbing I Dosen Pembimbing II
Ir. Ana Hardiana, M T M urtanti Jani Rahayu, ST, M T

NIP. 196909191994122001 NIP. 197201172000032001
M engesahkan,
Ketua Ketua
Jurusan Arsitektur FT UNS Prodi Perencanaan Wilayah dan Kota
Ir. Hardiyati, M T Ir. Galing Yudana, M T

NIP. 195612091986012001 NIP. 196201291987031002
Pembantu Dekan I
Ir. Nugroho Djarwanti, M T

NIP. 195611121984032007
PROGRAM S TUDI PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA

JURUS AN ARS ITEKTUR FAKULTAS TEKNIK
UNIVERS ITAS S EBELAS MARET
S URAKARTA
2010
ii
PENGARUH PEM BANGUNAN APARTEMEN SOLO PARAGON

TERHADAP KONDISI LINGKUNGAN SEKITAR
Nama M ahasiswa : Rini Fauzia
NIM : I0606039
Jurusan : Perencanaan Wilayah dan Kota
Dosen Pembimbing : Ir. Ana Hardiana, M T
M urtanti Jani Rahayu, ST. M T
Abstrak
Dibangunnya apartemen, mall, kondotel dan city walk Solo Paragon di
Kota Surakarta merupakan pembangunan sebagai upaya intensifikasi fungsi di
pusat kota, yaitu berupa pembangunan vertikal. Solo Paragon memberikan
pengaruh terhadap kecenderungan perubahan baik kondisi fisik, kondisi sosial,
maupun kondisi ekonomi warga sekitarnya. Dan terjadi selama kurun waktu 3
tahun belakangan ini mulai dari berkembangnya isu-isu Solo Paragon dibangun.
Studi ini bertujuan untuk mengidentifikasi pengaruh fisik terkait
kemunculan gejala-gejala perkembangan perubahan pemanfaatan lahan menjadi
komersil, mengidentifikasi pengaruh sosial pada masyarakat sekitar dan
mengidentifikasi pengaruh ekonomi masyarakat sekitar apartemen Solo Paragon.
Metode penelitian menggunakan metode deskriptif kualitatif. Pertama, dilakukan
identifikasi gejala perkembangan, jenis kegiatan komersial yang ada sebelum dan
sesudah Solo Paragon dibangun, sebaran lokasi unit-unit perubahan dan pola
pemanfaatan lahan yang disajikan secara spasial. Pada tahap akhir, dilakukan
identifikasi pengaruh kondisi sosial dan ekonomi warga sekitar terkait adanya
pembangunan Solo Paragon.
Hasil penelitian menunjukkan bahwa pola perubahan pemanfaatan lahan
komersial memanjang ada bagian periferi (menghadap jalan utama) khususnya
Jalan Yosodipuro. Dengan pertambahan sebesar 27 unit untuk kegiatan
perdagangan dan sebesar 19 unit untuk kegiatan jasa. Pada aspek sosial,
diperoleh bahwa masyarakat sekitar tidak siap menerima kehadrian Solo
Paragon karena merasa semakin heterogennya strata sosial sehingga sulit untuk
berinteraksi, dan khawatir akan adanya gab/kesenjangan sosial dan infiltrasi
kalangan menengah ke atas. Selain itu, khususnya PKL merasa semakin
tereduksinya ruang publik untuk berjualan di sekitar Solo Paragon. Pada aspek
ekonomi, hanya sedikit warga sekitar yang direkrut sebagai tenaga kerja Solo
Paragon. Kemudian, dengan adanya pembangunan Solo Paragon dapat
mendorong kegiatan usaha ekonomi masyarakat sekitar. Selain itu, harga lahan
menjadi naik sehingga sebesar 22.35% warga sekitar yang mengubah fungsi
bangunan menjadi komersil (komersialisasi bangunan).
Kata kunci : Solo Paragon, lahan, sosial, ekonomi
iii
MOTTO
“Barang siapa bertaqwa kepada Allah, niscaya Dia akan membukakan jalan keluar
baginya. Dan barang siapa bertawakal kepada Allah, niscaya Allah akan
mencukupkan keperluannya” (Ath Thalaq : 2 – 3)
“Boleh jadi kamu tidak menyenangi sesuatu, padahal itu baik bagimu, dan boleh
jadi kamu menyukai sesuatu padahal itu tidak baik bagimu. Allah maha
mengetahui, sedang kamu tidak mengetahui” (Al-baqarah : 216)
“Jangan membuang-buang waktu. Karena ia tak akan bisa diputar kembali”

(penulis)
iv
KATA PENGANTAR
Syukur alhamdulillah segala puji bagi Allah SWT, atas rahmat dan
karunia-Nya, Tugas Akhir ini dapat diselesaikan. Pada kesempatan ini penulis
ingin mengucapkan terima kasih kepada :
1. Papa dan mama tercinta, terima kasih atas dorongan dan doa yang selalu
diberikan selama ini.
2. Ketiga kakakku tersayang yang selalu ada saat aku susah maupun senang.
3. Ibu Ir. Ana Hardiana, M T selaku dosen pembimbing I dan Ibu M urtanti
Jani Rahayu, ST, M T, yang telah memberikan waktu, arahan dan
kesabarannya kepada peneliti selama penyusunan tugas akhir ini.
4. Ir. Galing Yudana, M T, selaku ketua Prodi Perencanaan Wilayah dan
Kota.
5. Ir. Widaryatmo, M si dan Ir. Hari Y, M T, selaku dosen penguji.
6. Seluruh dosen PWK UNS atas pengetahuan, wawasan dan motivasi yang
diberikan.
7. Teman-teman PWK „06. Untuk my besties Ruli, Isna, Dela, Riri, Isma,
Panganti, Ektin dan semuanya yang tidak bisa penulis sebutkan satu
persatu.
8. Seluruh staf dan karyawan/manajemen Solo Paragon, DTK, maupun
dinas-dinas lain yang terkait terima kasih atas bantuannya.
9. Seluruh pihak-pihak lain yang membantu penulis dalam pembuatan Tugas
Akhir yang tidak bisa penulis sebutkan satu persatu.
Semoga Allah SWT M embalas segala kebaikan Bapak, Ibu, Saudara/i dengan
balasan yang lebih baik.
Semoga penelitian ini bisa bermanfaat bagi semua pihak. Saran dan kritik yang
konstruktif sangat diharapkan penulis untuk kesempurnaan penelitian selanjutnya.
Surakarta, Juli 2010
Rini Fauzia
v
DAFTAR IS I
Halaman Judul .....................................................................................................i

Lembar Pengesahan .............................................................................................ii
Abstrak ................................................................................................................iii
M otto .................................................................................................................iv
Kata Pengantar.....................................................................................................v
Daftar Isi..............................................................................................................vi
Daftar Gambar .....................................................................................................viii
Daftar Tabel.........................................................................................................x
BAB 1 PENDAHULUAN ................................................................................. 1

1.1 Latar Belakang.............................................................................. 1
1.2 Rumusan M asalah........................................................................ 4
1.3 Tujuan dan Sasaran ...................................................................... 4
1.4 M anfaat Penelitian ....................................................................... 5
1.5 Tahapan Penelitian....................................................................... 6
1.6 Batasan Penelitian ........................................................................ 7
1.6.1 Batasan Wilayah Penelitian.............................................. 7
1.6.2 Batasan Waktu Penelitian................................................. 9
1.6.3 Batasan M ateri Penelitian ................................................ 9
1.7 Sistematika Penulisan .................................................................. 9
BAB 2 PENGARUH PEMBANGUNAN APARTEMEN DALAM

PERS PEKTIF TEORI ........................................................................ 11
2.1 Perkembangan kota...................................................................... 11
2.1.1 Proses Perkembangan Spasial Sentripetal........................ 11
2.1.2 Proses Perkembangan Spasial Secara Vertikal................. 11
2.1.3 Dampak Perkembangan Spasial Sentripetal .................... 13
2.2 Lahan .......................................................................................... 13
2.2.1 Definisi Lahan .................................................................. 13
2.2.2 Definisi Pemanfaatan Ruang/Lahan ................................. 14
2.2.3 Kecenderungan perubahan pemanfaatan lahan ................ 14
2.3 Perubahan Sosial .......................................................................... 16
2.4 Teori Nilai Lahan ......................................................................... 19
2.5 Pusat Pertumbuhan ...................................................................... 20
BAB 3 METODE PENELITIAN..................................................................... 22

3.1 Pendekatan Penelitian .................................................................. 22
3.2 Jenis Penelitian............................................................................. 22
3.3 Variabel Penelitian dan Definisi Operasional.............................. 23
3.4 Metode Pengambilan Sampel ......................................................... 24
3.5 Metode Pengumpulan Data............................................................ 25
3.5.1 T eknik Survey ................................................................... 25
3.5.2 Instrumen Survey............................................................... 26
3.5.3 Desain Survey .................................................................... 27
3.6 T rianggulasi Data .......................................................................... 28
vi
3.7 Metode Analisis............................................................................. 28

3.8 Sintesa .......................................................................................... 30
BAB 4 GAMBARAN UMUM OBYEK PENELITIAN ................................. 31

4.1 Kondisi Umum Kota Surakarta.................................................... 31
4.2 Kebijakan Wilayah....................................................................... 33
4.3 Apartemen Solo Paragon.............................................................. 35
4.4 Kondisi Pemanfaatan Lahan ........................................................ 43
4.5 Kondisi Sosial .............................................................................. 61
4.6 Kondisi Perekonomian ................................................................. 67
4.7 Potensi Lingkungan Sekitar Wilayah Studi ................................. 74
BAB 5 ANALIS IS PENGARUH PEMBANGUNAN APARTEMEN S OLO

PARAGON TERHADAP KONDIS I LINGKUNGAN
S EKITARNYA ..................................................................................... 77
5.1 Analisis Pengaruh Fisik ............................................................... 77
5.1.1 Gejala Perkembangan Kegiatan ....................................... 77
5.1.2 Jenis Kegiatan Komersial ................................................. 80
5.1.3 Sebaran Lokasi Unit-unit Perubahan ............................... 86
5.1.4 Pola Pemanfaatan Lahan M asing-masing Segmen ........... 90
5.2 Analisis Pengaruh Sosial.............................................................. 98
5.2.1 Kesiapan M asyarakat Sekitar .......................................... 98
5.2.2 Berkurangnya Ruang Publik Bagi M asyarakat – PKL.... 103
5.3 Analisis Pengaruh Ekonomi......................................................... 106
5.3.1 Penyerapan Tenaga Kerja Sekitar .................................... 106
5.3.2 Usaha Kegiatan Ekonomi Warga Sekitar ......................... 109
5.3.3 Nilai Lahan (Land Value)................................................. 110
5.4 Analisis Integrasi Aspek Pengaruh Fisisk, Sosial,
dan Ekonomi ................................................................................ 114
BAB 6 PENUTUP............................................................................................. 118

6.1 Kesimpulan .................................................................................. 118
6.2 Rekomendasi ................................................................................ 120
DAFTAR PUSTAKA ........................................................................................ 122

Lampiran 1 .......................................................................................................... 124
Lampiran 2 .......................................................................................................... 132
Lampiran 3 .......................................................................................................... 133
Lampiran 4 .......................................................................................................... 138
DAFTAR RIWAYAT HIDUP........................................................................... 143
vii
DAFTAR GAMBAR
Gambar 1.1 Peta Area Penelitian...................................................................... 8

Gambar 2.1 Proses Perubahan Lahan ............................................................... 20
Gambar 4.1 Peta Kota Surakarta ...................................................................... 31
Gambar 4.2 Lokasi Solo Paragon ..................................................................... 37
Gambar 4.3 Site Plan Solo Paragon Tahun 2007 ............................................. 38
Gambar 4.4 Perspektif Solo Paragon ................................................................ 40
Gambar 4.5 Kost-kostan Dibangun Sebelum Pembangunan Solo Paragon ..... 45
Gambar 4.6 Kost-kostan Dibangun Sesudah Pembangunan Solo Paragon ...... 45
Gambar 4.7 Rumah Sebelum Pembangunan Solo Paragon .............................. 45
Gambar 4.8 Rumah Sesudah Pembangunan Solo Paragon............................... 45
Gambar 4.9 Sarana Pendidikan Sebelum Pembangunan Solo Paragon............ 46
Gambar 4.10 Sarana Pendidikan Sesudah Pembangunan Solo Paragon ............ 46
Gambar 4.11 Sarana Kesehatan Sebelum Pembangunan Solo Paragon ............. 46
Gambar 4.12 Sarana Kesehatan Sesudah Pembangunan Solo Paragon.............. 46
Gambar 4.13 Toko Sebelum Pembangunan Solo Paragon ................................. 48
Gambar 4.14 Toko Sesudah Pembangunan Solo Paragon.................................. 48
Gambar 4.15 Ruko Baru Sesudah Pembangunan Solo Paragon......................... 48
Gambar 4.16 Pasar Tradisional Nangka ............................................................. 49
Gambar 4.17 Restoran Sebelum Pembangunan Solo Paragon ........................... 50
Gambar 4.18 Kafe Sesudah Pembangunan Solo Paragon .................................. 50
Gambar 4.19 Salon Sebelum Pembangunan Solo Paragon ................................ 51
Gambar 4.20 Salon Sesudah Pembangunan Solo Paragon ................................. 51
Gambar 4.21 Laundry Sebelum Pembangunan Solo Paragon ............................ 51
Gambar 4.22 Laundry Sesudah Pembangunan Solo Paragon............................. 51
Gambar 4.23 Hotel di Jalan Hasanudin .............................................................. 52
Gambar 4.24 Bimbingan Belajar Sesudah Pembangunan Solo Paragon............ 53
Gambar 4.25 Bengkel dan Tambal Ban di jalan Cipto M angunkusumo .......... 54
Gambar 4.26 Kantor Kelurahan M angkubumen ................................................ 54
Gambar 4.27 Kantor Keuangan Sesudah Pembangunan Solo Paragon.............. 55
Gambar 4.28 Kantor Asuransi Sesudah Pembangunan Solo Paragon................ 55
Gambar 4.29 Peta Pemanfaatan Lahan Sekitar SoloParagon Tahun 2006 ........ 59
Gambar 4.30 Peta Pemanfaatan Lahan Sekitar Solo Paragon Tahun 2010 ....... 60
Gambar 4.31 Peta Ruang Publik PKL di Sekeliling Solo Paragon .................... 66
Gambar 4.32 Diagram Jumlah Warga Sekitar yang Bekerja di Solo Paragon ... 75
Gambar 5.1 Bagan Perkembangan Kawasan Penelitian ................................. 79
Gambar 5.2 Peta Jenis Kegiatan Komersial Sebelum dan Sesudah
Pembangunan Solo Paragon......................................................... 85
Gambar 5.3 Peta Pembagian Segmen di Kawasan Penelitian .......................... 87
Gambar 5.4 Peta Kondisi pemanfaatan Lahan Pada Segmen I ........................ 93
Gambar 5.5 Peta Kondisi pemanfaatan Lahan Pada Segmen II....................... 94
Gambar 5.6 Peta Kondisi pemanfaatan Lahan Pada Segmen III ..................... 95
Gambar 5.7 Peta Kondisi pemanfaatan Lahan Pada Segmen IV ..................... 96
Gambar 5.8 Diagram Olah Data Kuisioner Variabel Sosial Pertama .............. 100
Rin i F a uz ia │I0606039
viii
Gambar 5.9 Diagram Olah Data Kusioner Variabel Sosial Kedua .................. 104
Gambar 5.10 Gambar Prosentase Warga yang M enjadi Tenaga Kerja di
Solo Paragon ............................................................................. 108
Gambar 5.11 Diagram Kenaikan Harga Tanah dan Pajak Bumi dan
Bangunan di Sekitar Solo Paragon............................................... 112
Gambar 5.12 Diagram Olah Data Kuisioner Aspek Ekonomi ........................... 113
ix
DAFTAR TABEL
Tabel 3.1 Variabel Pengaruh yang Diolah dari Teori....................................... 24

Tabel 3.2 Desain Survei Penelitian................................................................... 27
Tabel 3.3 Tahap M etode Analisis..................................................................... 29
Tabel 4.1 Rencana Penggunaan Ruang Kota ................................................... 32
Tabel 4.2 Peruntukan dan Wilayah Pengembangan Kawasan Penelitian......... 34
Tabel 4.3 Tahap Perjalanan Pembangunan Solo Paragon ................................ 36
Tabel 4.4 Identitas Pembangunan Solo Paragon .............................................. 41
Tabel 4.5 Proporsi Kegiatan Komersial Pada Bagian Periferi Kawasan
Penelitian Sebelum dan Sesudah Pembangunan Solo Paragon ........ 56
Tabel 4.6 Proporsi Kegiatan Komersial Pada Bagian Enclave Kawasan
Tabel 4.7 Jumlah Penduduk Kelurahan M angkubumen................................... 61
Tabel 4.8 Jumlah Penduduk Kelurahan Penumping......................................... 61
Tabel 4.9 Jumlah Penduduk Kelurahan Sriwedari............................................ 62
Tabel 4.10 Olah Data Kuisioner Variabel Sosial Pertama ................................. 64
Tabel 4.11 Tabel Olah Data Kuisioner Variabel Sosial Kedua.......................... 65
Tabel 4.12 Jumlah PKL Sebelum dan Sesuda Pembangunan Solo Paragon ...... 65
Tabel 4.13 Harga Tanah di sekitar Solo Paragon ............................................... 67
Tabel 4.14 Harga Pajak Bumi dan Bangunan di Sekitar Solo Paragon .............. 68
Tabel 4.15 Jumlah Penduduk Berdasarkan Usia Kerja di Kelurahan
M angkubumen .................................................................................. 69
Penumping........................................................................................ 70
Sriwedari ........................................................................................... 70
Tabel 4.18 Jumlah Penduduk M enurut M ata Pencaharian di Kelurahan
M angkubumen .................................................................................. 72
Penumping........................................................................................ 72
Sriwedari ........................................................................................... 73
Tabel 5.1 Analisis Kegiatan Komersial Pada Bagian Periferi Kawasan
Tabel 5.2 Analisis Kegiatan Komersial Pada Bagian Enclave Kawasan
Tabel 5.3 Identifikasi Kegiatan Komersial di Bagian Periferi Pada M asing-
M asing Segmen ................................................................................. 89
Tabel 5.4 Identifikasi Kegiatan Komersial di Bagian Enclave Pada M asing-
M asing Segmen ................................................................................. 90
Tabel 5.5 Olah Data Kusioner Variabel Sosial Pertama................................... 100
Tabel 5.6 Olah Data Kusioner Variabel Sosial Kedua ..................................... 103
Tabel 5.7 Analisis Jumlah PKL Sebelum dan Sesudah Pembangunan
Solo Paragon ..................................................................................... 105
Tabel 5.8 Prosentase Jumlah Warga Sekitar yang Bekerja
di Solo Paragon ................................................................................. 108
x
Tabel 5.10 Olah Data Kuisioner Aspek Ekonomi .............................................. 113

Tabel 5.11 Hasil Analisis Variabel Pengaruh yang Diolah dari Teori (Kajian
Kritis) ............................................................................................... 115
xi
Terhadap Kondisi Lingkungan Sekitar
BAB 1
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang

Seiring dengan berjalannya waktu dan bertambahnya jumlah
penduduk, maka semakin meningkat pula permintaan kesediaan lahan
yang dipergunakan untuk penyediakan fasilitas sarana prasarana.
Permintaan akan lahan terus bertambah, sedangkan lahan yang tersedia
jumlahnya terbatas. Hal tersebut gencar dilakukan baik dari pemerintah
maupun pihak swasta untuk mengadakan pembangunan khususnya upaya
intensifikasi fungsi di pusat kota, yaitu berupa pembangunan vertikal
dalam hal ini “high rise apartemens” untuk pengkonsentrasian tempat
tinggal di pusat kota (Yunus, 2008).
Adanya pembangunan dalam suatu kota membawa konsekuensi
spasial di kawasan sekitarnya. Selain itu, perkembangan pembangunan
perkotaan membawa perubahan pada berbagai aspek baik dari segi
lingkungan, fisik, sosial, dan ekonomi. Sebagai dampak globalisasi,
perencanaan perkotaan perlu dikembangkan secara interdisiplin untuk
mengkaji dampak yang timbul akibat pelaksanaan pembangunan di
kawasan perkotaan termasuk mendorong terjadinya perubahan
pemanfaatan lahan. Khususnya pembangunan yang berada di area
permukiman yang sudah ada sebelumny a.
Beberapa tahun belakangan ini pembangunan Kota Solo meningkat
drastis. Dibangunnya sejumlah konsep hunian kelas vertikal di Kota Solo
dalam rentang waktu yang hampir bersamaan dengan tujuan memfasilitasi
masyarakat sesuai perubahan zaman. Kehadiran hunian sekelas apartemen,
akan memberikan nuansa lain bagi pertumbuhan warna-warni bisnis
properti industri properti kota Surakarta. Dan prospek ekonomi Kota
Surakarta dinilai bagus dan pertumbuhan ekonominya terbilang cukup
pesat mendorong animo para investor untuk melakukan investasi di kota
ini.
1
Solo Paragon merupakan salah satu bangunan mix-use yang di

dalamnya mengintegrasikan fungsi hunian berupa apartemen dan kondotel,
dengan city walk, lifestyle mall dan entertainment akan menjadi tonggak
kemegahan kota. Dan dipastikan megaproyek ini akan menjadi pusat tren
(trend setter) dalam industri properti, baik untuk regional Solo maupun
Jawa Tengah secara umum. Dibangun di atas lahan seluas 4,1 hektare
dengan tinggi bangunan 24 lantai, Apartemen Solo Paragon merebut
julukan sebagai bangunan tertinggi pertama di Jawa Tengah & DIY.
Dengan mengambil lokasi yang cukup strategis, dekat dengan pusat Kota
Solo yaitu di antara 3 Kelurahan yaitu kelurahan M angkubumen
Kecamatan Banjarsari, Kelurahan Sriwedari dan Kelurahan Penumping,
Kecamatan Laweyan tepatnya pada lahan bekas RSUP M uwardi, hunian
kelas vertikal pencakar langit ini akan menjadi ikon baru bagi Solo.
Pembangunan mix use yang berada di lahan bekas lahan kosong di
tengah kota ini berada di BWK VI yang sesuai dengan RUTRK Kota
Surakarta tahun 1993-2013, bahwa kawasan ini merupakan peruntukan
perumahan dan kawasan komersial sekaligus sebagai kawasan mix use.
Sehingga kecenderungan perubahan pemanfaatan lahan yang terjadi di
sekitar Apartemen Solo Paragon semakin menguatkan perda yang
ditetapkan tersebut. Usaha-usaha untuk memaksimalkan penggunaan lahan
tercermin dari semakin intensifnya pemanfaatan suatu guna lahan.
Kegiatan-kegiatan yang dianggap tidak produktif dan tidak
menguntungkan selalu akan dengan cepat digantikan dengan kegiatan lain
yang lebih produktif dan menguntungkan.
Perubahan fungsional tersebut, menimbulkan gejala bangkitan lain
di dalam perubahan pemanfaatan lahan di sekitarnya seperti munculnya
kegiatan ekonomi baru di sekitar Apartemen Solo Paragon (komersialisai
bangunan). Saat ini, tidak hanya persil yang menghadap ke koridor jalan
utama (bagian periferi) yang telah beralih fungsi menjadi kegiatan
komersial, tetapi sudah menerobos persil-persil lainnya di dalam (bagian
enclave). Perubahan pemanfaatan lahan ditandai dengan berkembangnya
2
kegiatan perdagangan, jasa, perkantoran, pendidikan dan kesehatan selama

kurun waktu 3 tahun belakangan ini mulai dari berkembangnya isu-isu
Solo Paragon dibangun. M uncul area street parking parkir di sepanjang
koridor jalan di sekitar cafe atau restoran berada, kemacetan, dan
kepadatan bangunan. Bangkitan ini tidak pernah terpikirkan, karena belum
terjadi ketika kawasan M angkubumen masih menjadi daerah perumahan.
Hal ini terjadi karena guna lahan yang baru (komersial) mendapat
pengaruh dari pembangunan Apartemen Solo Paragon.
Setelah adanya pembangunan Apartemen Solo Paragon di kawasan
tersebut, diduga harga lahan di sekitarnya cenderung naik. Sehingga
merangsang terjadinya persaingan dalam pengalokasian kegiatan pada
suatu lahan yang akan menyebabkan perubahan pemanfaatan lahan dari
satu kegiatan ke kegiatan lainnya. Selain itu, perubahan pemanfaatan lahan
akan menciptakan pola penggunaan lahan tersendiri sesuai dengan pola
aksesibilitas dan nilai lahannya.
Kesiapan masyarakat menerima budaya apartemen perlu
dipertanyakan. Perkembangan Kota Solo yang terbilang metropolis sangat
berseberangan dengan tradisi masyarakat yang ada. Terlihat bahwa
pembangunan Apartemen Solo Paragon ini cenderung bersifat modern di
tengah sekelompok masyarakat yang sebelumnya adalah masyarakat yang
belum pernah menerima dinamika pembangunan yang menuju ke arah
metropolis ini. Kecenderungan ini dalam jangka panjang akan
mempengaruhi pula pada perubahan sosial masyarakat karena adanya
infiltrasi orang-orang yang masuk dengan memiliki kemampuan ekonomi
menengah ke atas seperti gab antar strata sosial dan pengaruh gaya hidup
konsumtif.
Dari segi ekonomi, adanya Solo Paragon dijadikan sebagai
keuntungan tersendiri bagi berbagai pihak, baik pemerintah, pengembang
maupun masyarakat khususnya masyarakat sekitar. Karena dianggap dapat
menunjang ekonomi masyarakat sekitar karena selain membuka lapangan
pekerjaan yang memprioritaskan masyarakat sekitar, juga menjadi pusat
3
pertumbuhan yang menarik kelompok usaha yang sifat hubungannya

memiliki perekonomian unsur-unsur kedinamisan sehingga mampu
menstimulasi kehidupan ekonomi baik ke dalam maupun ke daerah
belakangnya (Tarigan, 2005).
Konsekuensi dari perubahan pemanfaatan lahan suatu kawasan
bisa jadi mempengaruhi pula terhadap kodisi sosial ekonomi masyarakat.
Dan hal tersebut diduga karena adanya pembangunan Apartemen Solo
Paragon. Oleh karena itu, penulis ingin menganalisis bagaimana pengaruh
pembangunan Apartemen Solo Paragon terhadap kondisi spasial yang
nantinya juga mempengaruhi kondisi sosial ekonomi masyarakat di
lingkungan sekitarnya.
1.2 Rumusan Masalah

Berangkat dari kajian teoritis dan kajian empiris, muncul dugaan
permasalahan yang berupa indikasi perubahan pemanfaatan lahan akibat
adanya pembangunan Apartemen Solo Paragon seperti perubahan fungsi
bangunan komersial, serta pengaruh sosial dan ekonomi yang dipengaruhi
oleh pembangunan Apartemen Solo Paragon.
Penelitian ini dimaksudkan untuk menjawab beberapa pertanyaan
penelitian yaitu :
 Bagaimana pengaruh pembangunan Apartemen Solo Paragon
terhadap kecenderungan perubahan kondisi fisik, sosial dan
ekonomi masyarakat di sekitarnya ?
1.3 Tujuan dan S asaran

Tujuan :
Berdasarkan rumusan masalah di atas, maka tujuan akhir penelitian
ini adalah mengetahui bagaimana pengaruh pembangunan Apartemen Solo
Paragon terhadap kecenderungan perubahan kondisi lingkungan
sekitarnya.
4
Sasaran :
1. M engidentifikasi gejala perkembangan kegiatan yang terjadi akibat
adanya pembangunan Solo Paragon.
2. M engidentifikasi jenis kegiatan komersial sebelum dan sesudah
adanya pembangunan Solo Paragon.
3. M engidentifikasi sebaran lokasi unit-unit perubahan di sekitar Solo
Paragon.
4. M engidentifikasi pola pemanfaatan lahan di sekitar Solo Paragon.
5. M engidentifikasi pengaruh sosial pada masyarakat sekitar Solo
Paragon.
6. M engidentifikasi pengaruh ekonomi masyarakat sekitar Solo
Paragon.
1.4 Manfaat Penelitian

M anfaat penelitian ini bagi para pengambil kebijakan maupun bagi
para akademisi adalah sebagai berikut :
1. Dalam pengembangan keilmuan perencanaan wilayah dan kota,
informasi mengenai pengaruh perubahan kondisi fisik dan sosial
ekonomi akibat pembangunan Solo Paragon dapat dimanfaatkan
sebagai bentuk antisipasi bagi pengembang, pemerintah kota
Surakarta dan masyarakat sekitar agar ke depannya dapat lebih
terkendali
2. Pada sisi praktis, penelitian ini menghasilkan suatu gambaran
mengenai perubahan pemanfaatan lahan, sosial dan ekonomi,
sehingga dapat menjadi bahan pertimbangan dan masukan bagi
pemerintah kota Surakarta khususnya dan masyarakat pada
umumnya.
5
1.5 Tahapan Penelitian

PENDAHULUAN
Tujuan dan Sasaran :
Tema : INPUT ANALISIS OUTPUT
Tujuan : Pembahasan penelitian
Pengaruh pembangunan Landasan Teoritik : Output :
Mengetahui bagaimana pengaruh :
Apartemen Solo Paragon pembangunan Apartemen Solo Paragon
terhadap kecenderungan perkubahan kondisi - Teori perkembangan Pengaruh pembangunan
terhadaap kondisi - Menganalisis
lingkungan sekitar kota Apartemen Solo Paragon
lingkungan sekitarnya perubahan apa
Sasaran : - Teori perubahan terhadap kondisi
1. Mengidentifikasi gejala perkembangan lahan saja yang terjadi lingkungan sekitarnya
Latar Belakang : kegiatan yang terjadi akibat adanya - Teori perubahan baik fisik, sosial
pembangunan Solo Paragon. sosial maupun di
Globalisasi yang terjadi di kota 2. Mengidentifikasi jenis kegiatan komersial lingkungan sekitar
- Teori pusat
sebelum dan sesudah adanya pembangunan Apartemen Solo
Solo memunculkan adanya pertumbuhan dan
Solo Paragon.
salah satu mix use nilai lahan Paragon selama
3. Mengidentifikasi sebaran lokasi unit-unit Kesimpulan yang berisi
development yaitu Apartemen perubahan di sekitar Solo Paragon. tahap pelaksanaan
pembangunan rekomendasi untuk
Solo Paragon. Pembangunan 4. Mengidentifikasi pola pemanfaatan lahan di
sekitar Solo Paragon. pemerintah, masyarakat,
yang terletak di pusat kota Solo
5. Mengidentifikasi pengaruh sosial pada maupun pihak Apartemen
tersebut diduga dapat
masyarakat sekitar Apartemen Solo Paragon. Data : Aspek penelitian : Solo Paragon
mempengaruhi kondisi spasial
6. Mengidentifikasi pengaruh ekonomi
di lingkungan sekitar yang Survey primer
masyarakat sekitar Apartemen Solo Paragon. - Kondisi spasial di
terkait pula dengan perubahan - Kecenderungan
sekitar Apartemen
kondisi sosial maupun ekonomi perkembangan
Solo Paragon
masyarakat sekitar. pemanfaatan lahan
Metodologi : - Kondisi sosial
Rumusan Masalah : (Observasi
masyarakat sekitar
1. Metode pengumpulan data lapangan)
- Kondisi ekonomi
Bagaimana pengaruh  Survey (primer dan sekunder) - Hasil wawancara
masyarakat sekitar
pembangunan Apartemen Solo  Kuisioner dgn teknik sampling dengan penduduk
Apartemen Solo
Paragon terhadap indikasi  Wawancara sekitar
Paragon
perkembangan kondisi fisik, sosial 2. Metode Analisis Data - Hasil kuesioner tentang
dan ekonomi masyarakat di  Metode kualitatif aspek fisik, sosial, dan
sekitarnya (Deskriptif induktif) ekonomi.
3. Sintesis Data
Penarikan kesimpulan berisi Survey sekunder
pengaruh pembangunan Apartemen - Data dari dinas
Rin i F a uz ia │I0606039 Solo Paragon terhadap kondisi terkait
lingkungan sekitarnya - Peta tata guna lahan 6
1.6 Batasan Penelitian

1.6.1 Batasan Wilayah Penelitian
Lokasi penelitian ini mempunyai 2 batasan wilayah yaitu :
Lokus : Terdiri atas Kelurahan M angkubumen, Kelurahan
Sriwedari, dan Kelurahan Penumping.
Fokus : Difokuskan pada wilayah penelitian yang berada di
sekitar Apartemen Solo Paragon, dengan menggunakan batas-
batas fisik wilayah penelitian sebagai berikut :
• Sebelah Utara : Jalan Hasanudin
• Sebelah Timur : Jalan M uwardi, Kelurahan Purwosari
• Sebelah Selatan : Jalan Slamet Riyadi, Kelurahan
Penumping, Kelurahan Sriwedari
• Sebelah Barat : Jalan Dr. Supomo, Kelurahan Punggawan
7
Gambar 1.1
Peta Area Penelitian
8
1.6.2 Batasan Waktu Penelitian

Batasan waktu penelitian yang dilakukan adalah mulai dari
awal terjadinya isu pembangunan Solo Paragon yaitu tahun 2006
hingga penelitian berlangsung yaitu tahun 2010 (sesudah
pembangunan Solo Paragon).
1.6.3 Batasan Materi Penelitian
Fokus dari penelitian ini adalah pengaruh perubahan
pemanfataan lahan, pengaruh perubahan sosial dan pengaruh
ekonomi masyarakat sekitar Apartemen Solo Paragon. Dan kajian
terhadap variabel pengaruhnya.
1.7 S istematika Penulisan

Sistematika pembahasan pada penelitian ini terdiri dari :
Tahap 1 Pendahuluan
Berisi latar belakang dilakukan studi, rumusan masalah,
tujuan dan sasaran, ruang lingkup wilayah studi dan
substansi pembahasan, serta sistematika penulisan.
Tahap 2 Pengaruh pembangunan apartemen dalam perspektif teori
Berisi tentang hasil studi literatur dari beberapa referensi
yang berkaitan dengan pembangunan mix use Apartemen
Solo Paragon. Tinjauan pustaka juga menguraikan
tentang perkembangan kota, variabel pengaruh yang
digunakan seperti perubahan pemanfaatan lahan,
perubahan sosial dan teori pusat pertumbuhan.
Tahap 3 M etode penelitian
M embahas tentang jenis penelitian, variabel penelitian,
metode pengambilan sampel, metode pengumpulan data,
metode analisis, dan sintesa.
Tahap 4 Gambaran umum obyek penelitian
M enjelaskan kondisi eksisting berupa kondisi
pemanfaatan lahan, kondisi sosial dan kondisi ekonomi
9
Kelurahan mangkubumen, Kelurahan Penumping, dan

Kelurahan Sriwedari secara umum berdasarkan materi
pembahasan, kedudukan fungsi kawasan dan potensi
lingkungan.
Tahap 5 Analisis pengaruh pembangunan apartemen Solo Paragon
terhadap kondisi lingkungan sekitar
Analisis dilakukan dengan terlebih dahulu
mengidentifikasi karakteristik perubahan kegiatan yang
berkaitan dengan pemanfaatan lahan, analisis pengaruh
perubahan pemanfataan lahan, pengaruh perubahan
sosial dan pengaruh ekonomi masyarakat sekitar
Apartemen Solo Paragon.
Tahap 6 Penutup
Penutup berisi kesimpulan dan rekomendasi. Kesimpulan
diperoleh dari semua pembahasan dalam studi untuk
menjawab tujuan yang ingin dicapai. Sedangkan
rekomendasi diberikan secara praktis di lapangan atau
teoritis yang berupa usulan studi lanjutan kepada pihak
yang dituju.
10
BAB 2
PENGARUH PEMBANGUNAN APARTEMEN DALAM
PERS PEKTIF TEORI
Untuk mengkaji pengaruh fisik, soial dan ekonomi ari sebuah

pembangunan apartemen, terlebih dahulu perlu dipahami tentang teori
perkembangan kota, teori lahan, teori perubahan sosial, teori nilai lahan
dan teori pusat pertumbuhan.
2.1 Perkembangan kota
2.1.1 Proses Perkembangan S pasial S entripetal
Proses perkembangan spasial sentripetal adalah suatu proses
penambahan bangunan-bangunan kekotaan yang terjadi di bagian
dalam kota (the inner parts of the city). Proses ini terjadi pada lahan-
lahan yang masih kosong di bagian dalam kota, baik berupa lahan
yang terletak diantara bangunan-bangunan yang sudah ada, maupun
pada lahan-lahan terbuka lainnya. (Yunus, 2008)
Perkembangan vertikal adalah bentuk penambahan ruang di
bagian dalam kota dengan cara membangun bangunan bertingkat
dengan tujuan mempeoleh ruang yang lebih luas untuk
mengakomodasikan kegiatan. Hal inilah yang menyebabkan mengapa
proses perkembangan spasial sentripetal ini disebut juga proses
pengisian ruang-ruang yang kosong (the spatial infilling process/SIP).
(Yunus, 2008)
Pada umumnya, persyaratan pembangunan yang dilaksanakan
sebagian besar sudah memenuhi kriteria yang ditentukan sehingga
kesesuaianya dengan konsep tata ruang sangat mudah dilihat. Di
bagian pusat kota biasanya akan didominasi oleh perkembangan
spasial vertikal dalam wujud bangunan bertingkat banyak (high rise
building/multi storied building). Hal ini wajar karena daerah pusat
kota merupakan daerah yang mempunyai aksesibilitas fisik paling
11
tinggi dan sekaligus merupakan Central Business District dimana

konsentrasi kegiatan ekonomi utama kota berada. (Yunus, 2008)
2.1.2 Proses Perkembangan S pasial S ecara Vertikal
Gejala perkembangan spasial kota secara vertikal adalah proses
penambahan ruang kota dengan menambahkan jumlah lantai
bangunan pada bangunan tertentu sehingga luas lantai bangunan akan
semakin luas seiring dengan bertambah banyaknya lantai bangunan
tersebut. (Yunus, 2008)
Bangunan-bangunan yang terbentuk adalah bangunan-bangunan
bertingkat dari tingkat dua sampai puluhan tingkat yang kemudian
terkenal dengan skyscrapers. Oleh karena tingginya bangunan yang
menjulang seolah-olah mencapai langit, sehingga dijuluki gedung
pencakar langit. Gejala munculnya gedung bertingkat banyak seiring
dengan kemajuan di bidang teknologi konstruksi gedung serta makin
langkanya ruang di bagian dalam kota untuk mengakomodasikan
kegiatan yang terus berkembang. (Yunus, 2008)
Penyebab utamanya adalah upaya intensifikasi fungsi di bagian
dalam kota, sejalan dengan makin langkanya lahan-lahan kosong dan
makin tingginya frekuensi dan volume kegiatan kota. Beberapa
pemerintah kota berinisiatif untuk mengadakan revitalisasi pusat kota
dengan membangun bangunan-bangunan bertingkat banyak yang tidak
semata-mata dimanfaatkan untuk kegiatan komersial, namun juga
untuk tempat tinggal. Perkembangan ini telah mengubah struktur tata
ruang kota, khususnya di bagian pusat kota yang semula hanya
berfungsi sebagai business district, kemudian juga berfungsi sebagai
residential district, khususnya pada lantai-lantai bangunan yang berada
di bagian paling atas. Sementara itu untuk lantai-lantai di bagian
bawahnya berturut-turut adalah perkantoran dan bagian paling bawah
adalah kegiatan retailing. Pengaturan pemanfaatan ruang semacam ini
sebenarnya berkaitan erat dengan faktor kemudahan untuk mencapai
bagian-bagian tersebut. Tinggi rendahnya aksesibilitas fisik pada
12
gedung-gedung bertingkat banyak, akan dicerminkan dari jaraknya

terhadap permukaan tanah. M akin dekat ke permukaan tanah makin
tinggi aksesibilitasnya sehingga makin tinggi pula space rentnya.
Persaingan antara berbagai jenis kegiatan untuk menduduki posisi
paling ideal tersebut dengan sendirinya akan dimenangkan oleh fungsi
dengan kekuatan finansial paling tinggi dan fungsi tersebut adalah
fungsi retailing. (Yunus 2002)
2.1.3 Dampak Perkembangan S pasial S entripetal
Secara fisikal, dampak langsung yang dapat diamati adalah
adanya suatu kepadatan bangunan (densitifikasi) di bagian dalam kota
dimana terjadinya densifikasi bangunan menyebabkan proporsi massa
bangunan (solids) kebih besar daripada ruang luarnya (voids). Dan
bila tidak ada upaya manajemen dapat mengakibatkan
kerusakan/deteorisasi lingkungan. Kenyataan empiris menunjukkan
bahwa proses densifikasi di Indonesia selama ini tidak sepenuhnya
terarah dan terkendali (uncontrolled densitification process), sehingga
dampak negatif yang tidak diharapkan telah muncul di berbagai kota
besar yaitu deteroisasi lingkungan (environmental deteriorisation),
khususnya lingkungan permukiman. (Yunus 2008)
2.2 Lahan
2.2.1 Definisi Lahan
Secara umum, lahan memiliki karakteristik tertentu yang
membedakan dengan sumberdaya alam yang lain, yaitu:
1. Lahan mempunyai sifat tertentu yang berbeda dengan sumber daya
yang lain, meliputi:
a. Lahan merupakan aset ekonomis yang tidak terpengaruh oleh
penurunan nilai dan harganya tidak terpengaruh oleh faktor
waktu.
b. Jumlah lahan terbatas dan tidak dapat bertambah, kecuali
melalui reklamasi.
13
c. Lahan secara fisik tidak dapat dipindahkan, sehingga lahan yang

luas di suatu daerah merupakan keuntungan bagi daerah tersebut
yang tidak dapat dialihkan dan dimiliki oleh daerah lain.
2. Lahan mempunyai nilai dan harga.
3. Hak atas lahan dapat dimiliki dengan aturan tertentu.
2.2.2 Definisi Pemanfaatan Ruang/Lahan
Pemanfaatan ruang adalah bermacam aktivitas yang dilakukan
manusia dalam memanfaatkan lahan pada suatu wilayah berdasarkan
perilaku manusia itu sendiri yang mempunyai arti dan nilai yang
berbeda-beda. Wujud pola pemanfaatan lahan berupa pola spasial
pemanfaatan ruang, antara lain meliputi penyebaran permukiman, pola
alokasi, tempat kerja, pertanian serta pola penggunaan lahan perkotaan
dan pedesaan (Jayadinata, 1992).
Penentuan (determinan) tata guna tanah dipengaruhi oleh beberapa
aspek, yaitu (Jayadinata, 1992):
1. Tingkah laku manusia
2. Kosentrasi penduduk (dalam wilayah yang luas)
3. Segregasi (terkumpulnya kelompok homogen) sehingga terpisah
dari kelompok lain
4. Sentralisasi dan desentralisasi (terkumpulnya penduduk
disebabkan oleh prasarana sosial-ekonomi)
5. Dominasi atau hal yang menonjol (misalnya : prestige untuk
tinggal di bagian tertentu)
6. Invasi dari kelompok lain yang berbeda dalam keadaan sosial,
ekonomi, dan budaya. Jika kelompok baru mengalahkan
kelompok lama, hal tersebut di sebut suksesi (penggantian)
7. Kepentingan umum sebagai penentu, meliputi : kesehatan,
keamanan, dan moral
8. Kesejahteraan umum (termasuk kemudahan, keindahan,
kenikmatan) dan sebagainya.
14
2.2.3 Kecenderungan perubahan pemanfaatan lahan

Fenomena perubahan pemanfaatan lahan tidak terjadi pada semua
lokasi. Hal ini terjadi karena adanya pertimbangan lokasi (produktivitas
lahan) sebagai salah satu faktor penyebab perubahan pemanfatan lahan
(Alit, 2001). Pendekatan teori neoklasik tentang ekonomi dan
perubahan lokasi yang dikembangkan oleh Von Thunen (1826), Weber
(1929) dan Christaler (1933), mengemukakan bahwa secara normatif
masyarakat akan memaksimalkan keuntungan yang dapat diperoleh dari
lahan dan/atau kegiatan yang dilakukan dalam pemilihan lokasinya
(Alit, 2001). Oleh karena itu, kecenderungan perubahan pemanfaatan
lahan terjadi pada lokasi-lokasi yang menawarkan peluang dan
kemudahan dibandingkan dengan lokasi lainnya, seperti tingkat
aksesibilitas tinggi dan kelengkapan utilitas. Perubahan pada suatu
lahan dapat dibedakan atas perubahan lahan pada kawasan komunitas
seperti kawasan pusat kota (CBD). Contoh jenis perubahan
pemanfaatan lahan yang terjadi di Kawasan Pusat Kota (CBD) seperti :
1. Dari tanah kosong menjadi : rumah atau tempat tinggal, tempat
usaha, tempat tinggal dan tempat usaha.
2. Dari fungsi rumah atau tempat tinggal menjadi : tempat tinggal
dan tempat usaha, tempat usaha.
3. Dari gudang menjadi : tempat usaha.
Adanya suatu pembangunan berpengaruh terhadap perubahan spasial

wilayah di sekitarnya. dimana faktor-faktor pengaruh perubahan spasial
yaitu : (Yunus, 2002)
1. Faktor aksesibilitas
Aksesibilitas mempunyai peranan yang besar terhadap pemanfaatan
lahan, aksesibilitas dalam hal ini adalah aksesibilitas fisikal. Dalam
penjelasannya, Lee (1979) lebih menekankan kepada aksesibilitas
fisikal. Aksesibilitas fisikal tidak lain merupakan tingkat
kemudahan suatu lokasi dapat dijangkau oleh berbagai lokasi yang
15
lain. Di daerah yang mempunyai nilai aksesibilitas fisikal yang

tinggi akan mempunyai daya tarik yang lebih kuat dibandingkan
dengan daerah yang mempunyai nilai aksesibilitas fisikal yang
rendah terhadap penduduk maupun fungsi-fungsi kekotaan.
Akibatnya adalah bahwa daerah yang mempunyai nilai aksesibilitas
fisikal yang tinggi akan mengalami perkembangan fisikal yang
lebih intens bila dibandingkan dengan daerah yang mempuyai nilai
aksesibilitas fisikal yang rendah.
2. Faktor karakteristik pemilik lahan
Faktor karakteristk lahan menentukan corak perkembangan spasial
di suatu tempat, khususnya akselerasi intensitas perkembangannya.
Pemilik lahan yang mempunyai status ekonomi kuat akan berbeda
dengan pemilik lahan yang berstatus ekonomi lemah. Beberapa
penelitian mengindikasikan bahwa pemilik lahan yang mempunyai
status ekonomi lebih lemah mempunyai kecenderungan lebih kuat
untuk menjual lahannya dibanding dengan mereka yang
mempunyai status ekonomi kuat (Yunus, 2001).
3. Faktor prakarsa pengembang
Faktor prakarsa pengembang mempunyai peranan yang kuat pula
dalam mengarahkan pengembangan spasial suatu kota. Oleh karena
pengembang selalu menggunakan ruang yang cukup luas maka
keberadaan kompleks yang dibangun akan mempunyai dampak
yang besar pula terhadap lingkungan sekitar. Pada daerah tertentu
yang mungkin sebelum dibeli oleh pengembang merupakan lahan
yang mempunyai nilai ekonomis yang sangat rendah, setelah dibeli
oleh pengembang merupakan lahan yang mempunyai nilai
ekonomis yang sangat rendah, setelah dibeli dan dimanfaatkan
pengembang untuk pembangunan kawasan permukiman elit dengan
prasarana dan sarana permukiman yang lengkap dan baik, maka
daerah yang bersangkutan akan berubah menjadi daerah yang
sangat menarik pemukim-pemukim baru maupun bentuk ekonomi.
16
2.3 Perubahan S osial

Lahan sangat dihargai masyarakat dan keberadaannya tidak dapat
dipisahkan dengan masyarakat. Lahan mempunyai nilai yang tidak dapat
direndahkan begitu saja bahkan oleh slogan pembangunan
(Nasution,1993). M enurut Jayadinata (1992) terdapat nilai-nilai dalam
hubungannya dengan penggunaan lahan yaitu hubungan dalam bentuk
kebiasaan, sikap moral, pantangan, peraturan pemerintah, peninggalan
kebudayaan, dan pola tradisional. Terdapat berbagai pendapat kontradiksi
terhadap penggunaan lahan yaitu, di satu sisi menyikapi lahan sebagai
komoditi, di lain sisi menganggap lahan sebagai suatu hubungan jiwa dan
kehidupan.
“space is not a photocopy of society,, it is society. Spatial form and

processes are formed by the dynamics of overall social culture”
(Castell, 2002)
Kehidupan sosial budaya masyarakaat perkotaan mencakup diferensiasi

sosial, pola hubungan sosial, kelompok strategik dan sistem struktur sosial.
Ruang sendiri hanyalah materi fisik yang mewadahi kehidupan ekonomi,
politik dan sosial budaya masyarakat. Perkembangan kota tidak dapat
dipisahkan dari pengaruh proses globalisasi dan kemajuan teknologi
informasi. Perubahan sosial yang berlangsung di tingkat kemasyarakatan
menjadi kajian strategik bagi para ahli ilmu sosial. Bahkan pada abad ini
dapat dijadikan peluang untuk memahami kecenderungan dan
mengkonfigurasikan kembali tatanan sosial (Sassen,2000)
Berkembangnya kajian budaya lokal dengan konfigurasi baru berbagai
aspek kehidupan komunitas antara lain gaya hidup, subkultur perkotaan,
dan disorganisasi sosial. Selain proses urbanisasi, kemajuan teknologi
membawa konsekuensi sosial terhadap kehidupan sosial budaya khususnya
interaksi antar individu yang merubah pola hubungan sosial.
17
Proses lokalitas kota merupakan tarik-menarik yang kompleks antar ruang

fisik dan kehidupan sosial budaya. Locality, menunjuk pada sistem sosial
lokal, berkaitan dengan ruang yang dialokasikan untuk jenis kegiatan
tertentu.
Pertambahan penduduk akan mendorong perubahan spasial maupun
kehidupan sosial budaya. Proses globalisasi mempengaruhi integrasi dan
dis-integrasi perubahan sosial budaya komunitas kota. (URDI, 2005)
Stratifikasi merupakan hasil kebiasaaan hubungan antar manusia secara
teratur dan tersusun, sehingga setiap orang, setiap saat mempunyai situasi
yang menentukan hubungannya dengan orang lain secara vertikal maupun
mendatar dalam masyarakatnya.
M engenai situasi individu dalam kelompok maupun dalam masyarakat
luas, F. Znaniecki berpendapat bahwa situasi dapat ditinjau dari 2 segi,
yaitu segi subyektif dan segi obyektif. Subyektif yaitu penilaian pribadi,
sesuai interpretasi dan konsep pribadi. Obyektif yaitu penilaian oleh
masyarakat yang ditentukan oleh faktor-faktor kebudayaannya.
Dalam kehidupan bermasyarakat ataupun public life-nya, maka manusia
belajar untuk menerima dan menyesuaikan diri dengan nilai dan keadaan
yang sebenarnya, yang sering tidak diinginkannya.
Pembangunan dan akibatnya terhadap stratifikasi sosial dimana
pembangunan menginginkan peningkatan martabat manusia melalui
pembangunan dalam segala bidang seperti sesuai dengan pembangunan
dalam bidang materi dan nonmateri. Suatu elit akan menerima perubahan
kebudayaan, apabila menunjang bahkan mengukuhkan kedudukannya
sebagai elit. Sebaliknya suatu elit akan menolak apabila suatu inovasi akan
melemahkan kedudukannya yang terhormat dan berkuasa. Dengan
sendirinya perubahan akan dinilai dan diteropong oleh elit dari segi
kepentingan sosialnya. Ia akan menunjang ide pembangunan apabila
pembangunan memperkuat kedudukannya.
Akibat dari situasi ketergantungan pembangunan dari sikap mendukung
atau tidak dari elit setempat telah menghasilkan pendapat umum bahwa
18
memang hasil pembangunan sudah mulai tampak, akan tetapi situasi sosial
yang menikmati perbaikan tidak banyak berbeda. Setiap kegiatan
pembangunan dan perubahan kebudayaan mempunyai 2 segi : (Rogers dan
Shoemaker,1971)
a. M eningkatkan tingkat kehidupan materi dan sosial
b. M emperluas distribusi perbaikan kehidupan materi dan sosial
2.4 Teori Nilai Lahan

M enurut Von Thunen tingkat sewa lahan adalah paling mahal di pusat
pasar dan makin rendah apabila makin jauh dari pasar. M akin tinggi
kemampuannya untuk membayar sewa lahan, makin besar kemungkinan
kegiatan itu berlokasi dekat ke pusat pasar. Perkembangan dari teori Von
Thunen adalah selain harga lahan tinggi di pusat kota dan akan makin
menurun apabila makin jauh dari pusat kota. Namun, adanya
pembangunan mengakibatkan harga lahan tidak dapat terjangkau oleh
kelompok strata menengah ke bawah (URDI, 2005).
M enurut Yunus, 2002, terdapat kaitan yang sangat erat antara nilai
lahan dan penggunaan lahan. Nilai lahan atau land value adalah suatu
penilaian atas lahan didasarkan pada kemampuan lahan secara ekonomis
dalam hubungannya dengan produktivitas dan strategi ekonominya
(Yunus, 2002). Berdasarkan konsep highest and best use, maka tingginya
harga lahan akan menyebabkan hanya kegiatan-kegiatan tertentu saja
(tingkat produktifitasnya tinggi) yang dilokasikan di lahan tersebut. Lahan
yang digunakan untuk kegiatan yang tingkat produktifitasnya tinggi akan
menyebabkan lahan tersebut mempunyai nilai yang semakin tinggi. Jadi,
persaingan dalam pengalokasian kegiatan pada suatu lahan akan
menyebabkan perubahan pemanfaatan lahan dari satu kegiatan ke kegiatan
lainnya. Selain itu, perubahan pemanfaatan lahan akan menciptakan pola
penggunaan lahan tersendiri sesuai dengan pola aksesibilitas dan nilai
lahannya (Yunus, 2002).
19
M enurut Sanggono, 1993, perubahan pemanfaatan lahan terjadi akibat

perubahan nilai lahan, sehingga guna lahan eksisiting mengalami
penyesuaian. Pertimbangan nilai lahan akan menentukan bahwa lahan
tersebut lebih produktif untuk kegiatan lain, sehingga terbentuk guna lahan
baru. Proses perubahan penggunaan lahan kaitannya dengan nilai lahan
yang ada dapat dilihat pada Gambar 2.1.
Guna lahan eksisting
P erubahan nilai lahan
P enyesuaian guna lahan

dengan nilai lahan
Guna lahan baru
Gambar 2.1
Proses Perubahan Lahan
Sumber : sintesis tinjauan pustaka
2.5 Pusat Pertumbuhan

Pusat pertumbuhan (growth pole) dapat diartikan dengan dua cara,
yaitu secara fungsional dan secara geografis. Secara fungsional, pusat
pertumbuhan adalah suatu lokasi konsentrasi kelompok usaha yang karena
sifat hubungannya memiliki unsur-unsur kedinamisan sehingga mampu
menstimulasi kehidupan ekonomi baik ke dalam maupun ke daerah
belakangnya. Secara geografis, pusat pertumbuhan adalah suatu lokasi
yang banyak memiliki fasilitas dan kemudahan sehingga menjadi pusat
daya tarik (pole of attraction), yang menyebabkan barbagai macam usaha
tertarik untuk berlokasi di situ dan masyarakat senang datang
memanfaatkan fasilitas yang ada di kawasan tersebut. (Tarigan, 2005)
20
Pusat pertumbuhan harus memiliki empat ciri (Tarigan, 2005) yaitu :

1. Adanya hubungan internal dari berbagai macam kegiatan
Hubungan internal sangat menentukan dinamika sebuah kota ada
keterkaitan antara satu sektor dengan sektor lainnya, sehingga
apabila ada satu sektor yang tumbuh, akan mendorong
pertumbuhan sektor lainnya, karena saling terkait.
2. Ada efek pengganda (M ultiplier Effect)
Keberadaan sektor-sektor yang saling terkait dan saling
mendukung, akan menciptakan efek pengganda. Unsur efek
pengganda sangat berperan dalam membuat kota itu mampu
memacu pertumbuhan di belakangnya. Karena jika kegiatan
berbagai sektor di kota meningkat maka kebutuhan akan tenaga
kerja yang dipasok dari daerah belakangnya akan meningkat tajam.
3. Ada konsentrasi geografis
Konsentrasi dari berbagai sektor atau fasilitas, selain bisa
menciptakan efisiensi di antara sektor-sektor yang saling
membutuhkan, juga meningkatkan daya tarik (attractiveness) dari
kota tersebut.
4. Bersifat mendorong daerah belakangnya
Antara kota dan daerah di belakangnya terdapat hubungan yang
harmonis. Konsentrasi kegiatan ekonomi dapat dianggap pusat
pertumbuhan apabila konsentrasi itu dapat mempercepat
pertumbuhan ekonomi baik ke dalam maupun ke luar (daerah di
belakangnya).
21
BAB 3
METODE PENELITIAN
3.1 Pendekatan Penelitian

Penelitian ini menggunakan pendekatan fenomologi yang memiliki
kebenaran teori empiri sensual, yaitu kebenaran bersumber dari teori yang
dibandingkan dengan empiri fakta pada suatu obyek yang spesifik untuk
melakukan analisis terhadap obyek yang spesifik pula. Pendekatan
pengaruh pembangunan apartement Apartemen Solo Paragon dilakukan
dengan pendekatan persepsi masyarakat secara tidak terstruktur serta
eksplorasi data primer dari kuesioner secara terstruktur.
Pada tahap awal penelitian, terlebih dahulu dirumuskan teori
pembatasan lingkup dan definisi secara teoritik yang berkaitan dengan
kecenderungan perkembangan pemanfaatan lahan, pengaruh sosial dan
ekonomi. Selanjutnya, obyek penelitian dilihat secara spesifik dalam
konteksnya yang tercakup dalam konstruksi teoritik yang telah
dirumuskan. Hal ini dilakukan sehingga obyek lebih spesifik sesuai dengan
konteks dalam teori namun tetap melihat kesatuan holistik karena pada
dasarnya topik yang dibahas saling berkaitan dan tidak dapat berdiri
sendiri. Keterkaitan tersebut menghasilkan suatu analisa pembahasan yang
selanjutnya dengan generalisasi dapat ditarik suatu kesimpulan.
Dalam pengumpulan data, metode penelitian yang digunakan
adalah metode survei. M etode survei adalah penyelidikan yang dilakukan
untuk memperoleh fakta-fakta dari gejala-gejala yang ada dan mencari
keterangan-keterangan secara faktual, baik tentang institusi sosial,
ekonomi atau politik dari suatu kelompok ataupun suatu daerah (M och.
Nazir, 2003).
Pengertian lain mengenai metode survei adalah penelitian yang mengambil
sampel dari suatu populasi dan menggunakan kuisioner sebagai alat
pengambilan data yang pokok (Singarimbun dan Effendi, 1982). Survei
22
yang dilakukan diarahkan oleh hasil sintesis tinjauan pustaka dan variabel
penelitian.
3.2 Jenis Penelitian

Jenis penelitian ini adalah penelitian deskriptif kualitatif dengan
model penelitian studi kasus (case study). Penelitian deskriptif adalah
penelitian yang memaparkan, menuliskan, dan melaporkan suatu peristiwa.
Tujuan penelitian deskriptif adalah untuk membuat deskripsi atau
pencanderaan secara sistematis, faktual dan akurat mengenai fakta-fakta
dan sifat-sifat populasi atau daerah tertentu (M och. Nazir, 2003).
Studi kasus dalam penelitian ini adalah menganalisis
perkembangan pemanfaatan lahan, beserta pengaruh sosial dan
ekonominya. Analisa deskriptif digunakan dalam memaparkan
perkembangan kegiatan/adaptasi yang terjadi di lapangan sebagai akibat
adanya pembangunan Apartemen Solo Paragon. Selanjutnya diidentifikasi
pengaruh sosial dan ekonominya. Berdasarkan hasil analisis, selanjutnya
dirumuskan rekomendasi untuk berbagai pihak, baik masyarakat,
pengembang maupun pemerintah.
3.3 Variabel Penelitian dan Definisi Operasional

Variabel penelitian adalah hal yang diteliti yang memiliki ukuran,
baik ukuran yang bersifat kuantitatif maupun kualitatif. Penentuan variabel
penelitian berdasarkan pada kriteria pengaruh perkembangan pemanfataan
lahan, kriteria pengaruh sosial dan kriteria pengaruh ekonomi yang
merupakan hasil sistesis tinjauan pustaka. Variabel penelitian dajabarkan
dalam Tabel 3.1 berikut :
23
Tabel 3.1.
Variabel Pengaruh yang Diolah dari Teori
No Aspek Variabel yang Definisi Sumber
digunakan
1 Fisik Perubahan Penyesuaian untuk Chapin dan
pemanfaatan lahan kebutuhan manusia dalam Kaiser, 1999
(Komersialisasi menampung kegiatan yang
bangunan) ada
2 Sosial Kesiapan Kesiapan masyarakat dalam URDI, 2005
masyarakat menerima kehadiran
pembangunan Apartemen
dan infiltrasi orang-orang
menengah ke atas
Berkurangnya ruang T erseleksinya masyarakat Z.W Baihaki,
publik bagi untuk mendapatkan ruang 2005
masyarakat – PKL publik terutama ruang untuk
berdagang bagi para PKL
3 Ekonomi Penyerapan tenaga Memprioritaskan sumber Effendy, 2002

kerja setempat daya manusia yang ada di dan T arigan,
sekitarnya sebagai tenaga 2005
kerja
Mendorong Mencari keuntungan karena T arigan, 2005
usaha/kegiatan faktor kedekatan dengan
ekonomi lain pusat pertumbuhan
Kemampuan Pemilik lahan yang Yunus, 2001
terhadap harga mempunyai status ekonomi
lahan/pajak lebih lemah mempunyai
kecenderungan lebih kuat
untuk menjual lahannya
dibanding dengan mereka
yang mempunyai status
ekonomi kuat
Sumber : Hasil Sintesa Tinjauan Pustaka,2010
3.4 Metode Pengambilan Sampel

Populasi diartikan sebagai keseluruhan satuan analisis yang
merupakan sasaran penelitian. Dalam hal ini yang menjadi populasi dalam
penelitian ini adalah masyarakat yang melakukan adaptasi terhadap
perkembangan baik dari aspek fisik, sosial dan ekonomi karena faktor
24
kedekatan dengan pembangunan Apartemen Solo Paragon. Selanjutnya

yang dimaksud dengan sampel adalah bagian dari populasi yang diambil
melalui cara-cara tertentu yang juga memiliki karakteristik tertentu, jelas,
dan lengkap yang dianggap bisa mewakili populasi (Nazir, 2003). Untuk
memperoleh sampel yang benar-benar representatif, maka teknik sampling
yang digunakan harus sesuai. Teknik yang digunakan untuk menentukan
sampel dalam penelitian ini, yaitu teknik pengambilan Sampel Gugus
Sederhana (Simple Cluster Sampling). M etode ini menggunakan unit-unit
analisa dalam populasi yang digolongkan ke dalam gugus-gugus yang
disebut cluster, dan ini merupakan satuan-satuan dimana sampel akan
diambil secara acak dan menyeluruh (Effendy, 2002).
Jumlah sampel (n) didapatkan dari perhitungan berikut : (Wulandari, 2007)
2
n = N / (1+ N.e )
Dimana :
n = jumlah responden
N = jumlah populasi
e = besarnya toleransi yang digunakan (0,1)
Sehingga sampel total responden (n) :
N = 600 / (1+ 600. 0.12) = 85
3.5 Metode Pengumpulan Data

3.5.1 Teknik survey
Data yang digunakan pada penelitian ini berupa data yang bersifat
kualitatif, yang diperoleh dengan menggunakan metode pengumpulan
data dengan cara pengamatan langsung (observasi lapangan), studi
dokumentasi, wawancara, dan kuisisoner.
a. Observasi
Pengumpulan data dan informasi dengan cara observasi langsung
atau pengamatan langsung menggunakan mata tanpa ada
pertolongan alat standar lain untuk keperluan tertentu (Nazir, 2003)
25
serta pengukuran-pengukuran langsung di wilayah studi dan juga

mengambil dokumentasi berupa foto dari obyek yang diamati.
b. Studi Dokumentasi
M etode studi dokumentasi merupakan teknik yang digunakan
untuk mengumpulkan data penelitian. Data-data yang diambil
biasanya berupa data sekunder dari suatu instansi. Data
dokumentasi yang dimaksud adalah berupa kebijakan pemerintah
terkait penggunaan ruang di wilayah penelitian dan data-data
sekunder mengenai gambaran umum Solo Paragon dan kelurahan
M angkubumen, Kelurahan Penumping dan Kelurahan Sriwedari.
c. Wawancara
Pengumpulan data dan informasi dengan mengajukan pertanyaan
secara langsung oleh pewawancara kepada responden. Wawancara
ini ditujukan pada warga sekitar Apartemen Solo Paragon yang
tinggal di kelurahan M angkubumen, Kelurahan Penumping, dan
Kelurahan Sriwedari pegawai kantor kecamatan, pegawai Dinas
Tata Kota (DTK), dan pihak developer Apartemen Solo Paragon.
d. Kuisioner
Kuisioner berisi daftar pertanyaan yang sudah disiapkan dengan
jawaban yang terbatas atau diarahkan. M etode ini digunakan untuk
mengumpulkan informasi atas pengaruh pemanfaatan lahan,
pengaruh sosial dan pengaruh ekonomi di wilayah penelitian akibat
pembangunan Apartemen Solo Paragon.
3.5.2 Instrumen S urvey
Kuesioner yang dibuat memuat 2 bagian yang saling terkait, yaitu :
1. Data responden, meliputi :
a. Jenis kegiatan (pemilik tanah; toko; restoran; jasa; lembaga
keuangan; kantor bisnis/profesional; pemilik kost-kostan,
pedagang kaki lima; masyarakat Kota Surakarta, dll)
b. Lokasi (segmen-segmen yang mengelilingi Apartemen Solo
Paragon)
26
c. Segmen (utara; selatan; barat dan timur Apartemen Solo

Paragon, sampai pada lingkup se-Kota Surakarta)
2. Tabulasi kuisioner, yaitu : mengolah hasil kuisioner yang diperoleh
dari responden. Data dari kuisioner tersebut seperti kondisi yang
dipengaruhi, yaitu penilaian kondisi fisik, sosial dan ekonomi yang
terkena pengaruh. Baik penilaian secara langsung oleh subyek
(peneliti) maupun tidak langsung berdasar persepsi obyek
(masyarakat).
3.5.3 Desain S urvey
Tabel 3.2 Desain Survei Penelitian

No Tahap Kegiatan dan Data Metode Sumber Data
Penelitian yang Dibutuhkan
O D W K
1 Pengumpulan Data penggunaan √ Manajemen
data ruang di dalam Solo Solo Paragon
Paragon
Data fisik √ Manajemen
pembangunan Solo Solo Paragon
Paragon
Kebijakan-kebijakan √ Manajemen
dari pihak Solo Paragon
pengembang
Apartemen Solo
Paragon
Pemanfaatan lahan di √ Peneliti dan
sekitar Solo Paragon dibantu peta
tata guna lahan
kelurahan
Peta Kelurahan √ Kantor
Mangkubumen, Kelurahan
KelurahanPenumping, Mangkubumen,
Kelurahan Sriwedari Kantor
sebelum dan sesudah Kelurahan
pembangunan Solo Penumping,
Paragon Kantor
Kelurahan
Sriwedari
Peta tata guna lahan √ Kantor
Kelurahan Kelurahan
Mangkubumen, Mangkubumen,
27
Kelurahan Kantor
Penumping, Kelurahan
Kelurahan Sriwedari Penumping,
Kantor
Kelurahan
Sriwedari
Monografi penduduk √ Kantor
Kelurahan
Mangkubumen,
Kantor
Kelurahan
Penumping,
Kantor
Kelurahan
Sriwedari
Kebijakan dari √ Dinas T ata
pemerintah terkait Kota
pembangunan
Apartemen Solo
Paragon
Data PKL di sekitar √ √ PKL sekitar
Solo Paragon Solo Paragon
RUT RK Surakarta √ Bappeda
Surakarta
Data harga tanah √ √ √ Pajak Bumi dan
Bangunan
Jumlah pendapatan √ √ Masyarakat
penduduk sekitar (sampel
penelitian)
Data tenaga kerja √ Kantor
(mata pencaharian) Kelurahan
Mangkubumen,
Kantor
Kelurahan
Penumping,
Kantor
Kelurahan
Sriwedari
Sumber : Peneliti, Tahun 2010
3.6 Trianggulasi Data

Lexy J M oleong (1995) : “Trianggulasi adalah teknik pemeriksaan
keabsahan data dengan memanfaatkan sesuatu yang lain di luar data itu
untuk pengecekan atau sebagai bahan pembanding terhadap data itu.”
Trianggulasi dalam penelitian diperlukan untuk menghilangkan
kesan subyektivitas peneliti dalam menentukan pengaruh dari tiap
28
variabel. Trianggulasi ini dilakukan dengan penyebaran kuisioner kembali

kepada para stakeholder.
3.7 Metode Analisis

M etode analisis digunakan untuk mengkaji data-data yang
diperoleh dari hasil survei primer dan sekunder dengan meriver dari
berbagai teori yang digunakan sesuai variabel yang digunakan untuk
mencapai tujuan penelitian. M etode yang digunakan untuk menganalisis
yaitu dengan menggunakan metode kualitatif : M enggunakan metode
deskriptif-induktif untuk menjelaskan hasil analisis pengaruh perubahan
pemanfataan lahan, pengaruh sosial dan pengaruh ekonomi masyarakat
sekitar Apartemen Solo Paragon.
Tabel 3.3 Tahap Metode Analisis

Tahap Variabel Keterangan Metode
Gejala Melihat perubahan pemanfaatan Deskriptif
perkembangan lahan dan bangunan komersial induktif
kegiatan berdasarkan periode masa
penelitian.
Menganalisis pengaruh Jenis kegiatan M enganalisis kegiatan komersial Deskriptif
kondisi fisik sesuai dengan komersial sebelum pembangunan induktif
variabel yaitu Perubahan apartemen Solo Paragon dan dengan
pemanfaatan lahan sesudah pembangunan pemetaan
(komersialisasi bangunan)
di sekitar Solo Paragon
apartemen Solo Paragon dan
tahun 2006 (sebelum memetakan kecenderungan
perubahan pemanfaatan lahan yang
pembangunan Solo
Paragon) dan tahun 2010 terjadi di wilayah studi
(setelah pembangunan Sebaran lokasi Melihat perkembangan pemanfaatan Deskriptif
Solo Paragon) unit-unit lahan berdasarkan lokasi induktif
perubahan pembangunan masing-masing unit
kegiatan komersial tiap segmen.
Pola pemanfaatan Diamati dalam sebuah analisis yang Deskriptif
lahan sekitar akan menghasilkan suatu pola. induktif
Pengamatan perubahan dengan
pemanfaatan lahan di wilayah pemetaan
penelitian terdiri dari segmen-
segmen yang mengelilingi
apartemen Solo Paragon.
29
Analisis kondisi sosial Kesiapan Menganalisis bagaimana kesiapan Pengolahan

masyarakat sekitar masyarakat masyarakat dalam menerima hasil
Apartemen Solo Paragon sekitar kehadiran apartemen Solo Paragon kuisioner/
sebelum dan sesudah akibat intervensi sosial pada wawancara
pembangunan Solo lingkungan mereka
Paragon Berkurangnya Menganalisis reduksi ruang publik Pengolahan
ruang publik bagi secara kualitas maupun kuantitas hasil
masyarakat – bagi masyarakat khususnya PKL kuisioner/
PKL Wawancara
Penyerapan Menganalisis bagaimana praktek Pengolahan
tenaga kerja penyerapan tenaga kerja pada warga hasil
Analisis kondisi ekonomi setempat sekitar oleh pihak apartemen Solo kuisioner/
masyarakat sekitar Paragon wawancara
Apartemen Solo Paragon Mendorong Menganalisis bagaimana Pengolahan
sebelum dan sesudah usaha/kegiatan masyarakat melakukan adaptasi hasil
pembangunan Solo ekonomi lain berupa usaha perekonomian kuisioner/
Paragon terhadap keberadaan apartemen wawancara
Solo Paragon
Kemampuan Menganalisis kecenderungan sikap Pengolahan
terhadap harga warga sekitar dalam menghadapi hasil
lahan/pajak lahan/bangunan milik mereka kuisioner/
wawancara
Sumber : Peneliti, Tahun 2010
3.8 S intesa
Sintesa berupa penarikan kesimpulan dari hasil proses analisa yang
telah dilakukan dan menghasilkan suatu kesimpulan yang merupakan
jawaban atas rumusan permasalahan yang telah ditentukan sebelumnya.
30
BAB 4
GAMBARAN UMUM OBYEK PENELITIAN
4.1 Kondisi Umum Kota S urakarta

Kota Surakarta berada di propinsi Jawa Tengah dengan letak yang
strategis karena diapit oleh 3 kota besar seperti Yogyakarta Semarang, dan
Surabaya. Kota Surakarta notabene adalah kota budaya yang kental dengan
adat budaya Jawa dan bangunan-bangunan tradisional di dalamnya.
Namun, seiring perkembangan jaman Kota Surakarta maju dan
berkembang menjadi kota yang modern.
Sumber : Bappeda Kota Surakarta, 2009

Gambar 4.1 Peta Kota Surakarta
Letak yang strategis ini, mempengaruhi perkembangan Kota

Surakarta dengan segala potensi yang dimilikinya yaitu sebagai kota
perdagangan dan jasa. Penduduk mayoritas Kota Surakarta bermata
pencaharian sebagai pedagang, dan didukung dengan banyaknya sentra-
senra industri batik dan pusat-pusat perdagangan batik yang cukup besar di
Kota Surakarta.
Rini F a uz ia │I0606039 31
Kepadatan penduduk di Kota Surakarta tersebar tidak merata.

Di Kota Surakarta bagian selatan memiliki kepadatan yang tinggi,
sedangkan di kota Surakarta bagian utara masih memiliki kepadatan yang
sedang bahkan rendah. Kepadatan yang tinggi disebabkan karena terdapat
banyak penduduk pendatang dari sekitar Kota Surakarta (hinterland) yang
melakukan aktifitas pekerjaan pada kawasan tersebut. Hal ini terjadi
karena banyaknya kantor-kantor, perdagangan, jasa, hotel, bank dan lain-
lain yang berada pada pusat pertumbuhan kota. Disamping itu kota
Surakarta bagian selatan memang merupakan pusat pertumbuhan kota
yang pertama. Seiring dengan pertumbuhan penduduk yang semakin pesat,
semakin besar pula kebutuhan penyediaan pembangunan perumahan dan
permukiman di perkotaan. Padahal kenyataannya, lahan sifatnya tetap.
Tetapi kebutuhan akan guna lahan perumahan lah yang menjadi
peruntukan paling besar. Penyediaan perumahan juga dibutuhkan oleh
warga dari hinterland yang cenderung ingin tinggal di dekat dengan pusat
kota atau pusat kegiatan. Oleh karena itulah penyediaan apartemen Solo
Paragon ini dianggap sebagai ide yang tepat untuk menjawab kebutuhan
akan perumahan di Kota Surakarta. Berikut adalah jumlah prosentase
tingkat penggunaan ruang untuk hunian di Kota Surakarta yang menjadi
prosentase terbesar di antara penggunaan ruang yang lain :
Tabel 4.1 Rencana Penggunaan Ruang Kota

PENGGUNAAN RUANG RT URK 1993-2013
No
KOT A Ha %
1. Wisata – Budaya 99,09 2,25
2. Olah Raga 79,27 1,80
3. Jasa Wisata 55,05 1,25
4. Perdagangan 264,24 6,00
5. Perkantoran Komersial 44,04 1,00
6. Perkantoran Pemerintah 77,07 1,75
7. Pendidikan 253,23 5,75
8. Fasilitas Sosial 121,11 2,75
9. Fasilitas T ansportasi 44,04 1,00

10. Industri 85,88 2,00
11. Perumahan 2.642,44 60,00
12. Ruang T erbuka 22,02 0,50
13. Fasilitas Khusus 11,01 0,25
14. Lain-lain 605,58 13,70
Jum lah 4.404,07 100,00

Sumber : RTUTRK Dati II Surakarta Tahun 1993-2013
4.2 Kebijakan Wilayah

Kawasan Solo Paragon merupakan kawasan mix use antara
kawasan permukiman, kawasan komersial (perdagangan dan jasa),
pariwisata dan olah raga. Sesuai dengan ketentuan dalam RUTRK Kota
Surakarta Tahun 1993-2013 bahwa kawasan Solo Paragon adalah kawasan
mix use sehingga dengan adanya Solo Paragon yang bersifat mix use ini,
dan perkembangan fisik yang terjadi di sekitarnya mendukung dan sangat
relevan sebagai bentuk pengayaan kawasan ini dengan berbagai fasilitas
komersial yang belum ada sebelumnya.
Sesuai dengan ketentuan dalam RUTRK kota Surakarta tahun
1993-2013 bahwa kawasan Yosodipuro adalah kawasan komersial
sekaligus sebagai kawasan mix use yang sangat padat. Sehingga
kemunculan fasilitas sub sektor apartemen sangat relevan dan sesuai
sebagai bentuk pengayaan kawasan ini dengan berbagai fasilitas komersial
yang belum ada sebelumnya. Sehingga kelak Solo Paragon dicanangkan
memiliki peran bagi kawasan di sekitarnya dalam peningkatan wujud
kawasan pada khususnya dan peningkatan perekonomian bagi Kota
Surakarta pada umumnya. Lokasi sebuah properti khususnya apartemen,
kondotel dan mall juga sangat mempengaruhi terhadap nilai jual lahan di
sekitarnya kelak. Sehingga hal ini menjadi keuntungan tersendiri bagi
warga sekitar yang memiliki lahan dekat dengan letak Solo Paragon. Di
samping itu, dengan adanya Solo Paragon selain untuk memenuhi
kebutuhan hunian Kota Surakarta dan luar Kota Surakarta, tetapi juga
sebagai tujuan investasi para pelaku bisnis.
Kota Surakarta yang kini berkembang dengan kekuatan sentra-
sentra batik yang dimiliki, menjadikan kota tersebut menarik para
wisatawan baik domestik maupun mancanegara untuk datang ke Kota
Surakarta. Sehingga harapan pemerintah Kota Surakarta selain menjadikan
Kota Surakarta adalah kota pariwisata dengan memiliki sejarah dan
budaya sebagai nilai lebih, dengan hadirnya Solo Paragon di Kota tersebut
akan bersinergi saling tarik menarik dan saling mendukung satu sama lain.
Seperti yang diungkapkan Kepala Sub Bidang Dinas Tata Kota:
“Kota Surakarta adalah sebuah kota, bukan desa, sehingga yang

namanya kota itu sifatnya dinamis. Cocok jika ada apartemen masuk ke
sini, cocok juga untuk berinvestasi. Selain itu dengan adanya Solo
Paragon, banyak wisatawan dan investor yang datang, akan mendukung
adanya aset yang kita tonjolkan yaitu sentra-sentra batik” (Kasubbid
DTK)
Secara administratif, kawasan Solo Paragon mencakup 3 Kelurahan

yaitu Kelurahan M angkubumen, Kelurahan Penumping, dan Kelurahan
Sriwedari. Dimana peruntukannya seperti yang disebutkan dalam tabel di
bawah ini :
Tabel 4.2 Peruntukan dan Wilayah Pengembangan Kawasan
Penelitian
Satuan Wilayah
Wilayah
Kelurahan Pengembangan Fungsi Kegiatan T itik Pertumbuhan
(Kecamatan)
(SWP)
Permukiman, Mix use pada
Mangkubumen IV Banjarsari perdagangan dan Kawasan Solo
jasa (Mix Use) Paragon
Perdagangan, jasa,
Pariwisata dan perkantoran pada
Penumping IV Laweyan
Olah raga koridor Jalan
Slamet Riyadi
Perdagangan, jasa,
Pariwisata dan perkantoran pada
Sriwedari IV Laweyan
Olah raga koridor Jalan
Slamet Riyadi
Sumber : RUTRK Kota Surakarta Tahun 1993-2013
4.3 Apartemen S olo Paragon

Sejarah awal kawasan Solo Paragon dahulunya yaitu berupa RSUP
Dr. M uwardi yang berdiri sejak jaman Belanda sampai dengan jaman orde
baru tahun 1996 dan kemudian dipindah tangan ke Ibu Tin Soeharto yang
rencananya akan diganti nama dengan Yayasan Harapan Kita khusus
untuk jantung. Namun belum sempat itu terjadi, beliau Ibu Tin Soeharto
sudah meninggal dunia. Ketika Tahun 1996 terjadi krisis moneter global
di Indonesia, RSUP ini dipindah ke Kecamatan Jebres. Lalu tanah seluas ±
4 Ha tersebut dijual dan dibersihkan sampai menjadi tanah kosong. Sampai
pada sekitar tahun 1998, datang suatu perusahaan besar Citraland yang
hendak membeli tanah tersebut dan akan dibangun mall. Namun, karena
pada tahun itu nilai dolar tinggi, rupiah menurun drastis, harga-harga
bahan bangunan melambung tinggi, dan kondisi p erekonomian negara
tidak stabil/colabse, maka terjadi dead lock terhadap pihak Citraland
karena tidak mampu lagi melanjutkan proyek pembangunan mall tersebut.
Padahal proses pembangunan sudah sampai pada pemasangan tiang
pancang. Sampai pada akhirnya tahun 2000 tanah itu menjadi rata selama
bertahun-tahun.
Sampai pada akhirnya di tahun 2006, masuklah 2 pengusaha
raksasa PT. SUNINDO GAPURA PRIM A dan SUN M OTOR yang
tertarik untuk saling bekerja sama membangun tanah seluas ± 4 Ha
tersebut untuk dibangun resort apartemen, kondotel, life style mall dan city
walk yang menjadi satu kesatuan dan dinamakan Solo Paragon. M elihat
Kota Surakarta yang perekonomiannya semakin menggeliat baik, skala
nasional bahkan sampai dengan skala internasional. Itulah yang menjadi
pertimbangan utama perusahaan tersebut untuk mengadakan pembangunan

ini demi prospek investasi yang baik sampai beberapa tahun ke depan.
Saat ini awal tahun 2010 perkembangan pembangunan Solo
Paragon sampai pada tahap penyelesaian apartemen dan kondotel, dan
kemudian akan dilanjutkan dengan pembangunan mall beserta city walk
yang rencananya akhir tahun ini akan selesai. Itupun untuk apartemen
sendiri sudah hampir 90% terjual oleh warga Kota Surakarta sendiri
maupun orang-orang dari luar Kota Surakarta yang hendak menetap disitu
maupun hanya sekedar untuk melakukan investasi saja.
Tabel 4.3 Tahap Perjalanan Pembangunan Solo Paragon

Waktu Aktivitas
Awal tahun 2006 Presiden direktur Chandra T ambayong

memutuskan untuk membangun bangunan
dengan konsep mix use Solo Paragon
April 2008 Masyarakat menerima kehadiran Solo Paragon

baik pro maupun kontra
Akhir 2008 T ahap perijinan Solo Paragon selesai
Juni 2008 Meluncurkan contoh unit apartemen
Pertengahan 2008 Pembangunan Solo Paragon mulai berjalan
Mei 2009 Beberapa unit kamar apartemen selesai

dikerjakan
Akhir 2009 Hampir 90% unit apartemen laku terjual
Akhir 2010 Ditargetkan pembangunan ini akan selesai

pada akhir tahun 2010 nanti
Sumber : Hasil Olah Data, Tahun 2010
Solo Paragon terletak di lokasi yang cukup strategis, dekat dengan

pusat Kota Solo yaitu di antara 3 Kelurahan yaitu kelurahan
M angkubumen Kecamatan Banjarsari, Kelurahan Sriwedari dan Kelurahan
Penumping, Kecamatan Laweyan tepatnya pada lahan bekas Rumah Sakit
Umum Dr. M uwardi. Lokasi yang strategis karena letak Solo Paragon
yang juga berada di bagian barat-selatan Kota Surakarta yang mana
kawasan tersebut merupakan pusat pertumbuhan utama Kota Surakarta.
Selain itu, mudah untuk dijangkau dari arah manapun karena dihubungkan
dengan jalan-jalan kolektor seperti Jalan Slamet Riyadi, Jalan yosodipuro
dan Jalan Ciptomangunkusumo.
Gambar 4.2 Lokasi Sol o Paragon
Solo Paragon merupakan salah satu bangunan mixed-use yang di

dalamnya mengintegrasikan fungsi hunian berupa apartemen dan kondotel,
dengan city walk, lifestyle mall dan entertainment akan menjadi tonggak
kemegahan kota. Dan dipastikan megaproyek ini akan menjadi pusat tren
(trend setter) dalam industri properti, baik untuk regional Solo maupun
Jawa Tengah secara umum. Solo Paragon memiliki kemudahan dari tiga
titik akses masuk dari jalan utama, yaitu : Jalan Slamet Riyadi, Jalan
Yosodipuro, Jalan Dr Cipto M angunkusumo. Apartemen Solo Paragon
dengan 24 lantai atau setinggi 84 meter ini mendapatkan julukan sebagai
bangunan tertinggi pertama di Jawa Tengah & DIY. Bangunan ini
dicanangkan akan menjadi bangunan termegah di Kota Surakarta dan

menjadi salah satu ikon kota.
Sementara ini dari data yang diperoleh dari M anajemen Solo
Paragon tahun 2010, terdapat 4 tower untuk apartemen dan hotel (yang
sekarang ini baru 1 tower yang selesai dibangun) dan sisanya adalah mall
dan city walk. Berikut ini adalah gambar Site Plan Solo Paragon tahun 207
:
Gambar 4.3 Site Plan Solo Paragon Tahun 2007
Untuk ke empat tower tersebut, setiap lantai peruntukannya sama

antara satu tower dengan tower lain dengan rincian sebagai berikut.
Dari 24 lantai, apartemen dan hotel yang sudah dipasarkan adalah pada :
Lantai 1 – lantai 8 : Apartemen
Lantai 9 – lantai 18 : Hotel
Lantai 18 – lantai 24 : Apartemen (belum beroperasi)
Blok lainnya adalah peruntukan life style mall dan city walk yang
dijadikan sebagai pusat wisata kuliner yang menyuguhkan berbagai
macam makanan.
Selain penjualan apartemen yang fantastis, penjualan Citywalk dan
Mall Solo Paragon juga mendapat respon yang sama. Banyak tenant yang
telah dan akan bergabung seperti KFC, A&W, Solaria, Nakamura, Ja Co
Fitness, Dunkin Donuts, Stroberi, Kafe Gelare, Batik Keris, Cammomile,
Nav Karaoke, Yogen Fruit, Baby Snoopy, Es Teller 77, Bakso Lapangan
Tembak, Simplicity, Hammer, ADIDAS, Sport Station, M C Games,
Luwak Cafe, Carrefour, dan lain lain.
Keunggulan Solo Paragon terletak pada konsep dan fasilitasnya
yang lengkap dan modern, di antaranya Lagoon Pool, Jogging Track, M ini
Golf, Children Play Ground, Fitness & Spa, Laundry, Function Hall, dan
24 Hours Security System (CCTV & M agnetic Card). Dengan konsep
termegah serta fasilitas terlengkap dan termodern, Solo Paragon akan
menjadi kebanggaan masyarakat Solo dan Jawa Tengah.
Solo Paragon akan memiliki sebanyak 440 unit hunian, yang terdiri dari
220 unit apartemen dan 220 kondominium hotel (kondotel).
Proyek apartemen ini merupakan hunian yang serba praktis bagi
masyarakat. Pasalnya, semua fasilitas, antara lain supermarket, “city walk”
yang menyajikan layanan kuliner dengan waktu yang lebih panjang dan
berbagai fasilitas kelas hotel bintang lima sudah tersedia.
Dengan berdirinya Solo Paragon, perkembangan bisnis properti
juga tidak akan mengalami penurunan, sebaliknya justru justru akan
semakin meningkat. Apalagi, pertimbangan tingkat keamanan, letak yang
strategis dan praktis menjadikan aset yang dipunyai semakin memiliki
nilai jual yang lebih, seperti properti di Solo Paragon.
Gambar 4.4
Gambar Perspektif Solo
Paragon
Solo Paragon dipegang oleh Chandra Tambayong pemilik PT.

Gapura Sunindo Prima yang bekerja sama dengan Sun M otor. M anajemen
Solo Paragon telah melakukan finalisasi tender pembangunan Solo
Paragon dengan menunjuk M anajemen Kontruksi (Tripanoto Sri
Konsultan), Konsultan Arsitek (Indomegah), Konsultan Struktur (Davy
Sukamta & Partners), M &E Konsultan (M etakom Pranata), dan Quality
Surveyor (Reka Griya M itra Buana). Sebelum Solo Paragon, Gapura
Prima Group hadir sebagai pengembang Surakarta Grand M all dan Pusat
Grosir Surakarta. Sunindo Primaland Group merupakan pemilik Hotel
Novotel Surakarta, Hotel Ibis Surakarta, Hotel Grand M ercure Jogja, dan
Hotel Novotel Semarang.
M anajemen Solo Paragon mempercayakan kepada Harris Hotel

untuk memegang residence baik apartemen maupun kondotelnya. Ini
merupakan pilihan yang tepat, mengingat Harris Hotel terkenal dengan
keahliannya di bidang residence terutama pengalamannya dalam
mengelola hotel-hotel sebelum hadir di Surakarta. Seperti Harris Resort
Batam, Harris Tuban Bali, Harris Resort Kuta Bali, dan Harris Hotel Tebet
Jakarta. Untuk Kota Surakarta, akan hadir dengan nama Harris Hotel dan
Residences Surakarta. Harris Hotel dan Residences Surakarta agak
berbeda dengan di daerah lain. Selain areal Solo Paragon lebih luas dan
lay out yang bervariasi, hunian modern di Surakarta ini menggabungkan
servis sub sektor apartemen dengan life style mall dan city walk.
Tabel 4.4 Identitas Pe mbangunan Solo Paragon

PT . Sunindo Gapura Prima
Klien (Gapura Prima & Sun Motor Group)
Alamat Jalan. Yosodipuro no. 135, Surakarta
Luas Lahan 41.000 m 2
Luas Bangunan 99.043 m 2
Arsitek Architect Indomegah
Struktur Davy Sukamta & Partners
Mekanikal & PT . Metakom Pranata
Elektrikal
Manajemen PT . T rianoto
Konstruksi
Pengelola Harris Hotel
O perational Budianto Wiharto

Director,
President Director, Chandra T ambayong
Rencana mulai awal 2010 oleh Harris Hotel dan Residences Surakarta
beroperasi
Konsep mix used development yang menggabungkan Resort
Apartment, Citywalk & Lifestyle Mall,
TARGET selesai pada akhir tahun 2009 nanti
Pembangunan
Perizinan  TDP (11.16.1.52.01428),

 SIUP (517/0454/PK/IV/2008),
 Rekomendasi Ketinggian Bangunan dari AU
(B/394/IV/2008),
 Izin Gangguan Tempat Usaha. (503/0412/B-
10/HO/IV/2008),
 Advice Planning Untuk Ketinggian 84 mtr (660/062/B-
10/AP/IV/2008),
 No Pendaftaran IMB (601/484/L-05/IV/2008),
 Surat Ketetapan Retribusi IMB (601/2431/L-
05/IV/2008).
HARGA Dimulai dari harga 250 juta pada grand opening untuk tipe
paling kecil dan untuk cicilan 6 jutaan per bulan dan cicilan
42 kali tanpa DP dan tanpa bunga
Fasilitas Lagoon Pool, Jogging T rack, Mini Golf, Children Play

Ground, Fitness & Spa, Laundry, Function Hall, dan 24 Hours
Security System ( CCT V & Magnetic Card )
Sumber : Manajemen Solo Paragon
Dari tahap awal untuk tanggung jawab perijinan proyek terhadap

pemerintah Kota Surakarta selesai, pihak Solo Paragon juga melakukan
pendekatan atau sosialisasi kepada warga beserta wakil masyarakat.
M ereka melakukan perijinan untuk mendirikan bangunan tersebut dengan
konsekuensi yang dibebankan kepada warga sekitar yaitu kebisingan,
debu, dan lain-lain. Dengan terpaksa, warga sekitar mengiyakan
konsekuensi tersebut, karena memang proyek tetap berjalan. Namun pihak
Solo Paragon tetap memberikan uang ganti rugi kepada tiap ketua RT
sebesar 10 juta rupiah yang kemudian unuk dibagikan secara adil kepada
warga terutama yang paling parah kerugiannya. Seperti pada kutipan hasil
wawancara berikut :
“Pihak Solo Paragon, pada awalnya menjanjikan kepada warga

Kelurahan Mangkubumen, Kelurahan Penumping, dan Kelurahan
Sriwedari khususnya yang menjadi kawasan Solo Paragon dengan
memberikan uang sebesar 10 juta rupiah lewat ketua RT, yang nantinya
diserahkan pada masing-masing rumah-rumah yang dekat dengan Solo

Paragon” (Kepala Kelurahan mangkubumen)
Berdasarkan pernyataan ketua RW 5 Kelurahan M angkubumen,

rencananya Solo Paragon yang terletak dalam 3 Kelurahan ini akan
menjadi bagian dari Kelurahan M angkubumen RW V dengan penambahan
membentuk RT sendiri yakni RT V. Sehingga untuk identitas penduduk
yang nantinya hendak pindah dan menjadi penghuni di apartemen Solo
Paragon akan menjadi bagian dalam Kelurahan M angkubumen dan di data
menjadi warga kelurahan tersebut.
4.4 Kondisi Pemanfaatan Lahan S ekitar S olo Paragon

Kelompok jenis pemanfaatan lahan di kawasan penelitian sebelum
adanya pembangunan apartemen Solo Paragon, penggunaan lahannya
didominasi oleh permukiman dan terdapat sedikit perdagangan jasa pada
bagian periferi (menghadap jalan utama). Kawasan tersebut belum ramai
dan kurang hidup berbeda dengan kondisi sekarang setelah pembangunan
apartemen Solo Paragon berjalan. Karena semenjak ada isu-isu akan
dibangunnya apartemen Solo Paragon, masyarakat berlomba untuk
mengadakan kegiatan komersial yang dekat dengan keberadaan
apartemen Solo Paragon.
Kondisi pemanfaatan lahan saat ini meliputi kegiatan permukiman,
perdagangan, jasa, perkantoran, dan lain-lain yang umumnya
mengelompok di sepanjang periferi Jalan Yosodipuro yakni di sebelah
utara Solo Paragon, sedangkan pemanfaatan lahan untuk kegiatan
permukiman mengelompok di bagian enclave kawasan Solo Paragon.
Secara umum pola pemanfaatan lahan di kawasan Solo Paragon
yang terbentuk saat ini cenderung mengikuti pola jaringan jalan
berdasarkan tingkat aksesibilitasnya. Pemanfaatan lahan untuk kegiatan
komersial pada umumnya mengelompok pada jaringan jalan kolektor,
sedangkan pemanfaatan lahan untuk permukiman cenderung berkembang

pada jalan lingkungan.
Adapun jenis pemanfaatan lahan di kawasan penelitian sebelum
dan sesudah adanya pembangunan Solo Paragon antara lain :
1. Pemanfaatan lahan untuk kegiatan permukiman
Sebelumnya perumahan di kawasan penelitian adalah
peruntukan yang dominan. Karena sebelum RTRW 1993-2013
ditetapkan, peruntukan di Kelurahan M angkubumen adalah
peruntukan perumahan. Sehingga terdapat rumah-rumah yang
mendominasi kawasan tersebut.
Sekarang ini, sebagian rumah-rumah warga pada bagian
periferi terdapat guna lahan permukiman dengan rumah-rumah
lama/kuno, yang sudah ada dari jaman dahulu, dan kini
sebagian mereka mengubah fungsi bangunan rumah mereka
atau mengalami “suksesi”, yaitu penggantian fungsi lama
(permukiman) menjadi fungsi baru (komersial).
Sedangkan untuk guna lahan permukiman pada kawasan Solo
Paragon hanya dijumpai pada bagian enclave di dalam
kampung-kampung yang sejak dahulu terbentuk secara
sendirinya. Namun sekarang banyak yang meengubah fungsi
bangunannya menjadi kost-kostan. Seperti yang dikutip dalam
hasil wawancara berikut :
“Namun tetap, ada hal positif yang diterima warga, yakni
warga banyak yang mulai melakukan adaptasi dengan cara
membuka kost-kostan baik untuk para pekerja kasar/kuli, dan
karyawan Solo Paragon nantinya. Sejauh ini, warga lumayan
diuntungkan dengan adanya kost-kostan. dan kini semenjak
adanya pembangunan Solo Paragon, banyak warga yang
membuka kost-kostan di rumah mereka”(Ketua RW V
Kelurahan M angkubumen)
Gambar 4.5 Gambar 4.6

Kost-kostan Kost-kostan
Dibangun Sebelum Pembangunan Dibangun Sesudah Pembangunan
Sumber : Peneliti, 2010 Sumber : Peneliti, 2010

Rumah Sebelum Pembangunan Solo Rumah Sesudah Pembangunan
Paragon Solo Paragon
2. Pemanfaatan lahan untuk kegiatan pendidikan

Selain dominan kawasan perumahan, juga dominan dengan
kawasan pendidikan. Banyak sekali sarana pendidikan mulai
dari TK sampai Perguruan Tinggi baik formal maupun swasta.
Kini setelah adanya pembangunan Solo Paragon, muncul
pendidikan-pendidikan swasta yang baru dibangun di kawasan
tersebut. Berikut adalah contoh gambar sarana pendidikan di
sekitar Solo Paragon.

Sarana Pendidikan Sebelum Sarana Pendidikan Sesudah
Pembangunan Solo Paragon Pembangunan Solo Paragon
3. Pemanfaatan lahan untuk kegiatan kesehatan

memang banyak terdapat sarana kesehatan mulai dari rumah
sakit, apotek, praktek dokter sampai dengan klinik kesehatan.
Terdapat Rumah Sakit swasta yang terletak di Jalan
Ronggowarsito tepatnya di sebelah selatan Solo Paragon yaitu
RS PKU M uhammadyah. Sebelah utara Solo Paragon kini
terdapat klinik kesehatan dan bermacam-macam apotek.
Berikut adalah gambar Klinik kesehatan di sebelah utara Solo
Paragon:

Sarana Kesehatan Sebelum Sarana Kesehatan Sesudah
4. Pemanfaatan lahan untuk kegiatan perdagangan dan jasa

Zona pada Jalan Yosodipuro sebelum adanya pembangunan
Solo Paragon merupakan kawasan mix use mulai dari
perdagangan, jasa, perkantoran, sarana kesehatan dan lain-lain.

Dan kini, semenjak adanya pembangunan Solo Paragon zona
ini terlihat mengalami kecenderungan komersialisasi yang terus
meningkat pertumbuhannya di masa yang akan datang.
a. Toko dan Ruko
Pada periferi zona Jalan Yosodipuro memiliki keragaman
jenis toko jika ditinjau dari jenis barang dagangannya.
Antara lain : mini market, toko alat jahit, toko kain, toko
barang-barang elektronik, toko furniture, toko perlengkapan
rumah tangga, showroom, dan kios-kios maupun warung-
warung kecil lainnya. Toko tersebut tidak hanya untuk
memenuhi kebutuhan pokok penduduk sekitar Kelurahan
namun cakupan pelayanannya sampai p enduduk se Kota
Surakarta. Toko tersebut muncul setelah adanya perubahan
wujud kawasan di sekitar zona Jalan Yosodipuro setelah
adanya pembangunan Solo Paragon yang dahulunya
merupakan kawasan mati.
Keberadaan toko dan warung di Jalan Yosodipuro bagian
timur sebagai akibat adanya kawasan pendidikan TK – SD
dan berseberangan dengan Rumah Sakit sehingga lebih
bertujuan untuk memenuhi kebutuhan murid dan penjenguk
pasien. Dan masih banyak pula toko yang berada di
sepanjang Jalan Dr. M uwardi, diantaranya toko pakaian,
toko buku, toko makanan, dan lain-lain. Di sepanjang jalan
Dr. M uwardi memang selain menjadi kawasan kompleks
pendidikan, tetapi pada malama harinya kawasan tersebut
berubah menjadi kawasan kuliner di malam hari. Ini
merupakan salah satu potensi bagi perkembangan sekitar
Solo Paragon.

Toko Sebelum Pembangunan Toko Sesudah Pembangunan
Untuk ruko, sebelum pembangunan Solo Paragon terdapat

satu ruko yang belum terisi/tersewa. Kini ruko-ruko
menjamur di sekitar Solo Paragon. Ruko-ruko ini dijumpai
di sebelah barat Solo Paragon, terletak pinggir jalan
Yosodipuro dan sebagian lain di dalam gang kecil.
Kegiatan ini berkembang dan tetap ramai walaupun area
parkirnya tidak begitu luas.
Seperti yang tertera pada Gambar 4.15 di bawah ini.
Gambar 4.15
Ruko Baru Sesudah
Pembangunan Solo Paragon
Sumber : Peneliti, 2010
b. Pasar
Satu-satunya pasar yang letaknya dekat dengan Solo
Paragon dan satu-satunya pasar milik Kelurahan
M angkubumen adalah Pasar Nangka. Pasar tradisional
tersebut sudah lama berdiri di Kota Surakarta. Cakupan

pelayanannya sampai pada tingkat kota. Namun jalan di
sekitar pasar itu berupa jalan kecil yang sekaligus
dipergunakan sebagai lahan parkir. Sehingga walaupun
jalan di sekitar pasar dibuat one way, tetap terjadi
kemacetan di sekitar pasar. Berikut adalah Gambar 4.16,
Pasar Tradisional Nangka.
Gambar 4.16
Pasar Tradisional nangka
c. Restoran
Untuk restoran, sebelum pembangunan Solo Paragon jarang
dijumpai di sepanjang jalan khususnya jalan arteri sekunder
(jalan utama). Kini setelah pembangunan Solo Paragon,
resrtoran berkembang dan banyak dijumpai pada sepanjang
Jalan Yosodipuro dan sepanjang Jalan Dr. M uwardi. M ulai
dari restoran, cafe, sampai dengan warung makan dan PKL
yang berdagang makanan di pinggir jalan.
Jenis restoran sebelum Solo Paragon dibangun tepatnya
pada Jalan Cipto M angunkusumo dan cafe sesudah Solo
Paragon dibangun seperti pada Gambar 4.17 dan Gambar
4.18 di bawah ini :
Gambar 4.17
Restoran Sebelum Pembangunan Solo
Paragon
Gambar 4.18
Kafe Sesudah Pembangunan
Solo Paragon
d. Laundry dan Salon

Kegiatan laundry dan Salon banyak dijumpai di sekitar
Solo Paragon, baik sebelum pembangunan itu berlangsung
maupun sudah berlangsung. Ini dikarenakan daerah tersebut
menjadi lokasi yang strategis untuk mendirikan laundry dan
salon. Dan untuk kegiatan salon terus berkembang di
sekitar Solo Paragon ini dengan sasaran menengah ke atas.
Sehingga membentuk pandangan bahwa sekitar Solo
Paragon menjadi sentra beraneka macam salon. Pada
Gambar 4.19 dan Gambar 4.20 di bawah ini adalah gambar
salon yang ada sebelum pembangunan Solo Paragon dan
sesudah pembangunan Solo Paragon.

Salon Sebelum Pembangunan Salon Sesudah Pembangunan
Sedangkan Gambar 4.21 dan Gambar 4.22 adalah gambar

laundry yang sebelum Solo Paragon dibangun sudah ada di
jalan Hasanudin, dan gambar laundry yang baru-baru ini
dibangun setelah pembangunan Solo Paragon di Jalan
Yosodipuro.

Laundry Sebelum Laundry Sesudah
e. Perhotelan
Banyak terdapat hotel di sekitar kawasan penelitian yang
dari awal sebelum Solo paragon berdiri, hotel-hotel itu
sudah ada. Seperti hotel Agas dan hotel Suka M arem. Dan
ada pula hotel yang dibangun setelah Solo Paragon ada
seperti hotel De Solo. Dan dari berbagai level mulai dari
hotel bintang satu sampai dengan hotel bintang tiga.
Berikut gambar hotel-hotel yang berada di sekitar Solo

Paragon sebelum Solo Paragon berdiri seperti pada Gambar
4.23.
Gambar 4.23
Hotel di jalan Hasanudin
f. Bimbingan Belajar
Berhubung daerah sekitar Solo Paragon juga merupakan
kawasan dekat dengan kawasan pendidikan, sehingga untuk
kegiatan bimbingan belajar kian menjamur di daerah
tersebut. Dahulunya banyak dibangun bimbingan belajar di
sepanjang Jalan Dr. M uwardi, namun kini semenjak Solo
Paragon dibangun, muncul lagi bimbingan belajar yang
berada di sebelah utara dan barat Solo Paragon.
Selain Bimbingan Belajar yang menitikberatkan
pendidikan, ada pula tempat kursus untuk mengasah skill di
dunia model yang letaknya di ruko sebelah barat Solo
Paragon.
Salah satu bangunan Bimbingan Belajar sesudah Solo
Paragon berdiri yang terletak di sebelah utara Solo Paragon
tepatnya di Jalan Yosodipuro dapat dilihat pada Gambar
4.24.
Gambar 4.24
Bimbingan Be lajar Sesudah
g. Praktek Dokter
Praktek dokter sering ditemui di sekitar kawasan Solo
Paragon, baik di sepanjang periferi maupun di kawasan
perumahan dan permukiman di belakang koridor (enclave).
Konsumen dari praktek dokter adalah masyarakat di sekitar
kawasan penelitian, khusus untuk dokter spesialis
jangkauan pelayanan telah mencapai masyarakat di luar
wilayah studi.
h. Bengkel dan tambal ban

Belum terdapat bengkel resmi atau yang bersifat formal di
daerah sekitar Solo Paragon, yang ada hanya bengkel
informal di pinggir-pinggir jalan kolektor sekunder dan
sudah ada sebelum SOlo Paragon dibangun. Seperti pada
Gambar 4.25 berikut ini :
Gambar 4.25
Bengkel dan Tambal Ban di
Jalan Cipto Mangunkusumo
i. Kegiatan jasa lainnya

Kegiatan jasa lainnya yang dimaksud adalah kost-kostan,
jasa privat mengemudi mobil, warnet, wartel, dan lain-lain
yang ditemui di seluruh wilayah penelitian.
5. Pemanfaatan lahan untuk perkantoran

a. Perkantoran pemerintah
Perkantoran Pemerintah yang terdapat di wilayah studi antara
lain : Perkantoran Pemerintah (Kantor Kelurahan
M angkubumen) dan Kantor Dinas Perdagangan,
Perindustrian dan Koperasi (Disperindagkop). Salah satu
bangunan perkantoran pemerintah dapat dilihat pada
Gambar 4.26.
Gambar 4.26
Kantor Kelurahan
Mangkubumen
b. Perkantoran swasta
Perkantoran Swasta yang dimaksud adalah perkantoran
bisnis dan profesional, antara lain berupa : kantor notaris,
kantor pengacara yang berada di bagian enclave
(permukiman), dan kantor keuangan atau finence, kantor
ticketing penerbangan pesawat terbang, dan lain-lain yang
tersebar di bagian periferi koridor Jalan Yosodipuro. Salah
satu perkantoran yang berkembang di wilayah studi
sesudah Solo Paragon dibangun dapat dilihat pada Gambar
4.27.
Gambar 4.27
Kantor Keuangan Sesudah Pembangunan
Solo Paragon
c. Bank
Untuk kegiatan Bank, hanya terdapat 1 kantor cabang saja
yaitu LIPPO BANK, karena peruntukan bank lebih
dominan di sepanjang Jalan Slamet Riyadi atau di sebelah
selatan Solo Paragon. Karena memang perkembangan
untuk kegiatan Bank berada di Jalan utama Kota Surakarta
yaitu Jalan Slamet Riyadi. Sementara ini juga terdapat
ATM yang terletak di depan Solo Paragon.
d. Asuransi
Terdapat satu asuransi yang letaknya di Jalan kolektor
sekunder yaitu Jalan Wora Wari. Untuk kegiatan asuransi,
dapat dilihat pada Gambar 4.28.
Gambar 4.28
Kantor Asuransi Sesudah
Berdasarkan hasil olah data proporsi kegiatan komersial (perdagangan,

jasa, pendidikan, perkantoran dan kesehatan) pada bagian periferi sebelum
dan sesudah Solo Paragon dibangun di wilayah tersebut dapat dilihat pada
tabel 4.5 berikut ini :
Tabel 4.5 Proporsi Kegiatan Komersial Pada Bagian Periferi Kawasan

Penelitian Sebelum dan Sesudah Pembangunan Solo Paragon
No Jenis Kegiatan &Fungsi Bangunan
Jumlah Bangunan
1. Perdagangan
Sebelum Sesudah Sebelum Sesudah
T oko elektronik T oko pakaian 1 3
T oko kelontong T oko pulsa 8 6
T oko furniture T oko wallpaper 1 1
T oko pulsa T oko boneka 5 2
T oko alat jahit T oko tas 1 1
T oko mesin foto copy T oko elektronik 1 2
Showroom motor T oko makanan 1 4
T oko kelontong 5
-
T oko minimarket 2
-
T oko buku 1
Jumlah 18 27
2. Jasa dan Kost-kostan Jumlah Bangunan

Laundry Laundry 3 4
Salon Salon 2 4
Kost-kostan Pelatihan setir mobil 3 1
Wartel Kost-kostan 1 7
Penjahit Warnet 1 1
Foto copy Kursus keterampilan 1 1
Rias pengantin Percetakan 1 1
Jumlah 11 19
3 Pendidikan Jumlah Bangunan
TK Sekolah swasta 1 2
SD Bimbingan belajar 2 3
SMP 2
- -
Bimbingan belajar 1
Jumlah 6 5
4 Perkantoran Jumlah Bangunan
Kantor kelurahan Kantor asuransi 1 3
Kantor notaris Kantor cabang 5 2
- Kantor notaris - 5
Jumlah 6 10
5 Kesehatan Jumlah Bangunan
Praktek dokter Praktek dokter 4 7
Apotek Apotek 1 4
- Klinik bersama - 1
Jumlah 5 12
Dari tabel di atas, dapat dilihat bahwa proporsi kegiatan komersial pada
bagian periferi kawasan penelitian sebelum dan sesudah adanya
pembangunan Solo Paragon mengalami pertambahan. Di bawah ini adalah
proporsi kegiatan komersial pada bagian enclave sebelum dan sesudah
Solo Paragon dibangun di wilayah tersebut dapat dilihat pada tabel 4.6
berikut ini :
Tabel 4.6 Proporsi Kegiatan Komersial Pada Bagian Enclave Kawasan

Penelitian Sebelum dan Sesudah Pembangunan Solo Paragon
No Jenis Kegiatan &Fungsi Bangunan
Jumlah Bangunan
1. Perdagangan
T oko kelontong T oko kelontong 11 13
T oko furniture T oko makanan 1 4
T oko pulsa T oko pulsa 3 5
Jumlah 15 22
2. Jasa dan Kost-kostan Jumlah Bangunan
Laundry Laundry 5 3
Salon Salon 3 2
Kost-kostan Kost-kostan 5 4
Wartel Kursus keterampilan 2 1
Rias pengantin Percetakan 1 -
Jumlah 14 9
3 Pendidikan Jumlah Bangunan
TK Sekolah swasta 1 1
SD Bimbingan belajar 1 1
Jumlah 2 2
4 Perkantoran Jumlah Bangunan
Kantor notaris Kantor notaris 5 4
Jumlah 5 4
5 Kesehatan Jumlah Bangunan
Praktek dokter Praktek dokter 2 4
Apotek Apotek 1 1
Jumlah 3 5
Dari tabel di atas, dapat dilihat bahwa proporsi kegiatan komersial pada
bagian periferi kawasan penelitian sebelum dan sesudah adanya
pembangunan Solo Paragon mengalami pertambahan. Berikut ini adalah
peta yang menunjukkan guna lahan atau pemanfaatan lahan yang ada di
sekitar Solo Paragon pada tahun 2006 (sebelum ada isu pembangunan Solo
aragon) dan tahun 2010 (sesudah pembangunan Solo Paragon) :
Gambar 4.29 Peta Pemanfaatan Lahan S ekitar S olo Paragon Tahun

2006
Gambar 4.30 Peta Pemanfaatan Lahan S ekitar S olo Paragon Tahun

2010
4.5 Kondisi S osial

Dengan mengambil batas area yang tercakup dalam 3 Kelurahan
yaitu Kelurahan M angkubumen, Kelurahan Penumping, dan Kelurahan
Sriwedari. M aka dicantumkan data monografi tiap-tiap keluarahan tersebut
sesuai kebutuhan penelitian diantaranya seperti jumlah penduduk dan
migrasi penduduk sebelum pembangunan Solo Paragon (tahun 2006) dan
sesudah pembangunan Solo Paragon (tahun 2009).
Berikut tabel monografi penduduk, migrasi dan mutasi penduduk tiap -tiap
kelurahan tahun 2006 dan tahun 2009 :
Tabel 4.7 Jumlah Penduduk Kelurahan Mangkubumen

Tahun 2006 Tahun 2009
No Perincian
(Sebelum) (Sesudah)
1 Jumlah penduduk awal bulan 9798 9894
2 Kelahiran 8 12
3 Kematian 5 7
4 Pendatang 8 19
5 Pindah 6 19
Jumlah 9803 9899
Sumber : Monografi Kelurahan Mangkubumen, Tahun 2006 dan Tahun 2009
Jumlah penduduk keseluruhan di Kelurahan M angkubumen tahun

2009 adalah sebesar 9899 jiwa. Dapat dilihat bahwa terjadi cukup banyak
penduduk yang datang, tetapi banyak pula yang pindah dari kelurahan
tersebut selama kurun waktu 3 tahun. Berikut adalah tabel yang
menunjukkan angka jumlah penduduk di Kelurahan bagian dari letak solo
Paragon, Kelurahan Penumping :
Tabel 4.8 Jumlah Penduduk Kelurahan Penumping

No Perincian
(Sebelum) (Sesudah)
1 Jumlah penduduk awal bulan ini 5553 5611
2 Kelahiran 2 3
3 Kematian 3 2
4 Pendatang 4 3
5 Pindah 7 14
Jumlah 5549 5621
Sumber : Monografi Kelurahan Penumping, Tahun 2006 dan Tahun 2009
Jumlah penduduk keseluruhan di Kelurahan Penumping tahun

2009 adalah sebesar 5621 jiwa. Dapat dilihat bahwa terjadi cukup banyak
penduduk yang pindah ke luar kelurahan tersebut. Selanjutnya adalah tabel
yang menunjukkan angka jumlah penduduk kelurahan yang menjadi
bagian lain dari letak solo Paragon, Kelurahan Sriwedari :
Tabel 4.9 Jumlah Penduduk Kelurahan Sriwedari

No Perincian
(Sebelum) (Sesudah)
1 Jumlah penduduk awal bulan ini 5252 5287
2 Kelahiran 3 4
3 Kematian 4 2
4 Pendatang 4 3
5 Pindah 11 13
Jumlah 5244 5279
Sumber : Monografi Kelurahan Sriwedari, Tahun 2006 dan Tahun 2009
Jumlah penduduk keseluruhan di Kelurahan Sriwedari tahun 2009

adalah sebesar 5279 jiwa. Dapat dilihat bahwa terjadi cukup banyak
penduduk yang pindah ke luar kelurahan tersebut.
Ketiga kelurahan tersebut membentuk suatu organisasi yang
terbentuk karena menjadi satu bagian Solo Paragon. Salah satu organisasi
sosial warga sekitar Solo Paragon yang aktif dan menamakan dirinya M PS
yakni kepanjangan dari M angkubumen Penumping Sriwedari. Yang mana
ketua ormas tersebut sekaligus menjadi tangan kepercayaan pihak
pengembang. Rumpun paguyuban M PS dibentuk sejak tahun 2006 atau
awal pembangunan Solo Paragon. M ereka semakin solid dan intens

keterlibatannya semenjak adanya pembangunan Solo Paragon. M asing-
masing warga Kelurahan M angkubumen, Kelurahan Penumping, dan
Kelurahan Sriwedari mengikutsertakan diri mereka sebagai salah satu
anggota paguyuban M PS ini. Terkait pembangunan Solo Paragon, M PS
dijadikan warga sebagai tangan panjang warga untuk mengeluarkan
pendapat, pro maupun kontra. Begitu juga sebagai wadah yang
menampung keluhan-keluhan warga selama masa pembangunan yang
kemudian lewat M PS akan disampaikan langsung kep ada pihak
manajemen Solo Paragon.
Karakteristik sosial kemasyarakatan disini mencakup tata
pergaulan di masyarakat yang berupa aktivitas sosial budaya dan mobilitas
penduduk yang mencakup mobilitas dalam kawasan maupun mobilitas
luar kawasan. Karakteristik sosial masyarakat sangat dipengaruhi oleh
mata pencaharian masing-masing penduduk. Status sosial warga yang
bertempat tinggal khususnya pada bagian periferi di sekitar Solo Paragon
rata-rata penduduk dengan status sosial tinggi. Dan untuk yang bertempat
tinggal pada bagian enclave, rata-rata hanya penduduk dengan status sosial
biasa atau sedang. Sehingga masyarakat yang mempunyai status sosial
tinggi, kebanyakan memiliki sifat individualistis. Dikarenakan status
ekonomi mereka yang tinggi pula dibanding lainnya. Akan tetapi,
masyarakat yang bertempat tinggal di kawasan permukiman dengan status
sosial sedang, mereka kebanyakan masih melakukan interaksi sosial
dengan baik, mau bergaul dengan sesama tetangga, dan rukun antar
warga. Terkadang mereka sering mengadakan gotong royong untuk
kepentingan bersama, seperti kepentingan kebersihan, kesehatan, dan
hanya sekedar bersosialisasi bersama. Awal pembangunan Solo Paragon,
pihak pengembang juga sering melibatkan warga sekitar dalam setiap
acara, seperti olah raga bersepeda bersama, acara peresmian Solo Paragon,
dan lain-lain.
Karena Solo Paragon yang dominan terletak di RW V Kelurahan

M angkubumen ini rencananya akan membentuk RT sendiri yakni RT V,
sehingga hal itu membuat semakin banyaknya jumlah penduduk di
Kelurahan M angkubumen dan semakin menambah kepadatan penduduk di
kelurahan tersebut. Namun warga sekitar merasa tidak siap menerima
kehadiran Solo Paragon dan mengkhawatirkan adanya kesenjangan antar
kelas masyarakat di lingkungan mereka. Warga sekitar merasa
karakteristik sosial dan adat istiadat calon penghuni apartemen berbeda
dengan masyarakat lingkungan sekitarnya. Sehingga kesiapan warga
sekitar dalam menerima kehadiran apartemen Solo Paragon diperoleh hasil
sebagai berikut ini.
Tabel 4.10 O lah Data Kusi oner Variabel Sosial Pertama
Variabel Jawaban Jumlah

Masyarakat tidak Setuju 63
siap menerima T idak setuju 22
kehadiran Solo
Jumlah responden 85
Paragon
Sumber : Hasil Survey dan Analisa, Tahun 2010
Sebelum Solo Paragon dibangun, lahan kosong seluas ±4 Ha

tersebut menjadi ruang publik bagi masyarakat sekitar. Biasanya anak-
anak warga sekitar khususnya RW 02 menggunakannya untuk sarana
bermain. Tetapi kini ruang gerak mereka merasa dibatasi, lahan tersebut
dipagari dan dijaga ketat. Khususnya bagi PKL yang dulunya berjualan di
sekitar lahan Solo Paragon. Namun kini mereka para pedagang kaki lima
tersebut kehilangan lokasi strategis mereka untuk berjualan seperti
biasanya, karena lahan di sekitar Solo Paragon kini dibersihkan dari PKL.
Sehingga mereka tidak dapat lagi secara bebas berjualan di sekitar lokasi
proyek karena adanya penggusuran dari pihak Solo Paragon dan pihak
pemerintah Kota Surakarta. Walaupun pada kenyataannya sebagian dari
mereka masih ada yang nekat berjualan selama pembangunan berjalan.
Dari hasil survey yang dilakukan, maka diperoleh hasil olah data
kuisioner variabel sosial yaitu tereduksinya ruang publik bagi masyarakat
sekitar khususnya bagi PKL yang tertera dalam tabel berikut.
Tabel 4.11 O lah Data Kusioner Variabel Sosial Kedua
Adanya Solo Paragon Jawaban Jumlah

mengakibatkan Setuju 52
tereduksinya ruang T idak setuju 33
publik bagi PKL Jumlah responden 85
Jumlah dan sebaran lokasi ruang publik yang dinikmati oleh

masyarakat sekitar khususnya PKL bermacam di setiap lokasi.
Berdasarkan data kelurahan yang diperoleh, jumlah PKL yang berjualan di
wilayah penelitian dapat ditabulasikan dalam tabel 4.10 berikut ini :
Tabel 4.12 Jumlah PKL Sebelum dan Sesudah Pembangunan Solo

Paragon
No Lokasi Sebelum Sesudah
1 Sepanjang Jalan Yosodipuro 21 17
2 Sepanjang Jalan Hasanudin 13 13
3 Sepanjang Jalan Dr. Muwardi 18 20
4 Sepanjang Jalan Cipto Mangunkusomo 10 4
5 Sepanjang Jalan Sutomo 5 1
6 Sepanjang Jalan Mawar 7 8
7 Sepanjang Jalan Dr. Supomo 6 6
8 Sepanjang Jalan Arumndalu 4 1
Jumlah 84 70
Sumber : Hasil Penelitian, Tahun 2010
Dari tabel di atas, menunjukan penurunan jumlah PKL yang

berada di jalan-jalan yang mengelilingi lahan Solo Paragon seperti Jalan
Yosodipuro, Jalan Cipto M angunkusumo, Jalan Sutomo, dan Jalan
Arumndalu. Berikut ditunjukkan peta ruang publik PKL yang berjualan di
sekitar terbanyak yakni di sekeliling lahan Solo Paragon. Seperti pada
gambar 4.31, peta ruang publik PKL di sekeliling Solo Paragon.
Gambar 4. 31
Peta Ruang Publik PKL di S ekeliling S olo Paragon
4.6 Kondisi Perekonomian

Kondisi perekonomian warga sekitar apartemen Solo Paragon
bermacam-macam mulai dari tingkat ekonomi menengah ke bawah sampai
dengan menengah ke atas. Dan dari data yang diperoleh, mengalami
kenaikan harga tanah dari tahun ke tahun. Ditambah dengan adanya Solo
Paragon membuat harga tanah di sekitarnya melambung tinggi. Sehingga
di antara mereka banyak yang justru menjual tanah milik mereka,
mengontrakkan, atau dipertahankan karena menganggap tanah mereka
adalah aset yang sangat berharga. Seperi pernyataan dalam wawancara
berikut ini :
“Tanah milik pribadi saya juga naik, demikian juga dengan harga
pajak bumi dan bangunannya (PBB). Warga lain pun juga mengakui hal
itu. Kenaikan harga tanah kami sekarang di RW 5 Kelurahan
Mangkubumen yang bagian dalam sekitar 3 juta rupiah/meter. Dan harga
pajak terakhir yang saya bayarkan sekitar 500.000 ribu rupiah” (Ketua
RW V Kelurahan M angkubumen)
Berikut Tabel 4.13 dan Tabel 4.14 adalah data harga tanah di
sekitar Solo Paragon yang terbagi menjadi 2 antara di bagian periferi dan
bagian enclave :
Tabel 4.13 Harga Tanah di Sekitar Solo Paragon
Harga (per meter) Harga (per meter)

No Klasifikasi
Sebelum Ada Solo Sesudah Ada Solo
Paragon Paragon
1 Periferi ± 2 juta rupiah ± 4-5 juta rupiah
2 Enclave ± 1 juta rupiah ± 2-3 juta rupiah
Sumber : Hasil Olah Data BPN, Tahun 2010
Tabel 4.14 Harga Pajak Bumi dan Bangunan di Sekitar Solo

Paragon
Harga (per meter) Harga (per meter)

No Klasifikasi
Sebelum Ada Solo Sesudah Ada Solo
Paragon Paragon
± 500.000 ribu
1 Periferi ± 750.000 ribu rupiah
rupiah
± 300.000 ribu
2 Enclave ± 500.000 ribu rupiah
rupiah
Sumber : Hasil Olah Data PBB, Tahun 2010
Karakteristik perekonomian kawasan Solo Paragon dapat dilihat

dari sebaran jenis kegiatannya, visualisasi aktivitas perekonomian dan
intensitasnya. Jenis aktivitas perekonomian mencakup aktivitas formal dan
informal. Sedangkan intensitas aktivitas perekonomian dapat dilihat dari
visualisasi pergerakan penduduknya dan terjadinya aktivitas ekonomi serta
kesempatan kerja yang tersedia terutama kesempatan bekerja ke dalam
Solo Paragon.
Jenis aktivitas ekonomi mengalami peningkatan baik jenis maupun
jumlahnya. Terdiri dari kegiatan perdagangan dan jasa, seperti munculnya
ruko-ruko, toko, restoran, cafe, salon, laundry, kost-kostan dan masih
banyak lagi kegiatan baik yang mendukung perdagangan dan jasa, ataupun
mendukung banyaknya sarana pendidikan di sekitar kawasan penelitian.
Indikasinya berupa aktivitas perekonomian yang sangat berhubungan
dengan adanya Solo Paragon dan pemenuhan kebutuhan di kawasan
pendidikan dekat Solo Paragon.
Intensitas kegiatan ekonomi dapat dilihat dari banyaknya aktivitas
ekonomi yang ada di sekitar kawasan penelitian. Jenis yang paling
menggambarkan aktivitas tersebut dan paling intens adalah perdagangan
dan jasa seperti bany aknya toko, salon dan restoran. Aktivitas tersebut
dimulai pukul 09.00 WIB sampai dengan pukul 22.00 WIB terutama pada
malam hari, di sepanjang koridor Jalan Dr. M uwardi ramai pedagang kaki
lima yang berjualan beraneka ragam jajanan kuliner malam hari.
Sedangkan kesempatan bekerja adalah perbandingan antara

penduduk yang bekerja dengan angkatan kerja. Angkatan kerja adalah
penduduk yang siap terlibat dalam kegiatan ekonomi produktif. Karena
keterbatasan data, untuk angkatan kerja diasumsikan sebagai usia angkatan
kerja atau usia produktif yaitu usia 14 tahun ke atas.
Berikut adalah tabel kesempatan bekerja pada masing-masing
Kelurahan M angkubumen, Kelurahan Penumping, dan kelurahan
Sriwedari.

Mangkubumen
Kel. Umur Laki-laki Perempuan

0- 4 568 312
5- 9 218 570
10 - 14 536 500
15 - 19 540 470
20 - 24 508 516
25 - 29 516 531
30 - 39 610 753
39 - 49 609 560
50 - 59 360 467
60 - 409 331
Jumlah 4874 5010
Sumber : Monografi Kelurahan Mangkubumen, Tahun2009
Dari tabel di atas, dapat diketahui bahwa jumlah penduduk di

Kelurahan M angkubumen yang termasuk usia belum produktif (0-14
tahun) adalah sebesar 2704 jiwa. Dan yang termasuk usia angkatan
kerja atau usia produktif (14-59 tahun) adalah sebesar 6440 jiwa,
sedangkan yang termasuk usia non produktif (60 ke atas) adalah

sebesar 740 jiwa.

Penumping

0- 4 198 292
5- 9 273 222
10 - 14 399 300
15 - 19 298 344
20 - 24 372 350
25 - 29 302 383
30 - 39 341 321
39 - 49 263 337
50 - 59 147 289
60 - 89 97
Jumlah 2682 2935
Sumber : Monografi Kelurahan Penumping, Tahun 2009

Kelurahan Penumping yang termasuk usia belum produktif (0-14
tahun) adalah sebesar 1684 jiwa. Dan yang termasuk usia angkatan
kerja atau usia produktif (14-59 tahun) adalah sebesar 3747 jiwa,
sedangkan yang termasuk usia non produktif (60 ke atas) adalah
sebesar 186 jiwa.

Sriwedari

0- 4 189 201
5- 9 274 243
10 - 14 397 334
15 - 19 295 332
20 - 24 268 349
25 - 29 300 380
30 - 39 345 331
39 - 49 268 334
50 - 59 149 286
60 - 88 98
Jumlah 2573 2888
Sumber : Monografi Kelurahan Sriwedari, Tahun 2009

Kelurahan Sriwedari yang termasuk usia belum produktif (0-14 tahun)
adalah sebesar 1638 jiwa. Dan yang termasuk usia angkatan kerja atau
usia produktif (14-59 tahun) adalah sebesar 3637 jiwa, sedangkan yang
termasuk usia non produktif (60 ke atas) adalah sebesar 196 jiwa.
Berikut adalah tabel jumlah penduduk berdasarkan mata pencaharian
di Kelurahan mangkubumen, Kelurahan Penumping dan Kelurahan
Sriwedari.
Tabel 4.18 Jumlah Penduduk Menurut Mata Pencaharian di Kelurahan

Mangkubumen
No Mata Pencaharian Jumlah

1 Petani mandiri -
2 Buruh tani -
3 Nelayan -
4 Pengusaha 365
5 Buruh industri 2332
6 Buruh bangunan 293
7 Pedagang 1143
8 Pengangkutan 614
Peg. Negeri
9 899
(Sipil/ABRI)
10 Pensiunan 544
11 Lain-lain 2040
Jumlah 8236
Sumber : Monografi Kelurahan Mangkubumen, Tahun 2009
M ata pencaharian penduduk Kelurahan M angkubumen paling banyak

adalah buruh industri. Dan jumlah pedagang mencapai angka 1143
jiwa. Berikut adalah tabel jumlah penduduk Kelurahan Penumping
menurut mata pencaharian :

Penumping

1 Petani mandiri -
2 Buruh tani -
3 Nelayan -
4 Pengusaha 60
7 Pedagang 7
8 Pengangkutan 39
Peg. Negeri
9 76
(Sipil/ABRI)
10 Pensiunan 132
11 Lain-lain 718
Jumlah 3518
Sumber : Monografi Kelurahan Penumping, Tahun 2009
Berdasarkan monografi penduduk kelurahan, mata pencaharian

penduduk Kelurahan Penumping paling banyak adalah buruh industri.
Berikut adalah tabel jumlah penduduk Kelurahan Sriwedari menurut
mata pencaharian :

Sriwedari

1 Petani mandiri -
2 Buruh tani -
3 Nelayan -
4 Pengusaha 66
7 Pedagang 16
8 Pengangkutan 40
Peg. Negeri
9 87
(Sipil/ABRI)
10 Pensiunan 144
11 Lain-lain 617
Jumlah 3714
Sumber : Monografi Kelurahan Sriwedari, Tahun 2009
Berdasarkan monografi penduduk kelurahan, mata pencaharian

penduduk Kelurahan Sriwedari paling banyak adalah buruh
industri.
Jumlah penduduk angkatan usia kerja atau produktif di Kelurahan
yang menjadi kawasan dominan Solo Paragon sangat banyak.
Sehingga ini menjadi kesempatan warga sekitar untuk menjadi
pekerja di Solo Paragon. Karena isu yang berkembang bahwa
pembangunan apartemen Solo Paragon mengutamakan perekrutan
tenaga kerja terutama bagi warga sekitar. Namun pada prakteknya
isu tersebut tidak benar. Karena perekrutan tenaga kerja warga
sekitar hanya sebagai tenaga kerja bawah/kasar yakni security
(satpam), gardener (tukang kebun) dan mekanik. Seperti yang
dikutip dalam wawancara berikut :
“Pernyataan bahwa Solo Paragon mengutamakan perekrutan

tenaga kerja di sekitar Solo Paragon itu tidak benar adanya,
karena mereka hanya mengambil 15 orang saja dari warga dan
dijadikan sebagai gardener/tukang kebun dan security/satpam,
mekanik. Itupun haya untuk formalitas saja hanya sekedar agar
orang lain tahu bahwa Solo Paragon telah merekrut warga sekitar
yang berada di Kelurahan Mangkubumen, Kelurahan Sriwedari,
dan Kelurahan penumping yang menjadi lokasi atau wilayah
bagian pembangunan Solo Paragon.” (Ketua RW V kelurahan
M angkubumen)
Sumber : Hasil Wawancara, Tahun 2010

Gambar 4.32
Diagram Jumlah Warga Sekitar yang Bekerja di Solo Paragon
4.7 Potensi Lingkungan S ekitar Wilayah S tudi

Selain banyaknya fasilitas sarana pelayanan publik yang
mengelilingi sekitar Solo Paragon, fasilitas-fasilitas tersebut juga menjadi
potensi yang sangat potensial untuk mendukung keberadaan apartemen
Solo Paragon. Sarana-sarana tersebut yakni :
1. Sarana Perdagangan
Sarana perdagangan yang berada di sekitar Solo Paragon adalah :
- Solo Grand M all

- Kompleks ruko di Jalan Yosodipuro
- Kompleks ruko di Jalan Dr. Sutomo
- Restoran, warung/rumah makan
- Toko buku
- Toko furniture
- Pasar Tradisional Nangka
- Toko/kelontong
- PKL Kota Barat dan PKL sekitar Solo Paragon
2. Jasa
Kegiatan jasa yang berada di sekitar Solo Paragon adalah :
- Salon kecantikan LBC, Salon M adame Korner, Salon Estetika, dan
lain-lain.
- Laundry
- Bimbingan Belajar
- Notaris
- Percetakan
3. Perkantoran, pemerintahan dan swasta
Sarana perkantoran yang berada di sekitar Solo Paragon adalah :
- Kantor asuransi
- Kantor finance
- Kelurahan M angkubumen
- Dinas Perdagangan dan Koperasi
4. Sarana Pendidikan
Sarana pendidikan yang berada di sekitar Solo Paragon adalah :
- Kompleks TK, SDN (16, 15, 63)
- SM PN (25-26)
- SM A M uhammadyah 2
- TK – SD AL Firdaus
- SD – SM P M uhammadyah (Program Khusus)
- Lembaga Pendidikan IIAM

- Lembaga Pendidikan AKSM I
- Lembaga Pendidikan Komputer
5. Sarana Kesehatan
Sarana kesehatan yang berada di sekitar Solo Paragon adalah :
- RSU PKU
- Beberapa kompleks Praktek Dokter Bersama/individu
- Apotek Kimia Farma, Apotek 24 jam Bunda, dan Apotek Kencana.
6. Hotel dan Gedung Pertemuan
- Hotel Agas
- Hotel De Solo
- Hotel Suka M arem
- Gedung pertemuan Koperasi Waris
Salah satu kegiatan perdagangan yang terdekat dan menonjol di

sekitar Solo Paragon adalah keberadaan Solo Grand M all. M all yang
terletak di sebelah selatan Solo Paragon dan dibatasi Jalan Kalitan sudah
ada sebelum Solo Paragon muncul. Hal itu menjadi potensi tersendiri yang
memiliki magnet antar keduanya.
Terdapatnya banyak fasilitas di sekitar Solo Paragon tidak begitu
saja membuat hidup kawasan Yosodipuro dalam waktu 24 jam. Di koridor
sepanjang Jalan Dr. M uwardi yang terdapat berbagai sekolah negeri dan
swasta membuat kawasan tersebut ramai dan padat pada jam-jam sibuk
saja. Namun pada saat malam harinya kawasan itu berubah menjadi
kawasan yang mati. Keadaan ini menjadi kesempataan bagi para PKL
untuk berjualan khususnya makanan di sepanjang Jalan Dr. M uwardi.
Kawasan itu kini menjadi kawasan kuliner malam yang banyak didatangi
dari berbagai kalangan untuk menikmati jajanan malam atau hanya
sekedar nongkrong. Aktivitas semacam ini semakin berkembang seiring
dengan dibangunnya Solo Paragon.
BAB 5
ANALIS IS PENGARUH PEMBANGUNAN APARTEMEN S OLO
PARAGON TERHADAP KONDIS I LINGKUNGAN S EKITARNYA
Analisis ini dilakukan dengan 3 tahap analisis, yang pertama adalah

analisis pengaruh fisik berupa analisis perubahan pemanfaatan lahan ditinjau
dari perubahan orientasi sebaran lokasi kegiatan komersial selama
pembangunan apartemen Solo Paragon berlangsung. Analisis ini dimaksudkan
untuk mengidentifikasi pengaruh fisik berupa perubahan pola spasial
penyebaran kegiatan komersial dan perubahan wujud kawasan dengan teknik
deskriptif dan disajikan secara spasial. Tahap selanjutnya adalah menganalisis
kondisi sosial warga sekitar kemudian dilanjtukan dengan menganalisis kondisi
ekonomi sekitar dengan teknik deskriptif.
5.1 Analisis Pengaruh Fisik

Analisis pengaruh fisik disini membahas gejala-gejala perubahan
fisik yang timbul akibat adanya pembangunan apartemen Solo Paragon
secara hirarkis dimulai dari menganalisis gejala perkembangan kegiatan
komersial, menganalisis jenis dan sebaran kegiatan komersial, dan pola
perkembangan pemanfaatan lahan. Kemudian menganalisis pengaruh fisik
lain seperti analisis kondisi jaringan jalan, dan kepadatan bangunan.
5.1.1 Gejala Perkembangan Kegiatan

Analisis perkembangan kegiatan yang dibahas di sini dikaitkan
dengan pola pemanfaatan lahan eksisting di kawasan penelitian dan
dengan teori yang tercantum dalam bab tinjauan teori. Dikatakan di dalam
teori Yunus, bahwa terdapat kaitan yang sangat erat antara nilai lahan dan
penggunaan lahan. Semakin tinggi harga lahan akan menyebabkan
kegiatan-kegiatan tertentu saja (tingkat produktifitasnya tinggi) yang
dilokasikan di lahan tersebut. Sehingga seperti yang dapat di lihat
lapangan, semenjak muncul Solo Paragon mengubah pola pemanfaatan
77
lahan di sekitarnya dan timbul gejala-gejala perubahan kegiatan yang

didominasi oleh kegiatan yang komersil. Berbeda dengan keaadaan yang
sebelumnya dimana kawasan tersenut merupakan kawasan yang mati dan
kurang hidup.
Perkembangan kegiatan komersial di sekitar Solo Paragon yang
sangat menonjol adalah di sepanjang koridor Jalan Yosodipuro,
disebabkan karena koridor ini memiliki prospek yang menjanjikan sebagai
kawasan pengembangan kegiatan komersial, dimana koridor Jalan
Yosodipuro merupakan akses penting sebagai penghubung menuju pintu
masuk Solo Paragon. Jadi, percepatan perubahan pemanfaatan lahan di
wilayah studi ditunjang oleh letak posisi koridor Jalan Yosodipuro yang
strategis. Di sini tumbuh kegiatan-kegiatan komersil yang sengaja
dibangun seiringan dengan adanya Solo Paragon.
Hal ini dikuatkan oleh warga sekitar yang mengakui bahwa
semakin menggeliatnya gejala perkembangan perubahan pemanfaatan
lahan di sekitar Solo Paragon. Seperti pada hasil kutipan wawancara
dengan ketua RW 05 Kelurahan M angkubumen berikut ini :
“Memang harus diakui adanya Solo Paragon ini selain merugikan

warga dari segi lingkungan, sosial, dan lain-lain tetapi warga merasakan
adanya suatu keuntungan yaitu dengan membuka usaha, apapun itu, ya
toko, rumah makan, kost-kostan. itu menjadi keuntungan warga kami
khususnya yang sebelumnya kawasan permukiman kami tidak sehidup
yang sekarang” (Ketua RW 05 Kelurahan M angkubumen)
Secara skematik, perkembangan kawasan studi penelitian mulai

awal tahun 1996 sampai dengan tahun 2010 disajikan dalam bentuk bagan,
seperti yang terlihat pada Gambar 5.1, bagan perkembangan kawasan
penelitian.
78
< T ahun 1996 T ahun 1998 T ahun 2000 T ahun 2007 T ahun 2010
T erdapat Peruntukan Karena krisis Mulai pembangunan mall, Kawasan sekitar

sebuah kawasan tersebut moneter melanda, apartemen, kondotel dan menjadi ramai dan
Rumah Sakit proyek Citraland city walk Solo Paragon hidup. Banyak
berubah setelah
besar di adanya isu kolabs dan sehingga muncul gejala- kegiatan komersil di
Jalan pembangunan mall kawasan tersebut gejala perkembangan sekitarnya dan
Yosodipuro menjadi mati / perubahan pemanfaatan semakin mendukung
oleh Citraland di
yaitu RSUP lahan bekas rumah kurang hidup lahan di sekitarnya kawasan peruntukan
Dr. Muwardi sakit mix use
Gambar 5.1
Bagan Perkembangan Kawasan Penelitian
79
5.1.2 Jenis Kegiatan Komersial

Gejala perkembangan yang terjadi di kawasan sekitar Solo Paragon
telah mengubah pemanfaatan lahan di kawasan tersebut, yang pada
awalnya sebelum adanya pembangunan apartemen Solo Paragon di
dominasi hanya sebagai fungsi perumahan menjadi dominasi kegiatan
komersial. Kemudian selama kurun waktu 3 tahun belakangan ini mulai
berkembang kegiatan-kegiatan komersial semenjak adanya isu-isu Solo
Paragon dibangun. Hal ini dikuatkan dengan teori Von Thunen, Weber dan
Christaller bahwa karena adanya pertimbangan lokasi (produktivitas
lahan) sebagai salah satu faktor penyebab perubahan pemanfatan lahan.
Dan secara normatif masyarakat akan memaksimalkan keuntungan yang
dapat diperoleh dari lahan dan/atau kegiatan yang dilakukan dalam
pemilihan lokasinya.
Kemudian teori Tarigan yang menyatakan bahwa hubungan internal sangat
menentukan dinamika keterkaitan antara satu sektor dengan sektor
lainnya, sehingga apabila ada satu sektor yang tumbuh, akan mendorong
pertumbuhan sektor lainnya. Karena adanya keterkaitan antara sektor
apartemen, hotel, dan mall yang terdapat di dalam Solo Paragon, maka
mendorong pertumbuhan sektor lain seperti perdagangan, jasa, pendidikan,
perkantoran, dan kesehatan untuk saling mendukung antar satu sektor
dengan sektor yang lain.
Pada sub bab ini dibahas unit-unit perubahan yang teridentifikasi
dari hasil observasi maupun kuisioner. Untuk melihat unit-unit perubahan
yang ada di wilayah studi, perlu dilakukan pengelompokkan jenis kegiatan
komersial yang berkembang saat ini. Selain kawasan tersebut memiliki
potensi-potensi yang dibahas dalam bab sebelumnya yang mendukung
adanya peruntukan mix use, ditambah dengan adanya pembangunan Solo
Paragon kini mengakibatkan jenis pemanfaatan lahan komersial tumbuh
dan berkembang di kawasan Solo Paragon. Oleh karena itu,
kecenderungan perubahan pemanfaatan lahan terjadi pada lokasi-lokasi
80
yang menawarkan peluang dan kemudahan dibandingkan dengan lokasi

lainnya, seperti tingkat aksesibilitas tinggi dan kelengkapan utilitas.
Jenis kegiatan komersial dapat dikelompokkan menjadi 5 (lima)
kelompok yaitu :
1. Kelompok Kegiatan Perdagangan, meliputi :
a. Toko, berupa toko buku, toko bahan bangunan, toko alat
jahit, toko furniture, toko elektronik, toko pakaian (butik),
toko perlengkapan rumah tangga, toko kelontong dan
minimarket.
b. Restoran, berupa rumah makan, warung makan, dan kafe.
2. Kelompok Kegiatan Jasa
a. Jasa personal, berupa kost-kostan, bimbingan belajar,
tempat kursus, salon kecantikan/pangkas rambut dan rias
pengantin, laundry, penjahit, wartel, warnet, fotokopi,
b. Perhotelan, berupa hotel bintang satu sampai hotel bintang
tiga.
3. Kelompok Kegiatan Pendidikan, meliputi : TK, SD Negeri dan
SD swasta, SM P Negeri dan SM P swasta, SM A swasta dan
Perguruan Tinggi swasta.
4. Kelompok kegiatan perkantoran, meliputi : kantor keuangan,
bank, kantor notaris, dan lain-lain.
5. Kelompok sarana kesehatan, meliputi : klinik, praktek dokter,
dan apotek.
Proporsi guna lahan komersial yang ada di kawasan penelitian

lebih menonjol di bagian periferi (menghadap jalan utama) lebih banyak
dimanfaatkan untuk kegiatan perdagangan. Yang dulunya sebelum
pembangunan Solo Paragon perdagangan sejumlah 18 unit, kini bertambah
27 unit menjadi sebanyak 45 unit. Selanjutnya kegiatan jasa yang dulunya
sebelum pembangunan Solo Paragon sejumlah 11 unit, kini setelah adanya
pembangunan Solo Paragon bertambah 19 unit menjadi sebanyak 30 unit.
81
Sedangkan proporsi kegiatan pendidikan yang dulunya sebelum

pembangunan Solo Paragon sejumlah 6 unit, kini setelah adanya
pembangunan Solo Paragon bertambah 5 unit menjadi sebanyak 11 unit.
Untuk kegiatan perkantoran, yang dulunya sebelum pembangunan Solo
Paragon sejumlah 6 unit, kini setelah adanya pembangunan Solo Paragon
bertambah 10 unit menjadi sebanyak 16 unit. Untuk sarana kesehatan,
yang dulunya sebelum pembangunan Solo Paragon sejumlah 5 unit, kini
setelah adanya pembangunan Solo Paragon bertambah 12 unit menjadi
sebanyak 17 unit. Jadi, jumlah kegiatan perdagangan mempunyai
kontribusi terbesar dalam mengubah fungsi lahan perumahan menjadi
kegiatan komersial. Kegiatan perdagangan dirasakan paling cocok untuk
dikembangkan di wilayah penelitian karena memiliki aksesibilitas yang
tinggi ditinjau dari ”potential shoppers” yang banyak dan kemudahan
untuk datang/pergi ke/dari lokasi tersebut.
Proporsi kegiatan komersial yang berkembang di sepanjang
periferi koridor disajikan pada Tabel 5.1, tabel proporsi kegiatan komersial
pada bagian periferi kawasan penelitian.
Tabel 5.1 Analisis Kegiatan Komersial Pada Bagian Periferi

Kawasan Penelitian S ebelum dan S esudah Pembangunan S olo Paragon
Jumlah Bangunan
No Jenis Kegiatan Jumlah Saat
Sebelum Sesudah
Ini
1 Perdagangan 18 27 45
30
2 Jasa dan Kost-kostan 11 19
3 Pendidikan 6 5 11
4 Perkantoran 6 10 16
5 Kesehatan 5 12 17
Semakin meningkatnya aktivitas perubahan pemanfaatan lahan

pada periferi koridor juga akan mendorong perubahan pemanfaatan lahan
82
di lapisan belakangnya (enclave) untuk dijadikan sebagai kawasan

komersial pendukungnya. Begitu juga dengan pertambahan unit kegiatan
komersial seperti pada bagian periferi. Hal ini dapat dilihat pada Tabel 5.2,
dimana perubahan pemanfaatan lahan di bagian enclave ini berfungsi
sebagai pendukung yang ada di depannya (periferi).
Tabel 5.2 Analisis Kegiatan Komersial Pada Bagian Enclave

Kawasan Penelitian S ebelum dan S esudah Pembangunan S olo Paragon
Jumlah Bangunan
No Jenis Kegiatan Jumlah Saat
Sebelum Sesudah
ini
1 Perdagangan 15 22 37
2 Jasa dan Kost-kostan 14 9 23
3 Pendidikan 2 2 4
4 Perkantoran 5 4 9
5 Kesehatan 3 5 8
Dari tabel di atas, terdapat p eningkatan proporsi kegiatan

komersial ada bagian periferi maupun bagian enclave di sekitar Solo
Paragon yang disebabkan karena :
 Adanya kegiatan perdagangan dan jasa, pendidikan, perkantoran, dan
kesehatan yang berkembang di sekitarnya melayani kebutuhan
penghuni apartemen dan hotel dalam Solo Paragon.
 Adanya kegiatan perdagangan dan jasa, pendidikan, perkantoran, dan
kesehatan yang berkembang di sekitarnya sebagai pendukung dari
adanya kegiatan komersial pada bagian periferi akibat adanya pengaruh
yang berasal dari Solo Paragon
 Kost-kostan banyak berkembang karena bagi warga sekitar untuk
menampung karyawan yang berasal dari luar kota
Sesuai dalam teori Yunus, dimana persaingan antara berbagai jenis
kegiatan untuk menduduki posisi paling ideal tersebut dengan sendirinya
83
akan dimenangkan oleh fungsi dengan kekuatan finansial paling tinggi dan
fungsi tersebut adalah fungsi retailing atau fungsi perdagangan. Sehingga
muncul asumsi bahwa, perkembangan jemis kegiatan komersial yang
terjadi adalah sebagai pengaruh adanya pembangunan Solo Paragon.
Kegiatan komersial yang berkembang di sekitar Solo Paragon
terbagi menjadi 2 skope pelayanan yakni skala pelayanan kecil (cakupan
pelayanan untuk daerah di sekitarnya) dan skala pelayanan besar (cakupan
pelayanan untuk skala kota). Berikut ini adalah peta jenis kegitaan
komersial dari sebelum adanya pembangunan apartemen Solo Paragon dan
jenis kegiatan komersial yang sebelum dan sesudah pembangunan
apartemen Solo Paragon pada Gambar 5.2.
84
Gambar 5.2
Peta Jenis Kegiatan Komersial Sebelum dan Sesudah Pembangunan Solo Paragon
85
5.1.3 S ebaran Lokasi Unit-unit Perubahan

Penyebaran kegiatan komersial tidak terkumpul secara merata
menjadi satu kawasan, tetapi membentuk pola memanjang atau Ribbon
Development di sepanjang jalan arteri sekunder. Seperti teori Von Thunen,
dimana lahan tersebut memiliki nilai produktivitas tinggi, maka menjadi
pertimbangan lokasi bagi masyarakat untuk mengadakan perubahan
penmanfaatan lahan. Karena lingkup penelitian ini adalah kawasan Solo
Paragon, maka produktivitas lahannya cenderung berkaitan dengan
aksesibilitas lokasi dan kemudahan untuk datang/pergi ke/dari lokasi
tersebut. Sebagai bentuk adaptasi masyarakat, lalu banyak muncul
kegiatan komersial baru yang lokasinya dekat dengan Solo Paragon. Oleh
karena itu masing-masing jenis kegiatan akan saling berkompetisi untuk
memperoleh lokasi dengan aksesibilitas tinggi dan strategis. Yang mana
nilai produktivitas tinggi di wilayah tersebut diasumsikan merupakan
pengaruh dari adanya Solo Paragon.
Dalam melakukan pengamatan terhadap pola spasial penyebaran
kegiatan komersial eksisting, wilayah studi dibagi menjadi 4 (empat)
segmen. Untuk memudahkan penyampaian informasi melalui penyajian
peta, maka digunakan prinsip pembagian segmen didasarkan pada
penggalan per blok kawasan mulai dari utara searah jarum jam, yaitu :
1. Segmen I : Sebelah utara Solo Paragon
(dibatasi oleh Jl. Yosodipuro – Jl. Hasanudin)
2. Segmen II : Sebelah timur Solo Paragon
(dibatasi oleh Jl. Cipto M angunkusumo – Jl.Dr. Supomo)
3. Segmen III : Sebelah selatan Solo Paragon
(dibatasi oleh Jl. Jalan Sutomo – Jl.Slamet Riyadi)
4. Segmen IV : Sebelah barat Solo Paragon
(dibatasi oleh Jl. Arumndalu – Jl. Dr. M uwardi)
Pembagian segmen pada kawasan penelitian dapat dilihat dalam
Gambar5.3
86
Gambar 5.3 Peta Pembagian Segmen di Kawasan Penelitian
87
Pengamatan pada masing-masingsegmen juga di bedakan lagi menjadi 2

yaitu :
1. Bagian periferi (depan) yaitu bagian yang berhadapan langsung
dengan jalan utama (jaringan jalan arteri atau jalan kolektor).
2. Bagian enclave (belakang) yaitu bagian di belakang periferi (sekitar
permukiman) dan berhadapan langsung dengan jaringan jalan
lingkungan.
Dilihat dari hubungan lokasi penyebaran pada bagian periferi

dengan banyaknya unit-unit perubahan, maka dapat dilihat bahwa pada
segmen I khususnya pada bagian periferi Jalan Yosodipuro, merupakan
zona kosentrasi terjadinya perubahan dengan proporsi perubahan paling
besar. Hal ini didukung oleh karakteristik Jalan Yosodipuro yang strategis
dan terlatak tepat di sisi sebelah utara letak Solo Paragon dan merupakan
akses pintu masuk ke dalam Solo Paragon. Selain itu juga sebagai akses
pola pergerakan kendaraan dari barat menuju arah timur Kota Surakarta.
Berbeda dengan sebaran lokasi kegiatan komersial pada segmen II,
III, dan IV yang kegiatan komersialnya tidak sebanyak ada segmen I.
Akan tetapi proporsi kegiatan komersial yang ada pada segmen II, III, dan
IV lebih terkosentrasi pada bagian periferi dari pada bagian enclave. Ini
dikarenakan kawasan pada segmen I marupakan kawasan di sebelah utara
Solo Paragon yang sekaligus sebagai akses utama Solo Paragon. Pada
segmen I, kegiatan perdagangan dan jasa menempati angka yang paling
besar dari kegiatan lainnya. Kegiatan perdagangan pada segmen I
berkembang sebesar 40.74%, dan kegiatan jasa pada segmen I menempati
angka yang paling besar dari lainnya yakni 42.10%.
Dilihat dari hubungan lokasi penyebaran pada masing-masing
segmen di bagian periferi, dapat dilihat proporsi kegiatan komersial
heterogen secara memanjang/merembet pada tiap segmen dan terdapat
indikasi penurunan kosentrasi sebaran kegiatan komersial dari segmen I ke
segmen berikutnya, seperti pada segmen II dan segmen IV, kecuali pada
88
segmen III seperti yang terlihat pada Tabel 5.3. Hal ini mengindikasikan
adanya keterkaitan antar segmen dalam perubahan pemanfaatan lahan.
Tabel 5.3 Identifikasi Kegiatan Komersial di Bagian Periferi Pada Masing-

Masing Segmen
Perdagangan Jasa Pendidikan Perkantoran Kesehatan Jumlah

Segmen
Tiap
Unit Unit Unit Unit Unit Segmen
Segmen I 11 8 4 4 5 32
Segmen II 5 3 - 1 2 11
Segmen III 4 3 - 2 2 11
Segmen IV 7 5 2 2 3 19
Dari jumlah kegiatan komersial masing-masing segmen yang

ditunjukkan pada tabel di atas terlihat pada segmen I yang paling banyak.
Hal ini disebabkan karena pada segmen I, tepatnya yang terdaat Jalan
Yosodipiro merupakan jalan arteri sekunder yang perkembangan kegiatan
komersialnya lebih besar dan membentuk pola ribbon development.
Seperti yang ditunjukkan pada peta sebelumnya yaitu peta 5.2.
Pada bagian enclave, kecenderungan penyebaran kegiatan
komersial terlihat menyebar di dalam permukiman warga pada masing-
masing segmen. Distribusi kegiatan komersial masing-masing segmen
pada bagian enclave dapat dilihat pada Tabel 5.4. Kegiatan komersial di
bagian enclave, berupa perdagangan dan jasa dalam skala kecil, yaitu
berupa toko, kios, wartel, warung, dan kegiatan komersial lainnya.
Cakupan pelayanan kegiatan komersial pada bagian enclave tidak sebesar
apa yang ada pada bagian periferi. Sebagian besar adalah kegiatan yang
melayani kebutuhan warga di lingkungan permukiman mereka. Akan
tetapi perkembangan kegiatan komersial yang terjadi, mengalami kenaikan
semenjak adanya pembangunan apartemen Solo Paragon. Yang paling
menonjol adalah jasa kost-kostan. banyak warga yang dengan sengaja
membuka kost-kostan untuk para tenaga kerja kasar yang bekerja pada
proyek Solo Paragon yang berasal dari luar Kota Surakarta. Untuk kost -
89
kostan yang baru saja dibuka, terdapat lebih banyak tersedia pada segmen I
atau yang berada pada sebelah utara Jalan Yosodipuro, segmen II atau
yang berada di sebelah timur Jalan Cipto M angunkusumo dan segmen IV
atau yang berada pada sebelah barat Jalan Arumndalu.
Tabel 5.4 Identifikasi Kegiatan Komersial di Bagian Enclave Pada Masing-

Masing Segmen
Perdagangan Jasa Pendidikan Perkantoran Kesehatan

Segmen Jumlah
Unit Unit Unit Unit Unit
Segmen I 8 5 3 1 2 19
Segmen II 5 4 1 2 2 14
Segmen III 3 3 - - - 6
Segmen IV 6 2 3 1 1 13
Dari tabel di atas diperoleh hasil bahwa segmen I atau kawasan yang
terdapat koridor Jalan Yosodipuro paling mendominasi kegiatan komersial
dibanding segmen lainnya. Hal ini disebabkan karena selain letaknya yang
dekat dengan keberadaan Solo Paragon, juga terletak pada jalan arteri
sekunder yang sering dilewati para pengguna jalan. Sehingga muncul
banyak kegiatan komersial mix-use.
5.1.4 Pola Pemanfaatan Lahan Masing-Masing S egmen

Untuk memperjelas sebaran lokasi kegiatan komersial di wilayah
studi, maka pada sub bab ini diidentifikasi lokasi sebaran kegiatan
komersial eksisting melalui pengamatan pola pemanfaatan lahan pada
masing-masing segmen berikut :
1. Segmen I
Lokasi segmen I yaitu zona yang dibatasi oleh Jalan Yosodipuro
hingga Jalan Hasanudin tata guna lahan yang berkembang pada bagian
periferi pada segmen I didominasi oleh fungsi komersial (toko
elektronik, toko bahan bangunan, apotek, kantor keuangan, restoran,
90
kafe, dll). Selain fungsi komersial juga terdapat fungsi jasa (bank,
salon, laundry, Bimbingan Belajar, percetakan dan lain-lain). Pada
segmen ini ditemui sangat sedikit rumah tinggal penduduk yang
menghadap ke Jalan Yosodipuro (berada di bagian periferi). Eksistensi
kegiatan komersial pada bagian periferi akan mendorong perubahan
pemanfaatan lahan pada lapisan belakangnya (bagian enclave) untuk
dijadikan sebagai kawasan komersial pendukungnya.
Perubahan pemanfaatan lahan pada bagian periferi segmen I, berada
pada tahap “suksesi”, yaitu penggantian fungsi lama (permukiman)
menjadi fungsi baru (komersial). Hal ini diindikasikan dengan
sedikitnya rumah tinggal di sepanjang periferi pada segmen I.
Perubahan pemanfaatan lahan ini terjadi akibat tarikan dari adanya
fungsi mix use baru yang terdaat di dalamnya yaitu Solo Paragon.
2. Segmen 2
Lokasi segmen II yaitu zona yang dibatasi oleh Jalan Cipto
M angunkusumo hingga Jalan Dr. Supomo. Tata guna lahan pada
bagian periferi segmen II didominasi oleh fungsi komersial, (toko
mebel/furniture, toko bahan bangunan, toko roti, restoran, kafe, kantor
notaris, dll). Selain fungsi komersial juga terdapat fungsi jasa. (salon,
laundry, dll). Sedangkan pada bagian enclave didominasi oleh deretan
perumahan yang padat.
Berdasarkan karakteristik dominasi jenis pemanfaatan lahan kegiatan
komersial pada segmen II terlihat lebih sedikit dari pada segmen I. Hal
ini dikarenakan zona pada segmen II merupakan kawasan permukiman
padat.
3. Segmen 3
Lokasi segmen 3 yaitu zona yang dibatasi oleh persimpangan Jalan
Sutomo hingga Jalan Slamet Riyadi. Tata guna lahan pada segmen 3
didominasi oleh kegiatan komersial (M all, showroom, toko pakaian,
restoran, kantor keuangan, bank, dll). Selain fungsi komersial juga
terdapat fungsi jasa. (hotel, warnet, wartel, salon, laundry, dll).
91
Sebelum adanya Solo Paragon, kawasan ini dari awal memang

merupakan kawasan komersial mix use karena terletak di dekat jalan
arteri primer Kota Surakarta. Sehingga sebelum Solo Paragon hadir di
Kota Surakarta, kawasan ini sudah banyak terdapat kegiatan komersial
seperti mall, kantor, showroom, restoran, bank, dan kegiatan lainnya.
4. Segmen 4
Lokasi segmen 4 yaitu zona yang dibatasi oleh Jalan Waru hingga
Jalan Dr. M uwardi. Tata guna lahan pada segmen IV didominasi oleh
fungsi pendidikan, baik pada koridor periferi maupun pada enclave.
Karena terdapat kompleks SDN 15, SDN 16, SM PN 25, dan SM PN
26. Karena pada kawasan ini didominasi oleh konsentrasi sarana
pendidikan, sehingga memunculkan adanya kegiatan jasa bimbingan
belajar, toko buku, dan toko-toko makanan.
Pola pemanfaatan lahan masing-masing segmen di kawasan penelitian
dapat dilihat pada Gambar 5.4 – 5.7, peta kondisi pemanfaatan lahan
pada masing-masing segmen.
92
Gambar 5.4
Peta Kondisi Pemanfaatan lahan Pada Segmen I
93
Gambar 5.5
Peta Kondisi Pemanfaatan lahan Pada Segmen II
94
Gambar 5.6
Peta Kondisi Pemanfaatan lahan Pada Segmen III
95
Gambar 5.7
Peta Kondisi Pemanfaatan lahan Pada Segmen IV
96
Teori Lee lebih menekankan kepada aksesibilitas. Dimana Aksesibilitas

fisikal tidak lain merupakan tingkat kemudahan suatu lokasi dapat
dijangkau oleh berbagai lokasi yang lain. Di daerah yang mempunyai nilai
aksesibilitas fisikal yang tinggi akan mempunyai daya tarik yang lebih
kuat dibandingkan dengan daerah yang mempunyai nilai aksesibilitas
fisikal yang rendah. Sehingga semakin dekat dengan keberadaan Solo
Paragon, semakin intens pola perubahan pemanfaatan lahan yang berubah
kepada komersial di kawasan tersebut .
97
5.2 Analisis Pengaruh S osial

Analisis pengaruh sosial yang dibahas terbagi menjadi 2 (dua) bahasan
menurut variabel yang digunakan, yakni kesiapan masyarakat sekitar
danreduksi ruang publik bagi PKL.
5.2.1 Kesiapan Masyarakat S ekitar
Adat istiadat Kota Surakarta yang masih lekat dengan budaya Jawa
sempat membuat pro dan kontra masyarakat saat hadirnya salah satu
apartemen pertama di Kota Surakarta yaitu apartemen Solo Paragon.
Apartemen masih dianggap masyarakat sesuatu yang berkonotasi hunian
mewah. Dan bagi sebagian masyarakat Kota Surakarta yang masih
mempunyai kepercayaan jaman dahulu, tanah/lahan mereka memiliki nilai
sejarah tersendiri. Sep erti contoh, mereka tidak bisa menempati rumah
tinggal yang tidak menyatu dengan tanah (menempati rumah yang
letaknya di lantai atas). Sehingga bagi mereka belum terbiasa dengan
hunian yang high rise seperti apartemen Solo Paragon.
Seperti dalam teori Sassen, selain proses urbanisasi, kemajuan
teknologi membawa konsekuensi sosial terhadap kehidupan sosial budaya
khususnya interaksi antar individu yang merubah pola hubungan sosial.
Terkait pula yang dijabarkan dalam teori Jayadinata bahwa perkembangan
kota tidak dapat dipisahkan dari pengaruh proses globalisasi dan kemajuan
teknologi informasi. Sehingga, berubahnya pemanfaaatan lahan dan pola
spasial mempengaruhi hubungan manusia dalam bentuk kebiasaan, sikap,
moral, kebudayaan, dan lain-lain. Sehingga dengan adanya strata sosial
masyarakat yang heterogen di dalam kawasan penelitian, menyebabkan
adanya diferensiasi dan stratifikasi sosial antar masyarakat. Dalam hal ini
kehadiran Solo Paragon diasumsikan warga mempunyai potensi besar
dalam stratifikasi sosial dalam masyarakat.
Namun, tidak dapat dipungkiri bahwa kebutuhan akan perumahan
semakin meningkat seiring dengan bertambahnya jumlah penduduk. Selain
itu sifat kota yang dinamis, menuntut suatu kota untuk berkembang, tidak
monoton, dan mengikuti arus globalisasi. Sekarang ini apartemen
98
merupakan hunian sekunder yang terkait erat dengan kondisi ekonomi

konsumen atau calon penghuni apartemen itu sendiri. Sehingga konsumen
apartemen memiliki karakteristik sosial yang berbeda dengan masyarakat
yang ada di sekitarnya. Secara umum karakteristik penghuni apartemen
mempunyai ciri bahwa dia adalah para eksekutif yang datang untuk
bekerja pada daerah tersebut ataupun para investor yang melakukan
bisnis investasi properti baik dari luar Kota Surakarta maupun pribumi.
Penghuni tersebut mempunyai ciri bahwa mereka hidup dengan tingkat
sosial menengah ke atas sehingga mereka cenderung individualistis.
Hal itulah yang menjadi ketakutan warga sekitar Solo Paragon.
Sebagian warga sekitar menganggap adanya Solo Paragon ini
menyebabkan adanya gab atau kesenjangan sosial antar warga sekitar
dengan penghuni apartemen Solo Paragon. Sehingga sebagian dari mereka
merasa tidak siap menerima kehadiran apartemen, kondotel, mall dan city
walk Solo Paragon Dan adanya Solo Paragon ini dianggap hanya
merugikan warga sekitar dan hanya menguntungkan sebagian orang
(kalangan menengah ke atas), tanpa memikirkan rakyat bawah. Ditambah
lagi bertambahnya jumlah mall di Kota Surakarta yang sebelumnya sudah
terdapat 3 buah mall membuat keresahan sebagian warga sekitar. Seperti
yang tertera pada lampiran III bahwa sebanyak 51.76% warga sekitar yang
menjawab tidak setuju akan adanya pembangunan mall lagi di Kota
Surakarta ini, diikuti dengan angka 36.47% warga sekitar yang menjawab
adanya mall tersebut tidak ada pengaruh apa-apa bagi kehidupan warga
sekitar. Tetapi ada pula warga sekitar yang mengaku antusias menyambut
kehadiran mall tersebut dan mencoba mengubah gaya hidup mereka ke
arah yang lebih modern sebanyak 7.05%.
Seperti dalam variabel sosial y ang dijelaskan dalam Tabel 3.1 yaitu
variabel kesenjangan sosial antar kelas masyarakat. Dan berikut hasil
rekapan kuisioner dari variabel sosial pertama pada Tabel 5.5.
99
Tabel 5.5 Analisis Kusioner Variabel Sosial Pertama

Masyarakat tidak Jawaban Jumlah %
siap menerima Setuju 63 74.11%
kehadiran Solo T idak setuju 22 25.88%
Paragon Jumlah responden 85 100%
Gambar 5.8
Diagram O lah Data Kusioner Variabel Sosial Pertama
Karakteristik sosial warga sekitar Solo Paragon berkaitan erat

dengan kondisi perekonomiannya. Kondisi sosial warga yang bersifat
heterogen membuat sulitnya untuk bersosialisasi antar warga sekitar baik
dari warga pada bagian periferi maupun warga pada bagian enclave.
Karena rata-rata penduduk yang bertempat tinggal pada bagian periferi.
Penduduk yeng berempat tinggal pada bagian periferi di sekitar Solo
Paragon berstatus sosial tinggi dan individualistis. Dikarenakan status
ekonomi mereka yang tinggi pula dibanding lainnya. Namun sebagian
besar penduduk yang bertempat tinggal pada bagian enclave berstatus
sosial biasa atau sedang. Dikarenakan mereka tinggal di permukiman yang
mana masih mempunyai ikatan ketetanggaan antar masing-masing warga.
Sehingga diantara mereka masih sering melakukan interaksi sosial dengan
wakil masyarakat seperti ketua RT, ketua RW, atau kepala kelurahan.
Terkadang mereka sering mengadakan gotong royong untuk kepentingan
100
bersama, seperti kepentingan kebersihan, kesehatan, dan hanya sekedar

bersosialisasi bersama.
Sebelum adanya Dibangunnya Solo Warga mulai merasa

pembangunan Solo Paragon, Paragon di tengah-tengah tidak siap/tidak nyaman
warga berinteraksi sosial warga yang mana : dan mengkawatirkan
dengan baik antar warga Penghuni apertemen dan adanya kesenjangan/gab
pada bagian enclave-enclave, pengunjung mall adalah antara penghuni dan
maupun periferi-enclave orang-orang kalangan pengunjung dengan warga
menengah ke atas sekitar
Pada masa-masa awal pembangunan Solo Paragon, pihak

pengembang melakukan sosialisasi kepada warga terkait dengan ijin
pembangunan proyek. Hal tersebut sudah disepakati dengan berbagai
syarat yang ditujukan warga kepada pihak pengembang. Awal
pembangunan manajemen Solo Paragon selalu melibatkan warga sekitar
dalam setiap acara, seperti acara olah raga bersepeda bersama, acara
peresmian Solo Paragon, dan lain-lain. Namun setelah lama kemudian
warga sekitar merasa geram, karena pihak manajemen hanya manis di
awal saja. Warga sekitar merasa mereka sudah tidak dianggap lagi, bahkan
hanya sekedar saling tegur sapa. Seperti dalam kutipan hasil wawancara
berikut ini.
“Dalam hal sosialisasi dari pihak Solo Paragon, hanya terjadi pada awal-
awal perijinan pembangunan dan pada saat sosialisasi AMDAL saja,
namun setelah pembangunan berjalan dan sampai apartment itu selesai
dibangun, pihak Solo Paragon kemudian tidak pernah lagi menunjukkan
jiwa sosialnya kepada warga walau hanya untuk sekedar menyapa warga
saja tidak.” (Ketua RW 05 Kelurahan M angkubumen)
“Adanya Solo Paragon ini hanya akan memperbesar tingkat kesenjangan

sosial, berfungsi sebagai mercusuar Kota Surakarta tanpa ada manfaat
101
bagi warga sekitar. Akan mengurangi kenyamanan hidup yang telah

berjalan dan berpotensi memicu konflik sosial” (AAAW, warga sekitar)
“Awalnya warga sekitar kehidupannya sudah adem ayem. Yang saya

khawatirkan penghuni apartemen Solo Paragon nanti mengganggu
ketentraman lingkungannya, dan membawa dampak negatif bagi warga
sekitar” (NH, waga sekitar)
Namun di sisi lain saat ditrianggulasikan kepada pihak manajemen

Solo Paragon sendiri menganggap bahwa dengan hadirnya Solo Paragon di
3 kelurahan ini justru akan melengkapi fasilitas sosial bagi warga sekitar
dan menambah amenity/kesenangan bagi warga sekitar pada khususnya
dan masyarakat Kota Surakarta pada umumnya. Seperti yang dikutip
dalam hasil wawancara dengan manajemen Solo Paragon berikut ini.
“Kami merasa justru dengan hadirnya Solo Paragon di tengah-

tengah warga akan menambah fasilitas sosial bagi mereka dan mereka
justru dengan mudah bisa mengunjungi mall atau city walk yang ada pada
Solo Paragon dengan jarak yang dekat dari rumah mereka” (M anajemen
Solo Paragon)
M aka disinilah guna adanya paguyuban yang memayungi warga

sekitar dalam menghadapi pembangunan megaproyek Solo Paragon yang
terletak di 3 kelurahan, Kelurahan M angkubumen, Kelurahan Penumping,
dan Kelurahan Sriwedari. M ereka membentuk suatu organisasi/paguyuban
dengan nama M PS kepanjangn dari M angkubumen Penumping Sriwedari.
Paguyuban ini yang membuat warga 3 kelurahan ini semakin solid dalam
melakukan interaksi sosial antar warga. M PS yang merupakan tangan
panjang warga, dijadikan sebagi wadah untuk mengeluarkan pendapat, pro
maupun kontra dan juga untuk menampung keluhan-keluhan warga selama
102
pembangunan. Yang kemudian oleh paguyuban M PS disampaikan kepada

pihak manajemen Solo Paragon.
5.2.2 Berkurangnya Ruang Publik Bagi Masyarakat – PKL

Semakin selektifnya ruang-ruang publik di kawasan penelitian
sangat dirasakan masyarakat sekitar khususnya bagi para PKL. Terlebih
bagi para PKL yang dulunya bebas berjualan di sekitar Solo Paragon, kini
mereka terpaksa harus digusur, dan pindah lokasi berdagang ke tempat
lain. Dan lokasi berdagang yang sebelumnya (sekitar Solo Paragon) kini
bersih dari PKL. Ini membuat para PKL tersebut tidak lagi mudah
mempunyai ruang untuk berdagang di sekitar Solo Paragon dan harus
mencari tempat berdagang lagi yang strategis seperti tempat berjualan
sebelumnya.
Sebelum Solo Paragon dibangun, lahan kosong seluas ±4 Ha
tersebut juga menjadi ruang publik bagi masyarakat sekitar. Biasanya
anak-anak warga sekitar khususnya RW 02 menggunakannya untuk sarana
bermain. Tetapi kini ruang gerak mereka merasa dibatasi, lahan tersebut
dipagari dan dijaga ketat. Sehingga kini masyarakat sekitar merasakan
sulitnya mendapatkan ruang publik di tengah padatnya bangunan di
lingkungan mereka. Seperti dalam variabel sosial yang dijelaskan dalam
Tabel 3.1 yaitu variabel reduksi ruang publik. Dan berikut hasil rekapan
kuisioner dari variabel sosial kedua pada Tabel 5.6.
Tabel 5.6 Analisis Kusioner Variabel Sosial Kedua

Adanya Solo Paragon Jawaban Jumlah %
mengakibatkan Setuju 52 60%
tereduksinya ruang T idak setuju 33 40%
publik bagi PKL Jumlah responden 85 100%
103
Gambar 5.9
Diagram O lah Data Kusioner Variabel Sosial Kedua
Sebelum adanya pembangunan Solo Paragon, banyak Pedagang

Kaki Lima berjualan di pinggir-pinggir lahan kosong seluas ±4 Ha
tersebut. Namun kini semenjak pembangunan itu berlangsung, para PKL
digusur dan dipindahkan dari lokasi berjualan sebelumnya. Karena di
sekitar Solo Paragon dibersihkan dan ditanam pohon-pohon dan plang
Solo Paragon. Sebagian PKL ada yang masih nekat masih berjualan di
sekitar Solo Paragon dan sebagian dari mereka ada yang sudah
dipindahkan. Berdasarkan hasil wawancara dengan pihak pemerintah Kota
Surakarta, pemindahan PKL tersebut selain memang menjadi peraturan
dari pihak Solo Paragon sendiri, juga menjadi program wali kota, sehingga
biaya ganti rugi berasal dari Solo Paragon dan dari pemerintah Kota
Surakarta. Berikut adalah tabel yang menginformasikan jumlah PKL yang
berjualan di sekitar kawasan penelitian sebelum dan sesudah
pembangunan Solo Paragon. Berikut adalah tabel yang menginformasikan
kuantitas PKL di sekitar Solo Paragon sebelum dan sesudah Solo Paragon
dibangun:
104
Tabel 5.7 Analisis Jumlah PKL Sebelum dan Sesudah Pembangunan

Solo Paragon
No Lokasi Sebelum Sesudah Kondisi Saat Ini
1 Sepanjang Jalan Yosodipuro 21 17 Berkurang 4 PKL
2 Sepanjang Jalan Hasanudin 13 13 T etap
3 Sepanjang Jalan Dr. Muwardi 18 20 Bertambah 2 PKL
4 Sepanjang Jalan Cipto
10 4 Berkurang 6 PKL
Mangunkusomo
5 Sepanjang Jalan Sutomo 5 1 Berkurang 4 PKL
6 Sepanjang Jalan Mawar 7 8 Bertambah 1 PKL
7 Sepanjang Jalan Dr. Supomo 6 6 T etap
8 Sepanjang Jalan Arumndalu 4 1 Berkurang 3 PKL
Jumlah 84 70 Berkurang 14 PKL
Jumlah Keseluruhan 154 154 -
Sumber : Hasil Penelitian, Tahun 2010
Dari tabel di atas, menunjukan sebagian ada yang mengalami

pertambahan dan pengurangan. Jumlah PKL yang mengalami penurunan
terlihat di sepanjang jalan-jalan yang mengelilingi lahan Solo Paragon
seperti Jalan Yosodipuro, Jalan Cipto M angunkusumo, Jalan Sutomo, dan
Jalan Arumndalu. Hal tersebut terjadi karena adanya upaya manajemen
Solo Paragon dengan pemerintah Kota Surakarta untuk membersihkan
PKL yang berada di sekitarnya. namun untuk PKL di sepanjang Jalan
Yosodipuro sebagian masih ada yang nekat berjualan di sana.
Untuk para PKL yang berjualan di sebelah utara Jalan Yosodipuro
mengaku semenjak pembangunan Solo Paragon tarif pajak retribusi per
harinya mengalami kenaikan. Namun target konsumen mereka kini sedikit
bertambah, karena terdapat kuli-kuli bangunan dalam Solo Paragon yang
menjadi sasaran mereka. Tetapi pada kenyataannya tidak seperti yang
mereka harapkan. Seperti kutipan hasil wawancara dengan salah satu PKL
di bawah ini :
“Dulu banyak PKL yang berjualan di sisi-sisi utara, timur, barat,

dan selatan lahan ini, tapi sekarang semenjak ada Solo Paragon
kebanyakan mereka digusur, dan yang masih berjualan di sini kami
ditarik retribusi beda dari biasanya, tarifnya naik..” (S, PKL sekitar Solo
Paragon)
105
“Untuk mengkonsumsi warung-warung makan milik warga sekitar,

itupun mereka (kuli, satpam, pegawai marketing, dan lain-lain) ternyata
di dalam sudah ada katering sendiri, sehingga mereka jarang untuk
membeli dagangan warga sekitar, hanya terkadang saja mereka keluar
untuk jajan, makan siang, makan malam, dan lain-lain.” (WT, PKL depan
Solo Paragon)
Terkait dengan teori F. Znaniecki bahwa dalam kehidupan

bermasyarakat ataupun public life-nya, maka manusia belajar untuk
menerima dan menyesuaikan diri dengan nilai dan keadaan yan
sebenarnya, yang sering tidak diinginkannya. Dengan adanya
pembangunan yang baru di tengah-tengah masyarakat mengakibatkan
suatu elit bisa menolak suatu inovasi tersebut apabila akan melemahkan
kedudukan atau kekuasaannya. Tetapi suatu elit juga bisa mendukung
pembangunan tersebut apabila akan memperkuat kedudukan atau
posisinya. Namun pada kenyataanya setelah pembangunan Solo Paragon,
hasil pembangunan sudah mulai tampak, mengakibatkan situasi mereka
tidak membaik khususnya dalam memanfaatkan ruang publik. Hal ini
dibuktikan dalam prosentase jawaban para PKL dalam Diagram 5.13 yang
tercantum di atas.
5.3 Analisis Pengaruh Ekonomi

Analisis pengaruh ekonomi di sini akan membahas 2 (dua) aspek
yakni penyerapan tenaga kerja sekitar dan nilai lahan :
5.3.1 Penyerapan Tenaga Kerja S ekitar
Aktivitas perubahan pemanfaatan lahan yang terjadi di sekitar Solo
Paragon dapat membawa dampak positif bagi masyarakat jika guna lahan
baru dapat meningkatkan kesempatan kerja bagi masyarakat. Hal ini
sangat menguntungkan bagi masyarkat secara langsung dan pemerintah
Kota Surakarta secara tidak langsung. Karena dapat menciptakan lapangan
usaha baru dan mengurangi pengangguran. Kondisi ini akan berbeda jika
106
pemanfaatan lahan di sekitar Solo Paragon hanya difungsikan sebagai

permukiman penduduk saja.
Adanya Solo Paragon yang berupa kegiatan mix use dimana banyak
terdapat kegiatan perdagangan dan jasa di dalamnya, seharusnya dapat
menjadi lowongan kesempatan kerja yang besar bagi masyarakat sekitar
pada khususnya. Seperti dalam teori Tarigan, dimana adanya suatu pusat
pertumbuhan, sifat hubungannya memiliki unsur-unsur kedinamisan
sehingga mampu menstimulasi kehidupan ekonomi baik ke dalam maupun
ke daerah belakangnya. Sehingga pembangunan Solo Paragon dianggap
dapat menguntungkan warga sekitar dalam hal perekrutan tenaga kerja.
Namun pada kenyataanya tidak serta merta menjawab dugaan tersebut.
Karena warga sekitar yang seharusnya diutamakan dalam perekrutan
tenaga kerja, seperti yang dijanjikan pihak Solo Paragon, tidak banyak
yang menjadi tenaga kerja di Solo Paragon.
Berdasarkan hasil wawancara dengan warga yang kemudian
ditrianggulasikan pada pemerintah dan pihak Solo Paragon, didapat
pernyataan bahwa selama pembangunan berlangsung, manajemen Solo
Paragon merekrut tenaga kerja sekitar untuk menjadi pekerja khususnya
warga yang berdomisili di Kelurahan M angkubumen, Kelurahan
Penumping, dan Kelurahan Sriwedari. Namun pada kenyataannya
manajemen Solo Paragon tidak mengutamakan perekrutan terhadap warga
sekitar, karena tetap melalui proses penyeleksian sesuai keahlian masing-
masing. Warga sekitar yang direkrut oleh pihak Solo Paragon adalah
sebagai tenaga kerja bawah/kasar yakni security (satpam), gardener
(tukang kebun) dan mekanik. Berikut adalah Tabel 5.8 yang menunjukkan
tentang prosentase jumlah warga yang direkrut oleh Solo Paragon sebagai
pekerja selama proses pembangunan. Dimana prosentase warga yang
bekerja didapat dari hasil bagi dengan jumlah angkatan kerja di tiap
kelurahan.
Tabel 5.8 Prosentase Jumlah Warga Sekitar yang Bekerja di Solo Paragon
Kelurahan Warga sekitar yang Jumlah Angkatan Prosentase
107
bekerja di Solo Kerja

Paragon
Mangkubumen 15 2704 0.15%
Penumping 5 1684 0.09%
Sriwedari 5 3971 0.09%
Sumber : Hasil Survey dan Analisa Peneliti, Tahun 2010
Berikut adalah diagram prosentase jumlah warga sekitar yang

menjadi tenaga kerja di Solo Paragon pada Gambar 5.10 :
Gambar 5.10
Gambar Prosentase Warga Sekitar yang Menjadi Tenaga Kerja di
Solo Paragon
Dari tabel di atas, dapat diketahui ternyata penyataan bahwa “Pihak

Solo Paragon mengutamakan perekrutan tenaga kerja warga sekitar yang
berdomisili di sekitar Solo Paragon itu tidak benar adanya. Karena terbukti
hanya sedikit warga sekitar yang menjadi tenaga kerja Solo Paragon
padahal adanya pembangunan megaproyek Solo Paragon dapat menjadi
peluang kesempatan kerja yang besar bagi banyaknya jumlah angkatan
kerja warga sekitar. M engingat jumlah penduduk yang produktif di
Kelurahan M angkubumen sebesar 6440 jiwa, Kelurahan Penumping
sebesar 4561 jiwa dan Kelurahan Sriwedari sebesar 3971 jiwa.Selain itu,
kelak saat Solo Paragon sudah selesai pembangunan dan sudah
108
beroperasional, warga sekitar Solo Paragon tetap harus mengikuti proses

seleksi seperti para pencari kerja lainnya dan harus sesuai standar
kualifikasi tenaga kerja di bidangnya.
5.3.2 Usaha Kegiatan Ekonomi Warga S ekitar

Pada kenyataannya selain berdampak positif, pembangunan Solo
Paragon yang berada pada kawasan penelitian juga mengakibatkan
dampak negatif. M asyarakat sekitar yang melakukan adaptasi dengan cara
merubah fungsi bangunan menjadi bangunan untuk kegiatan komersial
sedikit banyak mendapat keuntungan dari hasil keuntungan karena faktor
kedekatan dengan Solo Paragon dan faktor aksesibilitas. Perubahan
tersebut menonjol di sepanjang koridor Jalan Yosodipuro. Hidupnya
kawasan itu semenjak hadir Solo Paragon dianggap warga sekitar sebagai
sesuatu yang menguntungkan dan kelak dapat menjadi suatu pusat
pertumbuhan. Sesuai dengan teori Tarigan, yang tercantum dalam teori
pusat pertumbuhan, bahwa pusat pertumbuhan (growth pole) diartikan
dengan 2 (dua) cara yaitu secara fungsional dan secara geografis. Dimana
suatu lokasi konsentrasi kelompok usaha yang karena sifat hubungannya
memiliki unsur-unsur kedinamisan sehingga mampu menstimulasi
kehidupan ekonomi ke dalam maupun daerah di belakangnya. dan secara
geografis, dimana suatu lokasi yang banyak memiliki fasilitas dan
kemudahan sehingga menjadi pusat daya tarik (pole of attraction), yang
menyebabkan barbagai macam usaha tertarik untuk berlokasi di situ dan
masyarakat senang datang memanfaatkan fasilitas yang ada di kawasan
tersebut.
109
Sebelum adanya Dibangunnya Solo Sehingga kini di wilayah

pembangunan Solo Paragon, Paragon memunculkan sekitar Solo Paragon banyak
sedikit warga yang niatan warga untuk warga yang memanfaatkan
mengadakan kegiatan membuka usaha baru keuntungan yaitu berdekatan
komersial khususnya dengan berdagang, dengan lokasi Solo Paragon
perdagangan dan membuka membuka kost-kostan, yang dapat menambah
jasa kost-kostan dan lain-lain. penghasilan mereka dengan
mengadakan kegiatan
komersial
Seperti fakta yang terjadi di lapangan yaitu banyaknya masyarakat

yang memiliki tanalahan pada bagian periferi melakukan usaha kegiatan
ekonomi lain yang dianggap dapat menaikkan pendapatan mereka dengan
dibangun toko-toko, restoran, kafe, salon, laundry, lembaga pendidikan,
bimbingan belajar, perkantoran, dan lain-lain yang berlokasi di dekat
dengan Solo Paragon. Namun lain halnya dengan masyarakat yang berada
pada bagian enclave. Sebagian dari mereka ada yang melakukan usaha
kegiatan ekonomi lain sebagai pendorong kegiatan ekonomi pada bagian
enclave tetapi di sisi lain sebagian warga kurang memanfaatkan
keuntungan tersebut dan hanya menunggu kebaikan dari pihak Solo
Paragon.
Seperti hasil kutipan wawancara dengan ketua RT 01 RW 06
Kelurahan M angkubumen di bawah ini :
“Pihak Solo Paragon kurang menganggap warga sekitar, tidak

memedulikan warga, khususnya perekonomian warga sekitar.”
(Ketua RT 01 RW 06 Kelurahan M angkubumen)
5.3.3 Nilai Lahan (Land Value)

Seperti dalam teori nilai lahan oleh Von Thunen, menyatakan
bahwa semakin tinggi kemampuannya untuk membayar sewa lahan, makin
besar kemungkinan kegiatan itu berlokasi dekat ke pusat pasar.
Perkembangan dari teori Von Thunen adalah selain harga lahan tinggi di
pusat kota dan akan makin menurun apabila makin jauh dari pusat kota.
Namun, adanya pembangunan mengakibatkan harga lahan tidak dapat
110
terjangkau oleh kelompok strata menengah ke bawah. Sehingga diperkuat

oleh teori Yunus bahwa p emilik lahan yang mempunyai status ekonomi
kuat akan berbeda dengan pemilik lahan yang berstatus ekonomi lemah.
Beberapa penelitian mengindikasikan bahwa pemilik lahan yang
mempunyai status ekonomi lebih lemah mempunyai kecenderungan lebih
kuat untuk menjual lahannya dibanding dengan mereka yang mempunyai
status ekonomi kuat. M aka terjadi bermacam-macam penyesuaian warga
dalam mensikapi tanah/bangunan milik mereka semenjak naiknya harga
tanah dan pajak bumi bangunan di kawasan mereka setelah adanya
pembangunan Solo Paragon.
Karena terdapat kaitan yang sangat erat antara nilai lahan dan
penggunaan lahan. Nilai lahan atau land value yakni penilaian atas lahan
didasarkan pada kemampuan lahan secara ekonomis dalam hubungannya
dengan produktivitas dan strategi ekonominya. Seperti konsep highest and
best use yang diungkapkan Yunus, maka tingginya harga lahan akan
menyebabkan hanya kegiatan-kegiatan tertentu saja (tingkat
produktifitasnya tinggi) yang dilokasikan di lahan tersebut. Lahan yang
digunakan untuk kegiatan yang tingkat produktifitasnya tinggi akan
menyebabkan lahan tersebut mempunyai nilai yang semakin tinggi. Jadi,
persaingan dalam pengalokasian kegiatan pada suatu lahan akan
menyebabkan perubahan pemanfaatan lahan dari satu kegiatan ke kegiatan
lainnya. Selain itu, perubahan pemanfaatan lahan akan menciptakan pola
penggunaan lahan tersendiri sesuai dengan pola aksesibilitas dan nilai
lahannya.
Perubahan pemanfaatan lahan terjadi akibat perubahan nilai lahan,
sehingga guna lahan eksisiting mengalami penyesuaian. Pertimbangan
nilai lahan akan menentukan bahwa lahan tersebut lebih produktif untuk
kegiatan lain, sehingga terbentuk guna lahan baru. Hal inilah yang
menyebabkan beraneka ragamnya perlakuan warga sekitar terhadap tanah
atau bangunan yang dimilikinya. Seperti yang tertera dalam tabel harga
lahan dan PBB pada Tabel 4.13 dan tabel 4.14, bahwa warga sekitar
111
beserta kantor BPN dan kantor PBB mengaku terjadinya kenaikan drastis
terhadap harga tanah warga di sekitar Solo Paragon. Begitu juga dengan
harga pajak bumi dan bangunannya. Dari sebelum adanya Solo Paragon di
kawasan tersebut, sampai sesudah adanya Solo Paragon, kenaikan harga
tanah dan Pajak Bumi dan Bangunan meningkat sampai pada kisaran ±
60%. Grafik kenaikannya dilihat pada diagram di bawah ini.
Gambar 5.15
Gambar 5.11 Diagram Kenaikan Harga Tanah dan Pajak
Bumi Bangunan di Sekitar Solo Paragon
Dan di bawah ini adalah hasil olah data dari kuisioner yang disebar
kepada warga sekitar, terkait perlakuan warga terhadap tanah atau
bangunannya ketika harga tanah dan pajak bumi dan bangunan naik
semenjak adanya Solo Paragon di lingkungan mereka.
112
Tabel 5.9 O lah Data Kuisioner Aspek Ekonomi

Jumlah
Pilihan Jawaban Prosentase
Jawaban
a. Dijual, karena dengan naiknya harga
tanah,dapat menguntungkan bagi 17 20%
Bapak/Ibu jika tanah dijual
b. Dijual, karena Bapak/Ibu keberatan
10 11.76%
membayar pajaknya
c. Dijual, karena memang sudah menjadi
5 4.75%
rencana Bapak/Ibu untuk menjualnya
d. Dikontrakkan, guna mendapat
11 12.94%
keuntungan yang besar
e. Direnovasi/diubah fungsi bangunannya
19 22.35%
menjadi komersil
f. Digunakan sebagai kost -kostan 10 12.94%
g. T idak dijual/dikontrakkan/direnovasi 13 15.29%
Jumlah 85 100%
Sumber : Hasil Survey dan Analisa Peneliti, Tahun 2010
Gambar 5.12
Diagram O lah Data Kuisioner Aspek Ekonomi
Dari tabel dan diagram di atas menunjukkan bahwa angka

perlakuan warga sekitar terhadap tanah atau bangunan yang dimilikinya
berbeda-beda dan angka terbanyak dihasilkan adalah mereka merenovasi
dan mengubah fungsi bangunan mereka menjadi komersil (komersialisasi
bangunan) guna mendapatkan keuntungan. Yakni dengan prosentase
22.35% kemudian disusul dengan jawaban terbanyak kedua yaitu mereka
113
menjual tanah atau rumah mereka guna memperoleh keuntungan yang

lebih tinggi dan membuka kost-kostan.
5.4 Analisis Integrasi Aspek Pengaruh Fisik, S osial, dan Ekonomi

Antar ketiga aspek di atas (fisik, sosial dan ekonomi), saling terkait
dan terintegrasi. Semua yang dibahas di dalam aspek fisik, mempengaruhi
pada aspek ekonomi juga pada aspek sosial. Seperti pada kasus perubahan
pemanfaatan lahan yang mana itu berasal dari banyaknya kegiatan
komersial baru yang berkembang oleh warga sekitar itu sendiri sebagai
bentuk adaptasi warga untuk menaikkan taraf hidupnya. Dan juga untuk
memanfaatkan keberadaan Solo Paragon yang dekat dengan
tanah/bangunan milik mereka. Hal itu mempengaruhi pula pada sosial
warga khususnya PKL yang merasakan kurangnya ruang publik bagi
mereka. Kehadiran Solo Paragon dianggap warga dan para stakeholders
mampu mempengaruhi kondisi fisik, sosial dan ekonomi warga sekitar
secara langsung dan warga Kota Surakarta secara tidak langsung. Berikut
adalah tabel yang menunjukkan hasil analisa yang di dapat dari teori yang
dibandingkan dengan fakta di lapangan.
114
Dikaitkan dengan variabel-variabel penelitian yang digunakan, maka diperoleh hasil berikut ini :
Tabel 5.10
Hasil Analisis Variabel Pengaruh yang Diolah dari Teori (Kajian Kritis)
No Aspek Variabel yang De finisi Sumber Hasil Analisis
digunakan
1 Fisik Perubahan Penyesuaian untuk kebutuhan Chapin dan Dari hasil fakta dan analisa, diperoleh gejala
pemanfaatan lahan manusia dalam menampung Kaiser, 1999 perkembangan perubahan pemanfaatan lahan yang
(Komersialisasi kegiatan yang ada terjadi di kawasan penelitian dapat
bangunan) menghidupkan kawasan tersebut dengan kegiatan
komersial yang berkembang dan memanjang di
sepanjang Jalan Yosodipuro.
2 Sosial Kesiapan masyarakat Kesiapan masyarakat dalam URDI, 2005 Dari hasil fakta dan analisa, dengan hadirnya
menerima kehadiran penghuni apartemen menyebabkan semakin
pembangunan Apartemen Solo heterogennya status sosial masyarakat di
Paragon dan infiltrasi orang- sekitarnya sehingga mereka tidak siap menerima
orang menengah ke atas kehadiran Solo Paragon dan mengkhawatirkan
adanya gab/ kesenjangan sosial dan infiltrasi
kalangan menengah ke atas pada lingkungan
mereka. Sebesar 74.11% warga sekitar
menyatakan tidak siap menerima kehadiran Solo
Paragon.
Reduksi ruang publik T erseleksinya masyarakat Z.W Baihaki, Dari hasil fakta dan analisa, semakin selekt if dan
bagi PKL untuk mendapatkan ruang 2005 tereduksinya ruang-ruang publik yang dirasakan
publik terutama ruang untuk khususnya bagi PKL untuk berjualan di sekitar
berdagang bagi para PKL Solo Paragon. Sebesar 60% para PKL menyatakan
adanya Solo Paragon mengakibatkan tereduksinya
ruang publik bagi PKL
3 Ekonomi Penyerapan tenaga Memprioritaskan sumber daya Effendy, 2002 T idak sesuai dengan teori. Karena dari hasil fakta
kerja setempat manusia yang ada di dan T arigan, dan analisa, pihak Solo Paragon tidak
115
sekitarnya sebagai tenaga kerja 2005 memprioritaskan warga sekitarnya dalam hal
penyerapan/perekrutan tenaga kerja. Hanya
sejumlah 25 orang yang direkrut menjadi tenaga
kerja Solo Paragon.
Mendorong Mencari keuntungan karena T arigan, 2005 Sesuai dengan teori. Karena dari hasil fakta dan
usaha/kegiatan faktor kedekatan dengan pusat analisa, banyaknya warga sekitar yang melakukan
ekonomi lain pertumbuhan kegiatan usaha dengan usaha komersialisasi
bangunan sebagai bentuk adaptasi dan
memanfaatkan kedekatan dengan Solo Paragon
sehingga dianggap dapat memberi keuntungan
bagi warga sekitar.
Kemampuan Pemilik lahan yang Yunus, 2001 Sesuai dengan teori. Karena dari hasil fakta dan
terhadap harga mempunyai status ekonomi analisa, terjadi perbedaan perlakuan warga sekitar
lahan/pajak lebih lemah mempunyai terhadap tanah/bangunannya ketika harga tanah
kecenderungan lebih kuat dan harga pajak naik semenjak adanya Solo
untuk menjual lahannya Paragon. Seperti menjual, mengontrakkan, atau
dibanding dengan mereka yang mengubah fungsi tanah/bangunannya. Mengubah
mempunyai status ekonomi fungsi bangunan menjadi bangunan komersial
kuat menempati prosentase terbesar dari lainnya.
Sumber : Hasil Sintesa Tinjauan Pustaka dan Analisa ,Tahun 2010
116
Ketiga aspek fisik, sosial dan ekonomi di atas adalah aspek yang
menjadi pengaruh pembangunan Solo Paragon terhadap kondisi lingkungan
sekitarnya. Semenjak adanya apartemen Solo Paragon secara langsung dan
secara tidak langsung aspek sosial dan ekonomi juga akan terkena
pengaruhnya. Jika salah satu aspek seperti aspek fisik yang berubah
semenjak adanya apartemen Solo Paragon, seperti kecenderungan
perubahan pemanfaatan lahan, maka akan mempengaruhi kondisi
perekonomian di sekitarnya dan mempengaruhi pula terhadap kondisi sosial
warga sekitar. Seperti pada kasus lain yaitu jika status perekonomian warga
yang berbeda-beda, semakin tinggi tingkat perekonomiannya, maka semakin
mempengaruhi pula terhadap status sosial dan interaksi sosial antar
masyarakat. Sehingga dalam suatu perencanaan pembangunan seharusnya
sudah ada pemikiran awal yang berkaitan dengan aspek fisik, sosial dan
ekonomi warga agar ketiga aspek tersebut tidak diabaikan dan harus bersifat
prefentif yaitu upaya pencegahan supaya kelak tidak ada pengaruh buruk
bagi aspek fisik, sosial dan ekonomi warga sekitar.
117
82
BAB 6
PENUTUP
6.1 Kesimpulan
1. Seiring dengan perkembangan kota dan pertambahan jumah penduduk
menuntut adanya suatu pembangunan vertikal di dalam lahan yang
terbatas pada kota. M aka muncullah pembangunan apartemen, mall,
kondotel dan city walk Solo Paragon di lahan seluas ± 4 Ha tepatnya
di lahan bekas RSUP Dr. M uwardi. Arah perkembangan bangunan
yang berfungsi mix use ini mendukung Kota Surakarta yang bersifat
dinamis dan menyinergikan aset yang ditonjolkan Kota Surakarta
berupa sentra-sentra batik dan pariwasata yang ada di Kota Surakarta
untuk menarik banyak wisatawan yang datang dan para investor
khususnya untuk keperluan bisnis property.
2. Adanya pembangunan Solo Paragon yang berada pada 3 Kelurahan
yakni Kelurahan M angkubumen, Kelurahan Penumping dan Kelurahan
Sriwedari sudah sesuai degan ketentuan dalam RUTRK Kota Surakarta
Tahun 1993-2013 bahwa kawasan Solo Paragon adalah kawasan mix
use sehingga dengan adanya Solo Paragon yang bersifat mix use ini,
dan perkembangan fisik yang terjadi di sekitarnya mendukung dan
sangat relevan sebagai bentuk pengayaan kawasan ini dengan berbagai
fasilitas komersial yang belum ada sebelumnya.
3. Gejala perkembangan perubahan pemanfaatan lahan yang terjadi di
sekitar Solo Paragon berkembang seiring dengan masa pembangunan
apartemen Solo Paragon dengan dominasi kegiatan perdagangan, jasa,
perkantoran, pendidikan dan kesehatan.
4. Perubahan pemanfaatan lahan menjadi komersial di kawasan
penelitian yang menonjol adalah pada koridor Jalan Yosodipuro
dengan pola memanjang untuk bagian periferi dan pola menyebar
untuk bagian enclave.
118
5. Pengaruh sosial yang dirasakan warga sekitar yakni semakin

heterogennya strata sosial masyarakat di lingkungannya yang membuat
sulit untuk berinteraksi. Dan ketidaksiapan warga terhadap adanya
pembangunan apartemen Solo Paragon karena khawatir akan
terinfiltrasi kalangan menengah ke atas dan terjadi adanya
gab/kesenjangan sosial antar penghuni dengan warga sekitar Solo
Paragon. Tetapi di sisi lain, secara tidak langsung kehadiran Solo
Paragon di lingkungan mereka membuat kebanggaan atau “gengsi”
tersendiri bagi warga sekitar karena tempat tinggalnya berdekatan
dengan Solo Paragon. Kemudian bagi para PKL, mereka merasa
dibatasi dalam penggunaan ruang publik untuk berjualan di sekitar
Solo Paragon.
6. Adanya Solo Paragon yang dianggap sebagai pusat pertumbuhan
(growth pole) yang idealnya dapat menyerap banyak tenaga kerja dan
menjadi lapangan usaha yang besar bagi masyarakat khususnya warga
sekitar kenyataannya tidak seperti yang diharapkan warga. Karena
hanya sedikit warga sekitar yang direkrut sebagai tenaga kerja di Solo
Paragon.
7. Naiknya harga lahan dan Pajak Bumi dan Bangunan pada
lahan/bangunan di sekitar Solo Paragon menyebabkan warga sekitar
beradaptasi dengan perlakuan yang berbeda-beda mulai dari menjual
tanah/bangunannya, mengontrakkan, mengubah fungsi bangunan atau
dengan membuka kost-kostan.
8. Jika salah satu aspek seperti aspek fisik berubah karena terkena
pengaruh pembangunan apartemen Solo Paragon, maka secara tidak
langsung aspek sosial dan ekonomi juga akan terkena pengaruhnya.
Karena ketiga aspek tersebut saling berkaitan dan terintegrasi satu
sama lain.
119
6.2 Rekomendasi
Berdasarkan hasil temuan dalam penelitian ini, maka dapat diberikan
rekomendasi kepada stakeholder yaitu :
1. Kepada pemerintah
a. Dalam setiap kepentingan khususnya dalam hal kerja sama dengan
pengembang dan investor, agar mengutamakan terlebih dahulu
mana yang sangat diprioritaskan untuk boleh dibangun dan kapan
dibangun suatu property. Khususnya memikirkan bagaimana
kondisi lingkungan warga di sekitarnya baik secara fisik, sosial
maupun ekonomi.
b. Pemerintah mengupayakan pula untuk tetap mempertahankan
penduduk asli kelurahan khususnya penduduk menengah ke bawah
agar tidak terjadi out-migran dalam jumlah besar.
c. Perkembangan kegiatan komersialisasi bangunan yang terjadi pada
bagian periferi kawasan perlu pengaturan perijinan karena
dikhawatirkan kelak akan menjadi lebih besar lagi seiring
keberadaan Solo Paragon.
2. Kepada pihak pengembang
a. Sebaiknya sebagai pengembang harus mempunyai jiwa sosial
tinggi khususnya kepada warga sekitar yang paling terkena dampak
lingkungan secara langsung saat pembangunan proyek berjalan.
Selain itu juga menepati janjinya untuk memprioritaskan
penyerapan tenaga kerja dari sumber daya manusia di sekitarnya.
b. Pengembang sebaiknya bertanggung jawab kepada warga sekitar
baik pada masa pembangunan sampai nanti Solo Paragon mulai
beroperasional. Dan melakukanprosedur pembangunan sesuai
dengan AM DAL.
c. Pengembang memikirkan keberadaan PKL yang digusur pada saat
pembangunan Solo Paragon berlangsung. Sebaiknya memberikan
shelter-shelter khusus untuk para PKL yang ingin berjualan di
120
sekitar Solo Paragon dengan target konsumen yakni karyawan dan

pengunjung Solo Paragon.
3. Kepada warga sekitar Solo Paragon
a. M emanfaatkan degan sebaik-baiknya fasilitas yang ada sekarang,
khususnya perubuhan wujud kawasan sekitar yang menjadi hidup
dan komersil sehingga sangat menguntungkan bagi warga jika
mengambil manfaat tersebut dengan membuka usaha seperti
perdagangan, jasa, dan lain-lain.
b. Beradaptasi dengan keadaan sekarang dimana dengan adanya Solo
Paragon berpotensi meningkatkan taraf hidup warga jika
dimanfaatkan dengan sebaik-baiknya.
4. Kepada Peneliti lain
Penelitian pengaruh pembangunan apartemen Solo Paragon
terhadap kondisi lingkungan sekitarnya belum mencakup seluruh aspek.
Beberapa aspek yang belum dibahas dan dapat dijadikan studi lanjutan
antara lain:
a. Dampak Solo Paragon terhadap penduduk Kota Surakarta
b. Analisis potensi keberadaan Solo Paragon terhadap kawasan di
sekitarnya
c. Studi eksplorasi mengenai pengaruh perubahan pemanfaatan lahan
perumahan menjadi komersial terhadap perubahan harga lahan
121
DAFTAR PUS TAKA
Adisasmita, H.Raharjo, 2005. Pembangunan Ekonomi Perkotaan. Yogyakarta:

Graha Ilmu.
Effendy, M uhajir. 2002. Masyarakat Equilibrium. Yogyakarta: Bentang Budaya
Effendy, Sofyan. 2002. Metode Penelitian Survai. Jakarta: Lembaga Penelitian,
Pendidikan, dan Penerangan Ekonomi dan Sosial.
Fathoni, Abdurrahman. 2006. Metode Penelitian dan Teknik Penyusunan Skripsi.
Jakarta: Rineka Cipta.
Jayadinata, Johara T. 1999. Tata Guna Tanah dalamPerencanaan Pedesaan,
Perkotaan dan Wilayah. Bandung: ITB.
Nazir, M oh. 2003. Metode Penelitian. Jakarta : Ghalia Indonesia.
Sanggono, Edi Kurnijanto. 1993. Proses Perubahan Pemanfaatan Lahan di
Daerah Pacet. Tugas Akhir, Jurusan Teknik Planologi, ITB.
Sugiarto, dkk. 2003. Teknik Sampling. Jakarta : PT Gramedia Pustaka Utama.
Susanto, Phil.A, 1999. Pengantar Sosiologi Dan Perubahan Sosial. Jakarta : Putra
Abardin.
Syani, Abdul. 1994. Sosiologi (Sistematika, teori dan terapan). Jakarta: Bumi
Aksara.
Sztompka, Piotr, 1997. Sosiologi Perubahan Sosial. Jakarta : Prenada.
Tarigan, Robinson. 2005. Perencanaan Pembangunan Wilayah. M edan: Bumi
Aksara.
URDI, 2005. Bunga Rampai Pembangunan Kota dalam Abad 21 (Konsep dan
Pendekatan Pembangunan Perkotaan di Indonesia) Jakarta: Urban and
Development Institute (URDI) dan Yayasan Sugijanto Soegijoko.
URDI, 2005. Bunga Rampai Pembangunan Kota dalam Abad 21 (Pengalaman
Pembangunan Perkotaan di Indonesia) Jakarta: Urban and
Development Institute (URDI) dan Yayasan Sugijanto Soegijoko.
Yunus, Hadi Sabari. 2002. Manajemen Kota.Yogyakarta: Pustaka Pelajar.
Yunus, Hadi Sabari. 2008. Struktur Tata Ruang Kota.Yogyakarta: Pustaka
Pelajar.
122
Zahnd, M arkus. 1989. Model Baru Perancangan Kota Secara Terpadu.

Yogyakarta: Kanisius
http://www.skycrapercity.com/showthread.php?t=903102&page=4
TUGAS AKHIR
Alit, Tjokorda. 2001. Kajian Gejala Perubahan Pemanfaatan Lahan Kawasan

LC. Gatot Subroto. Tesis, Program M agister Perencanaan wilayah dan Kota. ITS,
Surabaya.
Baihaki, Z. W. 2007. Persepsi Masyarakat Terhadap Pembangunan Mall

Ambarukmo Plasa dan Sphire Square Yogyakarta. Yogyakarta: Thesis, M PKD
UGM .
M ardiansyah, Fadjar Hadi. 1999. Pengembangan Sistem Pendukung Keputusan

untuk Perubahan Pemanfaatan Lahan Kota. Tesis, Program M agister
Perencanaan Wilayah dan Kota, Institut Teknologi Bandung.
Sanggono, Edi Kurnijanto. 1993. Proses Perubahan Pemanfaatan Lahan di

Daerah Pacet. Tugas Akhir, Jurusan Teknik Planologi, Institut Teknologi
Bandung.
Wulandari, Ayu. 2007. Studi Pola Perubahan Pemanfaatan Lahan Perumahan

Menjadi Komersial di Koridor Kertajaya Surabaya. Surabaya: Tugas Akhir,
PWK ITS.
Haryanto, Arif Sugeng. 2005. Pengaruh Pembangunan Kampus Terhadap

Kondisi Lingkungan Sekitar (Studi Kasus: Kawasan Kampus Tembalang). Tugas
Akhir, Jurusan Perencanaan Wilay ah dan Kota, UNDIP.
PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN
RUTRK Kota Surakarta Tahun 1993-2013
123

Pengaruh Pembangunan Apartemen Solo Paragon Terhadap Kondisi Lingkungan Sekitarnya

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Pengaruh Pembangunan Apartemen Solo Paragon Terhadap Kondisi Lingkungan Sekitarnya

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

library.uns.ac.id digilib.uns.ac.

Pengaruh Pembangunan Apartemen Solo Paragon

Diajukan Sebagai Syarat untuk M encapai Gelar Strata-1

PROGRAM STUDI PERENCANAAN WLAYAH DAN KOTA

PENGARUH PEMBANGUNAN APARTEMEN S OLO PARAGON

Surakarta, Juli 2010

Dosen Pembimbing Tugas Akhir :

Dosen Pembimbing I Dosen Pembimbing II

Ir. Ana Hardiana, M T M urtanti Jani Rahayu, ST, M T

Ir. Hardiyati, M T Ir. Galing Yudana, M T

Ir. Nugroho Djarwanti, M T

PROGRAM S TUDI PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA

PENGARUH PEM BANGUNAN APARTEMEN SOLO PARAGON

Kata kunci : Solo Paragon, lahan, sosial, ekonomi

“Jangan membuang-buang waktu. Karena ia tak akan bisa diputar kembali”

Surakarta, Juli 2010

Halaman Judul .....................................................................................................i

BAB 1 PENDAHULUAN ................................................................................. 1

BAB 2 PENGARUH PEMBANGUNAN APARTEMEN DALAM

BAB 3 METODE PENELITIAN..................................................................... 22

3.7 Metode Analisis............................................................................. 28

BAB 4 GAMBARAN UMUM OBYEK PENELITIAN ................................. 31

BAB 5 ANALIS IS PENGARUH PEMBANGUNAN APARTEMEN S OLO

BAB 6 PENUTUP............................................................................................. 118

DAFTAR PUSTAKA ........................................................................................ 122

Gambar 1.1 Peta Area Penelitian...................................................................... 8

Tabel 3.1 Variabel Pengaruh yang Diolah dari Teori....................................... 24

Tabel 5.10 Olah Data Kuisioner Aspek Ekonomi .............................................. 113

1.1 Latar Belakang

Solo Paragon merupakan salah satu bangunan mix-use yang di

kegiatan perdagangan, jasa, perkantoran, pendidikan dan kesehatan selama

pertumbuhan yang menarik kelompok usaha yang sifat hubungannya

1.2 Rumusan Masalah

1.3 Tujuan dan S asaran

1.4 Manfaat Penelitian

1.5 Tahapan Penelitian

1.6 Batasan Penelitian

1.6.2 Batasan Waktu Penelitian

1.7 S istematika Penulisan

Kelurahan mangkubumen, Kelurahan Penumping, dan

Untuk mengkaji pengaruh fisik, soial dan ekonomi ari sebuah

tinggi dan sekaligus merupakan Central Business District dimana

gedung-gedung bertingkat banyak, akan dicerminkan dari jaraknya

c. Lahan secara fisik tidak dapat dipindahkan, sehingga lahan yang

2.2.3 Kecenderungan perubahan pemanfaatan lahan

Adanya suatu pembangunan berpengaruh terhadap perubahan spasial

lain. Di daerah yang mempunyai nilai aksesibilitas fisikal yang

2.3 Perubahan S osial

“space is not a photocopy of society,, it is society. Spatial form and

Kehidupan sosial budaya masyarakaat perkotaan mencakup diferensiasi

Proses lokalitas kota merupakan tarik-menarik yang kompleks antar ruang

2.4 Teori Nilai Lahan

M enurut Sanggono, 1993, perubahan pemanfaatan lahan terjadi akibat

Guna lahan eksisting

P erubahan nilai lahan

P enyesuaian guna lahan

Guna lahan baru

2.5 Pusat Pertumbuhan

Pusat pertumbuhan harus memiliki empat ciri (Tarigan, 2005) yaitu :

3.1 Pendekatan Penelitian

3.2 Jenis Penelitian

3.3 Variabel Penelitian dan Definisi Operasional

3 Ekonomi Penyerapan tenaga Memprioritaskan sumber Effendy, 2002