Combinepdf
Combinepdf
Anggota Kelompok
Menyetujui,
Halaman Sampul □
Halaman Judul □
Executive Summary □
Daftar Isi □
Daftar Tabel □
Daftar Gambar □
Daftar Lampiran □
4.5. Positioning □
8.4. Kesimpulan □
Daftar Pustaka □
Lampiran □
Menyetujui,
Catatan:
1. Daftar pengecekan ini akan diisi oleh ketua pembimbing saat bimbingan terakhir sebelum
mengajukan formulir persetujuan Ujian komprehensif.
2. Jika belum lengkap maka mahasiswa wajib untuk melengkapinya terlebih dahulu sebelum
mengajukan formulir persetujuan untuk Ujian Komprehensif.
UCAPAN TERIMA KASIH
Puji syukur kepada Tuhan Yang Maha Esa atas rahmat, karunia dan penyertaan-
Nya, atas selesainya laporan rencana bisnis “PT OLIV: Aplikasi Akomodasi
Penginapan Karyawan Perusahaan di Balikpapan”. Laporan rencana bisnis ini
merupakan salah satu syarat untuk dapat menyelesaikan studi program Magister
Manajemen di Universitas Prasetiya Mulya. Atas dukungan berupa bimbingan,
bantuan, doa dan motivasi yang diberikan dalam penyusunan laporan rencana bisnis
ini, maka kami ingin mengucapkan terima kasih dengan sepenuh hati, jiwa dan raga
kami kepada:
1. Orangtua penulis yang selalu mendoakan dan selalu menjadi spirit serta
memberikan dukungannya dalam bentuk apapun untuk proses penyelesaian
Business Plan ini.
2. Dosen Pembimbing, Pak Lukas dan Pak Krishna, yang membimbing penulis
sehingga dapat menyelesaikan Business Plan ini dengan baik.
5. Narasumber dan pihak-pihak lain yang tidak dapat disebutkan satu per satu
Penulis menyadari bahwa Business Plan ini masih belum sempurna, baik dari
segi isi maupun metode penulisan. Oleh karena itu, penulis tetap mengharapkan
kritik dan saran dari pembaca sekalian apabila terdapat kesalahan dalam penulisan
Business Plan ini.
Ibu Kota Negara (IKN) is a plan by the Indonesian government to aim towards
becoming a developed country. IKN will be developed in Kalimantan Timur province
with the target being in 2045. Companies and state-owned companies will be helping
in developing the infrastructures. It means there is a need for places to stay for the
employees that will be relocated there.
PT OLIV Properti Indonesia answers these problems with OLIV, a property for
living platform that fits these commuters. OLIV will partner with property developers
or property owners to provide the properties to companies to let their employees live
in the property.
Right now there are property platforms that provide places to live to their
tenants, such as Rukita and Cove. OLIV is here to provide the property specifically
for the workers and work together directly to the companies.
PT OLIV Properti Indonesia has a starting funding of Rp 10,800,000,000 that
will be funded by the founders as well as an angel investor. The company calculates
that profitability will be reached by the 6th year. The company also calculates that the
Net Present Value of the company is Rp 25,420,487,436.24 and IRR is 36.37%.
Nomor Halaman
8.5 Perhitungan Arus Kas Proyek Most Likely Case dari Tahun 1 96
Sampai 5
8.6 Perhitungan Arus Kas Proyek Most Likely Case dari Tahun 6 96
Sampai 10
Nomor Halaman
8.1 Proyeksi Grafik Gross Profit, Net Income before Tax, dan Net 93
Income pada Most Likely Case
Halaman
Lampiran Pemasaran
Lampiran Operasi
Lampiran Keuangan
Semua orang bermimpi untuk dapat tinggal di hunian yang nyaman tanpa
harus mengorbankan aktivitas dan kegiatan dalam berkarir. Namun realita hidup
terkadang memaksa untuk memilih hanya salah satu dari pilihan tersebut. Penataan
kawasan urban yang tidak tepat menyebabkan mahalnya harga tempat tinggal. Hal
ini menyebabkan karyawan membeli rumah jauh dari tempat kerja atau bahkan di
luar kota. Sehingga karyawan membutuhkan perjalanan jauh untuk melakukan
aktivitas pergi dan pulang kerja. Disisi lain menyebabkan terbuangnya waktu, biaya
perjalanan dan tenaga.
Riset menunjukkan bahwa adanya delapan alasan utama karyawan tetap
tinggal di hunian saat ini, walaupun berada diluar kota metropolitan. Karyawan harus
melakukan perjalanan jauh untuk bekerja karena memiliki alasan seperti biaya hidup
lebih murah, warisan keluarga, harga beli atau sewa lebih terjangkau, lingkungan
aman dan nyaman, dekat dengan orang tua, kemudahan akses ke fasilitas umum,
dan dekat dengan tempat kerja/sekolah. Meskipun Jakarta adalah tempat utama
untuk bekerja, tidak sedikit karyawan yang tinggal di luar kota tersebut. Terlebih jika
karyawan harus membawa pekerjaannya pulang ke rumah untuk melanjutkan
pekerjaan tersebut. Tidak semua karyawan memiliki tempat kerja yang layak di
rumah pribadi.
Pengembangan awal bisnis OLIV berlokasi di Kota Balikpapan Provinsi
Kalimantan Timur. Hal ini atas pertimbangan rencana perpindahan Ibu Kota Negara
ke Kalimantan dan disebut sebagai Ibu Kota Nusantara (IKN). Pemerataan
pembangunan diharapkan dapat lebih direalisasikan untuk daerah diluar pulau jawa
dan saat ini pulau jawa sudah dapat dikatakan cukup padat. Sehingga nantinya ada
peningkatan populasi di IKN maupun kota Balikpapan. Hal ini dapat menjadi peluang
bisnis jangka panjang dalam mendapatkan ruang pasar baru diluar pulau jawa.
Pemilihan lokasi di kota Balikpapan karena kota yang terdekat dengan IKN dan
banyak perusahaan BUMN dan swasta yang sudah menjalankan aktivitas bisnis di
kota tersebut. Selain itu industri pertambangan cukup dekat dengan kota Balikpapan
sehingga ada beberapa kantor wilayah perusahaan BUMN berada di kota
Balikpapan. Berdasarkan target presiden Joko Widodo pada kunjungannya ke IKN
mengatakan, bahwa tahap pertama IKN akan diselesaikan pada tahun 2024 dimana
pada sektor satu tersebut targetnya adalah penyelesaian Istana Negara.
1
OLIV berupaya menyediakan penginapan untuk para karyawan perusahaan
yang berada di Balikpapan. Ada beberapa karyawan sering dipindah tugaskan ke
Balikpapan dalam jangka waktu lebih dari dua tahun. Keluhan yang sering dihadapi
oleh karyawan perusahaan tersebut adalah kurang informasi dan gambaran secara
lengkap tentang kota Balikpapan. Sehingga karyawan mendapatkan hunian yang
jauh dari fasilitas umum, sekolah, rumah sakit, pasar dan lain-lain. Disisi lain
perbedaan budaya dan lingkungan sosial perumahan menjadi faktor karyawan
merasa kurang nyaman dan aman tinggal di hunian tersebut. Oleh karena itu
diperlukan solusi untuk karyawan perusahaan yang berasal dari luar pulau
Kalimantan. Solusi dari permasalahan yang sering kali dihadapi oleh karyawan
adalah OLIV. OLIV menjadi solusi bagi karyawan perusahaan maupun human
resource perusahaan untuk mendapatkan hunian terstandar bagi karyawan
perusahaan maupun perusahaan.
2
Target utama dari solusi B2B ini adalah untuk perusahaan-perusahaan yang
ingin menyediakan tempat tinggal bagi pegawai-pegawainya. Namun tidak menutup
kemungkinan untuk perusahaan lain yang ingin menyediakan tempat tinggal bagi
karyawan-karyawannya ini. OLIV memberikan kemudahan bagi para pekerja di
perusahaan yang diberikan penugasan di tempat baru agar para pekerja tidak lagi
bersusah payah untuk mencari tempat tinggal.
OLIV menyediakan tempat tinggal bagi profesional yang ingin tinggal di tempat
yang strategis serta dapat melakukan aktivitas profesionalnya dengan nyaman di
tempat tinggalnya tersebut. OLIV akan bekerja sama kepada pemilik properti yang
kemudian akan melakukan renovasi pada properti tersebut. Renovasi dilakukan guna
menyediakan hunian yang cocok bagi penghuninya dalam melakukan aktivitas
renovasi. Sehingga renovasi antar properti akan cukup beragam tergantung dari
calon penghuni pada daerah tersebut.
3
Daerah properti yang menjadi fokus OLIV pada awalnya adalah kota
Balikpapan. Lokasi hunian yang disediakan oleh OLIV dekat dengan fasilitas umum,
rumah sakit, sekolah, pasar, dan lain-lain. Penghuni tidak perlu khawatir untuk
mendapatkan tempat tinggal yang strategi. Saat ini OLIV fokusi beroperasi di
Balikpapan. Di masa akan dating, OLIV akan memperluas ke daerah Banjarmasin,
Medan, dan Surabaya dalam jangka waktu 10 tahun pertama.
Aspek lain dari lingkungan perusahaan adalah adanya teknologi sebagai
pendukung. OLIV menyediakan aplikasi ataupun website untuk mempublikasikan
properti yang tersedia serta detail dari properti tersebut seperti alamat, harga, cara
memesan, dan lain-lain.
Dalam lingkungan pasar atau persaingan, OLIV akan secara tidak langsung
bersaing dengan perusahaan Proptech lainnya. OLIV berada di antara Proptech
yang bergerak untuk menyediakan tempat tinggal seperti Mamikos, Airbnb, dan
Travelio.
Ada keuntungan bagi OLIV di sisi ini adalah fokus yang diutamakan bagi usaha
lain atau dengan kata lain B2B serta lokasi utama pada IKN. Dimana perusahaan
lain biasa fokus pada penyewa umum serta di daerah Balikpapan Kalimantan Timur.
Dengan begitu OLIV dapat mempersiapkan diri di IKN sampai nantinya daerah
tersebut akhirnya bertumbuh.
Pada lingkungan umum, menurut Indonesia Property Watch tahun 2018, kaum
millennial, yang merupakan usia produktif dan sudah mulai bekerja, memilih untuk
4
tinggal di kos atau tempat tinggal umum sampai dapat membeli tempat tinggalnya
sendiri. Data juga menunjukkan bahwa terdapat 1.719.377 orang yang bekerja di
Jakarta yang berasal dari luar kota. Hal ini cocok dengan hal yang ditawarkan OLIV,
yaitu tempat tinggal untuk kaum pekerja. Tentu saja selain di kota Jakarta, OLIV juga
melihat peluang lain seperti di Kalimantan untuk dapat mengantisipasi kebutuhan
penyediaan tempat tinggal di luar pulau Jawa.
5
1. Mengumpulkan sampel data dalam bentuk kuesioner untuk dapat
membagi segmentasi pasar serta pain dan gain yang dirasakan, maupun
untuk melakukan validasi intention to buy dari konsumen yang dituju.
2. Memberikan kuesioner untuk mengukur tingkat kepuasan dari para
karyawan perusahaan yang melakukan rotasi/pindah kerja per dua tahun
bekerja. Sehingga mereka membutuhkan tempat tinggal baru di kota
tersebut.
3. Membuat kuesioner yang akan diberikan kepada para segmented market
untuk mengetahui willing to pay dan jenis hunian tempat tinggal rumah
yang nyaman, aman dan menarik dalam memenuhi kebutuhan fasilitas
karyawan perusahaan tersebut.
6
BAB 2. ANALISIS STRUKTUR INDUSTRI
Analisa lima kekuatan bersaing pertama kali dicetuskan oleh Michael Porter
untuk mengidentifikasi lima faktor yang paling berdampak dalam menentukan
keuntungan sebuah bisnis. Berikut adalah analisis lima kekuatan bersaing untuk
OLIV, antara lain:
Ancaman pendatang baru bisa berasal dari pemilik properti serta agen atau
perusahaan properti berbasis konvensional maupun teknologi. Kedua kelompok
tersebut memiliki potensi untuk mengikuti model bisnis yang ditawarkan oleh OLIV.
Adapun agen atau perusahaan properti berbasis konvensional maupun teknologi
memiliki potensi paling besar untuk mengancam perkembangan bisnis ini. Hal ini
dikarenakan mereka sudah memiliki basis lebih dulu, seperti data properti yang
berlokasi di daerah strategis dan dapat dimanfaatkan untuk pengembangan bisnis
baru yang mengikuti model bisnis yang ditawarkan oleh OLIV. Adapun mitra pemilik
properti yang sudah bekerjasama dengan OLIV juga bisa berpotensi menjadi
ancaman pendatang baru. Hal ini bisa terjadi jika mereka memutuskan untuk tidak
memperpanjang kontrak kerja sama dengan OLIV, lalu memutuskan bekerja sama
langsung dengan mitra lain yang sudah dibawa oleh OLIV ke properti tersebut.
Oleh karena OLIV tidak memiliki aset properti, perusahaan jasa, dan pabrik
yang memproduksi perlengkapan standar yang diperlukan, OLIV memiliki
ketergantungan kepada para pemasok. Walaupun demikian, banyaknya properti
yang tidak terpakai saat ini membuat pasokan properti tidak perlu dikhawatirkan
karena banyaknya pengganti. Adapun penting untuk menjaga agar kerja sama tetap
memberi keuntungan bagi OLIV sebagai pihak pengelola dan pemilik properti.
Sementara itu, OLIV memiliki beberapa standar layanan yang diperlukan, seperti
jasa kebersihan, laundry, katering, dan antar-jemput. Adapun ada banyak
perusahaan yang menawarkan jasa yang diinginkan oleh OLIV, oleh karena itu tugas
dari manajemen adalah menyeleksi perusahaan yang bisa memenuhi persyaratan
dan bekerja sama dengan OLIV. Kebutuhan untuk perlengkapan standar, seperti
makanan, minumanan, peralatan mandi, dan lain sebagainya, juga tersedia dalam
7
berbagai varian dan diproduksi oleh banyak pabrik. Sehingga, hal ini pun tidak akan
menemukan masalah kelangkaan.
Sampai saat ini, model bisnis dari OLIV belum memiliki kompetitor serupa,
sehingga OLIV masih dapat dikatakan unggul bagi konsumen yang menginginkan
fasilitas spesifik yang ditawarkan OLIV. Model bisnis yang paling mendekati adalah
Wellspaces.co yang menyediakan fasilitas ruang kerja layaknya kantor dan lounge
bagi penyewanya. Walaupun demikian, bisnis yang bergerak di industri properti
berpotensi untuk terjun ke model bisnis yang sama sehingga OLIV bisa memiliki
kompetitor kedepannya. Oleh karena itu, OLIV perlu membangun strategi bisnis yang
bisa menjaga loyalitas pelanggan.
8
2.2. Analisis Kelompok Strategik
Berdasarkan data analisa dari Pak Velix Vernando selaku Staf Ahli Menteri
Perencanaan pembangunan Nasional (2022), penduduk IKN akan terisi sebanyak
1,7 juta hingga 1,9 juta penduduk. Untuk sekarang, masyarakat adat yang ada di
sekitar IKN terdapat 16.800 penduduk. Angka-angka ini dapat menjadi gambaran
kependudukan IKN yang diisi oleh pekerja atau kalangan profesional.
9
Selain itu, untuk sekarang terdapat empat BUMN yang terlibat dalam projek
pembangunan IKN ini, mereka adalah, PT Waskita Karya, PT Wijaya Karya, PT
Hutama Karya, dan PT PP Tbk. Perusahaan-perusahaan ini memiliki total karyawan
kisaran 8.000 karyawan. Dimana semasa projek berjalan akan membutuhkan tempat
tinggal.
Penyediaan tempat tinggal sementara yang memiliki standar baik dari sisi
keamanan, kenyamanan dan juga kemudahan (dari sisi transportasi) menjadikan
OLIV berbeda dengan platform penyedia tempat tinggal lainnya. Dari sisi
lingkungkungan sosial juga menjadi pilihan utama dimana penghuni yang rata rata
adalah pekerja menjadikan hunian ini bersifat lebih khusus dan tidak bercampur
dengan konsumen umum. Kedepannya dengan point of different yang OLIV
tawarkan ini sejalan dengan waktu akan menjadi icon hunian tempat tinggal bagi
pekerja yang benar benar terjamin standarisasinya. Kontinuitas kerjasama dengan
10
perusahaan dari satu perusahaan ke perusahaan lainnya akan menambah segmen
pasar kami seiring dengan jumlah kerjasama yang terjadi setiap tahunnya.
Untuk memprediksi bisnis OLIV kedepannya, kami akan memperkirakan
uncontrollable variable dan kemungkinannya yang akan terjadi dengan
pre-conjecture tabel berikut:
Tabel 2.1 Uncontrollable Variable & Pace of Variable in the Future OLIV
Uncontrollable Variable Property Availability
&
Medium High Very High
Pace of Variable in the Future
Very High
11
Sebagai bisnis yang bertujuan untuk memberikan tempat tinggal yang layak
bagi karyawan-karyawan perusahaan, penting adanya informasil secara lengkap dan
detail terdiri ukurang bangunan, ruang kamar, fasilitas hunain dan lain-lain. Selain
hunian yang layak, daerah yang strategis pun menjadi pertimbangan untuk
kemudahan akses bagi karyawan tersebut untuk berbelanja kebutuhan ataupun
mendapatkan hiburan saat hari libur. Selain hal properti, perlu diperkirakan juga
culture bagi perusahaan serta para karyawan dalam mengubah kebiasaan mencari
hunian. Dimana sebelumnya diserahkan kepada para karyawan dengan mencari
tempat tinggal sendiri. Jika perusahaan menggunakan jasa OLIV, perusahaan cukup
memberitahu karyawan tentang tempat tinggal yang akan ditempat di kota
Balikpapan.
Strategi yang dapat dilakukan OLIV untuk menjawab dua variabel tersebut
adalah dengan kerjasama dan edukasi. Kerjasama dibutuhkan bagi OLIV untuk
mendapatkan informasi daerah-daerah yang memiliki properti layak untuk dihuni bagi
karyawan-karyawan. Kerjasama dapat dilakukan dengan agen properti ataupun
penyedia properti tersebut. Kemudian edukasi dilakukan dengan
perusahaan-perusahaan tersebut untuk menjelaskan keuntungan dari OLIV bagi
perusahaan serta para karyawan. Dimana karyawan mendapatkan jaminan untuk
memiliki hunian yang layak sehingga dapat fokus untuk bekerja dengan baik.
Dimasa mendatang, Platform penyedia tempat tinggal tentu saja akan terus
meningkat. Untuk di Indonesia sendiri terdapat 10 Platform bisnis penyedia tempat
tinggal seperti Traveloka, airBNB, mamikos dan lain-lain, yang saat ini terus
mewarnai pangsa pasar konsumen pencari tempat tinggal untuk konsumen umum.
Strategi kedepan untuk menghadapi persaingan platform penyedia tempat tinggal
yang kebanyakan bersifat konsumen umum adalah dengan membangun citra atas
produk yang terstandarisasi dan juga produk yang lebih baik dari pasar yang sudah
ada saat ini. Selain itu, dapat dilakukan pendekatan yang lebih intensif ke komunitas
perusahaan seperti KADIN untuk mendapatkan dukungan.
Potensi pasar OLIV sangatlah besar jika untuk pasar perusahaan dan juga
target pasar karyawan negeri sipil dapat terpenuhi mengingat jumlah pekerja yang
ada saat ini cukup banyak. Volume pengguna tidak mustahil akan terus semakin
besar jika melihat potensi pasar yang ada sekarang dan kedepannya.
12
2.4.2. Optimistic Case
13
Meskipun fitur yang ditawarkan pendatang baru tidak komprehensif seperti produk
ini, konsumen dapat berpindah karena harga yang lebih murah, konsumen loyal
sekalipun karena price sensitivity. Dengan kemudahan membuat kloning model
bisnis dan konten pada bisnis internet, akan harus mendaftarkan hak cipta untuk
seluruh konten dan teknologi-nya dengan harapan di masa mendatang akan lebih
sulit untuk ditiru oleh pendatang baru.
14
BAB 3. ANALISIS STRUKTUR INDUSTRI
PT Oliv Properti Indonesia didirikan pada tahun 2022 dengan brand yaitu
OLIV. PT Oliv Properti Indonesia merupakan salah satu perusahaan rintisan berbasis
teknologi memberikan layanan hunian tempat tinggal kepada karyawan perusahaan
BUMN maupun swasta. PT OLIV Properti Indonesia berlokasi di kota Balikpapan
dengan total karyawan 83 orang. PT OLIV Properti Indonesia merupakan
perusahaan berskala kecil memiliki fokus untuk membantu menyediakan layanan
tempat tinggal kepada karyawan perusahaan dengan memberikan hunian tempat
tinggal yang layak, lingkungan tempat tinggal yang aman dan nyaman, dan dapat
menunjang kebutuhan pekerjaan para karyawan perusahaan.
15
5. Meningkatkan kualitas sumber daya manusia dan menciptakan sumber daya
manusia kompeten dengan menciptakan iklim dan lingkungan kerja yang
inovatif, produktif dan kompetitif.
Nilai – nilai perusahaan PT Oliv Properti Indonesia adalah TOWER terdiri dari
Trust, Openness, With Customer, Excellence, dan Respect. Hal ini menjadi prinsip
sebagai acuan untuk mencapai objektif perusahaan. Detail penjelasan TOWER,
sebagai berikut.
1. Trust
Memiliki integritas dan berkomitmen dalam meningkatkan kepercayaan guna
memberikan pelayanan kepada konsumen dan juga senantiasa menjaga
nama baik perusahaan.
2. Openness
Berkomitmen membangun iklim keterbukaan dalam menjalin dan menjaga
hubungan pelanggan internal dan eksternal perusahaan.
3. With Customer
Memprioritaskan kepuasan dan kenyamanan pelanggan dengan memberikan
layanan dan solusi setiap keputusan. Setiap keputusan harus memperhatikan
elemen pelanggan agar dapat menciptakan pengalaman terbaik kepada
pelanggan.
4. Excellence
Mampu berperilaku proaktif, kreatif dan inovatif dalam memberikan informasi
produk OLIV dan memberikan pelayanan yang terbaik serta berkualitas
berdasarkan kebutuhan dan kepentingan konsumen.
5. Respect
Tulus dan menghargai dalam menerima perbedaan dan pendapat demi
mendahulukan kepentingan bersama dari pada kepentingan pribadi untuk
memberikan kepuasan dan kenyaman pelanggan.
OLIV bertujuan untuk menyediakan tempat tinggal yang layak, aman dan
nyaman maupun lingkungan sosial yang ramah serta menyediakan hunian dengan
menawarkan fasilitas penginapan terstandarisasi dan tanggap dalam memenuhi
kebutuhan tempat tinggal ke berbagai kalangan profesional. Selain itu, OLIV juga
bertujuan untuk memudahkan para karyawan maupun human resource (HR)
16
perusahaan mendapatkan askes informasi terkait daerah, jenis, ukuran, dan fasilitas
hunian yang ditawarkan. Sehingga OLIV dapat membantu perusahaan ataupun
korporasi untuk memotong waktu dan biaya dalam mencari hunian atau tempat
tinggal kepada karyawan perusahaan tersebut.
Sasara jangka pendek yang akan dicapai yaitu:
1. Target jangka pendek mendapatkan pelanggan pada dua tahun pertama
sebanyak 4 perusahaan dengan total karyawan sebanyak 220 dimana pasar
yang dituju adalah masyarakat di IKN.
2. Melakukan pembaruan informasi minimal 1 bulan sekali terkait layanan dan
fasilitas hunian.
3. Secara berkala melakukan pemeliharaan pada perangkat lunak dan
perangkat keras dalam meningkatkan performa layanan OLIV.
4. Mengalokasikan biaya marketing di jejaring media sosial.
Sasaran jangka panjang yang akan dicapai yaitu:
1. Memperluas layanan OLIV ke 5 kota besar di Indonesia dengan bekerjasama
dengan beberapa mitra properti.
2. Target active user pada tahap ini adalah 10.000 pengguna sebagai target
jangka panjang dalam menjangkau pengguna di Indonesia.
3. Membukukan balik modal dalam waktu maksimal 5 tahun.
17
Tabel 3.1 Business Model Canvas OLIV (Osterwalder & Pigneur, 2010)
Value Proposition
Value Proposition yang ditawarkan dan menjadi pembeda OLIV dibanding
dengan aplikasi penyedia akomodasi penginapan lain sejenis adalah
membantu human resources perusahaan memotong waktu dan biaya dalam
mencari hunian atau tempat tinggal karyawan yang mengalami rotasi, mutasi
atau pindah tugas ke daerah baru dengan cara memberikan informasi produk
layanan yang dapat diakses melalui media digital maupun call center OLIV.
Sehingga informasi yang disampaikan mudah, efisien dan detail diterima oleh
human resources perusahaan. Disisi karyawan perusahaan, OLIV
menyediakan berbagai macam fasilitas guna mendukung kegiatan profesional
dan memudahkan para profesional mendapatkan tempat tinggal layak, aman
dan nyaman maupun lingkungan sosial yang ramah untuk keluarga para
kalangan profesional. Selain itu, OLIV membantu untuk para pemilik properti
untuk mendapatkan calon penyewa rumah sehingga aset pemilik properti
menjadi produktif dan menjadi sumber pendapatan alternatif bagi pemilik
properti.
Customer Segment
Customer segment dari OLIV adalah seluruh perusahaan Indonesia yang
menugaskan karyawan untuk bekerja berpindah-pindah dari suatu daerah ke
daerah lain selama periode tertentu. Sehingga human resource perusahaan
18
perlu mencari hunian atau tempat tinggal di daerah kerja baru karyawan
tersebut.
Disisi karyawan, jika karyawan mendapatkan tugas keluar kota untuk waktu
yang cukup lama seperti satu tahun, dua tahu atau lainnya. Sehingga
karyawan tersebut perlu membawa keluarga ke daerah baru tersebut.
Sehingga karyawan membutuhkan daerah tempat tinggal yang menunjang
kebutuhkan kerja serta dekat dengan fasilitas umum seperti sekolah, rumah
sakit, pasar dan lain-lain.
Customer Relationships
Customer relationships yang akan dibangun oleh OLIV yaitu membangun
kepercayaan dan kesetiaan pelanggan dalam menggunakan layanan produk
OLIV. Dalam membangun kepercayaan dan kesetiaan pelanggan, OLIV
membuat loyalty program bertujuan untuk menjaga hubungan dengan
konsumen seperti memberikan harga yang menarik dan memberikan fasilitas
lebih dari standar yang pernah diberikan. Sehingga konsumen tetap setiap
menggunakan layanan OLIV di masa akan datang. Dalam memberikan
support service pada layanan OLIV, OLIV akan memberikan kemudahan,
kenyaman dan tanggap dalam merespon keluhan para karyawan dalam
menggunakan fasilitas dari OLIV. OLIV akan hadir 24 jam selama 7 hari untuk
membantu memenuhi kebutuhan karyawan. Kegiatan internal perusahaan
merupakan forum diskusi antara OLIV dengan human resource dan karyawan
perusahaan. Hal ini bertujuan untuk umpan balik dari konsumen atas
pengalaman maupun keluh kesah dari setiap konsumen dalam menggunakan
layanan OLIV. Disisi lain, OLIV akan mempersiapkan kebutuhan maupun
fasilitas yang akan digunakan di masa akan datang. OLIV mengadakan
kegiatan event offline di kawasan perumahan untuk membangun hubungan
dengan para kalangan profesional agar tercipta lingkungan perumahan yang
asri, aman dan nyaman. Kemudian OLIV mengikuti kegiatan event offline dari
acara konsumen (perusahaan) agar membangun relasi dan menjaga
hubungan dengan human resource perusahaan.
Channels
Dalam menyampaikan informasi layanan kepada pelanggan membutuhkan
channel. Channel yang digunakan oleh OLIV berupa platform aplikasi dan
website. Platform aplikasi dan website merupakan saluran utama untuk
19
melakukan pemesanan hunian tempat tinggal oleh karyawan. Aplikasi dan
website memberikan informasi secara rinci dan detail terkait ukuran, tipe,
lokasi, dan fasilitas dari sebuah hunian. Media sosial seperti LinkedIn,
Facebook Business, dan Google Business digunakan untuk media iklan
dalam menyampaikan informasi layanan OLIV kepada calon konsumen
perusahaan atau korporasi. OLIV menggunakan jaringan internet bertujuan
untuk mendistribusikan dan mengkomunikasikan produk layanan OLIV
dengan mudah. Hal ini agar dapat diketahui oleh konsumen setiap hari dan
konsumen dapat memesan serta melapor keluhan secara fleksibel
dimanapun dan kapanpun dalam menggunakan layanan OLIV. OLIV
menggunakan digital banner untuk menyampaikan informasi layanan OLIV di
daerah yang dilewati banyak orang seperti lift, mall, perkantoran, apartemen
dan lain-lain. Hal ini bertujuan menjangkau pelanggan yang jarang
menggunakan akses internet. OLIV juga memanfaatkan kegiatan offline
seperti acara internal perusahaan, seminar, pameran, gathering perusahaan
dan lain-lain. Hal ini bertujuan untuk memaksimalkan bertemu tatap muka
langsung kepada human resource perusahaan. Pengenalan produk melalui
kegiatan offline atau secara tatap muka langsung dapat membangun brand
awareness OLIV sehingga berdampak dalam keberlangsungan berjalannya
kegiatan bisnis OLIV.
Key Activities
Key Activities merupakan kegiatan penting dan memiliki andil besar dalam
keseluruhan model bisnis OLIV. Hal ini agar dapat model bisnis OLIV dapat
berjalan dengan baik dan mampu diimplementasikan dengan tepat dan
sesuai rencana. Hal yang perlu dilakukan dalam menyediakan layanan
tempat tinggal bagi para kalangan profesional seperti pengembangan dan
pemeliharaan teknologi IT, renovasi dan pemeliharaan fasilitas serta properti,
pengadaan ketersediaan utilitas hunian, penelitian dan pengembangan
layanan OLIV dan mencari tanah atau properti untuk dijadikan perumahan.
Key Resources
Key resources merupakan aset penting dalam proses pengembangan model
bisnis OLIV. Ada beberapa aset yang diperlukan untuk melakukan dan
mendukung kegiatan model bisnis OLIV. OLIV membutuhkan key resources
seperti cloud server untuk menyimpan data secara online dan database untuk
20
menyimpan data secara internal perusahaan. Data-data yang disimpan
seperti data pengguna, informasi hunian, informasi layanan dan lain-lain dari
berbagai macam hunian. OLIV membutuhkan key resources seperti tanah
maupun rumah untuk dijadikan hunian atau tempat tinggal. Tanah dan rumah
didapatkan dari bermitra dengan pihak developer rumah. OLIV juga perlu
memastikan ketersediaan utilitas perumahaan untuk kebutuhan sehari-hari
para karyawan. Sumber daya ini akan menjadi aset penting bagi OLIV untuk
menjalankan bisnis dari awal perencanaan hingga tahap berjalannya bisnis.
Key Partnership
Key Partnership merupakan bagian penting dalam business model canvas
dengan cara bekerjasama maupun bermitra beberapa perusahaan rekanan
dalam membangun layanan OLIV. Hal ini berguna untuk mengoptimalkan
model bisnis OLIV, mengurangi resiko-resiko yang akan terjadi di masa akan
datang dan mendapatkan sumber daya yang belum bisa dimiliki oleh OLIV.
Sehingga OLIV dapat memaksimalkan keuntungan dalam menjalankan
layanan OLIV. OLIV bermitra dengan IT infrastructure seperti Google Cloud,
Amazon Web Service, Microsoft, dan lain-lain untuk kebutuhan
pengembangan dan pemeliharaan perangkat lunak maupun perangkat keras
dalam menunjang kegiatan bisnis OLIV di sisi teknologi. OLIV bermitra
dengan perbankan untuk kebutuhan pembayaran, transaksi, investasi dan
lain-lain dalam menunjang kegiatan bisnis OLIV di sisi finansial. OLIV
bermitra dengan kontraktor, interior desain, dan developer rumah untuk
membangun perumahan dan ketersedian rumah dalam menunjang kegiatan
bisnis OLIV disisi properti. OLIV bermitra dengan layanan transportasi untuk
ketersediaan moda transportasi karyawan dalam menunjang kebutuhan
bisnis OLIV disisi transportasi.
Cost Structure
Cost Structure merupakan biaya yang akan dikeluarkan oleh OLIV untuk
dapat menjalankan bisnis dengan baik dan optimal. Biaya-biaya yang perlu
dikeluarkan antara lain seperti biaya pengembangan dan pemeliharaan
teknologi IT, biaya renovasi dan pemeliharaan properti, biaya iklan, biaya
operasional, dan gaji karyawan. Secara keseluruhan biaya-biaya tersebut
diperlukan agar model bisnis OLIV dapat berjalan.
Revenue Streams
21
Revenue Streams dari OLIV ini diperoleh dari layanan berlangganan.
Pelanggan dapat memilih fasilitas hunian dan memilih periode waktu
berlangganan sesuai dengan kebutuhan pelanggan. Konsumen dapat
memilih rentang waktu 6 bulan, 12 bulan ataupun tahunan. Setiap periodik
berlangganan memiliki ketentuan harga yang berbeda-beda. Biaya
berlanggan dari konsumen tersebut dapat menghasilkan pendapatan untuk
OLIV sehingga dapat menjaga keberlangsungan operasional bisnis serta
memperbesar cakupan bisnis OLV.
22
memenuhi kebutuhan konsumen serta memberikan kemudahan dan
kenyaman saat menggunakan fasilitas dan utilitas dari OLIV.
Di industri layanan yang semakin berkembang dengan digitalisasi, strategi ini
diharapkan dapat membuat pelanggan memperoleh solusi yang lebih praktis dan
efisien dengan keunggulan nilai yang diberikan. Strategi ini juga dipilih agar dapat
merubah gaya pasar dalam menentukan solusi masalah eksis yang muncul, dengan
inovasi produk yang lebih efektif dan efisien.
23
Aktivitas Pengembangan Teknologi
Pengembangan dan pemeliharaan secara berkala.
Meningkatkan keamanan data pengguna dan perusahaan.
Aktivitas Pengadaan Barang dan Jasa
Bekerjasama dengan pemasok untuk mendapatkan harga
terjangkau dan kualitas barang yang baik.
OLIV akan menggunakan aktivitas pada gambar 3.1 untuk dapat bersaing
dengan kompetitor dengan strategi pemberian nilai berbeda.
Dalam jaringan nilai OLIV, terdapat lima aktivitas utama sebagai berikut,
● Aktivitas Logistik Masuk yang membedakan OLIV dengan kompetitor
adalah OLIV bekerjasama dengan mitra properti untuk menyediakan
prasarana, sarana dan utilitas hunian untuk para kalangan profesional. OLIV
menjaga hubungan tekanan dengan mitra properti bertujuan untuk
mempersiapkan ketersediaan hunian tempat tinggal. Nantinya, OLIV akan
menerima dan menyimpan data informasi pesanan dari pelanggan. Data
informasi tersebut akan diproses sebagai ketersediaan hunian tempat tinggal
untuk para kalangan profesional.
● Aktivitas Operasional OLIV memiliki dashboard pemantauan ketersediaan
utilitas bertujuan untuk melakukan pemantauan ketersediaan utilitas. OLIV
juga memberikan informasi maupun tata tertib dalam penggunaan fasilitas
agar dapat menggunakan sarana dan utilitas dari hunian tempat tinggal
tersebut. OLIV berupaya melayani dan menjaga kelayakan fasilitas hunian,
menjaga ketersediaan utilitas, dan menjalin komunikasi dengan para
penghuni agar cepat dan tanggap dalam menerima keluhan dan keresahan
dalam menggunakan fasilitas dari OLIV. Sehingga OLIV akan tahu
kebutuhan-kebutuhan dan keinginan dari pelanggan dalam menyediakan
fasilitas hunian tempat tinggal.
● Aktivitas Logistik Keluar dari OLIV adalah berupa umpan balik dari para
kalangan profesional, jika sudah selesai menggunakan berbagai fasilitas dan
hunian. Setiap kalangan profesional dapat memberikan penilaian ke OLIV.
Hal ini guna untuk menjadi bahan evaluasi dalam meningkatkan pelayanan
OLIV. Di Sisi perusahaan, jika perusahaan atau korporasi sudah tidak
memperpanjang kontrak dengan OLIV. OLIV mendapatkan penilaian dari
perusahaan serti mendapatkan saran dan rekomendasi untuk meningkatkan
24
pelayanan OLIV. Dalam pembayaran atas pesanan hunian dapat dilakukan
dengan metode payment gateway agar memudahkan transaksi dan dapat di
record dengan baik.
● Aktivitas Penjualan dan Pemasaran yang membedakan OLIV dengan
kompetitor adalah memotong waktu dan biaya dalam mencari hunian atau
tempat tinggal karyawan yang mengalami rotasi, mutasi atau pindah tugas ke
daerah baru dengan cara memberikan informasi produk layanan yang dapat
diakses melalui media digital maupun call center OLIV. Sehingga informasi
yang disampaikan mudah, efisien dan detail diterima oleh human resources
perusahaan. OLIV menyediakan berbagai macam fasilitas guna mendukung
kegiatan profesional dan memudahkan para profesional mendapatkan tempat
tinggal layak, aman dan nyaman maupun lingkungan sosial yang ramah untuk
keluarga para kalangan profesional. Value proposition OLIV diintegrasikan ke
dalam pesan pemasaran yang dikomunikasikan kepada segmen pelanggan
melalui berbagai saluran komunikasi pemasaran secara terintegrasi. Aplikasi
dan website memberikan informasi secara rinci dan detail terkait ukuran, tipe,
lokasi, dan fasilitas dari sebuah hunian. Media sosial seperti LinkedIn,
Facebook Business, dan Google Business digunakan untuk media iklan
dalam menyampaikan informasi layanan OLIV kepada calon konsumen
perusahaan atau korporasi. OLIV menggunakan jaringan internet bertujuan
untuk mendistribusikan dan mengkomunikasikan produk layanan OLIV
dengan mudah. OLIV menggunakan digital banner untuk menyampaikan
informasi layanan OLIV di daerah yang dilewati banyak orang seperti lift, mall,
perkantoran, apartemen dan lain-lain. OLIV juga memanfaatkan kegiatan
offline seperti acara internal perusahaan, seminar, pameran, gathering
perusahaan dan lain-lain.
● Aktivitas Servis OLIV adalah layanan OLIV dapat dihubungi melalui call
center, aplikasi dan website. Layanan OLIV tersedia 24 jam selama 7 hari
untuk memberikan bantuan kebutuhan dan keluhan karyawan dalam
menggunakan pelayanan maupun fasilitas kawasan hunian atau tempat
tinggal. Pengaduan ataupun laporan dari penghuni dapat dilakukan melalui
aplikasi, website ataupun call center. OLIV juega melakukan pembaruan dan
pemeliharaan perangkat lunak dan perangkat keras guna untuk
meningkatkan pelayanan.
25
3.4.2. Support Activities
26
perangkat keras, furniture perkantoran, peralatan kantor, dan lain-lain. Dalam
memenuhi kebutuhan untuk kegiatan operasional, OLIV bekerjasama dengan
beberapa pemasok bertujuan untuk mendapatkan harga yang terjangkau dan
mendapatkan kualitas barang yang baik.
Tim inti sebagai human capital yang diperlukan untuk berjalannya bisnis,
sebagai berikut:
1. IT Manager
IT manager merupakan seseorang yang bertanggung jawab untuk membuat
perencanaan strategi implementasi informasi dan teknologi sesuai dengan
kebijakan perusahaan dan melakukan monitoring terhadap pelaksanaan
kegiatan IT. Pada level tersebut, strategi yang diberikan harus memberikan
solusi terkait teknologi dan informasi untuk kebutuhan perusahaan dalam
mencapai dan strategi bisnis perusahaan. Kualifikasi yang diperlukan untuk
menjadi IT manager adalah pendidikan minimum S1 dalam bidang teknologi
komputer atau teknologi informatika dimana memiliki pemahaman mengenai
manajemen, sistem komputer, jaringan, database, IT infrastructure dan IT
security. Seorang IT manager minimal harus memiliki pengalaman 10 tahun
di bidang IT.
2. Product Manager
Product manager merupakan seseorang yang bertanggung jawab terhadap
pengembangan produk, perancangan strategi, dan bertanggung jawab atas
keberhasilan layanan maupun produk. Produk manajer harus memiliki
pengetahuan mengenai bisnis, mengetahui kebutuhan pelanggan melalui
riset pasar, membuat proyeksi dan analisis penjualan jangka panjang serta
jangka pendek, menentukan harga produk sesuai dengan penelitian pasar,
biaya produk dan permintaan produk, dan mengembankan strategi
pemasaran. Selain itu, product manager memiliki kemampuan teknis seperti
memahami pengetahuan dasar teknologi, dasar ekonomi dan dasar
perhotelan. Seorang product manager harus memiliki pengalaman bekerja di
industri akomodasi penginapan minimal 8 tahun dengan 5 tahun pengalaman
sebagai product manager di industri teknologi informasi.
3. Partnership and Marketing Manager
27
Partnership and marketing manager merupakan seseorang yang bertanggung
jawab terhadap identifikasi penjualan secara online maupun offline, seluruh
aktivitas pemasaran dalam rangka meningkatkan brand awareness,
membangun serta menjaga hubungan dengan mitra bisnis dan klien lain yang
berkaitan dengan proses bisnis OLIV dan melakukan monitoring maupun
evaluasi hasil kinerja pemasaran. Kualifikasi yang harus dipenuhi adalah
seseorang dengan latar belakang pendidikan minimal S1 jurusan manajemen
atau marketing dengan pengalaman kerja 5 tahun sebagai business
development manager. Selain itu, kemampuan teknis yang harus dimiliki
adalah memiliki kemampuan problem solving, komunikasi, negosiasi dan
presentasi yang baik.
4. Site Office Manager
Site Office Manager merupakan seseorang yang bertanggung jawab terhadap
kegiatan operasional hunain seperti mengontrol segala kinerja staf dalam
memberikan pelayanan, menjaga kelayakan fasilitas hunian, ketersediaan
utilitas, menjalin komunikasi dengan para penghuni, dan membuat laporan
keuangan perumahan. Kualifikasi yang harus dipenuhi adalah seseorang
dengan latar belakang pendidikan minimal S1 jurusan perhotelan dengan
pengalaman kerja 8 tahun dan pernah menjadi manajer hotel minimal 3
tahun.
28
BAB 4. STRATEGI PEMASARAN
29
sebuah produk atau jasa sesuai dengan kebutuhan, lokasi, dan karakteristik
konsumen. Ada dua jenis konsumen, yaitu:
1) Responden market perusahaan sebagai pengguna jasa OLIV
2) Responden market pemilik properti sebagai penyedia tempat tinggal
Segmentasi dari segmen market perusahaan sebagai pengguna jasa OLIV,
sebagai berikut.
Tabel 4.1 Hasil Data Segmentasi Perusahaan
Berdasarkan Bursa Efek Indonesia, data per Desember 2022 tercatat ada
852 perusahaan BUMN maupun swasta. Ada 32 perusahaan asing yang terdaftar di
Bursa Efek Indonesia dengan status perusahaan terbuka. Namun tidak semua
merupakan perusahaan anak dari perusahaan asing. Berdasarkan data dari Badan
Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) Indonesia, pada tahun 2021 tercatat ada
sekitar 7000 perusahaan asing yang beroperasi di Indonesia termasuk perusahaan
multinasional. Perusahaan multinasional tersebut terbagi ke dalam berbagai sektor
seperti industri manufaktur, jasa, pertambangan, logistik, makanan & minuman, dan
30
lain-lain. Banyaknya jumlah perusahaan di Indonesia sangat memungkinkan bagi
OLIV untuk mengambil porsi pasar dan berpotensi untuk terus tumbuh dan
meningkatkan layanan penginapan kepada perusahaan.
Hasil segmenting pada 4.1 dan 4.2, didapatkan bahwa segmentasi OLIV
terbagi menjadi dua, yaitu perusahaan dan pemilik properti. Target OLIV untuk
perusahaan adalah perusahaan yang memiliki biaya akomodasi cukup besar dan
memiliki keluhan dari karyawan perusahaan tersebut terkait kurangnya informasi di
daerah baru. Target OLIV untuk pemilik properti adalah pemilik properti yang sulit
mendapatkan calon penyewa sehingga properti menjadi kurang produktif. Berikut
adalah target pasar dari kedua jenis calon konsumen tersebut:
1) Perusahaan
Target awal dari OLIV adalah perusahaan nasional seperti BUMN dan
swasta, dimana memiliki produk atau layanan tersebar di seluruh kota-kota di
Indonesia. Target berikutnya adalah perusahaan multinasional, segmen ini
memiliki kantor cabang perwakilan di beberapa kota besar di Indonesia
seperti Medan, Surabaya, Balikpapan, Makassar, dan lain-lain. OLIV yakin
dapat meraih kedua segmen tersebut karena OLIV dapat memberikan value
customer. Secara informasi, OLIV memiliki aplikasi dan website sehingga
pelanggan B2B maupun karyawan perusahaan dapat mengakses informasi
dengan mudah, mendapatkan informasi secara lengkap dan detail, dan dapat
mengetahui ketersediaan dari hunian tempat tinggal tersebut. Sehingga
informasi fasilitas, layanan maupun harga dapat diketahui secara langsung
dana relevan oleh pelanggan. Kemudian OLIV menjaga value of network dari
masing-masing pelanggan B2B agar dapat menjaga hubungan baik sehingga
terbentuk hubungan yang berkelanjutan kepada pelanggan B2B. Dengan
begitu, pelanggan korporasi atau perusahaan dapat memotong waktu dan
biaya dalam mencari hunian atau tempat tinggal kepada karyawan yang
sedang melakukan rotasi maupun pindah tugas ke daerah lain. OLIV
menyediakan layanan customer service 24 by 7, sehingga pelanggan dapat
mudah melakukan komplain terkait keluhan yang didapatkan oleh pelanggan.
Dengan begitu OLIV dapat menjaga kualitas layanan yang diberikan kepada
pelanggan.
31
Tabel 4.3 Target pelanggan OLIV dalam 10 Tahun
Tahun Y1 Y2 Y3 Y4 Y5 Y6 Y7 Y8 Y9 Y10
Target 120 170 245 355 525 745 1095 1475 1975 2645
Karyawan
2) Pemilik Properti
Target pemilik properti dari OLIV adalah segmen properti residence. Hal ini
dikarena perumahan residence memiliki unit hingga ratusan dan memiliki
fasilitas umum dan sosial yang lengkap untuk membangung lingkungan sosial
baik dan ramah. Target berikutnya adalah perumahan cluster yang dekat
dengan pusat kota. OLIV akan mencari pemilik properti perumahan cluster
dengan minimal unit 50 rumah agar dapat memberikan layanan secara
maksimal kepada pelanggan perusahaan. Di masa akan datang, OLIV akan
bekerjasama dengan pemilik unit apartemen. Unit apartemen tersebut di
target untuk perusahaan-perusahaan multinasional maupun internasional. Hal
ini dikarenakan pekerja asing yang pertama kali datang ke Indonesia belum
mengenal lingkungan perkotaaan. Sehingga perlu mendapatkan akses yang
mudah dan dekat dengan pusat bisnis maupun perkantoran.
32
Hal ini menjadi point of difference dari OLIV. Oleh sebab itu, OLIV menawarkan
layanan yang membedakan dengan kompetitor. Layanan yang diberikan oleh PT Oliv
Properti Indonesia antara lain, sebagai berikut.
1) Focus on Professionals
Perbedaan utama dari OLIV adalah properti yang dapat menyesuaikan
kebutuhan dan kegiatan profesional seperti wifi, ruang kerja dan furniture
lainnya. Berbeda dengan penyedia tempat tinggal lainnya dimana hanya fokus
pada kamar dari penghuni, OLIV mengedepankan ketersediaan fasilitas untuk
menunjang kegiatan pekerjaan para penghuni. Selain itu, layanan OLIV
tersedia 24 by 7 untuk para calon penghuni. Sehingga jika penghuni
mengalami keluhan dari properti yang ditempati. OLIV akan membantu untuk
menyelesaikan keluhan tersebut.
2) Relevant Information
OLIV memiliki informasi hunian yang relevan dan detail untuk menjamin
ketersediaan hunian kepada calon pelanggan. Karyawan yang sedang
melakukan perjalanan dinas atau relokasi dari satu kota ke kota lain, sudah
tidak perlu mencari tempat tinggal sendiri ataupun perusahaan mencarikan
tempat tinggal baru untuk karyawan tersebut. Perusahaan dengan mudah
dapat melihat ketersediaan hunian melalui aplikasi dan website OLIV. OLIV
akan memperbarui sebuah informasi hunian secara real time. Sehingga
perusahaan dapat melakukan reservasi dengan mudah dalam memilih sebuah
hunian
3) Long Term Relationship
OLIV menjalin dan menjaga hubungan dengan perusahaan dan pemilik
properti. Di sisi perusahaan, OLIV menerima masukan berupa kritik dan saran
dari perusahaan. Hal ini bertujuan untuk memperbaiki maupun meningkatkan
kualitas produk dan layanan OLIV. Dengan begitu, OLIV dapat mengetahui
kebutuhan perusahaan agar dapat menyesuaikan kebutuhan dikemudian hari.
Sehingga perusahaan dapat menggunakan produk dan layanan OLIV kembali
serta memelihara hubungan perusahaan di masa akan datang. Disisi pemilik
properti, pemilik properti dengan mudah mendapatkan calon penyewa melalui
platform OLIV. Hal ini menjadi alternatif pendapatan setiap tahun bagi pemilik
properti. Pemilik properti mendapatkan pemasukan tambahan secara tahunan
menjadikan OLIV memiliki daya tawar yang kuat. OLIV bekerjasama maupun
33
bermitra dengan pemilik properti dalam jangka waktu 5 hingga 10 tahun
lamanya. Disesuaikan dengan kesepakatan bersama melalui kontrak jangka
panjang. OLIV menjaga value of network ke masing-masing pemilik properti
individu maupun institusi agar dapat menjaga hubungan yang baik. Sehingga
pemilik properti dan OLIV memelihara hubungan kerjasama serta terbentuk
hubungan yang berkelanjutan di masa akan datang.
4.5. Positioning
PT Oliv Properti Indonesia memiliki produk dengan nama OLIV. Ada beberapa
strategi branding yang dilakukan oleh PT Oliv Properti Indonesia, sebagai berikut.
34
konsumen dapat memilih tempat tinggal sesuai dengan kebutuhannya. OLIV adalah
sebuah singkatan dari Our dan Living dimana diartikan “KITA” dan “TINGGAL”.
Seorang karyawan dapat tinggal bersama-sama dengan anggota keluarganya.
Sehingga karyawan tersebut tidak perlu khawatir mencari tempat tinggal yang kurang
mendukung lingkungan keluarganya. OLIV menggunakan warna ungu pada logo
karena menurut psikologi warna ungu identik dengan kemewahan. Dahulu banyak
bangsawan menggunakan warna ungu sebagai simbol elegan dan eksklusif. Kami
ingin produk OLIV bisa menjadi produk elegan dan eksklusif untuk khusus karyawan
profesional dengan fasilitas yang tersedia dari OLIV. Sehingga karyawan tersebut
dapat meningkatkan produktivitas dan kreativitas pekerjaan ataupun kegiatan dalam
menunjang kinerja proses bisnis perusahaan karyawan tersebut. Merek produk OLIV
dapat dilihat pada gambar dibawah ini.
Emotional Descriptive
Brand Brand Function
Modifier Modifier
35
4.6.3. Brand Personality Dimension
36
Para pekerja (penghuni) dapat menghubungi layanan call center OLIV dalam
menghadapi permasalahan fasilitas hunian seperti listrik mati, air habis, gas
habis, ada kerusakan pada bangunan, dan lain-lain. Layanan OLIV akan
terbuka 24 jam untuk memenuhi kebutuhan tempat tinggal para pekerja. Hal
ini bertujuan untuk meningkatkan pengalaman para pekerja pada saat
menggunakan jasa OLIV. Pengaduan penghuni dapat dilakukan melalui
aplikasi dan website. Pengaduan tersebut akan muncul pada dashboard
pengaduan OLIV. Sehingga OLIV dapat mengawasi kinerja pelayanan dari
masing-masing area atau kawasan tempat tinggal.
5) Potential Product
Seiring berjalannya waktu, OLIV akan bertumbuh dan berkembang di pasar
Indonesia. Ada potensi mendapatkan atensi pasar baru seperti perusahaan
multinasional, tamu kedutaan luar negeri, expatriate, traveler, dan lain-lain.
Jika konsumen tersebut sudah mengetahui brand OLIV, ada peluang OLIV
untuk membuka cabang di luar negeri. Kemudian OLIV tetap menjaga dan
meningkatkan pelayanan kepada pelanggan. Tujuan besar dari OLIV adalah
memotong waktu dan biaya perusahaan dalam mencari tempat tinggal para
karyawan yang mengalami rotasi, mutasi, atau pindah tugas ke daerah baru.
Kemudian OLIV memfasilitasi dan memudahkan karyawan perusahaan
mendapatkan tempat tinggal layak, aman dan nyaman untuk keluarga
karyawan tersebut.
37
Pada strategi online, OLIV akan memakai Google Ads serta Search Engine
seperti Google untuk mendapatkan calon pelanggan baru. Kemudian pelanggan
akan diarahkan ke halaman website OLIV dimana akan terdapat informasi yang
lengkap mengenai penawaran OLIV. Kemudian jika pelanggan tertarik untuk
menggunakan jasa OLIV dan sudah mengisi informasi yang ada maka tahap
selanjutnya tim Sales akan menghubungi pelanggan untuk menanyakan secara
detail mengenai informasi perusahaan serta melakukan proses penandatanganan
kontrak. Pada kontrak tersebut akan dinyatakan sampai kapan perusahaan dan OLIV
akan bekerja sama, berapa kuota karyawan yang akan dapat tinggal di properti OLIV,
dan berapa yang harus dibayarkan oleh perusahaan. Setelah itu akan dilanjutkan
dengan proses pembayaran dan pelanggan dapat mendaftarkan pekerja pada
perusahaan itu untuk tinggal di rumah OLIV.
Setelah sudah sah menjadi pelanggan OLIV, perusahaan dapat melanjutkan
untuk proses pemindahan karyawan. Pada platform OLIV, perusahaan dapat
melakukan pemilihan properti dan berapa karyawan yang dapat dimasukkan ke
dalam properti tersebut. Jika properti atau quota tersedia atau sesuai dengan kontrak
maka dapat dilanjutkan untuk memindahkan karyawan untuk tinggal di properti
tersebut. Namun bila properti atau kuota tidak tersedia, maka dapat dilakukan pilihan
lain ataupun merujuk kembali ke apa yang tertulis pada kontrak. Jika ingin
melakukan perubahan pada kontrak dapat dibicarakan kemudian antara HRD
perusahaan dengan tim OLIV untuk addendum pada kontrak untuk mengakomodir
kebutuhan perusahaan.
Kemudian pada service blueprint 2, OLIV menjabarkan sisi servis disaat
karyawan masuk ke rumah hunian. Dapat terlihat bahwa saat karyawan pindah ke
hunian rumah, OLIV mencari tahu apakah karyawan puas atau tidak. Jika puas maka
OLIV akan terus menyajikan servis 24 jam milik OLIV untuk tetap mempertahankan
tingkat kepuasan karyawan tersebut.
Namun jika karyawan tidak puas, OLIV akan mencari tahu dimana letak
ketidakpuasan tersebut. Jika tingkat kepuasan merupakan suatu servis yang tidak
tertera pada kontrak yang sebelumnya sudah ditanda-tangani oleh pihak OLIV
dengan perusahaan, maka OLIV akan berdiskusi dengan HR dari perusahaan untuk
memastikan apakah suatu servis tersebut dibutuhkan atau tidak oleh perusahaan
dan apakah perubahan pada kontrak perlu dilakukan agar OLIV dapat menyajikan
servis tersebut. Kemudian jika servis tersebut dinyatakan pada OLIV namun tidak
38
disajikan oleh OLIV maka OLIV akan memastikan untuk dapat menyajikan servis
tersebut sesuai dengan yang tertera di kontrak.
Gambar 4.3 Service Blue-Print OLIV 2
39
dapat pindah sesuai jadwal tugasnya. Target akhir dari event ini adalah deal dan
kontrak dengan perusahaan-perusahaan tersebut dengan melakukan pendekatan
secara fisik.
Bukti fisik produk maupun layanan yang ditawarkan, perlu diperlihatkan agar
calon konsumen dapat mempercayai Oliv sebagai solusi untuk pemenuhan tempat
tinggal. Hal ini juga sebagai branding perusahaan untuk dapat menggambarkan
layanan standar yang diberikan oleh PT OLIV. Bukti fisik produk dapat dilihat pada
lampiran 1.
40
maka harga layanan akan lebih besar dari harga normal yang ditawarkan.
Permintaan pelanggan akan disesuaikan dan disepakati bersama. Sehingga
kesepakatan tersebut akan menjadi kontrak jangka panjang antara OLIV
dengan perusahaan tersebut.
3) Memperkirakan Biaya
Dalam menjalankan operasional perusahaan, ada beberapa biaya yang perlu
dikeluarkan OLIV. Biaya total yang dikeluarkan OLIV berupa pengembangan
dan pemeliharaan website dan apps, instalasi dan pemeliharaan infrastruktur
IT, biaya pemeliharaan data center, biaya pemasaran, biaya operasional head
office, biaya operasional site office, biaya pemeliharaan dan layanan fasilitas
hunian, dan umum.
4) Menganalisis Biaya, Harga, Penawaran Pesaing
Pesaing dari OLIV merupakan aplikasi sejenis dan subtitute dimana
menawarkan tempat tinggal melalui aplikasi maupun website seperti seperti
OYO, COVE, RedDoorz, AirBnb, Airy Rooms, dan lain-lain. Aplikasi sejenis
menawarkan harga yang cukup terjangkau untuk konsumen pelancong,
traveller, dan business i dengan memberikan layanan fasilitas seperti layaknya
hotel. Apabila melihat pesaing OLIV, kompetitor hanya memberikan layanan
seperti standar hotel saja dalam kurun waktu tertentu dimana penginapan di
dominasi untuk para pelancong saja. Sedangkan OLIV memberikan hunian
tempat tinggal dengan berbagai fasilitas layaknya rumah dan dapat
mendukung kegiatan profesional para pekerja.
5) Memilih Metode Harga
Dalam menentukan harga kepada pelanggan, OLIV menerapkan harga yang
berbeda-beda dan membuat bundle pricing dalam satu paket lengkap kepada
setiap konsumen berdasarkan daerah tempat tinggal, jumlah pesanan, fasilitas
yang diinginkan dan lain-lain.
6) Memilih Harga Terakhir
Penetapan harga ditentukan dari waktu, geografis dan fasilitas. Konsumen
dapat memilih rentang waktu 6 bulan, 12 bulan ataupun tahunan. Setiap waktu
menyewa memiliki harga yang berbeda-beda. Konsumen dapat memilih tempat
tinggal di daerah Jakarta sekitarnya, Medan sekitarnya, Surabaya sekitarnya,
dan lain-lain. Setiap daerah memiliki biaya penginapan yang berbeda-beda.
Konsumen dapat memilih harga yang telah ditetapkan. Apabila konsumen ada
41
permintaan tambahan dan OLIV dapat memenuhi permintaan tersebut. Ada
biaya tambahan yang diberikan kepada konsumen. Paket dan harga yang
dipilih oleh konsumen akan disepakati bersama dan dituangkan ke dalam
kontrak jangka panjang.
7) Menyesuaikan Harga
Dimasa akan datang ada penyesuaian dari produk layanan OLIV. Harga
disesuaikan dari berbagai macam faktor seperti inflasi, biaya logistik, biaya
akomodasi dan lain-lain. Disisi lain, OLIV memungkinkan untuk memberikan
manfaat atau tambahan dengan menyesuaikan permintaan pelanggan. Apabila
pelanggan meminta hunian tempat tinggal untuk kelas presidential suite, OLIV
akan berupaya menyediakan hunian tempat tinggal untuk kelas tersebut.
Sehingga tarif yang akan dikeluarkan oleh pelanggan berbeda dengan tarif
pada umumnya.
Berdasarkan langkah-langkah penentuan harga, harga produk layanan OLIV
kepada pelanggan perusahaan atau korporasi, sebagai berikut.
Tabel 4.5 Harga Layanan OLIV
6 Bulan 12 Bulan
Jumlah
Karyawan Min (Rp / orang) Max (Rp / orang) Min (Rp / orang) Max (Rp / orang)
42
mandi, kamar tidur dan lain-lain dalam kondisi bersih dan layak. Sehingga karyawan
perusahaan dapat langsung menggunakan hunian rumah tersebut.
Aplikasi dan website OLIV dikembangkan secara mandiri oleh perusahaan.
Sehingga tidak bergantungan kepada pihak ketiga dalam megembangkan platform
OLIV tersebut. Hal ini bertujuan agar pengembangan teknologi IT dapat dilakukan
secara adaptif, dinamis dan fleksibel sesuai dengan pertumbuhan dan kebutuhan
pasar. Keunggulan menggunakan strategi distribusi, sebagai berikut.
1) Membangun dan mengontrol relasi dengan HR perusahaan dan pemilik
hunian.
2) Memberikan informasi dan layanan yang adaptif sesuai kebutuhan pengguna
aplikasi OLIV.
3) Memberikan informasi yang akurat kepada pemilik hunian.
4) Memberikan feedback dari komentar dan keluhan konsumen dengan cara
responsif.
5) Mendapatkan informasi dan perilaku konsumen dalam penggunaan aplikasi
OLIV.
Disisi lain, Sales & marketing OLIV akan melakukan promosi ke perusahaan
BUMN maupun swasta dengan cara mengikut acara offline seperti kegiatan internal
perusahaan, event tertentu atau seminar dari perusahaan tersebut. Hal ini diperlukan
untuk melakukan pendekatan tatap muka kepada masing-masing HR perusahaan
untuk membangun dan menjaga relasi maupun kepercayaan.
Gambar 4.5 Channel Flow OLIV
43
Gambar 4.6 Alur Proses pemasok ke konsumen OLIV
44
calon pemilik properti untuk bekerjasama ataupun bermitra dengan pemilik
properti. Kemudian OLIV akan mengiklankan produk dan layanan di
Facebook Ads untuk menyampaikan informasi sewa properti kepada
perusahaan di Indonesia.
3) Google Ads
Google ads merupakan platform iklan dari Google untuk menampilkan iklan
berbayar di search engine Google. Sekitar 80% calon konsumen atau
pengguna membeli produk atau jasa akan melakukan pencarian terlebih
dahulu di Google dan mengunjungi website terlebih sebelum memutuskan
membeli produk atau jasa tersebut. Google Ads dapat menampilkan iklan di
mesin pencarian Google dengan kata kunci tertentu. OLIV menggunakan
Google Ads untuk meningkatkan visibilitas brand dan mengetahui layanan
yang diberikan dari OLIV. Sehingga dapat menjangkau target calon
konsumen yang berminat dengan produk dari OLIV.
4) Layar Digital Banner
Layar Digital Banner sering kali ditemukan ditempat keramaian seperti Pusat
perbelanjaan, Lobby Gedung, Rumah Sakit, Universitas, dan pusat
keramaian lainnya. Media iklan layar digital banner sering kali ditemukan
pada lift. Iklan pada lift memiliki fokus pada media iklan skala kecil namun
menargetkan kerumanan lebih besar. Hal ini dikarenakan kegiatan orang di
lift tidak banyak. Adanya media iklan pada lift membuat orang dapat
membaca segala informasi pada media dan fokus pada informasi produk
atau layanan yang ditawarkan, seperti gambar pada lampiran 2. OLIV
menggunakan media iklan pada layar digital banner lift untuk menjangkau
audiens para pemimpin bisnis. Para pemimpin bisnis memiliki keputusan
dalam kemajuan perusahaan tersebut. Iklan pada lift sangat cocok untuk
segmen pasar B2B.
5) Event
OLIV membuat dan mengagendakan event minimal satu kali dalam setahun.
OLIV membuat acara offline untuk meningkatkan hubungan dengan calon
konsumen B2B. Acara offline digunakan untuk meningkatkan brand
awareness dan forum diskusi untuk mengetahui keluhan dan kebutuhan dari
calon konsumen tersebut. Komunikasi pemasaran menjadi penting dalam
proses penyampaian informasi produk kepada calon konsumen. Komunikasi
45
pemasaran secara langsung maupun tidak langsung dapat memperlihatkan
wujud dan bentuk layanan OLIV yang diberikan kepada calon konsumen.
Sehingga OLIV dapat dikonsumsi oleh konsumen sebagai pengguna jasa
layanan penyedia tempat tinggal.
Kegiatan yang dilakukan OLIV dalam menjalankan sebuah event adalah
dengan:
1. Datang ke perusahaan untuk melakukan penawaran untuk menawarkan
produk PT OLIV
2. Melakukan presentasi kepada perusahaan yang telah diundang untuk
mendapatkan inside kebutuhan dari produk yang OLIV tawarkan
3. Membuat event di perusahaan yang dituju untuk secara personal ke
perusahaan yang menjadi target pasar OLIV. Pada kondisi ini perusahaan
tidak lagi perlu menjelaskan produk secara detail dikarenakan karyawan
akan mendapat informasi terkait produk OLIV pada saat event yang
diselenggarakan sehingga ini juga memungkinkan antar karyawan dapat
saling memberikan informasi tentang produk kepada sesama karyawan
lainnya.
Memasuki pasar yang memiliki produk sejenis juga membutuhkan suatu
strategi komunikasi untuk produk OLIV agar konsumen bisa melihat benefit
lebih dibandingkan produk lainnya yang serupa. Selain itu, event digunakan
untuk membuat loyalty program agar menjaga pelanggan tetap setia
menggunakan layanan produk OLIV.
Tabel 4.6 Biaya Strategi Komunikasi
Activity
46
Y8 54,750,000 54,750,000 54,750,000 109,500,000 150,000,000 450,000,000 736,875,000
Biaya iklan diatas merupakan satu dari beberapa elemen biaya lainnya yang
menjadi komponen biaya pemasaran secara keseluruhan.
47
rate. Pada tahun pertama hingga tahun ke tiga OLIV akan fokus kepada
peningkatan brand awareness. Apabila dalam satu tahun mendapatkan
persentase dibawah conversion rate maka OLIV akan melakukan evaluasi di
tahun berikutnya dan menyesuaikan conversion rate baru sesuai dengan
kondisi pasar.
4) Laya Digital Banner
Dalam menghitung performa indikator strategi komunikasi melalui layar digital
banner. OLIV menerapkan beberapa parameter seperti pada tabel lampiran
6. OLIV akan mengevaluasi dan mengambil keputusan berdasarkan
conversion rate. Apabila dalam satu tahun mendapatkan conversion rate
dibawah 3.33% maka OLIV akan melakukan evaluasi di tahun berikutnya dan
menyesuaikan conversion rate baru sesuai dengan kondisi pasar.
5) Event
Dalam menghitung performa indikator strategi komunikasi melalui event.
OLIV menerapkan indikator customer acquisition cost (CAC) agar dapat
mengukur berapa banyak biaya yang dikeluarkan untuk mendapatkan
pelanggan baru setiap tahun. Sehingga pada tahun berikutnya OLIV dapat
mengevaluasi dan mengambil keputusan biaya akuisisi konsumen dengan
baik dan sesuai dengan kondisi pasar. Perhitungan CAC menggunakan
formula sebagai berikut.
𝐶𝑜𝑠𝑡 𝐸𝑣𝑒𝑛𝑡
Customer Acquisition Cost (CAC) = 𝑁𝑒𝑤 𝐶𝑢𝑠𝑡𝑜𝑚𝑒𝑟
Customer acquisition cost OLIV setiap tahun dapat dilihat pada tabel lampiran
7.
6) Loyalty Program
Dalam menghitung performa indikator strategi komunikasi melalui loyalty
program. OLIV menerapkan indikator retention rate bertujuan untuk dapat
memproyeksikan keuntungan dan pertumbuhan dari suatu layanan yang
dipasarkan ke konsumen. Sehingga pada tahun berikutnya OLIV dapat
mengevaluasi dan mengambil keputusan dalam mengkalkulasi keuntungan
dan pertumbuhan pasar dengan baik dan sesuai dengan kondisi pasar.
Perhitungan retention rate menggunakan formula sebagai berikut.
E = Jumlah customer pada akhir periode
N = Jumlah customer baru yang didapatkan selama periode tersebut
48
S = Jumlah customer pada awal periode
𝐸−𝑁
Retention Rate = 𝑆
𝑥 100 %
Retention rate OLIV setiap tahun dapat dilihat pada tabel lampiran 8.
OLIV akan menganggarkan biaya pemasaran dimulai dari tahu Y-1 atau
setahun sebelum launching layanan produk OLIV. Anggaran tersebut akan
dialokasikan dalam beberapa kegiatan marketing. Biaya yang akan dialokasikan
untuk kegiatan pemasaran pada tahun pertama sebesar 7.61% dari pendapatan.
Secara perlahan-lahan menurun menjadi 6.22% pada tahun kedua, 4.01% pada
tahun ketiga, 3.42% pada tahun keempat, 3.03% pada tahun kelima, 2.18% pada
tahun keenam, 1.42% pada tahun ketujuh, 1.42% pada tahun kedelapan, 1.18%
pada tahun kesembilan dan, 0.9% pada tahun kesepuluh. Aktivitas pemasaran
diberikan porsi besar pada awal tahun pertama bertujuan untuk meningkatkan brand
awareness terhadap layanan produk OLIV. ROAS & Cost per Sales dapat dilihat
pada lampiran 9.
49
Y6 50,660,000,000 18,226,337,090 32,433,662,909 1,105,006,100 31,328,656,809
Dengan begitu dapat dihitung MROI dan MROS dengan formula sebagai
berikut.
𝑁𝑀𝐶
Marketing Return on Investment (ROI) = 𝑀𝑎𝑟𝑘𝑒𝑡𝑖𝑛𝑔 & 𝑆𝑎𝑙𝑒𝑠
𝑥 100 %
50
Y4 10,043,030,100 728,763,000 1378.09%
51
BAB 5. STRATEGI OPERASI
52
Tabel 5.1 Matrix Strategi Operasi
Pemanfaatan Sumber Daya
53
5.3. Strategi Kapasitas
54
Apabila dikonversi harga per m² ruko di Balikpapan kurang lebih sebesar 50 ribu
rupiah per m².
PT Oliv Properti Indonesia membutuhkan beberapa tenaga kerja yang tidak
mewajibkan memiliki kompetensi tinggi, hanya cukup memiliki keterampilan umum
seperti tenaga administrasi, customer service, dan lain-lain. Profesi tersebut tidak
mewajibkan memiliki kompetensi yang tinggi sehingga cukup hanya dengan UMR
daerah Kota Balikpapan dalam proses perekrutan. Dengan begitu, biaya sumber
daya manusia dapat dikurangi, jika memiliki kantor di luar daerah Jakarta. Hal ini
karena daera Kota Balikpapan memiliki UMR lebih rendah dibandingkan dengan Ibu
Kota Jakarta.
55
Tabel 5.3 Daftar Pemasok
N Nama Tipe
Alamat Pemasok
o Pemasok Pemasok
Pacific Century Place Tower Lv. 45, SCBD Lot 10, Jl.
Google Cloud
2.. Alternatif Jend Sudirman No. 53, RT.5/RW.3, Senayan, Kec. Kby
Platform
Baru, Jakarta Selatan, DKI Jakarta 12190
N Estimasi Harga
Item Qty Gambar
o Satuan
56
20
1. Laptop – Grade A Rp 27,999,999
unit
30
2. Laptop – Grade B Rp 11,799,999
unit
Printer Brother 13
4. Rp 7,650,000
mfc-l3750cdw unit
Daftar aset perangkat lunak (software) yang digunakan oleh PT Oliv Properti
Indonesia, sebagai berikut.
Tabel 5.5 Daftar Aset Software
N Estimasi Harga
Item Qty
o Satuan
57
Tabel 5.6 Daftar Aset
N Estimasi
Item Gambar Qty
o Harga Satuan
Telepon + Rp
1. 20
Komunikasi 1,0000,000
10
2. Alat Tulis Kantor Rp 100,000
0
Peralatan Kantor
Rp
3. (Meja, Kursi, 20
20,000,000
Lemari)
58
dikembangkan nantinya. Kemudian juga terhadap User Experience (UX) dan User
Interface (UI), OLIV memperhatikan pengembangan UX dan UI pada perangkat
lunaknya agar konsumen mudah menggunakan website dan apps. Oleh karena itu,
data yang didapatkan dari konsumen bisa dimanfaatkan dengan baik untuk
mengetahui perilaku konsumen.
59
pemesanan kembali ke OLIV melalui website dan apps. OLIV bekerjasama dengan
HR di masing-masing perusahaan untuk memfasilitasi hunian tempat tinggal
sehingga perusahaan dapat merekomendasi kepada karyawan perusahaan mereka
untuk memilih hunian di OLIV. OLIV menyediakan hunian maupun fasilitas sesuai
dengan kebutuhan karyawan perusahaan mereka.
Dalam hal persepsi fleksibilitas, OLIV memiliki kemampuan untuk
mengembangkan produk yang tersedia di pasaran saat ini. OLIV mencoba bermitra
dengan pemilik properti vertikal dan properti horizontal untuk dimanfaatkan dan
dimodifikasi menjadi hunian yang aman, nyaman dan rukun. Hunian atau tempat
tinggal yang dimodifikasi oleh OLIV disesuaikan dari permintaan dan persyaratan
konsumen seperti memberikan fasilitas tempat tinggal, layanan transportasi, layanan
laundry dan lain-lain. Oleh karena itu, OLIV mampu beradaptasi dengan permintaan
pelanggan dengan cepat. Dalam melakukan implementasi, pengembangan
organisasi OLIV dibagi menjadi dua bagian yaitu sisi internal & sisi eksternal
perusahaan.
Internal
Sumber daya manusia adalah faktor utama yang perlu diperhatikan dalam
pengembangan dan pengelolaan organisasi perusahaan di industri layanan jasa
perhotelan. Hal ini dikarenakan tenaga kerja OLIV merupakan bagian dari jasa
layanan yang berinteraksi secara langsung dengan konsumen. Dalam industri
tersebut, jam operasional layanan berjalan selama 24 jam selama satu hari penuh
dalam satu minggu secara online maupun offline. Waktu operasional berjalan 24 jam
dibagi menjadi tiga shift yaitu pagi, siang dan malam. Tenaga kerja akan dijadwalkan
secara bergantian sesuai dengan masing-masing shift tersebut. Komposisi jadwal
shift tenaga kerja disesuaikan dengan keseimbangan antara beban kerja, durasi
waktu kerja dan faktor kondisi psikologis tenaga kerja.
Setiap ketua tim, kepala bagian, dan eksekutif perusahaan dapat
memberikan penugasan kepada anggota atau bahwannya secara online melalui
website dan apps. Para tenaga kerja mendapatkan informasi pekerjaan secara
online dan melakukan pekerjaan sesuai perintah masing-masing atasan mereka.
Sehingga jadwal kerja dan penugasan tenaga kerja didapatkan secara online melalui
website dan apps. Ketua tim, kepala bagian, dan eksekutif perusahaan dapat
menetapkan waktu penyelesaian di setiap pekerjaan dan dapat mengetahui
perkembangan pekerjaan dari masing-masing anggota atau bawahannya. Setiap
pekerjaan akan diawasi dan di monitor oleh masing-masing atasan mereka.
60
Sehingga tenaga kerja mendapatkan informasi pekerjaan yang dilakukan dan
diselesaikan pada hari tersebut
Eksternal
OLIV memperhatikan permintaan konsumen dan menjaga hubungan baik
kepada Human Resource perusahaan BUMN dan Swasta. Website dan apps yang
diakses oleh konsumen harus mampu memberikan informasi secara detail dan
spesifik dari hunian atau tempat tinggal yang ditawarkan. Kemudian juga, website
dan apps harus mampu memudahkan konsumen dalam penggunaan media tersebut.
Sehingga konsumen dapat dengan mudah memilih hunian atau tempat tinggal
sesuai dengan kebutuhannya. Dengan begitu OLIV dapat mengelola permintaan
pelanggan dimana memastikan bahwa ketersediaan hunian secara real time.
Konsumen menjadi tahu bahwa hunian atau tempat tinggal dapat dipergunakan atau
tidak. Oleh karena itu, OLIV perlu mengontrol hunian tempat tinggal, fasilitas dan
ketersediaan kebutuhan pokok rumah tangga konsumen.
OLIV memperhatikan kondisi bangunan dan lingkungan dari pemilik properti
agar dapat memilih bangunan tempat tinggal yang layak dihuni dan kokoh maupun
kuat dari bencana alam. Pelaksanaan pengembangan proyek membutuhkan
perencanaan dan penjadwalan kegiatan proyek yang baik. Ada beberapa faktor
dapat mempengaruhi pengembangan sebuah proyek hunian tempat tinggal seperti
sumber daya manusia yang baik, alat-alat pendukung, dan bahan material dimana
beberapa faktor tersebut dapat menunjang kegiatan pengembangan proyek tempat
tinggal. Pengembangan proyek hunian atau tempat tinggal dilakukan berdasarkan
denah area tempat tinggal tersebut. Kemudian juga OLIV secara bertahap
melakukan pemeliharaan pada bangunan hunian atau tempat tinggal di setiap bulan.
OLIV memastikan bahwa ketersediaan listrik, air, gas dan utilitas lainnya tetap
tersedia. OLIV akan bekerjasama dengan beberapa mitra utilitas agar semua
kebutuhan pokok rumah tangga selalu tersedia.
Dalam melakukan improvement, OLIV secara bertahap akan
mengembangkan produk dan layanan dari website dan apps. Pengembangan yang
dilakukan bertujuan untuk memenuhi dan menyesuaikan kebutuhan konsumen.
Kedepannya kebutuhan konsumen akan disesuaikan dari perilaku yang dilakukan
dalam penggunaan website dan apps. Kemudian juga, OLIV secara berkala akan
melakukan pemeliharaan website dan apps setiap bulan. Hal ini bertujuan untuk
menjaga kualitas dan performa website dan apps sehingga mengurangi bug atau
error pada media tersebut.
61
5.7. Aspek Keuangan Operasi
Rencana keuangan operasi dan estimasi biaya yang harus dikeluarkan untuk
menjalankan investasi awal dapat dilihat pada lampiran 10 pada tabel berjudul
Fungsi Operasi.
62
BAB 6. STRATEGI SUMBER DAYA MANUSIA
63
5) Menciptakan lingkungan dan iklim kerja yang harmonis, produktif dan
kolaboratif antara manajemen dan karyawan. Serta membangun lingkungan
kerjasama antar generasi (multi generational) dalam membangun lingkungan
perusahaan berkesinambungan.
64
kehidupan bekerja oleh PT Oliv Properti Indonesia adalah core value perusahaan
yang terlampir sebagai berikut:
1) Berintegritas dalam meningkatkan kepercayaan dan berkomitmen
dalam memberikan pelayanan kepada pelanggan
PT OLIV Properti Indonesia fokus membangun kepercayaan kepada
pelanggan melalui para staf dan BOD dengan cara menanamkan rasa integritas
di setiap tindakan dan pekerjaan. Para BOD selalu bersikap ramah, jujur, dan
kredibel kepada setiap mitra, rekanan perusahaan, dan pelanggan dalam
melakukan aktivitas bisnis perusahaan. Sehingga dapat menjadi contoh yang
baik kepada bottom level management atau para staf untuk melakukan sikap
integritas di setiap pekerjaan dan dapat menjadi kebiasaan sehari-hari di dalam
pekerjaan. PT OLIV Properti Indonesia berkomitmen untuk melayani kebutuhan
pelanggan dengan baik, menyapa nama konsumen dengan hangat dan tulus,
serta berusaha memperkirakan kebutuhan konsumen berdasarkan manfaat
produk yang ditawarkan. Dengan begitu, PT OLIV Properti Indonesia mampu
memfasilitasi dan memenuhi kebutuhan pelanggan setiap hari. Setiap pegawai
PT OLIV Properti Indonesia dapat berpikir kreatif untuk membuat senang
pelanggan dengan cara mereka sendiri. Sehingga seluruh staff dan BOD dapat
memberikan service excellent kepada pelanggan.
2) Terbuka, tulus dan menghargai perbedaan dalam menjalin dan
menjaga hubungan pelanggan internal dan eksternal perusahaan.
Sumber daya manusia merupakan hal vital dalam menjalankan bisnis
proses PT OLIV Properti Indonesia. Adanya sumber daya manusia kompeten
dan berkualitas dapat melaksanakan aktivitas pekerjaan dan dapat
merealisasikan pencapaian perusahaan. PT OLIV Properti Indonesia
berkomitmen membangun iklim keterbukaan terhadap kritik dan nasihat guna
untuk mengevaluasi kinerja perusahaan dari segi pelayanan pelanggan,
pencapaian perusahaan dan produktivitas karyawan. Sehingga nantinya PT OLIV
Properti Indonesia dapat meningkatkan pelayanan, pencapaian dan produktivitas
untuk mempertahankan keunggulan yang dimiliki oleh PT OLIV Properti
Indonesia.
PT OLIV Properti Indonesia mendorong setiap orang didalam organisasi
untuk menyuarakan pendapat, pikiran, dan empati dalam interaksi antara individu
maupun kelompok. Hal ini bertujuan untuk membentuk rasa saling percaya,
semangat kolaboratif dan kerja sama kepada masing-masing individu maupun
65
kelompok. Setiap individu, kelompok, dan organisasi dapat mengemukakan,
mengembangkan, dan mengekspresikan ide-ide kreatif untuk menyelesaikan misi
bersama dalam mengatasi masalah dan memanfaatkan peluang. Setiap individu
mampu menjadi role model bagi diri sendiri, kelompok, organisasi dan lingkungan
dengan pola pikir, attitude, amanah dan mengelola feedback dari orang lain
dengan memberikan respon yang baik. Seorang role model dapat menjalankan
tugas organisasi dengan baik dan dapat bekerjasama untuk mencapai solusi
yang menguntungkan kepada semua pihak. Oleh karena itu pegawai PT OLIV
Properti Indonesia tidak hanya menjadi teladan bagi perusahaan, namun dapat
menjadi teladan bagi pelanggan dengan peduli, menghargai, dan menghormati
orang lain maupun lingkungan.
3) Pekerjakan orang-orang yang bebas melakukan inovasi
Perusahaan memberikan kebebasan berinovasi dalam bekerja dan tetap
mengacu pada visi misi perusahaan untuk menghasilkan layanan yang
berkualitas dan dapat dirasakan oleh semua pelanggan. Sehingga PT OLIV
Properti Indonesia merekrut talenta-talenta terbaik dan berpotensi untuk setiap
divisi di perusahaan. Setiap karyawan baru akan diperkenalkan profil perusahaan
seperti visi dan misi, nilai-nilai, budaya, dan struktur organisasi perusahaan. PT
OLIV Properti Indonesia akan mensosialisasikan kebijakan perusahaan kepada
karyawan baru. Karyawan baru harus mengetahui informasi seperti penilaian
kinerja, penghargaan, pelatihan, career path, hubungan kepegawaian dan
pemberhentian. Karyawan baru juga harus mengetahui etika dan peraturan
berlaku perusahaan seperti dress code yang digunakan, absen datang dan
pulang kerja, akses kartu pegawai saat bekerja, memberi sambutan dan jamuan
kepada pelanggan, dan cara membuka komunikasi melalui media email, pesan,
telepon, dan meeting online. Karyawan baru akan diperkenalkan ke unit kerja
sesuai dengan masing-masing bidang keahlian.
Pada kondisi ini, karyawan baru bisa bertanya, membina hubungan kerja
dan dapat menjalankan perannya sesuai dengan bidang keahliannya. Karyawan
baru sudah bebas aktif untuk memberikan pertanyaan, aspirasi, ide, inovasi dan
lain-lain untuk dapat memajukan unit kerja tersebut. Unit kerja tersebut harus
memberikan kenyaman saat bekerja dan informasi yang dibutuhkan kepada
karyawan baru maupun sesama karyawan.
Jika seorang karyawan baru sudah memberikan kontribusi kepada unit
kerja tersebut, karyawan baru sudah berada di tahap pengawasan. Ketika semua
66
informasi sudah disosialisasikan kepada karyawan baru, maka pihak manajemen
melakukan pengawasan atas kinerja yang dilakukan oleh karyawan baru.
Pengawasan dilakukan untuk membantu karyawan baru guna meningkatkan
kinerja dari target kerja yang diberikan. Apabila karyawan baru mengalami
kesulitan atau kesalahan, maka manajemen dapat memberikan saran dan
rekomendasi agar hal tersebut tidak terjadi kembali. Sebaliknya, Apabila
karyawan telah mencapai target dengan baik, maka karyawan baru dapat
penilaian baik. Hal ini berlaku juga kepada karyawan yang sudah berpengalaman
di PT Oliv Properti Indonesia.
Seluruh karyawan PT Oliv Properti Indonesia mendapatkan jatah
pelatihan minimal satu kali dalam setahun. Pelatihan diberikan untuk
meningkatkan kinerja dan produktivitas seorang karyawan. Pelatihan yang
diberikan harus sesuai dengan strategi perusahaan, kompetensi dan bidang
keahlian karyawan tersebut. Sehingga aktivitas karyawan dari awal masuk
sampai dengan ekspertis dibidangnya dapat bebas melakukan inovasi guna
memberikan kontribusi kepada perusahaan.
4) Fokuskan pikiran dan tenaga pada satu tujuan, raih dengan
sungguh-sungguh impianmu, penghargaan akan menghampirimu.
PT Oliv Properti Indonesia menetapkan suatu tujuan yang menantang
namun realistis kepada setiap individu maupun kelompok berdasarkan
pemahaman para anggota terhadap tuntutan tugas atau target diberikan. Setiap
individu dan kelompok mampu bekerjasama, komitmen, dan terampil dalam
melaksanakan tugas untuk mencapai tujuan bersama. Dalam mencapai sebuah
tujuan atau target, PT Oliv Properti Indonesia tidak hanya menilai dari kontribusi
satu orang saja, namun juga melihat dari kontribusi secara keseluruhan tim,
kelompok atau grup. PT Oliv Properti Indonesia akan memberikan apresiasi
secara individu maupun kelompok bagi siapa aja yang mampu menyelesaikan
tugas dan targetnya dengan hasil yang maksimal. PT Oliv Properti Indonesia
menyediakan atau mengalokasikan budget untuk setiap rewarding dari setiap
divisi sebesar 1% sampai dengan 2,5% per alokasi budget tiap tahunnya setiap
divisi.
5) Perlakukan staff anda seperti anda ingin diperlakukan
PT Oliv Properti Indonesia menghargai kinerja para staf dan BOD atas
pekerjaan yang telah dilakukan selama satu tahun pada tahun sebelumnya. PT
Oliv Properti Indonesia memberikan kepercayaan kepada staff dan BOD di awal
67
tahun untuk melakukan tugas, peran dan tanggung jawab dalam menjalankan
proses bisnis perusahaan. Setiap awal tahun, PT Oliv Properti Indonesia
mengagendakan acara gathering atau event bersama terkait pencapaian
perusahaan di setiap milestones dan ritual masing-masing divisi terkait goal dan
target yang akan dilakukan pada satu tahun tersebut. Alokasi budget untuk event
besar perusahaan untuk setiap milestones yang berhasil tercapai sebesar 1% s/d
1.5% dari alokasi Capex per tahunnya. Lalu, alokasi budget untuk setiap kegiatan
di masing-masing divisi yaitu per divisi 1% s/d 1.5% dari setiap alokasi Capex per
divisi.
68
Gambar 6.1 Struktur Organisasi PT Oliv Properti Indonesia
69
PT Oliv Properti Indonesia memiliki empat jenis divisi inti dalam mendukung
jalannya proses bisnis OLIV, yaitu:
1) Divisi IT Operation
Bertugas dan bertanggung jawab dalam merencanakan dan
mengkoordinasikan implementasi, pemeliharaan, dan pengembangan sistem
IT PT Oliv Properti Indonesia serta memastikan berjalannya kegiatan
operasional aplikasi OLIV setiap hari.
2) Divisi Site Operation
Bertugas untuk berinteraksi dengan konsumen (karyawan) dalam melayani
kebutuhan utilitas tempat tinggal dan menyediakan ketersediaan sarana
kawasan tempat tinggal.
3) Divisi Head Operation
Bertugas untuk pengadaan dan penyediaan fasilitas prasarana hunian tempat
tinggal. Berkoordinasi dan berinteraksi dengan vendor untuk memasok
kebutuhan tempat tinggal. Berkoordinasi dengan berinteraksi dengan tenant
untuk menyediakan tempat tinggal dan menjalankan atura-aturan yang telah
disepakati bersama.
4) Divisi Marketing & Brand
Bertugas untuk membentuk persepsi konsumen tentang kelebihan dan
manfaat dari produk OLIV. Sehingga dapat membentuk kebutuhan konsumen
dan meningkatkan brand awareness dari produk OLIV.
5) Divisi Sales & Corporate Relationship
Bertugas untuk menjual layanan OLIV dengan menjalin hubungan dan
menjaga hubungan baik dengan pelanggan (HR perusahaan) untuk
mecinpatkan pengalaman terbaik. Sehingga membentuk hubungan jangka
panjang kepada pelanggan dengan fokus menjaga customer retention,
customer loyalty, dan customer satisfaction
PT Oliv Properti Indonesia akan menetapkan status karyawan diluar divisi inti
sebagai karyawan kontrak untuk tingkat staf dan karyawan tetap dengan masa uji
coba enam bulan untuk karyawan baru di divisi inti dan level kepada divisi keatas.
Secara keseluruhan, PT OLIV Properti Indonesia memiliki rencana untuk merekrut
karyawan sampai sepuluh tahun kedepan dapat dilihat pada lampiran 11 dengan
judul tabel Rencana Jumlah Rekrut Karyawan PT Oliv Properti Indonesia.
Pada tahun ke-1, PT Oliv Properti Indonesia berfokus kepada meningkatkan
brand awareness produk OLIV sehingga formasi tenaga kerja pada masing-masing
70
departemen cenderung ramping. Pada tahun ke-2 hingga ke-5, Departemen
marketing & sales berfokus pada peningkatan jumlah pelanggan pada tahun-tahun
berikutnya dan melakukan pengembangan produk pada aplikasi OLIV dan
meningkatkan layanan kepada pelanggan. Departemen marketing & sales akan
mencari pelanggan baru melalui media online maupun offline dan memelihara
hubungan baik kepada perusahaan dalam memberikan layanan kepada karyawan
perusahaan tersebut. Oleh karena itu, adanya peningkatan staf pada Departemen
Operation, Departemen Marketing & Sales, dan Departemen Human Capital
Management.
PT Oliv Properti Indonesia memiliki kompetensi standar dalam melakukan
seleksi karyawan baru agar proses bisnis perusahaan dapat berjalan dengan baik,
beberapa kompetensi sebagai berikut.
➢ Semua karyawan (General):
○ Integritas dan komitmen kepada internal dan eksternal perusahaan.
○ Bekerja teliti dengan penuh bertanggung jawab terhadap semua
pekerjaan.
○ Berkolaborasi dengan komunikasi yang baik kepada orang lain.
○ Terbuka, berempati dan menghargai kemajemukan.
○ Proaktif, adaptif dan inovatif pada pertumbuhan berkelanjutan.
○ Jujur, tulus dan patuh pada peraturan.
71
pengembangan yang ditawarkan kepada karyawan baru yang masuk ke PT Oliv
Properti Indonesia, sebagai berikut
1) Pelatihan dan pengenalan tentang Visi, Misi, nilai-nilai perusahaan, budaya
dan struktur organisasi perusahaan.
2) Pelatihan dan pengenalan tentang sektor bisnis, lingkungan perusahaan dan
peraturan perusahaan.
3) Pelatihan SOP dan instruksi kerja sesuai dengan posisi yang dilamar.
4) Pelatihan tentang 5R dan 3K.
5) Pelatihan dan pengenalan produk atau jasa yang dihasil oleh PT Oliv Properti
Indonesia.
PT Oliv Properti Indonesia sangat bergantung dengan tenaga kerja di bidang
IT untuk bisnis dan operasional perusahaan. Departemen Human Capital
Management perlu mencari kandidat entry level maupun berpengalaman. Secara
umum PT Oliv Properti Indonesia membutuhkan tenaga kerja dibidang front-end,
middleware, back-end, infrastruktur IT, network, security, dan lain-lain. Ada beberapa
pelatihan yang diberikan untuk karyawan IT dengan kurikulum, sebagai berikut
1) Android 7) Cisco
2) IOS 8) Oracle
3) Database Developer 9) SQL Server
4) Web & Apps Programing 10) Cloud Computing
5) Network Administration 11) Cyber Security
6) UI & UX 12) Data Analyst
PT Oliv Properti Indonesia berbasis platform digital dan menggunakan
teknologi IT sehingga PT Oliv Properti Indonesia memberikan layanan dan informasi
kepada pelanggan dengan mudah melalui website dan application.
72
indicator karyawan dibuat dari tujuan balance scorecard perusahaan yang dibuat
setiap tahun. Hal ini dilakukan agar seluruh tugas dan pekerjaan dari masing-masing
karyawan memiliki acuan yang selaras terhadap tujuan dan target PT Oliv Properti
Indonesia memiliki tujuan dan target dalam menjalankan organisasi perusahaan. Hal
ini menjadi acuan untuk secara keseluruhan. Key performance indicator dibuat setiap
semester dan diverifikasi oleh superior terkait di masing-masing departemen dimana
disesuaikan berdasarkan jenjang karir strukturalnya. Penilaian KPI akan disimpan
secara online melalui sistem HR perusahaan.
Pada saat operasional, karyawan dapat melakukan pengisian timesheet
secara realtime di hari kerja. Pengisian timesheet berkaitan dengan daftar
tugas-tugas yang harus dikerjakan pada suatu waktu dan melakukan update berkala
terkait progres tugas-tugas yang dikerjakan setiap hari. Timesheet tersebut akan
menjadi acuan karyawan untuk mengisi report KPI di setiap akhir semester. Report
KPI dibuat melalui media digital sehingga apabila seseorang subordinat sudah
mengisi laporan tugas dan kegiatannya, secara realtime superior dapat langsung
melakukan pengecekan dan review hasil pekerjaan karyawan tersebut.
Setelah dilakukan pengecekan oleh superior, subordinate akan melakukan
sesi “check-in time” bersama superior terkait. Di sesi tersebut, superior akan
memberikan feedback terkait pengembangan yang diperlukan oleh subordinate
terkait.
Penilaian secara berkala akan diberikan mengacu ke dua hal, yaitu soft
competency dan hard competency. Soft competency akan dinilai dari parameter soft
skill yang diharapkan dapat dimiliki oleh posisi tersebut. Sedangkan hard
competency akan mengambil data dari KPI masing-masing. Rating akan dibuat
dengan parameter A, AB, B, BC, dan C yang setara dengan skor tertentu.
Hasil rating yang sudah dibuat akan digunakan sebagai faktor pengali untuk
bonus tahunan. Dengan adanya sistem ini, karyawan akan memiliki pemahaman
secara langsung hubungan antara kinerja dengan penghargaan yang diberikan.
73
3) Implementasi Kompensasi
4) Penilaian Kompetensi
Strategi kompensasi disesuaikan dengan strategi PT Oliv Properti Indonesia
dalam lima tahun pertama. Perusahaan fokus untuk pertumbuhan bisnis yang
signifikan sehingga karyawan akan mendapatkan kompensasi sesuai berdasarkan
performa kinerja.
PT Oliv Properti Indonesia menggunakan rancangan kompensasi dengan
melihat faktor internal dan eksternal. Dari sisi internal, pertimbangan perusahaan
dalam menentukan kompensasi adalah prestasi karyawan dalam menyelesaikan
pekerjaan dan kemampuan perusahaan dalam memberikan kompensasi. Dari sisi
eksternal, perusahaan mempertimbangkan upah minimum provinsi di DKI Jakarta.
Kemudian berdasarkan job evaluation perusahaan menentukan nilai kompensasi
masing-masing jabatan.
Dalam melakukan implementasi kompensasi, PT Oliv Properti Indonesia
menggunakan survei upah dan gaji untuk memastikan kompensasi sudah cukup
sesuai. Direksi akan melakukan penilaian kompensasi untuk melihat seberapa efektif
sistem kompensasi dengan melihat hubungan antara kompensasi dan pencapaian
perusahaan. Alat yang digunakan untuk penilaian kompensasi dengan scorecard
dengan perbandingan antar fungsi dan prestasi setiap fungsi di perusahaan.
Kompensasi karyawan PT OLIV dibagi menjadi tiga komponen utama, yaitu:
1) Direct Compensation: Gaji, Tunjangan dan Bonus yang didapatkan karyawan.
2) Indirect Compensation: Jaminan-jaminan sosial bagi karyawan.
3) Nonfinancial Compensation: Program motivasi karyawan, lingkungan kerja
yang nyaman, work life balance.
6.7.2. Gaji
74
pengalaman, pendidikan, keahlian, tanggung jawab, dan kondisi kerja diurutkan dari
bobot terbesar yang lebih penting bagi perusahaan.
75
dasar dengan n dengan
perusahaan di keputusan keputusan
lapangan manajemen manajemen
menengah atas
50-100 1 a Rp 4,500,000
b Rp 4,800,000
101-200 2 a Rp 5,000,000
b Rp 5,500,000
201-300 3 a Rp 6,000,000
b Rp 9,000,000
301-400 4 a Rp 15,000,000
b Rp 30,000,000
401-500 5 a Rp 40,000,000
76
b Rp 50,000,000
Berdasarkan perbandingan dengan perusahaan sejenis yang didapatkan dari
“Indonesia 2020-2021 Salary Guide” oleh PERSOL KELLY. Referensi standar yang
akan diaplikasikan pada PT Oliv Properti Indonesia untuk gaji masing-masing
jabatan. Standar gaji PT Oliv Properti Indonesia dapat dilihat pada lampiran 12
dengan judul tabel Standar Gaji masing-masing Jabatan.
Setiap bulan perusahaan akan memotong gaji pokok karyawan untuk sebagai
berikut.
1) Iuran Jaminan BPJS Kesehatan untuk dibayarkan kepada BPJS kesehatan
sebesar 2% dibayarkan karyawan.
2) Iuran Jaminan BPJS Ketenagakerjaan yang merupakan kontribusi tetap dari
karyawan sebesar 3%.
6.7.3. Tunjangan
Staff Rp 1,000,000
77
Director Rp 3,000,000
6.7.4. Bonus
78
3. Jaminan Kematian: 0.3% dari upah sebulan ditanggung perusahaan.
4. Jaminan Pensiun: 1% dari upah sebulan ditanggung karyawan dan 2% dari
upah ditanggung perusahaan.
Perusahaan diberi wewenang untuk melakukan pemotongan upah dari
karyawan yang bersangkutan sepanjang menjadi kewajiban karyawan dan
perusahaan wajib membayar iuran tersebut pada kantor BPJS Ketenagakerjaan
paling lambat 15 bulan berikut nya dari bulan iuran yang bersangkutan. Iuran
Jaminan Hari Tua yang ditanggung karyawan diperhitungkan langsung dari upah
bulanan karyawan yang bersangkutan. Hak peserta program BPJS Ketenagakerjaan
tidak dapat dipindahtangankan, digadaikan atau disitu. Apabila karyawan meninggal
dunia sebelum usia pensiun, maka jaminan Hari Tua Karyawan (JHT) tersebut
dibayarkan kepada ahli warisnya.
Budget
79
Y10 9,817,862 31,557,413 28,051,034 23,616,801,316 23,686,227,627
Rencana keuangan sumber daya manusia dan estimasi biaya yang harus
dikeluarkan untuk menjalankan investasi awal dapat dilihat pada Lampiran 13 pada
tabel berjudul Fungsi Sumber Daya.
80
BAB 7. STRATEGI KEUANGAN
81
human resource maupun karyawan perusahaan. Loyalty program dilakukan untuk
menjaga maupun meningkatkan retensi konsumen dengan memberikan pengalaman
layanan. Sebagai perusahaan rintisan, kegiatan marketing PT OLIV Properti
Indonesia sangat penting untuk memberikan dan membangun brand awareness
kepada target pasar. Perkiraan kebutuhan investasi fungsi pemasaran dapat dilihat
pada lampiran 14 pada tabel berjudul Fungsi Marketing.
7.2.2 Operasional
82
divisi sumber daya manusia, dan meliputi pengurusan sarana prasarana sewa dan
renovasi kantor. Perusahaan menyewa sebuah bangunan ruko di daerah Balikpapan.
Kantor berupa ruko dengan tiga lantai yang akan menjadi pusat kegiatan operasional
perusahaan. Harga sewa diperkirakan sebesar 150 juta per tahun dengan luas
bangunan 315 m². Perusahaan mengeluarkan biaya peralatan kantor seperti meja
kerja, meja rapat, kursi, alat tulis kantor, seragam, telepon kantor dan lain-lain. Total
investasi divisi sumber daya manusia yang dikeluarkan pada tahun pertama sebesar
Rp 4,394,115,100.00 dan diproyeksikan akan meningkat setiap tahun sesuai jumlah
karyawan. Perkiraan kebutuhan investasi fungsi sumber daya manusia dapat dilihat
pada lampiran 13 berjudul Fungsi Sumber Daya.
7.2.4 Keuangan
Operating Expense
Total expense
Langganan Biaya
Audit laporan Fungsi Keuangan
software administrasi
keuangan
akuntansi Bank
Y0 - - 1,800,000 1,800,000
83
Secara keseluruhan, PT OLIV Properti Indonesia mengeluarkan dana
investasi untuk departemen pemasaran, operasional, sumber daya manusia dan
keuangan sebesar Rp 10.800.000 dan diproyeksikan setiap tahun yang akan datang
akan mengalami peningkatan. Peningkatan jumlah dana investasi yang dikeluarkan
dapat disesuaikan dengan jumlah pendapatan dan kegiatan operasional perusahaan.
Tabel 7.2 Perkiraan kebutuhan investasi seluruh fungsi OLIV
84
(common stock). Jumlah awal yang diperlukan sebesar Rp 10.800.000.000 yang
akan didanai oleh pendiri-pendiri perusahaan dengan rincian Rp 6.800.000.000 pada
tahun pertama dan Rp 4.000.000.000 pada tahun kedua. Proyeksi sejak perusahaan
berdiri pada tahun kelima PT OLIV Properti Indonesia sudah mencatatkan lama
kumulatif yang bernilai positif dengan angka Rp 4.976.598.570.
Perusahaan akan menggunakan laba ditahan untuk menunjang pertumbuhan
perusahaan. Setelah tahun ke sepuluh, PT OLIV Properti Indonesia akan mengikuti
program accelerator atau inkubator. Hal ini bertujuan untuk mendapatkan pendanaan
agar perusahaan dapat tumbuh secara eksponensial. Selain itu, PT OLIV Properti
Indonesia bisa mendapatkan benefit lebih berupa monitoring dan networking sesama
pebisnis.
Seiring berjalannya waktu dengan perkembangan dari PT OLIV Properti
Indonesia. Pendanaan akan didapat dari Venture Capital yang fokus pada seri
pendanaan tersebut. Beberapa Venture Capital di Indonesia yang dapat memberikan
pendanaan: BRI Venture, East Venture, Mandiri Capital, Alpha JWC, MDI Ventures,
dll. Pendanaan ini akan ditukar dengan nilai kepemilikan atau saham kepemilikan
dari PT OLIV. Dimana jika PT OLIV melakukan IPO (Initial Public Offering) atau PT
OLIV dibeli oleh perusahaan lain maka investor tersebut akan mendapatkan hasil
atau return dari investasi tersebut.
85
Gambar 7.1 Obligasi Pemerintah Indonesia Beserta Waktu Jatuh Tempo
(Sumber:
http://www.ibpa.co.id/DataPasarSuratUtang/HargadanYieldHarian/tabid/84/Default.as
px)
(Sumber:
https://www.ojk.go.id/id/kanal/perbankan/pages/suku-bunga-dasar.aspx)
86
Jika menilik kepada urutan lembaga keuangan yang didasarkan pada
prioritas dari OJK pada periode yang sama, maka tiga bank yang menempati
urutan teratas adalah PT. Bank Rakyat Indonesia (BRI), PT, Bank Mandiri
(MDR), dan PT. Bank Negara Indonesia (BNI). Ketiga bank lokal tersebut
memberikan modal kredit korporasi dengan imbal hasil yang diharapkan
sebesar 8.00.
Berdasarkan gambar obligasi pemerintah Indonesia, diketahui bahwa imbal
hasil obligasi pemerintah satu tahun adalah 3.4088%. Selisih antara imbal
hasil kredit korporasi tiga bank (8.00%) dengan imbal hasil obligasi
pemerintah satu tahun (3.4088%) adalah 4.5912%. Selisih tersebut dapat
diasumsikan sebagai premi risiko kredit korporasi relatif terhadap risiko kredit
pemerintah. Selisih atau premi risiko kredit tersebut dapat diasumsikan tetap
selama 10 tahun, asumsi 10 tahun ini mengacu pada proyeksi laporan
keuangan rencana bisnis selama 10 tahun. Perhitungan Biaya Modal Hutang
setelah memperhitungkan biaya Provisi dan biaya administrasi bank
sebagaimana ditunjukkan pada tabel berikut:
Tabel 7.4 Perhitungan biaya modal hutang
87
2. Perhitungan biaya pendanaan dari modal saham dengan menggunakan
metode own-bond-yield-plus-risk premium
Dalam menghitung biaya modal saham (cost of equity), PT OLIV Properti
Indonesia menggunakan metode Own-Bond-Yield-Plus-Risk Premium
dengan rumus sebagai berikut:
Ks = Kd + RP
= 12.5109% + (0.25 x 12.5109%)
= 12.5109% + 3.1277%
= 15.6386%
3. Penyesuaian biaya modal saham dengan mempertimbangkan risiko
kegagalan bisnis.
Setelah menghitung biaya modal saham, kita perlu melakukan penyesuaian
biaya modal saham dengan memperhitungkan risiko kegagalan dari
perusahaan baru. Biaya modal saham setelah disesuaikan dihitung dengan
menggunakan rumus:
Di mana π adalah failure rate (tingkat kegagalan)
Berikut adalah simulasi perhitungan biaya modal saham setelah disesuaikan
dengan risiko gagal (failure rate).
Tabel 7.5 Simulasi Perhitungan biaya modal saham
15.6386% 5% 21.72484%
88
15.6386% 90% 1056.38600%
Dengan biaya modal saham 15,6386% dan failure rate sebesar 5%, maka
biaya modal saham setelah disesuaikan adalah 21.724%.
Dikarenakan OLIV tidak menggunakan hutang sebagai sumber pendanaan,
maka WACC (Weighted Average Cost of capital) sama dengan biaya modal
saham, yaitu 21.724%%.
89
layanan OLIV bersifat tunai.
Pembayaran operasional perangkat keras dan lunak IT
menyesuaikan term of condition yang telah disepakati
dengan penyedia jasa.
Utang Bank Jangka Jika OLIV membutuhkan pinjaman jangka pendek, maka
Pendek OLIV akan mengajukan kredit modal kerja
90
BAB 8. PROYEKSI KEUANGAN, ANALISIS KELAYAKAN DAN MANAJEMEN
RISIKO BISNIS
Variable
Pessimist Case Most Likely Case Optimist Case
Asumsi
Krisis ekonomi global Krisis ekonomi global
Krisis ekonomi berakhir
mempengaruhi keadaan mempengaruhi keadaan
Kondisi ekonomi dan membaik sehingga
ekonomi lokal serta ekonomi namun tidak
mendukung industri
industri parah
Kondisi politik seperti
Industri tidak terlalu Keadaan politik
Kondisi politik perang antar negara
terpengaruh oleh keadaan mendukung industri untuk
global mempengaruhi keadaan
politik global maupun lokal terus berkembang
lokal dengan drastis
Beberapa daerah masih Permintaan meningkat
Peningkatan Permintaan berkurang
terpengaruh Covid karena mengikuti
permintaan karena resesi namun tidak
sehingga permintaan perkembangan ekonomi
penginapan terlalu berpengaruh
berkurang setelah melewati krisis
Rata-rata 29.84% per tahun
pertumbuhan 29.03% per tahun 29.32% per tahun
sales tahunan
Peningkatan
5% per tahun 10% per lima tahun 15% per lima tahun
Harga
Pajak 22% 22% 22%
91
Tabel 8.2 Perkiraan Pendapatan & Laba
Biaya
Biaya yang dikeluarkan setiap fungsi departemen akan digambarkan sesuai
pada lampiran 15 dengan rentang waktu selama sepuluh tahun kedepan. Dapat
dilihat biaya awal berupa Rp 13,937,943,096.
92
Gambar 8.1 Proyeksi Grafik Gross Profit, Net Income before Tax, dan Net Income pada Most
Likely Case
93
Gambar 8.2 Grafik Proyeksi Neraca
94
8.1.4. Analisa Titik Impas
Titik impas atau Break Even Point (BEP) merupakan jumlah pendapatan
sama dengan biaya yang dikeluarkan. Perhitungan BEP menggunakan rumus
sebagai berikut.
Berikut adalah tabel dari perhitungan Break Even Point dari PT OLIV.
Tabel 8.3 Perkiraan Break Even Point Most Likely Case
Pada tahun ke sepuluh, titik impas OLIV tercapai saat perusahaan menjual
561 paket dengan senilai Rp 38,148,945,402
95
Profitability Index 2.35 4.40 1.01
Tabel diatas menunjukkan hal-hal yang dapat menilai kelayakan bisnis OLIV,
diantaranya adalah parameter-parameter seperti Net Present Value (NPV), MIRR,
Payback Periode. Kemudian pada tabel ini juga ditemukan informasi seperti:
- Net Present Value (NPV) yang bernilai Rp 25,420,487,436.24 di sisi most
likely, Rp 39,117,720,225.29 di sisi optimistic, dan Rp 14,157,749,063.34 di
sisi pessimistic. Hal ini menunjukkan bahwa OLIV layak untuk diinvestasikan
sebagai bisnis.
- IRR dan MIRR yang cukup tinggi dengan nilai persentase 36.37% dan 32.52%
bagi most likely, 45.30% dan 37.84% di sisi optimistic, dan 29.16% dan 27.48%
di sisi pessimistic. Menyimpulkan bahwa bisnis layak dijalankan karena
nilai-nilai tersebut lebih tinggi dari nilai WACC yang bernilai 21.72%.
- Profitability Index menunjukkan nilai 2.35 bagi most likely, 4.40 bagi optimistic,
dan 1.01 bagi pessimistic. Angka-angka tersebut memiliki nilai lebih dari satu
sehingga menunjukkan bahwa bisnis layak untuk dijalankan.
96
Tabel 8.6 Perhitungan Arus Kas Proyek Most LIkely dari Tahun 6 sampai 10
97
25% 43,997,616,773.37 4,668,468,706.05 12,615,991,615.21
10% 32,914,268,875.64 17,204,812,971.62 19,673,635,710.36
0 25,420,487,436.24 25,420,487,436.24 25,420,487,436.24
-10% 17,956,691,826.74 33,665,147,224.58 32,477,405,515.26
-25% 6,522,323,853.35 45,826,714,654.65 45,618,651,697.78
-50% (12,971,404,475.29) 65,941,214,853.29 77,506,210,781.72
-75% (35,753,808,618.19) 85,967,246,804.72 130,003,955,642.35
-90% (49,706,081,878.71) 98,035,946,923.90 177,366,588,582.66
98
dipercaya karena baru konsumen dan meningkatkan brand
awareness untuk mendapatkan hati
konsumen
Memperdalam riset pasar agar tidak
Salah target pasar Kecil Besar
salah dalam usaha mencari customer
Kesalahan penyusunan Memastikan biaya marketing
biaya marketing Moderat Sedang mendatangkan Return on investment
komunikasi yang setimpal
Resiko Keuangan
Probailitas
Deskripsi Terjadinya Dampak Mitigasi
Tetap menjaga cash flow keuangan
Resesi Keuangan yang
dengan baik sehingga tetap dapat
menyebabkan krisis Kecil Besar
beroperasi meskipun ada penurunan
ekonomi
pemasukan
Memperbanyak pitching kepada
Tidak mendapatkan
Sedang Besar investor-investor untuk meningkatkan
pendanaan dari investor
kemungkinan mendapatkan investasi
Meninjau ulang jatuh tempo
pembayaran dari customer,
Resiko likuiditas Sedang Besar mengoptimalkan penagihan.
Penambahan klausul di kontrak terkait
jatuh tempo pembayaran
Resiko tidak dapat Memastikan jatuh tempo tiap hutang
Kecil Sedang
membayar hutang yang ada.
Resiko Operasi
Probailitas
Deskripsi Terjadinya Dampak Mitigasi
Force Majeure yang
menyebabkan
Kecil Sedang Menyiapkan asuransi untuk perusahaan
pemberhentian
operasional bisnis
Berkurangnya
pendapatan karena
Meningkatkan upaya pencarian partner
tidak menemukan Moderat Besar
properti developer
partner properti
developer
Servis / layanan tidak Memastikan QC servis / layanan.
sesuai ekspektasi Moderat Sedang Memberikan reward / punishment bagi
customer karyawan
Meningkatkan kapasitas layanan. Rutin
Maintenance pada pemeliharaan infrastruktur IT secara
Kecil Sedang
server / layanan aplikasi berkala. Upgrade software / hardware
secara berkala
99
Tabel 8.11 Resiko SDM
8.4. Kesimpulan
100
DAFTAR PUSTAKA
2. Knight, C. and Haslam, S.A. (2010). “The relative merits of lean, enriched, and
empowered offices: An experimental examination of the impact of workspace
management strategies on well-being and productivity”. Journal of Experimental
Psychology: Applied, 16(2), pp.158–172.
101
LAMPIRAN
Lampiran Pemasaran
Lampiran 1: Denah dan tampilan tempat tinggal OLIV
102
103
Lampiran 2: Gambar Digital Banner
104
Lampiran 4: KPI Facebook Ads OLIV 1
105
Lampiran 6: KPI Digital Banner OLIV
Y2 50,000,000 74 675.676
106
Lampiran 8: Retention Rate OLIV
Y1 120 100 -
Y2 170 74 80%
107
Lampiran Operasi
Lampiran 10: Fungsi Operasi
108
Lampiran Sumber Daya Manusia
Lampiran 11: Rencana Jumlah Rekrut Karyawan PT Oliv Properti Indonesia
Divisi Y1 Y2 Y3 Y4 Y5 Y6 Y7 Y8 Y9 Y10
Direksi 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3
Divisi Keuangan 0 0 0 0 0 0 0 1 1 1
Departent FPA 0 0 0 0 0 1 1 1 1 1
Finance Analyst 1 1 1 1 2 2 2 2 3 3
Risk Management Analyst 0 1 1 1 2 2 2 2 3 3
Departement Accounting 0 0 0 0 0 1 1 1 1 1
Accountant 0 1 1 1 2 2 2 2 3 3
AR & AP Officer 0 1 1 1 2 2 2 2 3 3
Departement IRT 0 0 0 0 0 1 1 1 1 1
Investor Relation Officer 0 1 1 1 2 2 2 2 3 3
Treasury & Insurance
0 1 1 1 1 1 2 2 2 3
Partnership
Divisi SDM 0 0 0 0 0 0 0 1 1 1
Departemen Talent
0 0 0 0 0 1 1 1 1 1
Acquisition & Dev
Recruitment Specialist 1 1 2 2 2 3 3 3 4 4
People Development
0 1 1 1 2 2 2 2 4 4
Specialist
Training & Development 0 1 1 1 2 2 2 2 4 4
Departemen Legal & IR 0 0 0 0 0 1 1 1 1 1
Legal Officer 1 1 1 1 1 2 2 2 2 3
Contract Specialist 0 1 1 1 1 2 2 2 2 3
IR Specialist 0 1 1 1 1 2 2 2 2 3
Departemen HR Admin &
0 0 0 0 0 1 1 1 1 1
Comben
Personal Administration 1 1 1 1 1 2 2 2 2 3
Comben Specialist 0 1 1 1 1 2 2 2 2 3
Divisi Sales & Marketing 0 0 0 0 0 0 0 1 1 1
Departement Marketing & 0 0 0 0 0 1 1 1 1 1
Brand
Content Specialist 1 1 2 2 2 3 3 3 3 3
Strategic Specialist 0 1 2 2 2 3 3 3 3 3
Branding Specialist 0 1 2 2 2 3 3 3 3 3
Departement Sales & Cust. 0 0 0 0 1 1 1 1 1 1
Relationship
109
Customer Acquisition 1 2 2 2 2 3 3 3 3 3
Specialist
Customer Relation 1 1 1 2 2 2 2 3 3 3
Specialist
Departement Business 0 0 0 0 1 1 1 1 1 1
Development
Development Strategy 1 1 1 2 2 2 2 3 3 3
Officer
External Relation Officer 1 1 1 2 2 2 2 3 3 3
Divisi. Operasional 0 0 0 0 0 0 0 1 1 1
Departement IT Operatoin 0 0 0 0 0 0 1 1 1 1
Software Engineer 4 4 4 4 4 4 6 6 6 8
Network Engineer 3 3 3 5 5 5 6 6 6 6
Quality Assurance 2 2 2 2 2 2 3 3 3 3
IT Analyst 2 2 2 2 2 3 3 3 5 5
UI & UX 2 2 2 2 2 2 3 3 3 3
Departement Head 0 0 0 0 0 1 1 1 1 1
Operatoin
Purchasing & Inventory 1 1 1 2 2 2 3 3 3 4
Tenant Relatoin 1 1 1 2 2 2 4 4 4 5
Vendor Relation 1 1 1 2 2 2 2 4 4 4
Payment Officer 1 1 1 2 2 2 2 4 4 4
Departement Site 0 0 0 0 0 1 1 1 1 1
Operatoin
Receptionist 1 1 1 2 2 2 4 4 4 4
Building & Infrastructure 1 1 1 2 2 2 4 4 4 4
Service Officer 1 1 1 2 2 2 4 4 4 8
Total 32 45 49 61 70 91 106 117 127 141
110
AR & AP
60 40 40 30 30 200 Rp 6.000.000
Staff
Investor
Relation 60 40 40 30 30 200 Rp 6.000.000
Staff
Treasury &
Insurance 60 40 40 30 30 200 Rp 6.000.000
Staff
Head of
90 60 60 45 45 300 Rp 20.000.000
Department
Head of
90 40 40 45 45 260 Rp 10.000.000
Division
Recruitment
60 40 40 30 30 200 Rp 6.000.000
Staff
People Dev.
60 40 40 30 30 200 Rp 6.000.000
Staff
Training Dev.
Departemen 60 40 40 30 30 200 Rp 6.000.000
Staff
Sumber
Legal Staff 60 40 40 30 30 200 Rp 6.000.000
Daya
Manusia Contract
Specialist 60 40 40 30 30 200 Rp 6.000.000
Staff
IR Specialist
60 40 40 30 30 200 Rp 6.000.000
Staff
Personal
60 40 40 30 30 200 Rp 6.000.000
Admin Staff
Comben
Specialist 60 40 40 30 30 200 Rp 6.000.000
Staff
Head of
90 60 60 45 45 300 Rp 20.000.000
Department
Head of
90 40 40 45 45 260 Rp 10.000.000
Division
Content Staff 60 40 40 30 30 200 Rp 6.000.000
Strategic
60 40 40 30 30 200 Rp 6.000.000
Staff
Branding
60 40 40 30 30 200 Rp 6.000.000
Staff
Departemen
Customer
Sales & 60 40 40 30 30 200 Rp 6.000.000
Acq Staff
Marketing
Customer
Relation 60 40 40 30 30 200 Rp 6.000.000
Staff
Dev.
Strategy 60 40 40 30 30 200 Rp 6.000.000
Officer
External
Relation 60 40 40 30 30 200 Rp 6.000.000
Staff
Head of
90 60 60 45 45 300 Rp 20.000.000
Department
Departemen Head of
90 40 40 45 45 260 Rp 10.000.000
Operasional Division
Software
60 40 40 30 30 200 Rp 7.000.000
Eng. Staff
111
Network
60 40 40 30 30 200 Rp 7.000.000
Eng. Staff
QA Staff 60 40 40 30 30 200 Rp 6.000.000
IT Analyst
60 40 40 30 30 200 Rp 6.000.000
Staff
UI & UX
60 40 40 30 30 200 Rp 6.000.000
Staff
Purchasing
& Inventory 60 40 40 30 30 200 Rp 7.500.000
Staff
Tenant
Relation 60 40 40 30 30 200 Rp 7.500.000
Staff
Vendor
Relation 60 40 40 30 30 200 Rp 7.500.000
Staff
Payment
60 40 40 30 30 200 Rp 6.000.000
Officer
Receptionist 30 20 20 15 15 100 Rp 4.500.000
Building &
Infrastructure 30 20 20 15 15 100 Rp 4.500.000
Staff
Service Staff 30 20 20 15 15 100 Rp 4.500.000
112
Lampiran 13: Fungsi Sumber Daya Manusia
113
Lampiran Keuangan
Lampiran 14: Fungsi Pemasaran
114
Lampiran 15: Fungsi Keuangan
115
Lampiran 16: Proyeksi Laba Rugi
Proyeksi Laba Rugi Most Likely
116
Proyeksi Laba Rugi Pessimistic
117
Proyeksi Laba Rugi Optimistic
118
Lampiran 17: Proyeksi Aliran Kas
Proyeksi Arus Kas Most Likely
119
Proyeksi Arus Kas Optimistic
120
Proyeksi Arus Kas Pessimistic
121
Lampiran 18: Proyeksi Neraca
Proyeksi Neraca Most LIkely
122
Proyeksi Neraca Pessimistic
123
Proyeksi Neraca Optimistic
124
Lampiran 19: Grafik Proyeksi Laba Rugi
Proyeksi Laba Rugi - Optimistic Case
125
Lampiran 20: Proyeksi Break Even
Perkiraan Break Even Point Optimistic Case
Revenue Price Jumlah Variable Cost Fix Cost BEP BEP Harga
Paket Paket
Revenue Price Jumlah Variable Cost Fix Cost BEP BEP Harga
Paket Paket
126
Lampiran 21: Arus Kas Proyek
Perhitungan Arus Kas Proyek Pessimistic
127
Perhitungan Arus Kas Proyek Pessimistic
128
Perhitungan Arus Kas Proyek Optimistic
129
Lampiran 22: Sensitivity Analysis
Sensitivity Analysis Optimistic
130
Sensitivity Analysis Pessimistic
Revenue OP Cost WACC
90% 76,075,838,140.39 (62,607,483,989.20) (11,002,772,992.83)
75% 65,843,368,036.86 (49,515,157,192.26) (8,949,072,493.25)
50% 48,789,251,197.65 (27,959,097,000.02) (4,191,248,800.95)
25% 31,607,608,109.07 (6,767,445,886.19) 3,029,731,189.57
10% 21,185,497,760.45 5,804,757,779.54 9,111,133,095.96
0 14,157,749,063.34 14,157,749,063.34 14,157,749,063.34
-10% 7,080,127,725.49 22,461,891,775.16 20,199,261,046.57
-25% (3,617,584,255.85) 34,743,370,541.66 31,621,414,589.65
-50% (22,209,957,703.71) 54,910,017,916.50 59,612,281,718.03
-75% (43,395,805,339.32) 75,024,518,115.14 105,571,832,056.94
-90% (56,514,356,754.10) 87,093,218,234.32 147,038,330,875.69
131
Lampiran 23: Survey Calon Konsumen
1. Apakah perusahaan anda membantu atau memfasilitasi akomodasi penginapan
karyawan saat mutasi/rotasi/pindah tugas ke daerah lain?
a. Ya
b. Tidak
132
3. Urutkan fasilitas tersebut berdasarkan prioritas anda? (1 : Sangat dipengaruhi &
9 : Sangat tidak dipengaruhi)
Jarak tempat tinggal dekat dengan tempat kerja
133
Transportasi ke tempat kerja
Laundry
134
Working Space
135
Tersedia catering makanan
Dekat dengan fasilitas umum (Pasar, Rumah Sakit, Sekolah, Supermarket, KRL,
dll)
136
Pemeliharaan bangunan hunian
137
5. Dari total karyawan perusahaan anda, berapa persentase karyawan yang pindah
tugas ke daerah lain dalam setahun?
a. Kurang dari 5%
b. 6% sampai dengan 10 %
c. 11% sampai dengan 15%
d. Lebih dari 15%
138
7. Berapa kali perusahaan anda menyewa akomodasi penginapan tersebut dalam
setahun? (Sebelum Pandemi COVID-19)
a. Kurang dari 3 kali
b. 3 - 5 kali
c. 6 - 9 kali
d. Lebih dari 10 kali
139
9. Berapa biaya sewa/kontrak akomodasi penginapan yang perusahaan anda
keluarkan dalam setahun? (Untuk karyawan yang dipindah tugaskan di daerah
lain sebelum Pandemi COVID-19)
a. Kurang dari Rp 48,000,0000
b. Rp 48,000,001 - Rp 72,000,000
c. Rp 72,000,001 - Rp 96,000,000
d. Lebih dari Rp 96,000,000
140
11. Apa jenis kelamin Anda?
a. Pria
b. Wanita
141
13. Apakah pekerjaan anda?
a. PNS
b. Pegawai BUMN
c. Pegawai Swasta
d. Wirausaha
142
15. Dimana domisili anda?
143
16. Dimana Anda bekerja?
144
19. Jika milik sendiri, Apakah anda sedang menjalani KPR rumah?
a. Ya
b. Tidak
20. Jika Iya, Berapa angsuran yang anda keluarkan setiap bulan?
a. Rp 1,000,000 - Rp 5,000,000
b. Rp 5,000,001 - Rp 10,000,000
c. Rp 10,000,001 - Rp 15,000,000
d. Lebih dari Rp 15,000,000
145
21. Jika Sewa/Kontrak, Berapa biaya per bulan sewa/kontrak hunian anda?
a. Kurang dari Rp 2,000,000
b. Rp 2,000,001 - Rp 4,000,000
c. Rp 4,000,001 - Rp 6,000,000
d. Lebih dari Rp 6,000,000
146
Lampiran 24: Transkrip Interview
Interview Pegawai Bank BNI
Narasumber : Ibu Shinta Zahra
Jabatan : Human Resource General Affair
Q : Di perusahaan Ibu, Apakah ada karyawan mutasi atau penugasan ke
kota/daerah baru?
A : Ada, dari level manajemen ke atas seperti Relation Manager, Risk Manager,
Finance Manager, General Manager, Kepala Cabang, Kepala Divisi, dan lain-lain.
Biasanya dari kantor pusat dipindahkan ke kantor wilayah ataupun kantor cabang.
Q : Berapa jumlah karyawan di perusahaan Ibu yang pindah tugas ke kota lain
dalam jangka waktu 1(satu) tahun?
A : Tergantung kondisi masing-masing kantor wilayah dan kantor cabang. Terkadang
ada yang pindah dari kantor wilayah ke kantor pusat maupun sebaliknya. Bisa
juga perpindahan dari kantor wilayah ke kantor wilayah. Hal ini berlaku juga untuk
kantor cabang. Jadi perpindahan setiap kantor kurang lebih berkisar 4 hingga 6
orang dari pusat ke daerah, daerah ke pusat, maupun daerah ke daerah untuk per
kantor wilayah dan per kantor cabang selama setahun. Misal ada 1000 kantor
cabang, jadi ada lebih dari 4000 karyawan akan dipindahkan selama setahun.
147
dimutasi untuk waktu yang cukup lama yaitu tiga hingga lima tahun. Jadi biasanya
mereka akan membawa satu keluarga. Oleh karena, kami perlu mencarikan rumah
yang cocok untuk keluarga. Untuk level manager hingga Kepala Bagian, kami
carikan harga biaya sewa rumah berkisar Rp 3 juta - Rp 5 Juta perbulan disesuaikan
juga dengan daerah tersebut. Untuk level Kepala Divisi hingga Vice President, kami
carikan harga biaya sewa rumah berkisar Rp 5 juta - Rp 9 Juta perbulan disesuaikan
juga dengan daerah tersebut. Namun ada opsi lain juga, dimana karyawan bisa
mencari rumah sewa sendiri dengan harga sewa yang saya sampaikan sebelumnya.
Untuk biaya transport tiket pesawat ditanggung oleh perusahaan. Namun untuk biaya
logistik tidak ditanggung oleh perusahaan. Ada juga uang harian untuk biaya
transportasi, makan, listrik dan lain-lain. Biaya-biaya tersebut ditanggung oleh kantor
wilayah masing-masing.
148
karyawan perlu mengeluarkan biaya-biaya tambahan untuk menyelesaikan
permasalahan tersebut.
Q : Selama bekerja, sudah berapa kali Bapak pindah tugas ke kota lain?
A : Selama saya bekerja 27 tahun, saya sudah sebanyak enam kali pindah tugas ke
kota lain.
Q : Dari pengalaman selama Bapak/Ibu ini, berapa lama penugasan di tempat baru?
A : Rata-rata kami ditugaskan untuk selama 3 sampai 5 tahun. Tergantung performa
atau kinerja kami.
149
Interview Pegawai Angkasa Pura
Narasumber : Bapak Indra Dilianto
Jabatan : Junior Electrical Engineering
Q : Sudah berapa lama Bapak bekerja di Angkasa Pura?
A : Saya sudah bekerja empat tahun. Mau jalan tahun ke lima.
Q : Selama bekerja, sudah berapa kali Bapak pindah tugas ke kota lain?
A : Saya belum mengalami pindah tugas ke kota lain. Dari awal bekerja, saya
ditempatkan di Angkasa Pura 2 yaitu Bandara Internasional Soekarno Hatta. Tapi
saya ada senior Electrical Engineering ditugaskan ke bandara lain yaitu Bandara
Kualanamu Medan, Bandara Sultan Mahmud Badaruddin II Palembang dan Bandara
H.A.S. Hanandjoeddin, Tanjung Pandan.
150
Q : Apakah ada keluhan/kendala untuk mempersiapkan karyawan pindah kerja?
A : Ada, Dari surat tugas baru yang kami terima sampai dengan waktu bekerja di
tempat baru hanya jeda satu minggu. Jadi kami tidak bisa mencari tempat tinggal
yang ideal menurut kami. Cerita dari senior kami, informasi ditempat baru sangatlah
minim seperti tempat makan, rumah sakit, transportasi, sekolah, dan lain-lain. Jika
kami ditugaskan untuk 4 tahun. Kami akan membawa keluarga dan pastinya perlu
mencari sekolah untuk anak di daerah baru.
151
tikut, rayap, atap sering bocor, dan lain-lain. Jadi untuk tinggal berlama-lama.
Menurut mereka tidak nyaman. Mereka menyarankan lebih baik perusahaan
mensubsidi tempat tinggal. Sehingga karyawan bisa mencari kos atau kontrakan
yang nyaman.
152