TUGAS AKHIR

OLIV – OUR LIVING:

Aplikasi Akomodasi Penginapan Karyawan
Perusahaan di Balikpapan

Hendra Frayudi 15121930006

Faiz Fathur Rahman 15121930022
Satya Maitri Kalama 15121930014

PROGRAM STUDI S2 MANAJEMEN

UNIVERSITAS PRASETIYA MULYA
JAKARTA, 2023
 FINAL PROJECT

OLIV – OUR LIVING:

Company Employee Accommodation Application
in Balikpapan

Hendra Frayudi 15121930006

Faiz Fathur Rahman 15121930022
Satya Maitri Kalama 15121930014

MASTER OF MANAGEMENT PROGRAM

BUSINESS MANAGEMENT CONCENTRATION
UNIVERSITAS PRASEITYA MULYA
JAKARTA, 2023
Page {i} of 168
Page {i} of 168
Page {i} of 168
 UCAPAN TERIMA KASIH

Puji syukur kepada Tuhan Yang Maha Esa atas rahmat, karunia dan penyertaan-
Nya, atas selesainya laporan rencana bisnis “PT OLIV: Aplikasi Akomodasi
Penginapan Karyawan Perusahaan di Balikpapan”. Laporan rencana bisnis ini
merupakan salah satu syarat untuk dapat menyelesaikan studi program Magister
Manajemen di Universitas Prasetiya Mulya. Atas dukungan berupa bimbingan,
bantuan, doa dan motivasi yang diberikan dalam penyusunan laporan rencana bisnis
ini, maka kami ingin mengucapkan terima kasih dengan sepenuh hati, jiwa dan raga
kami kepada:

1. Orangtua penulis yang selalu mendoakan dan selalu menjadi spirit serta
memberikan dukungannya dalam bentuk apapun untuk proses penyelesaian
Business Plan ini.

2. Dosen Pembimbing, Pak Lukas dan Pak Krishna, yang membimbing penulis
sehingga dapat menyelesaikan Business Plan ini dengan baik.

3. Rekan-rekan Program Magister Manajemen - Business Management lainnya

yang memberikan semangat kepada penulis

4. Keluarga yang selalu memberi perhatian dan dukungan; dan

5. Narasumber dan pihak-pihak lain yang tidak dapat disebutkan satu per satu

Penulis menyadari bahwa Business Plan ini masih belum sempurna, baik dari
segi isi maupun metode penulisan. Oleh karena itu, penulis tetap mengharapkan
kritik dan saran dari pembaca sekalian apabila terdapat kesalahan dalam penulisan
Business Plan ini.

Jakarta, Juni 2023

Hendra Frayudi Faiz Fathur Rahman Satya Maitri Kalama

Page {i} of 168

 EXECUTIVE SUMMARY

Ibu Kota Negara (IKN) is a plan by the Indonesian government to aim towards
becoming a developed country. IKN will be developed in Kalimantan Timur province
with the target being in 2045. Companies and state-owned companies will be helping
in developing the infrastructures. It means there is a need for places to stay for the
employees that will be relocated there.
PT OLIV Properti Indonesia answers these problems with OLIV, a property for
living platform that fits these commuters. OLIV will partner with property developers
or property owners to provide the properties to companies to let their employees live
in the property.
Right now there are property platforms that provide places to live to their
tenants, such as Rukita and Cove. OLIV is here to provide the property specifically
for the workers and work together directly to the companies.
PT OLIV Properti Indonesia has a starting funding of Rp 10,800,000,000 that
will be funded by the founders as well as an angel investor. The company calculates
that profitability will be reached by the 6th year. The company also calculates that the
Net Present Value of the company is Rp 25,420,487,436.24 and IRR is 36.37%.

Keywords: platform, employee accommodation, real estate, Balikpapan

Page {i} of 168

 DAFTAR ISI

BAB 1. DEFINISI BISNIS DAN KONTEKSNYA 1

1.1. Alasan Eksistensi Bisnis 1
1.2. Produk Yang Dihasilkan 3
1.2.1. Business to business 3
1.3. Nilai Produk Bagi Pembeli 3
1.3.1. Lingkungan Perusahaan 4
1.3.2. Lingkungan Industri 5
1.3.3. Lingkungan Pasar 5
1.3.4. Lingkungan Umum 5
1.4. Metodologi Penelitian 5
1.4.1. Metodologi Penelitian Kualitatif 5
1.4.2. Metodologi Penelitian Kuantitatif 6
BAB 2. ANALISIS STRUKTUR INDUSTRI 7
2.1. Analisis Lima Kekuatan Bersaing 7
2.1.1. Ancaman pendatang baru 7
2.1.2. Kekuatan penawaran pemasok 8
2.1.3. Kekuatan penawaran pembeli 8
2.1.4. Ancaman produk pengganti 8
2.1.5. Persaingan di antara kompetitor yang ada 9
2.2. Analisis Kelompok Strategik 9
2.3. Analisis Permintaan dan Penawaran 10
2.3.1. Ukuran Pasar Yang Dituju 10
2.3.2. Jumlah Pemakai 10
2.3.3. Jumlah Unit per Tahun 10
2.4. Skenario Bisnis Masa Depan 11
2.4.1. Most Likely Case 12
2.4.2. Optimistic Case 13
2.4.3. Pessimistic Case 13
2.5. Kesimpulan Peluang Bisnis 14
BAB 3. ANALISIS STRUKTUR INDUSTRI 15
3.1. Deskripsi Perusahaan 15
3.1.1 Profil Perusahaan 15
3.1.2 Visi, Misi, Nilai-nilai Perusahaan 15
3.1.3 Tujuan dan Sasaran Perusahaan 18
3.2. Model Bisnis 19
3.3. Pilihan Strategi Bersaing 23
3.4. Model Value 24
3.4.1. Proses Inti Value Network 25
3.4.2. Support Activities 26

Page {i} of 168

 3.5. Tim Inti 27
BAB 4. STRATEGI PEMASARAN 29
4.1. Tujuan dan Sasaran Pemasaran 29
4.1.1. Tujuan Pemasaran 29
4.1.2. Sasaran Pemasaran 29
4.2. Segmentasi Pasar 29
4.3. Target Pasar 31
4.4. Diferensiasi Pasar 32
4.5. Positioning 34
4.6. Strategi Branding 34
4.6.1. Produk Brand 34
4.6.2. Brand Mantra 35
4.6.3. Brand Personality Dimension 36
4.7. Strategi Produk 36
4.7.1. Service Blue-Print 37
4.7.2. Physical Evidence 40
4.8. Strategi Harga 40
4.9. Strategi Distribusi 42
4.10. Strategi Komunikasi 44
4.10.1. Key Performance Indicator Komunikasi 47
4.11. Keuangan Rencana Pemasaran 49
4.11.1. Alokasi Marketing 49
4.11.2 Kontribusi Pemasaran (Net Marketing Contribution) 49
BAB 5. STRATEGI OPERASI 52
5.1. Tujuan & Sasaran Operasi 52
5.2. Matrix Strategi Operasi 52
5.3. Strategi Kapasitas 54
5.4. Strategi Jaringan Pemasok 55
5.5. Teknologi Proses 56
5.6. Organisasi & Pengembangan 59
5.7. Aspek Keuangan Operasi 62
BAB 6. STRATEGI SUMBER DAYA MANUSIA 63
6.1. Tujuan dan Sasaran Sumber Daya Manusia 63
6.1.1. Tujuan Sumber Daya Manusia 63
6.1.2. Sasaran Sumber Daya Manusia 64
6.2. Budaya Organisasi 64
6.3. Struktur Organisasi 68
6.4. Strategi Perencanaan dan Pengadaan Sumber Daya Manusia 69
6.5. Strategi Pengembangan Sumber Daya Manusia 71
6.6. Strategi Penilaian Kinerja 72
6.7. Strategi Pemeliharaan Sumber Daya Manusia 73
6.7.1. Sistem Kompensasi 73

Page {i} of 168

 6.7.2. Gaji 73
6.7.3. Tunjangan 77
6.7.4. Bonus 77
6.8. Aspek Keuangan Sumber Daya Manusia 79
BAB 7. STRATEGI KEUANGAN 81
7.1. Tujuan dan Sasaran Keuangan 81
7.1.1. Tujuan Keuangan 81
7.1.2. Sasaran Keuangan 81
7.2. Strategi Investasi 82
7.2.1 Biaya Pemasaran 82
7.2.2 Operasional 82
7.2.3 Sumber Daya Manusia 83
7.2.4 Keuangan 83
7.3. Strategi Pendanaan 85
7.4. Strategi Sumber Pendanaan 85
7.5. Metode Perhitungan Biaya Modal Pendanaan 86
7.6. Strategi Modal Kerja 88
7.7. Strategi Distribusi Keuntungan 90
BAB 8. PROYEKSI KEUANGAN, ANALISIS KELAYAKAN DAN MANAJEMEN
RISIKO BISNIS 91
8.1. Proyeksi Keuangan 91
8.1.2. Proyeksi Keuangan 92
8.1.3. Periode Proyeksi Keuangan 94
8.1.4. Analisa Titik Impas 95
8.2 Analisa Kelayakan Bisnis 95
8.2.1 Indikator Kelayakan Bisnis 95
8.2.2. Arus Kas Proyek 96
8.2.3. Tingkat Diskonto 97
8.2.4. Perhitungan Terminal Value 97
8.2.5. Pertimbangan Resiko dalam Analisis Kelayakan Bisnis 97
8.3. Identifikasi dan Mitigasi Risiko Perusahaan 98
8.4. Kesimpulan 100

Page {i} of 168

 DAFTAR TABEL

Nomor Halaman

2.1 Komuter Jabodetabek menurut Tempat Tinggal, Kegiatan Utama 11

Komuter, dan Jenis Kelamin

3.1 Business Model Canvas OLIV (Osterwalder & Pigneur, 2010) 17

3.2 Value Network ANalysis OLIV 23

4.1 Hasil Data Segmentasi Perusahaan 30

4.2 Hasil Data Segmentasi Properti 30

4.3 Target Pelanggan OLIV dalam 10 tahun 32

4.4 Brand Mantra dari OLIV 35

4.5 Harga Layanan OLIV 42

4.6 Biaya Strategi Komunikasi 46

4.7 Net Marketing Contribution OLIV 49

4.8 MROS OLIV 50

4.9 MROI OLIV 50

5.1 Matrix Strategi Operasi dari OLIV 53

5.2 Kapasitas Server OLIV 54

5.3 Daftar Pemasok 56

5.4 Daftar Aset Hardware 56

5.5 Daftar Aset Software 57

5.6 Daftar Aset 58

6.1 Compensable Factors berdasarkan Golongan Karyawan 74

6.2 Point System untuk setiap Golongan Karyawan 76

6.3 Gaji Pokok per Sub Golongan 76

6.4 Tunjangan Jabatan Karyawan 77

6.5 Rencana Biaya SDM 79

Page {i} of 168

7.1 Perkiraan kebutuhan investasi fungsi keuangan 83

7.2 Perkiraan kebutuhan investasi seluruh fungsi OLIV 84

7.3 Tingkat Suku Bunga 86

7.4 Perhitungan biaya modal hutang 87

7.5 Simulasi Biaya Perhitungan Modal Saham 88

7.6 Aspek - aspek Modal Kerja 89

8.1 Perhitungan Skenario Proyeksi Keuangan 91

8.2 Perkiraan Pendapatan & Laba 92

8.3 Perkiraan Break Even Point Most Likely Case 95

8.4 Indikator Kelayakan Bisnis PT OLIV Properti Indonesia 95

8.5 Perhitungan Arus Kas Proyek Most Likely Case dari Tahun 1 96
Sampai 5

8.6 Perhitungan Arus Kas Proyek Most Likely Case dari Tahun 6 96
Sampai 10

8.7 Sensitivity Analysis Most Likely 97

8.8 Resiko Bisnis 98

8.9 Resiko Keuangan 99

8.10 Resiko Operasi 99

8.11 Resiko SDM 99

Page {i} of 168

 DAFTAR GAMBAR

Nomor Halaman

1.1 Model Empat Dimensi OLIV (Kristamuljana, 2001) 3

4.1 Logo OLIV 35

4.2 Service Blue-print OLIV 1 37

4.3 Service Blue-print OLIV 2 39

4.4 Service Blue-print OLIV 3 39

4.5 Channel Flow OLIV 43

4.6 Alur Proses Pemasok Ke Konsumen OLIV 44

6.1 Struktur Organisasi PT Oliv Properti Indonesia 68

7.1 Obligasi Pemerintah Indonesia Beserta Waktu Jatuh Tempo 86

8.1 Proyeksi Grafik Gross Profit, Net Income before Tax, dan Net 93
Income pada Most Likely Case

8.2 Grafik Proyeksi Neraca 94

8.3 Grafik Proyeksi Keuangan 94

8.4 Grafik Sensitivity Analysis Most Likely 98

Page {i} of 168

 DAFTAR LAMPIRAN

Halaman

Lampiran Pemasaran

Lampiran 1: Denah dan tampilan tempat tinggal OLIV 102

Lampiran 2: Gambar Digital Banner 104

Lampiran 3: KPI LinkedIn Ads OLIV 104

Lampiran 4: KPI Facebook Ads OLIV 1 105

Lampiran 5: KPI Google Ads OLIV 105

Lampiran 6: KPI Digital Banner OLIV 106

Lampiran 7: Customer Acquisition Cost OLIV 106

Lampiran 8: Retention Rate OLIV 107

Lampiran 9: ROAS & Cost per Sales 107

Lampiran Operasi

Lampiran 10: Fungsi Operasi 108

Lampiran Sumber Daya Manusia

Lampiran 11: Rencana Jumlah Rekrut Karyawan PT Oliv 109

Properti Indonesia

Lampiran 12: Standar Gaji masing-masing Jabatan 110

Lampiran 13: Fungsi Sumber Daya Manusia 113

Lampiran Keuangan

Lampiran 14: Fungsi Pemasaran 114

Lampiran 15: Fungsi Keuangan 115

Lampiran 16: Proyeksi Laba Rugi

Proyeksi Laba Rugi Most Likely 116

Proyeksi Laba Rugi Pessimistic 117

Proyeksi Laba Rugi Optimistic 118

Page {i} of 168

Lampiran 17: Proyeksi Aliran Kas

Proyeksi Arus Kas Most Likely 119

Proyeksi Arus Kas Optimistic 120

Proyeksi Arus Kas Pessimistic 121

Lampiran 18: Proyeksi Neraca

Proyeksi Neraca Most LIkely 122

Proyeksi Neraca Pessimistic 123

Proyeksi Neraca Optimistic 124

Lampiran 19: Grafik Proyeksi Laba Rugi

Proyeksi Laba Rugi - Optimistic Case 125

Proyeksi Laba Rugi - Pessimistic Case 125

Lampiran 20: Proyeksi Break Even

Perkiraan Break Even Point Optimistic Case 126

Perkiraan Break Even Point Pessimistic Case 126

Lampiran 21: Arus Kas Proyek

Perhitungan Arus Kas Proyek Most Likely 127

Perhitungan Arus Kas Proyek Pessimistic 128

Perhitungan Arus Kas Proyek Optimistic 129

Lampiran 22: Sensitivity Analysis

Sensitivity Analysis Optimistic 130

Grafik Sensitivity Analysis Optimistic 130

Sensitivity Analysis Pessimistic 131

Grafik Sensitivity Analysis Pessimistic 131

Lampiran 23: Survey Calon Konsumen 132

Lampiran 24: Transkrip Interview 147

Page {i} of 168

 DAFTAR SINGKATAN

BMC = Business Model Canvas

BUMN = Badan Usaha Milik Negara
IKN = Ibu Kota Nusantara
IMC = integrated Marketing Communication
IRR = Internal Rate Return
MROI = Marketing Return on Investment
MROS = Marketing Return on Sales
NPV = Net Present Value
WACC = Weighted average cost of capital

Page {i} of 168

 BAB 1. DEFINISI BISNIS DAN KONTEKSNYA

1.1. Alasan Eksistensi Bisnis

Semua orang bermimpi untuk dapat tinggal di hunian yang nyaman tanpa
harus mengorbankan aktivitas dan kegiatan dalam berkarir. Namun realita hidup
terkadang memaksa untuk memilih hanya salah satu dari pilihan tersebut. Penataan
kawasan urban yang tidak tepat menyebabkan mahalnya harga tempat tinggal. Hal
ini menyebabkan karyawan membeli rumah jauh dari tempat kerja atau bahkan di
luar kota. Sehingga karyawan membutuhkan perjalanan jauh untuk melakukan
aktivitas pergi dan pulang kerja. Disisi lain menyebabkan terbuangnya waktu, biaya
perjalanan dan tenaga.
Riset menunjukkan bahwa adanya delapan alasan utama karyawan tetap
tinggal di hunian saat ini, walaupun berada diluar kota metropolitan. Karyawan harus
melakukan perjalanan jauh untuk bekerja karena memiliki alasan seperti biaya hidup
lebih murah, warisan keluarga, harga beli atau sewa lebih terjangkau, lingkungan
aman dan nyaman, dekat dengan orang tua, kemudahan akses ke fasilitas umum,
dan dekat dengan tempat kerja/sekolah. Meskipun Jakarta adalah tempat utama
untuk bekerja, tidak sedikit karyawan yang tinggal di luar kota tersebut. Terlebih jika
karyawan harus membawa pekerjaannya pulang ke rumah untuk melanjutkan
pekerjaan tersebut. Tidak semua karyawan memiliki tempat kerja yang layak di
rumah pribadi.
Pengembangan awal bisnis OLIV berlokasi di Kota Balikpapan Provinsi
Kalimantan Timur. Hal ini atas pertimbangan rencana perpindahan Ibu Kota Negara
ke Kalimantan dan disebut sebagai Ibu Kota Nusantara (IKN). Pemerataan
pembangunan diharapkan dapat lebih direalisasikan untuk daerah diluar pulau jawa
dan saat ini pulau jawa sudah dapat dikatakan cukup padat. Sehingga nantinya ada
peningkatan populasi di IKN maupun kota Balikpapan. Hal ini dapat menjadi peluang
bisnis jangka panjang dalam mendapatkan ruang pasar baru diluar pulau jawa.
Pemilihan lokasi di kota Balikpapan karena kota yang terdekat dengan IKN dan
banyak perusahaan BUMN dan swasta yang sudah menjalankan aktivitas bisnis di
kota tersebut. Selain itu industri pertambangan cukup dekat dengan kota Balikpapan
sehingga ada beberapa kantor wilayah perusahaan BUMN berada di kota
Balikpapan. Berdasarkan target presiden Joko Widodo pada kunjungannya ke IKN
mengatakan, bahwa tahap pertama IKN akan diselesaikan pada tahun 2024 dimana
pada sektor satu tersebut targetnya adalah penyelesaian Istana Negara.

1
 OLIV berupaya menyediakan penginapan untuk para karyawan perusahaan
yang berada di Balikpapan. Ada beberapa karyawan sering dipindah tugaskan ke
Balikpapan dalam jangka waktu lebih dari dua tahun. Keluhan yang sering dihadapi
oleh karyawan perusahaan tersebut adalah kurang informasi dan gambaran secara
lengkap tentang kota Balikpapan. Sehingga karyawan mendapatkan hunian yang
jauh dari fasilitas umum, sekolah, rumah sakit, pasar dan lain-lain. Disisi lain
perbedaan budaya dan lingkungan sosial perumahan menjadi faktor karyawan
merasa kurang nyaman dan aman tinggal di hunian tersebut. Oleh karena itu
diperlukan solusi untuk karyawan perusahaan yang berasal dari luar pulau
Kalimantan. Solusi dari permasalahan yang sering kali dihadapi oleh karyawan
adalah OLIV. OLIV menjadi solusi bagi karyawan perusahaan maupun human
resource perusahaan untuk mendapatkan hunian terstandar bagi karyawan
perusahaan maupun perusahaan.

1.2. Produk Yang Dihasilkan

Berdasarkan latar belakang dari masalah tersebut, OLIV menawarkan produk

yaitu menyediakan tempat tinggal yang layak, aman dan nyaman maupun
lingkungan sosial yang ramah serta menyediakan hunian dengan menawarkan
fasilitas penginapan terstandarisasi dan tanggap dalam memenuhi kebutuhan tempat
tinggal ke berbagai kalangan profesional. Dengan begitu karyawan dapat
meningkatkan produktivitas dan peningkatan kebahagiaan (Knight and Haslam,
2010). Produk ini akan disesuaikan dengan kebutuhan dari konsumen yaitu
perusahaan yang menggunakan jasa OLIV. OLIV diharapkan mampu menyajikan
produk yang bisa memenuhi kebutuhan karyawan perusahaan dan dapat membantu
human resource perusahaan untuk menjawab ketersediaan hunian di kota
Balikpapan.

1.2.1. Business to business

Bagi perusahaan-perusahaan yang menggunakan OLIV, akan disediakan

tempat tinggal yang dapat mendukung kegiatan profesional dari penghuni, namun
pada satu rumah tersebut akan dihuni oleh penghuni dari satu perusahaan saja.
Perusahaan dapat menentukan fasilitas apa yang cocok untuk diberikan pada
karyawannya yang dapat membantu kegiatan usaha serta kehidupan mereka
sehari-hari. OLIV dapat menawarkan rencana renovasi yang dapat dipilih oleh
perusahaan tersebut.

2
 Target utama dari solusi B2B ini adalah untuk perusahaan-perusahaan yang
ingin menyediakan tempat tinggal bagi pegawai-pegawainya. Namun tidak menutup
kemungkinan untuk perusahaan lain yang ingin menyediakan tempat tinggal bagi
karyawan-karyawannya ini. OLIV memberikan kemudahan bagi para pekerja di
perusahaan yang diberikan penugasan di tempat baru agar para pekerja tidak lagi
bersusah payah untuk mencari tempat tinggal.

1.3. Nilai Produk Bagi Pembeli

OLIV menawarkan tempat tinggal yang memenuhi standar kualitas hidup

dengan fasilitas yang mendukung usaha profesional bagi penghuninya. Adapun nilai
produk dan layanan bagi pembeli dapat ditinjau lebih detail melalui model empat
dimensi lingkungan bisnis, yaitu Lingkungan Umum, Lingkungan Pasar, Lingkungan
Industri, dan Lingkungan Perusahaan.
Gambar 1.1. Model Empat Dimensi OLIV (Kristamuljana, 2001)

1.3.1. Lingkungan Perusahaan

OLIV menyediakan tempat tinggal bagi profesional yang ingin tinggal di tempat
yang strategis serta dapat melakukan aktivitas profesionalnya dengan nyaman di
tempat tinggalnya tersebut. OLIV akan bekerja sama kepada pemilik properti yang
kemudian akan melakukan renovasi pada properti tersebut. Renovasi dilakukan guna
menyediakan hunian yang cocok bagi penghuninya dalam melakukan aktivitas
renovasi. Sehingga renovasi antar properti akan cukup beragam tergantung dari
calon penghuni pada daerah tersebut.

3
 Daerah properti yang menjadi fokus OLIV pada awalnya adalah kota
Balikpapan. Lokasi hunian yang disediakan oleh OLIV dekat dengan fasilitas umum,
rumah sakit, sekolah, pasar, dan lain-lain. Penghuni tidak perlu khawatir untuk
mendapatkan tempat tinggal yang strategi. Saat ini OLIV fokusi beroperasi di
Balikpapan. Di masa akan dating, OLIV akan memperluas ke daerah Banjarmasin,
Medan, dan Surabaya dalam jangka waktu 10 tahun pertama.
Aspek lain dari lingkungan perusahaan adalah adanya teknologi sebagai
pendukung. OLIV menyediakan aplikasi ataupun website untuk mempublikasikan
properti yang tersedia serta detail dari properti tersebut seperti alamat, harga, cara
memesan, dan lain-lain.

1.3.2. Lingkungan Industri

Dalam lingkungan industri, OLIV adalah dapat dikatakan sebagai Property

Technology (Proptech). Yoh (2019) mengartikan Proptech sebagai adanya
penggunaan teknologi untuk membantu segala hal yang berhubungan dengan
properti. Pada industri ini, perusahaan dapat menampilkan informasi dari properti
yang disediakan melalui sarana internet seperti aplikasi dan website untuk
memudahkan pencarian informasi sampai dengan pemesanan. Itu juga yang
dilakukan oleh OLIV dalam upaya memudahkan penghuni serta calon penghuni
dalam berhubungan dengan OLIV.

1.3.3. Lingkungan Pasar

Dalam lingkungan pasar atau persaingan, OLIV akan secara tidak langsung
bersaing dengan perusahaan Proptech lainnya. OLIV berada di antara Proptech
yang bergerak untuk menyediakan tempat tinggal seperti Mamikos, Airbnb, dan
Travelio.
Ada keuntungan bagi OLIV di sisi ini adalah fokus yang diutamakan bagi usaha
lain atau dengan kata lain B2B serta lokasi utama pada IKN. Dimana perusahaan
lain biasa fokus pada penyewa umum serta di daerah Balikpapan Kalimantan Timur.
Dengan begitu OLIV dapat mempersiapkan diri di IKN sampai nantinya daerah
tersebut akhirnya bertumbuh.

1.3.4. Lingkungan Umum

Pada lingkungan umum, menurut Indonesia Property Watch tahun 2018, kaum
millennial, yang merupakan usia produktif dan sudah mulai bekerja, memilih untuk

4
 tinggal di kos atau tempat tinggal umum sampai dapat membeli tempat tinggalnya
sendiri. Data juga menunjukkan bahwa terdapat 1.719.377 orang yang bekerja di
Jakarta yang berasal dari luar kota. Hal ini cocok dengan hal yang ditawarkan OLIV,
yaitu tempat tinggal untuk kaum pekerja. Tentu saja selain di kota Jakarta, OLIV juga
melihat peluang lain seperti di Kalimantan untuk dapat mengantisipasi kebutuhan
penyediaan tempat tinggal di luar pulau Jawa.

1.4. Metodologi Penelitian

1.4.1. Metodologi Penelitian Kualitatif

Pada penelitian ini menggunakan metode kualitatif bertujuan untuk

memperoleh masukan secara mendalam mengenai kebutuhan atau kegelisahan dari
para konsumen itu sendiri. Selain itu, metode kualitatif dilakukan juga bertujuan agar
dapat memperoleh masukan secara mendalam dari orang berpengalaman atau
pakar yang dapat menentukan kemana arah produk tersebut ditujukan atau dapat
tersedia di market. Langkah-langkah penelitian kualitatif dapat dibagi beberapa.
Sebagai berikut,
1. In depth interview dengan target market bertujuan untuk menggali
informasi lebih dalam terkait pain dan gain yang dialami oleh target market
tersebut.
2. Wawancara dengan tim ahli atau expert sebagai acuan dalam memahami
consumer insight.
3. Riset literatur mengenai model bisnis dan mencoba menerapkan ke
konsep ilmu bisnis.
4. Studi mengenai direct competitor dan indirect competitor.

1.4.2. Metodologi Penelitian Kuantitatif

Pada penelitian ini menggunakan metode kuantitatif dilakukan sebagai alat

ukur atau instrumen dengan tujuan untuk mengukur tingkat akurasi dalam
menentukan sebuah proyek yang akan diprioritaskan untuk dipasarkan berdasarkan
dengan target market yang sudah ditentukan. Selain itu, metode kuantitatif dapat
memberikan standarisasi dan validasi yang jelas serta reliabilitasnya akan produk
tersebut berdasarkan target pasar. Langkah-langkah penelitian kuantitatif dapat
dibagi beberapa, sebagai berikut.

5
1. Mengumpulkan sampel data dalam bentuk kuesioner untuk dapat
membagi segmentasi pasar serta pain dan gain yang dirasakan, maupun
untuk melakukan validasi intention to buy dari konsumen yang dituju.
2. Memberikan kuesioner untuk mengukur tingkat kepuasan dari para
karyawan perusahaan yang melakukan rotasi/pindah kerja per dua tahun
bekerja. Sehingga mereka membutuhkan tempat tinggal baru di kota
tersebut.
3. Membuat kuesioner yang akan diberikan kepada para segmented market
untuk mengetahui willing to pay dan jenis hunian tempat tinggal rumah
yang nyaman, aman dan menarik dalam memenuhi kebutuhan fasilitas
karyawan perusahaan tersebut.

6
 BAB 2. ANALISIS STRUKTUR INDUSTRI

2.1. Analisis Lima Kekuatan Bersaing

Analisa lima kekuatan bersaing pertama kali dicetuskan oleh Michael Porter
untuk mengidentifikasi lima faktor yang paling berdampak dalam menentukan
keuntungan sebuah bisnis. Berikut adalah analisis lima kekuatan bersaing untuk
OLIV, antara lain:

2.1.1. Ancaman pendatang baru

Ancaman pendatang baru bisa berasal dari pemilik properti serta agen atau
perusahaan properti berbasis konvensional maupun teknologi. Kedua kelompok
tersebut memiliki potensi untuk mengikuti model bisnis yang ditawarkan oleh OLIV.
Adapun agen atau perusahaan properti berbasis konvensional maupun teknologi
memiliki potensi paling besar untuk mengancam perkembangan bisnis ini. Hal ini
dikarenakan mereka sudah memiliki basis lebih dulu, seperti data properti yang
berlokasi di daerah strategis dan dapat dimanfaatkan untuk pengembangan bisnis
baru yang mengikuti model bisnis yang ditawarkan oleh OLIV. Adapun mitra pemilik
properti yang sudah bekerjasama dengan OLIV juga bisa berpotensi menjadi
ancaman pendatang baru. Hal ini bisa terjadi jika mereka memutuskan untuk tidak
memperpanjang kontrak kerja sama dengan OLIV, lalu memutuskan bekerja sama
langsung dengan mitra lain yang sudah dibawa oleh OLIV ke properti tersebut.

2.1.2. Kekuatan penawaran pemasok

Oleh karena OLIV tidak memiliki aset properti, perusahaan jasa, dan pabrik
yang memproduksi perlengkapan standar yang diperlukan, OLIV memiliki
ketergantungan kepada para pemasok. Walaupun demikian, banyaknya properti
yang tidak terpakai saat ini membuat pasokan properti tidak perlu dikhawatirkan
karena banyaknya pengganti. Adapun penting untuk menjaga agar kerja sama tetap
memberi keuntungan bagi OLIV sebagai pihak pengelola dan pemilik properti.
Sementara itu, OLIV memiliki beberapa standar layanan yang diperlukan, seperti
jasa kebersihan, laundry, katering, dan antar-jemput. Adapun ada banyak
perusahaan yang menawarkan jasa yang diinginkan oleh OLIV, oleh karena itu tugas
dari manajemen adalah menyeleksi perusahaan yang bisa memenuhi persyaratan
dan bekerja sama dengan OLIV. Kebutuhan untuk perlengkapan standar, seperti
makanan, minumanan, peralatan mandi, dan lain sebagainya, juga tersedia dalam

7
berbagai varian dan diproduksi oleh banyak pabrik. Sehingga, hal ini pun tidak akan
menemukan masalah kelangkaan.

2.1.3. Kekuatan penawaran pembeli

Berbagai alternatif serupa di pasaran menjadi kekuatan pembeli untuk

menawar produk dan jasa yang ditawarkan oleh OLIV. Walaupun demikian, OLIV
menawarkan jasa yang lebih lengkap dari pada yang dimiliki oleh pesaing lain. Salah
satunya adalah ruang kerja, fasilitas umum yang mendukung profesi sesuai tema
dan jasa transportasi yang memudahkan pengguna dalam menjalankan karir.
Sehingga, bagi konsumen yang mengutamakan kemudahan dan layanan lengkap
dalam satu genggaman, OLIV tetap menjadi opsi terbaik.

2.1.4. Ancaman produk pengganti

Berhubung OLIV menawarkan produk dan jasa yang sebenarnya sudah

banyak dipasarkan, konsumen berpeluang mengganti pilihan ke kompetitor. Sebagai
contoh, konsumen dapat memilih untuk menggunakan akomodasi konvensional yang
bisa lebih murah karena fasilitas tidak selengkap OLIV. Selain itu, jasa laundry yang
ditawarkan juga pada umumnya sudah menjadi layanan standar di akomodasi yang
disewakan. Adapun konsumen juga tetap bisa memilih untuk menggunakan jasa
transportasi daring seperti Gojek dan Grab. Apa lagi jika kedua perusahaan tersebut
menawarkan tarif dan potongan harga yang menyebabkan jasa yang disediakan oleh
OLIV menjadi lebih mahal.

2.1.5. Persaingan di antara kompetitor yang ada

Sampai saat ini, model bisnis dari OLIV belum memiliki kompetitor serupa,
sehingga OLIV masih dapat dikatakan unggul bagi konsumen yang menginginkan
fasilitas spesifik yang ditawarkan OLIV. Model bisnis yang paling mendekati adalah
Wellspaces.co yang menyediakan fasilitas ruang kerja layaknya kantor dan lounge
bagi penyewanya. Walaupun demikian, bisnis yang bergerak di industri properti
berpotensi untuk terjun ke model bisnis yang sama sehingga OLIV bisa memiliki
kompetitor kedepannya. Oleh karena itu, OLIV perlu membangun strategi bisnis yang
bisa menjaga loyalitas pelanggan.

8
2.2. Analisis Kelompok Strategik

Dalam analisis kelompok strategi, OLIV masuk ke dalam kategori industri

hotel dan akomodasi. Saat ini, pesaing di industri hotel dan akomodasi terbagi dua
yaitu secara online dan offline. Secara offline, industri hotel dan akomodasi terbagi
dari klasifikasi bintang hotel dari hotel bintang satu sampai dengan bintang lima.
Pembagian klasifikasi bintang hotel terdiri dari jumlah kamar standar, jumlah kamar
suite, luas kamar standar, luas kamar suite, fasilitas hotel, layanan restaurant, dan
lain-lain. Secara online, platform penyedia tempat tinggal seperti traveloka, tiket.com,
mamikos, travelio, pegipegi, airbnb, dan lain-lain bekerjasama dengan penyedia atau
pemilik hunian tempat tinggal untuk memberikan kemudahan akses dalam menyewa
tempat tinggal kepada konsumen. Dalam menjalankan proses bisnis, OLIV
memanfaatkan kondisi bisnis secara offline maupun online dalam menyediakan
hunian tempat tinggal kepada pegawai perusahaan.
OLIV memberikan keunggulan dari sisi layanan yang tidak dimiliki oleh para
kompetitor, yaitu OLIV berfokus agar komunitas yang menggunakan OLIV berasal
dari kalangan profesional sehingga lingkungan sosial dan budaya sangat ideal untuk
profesional, baik karyawan, influencer, entrepreneur, dan lain sebagainya. Adapun
setiap properti akan memiliki konsep tematik menyesuaikan dengan sasaran pasar di
daerah pengembangan, sehingga properti yang ditawarkan oleh OLIV tidak hanya
memberikan kenyamanan namun juga karir profesional penghuninya. OLIV juga
memastikan bahwa keperluan untuk kehidupan sehari-hari penghuni tersedia di
dalam kawasan perumahan OLIV. Penghuni cukup menghubungi call center OLIV.
Jika penghuni memerlukan transportasi, mereka juga tidak perlu mencari atau
menunggu konfirmasi aplikasi dikarenakan mereka bisa menghubungi pihak
manajemen properti yang akan mengatur kendaraan untuk siap di waktu yang
mereka inginkan.

2.3. Analisis Permintaan dan Penawaran

2.3.1. Ukuran Pasar Yang Dituju

Berdasarkan data analisa dari Pak Velix Vernando selaku Staf Ahli Menteri
Perencanaan pembangunan Nasional (2022), penduduk IKN akan terisi sebanyak
1,7 juta hingga 1,9 juta penduduk. Untuk sekarang, masyarakat adat yang ada di
sekitar IKN terdapat 16.800 penduduk. Angka-angka ini dapat menjadi gambaran
kependudukan IKN yang diisi oleh pekerja atau kalangan profesional.

9
 Selain itu, untuk sekarang terdapat empat BUMN yang terlibat dalam projek
pembangunan IKN ini, mereka adalah, PT Waskita Karya, PT Wijaya Karya, PT
Hutama Karya, dan PT PP Tbk. Perusahaan-perusahaan ini memiliki total karyawan
kisaran 8.000 karyawan. Dimana semasa projek berjalan akan membutuhkan tempat
tinggal.

2.3.2. Jumlah Pemakai

Kami akan menargetkan untuk mengambil market share business to

customer sebanyak 25% yang status tempat tinggalnya adalah sewa atau kontrak.
Sehingga didapatkan 153,335 x 25% yaitu 38,334 konsumen. Berdasarkan “Rumah
Tangga di Jakarta Paling Banyak Tinggal Mengontrak” Badan Pusat Statistik (BPS)
mencatat, rumah tangga yang memiliki status tempat tinggal sewa atau kontrak di
jakarta mengalami peningkatan sebesar 37,71% pada tahun 2020. Diasumsikan
peningkatan status tempat tinggal sewa atau kontrak mengalami peningkatan
sebesar 25% setiap tahun. Sehingga lima tahun yang akan datang, jumlah pemakai
di tahun 2027 sebesar 116,989 konsumen.

2.3.3. Jumlah Unit per Tahun

Dalam segmen business to business dengan sistem penjualan kerjasama

ke pihak perusahaan-perusahaan. Penawaran melalui human resource perusahaan
dari setiap perusahaan untuk satu paket yang ditawarkan kurang lebih Rp
60,000,000 untuk per orang per tahun. OLIV menargetkan untuk bekerja sama
dengan 150 pemilik properti pada tahun pertama dan target karyawan menggunakan
properti tersebut sebanyak 120 orang. Sehingga diperkirakan terdapat 120 orang
pada tahun pertama dengan pendapatan sebesar Rp 7.200.000.000 jika semua
tempat ditempati.

2.4. Skenario Bisnis Masa Depan

Penyediaan tempat tinggal sementara yang memiliki standar baik dari sisi
keamanan, kenyamanan dan juga kemudahan (dari sisi transportasi) menjadikan
OLIV berbeda dengan platform penyedia tempat tinggal lainnya. Dari sisi
lingkungkungan sosial juga menjadi pilihan utama dimana penghuni yang rata rata
adalah pekerja menjadikan hunian ini bersifat lebih khusus dan tidak bercampur
dengan konsumen umum. Kedepannya dengan point of different yang OLIV
tawarkan ini sejalan dengan waktu akan menjadi icon hunian tempat tinggal bagi
pekerja yang benar benar terjamin standarisasinya. Kontinuitas kerjasama dengan

10
perusahaan dari satu perusahaan ke perusahaan lainnya akan menambah segmen
pasar kami seiring dengan jumlah kerjasama yang terjadi setiap tahunnya.
Untuk memprediksi bisnis OLIV kedepannya, kami akan memperkirakan
uncontrollable variable dan kemungkinannya yang akan terjadi dengan
pre-conjecture tabel berikut:
Tabel 2.1 Uncontrollable Variable & Pace of Variable in the Future OLIV
Uncontrollable Variable Property Availability
&
Medium High Very High
Pace of Variable in the Future

Cultural Changes Medium Pessimistic case

High Most likely case Optimistic case

Very High

Property availability menjadi salah satu uncontrollable variable yang OLIV

gunakan karena OLIV merupakan bisnis berlandaskan properti akomodasi. Para
penghuni dari OLIV akan memiliki tempat tinggal sementara saat pekerja akan
melakukan kegiatan relokasi di daerah lain. Hal ini tidak dapat dikontrol karena
ketersediaan tempat tinggal layak termasuk langka. Sehingga penting untuk
mengetahui kedepannya apakah karyawan-karyawan tersebut akan memiliki tempat
tinggal yang layak.
Sedangkan cultural changes menjadi variabel untuk memperkirakan budaya
serta kebiasaan dari perusahaan BUMN dalam melakukan relokasi
karyawan-karyawannya. Sebagai perusahaan yang sudah cukup tua serta memiliki
tingkat kompleksitas struktur organisasi, mengubah kebiasaan karyawan dalam
relokasi perlu diteliti lebih lanjut.

2.4.1. Most Likely Case

Properti adalah salah satu pembelian termahal yang dilakukan oleh

seseorang sepanjang hidupnya. Beberapa orang melakukan pembelian tempat
tinggal ada yang dengan tujuan ditinggali, untuk berinvestasi, atau disewakan ke
pihak lain. Kota seperti IKN yang kedepan akan menjadi ibu kota padat akan
semakin sulit mencari lahan untuk dilakukan pembangunan properti baru.

11
 Sebagai bisnis yang bertujuan untuk memberikan tempat tinggal yang layak
bagi karyawan-karyawan perusahaan, penting adanya informasil secara lengkap dan
detail terdiri ukurang bangunan, ruang kamar, fasilitas hunain dan lain-lain. Selain
hunian yang layak, daerah yang strategis pun menjadi pertimbangan untuk
kemudahan akses bagi karyawan tersebut untuk berbelanja kebutuhan ataupun
mendapatkan hiburan saat hari libur. Selain hal properti, perlu diperkirakan juga
culture bagi perusahaan serta para karyawan dalam mengubah kebiasaan mencari
hunian. Dimana sebelumnya diserahkan kepada para karyawan dengan mencari
tempat tinggal sendiri. Jika perusahaan menggunakan jasa OLIV, perusahaan cukup
memberitahu karyawan tentang tempat tinggal yang akan ditempat di kota
Balikpapan.
Strategi yang dapat dilakukan OLIV untuk menjawab dua variabel tersebut
adalah dengan kerjasama dan edukasi. Kerjasama dibutuhkan bagi OLIV untuk
mendapatkan informasi daerah-daerah yang memiliki properti layak untuk dihuni bagi
karyawan-karyawan. Kerjasama dapat dilakukan dengan agen properti ataupun
penyedia properti tersebut. Kemudian edukasi dilakukan dengan
perusahaan-perusahaan tersebut untuk menjelaskan keuntungan dari OLIV bagi
perusahaan serta para karyawan. Dimana karyawan mendapatkan jaminan untuk
memiliki hunian yang layak sehingga dapat fokus untuk bekerja dengan baik.
Dimasa mendatang, Platform penyedia tempat tinggal tentu saja akan terus
meningkat. Untuk di Indonesia sendiri terdapat 10 Platform bisnis penyedia tempat
tinggal seperti Traveloka, airBNB, mamikos dan lain-lain, yang saat ini terus
mewarnai pangsa pasar konsumen pencari tempat tinggal untuk konsumen umum.
Strategi kedepan untuk menghadapi persaingan platform penyedia tempat tinggal
yang kebanyakan bersifat konsumen umum adalah dengan membangun citra atas
produk yang terstandarisasi dan juga produk yang lebih baik dari pasar yang sudah
ada saat ini. Selain itu, dapat dilakukan pendekatan yang lebih intensif ke komunitas
perusahaan seperti KADIN untuk mendapatkan dukungan.
Potensi pasar OLIV sangatlah besar jika untuk pasar perusahaan dan juga
target pasar karyawan negeri sipil dapat terpenuhi mengingat jumlah pekerja yang
ada saat ini cukup banyak. Volume pengguna tidak mustahil akan terus semakin
besar jika melihat potensi pasar yang ada sekarang dan kedepannya.

12
2.4.2. Optimistic Case

Pembangunan properti terus dilakukan dari para property developer,

sehingga kemungkinan adanya hunian layak pun akan terus meningkat. Selain itu
hunian yang tidak baru pun selama layak dapat menjadi pertimbangan untuk
ditawarkan kepada karyawan perusahaan. Selain itu setiap tahun juga
karyawan-karyawan dari perusahaan pun meningkat sehingga terdapat banyak
kesempatan bagi OLIV untuk menawarkan solusinya. Semakin bertambahnya jumlah
pekerja di setiap perusahaan sekarang dikarenakan target untuk mengembangkan
talenta pekerja di Indonesia, tidak sedikit setiap tahunnya terdapat penambahan
pekerja yang significant di setiap perusahaan. Maka dari itu, potensi bertambahnya
jumlah pekerja akan meningkatkan pangsa pasar OLIV kedepannya seiring dengan
bertambahnya jumlah pekerja di setiap perusahaan yang telah dilakukan kontrak
Kerjasama. Sehingga penting bagi OLIV untuk mendapatkan akses ketersediaan
properti, baik yang baru ataupun yang lama, untuk ditawarkan kepada karyawan
yang dipindah-tugaskan. Selama kebutuhan supply dapat disediakan, demand dari
perusahaan yang berpotensi meningkat akan menjadi peluang baik bagi OLIV.

2.4.3. Pessimistic Case

Perkembangan properti akan juga mengalami penurunan mengingat adanya

wabah pandemi yang berdampak sekali kepada sektor pembangunan. Sehingga
perlu diteliti lebih lanjut kapan pembangunan dapat berjalan seperti semula.
Sehingga untuk sementara ada baiknya OLIV fokus pada properti yang sudah
tersedia dan bukan properti yang baru.
Selain itu tidak menutup kemungkinan bahwa perusahaan yang memiliki
jaringan properti dapat melakukan sendiri pencarian tempat tinggal bagi
karyawan-karyawannya. Sehingga penting bagi OLIV untuk mendapatkan jaringan
dan ketersediaan yang luas. Salah satu solusi dari hal ini adalah dengan
pemanfaatan teknologi berupa aplikasi yang dapat dipakai oleh penghuni selama
mereka menetap ataupun bagi perusahaan untuk memesan hunian bagi karyawan
mereka.
Kemudian kemungkinan bisnis penyedia tempat tinggal yang terus
meningkat, membuat bisnis ini menjadi menarik bagi para pebisnis yang sudah ada
maupun pemain pemain baru yang mungkin saja kedepannya akan muncul
Banyaknya bisnis dari pendatang baru sejenis, maka dapat terjadi perang
harga yang menjadi krusial untuk menarik konsumen untuk memakai jasanya.

13
Meskipun fitur yang ditawarkan pendatang baru tidak komprehensif seperti produk
ini, konsumen dapat berpindah karena harga yang lebih murah, konsumen loyal
sekalipun karena price sensitivity. Dengan kemudahan membuat kloning model
bisnis dan konten pada bisnis internet, akan harus mendaftarkan hak cipta untuk
seluruh konten dan teknologi-nya dengan harapan di masa mendatang akan lebih
sulit untuk ditiru oleh pendatang baru.

2.5. Kesimpulan Peluang Bisnis

OLIV memiliki keunggulan sebagai bisnis pertama yang membawa model

bisnis seperti yang ditawarkan saat ini. OLIV menawarkan solusi atas permasalahan,
kebutuhan, serta standar baru yang muncul pasca pandemik di pasar. Saat ini
akomodasi tidak sekedar melihat kenyamanan, namun juga memiliki fasilitas
penunjang gaya hidup dan profesi dari penghuninya. Meskipun sudah ada
perusahaan yang menawarkan produk dan jasa yang ditawarkan, namun belum ada
satu perusahaan yang menawarkan semua produk dan jasa itu dalam satu pintu.
Kemudahan ini yang berusaha ditawarkan oleh OLIV. OLIV tidak sekedar ingin
memenuhi kebutuhan sehari-hari dari penghuni, namun juga mendukung profesi dari
penghuninya.
Berdasarkan berbagai parameter analisa dan perkiraan skenario bisnis
kedepan, OLIV memiliki peluang besar untuk berkembang dan diekspansi
kedepannya. Walaupun demikian, terdapat beberapa ancaman yang dapat
mengganggu kelancaran dan rencana ekspansi bisnis tersebut. Salah satunya
adalah terkait dengan potensi munculnya bisnis lain yang mengacu kepada model
bisnis yang dimiliki OLIV, khususnya oleh perusahaan yang berperan sebagai target
pasar sekaligus pemasok bisnis ini. Tentunya, OLIV perlu memiliki strategi bisnis
yang tetap bisa menjaga loyalitas konsumen, bahkan jika konsumen tersebut
sekaligus berperan sebagai pemasok.

14
 BAB 3. ANALISIS STRUKTUR INDUSTRI

3.1. Deskripsi Perusahaan

3.1.1 Profil Perusahaan

PT Oliv Properti Indonesia didirikan pada tahun 2022 dengan brand yaitu
OLIV. PT Oliv Properti Indonesia merupakan salah satu perusahaan rintisan berbasis
teknologi memberikan layanan hunian tempat tinggal kepada karyawan perusahaan
BUMN maupun swasta. PT OLIV Properti Indonesia berlokasi di kota Balikpapan
dengan total karyawan 83 orang. PT OLIV Properti Indonesia merupakan
perusahaan berskala kecil memiliki fokus untuk membantu menyediakan layanan
tempat tinggal kepada karyawan perusahaan dengan memberikan hunian tempat
tinggal yang layak, lingkungan tempat tinggal yang aman dan nyaman, dan dapat
menunjang kebutuhan pekerjaan para karyawan perusahaan.

3.1.2 Visi, Misi, Nilai-nilai Perusahaan

Sebagai platform penyedia tempat tinggal, Visi PT OLIV Properti Indonesia

adalah sebagai perusahaan teknologi akomodasi yang terdepan dan inovatif dalam
menyediakan hunian dengan menawarkan fasilitas penginapan untuk berbagai
kalangan profesional. Dalam memenuhi kebutuhan tempat tinggal para profesional,
PT OLIV Properti Indonesia bertekad memberikan layanan dan fasilitas prima
sehingga dapat menciptakan rasa nyaman dan memberikan pengalaman terbaik
kepada kalangan profesional.
Misi PT OLIV Properti Indonesia, sebagai berikut.
1. Memberikan kebutuhan dan pelayanan yang terstandarisasi dalam
menyediakan hunian dan fasilitas tempat tinggal kepada kalangan
profesional.
2. Menjalin relasi dan menjaga hubungan yang baik untuk mendapatkan
kesetiaan dan kepercayaan dengan mitra dan perusahaan guna menciptakan
berkesinambungan dalam menjalankan keberlangsungan bisnis organisasi
OLIV.
3. Menerapkan inovasi dan kreatifitas dalam mengembangkan website dan
aplikasi OLIV dalam memberikan informasi dan layanan secara responsif dan
suportif.
4. Mengembangakan, meningkatkan dan memperluas penawaran layanan OLIV
serta membuka dan membangun mitra-mitra properti di kota-kota baru.

15
 5. Meningkatkan kualitas sumber daya manusia dan menciptakan sumber daya
manusia kompeten dengan menciptakan iklim dan lingkungan kerja yang
inovatif, produktif dan kompetitif.
Nilai – nilai perusahaan PT Oliv Properti Indonesia adalah TOWER terdiri dari
Trust, Openness, With Customer, Excellence, dan Respect. Hal ini menjadi prinsip
sebagai acuan untuk mencapai objektif perusahaan. Detail penjelasan TOWER,
sebagai berikut.
1. Trust
Memiliki integritas dan berkomitmen dalam meningkatkan kepercayaan guna
memberikan pelayanan kepada konsumen dan juga senantiasa menjaga
nama baik perusahaan.
2. Openness
Berkomitmen membangun iklim keterbukaan dalam menjalin dan menjaga
hubungan pelanggan internal dan eksternal perusahaan.
3. With Customer
Memprioritaskan kepuasan dan kenyamanan pelanggan dengan memberikan
layanan dan solusi setiap keputusan. Setiap keputusan harus memperhatikan
elemen pelanggan agar dapat menciptakan pengalaman terbaik kepada
pelanggan.
4. Excellence
Mampu berperilaku proaktif, kreatif dan inovatif dalam memberikan informasi
produk OLIV dan memberikan pelayanan yang terbaik serta berkualitas
berdasarkan kebutuhan dan kepentingan konsumen.
5. Respect
Tulus dan menghargai dalam menerima perbedaan dan pendapat demi
mendahulukan kepentingan bersama dari pada kepentingan pribadi untuk
memberikan kepuasan dan kenyaman pelanggan.

3.1.3 Tujuan dan Sasaran Perusahaan

OLIV bertujuan untuk menyediakan tempat tinggal yang layak, aman dan
nyaman maupun lingkungan sosial yang ramah serta menyediakan hunian dengan
menawarkan fasilitas penginapan terstandarisasi dan tanggap dalam memenuhi
kebutuhan tempat tinggal ke berbagai kalangan profesional. Selain itu, OLIV juga
bertujuan untuk memudahkan para karyawan maupun human resource (HR)

16
perusahaan mendapatkan askes informasi terkait daerah, jenis, ukuran, dan fasilitas
hunian yang ditawarkan. Sehingga OLIV dapat membantu perusahaan ataupun
korporasi untuk memotong waktu dan biaya dalam mencari hunian atau tempat
tinggal kepada karyawan perusahaan tersebut.
Sasara jangka pendek yang akan dicapai yaitu:
1. Target jangka pendek mendapatkan pelanggan pada dua tahun pertama
sebanyak 4 perusahaan dengan total karyawan sebanyak 220 dimana pasar
yang dituju adalah masyarakat di IKN.
2. Melakukan pembaruan informasi minimal 1 bulan sekali terkait layanan dan
fasilitas hunian.
3. Secara berkala melakukan pemeliharaan pada perangkat lunak dan
perangkat keras dalam meningkatkan performa layanan OLIV.
4. Mengalokasikan biaya marketing di jejaring media sosial.
Sasaran jangka panjang yang akan dicapai yaitu:
1. Memperluas layanan OLIV ke 5 kota besar di Indonesia dengan bekerjasama
dengan beberapa mitra properti.
2. Target active user pada tahap ini adalah 10.000 pengguna sebagai target
jangka panjang dalam menjangkau pengguna di Indonesia.
3. Membukukan balik modal dalam waktu maksimal 5 tahun.

3.2. Model Bisnis

Business model canvas memiliki sembilan elemen yang dapat menunjukan

kerangka manajemen untuk melihat gambaran bisnis dan merancang strategi bisnis
agar memetakan target konsumen, keuangan, dan operasional perusahaan. Pada
tabel akan menunjukan sembilan elemen dalam business model canvas untuk dapat
menjalankan bisnis perusahaan dengan secara sederhana, efektif, dan
komprehensif.

17
Tabel 3.1 Business Model Canvas OLIV (Osterwalder & Pigneur, 2010)

Value Proposition
Value Proposition yang ditawarkan dan menjadi pembeda OLIV dibanding
dengan aplikasi penyedia akomodasi penginapan lain sejenis adalah
membantu human resources perusahaan memotong waktu dan biaya dalam
mencari hunian atau tempat tinggal karyawan yang mengalami rotasi, mutasi
atau pindah tugas ke daerah baru dengan cara memberikan informasi produk
layanan yang dapat diakses melalui media digital maupun call center OLIV.
Sehingga informasi yang disampaikan mudah, efisien dan detail diterima oleh
human resources perusahaan. Disisi karyawan perusahaan, OLIV
menyediakan berbagai macam fasilitas guna mendukung kegiatan profesional
dan memudahkan para profesional mendapatkan tempat tinggal layak, aman
dan nyaman maupun lingkungan sosial yang ramah untuk keluarga para
kalangan profesional. Selain itu, OLIV membantu untuk para pemilik properti
untuk mendapatkan calon penyewa rumah sehingga aset pemilik properti
menjadi produktif dan menjadi sumber pendapatan alternatif bagi pemilik
properti.
Customer Segment
Customer segment dari OLIV adalah seluruh perusahaan Indonesia yang
menugaskan karyawan untuk bekerja berpindah-pindah dari suatu daerah ke
daerah lain selama periode tertentu. Sehingga human resource perusahaan

18
perlu mencari hunian atau tempat tinggal di daerah kerja baru karyawan
tersebut.
Disisi karyawan, jika karyawan mendapatkan tugas keluar kota untuk waktu
yang cukup lama seperti satu tahun, dua tahu atau lainnya. Sehingga
karyawan tersebut perlu membawa keluarga ke daerah baru tersebut.
Sehingga karyawan membutuhkan daerah tempat tinggal yang menunjang
kebutuhkan kerja serta dekat dengan fasilitas umum seperti sekolah, rumah
sakit, pasar dan lain-lain.
Customer Relationships
Customer relationships yang akan dibangun oleh OLIV yaitu membangun
kepercayaan dan kesetiaan pelanggan dalam menggunakan layanan produk
OLIV. Dalam membangun kepercayaan dan kesetiaan pelanggan, OLIV
membuat loyalty program bertujuan untuk menjaga hubungan dengan
konsumen seperti memberikan harga yang menarik dan memberikan fasilitas
lebih dari standar yang pernah diberikan. Sehingga konsumen tetap setiap
menggunakan layanan OLIV di masa akan datang. Dalam memberikan
support service pada layanan OLIV, OLIV akan memberikan kemudahan,
kenyaman dan tanggap dalam merespon keluhan para karyawan dalam
menggunakan fasilitas dari OLIV. OLIV akan hadir 24 jam selama 7 hari untuk
membantu memenuhi kebutuhan karyawan. Kegiatan internal perusahaan
merupakan forum diskusi antara OLIV dengan human resource dan karyawan
perusahaan. Hal ini bertujuan untuk umpan balik dari konsumen atas
pengalaman maupun keluh kesah dari setiap konsumen dalam menggunakan
layanan OLIV. Disisi lain, OLIV akan mempersiapkan kebutuhan maupun
fasilitas yang akan digunakan di masa akan datang. OLIV mengadakan
kegiatan event offline di kawasan perumahan untuk membangun hubungan
dengan para kalangan profesional agar tercipta lingkungan perumahan yang
asri, aman dan nyaman. Kemudian OLIV mengikuti kegiatan event offline dari
acara konsumen (perusahaan) agar membangun relasi dan menjaga
hubungan dengan human resource perusahaan.
Channels
Dalam menyampaikan informasi layanan kepada pelanggan membutuhkan
channel. Channel yang digunakan oleh OLIV berupa platform aplikasi dan
website. Platform aplikasi dan website merupakan saluran utama untuk

19
melakukan pemesanan hunian tempat tinggal oleh karyawan. Aplikasi dan
website memberikan informasi secara rinci dan detail terkait ukuran, tipe,
lokasi, dan fasilitas dari sebuah hunian. Media sosial seperti LinkedIn,
Facebook Business, dan Google Business digunakan untuk media iklan
dalam menyampaikan informasi layanan OLIV kepada calon konsumen
perusahaan atau korporasi. OLIV menggunakan jaringan internet bertujuan
untuk mendistribusikan dan mengkomunikasikan produk layanan OLIV
dengan mudah. Hal ini agar dapat diketahui oleh konsumen setiap hari dan
konsumen dapat memesan serta melapor keluhan secara fleksibel
dimanapun dan kapanpun dalam menggunakan layanan OLIV. OLIV
menggunakan digital banner untuk menyampaikan informasi layanan OLIV di
daerah yang dilewati banyak orang seperti lift, mall, perkantoran, apartemen
dan lain-lain. Hal ini bertujuan menjangkau pelanggan yang jarang
menggunakan akses internet. OLIV juga memanfaatkan kegiatan offline
seperti acara internal perusahaan, seminar, pameran, gathering perusahaan
dan lain-lain. Hal ini bertujuan untuk memaksimalkan bertemu tatap muka
langsung kepada human resource perusahaan. Pengenalan produk melalui
kegiatan offline atau secara tatap muka langsung dapat membangun brand
awareness OLIV sehingga berdampak dalam keberlangsungan berjalannya
kegiatan bisnis OLIV.
Key Activities
Key Activities merupakan kegiatan penting dan memiliki andil besar dalam
keseluruhan model bisnis OLIV. Hal ini agar dapat model bisnis OLIV dapat
berjalan dengan baik dan mampu diimplementasikan dengan tepat dan
sesuai rencana. Hal yang perlu dilakukan dalam menyediakan layanan
tempat tinggal bagi para kalangan profesional seperti pengembangan dan
pemeliharaan teknologi IT, renovasi dan pemeliharaan fasilitas serta properti,
pengadaan ketersediaan utilitas hunian, penelitian dan pengembangan
layanan OLIV dan mencari tanah atau properti untuk dijadikan perumahan.
Key Resources
Key resources merupakan aset penting dalam proses pengembangan model
bisnis OLIV. Ada beberapa aset yang diperlukan untuk melakukan dan
mendukung kegiatan model bisnis OLIV. OLIV membutuhkan key resources
seperti cloud server untuk menyimpan data secara online dan database untuk

20
menyimpan data secara internal perusahaan. Data-data yang disimpan
seperti data pengguna, informasi hunian, informasi layanan dan lain-lain dari
berbagai macam hunian. OLIV membutuhkan key resources seperti tanah
maupun rumah untuk dijadikan hunian atau tempat tinggal. Tanah dan rumah
didapatkan dari bermitra dengan pihak developer rumah. OLIV juga perlu
memastikan ketersediaan utilitas perumahaan untuk kebutuhan sehari-hari
para karyawan. Sumber daya ini akan menjadi aset penting bagi OLIV untuk
menjalankan bisnis dari awal perencanaan hingga tahap berjalannya bisnis.
Key Partnership
Key Partnership merupakan bagian penting dalam business model canvas
dengan cara bekerjasama maupun bermitra beberapa perusahaan rekanan
dalam membangun layanan OLIV. Hal ini berguna untuk mengoptimalkan
model bisnis OLIV, mengurangi resiko-resiko yang akan terjadi di masa akan
datang dan mendapatkan sumber daya yang belum bisa dimiliki oleh OLIV.
Sehingga OLIV dapat memaksimalkan keuntungan dalam menjalankan
layanan OLIV. OLIV bermitra dengan IT infrastructure seperti Google Cloud,
Amazon Web Service, Microsoft, dan lain-lain untuk kebutuhan
pengembangan dan pemeliharaan perangkat lunak maupun perangkat keras
dalam menunjang kegiatan bisnis OLIV di sisi teknologi. OLIV bermitra
dengan perbankan untuk kebutuhan pembayaran, transaksi, investasi dan
lain-lain dalam menunjang kegiatan bisnis OLIV di sisi finansial. OLIV
bermitra dengan kontraktor, interior desain, dan developer rumah untuk
membangun perumahan dan ketersedian rumah dalam menunjang kegiatan
bisnis OLIV disisi properti. OLIV bermitra dengan layanan transportasi untuk
ketersediaan moda transportasi karyawan dalam menunjang kebutuhan
bisnis OLIV disisi transportasi.
Cost Structure
Cost Structure merupakan biaya yang akan dikeluarkan oleh OLIV untuk
dapat menjalankan bisnis dengan baik dan optimal. Biaya-biaya yang perlu
dikeluarkan antara lain seperti biaya pengembangan dan pemeliharaan
teknologi IT, biaya renovasi dan pemeliharaan properti, biaya iklan, biaya
operasional, dan gaji karyawan. Secara keseluruhan biaya-biaya tersebut
diperlukan agar model bisnis OLIV dapat berjalan.
Revenue Streams

21
 Revenue Streams dari OLIV ini diperoleh dari layanan berlangganan.
Pelanggan dapat memilih fasilitas hunian dan memilih periode waktu
berlangganan sesuai dengan kebutuhan pelanggan. Konsumen dapat
memilih rentang waktu 6 bulan, 12 bulan ataupun tahunan. Setiap periodik
berlangganan memiliki ketentuan harga yang berbeda-beda. Biaya
berlanggan dari konsumen tersebut dapat menghasilkan pendapatan untuk
OLIV sehingga dapat menjaga keberlangsungan operasional bisnis serta
memperbesar cakupan bisnis OLV.

3.3. Pilihan Strategi Bersaing

Strategi bersaing yang akan digunakan OLIV adalah differentiation strategy

dengan menawarkan value berbeda bagi pelanggan yang belum pernah diperoleh
dari bisnis lainnya terutama dalam sektor akomodasi penginapan. Tujuan strategi ini
adalah agar dapat menjadi solusi pelanggan untuk memotong waktu dan biaya
dalam mencari hunian atau tempat tinggal karyawan perusahaan. Diferensiasi ini
dilakukan dengan tujuan untuk memberikan nilai lebih bagi pelanggan. OLIV
menawarkan tiga value utama kepada pelanggan, yaitu:
1. Specific market
OLIV menyasar market spesifik yaitu perusahaan maupun korporasi yang
aktif melakukan perpindahan karyawan dari suatu daerah ke daerah lain guna
menunjang kegiatan operasional bisnis perusahaan tersebut. Apabila OLIV
sudah memiliki kontrak kerja sama jangka panjang, human resource
perusahaan dapat menghubungi layanan OLIV dan juga dapat mencari
hunian melalui aplikasi serta website berdasarkan tipe, jenis, ukuran, dan
fasilitas rumah dari suatu daerah yang akan dipilih. Sehingga human resource
akan merekomendasikan kepada karyawan perusahaan tersebut untuk
memilih hunian tempat tinggal yang dapat menunjang kebutuhan kinerja
karyawan. Dalam proses pemesanan hunian, para karyawan dapat memesan
melalui aplikasi maupun website.
2. 24 by 7
Layanan OLIV hadir selama 24 jam dan 7 hari. Konsumen dapat melakukan
pengaduan dan laporan melalui aplikasi, website ataupun call center.
Pengaduan dan laporan konsumen akan muncul pada dashboard monitoring
layanan OLIV. Sehingga para pegawai OLIV dapat menindaklanjuti
pengaduan dari konsumen tersebut. OLIV akan cepat dan tanggap dalam

22
 memenuhi kebutuhan konsumen serta memberikan kemudahan dan
kenyaman saat menggunakan fasilitas dan utilitas dari OLIV.
Di industri layanan yang semakin berkembang dengan digitalisasi, strategi ini
diharapkan dapat membuat pelanggan memperoleh solusi yang lebih praktis dan
efisien dengan keunggulan nilai yang diberikan. Strategi ini juga dipilih agar dapat
merubah gaya pasar dalam menentukan solusi masalah eksis yang muncul, dengan
inovasi produk yang lebih efektif dan efisien.

3.4. Model Value

OLIV menggunakan model value network yang menghubungkan antara

perusahaan dan karyawan dengan pemilik properti. Dalam menjalankan bisnis,
gambar model dari value network OLIV, sebagai berikut.
Tabel 3.2 Value Network Analysis (OLIV)

Aktivitas Logistik Masuk

Kerjasama dengan mitra properti untuk menyediakan prasarana,
sarana dan utilitas hunian.
Aktivitas Operasional
Melayani dan menjaga kelayakan fasilitas hunian.
Menjaga ketersediaan utilitas.
Menjalin komunikasi dengan para penghuni.
Aktivitas Logistik Keluar
Mendapatkan review dan penilaian dari pelanggan.
Aktivitas Pembayaran berlanggan dari pelanggan.
Utama
Aktivitas Penjualan dan Pemasaran
Aplikasi dan website memberikan informasi dari sebuah hunian.
MARGIN
Media sosial digunakan untuk menyampaikan informasi layanan
OLIV melalui jaringan internet.
OLIV menggunakan digital banner untuk menyampaikan
informasi layanan OLIV di daerah yang dilewati banyak orang.
Kegiatan offline untuk menjalin hubungan dengan pelanggan.
Aktivitas Servis
Layanan OLIV tersedia 24 jam selama 7 hari untuk memberikan
bantuan kebutuhan dan keluhan kalangan profesional.
Aktivitas Infrastruktur Perusahaan
Sistem IT terintegrasi dari proses pemesanan hingga
Aktivitas pemantauan ketersediaan utilitas perumahan.
Pendukung
Aktivitas Sumber Daya Manusia
Memiliki tim dengan usia dan pengalaman yang beragam

23
 Aktivitas Pengembangan Teknologi
Pengembangan dan pemeliharaan secara berkala.
Meningkatkan keamanan data pengguna dan perusahaan.
Aktivitas Pengadaan Barang dan Jasa
Bekerjasama dengan pemasok untuk mendapatkan harga
terjangkau dan kualitas barang yang baik.

OLIV akan menggunakan aktivitas pada gambar 3.1 untuk dapat bersaing
dengan kompetitor dengan strategi pemberian nilai berbeda.

3.4.1. Proses Inti Value Network

Dalam jaringan nilai OLIV, terdapat lima aktivitas utama sebagai berikut,
● Aktivitas Logistik Masuk yang membedakan OLIV dengan kompetitor
adalah OLIV bekerjasama dengan mitra properti untuk menyediakan
prasarana, sarana dan utilitas hunian untuk para kalangan profesional. OLIV
menjaga hubungan tekanan dengan mitra properti bertujuan untuk
mempersiapkan ketersediaan hunian tempat tinggal. Nantinya, OLIV akan
menerima dan menyimpan data informasi pesanan dari pelanggan. Data
informasi tersebut akan diproses sebagai ketersediaan hunian tempat tinggal
untuk para kalangan profesional.
● Aktivitas Operasional OLIV memiliki dashboard pemantauan ketersediaan
utilitas bertujuan untuk melakukan pemantauan ketersediaan utilitas. OLIV
juga memberikan informasi maupun tata tertib dalam penggunaan fasilitas
agar dapat menggunakan sarana dan utilitas dari hunian tempat tinggal
tersebut. OLIV berupaya melayani dan menjaga kelayakan fasilitas hunian,
menjaga ketersediaan utilitas, dan menjalin komunikasi dengan para
penghuni agar cepat dan tanggap dalam menerima keluhan dan keresahan
dalam menggunakan fasilitas dari OLIV. Sehingga OLIV akan tahu
kebutuhan-kebutuhan dan keinginan dari pelanggan dalam menyediakan
fasilitas hunian tempat tinggal.
● Aktivitas Logistik Keluar dari OLIV adalah berupa umpan balik dari para
kalangan profesional, jika sudah selesai menggunakan berbagai fasilitas dan
hunian. Setiap kalangan profesional dapat memberikan penilaian ke OLIV.
Hal ini guna untuk menjadi bahan evaluasi dalam meningkatkan pelayanan
OLIV. Di Sisi perusahaan, jika perusahaan atau korporasi sudah tidak
memperpanjang kontrak dengan OLIV. OLIV mendapatkan penilaian dari
perusahaan serti mendapatkan saran dan rekomendasi untuk meningkatkan

24
 pelayanan OLIV. Dalam pembayaran atas pesanan hunian dapat dilakukan
dengan metode payment gateway agar memudahkan transaksi dan dapat di
record dengan baik.
● Aktivitas Penjualan dan Pemasaran yang membedakan OLIV dengan
kompetitor adalah memotong waktu dan biaya dalam mencari hunian atau
tempat tinggal karyawan yang mengalami rotasi, mutasi atau pindah tugas ke
daerah baru dengan cara memberikan informasi produk layanan yang dapat
diakses melalui media digital maupun call center OLIV. Sehingga informasi
yang disampaikan mudah, efisien dan detail diterima oleh human resources
perusahaan. OLIV menyediakan berbagai macam fasilitas guna mendukung
kegiatan profesional dan memudahkan para profesional mendapatkan tempat
tinggal layak, aman dan nyaman maupun lingkungan sosial yang ramah untuk
keluarga para kalangan profesional. Value proposition OLIV diintegrasikan ke
dalam pesan pemasaran yang dikomunikasikan kepada segmen pelanggan
melalui berbagai saluran komunikasi pemasaran secara terintegrasi. Aplikasi
dan website memberikan informasi secara rinci dan detail terkait ukuran, tipe,
lokasi, dan fasilitas dari sebuah hunian. Media sosial seperti LinkedIn,
Facebook Business, dan Google Business digunakan untuk media iklan
dalam menyampaikan informasi layanan OLIV kepada calon konsumen
perusahaan atau korporasi. OLIV menggunakan jaringan internet bertujuan
untuk mendistribusikan dan mengkomunikasikan produk layanan OLIV
dengan mudah. OLIV menggunakan digital banner untuk menyampaikan
informasi layanan OLIV di daerah yang dilewati banyak orang seperti lift, mall,
perkantoran, apartemen dan lain-lain. OLIV juga memanfaatkan kegiatan
offline seperti acara internal perusahaan, seminar, pameran, gathering
perusahaan dan lain-lain.
● Aktivitas Servis OLIV adalah layanan OLIV dapat dihubungi melalui call
center, aplikasi dan website. Layanan OLIV tersedia 24 jam selama 7 hari
untuk memberikan bantuan kebutuhan dan keluhan karyawan dalam
menggunakan pelayanan maupun fasilitas kawasan hunian atau tempat
tinggal. Pengaduan ataupun laporan dari penghuni dapat dilakukan melalui
aplikasi, website ataupun call center. OLIV juega melakukan pembaruan dan
pemeliharaan perangkat lunak dan perangkat keras guna untuk
meningkatkan pelayanan.

25
3.4.2. Support Activities

Kegiatan pendukung adalah kegiatan yang mendukung fungsi utama dari

proses inti value network, sebagai berikut,
● Aktivitas Infrastruktur Perusahaan adalah sistem dukungan perusahaan
dan fungsi-fungsi yang memungkinkan untuk mempertahankan operasional
sehari-hari. Infrastruktur IT OLIV, customer relationships dan perencanaan
layanan OLIV dikelola langsung oleh tingkat korporat. Sedangkan masalah
hukum, akuntansi, dan sumber daya manusia dikelola oleh tingkat unit bisnis.
Aktivitas infrastruktur perusahaan bergantung kepada infrastruktur IT, OLIV
membuat sistem IT terintegrasi dari proses awal pelanggan melakukan
pemesanan, kegiatan operasional perusahaan dalam memberikan pelayanan
kepada para kalangan profesional dan proses akhir dimana pelanggan
melakukan pembayaran setelah menggunakan layanan OLIV. Saat proses
memberikan pelayanan kepada pelanggan, OLIV memiliki dashboard
pemantauan ketersediaan utilitas perumahan. Sehingga utilitas hunian tempat
tinggal selalu tersedia.
● Aktivitas Sumber Daya Manusia, OLIV mencari dan melakukan rekrutmen
talenta-talenta berpengalaman di bidangnya dengan kemampuan soft skill
maupun hard skill yang baik. OLIV juga membuka lowongan kerja fresh
graduate untuk mempersiapkan regenerasi karyawan. Sehingga OLIV akan
membentuk tim terdiri karyawan berpengalaman dan karyawan fresh
graduate. Sehingga sumber daya manusia OLIV mampu berkolaborasi dalam
tim maupun lintas tim guna mencapai tujuan OLIV. Hal ini bertujuan untuk
memperluas sudut pandang dan memperkaya ide yang datang saat bekerja.
● Aktivitas Pengembangan Teknologi berhubungan dengan pengelolaan dan
pengolahan data informasi serta melindungi data-data perusahaan. OLIV
akan melakukan pemeliharaan pada perangkat lunak maupun perangkat
keras secara berkala untuk menjaga performa teknologi IT. OLIV juga
meningkatkan keamanan IT untuk menjaga data dan informasi perusahaan
maupun konsumen. Sehingga data-data tersebut tidak disalah gunakan oleh
oknum tertentu. OLIV selalu melakukan pengembangan layanan untuk
meningkatkan kualitas layanan kepada konsumen.
● Aktivitas Pengadaan Barang dan Jasa yang dibutuhkan oleh OLIV berupa
kebutuhan untuk kegiatan operasional perusahaan seperti ketersedian

26
 perangkat keras, furniture perkantoran, peralatan kantor, dan lain-lain. Dalam
memenuhi kebutuhan untuk kegiatan operasional, OLIV bekerjasama dengan
beberapa pemasok bertujuan untuk mendapatkan harga yang terjangkau dan
mendapatkan kualitas barang yang baik.

3.5. Tim Inti

Tim inti sebagai human capital yang diperlukan untuk berjalannya bisnis,
sebagai berikut:
1. IT Manager
IT manager merupakan seseorang yang bertanggung jawab untuk membuat
perencanaan strategi implementasi informasi dan teknologi sesuai dengan
kebijakan perusahaan dan melakukan monitoring terhadap pelaksanaan
kegiatan IT. Pada level tersebut, strategi yang diberikan harus memberikan
solusi terkait teknologi dan informasi untuk kebutuhan perusahaan dalam
mencapai dan strategi bisnis perusahaan. Kualifikasi yang diperlukan untuk
menjadi IT manager adalah pendidikan minimum S1 dalam bidang teknologi
komputer atau teknologi informatika dimana memiliki pemahaman mengenai
manajemen, sistem komputer, jaringan, database, IT infrastructure dan IT
security. Seorang IT manager minimal harus memiliki pengalaman 10 tahun
di bidang IT.
2. Product Manager
Product manager merupakan seseorang yang bertanggung jawab terhadap
pengembangan produk, perancangan strategi, dan bertanggung jawab atas
keberhasilan layanan maupun produk. Produk manajer harus memiliki
pengetahuan mengenai bisnis, mengetahui kebutuhan pelanggan melalui
riset pasar, membuat proyeksi dan analisis penjualan jangka panjang serta
jangka pendek, menentukan harga produk sesuai dengan penelitian pasar,
biaya produk dan permintaan produk, dan mengembankan strategi
pemasaran. Selain itu, product manager memiliki kemampuan teknis seperti
memahami pengetahuan dasar teknologi, dasar ekonomi dan dasar
perhotelan. Seorang product manager harus memiliki pengalaman bekerja di
industri akomodasi penginapan minimal 8 tahun dengan 5 tahun pengalaman
sebagai product manager di industri teknologi informasi.
3. Partnership and Marketing Manager

27
 Partnership and marketing manager merupakan seseorang yang bertanggung
jawab terhadap identifikasi penjualan secara online maupun offline, seluruh
aktivitas pemasaran dalam rangka meningkatkan brand awareness,
membangun serta menjaga hubungan dengan mitra bisnis dan klien lain yang
berkaitan dengan proses bisnis OLIV dan melakukan monitoring maupun
evaluasi hasil kinerja pemasaran. Kualifikasi yang harus dipenuhi adalah
seseorang dengan latar belakang pendidikan minimal S1 jurusan manajemen
atau marketing dengan pengalaman kerja 5 tahun sebagai business
development manager. Selain itu, kemampuan teknis yang harus dimiliki
adalah memiliki kemampuan problem solving, komunikasi, negosiasi dan
presentasi yang baik.
4. Site Office Manager
Site Office Manager merupakan seseorang yang bertanggung jawab terhadap
kegiatan operasional hunain seperti mengontrol segala kinerja staf dalam
memberikan pelayanan, menjaga kelayakan fasilitas hunian, ketersediaan
utilitas, menjalin komunikasi dengan para penghuni, dan membuat laporan
keuangan perumahan. Kualifikasi yang harus dipenuhi adalah seseorang
dengan latar belakang pendidikan minimal S1 jurusan perhotelan dengan
pengalaman kerja 8 tahun dan pernah menjadi manajer hotel minimal 3
tahun.

28
 BAB 4. STRATEGI PEMASARAN

4.1. Tujuan dan Sasaran Pemasaran

Pemasaran merupakan instrumen penting dalam menjalankan sebuah bisnis

perusahaan agar terus tumbuh dan mencapai tujuan dalam jangka waktu tertentu.
PT Oliv Properti Indonesia menyusun rencana tujuan dan sasaran pemasaran untuk
menjalankan proses bisnis sesuai dengan visi dan misi perusahaan. Tujuan dan
sasaran pemasaran, sebagai berikut

4.1.1. Tujuan Pemasaran

Tujuan pemasaran PT Oliv Properti Indonesia, sebagai berikut.

1) Meningkatkan brand awareness OLIV sebagai platform penyedia tempat
tinggal bagi karyawan perusahaan dengan pemasaran yang efektif dan
efisien.
2) Mendapatkan pelanggan yang terus meningkat dari tahun ke tahun melalui
pemasaran efektif dan layanan optimal.
3) Menjaga kepuasan dan kepercayaan pelanggan dengan pelayanan terbaik
dan prima kepada pelanggan baru maupun pelanggan lama.

4.1.2. Sasaran Pemasaran

Sasaran pemasaran PT Oliv Properti Indonesia, sebagai berikut.

1) Memperoleh brand awareness sebesar 15% dari tahun pertama sampai
dengan 75% pada tahun kelima.
2) Mendapatkan target market sebesar 10% di tahun pertama dengan
peningkatan sebesar 10% sampai 30% di setiap tahun berikutnya.
3) Mencapai dan menjaga indeks kepuasan pelanggan di angka 90% dengan
pelayanan tempat tinggal dan produk aplikasi yang terbaik dan unggul.

4.2. Segmentasi Pasar

PT Oliv Properti Indonesia melakukan pengambilan data secara kuantitatif dan

kualitatif dalam melakukan pengumpulan data pasar. Secara kuantitatif
menggunakan teknik pengumpulan data berupa survei atau kuesioner ke calon
konsumen dan secara kualitatif menggunakan teknik pengumpulan data berupa
in-dept-interview. Data-data tersebut di kelompok atau pembagian calon konsumen
berdasarkan karakteristik masing-masing konsumen agar dapat memasarkan

29
sebuah produk atau jasa sesuai dengan kebutuhan, lokasi, dan karakteristik
konsumen. Ada dua jenis konsumen, yaitu:
1) Responden market perusahaan sebagai pengguna jasa OLIV
2) Responden market pemilik properti sebagai penyedia tempat tinggal
Segmentasi dari segmen market perusahaan sebagai pengguna jasa OLIV,
sebagai berikut.
Tabel 4.1 Hasil Data Segmentasi Perusahaan

Segmentasi dari pemilik properti adalah sebagai berikut.

Tabel 4.2 Hasil Data Segmentasi Properti

Berdasarkan Bursa Efek Indonesia, data per Desember 2022 tercatat ada
852 perusahaan BUMN maupun swasta. Ada 32 perusahaan asing yang terdaftar di
Bursa Efek Indonesia dengan status perusahaan terbuka. Namun tidak semua
merupakan perusahaan anak dari perusahaan asing. Berdasarkan data dari Badan
Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) Indonesia, pada tahun 2021 tercatat ada
sekitar 7000 perusahaan asing yang beroperasi di Indonesia termasuk perusahaan
multinasional. Perusahaan multinasional tersebut terbagi ke dalam berbagai sektor
seperti industri manufaktur, jasa, pertambangan, logistik, makanan & minuman, dan

30
lain-lain. Banyaknya jumlah perusahaan di Indonesia sangat memungkinkan bagi
OLIV untuk mengambil porsi pasar dan berpotensi untuk terus tumbuh dan
meningkatkan layanan penginapan kepada perusahaan.

4.3. Target Pasar

Hasil segmenting pada 4.1 dan 4.2, didapatkan bahwa segmentasi OLIV
terbagi menjadi dua, yaitu perusahaan dan pemilik properti. Target OLIV untuk
perusahaan adalah perusahaan yang memiliki biaya akomodasi cukup besar dan
memiliki keluhan dari karyawan perusahaan tersebut terkait kurangnya informasi di
daerah baru. Target OLIV untuk pemilik properti adalah pemilik properti yang sulit
mendapatkan calon penyewa sehingga properti menjadi kurang produktif. Berikut
adalah target pasar dari kedua jenis calon konsumen tersebut:
1) Perusahaan
Target awal dari OLIV adalah perusahaan nasional seperti BUMN dan
swasta, dimana memiliki produk atau layanan tersebar di seluruh kota-kota di
Indonesia. Target berikutnya adalah perusahaan multinasional, segmen ini
memiliki kantor cabang perwakilan di beberapa kota besar di Indonesia
seperti Medan, Surabaya, Balikpapan, Makassar, dan lain-lain. OLIV yakin
dapat meraih kedua segmen tersebut karena OLIV dapat memberikan value
customer. Secara informasi, OLIV memiliki aplikasi dan website sehingga
pelanggan B2B maupun karyawan perusahaan dapat mengakses informasi
dengan mudah, mendapatkan informasi secara lengkap dan detail, dan dapat
mengetahui ketersediaan dari hunian tempat tinggal tersebut. Sehingga
informasi fasilitas, layanan maupun harga dapat diketahui secara langsung
dana relevan oleh pelanggan. Kemudian OLIV menjaga value of network dari
masing-masing pelanggan B2B agar dapat menjaga hubungan baik sehingga
terbentuk hubungan yang berkelanjutan kepada pelanggan B2B. Dengan
begitu, pelanggan korporasi atau perusahaan dapat memotong waktu dan
biaya dalam mencari hunian atau tempat tinggal kepada karyawan yang
sedang melakukan rotasi maupun pindah tugas ke daerah lain. OLIV
menyediakan layanan customer service 24 by 7, sehingga pelanggan dapat
mudah melakukan komplain terkait keluhan yang didapatkan oleh pelanggan.
Dengan begitu OLIV dapat menjaga kualitas layanan yang diberikan kepada
pelanggan.

31
 Tabel 4.3 Target pelanggan OLIV dalam 10 Tahun

Tahun Y1 Y2 Y3 Y4 Y5 Y6 Y7 Y8 Y9 Y10

Target 120 170 245 355 525 745 1095 1475 1975 2645
Karyawan

2) Pemilik Properti
Target pemilik properti dari OLIV adalah segmen properti residence. Hal ini
dikarena perumahan residence memiliki unit hingga ratusan dan memiliki
fasilitas umum dan sosial yang lengkap untuk membangung lingkungan sosial
baik dan ramah. Target berikutnya adalah perumahan cluster yang dekat
dengan pusat kota. OLIV akan mencari pemilik properti perumahan cluster
dengan minimal unit 50 rumah agar dapat memberikan layanan secara
maksimal kepada pelanggan perusahaan. Di masa akan datang, OLIV akan
bekerjasama dengan pemilik unit apartemen. Unit apartemen tersebut di
target untuk perusahaan-perusahaan multinasional maupun internasional. Hal
ini dikarenakan pekerja asing yang pertama kali datang ke Indonesia belum
mengenal lingkungan perkotaaan. Sehingga perlu mendapatkan akses yang
mudah dan dekat dengan pusat bisnis maupun perkantoran.

4.4. Diferensiasi Pasar

Target Pasar OLIV memiliki customer pain berbeda-beda. Perusahaan yang

memiliki beberapa kantor cabang dan kantor wilayah di seluruh Indonesia sering kali
menyewakan akomodasi penginapan untuk para karyawan dalam jangka waktu lebih
dari satu tahun. Berdasarkan hasil kuesioner dan wawancara ke responden, waktu
karyawan mencari informasi di daerah baru tidak cukup. Kualitas akomodasi sebuah
hunian rumah penginapan tidak pasti. Perusahaan perlu mengeluarkan biaya
akomodasi yang besar untuk setiap karyawannya. Disisi karyawan asing, karyawan
asing belum mengenal lingkungan masing-masing kota di Indonesia dan mencari
hunain seperti rumah. Sehingga diperlukan layanan untuk menyediakan hunian
terstandar untuk karyawan perusahaan dan memberikan hunian relevan maupun
informasi lengkap terkait informasi hunian tersebut. Dengan bekerja sama ke pemilik
properti, OLIV dapat memberikan kualitas layanan hunian terstandar untuk karyawan
perusahaan, informasi hunian yang relevan dan memberikan kualitas layanan terbaik
dan responsif. Dalam satu aplikasi yaitu OLIV, konsumen dapat melakukan reservasi,
mendapatkan informasi hunian yang lengkap dan relevan, dan dapat melaporkan
keluhan melalui aplikasi terkait keluhan dalam menggunakan hunian tempat tinggal.

32
Hal ini menjadi point of difference dari OLIV. Oleh sebab itu, OLIV menawarkan
layanan yang membedakan dengan kompetitor. Layanan yang diberikan oleh PT Oliv
Properti Indonesia antara lain, sebagai berikut.
1) Focus on Professionals
Perbedaan utama dari OLIV adalah properti yang dapat menyesuaikan
kebutuhan dan kegiatan profesional seperti wifi, ruang kerja dan furniture
lainnya. Berbeda dengan penyedia tempat tinggal lainnya dimana hanya fokus
pada kamar dari penghuni, OLIV mengedepankan ketersediaan fasilitas untuk
menunjang kegiatan pekerjaan para penghuni. Selain itu, layanan OLIV
tersedia 24 by 7 untuk para calon penghuni. Sehingga jika penghuni
mengalami keluhan dari properti yang ditempati. OLIV akan membantu untuk
menyelesaikan keluhan tersebut.
2) Relevant Information
OLIV memiliki informasi hunian yang relevan dan detail untuk menjamin
ketersediaan hunian kepada calon pelanggan. Karyawan yang sedang
melakukan perjalanan dinas atau relokasi dari satu kota ke kota lain, sudah
tidak perlu mencari tempat tinggal sendiri ataupun perusahaan mencarikan
tempat tinggal baru untuk karyawan tersebut. Perusahaan dengan mudah
dapat melihat ketersediaan hunian melalui aplikasi dan website OLIV. OLIV
akan memperbarui sebuah informasi hunian secara real time. Sehingga
perusahaan dapat melakukan reservasi dengan mudah dalam memilih sebuah
hunian
3) Long Term Relationship
OLIV menjalin dan menjaga hubungan dengan perusahaan dan pemilik
properti. Di sisi perusahaan, OLIV menerima masukan berupa kritik dan saran
dari perusahaan. Hal ini bertujuan untuk memperbaiki maupun meningkatkan
kualitas produk dan layanan OLIV. Dengan begitu, OLIV dapat mengetahui
kebutuhan perusahaan agar dapat menyesuaikan kebutuhan dikemudian hari.
Sehingga perusahaan dapat menggunakan produk dan layanan OLIV kembali
serta memelihara hubungan perusahaan di masa akan datang. Disisi pemilik
properti, pemilik properti dengan mudah mendapatkan calon penyewa melalui
platform OLIV. Hal ini menjadi alternatif pendapatan setiap tahun bagi pemilik
properti. Pemilik properti mendapatkan pemasukan tambahan secara tahunan
menjadikan OLIV memiliki daya tawar yang kuat. OLIV bekerjasama maupun

33
 bermitra dengan pemilik properti dalam jangka waktu 5 hingga 10 tahun
lamanya. Disesuaikan dengan kesepakatan bersama melalui kontrak jangka
panjang. OLIV menjaga value of network ke masing-masing pemilik properti
individu maupun institusi agar dapat menjaga hubungan yang baik. Sehingga
pemilik properti dan OLIV memelihara hubungan kerjasama serta terbentuk
hubungan yang berkelanjutan di masa akan datang.

4.5. Positioning

OLIV sebagai solusi untuk perusahaan dalam memudahkan mencari tempat

tinggal dan mengurangi beban biaya akomodasi penginapan karyawan. Sehingga
OLIV memiliki positioning sebagai berikut.
Kepada perusahaan atau korporasi membutuhkan waktu dan biaya dalam
mencari hunian atau tempat tinggal kepada karyawan. Dimana karyawan tersebut
diberi surat kerja untuk pindah tugas ke daerah lain. OLIV merupakan platform
penyedia akomodasi penginapan untuk pelanggan B2B. OLIV menawarkan informasi
yang mudah di akses melalui aplikasi maupun website. Kemudian mendapatkan
informasi secara lengkap dan detail terkait fasilitas dan layanan hunian yang
ditawarkan. Pelanggan B2B dapat mengetahui ketersedian dari hunian tersebut
secara real time. OLIV menjaga value of network dari masing-masing pelanggan B2B
agar dapat menjaga hubungan baik sehingga terbentuk hubungan yang
berkelanjutan kepada pelanggan B2B. Harga yang ditawarkan oleh OLIV dapat
disesuaikan dengan kontrak atau kerjasama dari pelanggan B2B tersebut. Harga
bisa dibuatkan ke dalam paket individu maupun kelompok.
Berdasarkan positioning tersebut, OLIV selalu berusaha memberikan
konsumen berdasarkan value customer agar mendapatkan value dan advantage
yang sesuai kebutuhan konsumen.

4.6. Strategi Branding

PT Oliv Properti Indonesia memiliki produk dengan nama OLIV. Ada beberapa
strategi branding yang dilakukan oleh PT Oliv Properti Indonesia, sebagai berikut.

4.6.1. Produk Brand

Pilihan nama OLIV diharapkan calon pelanggan dapat mudah mengetahui

bisnis jasa yang ditawarkan oleh PT Oliv Properti Indonesia. Fokus bisnis yang
ditawarkan kepada pelanggan adalah penyedia tempat tinggal khusus karyawan
profesional. OLIV dapat diakses dengan mudah melalui media online sehingga

34
 konsumen dapat memilih tempat tinggal sesuai dengan kebutuhannya. OLIV adalah
sebuah singkatan dari Our dan Living dimana diartikan “KITA” dan “TINGGAL”.
Seorang karyawan dapat tinggal bersama-sama dengan anggota keluarganya.
Sehingga karyawan tersebut tidak perlu khawatir mencari tempat tinggal yang kurang
mendukung lingkungan keluarganya. OLIV menggunakan warna ungu pada logo
karena menurut psikologi warna ungu identik dengan kemewahan. Dahulu banyak
bangsawan menggunakan warna ungu sebagai simbol elegan dan eksklusif. Kami
ingin produk OLIV bisa menjadi produk elegan dan eksklusif untuk khusus karyawan
profesional dengan fasilitas yang tersedia dari OLIV. Sehingga karyawan tersebut
dapat meningkatkan produktivitas dan kreativitas pekerjaan ataupun kegiatan dalam
menunjang kinerja proses bisnis perusahaan karyawan tersebut. Merek produk OLIV
dapat dilihat pada gambar dibawah ini.

Gambar 4.1 Logo dari OLIV

4.6.2. Brand Mantra

Brand mantra harus dapat mengkomunikasikan secara ekonomis yang

ditinjau dari brand functions, descriptive modifiers, emotional modifiers. OLIV
memiliki fungsi untuk menyediakan tempat tinggal dengan fasilitas yang mendukung
kegiatan pekerjaan bagi perusahaan maupun individu masing-masing karyawan
professional. OLIV berorientasi kepada khusus karyawan professional. Emotional
modifiers dari OLIV adalah membantu memberikan kemudahan bagi perusahaan
sertai individu dalam mendapati tempat tinggal yang mendukung kegiatan
profesionalnya.
Tabel 4.4 Brand Mantra dari OLIV

Emotional Descriptive
Brand Brand Function
Modifier Modifier

OLIV Caregiver Professionals Property

35
4.6.3. Brand Personality Dimension

Brand personality mendeskripsikan bagaimana perilaku dari sebuah brand.

Brand personality OLIV adalah competence dengan memiliki sifat Reliable,
Intelligent, Successful, Hard-working.

4.7. Strategi Produk

OLIV sebagai solusi ke pelanggan korporasi dalam menghemat waktu dan

biaya untuk menyediakan tinggal kepada karyawan. OLIV menyusun dan
mengembangkan strategi produk untuk menyampaikan tujuan dari layanan yang
diberikan kepada pelanggan. Adanya strategi produk dapat diimplementasikan agar
dapat memandu strategi perusahaan. Strategi produk yang dilakukan OLIV, sebagai
berikut.
1) Core Product
Pekerja profesional mengalami rotasi, mutasi atau ditugaskan di daerah baru
membutuhkan tempat tinggal yang layak dan nyaman. Namun ada beberapa
tempat tinggal masih dikategorikan kurang layak, kurang nyaman dan kurang
mendukung aktivitas pekerja tersebut. OLIV hadir untuk memenuhi kebutuhan
para pekerja profesional tersebut dengan memberikan hunian yang layak,
nyaman dan hunian tersebut dapat mendukung aktivitas pekerjaannya.
2) Basic Product
Layanan tempat tinggal OLIV memiliki standarisasi yang sama di setiap
masing-masing unit hunian. OLIV menawarkan berbagai fasilitas dengan
memiliki lingkungan atau kawasan baik seperti jarak tempat tinggal dengan
kantor, transportasi ke tempat kerja, dekat dengan fasilitas umum, lingkungan
sosial, keamanan tempat tinggal, dan layanan pendukung hunian tersebut.
3) Expected Product
Adanya tempat tinggal khusus para pekerja profesional dapat meningkatkan
produktivitas karyawan dengan fasilitas yang diberikan oleh OLIV, karyawan
dengan mudah berkomunikasi dan berkolaborasi ke sesama karyawan, serta
manfaat perusahaan dalam meningkatkan keuntungan perusahaan tersebut.
Jika di kawasan tempat tinggal dihuni juga dari berbagai macam perusahaan.
Hal ini dapat menjadi kelompok baru di lingkungan masyarakat tersebut
sehingga terbentuk tali persaudaraan dalam lingkup kelompok sosial.
4) Augmented Product

36
 Para pekerja (penghuni) dapat menghubungi layanan call center OLIV dalam
menghadapi permasalahan fasilitas hunian seperti listrik mati, air habis, gas
habis, ada kerusakan pada bangunan, dan lain-lain. Layanan OLIV akan
terbuka 24 jam untuk memenuhi kebutuhan tempat tinggal para pekerja. Hal
ini bertujuan untuk meningkatkan pengalaman para pekerja pada saat
menggunakan jasa OLIV. Pengaduan penghuni dapat dilakukan melalui
aplikasi dan website. Pengaduan tersebut akan muncul pada dashboard
pengaduan OLIV. Sehingga OLIV dapat mengawasi kinerja pelayanan dari
masing-masing area atau kawasan tempat tinggal.
5) Potential Product
Seiring berjalannya waktu, OLIV akan bertumbuh dan berkembang di pasar
Indonesia. Ada potensi mendapatkan atensi pasar baru seperti perusahaan
multinasional, tamu kedutaan luar negeri, expatriate, traveler, dan lain-lain.
Jika konsumen tersebut sudah mengetahui brand OLIV, ada peluang OLIV
untuk membuka cabang di luar negeri. Kemudian OLIV tetap menjaga dan
meningkatkan pelayanan kepada pelanggan. Tujuan besar dari OLIV adalah
memotong waktu dan biaya perusahaan dalam mencari tempat tinggal para
karyawan yang mengalami rotasi, mutasi, atau pindah tugas ke daerah baru.
Kemudian OLIV memfasilitasi dan memudahkan karyawan perusahaan
mendapatkan tempat tinggal layak, aman dan nyaman untuk keluarga
karyawan tersebut.

4.7.1. Service Blue-Print

Dalam melayani kebutuhan pelanggan korporasi, OLIV memiliki service

blueprint sebagai berikut.
Gambar 4.2 Service Blue-Print OLIV 1

37
 Pada strategi online, OLIV akan memakai Google Ads serta Search Engine
seperti Google untuk mendapatkan calon pelanggan baru. Kemudian pelanggan
akan diarahkan ke halaman website OLIV dimana akan terdapat informasi yang
lengkap mengenai penawaran OLIV. Kemudian jika pelanggan tertarik untuk
menggunakan jasa OLIV dan sudah mengisi informasi yang ada maka tahap
selanjutnya tim Sales akan menghubungi pelanggan untuk menanyakan secara
detail mengenai informasi perusahaan serta melakukan proses penandatanganan
kontrak. Pada kontrak tersebut akan dinyatakan sampai kapan perusahaan dan OLIV
akan bekerja sama, berapa kuota karyawan yang akan dapat tinggal di properti OLIV,
dan berapa yang harus dibayarkan oleh perusahaan. Setelah itu akan dilanjutkan
dengan proses pembayaran dan pelanggan dapat mendaftarkan pekerja pada
perusahaan itu untuk tinggal di rumah OLIV.
Setelah sudah sah menjadi pelanggan OLIV, perusahaan dapat melanjutkan
untuk proses pemindahan karyawan. Pada platform OLIV, perusahaan dapat
melakukan pemilihan properti dan berapa karyawan yang dapat dimasukkan ke
dalam properti tersebut. Jika properti atau quota tersedia atau sesuai dengan kontrak
maka dapat dilanjutkan untuk memindahkan karyawan untuk tinggal di properti
tersebut. Namun bila properti atau kuota tidak tersedia, maka dapat dilakukan pilihan
lain ataupun merujuk kembali ke apa yang tertulis pada kontrak. Jika ingin
melakukan perubahan pada kontrak dapat dibicarakan kemudian antara HRD
perusahaan dengan tim OLIV untuk addendum pada kontrak untuk mengakomodir
kebutuhan perusahaan.
Kemudian pada service blueprint 2, OLIV menjabarkan sisi servis disaat
karyawan masuk ke rumah hunian. Dapat terlihat bahwa saat karyawan pindah ke
hunian rumah, OLIV mencari tahu apakah karyawan puas atau tidak. Jika puas maka
OLIV akan terus menyajikan servis 24 jam milik OLIV untuk tetap mempertahankan
tingkat kepuasan karyawan tersebut.
Namun jika karyawan tidak puas, OLIV akan mencari tahu dimana letak
ketidakpuasan tersebut. Jika tingkat kepuasan merupakan suatu servis yang tidak
tertera pada kontrak yang sebelumnya sudah ditanda-tangani oleh pihak OLIV
dengan perusahaan, maka OLIV akan berdiskusi dengan HR dari perusahaan untuk
memastikan apakah suatu servis tersebut dibutuhkan atau tidak oleh perusahaan
dan apakah perubahan pada kontrak perlu dilakukan agar OLIV dapat menyajikan
servis tersebut. Kemudian jika servis tersebut dinyatakan pada OLIV namun tidak

38
disajikan oleh OLIV maka OLIV akan memastikan untuk dapat menyajikan servis
tersebut sesuai dengan yang tertera di kontrak.
Gambar 4.3 Service Blue-Print OLIV 2

Gambar 4.4 Service Blue-Print OLIV 3

Service Blueprint kedua adalah pada cara OLIV mendapatkan perusahaan

yang akan menjadi pelanggan dengan cara offline. OLIV akan mencari perusahaan
untuk presentasi. Setelah itu OLIV akan membuka booth pada kantor perusahaan
tersebut untuk menjawab pertanyaan dari karyawan yang hadir. Setelah itu jika
semua berjalan lancar dapat dilangsungkan penandatanganan kontrak dan karyawan

39
 dapat pindah sesuai jadwal tugasnya. Target akhir dari event ini adalah deal dan
kontrak dengan perusahaan-perusahaan tersebut dengan melakukan pendekatan
secara fisik.

4.7.2. Physical Evidence

Bukti fisik produk maupun layanan yang ditawarkan, perlu diperlihatkan agar
calon konsumen dapat mempercayai Oliv sebagai solusi untuk pemenuhan tempat
tinggal. Hal ini juga sebagai branding perusahaan untuk dapat menggambarkan
layanan standar yang diberikan oleh PT OLIV. Bukti fisik produk dapat dilihat pada
lampiran 1.

4.8. Strategi Harga

Dalam menentukan strategi harga, OLIV menggunakan strategi harga bundle

pricing. OLIV menawarkan harga paket sesuai dengan jumlah karyawan dan rentang
waktu perusahaan menyewa atau menggunakan jasa OLIV. Strategi harga OLIV
menggunakan 7 langkah, sebagai berikut.
1) Memilih Tujuan Harga
Harga layanan OLIV ditentukan berdasarkan jumlah pengguna dari karyawan
perusahaan. OLIV memaksimalkan target pasar business to business untuk
meningkatkan jumlah pengguna dari produk OLIV. Harga yang ditawarkan
disesuaikan dari wilayah geografis dan jangka waktu untuk menyewa properti.
Pendapatan OLIV diperoleh dari pelanggan membayar layanan OLIV setiap
periode bulanan, semester atau tahunan. Sehingga OLIV mendapatkan
keuntungan jangka panjang.
2) Menentukan Permintaan
Perusahaan atau korporasi membutuhkan waktu dan biaya untuk melakukan
perpindahan karyawan mereka dari satu daerah ke daerah lain dalam kurun
waktu tertentu. OLIV hadir untuk membantu perusahaan atau korporasi untuk
dapat memotong waktu dan biaya dalam mencari hunian atau tempat tinggal
karyawan mereka. OLIV memberikan berbagai macam fasilitas dan
memudahkan karyawan mendapatkan tempat tinggal layak, aman dan nyaman
maupun lingkungan sosial yang ramah untuk keluarga karyawan tersebut.
Harga layanan OLIV akan disesuaikan berdasarkan permintaan pelanggan.
Permintaan disesuaikan berdasarkan jumlah karyawan, daerah tempat tinggal,
dan fasilitas yang akan digunakan. Apabila volume permintaan akan banyak,

40
 maka harga layanan akan lebih besar dari harga normal yang ditawarkan.
Permintaan pelanggan akan disesuaikan dan disepakati bersama. Sehingga
kesepakatan tersebut akan menjadi kontrak jangka panjang antara OLIV
dengan perusahaan tersebut.
3) Memperkirakan Biaya
Dalam menjalankan operasional perusahaan, ada beberapa biaya yang perlu
dikeluarkan OLIV. Biaya total yang dikeluarkan OLIV berupa pengembangan
dan pemeliharaan website dan apps, instalasi dan pemeliharaan infrastruktur
IT, biaya pemeliharaan data center, biaya pemasaran, biaya operasional head
office, biaya operasional site office, biaya pemeliharaan dan layanan fasilitas
hunian, dan umum.
4) Menganalisis Biaya, Harga, Penawaran Pesaing
Pesaing dari OLIV merupakan aplikasi sejenis dan subtitute dimana
menawarkan tempat tinggal melalui aplikasi maupun website seperti seperti
OYO, COVE, RedDoorz, AirBnb, Airy Rooms, dan lain-lain. Aplikasi sejenis
menawarkan harga yang cukup terjangkau untuk konsumen pelancong,
traveller, dan business i dengan memberikan layanan fasilitas seperti layaknya
hotel. Apabila melihat pesaing OLIV, kompetitor hanya memberikan layanan
seperti standar hotel saja dalam kurun waktu tertentu dimana penginapan di
dominasi untuk para pelancong saja. Sedangkan OLIV memberikan hunian
tempat tinggal dengan berbagai fasilitas layaknya rumah dan dapat
mendukung kegiatan profesional para pekerja.
5) Memilih Metode Harga
Dalam menentukan harga kepada pelanggan, OLIV menerapkan harga yang
berbeda-beda dan membuat bundle pricing dalam satu paket lengkap kepada
setiap konsumen berdasarkan daerah tempat tinggal, jumlah pesanan, fasilitas
yang diinginkan dan lain-lain.
6) Memilih Harga Terakhir
Penetapan harga ditentukan dari waktu, geografis dan fasilitas. Konsumen
dapat memilih rentang waktu 6 bulan, 12 bulan ataupun tahunan. Setiap waktu
menyewa memiliki harga yang berbeda-beda. Konsumen dapat memilih tempat
tinggal di daerah Jakarta sekitarnya, Medan sekitarnya, Surabaya sekitarnya,
dan lain-lain. Setiap daerah memiliki biaya penginapan yang berbeda-beda.
Konsumen dapat memilih harga yang telah ditetapkan. Apabila konsumen ada

41
 permintaan tambahan dan OLIV dapat memenuhi permintaan tersebut. Ada
biaya tambahan yang diberikan kepada konsumen. Paket dan harga yang
dipilih oleh konsumen akan disepakati bersama dan dituangkan ke dalam
kontrak jangka panjang.
7) Menyesuaikan Harga
Dimasa akan datang ada penyesuaian dari produk layanan OLIV. Harga
disesuaikan dari berbagai macam faktor seperti inflasi, biaya logistik, biaya
akomodasi dan lain-lain. Disisi lain, OLIV memungkinkan untuk memberikan
manfaat atau tambahan dengan menyesuaikan permintaan pelanggan. Apabila
pelanggan meminta hunian tempat tinggal untuk kelas presidential suite, OLIV
akan berupaya menyediakan hunian tempat tinggal untuk kelas tersebut.
Sehingga tarif yang akan dikeluarkan oleh pelanggan berbeda dengan tarif
pada umumnya.
Berdasarkan langkah-langkah penentuan harga, harga produk layanan OLIV
kepada pelanggan perusahaan atau korporasi, sebagai berikut.
Tabel 4.5 Harga Layanan OLIV

6 Bulan 12 Bulan
Jumlah
Karyawan Min (Rp / orang) Max (Rp / orang) Min (Rp / orang) Max (Rp / orang)

01 – 170 6,500,000 7,500,000 6,000,000 7,000,000

171 – 250 5,500,000 6,500,000 5,000,000 6,000,000

251 – 500 4,500,000 5,500,000 4,000,000 5,500,000
Lebih dari 500 4,000,000 5,000,000 4,000,000 5,000,000

4.9. Strategi Distribusi

OLIV sebagai perusahaan penyedia layanan tempat tinggal kepada

perusahaan atau korporasi perlu melakukan upaya menyampaikan layanan produk
ke pelanggan dengan menggunakan strategi direct distribution. Dengan strategi ini,
OLIV memberikan layanan tempat tinggal langsung disampaikan kepada pelanggan
tanpa perantara.
OLIV bekerjasama dengan pemilik properti untuk menyediakan hunian
kepada karyawan perusahaan. OLIV akan memberikan informasi penting kepada
pemilik properti terkait jumlah karyawan yang akan menggunakan hunian tersebut.
Pemilik properti wajib menyediakan fasilitas rumah seperti ruang dapur, kamar

42
mandi, kamar tidur dan lain-lain dalam kondisi bersih dan layak. Sehingga karyawan
perusahaan dapat langsung menggunakan hunian rumah tersebut.
Aplikasi dan website OLIV dikembangkan secara mandiri oleh perusahaan.
Sehingga tidak bergantungan kepada pihak ketiga dalam megembangkan platform
OLIV tersebut. Hal ini bertujuan agar pengembangan teknologi IT dapat dilakukan
secara adaptif, dinamis dan fleksibel sesuai dengan pertumbuhan dan kebutuhan
pasar. Keunggulan menggunakan strategi distribusi, sebagai berikut.
1) Membangun dan mengontrol relasi dengan HR perusahaan dan pemilik
hunian.
2) Memberikan informasi dan layanan yang adaptif sesuai kebutuhan pengguna
aplikasi OLIV.
3) Memberikan informasi yang akurat kepada pemilik hunian.
4) Memberikan feedback dari komentar dan keluhan konsumen dengan cara
responsif.
5) Mendapatkan informasi dan perilaku konsumen dalam penggunaan aplikasi
OLIV.
Disisi lain, Sales & marketing OLIV akan melakukan promosi ke perusahaan
BUMN maupun swasta dengan cara mengikut acara offline seperti kegiatan internal
perusahaan, event tertentu atau seminar dari perusahaan tersebut. Hal ini diperlukan
untuk melakukan pendekatan tatap muka kepada masing-masing HR perusahaan
untuk membangun dan menjaga relasi maupun kepercayaan.
Gambar 4.5 Channel Flow OLIV

43
 Gambar 4.6 Alur Proses pemasok ke konsumen OLIV

4.10. Strategi Komunikasi

OLIV merupakan pendatang baru di industri akomodasi penginapan sehingga

perlu adanya strategi komunikasi untuk meningkatkan brand awareness dan
attention agar konsumen tahu manfaat dari produk layanan OLIV dan mendapatkan
posisi di pasar. Ada beberapa media iklan yang digunakan oleh OLIV untuk
menyampaikan informasi layanan ke calon pelanggan agar mendapatkan atensi dari
target pasar yang disasar. Beberapa media iklan yang digunakan sebagai berikut.
1) LinkedIn Ads
LinkedIn digunakan sebagai media sosial untuk menghubungkan pekerja
profesional dari berbagai jenis bidang industri. LinkedIn menyediakan fitur
atau layanan iklan agar dapat mempromosikan produk perusahaan maupun
menginformasikan lowongan pekerjaan. OLIV menggunakan LinkedIn Ads
untuk menyampaikan informasi layanan dan meningkatkan brand awareness
ke sesama pelaku bisnis. LinkedIn memiliki akses jaringan lebih dari 690 juta
profesional dalam segala bidang di dunia. Hal ini dapat menjadi traksi awal
OLIV untuk mengetahui informasi terkait produk layanan OLIV.
2) Facebook Ads
Facebook Ads merupakan layanan iklan berbayar yang dimiliki Facebook.
OLIV menggunakan Facebook Ads untuk menjangkau seluruh audiens
berdasarkan demografinya. Layanan OLIV menjangkau keluarga muda
dengan usia di atas 30 tahun. Profesi pekerjaan sering keluar kota seperti
manajer konstruksi, diplomat, auditor dan lain-lain. Disisi pemilik properti, ada
banyak forum sewa rumah maupun apartemen di Facebook. OLIV mencari

44
 calon pemilik properti untuk bekerjasama ataupun bermitra dengan pemilik
properti. Kemudian OLIV akan mengiklankan produk dan layanan di
Facebook Ads untuk menyampaikan informasi sewa properti kepada
perusahaan di Indonesia.
3) Google Ads
Google ads merupakan platform iklan dari Google untuk menampilkan iklan
berbayar di search engine Google. Sekitar 80% calon konsumen atau
pengguna membeli produk atau jasa akan melakukan pencarian terlebih
dahulu di Google dan mengunjungi website terlebih sebelum memutuskan
membeli produk atau jasa tersebut. Google Ads dapat menampilkan iklan di
mesin pencarian Google dengan kata kunci tertentu. OLIV menggunakan
Google Ads untuk meningkatkan visibilitas brand dan mengetahui layanan
yang diberikan dari OLIV. Sehingga dapat menjangkau target calon
konsumen yang berminat dengan produk dari OLIV.
4) Layar Digital Banner
Layar Digital Banner sering kali ditemukan ditempat keramaian seperti Pusat
perbelanjaan, Lobby Gedung, Rumah Sakit, Universitas, dan pusat
keramaian lainnya. Media iklan layar digital banner sering kali ditemukan
pada lift. Iklan pada lift memiliki fokus pada media iklan skala kecil namun
menargetkan kerumanan lebih besar. Hal ini dikarenakan kegiatan orang di
lift tidak banyak. Adanya media iklan pada lift membuat orang dapat
membaca segala informasi pada media dan fokus pada informasi produk
atau layanan yang ditawarkan, seperti gambar pada lampiran 2. OLIV
menggunakan media iklan pada layar digital banner lift untuk menjangkau
audiens para pemimpin bisnis. Para pemimpin bisnis memiliki keputusan
dalam kemajuan perusahaan tersebut. Iklan pada lift sangat cocok untuk
segmen pasar B2B.
5) Event
OLIV membuat dan mengagendakan event minimal satu kali dalam setahun.
OLIV membuat acara offline untuk meningkatkan hubungan dengan calon
konsumen B2B. Acara offline digunakan untuk meningkatkan brand
awareness dan forum diskusi untuk mengetahui keluhan dan kebutuhan dari
calon konsumen tersebut. Komunikasi pemasaran menjadi penting dalam
proses penyampaian informasi produk kepada calon konsumen. Komunikasi

45
 pemasaran secara langsung maupun tidak langsung dapat memperlihatkan
wujud dan bentuk layanan OLIV yang diberikan kepada calon konsumen.
Sehingga OLIV dapat dikonsumsi oleh konsumen sebagai pengguna jasa
layanan penyedia tempat tinggal.
Kegiatan yang dilakukan OLIV dalam menjalankan sebuah event adalah
dengan:
1. Datang ke perusahaan untuk melakukan penawaran untuk menawarkan
produk PT OLIV
2. Melakukan presentasi kepada perusahaan yang telah diundang untuk
mendapatkan inside kebutuhan dari produk yang OLIV tawarkan
3. Membuat event di perusahaan yang dituju untuk secara personal ke
perusahaan yang menjadi target pasar OLIV. Pada kondisi ini perusahaan
tidak lagi perlu menjelaskan produk secara detail dikarenakan karyawan
akan mendapat informasi terkait produk OLIV pada saat event yang
diselenggarakan sehingga ini juga memungkinkan antar karyawan dapat
saling memberikan informasi tentang produk kepada sesama karyawan
lainnya.
Memasuki pasar yang memiliki produk sejenis juga membutuhkan suatu
strategi komunikasi untuk produk OLIV agar konsumen bisa melihat benefit
lebih dibandingkan produk lainnya yang serupa. Selain itu, event digunakan
untuk membuat loyalty program agar menjaga pelanggan tetap setia
menggunakan layanan produk OLIV.
Tabel 4.6 Biaya Strategi Komunikasi

Activity

LinkedIn Facebook Google Layar Digital Event Loyalty Total

Ads ads Ads Banner Program

Y1 54,750,000 54,750,000 54,750,000 109,500,000 50,000,000 50,000,000 373,750,000

Y2 54,750,000 54,750,000 54,750,000 109,500,000 50,000,000 80.000.000 403,750,000

Y3 27,375,000 27,375,000 27,375,000 54,750,00 50,000,000 120,000,000 306,875,000

Y4 27,375,000 27,375,000 27,375,000 109,500,000 100,000,000 150,000,000 386,875,000

Y5 54,750,000 54,750,000 54,750,000 109,500,000 100,000,000 200,000,000 436,875,000

Y6 54,750,000 54,750,000 54,750,000 54,750,00 100,000,000 270,000,000 506,875,000

Y7 27,375,000 27,375,000 27,375,000 54,750,00 100,000,000 340,000,000 576,875,000

46
 Y8 54,750,000 54,750,000 54,750,000 109,500,000 150,000,000 450,000,000 736,875,000

Y9 54,750,000 54,750,000 54,750,000 109,500,000 150,000,000 580,000,000 866,875,000

Y10 27,375,000 27,375,000 27,375,000 54,750,00 150,000,000 700,000,000 986,975,000

Biaya iklan diatas merupakan satu dari beberapa elemen biaya lainnya yang
menjadi komponen biaya pemasaran secara keseluruhan.

4.10.1. Key Performance Indicator Komunikasi

OLIV membuat KPI dalam strategi komunikasi untuk mengukur efektivitas

media iklan agar mendapatkan konsumen baru maupun menjaga retensi konsumen.
Sehingga media iklan yang digunakan oleh OLIV dapat diukur dan dievaluasi di
masa akan datang. performa dalam Penilaian KPI terbagi berdasarkan ke
masing-masing media iklan, sebagai berikut.
1) LinkedIn Ads
Dalam menghitung performa indikator strategi komunikasi melalui linkedin
ads. OLIV menerapkan beberapa parameter seperti pada lampiran 3. OLIV
akan mengevaluasi dan mengambil keputusan berdasarkan conversion rate.
Pada tahun pertama hingga tahun ke tiga OLIV akan fokus kepada
peningkatan brand awareness. Apabila dalam satu tahun mendapatkan
persentase dibawah conversion rate maka OLIV akan melakukan evaluasi di
tahun berikutnya dan menyesuaikan conversion rate baru sesuai dengan
kondisi pasar.
2) Facebook Ads
Dalam menghitung performa indikator strategi komunikasi melalui facebook
ads. OLIV menerapkan beberapa parameter seperti pada lampiran 4. OLIV
akan mengevaluasi dan mengambil keputusan berdasarkan conversion rate.
Pada tahun pertama hingga tahun ke tiga OLIV akan fokus kepada
peningkatan brand awareness. Apabila dalam satu tahun mendapatkan
persentase dibawah conversion rate maka OLIV akan melakukan evaluasi di
tahun berikutnya dan menyesuaikan conversion rate baru sesuai dengan
kondisi pasar.
3) Google Ads
Dalam menghitung performa indikator strategi komunikasi melalui google ads.
OLIV menerapkan beberapa parameter seperti pada tabel pada lampiran 5.
OLIV akan mengevaluasi dan mengambil keputusan berdasarkan conversion

47
 rate. Pada tahun pertama hingga tahun ke tiga OLIV akan fokus kepada
peningkatan brand awareness. Apabila dalam satu tahun mendapatkan
persentase dibawah conversion rate maka OLIV akan melakukan evaluasi di
tahun berikutnya dan menyesuaikan conversion rate baru sesuai dengan
kondisi pasar.
4) Laya Digital Banner
Dalam menghitung performa indikator strategi komunikasi melalui layar digital
banner. OLIV menerapkan beberapa parameter seperti pada tabel lampiran
6. OLIV akan mengevaluasi dan mengambil keputusan berdasarkan
conversion rate. Apabila dalam satu tahun mendapatkan conversion rate
dibawah 3.33% maka OLIV akan melakukan evaluasi di tahun berikutnya dan
menyesuaikan conversion rate baru sesuai dengan kondisi pasar.
5) Event
Dalam menghitung performa indikator strategi komunikasi melalui event.
OLIV menerapkan indikator customer acquisition cost (CAC) agar dapat
mengukur berapa banyak biaya yang dikeluarkan untuk mendapatkan
pelanggan baru setiap tahun. Sehingga pada tahun berikutnya OLIV dapat
mengevaluasi dan mengambil keputusan biaya akuisisi konsumen dengan
baik dan sesuai dengan kondisi pasar. Perhitungan CAC menggunakan
formula sebagai berikut.

𝐶𝑜𝑠𝑡 𝐸𝑣𝑒𝑛𝑡
Customer Acquisition Cost (CAC) = 𝑁𝑒𝑤 𝐶𝑢𝑠𝑡𝑜𝑚𝑒𝑟

Customer acquisition cost OLIV setiap tahun dapat dilihat pada tabel lampiran
7.

6) Loyalty Program
Dalam menghitung performa indikator strategi komunikasi melalui loyalty
program. OLIV menerapkan indikator retention rate bertujuan untuk dapat
memproyeksikan keuntungan dan pertumbuhan dari suatu layanan yang
dipasarkan ke konsumen. Sehingga pada tahun berikutnya OLIV dapat
mengevaluasi dan mengambil keputusan dalam mengkalkulasi keuntungan
dan pertumbuhan pasar dengan baik dan sesuai dengan kondisi pasar.
Perhitungan retention rate menggunakan formula sebagai berikut.
E = Jumlah customer pada akhir periode
N = Jumlah customer baru yang didapatkan selama periode tersebut

48
 S = Jumlah customer pada awal periode

𝐸−𝑁
Retention Rate = 𝑆
𝑥 100 %

Retention rate OLIV setiap tahun dapat dilihat pada tabel lampiran 8.

4.11. Keuangan Rencana Pemasaran

4.11.1. Alokasi Marketing

OLIV akan menganggarkan biaya pemasaran dimulai dari tahu Y-1 atau
setahun sebelum launching layanan produk OLIV. Anggaran tersebut akan
dialokasikan dalam beberapa kegiatan marketing. Biaya yang akan dialokasikan
untuk kegiatan pemasaran pada tahun pertama sebesar 7.61% dari pendapatan.
Secara perlahan-lahan menurun menjadi 6.22% pada tahun kedua, 4.01% pada
tahun ketiga, 3.42% pada tahun keempat, 3.03% pada tahun kelima, 2.18% pada
tahun keenam, 1.42% pada tahun ketujuh, 1.42% pada tahun kedelapan, 1.18%
pada tahun kesembilan dan, 0.9% pada tahun kesepuluh. Aktivitas pemasaran
diberikan porsi besar pada awal tahun pertama bertujuan untuk meningkatkan brand
awareness terhadap layanan produk OLIV. ROAS & Cost per Sales dapat dilihat
pada lampiran 9.

4.11.2 Kontribusi Pemasaran (Net Marketing Contribution)

Berdasarkan hasil proyeksi penjualan dan rancangan anggaran biaya

pemasaran OLIV. Net Marketing Contribution (NMC) dapat dihitung menggunakan
formula sebagai berikut.

NMC = Planned Sales Revenue × Gross Profit (%) – Marketing Expense

Tabel 4.7 Net Marketing Contribution (NMC) OLIV

Perhitungan kontribusi pemasaran

Revenue Cost of Gross Margin Marketing & Net Marketing

Revenue Sales Expense Contribution

Y1 7,200,000,000 2,704,200,000 4,495,800,000 548,164,000 3,947,636,000

Y2 10,200,000,000 6,388,963,499 3,811,036,500 634,464,000 3,176,572,500

Y3 14,700,000,000 8,346,248,999 6,353,751,000 589,833,000 5,763,918,000

Y4 21,300,000,000 10,528,206,899 10,771,793,100 728,763,000 10,043,030,100

Y5 31,500,000,000 13,935,058,019 17,564,941,980 954,485,000 16,610,456,980

49
 Y6 50,660,000,000 18,226,337,090 32,433,662,909 1,105,006,100 31,328,656,809

Y7 74,460,000,000 25,992,671,161 48,467,328,838 1,060,931,334 47,406,415,504

Y8 100,300,000,000 33,430,424,976 66,869,575,023 1,424,123,617 65,445,451,406

Y9 134,300,000,000 43,134,220,411 91,165,779,588 1,586,179,064 89,579,600,523

Y10 179,860,000,000 56,104,735,330 123,755,264,669 1,626,322,737 122,128,941,931

4.11.3 MROI & MROS

Dengan begitu dapat dihitung MROI dan MROS dengan formula sebagai
berikut.

𝑁𝑒𝑡 𝑀𝑎𝑟𝑘𝑒𝑡𝑖𝑛𝑔 𝐶𝑜𝑛𝑡𝑟𝑖𝑏𝑢𝑡𝑖𝑜𝑛

Marketing Return on Sales (ROS) = 𝑆𝑎𝑙𝑒𝑠
𝑥 100 %

Tabel 4.8 MROS OLIV

Net Marketing Sales Marketing Return of

Contribution Sales

Y1 3,947,636,000 7,200,000,000 54.83%

Y2 3,176,572,500 10,200,000,000 31.14%

Y3 5,763,918,000 14,700,000,000 39.21%

Y4 10,043,030,100 21,300,000,000 47.15%

Y5 16,610,456,980 31,500,000,000 52.73%

Y6 31,328,656,809 50,660,000,000 61.84%

Y7 47,406,415,504 74,460,000,000 63.67%

Y8 65,445,451,406 100,300,000,000 65.25%

Y9 89,579,600,523 134,300,000,000 66.70%

Y10 122,128,941,931 179,860,000,000 67.90%

𝑁𝑀𝐶
Marketing Return on Investment (ROI) = 𝑀𝑎𝑟𝑘𝑒𝑡𝑖𝑛𝑔 & 𝑆𝑎𝑙𝑒𝑠
𝑥 100 %

Tabel 4.9 MROI OLIV

Net Marketing Marketing & Sales Marketing Return of

Contribution Expense Investment

Y1 3,947,636,000 548,164,000 720.16%

Y2 3,176,572,500 634,464,000 500.67%

Y3 5,763,918,000 589,833,000 977.21%

50
Y4 10,043,030,100 728,763,000 1378.09%

Y5 16,610,456,980 954,485,000 1740.25%

Y6 31,328,656,809 1,105,006,100 2835.16%

Y7 47,406,415,504 1,060,931,334 4468.45%

Y8 65,445,451,406 1,424,123,617 4595.49%

Y9 89,579,600,523 1,586,179,064 5674.51%

Y10 122,128,941,931 1,626,322,737 7509.51%

51
 BAB 5. STRATEGI OPERASI

5.1. Tujuan & Sasaran Operasi

OLIV bertujuan menawarkan produk tempat tinggal yang terintegrasi dengan

pelayanan pada daerah IKN yang mendukung kehidupan karyawan-karyawan
perusahaan. Tujuan ini tentunya memiliki beberapa poin tujuan yang ingin dicapai,
antara lain:
1. Menyediakan produk kepada konsumen dengan konsep hunian dan
pelayanan yang terstandarisasi maupun permintaan khusus dari konsumen.
2. Mengelola keuangan secara efektif dan efisien agar kualitas produk dan
pelayanan dapat terjaga sepanjang tahun.
3. Memastikan pelayanan dapat dinikmati oleh konsumen dengan cepat, bahkan
pelayanan yang bekerjasama dengan mitra.
4. Memastikan pelayanan yang diberikan sesuai dengan standar yang
ditawarkan.
Untuk mencapai tujuan tersebut, OLIV menetapkan beberapa sasaran yang
harus dicapai selama masa operasional perusahaan, yaitu:
1. Memastikan tingkat kepuasan konsumen untuk produk dan jasa yang
diberikan di atas 95%.
2. Menjaga biaya operasional tidak naik lebih dari 5% setiap tahun.
3. Waktu pelayanan harus memenuhi standar ideal customer lead time, yaitu 5
menit.
4. Memastikan keakuratan produk dan jasa yang diberikan, baik yang sesuai
standar perusahaan maupun sesuai permintaan khusus konsumen, di atas
90%.

5.2. Matrix Strategi Operasi

Untuk lebih memahami mengenai hubungan fungsi operasi dengan setiap

tujuan yang hendak dicapai, berikut matrix strategi operasi dari OLIV, yaitu:

52
 Tabel 5.1 Matrix Strategi Operasi
Pemanfaatan Sumber Daya

Kualitas * Lokasi yang ** Kualitas *** Layanan ** Menjaga dan

dekat fasilitas produk terjaga pemesanan meningkatkan
Tingkat umum dan selama masa produk dan jasa kualitas secara
Kepuasan pendidikan kontrak bebasis teknologi berkala dan
konsumen berkelanjutan
diatas 95% * Layanan
komunikasi
dengan pihak
pengelola
berbasis
teknologi

Kecepatan ** Menemukan ** Produk ** Melayani keluahan

hunian yang didistribusikan pelanggan dengan
Waktu sesuai ke OLIV tepat cepat dan tanggap
Pelayanan keinginan waktu
dengan lead konsumen
time 5 menit dalam batas
waktu sesuai
kontrak

Keandalan ** Memenuhi * Ketersediaan

persayaratan produk dan jasa Kompetisi
Tingkat khusus yang bisa diakses
keakuratan diberikan kapan saja
konsumen Pasar
produk di atas
90%

Fleksibilitas * Perubahan * Konsumen * Membuka peluang

volume dapat kerjas sama dengan
Menawarkan pemesanan berkomunikasi menyesuaikan
minimal 3 dan konsultasi kebutuhan konsumen
konsep hunian dengan support
mengikuti service kapan
keinginan pun
pasar

Biaya *** Memastikan ** Harga di kunci * Menyisihkan biaya

biaya dalam kontrak untuk pemeliharaan
Biaya operasional kerja sama dan pengembangan
operasoinal dikelola agar dalam jangka produk layanan
tidak naik lebih tidak melebihi waktu tertentu
dari 5% per anggaran di
tahun kontrak

Kapasitas Rantai Pasok Teknologi Pengembangan &

Proses Pemeliharaan

Peluang kerja sama

Pemanfaatan
dengan pemiliki
Tersedia Mengunci rantai teknologi untuk
properti,
200-unit yang pasok melalui pemesanan
pengembangan
tersebar di 9 titik kontrak produk dan
variasi konsep
lokasi kerjasama aktivitas
hunian, peningkatan
marketing
variasi jasa

Keputusan-keputusan Strategi Operasional

Keterangan: (*) Secondary (**) Kritis (***) Sangat Kritis

53
 5.3. Strategi Kapasitas

Dalam menjalankan kegiatan operasional, PT Oliv Properti Indonesia

menggunakan average capacity strategy. PT Oliv Properti Indonesia merupakan
perusahaan berbasis teknologi dengan menggunakan cloud server untuk menyimpan
data-data pengguna dan hunian tempat tinggal. Peningkatan jumlah data pada cloud
server mempengaruhi ketersediaan kapasitas server yang digunakan. Sehingga
apabila data pengguna dan informasi hunian tempat tinggal bertambah maka
kapasitas server akan ikut bertambah. PT Oliv Properti Indonesia bekerjasama
dengan penyedia jasa cloud server untuk meningkatkan kapasitas server secara real
time. Sehingga kapasitas server akan diperbarui secara bertahap sesuai dengan
pertumbuhan pasar di masa akan datang. Dengan begitu, penggunaan average
capacity strategy sangat cocok dalam menjalankan operasional bisnis PT Oliv
Properti Indonesia.
Tabel 5.2 Kapasitas Server OLIV
Year Y1 Y2 Y3 Y4 Y5 Y6 Y7 Y8 Y9 Y10
Target 100.000 150.000 250.000 350.000 500.000 1.000. 2.000. 3000. 4.000. 5.000.
User 000 000 000 000 000
Memory 2.800 2.800 3.200 3.200 3.200 12.000 12.000 12.000 36.000 36.000
GB GB GB GB GB GB GB GB GB GB
Dalam menentukan lokasi dan tata letak kantor PT Oliv Properti Indonesia,
PT Oliv Properti Indonesia memiliki rencana untuk menyewa ruko 3 lantai untuk
kegiatan operasional kantor. Target lokasi tempat kantor PT Oliv Properti Indonesia
berada di daerah kota Balikpapan. PT Oliv Properti Indonesia mencari ruko yang
dapat disewa sehingga didapatkan ruko dengan besar sebesar 5 x 21 meter per
lantai dengan total luas bangunan 315 m². Beberapa pertimbangan dalam
mengambil keputusan menyewa ruko di daerah Balikpapan yaitu mengoptimalkan
biaya operasional sewa kantor dan biaya sumber daya manusia.
Salah satu biaya operasional terbesar adalah biaya sewa kantor. PT Oliv
Properti Indonesia berupaya menekan biaya sewa kantor dengan mencari ruko
dengan harga sekitar 100 juta sampai dengan 200 juta. Harga sewa ruko di daerah
Balikpapan sebesar 150 juta per tahun untuk masa sewa minimal dua tahun. Harga
sewa ruko 150 juta rupiah per tahun memiliki total luas bangunan adalah 315 m².
Harga sewa ruko tersebut lebih murah apabila dibandingkan dengan sewa working
space di area Jakarta. Harga rata-rata untuk sewa kantor di area CBD Jakarta per m²
adalah 3 juta per tahun. Oleh karena itu, jika dibandingkan dengan harga sewa ruko
di daerah Balikpapan lebih murah daripada sewa kantor di area CBD Jakarta.

54
Apabila dikonversi harga per m² ruko di Balikpapan kurang lebih sebesar 50 ribu
rupiah per m².
PT Oliv Properti Indonesia membutuhkan beberapa tenaga kerja yang tidak
mewajibkan memiliki kompetensi tinggi, hanya cukup memiliki keterampilan umum
seperti tenaga administrasi, customer service, dan lain-lain. Profesi tersebut tidak
mewajibkan memiliki kompetensi yang tinggi sehingga cukup hanya dengan UMR
daerah Kota Balikpapan dalam proses perekrutan. Dengan begitu, biaya sumber
daya manusia dapat dikurangi, jika memiliki kantor di luar daerah Jakarta. Hal ini
karena daera Kota Balikpapan memiliki UMR lebih rendah dibandingkan dengan Ibu
Kota Jakarta.

5.4. Strategi Jaringan Pemasok

OLIV perlu menjalin kerja sama dengan beberapa pemasok untuk

mendukung kelancaran bisnis, khususnya pada masa initial plan. Seluruh pemasok
OLIV berasal dari dalam negeri maupun luar negeri. OLIV bekerjasama dengan
perusahaan cloud i di Indonesia seperti Google dan Amazon. Hal ini memiliki upaya
untuk membangun bisnis perusahaan dengan layanan cloud computing agar dapat
menyimpan data secara permanen di server internet. OLIV membangun relasi
dengan beberapa pemilik tanah dan menawarkan kerjasama jangka panjang.
Sehingga dapat menyediakan tempat tinggal kepada karyawan perusahaan. Dalam
memilih hunian, OLIV memilih pemasok hunian yang memiliki kualitas bangunan baik
dan memiliki rancangan banguna yang kokoh. Ada beberapa parameter yang perlu
diketahui oleh OLIV dalam memilih mitra properti. OLIV akan melakukan
pemeriksaan pada material, pondasi, dinding, konstruksi, rangka atas, instalasi listrik,
instalasi air, dan instalasi sanitasi. Dalam proses pemeriksaan tersebut, OLIV akan
bekerjasama dengan kontraktor bangunan dan kontraktor listrik untuk memastikan
kelayakan hunian tersebut dan untuk mengetahui perbaikan yang akan dilakukan
nantinya. Oleh karena itu, hunian yang ditawarkan dapat memenuhi kebutuhan dari
konsumen. Sehingga konsumen dapat memanfaatkan fasilitas dengan baik. Jika
masa kontrak kerjasama dengan pemasok akan berakhir, OLIV akan melakukan
kontrak ulang berdasarkan kesepakatan kedua belah pihak.

55
 Tabel 5.3 Daftar Pemasok

N Nama Tipe
Alamat Pemasok
o Pemasok Pemasok

SCBD, Revenue Tower, District 8, Jl. Jenderal Sudirman

Amazon Web
1. Utama No.52-53, RT.5/RW.3, Senayan, Kec. Kby. Baru, Kota
Service, Inc
Jakarta Selatan, Daerah Khusus Ibukota Jakarta 12190

Pacific Century Place Tower Lv. 45, SCBD Lot 10, Jl.
Google Cloud
2.. Alternatif Jend Sudirman No. 53, RT.5/RW.3, Senayan, Kec. Kby
Platform
Baru, Jakarta Selatan, DKI Jakarta 12190

Bukit Damai Utama Jl. MT Haryono, Kecamatan Damai Bahagia, Balikpapan,

3. Indah Kalimantan Timur
Residence

Dharma Praja Additional Jl. A Yani KM 5, Kecamatan Banjar, Banjarmasin,

4
Residence Kalimantan Selatan

5.5. Teknologi Proses

PT Oliv Properti Indonesia merupakan perusahaan rintisan teknologi

Business to Business (B2B). Sebagai perusahaan teknologi, PT PT Oliv Properti
Indonesia membutuhkan aset dan teknologi untuk dapat menjalankan kegiatan
operasional perusahaan seperti perangkat lunak dan perangkat keras. Daftar
informasi mengenai spesifikasi atau aset yang digunakan oleh PT Oliv Properti
Indonesia.
Daftar aset perangkat keras (hardware) yang digunakan oleh PT Oliv Properti
Indonesia, sebagai berikut.
Tabel 5.4 Daftar Aset Hardware

N Estimasi Harga
Item Qty Gambar
o Satuan

1. Apple iMac 5 Rp 37,999,999

56
 20
1. Laptop – Grade A Rp 27,999,999
unit

30
2. Laptop – Grade B Rp 11,799,999
unit

Printer Brother 13
4. Rp 7,650,000
mfc-l3750cdw unit

Daftar aset perangkat lunak (software) yang digunakan oleh PT Oliv Properti
Indonesia, sebagai berikut.
Tabel 5.5 Daftar Aset Software

N Estimasi Harga
Item Qty
o Satuan

Bill per Product

1. Google Cloud Rp 300,0000,000
Service

2. App & Website License Bill per Year Rp 100,000,000

MyRepublic Internet Bill per Month

3. Rp 6,034,000
Business

4. Microsoft Family 50 user (Bill Per Mont) Rp 156,400

Ada beberapa aset penunjang para karyawan untuk kegiatan operasional

sehari-hari. Daftar aset yang digunakan oleh PT Oliv Properti Indonesia, sebagai
berikut.

57
 Tabel 5.6 Daftar Aset

N Estimasi
Item Gambar Qty
o Harga Satuan

Telepon + Rp
1. 20
Komunikasi 1,0000,000

10
2. Alat Tulis Kantor Rp 100,000
0

Peralatan Kantor
Rp
3. (Meja, Kursi, 20
20,000,000
Lemari)

Meja Meeting dan Rp

4. 2
Kursi 14,000,000

PT Oliv Properti Indonesia akan terus-menerus mengembangkan teknologi

pada website dan mobile application (apps). Hal ini dikarenakan website dan apps
adalah sumber utama dari OLIV untuk memberikan informasi layanan tempat tinggal
kepada konsumen perusahaan BUMN dan swasta. Para karyawan dapat memilih
tempat tinggal pada website dan apps sesuai dengan kebutuhan yang diinginkan.
OLIV sangat memperhatikan pengembangan website dan apps pada fitur-fitur yang

58
dikembangkan nantinya. Kemudian juga terhadap User Experience (UX) dan User
Interface (UI), OLIV memperhatikan pengembangan UX dan UI pada perangkat
lunaknya agar konsumen mudah menggunakan website dan apps. Oleh karena itu,
data yang didapatkan dari konsumen bisa dimanfaatkan dengan baik untuk
mengetahui perilaku konsumen.

5.6. Organisasi & Pengembangan

Sebagai perusahaan rintisan teknologi, PT Oliv Properti Indonesian

membutuhkan tenaga ahli teknis seperti software engineer, software quality
assurance, system engineer, system admin, system analyst, business analyst, data
analyst, dan lain-lain. Hal ini untuk pengembangan dan improvisasi perangkat lunak
seperti website dan aplikasi. Hal ini dibutuhkan karena OLIV harus mampu
berinovasi dan pembaruan secara berkala sesuai dengan kebutuhan pelanggan saat
ini hingga di masa yang akan datang. Selama proses pengembangan aplikasi dan
website sering terjadi permasalah teknis maupun non-teknis. Oleh karena itu,
talenta-talenta OLIV harus mampu berkolaborasi untuk memecahkan masalah
selama proses pengembangan perangkat lunak berlangsung. Sehingga produk
aplikasi dan website dapat digunakan oleh pelanggan dengan normal dan efisien.
Jika pelanggan sudah dapat menggunakan aplikasi dan website. Namun ada temuan
error atau bug. Talenta-talenta OLIV harus mampu berpikir secara rasional dan logis
dalam mencari solusi dari temuan error atau bug tersebut.
Dalam hal persepsi kualitas, OLIV bergantung kepada mitra properti dan
teknologi IT. OLIV bekerjasama dengan mitra properti atau property owner untuk
ketersediaan hunian para karyawan perusahaan BUMN maupun swasta. OLIV
memilih hunian yang memiliki kualitas bangunan baik dan memiliki rancangan
banguna yang kokoh. Ada beberapa parameter yang perlu diketahui oleh OLIV
dalam memilih mitra properti. OLIV akan melakukan pemeriksaan pada material,
pondasi, dinding, konstruksi, rangka atas, instalasi listrik, instalasi air, dan instalasi
sanitasi. Dalam proses pemeriksaan tersebut, OLIV akan bekerjasama dengan
kontraktor bangunan dan kontraktor listrik untuk memastikan kelayakan hunian
tersebut dan untuk mengetahui perbaikan yang akan dilakukan nantinya. Oleh
karena itu, hunian yang ditawarkan dapat memenuhi kebutuhan dari konsumen.
Sehingga konsumen dapat memanfaatkan fasilitas dengan baik.
Dalam hal persepsi delivery, OLIV menyediakan hunian sesuai dengan
kebutuhan dan permintaan dari konsumen. Konsumen dengan mudah melakukan

59
pemesanan kembali ke OLIV melalui website dan apps. OLIV bekerjasama dengan
HR di masing-masing perusahaan untuk memfasilitasi hunian tempat tinggal
sehingga perusahaan dapat merekomendasi kepada karyawan perusahaan mereka
untuk memilih hunian di OLIV. OLIV menyediakan hunian maupun fasilitas sesuai
dengan kebutuhan karyawan perusahaan mereka.
Dalam hal persepsi fleksibilitas, OLIV memiliki kemampuan untuk
mengembangkan produk yang tersedia di pasaran saat ini. OLIV mencoba bermitra
dengan pemilik properti vertikal dan properti horizontal untuk dimanfaatkan dan
dimodifikasi menjadi hunian yang aman, nyaman dan rukun. Hunian atau tempat
tinggal yang dimodifikasi oleh OLIV disesuaikan dari permintaan dan persyaratan
konsumen seperti memberikan fasilitas tempat tinggal, layanan transportasi, layanan
laundry dan lain-lain. Oleh karena itu, OLIV mampu beradaptasi dengan permintaan
pelanggan dengan cepat. Dalam melakukan implementasi, pengembangan
organisasi OLIV dibagi menjadi dua bagian yaitu sisi internal & sisi eksternal
perusahaan.
Internal
Sumber daya manusia adalah faktor utama yang perlu diperhatikan dalam
pengembangan dan pengelolaan organisasi perusahaan di industri layanan jasa
perhotelan. Hal ini dikarenakan tenaga kerja OLIV merupakan bagian dari jasa
layanan yang berinteraksi secara langsung dengan konsumen. Dalam industri
tersebut, jam operasional layanan berjalan selama 24 jam selama satu hari penuh
dalam satu minggu secara online maupun offline. Waktu operasional berjalan 24 jam
dibagi menjadi tiga shift yaitu pagi, siang dan malam. Tenaga kerja akan dijadwalkan
secara bergantian sesuai dengan masing-masing shift tersebut. Komposisi jadwal
shift tenaga kerja disesuaikan dengan keseimbangan antara beban kerja, durasi
waktu kerja dan faktor kondisi psikologis tenaga kerja.
Setiap ketua tim, kepala bagian, dan eksekutif perusahaan dapat
memberikan penugasan kepada anggota atau bahwannya secara online melalui
website dan apps. Para tenaga kerja mendapatkan informasi pekerjaan secara
online dan melakukan pekerjaan sesuai perintah masing-masing atasan mereka.
Sehingga jadwal kerja dan penugasan tenaga kerja didapatkan secara online melalui
website dan apps. Ketua tim, kepala bagian, dan eksekutif perusahaan dapat
menetapkan waktu penyelesaian di setiap pekerjaan dan dapat mengetahui
perkembangan pekerjaan dari masing-masing anggota atau bawahannya. Setiap
pekerjaan akan diawasi dan di monitor oleh masing-masing atasan mereka.

60
Sehingga tenaga kerja mendapatkan informasi pekerjaan yang dilakukan dan
diselesaikan pada hari tersebut
Eksternal
OLIV memperhatikan permintaan konsumen dan menjaga hubungan baik
kepada Human Resource perusahaan BUMN dan Swasta. Website dan apps yang
diakses oleh konsumen harus mampu memberikan informasi secara detail dan
spesifik dari hunian atau tempat tinggal yang ditawarkan. Kemudian juga, website
dan apps harus mampu memudahkan konsumen dalam penggunaan media tersebut.
Sehingga konsumen dapat dengan mudah memilih hunian atau tempat tinggal
sesuai dengan kebutuhannya. Dengan begitu OLIV dapat mengelola permintaan
pelanggan dimana memastikan bahwa ketersediaan hunian secara real time.
Konsumen menjadi tahu bahwa hunian atau tempat tinggal dapat dipergunakan atau
tidak. Oleh karena itu, OLIV perlu mengontrol hunian tempat tinggal, fasilitas dan
ketersediaan kebutuhan pokok rumah tangga konsumen.
OLIV memperhatikan kondisi bangunan dan lingkungan dari pemilik properti
agar dapat memilih bangunan tempat tinggal yang layak dihuni dan kokoh maupun
kuat dari bencana alam. Pelaksanaan pengembangan proyek membutuhkan
perencanaan dan penjadwalan kegiatan proyek yang baik. Ada beberapa faktor
dapat mempengaruhi pengembangan sebuah proyek hunian tempat tinggal seperti
sumber daya manusia yang baik, alat-alat pendukung, dan bahan material dimana
beberapa faktor tersebut dapat menunjang kegiatan pengembangan proyek tempat
tinggal. Pengembangan proyek hunian atau tempat tinggal dilakukan berdasarkan
denah area tempat tinggal tersebut. Kemudian juga OLIV secara bertahap
melakukan pemeliharaan pada bangunan hunian atau tempat tinggal di setiap bulan.
OLIV memastikan bahwa ketersediaan listrik, air, gas dan utilitas lainnya tetap
tersedia. OLIV akan bekerjasama dengan beberapa mitra utilitas agar semua
kebutuhan pokok rumah tangga selalu tersedia.
Dalam melakukan improvement, OLIV secara bertahap akan
mengembangkan produk dan layanan dari website dan apps. Pengembangan yang
dilakukan bertujuan untuk memenuhi dan menyesuaikan kebutuhan konsumen.
Kedepannya kebutuhan konsumen akan disesuaikan dari perilaku yang dilakukan
dalam penggunaan website dan apps. Kemudian juga, OLIV secara berkala akan
melakukan pemeliharaan website dan apps setiap bulan. Hal ini bertujuan untuk
menjaga kualitas dan performa website dan apps sehingga mengurangi bug atau
error pada media tersebut.

61
5.7. Aspek Keuangan Operasi

Rencana keuangan operasi dan estimasi biaya yang harus dikeluarkan untuk
menjalankan investasi awal dapat dilihat pada lampiran 10 pada tabel berjudul
Fungsi Operasi.

62
 BAB 6. STRATEGI SUMBER DAYA MANUSIA

6.1. Tujuan dan Sasaran Sumber Daya Manusia

Sumber daya manusia merupakan poros penting dalam menjalankan sebuah

organisasi perusahaan. Sumber daya manusia terampil dan handal menjadi kunci
sukses keberhasilan perusahaan. PT Oliv Properti Indonesia menyusun rencana
tujuan dan sasaran sumber daya manusia untuk menjalankan proses bisnis sesuai
dengan visi dan misi perusahaan. Tujuan dan sasaran sumber daya manusia,
sebagai berikut.

6.1.1. Tujuan Sumber Daya Manusia

Tujuan departemen sumber daya manusia PT Oliv Properti Indonesia sebagai

berikut.
1) Memperoleh tenaga kerja yang terampil agar mampu mendukung kinerja
perusahaan dalam membangun perusahaan di masa sekarang maupun
dimasa depan. Hal ini bertujuan untuk mempersiapkan human capital sebagai
aset perusahaan dalam menjalankan core business-nya dan menyediakan
tempat tinggal secara profesional.
2) Mengembangkan sistem kerja yang kompeten dari awal proses perekrutan
atau seleksi calon karyawan hingga pengembangan diri karyawan ke jenjang
karir lebih tinggi. Pengembangan manajerial karyawan didapatkan dari
aktivitas pelatihan dan pembelajaran karyawan dari awal karyawan masuk.
Pelatihan dan pembelajaran disesuaikan dengan kebutuhan organisasi
perusahaan untuk menciptakan kondisi dan pencapaian berkelanjutan.
Sehingga dimasa akan datang, karyawan mendapatkan posisi dan tanggung
jawab yang besar untuk meraih tujuan perusahaan secara maksimal.
3) Memiliki komitmen tinggi kepada karyawan untuk menjadikan karyawan
sebagai stakeholder dalam organisasi dan berperan dalam proses
pengembangan iklim kerjasama guna membentuk kepercayaan bersama di
internal perusahaan
4) Menciptakan lingkungan kerjasama tim yang fleksibel dan
berkesinambungan. Serta membangun key resources yang agile sebagai
bentuk keunggulan kompetitif bagi perusahaan.

63
 5) Menciptakan lingkungan dan iklim kerja yang harmonis, produktif dan
kolaboratif antara manajemen dan karyawan. Serta membangun lingkungan
kerjasama antar generasi (multi generational) dalam membangun lingkungan
perusahaan berkesinambungan.

6.1.2. Sasaran Sumber Daya Manusia

Sasaran departemen sumber daya manusia yang ingin dicapai PT OLIV

Properti Indonesia sebagai berikut:
1) PT OLIV Properti Indonesia memiliki sasaran kinerja perusahaan dimulai
dengan membentuk 4 divisi penting yang terdiri dari Departemen
Marketing & Sales, Departemen Finance, Departemen Operation, dan
Departemen Human Capital Management pada tahun pertama.
2) PT OLIV Properti Indonesia mampu mengukur KPI dari setiap Divisi dan
menjaga Indeks kepuasan karyawan berada di angka 90%. KPI dari Divisi
Human Capital Management mampu menjaga turnover para karyawan
sampai dengan 3.5%. KPI dari Divisi Operation mampu menjaga kinerja
produktivitas berada di angka 90% dan mampu menekan tingkat error
atau bug dalam penggunaan aplikasi oleh active user sampai dengan
3.5%. KPI dari Divisi Marketing & Sales mampu meningkatkan traction
sampai dengan 400% setiap tahunnya dan mampu meningkatkan
penjualan sebesar 200% setiap tahunnya
3) Memberikan pelatihan untuk setiap divisi sebanyak minimal sekali dalam
setahun agar mampu memberikan peningkatan produktivitas dan dapat
menciptakan sistem kerja berkesinambungan untuk generasi selanjutnya.
4) Menjaga retention rate diatas 80% dan turnover of high performers di
bawah 3.5%.
5) Memberikan insentif setahun sekali untuk membangun tim yang kondusif.

6.2. Budaya Organisasi

Budaya dalam sebuah perusahaan sangat penting sebagai pondasi

utama dalam penetapan tujuan jangka panjang bagi organisasi dan akan menjadi
nilai inti dalam berorganisasi yang baik dan dapat dijadikan oleh karyawan PT
OLIV Properti Indonesia untuk memandu keputusan dan tindakan sehari-hari
dalam beraktivitas bekerja di perusahaan. Nilai budaya yang diterapkan dalam

64
kehidupan bekerja oleh PT Oliv Properti Indonesia adalah core value perusahaan
yang terlampir sebagai berikut:
1) Berintegritas dalam meningkatkan kepercayaan dan berkomitmen
dalam memberikan pelayanan kepada pelanggan
PT OLIV Properti Indonesia fokus membangun kepercayaan kepada
pelanggan melalui para staf dan BOD dengan cara menanamkan rasa integritas
di setiap tindakan dan pekerjaan. Para BOD selalu bersikap ramah, jujur, dan
kredibel kepada setiap mitra, rekanan perusahaan, dan pelanggan dalam
melakukan aktivitas bisnis perusahaan. Sehingga dapat menjadi contoh yang
baik kepada bottom level management atau para staf untuk melakukan sikap
integritas di setiap pekerjaan dan dapat menjadi kebiasaan sehari-hari di dalam
pekerjaan. PT OLIV Properti Indonesia berkomitmen untuk melayani kebutuhan
pelanggan dengan baik, menyapa nama konsumen dengan hangat dan tulus,
serta berusaha memperkirakan kebutuhan konsumen berdasarkan manfaat
produk yang ditawarkan. Dengan begitu, PT OLIV Properti Indonesia mampu
memfasilitasi dan memenuhi kebutuhan pelanggan setiap hari. Setiap pegawai
PT OLIV Properti Indonesia dapat berpikir kreatif untuk membuat senang
pelanggan dengan cara mereka sendiri. Sehingga seluruh staff dan BOD dapat
memberikan service excellent kepada pelanggan.
2) Terbuka, tulus dan menghargai perbedaan dalam menjalin dan
menjaga hubungan pelanggan internal dan eksternal perusahaan.
Sumber daya manusia merupakan hal vital dalam menjalankan bisnis
proses PT OLIV Properti Indonesia. Adanya sumber daya manusia kompeten
dan berkualitas dapat melaksanakan aktivitas pekerjaan dan dapat
merealisasikan pencapaian perusahaan. PT OLIV Properti Indonesia
berkomitmen membangun iklim keterbukaan terhadap kritik dan nasihat guna
untuk mengevaluasi kinerja perusahaan dari segi pelayanan pelanggan,
pencapaian perusahaan dan produktivitas karyawan. Sehingga nantinya PT OLIV
Properti Indonesia dapat meningkatkan pelayanan, pencapaian dan produktivitas
untuk mempertahankan keunggulan yang dimiliki oleh PT OLIV Properti
Indonesia.
PT OLIV Properti Indonesia mendorong setiap orang didalam organisasi
untuk menyuarakan pendapat, pikiran, dan empati dalam interaksi antara individu
maupun kelompok. Hal ini bertujuan untuk membentuk rasa saling percaya,
semangat kolaboratif dan kerja sama kepada masing-masing individu maupun

65
kelompok. Setiap individu, kelompok, dan organisasi dapat mengemukakan,
mengembangkan, dan mengekspresikan ide-ide kreatif untuk menyelesaikan misi
bersama dalam mengatasi masalah dan memanfaatkan peluang. Setiap individu
mampu menjadi role model bagi diri sendiri, kelompok, organisasi dan lingkungan
dengan pola pikir, attitude, amanah dan mengelola feedback dari orang lain
dengan memberikan respon yang baik. Seorang role model dapat menjalankan
tugas organisasi dengan baik dan dapat bekerjasama untuk mencapai solusi
yang menguntungkan kepada semua pihak. Oleh karena itu pegawai PT OLIV
Properti Indonesia tidak hanya menjadi teladan bagi perusahaan, namun dapat
menjadi teladan bagi pelanggan dengan peduli, menghargai, dan menghormati
orang lain maupun lingkungan.
3) Pekerjakan orang-orang yang bebas melakukan inovasi
Perusahaan memberikan kebebasan berinovasi dalam bekerja dan tetap
mengacu pada visi misi perusahaan untuk menghasilkan layanan yang
berkualitas dan dapat dirasakan oleh semua pelanggan. Sehingga PT OLIV
Properti Indonesia merekrut talenta-talenta terbaik dan berpotensi untuk setiap
divisi di perusahaan. Setiap karyawan baru akan diperkenalkan profil perusahaan
seperti visi dan misi, nilai-nilai, budaya, dan struktur organisasi perusahaan. PT
OLIV Properti Indonesia akan mensosialisasikan kebijakan perusahaan kepada
karyawan baru. Karyawan baru harus mengetahui informasi seperti penilaian
kinerja, penghargaan, pelatihan, career path, hubungan kepegawaian dan
pemberhentian. Karyawan baru juga harus mengetahui etika dan peraturan
berlaku perusahaan seperti dress code yang digunakan, absen datang dan
pulang kerja, akses kartu pegawai saat bekerja, memberi sambutan dan jamuan
kepada pelanggan, dan cara membuka komunikasi melalui media email, pesan,
telepon, dan meeting online. Karyawan baru akan diperkenalkan ke unit kerja
sesuai dengan masing-masing bidang keahlian.
Pada kondisi ini, karyawan baru bisa bertanya, membina hubungan kerja
dan dapat menjalankan perannya sesuai dengan bidang keahliannya. Karyawan
baru sudah bebas aktif untuk memberikan pertanyaan, aspirasi, ide, inovasi dan
lain-lain untuk dapat memajukan unit kerja tersebut. Unit kerja tersebut harus
memberikan kenyaman saat bekerja dan informasi yang dibutuhkan kepada
karyawan baru maupun sesama karyawan.
Jika seorang karyawan baru sudah memberikan kontribusi kepada unit
kerja tersebut, karyawan baru sudah berada di tahap pengawasan. Ketika semua

66
informasi sudah disosialisasikan kepada karyawan baru, maka pihak manajemen
melakukan pengawasan atas kinerja yang dilakukan oleh karyawan baru.
Pengawasan dilakukan untuk membantu karyawan baru guna meningkatkan
kinerja dari target kerja yang diberikan. Apabila karyawan baru mengalami
kesulitan atau kesalahan, maka manajemen dapat memberikan saran dan
rekomendasi agar hal tersebut tidak terjadi kembali. Sebaliknya, Apabila
karyawan telah mencapai target dengan baik, maka karyawan baru dapat
penilaian baik. Hal ini berlaku juga kepada karyawan yang sudah berpengalaman
di PT Oliv Properti Indonesia.
Seluruh karyawan PT Oliv Properti Indonesia mendapatkan jatah
pelatihan minimal satu kali dalam setahun. Pelatihan diberikan untuk
meningkatkan kinerja dan produktivitas seorang karyawan. Pelatihan yang
diberikan harus sesuai dengan strategi perusahaan, kompetensi dan bidang
keahlian karyawan tersebut. Sehingga aktivitas karyawan dari awal masuk
sampai dengan ekspertis dibidangnya dapat bebas melakukan inovasi guna
memberikan kontribusi kepada perusahaan.
4) Fokuskan pikiran dan tenaga pada satu tujuan, raih dengan
sungguh-sungguh impianmu, penghargaan akan menghampirimu.
PT Oliv Properti Indonesia menetapkan suatu tujuan yang menantang
namun realistis kepada setiap individu maupun kelompok berdasarkan
pemahaman para anggota terhadap tuntutan tugas atau target diberikan. Setiap
individu dan kelompok mampu bekerjasama, komitmen, dan terampil dalam
melaksanakan tugas untuk mencapai tujuan bersama. Dalam mencapai sebuah
tujuan atau target, PT Oliv Properti Indonesia tidak hanya menilai dari kontribusi
satu orang saja, namun juga melihat dari kontribusi secara keseluruhan tim,
kelompok atau grup. PT Oliv Properti Indonesia akan memberikan apresiasi
secara individu maupun kelompok bagi siapa aja yang mampu menyelesaikan
tugas dan targetnya dengan hasil yang maksimal. PT Oliv Properti Indonesia
menyediakan atau mengalokasikan budget untuk setiap rewarding dari setiap
divisi sebesar 1% sampai dengan 2,5% per alokasi budget tiap tahunnya setiap
divisi.
5) Perlakukan staff anda seperti anda ingin diperlakukan
PT Oliv Properti Indonesia menghargai kinerja para staf dan BOD atas
pekerjaan yang telah dilakukan selama satu tahun pada tahun sebelumnya. PT
Oliv Properti Indonesia memberikan kepercayaan kepada staff dan BOD di awal

67
tahun untuk melakukan tugas, peran dan tanggung jawab dalam menjalankan
proses bisnis perusahaan. Setiap awal tahun, PT Oliv Properti Indonesia
mengagendakan acara gathering atau event bersama terkait pencapaian
perusahaan di setiap milestones dan ritual masing-masing divisi terkait goal dan
target yang akan dilakukan pada satu tahun tersebut. Alokasi budget untuk event
besar perusahaan untuk setiap milestones yang berhasil tercapai sebesar 1% s/d
1.5% dari alokasi Capex per tahunnya. Lalu, alokasi budget untuk setiap kegiatan
di masing-masing divisi yaitu per divisi 1% s/d 1.5% dari setiap alokasi Capex per
divisi.

6.3. Struktur Organisasi

Dalam menentukan struktur organisasi perusahaan, PT Oliv Properti

Indonesia membagi tugas dan kewajiban berdasarkan fungsi dari masing-masing
departemen perusahaan. Sehingga PT Oliv Properti Indonesia menggunakan
struktur organisasi fungsional pada struktur organisasi perusahaan. Pembagian
departemen sesuai peran dan kegiatan di masing-masing departemen terbagi
menjadi Marketing & Sales Department, Operation Department, Financial
Department, dan Human Capital Management Department.
PT Oliv Properti Indonesia melakukan pengelompokan setiap karyawan ke
masing-masing tim, divisi dan departemen berdasarkan kompetensi, kemampuan
dan keahlian yang dimiliki karyawan tersebut. Seorang staf dapat berkomunikasi dan
berkoordinasi dengan kepala divisi, kepala divisi dapat berkomunikasi dan
berkoordinasi dengan kepada departemen, serta kepala departemen dapat
berkoordinasi dan berkoordinasi dengan CEO. Setiap karyawan (anggota) memiliki
kebutuhan untuk dibimbing, diarahkan, dan dipercayakan oleh pemimpinnya.
Seorang staff di masing-masing divisi dapat berkolaborasi dengan divisi lain dalam
mengeluarkan gagasan atau ide dan menyelesaikan masalah bersama-sama agar
meraih tujuan bersama. PT Oliv Properti Indonesia menerapkan struktur organisasi
fungsional bertujuan untuk memudahkan seorang pemimpin melakukan penilaian,
pengawasan dan evaluasi atas kinerja anggotanya di tim, divisi, departemen hingga
perusahaan dan juga seorang pemimpin mampu yang menentukan keputusan dari
aktivitas, tindakan dan kegiatan setiap tim, divisi, dan departemen. Oleh karena itu,
Struktur organisasi fungsional sangat tepat diterapkan dalam menentukan keputusan
atau arah kebijakan perusahaan. Struktur organisasi fungsional PT Oliv Properti
Indonesia dapat dilihat sebagai berikut.

68
 Gambar 6.1 Struktur Organisasi PT Oliv Properti Indonesia

6.4. Strategi Perencanaan dan Pengadaan Sumber Daya Manusia

Produk OLIV merupakan platform business to business untuk membantu

perusahaan-perusahaan dalam memfasilitasi tempat tinggal karyawan mereka
dikarenakan pindah tugas ke daerah, kota atau pulau berbeda di Indonesia. Pada
awal tahun berdiri, PT Oliv Properti Indonesia memiliki fokus untuk peningkatan
brand awareness ke konsumen agar mendapatkan calon pelanggan dan juga
membangun ikatan dan menjalin hubungan baik ke pihak Human Resource
Perusahaan. Setelah dua atau tiga tahun berjalan, PT Oliv Properti Indonesia akan
meningkatkan pelayanan pelanggan dari sisi aplikasi OLIV maupun home service
kepada pelanggan.
PT Oliv Properti Indonesia membutuhkan banyak tenaga kerja ahli dan
spesialis di masing-masing bidangnya untuk menjalankan pemasaran business to
business perusahaan secara efektif dan memberikan layanan prima kepada
pelanggan secara maksimal. Divisi marketing & sales memproyeksikan peningkatan
konsumen setiap tahun. Sehingga adanya peningkatan karyawan di divisi housing
service dimana adanya peningkatan pengguna dalam menggunakan layanan OLIV.

69
 PT Oliv Properti Indonesia memiliki empat jenis divisi inti dalam mendukung
jalannya proses bisnis OLIV, yaitu:
1) Divisi IT Operation
Bertugas dan bertanggung jawab dalam merencanakan dan
mengkoordinasikan implementasi, pemeliharaan, dan pengembangan sistem
IT PT Oliv Properti Indonesia serta memastikan berjalannya kegiatan
operasional aplikasi OLIV setiap hari.
2) Divisi Site Operation
Bertugas untuk berinteraksi dengan konsumen (karyawan) dalam melayani
kebutuhan utilitas tempat tinggal dan menyediakan ketersediaan sarana
kawasan tempat tinggal.
3) Divisi Head Operation
Bertugas untuk pengadaan dan penyediaan fasilitas prasarana hunian tempat
tinggal. Berkoordinasi dan berinteraksi dengan vendor untuk memasok
kebutuhan tempat tinggal. Berkoordinasi dengan berinteraksi dengan tenant
untuk menyediakan tempat tinggal dan menjalankan atura-aturan yang telah
disepakati bersama.
4) Divisi Marketing & Brand
Bertugas untuk membentuk persepsi konsumen tentang kelebihan dan
manfaat dari produk OLIV. Sehingga dapat membentuk kebutuhan konsumen
dan meningkatkan brand awareness dari produk OLIV.
5) Divisi Sales & Corporate Relationship
Bertugas untuk menjual layanan OLIV dengan menjalin hubungan dan
menjaga hubungan baik dengan pelanggan (HR perusahaan) untuk
mecinpatkan pengalaman terbaik. Sehingga membentuk hubungan jangka
panjang kepada pelanggan dengan fokus menjaga customer retention,
customer loyalty, dan customer satisfaction
PT Oliv Properti Indonesia akan menetapkan status karyawan diluar divisi inti
sebagai karyawan kontrak untuk tingkat staf dan karyawan tetap dengan masa uji
coba enam bulan untuk karyawan baru di divisi inti dan level kepada divisi keatas.
Secara keseluruhan, PT OLIV Properti Indonesia memiliki rencana untuk merekrut
karyawan sampai sepuluh tahun kedepan dapat dilihat pada lampiran 11 dengan
judul tabel Rencana Jumlah Rekrut Karyawan PT Oliv Properti Indonesia.
Pada tahun ke-1, PT Oliv Properti Indonesia berfokus kepada meningkatkan
brand awareness produk OLIV sehingga formasi tenaga kerja pada masing-masing

70
departemen cenderung ramping. Pada tahun ke-2 hingga ke-5, Departemen
marketing & sales berfokus pada peningkatan jumlah pelanggan pada tahun-tahun
berikutnya dan melakukan pengembangan produk pada aplikasi OLIV dan
meningkatkan layanan kepada pelanggan. Departemen marketing & sales akan
mencari pelanggan baru melalui media online maupun offline dan memelihara
hubungan baik kepada perusahaan dalam memberikan layanan kepada karyawan
perusahaan tersebut. Oleh karena itu, adanya peningkatan staf pada Departemen
Operation, Departemen Marketing & Sales, dan Departemen Human Capital
Management.
PT Oliv Properti Indonesia memiliki kompetensi standar dalam melakukan
seleksi karyawan baru agar proses bisnis perusahaan dapat berjalan dengan baik,
beberapa kompetensi sebagai berikut.
➢ Semua karyawan (General):
○ Integritas dan komitmen kepada internal dan eksternal perusahaan.
○ Bekerja teliti dengan penuh bertanggung jawab terhadap semua
pekerjaan.
○ Berkolaborasi dengan komunikasi yang baik kepada orang lain.
○ Terbuka, berempati dan menghargai kemajemukan.
○ Proaktif, adaptif dan inovatif pada pertumbuhan berkelanjutan.
○ Jujur, tulus dan patuh pada peraturan.

6.5. Strategi Pengembangan Sumber Daya Manusia

Dalam strategi pengembangan sumber daya manusia, PT Oliv Properti

Indonesia merencanakan pelatihan dan pengembangan karyawan untuk
menyesuaikan kompetensi dan kemampuan yang dimiliki oleh seorang karyawan
dengan kualifikasi dan kapabilitas dari organisasi perusahaan itu sendiri. Dalam
merancang dan merencanakan pelatihan dan pengembangan karyawan, PT Oliv
Properti Indonesia menyesuaikan kebutuhan masing-masing departemen
perusahaan untuk menjalankan operasional sehari-hari perusahaan.
Ada pelatihan dan pengembangan untuk setiap karyawan di entry level dan
experience level. Departemen Human Capital Management akan memperkenalkan
budaya perusahaan dan pemahaman atas produk atau jasa yang ditawarkan kepada
konsumen. Sehingga karyawan baru tersebut dapat beradaptasi dengan cepat dan
diharapkan akan mempercepat learning curve time. Ada beberapa pelatihan dan

71
pengembangan yang ditawarkan kepada karyawan baru yang masuk ke PT Oliv
Properti Indonesia, sebagai berikut
1) Pelatihan dan pengenalan tentang Visi, Misi, nilai-nilai perusahaan, budaya
dan struktur organisasi perusahaan.
2) Pelatihan dan pengenalan tentang sektor bisnis, lingkungan perusahaan dan
peraturan perusahaan.
3) Pelatihan SOP dan instruksi kerja sesuai dengan posisi yang dilamar.
4) Pelatihan tentang 5R dan 3K.
5) Pelatihan dan pengenalan produk atau jasa yang dihasil oleh PT Oliv Properti
Indonesia.
PT Oliv Properti Indonesia sangat bergantung dengan tenaga kerja di bidang
IT untuk bisnis dan operasional perusahaan. Departemen Human Capital
Management perlu mencari kandidat entry level maupun berpengalaman. Secara
umum PT Oliv Properti Indonesia membutuhkan tenaga kerja dibidang front-end,
middleware, back-end, infrastruktur IT, network, security, dan lain-lain. Ada beberapa
pelatihan yang diberikan untuk karyawan IT dengan kurikulum, sebagai berikut
1) Android 7) Cisco
2) IOS 8) Oracle
3) Database Developer 9) SQL Server
4) Web & Apps Programing 10) Cloud Computing
5) Network Administration 11) Cyber Security
6) UI & UX 12) Data Analyst
PT Oliv Properti Indonesia berbasis platform digital dan menggunakan
teknologi IT sehingga PT Oliv Properti Indonesia memberikan layanan dan informasi
kepada pelanggan dengan mudah melalui website dan application.

6.6. Strategi Penilaian Kinerja

PT Oliv Properti Indonesia memiliki tujuan dan target dalam menjalankan

organisasi perusahaan. Hal ini menjadi acuan untuk masing-masing
departemen/tim/grup untuk menjalankan peran sebuah kelompok maupun individu
dan dapat bekerja secara optimal serta terukur dengan disajikan berupa data
pencapaian masing-masing departemen/tim/grup.
Seluruh karyawan PT Oliv Properti Indonesia memiliki tujuan dan target
dalam menjalankan organisasi perusahaan. Hal ini menjadi acuan untuk akan diukur
melalui key performance indicator (KPI) masing-masing karyawan. Key performance

72
 indicator karyawan dibuat dari tujuan balance scorecard perusahaan yang dibuat
setiap tahun. Hal ini dilakukan agar seluruh tugas dan pekerjaan dari masing-masing
karyawan memiliki acuan yang selaras terhadap tujuan dan target PT Oliv Properti
Indonesia memiliki tujuan dan target dalam menjalankan organisasi perusahaan. Hal
ini menjadi acuan untuk secara keseluruhan. Key performance indicator dibuat setiap
semester dan diverifikasi oleh superior terkait di masing-masing departemen dimana
disesuaikan berdasarkan jenjang karir strukturalnya. Penilaian KPI akan disimpan
secara online melalui sistem HR perusahaan.
Pada saat operasional, karyawan dapat melakukan pengisian timesheet
secara realtime di hari kerja. Pengisian timesheet berkaitan dengan daftar
tugas-tugas yang harus dikerjakan pada suatu waktu dan melakukan update berkala
terkait progres tugas-tugas yang dikerjakan setiap hari. Timesheet tersebut akan
menjadi acuan karyawan untuk mengisi report KPI di setiap akhir semester. Report
KPI dibuat melalui media digital sehingga apabila seseorang subordinat sudah
mengisi laporan tugas dan kegiatannya, secara realtime superior dapat langsung
melakukan pengecekan dan review hasil pekerjaan karyawan tersebut.
Setelah dilakukan pengecekan oleh superior, subordinate akan melakukan
sesi “check-in time” bersama superior terkait. Di sesi tersebut, superior akan
memberikan feedback terkait pengembangan yang diperlukan oleh subordinate
terkait.
Penilaian secara berkala akan diberikan mengacu ke dua hal, yaitu soft
competency dan hard competency. Soft competency akan dinilai dari parameter soft
skill yang diharapkan dapat dimiliki oleh posisi tersebut. Sedangkan hard
competency akan mengambil data dari KPI masing-masing. Rating akan dibuat
dengan parameter A, AB, B, BC, dan C yang setara dengan skor tertentu.
Hasil rating yang sudah dibuat akan digunakan sebagai faktor pengali untuk
bonus tahunan. Dengan adanya sistem ini, karyawan akan memiliki pemahaman
secara langsung hubungan antara kinerja dengan penghargaan yang diberikan.

6.7. Strategi Pemeliharaan Sumber Daya Manusia

6.7.1. Sistem Kompensasi

Penentuan sistem kompensasi karyawan PT Oliv Properti Indonesia

ditentukan berdasarkan empat faktor, yaitu:
1) Strategi Kompensasi
2) Rancangan Kompensasi

73
 3) Implementasi Kompensasi
4) Penilaian Kompetensi
Strategi kompensasi disesuaikan dengan strategi PT Oliv Properti Indonesia
dalam lima tahun pertama. Perusahaan fokus untuk pertumbuhan bisnis yang
signifikan sehingga karyawan akan mendapatkan kompensasi sesuai berdasarkan
performa kinerja.
PT Oliv Properti Indonesia menggunakan rancangan kompensasi dengan
melihat faktor internal dan eksternal. Dari sisi internal, pertimbangan perusahaan
dalam menentukan kompensasi adalah prestasi karyawan dalam menyelesaikan
pekerjaan dan kemampuan perusahaan dalam memberikan kompensasi. Dari sisi
eksternal, perusahaan mempertimbangkan upah minimum provinsi di DKI Jakarta.
Kemudian berdasarkan job evaluation perusahaan menentukan nilai kompensasi
masing-masing jabatan.
Dalam melakukan implementasi kompensasi, PT Oliv Properti Indonesia
menggunakan survei upah dan gaji untuk memastikan kompensasi sudah cukup
sesuai. Direksi akan melakukan penilaian kompensasi untuk melihat seberapa efektif
sistem kompensasi dengan melihat hubungan antara kompensasi dan pencapaian
perusahaan. Alat yang digunakan untuk penilaian kompensasi dengan scorecard
dengan perbandingan antar fungsi dan prestasi setiap fungsi di perusahaan.
Kompensasi karyawan PT OLIV dibagi menjadi tiga komponen utama, yaitu:
1) Direct Compensation: Gaji, Tunjangan dan Bonus yang didapatkan karyawan.
2) Indirect Compensation: Jaminan-jaminan sosial bagi karyawan.
3) Nonfinancial Compensation: Program motivasi karyawan, lingkungan kerja
yang nyaman, work life balance.

6.7.2. Gaji

PT Oliv Properti Indonesia menentukan gaji pokok karyawannya sesuai

dengan pertumbuhan bisnis perusahaan. Rancangan gaji dilihat dari faktor internal
dan eksternal. Lokasi perusahaan berada di daerah Balikpapan sehingga UMP
mengikuti kota Balikpapan sebesar Rp 3.118.397 per tahun 2021. UMP tersebut
menjadi standar minimum gaji pokok yang dikeluarkan perusahaan. Perbedaan gaji
setiap karyawan dibuat berdasarkan masing-masing jabatan. PT OLIV secara
kuantitatif dengan metode KPI dan kualitatif dengan metode evaluasi oleh superior
terkait. Compensable factors yang digunakan untuk menentukan poin adalah

74
 pengalaman, pendidikan, keahlian, tanggung jawab, dan kondisi kerja diurutkan dari
bobot terbesar yang lebih penting bagi perusahaan.

Tabel 6.1 Compensable Factors berdasarkan Golongan Karyawan

Compensable Golongan Karyawan
Factor 1 2 3 4 5
Pengalaman Belum ada Pengalaman Pengalaman Pengalaman Pengalama
pengalaman kerja kerja minimum lebih dari 10 n lebih dari
kerja minimum 3 2 tahun di area tahun, 15 tahun,
tahun kerja / dengan dengan
fungsional. minimum 5 minimum 5
Belum ada tahun di tahun di
pengalaman posisi posisi
dengan manajerial manajerial
sertifikasi menengah atas
management
training
Pendidikan SMK / SMA / SMK / SMA / S1 dari S1 dari S1 dari
Sederajat Sederajat Universitas Universitas Universitas
terakreditasi A terakreditasi terakreditasi
dengan IPK A dengan A dengan
minimal 3.25 IPK minimum IPK
3.25 atau S2 minimum
dari 3.25 atau
Universitas S2 dari
terakreditasi Universitas
A dengan terakreditasi
IPK minimum A dengan
3.50 IPK
minimum
3.50
Keahlian Keahlian dasar Keahlian Keahlian level Keahlian Keahlian
sesuai level di lanjut di lanjut manajemen tingkat atas
fungsional fungsional fungsional tingkat lanjut dengan
dengan dengan di dua fungsi sertifikasi
sertifikasi sertifikasi top
manageme
nt training
Tanggung Bertanggung Bertanggung Bertanggung Bertanggung Bertanggun
Jawab jawab jawab jawab jawab g jawab
terhadap terhadap terhadap terhadap pencapaian
proses bisnis proses bisnis proses bisnis target satu visi dan misi
dasar dasar dan problem divisi perusahaan
perusahaan perusahaan solving di area
sesuai sesuai fungsinya
fungsinya fungsinya
Kondisi Kerja Risiko tinggi, Risiko rendah Risiko rendah Risiko tinggi Risiko tinggi
operasional berhubungan berhubunga

75
 dasar dengan n dengan
perusahaan di keputusan keputusan
lapangan manajemen manajemen
menengah atas

PT Oliv Properti Indonesia menentukan point system berdasarkan

compensable factors dan bobot masing-masing. Kemudian untuk masing-masing
point dibagi menjadi beberapa rentung untuk menentukan gaji pokok untuk setiap
sub golongan. Setiap golongan karyawan memiliki dua golongan. Sistem penilaian
dan penggajian tersebut dapat dilihat sebagai berikut.
Tabel 6.2 Point System untuk setiap Golongan Karyawan

Compensable Bobot Golongan Karyawan

Factors
1 2 3 4 5

Pengalaman 30% 30 60 90 120 150

Pendidikan 20% 20 40 60 80 100

Keahlian 20% 20 40 60 80 100

Tanggung Jawab 15% 15 30 45 60 75

Kondisi Kerja 15% 15 30 45 60 75

Total 100% 100 200 300 400 500

Tabel 6.3 Gaji Pokok per Sub Golongan

Golongan Sub Golongan Gaji Pokok

50-100 1 a Rp 4,500,000

b Rp 4,800,000

101-200 2 a Rp 5,000,000

b Rp 5,500,000

201-300 3 a Rp 6,000,000

b Rp 9,000,000

301-400 4 a Rp 15,000,000

b Rp 30,000,000

401-500 5 a Rp 40,000,000

76
 b Rp 50,000,000
Berdasarkan perbandingan dengan perusahaan sejenis yang didapatkan dari
“Indonesia 2020-2021 Salary Guide” oleh PERSOL KELLY. Referensi standar yang
akan diaplikasikan pada PT Oliv Properti Indonesia untuk gaji masing-masing
jabatan. Standar gaji PT Oliv Properti Indonesia dapat dilihat pada lampiran 12
dengan judul tabel Standar Gaji masing-masing Jabatan.
Setiap bulan perusahaan akan memotong gaji pokok karyawan untuk sebagai
berikut.
1) Iuran Jaminan BPJS Kesehatan untuk dibayarkan kepada BPJS kesehatan
sebesar 2% dibayarkan karyawan.
2) Iuran Jaminan BPJS Ketenagakerjaan yang merupakan kontribusi tetap dari
karyawan sebesar 3%.

6.7.3. Tunjangan

PT Oliv Properti Indonesia akan memberikan tunjangan kepada karyawan

yang terbagi dua yaitu tunjangan hari raya dan tunjangan jabatan, sebagai berikut.
1) Tunjangan Hari Raya (THR)
Tunjangan Hari Raya diberikan kepada karyawan pada 10 hari sebelum hari
raya besar keagamaan seperti Idul Fitri, Natal, Nyepi dan lain-lain. Besar
tunjangan hari raya sebesar satu bulan gaji pokok karyawan. THR hanya
diberikan sekali dalam setahun. Apabila masa kerja karyawan di PT Oliv
Properti Indonesia kurang dari satu tahu sampai dengan hari raya besar
keagamaan, THR diberikan dengan hitungan proposional sesuai dengan
masa kerja karyawan.
2) Tunjangan Jabatan
Tunjangan jabatan diberikan pada tanggal 25 setiap bulan bersamaan
dengan pemberian gaji pokok karyawan. Masing-masing golongan jabatan
memiliki nominal tunjangan jabatan yang berbeda sebagai insentif jabatan
karyawan bersangkutan. Tunjangan jabatan dapat dilihat sebagai berikut.

Tabel 6.4 Tunjangan Jabatan Karyawan

Golongan Jabatan Tunjangan Jabatan

Staff Rp 1,000,000

Departemen Head Rp 2,000,000

77
 Director Rp 3,000,000

6.7.4. Bonus

PT Oliv Properti Indonesia akan memberikan bonus kepada semua karyawan

dari level staff sampai dengan level direksi. Besar bonus dipengaruhi beberapa
faktor, sebagai berikut.
1) Performa Finansial Perusahaan.
2) Penilaian Kinerja Karyawan.
3) Golongan Jabatan Karyawan.
Perhitungan bonus total perusahaan dilakukan pada bulan Januari
berdasarkan performa finansial PT Oliv Properti Indonesia di bulan Januari sampai
dengan Desember. Pembayaran bonus akan dilakukan pada bulan Februari. Untuk
golongan jabatan yang sama, komposisi besar bonus bergantung dari urutan kinerja
karyawan tersebut dengan distribusi normal sesuai dengan jumlah karyawan di satu
golongan jabatan.

6.7.5. Indirect Compensation

Dalam indirect compensation diberikan dua jenis kepada karyawan yaitu

Jaminan BPJS Kesehatan dan Jaminan BPJS Ketenagakerjaan. Untuk Jaminan
BPJS Kesehatan, berdasarkan Peraturan Presiden Republik Indonesia No. 111
Tahun 2013, pada pasar 11 ayat 1 disebutkan perusahaan sebagai pemberi kerja
wajib mendaftarkan dirinya dan pekerjanya sebagai peserta jaminan kesehatan
kepada BPJS Kesehatan dengan membayar iuran. Iuran BPJS adalah 5% dari gaji
pokok per bulan, dengan rincian 3% dibayarkan perusahaan dan 2% dibayarkan
karyawan.
Untuk BPJS Ketenagakerjaan, PT Oliv Properti Indonesia mendaftarkan
karyawannya BPJS Ketenagakerjaan. Jaminan BPJS Ketenagakerjaan yang
didapatkan oleh karyawan adalah Jaminan Kecelakaan Kerja, Jaminan Kematian,
Jaminan Hari Tua, dan Jaminan Pensiun. Besarnya iuran untuk pembiayaan program
tersebut merupakan tanggung jawab bersama antara personil dan perusahaan
dengan pembagi kontribusi sebagai berikut.
1. Jaminan Hari Tua: 2% dari upah sebulan ditanggung karyawan dan 3.7% dari
upah ditanggung perusahaan.
2. Jaminan Kecelakaan kerja: 0.89% dari upah sebulan ditanggung perusahaan.

78
 3. Jaminan Kematian: 0.3% dari upah sebulan ditanggung perusahaan.
4. Jaminan Pensiun: 1% dari upah sebulan ditanggung karyawan dan 2% dari
upah ditanggung perusahaan.
Perusahaan diberi wewenang untuk melakukan pemotongan upah dari
karyawan yang bersangkutan sepanjang menjadi kewajiban karyawan dan
perusahaan wajib membayar iuran tersebut pada kantor BPJS Ketenagakerjaan
paling lambat 15 bulan berikut nya dari bulan iuran yang bersangkutan. Iuran
Jaminan Hari Tua yang ditanggung karyawan diperhitungkan langsung dari upah
bulanan karyawan yang bersangkutan. Hak peserta program BPJS Ketenagakerjaan
tidak dapat dipindahtangankan, digadaikan atau disitu. Apabila karyawan meninggal
dunia sebelum usia pensiun, maka jaminan Hari Tua Karyawan (JHT) tersebut
dibayarkan kepada ahli warisnya.

6.8. Aspek Keuangan Sumber Daya Manusia

Jika dilihat dari segi keuangan, biaya-biaya yang dikeluarkan untuk

Departemen Human Capital Management dapat dilihat pada lampiran. Namun
secara garis besar, anggaran biaya yang dikeluarkan akan terdiri dari biaya
recruitment, training, certification, dan wages. Detail dari rencana biaya tersebut
dapat dilihat pada tabel sebagai berikut.
Tabel 6.5 Rencana Biaya SDM

Budget

Recruitment Training Certification Wages Total

Y1 13,500,000 - - 3,670,276,000 3,683,776,000

Y2 6,955,000 24,075,000 21,400,000 5,163,291,636 5,215,727,636

Y3 2,289,800 25,760,250 22,898,000 5,457,759,296 5,508,707,346

Y4 7.350,258 27,563,467 24,500,860 7,347,224,908 7,406,639,494

Y5 5,898,582 29,492,910 26,215,920 8,736,628,093 8,798,235,506

Y6 14,726,793 31,557,413 28,051,034 12,244,901,998 12,319,237,240

Y7 10,519,137 31,557,413 28,051,034 15,147,668,243 15,217,795,829

Y8 7,714,034 31,557,413 28,051,034 17,914,156,492 17,981,478,975

Y9 7,012,758 31,557,413 28,051,034 20,406,386,014 20,473,007,221

79
 Y10 9,817,862 31,557,413 28,051,034 23,616,801,316 23,686,227,627

Rencana keuangan sumber daya manusia dan estimasi biaya yang harus
dikeluarkan untuk menjalankan investasi awal dapat dilihat pada Lampiran 13 pada
tabel berjudul Fungsi Sumber Daya.

80
 BAB 7. STRATEGI KEUANGAN

7.1. Tujuan dan Sasaran Keuangan

Dalam menjalankan bisnis perusahaan, PT OLIV Properti Indonesia memiliki

tujuan dan sasaran yang telah ditetapkan oleh perusahaan dalam kurun waktu tiap
tahun, sebagai berikut.

7.1.1. Tujuan Keuangan

Tujuan keuangan dari PT OLIV Properti Indonesia adalah untuk memberikan

nilai tambah bagi perusahaan serta stakeholder dengan memiliki Net Profit Margin
(NPM) yang terus meningkat dari tahun-ke tahun

7.1.2. Sasaran Keuangan

Dalam waktu 10 tahun, OLIV memiliki beberapa sasaran keuangan yang

akan dicapai, sebagai berikut:
1. Net present value memiliki nilai positif.
2. Memiliki tingkat angka IRR yang lebih besar dari WACC.
3. Memiliki tingkat angka MIRR yang lebih besar dari WACC.
4. Profitability index memiliki nilai diatas satu.

7.2. Strategi Investasi

PT OLIV Properti Indonesia menginvestasikan sumber daya keuangan

keempat departemen perusahaan yaitu sumber daya manusia, operasional,
marketing & sales. Pada awal pendirian, perusahaan mengeluarkan biaya investasi
untuk capital expenditure pada tahun ke-1. Pada tahun tersebut, perusahaan
membeli sarana prasarana untuk karyawan dan peralatan kantor. Pada tahun
berikutnya, perusahaan akan menyesuaikan capital expenditure berdasarkan
kebutuhan perusahaan dalam menyediakan sarana prasarana untuk karyawan
seperti pembelian laptop, meja, kursi dan lain-lainnya.

7.2.1 Biaya Pemasaran

Perusahaan menginvestasikan biaya pemasaran sesuai dengan kondisi

keuangan perusahaan. Perusahaan mengalokasikan anggaran biaya pemasaran
cukup besar seperti biaya iklan secara online, event maupun loyalty program.
Pemasaran online dilakukan paid advertising melalui online channel seperti Google,
Instagram, Facebook dan LInkedIn. Perusahaan mengikuti maupun membuat acara
event di perusahaan untuk membangun relasi dan menjaga hubungan dengan

81
human resource maupun karyawan perusahaan. Loyalty program dilakukan untuk
menjaga maupun meningkatkan retensi konsumen dengan memberikan pengalaman
layanan. Sebagai perusahaan rintisan, kegiatan marketing PT OLIV Properti
Indonesia sangat penting untuk memberikan dan membangun brand awareness
kepada target pasar. Perkiraan kebutuhan investasi fungsi pemasaran dapat dilihat
pada lampiran 14 pada tabel berjudul Fungsi Marketing.

7.2.2 Operasional

Perusahaan menginvestasikan biaya operasional sesuai dengan kondisi

keuangan perusahaan. Perusahaan mengalokasikan anggaran biaya operasional
terdiri dari biaya infrastruktur, pengembangan, dan pemeliharaan teknologi informasi
serta jaringan internet. Sebagai perusahaan rintisan di bidang teknologi, kegiatan
operasional PT OLIV Properti Indonesia sangat penting untuk dapat menjalankan
kegiatan bisnis dan operasional perusahaan. Perusahaan juga bekerjasama dengan
beberapa mitra properti untuk dapat menyediakan prasarana dan sarana area
tempat tinggal. Sehingga dapat menjalan kegiatan operasional perusahaan. Secara
umum, perusahaan menggunakan dua tipe perangkat laptop yaitu laptop grade A
dan grade B. Laptop grade A digunakan untuk pegawai divisi IT. Hal ini dikarenakan
divisi IT membutuhkan laptop dengan high specification. Biaya operasional
perusahaan diperkirakan dapat dipenuhi dari pendapatan tahun berjalan
perusahaan. Setiap pendapatan tahun berjalan memungkinkan untuk menutupi biaya
operasional dan biaya marketing perusahaan setiap tahun secara kumulatif. OLIV
melakukan investasi di bidang IT berupa infrastruktur serta pembuatan aplikasi dan
website. Perusahaan melakukan investasi di bidang cloud service server untuk
menampung data perusahaan serta pelanggan secara online. Lisensi beberapa
software digunakan untuk menyediakan layanan seperti Microsoft Office, Google,
Zoom, Software Developer dan lain-lain kepada karyawan-karyawan. Perkiraan
kebutuhan investasi fungsi operasi dapat dilihat pada lampiran 10 berjudul Fungsi
Operasi.

7.2.3 Sumber Daya Manusia

Perusahaan banyak menginvestasikan sumber daya keuangannya untuk

biaya sumber daya manusia. Sebagian besar alokasi dana yang dikeluarkan untuk
kompensasi dan benefit karyawan. Pada awal inisiasi perusahaan, perusahaan
mengeluarkan biaya pengurusan legal, perangkat lunak dan keras untuk kebutuhan

82
divisi sumber daya manusia, dan meliputi pengurusan sarana prasarana sewa dan
renovasi kantor. Perusahaan menyewa sebuah bangunan ruko di daerah Balikpapan.
Kantor berupa ruko dengan tiga lantai yang akan menjadi pusat kegiatan operasional
perusahaan. Harga sewa diperkirakan sebesar 150 juta per tahun dengan luas
bangunan 315 m². Perusahaan mengeluarkan biaya peralatan kantor seperti meja
kerja, meja rapat, kursi, alat tulis kantor, seragam, telepon kantor dan lain-lain. Total
investasi divisi sumber daya manusia yang dikeluarkan pada tahun pertama sebesar
Rp 4,394,115,100.00 dan diproyeksikan akan meningkat setiap tahun sesuai jumlah
karyawan. Perkiraan kebutuhan investasi fungsi sumber daya manusia dapat dilihat
pada lampiran 13 berjudul Fungsi Sumber Daya.

7.2.4 Keuangan

Perusahaan mengeluarkan dana bagian keuangan untuk menunjang kegiatan

keuangan perusahaan. Beberapa transaksi perbankan membutuhkan biaya admin
dan perusahaan membutuhkan software akuntansi agar pembukuan perusahaan
berjalan dengan baik.
Tabel 7.1 Perkiraan kebutuhan investasi fungsi keuangan

Operating Expense
Total expense
Langganan Biaya
Audit laporan Fungsi Keuangan
software administrasi
keuangan
akuntansi Bank

Y0 - - 1,800,000 1,800,000

Y1 2,000,000 - 2,700,000 4,700,000

Y2 2,000,000 - 3,510,000 5,510,000

Y3 2,000,000 - 4,563,000 6,563,000

Y4 2,000,000 - 5,931,900 7,931,000

Y5 2,000,000 120,000,000 7,711,470 129,711,470

Y6 2,000,000 - 10,024,911 12,024,911

Y7 2,000,000 - 13,032,384 15,032,384

Y8 2,000,000 - 16,942,099 18,942,099

Y9 2,000,000 - 22,024,729 24,024,729

Y10 2,000,000 120,000,000 28,632,148 150,632,148

83
 Secara keseluruhan, PT OLIV Properti Indonesia mengeluarkan dana
investasi untuk departemen pemasaran, operasional, sumber daya manusia dan
keuangan sebesar Rp 10.800.000 dan diproyeksikan setiap tahun yang akan datang
akan mengalami peningkatan. Peningkatan jumlah dana investasi yang dikeluarkan
dapat disesuaikan dengan jumlah pendapatan dan kegiatan operasional perusahaan.
Tabel 7.2 Perkiraan kebutuhan investasi seluruh fungsi OLIV

Total Operating Total Capital Total Expense

Expense Seluruh Expenditure Seluruh Seluruh Fungsi
Fungsi Fungsi

Y1 7,211,497,600.00 6,726,445,496.00 13,937,943,096.00

Y2 10,956,101,636.36 3,155,990,000.00 14,112,091,636.36

Y3 12,404,663,546.97 136,990,000.00 12,541,653,546.97

Y4 16,617,377,834.29 428,690,000.00 17,046,067,834.29

Y5 21,560,760,506.16 261,674,999.00 21,822,435,505.16

Y6 29,655,385,216.81 3,771,850,000.00 33,427,235,216.81

Y7 39,296,149,255.35 411,890,000.00 39,708,039,255.35

Y8 49,785,486,784.19 266,180,000.00 50,051,666,784.19

Y9 62,108,784,667.79 320,669,999.00 62,429,454,666.79

Y10 78,305,589,334.93 249,980,000.00 78,555,569,334.93

7.3. Strategi Pendanaan

Pada awal pendirian perusahaan, PT OLIV Properti Indonesia memiliki

rencana menggunakan pendanaan dari modal saham biasa (common stock).
Perusahaan akan menggunakan bootstrapping dalam mengumpulkan dana pada
awal pendirian. Dana tersebut didapatkan dari dana pribadi 4 orang founder OLIV.
Pada tahap ini disebut juga sebagai tahap pre-seed. Pada tahun pertama, pendiri
OLIV melakukan setor modal sebesar Rp 6.8 miliar dan tahun kedua sebesar Rp 4
miliar. Dengan total 10.8 miliar didapatkan perhitungan yang dapat memenuhi saldo
kas akhir dari PT OLIV sampai dengan tahun ke 10.

7.4. Strategi Sumber Pendanaan

Sebagai perusahaan perintis (start-up), PT OLIV Properti Indonesia akan

menggunakan pendanaan bersumber dari modal dari para pendiri perusahaan
dengan mengoptimalkan biaya rata-rata tertimbang (WACC) dari modal saham biasa

84
(common stock). Jumlah awal yang diperlukan sebesar Rp 10.800.000.000 yang
akan didanai oleh pendiri-pendiri perusahaan dengan rincian Rp 6.800.000.000 pada
tahun pertama dan Rp 4.000.000.000 pada tahun kedua. Proyeksi sejak perusahaan
berdiri pada tahun kelima PT OLIV Properti Indonesia sudah mencatatkan lama
kumulatif yang bernilai positif dengan angka Rp 4.976.598.570.
Perusahaan akan menggunakan laba ditahan untuk menunjang pertumbuhan
perusahaan. Setelah tahun ke sepuluh, PT OLIV Properti Indonesia akan mengikuti
program accelerator atau inkubator. Hal ini bertujuan untuk mendapatkan pendanaan
agar perusahaan dapat tumbuh secara eksponensial. Selain itu, PT OLIV Properti
Indonesia bisa mendapatkan benefit lebih berupa monitoring dan networking sesama
pebisnis.
Seiring berjalannya waktu dengan perkembangan dari PT OLIV Properti
Indonesia. Pendanaan akan didapat dari Venture Capital yang fokus pada seri
pendanaan tersebut. Beberapa Venture Capital di Indonesia yang dapat memberikan
pendanaan: BRI Venture, East Venture, Mandiri Capital, Alpha JWC, MDI Ventures,
dll. Pendanaan ini akan ditukar dengan nilai kepemilikan atau saham kepemilikan
dari PT OLIV. Dimana jika PT OLIV melakukan IPO (Initial Public Offering) atau PT
OLIV dibeli oleh perusahaan lain maka investor tersebut akan mendapatkan hasil
atau return dari investasi tersebut.

7.5. Metode Perhitungan Biaya Modal Pendanaan

PT OLIV Properti Indonesia memiliki investasi modal sama sebesar Rp

10.800.000.000 Sehingga dalam menentukan metode perhitungan biaya modal
pendanaan. Metode yang akan digunakan pada analisis terdiri dari dua tahapan
yaitu. Pertama, government bond yield plus risk premium memperhitungkan biaya
pendanaan dari modal hutang. Kedua, penyesuaian biaya modal saham dengan
mempertimbangkan risiko kegagalan bisnis. Adapun analisis ini akan menggunakan
jangka waktu proyeksi laporan keuangan selama 10 tahun.
Langkah-langkah perhitungan biaya modal pendanaan:
1. Perhitungan biaya pendanaan dari modal hutang dengan menggunakan
government bond yield plus risk premium
Dalam mengumpulkan data informasi imbal hasil obligasi pemerintah melalui
tangkapan website Indonesia Bond Pricing Agency, berikut.

85
 Gambar 7.1 Obligasi Pemerintah Indonesia Beserta Waktu Jatuh Tempo

(Sumber:
http://www.ibpa.co.id/DataPasarSuratUtang/HargadanYieldHarian/tabid/84/Default.as
px)

Dalam mengumpulkan data informasi imbal hasil kredit korporasi 3 bank

pemerintah (BRI, Bank Mandiri, BNI). PT OLIV Properti Indonesia mengacu
pada data yang diperoleh dari halaman situs resmi Otoritas Jasa Keuangan
(OJK), berikut.

Tabel 7.3 Tingkat Suku Bunga Bank di Indonesia Berdasarkan Prioritas

OJK

(Sumber:
https://www.ojk.go.id/id/kanal/perbankan/pages/suku-bunga-dasar.aspx)

86
 Jika menilik kepada urutan lembaga keuangan yang didasarkan pada
prioritas dari OJK pada periode yang sama, maka tiga bank yang menempati
urutan teratas adalah PT. Bank Rakyat Indonesia (BRI), PT, Bank Mandiri
(MDR), dan PT. Bank Negara Indonesia (BNI). Ketiga bank lokal tersebut
memberikan modal kredit korporasi dengan imbal hasil yang diharapkan
sebesar 8.00.
Berdasarkan gambar obligasi pemerintah Indonesia, diketahui bahwa imbal
hasil obligasi pemerintah satu tahun adalah 3.4088%. Selisih antara imbal
hasil kredit korporasi tiga bank (8.00%) dengan imbal hasil obligasi
pemerintah satu tahun (3.4088%) adalah 4.5912%. Selisih tersebut dapat
diasumsikan sebagai premi risiko kredit korporasi relatif terhadap risiko kredit
pemerintah. Selisih atau premi risiko kredit tersebut dapat diasumsikan tetap
selama 10 tahun, asumsi 10 tahun ini mengacu pada proyeksi laporan
keuangan rencana bisnis selama 10 tahun. Perhitungan Biaya Modal Hutang
setelah memperhitungkan biaya Provisi dan biaya administrasi bank
sebagaimana ditunjukkan pada tabel berikut:
Tabel 7.4 Perhitungan biaya modal hutang

Waktu Premi Risiko Kredit Biaya Provisi Tingkat

Imbal Hasil
jatuh Korporasi di atas dan Suku
Obligasi
tempo Imbal Hasil Obligasi Administrasi Bunga
Pemerintah
(Tenor) Pemerintah Bank Kredit

1 4.5912% 3.4088% 1.50% 9.5000%

2 4.5912% 3.9436% 1.50% 10.0348%

3 4.5912% 4.4294% 1.50% 10.5206%

4 4.5912% 4.8606% 1.50% 10.9518%

5 4.5912% 5.2365% 1.50% 11.3277%

6 4.5912% 5.5596% 1.50% 11.6508%

7 4.5912% 5.8343% 1.50% 11.9255%

8 4.5912% 6.0657% 1.50% 12.1569%

9 4.5912% 6.2591% 1.50% 12.3503%

10 4.5912% 6.4197% 1.50% 12.5109%

87
2. Perhitungan biaya pendanaan dari modal saham dengan menggunakan
metode own-bond-yield-plus-risk premium
Dalam menghitung biaya modal saham (cost of equity), PT OLIV Properti
Indonesia menggunakan metode Own-Bond-Yield-Plus-Risk Premium
dengan rumus sebagai berikut:
Ks = Kd + RP
= 12.5109% + (0.25 x 12.5109%)
= 12.5109% + 3.1277%
= 15.6386%
3. Penyesuaian biaya modal saham dengan mempertimbangkan risiko
kegagalan bisnis.
Setelah menghitung biaya modal saham, kita perlu melakukan penyesuaian
biaya modal saham dengan memperhitungkan risiko kegagalan dari
perusahaan baru. Biaya modal saham setelah disesuaikan dihitung dengan

menggunakan rumus:
Di mana π adalah failure rate (tingkat kegagalan)
Berikut adalah simulasi perhitungan biaya modal saham setelah disesuaikan
dengan risiko gagal (failure rate).
Tabel 7.5 Simulasi Perhitungan biaya modal saham

Biaya Modal Saham TIngkat Kegagalan Biaya Modal Saham

Dengan Hutang 0% (Failure Rate) Setelah Disesuaikan

15.6386% 5% 21.72484%

15.6386% 10% 28.48733%

15.6386% 20% 44.54825%

15.6386% 30% 65.19800%

15.6386% 40% 92.73100%

15.6386% 50% 131.27720%

15.6386% 60% 189.09650%

15.6386% 70% 285.46200%

15.6386% 80% 478.19300%

88
 15.6386% 90% 1056.38600%
Dengan biaya modal saham 15,6386% dan failure rate sebesar 5%, maka
biaya modal saham setelah disesuaikan adalah 21.724%.
Dikarenakan OLIV tidak menggunakan hutang sebagai sumber pendanaan,
maka WACC (Weighted Average Cost of capital) sama dengan biaya modal
saham, yaitu 21.724%%.

7.6. Strategi Modal Kerja

Kebijakan perusahaan berkaitan dengan modal kerja seperti beberapa

keputusan yang perlu diambil oleh manajemen perusahaan yaitu Kas dan Setara
Kas, Piutang Usaha, Persediaan, Utang Usaha dan Utang Bank Jangka Pendek.
Keputusan yang harus diambil, sebagai berikut.
Tabel 7.6 Aspek - aspek modal kerja

Aspek Modal Kerja Keputusan yang harus diambil

Jumlah uang tunai minimum yang dikeluarkan oleh

perusahaan sebesar 1 kali pengeluaran rutin bulanan.
Apabila kas dan setara kurang dari 1 kali pengeluaran
rutin bulanan. Perusahaan akan memprioritaskan
pembayaran gaji kepada pekerja non-direksi dan
pengeluaran rutin lainnya seperti listrik, air, telepon,
internet, ATK, software license, dan cloud service.
Perusahaan dapat bernegosiasi kepada pihak ketiga
penyedia jasa seperti penyewaan kendaraan,
penyewaan kantor dan penyewaan perangkat keras agar
Kas dan Setara Kas dapat diberikan tempo pembayaran.
Perusahaan dapat menunda pemberian remunerasi
kepada direksi sampai dengan keuangan perusahaan
membaik. Jika diperlukan nantinya perusahaan
memungkinkan untuk mengajukan pinjaman jangka
pendek pemegang saham bila jumlah pinjaman di bawah
Rp 500 juta dan diperkirakan dapat dilunasi dalam
jangka waktu maksimal 12 bulan. Jika perusahaan tidak
mampu memenuhi kedua hal tersebut, maka perusahaan
akan mengajukan pinjaman jangka pendek ke bank di
Indonesia.

Model bisnis OLIV kepada konsumen bersifat tunai

sehingga tidak memiliki skema piutang. Konsumen
Piutang Usaha
membayar seluruh tagihan dengan cara termin sesuai
kesepakatan awal kontrak.

Sebagai platform, OLIV tidak menyimpan inventori. Hal

Persediaan
ini dikarenakan seluruh inventori dimiliki oleh mitra OLIV.

Utang Usaha Pembayaran atau transaksi antara OLIV dan pengguna

89
 layanan OLIV bersifat tunai.
Pembayaran operasional perangkat keras dan lunak IT
menyesuaikan term of condition yang telah disepakati
dengan penyedia jasa.

Utang Bank Jangka Jika OLIV membutuhkan pinjaman jangka pendek, maka
Pendek OLIV akan mengajukan kredit modal kerja

7.7. Strategi Distribusi Keuntungan

Dalam pelaksanaan bisnis nantinya PT OLIV Properti Indonesia memiliki

strategi modal kerja yang bertujuan menjaga operasional keuangan perusahaan
serta memberi keuntungan bagi para pendiri yang berlaku sebagai investor. PT OLIV
Properti Indonesia tidak memiliki investor luar sehingga tidak ada dividen yang akan
dibagikan kepada pihak luar. Gambaran dari strategi distribusi keuntungan PT OLIV
Properti Indonesia berupa:
1. Pada tahun pertama dan tahun kedua, PT OLIV Properti Indonesia masih
menanggung kerugian.
2. Pada tahun keempat, PT OLIV mencatatkan laba bersih positif senilai Rp
521.169.319.
3. Pada tahun keenam, PT OLIV Properti Indonesia sudah mendapatkan laba
kumulatif senilai Rp 10.329.301.826.
4. Pada tahun ketujuh sampai dengan tahun kesembilan, PT OLIV Properti
Indonesia diproyeksikan akan mengalami peningkatan kinerja keuangan dan
kenaikan jumlah konsumen yang signifikan. Valuasi perusahaan akan
meningkat pada tahun tersebut. Rencana jangka panjang PT OLIV Properti
Indonesia, perusahaan akan mencari investor strategi untuk membantu
perusahaan tumbuh secara eksponen melalui hubungan bisnis dan mentoring
yang dimiliki oleh investor.
5. Pada tahun kesepuluh, PT OLIV Properti Indonesia akan membagikan
sebagian laba perusahaannya kepada pemegang saham atau founder
dengan Managed Dividend Model (Kebijakan Dividen Terkelola). Pembagian
dihitung dengan jumlah 20% dari laba kumulatif tahun sebelumnya yang
menjadikan nilai pembagian dividen adalah sebesar Rp 14.370.914.640.

90
 BAB 8. PROYEKSI KEUANGAN, ANALISIS KELAYAKAN DAN MANAJEMEN
RISIKO BISNIS

8.1. Proyeksi Keuangan

Dalam melakukan proyeksi keuangan, PT OLIV membagi tiga skenario untuk

perhitungan proyeksi keuangan, yaitu pessimistic case, most likely case, dan optimist
case. Berikut ini adalah tabel asumsi-asumsi perhitungan yang digunakan oleh PT
OLIV dalam mempersiapkan perhitungan skenario sebagai berikut.
Tabel 8.1. Perhitungan Skenario Proyeksi Keuangan

Variable
Pessimist Case Most Likely Case Optimist Case
Asumsi
Krisis ekonomi global Krisis ekonomi global
Krisis ekonomi berakhir
mempengaruhi keadaan mempengaruhi keadaan
Kondisi ekonomi dan membaik sehingga
ekonomi lokal serta ekonomi namun tidak
mendukung industri
industri parah
Kondisi politik seperti
Industri tidak terlalu Keadaan politik
Kondisi politik perang antar negara
terpengaruh oleh keadaan mendukung industri untuk
global mempengaruhi keadaan
politik global maupun lokal terus berkembang
lokal dengan drastis
Beberapa daerah masih Permintaan meningkat
Peningkatan Permintaan berkurang
terpengaruh Covid karena mengikuti
permintaan karena resesi namun tidak
sehingga permintaan perkembangan ekonomi
penginapan terlalu berpengaruh
berkurang setelah melewati krisis
Rata-rata 29.84% per tahun
pertumbuhan 29.03% per tahun 29.32% per tahun
sales tahunan
Peningkatan
5% per tahun 10% per lima tahun 15% per lima tahun
Harga
Pajak 22% 22% 22%

8.1.1. Penyusunan Asumsi

Pendapatan & Laba

Dalam penyusunan asumsi pendapatan dan laba bersih PT OLIV dapat
dilihat pada tabel proyeksi laba rugi. PT OLIV mendapatkan pendapatan dan laba
bersih selama sepuluh tahun kedepan. Pada tabel proyeksi laba rugi, PT OLIV
diproyeksikan akan konsisten mengalami peningkatan setiap tahun, sebagai berikut.

91
 Tabel 8.2 Perkiraan Pendapatan & Laba

Pessimistic Case Most LIkely Optimistic Case

Revenue Laba Bersih Revenue Laba Bersih Revenue Laba Bersih

Y1 6,000,000,000 -1,211,497,600 7,200,000,000 -11,497,600 7,200,000,000 -11,497,600

Y2 8,820,000,000 -3,817,713,010 10,200,000,000 -2,437,713,010 12,000,000,000 -637,713,010

Y3 13,230,000,000 -1,645,272,421 14,700,000,000 -175,272,421 18,000,000,000 2,437,287,512

Y4 19,448,100,000 254,175,318 21,300,000,000 1,698,657,318 25,200,000,000 4,909,137,318

Y5 29,172,150,000 4,011,821,283 31,500,000,000 5,902,424,283 34,800,000,000 8,682,344,283

Y6 42,299,617,500 9,422,708,906 50,660,000,000 16,093,567,256 55,890,000,000 20,416,327,256

Y7 62,720,122,500 17,898,014,156 74,460,000,000 27,392,078,606 79,350,000,000 31,599,398,606

Y8 91,892,272,500 33,053,482,384 100,300,000,000 40,060,789,834 107,640,000,000 46,478,629,834

Y9 134,191,890,000 57,702,221,134 134,300,000,000 58,123,506,934 143,520,000,000 66,307,266,934

Y10 177,950,115,000 81,210,384,969 179,860,000,000 82,512,895,269 191,820,000,000 93,208,255,269

Biaya
Biaya yang dikeluarkan setiap fungsi departemen akan digambarkan sesuai
pada lampiran 15 dengan rentang waktu selama sepuluh tahun kedepan. Dapat
dilihat biaya awal berupa Rp 13,937,943,096.

8.1.2. Proyeksi Keuangan

Proyeksi Laba Rugi

Berikut adalah proyeksi laba rugi dari OLIV pada Lampiran 16. Dapat
diasumsikan laba sebelum pajak dan laba bersih yang pada tahun Y1 / 2024
berjumlah negatif akan mulai menjadi positif pada tahun ketiga. Kemudian laba
kumulatif mencapai nilai positif pada tahun keenam.
Lalu ini adalah proyeksi grafik dari Gross Profit, Net Income before Taxes,
serta Net Income selama sepuluh tahun kedepan pada most likely case.

92
Gambar 8.1 Proyeksi Grafik Gross Profit, Net Income before Tax, dan Net Income pada Most
Likely Case

Proyeksi Aliran Kas

Proyeksi Aliran Kas (lampiran 17) perusahaan OLIV menunjukkan bahwa net
cash mulai positif pada tahun ketiga. OLIV menjaga nilai positif arus kas dari saldo
kas awal pada tahun pertama hingga saldo kas akhir pada tahun ke sepuluh.
Proyeksi Neraca
Tabel Proyeksi Neraca perusahaan OLIV (lampiran 18), dapat dilihat bahwa
nilai neraca OLIV mengalami peningkatan setiap tahun. Peningkatan total asset, total
liabilities dan total equity dapat dilihat pada grafik sebagai berikut.

93
 Gambar 8.2 Grafik Proyeksi Neraca

8.1.3. Periode Proyeksi Keuangan

PT OLIV melakukan proyeksi peramalan keuangan sepanjang sepuluh tahun.

Terhitung dari tahun 2024 sampai dengan tahun 2034. Berikut adalah grafik yang
menampilkan Laba Kumulatif, Net Cash, Saldo Kas Awal, Saldo Kas Akhir, Total
Assets, Total Liabilities, dan Total Stakeholders Equity.
Gambar 8.3 Grafik Proyeksi Keuangan

94
8.1.4. Analisa Titik Impas

Titik impas atau Break Even Point (BEP) merupakan jumlah pendapatan
sama dengan biaya yang dikeluarkan. Perhitungan BEP menggunakan rumus
sebagai berikut.

Berikut adalah tabel dari perhitungan Break Even Point dari PT OLIV.
Tabel 8.3 Perkiraan Break Even Point Most Likely Case

Jumlah Variable BEP

Revenue Price Fix Cost BEP Harga
Paket Cost Paket

Y1 7,200,000,000 60,000,000 120 22,535,000 4,507,297,600 120 7,218,413,346

Y2 10,200,000,000 60,000,000 170 28,392,117 7,811,053,010 247 14,827,414,738

Y3 14,700,000,000 60,000,000 245 24,507,951 8,870,824,420 250 14,996,301,441

Y4 21,300,000,000 60,000,000 355 22,977,206 10,965,325,808 296 17,770,662,096

Y5 31,500,000,000 60,000,000 525 21,836,737 12,708,502,360 333 19,980,213,569

Y6 50,660,000,000 68,000,000 745 21,108,816 14,925,152,875 318 21,643,949,426

Y7 74,460,000,000 68,000,000 1095 20,626,497 17,859,935,342 377 25,636,179,479

Y8 100,300,000,000 68,000,000 1475 20,287,658 21,079,716,557 442 30,042,975,982

Y9 134,300,000,000 68,000,000 1975 20,034,985 23,717,586,505 494 33,624,422,061

Y10 179,860,000,000 68,000,000 2645 19,841,443 27,017,620,003 561 38,148,945,402

Pada tahun ke sepuluh, titik impas OLIV tercapai saat perusahaan menjual
561 paket dengan senilai Rp 38,148,945,402

8.2 Analisa Kelayakan Bisnis

8.2.1 Indikator Kelayakan Bisnis

Tabel 8.4 Indikator Kelayakan Bisnis PT OLIV Properti Indonesia

Most Likely Optimistic Pessimistic

NPV 10 tahun 25,420,487,436.24 39,117,720,225.29 14,157,749,063.34

IRR 36.37% 45.30% 29.16%

Modified IRR 32.52% 37.84% 27.48%

95
 Profitability Index 2.35 4.40 1.01

WACC 21.72% 21.72% 21.72%

Payback Period 6 tahun 11 bulan 5 tahun 10 bulan 7 tahun 10 bulan

DIscounted Payback 8 tahun 11 bulan 7 tahun 6 bulan 9 tahun 11 bulan

Period

Tabel diatas menunjukkan hal-hal yang dapat menilai kelayakan bisnis OLIV,
diantaranya adalah parameter-parameter seperti Net Present Value (NPV), MIRR,
Payback Periode. Kemudian pada tabel ini juga ditemukan informasi seperti:
- Net Present Value (NPV) yang bernilai Rp 25,420,487,436.24 di sisi most
likely, Rp 39,117,720,225.29 di sisi optimistic, dan Rp 14,157,749,063.34 di
sisi pessimistic. Hal ini menunjukkan bahwa OLIV layak untuk diinvestasikan
sebagai bisnis.
- IRR dan MIRR yang cukup tinggi dengan nilai persentase 36.37% dan 32.52%
bagi most likely, 45.30% dan 37.84% di sisi optimistic, dan 29.16% dan 27.48%
di sisi pessimistic. Menyimpulkan bahwa bisnis layak dijalankan karena
nilai-nilai tersebut lebih tinggi dari nilai WACC yang bernilai 21.72%.
- Profitability Index menunjukkan nilai 2.35 bagi most likely, 4.40 bagi optimistic,
dan 1.01 bagi pessimistic. Angka-angka tersebut memiliki nilai lebih dari satu
sehingga menunjukkan bahwa bisnis layak untuk dijalankan.

8.2.2. Arus Kas Proyek

Dalam analisis kelayakan proyek, OLIV melakukan pendekatan Free Cash
Flow to the Firm (FCFF). Perhitungan dari FCFF tersebut dapat dilihat pada tabel
berikut:
Tabel 8.5 Perhitungan Arus Kas Proyek Most LIkely dari Tahun 1 sampai 5

96
 Tabel 8.6 Perhitungan Arus Kas Proyek Most LIkely dari Tahun 6 sampai 10

8.2.3. Tingkat Diskonto

Tingkat diskonto akan disesuaikan dengan lamanya waktu Discounted

Payback Period yang didapat pada indikator kelayakan bisnis, yaitu selama 8.11
tahun pada most likely, 7.6 tahun pada optimistic, dan 9.11 tahun pada pessimistic.

8.2.4. Perhitungan Terminal Value

Berdasarkan perhitungan Terminal Value yang PT OLIV lakukan memiliki

830,671,608,722.18 pada optimistic, 580,106,212,750.18 pada pessimistic, dan
794,070,366,745.03 pada most likely. Analisa Terminal Value menggunakan asumsi
usia dari bisnis berhenti di akhir tahun ke sepuluh.

8.2.5. Pertimbangan Resiko dalam Analisis Kelayakan Bisnis

Dalam memperrtimbangkan risiko investasi rencana bisnis, PT OLIV

menggunakan metode Sensitivity Analysis. Metode ini dilakukan dengan merubah 1
variabel yang mempengaruhi NPV atau IRR. Hasil dari pertimbangan adalah sebagai
berikut: Dapat dilihat pada tabel bahwa jika Revenue < 25% maka NPV bernilai
negatif sehingga OLIV harus memastikan bahwa Revenue > 10% Kemudian OP
Cost tidak boleh lebih dari 50% untuk menjaga NPV tetap bernilai positif. Yang
terakhir, WACC tidak boleh melebihi 50% untuk menjaga NPV tetap positif.
Kesimpulannya adalah OLIV harus menjaga OP Cost dan WACC > 50% dan
Revenue minimal > -10%.
Tabel 8.7 Sensitivity Analysis Most Likely

Revenue OP Cost WACC

90% 91,539,662,798.49 (50,374,100,897.21) (3,918,278,394.16)
75% 80,568,421,408.08 (37,539,784,679.22) (1,456,245,432.12)
50% 62,283,019,090.73 (16,377,737,956.27) 4,174,474,869.56

97
 25% 43,997,616,773.37 4,668,468,706.05 12,615,991,615.21
10% 32,914,268,875.64 17,204,812,971.62 19,673,635,710.36
0 25,420,487,436.24 25,420,487,436.24 25,420,487,436.24
-10% 17,956,691,826.74 33,665,147,224.58 32,477,405,515.26
-25% 6,522,323,853.35 45,826,714,654.65 45,618,651,697.78
-50% (12,971,404,475.29) 65,941,214,853.29 77,506,210,781.72
-75% (35,753,808,618.19) 85,967,246,804.72 130,003,955,642.35
-90% (49,706,081,878.71) 98,035,946,923.90 177,366,588,582.66

Gambar 8.4 Grafik Sensitivity Analysis Most Likely

8.3. Identifikasi dan Mitigasi Risiko Perusahaan

Setiap bisnis atau usaha apapun memiliki risiko. Karena itu diperlukan
adanya identifikasi dan mitigasi dari kemungkinan datangnya risiko-risiko tersebut.
Berikut OLIV mencoba untuk menjabarkan dan menganalisis kemungkinan risiko
yang mungkin terjadi. Hal-hal tersebut adalah:
Tabel 8.8 Resiko Bisnis
Probailitas
Deskripsi Terjadinya Dampak Mitigasi
Memastikan servis dan produk yang
ditawarkan ke pelanggan dapat dipenuhi
Munculnya competitor Moderat Sedang
secara baik sehingga meningkatkan
kepercayaan pelanggan
Brand OLIV belum Moderat Sedang Membangun kepercayaan dengan

98
dipercaya karena baru konsumen dan meningkatkan brand
awareness untuk mendapatkan hati
konsumen
Memperdalam riset pasar agar tidak
Salah target pasar Kecil Besar
salah dalam usaha mencari customer
Kesalahan penyusunan Memastikan biaya marketing
biaya marketing Moderat Sedang mendatangkan Return on investment
komunikasi yang setimpal

Tabel 8.9 Resiko Keuangan

Resiko Keuangan
Probailitas
Deskripsi Terjadinya Dampak Mitigasi
Tetap menjaga cash flow keuangan
Resesi Keuangan yang
dengan baik sehingga tetap dapat
menyebabkan krisis Kecil Besar
beroperasi meskipun ada penurunan
ekonomi
pemasukan
Memperbanyak pitching kepada
Tidak mendapatkan
Sedang Besar investor-investor untuk meningkatkan
pendanaan dari investor
kemungkinan mendapatkan investasi
Meninjau ulang jatuh tempo
pembayaran dari customer,
Resiko likuiditas Sedang Besar mengoptimalkan penagihan.
Penambahan klausul di kontrak terkait
jatuh tempo pembayaran
Resiko tidak dapat Memastikan jatuh tempo tiap hutang
Kecil Sedang
membayar hutang yang ada.

Tabel 8.10 Resiko Operasi

Resiko Operasi
Probailitas
Deskripsi Terjadinya Dampak Mitigasi
Force Majeure yang
menyebabkan
Kecil Sedang Menyiapkan asuransi untuk perusahaan
pemberhentian
operasional bisnis
Berkurangnya
pendapatan karena
Meningkatkan upaya pencarian partner
tidak menemukan Moderat Besar
properti developer
partner properti
developer
Servis / layanan tidak Memastikan QC servis / layanan.
sesuai ekspektasi Moderat Sedang Memberikan reward / punishment bagi
customer karyawan
Meningkatkan kapasitas layanan. Rutin
Maintenance pada pemeliharaan infrastruktur IT secara
Kecil Sedang
server / layanan aplikasi berkala. Upgrade software / hardware
secara berkala

99
 Tabel 8.11 Resiko SDM

Resiko Sumber Daya Manusia

Probailitas
Deskripsi Terjadinya Dampak Mitigasi
Conflict interest antara
Memastikan karyawan dan pemangku
karyawan / pemangku Moderat Besar
jabatan memiliki goal yang sama
jabatan
Penyusunan program terkait pelatihan.
Kurangnya produktivitas
Moderat Sedang Membuat lingkungan pekerjaan yang
karyawan
dapat membangun karyawan
Kehilangan karyawan Memastikan kompensasi sesuai dengan
Moderat Besar
potential kinerja karyawan
Proses rekrutmen tidak Memastikan proses rekrutmen sesuai
Besar Sedang
sesuai spesifikasi dengan spesifikasi yang dibutuhkan

8.4. Kesimpulan

Berdasarkan hasil perhitungan dari analisa keuangan PT OLIV yang telah

disajikan, maka dapat disimpulkan bahwa bisnis OLIV layan untuk dijalankan karena
memiliki IRR dan MIRR 36.37%% dan 32.52%% yang melebihi WACC senilai 21.72%.
Hasil tersebut ditemukan tidak hanya dalam skenario optimistic maupun most likely
namun juga pada skenario pessimistic.
Bisnis OLIV juga diperkirakan memiliki payback period pada tahun ke 5 bulan
ke tiga. OLIV juga dapat dinilai sebagai bisnis yang layak dengan NPV sebesar Rp
25,420,487,436.24 dan Profitability Index sebesar 2.35. Laba bersih terhitung positif
pada tahun ke tiga sebesar 1,698,657,317.54 dan laba kumulatif pada tahun ke lima
senilai 4,976,598,570. Oleh karena itu dapat disimpulkan bahwa OLIV harus menjaga
op cost dan wacc tidak lebih dari 50% dan revenue minimal di atas -25% untuk
mendapatkan NPV yang positif.

100
 DAFTAR PUSTAKA

1. Kristamuljana, S. 2001. “Model Empat Dimensi Lingkungan Bisnis” dalam artikel

“Definisi Bisnis yang Up to Date sebagai Pengungkit Keunggulan Bersaing”, Jurnal
Manajemen Prasetiya Mulya, Vol.VI (11), Maret, h.9-16

2. Knight, C. and Haslam, S.A. (2010). “The relative merits of lean, enriched, and
empowered offices: An experimental examination of the impact of workspace
management strategies on well-being and productivity”. Journal of Experimental
Psychology: Applied, 16(2), pp.158–172.

3. Osterwalder A. dan Pigneur Y. (2010), Business Model Generation: A Handbook for

Visionaries, Game Changers, and Challengers, John Wiley & Sons, Canada
4. Porter, M.E. (1980), Competitive Strategy: Techniques for Analizing Industries and
Competitors, New York: The Free Press.
5. Porter, M.E. (1985), Competitive Advantage: Creating and Sustaining Superior
Performance, New York: The Free Press., Chapter 13.
6. Kotler, Philip & Keller. (2008). Manajemen Pemasaran. Edisi Ketigabelas. Jilid 1.
Jakarta: Erlangga.
7. Kotler, Philip. & Kevin Lane Keller. (2016). Marketing Management, Global Edition:
15th Edition. United States: Pearson Education Limited.
8. Slack, Nigel dan Michael Lewis. (2011), Operations Strategy: 3rd Edition. United
Kingdom: Pearson Education Limited.
9. Wechsler, J., & Schweitzer, J. (2019). Creating Customer-Centric Organizations: The
Value of Design Artefacts. The Design Journal, 22(4), 505-527
10. Databoks,
https://databoks.katadata.co.id/datapublish/2021/11/05/mayoritas-pekerja-komuter-di
-indonesia-berusia-muda#:~:text=Badan%20Pusat%20Statistik%20(BPS)%20melap
orkan,tercatat%20berusia%2025%2D34%20tahun, (1 Juli 2022)
11. Harbott. https://www.harbott.com/ultimate-guide-to-angel-investing/, (1 Juli 2022)
12. Yoh (2019), “What is “PropTech” and why companies are developing it”,
Common.com
13. IBPA,
http://www.ibpa.co.id/DataPasarSuratUtang/HargadanYieldHarian/tabid/84/Default.as
px. (1 September 2022)
14. OJK, https://www.ojk.go.id/id/kanal/perbankan/pages/suku-bunga-dasar.aspx., (1
September 2022)

101
 LAMPIRAN

Lampiran Pemasaran
Lampiran 1: Denah dan tampilan tempat tinggal OLIV

102
103
Lampiran 2: Gambar Digital Banner

Lampiran 3: KPI LinkedIn Ads OLIV

104
Lampiran 4: KPI Facebook Ads OLIV 1

Lampiran 5: KPI Google Ads OLIV

105
Lampiran 6: KPI Digital Banner OLIV

Lampiran 7: Customer Acquisition Cost OLIV

Cost (Rp) New Customer Customer Acquisition Cost

(Rp)

Y1 50,000,000 100 500,000

Y2 50,000,000 74 675.676

Y3 50,000,000 109 458,716

Y4 100,000,000 160 625,000

Y5 100,000,000 240 416,667

Y6 100,000,000 325 307,692

Y7 100,000,000 500 200,000

Y8 150,000,000 600 250,000

Y9 150,000,000 7990 189,873

Y10 150,000,000 1060 141,509

106
Lampiran 8: Retention Rate OLIV

Customer New Customer Retention Rate

Y1 120 100 -

Y2 170 74 80%

Y3 245 109 80%

Y4 355 160 80%

Y5 525 240 80%

Y6 745 325 80%

Y7 1095 500 80%

Y8 1475 600 80%

Y9 1975 7990 80%

Y10 2645 1060 80%

Lampiran 9: ROAS & Cost per Sales

Revenue Marketing & Return on Delta Revenue Cost per

Sales Expense ad spend sales
(ROAS)

Y1 7,200,000,000 548,164,000 13,13% - -

Y2 10,200,000,000 634,464,000 16.08% 3,000,000,000 4.73%

Y3 14,700,000,000 589,833,000 24.92% 4,500,000,000 7.63%

Y4 21,300,000,000 728,763,000 29.23% 6,600,000,000 9.06%

Y5 31,500,000,000 954,485,000 33.00% 10,200,000,000 10.69%

Y6 50,660,000,000 1,105,006,100 45.85% 19,160,000,000 17.34%

Y7 74,460,000,000 1,060,931,334 70.18% 23,800,000,000 22.43%

Y8 100,300,000,000 1,424,123,617 70.43% 25,840,000,000 18.14%

Y9 134,300,000,000 1,586,179,064 84.67% 34,000,000,000 21.44%

Y10 179,860,000,000 1,626,322,737 110.59% 45,560,000,000 28.01%

107
Lampiran Operasi
Lampiran 10: Fungsi Operasi

108
Lampiran Sumber Daya Manusia
Lampiran 11: Rencana Jumlah Rekrut Karyawan PT Oliv Properti Indonesia
Divisi Y1 Y2 Y3 Y4 Y5 Y6 Y7 Y8 Y9 Y10
Direksi 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3
Divisi Keuangan 0 0 0 0 0 0 0 1 1 1
Departent FPA 0 0 0 0 0 1 1 1 1 1
Finance Analyst 1 1 1 1 2 2 2 2 3 3
Risk Management Analyst 0 1 1 1 2 2 2 2 3 3
Departement Accounting 0 0 0 0 0 1 1 1 1 1
Accountant 0 1 1 1 2 2 2 2 3 3
AR & AP Officer 0 1 1 1 2 2 2 2 3 3
Departement IRT 0 0 0 0 0 1 1 1 1 1
Investor Relation Officer 0 1 1 1 2 2 2 2 3 3
Treasury & Insurance
0 1 1 1 1 1 2 2 2 3
Partnership
Divisi SDM 0 0 0 0 0 0 0 1 1 1
Departemen Talent
0 0 0 0 0 1 1 1 1 1
Acquisition & Dev
Recruitment Specialist 1 1 2 2 2 3 3 3 4 4
People Development
0 1 1 1 2 2 2 2 4 4
Specialist
Training & Development 0 1 1 1 2 2 2 2 4 4
Departemen Legal & IR 0 0 0 0 0 1 1 1 1 1
Legal Officer 1 1 1 1 1 2 2 2 2 3
Contract Specialist 0 1 1 1 1 2 2 2 2 3
IR Specialist 0 1 1 1 1 2 2 2 2 3
Departemen HR Admin &
0 0 0 0 0 1 1 1 1 1
Comben
Personal Administration 1 1 1 1 1 2 2 2 2 3
Comben Specialist 0 1 1 1 1 2 2 2 2 3
Divisi Sales & Marketing 0 0 0 0 0 0 0 1 1 1
Departement Marketing & 0 0 0 0 0 1 1 1 1 1
Brand
Content Specialist 1 1 2 2 2 3 3 3 3 3
Strategic Specialist 0 1 2 2 2 3 3 3 3 3
Branding Specialist 0 1 2 2 2 3 3 3 3 3
Departement Sales & Cust. 0 0 0 0 1 1 1 1 1 1
Relationship

109
 Customer Acquisition 1 2 2 2 2 3 3 3 3 3
Specialist
Customer Relation 1 1 1 2 2 2 2 3 3 3
Specialist
Departement Business 0 0 0 0 1 1 1 1 1 1
Development
Development Strategy 1 1 1 2 2 2 2 3 3 3
Officer
External Relation Officer 1 1 1 2 2 2 2 3 3 3
Divisi. Operasional 0 0 0 0 0 0 0 1 1 1
Departement IT Operatoin 0 0 0 0 0 0 1 1 1 1
Software Engineer 4 4 4 4 4 4 6 6 6 8
Network Engineer 3 3 3 5 5 5 6 6 6 6
Quality Assurance 2 2 2 2 2 2 3 3 3 3
IT Analyst 2 2 2 2 2 3 3 3 5 5
UI & UX 2 2 2 2 2 2 3 3 3 3
Departement Head 0 0 0 0 0 1 1 1 1 1
Operatoin
Purchasing & Inventory 1 1 1 2 2 2 3 3 3 4
Tenant Relatoin 1 1 1 2 2 2 4 4 4 5
Vendor Relation 1 1 1 2 2 2 2 4 4 4
Payment Officer 1 1 1 2 2 2 2 4 4 4
Departement Site 0 0 0 0 0 1 1 1 1 1
Operatoin
Receptionist 1 1 1 2 2 2 4 4 4 4
Building & Infrastructure 1 1 1 2 2 2 4 4 4 4
Service Officer 1 1 1 2 2 2 4 4 4 8
Total 32 45 49 61 70 91 106 117 127 141

Lampiran 12: Standar Gaji masing-masing Jabatan

Tanggung Kondisi Total

Bagian Jabatan Pengalaman Pendidikan Keahlian
Jawab Kerja Point Gaji
Chief Officer Director 120 80 80 60 60 400 Rp 20.000.000
Head of
90 60 60 45 45 300 Rp 15.000.000
Division
Head of
90 40 40 45 45 260 Rp 10.000.000
Departemen Department
Keuangan Finance Staff 60 40 40 30 30 200 Rp 6.500.000
RM Staff 60 40 40 30 30 200 Rp 6.500.000
Accountant
60 40 40 30 30 200 Rp 6.000.000
Staff

110
 AR & AP
60 40 40 30 30 200 Rp 6.000.000
Staff
Investor
Relation 60 40 40 30 30 200 Rp 6.000.000
Staff
Treasury &
Insurance 60 40 40 30 30 200 Rp 6.000.000
Staff
Head of
90 60 60 45 45 300 Rp 20.000.000
Department
Head of
90 40 40 45 45 260 Rp 10.000.000
Division
Recruitment
60 40 40 30 30 200 Rp 6.000.000
Staff
People Dev.
60 40 40 30 30 200 Rp 6.000.000
Staff
Training Dev.
Departemen 60 40 40 30 30 200 Rp 6.000.000
Staff
Sumber
Legal Staff 60 40 40 30 30 200 Rp 6.000.000
Daya
Manusia Contract
Specialist 60 40 40 30 30 200 Rp 6.000.000
Staff
IR Specialist
60 40 40 30 30 200 Rp 6.000.000
Staff
Personal
60 40 40 30 30 200 Rp 6.000.000
Admin Staff
Comben
Specialist 60 40 40 30 30 200 Rp 6.000.000
Staff
Head of
90 60 60 45 45 300 Rp 20.000.000
Department
Head of
90 40 40 45 45 260 Rp 10.000.000
Division
Content Staff 60 40 40 30 30 200 Rp 6.000.000
Strategic
60 40 40 30 30 200 Rp 6.000.000
Staff
Branding
60 40 40 30 30 200 Rp 6.000.000
Staff
Departemen
Customer
Sales & 60 40 40 30 30 200 Rp 6.000.000
Acq Staff
Marketing
Customer
Relation 60 40 40 30 30 200 Rp 6.000.000
Staff
Dev.
Strategy 60 40 40 30 30 200 Rp 6.000.000
Officer
External
Relation 60 40 40 30 30 200 Rp 6.000.000
Staff
Head of
90 60 60 45 45 300 Rp 20.000.000
Department
Departemen Head of
90 40 40 45 45 260 Rp 10.000.000
Operasional Division
Software
60 40 40 30 30 200 Rp 7.000.000
Eng. Staff

111
 Network
60 40 40 30 30 200 Rp 7.000.000
Eng. Staff
QA Staff 60 40 40 30 30 200 Rp 6.000.000
IT Analyst
60 40 40 30 30 200 Rp 6.000.000
Staff
UI & UX
60 40 40 30 30 200 Rp 6.000.000
Staff
Purchasing
& Inventory 60 40 40 30 30 200 Rp 7.500.000
Staff
Tenant
Relation 60 40 40 30 30 200 Rp 7.500.000
Staff
Vendor
Relation 60 40 40 30 30 200 Rp 7.500.000
Staff
Payment
60 40 40 30 30 200 Rp 6.000.000
Officer
Receptionist 30 20 20 15 15 100 Rp 4.500.000
Building &
Infrastructure 30 20 20 15 15 100 Rp 4.500.000
Staff
Service Staff 30 20 20 15 15 100 Rp 4.500.000

112
Lampiran 13: Fungsi Sumber Daya Manusia

113
Lampiran Keuangan
Lampiran 14: Fungsi Pemasaran

114
Lampiran 15: Fungsi Keuangan

115
Lampiran 16: Proyeksi Laba Rugi
Proyeksi Laba Rugi Most Likely

116
Proyeksi Laba Rugi Pessimistic

117
Proyeksi Laba Rugi Optimistic

118
Lampiran 17: Proyeksi Aliran Kas
Proyeksi Arus Kas Most Likely

119
Proyeksi Arus Kas Optimistic

120
Proyeksi Arus Kas Pessimistic

121
Lampiran 18: Proyeksi Neraca
Proyeksi Neraca Most LIkely

122
Proyeksi Neraca Pessimistic

123
Proyeksi Neraca Optimistic

124
Lampiran 19: Grafik Proyeksi Laba Rugi
Proyeksi Laba Rugi - Optimistic Case

Proyeksi Laba Rugi - Pessimistic Case

125
 Lampiran 20: Proyeksi Break Even
Perkiraan Break Even Point Optimistic Case

Revenue Price Jumlah Variable Cost Fix Cost BEP BEP Harga
Paket Paket

Y1 7,200,000,000 60,000,000 120 2,704,200,000 4,507,297,600 120 7,218,413,346

Y2 12,000,000,000 60,000,000 200 4,826,660,000 7,811,053,010 218 13,066,805,160
Y3 18,000,000,000 60,000,000 300 6,004,448,000 8,870,824,420 222 13,311,170,639
Y4 25,200,000,000 60,000,000 420 8,156,908,400 10,965,325,808 270 16,213,385,274
Y5 34,800,000,000 60,000,000 580 11,464,287,020 12,708,502,360 316 18,951,890,714
Y6 55,890,000,000 69,000,000 810 15,726,068,591 14,925,152,875 301 20,769,052,355
Y7 79,350,000,000 69,000,000 1,150 22,586,015,163 17,859,935,342 362 24,966,285,815
Y8 107,640,000,000 69,000,000 1,560 29,924,296,477 21,079,716,557 423 29,196,424,755
Y9 143,520,000,000 69,000,000 2,080 39,569,096,913 23,717,586,505 475 32,745,728,167
Y10 191,820,000,000 69,000,000 2,780 52,480,616,831 27,017,620,003 539 37,193,503,740

Perkiraan Break Even Point Pessimistic Case

Revenue Price Jumlah Variable Cost Fix Cost BEP BEP Harga
Paket Paket

Y1 6,000,000,000 60,000,000 100 2,704,200,000 4,507,297,600 137 8,205,529,947

Y2 8,820,000,000 63,000,000 140 4,826,660,000 7,811,053,010 274 17,252,096,629
Y3 13,230,000,000 66,150,000 200 6,004,448,000 8,870,824,420 246 16,242,497,056
Y4 19,448,100,000 69,457,500 280 8,156,908,400 10,965,325,808 272 18,886,824,385
Y5 29,172,150,000 72,930,375 400 11,464,287,020 12,708,502,360 287 20,936,142,184
Y6 42,299,617,500 72,930,375 580 15,726,068,591 14,925,152,875 326 23,757,769,801
Y7 62,720,122,500 72,930,375 860 22,586,015,163 17,859,935,342 383 27,910,857,045
Y8 91,892,272,500 72,930,375 1,260 29,924,296,477 21,079,716,557 429 31,259,098,367
Y9 134,191,890,000 72,930,375 1,840 39,569,096,913 23,717,586,505 461 33,635,740,983
Y10 177,950,115,000 72,930,375 2,440 52,480,616,831 27,017,620,003 525 38,318,385,399

126
Lampiran 21: Arus Kas Proyek
Perhitungan Arus Kas Proyek Pessimistic

127
Perhitungan Arus Kas Proyek Pessimistic

128
Perhitungan Arus Kas Proyek Optimistic

129
Lampiran 22: Sensitivity Analysis
Sensitivity Analysis Optimistic

Revenue OP Cost WACC

90% 107,912,368,330.70 (36,226,354,068.74) 3,033,879,174.57
75% 96,452,856,004.63 (23,530,266,827.45) 6,154,009,398.88
50% 77,353,668,794.50 (2,436,588,762.50) 13,180,187,249.90
25% 58,254,481,584.37 18,453,622,733.21 23,536,681,795.51
10% 46,794,969,258.30 30,859,384,794.24 32,092,812,126.17
0 39,117,720,225.29 39,117,720,225.29 39,117,720,225.29
-10% 31,344,794,099.79 47,276,664,203.68 47,461,564,632.90
-25% 19,642,846,691.54 59,458,718,947.83 63,094,282,571.97
-50% (369,816,737.29) 79,762,143,521.42 100,919,349,710.77
-75% (23,517,691,234.77) 100,065,568,095.01 162,249,003,038.04
-90% (38,209,373,704.09) 112,247,622,839.16 217,152,027,108.60

Grafik Sensitivity Analysis Optimistic

130
Sensitivity Analysis Pessimistic
Revenue OP Cost WACC
90% 76,075,838,140.39 (62,607,483,989.20) (11,002,772,992.83)
75% 65,843,368,036.86 (49,515,157,192.26) (8,949,072,493.25)
50% 48,789,251,197.65 (27,959,097,000.02) (4,191,248,800.95)
25% 31,607,608,109.07 (6,767,445,886.19) 3,029,731,189.57
10% 21,185,497,760.45 5,804,757,779.54 9,111,133,095.96
0 14,157,749,063.34 14,157,749,063.34 14,157,749,063.34
-10% 7,080,127,725.49 22,461,891,775.16 20,199,261,046.57
-25% (3,617,584,255.85) 34,743,370,541.66 31,621,414,589.65
-50% (22,209,957,703.71) 54,910,017,916.50 59,612,281,718.03
-75% (43,395,805,339.32) 75,024,518,115.14 105,571,832,056.94
-90% (56,514,356,754.10) 87,093,218,234.32 147,038,330,875.69

Grafik Sensitivity Analysis Pessimistic

131
Lampiran 23: Survey Calon Konsumen
1. Apakah perusahaan anda membantu atau memfasilitasi akomodasi penginapan
karyawan saat mutasi/rotasi/pindah tugas ke daerah lain?
a. Ya
b. Tidak

2. Fasilitas tempat tinggal seperti apa yang dibutuhkan oleh karyawan?

a. [Jarak tempat tinggal dekat dengan tempat kerja]
b. [Transportasi ke tempat kerja]
c. [Laundry]
d. [Working Space]
e. [Lingkungan sosial perumahan ramah]
f. [Tersedia catering makanan]
g. [Dekat dengan fasilitas umum (Pasar, Rumah Sakit, Sekolah, Supermarket,
KRL, dll)]
h. [Pemeliharaan bangunan hunian]
i. [Keamanan tempat tinggal]

132
3. Urutkan fasilitas tersebut berdasarkan prioritas anda? (1 : Sangat dipengaruhi &
9 : Sangat tidak dipengaruhi)
Jarak tempat tinggal dekat dengan tempat kerja

133
Transportasi ke tempat kerja

Laundry

134
 Working Space

Lingkungan sosial perumahan ramah

135
 Tersedia catering makanan

Dekat dengan fasilitas umum (Pasar, Rumah Sakit, Sekolah, Supermarket, KRL,
dll)

136
 Pemeliharaan bangunan hunian

Keamanan tempat tinggal

4. Seberapa lama karyawan perusahaan anda ditugaskan di tempat baru tersebut?

a. Kurang dari 3 Bulan
b. 3 sampai 6 bulan
c. 6 sampai 12 bulan
d. Lebih dari 12 bulan

137
5. Dari total karyawan perusahaan anda, berapa persentase karyawan yang pindah
tugas ke daerah lain dalam setahun?
a. Kurang dari 5%
b. 6% sampai dengan 10 %
c. 11% sampai dengan 15%
d. Lebih dari 15%

6. Apakah perusahaan anda bekerjasama dengan akomodasi penginapan seperti

hotel, wisma, mess rumah atau lainnya?
a. Ya
b. Tidak

138
7. Berapa kali perusahaan anda menyewa akomodasi penginapan tersebut dalam
setahun? (Sebelum Pandemi COVID-19)
a. Kurang dari 3 kali
b. 3 - 5 kali
c. 6 - 9 kali
d. Lebih dari 10 kali

8. Berapa jumlah akomodasi penginapan yang disewakan oleh perusahaan anda

dalam setahun?
a. 1 sampai dengan 3 akomodasi
b. 4 sampai dengan 6 akomodasi
c. 7 sampai dengan 9 akomodasi
d. Lebih dari 10 akomodasi

139
9. Berapa biaya sewa/kontrak akomodasi penginapan yang perusahaan anda
keluarkan dalam setahun? (Untuk karyawan yang dipindah tugaskan di daerah
lain sebelum Pandemi COVID-19)
a. Kurang dari Rp 48,000,0000
b. Rp 48,000,001 - Rp 72,000,000
c. Rp 72,000,001 - Rp 96,000,000
d. Lebih dari Rp 96,000,000

10. Apakah perusahaan anda menyewa kembali akomodasi tersebut di tahun

berikutnya?
a. Ya
b. Tidak

140
11. Apa jenis kelamin Anda?
a. Pria
b. Wanita

12. Berapa usia Anda?

a. 17 - 25 Tahun
b. 26 - 35 Tahun
c. 36 - 45 Tahun
d. 46 - 55 Tahun
e. Lebih dari 55 Tahun

141
13. Apakah pekerjaan anda?
a. PNS
b. Pegawai BUMN
c. Pegawai Swasta
d. Wirausaha

14. Apa Bidang Industri Anda?(Ex : Pertanian, Perikanan, Peternakan, Pariwisata,

Kontruksi, Komputer, Logistik, Transportasi, dan lain-lain)

142
15. Dimana domisili anda?

143
16. Dimana Anda bekerja?

17. Berapa pengeluaran anda dalam sebulan?

a. Kurang dari Rp 5,000,000
b. Rp 5,000,001 - Rp 10,000,000
c. Rp 10,000,001 - Rp 15,000,000
d. Rp 15,000,001 - Rp 25,000,000
e. Lebih dari Rp 25,000,000

18. Bagaimana status kepemilikan rumah anda saat ini?

a. Milik Sendiri
b. Sewa/Kontrak

144
19. Jika milik sendiri, Apakah anda sedang menjalani KPR rumah?
a. Ya
b. Tidak

20. Jika Iya, Berapa angsuran yang anda keluarkan setiap bulan?
a. Rp 1,000,000 - Rp 5,000,000
b. Rp 5,000,001 - Rp 10,000,000
c. Rp 10,000,001 - Rp 15,000,000
d. Lebih dari Rp 15,000,000

145
21. Jika Sewa/Kontrak, Berapa biaya per bulan sewa/kontrak hunian anda?
a. Kurang dari Rp 2,000,000
b. Rp 2,000,001 - Rp 4,000,000
c. Rp 4,000,001 - Rp 6,000,000
d. Lebih dari Rp 6,000,000

146
Lampiran 24: Transkrip Interview
Interview Pegawai Bank BNI
Narasumber : Ibu Shinta Zahra
Jabatan : Human Resource General Affair
Q : Di perusahaan Ibu, Apakah ada karyawan mutasi atau penugasan ke
kota/daerah baru?
A : Ada, dari level manajemen ke atas seperti Relation Manager, Risk Manager,
Finance Manager, General Manager, Kepala Cabang, Kepala Divisi, dan lain-lain.
Biasanya dari kantor pusat dipindahkan ke kantor wilayah ataupun kantor cabang.

Q : Berapa jumlah karyawan di perusahaan Ibu yang pindah tugas ke kota lain
dalam jangka waktu 1(satu) tahun?
A : Tergantung kondisi masing-masing kantor wilayah dan kantor cabang. Terkadang
ada yang pindah dari kantor wilayah ke kantor pusat maupun sebaliknya. Bisa
juga perpindahan dari kantor wilayah ke kantor wilayah. Hal ini berlaku juga untuk
kantor cabang. Jadi perpindahan setiap kantor kurang lebih berkisar 4 hingga 6
orang dari pusat ke daerah, daerah ke pusat, maupun daerah ke daerah untuk per
kantor wilayah dan per kantor cabang selama setahun. Misal ada 1000 kantor
cabang, jadi ada lebih dari 4000 karyawan akan dipindahkan selama setahun.

Q : Dari informasi yang Bapak/Ibu ketahui, berapa lama penugasan di tempat

baru?
A : Hal ini tergantung dari kinerja karyawan tersebut. Jika performa karyawan
tersebut bagus. Satu atau dua tahun bisa dipindahkan ke tempat baru. Jika
performa karyawan berjalan seperti biasa-biasa saja bisa empat atau lima tahun
baru bisa dipindahkan ke tempat baru.

Q : Berapa biaya mutasi/pindah kerja ke kota lain? (contoh: penginapan,

transportasi, dan lain-lain)
A : Tergantung jangkauan dan biaya tempat tinggal di daerah tersebut. Di
masing-masing kantor wilayah itu ada mess dan rumah dinas karyawan. Namun di
masing-masing kantor cabang belum tentu ada mess dan rumah dinas karyawan.
Untuk rumah dinas diperuntukan untuk level manager ke atas. Namun sering kali,
rumah dinas tersebut sudah penuh. Jika sudah penuh, kami mencari rumah sewa
yang bisa disewa untuk satu tahun. Hal ini dikarenakan biasanya karyawan tersebut

147
dimutasi untuk waktu yang cukup lama yaitu tiga hingga lima tahun. Jadi biasanya
mereka akan membawa satu keluarga. Oleh karena, kami perlu mencarikan rumah
yang cocok untuk keluarga. Untuk level manager hingga Kepala Bagian, kami
carikan harga biaya sewa rumah berkisar Rp 3 juta - Rp 5 Juta perbulan disesuaikan
juga dengan daerah tersebut. Untuk level Kepala Divisi hingga Vice President, kami
carikan harga biaya sewa rumah berkisar Rp 5 juta - Rp 9 Juta perbulan disesuaikan
juga dengan daerah tersebut. Namun ada opsi lain juga, dimana karyawan bisa
mencari rumah sewa sendiri dengan harga sewa yang saya sampaikan sebelumnya.
Untuk biaya transport tiket pesawat ditanggung oleh perusahaan. Namun untuk biaya
logistik tidak ditanggung oleh perusahaan. Ada juga uang harian untuk biaya
transportasi, makan, listrik dan lain-lain. Biaya-biaya tersebut ditanggung oleh kantor
wilayah masing-masing.

Q : Apakah ada kendala dalam mencari tempat tinggal di daerah baru?

A : Kendala yang sering kami alami adalah informasi mutasi karyawan cukup
mendadak sekitar 7 hingga 10 hari dari tanggal kepindahan. Kami perlu
menyampaikan informasi kepada Human Resource di masing-masing kantor wilayah
untuk membantu mencarikan tempat tinggal. Sebenarnya di masing-masing kantor
wilayah ada mess atau rumah dinas untuk karyawan. Namun disisi karyawan merasa
kurang nyaman untuk tinggal di mess atau rumah dinas. Jadi pernah ada level
general manager atau kepala divisi dipindahkan dari pusat ke kantor wilayah. Karena
rumah dinasnya sudah penuh untuk waktu satu hingga dua tahun kedepan. Kami
sarankan untuk sementara tinggal di mess. Namun karyawan tersebut tidak nyaman
untuk tinggal di mess karena faktor fasilitas dan lingkungan. Akhirnya kami carikan
rumah sewa untuk satu tahun. Selama satu tahun tinggal di rumah tersebut, tidak
ada komplain dari karyawan tersebut.

Q : Perusahaan Ibu memberikan fasilitas apa saja untuk karyawan perusahaan?

A : Untuk tempat tinggal, kami tidak menyediakan fasilitas khusus. Kami hanya
menyediakan rumah yang digunakan untuk karyawan. Untuk harian disesuaikan oleh
masing-masing kantor wilayah. Namun ada beberapa feedback dari karyawan terkait
rumah dinas karyawan maupun rumah sewa. Karyawan sering kali menghadapi
permasalahan bangunan hunian seperti mesin air yang mati, dinding yang rembes
air, atap bocor, rayap, dan lain-lain. Keluhan-keluhan tersebut tidak bisa kami
tangani. Hal itu sudah menjadi tanggung jawab pengguna rumah tersebut. Sehingga

148
karyawan perlu mengeluarkan biaya-biaya tambahan untuk menyelesaikan
permasalahan tersebut.

Interview Pegawai PLN Pusat

Narasumber : Bapak Iskandar Muhdi
Jabatan : Executive Vice President
Q : Apakah Bapak masih bekerja di PLN?
A : Saya sudah pensiun dari PLN

Q : Selama bekerja, sudah berapa kali Bapak pindah tugas ke kota lain?
A : Selama saya bekerja 27 tahun, saya sudah sebanyak enam kali pindah tugas ke
kota lain.

Q : Jika mengetahui, berapa jumlah karyawan di perusahaan Bapak yang pindah

tugas ke kota lain dalam jangka waktu 1(satu) tahun?
A : Pengalaman yang saya tahu, untuk kantor pusat kira-kira bisa 70 pegawai dari
1000 orang dalam jangka waktu satu tahun.

Q : Berapa biaya mutasi/pindah kerja ke kota lain? (contoh: penginapan,

transportasi, dan lain-lain)
A : Kami diberikan uang saku dinas sebesar 1 juta rupiah perhari. Untuk akomodasi
penginapan dan transportasi dengan melakukan sistem reimburse ke perusahaan.

Q : Apakah ada kendala dalam melakukan sistem reimburse?

A : Sepengalaman saya tidak ada. Namun perlu menunggu hingga satu hingga tiga
bulan agar bisa cair.

Q : Dari pengalaman selama Bapak/Ibu ini, berapa lama penugasan di tempat baru?
A : Rata-rata kami ditugaskan untuk selama 3 sampai 5 tahun. Tergantung performa
atau kinerja kami.

Q : Berapa biaya yang anda keluar selama sebulan?

A : Jika saya membawa keluarga dan jabatan saya General Manager. Perkiraan
biaya yang saya keluarkan minimum 10 juta rupiah.

149
Interview Pegawai Angkasa Pura
Narasumber : Bapak Indra Dilianto
Jabatan : Junior Electrical Engineering
Q : Sudah berapa lama Bapak bekerja di Angkasa Pura?
A : Saya sudah bekerja empat tahun. Mau jalan tahun ke lima.

Q : Selama bekerja, sudah berapa kali Bapak pindah tugas ke kota lain?
A : Saya belum mengalami pindah tugas ke kota lain. Dari awal bekerja, saya
ditempatkan di Angkasa Pura 2 yaitu Bandara Internasional Soekarno Hatta. Tapi
saya ada senior Electrical Engineering ditugaskan ke bandara lain yaitu Bandara
Kualanamu Medan, Bandara Sultan Mahmud Badaruddin II Palembang dan Bandara
H.A.S. Hanandjoeddin, Tanjung Pandan.

Q : Jika mengetahui, berapa jumlah karyawan di perusahaan Bapak yang pindah

tugas ke kota lain dalam jangka waktu 1(satu) tahun?
A : Karena kami tim Engineer, biasanya kami ditugaskan keluar kota untuk satu
hingga tiga bulan saja. Tergantung dari surat tugas yang diberikan. Tapi setiap tahun
ada yang pindah tugas ke kota lain untuk dua hingga empat tahun. Setiap tahun ada
10 hingga 15 karyawan per tahun diberi penugasan ke kota lain. Level jabatan yang
dapat dipindah tugas ke kota lain dimulai dari level manager hingga direksi. Pernah
ada Kepala Bidang Airport Operation Maintenance kami pindah tugas ke bandara
lain untuk waktu empat tahun.

Q : Berapa biaya mutasi/pindah kerja ke kota lain? (contoh: penginapan,

transportasi, dan lain-lain)
A : Untuk detailnya kami kurang tahu tapi jika kami ditugaskan untuk keluarga kota,
kami dapat memilih penginapan hotel. Untuk level senior engineer akan diberikan
uang harian sebesar Rp 500,000 per hari. Mungkin untuk level jabatan di atas akan
diberikan uang harian juga dan pasti lebih besar dari Rp 500,000 per hari. Disisi lain
jika membutuhkan tempat tinggal rumah. Perusahaan memperbolehkan untuk
mencari rumah sewa. Saya kurang tahu biaya yang diberikan oleh perusahaan untuk
menyewa rumah. Namun yang pasti biaya logistik kepindahan akan ditanggung oleh
perusahaan.

150
Q : Apakah ada keluhan/kendala untuk mempersiapkan karyawan pindah kerja?
A : Ada, Dari surat tugas baru yang kami terima sampai dengan waktu bekerja di
tempat baru hanya jeda satu minggu. Jadi kami tidak bisa mencari tempat tinggal
yang ideal menurut kami. Cerita dari senior kami, informasi ditempat baru sangatlah
minim seperti tempat makan, rumah sakit, transportasi, sekolah, dan lain-lain. Jika
kami ditugaskan untuk 4 tahun. Kami akan membawa keluarga dan pastinya perlu
mencari sekolah untuk anak di daerah baru.

Interview Rumah Sakit Hermina Depok

Narasumber : Ibu Annida Nadiya
Jabatan : Supervisor Farmasi Rumah Sakit Hermina Depok
Q : Apakah Ibu pernah ditugaskan ke luar kota/daerah lain?
A : Saya belum pernah ditugaskan keluar kota. Tapi level manager kami sering
dimutasi. Jadi setiap 4 tahun pasti kami punya level manager baru.

Q : Jika mengetahui, berapa jumlah karyawan di perusahaan Bapak yang pindah

tugas ke kota lain dalam jangka waktu 1(satu) tahun?
A : Ada 45 Rumah Sakit Hermina terbesar di 35 kota di Indonesia. Ada sebanyak
13,000 karyawan tersebar di Indonesia. Ada beberapa karyawan dipindahkan ke
kota lain untuk suatu penugasan khusus. Kemungkinan setiap tahun kurang lebih
ada 4 hingga 8 karyawan yang dipindahkan ke kota lain. Penugasan ke kota lain
biasanya dari tingkat manager.

Q : Berapa biaya mutasi/pindah kerja ke kota lain? (contoh: penginapan,

transportasi, dan lain-lain)
A : Setiap kota itu ada mess untuk karyawan dan ada beberapa gedung asrama.
Untuk level manager akan tinggal di mess tersebut. Namun untuk level diatas
manager disediakan rumah atau villa sewa. Namun saya kurang tahu biaya sewa
rumah tersebut untuk satu tahun.

Q : Apakah ada keluhan/kendala untuk mempersiapkan karyawan pindah kerja?

A : Saya pribadi kurang tahu, tapi cerita dari rekan level manager saya. Mereka
kurang nyaman tinggal di mess. Terkadang mess yang ditempatkan banyak kecoa,

151
tikut, rayap, atap sering bocor, dan lain-lain. Jadi untuk tinggal berlama-lama.
Menurut mereka tidak nyaman. Mereka menyarankan lebih baik perusahaan
mensubsidi tempat tinggal. Sehingga karyawan bisa mencari kos atau kontrakan
yang nyaman.

152