PROPOSAL SKRIPSI

STUDI KELAYAKAN FINANSIAL PADA PROYEK

PEMBANGUNAN PERUMAHAN RUPER
RESIDENCE TYPE 36 KABUPATEN
DELI SERDANG PROVINSI
SUMATERA UTARA

Diajukan Oleh:

ANITA KIRANA DAELI

NIM: 1905141056

PROGRAM STUDI
MANAJEMEN REKAYASA KONSTRUKSI GEDUNG
JURUSAN TEKNIK SIPIL
POLITEKNIK NEGERI MEDAN
MEDAN
2023
 LEMBAR PENGESAHAN
PROPOSAL SKRIPSI

STUDI KELAYAKAN FINANSIAL PADA PROYEK

PEMBANGUNAN PERUMAHAN RUPER
RESIDENCE TYPE 36 KABUPATEN
DELI SERDANG PROVINSI
SUMATERA UTARA

Diajukan Oleh:

ANITA KIRANA DAELI

NIM: 1905141056

Medan, Juni 2023

Menyetujui:
Dosen Pembimbing

Fadli, S.T., M.T

NIP. 19630509 198803 1 003

Mengetahui:

Ketua Jurusan, Kepala Program Studi,

Marsedes Purba, B.Sc., Ci.Eng., M.Sc. Mizanuddin Sitompul, S.T., M.T.

NIP. 19631011 199303 1 001 NIP. 19870713 201903 1 010

i
 KATA PENGANTAR

Puji dan syukur penulis ucapkan kepada Tuhan Yang Maha Esa atas berkat dan
rahmat-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan Proposal Skripsi yang berjudul
“STUDI KELAYAKAN FINANSIAL PADA PROYEK PEMBANGUNAN
PERUMAHAN RUPER RESIDENCE TYPE 36 KABUPATEN DELI
SERDANG PROVINSI SUMATERA UTARA”. Skripsi ini bertujuan untuk
menyelesaikan mata kuliah Tugas Akhir semester VIII Program Studi Manajemen
Rekayasa Konstruksi Gedung Jurusan Teknik Sipil Politeknik Negeri Medan.

Dalam penulisan Proposal Skripsi ini, penulis banyak menemukan kesulitan

namun berkat bimbingan dan bantuan dari beberapa pihak baik berupa materi,
waktu, tenaga, dan informasi, sehingga Proposal Skripsi ini dapat selesai dengan
baik dan tepat waktu. Selesainya Proposal Skripsi ini tidak terlepas dari bantuan
banyak pihak yang telah memberikan berbagai masukan kepada penulis. Untuk itu
penulis mengucapkan banyak terimakasih kepada:

1. Bapak Abdul Rahman, S.E., Ak., M.Si., selaku Direktur Politeknik Negeri
Medan;
2. Bapak Marsedes Purba, B.Sc., Ci.Eng., M.Sc., selaku Ketua Jurusan Teknik
Sipil Politeknik Negeri Medan;
3. Bapak Mizanuddin Sitompul, S.T., M.T., selaku Kepala Program Studi
Manajemen Rekayasa Konstruksi Gedung Politeknik Negeri Medan;
4. Bapak Drs. Yulfalentino, M.T., selaku Dosen Wali Kelas MRKG 8A;
5. Bapak Fadli, S.T., M.T., selaku Dosen Pembimbing yang telah membantu
memberi bimbingan, pengarahan, dan bersedia meluangkan waktunya untuk
penulis sehingga Skripsi ini dapat diselesaikan;
6. Seluruh staff dan pegawai Jurusan Teknik Sipil Politeknik Negei Medan;
7. Bapak dan Ibu tercinta serta keluarga atas doa dan dukungan yang telah
diberikan sehingga penulis mampu melaksanakan dan menyelesaikan Skripsi
ini dengan baik;
8. Seluruh mahasiswa Teknik Sipil Program Studi MRKG Angkatan 2019,
terkhusus MRKG 8A.

ii
Demikian Proposal Skripsi ini disusun, semoga dapat bermanfaat bagi semua
pihak yang membaca, terutama di dunia Pendidikan Teknik Sipil.

Medan, Juni 2023

Hormat Penulis,

ANITA KIRANA DAELI

NIM: 1905141056

iii
 DAFTAR ISI

LEMBAR PENGESAHAN......................................................................................i

KATA PENGANTAR.............................................................................................ii

DAFTAR ISI...........................................................................................................iv

DAFTAR GAMBAR...............................................................................................v

DAFTAR LAMPIRAN...........................................................................................vi

BAB 1 PENDAHULUAN.......................................................................................1

1.1 Latar Belakang..........................................................................................1

1.2 Rumusan Masalah.....................................................................................2

1.3 Batasan Masalah........................................................................................2

1.4 Tujuan Skripsi...........................................................................................3

1.5 Manfaat Skripsi.........................................................................................3

BAB 2 TINJAUAN PUSTAKA..............................................................................4

2.1 Penelitian Terdahulu..................................................................................4

2.2 Landasan Teori..........................................................................................5

2.2.1 Manajemen.........................................................................................5

2.2.2 Proyek................................................................................................6

2.2.3 Perumahan..........................................................................................8

2.2.4 Pengertian Kelayakan......................................................................10

2.2.5 Investasi...........................................................................................10

2.2.6 Analisis finansial..............................................................................13

BAB 3 METODE PENELITIAN..........................................................................18

3.1 Alur Penelitian.........................................................................................18

3.2 Data Umum Proyek.................................................................................19

3.3 Metode Pengumpulan Data.....................................................................19

iv
 3.4 Metode Pengolahan Data.........................................................................20

DAFTAR PUSTAKA............................................................................................21

LAMPIRAN...........................................................................................................22

v
 DAFTAR GAMBAR

Gambar 2 1 Tiga kendala Proyek.............................................................................7

Gambar 2 2 Sistematika analisis kelayakan proyek/investasi dari aspek finansial13

Gambar 3 1 Diagram Alir Penelitian 18

Gambar 3 2 Peta lokasi proyek..............................................................................19

vi
 DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran 1 Rencana Anggaran Biaya 2 Unit Rumah Type 36.............................22

Lampiran 2 Tabel Harga dan Cicilan.....................................................................23

vii
 BAB 1
PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Seiring pertumbuhan penduduk di Indonesia yang semakin meningkat

berdampak kepada meningkatnya kebutuhan tempat tinggal. Ada banyak
alternatif yang bisa dilakukan untuk memenuhi kebutuhan tempat tinggal,
salah satunya adalah pembangunan perumahan. Pembangunan perumahan
merupakan upaya untuk memenuhi kebutuhan tempat tinggal, sekaligus
untuk meningkatkan mutu lingkungan kehidupan, memperluas lapangan
kerja serta menggerakkan kegiatan dalam rangka peningkatan dan
pemerataan kesejahteraan rakyat. Salah satu segi dari pembangunan nasional
adalah pembangunan perumahan yang ditujukan agar penduduk dapat
menempati rumah yang layak dalam lingkup yang sehat, aman, dan teratur.

Berdasarkan undang-undang No. 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan

Pemukiman, perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari
permukiman, baik di perkotaan maupun di perdesaan, yang dilengkapi
dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan
rumah yang layak dihuni (pasal 1 ayat 2). Sedangkan rumah adalah
bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang layak dihuni,
sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuninya,
serta aset bagi pemiliknya (pasal 1 ayat 7).

PT. Realti Unggul Perkasa merupakan salah satu pengembang yang

berinvestasi menyediakan perumahan yang terjangkau untuk penduduk.
Salah satu proyek yang sedang dikerjakan adalah Proyek Pembangunan
Perumahan RUPER type 36 yang berlokasi di Jalan Nogio VII Kecamatan
Deli Tua, Kabupaten Deli Serdang, Sumatera Utara. Perumahan ini dibangun
di atas tanah seluas 10.000 m 2 dengan jumlah rumah sebanyak 80 unit type
36 dengan luas tanah 78 m2 per unit rumah.

Aspek kelayakan finansial adalah alat yang digunakan untuk mengkaji

kemungkinan keuntungan yang diperoleh dari suatu penanaman modal. Ada

8
 beberapa indikator dalam analisis kelayakan finansial antara lain Net Present
Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR), Internal Rate of Return (IRR),
Payback Period (PP) dan Sensitivitas. Menurut Imam Mu’arif (2019) metode
ini akan menghasilkan nilai yang dapat menentukan suatu proyek secara
finansial layak untuk dikerjakan atau tidak. Hal ini dilakukan agar
pengembang dapat mengetahui apakah proyek ini dapat memberikan
keuntungan sesuai harapan atau tidak menjalankan proyek agar tidak
timbulnya kerugian.

Membangun sebuah perumahan harus memperhatikan berbagai aspek, salah

satunya aspek kelayakan finansial, berdasarkan hal di atas, penulis
bermaksud mengambil judul “Studi Kelayakan Finansial pada Proyek
Pembangunan Perumahan Ruper Residence type 36 Kabupaten Deli Serdang
Provinsi Sumatera Utara”.

1.2 Rumusan Masalah

Berdasarkan latar belakang di atas, maka rumusan masalah dalam penelitian

ini adalah sebagai berikut:

1. Berapa nilai Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR),
Internal Rate of Return (IRR), Payback Period (PP) dan Sensitivitas
Pembangunan Perumahan Ruper Residence Type 36 Kabupaten Deli
Serdang Provinsi Sumatera Utara?
2. Bagaimana hasil studi kelayakan finansial pada Proyek Pembangunan
Perumahan Ruper Residence Type 36 Kabupaten Deli Serdang Provinsi
Sumatera Utara?

1.3 Batasan Masalah

Dalam penelitian ini perlu adanya batasan masalah agar penulis lebih terfokus
sesuai dengan tujuan yang ingin dicapai. Batasan-batasan masalah tersebut
yaitu:

1. Penelitian ini hanya meninjau aspek finansial.

2. Penelitian ini dilakukan pada Proyek Pembangunan Perumahan Ruper

9
 Residence Type 36 yang berlokasi di Jalan Nogio VII, Kecamatan Deli
Tua, Kabupaten Deli Serdang, Sumatera Utara.
3. Metode yang digunakan untuk menganalisis kelayakan finansial pada
penelitian ini adalah Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio
(BCR), Internal Rate of Return (IRR), Payback Period (PP)dan
Sensitivitas.
4. Biaya proyek pembangunan berasal dari modal pribadi perusahaan.
5. Tidak memperhitungkan faktor penyusutan pada bangunan.
6. Suku bunga diasumsikan mengikuti acuan Bank Indonesia Tahun 2023.
7. Umur investasi diasumsikan 4 tahun

1.4 Tujuan Skripsi

Adapun tujuan dari penelitian ini berdasarkan latar belakang dan rumusan
masalah yang telah dijelaskan di atas adalah sebagai berikut:

1. Untuk mengetahui nilai Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio
(BCR), Internal Rate of Return (IRR), Payback Period (PP) dan
Sensitivitas.
2. Untuk mengetahui kelayakan Pembangunan Perumahan Ruper
Residence berdasarkan hasil analisa menggunakan metode Net Present
Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR), Internal Rate of Return (IRR),
Payback Period (PP)dan Sensitivitas.

1.5 Manfaat Skripsi

Ada beberapa manfaat yang diperoleh dari penelitian ini yaitu:

1. Bagi akademisi, penelitian ini dapat menambah wawasan di bidang

manajemen proyek, khususnya mengenai kelayakan finansial proyek
perumahan dan mengetahui proses perhitungan sesuai data yang didapat.
2. Bagi perusahaan atau investor, penelitian ini diharapkan dapat
memberikan informasi serta masukan untuk membantu pengambilan
keputusan dengan mempertimbangkan resiko pada suatu proyek investasi
perumahan.

10
 BAB 2
TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Penelitian Terdahulu

Pada penelitian ini diperlukan Penelitian Terdahulu untuk dijadikan sumber

referensi dalam melaksanakan penelitian ini. Penelitian tersebut dapat
menjadi Tinjauan Pustaka bagi penulis. Dengan melakukan penelitian
terdahulu, penulis dapat memanfaatkan informasi serta pemikiran yang
relevan dengan penelitinya.

Penelitian yang dilakuakan oleh Karina Adadiyah (2021) dengan berjudul

Analisis Investasi Pembangunan Perumahan pada Kawasan Siap Bangun
(Studi Kasus di Tangerang, Banten) dengan menggunakan metode Net
Present Value, Internal Rate of Return, Benefit Cost Ratio, Payback Period.
Hasil dari analisis aspek finansial diperoleh Net Present Value sebesar
Rp10,991,725,990.98 > 0, Benefit Cost Ratio sebesar 1,43 > 1, Internal Rate
of Return > MARR, Break Event Point pada penjualan rumah ke 5, dan
Payback Period pada bulan ke-29 dari 60 bulan. Sehingga menunjukkan
investasi layak untuk dilakukan.

Penelitian yang dilakuakan oleh Imam Mu’arif (2019) dengan judul Studi
Kelayakan Investasi Pembangunan Perumahan Mandiri Residence Krian
Kabupaten Sidoarjo Ditinjau Dari Aspek Finansial dengan menggunakan
metode Net Present Value, Benefit Cost Ratio dan Internal Rate of Return.
Hasil dari penelitian ini adalah dari nilai NPV didapatkan Rp. 45.389.597.239
> 0, BCR 1,3109 > 1, dan IRR 27,35% > 15% (lebih besar dari nilai MARR
yang ditetapkan secara perhitungan), dari indikator di atas proyek tersebut
dinyatakan layak. Lalu dilakukan hasil uji sensitivitas pada asumsi
peningkatan masing–masing nilai pendapatan dan pengeluaran 10%
didapatkan nilai NPV nya = Rp 60.928.556.963 > 0; BCR nya = 1,3109 > 1;
IRR nya = 37,53 % > 15,00 %, pada asumsi peningkatan manfaat 15% dan

11
 biaya 15% didapatkan nilai didapatkan nilai NPV = Rp 68.698.036.825 > 0;
BCR = 1,3109 > 1; IRR = 37,53 % > 15,00 %. Dari hasil uji sensitivitas pada
dua keadaan di atas, proyek ini masih dinyatakan layak untuk dikerjakan.

Penelitian yang dilakuakan oleh Bosanova Muhamadar (2021) dengan judul

Analisis Kelayakan Investasi Proyek Pembangunan Perumahan Ditinjau
Dari Aspek Teknis dan Aspek Finansial. Dari analisis yang dilakukan dalam
aspek teknis, perencanaan pembangunan perumahan ini layak untuk
dilakasanakan karena sudah mengadaptasi konsep BARRATAGA (Sarwidi,
2018). Rumah yang dibangun diatas lahan 5399,45 m2 berjumlah 24 unit
dengan Tipe 45. Dalam aspek finansial didapat hasil dari beberapa indicator
yaitu NPV = Rp 8.131.901.942,50, nilai IRR = 31,67%, titik impas atau BEP
= 20 unit, dan masa balik modal (PP) pada bulan ke 20. Dari hasil tersebut
secara aspek finansial sudah layak untuk dilaksanakan namun jika dilihat dari
sudut pandang pihak pengembang kurang menarik karena titik impas berada
di unit ke 20 dari 24 dan PP berada di bulan ke 20 dari 24 bulan. Sehingga
perlu adanya upaya atau metode alternatif yang dapat membuat investasi
layak secara parameter analisis dan juga dari sudut pandang bisnis.

2.2 Landasan Teori

2.2.1 Manajemen

Widiasanti dan Lenggogeni (2013) menyatakan manajemen adalah

kemampuan untuk memperoleh hasil dalam rangka pencapaian tujuan
melalui kegiatan sekelompok orang. Untuk itu, tujuan perlu ditetapkan
terlebih dahulu, sebelum melibatkan kelompok orang yang mempunyai
kemampuan atau keahlian dalam rangka pencapaian tujuan yang telah
ditetaplan. Dengan kata lain, manajemen berfungsi untuk melaksanakan
semua kegiatan yang diperlukan dalam pencapaian tujuan dengan batas-
batas tertentu. Soeharto (1997) menyatakan fungsi manajemen dapat
dijelaskan sebagai berikut:
1. Merencanakan
Merencanakan adalah proses memilih dan menentukan Langkah

12
 kegiatan yang akan datang yang dibutuhkan unutk mencapai tujuan
atau sasaran. Perencanaan bertujuan untuk menjembatani atau
menghubungkan antara tujuan atau sasaran yang akan dicapai
dengan situasi atau keadaan awal.
2. Mengorganisir
Mengorganisir adalah semua yang berhubungan dengan bagaimana
cara mengatur dan mengalokasi kegiatan dan juga sumber daya
kepada organisasi agar dapat mencapai tujuan secara efisien.
3. Memimpin
Kepemimpinan sangat penting untuk mengelola suatu kegiatan
yaitu mengarahkan dan mempengaruhi sumber daya manusia
dalam organisasi agar dapat bekerja sukarela untuk mencapai
tujuan yang telah ditentukan sebelumnya.
4. Mengendalikan
Mengendalikan adalah memantau atau melihat, mengkaji, dan juga
memberikan perbaikan atau koreksi agar hasil dari kegiatan sesuai
dengan hasil yang telah ditentukan. Jadi dalam fungsi ini, hasil dari
pelaksanaan kegiatan selalu diukur dan dibandingkan dengan
rencana sebelumnya.
5. Staffing
Staffing mencakup pengadaan tenaga kerja, jumlah ataupun
kualifikasi dari tenaga kerja yang dibutuhkan untuk pelaksanaan
kegiatan, termasuk dalam perekrutan, pelatihan, dan proses seleksi
unutk menempati posisi dalam organisasi.

2.2.2 Proyek

Proyek adalah suatu rangkaian kegiatan yang bersifat sementara yang

sudah ditetapkan awal pekerjaannya dan waktu selesainya. Menurut
Nurhayati (2010), sebuah proyek merupakan suatu usaha/aktivitas yang
kompleks, tidak rutin, dibatasi oleh waktu, anggaran, resource, dan
spesifikasi performansi yang dirancang untuk memenuhi kebutuhan
konsumen.

13
Setiap proyek memiliki tujuan khusus, misalnya membangun rumah
tinggal, jembatan, dan instalasi pabrik. Dalam proses pencapaian tujuan
tersebut, ada batasan yang harus dipenuhi yaitu besarnya biaya
(anggaran) yang dialokasikan, jadwal, serta mutu yang harus dipenuhi.
Ketiga hal tersebut merupakan parameter penting bagi penyelenggara
proyek yang sering diasosiasikan sebagai sasaran proyek. Ketiga
batasan tersebut disebut tiga kendala (triple constraint).

Gambar 2 1 Tiga kendala Proyek

 Anggaran Proyek harus diselesaikan dengan biaya yang tidak

melebihi anggaran. Untuk proyek-proyek yang melibatkan dana
dalam jumlah besar dan jadwal pengerjaan yang bertahun-tahun,
anggarannya tidak hanya ditentukan secara total proyek, tetapi
dipecah atas komponen-komponen atau per periode tertentu yang
jumlahnya disesuaikan dengan keperluan. Dengan demikian,
penyelesaian bagian-bagian proyek pun harus memenuhi sasaran
anggaran per periode
 Jadwal Proyek harus dikerjakan sesuai dengan kurun waktu dan
tanggal akhir yang telah ditentukan. Bila hasil akhir adalah produk
baru, maka penyerahannya tidak boleh melewati batas yang
ditentukan.
 Mutu Produk atau hasil kegiatan proyek harus memenuhi
spesifikasi dan kriteria yang dipersyaratkan. Sebagai contoh, bila

14
 hasil kegiatan proyek tersebut berupa instalasi pabrik, maka kriteria
yang harus dipenuhi adalah pabrik harus mampu beroperasi secara
memuaskan dalam kurun waktu yang telah ditentukan. Jadi,
memenuhi persyaratan mutu berarti mampu memenuhi tugas yang
dimaksudkan atau sering disebut fit for the itended use.

Ketiga batasan tersebut bersifat tarik-menarik artinya jika ingin

meningkatkan kinerja produk yang telah disepakati dalam kontrak,
maka umumnya harus diikuti dengan meningkatkan mutu. Hal ini
selanjutnya berakibat pada naiknya biaya sehingga melebih anggaran.
Sebaliknya jika ingin menekan biaya, maka biasanya harus
berkompromi dengan mutu dan jadwal.

2.2.3 Perumahan

Berdasarkan Pasal 1 ayat 2 Undang-Undang Republik Indonesia Nomor

1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman,
Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman,
baik perkotaan maupun pedesaan, yang dilengkapi dengan prasarana,
sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang
layak huni. Berdasarkan SNI 03-1733-2004 tentang tata cara
perencanaan lingkungan perumahan di perkotaan, lokasi perumahan
harus memenuhi ketentuan sebagai berikut:

1. Lokasi perumahan harus sesuai dengan rencana peruntukan lahan

yang diatur dalam Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) setempat
atau dokumen perencanaan lainnya yang ditetapkan dengan
Peraturan Daerah setempat, dengan kriteria sebagai berikut:
a. Kriteria keamanan, dicapai dengan mempertimbangkan bahwa
lokasi tersebut bukan merupakan kawasan lindung (catchment
area), olahan pertanian, hutan produksi, daerah buangan
limbah pabrik, daerah bebas bangunan pada area Bandara,
daerah di bawah jaringan listrik tegangan tinggi.
b. Kriteria kesehatan, dicapai dengan mempertimbangkan bahwa

15
 lokasi tersebut bukan daerah yang mempunyai pencemaran
udara di atas ambang batas, pencemaran air permukaan dan air
tanah dalam.
c. Kriteria kenyamanan, dicapai dengan kemudahan pencapaian
(aksesibilitas), kemudian berkomunikasi (internal/eksternal,
langsung atau tidak langsung), kemudahan berkegiatan
(prasarana dan sarana lingkungan tersedia).
d. Kriteria keindahan/keserasian/keteraturan (kompatibilitas),
dicapai dengan penghijauan, mempertahankan karakteristik
topografi dan lingkungan yang ada, misalnya tidak meratakan
bukit, mengurug seluruh rawa atau danau/setu/sungai/kali dan
sebagainya.
e. Kriteria fleksibilitas, dicapai dengan mempertimbangkan
kemungkinan pertumbuhan fisik/pemekaran lingkungan
perumahan dikaitkan dengan kondisi fisik lingkungan dan
keterpaduan prasarana.
f. Kriteria keterjangkauan jarak, dicapai dengan
mempertimbangkan jarak pencapaian ideal kemampuan orang
berjalan kaki sebagai pengguna lingkungan terhadap
penempatan sarana dan prasarana utilitas lingkungan.
g. Kriteria lingkungan berjati diri, dicapai dengan
mempertimbangkan keterkaitan dengan karakter sosial budaya
masyarakat setempat, terutama aspek kontekstual terhadap
lingkungan tradisional/lokal setempat.
2. Lokasi perencanaan perumahan harus berada pada lahan yang jelas
status kepemilikannya, dan memenuhi persyaratan administratif,
teknis dan ekologis.
3. Keterpaduan antara tatanan kegiatan dan alam di sekelilingnya,
dengan mempertimbangkan jenis, masa tumbuh dan usia yang
dicapai, serta pengaruhnya terhadap lingkungan, bagi tumbuhan
yang ada dan mungkin tumbuh di kawasan yang dimaksud

16
2.2.4 Pengertian Kelayakan

Arti kelayakan adalah serangkaian penelitian yang dilakukan secara

mendalam untuk menentukan apakah proyek yang akan dijalankan ini
memberikan manfaat yang lebih besar dibandingkan dengan biaya yang
dikeluarkan. Studi kelayakan proyek adalah penelitian tentang dapat
satu proyek (biasanya merupakan proyek investasi) dilaksanakan
dengan berhasil (Suad Husnan dan Suwarsono, 2000). Tujuan
dilakukannya studi kelayakan adalah untuk menghindari keterlanjuran
penanaman modal yang terlalu besar untuk kegiatan yang ternyata tidak
menguntungkan (Suad Husnan dan Suwarsono, 2000).
Manfaat studi kelayakan menurut Salim Basalamah (1988:12) adalah:
1. Memandu pemilik dana/investor untuk mengoptimalkan
penggunaan dana yang dimiliki.
2. Memperkecil risiko keputusan investasi sekaligus memperbesar
peluang keberhasilannya.
3. Mengungkapkan alternatif investasi yang didukung oleh hasil
kuantitas yang teruji kecermatannya, sehingga manajer mudah
mengambil keputusan akurat.
4. Mengungkapkan keseluruhan aspek proyek seutuhnya sehingga
keputusan menerima atau menolak sebuah usulan proyek tidak
hanya dikhususkan atas kelayakan finansial saja, melainkan atas
seluruh aspek berpengaruh.

2.2.5 Investasi

Giatman (2006) menyatakan bahwa kegiatan investasi merupakan

kegiatan penting yang memerlukan biaya besar dan berdampak jangka
Panjang tehadap kelanjutan usaha. Oleh karena itu, analisis yang
sistematis dan rasional sangat dibutuhkan sebelum kegiatan itu di
realisasikan. Berinvestasi dalam bentuk properti memiliki tujuan yang
berbeda-beda pada setiap orang yang melakukannya.
Menurut Tandelilin (2010), ada beberapa metode dalalm menentukan

17
nilai yaitu sebagai berikut:
1. Present Value yaitu besarnya jumlah uang pada permulaan periode
atas dasar tingkat bunga tertentu dari sejumlah uang yang baru akan
diterima beberapa waktu/periode yang akan datang.
FV
Present Value (PV) =
(1+r ) n
2. Future Value, yaitu nilai uang dimasa yang akan datang dari uang
yang diterima atau dibayarkan pada masa sekarang dengan
memperhitungkan tinngkat bunga setiap periode selama jangka
waktu tertentu.
Future Value (FV) = PV (1+r)n
Keterangan: PV : Nilai sekarang
FV : Nilai pada akhir tahun ke n
r : Suku bunga
n : Waktu (tahun)

2.2.5.1 Cash flow

Cash flow menurut arti katanya adalah aliran kas. Namun
pengertian sebenarnya adalah suatu realisasi atau taksiran dari
pemasukan uang (benefit) maupun pengeluaran (cost) yang
terjadi pada suatu investasi dalam jangka waktu tertentu.
Aliran kas (cash flow) terbentuk dari perkiraan biaya yang
pertama, modal kerja, biaya operasional, biaya produksi dan
pendapatan (revenue) (Soeharto, 1999). Periode waktu cash
flow ditetapkan dalam berbagai satuan interval waktu, mulai
dari satuan hari, minggu, bulan, triwulan, maupun tahun
tergantung pada tingkat agregasi data yang dibutuhkan. Jika
yang dimaksud hanya uang keluar (pembiayaan) disebut cash
out (cost) dan sebaliknya jika yang dimaksud hanya uang
masuk (penerimaan) disebut cost-in (Giatman, 2006). Unsur-
unsur dari cash flow meliputi jadwal pemasukan, jadwal
pengeluaran, kas awal, pendapatan, dan biaya. Manfaat cash
flow dalam pelaksanaan suatu investasi sangat besar. Adapun

18
 manfaat cash flow dalam pelaksanaan investasi adalah sebagai
berikut:
1. Dari pergerakan unsur-unsur cash flow dapat diketahui
kekuatan dana perusahaan dimasa sekarang dan yang akan
datang mencukupi atau tidak dalam menjalankan investasi.
2. Sebagai dasar untuk memperkirakan kebutuhan dana
investasi dimasa sekarang dan yang akan datang.
3. Sebagai dasar untuk menentukan kapan dilakukan kredit,
berapa jumlah kredit yang dibutuhkan, dan
memperkirakan jangka waktu pengembalian kredit.
4. Dari cash flow dapat diketahui proyeksi/perkiraan
pemasukan yang akan diperoleh selama investasi

2.2.5.2 Nilai Uang dari Waktu

Pengertian bahwa suatu rupiah saat ini akan bernilai lebih
tinggi dari waktu yang akan datang merupakan konsep dasar
dalam membuat keputusan investasi. Asiyanto (2005)
menyatakan pada umumnya masalah finansial suatu investasi
mencakup periode waktu yang cukup lama, sehingga perlu
diperhitungkan pengaruh waktu terhadap nilai uang.
Hubungan nilai uang yang akan datang (Future value)
terhadap nilai sekarang (Present value) ditulis dengan rumus:
FV = PV (1+i)n
Keterangan: PV : Nilai sekarang
FV : Nilai pada akhir tahun ke n
i : Bunga (interest)
n : Waktu (tahun)
Dengan semikian (1+i)n adalah faktor pengali, yang disebut
compounded factor, yaitu faktor yang dipergunakan untuk
menghitung future value (FV) terhadap present value (PV).
Dari rumus di atas dapat diperoleh hubungan dimana (1+i) n
adalah faktor pembagi, yang disebut discounted factor, yaitu

19
 faktor yang digunakan untuk menghitung present value (PV)
dari future value (FV) yang ada.

2.2.6 Analisis finansial

Analisis keuangan (finansial) berangkat dari tujuan yang umumnya
dimiliki oleh perusahaan swasta yaitu berkepentingan untuk
meningkatkan kekayaan perusahaan yang diukur dengan naiknya nilai
saham (Imam Soeharto,1999). Terdapat macam-macam kriteria
penilaian yang dianggap baku yaitu:

Gambar 2 2 Sistematika analisis kelayakan proyek/investasi dari aspek

finansial
Menurut Asiyanto (2005), finansial adalah keputusan keuangan untuk
mengatasi dan menyesuaikan kondisi kas sesudah kas awal. Analisis
aspek finansial ini menggunakan menggunakan metode NPV, BCR,
IRR, dan PP.

1. Net Present Value (NPV)

Menurut Giatman (2006), Net Present Value (NPV) adalah metode
menghitung nilai bersih (netto) pada waktu sekarang (present).

20
 Dalam hal ini present yang dimaksud diasumsikan sebagai waktu
awal perhitungan bertepatan dengan saat evaluasi dilakukan atau
pada periode tahun ke-nol (0) dalam perhitungan cash flow
investasi. Jadi metode NPV pada dasarnya memindahkan cash flow
yang menyebar sepanjang umur investasi ke waktu awal investasi
(t=0) atau kondisi present. Cash flow dalam investasi tidak selalu
dapat diperoleh secara lengkap dikarenakan terdiri dari cash-in dan
cash-out. Cash-flow yang benefit saja perhitungannya disebut
dengan Present Worth of Benefit (PWB), sedangkan jika yang
diperhitungkan hanya cash-out (cost) disebut dengan Present
Worth of Cosf (PWC). NPV diperoleh dari hasil perhitungan PWB
dikurangi dengan hasil perhitungan PWC dengan rumus sebagai
berikut:
NPV = PWB - PWC
Adapun kriteria keputusan untuk mengetahui apakah rencana suatu
investasi tersebut layak ekonomis atau tidak yaitu sebagai berikut:
Jika : NPV>0 Artinya investasi akan menguntungkan/layak
(feasible)
NPV<0 Artinya investasi tidak mengutungkan/tidak
layak (unfeasible)
Apabila rencana investasi dinyatakan layak, maka
direkomendasikan untuk dilaksanakan. Tetapi jika ternyata
rencanna investasi tidak layak, maka rencana tersebut tidak
direkomendasikakn untuk dilanjutkan. Namun layak atau tidaknya
suatu rencana investasi belumlah menjadi keputusan akhir dari
suatu program investasi, seringkali pertimbangan-pertimbangan
tertentu ikut pula memengaruhi keputusan yang akan diambil.

2. Benefit Cost Ratio (BCR)

Menurut Giatman (2006), metode Benefit Cost Ratio (BCR)
merupakan salah satu metode yang sering digunakan dalam tahap-
tahap evaluasi awal perencanaan atau sebagai analisis tambahan
dalam rangka memvalidasi hasil evaluasi yang telah dilakukan

21
 dengan metode lainnya. Metode BCR ini memberi penekanan
terhadap nilai perbandingan antara aspek manfaat (benefit) yang
akan diperoleh dengan aspek biaya dan kerugian yang akan
ditanggung (cost) dengan adanya investasi tersebut. Adapun rumus
yang digunakan yaitu:
PWB
BCR =
PWC
Keterangan: BCR : perbandingan manfaat terhadap biaya
(benefit cost ratio)
PWB : Present Worth of Benefit
PWC : Present Worth of Cost
Adapun kriteria keputusan untuk mengetahui apakah rencana suatu
investasi tersebut layak ekonomis atau tidak yaitu sebagai berikut:
Jika : BCR ≥ 1 Investasi layak (feasible)
BCR < 1 Investasi tidak layak (unfeasible)

3. Internal Rate of Return (IRR)

Giatman (2006) dalam bukunya menyatakan bahwa Internal Rate
of Return (IRR) adalah tingkat kemampuan cash flow dalam
mengembalikan invetasi yang dijelaskan dalam bentuk persentase.
Nilai dari Internal Rate of Return dapat dicari dengan metode coba-
coba (trial and error) yaitu dengan mencari NPV pada discount
rate/tingkat suku bunga yang dicoba. Jika didapat nillai NPV
positif, maka IRR>discount rate. Kemudian dihitung Kembali
dengan menggunakan discount rate yang lebih besar dari
sebelumnya, jika didapat nilai NPV negative maka, nilai IRR
berada diantara discount rate yang telah dicoba. Adapun rumus
yang digunakan yaitu:
NPV +¿
IRR = i1+ ¿
NPV +¿− NPV −¿ (i1− Ii 2)¿ ¿
Keterangan: IRR : Internal Rate of Return
i1 : Suku bunga yang menghasilkan NPV
negatif

22
 i1 : Suku bunga yang menghasilkan NPV
positif
NPV- : Net Present Value dengan hasil negatif
NPV+ : Net Present Value dengan hasil positif
Adapun kriteria keputusan untuk mengetahui apakah rencana suatu
investasi tersebut layak atau tidak yaitu sebagai berikut:
Jika IRR ≥ MARR, Investasi layak nilai
Minimum Atractive Rate of Return (MARR) merupakan tingkat
suku bunga pengembalian minimum yang diinginkan dalam sebuah
investasi yang kemudian dipilih untuk dijalankan berdasarkan
indikator yang telah ditetapkan. MARR dapat diartikan sebagai
nilai Suku Bunga (i) dalam nilai waktu uang, baik nilai Present,
Future, Annual, dan Gradient. MARR biasanya digunakan oleh
investor agar mendapatkan keuntungan pendapatan dari
investasinya dapat melampaui nilai dimasa depan dengan
memperhitungkan nilai di atas persentase perkiraan inflasi ataupun
suku bunga acuan.
4. Payback Period (PP)
Menurut Giatman (2006) bahwa analisis Payback Period (PP) pada
dasarnya bertujuan untuk mengetahui seberapa lama (periode)
investasi akan dapat dikembalikan saat terjadinya kondisi pulang
pokok (break event-point). Lamanya periode pengembalian (k) saat
kondisi BEP adalah:
k
K(PBP) = ∑ CFt ≥ 0
i=0

Keterangan: k : Periode pengembalian

CFt : Cash flow periode ke t
Adapun kriteria keputusan untuk mengetahui apakah rencana suatu
investasi tersebut layak ekonomis atau tidak yaitu sebagai berikut:
Jika : k ≤ n
Keteraangan: k : Jumlah periode pengembalian
n : Umur Investasi

23
5. Analisa Sensitivitas
Analisa sensitivitas adalah Teknik yang digunakan untuk
menentukan bagaiman perbedaan nilai variable independen
mempengaruhi nilai variable independent tertentu berdasarkan
seperangkat asumsi yang diberikan dengan batas-batas tertentu
yang bergantung pada satu atau lebih variasi input, seperti efek
perubahan suku bunga terhadap nilai obligasi.

Tujuan dari Analisa sensitivitas adalah sebagai berikut:

a. Memperbaiki cara pelaksanaan proyek yang sedang berjalan.

b. Memperbaiki design proyek untuk meningkatkan NPV.

c. Mengurangi resiko kerugian dengan menunjukkan beberapa

Tindakan pencegahan yang harus diambil.

24
 BAB 3
METODE PENELITIAN

3.1 Alur Penelitian

Metodologi penelitian bertujuan untuk menyelesaikan masalah yang ada
secara terstruktur. Berikut pembagian flow chart penelitian ditunjukkan dalam
gambar 3.1 dibawah ini:

Mulai

Penentuan Objek Penelitian

Studi Literatur

Pengamatan di Lapangan

Pengumpulan Data
Data Primer
1. Harga tanah dan Luas tanah
2. Harga jual dan Jumlah unit
3. Biaya perencanaan,
4. Biaya administrasi,
5. Biaya penyediaan jaringan listrik,
6. Biaya penyediaan air,
7. Biaya pembuatan jalan dan drainase,
8. Biaya operasional, dan
9. Biaya lain-lain
Data Sekunder: Tidak
1. Rencana Anggaran Biaya 2 Unit Rumah Type 36

Kecukupan Data

Ya

Analisis Kelayakan Finansial

Hasil Analisis

Selesai

Gambar 3 1 Diagram Alir Penelitian

25
3.2 Data Umum Proyek

Adapun data umum proyek yang diperoleh sebagai berikut:

Nama Proyek : Pembangunan Perumahan Ruper Residence

Lokasi Proyek : Jalan Nogio VII Kelurahan Deli Tua Timur,

Kecamatan Deli, Kabupaten Deli Serdang,
Sumatera Utara

Pemilik Proyek : PT. Realti Unggul Perkasa

Pelaksana : PT. Realti Unggul Perkasa

Luas Tanah : 10000 M2

Rencana Unit : 80 Unit Type 36

Peta lokasi proyek dapat dilihat pada gambar 3.2 di bawah ini:

Gambar 3 2 Peta lokasi proyek

3.3 Metode Pengumpulan Data

Metode pengumpulan data yang dilakukan terbagi menjadi dua yaitu data
primer dan data sekundenr.
1. Data primer merupakan data yang didapatkan secara langsung oleh
peneliti, bisa dalam bentuk wawancara, hasil survei, dan kuesioner
terhadap responden. Adapun data primer yang didapatkan dari hasil
wawancara yaitu berupa data harga tanah, luas tan ah, harga jual, jumlah

26
 unit, biaya perencanaan, biaya administrasi, biaya penyediaan jaringan
listrik, biaya penyediaan air, biaya pembuatan jalan dan drainase, biaya
operasional, dan biaya lain-lain.
2. Data sekunder merupakan data yang diperoleh dari sumber lain yang
telah ada. Adapun data sekunder yang didapatkan yaitu Rencana
Anggaran Biaya (RAB) proyek

3.4 Metode Pengolahan Data

Metode pengolah data pada penelitian ini adalah menggunakan metode analisi
kualitatif. Adapun Langkah-langkah yang dilakukan untuk menjawab
rumusan masalah pada Bab 1 yaitu sebagai berikut:

1. Menentukan objek yang akan diteliti.

2. Mencari referensi yang berhubungan dengan penelitian untuk dijadikan
studi literatur.
3. Melakukan pengamatan di lokasi penelitian.
4. Mengumpulkan data-data berupa data primer dan data sekunder.
5. Menghitung estimasi total biaya untuk modal investasi.
6. Menghitung estimasi total biaya pendapatan.
7. Menghitung analisis kelayakan finansial dengan metode sebagai berikut:
1. Net Present Value (NPV)
2. Benefit Cost Ratio (BCR)
3. Internal Rate of Return (IRR)
4. Payback Period (PP)
5. Analisis Sensitivitas

27
 DAFTAR PUSTAKA

Soeharto, Imam. 1997. Manajemen Proyek, Dari Konstruksi Sampai Operasional.

Jakarta: Erlangga

Soeharto, Iman. 1999, Manajemen Proyek. Edisi kedua. Jakarta : Erlangga

Undang-Undang No 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman

Giatman, M., 2006. Ekonomi Teknik, Pt Praja Grasindo Persada, Jakarta.

Asiyanto, 2005. Construction Project Cost Management. Jakarta: Pradnya

Paramita

Mu’arif, Imam. 2029. “Studi Kelayakan Investasi Pembangunan Mandiri

Residence Krian Kabupaten Sidoarjo Ditinjau dari Aspek Fiansial”. Tugas
Akhir. Uniiversitas Islam Majapahit

Muhamadar, Bosanova. 2021. “Analisis Kelayakan Investasi Proyek

Pembangunan Perumahan Ditinjau dari Aspek Teknis dan Finansial”.
Tugas Akhir. Universitas Islam Indonesia

Husnan, S. dan Suwasono. 1994. Studi Kelayakan Proyek. Edisi Ketiga. Unit
penerbit dan percetakan AMP YKPN, Yogyakarta

Widiansanti, I. dan Lenggogeni. 2013. Manajemen Konstruksi. Bandung: Remaja

Rosdakarya

Adadiyah, Karina. 2021. “Analisi Kelayakan Investasi Pembangunan Perumahan

pada Kawasan Siap Bangun (Studi Kasus di Tangerang, Banten)”. Tugas
Akhir. Universitas Islam Indonesia

Tandelilin, E. (2010). Portofolio dan Investasi : Teori dan aplikasi . Yogyakarta:

Kanisius

28
 LAMPIRAN

Lampiran 1 Rencana Anggaran Biaya 2 Unit Rumah Type 36

REKAPITULASI RENCANA ANGGARAN BIAYA

(2 UNIT RUMAH TYPE 36)
 
Nama Pekerjaan : Pembangunan Perumahan Ruper
Type : 36/78
Kav. : 6 m x 13 m
Lokasi : Jalan Nogio VII Kel. Deli Tua Timur, Kec.
Deli Tua, Kab. Deli Serdang
       
No. Kegiatan Harga Total
1 Pekerjaan Persiapan Rp 2.000.000
2 Pekerjaan Tanah Rp 1.913.000
3 Pekerjaan Pondasi Rp 11.141.000
4 Pekerjaan Konstruksi Beton Rp 4.901.000
5 Pekerjaan Dinding Rp 53.445.000
Pekerjaan Pelapis Lantai dan
6 Dinding Rp 8.417.500
7 Pekerjaan Penutup Atap Rp 12.325.000
8 Pekerjaan Plafond Gypsum Rp 8.800.000
Pekerjaan Kusen, Pintu, dan
9 Jendela Rp 8.700.000
10 Pekerjaan Pengecatan Rp 9.500.000
11 Pekerjaan Instalasi Air Rp 6.240.000
12 Pekerjaan Sanitasi Air Rp 460.000
13 Pekerjaan Instalasi Listrik Rp 4.650.000
  TOTAL Rp 132.492.500
  Harga Per Unit Rumah Rp 66.296.250
  Pembulatan Harga Rp 66.246.250
  Harga Per Meter Bangunan Rumah Rp 1.840.278
  Pembulatan Harga Rp 1.840.200

29
Lampiran 2 Tabel Harga dan Cicilan

30