Pasal 33 ayat (3) UUD 1945

Bumi dan air dan kekayaan

alam yang terkandung di
dalamnya dikuasai oleh
negara dan dipergunakan
untuk sebesar-besar
kemakmuran rakyat

2
Bagaimana dengan
Warga Negara?
Warga Negara dapat
memperoleh hak untuk
memiliki, menguasai, atau
memanfaatkan bumi

Perolehan hak tersebut membawa

manfaat, maka negara berhak
untuk memperoleh pendapatan
dalam bentuk pajak 3
Dasar pembebanan “pajeg bumi”
konsep hak pemilikan mutlak raja
atas tanah

Zaman
Kemerdekaan
Zaman
Penjajahan

Zaman
Kerajaan
 Landrente diganti dengan Land Tax.
Adm. pajak dilakukan oleh “Zaimubu
PENJAJAHAN Shuzeika” dan bertugas melakukan
survei dan pemetaan di Pulau Jawa
dan Madura
Landrente
dengan
cultuurstelsel 1942-
1923- 1945
1872- 1942
1811-
1923 Landrente
Pajak Tanah
di Jakarta 1816 diterapkan untuk
Stamford seluruh orang
1685- menetapkan Indonesia yang
1811 tarif pajak memiliki tanah
berdasarkan
hasil produksi
pertanian
KEMERDEKAAN  PBB-P2 
Pemkot/kab
 UU 11 th1959 tentang Pajak  PBB-P3
Hasil Bumi Pemerintah Pusat
 1965 Pajak Hasil Bumi “Iuran
Pembangunan Daerah 2010-
(IPEDA)” 1985- skrg
2010
1959-
1985  UU12 Th1985
1949- tentang Pajak Bumi
Pajak Bumi 1959 dan Bangunan
Pajak Bumi  UU 28 Th 2009
1945- tentang Pajak
1949 ”Pajak
Daerah dan
Pendapatan
Retribusi Derah
Tanah”
 MATRIK PERBEDAAN PBB Perdesaan & Perkotaan
pada UU PBB dan UU PDRD

UU PBB UU PDRD (UU 28 TH 2009)

Bumi dan/atau bangunan Bumi dan/atau bangunan, kecuali

kawasan yang digunakan untuk
Objek kegiatan usaha perkebunan,
perhutanan, dan pertambangan

Tarif Sebesar 0,5% Paling Tinggi 0,3%

20% s.d. 100% (PP 25 Tahun Tidak Dipergunakan

NJKP 2002 ditetapkan sebesar 20%
atau 40%)

NJOPTKP Setinggi-tingginya Rp12 Juta Paling Rendah Rp10 Juta

Tarif x NJKP x (NJOP-NJOPTKP) Tarif x (NJOP-NJOPTKP)

0,5% x 20% x (NJOP- Maksimal 0,3% x (NJOP-
NJOPTKP), atau NJOPTKP)
PBB Terutang
0,5% x 40% x (NJOP-NJOPTKP)
 Bumi adalah
permukaan bumi dan
tubuh bumi yang ada
dibawahnya

OBJEK PAJAK
Areal Permukaan
Bumi
Bangunan

Tubuh
Bumi
Bangunan adalah konstruksi teknis yang
ditanam/dilekatkan secara TETAP
pada tanah dan/atau perairan

10
 Objek Pajak yang tidak dikenakan PBB

kepentingan umum di merupakan hutan lindung,

bidang ibadah, sosial,
kesehatan, pendidikan
dan kebudayaan
nasional, yang tidak
dimaksudkan untuk
memperoleh
keuntungan
hutan suaka alam, hutan
digunakan untuk kuburan, wisata,
peninggalan purbakala, taman nasional, tanah
atau yang penggembalaan yang
sejenis dengan itu dikuasai oleh desa,
dan tanah negara yang
belum dibebani suatu hak

digunakan oleh perwakilan yang telah

diplomatik, konsulat Badan atau organisasi
dikenakan PBB
berdasarkan internasional
sektor P2
asas perlakuan timbal balik
 subjek pajak adalah orang atau badan yang secara nyata
mempunyai suatu hak atas bumi, dan/atau memperoleh manfaat atas
bumi, dan/atau memiliki, menguasai, dan/atau memperoleh manfaat
atas bangunan

SPOP/
LSPOP

SP/WP KPP

Subyek pajak yang dikenakan kewajiban membayar pajak

WAJIB PAJAK
Saat Terutang
Saat yang menentukan PBB yang terutang
adalah menurut keadaan objek pajak pada
tanggal 1 Januari tahun pajak

13
Dasar Pengenaan
Pajak (1)
Dasar Pengenaan Pajak adalah Nilai Jual
Objek Pajak (NJOP)

Penetapan NJOP dapat dilakukan dengan:

 perbandingan harga dengan objek lain
yang sejenis
 nilai perolehan baru
 nilai jual pengganti

14
Dasar Pengenaan
Pajak (2)
PMK Nomor PMK Nomor
139/PMK.03/2014 150/PMK.03/2010

Nilai bumi/m2
Klasifikasi
Nilai Bangunan/m2

NJOP bumi/m2
NJOP Bangunan/m2
15
Contoh
Contoh:
Berdasarkan hasil penilaian, Nilai Jual Bumi adalah Rp8.900.000.000
untuk luas areal 12.500m2. Berapakah NJOP Bumi?

Nilai Jual Bumi/m2 =

Rp8.900.000.000/12.500m2
= Rp712.000/m2

Klas Bumi = 054

NJOP Bumi = Rp703.000 x 12.500
=Rp8.787.500.000 16
NJOPTKP
Merupakan batas NJOP atas bumi dan atau
bangunan yang tidak kena pajak

Apabila terdapat lebih dari satu Objek Pajak,

maka yang mendapatkan NJOPTKP hanya
satu Wajib Pajak yang NJOP nya tertinggi.
17
Contoh penerapan NJOPTKP
• Tuan Amir mempunyai dua objek pajak berupa bumi dan bangunan masing-
masing di Kecamatan A dan B. Sehari-hari Tuan Amir tinggal di rumahnya di
kecamatan B. Kedua objek tsb memiliki nilai sbb.

Kec. A NJOP Bumi = Rp 8.000.000

NJOP Bangunan = Rp 5.000.000 (+)
NJOP sebagai dasar pengenaan pajak = Rp 13.000.000
NJOPTKP = Rp 0 (-)
NJOP untuk penghitungan pajak = Rp 13.000.000
Kec. B NJOP Bumi = Rp 18.000.000
NJOP Bangunan = Rp 9.000.000 (+)
NJOP sebagai dasar pengenaan pajak = Rp 27.000.000
NJOPTKP = Rp 10.000.000 (-)
NJOP untuk penghitungan pajak = Rp 17.000.000
• NJOPTKP diberikan kepada objek di Kecamatan B
• Untuk objek pajak di Kecamatan A tidak diberikan NJOPTKP
Penghitungan PBB P2

Tarif X (NJOP-NJOPTKP)

paling rendah
Max 0,3% Rp 10.000.000,-
untuk setiap
Wajib Pajak
19
Penghitungan PBB P3
20% atau 40%

Tarif X %NJKP x (NJOP-

NJOPTKP)

Ditentukan sebesar
0.5% Rp12.000.000,- per
Wajib Pajak

20
Perbandingan Perhitungan
UU PBB NO 12 UU PDRD NO 28
TH 1994 TH 2009

NJOP TANAH = Rp A Rp A
NJOP BGN = Rp B + Rp B +
NJOP T+B = Rp C Rp C
NJOPTKP = Rp D – Rp D –
NJOPKP = Rp E Rp E
PROSENTASE NJKP = 20% (40%) x
NJKP = RP. F
TARIF PBB = 0,5% x ….% x
PBB TERHUTANG = Rp. G Rp. F

21
Contoh Perhitungan PBB-P2
Seorang WP B memiliki objek pajak di Kota Denpasar, sebagai berikut :
￮ Tanah seluas 500 M2 kelas 058 NJOP per M2 Rp 2.013.000
￮ Bangunan lantai 2 dengan luas lantai 1 adalah 150 M2 dan luas lantai 2
adalah 100 M2. Kelas bangunan 016 NJOP per M2 Rp 3.100.000
￮ NJOPTKP di Denpasar adalah Rp 10.000.000 dan Tarif PBB P2 di Denpasar
adalah 0,2%
PBB P2 Terutang dihitung sebagai berikut:
￮ NJOP Tanah : 500 x 2.013.000 = 1.006.500.000
￮ NJOP Bangunan : (150 + 100) x 3.100.000 = 775.000.000
￮ Total NJOP (Tanah + Bangunan) = 1.781.500.000
￮ NJOPTKP = 10.000.000
￮ NJOPKP = 1.771.500.000
22
￮ PBB P2 terutang 1.771.500.000 x 0,2% = 3.543.000
Contoh Perhitungan PBB-P3
Seorang WP B memiliki objek pajak berupa tanah perkebunan, sebagai
berikut :
￮ Tanah perkebunan seluas 1000 M2 NJOP per M2 Rp 1.500.000

PBB P2 Terutang dihitung sebagai berikut:

￮ NJOP Tanah : 1000 x 1.500.000 = 1.500.000.000
￮ NJOPTKP = 12.000.000
￮ NJOPKP = 1.488.000.000
￮ NJKP : 40% X 1.448.000.000 = 595.200.000
￮ PBB P2 terutang 595.200.000 x 0,5% = 2.976.000

23
Soal 1:
PT Energi Mahal memiliki 1 bidang objek pajak pertambangan migas
dengan data sebagai berikut:
Bumi offshore seluas 2.000 M2 senilai Rp 11.500/M2
Bangunan berupa platform seluas 100 M2 senilai Rp 3.000.000/M2

Apabila diketahui :
Klasifikasi bumi adalah kelas 144 dengan NJOP Rp 11.500/M2
Klasifikasi bangunan adalah kelas 49 dengan NJOP Rp 2.940.000/M2
NJOPTKP sebesar Rp12 juta

berapakah besarnya PBB terutang PT Energi Mahal tersebut?

24
 Soal 2:
Pak Hasan, memiliki dua rumah yang berada di wilayah kelurahan A. Data terkait rumah
tersebut adalah sebagai berikut.
Uraian Rumah 1 Rumah 2
NJOP Bumi/m2 Rp60.000 Rp75.000
Luas Bumi 150m2 150m2
NJOP Bangunan/m2 Rp250.000 Rp280.000
Luas Bangunan 145m2 200m2
Keterangan Dibangun tahun 2016 Dibangun Feb. 2017

Pak Hasan sehari-hari tinggal di rumah 1. Tarif PBB yang berlaku di kota tempat Pak
Hasan tinggal adalah sebesar 0.25%. Hitunglah PBB terutang Tahun 2017 atas setiap
objek yang dimiliki Pak Hasan.
Definisi
pajak atas perolehan
hak atas tanah
dan/atau bangunan

27
 Perolehan Hak atas Tanah
dan/atau Bangunan adalah
perbuatan atau peristiwa
hukum yang mengakibatkan
diperolehnya hak atas tanah
dan/atau bangunan oleh
orang pribadi atau Badan

28
 Perolehan Hak

Pemindahan Hak

Perolehan Hak Baru

29
 Tidak Dikenakan
BPHTB (1)
adalah objek pajak yang diperoleh: NO
￮ Perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas
perlakuan timbal balik
￮ Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau
untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan
umum
￮ Badan atau perwakilan organisasi internasional yang
ditetapkan oleh Menteri

30
 Tidak Dikenakan
BPHTB (2)
adalah objek pajak yang diperoleh: NO
￮ Orang Pribadi atau badan kerena konversi hak atau
Karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya
perubahan nama
￮ Orang Pribadi atau badan karena wakaf
￮ Orang pribadi atau badan yang digunakan untuk
kepentingan ibadah

31
 BPHTB Terutang

Tarif X (NPOP-NPOPTKP)

Max 5%

Dasar Pengenaan Batasan Nilai

BPHTB Perolehan Tidak
Kena Pajak
32
NPOP (1)
 Tukar Menukar  Peralihan hak akibat
 Hibah pelaksanaan putusan
 Hibah Wasiat hakim
 Waris  Pemberian hak baru
 Pemasukan dlm sebagai kelanjutan/di
perseroan/BH lain luar pelepasan hak
 Pemisahan Hak yang  Penggabungan/pelebur
mengakibatkan an/pemekaran usaha
peralihan  hadiah

Nilai Pasar 33
NPOP (2)
Harga Transaksi
Harga Transaksi dalam Risalah
Lelang

Jual Beli Penunjukan

Pemenang
Lelang

34
NPOP (3)

Jika NPOP tidak diketahui/lebih

rendah daripada NJOP PBB pada
tahun terjadinya perolehan

NPOP=NJOP PBB

35
 NPOPTKP Paling rendah Rp300.000.000

perolehan hak karena waris atau

hibah wasiat yang diterima orang
pribadi yang masih dalam
Selain waris atau hubungan keluarga sedarah
hibah wasiat yang dalam garis keturunan lurus satu
derajat ke atas atau satu derajat
memenuhi ke bawah dengan pemberi hibah
ketentuan wasiat, termasuk suami/istri

Paling rendah Rp60.000.000 36

 Saat Terutang
Tanggal Tanggal Tanggal
ditandatanganinya Penunjukan Pendaftaran ke
Akta Pemenang Lelang Kantor Pertanahan

Selain waris, Lelang Waris

pemberian hak baru,
putusan hakim, dan
lelang
putusan hakim, pemberian hak baru,

Tanggal Putusan Tanggal Terbit SK

Pengadilan Pemberian Hak 37
Contoh Soal BPHTB 1
￮ Wajib Pajak A membeli sebidang tanah di Kota Malang seharga Rp. 100 juta, NJOP
PBB pada tahun terjadinya transaksi adalah Rp.95 juta. Jika NJOPTKP kota Malang
atas transaksi tersebut sebesar Rp. 60 juta, maka tentukan BPHTB yang terutang
atas perolehan hak Tersebut !

￮ Jawab:
￮ NPOP = Rp. 100.000.000,-
￮ NPOPTKP = Rp. 60.000.000,-
￮ NPOPKP = Rp. 40.000.000,-
￮ BPHTB (5% x Rp.40.000.000,-) = Rp. 2.000.000,-

38
Contoh Soal BPHTB 2
￮ Seorang anak memperoleh warisan dari ayahnya dengan nilai pasar Rp.
800.000.000,- NJOP yang tercantum dalam SPPT Rp. 500.000.000,-. NPOP TKP Rp.
300.000.000,- Berapa Besarnya BPHTBnya ?

￮ Jawab:
￮ NPOP = Rp. 800.000.000,-
￮ NPOPTKP = Rp. 300.000.000,-
￮ NPOPKP = Rp. 500.000.000,-
￮ BPHTB (50% x 5% x Rp500 juta) = Rp. 12.500.000,-

39
Soal 1
Tgl 5 Agustus 2016, Bapak A membeli
sebidang tanah dari Tuan X yang berlokasi
di Jakarta Selatan seharga Rp 10.000.000.000
dan NJOP atas tanah tersebut sebesar
Rp12.250.000.000
Diketahui : NPOPTKP sebesar Rp 60.000.000
dan tarif sebesar 5%
a. Hitung BPHTB terutang
b. Kapan terutang dan dimana terutang

40
Soal 2
Tgl 14 April 2015, Amir menerima warisan dari
orang tuanya berupa rumah dengan Harga
pasar Rp 1.300.000.000 dan NJOP tahun 2015
sebesar Rp 1.250.000.000 dan tahun 2016
sebesar Rp 1.400.000.000. Atas warisan
tersebut didaftarkan di BPN tanggal 12
Agustus 2016
a. Hitung BPHTB terutang
b. Kapan saat terutang BPHTB

41
Soal 3
Mr. X membeli sebidang tanah yang dilelang
di KPKNL Jakarta Selatan tgl 12 Nopember
2016 seharga Rp7.500.000.000. Atas tanah
tersebut telah terbit SPPT PBB P2 dengan
NJOP sebesar Rp10.000.000.000 sedangkan
harga pasar tanah tersebut sebesar
Rp12.000.000.000
Hitung BPHTB terutang bila NPOPTKP sebesar
Rp60Jt dan tarif sebesar 5%!

42