ANALISIS AKAD MUSYARAKAH DAN IMPLEMENTASINYA

TERHADAP PEMBIAYAAN DEVELOPER PROPERTI

(STUDY KASUS PT. SALVA INTI PROPERTI DI BANK NTB SYARI’AH)

Oleh :

SARKASI HADI SUGANDI

NIM : 200404034
Proposal Tesis ini ditulis untuk memenuhi sebagian persyaratan
untuk mendapat gelar Magister Ekonomi Syari’ah

PROGRAM STUDI EKONOMI SYARI’AH

PASCASARJANA UNIVERSITAS ISLAM NEGERI MATARAM
2021
 ANALISIS AKAD MUSYARAKAH DAN IMPLEMENTASINYA

TERHADAP PEMBIAYAAN DEVELOPER PROPERTI

(STUDY KASUS PT. SALVA INTI PROPERTI DI BANK NTB SYARI’AH)

Pembimbing :
Dr. Riduan Mas’ud, M. Ag
Dr. Sanurdi, M.Si

Oleh :
SARKASI HADI SUGANDI
NIM : 200404034

Proposal Tesis ini ditulis untuk memenuhi sebagian persyaratan

untuk mendapat gelar Magister Ekonomi Syari’ah

PROGRAM STUDI EKONOMI SYARI’AH

PASCASARJANA UNIVERSITAS ISLAM NEGERI MATARAM
2021

ii
 PERSETUJUAN PEMBIMBING

Proposal Tesis Oleh : Sarkasi Hadi Sugandi, NIM : 200404034, dengan judul,
Analisis Akad Musyarakah dan Implementasinya Terhadap Pembiayaan Developer
Properti
(Studi Kasus PT. Salva Inti Properti di Bank NTB Syari’ah)

Disetujui pada tanggal : Februari 2021

Pembimbing I, Pembimbing II,

Dr. Riduan Mas’ud, M. Ag Dr. Sanurdi, M.SI

NIP. 197111102002121001 NIP. 198106052009121002

iii
 KATA PENGANTAR

Segala puji syukur kehadirat Allah SWT, Tuhan semesta alam, atas segala

rahmat yang dilimpahkan kepada penulis sehingga berkesempatan untuk menempuh

Pendidikan pada Program Magister (S2) Ekonomi Syari’ah Universtitas Islam Negeri

Mataram. Shalawat serta salam semoga terus tercurah kepada junjungan Nabi Besar

Muhammad, SAW juga kepada keluarga dan sahabat dan semua pengikutnya. Amin.

Penulis menyadari bahwa tesis yang disajikan ini tidak dapat berjalan dengan

baik dan lancar tanpa bantuan dan keterlibatan berbagai pihak. Kontribusi yang

diberikan sejak awal kuliah program magister ekonomi syari’ah hingga tersusun

proposal tesis ini merupakan wujud nyata dari dukungan yang diberikan kepadab

penulis. Oleh karena itu, penulis memberikan penghargaan setinggi-tingginya dan

ucapan terima kasih kepada pihak-pihak yang membantu, yaitu mereka antara lain :

1. Bapak Prof. Dr. H. Masnun Tahir, M.Ag selaku Rektor Universitas Islam Negeri

(UIN) Mataram.

2. Bapak Dr. Riduan Mas’ud, M. Ag, selaku Dekan Fakultas Ekonomi dan Bisnis

Islam sekaligus Dosen Pembimbing I serta dosen pengajar Program Ekonomi

Syari’ah, yang dengan sabar meluangkan waktu untuk mengoreksi dan masukan

dan saran-sarannya demi kesempurnaan proposal tesis ini.

iv
2. Ibu Dr. Baiq Ratna Mulhimmah, M.H., selaku Ketua Program Studi Ekonomi

Syari’ah Universitas Islam Negeri (UIN) Mataram, sekaligus dosen pengajar

Program Ekonomi Syari’ah yang dengan ketulusan hati mendorong, keikhlasan

dan kebesaran hatinya mengarahkan serta berbagai kebijakan yang memudahkan

penulis sejak awal hingga menjelang akhir mengikuti pendidikan Program

Magister Ekonomi Syari’ah.

5. Bapak Dr. Sanurdi, selaku Dosen Pembinbing II sekaligus dosen pengajar Program

Ekonomi Syari’ah, yang dengan senang hati meluangkan waktu dan memberi

dorongan serta bimbingan dalam menyusun proposal tesis ini.

6. Bapak Dr. Pongky Arie Wijaya, MM, selaku Pembimbing Akademik Kelas A

Angkatan 2020 Program Magister Ekonomi Syari’ah Universitas Islam Negeri

(UIN) Mataram.

7. Para Dosen Pengajar Program Magister Ekonomi Syari’ah pada Perguruan Tinggi

Pascasarjana Universitas Islam Negeri (UIN) Mataram, Prof. Dr. H. Mansur Afifi,

Prof. Dr. H. Lukmanul Hakim, MM (Almarhum), Dr. H. Musawar, M. Aq, Dr. H.

Ahmad Amir Aziz, M. Ag, Dr. Muhammad Yusup, M. Si, Dr. Kristayulita, M. Si,

Dr. Sanurdi yang telah memberikan ilmu pengetahuan yang tak ternilai selama

menempuh pendidikan Program Magister Ekonomi Syari’ah Universitas Islam

Negeri (UIN) Mataram, baik secara Offline dan Online dimasa Pandemi Covid-19.

v
8. Ucapan terima kasih juga tidak lupa kami sampaikan kepada seluruh Staf

Akademik Pascasarjana Universitas Islam Negeri (UIN) Mataram, atas segala

bantuan dan kerjasamanya yang baik selama kami mengikuti perkuliahan. Semoga

Allah SWT, memberikan balasan yang terbaik kepada Bapak Ibu sekalian.

9. Direktur Utama PT. Bank NTB Syari’ah Bapak H. Kukuk Rahardjo, yang telah

memberikan kesempatan, beasiswa, dan dorongan kepada penulis untuk menimba

pendidikan Magister Ekonomi Syari’ah pada Universitas Islam Negeri (UIN)

Mataram.

10.Terima Kasih yang tiada terhingga penulis sampaikan kepada kedua orang tua

tecinta Ibunda Hj. Husbiani dan Ayahanda H. Surya Hadi Effendi yang telah

membesarkan penulis sejak dari buaian hingga saat sekarang terutama mama yang

selalu menemani penulis suka dan duka, do’a yang tidak pernah putus untuk

penulis dan pesan-pesan kedua orang tua kami tetap melekat dihati kami demikian

juga kepada ibu mertua tercinta Hj. Djuriati dan Bapak Tatang Sutarsa (Alm) atas

do’a yang dipanjatkan sepanjang waktu, member semangat, dorongan dan nasehat.

Semoga perjuangan orang tua dan mertua yang dikorbankan tanpa pamrih kepada

penulis senantiasa mendapat balasan pahala yang berlipat ganda dari Allah SWT.

11. Terlebih ucapan terima kasih tertuju kepada istri tercinta dr. Tri Sundari Tika,

Sp.OG yang dengan ketulusan dan keikhlasan hati berdoa dan bermunajat kepada

Allah SWT sepanjang waktu mendorong dan mendukung penulis dari awal kuliah

vi
 hingga sekarang ini. Tiada kata yang indah selalu terucapkan melainkan sabar dan

tawakkal kepada Allah SWT, serta Putra-putri kesayangan kami Muhammad Al

Fatih Habibullah Sugandhi dan ElSyifadhila Fatima Azzahra Sugandhi, yang

terkadang waktu untuk cengkarama, bercerita tentang keseharian mereka yang

masa tumbuh kembang dan mendidik mereka tersita oleh kesibukan penulis yang

tengah berurusan dengan segala kegiatan di kantor yang memang menyita waktu,

ditambah dengan mengikuti perkuliahan ini. Namun semua itu dijalani dan

diterima dengan kesabaran dengan penuh pengharapan semoga penulis sukses

dalam menjalani pendidikan magister ini.

12. Saudara-saudara sekandungku beserta istri dan suami masing-masing yang tidak

merasa bosan untuk memberikan doa, mendorong penulis untuk menempuh

pendidikan magister dan memotivasi penulis untuk menyelesaikan pendidikan ini.

13. Berbagai pihak yang tidak dapat penulis sebutkan satu persatu, para informan

terutama General Manager Divisi KRM dan KSM, Deputi General KRM dan

KSM, Branch Manager, Sub Branch Manager, Unit Pembiayaan, Unit Komersial

Retail dan Mikro dan Nasabah PT. Bank NTB Syari’ah serta Bapak H. ZA.

Wahyu Nugroho (GM Divisi Komersil Retail Mikro), Ibu Sriwahyuni (GM Divisi

Konsumer), dan Bapak Sirajudin (GM Divisi Administrasi dan Recovery/APR)

Kantor Pusat, yang telah bersedia memberikan informasi yang dibutuhkan penulis

dengan tulus dan ikhlas memberikan waktunya untuk diwawancarai dan berdiskusi

vii
 demi kelancaran pendidikan penulis. Kontribusi dan Informasi yang diberikan

informan merupakan yang dominan mengisi pembahasan proposal tesis ini.

14. Teman-teman Divisi APR ( Ibu Hj Atun, Pak bin, Mbk Rehan, Mbk Isna, Mbak

Dewi, Mas Deby, Mas Wiwid, Mas Issatriadi, Mas Ryan, Pak Mail ), Dewan

Pengawa Syari’ah sebagai teman diskusi (Mas Syarif, Mas Taufik dan Mbk Atika)

dan Angkatan Program Magister Universitas Islam Negeri (UIN) Mataram PT.

Bank NTB Syari’ah ( Mas Husni, Mas Putu, Mas Joko, Mas Oka, Mas Iwin, Mas

Dayat, Mas Gandi, Mas Daus, Mas Rizkon, Mas Kasri, Mas Azhar, Mas Erwin,

Mas Surya, Mbk Anik, Mbk Eci, Mbk Royani, Mbk Soem dan Mbk Mimi) yang

selalu kompak dalam perkuliahan dan saling motivasi dalam menyelesaian

proposal tesis.

Semoga amal kebaikan dari berbagai pihak tersebut mendapat pahala yang

berlipat-ganda dari Allah SWT, dan semoga karya ilmiah ini bermanfaat bagi

semesta. Amin.

Mataram, Desember 2021

Penulis

(Sarkasi Hadi Sugandi)

viii
 DAFTAR ISI

Cover Luar............................................................................................. i

Cover Dalam.......................................................................................... ii

Persetujuan Pembimbing .................................................................... iii

Kata Pengantar ..................................................................................... iv

Daftar Tabel........................................................................................... ix

DAFTAR ISI.......................................................................................... x

BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah.......................................................... 1

B. Rumusan Masalah..................................................................... 7

C. Tujuan dan Manfaat Penelitian .............................................. 8

D. Ruang Lingkup dan Setting Penelitian................................... 9

E. Penelitian Terdahulu yang Relevan ........................................ 10

F. Kerangka Teori......................................................................... 18

G. Metode Penelitian...................................................................... 27

H. Sistematika Pembahasan.......................................................... 38

I. Rencana Jadwal Kegiatan Penelitian...................................... 39

DAFTAR PUSTAKA............................................................................ 40

ix
 ANALISIS AKAD MUSYARAKAH DAN IMPLEMENTASINYA
TERHADAP PEMBIAYAAN DEVELOPER PROPERTI
(STUDY KASUS PT. SALVA INTI PROPERTI DI BANK NTB SYARI’AH)

A. Latar Belakang Masalah

Setiap manusia membutuhkan sandang, pangan, dan papan. Kebutuhan pokok

manusia ini sangat mendasar dan harus terpenuhi. Sandang digunakan untuk

berbusana/berpakaian, dan kebutuhan berupa selimut, kasur, kain dan lainnya.

Sedangkan pangan adalah kebutuhan jasmani kita untuk makan dan minum, berupa

kebutuhan pokok maupun kebutuhan sekunder. Sedangkan kebutuhan akan papan

merupakan kebutuhan mendasar manusia untuk tinggal dan bermukim disuatu tempat

berupa rumah atau tempat tinggal yang layak.

Kebutuhan akan tanah semakin tinggi dengan meningkatnya populasi penduduk

disuatu tempat. Mengakibatkan harga tanah dan hunian semakin tinggi. Sebagaimana

hukum permintaan dan penawaran. Semakin tinnggi permintaan maka akan semakin

tinggi harganya. Sedangkan kebutuhan akan material bangunan semakin membubung

tinggi akibat biaya produksi dan distribusi dari bahan material yang berasal

kebanyakan dari pulau Jawa. Hal tersebut tentunya tidak berbanding lurus dengan

pendapatan atau penghasilan masing-masing orang, apalagi di masa pandemi ini.

Hal tersebut membuat pemerintah pusat bersinergi dengan kementerian PUPR

untuk memecahkan persoalan hunian dan tata ruang disetiap provinsi dan daerah.

Dengan adanya bantuan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan, masyarakat

x
yang memiliki penghasilan atau pendapatan rendah bisa menikmati subsidi

pemerintah tersebut. Tingginya minat masyarakat berpenghasilan rendah membuka

peluang yang besar bagi para developer atau pengembang untuk mengembangkan

perumahan perumahan atau properti bagi kalangan masyarakat berpengahsilan rendah

(MBR).

Pembiayaan developer properti merupakan pembiayaan yang ditujukan khusus

untuk pengembang-pengembang kawasan untuk hunian, baik itu perumahan

komersial maupun perumahan subsidi bagi masyarakat berpenghasilan rendah

(MBR). Pemerintah pusat sangat inten memperhatikan hunian bagi masyarakat

khusunya kepada masyarakat yang membutuhkan hunian dengan penghasilan rendah.

Fasilitas tersebut dinamakan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP).

Dimana pemerintah memberikan subsidi terhadap pembiayaan rumah tersebut,

berupa Subsidi Bantuan Uang Muka (SBUM) sebesar Rp. 4.000.000,- (Empat Juta

Rupiah) dan keringanan margin rata-rata 5% pertahun. Adapun jangka waktu

maksimal cicilan pembiayaan perumahan FLPP yaitu 20 tahun atau 240 bulan.

Sedangkan angsuran perbulan tergantung dari jangka waktu yang diambil oleh

masing-masing nasabah dengan angsuran minimal 900 ribuan.

Adanya pandemi covid 19, membuat laju perekonomian tersendat. Banyaknya

bisnis yang gulung tikar sampai kehabisan modal. Bisnis properti pun mengalami

dampak yang cukup signifikan. Dimana kebutuhan akan fresh money menjadi proritas

dan menangguhkan kebutuhan lainnya karena perekonomian tidak menentu.

xi
Akibatnya bisnis properti stagnan dan bahkan mengurangi pembangunan unit-unit

hunian baik subsidi maupun komersil.

Covid 19 menyadarkan banyak pelaku ekonomi maupun masyarkat pada

umumnya. Bahwa, harus menyisihkan penghasilan maupun pendapatan untuk

membeli kebutuhan protokol kesehatan, seperti masker, vitamin ataupun biaya

lainnya seperti masyarkaat yang membutuhkan perjalanan untuk bisnis seperti antigen

ataupun PCR. Sudah menjadi kebutuhan karena merupakan bagian dari protokal

kesehatan yang telah menjadi babak era new normal melalui himbauan ataupun telah

menjadi kebijakan pemerintah pusat maupun pemerintah daerah.

Kembali ke bisnis properti. Para depelover memutar otak untuk membuat inovasi

maupun terobosan. Dari iklan ataupun penawaran menarik dengan memperbanyak

diskon. Bahkan adanya sinergi dengan dukungan pemerintah pusat dan daerah, untuk

memberikan subsidi yang lebih besar bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

Dengan menurunkan harga rumah subsidi dari Rp. 168 juta rupiah menjadi Rp. 128

juta rupiah. Adanya selisih Rp. 40 juta rupiah. Tentu nya sangat menggiurkan, apalagi

bagi mereka yang belum memiliki rumah sama sekali. Ini merupakan terobosan nyata

setelah kebijakan penurunan PPNBM kendaraan bermotor oleh menteri keuangan, ibu

Sri Mulyani. Tentunya, hal ini didukung oleh pemangku kebijakan, seperti BI, OJK

maupun seluruh bank BUMN dan BUMD. Salah satunya adalah Bank NTB Syari’ah.

Bank NTB Syari’ah telah menyalurkan pembiayaan KPR Sejahtera Tapak/FLPP

sebesar Rp. 412.129 Milyar pada bulan Desember 2020. Sedangkan untuk perbulan

Oktober tahun 2021 sebesar Rp. 592.109 Milyar. Peningkatan yang sangat signifikan

xii
bagi sekelas BPD, bahkan growth nya mencapai 43,67% dari tahun lalu. Wajar jika

Bank NTB Syari’ah, mendapatkan prestise sebagai BUMD Bintang 5 dan Top of

the Top BUMD 2021. Tidak hanya itu, Gubernur Nusa Tenggara Barat

dianugrahi penghargaan sebagai Top Pembina BUMD 2021 dan Direktur Utama

Bank NTB Syari’ah H. Kukuh Rahardjo dianugrahi penghargaan sebagai Top

CEO BUMD 202.

Dalam hal kaitannya dengan bisnis properti, tentunya tidak bisa dipisahkan

dengan dunia perbankan. Khususnya perbankan syari’ah yang menjalankan prinsip

syari’ah dengan akad-akad yang syar’i. Pembiayaan kepada depelover properti,

merupakan pembiayaan kerja sama, yang mana depelover biasanya telah

menyediakan lahan yang akan dibangun unit-unit perumahan baik subsidi dalam

rangka mendukung program pemerintah maupun perumahan komersil. Sedangkan

perbankan syari’ah menyiapkan dana untuk operasional maupun pembelian material

bahan bangunan perumahan tersebut.

Menurut undang-undang No. 21 tahun 2008, bank syaraih adalah bank yang

menjalankan kegiatan usahanya berdasarkan prinsip syari’ah dan menurut jenisnya

terdiri atas Bank Umum Syari’ah dan Bank Pembiayaan Rakyat Syari’ah (BPRS).1

Salah satu usaha yang dijalankan berdasarkan prinsip syari’ah adalah berupa akad

Musyarakah atau biasa dikenal di dunia perbankan sebagai akad musyarakah.

Musyarakah adalah akad kerjasama antara dua pihak atau lebih untuk suatu usaha

tertentu dimana masing-masing pihak memberikan kontribusi dana (atau

1
Nur Rianto. Lembaga Keuangan Syariah. (Bandung: CV Pustaka Setia, 2012), 98.

xiii
amal/expertise) dengan kesepakatan bahwa keuntungan dan resiko akan ditanggung

bersama sesuai kesepakatan.2 Pendapat lain mengatakan bahwa Musyarakah adalah

suatu perkongsian antara dua belah pihak atau lebih dalam suatu proyek di mana

masing-masing pihak berhak atas segala keuntungan dan bertanggung jawab akan

segala kerugian yang terjadi sesuai dengan penyertaannya masing-masing.3

Selanjutnya musyarakah adalah syarikah atau syirkah yang artinya menjadi sekutu

atau sarikat. Berdasarkan arti asli bahasa arab syirkah berarti mencampurkan dua

bagian atau lebih sehingga tidak boleh dibedakan lagi satu bagian dengan bagian

lainnya.4

Musyarakah mempunyai landasan hukum yang kuat, baik dari Al-Quran, Al-

Sunnah, ijma’ dan dasar hukum lainnya. Dasar hukum dalam Al-Qur’an, salah satu

dasar hukum musyarakah adalah firman Allah dalam surat An-Nisa ayat 12, Artinya:

“mereka berkongsi untuk mendapatkan bagian sepertiga”.5

Pada metode pembiayaan musyarakah, bank dan calon nasabah bersepakat untuk

bergabung dalam suatu kemitraan (Musyarakah) dalam jangka waktu tertentu. Kedua

belah pihak menempatkan modal untuk membiayai suatu proyek dan bersepakat

untuk membagi keuntungan bersih secara proporsional yang ditentukan diawal. Hal

ini juga diperkuat oleh fatwa Dewan Syari’ah Nasional (DSN) bahwa untuk mengatur

pelaksanaan akad musyarakah demi mendukung perkembangannya agar sesuai

2
Muhammad Syafi’i Antonio, Bank Syariah dari Teori ke Praktik (Jakarta: Gema Insani, 2001), 90.
3
Muhammad, Sistem & Produk Operasional Bank Syariah (Yogyakarta: UII PRESS Yogyakarta,
2000), 9.
4
Heri Sudarsono, Bank dan Lembaga Keuangan Syariah (Yogyakarta: Ekonosia, 2003), 67.
5
Departemen Agama RI, Al-Quran dan Terjemahnya (Jakarta: Pusat Terjemah Al-Qur’an, 1978), 102.

xiv
dengan prinsip-prinsip Islam. Hal tersebut tertuang dalam Fatwa DSN No. 08/DSN-

MUI/IV/2000 yang mengatur tentang ketentuan dengan akad pembiayaan

musyarakah, rukun dan syarat pembiayaan dengan akad musyarakah, serta ketentuan

hukum pembiayaan dengan akad musyarakah, dalam Fatwa ini dijelaskan mengenai

akad musyarakah, prosedur, sampai penyelesaian jika terjadi perselisihan.

Dalam pelaksanaan akad musyarakah di kantor pusat PT. Bank NTB Syari’ah,

terdapat adanya beberapa problematika yang terjadi dalam proses pencairan

pembiayaan PT. Salva Inti Properti sebagai developer perumahan. Hal tersebut

berdasarkan ada nya dugaan ketidaksesuaian implementasi akad musyarakah dengan

Fatwa DSN No: 08/DSN-MUI/IV/2000. Dimana dalam fatwa tersebut menyatakan

bahwa setiap keuntungan mitra harus dibagikan secara proporsional atas dasar

seluruh keuntungan dan tidak ada jumlah yang ditentukan di awal yang ditetapkan

bagi seorang mitra. Sedangkan dalam implementasi akad pembiayaan musyarakah

telah menetapkan nisbah bagi hasil, namun penetapan nisbah bagi hasil tersebut tidak

didasarkan pada pendapatan/keuntungan yang diperoleh nasabah.

Disisi lain, adanya ketidaksesuaian antara akad musyarakah dengan SKP (Surat

Keputusan Pembiayaan). Yang mana, dalam Surat Keputusan Pembiayaan (SKP)

ditetapkan bahwa sumber pengembalian atas syirkah (pokok) pembiayaan dan bagi

hasil berasal dari penjualan 64 (enam puluh empat) rumah yang terjual pertama.

Sedangkan di dalam analisanya, bank memberikan pembiayaan kepada nasabah untuk

proyek pembangunan 92 (sembilan puluh dua) unit rumah. Hal ini berimplikasi pada

akad pembiayaan yang menyatakan, bahwa “pendapatan yang dibagikan adalah

xv
seluruh penerimaan yang diperoleh dari hasil usaha kerjasama yang dikelola oleh

nasabah dengan menggunakan pembiayaan musyarakah yang disediakan oleh bank

dikurangi harga pokok produksi.” Hal ini mengakibatkan adanya kehilangan

pendapatan bank yang seharusnya diperoleh sesuai kesepakatan nisbah bagi hasil

dengan mitra (nasabah).

Dari uraian latar belakang masalah tersebut, penulis melihat bahwa begitu

pentingnya tinjauan akad musyarakah dalam transaksi pembiayaan depelover

properti, dan kesesuaian implementasinya dengan prinsip-prinsip syari’ah. Berbagai

problematika aktual penting terkait musyarakah dianalisis dan di kemukakan sebagai

khasanah keilmuan di masa mendatang. Sehingga tinjauan syariah terhadap akad

musyarakah bagi depeloper properti sangat penting untuk dikaji secara komprehensif,

salah satunya untuk menghindari kerugian pada kedua belah pihak/mitra.

Permasalahan ini akan ditelaah dan dianalisis lebih mendalam, sehingga penulis

mengangkat judul tesis: “Analisis Implementasi Akad Musyarakah Pada Pembiayaan

Developer Properti (Study Kasus PT. Salva Inti Properti di Bank NTB Syari’ah).

B. Rumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang di atas, maka peneliti mengambil fokus
penelitian sebagai berikut:
1. Bagaimanakah tinjauan syariah tentang akad musyarakah untuk depeloper
properti?
2. Bagaimanakah implementasi akad musyarakah dalam pembiayaan developer
properti pada Bank NTB Syariah?
3. Apa problematika dalam implementasi akad Musyarakah di Bank NTB
Syariah?

xvi
C. Tujuan Penelitian
Dari fokus penelitian di atas, maka adapun tujuan yang ingin dicapai
dalam penelitian ini adalah:
1. Untuk menganalisis dan lebih memahami implementasi akad musyarakah
dalam pembiayaan developer properti pada Bank NTB Syariah.
2. Menganalis tinjauan syariah tentang akad musyarakah untuk depeloper
properti
3. Untuk menganalisis guna mendapatkan pemahaman problematika dalam
implementasi akad Musyarakah di Bank NTB Syariah.

D. Manfaat/Signifikansi Penelitian
Secara garis besar manfaat penelitian ini dapat dibagi menjadi dua yaitu
manfaat yang bersifat teoritis dan manfaat yang bersifat praktis. Adapun manfaat
penelitian tersebut adalah:
1. Manfaat Secara Teoretis
Secara teoritis penelitian ini diharapkan dapat menambah khazanah
dan wawasan keilmuan kaitannya dengan implementasi akad Musyarakah
(Musyarakah) pada pembiayaan Developer Properti.

2. Manfaat secara praktis

Secara praktis, penelitian ini bermanfaat bagi bank, lembaga keuangan
syari’ah, pimpinan, pegawai dan lain-lainnya.
a. Manfaat lembaga
Penelitian ini diharapkan dapat dijadikan sebagai pedoman
tambahan informasi atau referensi dalam melaksanakan tugas di lembaga
berkaitan dengan Implementasi akad Musyarakah pada pembiayaan
developer properti di PT. Bank NTB Syari’ah.

xvii
 b. Manfaat bagi pimpinan dan pegawai
Penelitian ini diharapkan dapat dijadikan sebagai pedoman dan
literatur dalam melaksanakan tugas perbankan dalam implementasi akad
Musyarakah (musyarakah) pada pembiayaan depelover properti. Juga
diharapkan bisa menjadi pengalaman bagi pegawai dalam meningkatkan
kualitas pelayanan dengan menggunakan akad Musyarakah pada
pembiayaan dimaksud.

E. Ruang Lingkup dan setting Penelitian

Musyarakah adalah akad kerjasama antara dua pihak atau lebih untuk
suatu usaha tertentu dimana masing-masing pihak memberikan kontribusi dana
(atau amal/expertise) dengan kesepakatan bahwa keuntungan dan resiko akan
ditanggung bersama sesuai kesepakatan.6 Pendapat lain mengatakan bahwa
Musyarakah adalah suatu perkongsian antara dua belah pihak atau lebih dalam
suatu proyek di mana masing-masing pihak berhak atas segala keuntungan dan
bertanggung jawab akan segala kerugian yang terjadi sesuai dengan
penyertaannya masing-masing.7
Selanjutnya musyarakah adalah syarikah atau sirkah yang artinya menjadi
sekutu atau sarikat, menurut arti asli bahasa arab syirkah berarti mencampurkan
dua bagian atau lebih sehingga tidak boleh dibedakan lagi satu bagian dengan
bagian lainnya. Pembiayaan Musyarakah adalah akad kerjasama antara dua pihak
atau lebih untuk suatu usaha tertentu dimana masing-masing pihak memberikan
kontribusi dana dengan kesepakatan keuntungn dan resiko akan ditanggung
bersama. Pada metode pembiayaan musyarakah, bank dan calon nasabah
bersepakat untuk bergabung dalam suatu kemitraan dalam jangka waktu tertentu
dengan menyepakati porsi modal masing-masing begitu juga dengan nisbah yang

6
Muhammad Syafi’i Antonio, Bank Syariah dari Teori ke Praktik (Jakarta: Gema Insani, 2001), 90.
7
Muhammad, Sistem & Produk Operasional Bank Syariah (Yogyakarta: UII PRESS Yogyakarta,
2000), 9.

xviii
 akan dibagi nantinya bila mendapatkan keuntungan. Adapun bila terjadi kerugian,
maka porsinya harus berdasarkan porsi penyertaan modal diawal akad dan tidak
diperbolehkan berdasarkan kesepakatan.
Sebagai lembaga keuangan yang bergerak dibidang jasa perbankan bank
menyalurkan dalam bentuk pembiayaan. Salah satunya dengan model pembiayaan
Musyarakah dengan akad musyarakah. Resiko masing-masing mitra tergantung
dari porsi penyertaan modal di awal akad. Untuk penentuan bagi hasil yang akan
dibagikan, tentunya ada nya deklarasi pendapatan dari mitra dan disepakati
besaran bagihasilnya.
Urgensi dari penelitian ini bertujuan untuk menganalisis akad musyarakah
untuk depeloper properti, dan implementasi pembiayaan di PT. Bank NTB
Syari’ah dengan akad musyarakah, khususnya terkait dengan depeloper properti.
Serta problematika apa saja dalam implementasi akad Musyarakah tersebut di
Bank NTB Syariah. apa implementasinya sudah memenuhi prinsip syari’ah
dengan berpedoman kepada fatwa DSN MUI dan Standar Produk Perbankan
Syari’ah atau implementasi masih mengikuti pola konvensional yang dibungkus
dengan produk dan embel-embel syari’ah.
Adapun penelitian tentang Analisis Implementasi Akad Musyarakah Pada
Pembiayaan Depelover Properti ini meliputi Studi Kasus PT. Salva Inti Properti di
Bank NTB Syari’ah, yang terletak di Jl. Pejanggik No. 30 Mataram, Provinsi NTB,
Indonesia.

F. Penelitian Terdahulu Yang Relevan

Sebagai bentuk untuk menjaga orisinalitas dari penulisan ini, penulis telah

mencari dan menelaah beberapa tulisan terkait dengan penelitian Analisis Akad

Musyarkah dan Implementasinya Terhadap Pembiayaan Developer Properti (Studi

xix
Kasus PT. Salva Inti Properti di Bank NTB Syariah). Adapun beberapa karya

ilmiah tersebut adalah sebagai berikut:

Pertama, penelitian oleh Syafri Gestunof,8 Rumusan masalah dalam

penelitian tersebut adalah: 1) Bagaimana pelaksanaan pembiayaan musyarakah

pada PT BNI Syariah cabang Pekan Baru. dan 2) Bagaimana cara mengatasi

kendala yang dihadapi dalam pembiayaan musyarakah pada PT BNI Syariah

cabang pekanbaru.

Penelitian ini menggunakan metode penelitian yuridis empiris atau

penelitian hukum sosiologis (socio-legal research), yaitu penelitian yang

dilakukan untuk mendapatkan data primer yang berkenaan dengan hal-hal yang

ada di lapangan, serta bahan-bahan yang menyangkut materi-materi yang

berhubungan dengan topik penelitian sebagai data sekunder. Data primer diperoleh

dengan melalui teknik wawancara kepada narasumber dan responden di PT. BNI

Syariah Cabang Pekanbaru. Untuk memperoleh data sekunder dilakukan melalui

studi kepustakaan. Data yang telah terkumpul akan dianalisa secara kualitatif

dengan metode deskriptif.

Berdasarkan hasil penelitian ini dapat diambil kesimpulan bahwa

pelaksanaan akad pembiayaan musyarakah pada BNI Syariah Cabang Pekanbaru

8
Syafri Gestunof, “Pelaksanaan Pembiayaan Musyarakah Pada PT. BNI Syariah Cabang Pekanbaru,”
(Tesis, Universitas Gajah Mada, 2011).

xx
telah sesuai dengan aturan yang berlaku, baik dalam prinsip syariah berdasarkan

Undang-Undang Nomor 21 Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah dan Surat

Edaran Bank Indonesia Nomor 10/14/DPbS Tahun 2008 perihal Pelaksanaan

Prinsip Syariah dalam Penghimpunan Dana dan Penyaluran Dana serta Pelayanan

Jasa Bank Syariah , serta Fatwa DSN MUI Nomor 08/DSN-MUI/IV/2000 tentang

Pembiayaan Musyarakah. Hambatan yang terjadi dalam pembiayaan musyarakah

pada BNI Syariah Cabang Pekanbaru adalah masalah belum adanya suatu

keyakinan dari nasabah bahwa perbankan syariah berbeda dengan perbankan

konvensional. Nasabah berkeyakinan seperti itu karena adanya persyaratan

jaminan untuk menjamin pembayaran pembiayaan pokok atas proyek yang

dibiayai.

Kedua, penelitian oleh Ayu Wulandari,9 Penelitian ini merupakan penelitian

yang bersifat yang bersifat yuridis normatif. Rumusan masalah dalam penelitian

tersebut adalah 1) Bagaimana penerapan pembiayaan musyarakah dan faktor

penentu sistem bagi hasil pada PT. Bank Muamalat Indonesia Tbk. Cabang Bandar

Lampung. Dan 2) Bagaimana keseimbangan hak dan kewajiban para pihak dalam

perjanjian musyarakah dengan sistem bagi hasil.

Data-data primer yang dibutuhkan dilakukan dengan teknik wawancara secara

terbuka, kepada responden dan narasumber. Alat pengumpulan data yang

digunakan adalah studi dokumen dan wawancara yang kemudian hasilnya

9
Ayu Wulandari, “Implementasi Prinsip Bagi Hasil Dalam Perjanjian Pembiayaan Musyarakah Pada
PT. Bank Muamalat Indonesia Tbk. Cabang Bandar Lampung” (Tesis, Universitas Gajah Mada, 2008).

xxi
dianalisis secara kualitatif dengan metode deskriptif. Hasil temuan dari penelitian

ini, terdapat dua bentuk Penerapan pembiayaan musyarakah pada Bank Muamatat

Indonesia cabang Bandar Lampung yaitu pembiayaan pada Baitul Maal wattamwil

(BMT) dan Badan Perkreditan Rakyat Syariah dan syirkah tul milk Baiti SyarE

dalam bentuk KPRS, yang dimaksud KPRS di dalam Bank Muamalat merupakan

Kongsi Pemilikan Rumah Syariah. Terdapat 8 (delapan) faktor yang

mempengaruhi pembagian hasil usaha dalam pembiayaan musyarakah pada Bank

Muamalat Cabang Bandar Lampung, yaitu : Prinsip pembagian usaha, Revenue

sharing, Profit sharing, Pembobotan Sumber Dana, Penentuan Pendapatan, Nisbah

Yang Disepakati.

Ketiga, penelitian oleh Dian Nuryanti,10 Rumusan masalah dalam penelitian

tersebut adalah 1) Bagaimana penerapan akad musyarakah mutanaqisah dalam

pembiayaan kepemilikan rumah pada bank muamalat indonesia cabang pembantu

Madiun. 2) Bagaimana proses pemindahan porsi kepemilikan dalam akad

musyarakah mutanaqisah antara bank muamalat indonesia cabang pembantu

madiun dan nasabah. Dan 3) Bagaimana kendala yang dihadapi bank muamalat

indonesia cabang pembantu madiun dalam menerapkan pembiayaan musyarakah.

Sifat penelitian adalah deskriptif, sumber data yang digunakan data primer

dan data sekunder yang meliputi bahan hukum primer, bahan hukum sekunder dan

10
Dian Nuryanti, “Penerapan Akad Musyarakah Mutanaqisah Dalam Pembiayaan Kepemilikan
Rumah Pada Bank Muamalat Indonesia Kantor Cabang Pembantu Madiun,” Tesis, Universitas Sebelas
Maret, 2015).

xxii
bahan hukum tersier. Tehnik pengumpulan data meliputi wawancara dan studi

pustaka. Tehnik analisis data menggunakan analisis data kualitatif.

Hasil kajian diperoleh hasil bahwa dasar pertimbangan BMI KCP Madiun

menerapkan pembiayaan akad musyarakah mutanaqisah yaitu untuk

meminimalisir risiko kelalaian atau default yang akan terjadi apabila pembiayaan

kepemilikan rumah menerapkan akad murabahah. Proses perpindahan kepemilikan

Bank Muamalat Indonesia kantor cabang pembantu Madiun menjadi milik

nasabah, meskipun dinyatakan obyek musyarakah (rumah) adalah milik bersama

tetapi yang berpindah hanya sebatas modal.

Kendala yang terdapat dalam penerapan pembiayaan akad musyarakah

mutanaqisah tersebut 1) Pembebanan biaya transaksi dan pajak, serta biaya-biaya

lain yang dapat menjadi beban atas asset tersebut menimbulkan tambahan beban

bagi nasabah.2) Kerancuan dalam pembebanan Hak Tanggungan 3) Apabila rumah

milik bersama tersebut dijadikan agunan dan dibebani Hak Tanggungan, maka

dalam hal nasabah wanprestasi dan bank akan melaksanakan eksekusi terhadap

agunan/rumah tersebut, hal itu juga akan menimbulkan kerancuan karena bank

bertindak sebagai penjual sekaligus bertindak sebagai Pemilik Barang.

Solusi untuk mengatasi kendala kendala tersebut adalah 1) ada peraturan

yang lebih lengkap dan jelas sehingga pelaksanaan pembiayaan pemilikan rumah

dengan musyarakah mutanaqisah ini akan terlaksana dengan lebih baik, 2) Bank

Muamalat Indonesia kantor cabang pembantu Madiun perlu menyiapkan instrumen

xxiii
yang dapat menguatkan posisi kedua belah pihak mengenai kepemilikan bersama.

3) Perlu adanya peraturan khusus yang mengatur tentang pembebanan pajak yang

tidak memberatkan nasabah maupun bank juga peraturan khusus mengenai

pembebanan hak tanggungan yang timbul dari penerapan pembiayaan musyarakah

mutanqisah.

Keempat, penelitian oleh Ikit,11 Rumusan masalah dalam penelitian tersebut

adalah: 1) Bagaimana pelaksanaan sistem pembiayaan bagi hasil pada bank umum

syariah di daerah istimewa Yogyakarta, dan 2) Apa saja permasalahan-

permasalahan dalam sistem pembiayaan bagi hasil hasil pada bank umum syariah

di daerah istimewa Yogyakarta.

Secara keseluruhan kegiatan penganalisaan ini dilakukan berdasarkan data-

data dan informasi-informasi yang diperoleh di lapangan melalui wawancara

(interview), penelusuran berbagai dokumentasi yang relevan serta melalui kegiatan

pengamatan (observasi) langsung. Dan untuk menganalisa permasalahan-

permasalahan ini penulis menggunakan metode pendekatan deskriptif comparatif –

eksploratif sebagai alat analisisnya.

Hasil dan temuan dari tesis ini, dalam pelaksanaan sistem pembiayaan bagi

hasil di bank umum syariah (BUS) dengan menggunakan akad mudharabah dan

musyarakah. Dimana akad mudharabah dapat diartikan kerjasama antara bank

11
Ikit, “Analisis Sistem Pembiayaan Bagi Hasil Pada Bank Umum Syariah di Daerah Istimewa
Yogyakarta (Studi atas Bank Muamalat Indonesia),” (Tesis, UIN Sunan Kalijaga, 2012).

xxiv
dengan nasabah dimana modal (100%) milik perbankan, sedangkan akad

musyarakah kerjasama antara dua pihak dimana masing-masing pihak memberikan

kontribusi dana. Dalam pelaksanaanya bank dan nasabah akan mendapatkan

keuntungan dari usahanya.

Untuk mendapatkan pembiayaan dengan skim bagi hasil di bank umum

syariah, maka nasabah harus memenuhi prosedur-prosedur yang telah ditentukan

oleh perbankan. Terkait dengan permasalahan-permasalahan yang ada didalam

pembiayaan bagi hasil di bank umum syariah (BMI dan BSM) di DIY. Untuk

mengatasi masalah moral bank umum syariah (BMI dan BSM) menerapkan

incentive-compatible constraints dan attribut screening.

Sedangkan untuk mengatasi masalah biaya bank umum syariah lebih

mengedepankan off-site monitoring setiap bulan, sedangkan on-site monitoring

dilakukan setiap tiga bulan sekali atau sesuai dengan kebijakan bank. Untuk

mengatasi masalah teknis bank umum syariah (BMI dan BSM) memberikan

pelatihan-pelatihan kepada pegawainya terkait dengan operasional bank syariah

dan memberikan edukasi kepada nasabah terutama tentang pembuatan laporan

keuangan. Untuk membuat pembiayaan bagi hasil menarik, maka bank

memberikan nisbah bagi hasil yang bersaing dengan suku bunga bank

konvensional. Terkait dengn masalah inefisiensi di Bank Umum Syariah (BMI dan

BSM) di DIY, menjelaskan bahwa pembiayaan bagi hasil itu lebih efisien

dibandingkan dengan pembiayaan murabahah meskipun prosentasinya lebih kecil.

xxv
 Kelima, penelitian oleh M. Rhyza Leonardo H,12 Rumusan masalah dalam

penelitian tersebut adalah (1) Bagaimanakah implementasi akad musyarakah

dalam penerapan agunan pada Bank Rakyat Indonesia Syariah (BRI Syariah) di

Bandar Lampung, dan (2) Bagaimanakah konsekuensi hukum gagal bayar terhadap

akad musyarakah.

Penelitian ini bertujuan untuk memahami implementasi akad musyarakah

dan penerapan agunan pada Bank Rakyat Indonesia Syariah (BRI Syariah) di

Bandar Lampung dan memaparkan konsekuensi hukum gagal bayar oleh nasabah

(syarik). Jenis penelitian ini adalah penelitian hukum empiris dengan pendekatan

normatif-empirik dengan menganalisis studi kasus hukum normatif berupa produk

perilaku hukum.

Hasil Penelitian menunjukkan bahwa, pertama: Implementasi akad

musyarakah dan penerapan agunan Bank Rakyat Indonesia Syariah (BRI Syariah)

di Bandar Lampung secara normatif sudah sesuai dengan standar struktur unsur-

unsur terpenuhinya sebuah akad pada umumnya namun secara substansi terdapat

beberapa penyimpangan yakni kedudukan para pihak yang tidak setara, tidak ada

penangguhan saat pembayaran jatuh tempo, cara penghitungan nisbah yang tetap

dan ditentukan di awal akad. Kedua: penyelesaian gagal bayar oleh nasabah

(syarik) pada BRI Syariah di Bandar Lampung mengutamakan jalur non litigasi

yakni musyawarah antara pihak bank dan nasabah. Konsekuensi gagal bayar
12
M. Rhyza Leonardo H, “Implementasi Akad Musyarakah dan Penerapan Agunan Pada Bank Rakyat
Indonesia Syariah (BRI Syariah) di Bandar Lampung,” (Tesis, Universitas Islam Indonesia, 2017).

xxvi
mengharuskan agunan yang dijaminkan oleh nasabah akan dilelang untuk melunasi

pembiayaan yang diberikan bank.

Berdasarkan beberapa hasil penelitian tersebut di atas, meskipun

seluruhnya menggunakan unsur musyarakah, terdapat beberapa perbedaan inti

terhadap penelitian penulis meliputi tentang lokasi penelitian, rumusan masalah,

fokus penelitian, analisis/kerangka teoritik, dan juga tentang metode penelitian

yang akan digunakan.

G. Kerangka Teori
1. Akad Musyarakah (Musyarakah)
a. Pengertian Musyarakah
Secara bahasa musyarakah atau syirkah berarti al-ikhtilat atau
penggabungan atau pencampuran. Menurut ulama fiqh, syirkah secara istilah
adalah penggabungan harta untuk dijadikan modal usaha dan hasilnya yang
bisa berupa keuntungan atau kerugian dibagi bersama. 13 Musyarakah adalah
akad kerja sama antara dua pihak atau lebih untuk suatu usaha tertentu,
dimana masing-masing pihak memberikan kontribusi dana dengan ketentuan
bahwa keuntungan dan resiko akan ditanggung bersama sesuai dengan
kesepakatan yang dilakukan.14 Secara spesifik bentuk kontribusi dari pihak
yang bekerja sama dapat berupa dana, barang dagangan (trading asset),
kewiraswastaan (entrepreneurship), kepandaian (skill), kepemilikian
(properti), peralatan (equipment) atau intangible asset (seperti hak paten
atau goodwill, kepercayaan/ reputasi (credit worthiness) dan barang-barang
lainnya yang dapat dinilai dengan uang.15 Musyarakah (Musyarakah) adalah
13
Naf’an, Pembiayaan Musyarakah dan Mudharabah (Yogyakarta: Graha Ilmu, 2014), 96.
14
Rachmat Syafe’i, Fiqh Muamalah (Bandung: Pustaka Setia, 2001), 183.
15
Andri Soemitra, Bank dan Lebaga Keungan Syariah (Jakarta: Kencana Prenada Media Group, 2009),
83.

xxvii
 dasar kedua dari konsep Profit and Loss Sharing (PLS) dalam perbankan
Islam.16
Musyarakah dengan akad Musyarakah adalah akad kerjasama antara
dua pihak atau lebih untuk suatu usaha tertentu dimana masing-masing pihak
memberikan kontribusi dana (atau amal/expertise) dengan kesepakatan
bahwa keuntungan dan resiko akan ditanggung bersama sesuai
kesepakatan.17 Pendapat lain mengatakan bahwa Musyarakah adalah suatu
perkongsian antara dua belah pihak atau lebih dalam suatu proyek di mana
masing-masing pihak berhak atas segala keuntungan dan bertanggung jawab
akan segala kerugian yang terjadi sesuai dengan penyertaannya masing-
masing.18 Selanjutnya musyarakah adalah syarikah atau sirkah yang artinya
menjadi sekutu atau sarikat, menurut arti asli bahasa arab syirkah berarti
mencampurkan dua bagian atau lebih sehingga tidak boleh dibedakan lagi
satu bagian dengan bagian lainnya.19

b. Landasan Hukum pembiayaan Musyarakah (Musyarakah)

Dalam musyarakah ini ada beberapa dasar hukum yang menjadi
landasan implementasi akad musyarakah ini. Dasar hukum dari musyarakah
ini adalah sebagai berikut:
1) Al-Qur’an (QS. Shad ayat 24)
Artinya : “Daud berkata: "Sesungguhnya Dia telah berbuat zalim
kepadamu dengan meminta kambingmu itu untuk ditambahkan kepada
kambingnya. dan Sesungguhnya kebanyakan dari orang-orang yang
berserikat itu sebahagian mereka berbuat zalim kepada sebahagian yang
lain, kecuali orang-orang yang beriman dan mengerjakan amal yang
16
Abdullah Saeed, Menyoal Bank Syariah Kritik Atas Interpretasi Bunga Bank Kaum Neo Revivalis
(Jakarta: Paramadina, 2004) 88.
17
Muhammad Syafi‟i Antonio, Bank Syariah dari Teori ke Praktik, (Jakarta: Gema Insani 2001), 90.
18
Muhammad, Sistem & Produk Operasional Bank Syariah, (Yogyakarta: UII PRESS Yogyakarta,
2000), 9.
19
Heri Sudarsono, Bank dan Lembaga Keuangan Syariah, (Yogyakarta: Ekonosia, 2003), 67

xxviii
 saleh; dan Amat sedikitlah mereka ini". dan Daud mengetahui bahwa
Kami mengujinya; Maka ia meminta ampun kepada Tuhannya lalu
menyungkur sujud dan bertaubat”.20

2) Hadist (Hadist riwayat Abu Daud dari Abu Hurairah) :

Artinya : “Allah SWT berfirman: Aku adalah pihak ketiga dari dua orang
yang bersyarikat selama salah satu pihak tidak mengkhianati pihak yang
lain. Jika salah satu pihak telah berkhianat, Aku keluar dari
mereka.”(HR. Abu Daud, yang dishahihkan oleh al-Hakim, dari Abu
Hurairah).21
c. Rukun dan Syarat Pembiayaan Musyarakah
Tidak berbeda dengan akad-akad yang lainnya, akad musyarakah juga
memiliki rukun dan syarat-syarat yang harus dipenuhi dalam
pelaksanaannya. Semua rukun dan ketentuan yang ada di dalam akad
musyarakah sebagaimana Fatwa DSN MUI Nomor 8 Tahun 2000 Tentang
Pembiayaan Musyarakah berlaku juga pada musyarakah. Menurut T.M
Hasbi Ash-Shaddiqy ada empat komponen dalam suatu akad yaitu al-
„aqidain, mahall al- „aqd, maudhu’ al‘aqd, sighat al‘aqd. Keempat
komponen tersebut merupakan unsur yang harus dipenuhi dalam suatu
akad.22
1) Al-‘aqidain
Al-‘aqidain atau subjek akad adalah para pihak yang melakukan
akad. Pelaku dari suatu tindakan hukum tertentu yaitu berupa akad,
maka dari sudut hukum adalah sebagai subjek hukum. Subjek hukum
sebagai pelaku perbuatan hukum adalah mereka yang sebagai pihak
pengemban hak dan kewajiban. Dalam akad musyarakah, pihak-pihak
20
Departemen Agama RI, Al-Qur‟an dan Terjemahannya (Bandung: Diponegoro, 2010), 437.
21
Muhammad Abdul Aziz Al-Kholidi, Sunan Abi Dawud, Juz III (Beirut Lebanon: Dar al kotob al
Ilmiyah, 1996), 462.
22
Ahmad Azhar Basyir, Asas-Asas Hukum Muamalat (Yogyakarta: UII Press, 2000), 99-100.

xxix
 yang terlibat dalam transaksi musyarakah harus cakap hukum, serta
berkompeten dalam memberikan atau diberikan kekuasaan perwakilan.
Para mitra harus memperhatikan hal-hal yang terkait dengan ketentuan
syar’i transaksi musyarakah. Berdasarkan fatwa DSN Nomor 8 Tahun
2000 disebutkan bahwa setiap mitra harus menyediakan dana dan
pekerjaan serta setiap mitra melaksanakan kerja sebagai wakil. Setiap
mitra memiliki hak untuk mengatur aset musyarakah dalam proses
bisnis normal. Dalam hal pengelolaan aset, setiap mitra memberi
wewenang kepada mitra yang lain untuk mengelola aset dan masing-
masing dianggap telah diberi wewenang untuk melakukan aktivitas
musyarakah dengan memperhatikan kepentingan mitranya, tanpa
melakukan kelalaian dan kesalahan yang disengaja. Kendati demikian
seorang mitra tidak diizinkan menginvestasikan dana untuk
kepentingannya sendiri.23

2) Mahall al-‘aqd
Mahall al’aqd atau objek akad adalah sesuatu yang dijadikan
objek dari suatu akad dan dikenakan padanya akibat hukum yang
ditimbulkan. Syarat yang harus dipenuhi dalam mahall al-‘aqd yaitu
sebagai berikut:
1) Objek akad telah ada saat akad dilangsungkan
2) Objek akad harus jelas dan diketahui oleh ‘aqid
3) Objek akad dibenarkan oleh syari’ah
4) Objek akad dapat diserahterimakan, maksudnya bahwa objek
akad dapat diserahkan pada saat akad terjadi atau pada waktu
yang telah disepakati oleh para pihak yang melakukan akad.

23
Rizal Yaya, Aji Erlangga Martawireja, Ahim Abdurahim, Akuntansi Perbankan Syariah Teori dan
Praktik Kontemporer Berdasarkan PAPSI 2013 (Jakarta: Salemba Empat, 2016), 137-138.

xxx
 Benda-benda yang menjadi objek akad harus memiliki nilai dan manfaat
bagi manusia. Hal ini bertujuan agar tidak terjadi kesalahpahaman
diantara para pihak yang dapat menimbulkan sengketa.
Berdasarkan Fatwa DSN MUI Nomor 8 Tahun 2000 dalam akad
musyarakah, objek akad musyarakah meliputi tiga aspek yaitu:24
1) Modal
Modal yang diberikan harus berupa uang tunai, emas, perak
atau yang nilainya sama. Modal dapat terdiri juga atas aset
perdagangan seperti barang-barang, properti dan sebagainya. Jika
modal berbentuk aset, haruslah terlebih dahulu dinilai dengan tunai
dan disepakati oleh para mitra.
Para pihak tidak boleh meminjam, meminjamkan,
menyumbangkan atau menghadiahkan modal kepada pihak lain
kecuali atas dasar kesepakatan bersama. Pada prinsipnya dalam
pembiayaan musyarakah tidak ada jaminan, namun untuk menghindari
terjadinya penyimpangan, LKS dapat meminta jaminan dan ini
diperbolehkan.
2) Kerja
Partisipasi para mitra dalam pekerjaan merupakan dasar
pelaksanaan musyarakah, akan tetapi kesamaan porsi kerja bukanlah
merupakan syarat. Seorang mitra boleh melaksanakan kerja lebih
banyak dari yang lainnya dan dalam hal ini ia boleh menuntut bagian
keuntungan tambahan bagi dirinya.
Setiap mitra melaksanakan kerja dalam musyarakah atas nama
pribadi dan wakil dari mitranya. Kedudukan masing-masing dalam
organisasi kerja harus dijelaskan dalam kontrak.
3) Keuntungan dan kerugian

24
Sutan Remy Sjahdeini, Perbankan Syariah Produk-produk dan Aspekaspek Hukumnya, (Jakarta:
Prenadamedia Group, 2014), 337-338.

xxxi
 Keuntungan harus dikuantifikasi dengan jelas untuk
menghindarkan perbedaan dan sengketa pada waktu alokasi
keuntungan atau penghentian kerjasama musyarakah. Setiap
keuntungan mitra harus dibagikan secara proporsional atas dasar
seluruh keuntungan dan tidak ada jumlah yang ditentukan di awal
yang ditetapkan bagi seorang mitra. Seorang mitra boleh mengusulkan
bahwa jika keuntungan melebihi jumlah tertentu, kelebihan atau
persentase itu diberikan kepadanya. Sistem pembagian keuntungan
harus tertuang dengan jelas dalam akad. Kerugian harus dibagi di
antara para mitra secara proporsional menurut saham masing-masing
dalam modal.
3) Maudhu’ al‘aqd
Maudhu’ al‘aqd merupakan tujuan atau motif dari akad yang
dilakukan. Terdapat beberapa syarat agar tujuan dari sebuah akad itu
dipandang sah dan mempunyai akibat hukum yaitu: a) Tujuan akad tidak
merupakan kewajiban yang telah ada atas pihak-pihak yang
bersangkutan tanpa akad yang diadakan. b) Tujuan harus berlangsung
selama dimulainya akad sampai pada saat akad tersebut berakhir. c)
Tujuan akad harus dibenarkan oleh syara’.
4) Sighat al-‘aqd
Sighat al-‘aqd atau ijab dan qabul merupakan suatu ungkapan
yang dilakukan oleh para pihak yang melakukan akad berupa ijab dan
qabul. Ijab adalah suatu pernyataan janji atau penawaran dari pihak
pertama untuk melakukan sesuatu atau tidak melakukan sesuatu.
Sementara qabul adalah suatu pernyataan menerima dari pihak kedua
atas penawaran yang dilakukan oleh pihak pertama. Ijab dan qabul
dalam transaksi musyarakah harus dinyatakan oleh para pihak untuk
menunjukkan kehendak mereka dalam mengadakan kontrak (akad).
Akad penerimaan dan penawaran yang disepakati harus secara eksplisit

xxxii
 menunjukkan tujuan kontrak. Akad selanjutnya dituangkan secara
tertulis melalui korespondensi atau dengan menggunakan cara yang
lazim dalam suatu masyarakat bisnis.25

2. Bank Syari’ah
Bank Islam atau selanjutnya disebut dengan bank syari’ah adalah bank
yang beroperasi dengan tidak berbasis bunga. Bank Islam adalah lembaga
keuangan yang usaha pokoknya memberikan pembiayaan dan jasa-jasa lainnya
dalam lalu lintas pembayaran serta peredaran uang yang pengoperasiannya
disesuaikan dengan prinsip syariat Islam.26 Bank syari’ah merupakan bank yang
kegiatannya mengacu pada hukum islam, dan dalam kegiatannya tidak
membebankan bunga maupun tidak membayar bunga kepada nasabah. Imbalan
yang diterima oleh bank syari’ah maupun yang dibayarkan kepada nasabah
tergantung dari akad dan perjanjian antara nasabah dan bank. Perjanjian (akad)
yang terdapat di perbankan syari’ah harus tunduk pada syarat dan rukun akad
sebagaimana diatur dalam syari’ah Islam. 27
Adapun Bank Syari’ah memiliki
tiga fungsi utama yaitu:
a. Penghimpunan dana dari masyarakat yang kelebihan dana. Bank syari’ah
menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk titipan dengan
menggunakan akad Al-Wadiah dan dalam bentuk modal kerja dan investasi
investasi dengan menggunakan akad Musyarakah, atau Al- Mudharabah.
b. Penyaluran dana kepada masyarakat yang membutuhkan (user of fund).
Disamping merupakan aktivitas yang dapat menghasilkan keuntungan
berupa pendapatan margin keuntungan dan bagi hasil pada pembiayaan
Musyarakah (Musyarakah) juga untuk memanfaatkan dana yang ada idle
(idle fund).
25
Rizal Yaya, Aji Erlangga Martawireja, Ahim Abdurahim, Akuntansi Perbankan Syariah Teori dan
Praktik Kontemporer Berdasarkan PAPSI 2013, (Jakarta: Salemba Empat, 2016), 139.
26
Muhammad, Manajemen Bank Syari’ah (Yogyakarta: Unit Penerbit dan Percetakan, 2011), 15.
27
Ismail, Perbankan Syariah, (Jakarta: Kencana Prenada Media Group, 2011), 33.

xxxiii
 c. Bank syari’ah disamping menghimpun dana dan menyalurkan dana kepada
masyarakat, juga memberikan pelayanan jasa perbankan. Pelayanan jasa
bank syari’ah ini diberikan dalam rangka memenuhi kebutuhan masyarakat
dalam menjalankan aktivitasnya.28
Selanjutnya tujuan Bank Syari’ah, antara lain sbb:
a. Mengarahkan kegiatan ekonomi umat untuk ber-muamalat secara islam,
khususnya muamalat yang berhubungan dengan perbankan, agar terhindar
dari praktek-praktek riba atau jenis-jenis usaha atau perdagangan lain yang
mengandung unsur gharar (tipuan), dimana jenis-jenis usaha tersebut selain
dilarang dalam islam, juga telah menimbulkan dampak negatif terhadap
kehidupan ekonomi rakyat.
b. Untuk meningkatkan kualitas hidup umat dengan jalan membuka peluang
berusaha yang lebih besar terutama kelompok miskin, yang diarahkan kepada
kegiatan usaha yang produktif menuju terciptanya kemandirian usaha.
c. Untuk menjaga stabilitas ekonomi dan moneter. Dengan aktivitas bank
syari’ah akan mampu menghindari pemanasan ekonomi diakibatkan adanya
inflasi, menghindari persaingan yang tidak sehat antara lembaga keuangan.
d. Untuk menyelamatkan ketergantungan umat Islam terhadap bank non-
syari’ah.29
Sedangkan Jenis-Jenis Bank Syari’ah Bank syari’ah adalah bank yang
menjalankan kegiatan usahanya berdasarkan prinsip syari’ah dan menurut
jenisnya terdiri atas: a. Bank Umum Syari’ah (BUS) adalah bank yang dalam
aktivitasnya melaksanakan kegiatan usaha sesuai dengan prinsip syari’ah dan
melaksanakan kegiatan lalu lintas pembayaran. Kegiatan bank umum syari’ah
secara garis besar dapat dibagi menjadi tiga fungsi utama yaitu; penghimpun
dana pihak ketiga atau dana masyarakat,penyaluran dana kepada pihak yang
membutuhkan, dan pelayanan jasa bank. b. Unit Usaha Syari’ah (UUS)

28
Ismail, Perbankan Syariah, 39-42.
29
Heri Sudarsono, Bank & Lembaga Keuangan Syariah (Yogyakarta: Ekonisia, 2012), 45.

xxxiv
 merupakan unit usaha yang dibentuk oleh bank konvensional, akan tetapi dalam
aktivitasnya menjalankan kegiatan perbankan berdasarkan prinsip syari’ah,
serta melaksanakan kegiatan lalu lintas pembayaran. Aktivitas unit usaha
syari’ah sama dengan aktivitas yang dilakukan oleh bank umum syari’ah, yaitu
aktivitas dalam menawarkan produk penghimpunan dana pihak ketiga,
penyaluran dana kepada pihak yang membutuhkan, serta memberikan
pelayanan jasa perbankan lainnya. c. Bank Pembiayaan Rakyat Syari’ah
(BPRS) adalah bank yang melaksanakan kegiatan usaha berdasarkan prinsip
syari’ah yang dalam kegiatannya tidak memberikan jasa dalam lalu lintas
pembayaran. Fungsi BPRS pada umunya terbatas pada hanya penghimpunan
dana dan penyaluran dana.30

H. Metode Penelitian
1. Pendekatan Penelitian
Pendekatan penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah
pendekatan deskriptif-kualitatif, yaitu suatu metode yang mengamati,
menganalis dan menggambarkan fenomena yang terjadi. Dalam pandangan
penelitian kualitatif, gejala itu bersifat holistik (menyeluruh, tidak dapat dipisah-
pisahkan), sehingga peneliti kualitatif tidak akan menetapkan penelitiannya
hanya berdasarkan variabel penelitian, tetapi keseluruhan situasi sosial yang
diteliti meliputi aspek tempat (place), pelaku (actor), dan aktivitas (activity)
yang berinteraksi secar sinergis.31
Dari pendekatan kualitatif yang digunakan dalam penelitian ini,data dan
informasi yang diperoleh selanjutnya diorganisir dan dianalisis guna
mendapat gambaran (deskripsi) tentang objek penelitian. Cara pengolahan data

30
Ismail, Perbankan, 51.
31
Sugiyono, Metode Penelitian Kuantitatif, Kualitatif, dan R&D (Bandung: Alfabeta, 2017), 207.

xxxv
 dan informasi yang demikian itu,kemudian diistilahkan dengan metode
deskriptif analitis. Mengenai metode ini, Winarno Surachmad, menjelaskan
bahwa, “Metode deskriptif tidak terbatas hanya sampai pada pengumpulan data,
tetapi meliputi: analisis dan interprestasi tentang arti data itu, membandingkan
persamaan dan perbedaan fenomena tertentu.32
Pendapat lain mengatakan bahwa pendekatan kualitatif atau dapat
juga disebut metode naturalistik memiliki ciri dan karakteristik yang khas.
Menurut Bogdan dan Bilken, dalam Nasution, pendekatan kualitatif memiliki
beberapa ciri yaitu: ”nature setting, penentuan sampel secara purposive,
peneliti sebagai instrumen inti pokok bersifat deskriptif analitis, analisis data
secara induktif dan interpretasi bersifat idiografik, serta mengutamakan makna
dibalik data”.33
Peneliti menggali data secara langsung dari nara sumber tanpa
memberikan suatu“perlakuan” seperti pada penelitian eksperimen. Maksud ini
tiada lain agar diperoleh gambaran tentang fenomena perilaku peranan
seseorang dalam pengembangan kegiatannya dan menempatkan peneliti sebagai
instrument utama dalam penelitian kualitatif. Rasional dari pernyataan ini
adalah karena peneliti mempunyai adaptabilitas yang tinggi, senantiasa dapat
menyesuaikan diri dengan situasi yang berubah-ubah dan dapat memperhalus
pertanyaan-pertanyaan untuk memperoleh data yang terinci dan mendalam
sesuai dengan tujuan yang ingin dicapai.
Data yang dikumpulkan dalam penelitian ini lebih terurai dengan kata-
kata daripada sederetan angka-angka dan hasilnya pun berupa uraian.34 Dengan
demikian, maka hasil penelitian dengan menggunakan pendekatan kualitatif,
kaya dengan deskripsi dan penjelasan-penjelasan serta analisis permasalahan,

32
Nasution, Prosedur Penelitian Suatu Pendekatan Praktek (Jakarta: Rineka Cipta, 2008), 139.
33
Nasution, Prosedur Penelitian, 9-12.
34
Sugiyono. Metode Penelitian Kuantitatif Kualitatif dan R&D, (Bandung: Alfabeta, 2017), 15.

xxxvi
 dalam hal ini yakni permasalahan yang berhubungan dengan implementasi akad
musyarakah pada pembiayaan depelover properti di Bank NTB Syari’ah.

Selanjutnya dilakukan analisis data secara induktif atau interpretasi

bersifat idiografik: Bersifat idiografik artinya, penelitian ini lebih
mementingkan makna dalam konteks ruang dan waktu dibalik data yang
dikumpulkan. Sedangkan analisis induktif dilakukan karena beberapa alasan:
1) Proses induktif lebih dapat menemukan kenyataan- kenyataan ganda yang
terdapat dalam data.
2) Analisis induktif lebih dapat membuat hubungan peneliti-responden menjadi
eksplisit, dapat dikenal dan akuntabel.
3) Analisis demikian lebih dapat menguraikan latar secara penuh dan dapat
membuat keputusan-keputusan tentang dapat tidak-nya pengalihan kepada
suatu latar lainnya.
4) Analisis induktif lebih dapat menemukan pengaruh bersama yang
mempertajam hubungan-hubungan. Dan terakhir, analisis demikian dapat
memperhitungkan nilai- nilai secara eksplisit sebagai bagian dari struktur
analitik.35
Mengutamakan makna (meaning) dibalik data: dari beberapa cirri dan
karakteristik seperti telah dikemukakan secara implisit menunjukan bahwa,
makna (meaning) penelitian adalah sasaran pendekatan kualitatif, dimana data
dan informasi yang terkumpul diolah dan dianalisis sedemikian rupa guna
mendapatkan gambaran yang bermakna tentang hasil penelitian.
2. Sumber Data
Sesuai dengan pendekatan penelitian yang akan dilakukan penulis, maka
data yang akan digunakan adalah data kualitatif. Menurut Miles dan
Huberman dalam Silalahi menjelaskan bahwa:36“Data kualitatif merupakan

35
Moleong, Lexy J, Metode Penelitian Kualitatf (Bandung: Remaja Rosdakarya, 2009), 5.
36
Sugiyono. Metode Penelitian Kuantitatif Kualitatif dan R&D, (Bandung: Alfabeta, 2017), 284.

xxxvii
sumber dari deskripsi yang luas dan berlandaskan kukuh, serta memuat
penjelasan tentang proses-proses yang terjadi dalam lingkup setempat. Dengan
data kualitatif kita dapat mengikuti dan memahami alur peristiwa secara
kronologis, menilai sebab akibat dalam lingkup pikiran orang-orang
setempat,dan memperoleh penjelasan yang banyak dan bermanfaat. Dan lagi,
data kualitatif lebih condong dapat membimbing kita untuk memperoleh
penemuan- penemuan yang tak diduga sebelumnya dan untuk membentuk
kerangka teoritis baru, data tersebut membantu para peneliti untuk melangkah
lebih jauh dari praduga dan kerangka kerja awal”.
Dalam penelitian kualitatif ini, yang substansial bukan jumlah sampel
sumber datanya, tetapi informasi yang diberikan akurat dan berkualitas,
meskipun dari sedikit sampel sumber data. Jumlah sampel sumber data yang
banyak tetapi tidak memberi informasi yang akurat dan berkualitas perlu
dihindari. Jadi, sampel sumber data dalam penelitian ini tidak ditentukan pada
saat awal penelitian, melainkan ditentukan pada pngumpulan data sampai
informasi yang diperoleh akurat, valid dan berkualitas.

1) Sumber Data Primer atau Sumber Data Utama

Data primer dalam penelitian ini diperoleh dengan menggunakan
catatan tertulis yang berasal dari wawancara, antara lain:
a. Subyek penelitian
Subyek dalam penelitian ini adalah implementasi akad Musyarakah
(musyarakah) pada pembiayaan depelover properti di Bank NTB Syari’ah,
yaitu:
1) Pimpinan Kantor Pusat PT. Bank NTB Syari’ah, dalam Hal ini GM
dan atau DGM Pembiayaan Konsumer
2) Nasabah, dalam hal ini Depelover PT. Salva Inti Properti
3) Pegawai Bank NTB Syari’ah, yang menangani pencairan depelover
4) Dewan Pengawas Syari’ah Bank NTB Syari’ah

xxxviii
 b. Informan
Informan adalah individu-individu tertentu yang diwawancarai untuk
keperluan informasi, yaitu orang yang dapat memberikan informasi atau
keterangan atau data yang diperlukan oleh peneliti.37 Informan ini dipilih
dari orang yang dapat dipercaya dan mengetahui obyek yang diteliti.
Informan yang dapat memberikan informasi tentang obyek kajian yang
diteliti peneliti adalah: pimpinan, pegawai, nasabah, pengawas dan
pimpinan pusat yang dipilih secara purposive, yaitu didasarkan pada
alasan atau pertimbangan tertentu.

2) Sumber Data Sekunder

Merupakan sumber non manusia yang berupa sumber tertulis. Data
sekunder atau data tertulis dalam penelitian ini diperoleh dari dokumentasi.
Dokumentasi yaitu pengumpulan data melalui peninggalan tulisan berupa
arsip-arsip, buku-buku, surat kabar, majalah, agenda, dan lain-lain terkait
dengan akad musyarakah pada pembiayaan depelover properti sebagai bukti
yang menunjukkan peristiwa atau kegiatan yang berhubungan dengan
penelitian ini. Peneliti akan menggunakan dokumen sebagai berikut.
a. Arsip, yaitu data-data yang disimpan yang menunjang atau terkait
b.Foto, yaitu foto yang dihasilkan orang dan foto yang dihasilkan oleh
peneliti sendiri saat observasi dan wawancara berlangsung, foto-foto yang
digunakan untuk penelitian ini adalah foto yang menggambarkan kegiatan
implementasi akad musyarakah pada pembiayaan depelover properti di
Bank NTB Syari’ah.
3. Teknik Pengumpulan Data

37
Koenjaraningrat, Metode Penelitian Kualitatif (Jakarta: Rineka Cipta, 1983), 163.

xxxix
 Tehnik pengumpulan data yang digunakan dalam penelitian ini
adalah: wawancara, observasi dan studi dokumentasi. Menurut Nasution,
“catatan lapangan tersebut melalui observasi, wawancara dan studi
dokumentasi”.38 Ketiga tehnik tersebut digunakan untuk memperoleh
informasi yang saling menunjang atau melengkapi tentang implementasi
akad musyarakah pada pembiayaan depelover properti di Bank NTB
Syari’ah. Adapun instrumen penelitiannya adalah diri peneliti sendiri (human
instrument).
a. Observasi
Teknik pengumpulan data dalam penelitian ini dilakukan dengan cara
observasi atau pengamatan secara langsung dan mendalam di lokasi
penelitian. Observasi adalah metode pengumpulan data dengan jalan
pengamatan dan pencatatan secara sistematis terhadap penemuan-penemuan
mana yang di selidiki39. Pendapat lain mengatakan bahawa yang dimaksud
dengan observasi dalam pelaksanaan penelitian ini adalah "suatu metode
pengamatan dan pencatatan dengan sistematika fenomena-fenomena yang
diselidiki secara langsung".40
Dalam buku "Metode Research" dikatakan bahwa observasi adalah
cara pengumpulan data dengan jalar, pengamatan dan pencatatan dengan
sistematis terhadap fenomena-fenomena yang diselidiki". 41 Dalam pengertian
lain dikatakan bahwa "observasi disebut juga pengamatan meliputi kegiatan-
kegiatan pemusatan perhatian terhadap suatu obyek dengan menggunakan
seluruh alat indera".42
Observasi atau pengamatan merupakan aktivitas yang sistematis
terhadap gejala-gejala baik yang bersifat fisikal maupun mental.

38
Nasution, Prosedur Penelitian Suatu Pendekatan Praktek (Jakarta: Rineka Cipta, 2008), 56.
39
Suharsini, Prosedur Penelitian-Suatu Pendekatan Praktis (Jakarta: PT. Rineka Cipta, 2002), 123.
40
Suharsini, Prosedur Penelitian-Suatu, 36.
41
Hadi, Metode Research (Yogyakarta: Gajah Mada University Press, 1986), 736.
42
Suharsini, Prosedur Penelitian-Suatu, 728.

xl
 Pengamatan terhadap tindakan-tindakan yang mencerminkan implementasi
akad musyarakah pada pembiayaan depelover properti di Bank NTB
Syari’ah. Hal ini diperlukan observasi atau pengamatan secara langsung.
Cara ini dimaksudkan untuk mendapatkan data yang cermat, faktual dan
sesuai dengan konteksnya. Dalam hal ini peneliti melakukan observasi mulai
dari kegiatan sebagai pengamat sampai sewaktu-waktu turut larut dalam
situasi atau kegiatan yang sedang berlangsung. Sesuai dengan masalah yang
diteliti maka data yang akan dikumpulkan melalui observasi meliputi hal-hal
sebagai berikut:
a. Mekanisme implementasi akad musyarakah pada pembiayaan depelover
properti di Bank NTB Syari’ah.
b. Problematika implementasi akad musyarakah pada pembiayaan depelover
properti di Bank NTB Syari’ah.
b. Wawancara
Pengumpulan data juga peneliti lakukan dengan cara melakukan
wawancara baik secara langsung maupun tidak langsung. Wawancara adalah
suatu metode untuk mengumpulkan data dengan jalan Tanya jawab yang
dilakukan dengan sistematis dengan berlandaskan pada tujuan penelitian43.
Pengertian yang lain dijelaskan wawancara adalah “percakapan dengan
mempunyai maksud tertentu, percakapan itu dilakukan oleh dua pihak yaitu
pewawancara mengajukan pertanyaan dan yang di wawancarai yang
memberikan jawaban atas pertanyaan itu44”. Wawancara adalah cara untuk
mendapatkan data atau keterangan dari responden secara lisan.45
Pertimbangan wawancara ditetapkan sebagai tehnik pengumpulan data
yakni:(1) orang mempersepsi objek, peristiwa dan tindakan, kemudian
maknanya ditangkap melalui pandangannya, (2) sumber data (orang) yang
43
Margono, Metodologi Penelitian Pendidikan, 139.
44
Moleong. J. Lexy, Metodologi Penelitian Kualitatif (Jakarta: PT. Rineka Cipta, 2001), 135.
45
Suharsini, Prosedur Penelitian-Suatu Pendekatan Praktis (Jakarta: Rineka Cipta, 2002),
726.

xli
 representatif dapat mengungkapkan gambaran peristiwa, tindakan atau
subyek yang telah lama dikenalnya. Berkaitan dengan objek penelitian
Sugiyono menjelaskan adanya tiga komponen, yakni:46
1) Place, gambaran keadaan tempat di mana interaksi dalam situasi sosial
sedang berlangsung.
2) Actor, pelaku pada suatu situasi sosial termasuk karakteristik yang
melekat pada mereka atau orang orang yang sedang memainkan peran
tertentu.
3) Activity, atau kegiatan yang dilakukan oleh actor dalam situasisosial yang
sedang berlangsung
Oleh karena itu, wawancara terhadap orang yang representatif untuk
suatu persoalan adalah penting untuk mengungkapkan dimensi masalah
yang diteliti. Pertimbangan lain mengenai penggunaan tehnik wawancara,
tehnik ini mempunyai beberapa kelebihan, yaitu:
(1) peneliti dapat melakukan kontak secara langsung dengan
responden sehingga memungkinkan didapatkan jawaban secara bebas dan
mendalam,
(2) hubungan dapat dibina lebih baik, sehingga memungkinkan
responden bisa mengemukakan pendapatnya secara bebas,
(3) untuk pertanyaan dan pernyataan yang kurang jelas dari kedua
belah pihak dapat diulangi kembali. Bentuk wawancara yang dilakukan oleh
peneliti berupa wawancara bebas (tidak berstruktur), mengingat peneliti
memiliki hubungan kerja dan sosial yang cukup baik dengan responden.
Wawancara tidak berstruktur bersifat luwes dan terbuka dimana
memungkinkan pertanyaan yang diajukan, muatannya dan rumusan kata-
katanya disusun sendiri oleh peneliti sesuai dengan maksud dan tujuan
penelitian.

46
Sugiyono, Metode Penelitian Kuantitatif Kualitatif dan R&D (Bandung: Alfabeta, 2005), 19.

xlii
 Pada awalnya wawancara dilaksanakan dengan tidak berstruktur,
karena masih bersifat umum dan belum terfokus dan hanya terpusat kepada
satu pokok masalah tertentu, serta wawancara bebas yang berisi pertanyaan
yang berpindah-pindah dari satu pokok masalah kepada masalah yang lain,
sepanjang berkaitan dengan aspek-aspek masalah penelitian. Wawancara
dengan nara sumber terkait dilakukan secara berulang-ulang, sampai
diperoleh gambaran secara menyeluruh terhadap fokus penelitian. Dengan
demikian data pertama mengandung sifat non directive yaitu menurut
pikiran dan perasaan responden, selanjutnya data tersebut diolah menjadi
data yang bersifat directive yaitu ditinjau berdasarkan pandangan peneliti.
c. Dokumentasi
Dalam pengumpulan data, peneliti juga menggunakan studi
dokumentasi. Yang dimaksud dengan dokumentasi adalah berasal dari kata
dokumen yang berarti barang-barang tertulis yang merupakan informasi yang
diperoleh lewat tulis-tulisan, dokumen-dokumen baik tulisan yang berbentuk
foto-foto maupun gambar kegiatan. Lincoln dan Guba, mengartikan rekaman
sebagai setiap tulisan atau pernyataan yang dipersiapkan oleh atau untuk
individual atau organisasi dengan tujuan membuktikan adanya suatu peristiwa
atau memenuhi accounting.47
Sekalipun dalam penelitian kualitatif kebanyakan data diperoleh
dari sumber manusia (human resources) melalui observasi dan wawancara,
akan tetapi belumlah cukup lengkap perlu adanya penguatan atau
penambahan data dari sumber lain yaitu dokumentasi. Dalam penelitian ini
dokumen dapat dijadikan bahan triangulasi untuk mengecek kesesuaian data.
Adapun perolehan data dalam penelitian ini dilakukan melalui berbagai
dokumen tentang implementasi akad musyarakah pada pembiayaan
depelover properti di Bank NTB Syari’ah dan hal-hal yang berkaitan dengan
penelitian ini.
47
Lincoln dan Guba, Prosedur Penelitian Kualitatif dan Kuantitatif (Jakarta: Graivndo, 1985), 43.

xliii
 Dalam penelitian kualitatif, prosedur pengumpulan data tidak
memiliki suatu pola yang pasti, sebab disain serta fokus penelitian dapat
mengalami perubahan yang bersifat emergent akan tetapi untuk
mempermudah pengumpulan data. Keberhasilan suatu penelitian naturalistik
atau kualitatif sangat bergantung kepada kelengkapan catatan lapangan
(field notes) yang disusun peneliti.48
4. Analisis Data
Kegiatan ini dilakukan guna memberi makna terhadap data dan
informasi yang telah dikumpulkan yang dilaksanakan secara kontinue dari awal
sampai akhir penelitian. Analisis dan interpretasi atau penafsiran ini dilakukan
dengan merujuk kepada landasan teoritis yang berhubungan dengan masalah
penelitian dan berdasarkan persetujuan yang telah ditetapkan “consensus
judgment”.
Analisis data kuantitatif itu metodenya sudah jelas dan pasti. Sedangkan
dalam analisis data kualitatif metode seperti itu belum tersedia. Penelitilah yang
berkewajiban membuat/menciptakan nya sendiri. Oleh sebab itu ketajaman dan
ketepatan analisis data kualitatif ini sangat tergantung pada ketajaman melihat
data oleh peneliti serta kekayaan pengalaman dan pengetahuan yang telah
dimiliki peneliti. Namun demikian dalam penelitian ini, peneliti mengikuti
langkah-langkah seperti yang dianjurkan oleh Miles dan Huberman dalam
Sugiono, yaitu: ” (1) reduksi data, (2) display data, dan (3) pengambilan
kesimpulan dan verifikasi.”49
Reduksi data merupakan kegiatan merangkum kembali catatan-catatan
lapangan dengan memilih hal-hal yang pokok dan difokuskan kepada hal- hal
penting yang berhubungan dengan masalah implementasi akad Musyarakah
(musyarakah) pada pembiayaan depelover properti di Bank NTB Syari’ah.
Rangkuman catatan lapangan tersebut disusun secara sistematis agar

48
Moleong, Metode Penelitian Kualitatf (Bandung: Remaja Rosdakarya, 2010), 73-74.
49
Miles dan Hubermen, Analisis Penelitian Kualitatif (Jakarta: Gema Press,2008), 21.

xliv
 memberikan gambaran yang lebih tajam tentang hasil yang diperoleh serta
mempermudah pelacakan kembali terhadap data yang diperoleh bila diperlukan.
Sebagaimana yang telah dijelaskan sebelumnya dalam penelitian ini
bahwa proses analisis dilakukan semenjak data awal dikumpulkan. Oleh karena
itu kesimpulan yang ditarik pada awalnya bersifat sangat tentative atau kabur.
Agar kesimpulan lebih mendalam “grounded” maka verifikasi dilakukan
sepanjang penelitian. Hal ini dimaksudkan untuk menjamin tingkat kepercayaan
hasil penelitian, sehingga prosesnya berlangsung sejalan dengan member
check, triangulasi dan“audittrail”.
5. Keabsahan Data
Dalam upaya memproleh data yang absah dari hasil pengumpulan data,
maka dalam hal ini peneliti menggunakan cara-cara sebagaimana yang dijelaskan
oleh Moleong, diantaranya:50
a. Memperpanjang kehadiran peneliti
Perpanjangan kehadiran yang peneliti lakukan di lapangan dengan cara
tinggal di lapangan penelitian sampai kejenuhan pengumpulan data tercapai
dalam hal ini data tentang pembiayaan depelover properti PT. Salva Inti
Properti. Sehingga dengan cara ini akan membatasi antara lain : gangguan
dari dampak penelitian pada konteks, membatasi kekeliruan peneliti, dan
mengkonpensasikan pengaruh dari kejadian-kejadian yang tidak biasa atau
pengaruh sesaat.
b. Referensi yang cukup
Referensi yang cukup dilakukan dengan cara; peneliti mencari sumber
yang relevan dalam mendukung teori yang menjadi bahan untuk selanjutnya
sebagi bahan dalam memperoleh hasil penelitian di lapangan, dan
memberikan tambahan terhadap teori yang masih dianggap belum
mencukupi, dan mengutip atau mengambil teori-teori sebagai penambah

50
Moleong. J. Lexy, Metodologi Penelitian Kualitatif (Jakarta: PT. Rineka Cipta, 2001), 326-333.

xlv
 analisis bagi peneliti tentang analisis akad Musyarakah dan implementasi
nya pada pembiayaan depelover properti di Bank NTB Syari’ah.

c. Triangulasi
Triangulasi dalam penelitian ini peneliti lakukan adalah untuk mengecek
keabsahan data tertentu dengan membandingkan data yang diperoleh dari
sumber lainnya. Triangulasi yang peneliti gunakan adalah triangulasi data
dan tringulasi metode. Triangulasi data untuk mendapatkan informasi yang
sejenis dari informasi atau sumber lain yang berbeda. Sedangkan triangulasi
metode adalah dilakukan dengan menggunakan berbagai teknik
pengumpulan data yang ditujukan untuk memperoleh informasi yang serupa.

I. Sistematika Pembahasan
Dalam rangka memperjelas sistematika laporan hasil penelitian tesis ini,
maka peneliti memformulasikan rangkaian pembahasan proposal tesis ini dengan
pola sebagai berikut:
1. Bagian awal, terdiri dari halaman judul, halaman pernyataan keaslian,
halaman pengesahan, halaman persetujuan tim penguji, nota dinas
pembimbing, pedoman transliterasi, motto, persembahan, kata pengantar,
daftar isi, daftar tabel, daftar gambar, lampiran, dan abstrak.
2. Bagian isi, yang terdiri dari:
a. Bab I, berisi pendahuluan, yang memuat latar belakang masalah, rumusan
masalah, tujuan dan manfaat/signifikansi penelitian, tinjauan pustaka.
b. Bab II, berisi Kerangka teoretik, pengertian, dasar hukum, syarat-rukun
pembiayaan musyarakah dan bank syari’ah.
c. Bab III, berisi metode penelitian, yang memuat tentang jenis penelitian,
sumber data, teknik pengumpulan data, analisis data, keabsahan data,
sistematika pembahasan.
d. Bab IV, berisi paparan data dan temuan

xlvi
 e. Bab V, berisi pembahasan
f. Bab VI, penutup berisi kesimpulan dan saran-saran.
3. Bagian akhir, terdiri dari daftar pustaka, daftar tabel, daftar gambar, dan
lampiran-lampiran.

J. Rencana Jadwal Kegiatan Penelitian

Nama Bulan Ke-

No
Kegiatan Nov 21 Des 21 Jan 22 Feb 22 Mar 22 Ap 22
1 Konsultasi 
Judul
2 Penyusunan  
Proposal
3 Ujian Proposal 
4 Kegiatatan 
Penelitian
5 Penyusunan 
Tesis
6 Konsultasi 
Tesis
7 Ujian Tesis 
Catatan: Jadwal ini bisa saja berubah sesuai dengan situasi dan kondisi

xlvii
 DAFTAR PUSTAKA

Arikunto. Manajemen Pendidikan. Yogyakarta: Aditya Media, 2009.

Al-Kholidi, Muhammad Abdul Aziz. Sunan Abi Dawud Juz III. Beirut Lebanon: Dar
al-kotob al-Ilmiyah, 1996.
Antonio, Muhammad Syafi’i. Bank Syari’ah dari Teori ke Praktik, Jakarta: Gema
Insani 2001.
Basyir, Ahmad Azhar. Asas-Asas Hukum Muamalat. Yogyakarta: UII Press, 2000.
Departemen Agama RI, Al-Qur’an dan Terjemahannya. Bandung: Diponegoro, 2010.
Hadi. Metode Research. Yogyakarta: Gajah Mada University Press, 1986.
Hadisubroto, Subino. Metode Penelitian. Jakarta, 2007.
Ismail. Perbankan Syari’ah. Jakarta: Kencana Prenada Media Group, 2011.
Mardani. Fiqh Ekonomi Syari’ah: Fiqh Muamalah. Jakarta: Kencana Prenada Media
Grub, 2005.
Moleong, Lexy J. Metode Penelitian Kualitatf, Bandung: PT Remaja Rosdakarya,
2010
Muhammad. Manajemen Bank Syari’ah. Yogyakarta: Unit Penerbit dan Percetakan,
2011.
Muhammad. Sistem & Produk Operasional Bank Syari’ah. Yogyakarta: UII PRESS
Yogyakarta, 2000.
Mustofa, Imam. Fiqih Muamalah Kontemporer. Jakarta: PT Raja Grafindo Persada,
2016.
Naf’an. Pembiayaan Musyarakah dan Mudharabah. Yogyakarta: Graha Ilmu, 2014.
Nasution. Prosedur Penelitian Suatu Pendekatan Praktek. Jakarta: Rineka Cipta,
2008.
Perkembangan bank syari’ah di Indonesia, diperbaharui: Mei 5, 2016, Diakses pada
Mei 29, 2021, https://www.kompasiana.com/ikayulip/572ac4d3f1927349059f6b6f/.

xlviii
Poerwadarminta, WJS. Kamus Umum Bahasa Indonesia. Jakarta: Balai Pustaka,
2007.
Rianto, Nur. Lembaga Keuangan Syari’ah. Bandung: CV Pustaka Setia, 2012.
Suhendi, Hendi. Fiqih Muamalah. Jakarta: PT Rajagrafindo Persada, 2010.
Sudarsono, Heri. Bank & Lembaga Keuangan Syari’ah. Yogyakarta: Ekonisia, 2012.
Sugiyono. Metode Penelitian Kuantitatif Kualitatif dan R&D. Bandung: Alfabeta,
2017
Syafe’i, Rachmat. Fiqh Muamalah. Bandung: Pustaka Setia, 2001.
Suharsini. Prosedur Penelitian Suatu Pendekatan Praktis. Jakarta: PT. Rineka Cipta,
2002.
Sjahdeni, Sutan Remy. Perbankan Syari’ah Produk-produk dan Aspek-aspek
Hukumnya. Jakarta: Prenadamedia Group, 2014.
Syafe’i, Rachmat. Fiqih Muamalah. Bandung: CV Pustaka Setia, 2001.
Saeed, Abdullah. Menyoal Bank Syari’ah Kritik Atas Interpretasi Bunga Bank Kaum
Neo Revivalis. Jakarta: Paramadina, 2004.
Soemitra, Andri. Bank dan Lembaga Keungan Syari’ah. Jakarta: Kencana Prenada
Media Group, 2009.
Yaya, Rizal, Aji Erlangga Martawireja, dan Ahim Abdurahim. Akuntansi Perbankan
Syari’ah Teori dan Praktik Kontemporer Berdasarkan PAPSI 2013. Jakarta: Salemba
Empat, 2016.
Wangsawidjaja, ZA, Pembiayaan Bank Syari’ah. Jakarta: Gramedia Pustaka Utama,
2012.

xlix