Ebook 30 Asas Undang-Undang Jual Beli Hartanah

30 Asas Celik Undang-undang Jual Beli Hartanah 1
© SALKUKHAIRI ABD SUKOR – 2017 1

30 ASAS
CELIK UNDANG-UNDANG
Oleh:
(L.LB (Hons) IIUM, DSLP IIUM)

Peguam Hartanah
Presiden Persatuan Guaman Hartanah Malaysia
(HartaGuam)

ASAS 1 : KENAPA BELI RUMAH KENA GUNA PEGUAM BERBANDING BELI
KERETA?
ASAS 2 : 12 FAKTA YANG ANDA PERLU TAHU TENTANG KOS GUAMAN JUAL
BELI HARTANAH
ASAS 3 : 4 PERKARA YANG ANDA PERLU TAHU TENTANG DEPOSIT JUAL
BELI HARTANAH
ASAS 4 : JANGAN BELI HARTANAH DALAM 10 KATEGORI INI KERANA IANYA
BERISIKO
ASAS 5 : 5 PERKARA YANG ANDA PERLU TAHU SEBELUM BELI RUMAH
DENGAN PEMAJU
ASAS 6 : PEMAJU LEWAT SIAPKAN RUMAH. 11 PERKARA INI YANG PATUT
ANDA LAKUKAN
ASAS 7 : PEMAJU TUNTUT FAEDAH LEWAT BAYAR. 9 PERKARA INI ANDA
KENA TAHU
ASAS 8 : RUMAH BARU BANYAK ROSAK. 10 PERKARA INI YANG PATUT
ANDA LAKUKAN
ASAS 9 : RUMAH TERBENGKALAI. INI 5 LANGKAH YANG PATUT ANDA
LAKUKAN
ASAS 10 : BOLEHKAH PEMBELI BATALKAN PERJANJIAN JUAL BELI DENGAN
PEMAJU?

ASAS 11 : APA BEZA SERAHAN KUNCI DAN SERAHAN MILIKAN KOSONG
RUMAH OLEH PEMAJU?
ASAS 12 : 10 KESILAPAN PEMBELI YANG MENYEBABKAN PEMAJU TIDAK
BAIKI KEROSAKAN RUMAH ANDA
ASAS 13 : 6 PERKARA YANG ANDA PERLU TAHU SEBELUM BELI RUMAH SUB-
SALE
ASAS 14 : RUMAH SUB-SALE ROSAK. BOLEHKAH MINTA PENJUAL BAIKI?
ASAS 15 : RISIKO BELI RUMAH SUB-SALE SECARA SAMBUNG BAYAR
PINJAMAN BANK PENJUAL
ASAS 16 : ADAKAH RUMAH DIANGGAP MILIK PEMBELI SETELAH PEMBELI
MULA KENA BAYAR ANSURAN BANK?
ASAS 17 : 3 PERKARA YANG PERLU ANDA BUAT SELEPAS SELESAI URUSAN
JUAL BELI RUMAH SUB-SALE
ASAS 18 : 10 PERKARA YANG ANDA PERLU TAHU BERKENAAN JUAL BELI
TANAH LOT
ASAS 19 : 10 RISIKO BELI TANAH LOT TIADA GERAN INDIVIDU (LOT LIDI)
ASAS 20 : KEDUDUKAN SURAT IKATAN AMANAH DALAM URUSAN JUAL BELI
TANAH LOT LIDI. ADAKAH MELINDUNGI HAK DAN KEPENTINGAN
PEMBELI?
ASAS 21 : BELI RUMAH LELONG TETAPI PEMILIK ASAL TAK MAHU
KOSONGKAN RUMAH
ASAS 22 : RISIKO BELI RUMAH STRATA YANG BELUM ADA HAKMILIK STRATA

ASAS 23 : MARK-UP HARGA JUAL BELI MENGUNTUNGKAN ATAU
MERUGIKAN?
ASAS 24 : SIMPAN DENGAN SELAMAT SEMUA DOKUMEN SELEPAS SELESAI
URUSAN JUAL BELI
ASAS 25 : RUMAH ATAS NAMA SUAMI ISTERI, TETAPI ISTERI YANG BAYAR
PINJAMAN. BILA BERCERAI APA YANG PATUT DILAKUKAN?
ASAS 26 : KESAN URUSAN JUAL BELI JIKA PENJUAL / PEMBELI MENINGGAL
DUNIA
ASAS 27 : BOLEHKAH ANDA LAKUKAN SENDIRI URUSAN PINDAHMILIK
HARTANAH KEPADA WARIS?
ASAS 28 : BOLEHKAH BELI RUMAH LETAK NAMA ANAK BAWAH UMUR?
ASAS 29 : BEZA ANTARA PEMEGANG AMANAH, PENTADBIR HARTA DAN
WAKIL KUASA
ASAS 30 : PERKARA YANG ANDA PERLU TAHU JIKA MAHU LANTIK
KONTRAKTOR UNTUK RENOVASI RUMAH

ASAS 1
KENAPA BELI RUMAH KENA GUNA PEGUAM BERBANDING BELI KERETA?
“Aku tak tahu apa fungsi peguam perumahan selain daripada nak duit duit duit. Beli kereta ratus
ribu pun tak payah peguam-peguam. Beli rumah RM180 ribu sampai dua peguam nak kena
bayar. Ini peguam dah telefon nak kena bayar strata la apa la. Bayar itu la ini la.” – Pembaca satu
blog tempatan.
Kata-kata di atas adalah antara tohmahan yang sering dilemparkan kepada kami, peguam
hartanah.
Telinga kami mungkin sudah tepu mendengar persepsi segelintir masyarakat terhadap kami.
Biarlah, jika begitu persepsi segelintir mereka.
Kami tidak mampu tutup mulut orang. Kerana kami percaya masih ramai lagi di luar sana yang
memahami dan menghargai peranan kami dalam membantu melindungi hak dan kepentingan
manusia.
Disini saya tidak bercadang untuk menjawab secara spesifik tentang tohmahan di atas. Tetapi
saya hanya ingin menjelaskan kenapa dalam sesuatu urusan jual beli hartanah, perlu bagi
seseorang itu melantik peguam berbanding dalam urusan jual beli kenderaan.
1. Tempoh
Tempoh pinjaman beli kenderaan adalah lebih singkat berbanding tempoh pinjaman pembelian
hartanah. Tempoh pinjaman kenderaan kebiasaannya adalah antara 5 hingga 9 tahun sedangkan
tempoh pinjaman perumahan/ hartanah menjangkau sehingga 35 tahun.
Atas sebab ianya melibatkan tempoh pinjaman yang panjang, maka adalah perlu pihak-pihak
dalam sesuatu urusan jual beli hartanah melantik peguam untuk melindungi hak dan kepentingan
mereka sejak daripada awal transaksi lagi.
Walau bagaimanapun sekiranya anda yakin anda mampu lindungi hak dan kepentingan anda
sendiri, dan pihak bank juga yakin terhadap anda, anda boleh sahaja tidak lantik peguam.

2. Pihak-pihak terlibat
Urusan jual beli kenderaan hanya melibatkan 3 pihak sahaja, iaitu penjual kenderaan, bank dan
pembeli.
Sedangkan dalam urusan jual beli hartanah, transaksinya akan melibatkan banyak pihak
termasuklah pembeli, penjual, bank penjual, bank pembeli, LPPSA, pejabat tanah, pejabat duti
setem, majlis daerah, pihak berkuasa negeri dan sebagainya.
Adakah anda mampu berurusan dengan semua pihak tersebut untuk menyelesaikan urusan
transaksi jual beli hartanah anda? Jika mampu, boleh sahaja anda tidak lantik peguam untuk
mewakili anda dan anda boleh uruskannya sendiri. Dipersilakan.
3. Undang-undang
Urusan jual beli kenderaan hanya akan melibatkan satu peruntukan undang-undang sahaja iaitu
Akta Sewa Beli.
Sedangkan dalam transaksi jual beli hartanah terdapat pelbagai undang-undang yang berkaitan
dan terpakai, termasuklah Akta Kontrak, Kanun Tanah Negara, Akta Pemajuan Perumahan, Akta
Hakmilik Strata, Akta Setem dan banyak lagi.
Oleh yang demikian mampukah anda memahami semua akta-akta tersebut? Jika jawapannya
ya, bisa sahaja anda uruskan sendiri urusan jual beli hartanah anda. Boleh jimat duit, bukan?
4. Prosedur
Urusan jual beli kenderaan tidak akan melibatkan prosedur yang kompleks. Semuanya telah
disebut dengan terperinci satu persatu dalam Akta Sewa Beli.
Sedangkan prosedur urusan jual beli hartanah kadangkala agak sukar dan memeningkan.
Peguam sendiri pun kadang kala sampai migrain hendak menyelesaikan masalah yang agak
rumit tersebut.
Maka, jika anda sanggup dan mampu menyelesaikan kerumitan dalam urusan jual beli hartanah
tersebut secara sendiri, silakanlah uruskan sendiri transaksi jual beli hartanah anda.

5. Saksi
Urusan jual beli kenderaan tidak mengkehendaki dokumen-dokumen yang berkaitan

ditandatangan di hadapan peguam sebagai saksi.
Tetapi dokumen urusan jual beli hartanah mengkehendaki ianya ditandatangani di hadapan
peguam atau pegawai pejabat tanah. Sebagai saksi, peguam tersebut terpaksa berhadapan
dengan liabiliti dan mereka juga akan dipanggil untuk memberi keterangan sebagai saksi di
mahkamah kelak sekiranya terdapat apa-apa pertikaian melibatkan dokumen yang disaksikannya
tempoh hari.
Maka sanggupkah anda menjadi saksi terhadap semua dokumen jual beli yang anda sendiri
tandatangan? Dan sanggupkah anda hadir ke mahkamah sebagai saksi untuk mengesahkan
penyaksian terhadap dokumen yang anda sendiri tandatangan?
Jika sanggup, anda boleh sahaja sediakan perjanjian sendiri dan menjadi saksi kepada diri sendiri
atas semua transaksi jual beli hartanah yang anda lakukan.
Dan jika terdapat sebarang perbalahan di kemudian hari anda sendirilah yang perlu tanggung
liabiliti dan hadir sendiri ke mahkamah memberi keterangan.
Apabila peguam telah mewakili anda dalam transaksi jual beli hartanah anda, sudah pastilah
akan ada caj perkhidmatan dikenakan. Melainkan peguam tersebut adalah bapa atau ibu anda
sendiri.
Sama juga sekiranya anda sakit, anda perlu berjumpa doktor untuk dapatkan rawatan. Sudah
pasti anda akan dikenakan caj perkhidmatan terhadap rawatan dan ubat yang diberikan. Tetapi
anda berhak untuk tidak berjumpa doktor sekiranya anda mampu merawat sendiri penyakit.
Oleh yang demikian, berdasarkan sebab-sebab di atas, adalah perlu untuk anda lantik peguam
dalam sesuatu urusan jual beli hartanah. Bukan untuk orang lain, tetapi demi kebaikan diri anda
sendiri juga.
Harap penjelasan ini dapat merungkai kekeliruan persoalan yang dibangkitkan oleh pembaca di
atas. Itu pun bagi orang-orang yang ingin memahami. Jika masih tidak mahu faham, kami
serahkan semuanya kepada Allah Taala.

Tiadalah daya, tiadalah upaya kami untuk memberi kefahaman kepada manusia, melainkan
Dialah jua yang berkuasa atas segala-galanya.

ASAS 2
12 FAKTA YANG ANDA PERLU TAHU TENTANG KOS GUAMAN JUAL BELI
HARTANAH
1. Anggaran Kos Guaman
Anggaran kos guaman untuk sesuatu urusan jual beli hartanah adalah lebih kurang 5%
daripada harga jual beli sesuatu hartanah, dimana pecahan kos yang terperinci adalah seperti
berikut:-
Lebih kurang 2.5% adalah untuk :-
1. yuran guaman peguam bagi urusan jual beli dan pindah milik hartanah tersebut,
2. perbelanjaan/ kos pengurusan untuk urusan jual beli dan pindah milik hartanah tersebut
(dalam bahasa perundangannya dipanggil sebagai “disbursement”).
Lebih kurang 2.5% lagi adalah untuk :-
1. yuran guaman peguam bagi urusan pinjaman perumahan dan gadaian hartanah tersebut
kepada bank/ pembiaya,
2. perbelanjaan/ kos pengurusan untuk urusan pinjaman dan gadaian hartanah tersebut
kepada bank/ pembiaya (dalam bahasa perundangannya dipanggil sebagai
“disbursement”).
2. Yuran Guaman Mengikut Peratusan Nilai Hartanah
Yuran guaman untuk urusan jual beli/ pindah milik dan pinjaman/gadaian adalah mengikut skala
yang telah ditetapkan di dalam Solicitors’ Remuneration Order 2005 di bawah Legal Profession
Act 1976 seperti berikut:-

3. Yuran Guaman Untuk Hartanah Yang Dibeli Dengan Pemaju
Untuk hartanah dalam pembinaan dan dibeli dengan pemaju yang tertakluk kepada Akta
Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1966, kadar yuran guaman untuk urusan jual
beli/ pindah milik dan juga urusan pinjaman/ gadaian adalah seperti berikut:

4. Skala Yuran Guaman Wajib Diikuti Oleh Peguam
Yuran guaman tersebut wajib diikuti oleh semua peguam. Kegagalan peguam mematuhi
peraturan tersebut adalah merupakan kesalahan disiplin yang serius di bawah akta tersebut dan
jika didapati bersalah oleh Jawatankuasa Disiplin Majlis Peguam, peguam tersebut boleh
dikenakan tindakan disiplin yang tegas termasuklah boleh didenda dan Sijil Amalan Guaman
peguam tersebut boleh di tarik balik.
5. Semakin Tinggi Nilai Hartanah, Semakin Rendah Skala Yuran Guaman
Semakin tinggi harga jual beli atau nilaian sesuatu hartanah, semakin rendah skala yuran guaman
yang akan dikenakan oleh peguam kepada anak guam mereka.
6. Peguam Tidak Boleh Beri Diskaun Yuran Guaman

Di dalam Peraturan 6, Solicitors’ Remuneration Order 2005 juga dinyatakan bahawa peguam
tidak dibenarkan memberi diskaun kepada anak guam mereka terhadap yuran guaman yang
dikenakan.
7. Contoh Kos Disbursement Yang Ditanggung Pembeli
Kos disbursement untuk urusan jual beli/ pindah milik dan pinjaman/ gadaian yang perlu
ditanggung oleh pembeli adalah seperti kos untuk bayaran duti stem perjanjian jual beli, bayaran
duti stem pindah milik, yuran pendaftaran pindah milik di pejabat tanah, carian rasmi, permohonan
kebenaran pindah milik, duti stem dokumen pinjaman dan gadaian, pendaftaran gadaian di
pejabat tanah, carian kebankrapan dan
8. Kadar Bayaran Disbursement Ditetapkan Oleh Pihak Berkuasa
Kadar bayaran disbursement tersebut adalah mengikut kadar yang telah ditetapkan oleh pihak
berkuasa yang berkenaan seperti Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN), pejabat tanah, Jabatan
Insolvensi dan lain-lain. Lebih ½ daripada keseluruhan kos guaman tersebut adalah untuk tujuan
bayaran disbursement kepada pihak-pihak berkuasa yang berkenaan (dalam bahasa mudah,
bayaran kepada Kerajaan). Hanya tidak sampai ½ sahaja daripada keseluruhan kos guaman
tersebut adalah untuk bayaran yuran guaman peguam.
9. Semakin Tinggi Nilai Hartanah, Semakin Tinggi Bayaran Disbursement
Semakin tinggi harga jual beli/ nilaian sesuatu hartanah, semakin tinggi bayaran disbursement
yang terpaksa ditanggung oleh pembeli. Misalnya, untuk duti stem pindah milik sahaja, kadar duti
stem yang dikenakan oleh LHDN adalah seperti berikut:-

10. Bayaran Pendaftaran Adalah Mengikut Harga Jual Beli
Untuk urusan pendaftaran pindah milik di pejabat tanah (di negeri Pahang) pula, bayaran
pendaftaran adalah mengikut harga jual beli/ nilaian sesuatu hartanah seperti berikut:-

Oleh yang demikian, secara perbandingan, sekiranya pembeli membeli rumah yang dalam
pembinaan daripada pemaju, yang mana harganya RM800,000.00, pembeli terpaksa membayar
RM18,850.00 untuk bayaran duti stem pindah milik dan pendaftaran pindah milik sahaja
(belum dicampur dengan bayaran disbursements yang lain), sedangkan pembeli hanya
membayar sebanyak RM3,932.50 sahaja untuk yuran guaman peguam.
Jadi jelas di sini membuktikan, sebahagian besar kos guaman yang terpaksa dikeluarkan oleh
pembeli adalah untuk bayaran disbursement, dan bukannya untuk bayaran yuran guaman
peguam, sebagaimana tanggapan ramai orang.

11. Senarai Tugas Peguam Berkaitan Urus Jual Beli Hartanah
Yuran guaman tersebut pula adalah untuk kerja-kerja yang dilakukan oleh peguam termasuklah
tetapi tidak terhad kepada kerja-kerja seperti berikut:-
 Memberi nasihat perundangan kepada anak guam berkaitan urusan dan proses jual beli
hartanah
 Menyediakan perjanjian jual beli dan dokumen pindah milik
 Mempastikan terma-terma perjanjian jual beli tersebut melindungi kepentingan anak

guam dan selari dengan peruntukan undang-undang yang ditetapkan
 Mempastikan semua dokumen teratur sebelum menyediakan sesuatu perjanjian jual beli
dan sebelum anak guam menandatangani perjanjian jual beli tersebut
 Menguruskan proses pelepasan gadaian daripada bank penjual
 Menguruskan urusan permohonan kebenaran pindah milik dan kebenaran gadaian
 Menguruskan urusan pindah milik hartanah daripada penjual kepada pembeli
 Berhubung dan follow up dengan pihak berkuasa yang berkaitan dengan urusan jual beli
dan pindah milik hartanah
 Menguruskan dokumentasi pinjaman perumahan anak guam
 Memberi nasihat perundangan kepada anak guam berkaitan dengan urusan pinjaman
perumahan dan gadaian hartanah
 Menguruskan urusan gadaian hartanah daripada pembeli kepada bank
 Menguruskan urusan adjudikasi dan bayaran duti stem
 Mempastikan pembayaran harga jual beli mengikut peruntukan yang ditetapkan di dalam
perjanjian jual beli
 Mempastikan penyerahan milikan kosong dibuat mengikut peruntukan yang ditetapkan di

dalam perjanjian jual beli
 Sebagai stakeholder (pemegang pertaruhan) terhadap bayaran harga jual beli yang
dibuat oleh pembeli sebelum boleh dilepaskan kepada penjual

 Dan lain-lain kerja yang berkaitan dan bersangkutan dengan urusan jual beli sesuatu
hartanah
12. Peguam Berhadapan Risiko Liabiliti
Yuran guaman tersebut juga adalah sebagai bayaran terhadap risiko professional liability yang
bakal ditanggung oleh peguam tersebut, seandainya beliau gagal melaksanakan segala
tanggungjawabnya yang munasabah untuk mempastikan hak.
Dan kepentingan anak guamnya sentiasa dilindungi atau sekiranya peguam tersebut
menyebabkan sesuatu perkara yang boleh mendedahkan anak guamnya kepada risiko kerugian
akibat kegagalan dan/atau kecuaian peguam tersebut dalam kerja-kerja yang mereka lakukan
yang berkaitan dengan urusan jual beli hartanah tersebut.
Maka, adalah wajar skala yuran guaman tersebut mengikut jumlah harga jual beli/ nilaian sesuatu
hartanah. Ini kerana sudah pasti lagi besar nilai sesuatu hartanah, lebih besar juga risiko yang
bakal dihadapi oleh peguam.
Ini kerana sekiranya peguam gagal menjalankan tugasnya denga betul, risiko peguam
berhadapan dengan tuntutan ganti rugi daripada anak guam dan pihak ke tiga juga adalah lebih
besar, mengambil kira nilaian hartanah tersebut juga adalah besar.
Kesimpulan
Yuran guaman yang dikenakan oleh peguam kepada anak guam untuk urusan jual beli sesuatu
hartanah dan urusan pinjaman bank telah ditetapkan oleh undang-undang. Ia adalah munasabah
dan berpadanan dengan tugas dan risiko liabiliti yang terpaksa ditanggung oleh peguam.
Sebahagian besar daripada kos guaman tersebut adalah untuk tujuan bayaran disbursement dan
bukan kesemua kos guaman tersebut “masuk poket” peguam semata-mata.
Tugas peguam dalam urusan jual beli hartanah bukan setakat bersifat perkeranian (clerical)
semata-mata, tetapi ianya juga bersifat perundangan (legal).
Peguam yang gagal melaksanakan tugas dan tanggungjawabnya dengan sempurna, munasabah
dan mengikut peruntukan undang-undang yang sedia ada, boleh berhadapan dengan tindakan

disiplin oleh Majlis Peguam, tindakan sivil oleh anak guam dan pihak ke tiga, dan juga tindakan
kesalahan jenayah oleh pihak berkuasa (seperti kesalahan pecah amanah dan sebagainya).
Oleh yang demikian, maka wajarlah yuran guaman tersebut setimpal dengan tugas,
tanggungjawab dan risiko liabiliti yang ditanggung oleh peguam itu sendiri

ASAS 3
4 PERKARA YANG ANDA PERLU TAHU TENTANG DEPOSIT JUAL BELI

HARTANAH
Urusan pembayaran deposit harga jual beli merupakan perkara penting yang perlu diambil tahu
oleh setiap pembeli sesuatu hartanah.
Ianya perlu diberi perhatian yang khusus kerana banyak masalah dan isu yang timbul berkaitan
dengan pembayaran deposit tersebut sehingga boleh menyebabkan perbalahan di antara
Penjual dan Pembeli.
Berikut di huraikan tentang proses pembayaran deposit harga jual beli mengikut jenis dan
kategori urusniaga jual beli yang dimasuki. Dihuraikan juga kesan terhadap pembayaran deposit
tersebut sekiranya urusan jual beli sesuatu hartanah itu terpaksa ditamatkan.
1. Rumah Dengan Pemaju
Sekiranya anda membeli rumah melalui pemaju, bayaran Deposit 10% daripada harga jual beli
hendaklah di bayar kepada Pemaju pada masa Perjanjian Jual Beli (SNP) ditandatangani.
Di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan), pembeli dinasihatkan agar
tidak menjelaskan apa-apa bayaran deposit kepada pemaju selagimana SNP belum
ditandatangani.

Bahkan di bawah Akta tersebut juga, pemaju tidak dibenarkan meminta apa-apa bayaran
daripada pembeli, selagi SNP belum ditandatangani. Ini bertujuan untuk mengelakkan sebarang
penipuan oleh pemaju terhad pembeli.
Bagi pembeli yang membuat pinjaman kerajaan, mereka boleh minta pertimbangan daripada
Pemaju untuk menjelaskan bayaran deposit tersebut berserta dengan tuntutan progres pertama.
Dengan syarat pembeli tersebut layak untuk mendapat pinjaman 100% daripada harga jual beli
dan pinjaman tersebut diluluskan oleh pihak kerajaan sebanyak 100%.
Sekiranya pinjaman pembeli tidak diluluskan oleh pembiaya, Pembeli hanya bertanggungjawab
untuk menjelaskan bayaran 1% sahaja daripada harga jual beli rumah tersebut kepada Pemaju
dan baki 9% daripada deposit tersebut hendaklah dikembalikan oleh pemaju kepada pembeli.
2. Rumah Sub-Sale/ Kedai
Untuk pembelian rumah sub-sale atau kedai pula, Deposit 10% daripada harga jual beli
hendaklah dibayar oleh pembeli kepada Peguam yang dilantik.
Sekiranya pembeli membeli hartanah tersebut melalui ejen hartanah berdaftar, 3% daripada
deposit tersebut akan dibayar kepada ejen, manakala 7% lagi akan dibayar kepada
Peguam pada masa menandatangani SNP.
Dalam kes hartanah yang tiada sekatan kepentingan, sebaik sahaja bayaran deposit dibuat oleh
pembeli kepada Peguam, Peguam akan melepaskan deposit tersebut kepada penjual atau
peguam penjual dalam masa 7 hari daripada tarikh SNP ditandatangani.
Tetapi sebaliknya, jika hartanah tersebut tertakluk kepada sekatan kepentingan (consent),
peguam hanya akan melepaskan deposit tersebut kepada penjual setelah kebenaran pindah milik
diperolehi daripada Pihak Berkuasa Negeri.
Sama seperti pembelian rumah dengan pemaju, bagi pembeli yang membuat pinjaman kerajaan,
mereka boleh meminta pertimbangan daripada penjual untuk menjelaskan bayaran deposit
tersebut bersekali dengan baki harga jual beli.
Dengan syarat pembeli layak untuk mendapat pinjaman 100% daripada harga jual beli dan
pinjaman tersebut di luluskan oleh pihak kerajaan sebanyak 100%.
Sekiranya pembeli tidak jadi meneruskan urusan jual beli hartanah, atau pinjaman pembeli tidak
diluluskan atau pembeli ingkar terhadap mana-mana terma di dalam SNP, deposit tersebut akan
dilupuskan oleh penjual.
Sebaliknya, jika penjual pula yang tidak jadi menjual hartanah tersebut, atau sekiranya
kebenaran pindah milik hartanah tidak diluluskan atau penjual ingkar terhadap mana- mana
terma di dalam SNP, maka deposit tersebut hendaklah dikembalikan oleh penjual kepada
pembeli.
3. Rumah Lelong
Untuk pembelian rumah lelong pula, deposit 10% daripada harga rizab lelongan, hendaklah
dibayar oleh pembida yang berminat kepada Mahkamah atau Pejabat Tanah (bergantung kepada
dimanakah proses lelongan rumah tersebut dijalankan).
Deposit tersebut hanya boleh dibayar menggunakan bank draft sahaja atas nama bank yang
melelong. Pembida tidak perlu risau kerana deposit tersebut akan dikembalikan kepada pembida
sekiranya bidaan tersebut tidak berjaya. Sekiranya bidaan berjaya, maka deposit tersebut akan
dikira sebagai sebahagian daripada harga jualan terhadap lelongan tersebut.
4. Tanah Lot
Sekiranya seseorang ingin membeli tanah lot, Deposit 10% daripada harga jual beli wajib dibayar
kepada Peguam yang telah dilantik. Terdapat dua keadaan berbeza bilakah bayaran deposit
tersebut akan dilepaskan kepada penjual.
Sekiranya tanah lot tersebut telah mempunyai geran individu yang berasingan, maka Peguam
akan melepaskan deposit tersebut kepada penjual dalam masa 7 hari daripada tarikh kedua-dua
belah pihak menandatangani SNP.
Tetapi sebaliknya, sekiranya tanah lot tersebut belum mempunyai geran individu yang
berasingan, Peguam akan pegang bayaran deposit tersebut sebagai stakeholder dan hanya akan
dilepaskan kepada penjual setelah hakmilik individu tanah lot tersebut diperolehi daripada pejabat
tanah.
Sekiranya, hakmilik individu tanah lot tersebut gagal diperolehi oleh penjual dalam tempoh masa
yang ditetapkan dalam perjanjian, maka deposit tersebut akan dikembalikan oleh peguam kepada
pembeli.

ASAS 4
JANGAN BELI HARTANAH DALAM 10 KATEGORI INI KERANA IANYA BERISIKO
Hartanah merupakan satu aset yang ingin dimiliki oleh semua orang. Ini kerana, ada hartanah
yang boleh digunakan untuk mendapatkan duit tambahan, juga ada hartanah yang akan
memberi pulangan yang tinggi dari tahun ke tahun.
Ianya merangkumi pelbagai jenis, seperti rumah, juga tanah, yang kebanyakan dari kita masih
lagi berusaha untuk memiliki kedua-duanya sekali. Jika ada tanah yang ingin dibeli, anda
haruslah bijak, dan tidak terjerumus dalam membeli tanah yang mempunyai risiko, seperti tanah
lot.
Bukan itu sahaja, terdapat beberapa jenis lagi hartanah yang anda perlu elakkan, dan jika anda
sudah tersilap langkah, anda mungkin akan menghadapi masalah. Terdapat beberapa kategori
hartanah yang tidak harus dibeli oleh anda, kerana rsikonya. Jom kita baca apakah kategori
tersebut

JANGAN BELI HARTANAH DALAM 10 KATEGORI INI KERANA IANYA BERISKO
Masih ramai masyarakat kita khususnya orang Melayu yang terlibat dengan pembelian
hartanah berikut walaupun telah dimaklumkan akan risikonya. Antaranya:
1. Beli tanah lot banglo tiada geran indivudu berstatus bangunan
2. Beli tanah felda / tanah GSA
3. Beli rumah sambung bayar loan pemilik
4. Beli tanah pusaka sedangkan dalam geran masih nama si mati
5. Beli rumah dalam geran masih nama pemaju dan belum dipindahmilikkan kepada
pemilik asal, dan pemaju pula telah "bankrup".
6. Beli hartanah yang bukan milik pemilik sebenar
7. Beli tanah TOL
8. Beli rumah dengan pemaju yang tiada lesen pemajuan perumahan yang sah
9. Beli rumah murah di bawah skim yang pelik-pelik
10. Beli rumah lelong yang ada kaveat
Alasan kenapa ramai orang kita beli hartanah di atas adalah kerana IANYA NAMPAK MURAH
walaupun hakikatnya ianya tidak lah murah mana pun.
Apalah gunanya beli murah kalau hartanah yang anda beli tersebut tidak akan menjadi milik
anda pun. Bahkan anda akan berhadapan dengan pelbagai masalah dan kesusahan yang
memeningkan kepala anda selepas membelinya. Adakah ianya berbaloi?

Bila saya nyatakan ianya berisko, ramai yang tanya dari sudut mana yang dikatakan berisiko
tersebut?
Sebenarnya risiko-risko tersebut wujud dari banyak sudut. Antaranya:
1. Hartanah tersebut tiada geran indivudu.
Apabila tiada geran individu, bagaimanakah ianya boleh dipindahmilikkan kepada pembeli.
Sedangkan dari segi perundangan, hak, kepentingan dan pemilikan seseorang terhadap
sesuatu hartanah hanya diiktiraf dan dilindungi oleh undang-undang apabila ianya telah
dipindahmilikkan kepada pembeli tersebut.
Contohnya beli tanah lot tiada geran individu berstatus bangunan. Mustahil ianya boleh
dipindahmilikkan kepada nama anda sedangkan geran individu pun belum wujud.

2. Pemilik berdaftar dalam geran bukanlah nama pemilik sebenar.
Jika pemilik berdaftar dalam geran masih nama orang lain, bagaimanakah ia boleh
dipindahmilikkan kepada nama pembeli. Jika hendak dipindahmilik terpaksalah
dipindahmilikkan kepada nama pemilik asal terlebih dahulu, kemudian barulah boleh
dipindahmilikkan kepada nama anda.
Contohnya beli tanah pusaka yang masih nama si mati, beli hartanah dalam geran bukan nama
pemilik asal dan beli rumah di mana dalam geran masih nama pemaju.
3. Terdapat halangan perundangan yang menyebabkan ianya tidak boleh dipindahmilikkan

kepada nama anda sebagai pembeli.
Misalnya pembelian tanah TOL atau beli tanah felda / tanah GSA, di mana pindah milik tidak
boleh dibuat melainkan atas kebenaran bertulis daripada pihak berkuasa yang berkenaan.
Begitu juga dengan beli rumah lelong yang ada kaveat di mana ianya tidak dapat dipindahmilikkan
kepada nama anda melainkan kaveat tersebut dibatalkan atau ditarik balik.
4. Transaksi tersebut tidak mematuhi peruntukan undang-undang atau tidak mematuhi

amalan guaman hartanah yang sebenar.
Misalnya, beli rumah dengan cara sambung bayar loan pemilik asal atau beli rumah dengan
pemaju yang tiada lesen pemajuan perumahan yang sah atau beli rumah melalui skim
perumahan yang pelik-pelik dan tidak diiktiraf oleh undang-undang atau amalan guaman
hartanah yang biasa.

Apabila saya nyatakan ianya berisko, mesti akan ada yang tanya, bagaimanakah kalau saya
buat Surat Perjanjian, atau buat Surat Kuasa Wakil, Surat Ikatan Amanah, Surat Akuan
Bersumpah dan lain-lain surat untuk melindungi hak saya? Dan saya lantik peguam untuk
sediakan nya. Adakah ianya masih lagi berisko?
Saya akan jawab soalan tersebut dalam bab yang akan datang.

ASAS 5
5 PERKARA YANG ANDA PERLU TAHU SEBELUM BELI RUMAH DENGAN PEMAJU
Zaman kegawatan ekonomi semakin mendatang. Kuasa membeli semakin kurang. Masing-
masing sudah memulakan strategi cara untuk meningkatkan pendapatan. Antaranya dengan
memulakan perniagaan. Termasuk membeli rumah untuk tujuan membina aset.
Membeli hartanah bukan semudah membeli barang di kedai runcit. Ada prosedur penting yang
perlu dilalui. Artikel ini berkongsi senarai semak yang penting kita ketahui sebelum membeli
rumah dengan syarikat pemaju. Jangan terlalu rakus membeli, khuatir akan datang, ada masalah
yang perlu dihadapi oleh kerana tidak kenal latar belakang pemaju.
1. Lakukan Carian Tentang Syarikat Pemaju
Sebelum anda putuskan untuk membeli rumah dengan sesebuah syarikat pemaju, selidik dahulu
latar belakang pemaju tersebut. Cuba dapatkan sedikit gambaran tentang syarikat tersebut. Saya
amat galakkan anda untuk membuat carian syarikat (company search) untuk mengetahui
maklumat-maklumat penting tentang syarikat tersebut.

Melalui carian syarikat, anda boleh mengetahui tentang status syarikat tersebut sama ada ia
syarikat berdaftar ataupun tidak, sama ada ia masih aktif, dan tidak digulungkan (wound-up) atau
sebaliknya.
Bilakah syarikat tersebut ditubuhkan dan adakah syarikat tersebut didaftarkan sebagai syarikat
yang menjalankan perniagaan pemajuan hartanah ataupun tidak (kerana banyak syarikat yang
buat bisnes hartanah, tetapi sebenarnya syarikat tersebut tidak pun didaftarkan sebagai syarikat
yang mana perniagaannya adalah pemajuan hartanah).
Melalui carian syarikat juga anda boleh mengetahui siapakah pemegang saham syarikat tersebut,
ahli lembaga pengarah dan juga modal berbayar (paid-up capital) serta untung rugi syarikat
tersebut. Maklumat tersebut dapat memberi gambaran awal kepada anda, tentang sejauh
manakah establishnya serta kemampuan syarikat tersebut untuk memajukan sesuatu projek
hartanah.
Kalau syarikat yang modal berbayarnya (paid-up capitalnya) hanyalah RM2 atau baru seminggu
didaftarkan, bagaimanakah anda boleh meyakini ia mampu melaksanakan satu projek
perumahan yang melibatkan 100 unit buah rumah misalnya. Bagi saya gambaran awal sebegitu
amat penting dalam kita menilai sesuatu.
2. Semak Pengalaman Dan Track Record Pemaju
Saya amat menyarankan anda membuat semakan tentang pengalaman dan track record pemaju
tersebut dalam bidang hartanah, dan berapa banyakkah projek perumahan yang pemaju tersebut
telah bina dan siapkan.
Caranya adalah dengan menghubungi Bahagian Perlesenan, Kementerian Perumahan dan

Kerajaan Tempatan untuk mengetahui tentang pengalaman syarikat tersebut dalam bidang
hartanah.
 Melalui semakan tersebut anda boleh tahu setakat mula penubuhannya?
 Berapa banyakkah projek perumahan yang mereka telah bina dan siapkan dengan
sempurna?
 Berapa banyakkah projek perumahan mereka yang lewat atau terbengkalai?

 Adakah pemaju atau mana-mana ahli lembaga pengarahnya pernah disabitkan dengan
apa-apa pertuduhan atau kesalahan di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan
Perlesenan)?
 Adakah pemaju tersebut pernah kena black list oleh kementerian?
Dan lain-lain maklumat yang berkenaan lagi
Melalui maklumat tersebut juga anda dapat membuat penilaian sejauh manakah bersihnya track
record syarikat pemaju tersebut. Kalau anda sudah mengetahui yang syarikat tersebut ada
projeknya pernah terbengkalai dan bermasalah, eloklah jangan ambil risiko untuk membeli
hartanah yang dibina olehnya.
3. Semak Status Lesen Pemajuan Perumahan Pemaju
Sila semak juga dengaan kementerian sama ada pemaju tersebut telah memperoleh lesen
pemajuan perumahan serta permit iklan dan jualan atau tidak untuk sesuatu projek perumahan
yang didirikan tersebut.
Lesen pemajuan perumahan dan permit iklan dan jualan ini perlu diperolehi oleh mana-mana
syarikat pemaju, sebelum mereka boleh memulakan pembinaan sesuatu projek perumahan dan
menawarkannya untuk jualan kepada orang ramai.
Adalah satu kesalahan di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) bagi
mana-mana pemaju yang gagal mendapatkan kelulusan lesen dan permit tersebut.

Biasanya syarikat yang telah memperolehi lesen pemajuan perumahan dan permit iklan dan
jualan ini, mereka dikehendaki menulis, dan memaparkan nombor lesen dan permit tersebut
dalam setiap notice board atau pampalet/ broucher yang mereka keluarkan.
Walaubagaimanapun, untuk pengesahan, sila semak dengan kementerian tentang nombor lesen
pemajuan dan permit iklan dan jualan tersebut sama ada ianya benar-benar telah diluluskan dan
sah (valid).
4. Minta Salinan Geran Hartanah Daripada Pemaju
Setelah anda meyakini yang syarikat tersebut benar-benar berpengalaman dan kukuh dalam
melaksanakan sesuatu projek perumahan, bolehlah anda berurusan dengan mereka untuk
mengetahui maklumat terperinci tentang rumah yang anda ingin beli tersebut.
Cumanya, satu perkara yang saya ingin ingatkan, sebelum anda putuskan untuk membeli rumah
tersebut, macam biasa, sila minta salinan geran rumah tersebut daripada pemaju, dan lakukanlah
carian persendirian di pejabat tanah. Sila minta minta daripada pemaju salinan Lesen Pemajuan
Perumahan dan Permit Iklan dan Jualan untuk projek tersebut sebagai pengesahan.
5. Fahami Terma-terma Penting Dalam Perjanjian Jual Beli Sebelum Menandatanganinya
Jika anda telah berpuas hati dengen keadaan fizikal, status tanah, harga dan lain-lain berkenaan
hartanah tersebut, barulah anda memasuki perjanjian jual beli dengan pemaju. Jangan sama
sekali anda tergesa-gesa untuk tanda tangan perjanjian jual beli selagi anda masih belum
berpuas hati dengan hartanah tersebut.
Masa inilah anda boleh bertanya, minta dan clarify apa sahaja dengan pemaju. Kerana setelah
anda menandatangani perjanjian jual beli kelak, anda dianggap telah terikat dengan terma-terma
perjanjian jual beli tersebut dan kebiasaannya, pemaju pun sudah agak kurang minat untuk
melayan anda, sebab mereka sudah berjaya mengikat anda.

Seboleh-bolehnya, baca dan cuba fahami terma-terma penting yang terdapat di dalam perjanjian
jual beli sebelum anda menandatanganinya. Tanyakan apa sahaja tentang terma perjanjian jual
beli tersebut kepada peguam yang telah dilantik.
Sesetengah Pemaju akan minta anda menandatangani perjanjian jual beli tersebut di hadapan
mereka. Sebenarnya, anda berhak untuk minta, agar perjanjian jual beli tersebut ditandatangan
di hadapan peguam, supaya anda boleh bertanyakan apa sahaja berkaitan perjanjian jual beli
tersebut kepada peguam. Setelah anda betul-betul berpuas hati, barulah anda tandatangan
perjanjian jual beli tersebut.

ASAS 6
PEMAJU LEWAT SIAPKAN RUMAH. 11 PERKARA INI YANG PATUT ANDA

LAKUKAN
Saya percaya ramai pembeli yang menghadapi masalah kelewatan pemaju menyiapkan rumah
yang mereka beli.
Pinjaman dengan bank sudah mula kena bayar, tetapi rumah yang dibeli masih belum siap-siap
lagi. Masih terpaksa duduk menyewa lagi.
Pastinya perkara tersebut akan membebankan anda bukan? Maklum sahajalah anda terpaksa
membayar pinjaman bank dan sewa rumah secara serentak.
Tahukah anda, mengikut Perjanjian Jual Beli yang menggunapakai Jadual G dan H di bawah
Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966, pemaju hendaklah menyiapkan
pembinaan sesuatu rumah dan menyerahkan milikan kosong (dalam bahasa mudahnya,
serahkan kunci rumah) kepada pembeli dalam tempoh 24 bulan (untuk rumah landed) dan 36
bulan (untuk rumah strata) daripada tarikh Perjanjian Jual Beli.
Sekiranya pemaju gagal menyiapkan pembinaan rumah dan gagal menyerahkan milikan kosong
rumah tersebut dalam tempoh yang ditetapkan, apakah yang boleh pembeli lakukan?
Bolehkah pembeli menamatkan atau membatalkan Perjanjian Jual Beli (SPA)? Bolehkah pembeli
saman pemaju?
Di sini saya senaraikan tindakan-tindakan yang boleh dilakukan oleh pembeli sekiranya pemaju
lewat menyerahkan milikan kosong rumah:
1. Tidak boleh batalkan SPA
Sebenarnya Pembeli tidak boleh menamatkan atau membatalkan SPA semata-mata disebabkan
pemaju lewat serah milikan kosong rumah, walaupun tempoh 24 bulan daripada tarikh SPA telah
tamat.
Ini kerana tiada sebarang peruntukan di dalam SPA di bawah Jadual G yang membenarkan
pPembeli melakukan tindakan sedemikian.

Ini bermakna, selama mana sekalipun pemaju lewat, pembeli tidak boleh membatalkan SPA.
2. Surat rasmi kepada pemaju
Namun begitu, sekiranya berlaku kelewatan, pembeli boleh tulis surat rasmi kepada pemaju
memaklumkan yang penyerahan milikan kosong sepatutnya dibuat kepada pembeli pada sekian-
sekian haribulan dan sehingga kini pemaju telah lewat menyerahkan milikan kosong rumah
tersebut.
Maklumkan juga kepada pemaju yang pemaju bertanggung jawab untuk menjelaskan bayaran
gantirugi kelewatan serahan milikan kosong kepada pembeli sebaik sahaja milikan kosong rumah
tersebut dibuat kelak.
3. Salinan kepada KPKT dan pos berdaftar
Serahkan juga salinan surat rasmi tersebut kepada Kementerian Perumahan dan Kerajaan
Tempatan (KPKT).
Ingat! Surat tersebut hanya boleh diserahkan kepada Pemaju dan KPKT menggunakan pos
berdaftar atau serahkan secara serahan tangan sahaja.
Cara lain tidak dibenarkan di dalam SPA.
4. Tujuan salinan KPKT
Tujuan salinan surat tersebut di serahkan kepada KPKT juga adalah untuk memaklumkan kepada
KPKT yang projek tersebut telah berlaku kelewatan dan KPKT akan memantau dengan lebih
dekat lagi projek tersebut.
Secara tidak langsung ia memberi tekanan kepada pmaju untuk mempercepatkan kesiapan
projek tersebut dan seterusnya menyerahkan milikan kosong rumah tersebut dengan segera.
5. Tunggu milikan kosong
Seterusnya, tunggulah sehingga milikan kosong diserahkan kepada anda secara rasmi. Selama
tempoh tersebut, tidak banyak yang pembeli boleh lakukan melainkan sekadar follow up dengan
pemaju dari masa ke semasa.
6. Milikan kosong, kunci dan CCC
Selepas rumah siap dibina sepenuhnya oleh pemaju dan Sijil Perakuan Siap dan Pematuhan
(CCC) dikeluarkan oleh Arkitek untuk memperakukan bahawa rumah tersebut adalah selamat
dan layak diduduki, maka pemaju hendaklah menyerahkan milikan kosong rumah tersebut
bersekali dengan kunci rumah dan salinan CCC kepada pembeli.
7. Denda lewat
Sebenarnya, dalam SPA mensyaratkan sekiranya berlaku kelewatan serahan milikan kosong,
pemaju hendaklah pada masa penyerahan milikan kosong tersebut membayar sekali denda lewat
kepada pembeli, walaupun tanpa dituntut oleh pembeli.
Tetapi saya percaya hampir tiada pemaju yang mempraktiskannya.
Kebanyakan mereka, hanya buat tak tahu sahaja atau buat-buat lupa.
Apabila pembeli tanya, mereka akan mintak pembeli yang membuat tuntutan terhadap mereka,
atau mereka akan memberi pelbagai alasan supaya pembeli tidak menuntut daripada mereka.
Perkara ini amat bertentangan dengan Akta Pemajuan Perumahan sebenarnya.
8. Jumlah denda lewat
Berapakah jumlah denda lewat yang pemaju kena bayar kepada pembeli?
Jumlah bayaran denda lewat serahan milikan kosong yang perlu dijelaskan oleh pemaju kepada
pembeli adalah pada kadar sepuluh peratus (10%) setahun daripada harga jual beli, dikira dari
hari ke hari, mulai dari tarikh luput penyerahan pemilikan kosong sehingga tarikh sebenar Pembeli
mengambil pemilikan kosong rumah tersebut.
Contohnya:
Harga jual beli: katakanlah RM200,000.00
Jumlah hari lewat (dikira mulai daripada tarikh sepatutnya pemaju serah milikan kosong
sehinggalah tarikh sebenar pembeli ambil milikan kosong): katakanlah 100 hari.

Maka perkiraan untuk bayaran denda lewat serahan milikan kosong adalah seperti berikut:
RM200,000.00 x 100 hari lewat x 10% (kadar % denda lewat) / 365 hari (setahun) = RM5,479.45
9. Jika pemaju tidak bayar
Sekiranya pemaju tidak bayar denda tersebut pada masa serahan milikan kosong dibuat, anda
boleh tulis surat rasmi kepada pemaju menuntut bayaran denda lewat serahan milikan kosong
dibuat kepada anda dalam tempoh 14 HARI daripada tarikh penerimaan surat tersebut.
Hantar juga salinan surat tersebut kepada KPKT.
11. Tribul pembeli rumah
Sekiranya pemaju masih gagal menjelaskan bayaran denda lewat tersebut, anda boleh failkan
tuntutan di Tribunal Pembeli Rumah dan kes akan didengar dan diputuskan dalam tempoh 40
HARI daripada tarikh pemfailan.
Sebenarnya semua yang saya tulis di atas telah dinyatakan dengan jelas dalam SPA.
Tetapi disebabkan majoriti Pembeli tidak baca SPA semasa atau selepas
menandatandatanganinya, ini mengakibatkan mereka tidak tahu akan hak-hak mereka.
Oleh itu jom sama-sama kongsikan maklumat ini supaya lebih ramai pembeli rumah baru dengan
pemaju tahu dan faham akan hak-hak mereka.

ASAS 7
PEMAJU TUNTUT FAEDAH LEWAT BAYAR. 9 PERKARA INI PEMBELI KENA TAHU
Ramai pembeli rumah baru dengan pemaju mengadu kepada saya. Mereka rasa tidak puas hati
apabila pemaju menuntut daripada mereka bayaran faedah lewat bayar (interest) akibat
kelewatan pemaju menerima bayaran progres harga jual beli.
Bahkan ada pemaju yang enggan serahkan milikan kosong (kunci rumah) kepada pembeli akibat
kegagalan pembeli menjelaskan bayaran interest tersebut.
Sedangkan kelewatan tersebut bukanlah salah pembeli.
Kadang-kala kelewatan tersebut disebabkan oleh pihak pembiaya (bank / LPPSA) sendiri.
Kadang kala disebabkan oleh pihak peguam.
Jadi kenapa pula mereka yang terpaksa menanggung bayaran interest tersebut. Bukankah itu
dilihat tidak adil?
Saya fikir ramai pembeli rumah yang berpandangan begitu, bukan?
Jom kita lihat bagaimanakah peruntukan undang-undang sebenar tentang perkara tersebut.
1. Sebenarnya, kalau kita rujuk kepada Perjanjian Jual Beli (SNP) yang menggunapakai Jadual
G atau Jadual H Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) jelas dinyatakan,
sekiranya pembiaya lewat menjelaskan bayaran progres harga jual beli kepada Pemaju, maka
Pemaju berhak kenakan interest kepada Pembeli.
2. Perjanjian ini sebenarnya adalah perjanjian yang seragam yang digubal oleh kerajaan dan
hendaklah digunapakai dalam semua urusan jual beli rumah dalam pembinaan daripada pemaju.
Jadi semua pembeli rumah dalam pembinaan akan terikat dengan perjanjian tersebut.

3. Walau bagaimanapun sekiranya kelewatan tersebut disebabkan oleh dokumentasi tidak

lengkap dipihak pemaju yang menyebabkan pembiaya tidak dapat melepaskan bayaran tersebut
dalam tempoh masa yang ditetapkan dalam SNP, maka pemaju tidak boleh kenakan Interest
kepada pembeli.
4. Jadi apa yang patut anda lakukan jika pemaju tuntut bayaran interest daripada anda adalah,
sila dapatkan cronological event (kronologi urusan jual beli) daripada peguam tentang proses
pelepasan bayaran pinjaman tersebut daripada mula sampailah bayaran dilepaskan, untuk
mengetahui tentang di manakah punca kelewatan sebenar bayaran tersebut.
5. Dapatkan juga pengesahan bertulis daripada pembiaya tentang kelewatan pelepasan bayaran
tersebut.
6. Daripada situ sekiranya terbukti kelewatan disebabkan oleh dokumentasi dipihak pemaju tidak
lengkap, sila tulis surat kepada pemaju memaklumkan yang anda tidak bertanggungjawab untuk
membayar Interest tersebut kerana kelewatan tersebut disebabkan oleh pemaju sendiri.
7. Lampirkan sekali surat cronological event daripada peguam dan surat daripada pembiaya anda
sebagai bukti.
8. Dan sekiranya kelewatan tersebut memang jelas disebabkan oleh peguam anda atau
pembiaya anda dan bukannya disebabkan oleh dokumentasi tidak lengkap di pihak pemaju, maka
anda berhak minta peguam atau pembiaya anda bertanggungjawab di atas bayaran interest
tersebut.
9. Jika pemaju enggan serahkan milikan kosong atau kunci sedangkan terbukti kelewatan
tersebut disebabkan oleh pemaju, tak mengapa, tunggu sahaja 14 hari selepas dapat surat
serahan milikan kosong daripada pemaju.

Kerana serahan milikan kosong dianggap secara otomatiknya diserahkan selepas 14 hari
daripada tarikh surat pemaju panggil ambil milikan kosong, walaupun pembeli tidak ambil kunci
rumah tersebut.
Kesimpulannya, kalau anda baca dan faham betul-betul peruntukan dalam SNP, pasti anda
sebagai pembeli akan dapat pertahankan hak anda.
Walaupun secara umumnya jika berlaku kelewatan, anda yang perlu tanggung bayar interest
tersebut, tetapi jika terbukti kelewatan tersebut disumbangkan oleh pihak lain, anda tidak harus
dipertanggungjawabkan untuk menjelaskannya.
Yang penting anda tahu apa dan bagaimana cara yang perlu dilakukan.
Jadi pesan saya kepada pembeli-pembeli rumah di luar sana, apabila terima salinan SNP sila
baca dan fahamkan terma-terma dalam SNP tersebut.
Sama-samalah kita jadi celik undang-undang. Sila LIKE dan SHARE jika tulisan ini bermanfaat.

ASAS 8
RUMAH BARU BANYAK ROSAK. 10 PERKARA INI YANG PATUT ANDA LAKUKAN
Selalu kita dengar di dalam laporan media semasa kisah pembeli rumah teraniaya gara-gara
sikap pemaju yang menyiapakan rumah dengan ala kadar atau lepas tangan.
Nampak cantik di luar tapi bila masuk di dalam keadaannya agak teruk dengan pelbagai
kerosakan.
Jadi apa harus kita lakukan? Diam diri? Buat aduan kepada kontraktor berkenaan?
Jom kita baca, Apa yang harus kita lakukan jika berada dalam situasi ini.
Pasti ramai yang seronok bila terima kunci rumah baru daripada pemaju. Rumah yang
ditunggu-tunggu kini akhirnya siap sepenuhnya dan boleh diduduki.

Tetapi masuk sahaja dalam rumah, anda dapati terlalu banyak kerosakan dan kecacatan pada
rumah tersebut. Tidak seperti yang anda harap harapkan.
Jika anda menghadapi masalah tersebut diatas, apakah yang patut anda lakukan?
Disini saya kongsikan apakah yang patut anda lakukan apabila mendapati rumah baru anda
banyak rosak.
Tahukah anda, sekiranya anda membeli rumah yang dalam pembinaan dengan Pemaju, anda
memperolehi tempoh liabiliti kecacatan (defect liability period) atau dalam bahasa mudahnya
dipanggil tempoh waranti selama 24 BULAN mulai daripada TARIKH SERAHAN MILIKAN
KOSONG (atau dlm bahasa mudahnya, tarikh serah kunci) rumah tersebut.
Ertinya, dlm tempoh tersebut sekiranya berlaku kerosakan terhadap rumah tersebut, maka
Pemaju bertanggungjawab, atas kos dan perbelanjaan mereka sendiri, untuk membaiki segala
kerosakan tersebut.
Macam mana cara nak mintak Pemaju baiki kerosakan? Bolehkah sekadar telefon pejabat
Pemaju begitu sahaja? Kalau Pemaju lambat atau enggan baiki, macam mana cara yang patut
anda buat? Sila ikuti sepenuhnya apa yang saya nyatakan dibawah ini:-
1. Jika berlaku kerosakan terhadap rumah anda, sila tulis SURAT RASMI kepada Pemaju.
Senaraikan kerosakan tersebut satu persatu. Kalau boleh sila ambil gambar kerosakan tersebut
dan lampirkan bersekali dengan surat rasmi tersebut. CC surat tersebut kepada Peguam yang
menyediakan Perjanjian Jual Beli.
2. Sila hantar Surat tersebut kepada Pemju dan Peguam dengan 2 cara sahaja, iaitu sama ada
secara Pos Berdaftar atau serah terus dengan tangan ke pejabat Pemaju dan pejabat Peguam
dan dapatkan tandatangan dan cop akuan terima daripada Pemaju dan Peguam. Cara lain tidak
dibenarkan oleh undang-undang.
3. Beri tempoh 30 HARI kepada Pemaju mulai daripada tarikh Pemaju terima Surat tersebut
untuk mereka baiki kerosakan.

4. Sekiranya Pemaju tidak baiki kerosakan dalam tempoh 30 HARI, sila lantik kontraktor anda
sendiri untuk tujuan tersebut.
5. Dapatkan sebutharga daripada kontraktor anda terlebih dahulu untuk kos baiki kerosakan
tersebut.
6. Serahkan secara rasmi sebutharga kontraktor tersebut kepada Pemaju dan CC sebut harga
tersebut kepada Peguam dan beri peluang lagi kepada Pemaju untuk baiki kerosakan tersebut
dalam tempoh EMPAT BELAS (14) HARI.
7. Jika Pemaju masih tidak baiki kerosakan selepas tempoh 14 hari tersebut tamat, sila arahkan
kontraktor anda memulakan kerja-kerja pembaikan sehingga siap.

8. Selepas sudah siap baiki, sila tuntut kos pembaikan kerosakan tersebut daripada Peguam
dengan mengemukakan invois asal kerja-kerja pembaikan kerosakan tadi kepada Peguam.
9. Peguam hendaklah membuat bayaran kepada kontraktor dengan memotong daripada wang
pertaruhan 5% daripada harga jual beli yang dipegang oleh Peguam.
10. Kalau Pemaju dan Peguam tidak beri kerjasama, anda boleh failkan Tuntutan di TRIBUNAL
PEMBELI RUMAH.
Walaupun semua perkara yang saya sebut diatas dinyatakan dengan jelas dalam Perjanjian
Jual Beli, saya percaya masih ramai pembeli diluar sana yang belum mengetahui tentang hak
mereka.
P/s: Jika anda ingin kami bantu anda semak kerosakan rumah anda, sila PM saya untuk
maklumat lanjut. Tertakluk kepada terma dan syarat.

ASAS 9
RUMAH TERBENGKALAI. INI 5 LANGKAH YANG PATUT ANDA LAKUKAN
Bolehkah anda batalkan perjanjian jual beli dengan pemaju?
Atau bolehkah anda tamatkan saja pinjaman perumahan dengan bank?
Dan bolehkah anda tuntut ganti rugi daripada pemaju?. Bagaimanakah pula jika pemaju telah
digulung (bankrupt)?
Mungkin persoalan-persoalan di atas sering bermain dalam fikiran anda bukan?
Di sini saya huraikan apakah hak dan tindakan yang boleh diambil oleh pembeli jika berhadapan
dengan masalah di atas.
Sebelum itu, elok kita ketahui apakah yang dimaksudkan dengan projek perumahan terbengkalai.
Projek perumahan terbengkalai adalah:
1. Projek yang gagal disiapkan oleh Pemaju dalam tempoh perjanjian jual beli dan tiada
sebarang aktiviti yg ketara di tapak pembinaan selama tempoh 6 bulan secara berterusan,
dan
2. Pemaju telah digulungkan (telah bankrupt) di bawah Akta Syarikat, dan
3. Disahkan sebagai projek terbengkalai oleh Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan
(KPKT).
Maka, dalam bahasa mudahnya, kita boleh katakan, sekiranya sesuatu syarikat pemaju tersebut
telah digulungkan dan tiada sebarang progress dilakukan di tapak projek dalam tempoh 6 bulan
secara berterusan, dan Menteri telah mengesahkan yang projek tersebut adalah dianggap
terbengkalai, maka projek tersebut boleh lah dianggap sebagai terbengkalai.

Tetapi sekiranya, Pemaju masih belum digulungkan dan progress pembinaan projek masih
berjalan walapun agak perlahan, ia tidak boleh dikategorikan sebagai projek terbengkalan tetapi
hanya dianggap sebagai projek bermasalah dan projek lewat sahaja.
Apa yang boleh pembeli lakukan jika projek perumahan anda telah disahkan terbengkalai?
Langkah #1
Seksyen 8A kepada Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1967 (Pindaan
2015), berkuatkuasa pada 1Julai 2015 menyatakan, sekiranya pemaju gagal atau dengan
sengaja atau enggan meneruskan sesuatu projek perumahan dalam tempoh masa enam (6)
bulan secara berterusan atau lebih daripada tempoh masa yang ditetapkan dalam perjanjian jual
beli, dengan syarat pembeli telah mendapat persetujuan bertulis daripada bank pembiaya dan
telah disahkan oleh Pengawal Perumahan (satu badan yang diberikuasa oleh Menteri di bawah
Akta tersebut untuk mengawal selia segala urusan berkaitan projek perumahan), maka PEMBELI
BOLEH MENAMATKAN PERJANJIAN JUAL BELI TERSEBUT dengan menghantar Notis
Pembatalan Perjanjian kepada Pemaju / Liquidator yang dilantik oleh Mahkamah.
Langkah #2
Setelah perjanjian dibatalkan, Pemaju/ Liquidator hendaklah mengembalikan semua bayaran

harga jual beli kepada pembeli dalam tempoh masa 30 hari daripada tarikh penamatan perjanjian.
Sekiranya gagal dikembalikan, pemaju/ liquidator tersebut boleh didakwa dan jika sabit
kesalahan, mereka boleh didenda tidak kurang daripada RM50,000.00 tetapi tidak lebih
RM250,000.00. Selepas didapati bersalah, Pemaju/ liquidator itu juga boleh didenda tidak
melebihi RM5,000 untuk setiap hari dimana kesalahan tersebut masih berlaku.
Langkah #3
Tubuhkan satu jawatankuasa bertindak sesama pembeli-pembeli yang terlibat dengan projek
terbengkalai tersebut. Sebaik-baiknya jangan bertindak berseorangan. Tujuan jawatankuasa
ditubuhkan adalah untuk :

 Berbincang dengan pihak bank untuk tujuan pelupusan atau penangguhan atau penjadual
semula bayaran ansuran bulanan sementara keputusan rasmi dicapai dengan pihak
KPKT.
 Mencadangkan kepada KPKT untuk melantik Pemaju baru bagi tujuan mengambil alih
dan meneruskan projek tersebut dengan kos ditanggung oleh Pemaju baru tertakluk kpd
terma-terma dan syarat-syarat yang ditetapkan oleh KPKT dan dipersetujui bersama oleh
Pembeli pembeli.
 Menawarkan kepada Pembeli-pembeli yang masih berminat untuk meneruskan projek

tersebut dengan terma-terma yang tidak merugikan pembeli.
 Mencadangkan kepada KPKT untuk menyekat pengeluaran dan pengembalian wang

deposit pembukaan akaun HDA oleh Pemaju asal dan juga apa-apa baki lebihan dalam
akaun HDA Pemaju asal.
 Mencadangakan agar wang deposit atau wang lebihan akaun HDA Pemaju asal tersebut
digunakan untuk tujuan menanggung sebahagian daripada bayaran bulanan pinjaman
pembeli dengan bank.
Langkah #4
Selain daripada itu, Seksyen 18A pula memperuntukkan, sekiranya didapati mana-mana pemaju
telah menyebabkan projek perumahannya terbengkalai, pembeli boleh membuat laporan rasmi
kepada KPKT, dan jika didapati bersalah, mereka boleh didakwa dan jika sabit kesalahan,
mereka boleh didenda sebanyak tidak kurang daripada RM250,000.00 tetapi tidak lebih daripada
RM500,000.00 atau ahli lembaga pengarahnya dan pengurusannya boleh dipenjara tidak
melebihi 3 tahun, atau kedua-duanya sekali.
Langkah #5
Walaubagaimanapun, perlu diingat, peruntukan yang saya nyatakan di atas hanyalah terpakai
untuk perjanjian jual beli yang ditandatangani dengan pemaju BERKUATKUASA PADA 1 JULAI
2015 SAHAJA, dan ianya TIDAK MEMPUNYAI KESAN TERKEBELAKANG.

Maknanya, sekiranya sesuatu perjanjian jual beli itu ditandatangani sebelum daripada tarikh
tersebut dan rumah itu kemudiannya disahkan terbengkalai, maka peruntukan yang saya
nyatakan di atas tidak akan terpakai. Walaubagaimanapun item 3 di atas boleh dijadikan
panduan.

ASAS 10
BOLEHKAH PEMBELI BATALKAN PERJANJIAN JUAL BELI DENGAN PEMAJU?
Ramai pembeli rumah bertanyakan kepada saya, bolehkah mereka membatalkan perjanjian jual
beli yang telah ditandatangani dengan pemaju?
Alasan yang diberikan
Antara alasan-alasan yang biasa diberikan oleh pembeli untuk batalkan perjanjian jual beli adalah
:
A) Tak jadi nak beli sebab nampak rumah macam tak berapa cantik dan tak sama macam dalam
pamphlet.
B) Mula-mula pemaju kata semua kos guaman pemaju tanggung, tetapi tiba-tiba pemaju bagitahu
bayaran duti stem kena tanggung sendiri pulak.
C) Loan dah lulus dengan bank B, tapi saya tak nak buat loan dengan Bank B. Saya nak loan
dengan Bank A sahaja.
D) Lain-lain alasan yang berkaitan dengannya.
Peruntukan pembatalan
Ingin saya tekankan disini, sebenarnya di dalam perjanjian jual beli yang menggunapakai Jadual
G, H, I dan J Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1966, TIADA PERUNTUKAN
untuk pembeli membatalkan sesuatu perjanjian jual beli yang telah ditandatangani dengan
pemaju.
Ertinya, setelah perjanjian jual beli ditandatangani, pembeli TIDAK BOLEH MEMBATALKAN
perjanjian jual beli tersebut walau dengan apa alasan sekalipun.
Kuasa untuk membatalkan perjanjian jual beli hanyalah terletak PADA PEMAJU SAHAJA. Itupun
atas alasan-alasan seperti berikut:

A) Pembeli tidak membayar mana-mana ansuran harga jual beli mengikut Jadual Ketiga atau
mana-mana bahagian daripadanya, atau tidak membayar mana-mana caj pembayaran lewat
dalam tempoh yang melebihi tiga puluh (30) hari selepas tarikh genap masa ansuran atau caj
pembayaran lewat itu;
B) Pembeli tidak membayar mana-mana jumlah wang yang kena dibayar di bawah Perjanjian ini
bagi apa-apa tempoh yang melebihi tiga puluh (30) hari selepas tarikh genap masa jumlah wang
itu;
C) Pembeli melakukan apa-apa pelanggaran atau tidak melaksanakan atau mematuhi apa-apa
terma, syarat atau waad yang material dalam Perjanjian ini;
D) Pembeli melakukan perbuatan kebankrapan.
Kesan pembatalan perjanjian jual beli
Kesan pembatalan perjanjian jual beli tersebut adalah seperti berikut :
A) Pemaju berhak melupuskan/ menjual rumah tersebut kepada mana-mana pembeli baru
B) Apa-apa bayaran harga jual beli yang telah di bayar oleh pembeli hendaklah dilupuskan seperti
berikut:
i. Segala bayaran faedah lewat bayar hendaklah di bayar kepada pemaju
ii. Sejumlah wang bersamaan sepuluh peratus (10%) daripada harga beli hendaklah dilucuthak
kepada Pemaju
iii. Akhir sekali, bakinya barulah dibayar balik kepada Pembeli
Jadi, pesan saya kepada pembeli, sebelum tandatangan perjanjian jual beli dengan pemaju,
sila pastikan anda faham dengan segala terma dan syarat berkaitan dengan jual beli rumah
tersebut dan anda telah berpuas hati sepenuhnya dengan pelan dan spesifikasi rumah yang anda
ingin beli tersebut.
Anda berhak bertanyakan kepada pemaju atau peguam yang dicadangkan oleh pemaju tentang
segala terma-terma perjanjian jual beli dan semua perkara berkaitan dengan rumah yang anda
ingin beli tersebut.

Jangan semata-mata berpegang pada kata-kata wakil pemaju, iklan atau brosher, pamphlet dan
juga ilustrasi rumah yang diberikan oleh pemaju semata-mata. Sebaliknya semaklah juga pelan
dan spesifikasi yang telah diluluskan oleh pihak berkuasa yang dilampirkan dalam perjanjian jual
beli tersebut sebelum anda tandatangan perjanjian jual beli itu.
Iklan, kata-kata lisan, dan pamphlet tidak akan mengikat pemaju dan pembeli, sebaliknya terma-
terma yang ditulis dalam perjanjian jual beli dan lampiran-lampiran yang disertakan dalam
perjanjian jual beli tersebut sahaja lah yang akan mengikat kedua-dua belah pihak.
Ingat! Urusan tandatangan perjanjian jual beli bukan perkara yang boleh dimain-main. Jika dah
tertandatangan, kemudia rasa tak puas hati, tanggunglah sendiri kesannya. Sebab ANDA TAK
BOLEH BATALKAN PERJANJIAN JUAL BELI WALAU APA ALASAN SEKALIPUN.
Tak puas hati, jangan marahkan orang lain, MARAHKAN DIRI SENDIRI, sebab tak baca dan tak
faham perjanjian jual beli.

ASAS 11
APA BEZA SERAHAN KUNCI DAN SERAHAN MILIKAN KOSONG RUMAH OLEH
PEMAJU?
Ramai orang keliru tentang apa yang dimaksudkan dengan serahan kunci dan serahan milikan
kosong. Nampak sama, tetapi hakikatnya tidak serupa.
Di sini saya huraikan perbezaan antara kedua-duanya:
#1: Bila pemaju serah kunci rumah, bukan bermaksud pemaju telah serahkan milikan
kosong rumah
Sekiranya pemaju serah kunci rumah anda, itu tidak beerti yang pemaju juga telah serahkan
milikan kosong rumah anda secara sah. Ada sesetengah pemaju yang hanya serahkan kunci
rumah semata-mata tanpa menyerahkan milikan kosong rumah.
#2: Syarat sah serahan milikan kosong rumah
Tahukah anda, serahan milikan kosong rumah hanya dianggap sah apabila:-
i. Perakuan siap dan pematuhan (CCC) telah dikeluarkan oleh Arkitek, dan
ii. Bekalan air dan elektrik sedia untuk penyambungan ke Bangunan tersebut, dan
iii. Pembeli telah melaksanakan dan mematuhi segala terma dan waad di pihaknya di bawah
Perjanjian Jual Beli, dan
iv. Penyerahan kunci kepada pembeli dibuat pada masa serahan milikan kosong tersebut.
#3: Serahan kunci kepada pembeli
Ertinya, kunci hanya boleh diserahkan kepada pembeli beserta milikan kosong setelah
KESEMUA SYARAT untuk penyerahan milikan kosong seperti di atas disempurnakan. Selagi

belum sempurna semua syarat tersebut, penyerahan kunci tidak boleh dibuat. Kalaupun ianya
dibuat, itu tidak menjadikan ia serahan milikan kosong yang sah disis undang-undang.
#4: Hak mendiami
Walaupun sekiranya kunci telah diserahkan, ia tidak memberikan hak kepada Pembeli untuk
mendiami rumah tersebut selagi mana milikan kosong tidak diserahkan kepada mereka secara
sah.
#5: Tempoh liabiliti kecacatan
Tempoh liabiliti kecacatan hanya bermula pada tarikh serahan milikan kosong dibuat, bukannya
pada tarikh serahan kunci rumah dibuat.
#6: Tuntutan ganti rugi kelewatan
Begitu juga dengan tuntutan ganti rugi kelewatan (LAD) yang hanya boleh dibuat oleh pembeli
selepas tarikh milikan kosong diserahkan dan bukannya selepas tarikh kunci rumah diserahkan
oleh pemaju.
Harap anda semua jelas dan tidak keliru lagi.

ASAS 12
10 KESILAPAN PEMBELI YANG MENYEBABKAN PEMAJU TIDAK BAIKI

KEROSAKAN RUMAH ANDA
Jika sebelum ini saya ada kongsikan, apa yang anda boleh lakukan jika rumah yang baru anda
diami mempunyai kerosakan, atau masalah yang bukan dilakukan oleh anda, seperti keretakan,
cat tidak rata, atau kebocoran paip, yang mana akan merugikan anda jika membaikinya sendiri.
Untuk bab ini pula, saya ingin kongsikan, antara kesilapan pembeli yang menyebabkan pemaju
tidak baiki kerosakan rumah tersebut, dan menyebabkan anda sendiri perlu membaiki kerosakan
itu.
Mari kita ikutinya:

10 KESILAPAN PEMBELI YANG MENYEBABKAN PEMAJU TIDAK BAIKI KEROSAKAN

RUMAH
Saya banyak terima aduan daripada pembeli yang pemaju tidak membaiki kerosakan
rumah mereka walaupun sudah banyak kali mereka melaporkan kerosakan tersebut
kepada pemaju.
Sebenarnya, tahukah anda bahawa kadang-kadang pemaju tidak baiki kerosakan rumah anda
banyak disebabkan oleh kesilapan pembeli itu sendiri.
Di sini saya nyatakan antara 10 kesilapan biasa yang biasa dilakukan oleh pembeli yang
menyebabkan pemaju tidak baiki kerosakan rumah mereka.
1. Aduan Tidak Sempurna
Aduan kerosakan yang dibuat oleh pembeli tidak terperinci. Tidak dinyatakan satu persatu
bahagian manakah yang rosak dan apakah kerosakan tersebut. Ini menyebabkan pemaju
keliru dan tidak dapat membaiki kerosakan yang sebenar.
2. Terlalu Bergantung Pada Borang Sedia Ada
Kebanyakan pembeli menggunakan borang aduan kerosakan yang disediakan oleh

pemaju. Kebiasaannya borang aduan tersebut sangat terhad ruangannya. Ini menyebabkan
aduan tidak lengkap dan tidak dapat difahami dengan jelas oleh pemaju.
3. Maklumat Aduan Kurang Jelas
Pemaju tidak dapat gambaran yang jelas tentang kerosakan yang diadukan. Pembeli
mungkin adu tentang perkara lain tetapi sebaliknya pemaju mungkin faham lain. Justeru tempat
kerosakan tidak dapat dibaiki dengan betul.

4. Pendekatan Pembeli Tidak Profesional
Pembeli menggunakan pendekatan berlawan atau berkeras dengan pemaju seolah-olah

pembeli sahaja yang betul. Sudah lah aduan kerosakan tidak jelas dan mengelirukan, lepas tu
cakap kasar pulak dengan wakil pemaju. Akhirnya pemaju fed-up hendak layan kerenah
pembeli. Ingat! pemaju juga manusia biasa.
5. Pembeli Tidak Ambil Serius Bab Undang- Undang
Pembeli tidak tahu undang-undang dan tidak tahu hak mereka berkenaan dengan tempoh
liabiliti kecacatan. Kebanyakan pembeli tidak pernah baca SNP. Bila hendak membuat aduan
kerosakan mereka tidak faham prosedur membuat aduan yang sebenar. Akhirnya aduan dibuat
tidak mengikut peruntukan dan prosedur undang-undang yang sebenar.
6. Pembeli Tidak Tahu Tempoh Bila Pemaju Kena Baiki Kerosakan
Pembeli tidak tahu tempoh yang sewajarnya untuk Pemaju baiki kerosakan. Mereka tidak
follow up mengikut tempoh yang sepatutnya sebagaimana yang dinyatakan dalam SNP.
Ada yang terlalu kerap sangat follow up sehingga pemaju naik bosan. Akhirnya, aduan tidak
dapat dibaiki oleh pemaju dengan sempurna.
7. Cepat Putus Asa dan Mudah Kecewa
Pembeli cepat putus asa dan kecewa kalau pemaju tak baiki atau lambat baiki. Mereka tidak
tahu apakah langkah seterusnya yang mereka harus lakukan jika pemaju tidak baiki
kerosakan tersebut. Akhirnya mereka tidak lagi mahu ambil peduli tentang aduan tersebut dan
mula rasa putus asa.

8. Kedekut Untuk Dapatkan Nasihat Guaman Profesional
Pembeli kedekut untuk dapatkan nasihat peguam hartanah secara berbayar untuk guide dan
advise mereka tentang urusan tuntutan kerosakan dengan pemaju. Mereka lebih sanggup ikut
kepala sendiri dan melakukan sesuatu tindakan ikut suka hati mereka berbanding hendak ikut
undang-undang atau dapatkan nasihat berbayar daripada peguam. Kebanyakannya hendakkan
nasihat percuma daripada peguam.
9. Berharap Kepada Peguam Pemaju Semata-mata
Pembeli hanya mengharapkan nasihat daripada peguam pemaju berkenaan dengan urusan
kerosakan. Ingat! Peguam pemaju sudah pastinya akan berpihak kepada pemaju. Sebaliknya
lantiklah peguam bebas dan mahir tentang urusan tuntutan kerosakan rumah untuk membantu
anda.
10. Buat Aduan ‘Last’ Minit
Pembeli suka buat aduan kerosakan last-last minit kepada pemaju, ie; dekat-dekat hendak
habis tempoh liabiliti kerosakan. Ini menyebabkan pemaju buat sambil lewa kerana mereka
beranggapan tempoh liabiliti akan tamat tidak lama lagi. Dan selepas itu mereka selamat
kerana pembeli tidak lagi boleh membuat aduan.

Ini antara kesilapan-kesilapan biasa yang dilakukan oleh pembeli. Bukan niat saya untuk
semata-mata mencari kesilapan sesiapa tetapi sekadar memberi kesedaran kepada
masyarakat untuk jadi lebih baik dan peka terhadap undang-undang.
Justeru saya sarankan lantiklah peguam hartanah yang berpengalaman untuk bantu anda.
Sekiranya anda memerlukan bantuan untuk tujuan defects inspection dan proper legal advice
tentang defects, boleh pm saya dan berhubung dengan saya secara peribadi, insyaalah.
Ingat! Jangan sayang duit jika hendak dapat nasihat dan hasil yang terbaik. Akhir kata, be
smart, dan fahamilah hak anda mengikut undang-undang.

ASAS 13
6 PERKARA YANG ANDA PERLU TAHU SEBELUM BELI RUMAH SUB-SALE
Dalam pembelian sesuatu rumah, selain daripada harga, rekabentuk, lokasi dan bentuk
fizikalnya, ada perkara yang lebih penting untuk anda ketahui. Apakah perkara-perkara tersebut?
Berikut saya sertakan 6 perkara yang penting untuk anda ketahui sebelum membeli rumah
terpakai,
1. Pemilik berdaftar rumah
Penting untuk tahu sipakah pemilik berdaftar rumah tersebut? Orang yang menjual itu tidak
semestinya pemilik berdaftar rumah tersebut. Kadangkala ada juga terdapat pemilik berdaftar
sesebuah rumah tidak mengetahui pun yang rumah beliau telah dijual oleh orang lain tanpa
kebenaran beliau. Oleh sebab itu, penting untuk anda pastikan siapakah sebenarnya pemilik
berdaftar rumah tersebut sebelum bersetuju untuk membelinya.
2. Syarat-syarat nyata yang terdapat dalam geran
Syarat nyata ini merujuk kepada syarat yang telah ditetapkan oleh Pihak Berkuasa Negeri
terhadap sesuatu rumah yang didirikan di atas tanah tersebut.
Misalnya di dalam hak milik (geran) rumah tersebut dinyatakan, “Tanah ini hendaklah digunakan
untuk satu unit rumah teres setingkat sahaja”. Ini beerti rumah tersebut hanya boleh didiami
sebagai satu rumah teres setingkat sahaja.
Pemilik berdaftar tidak boleh sewenang-wenangnya mengubahsuai rumah tersebut daripada

rumah teres setingkat menjadi rumah teres 2 tingkat, kerana ia bertentangan dengan syarat nyata
rumah tersebut.
Jadi sebagai pembeli, penting untuk anda tahu jenis dan keadaan fizikal rumah tersebut mestilah
mengikut apa yang telah ditetapkan dalam syarat nyata di dalam geran rumah tersebut.

Sekiranya anda lihat rumah tersebut 2 tingkat secara fizikalnya, tetapi di dalam geran hanya
mensyaratkan ia mestilah setingkat sahaja, maka eloklah tidak perlu beli rumah tersebut, kerana
dibimbangi ianya mempunyai kesan perundangan di kemudian hari.
3. Sekatan kepentingan
Biasanya sekatan kepentingan ini di tulis, “Tanah ini tidak boleh dipindahmilik, dipajak atau
digadai melainkan setelah mendapat kebenaran bertulis daripada Pihak Berkuasa Negeri”.
Untuk sesuatu rumah yang terdapat sekatan kepentingan di atasnya, sebelum pindah milik boleh
dibuat daripada nama pemilik berdaftar kepada nama pembeli, pemilik berdaftar hendaklah
mendapatkan kebenaran bertulis (consent) terlebih dahulu daripada Pihak Berkuasa Negeri.
Pihak Berkuasa Negeri merujuk kepada Menteri Besar, Ahli Mesyuarat Kerajaan Negeri (Exco)
atau Pejabat Tanah Daerah atau Pejabat Tanah dan Galian Negeri (mengikut mana-mana bidang
kuasa yang telah diturunkan oleh kerajaan sesuatu negeri).

4. Kategori Rezab Melayu
Anda kena tahu sama ada rumah tersebut termasuk dalam kategori Rezab Melayu atau bukan
Rezab Melayu. Sekiranya ia termasuk dalam kategori Rezab Melayu, maka ianya ditulis di dalam
geran sebagai “Dalam Kawasan Rezab Melayu”.
Sekiranya ditulis begitu, hanya orang Melayu sahaja yang boleh membeli rumah tersebut.
Sekiranya tidak dinyatakan di dalam geran yang rumah tersebut termasuk dalam kawsan Rezab
Melayu, maka ia dianggap sebagai Hakmilik Pegangan Bebas (Freehold) dan oleh itu semua
bangsa boleh membeli rumah tersebut.
5. Pinjaman dengan bank
Anda juga kena tahu sama ada pemilik berdaftar rumah tersebut masih mempunyai pinjaman
dengan bank atau tidak? Atau dalam erti kata lain sama ada rumah tersebut masih digadai
kepada bank atau tidak?

Jika rumah tersebut masih digadaikan kepada bank, untuk membolehkan pindah milik dibuat
daripada pemilik berdaftar kepada pembeli, maka gadaian tersebut perlu dilepaskan terlebih
dahulu, iaitu dengan cara menebus hutang pinjaman tersebut terlebih dahulu.
6. Terdapat kaveat di atas hak miliknya
Penting untuk anda tahu sama ada rumah tersebut terdapat kaveat di atas hak miliknya atau
tidak. Kaveat adalah satu jenis sekatan yang menghalang sesuatu urusniaga dilakukan terhadap
hak milik rumah tersebut.
Jika terdapat kaveat di atas hak milik (geran) rumah tersebut, maka proses pindah milik rumah
tersebut daripada nama pemilik berdaftar kepada nama pembeli tidak akan dapat dibuat,
melainkan kaveat tersebut ditarik balik oleh orang yang memasukkan kaveat atau dibatalkan oleh
Pejabat Tanah.
Oleh yang demikian, penting untuk anda pastikan rumah yang anda ingin beli tersebut bebas
dariapada sebarang kaveat. Jika terdapat kaveat anda kena pastikan siapakah yang
memasukkan kaveat tersebut, dan pemilik berdaftar hendaklah meminta orang yang
memasukkan kaveat tersebut menarik balik kaveat terlebih dahulu sebelum boleh rumah tersebut
dijual dan dipindah milik kepada pembeli.
Bagaimana mendapatkan maklumat tentang kaveat?
Kebiasaanya penjual tidak akan bagi tahu sepenuhnya maklumat-maklumat tersebut. Kalau pun
diberitahu belum tentu maklumat-maklumat tersebut adalah benar dan tepat. Ada juga kadang
kala berlaku penjual atau pemilik berdaftar sendiri pun tidak pernah mengetahui atau ambil tahu
tentang maklumat-maklumat berkaitan rumah tersebut.
Apa yang mereka tahu adalah, rumah mereka mempunyai 3 bilik tidur dan 2 bilik air. Selebihnya
mereka akan jawab “Entahlah, saya pun tak pasti.” Jadi, jika begitulah keadaannya,
bagaimanakah anda ingin mengetahui atau mendapatkan maklumat-maklumat tersebut dengan
betul dan tepat?
Cara untuk mendapatkan maklumat-maklumat yang betul dan tepat adalah dengan
menggunakan hak anda sebagai pembeli untuk minta salinan hak milik (geran) rumah tersebut,
daripada penjual sebelum anda putuskan untuk membeli rumah tersebut.
Bagaimana kalau penjual tidak mahu bagi? Atau penjual berdolak-dalih untuk memberi salinan
geran tersebut? Jika itu berlaku, sebaiknya lupakan sahaja niat anda untuk membeli rumah
tersebut. Geran rumah itu kita boleh katakan sebagai surat beranak atau kad pengenalan bagi
sesebuah rumah.
Sama seperti manusia. Setiap manusia yang lahir di Malaysia, akan mempunyai surat beranak
dan kad pengenalan masing-masing. Dan surat beranak serta kad pengenalan tersebut akan
digunakan untuk mengetahui segala makluamt berkenaan individu tersebut.
Sekiranya penjual berdolak-dalih untuk memberikan salinan geran rumah kepada anda, mungkin
ada sesuatu yang dia cuba sembunyikan tentang status rumah tersebut.
Selepas anda terima salinan geran rumah tersebut daripada penjual, rajin-rajinkan diri pergi ke
pejabat tanah dalam daerah di mana hartanah tersebut terletak untuk buat carian persendirian.
Semua maklumat yang anda perlu tahu seperti di atas, boleh ditemui dan diperolehi dalam carian
persendirian tersebut. Dan yang pastinya, maklumat dalam carian persendirian tersebut tidak
akan “membohongi” anda. Sedangkan maklumat yang disampaikan oleh penjual tadi belum tentu
semuanya benar.
ASAS 14
RUMAH SUB-SALE ROSAK. BOLEHKAH MINTA PENJUAL BAIKI?
Sesetengah orang menyangka yang jika mereka beli rumah subsale, mereka juga layak
memperoleh tempoh waranti kecacatan sebagaimana beli rumah yang dalam pembinaan dengan
pemaju.
Sebenarnya tahukah anda, jika anda beli rumah subsale, anda membelinya atas dasar “as it
where is basis” (atas dasar keadaan semasa rumah tersebut).
Ertinya sebagaimana keadaan rumah tersebut pada masa perjanjian jual beli (SNP)
ditandatangani, begitulah juga keadaannya ketika ianya diserahkan milikan kosong kepada
pembeli kelak.
Jika misalnya semasa SNP ditandatangani, rumah tersebut tiada pintu dapur, maka penjual tidak
bertanggungan untuk memasang pintu dapur semasa serahan milikan kosong dibuat kelak.
Sebagai pembeli anda tidak berhak meminta penjual membaiki segala kerosakan yang ada pada
rumah tersebut selepas perjanjian jual beli ditandatangani.
Melainkan penjual dengan sukarelanya bersetuju dan berjanji akan membaiki segala kerosakan
pada rumah tersebut. Itupun dengan syarat ianya mestilah dinyatakan sedemikian dengan jelas
di dalam SNP tersebut.
Jika sekadar janji lisan sahaja sebelum SNP ditandatangani, ianya mungkin tidak dapat
dikuatkuasakan. Ini kerana segala janji lisan atau perbincangan lisan di antara penjual dan
pembeli tidak akan terpakai dan tidak boleh dikuatkuasakan sebaik sahaja perjanjian jual beli
bertulis telah ditandatangani.
Apa apa yang ditulis dalam SNP itulah sahaja yang akan mengikat kedua-duanya belah pihak
dan SNP tersebut akan supersede (mengatasi) segala janji dan perbincangan lisan kedua-dua
belah pihak sebelum ini.

Undang-undang beranggapan yang pembeli WAJIB memeriksa keadaan rumah tersebut

sebelum menandatangani SNP.
Mereka berhak untuk tidak meneruskan pembelian sekiranya didapati rumah tersebut tidak
memenuhi citarasa mereka seperti terdapat banyak kerosakan dan sebagainya. Dan undang-
undang juga beranggapan bahawa sebaik sahaja mereka telah menandatangani SNP, mereka
dianggap telah berpuas hati dengan keadaan rumah tersebut. Justeru, mereka tidak boleh lagi
menuntut penjual membaiki kerosakan yang ada pada rumah tersebut.
Jika pembeli hendak minta penjual baiki kerosakan pada rumah tersebut, sila minta penjual
baikinya sebelum SNP ditandatangani. Itu pun jika penjual mahu. Jika meraka tidak mahu, anda
tidak berhak paksa mereka dan anda berhak cari rumah lain yang lebih elok.
Jadi, harap tulisan ini dapat menjelaskan kekeliruan bagi sesetengah orang sebelum ini.

ASAS 15
RISIKO BELI RUMAH SUB-SALE SECARA SAMBUNG BAYAR PINJAMAN BANK

PENJUAL
Sekarang ini ramai pula orang yang beli rumah secara sambung bayar ansuran pinjaman
perumahan penjual.
Misalnya, A masih mempunyai baki pinjaman perumahan dengan Bank XYZ sebanyak RM200K.
Beliau jual rumah tersebut kepada B dengan harga RM250K. B akan membayar deposit (baki
beza) harga jual beli sebanyak RM50K kepada A. Bakinya, B akan jelaskannya secara sambung
bayar ansuran bulanan pinjaman rumah A tersebut sehingga selesai.
Sebagai balasan, kedua-duanya menandatangani satu perjanjian jual beli bersyarat dan A
memberi kebenaran kepada B untuk mendiami rumah tersebut sehingga habis bayar. Selepas
habis bayar barulah pindah milik dibuat kepada B.
Biasanya modus operandi jual beli rumah sedemikian di praktiskan oleh penjual yang mempunyai
masalah kewangan dan perlukan wang tunai segera. Dan pembeli pula menghadapi masalah
kelulusan pinjaman bank.
Tahukah anda, transaksi jual beli hartanah sebegini adalah berisiko.
Antara risiko membeli rumah menggunakan pendekatan sedemikian adalah :
1. Perjanjian jual beli sedemikian bukanlah satu jenis transaksi jual beli yang biasa dan ianya
bertentangan dengan amalan guaman jual beli hartanah biasa yang ditetapkan oleh prosedur
perundangan.
2. Penjual masih mempunyai tanggungjawab dan liabiliti terhadap bank untuk menjelaskan
pinjaman perumahan tersebut, walaupun kononnya tanggungjawab itu telah dipindahkan kepada
pembeli.
Sekiranya pembeli gagal menjelaskan bayaran ansuran bulanan tersebut kepada bank
sebagaiman yang ditetapkan, bank tetap akan mengambil tindakan terhadap penjual, bukannya
kepada pembeli. Ini kerana perjanjian pinjaman perumahan sebelum ini adalah antara penjual
dengan bank.
3. Sekiranya pembeli tidak menjelaskan bayaran ansuran bulanan, bank juga berhak ambil
tindakan prosiding lelongan terhadap rumah tersebut.
4. Selagi pinjaman tidak dijelaskan sepenuhnya, urusan pindahmilik tidak boleh dibuat daripada
penjual kepada pembeli, kerana geran asal rumah tersebut masih dipegang oleh bank.
5. Sekiranya penjual meninggal dunia semasa transaksi tersebut berkuatkuasa, rumah tersebut
masih akan dikira sebagai harta pusaka penjual kerana di dalam geran masih lagi atas nama
penjual. Maka waris penjual masih berhak menuntut terhadap rumah tersebut.
Begitu juga sekiranya pembeli yang meninggal dunia. Rumah tersebut tidak boleh dituntut oleh
waris pembeli sebagai harta pusaka pembeli kerana dalam geran masih lagi nama penjual.
6. Walaupun pembeli mendiami rumah tersebut dengan persetujuan penjual, ianya tidak boleh
dianggap sebagai milikan kosong yang sah dari segi perundangan. Ini beerti pembeli tidak boleh
membuat sebarang renovasi terhadap rumah tersebut.
Dan kalaupun renovasi dibuat secara tidak sah, rumah tersebut beserta dengan segala renovasi
yang telah dibuat masih kekal milik penjual dan sekiranya rumah tersebut terpaksa diserahkan
kembali kepada penjual, pembeli tidak boleh menuntut segala kos renovasi yang telah dilakukan
terhadap rumah tersebut daripada penjual.
7. Walaupun ada perjanjian jual beli, surat akuan bersumpah dan lain-lain dokumen kononnya
untuk mengesahkan transaksi tersebut, dokumen-dokumen tersebut tidak boleh dianggap sah
secara otomatik. Sebaliknya ianya masih perlu disahkan di mahkamah terutamanya apabila ianya
melibatkan perbalahan antara kedua-dua belah pihak.

8. Sekiranya berlaku perbalahan, pastinya ia akan melibatkan isu yang complicated untuk
diselesaikan. Pembeli pasti seboleh yang mungkin tidak akan serahkan balik rumah yang telah
beliau diami tersebut kepada penjual atas alasan beliau telah jelaskan bayaran ansuran bulanan
pinjaman perumahan penjual kepada bank atau telah buat renovasi pada rumah tersebut.
Manakala penjual atau waris beliau pula pasti akan mendakwa yang beliau tetap ada hak
terhadap rumah tersebut kerana dalam geran masih nama beliau. Jadi jika ini berlaku jalan
penyelesaiannya adalah melalui proses mahkamah. Apabila melibatkan proses mahkamah
sudah pasti ianya melibatkan kos guaman yang besar dan masa yang lama. Dan keputusan
mahkamah sudah pasti akan berpihak kepada salah satu pihak sahaja. Maka akan ada pihak
yang mengalami kerugian.
Maka berdasarkan alasan-alasan diatas, ELAKKANLAH daripada terlibat dengan jual beli rumah
menggunakan cara tersebut. Anda mungkin dapat selesaikan masalah anda dalam jangka masa
pendek tetapi dalam jangka masa panjang dibimbangi ianya akan menjadi bala pula kepada
anda.

ASAS 16
ADAKAH RUMAH DIANGGAP MILIK PEMBELI SETELAH PEMBELI MULA KENA

BAYAR ANSURAN BANK?
“Saya telah bayar tebus hutang loan penjual dan telahpun kena bayar ansuran bulanan dengan
bank. Adakah rumah tersebut telah jadi hak saya? Boleh kah saya mintak masuk awal atau
sewakannya kepada orang lain?”
Soalan di atas selalu diajukan oleh pembeli rumah kepada para peguam apabila mereka telah
mula kena menjelaskan sebahagian ansuran bulanan bank, walaupun ketika itu keseluruhan
urusan jual beli masih belum selesai lagi.
Mereka dikehendaki menjelaskan sebahagian daripada ansuran bulanan oleh pihak bank
memandangkan pihak bank telah melepaskan (disburse) sebahagian daripada pinjaman untuk
tujuan menjelaskan bayaran tebus hutang pinjaman perumahan penjual.
Sebenarnya, dari segi amalan guaman hartanah, walaupun pembeli telah terpaksa menjelaskan
sebahagian daripada ansuran bulanan pinjaman kepada pihak bank, rumah tersebut MASIH
BELUM menjadi milik pembeli secara rasmi.
Kenapa?
Ini kerana pindah milik daripada nama penjual kepada nama pembeli masih dalam proses untuk
didaftarkan oleh peguam.
Pembeli kena faham, setelah bayaran tebus hutang pinjaman perumahan penjual dibuat, terdapat
beberapa peringkat proses lagi yang perlu dilalui sebelum pindah milik boleh didaftarkan kepada
nama pembeli dan bank boleh melepaskan (disburse) keseluruhan pinjaman tersebut, seperti
urusan menandatangani dokumen melepaskan gadaian, proses penyerahan geran asal daripada
bank penjual kepada peguam, urusan duti setem pindah milik (adjudikasi) dan sebagainya.
Selepas pindah milik didaftarkan kepada nama pembeli dan gadaian juga telah didaftarkan atas
nama bank, baru lah bank akan melepaskan (disburse) keseluruhan pinjaman tersebut kepada
penjual/ peguam.

#Di pihak bank
Memandangkan mereka telah melepaskan (disburse) sebahagian daripada pinjaman tersebut,

mereka berhak menuntut pembeli membuat bayaran sebahagian daripada ansuran bulanan
pinjaman. Perkara ini jelas dinyatakan dalam Surat Tawaran Pinjaman (LO) yang telah
ditandatangani oleh pembeli dengan pihak bank.
#Di pihak penjual
Memandangkan pindah milik belum didaftarkan dan mereka pun masih belum menerima
sepenuhnya bayaran harga jual beli rumah tersebut daripada bank pembeli, penjual berhak untuk
tidak menyerahkan milikan kosong rumah tersebut kepada pembeli.
Oleh yang demikian, pembeli masih belum boleh mendakwa yang rumah tersebut telah jadi
haknya memandangkan urusan pindah milik dan bayaran baki harga jual beli masih belum
dijelaskan sepenuhnya kepada penjual. Justeru, pembeli tiada hak untuk memasuki rumah
tersebut atau bercadang ingin menyewakan rumah tersebut kepada pihak lain kerana rumah
tersebut masih belum menjadi milik pembeli sepenuhnya.
Ini undang-undang dan amalan guaman yang perlu difahami oleh semua, sama ada mereka suka
atau tidak. Semua orang yang beli rumah sub-sale inilah juga prosedur yang mereka akan lalui.
Sama sahaja.
Walau bagaimanapun, pembeli boleh berbincang dengan penjual untuk membenarkan mereka
memasuki rumah tersebut lebih awal. Tetapi dengan syarat, sekiranya penjual bersetuju
membenarkan pembeli memasuki rumah tersebut lebih awal, pembeli hendaklah menjelaskan
bayaran sewa bulanan kepada penjual. Dan kedua-dua pihak perlu memasuki satu perjanjian
sewaan secara rasmi dan pembeli hendakkah mematuhi prosedur sewaan biasa seperti
membayar deposit sewaan, deposit utiliti dan sebagainya.
Walau bagaimanapun, kemasukan awal tersebut tidak memberikan hak dari segi undang-undang
kepada pembeli untuk melakukan sebarang renovasi terhadap rumah tersebut atau memberi
sewa (sub-let) kepada pihak lain ataupun memindahmilikkannya pula kepada pihak lain,

sehinggalah bayaran keseluruhan harga jual beli diterima oleh penjual daripada bank pembeli
dan serahan milikan kosong telah dibuat secara rasmi kepada pembeli.
Jadi nasihat saya kepada para pembeli rumah sekalian, banyak banyak kan lah bersabar. Bayar
sahajalah sebahagian ansuran bulanan tersebut dengan pihak bank. Dalam masa yang sama
jika anda mahu selesai cepat urusan jual beli rumah tersebut, cuba tanya peguam anda
bagaimanakah cara anda boleh bantu mereka untuk mempercepatkan urusan tersebut.
Itu lebih baik daripada anda marah-marah peguam anda atau setiap hari call dan tanya status
kepada peguam anda, sedangkan anda sendiri tidak melakukan apa-apa (selain daripada
tindakan di atas) untuk bantu mempercepatkan urusan tersebut.
Dan janganlah memaksa penjual menyerahkan milikan kosong rumah tersebut kepada anda
sekiranya penjual enggan berbuat demikian selagi mereka belum terima keseluruhan bayaran
harga jual beli. Itu hak mereka yang perlu dihormati. Dan ianya dinyatakan dengan jelas dalam
perjanjian jual beli. Sebaliknya, cubalah berbincang secara harmoni sebagaimana alternatif yang
saya nyatakan di atas tadi.
Baca dan fahamkan terma perjanjian
Dan yang paling penting anda kena baca dan fahamkan terma-terma perjanjian jual beli yang
anda telah tandatangan untuk mengelakkan salah faham yang boleh menyebabkan timbulnya
perbalahan.

ASAS 17
3 PERKARA YANG PERLU ANDA BUAT SELEPAS SELESAI URUSAN JUAL BELI
RUMAH SUB-SALE
Pasti seronok dan teruja bila dah ada rumah sendiri kan? Namun dalam keterujaan kali pertama
beli rumah, jangan lupa membuat perkara asas yang perlu selepas urusan jual beli rumah selesai.
Lebih-lebih lagi jenis rumah yang dibeli secara ‘Second Hand’, yang pernah ada pemilik sebelum
ini.
Kebanyakan pembeli, khususnya pembeli yang baru kali pertama beli rumah, kadang-kadang
terlupa dan terlepas pandang untuk membuat pertukaran nama pada 3 perkara ini.
1. BIL UTILITI
Ramai pembeli yang lupa untuk membuat pertukaran nama pada rekod bil utiliti seperti bil elektrik,
air dan indah water.
Sepatutnya, selepas selesai urusan jual beli, pembeli perlu pergi ke pejabat pembekal
perkhidmatan utiliti seperti TNB, SBA dan IWK untuk membuat pertukaran rekod akaun
perkhidmatan utiliti untuk rumah yang anda baru beli. Ini kerana dalam rekod pejabat pembekal
utiliti, ianya masih lagi atas nama pemilik asal.
Ada dua cara anda boleh lakukan untuk membuat pertukaran rekod akaun tersebut:
A. Anda buka akaun baru untuk bil utiliti tersebut di mana anda perlu membuat bayaran deposit
pembukaan akaun baru. Jumlah deposit yang perlu dijelaskan adalah mengikut jenis rumah.
Selepas akaun baru dibuka, pemilik asal perlu membuat pembatalan akaun lama dan sebelum
itu sekiranya terdapat tunggakan bil utiliti, pemilik asal hendaklah terlebih dahulu menjelaskan
segala bayaran tunggakan tersebut. Selepas itu deposit untuk akaun asal tersebut akan
dikembalikan kepada pemilik asal oleh syarikat pembekal perkhidmatan utiliti.
B. Anda boleh memohon untuk kekalkan akaun lama bil utiliti tersebut, tetapi hanya buat
pertukaran pada nama pemilik sahaja. Cuma dalam kes sedemikian, anda perlu refund bayaran
deposit pembukaan akaun bil utiliti tersebut terus kepada pemilik asal kerana deposit pembukaan

akaun tidak akan dikembalikan oleh syarikat pembekal perkhidmatan memandangkan akaun
tersebut masih aktif.
2. CUKAI PINTU
Ramai yang terlepas pandang untuk buat permohonan pertukaran rekod cukai pintu.
Sebagai pemilik baru anda perlu pergi ke Majlis Daerah atau Majlis Perbandaran untuk membuat
pertukaran nama dalam rekod cukai pintu.
Apa yang patut anda lakukan adalah anda perlu mengisi borang yang disediakan dan sertakan
dokumen-dokumen seperti salinan kad pengenalan, salinan SNP, salinan geran yang telah
dipindahmilikkan kepada nama anda dan salinan bil cukai pintu terkini dan anda perlu membuat
bayaran caj perkhidmatan yang sepatutnya.
Kemudian barulah nama anda akan dimasukkan sebagai pemilik baru dalam rekod cukai pintu.
C. BIL MAINTENANCE DAN SERVIS CAJ (SEKIRANYA RUMAH STRATA)
Perkara ini pun ramai pembeli yang terlepas pandang. Pembeli perlu memaklumkan kan kepada
bahagian maintenance /JMB akan pemilik baru unit tersebut. Ini untuk membolehkan pihak
pengurusan bangunan update rekod pemilik baru unit tersebut dan bil maintenance dan servis
caj akan diserahkan kepada pemilik baru.
Cuma masih ramai yang keliru tentang siapakah sebenarnya yang perlu bertanggungjawab
membuat segala urusan pertukaran tersebut. Adakah penjual, pembeli atau peguam?
Tanggungjawab tersebut sebenarnya terletak kepada pembeli. Walau bagaimanapun ada

sesetengah peguam menawarkan perkhidmatan tersebut bersekali dengan urusan jual beli.
Namun, perkara tersebut bukanlah satu kewajipan kepada peguam.
Jadi lebih baik anda sahkan dengan peguam anda sama ada mereka yang akan uruskan urusan
pertukaran nama tersebut atau anda perlu lakukannya sendiri.
Sekiranya peguam yang lakukan , biasanya mereka akan kenakan yuran guaman kepada anda
untuk perkhidmatan tersebut. Jadi jika anda ingin jimat kos guaman, adalah disarankan anda

lakukan sendiri urusan pertukaran tersebut, kerana ianya bukanlah sesuatu yang sukarpun untuk
dilakukan. Cuma perlukan sedikit masa untuk menguruskannya.
Jika tidak, ianya akan memberi kesan kepada pemilik asal di mana segala bil perkhidmatan di
atas akan diserahkan kepada pemilik asal dan masih atas nama pemilik asal. Kesannya,
sekiranya ada tunggakan bil, pemilik asal yang akan dituntut oleh pihak-pihak di atas.
Jadi penting juga bagi pemilik asal untuk follow up dan sahkan dengan pembeli selepas urusan
jual beli selesai sama anda pertukaran nama tersebut telah dibuat atau sebaliknya. Jangan bila
sudah dapat wang jualan rumah, anda lepas tangan sepenuhnya. Apa-apa jadi kelak, anda juga
yang akan dipertanggungjawabkan.
Moga tulisan ini dapat memberi peringatan kepada anda untuk menyelesaikan urusan pertukaran
nama tersebut dengan segera sebaik sahaja urusan jual beli selesai.

ASAS 18
10 PERKARA YANG ANDA PERLU TAHU BERKENAAN JUAL BELI TANAH LOT
Kebelakangan ini, nampaknya terdapat beberapa syarikat aktif menjual tanah lot melalui
perkongsian geran. Sebagai seorang yang mengikuti dunia hartanah, saya memandang
perkembangan ini dengan serius, kerana ia melibatkan kesan-kesan tidak sihat kepada pembeli
di kemudian hari.
Di bawah, saya kongsikan 10 soalan lazim tentang urusan jual beli tanah lot:
Soal Jawab Berkenaan Jual Beli Tanah Lot
1. Adakah jual beli tanah lot menguntungkan bagi mereka yang ingin melabur dalam
hartanah?
Jual beli tanah lot boleh menjadi satu pelaburan hartanah yang menguntungkan sekiranya ia
mematuhi beberapa pra-syarat yang ditetapkan.

Pertama, tanah lot itu sendiri mestilah bebas daripada sebarang bebanan (free from all
encumbrances), misalnya tanah lot tersebut telah mempunyai geran individu yang berasingan
serta berstatus bangunan dan boleh dipindahmilikkan kepada pembeli.
Kedua, transaksi jual beli tanah lot tersebut mestilah mengikut prosedur dan peruntukan undang-
undang yang sebenar.
Contohnya, transaksi jual beli tanah lot tersebut hendaklah diuruskan oleh peguam dan
mengguna pakai satu perjanjian jual beli secara bertulis yang memasukkan terma-terma yang
melindungi hak dan kepentingan pembeli, dan urusan pindahmilik daripada penjual kepada
pembeli hendaklah didaftarkan di pejabat tanah yang berkenaan.
Ketiga, tanah lot tersebut mestilah boleh digunakan untuk didirikan rumah diatasnya. Tiada guna
membeli tanah lot tetapi tidak boleh digunakan untuk didirikan rumah di atasnya.
Misalnya, tanah lot tersebut tidak termasuk dalam zoning perumahan, atau keluasan tanah lot itu
terlalu kecil dari segi saiznya atau bentuknya sehingga menyebabkan ianya tidak praktikal untuk
didirikan rumah yang selesa di atasnya.
Sekiranya pra syarat di atas dipatuhi, tidak mustahil urusan jual beli tanah lot boleh menjadi satu
bentuk pelaburan hartanah yang menguntungkan.
2. Bagaimana, untuk pembeli, memastikan tanah lot yang dibeli benar-benar wujud dan
bukan menjadi mangsa penipuan?

Mudah sahaja sebenarnya. Untuk memastikan sesuatu tanah lot yang ingin dibeli itu memang
benar-benar wujud, pembeli hendaklah meminta daripada penjual salinan hakmilik (geran)
individu yang berasingan untuk tanah lot
tersebut.
Sekiranya penjual berdolak-dalik atau enggan untuk memberi salinan geran individu tanah lot
yang ingin dijual tadi, besar kemungkinan, tanah lot tadi memang tidak wujud atau geran individu
yang berasingan dan berstatus bangunan untuk tanah lot tersebut masih belum ada.
Pembeli jangan mudah terpedaya apabila dibawa oleh penjual atau wakilnya untuk melawat tapak
(site visit) tanah lot yang dikatakan ingin dijual itu. Belum tentu tapak yang cantik dan terang atau
lokasinya yang strategik memberi indikasi yang hakmilik individu yang berasingan terhadap tanah
lot tersebut telah wujud.
Sebab itu sebagaimana yang saya nyatakan tadi, perkara pertama sekali yang anda kena
dapatkan daripada penjual sebelum buat keputusan untuk beli tanah lot adalah salinan geran
individu yang berasingan.
Sekiranya penjual enggan beri atau memang sah ianya masih belum ada geran individu yang
berasingan, eloklah dilupakan sahaja hajat anda untuk membelinya kerana ianya adalah berisiko.

Secantik mana sekalipun keadaan tanah lot itu atau strategik mana sekalipun lokasinya,
sekiranya ia tiada geran individu yang berasingan, ianya tidak akan memberi apa-apa makna
kepada anda.
Sekiranya pembeli telah memperolehi salinan geran tanah lot tersebut daripada penjual,
lakukanlah carian persendirian di pejabat tanah dimana tanah lot tadi terletak. Daripada carian
itu, pembeli dapat mengetahui segala
maklumat berkaitan dengan tanah lot tersebut.
Adalah disarankan juga, agar pembeli dapat membuat semakan di

pejabat tanah tentang lokasi dan kedudukan sebenar tanah lot tersebut, adakah lokasi dan
kedudukannya betul dan sama sebagaimana anda telah dibawa melawat tapak sebelum ini.
Sekiranya semua perkara yang saya sebutkan tadi memuaskan hati anda dan tiada sebarang
keraguan di sana, maka bolehlah anda teruskan niat anda
untuk membeli tanah lot tersebut.
3. Pada pendapat tuan, apakah cara paling berkesan dan persediaan untuk menceburi diri
dalam jual beli tanah lot?
Saya fikir dalam apa-apa perkara sekalipun yang kita lakukan, kita mestilah mempunyai ilmu.
Jangan lakukan sesuatu perkara sekadar ikut ikutan.

Kawan-kawan beli tanah lot, kita pun hendak beli juga. Atau jangan mudah
terpedaya dengan tawaran harga jualan tanah lot yang murah atau seolah-olah tidak logik. Begitu
juga, jangan hanya terpesona dengan lokasi dan keadaan fizikal tanah lot tersebut selagi anda
belum lihat geran individunya.
Rajin-rajinlah bertanya kepada mereka yang berpengalaman dan pakar dalam urusan jual beli
tanah lot sebelum anda membuat keputusan untuk membelinya.
Selain daripada itu, saya juga menggalakkan anda merujuk kepada peguam hartanah yang
berpengalaman dalam urusan jual beli tanah lot sebelum anda membelinya.
Lantiklah peguam anda sendiri yang boleh melindungi hak dan kepentingan anda dalam urusan
jual beli tersebut. Jangan hanya bergantung kepada peguam yang disediakan oleh penjual
kerana peguam yang dilantik oleh penjual tadi belum tentu dapat melindungi hak dan kepentingan
anda sepenuhnya.
4. Seperti yang kita tahu, banyak tanah lot yang dijual di bawah status geran bersama, apa
pandangan tuan?

Sebagaimana yang saya nyatakan tadi, adalah berisiko membeli tanah lot yang belum ada geran
individu yang berasingan atau tanah lot tadi masih di bawah geran bersama dan berstatus
pertanian.
Ini kerana sekiranya tanah lot tersebut masih di bawah geran bersama, besar kemungkinan
ianya tidak boleh dipindahmilikkan kepada nama anda akibat kekangan dari segi perundangan.
Kalaupun ianya boleh dipindahmilik kepada nama anda , hak dan kepentingan anda terhadap
tanah lot tersebut tidak dilindungi sepenuhnya. Dan anda terpaksa berkongsi hak dan
kepentingan dengan pembeli-pembeli yang lain di atas tanah tersebut.
Untuk makluman, di bawah Kanun Tanah Negara, pemilik bersama terhadap sesuatu hartanah
mempunyai hak dan kepentingan yang sama terhadap semua bahagian di atas tanah tersebut.
Misalnya, katakanlah anda beli Lot 1 di atas geran bersama tadi dan pembeli-pembeli lain pula
membeli lot-lot lain. Sungguhpun Lot 1 itu anda yang beli, tetapi dari segi undang-undang,
pembeli-pembeli lain juga mempunyai hak dan kepentingan yang sama terhadap lot anda.
Sekiranya salah seorang pembeli tadi meninggal dunia, waris-waris mereka berhak menuntut
lot anda tadi sebagai tanah pusaka.
Selain daripada itu, sekiranya anda beli tanah lot yang berkongsi geran dan belum ada geran
individu yang berasingan, dari segi perundangan anda tidak boleh mendirikan rumah di atas tapak
lot anda tersebut.
Ini kerana dari segi perundangan, untuk 1 ekar tanah yang berstatus pertanian, hanya sebuah
rumah kediaman sahaja yang boleh didirikan di atasnya. Jadi, apalah gunanya anda beli tanah
lot tetapi tidak boleh didirikan rumah diatasnya.
Oleh yang demikian, sekali lagi saya tekankan, adalah berisiko membeli tanah lot yang belum
ada geran individu yang berasingan.
5. Sejauh mana, jual beli tanah lot membantu mereka yang ingin membina rumah kediaman
sendiri kerana beranggapan ia lebih menjimatkan?

Tanggapan masyarakat, dengan membeli tanah lot, kos untuk memiliki sesuatu hartanah itu
lebih murah dan lebih jimat berbanding membeli sebuah rumah yang telah siap dibina. Namun
begitu, mereka hendaklah berhati-hati supaya pembelian tanah lot tadi tidak merugikan mereka.
Yang paling penting mereka kena pastikan tanah lot tersebut mempunyai geran individu yang
berasingan dan proses jual belinya dibuat mengikut prosedur perundangan yang betul.
Barulah mereka akan mempunyai hak dan kepentingan terhadap tanah lot tersebut, dan hak
mereka akan sentiasa dilindungi di sisi undang-undang. Dan barulah mereka boleh membina
rumah idaman mereka di atas tanah lot tersebut.
Apalah gunanya menghabiskan duit berpuluh-puluh ribu bahkan beratus-ratus ribu ringgit untuk
beli tanah lot, tetapi akhirnya anda tidak dapat memiliki tanah lot tersebut.
Lebih malang lagi, kalau dapat tanah lot sekalipun, anda tidak boleh mendirikan rumah di atas
tanah tersebut akibat kekangan dari segi perundangan sebagaimana yang saya nyatakan tadi.
Ini sesuatu yang perlu diberi perhatian oleh masyarakat.
6. Boleh tuan kongsikan apakah selalunya permasalahan yang dihadapi oleh pembeli
dalam jual beli tanah lot?

Di antara masalah yang biasa berlaku dalam urusan jual beli tanah lot ini adalah seperti:
 tanah lot yang dibeli tidak wujud
 tiada geran individu yang berasingan
 penjual gagal memindahmilikkan tanah lot kepada pembeliwalaupun pembeli telah

membuat bayaran sepenuhnya harga jual beli
 jual beli tanah lot tidak dibuat mengikut prosedur perundangan yang sebenar dan tidak
diuruskan oleh peguam hartanah yang berpengalaman
 tanah lot yang dibeli tidak boleh dipecah lot akibat masalah perundangan
 tanah lot yang dibeli tidak sesuai untuk didirikan rumah di atasnya di mana ianya tidak
termasuk dalam zoning perumahan atau saiz dan bentuknya tidak sesuai untuk didirikan
rumah yang dikehendaki

 penjualan tanah lot yang berlapis dimana satu lot tanah dijual kepadalebih daripada
seorang pembeli
 dan pelbagai lagi masalah lain yang kalau saya hendak cerita disini akan mengambil masa
berhari-hari lamanya.
7. Apakah cara terbaik untuk menangani masalah ditipu penjual tanah lot?
Pertama, anda kena semak dulu status hakmilik dan pemilikan tanah lot yang dijual tersebut,
sama ada ianya telah mempunyai geran individu yang berasingan dan berstatus bangunan serta
dimiliki oleh tuan punya yang sah.
Kedua, anda kena faham proses dan prosedur jual beli tanah lot yang sebenar dengan
bertanyakan kepada rakan-rakan atau kaum keluarga yang mempunyai pengalaman dan
urusan pembelian tanah lot. Anda juga boleh dapatkan nasihat profesional daripada mereka
yang pakar dalam urusan tanah lot seperti perunding hartanah berdaftar, juruukur, penilai dan
sebagainya.
Ketiga, lantiklah peguam hartanah yang berpengalaman sejak awal lagi anda bercadang untuk
membeli tanah lot tersebut. Jangan pula setelah rasa ditipu dan terpedaya, barulah anda
hendak rujuk kepada peguam. Pada ketika itu, ianya sudah terlambat.

Keempat, jangan mudah terpedaya dengan tawaran iklan jualan tanah lot yang menarik dan
harga jualan tanah lot yang murah. Selidikilah dulu dari pelbagai aspek sebelum anda
memutuskan untuk membelinya.
8. Apakah tindakan yang boleh diambil oleh pembeli jika mereka diperdaya dalam
pembelian tanah lot?
Walaupun mereka yang merasakan diperdaya dalam urusan pembelian tanah lot ini boleh
mengambil tindakan yang sewajarnya terhadap penjual atau pihak-pihak yang bersubahat seperti
membuat laporan polis, melaporkan kepada badan pencegahan rasuah atau pihak-pihak
berkuasa yang lain, mengambil tindakan perundangan terhadap penjual di mahkamah dan
sebagainya, tetapi bagi saya tindakan tersebut tidak mampu menutupi kerugian yang telah anda
alami.
Apatah lagi proses untuk mengambil tindakan tersebut akan mengambil masa yang lama dan
melibatkan kos yang tidaklah sedikit. Sudahlah anda telah rugi akibat pembelian tanah lot
tersebut, untuk menuntut semula hak anda, anda terpaksa pula keluarkan lagi kos perundangan
yang besar. Ianya sesuatu yang agak tidak berbaloi sebenarnya.
Dan belum tentu anda akan dapat kembali semua wang yang telah anda
keluarkan dan dapat menutupi kembali kerugian yang telah anda alami.

Bukan itu sahaja, dari segi perundangan, sekiranya anda terlibat dengan sesuatu perkara yang
bertentangan dengan undang-undang, undang-undang sendiri tidak akan melindungi anda dan
sekiranya anda menuntut gantirugi di mahkamah, anda juga tidak berhak untuk mendapat
sebarang remedi di atas kerugian yang anda alami.
Oleh yang demikian, nasihat saya, elakkanlah daripada menjadi mangsa penipuan penjualan
tanah lot dan berhati-hatilah dalam setiap tindakan yang anda lakukan.
Bukankah mencegah itu lebih baik daripada mengubati?
9. Adakah akta yang melindungi pembeli dalam jual beli tanah lot?
Setakat ini tiada satu akta khusus berkaitan dengan jual beli tanah lot. Pun begitu, disana
terdapat beberapa peruntukan undang-undang yang sekiranya dipatuhi sepenuhnya, pastinya
ia dapat mengelakkan daripada terjerumus dan terlibat dalam urusan jual beli tanah lot yang
merugikan.
Misalnya peruntukan-peruntukan di dalam Kanun Tanah Negara berkaitan urusan pecah bahagi
tanah, urusan tukar syarat dan kegunaan tanah, urusan pindah milik tanah dan sebagainya.
Begitu juga peruntukan di dalam Akta Kontrak misalnya yang memperuntukkan tentang
keadaan di mana sesuatu kontrak jual beli itu dianggap tidak sah (void), boleh tidak sah
(voidable) dan bertentangan dengan undang-undang, dan apakah hak pembeli sekiranya
sesuatu kontrak itu tidak sah dan dibatalkan atau sebagainya.

Peruntukan undang-undang semua ini sebenarnya telah lama ada, cumanya kita sendiri yang
tidak sedar dan tidak peka.
Sekiranya kita mematuhi segala peruntukan undang-undang ini, pastinya kita tidak akan
terjerumus dalam situasi di atas.
10. Berapakah kos guaman yang selalunya dikenakan untuk transaksi jual beli tanah lot?
Kos guaman urusan jual beli tanah lot ini sebenarnya sama dengan kos guaman urusan jual
beli hartanah yang lain.
Dimana terdapat skala tertentu yang telah ditetapkan di dalam Perintah Pendapatan Peguam
(Solicitors Remuneration Order) di bawah Akta Profesion Guaman. Ianya mengikut harga jual
beli atau nilaian sesuatu tanah lot tersebut (yang mana lebih tinggi).
Pun begitu, sekiranya ditanyakan kepada saya, saya suka menyatakan yang kos guaman untuk
jual beli tanah lot ini adalah tidak melebihi 2.5% daripada harga jual beli atau nilaian tanah lot
tersebut (sekiranya tidak melibatkan urusan pembiayaan dan gadaian kepada bank atau
institusi kewangan) atau
pun tidak melebihi 5% daripada harga jual beli atau nilaian tanah lot tersebut (sekiranya ia
melibatkan urusan pembiayaan dan gadaian kepada bank atau institusi kewangan).

ASAS 19
10 RISIKO BELI TANAH LOT TIADA GERAN INDIVIDU (LOT LIDI)
Untuk membeli tanah pada masa kini, ianya mungkin sesuatu yang sukar, bukan disebabkan
ketiadaan tanah, namun atas faktor harganya yang semakin tinggi serta dalam memastikan
tanah yang akan dibeli dekat dengan kemudahan yang lain.
Namun begitu, dalam membuat keputusan untuk membeli tanah, kita perlulah mempunyai
pengetahuan akan status tanah tersebut, lebih-lebih lagi jika tanah yang ingin dibeli adalah
tanah lot yang tidak mempunyai geran individu.
Oleh sebab itu, saya ingin kongsikan kepada anda, 10 risiko dalam mebeli tanah lot ini, ianya
dapat memberi pendedahan sedikit buat anda, sebelum membuat keputusan untuk
membelinya.

10 RISIKO BELI TANAH LOT BANGUNAN TIADA GERAN INDIVIDU (LOT LIDI / GERAN
KONGSI)
1. Tidak Boleh Dipindah Milik Kepada Pembeli
2. Nama Pembeli Tiada Dalam Geran
3. Tidak Tahu Kedudukan Sebenar Tanah
4. Tidak Boleh Bina Rumah Secara Sah Di Atasnya
5. Tidak Boleh Digadaikan Kepada Bank Untuk Mendapatkan Pinjaman
6. Tidak Boleh Diwariskan Kepada Waris Apabila Pembeli Meninggal Dunia
7. Tanah Masih Menjadi Hak Pemilik Asal
8. Tidak Layak Dapat Pampasan Jika Tanah Diambil Oleh Kerajaan
9. Tidak Boleh Dipindahmilik Kepada Waris
10. Terdedah Kepada Unsur-Unsur Penipuan Dan Perbalahan

Oleh itu, belilah tanah lot yang sudah mempunyai geran individu, dan diharap dengan adanya
perkongsian ini, anda sudah mampu untuk membuat keputusan dalam mebeli tanah. Pastikan
anda mengetahui apa jua kesan yang mungkin anda akan hadapi, sebelum membuat keputusan,
Jom kita membeli dengan bijak

ASAS 20
KEDUDUKAN SURAT IKATAN AMANAH DALAM URUSAN JUAL BELI TANAH LOT
LIDI. ADAKAH MELINDUNGI HAK DAN KEPENTINGAN PEMBELI?
1. Surat Ikatan Amanah (SIA) kini menjadin instrument popular yang digunapakai dalam urusan
jual beli tanah lot yang belum ada geran individu (lot lidi).

2. Melaui SIA tersebut, semua pembeli tanah lot lidi diminta menandatangani satu SIA yang
disediakan sendiri oleh penjual atau peguam penjual, dimana melalui SIA tersebut pembeli
bersetuju melantik penjual atau wakil penjual sebagai pemegang amanah yang akan
bertanggungjawab menguruskan urusan permohonan tukar syarat tanah dan pecah sempadan
sehinggalah hakmilik individu berstatus bangunan dikeluarkan dan dipindahmilikkan kepada
pembeli.
3. Sesuatu SIA perlulah didaftarkan di Pejabat Tanah untuk membolehkan ianya dikuatkuasakan.
Dan apabila telah didaftarkan di Pejabat Tanah, pindahmilik hendaklah dibuat dalam geran untuk
memindahmilikkan nama penjual selaku pemilik berdaftar kepada nama penjual selaku
Pemegang Amanah terhadap tanah tersebut. Barulah SIA tersebut boleh dianggap sempurna
dan efektif dari segi perundangan.
4. Ada sesetengah penjual tidak mendaftarkan pun SIA tersebut di Pejabat Tanah. Apatah lagi
membuat pindah milik nama penjual dalam geran daripada pemilik berdaftar kepada Pemegang
Amanah. Bahkan kadangkala SIA tersebut tidak pun dimati stem oleh penjual. Bukan itu sahaja,
kadangkala pembeli pun tidak pernah tengok SIA tersebut apatah lagi mendapat satu salinannya
daripada penjual. Jadi bagaimanakah hak dan kepentingan pembeli akan dilindungi sepenuhnya
melalui SIA tersebut?
5. Perlu difahami, dari segi perundangan, kedudukan SIA ini sama seperti Perjanjian Jual Beli
(SNP) sesuatu hartanah. Walaupun perjanjian jual beli telah ditandatangani dan di mati setem,
sesuatu transaksi jual beli hartanah dianggap masih tidak sempurna sehinggalah hartanah
tersebut dipindahmilik kepada pembeli.
6. Begitu lah juga keadaan nya dengan SIA ini. Walaupun wujudnya SIA dalam transaksi jual beli
tanah lot lidi tersebut, transaksi jual beli tersebut masih belum boleh dianggap sempurna
sehinggalah hakmilik individu berstatus bangunan dikeluarkan dan pindahmilik didaftarkan
kepada pembeli.

7. Selagi pindahmilik belum dibuat, hak dan kepentingan pembeli terhadap tanah lot tersebut
masih tidak dilindungi sepenuhnya oleh undang-undang walaupun dengan adanya SIA tersebut.
Ini kerana dari segi perundangan, hak dan pemilikan seseorang terhadap sesuatu hartanah
hanya diiktiraf oleh undang-undang selepas nama mereka telah didaftarkan dalam geran.
8. Masalah juga akan timbul sekiranya pemegang amanah yang dilantik tersebut meninggal dunia
sebelum geran individu dikeluarkan dan dipindahmilik kepada pembeli.
9. Sebaik sahaja pemegang amanah meninggal dunia, maka SIA tersebut akan dianggap
terbatal. Pemegang amanah yang baru dikalangan waris penjual perlu dilantik. Untuk
membolehkan SIA tersebut dikuatkuasakan, ianya perlulah melalui proses dan prsedur yang saya
nyatakan di atas tadi.
10. Apa akan jadi sekiranya waris penjual tidak mahu memberi kerjasama untuk mengambil alih
tugas sebagai pemegang amanah? Pasti urusan pengeluaran geran individu dan pindah milik
akan tergendala dan tidak dapat disempurnakan.
11. Masalah akan menjadi lebih rumit sekiranya waris kepada penjual menuntut pusaka terhadap
tanah tersebut. Bukankah itu akan menyebabkan proses penyempurnaan urusan pengeluaran
geran individu dan pindahmilik akan terganggu.
12. Bagaimana pula kalau dalam proses pengeluaran geran individu tersebut, pembeli pula yang
meninggal dunia. Bolehkan waris pembeli menuntut tanah lot tersebut sebagai harta pusaka
simati dengan hanya bersandarkan kepada SIA tersebut semata-mata, sedangkan pindah milik
masih belum dibuat kepada pembeli?
13. Berdasarkan pengalaman saya, dalam kes sebegini, Pejabat Pusaka Kecil ataupun
Mahkamah akan melihat sama ada dalam geran tersebut ada nama pembeli atau tidak sebagai
pemilik berdaftar. Jika tiada sudah pasti agak sukar untuk mereka mengesahkan bahawa tanah
lot tersebut adalah harta pusaka pembeli yang boleh diwariskan kepada waris-waris mereka.

14. Selain daripada itu, SIA ini juga perlulah tertakluk kepada peruntukan undang-undang dan
amalan guaman hartanah yang sebenar sebagaimana yang dinyatakan dalam Kanun Tanah
Negara (KTN). Sekiranya peruntukan undang-undag tersebut tidak dipatuhi, maka bagaimanakah
SIA tersebut boleh dikuatkuasakan? Jika KTN menetapkan untuk tanah pertanian 1 ekar hanya
boleh dipindahmilikan kepada satu penama sahaja misalnya, walaupun dengan adanya SIA
tersebut, pindahmilik tetap tidak boleh dilaksanakan selagi hakmilik individu yang berasingan
berstatus bangunan belum dikeluarkan.
15. Kesimpulannya, SIA hanyalah sekadar satu dokumen kontrak semata-mata sama seperti
SNP. Ianya tidak mempunyai nilai sebagai satu bentuk urusniaga yang boleh didaftarkan
(regitrable dealing) di bawah Kanun Tanah Negara yang mengiktiraf hak pemilikan seseorang
terhadap sesuatu hartanah.
16. Oleh itu, selagi pindahmilik tidak dibuat kepada nama pembeli di dalam geran individu
berstatus bangunan, selagi itulah hak dan kepentingan pembeli tanah lot lidi tidak akan dilindungi
sepenuhnya oleh undang-undang. Buatlah 10 SIA sekalipun, keadaannya tetap sama.

ASAS 21
BELI RUMAH LELONG TETAPI PEMILIK ASAL TAK MAHU KOSONGKAN RUMAH
Membeli rumah lelong adalah antara salah satu cara yang boleh dilakukan dalam membeli
hartanah, dan mungkin boleh mendapatkannya dengan harga rendah dari harga pasaran.
Namun, sebelum membeli harus tahu terlebih dahulu akan apa yang perlu dilakukan jika ingin
membeli rumah lelong.
Tapi, jika rumah yang dibeli, masih berpenghuni, dan penghuni, atau pemilik asal rumah lelong
tersebut tidak mahu mengosongkan rumah, apakah yang boleh kita lakukan?
Terdapat beberapa cara yang boleh dilakukan dalam menangani situasi seperti ini.
Mari kita ikuti penerangannya:

PEMILIK ASAL ENGGAN MENGOSONGKAN RUMAH YANG TELAH DILELONG, APAKAH

TINDAKAN YANG PEMBELI BOLEH LAKUKAN?
Di antara masalah biasa dihadapi oleh pembeli rumah lelong adalah keengganan pemilik asal
keluar daripada rumah tersebut.
Lebih malang lagi pemilik asal bersikap kasar dengan pembeli rumah lelong, seperti
menunjukkan senjata, memaki hamun dan menggunakan kekerasan terhadap mereka apabila
diminta mengosongkan rumah tersebut.
Di sini saya huraikan langkah-langkah yang boleh dilakukan oleh pembeli rumah lelong
sekiranya pemilik asal enggan mengosongkan rumah tersebut.
1. Jumpa dan berbincang dengan baik
Cuba sebaik mungkin berjumpa dan berbincang dengan pemilik asal untuk minta mereka keluar
secara baik.
Tempoh masa yang munasabah perlu diberikan kepada mereka untuk mereka
mengosongkan rumah tersebut.
Mungkin juga jika pembeli berkemampuan boleh tawarkan bantuan perpindahan kepada
pemilik asal atau memberi mereka sedikit saguhati untuk memudahkan urusan perpindahan
mereka.
Dengan cara berlembut begini mungkin pemilik asal akan mengosongkan rumah tersebut
dengan segera secara baik.

2. Lantik peguam
Jika pemilik asal dilihat tidak mahu bekerjasama dan terus bersikap kasar dan
membahayakan diri pembeli, pembeli tidak perlu berlawan dengan mereka.
Sebaliknya mereka boleh lantik peguam untuk mengambil tindakan perundangan yang
sewajarnya terhadap pemilik asal rumah lelong tersebut.
3. Antara tindakan perundangan yang boleh diambil oleh peguam
a) Peguam akan hantar notis tuntutan terhadap pemilik asal untuk meminta mereka
mengosongkan rumah tersebut dalam tempoh masa tertentu seperti 14 hari daripada tarikh
notis misalnya.
b) Sekiranya pemilik asal masih gagal atau enggan mengosongkan rumah tersebut, peguam
akan failkan Writ Pemilikan di Mahkamah.
c) Sekiranya Mahkamah berpuas hati dengan permohonan tersebut, satu perintah milikan
kosong akan dikeluarkan.
d) Balif Mahkamah akan menyerahkan perintah tersebut kepada pemilik asal / menampal di
premis tesebut dan pemilik asal perlu mengosongkan rumah tersebut dalam masa 14 hari
daripada tarikh penyerahan perintah mahkamah.
e) Sekiranya masih gagal, Balif Mahkamah akan datang ke rumah tersebut untuk
melaksanakan tindakan mengambil milikan kosong daripada pemilik asal. Biasanya
proses penguatkuasaan ini akan dibantu oleh pihak polis atau pihak berkuasa yang lain.
f) Sekiranya pemilik asal berkeras untuk tidak mahu keluar, mereka boleh ditangkap dan
diambil tindakan hina mahkamah.

g) Setelah pemilik asal keluar dan mengosongkan rumah tersebut, milikan kosong rumah
tersebut akan diserahkan secara rasmi kepada pembeli.
Mungkin ada yang bertanya tentang berapakah kos guaman sekiranya tindakan perundangan
sedemikian di ambil.
Tentang kos guaman, ianya bergantung kepada case to case basis dan pengalaman peguam
yang mengendalikan kes tersebut. Lebih complicated kes tersebut, lebih tinggi kos guaman
yang akan dikenakan oleh peguam.
Jadi pembeli kena berbincang dengan peguam yang dilantik terlebih dahulu tentang kos
guaman tersebut.

ASAS 22
RISIKO BELI RUMAH STRATA YANG BELUM ADA HAKMILIK STRATA
Ramai pembeli yang menghadapi masalah dalam urusan jual beli hartanah strata (seperti
apartment, flat dan sebagainya) yang masih belum ada hakmilik strata, sedangkan pemajunya
telah digulungkan (wound-up).
Sebenarnya adalah berisiko membeli sesuatu hartanah dalam kategori sedemikian.
Apakah risiko-risikonya? :
1. Sekiranya hartanah tersebut masih belum mempunyai hakmilik strata yang berasingan,
pastinya hartanah tersebut tidak boleh dipindah milikkan kepada anda. Bagi saya, apalah
gunanya beli hartanah dengan harga yang mahal sedangkan ianya tidak boleh dipindahmilikkan
kepada anda.
2. Mungkin ada yang kata, bukankah urusan jual beli sedemikian boleh menggunakan
dokumentasi Deed of Assignment sebagai ganti kepada pindah milik. Jadi, apa masalahnya?
3. Betul, saya akui. Memang Deed of Assignment digunakan sebagai instrument untuk mengikat
penjual dan pembeli bagi menggantikan pindahmilik. Tetapi anda harus ingat, sebelum deed of
assignment tersebut boleh disempurnakan, anda / peguam anda perlu mendapatkan Surat
Pengesahan dan Akujanji beserta perakuan penerimaan Notice of Assignment daripada pemaju
terlebih dahulu.
4. Apakah kesannya, jika kedua-dua dokumen tersebut tidak diperolehi? Kesannya adalah, bank
pembiaya tidak akan disburse pembiayaan anda kepada peguam anda. Ini adalah kerana kedua-
dua dokumen tersebut adalah pre-condition before disbursement.

5. Cuba bayangkan, jika pemaju tersebut telah digulungkan. Pastinya peguam anda akan
menghadapi masalah untuk mendapatkan surat pengesahan dan akujanji tersebut. Selagi tidak
dapat dokumen-dokumen tersebut, bank tak kan release loan. Dan jika loan tidak release,
bagaimana anda hendak bayar baki harga jual beli kepada penjual.? Dan urusan jual beli tersebut
pastinya akan tergantung (stuck) begitu sahaja. Melainkan, liquidator telah dilantik oleh
mahkamah sebagai pentadbir asset dan liability pemaju yang telah digulung tadi.
6. Baik, katakanlah mahkamah telah melantik liquidator, anda mungkin bernasib baik sebab boleh
dapatkan dokumen-dokumen tersebut daripada liquidator. Tetapi anda perlu tahu, biasanya
liquidator akan kenakan charge liquidator’s fees sebanyak 2% daripada harga jual beli jika anda
/ peguam anda inginkan mereka keluarkan surat perakuan dan akujanji tersebut. Tak fasal-fasal
anda terpaksa tanggung kos tambahan dalam urusniaga jual beli tersebut.
7. Anda mungkin bertegas tidak mahu bayar liquidators fees tersebut atau minta penjual yang
jelaskan. Tetapi jika anda tidak jelaskan, mungkin proses penyempurnaan tersebut akan menjadi
lebih lambat. Liquidator tak kisah pun kalau anda tidak mahu bayar. Sebab mereka tahu mereka
adalah pihak yang amat diperlukan oleh pembeli untuk membolehkan urusan jual beli
disempurnakan.
Jadi nak tak nak, anda terpaksa bayar juga liquidator’s fees tersebut. Kalau tak bayar, maka
mereka tidak akan release dokumen-dokumen tersebut kepada peguam anda. Dan pastinya itu
akan menyebabkan kelewatan penyempurnaan urusan jual beli hartanah tersebut.
8. Bukan setakat itu sahaja, anda juga bakal berhadapan dengan faedah lewat bayar yang
mungkin dikenakan oleh penjual kepada anda. Kalau lewat sebulan dua tak ape lagi. Kalau lewat
setahun? Cuba bayangkan berapa banyakkah faedah lewat bayar yang anda kena bayar kepada
penjual selagi urusan jual beli tersebut belum disempurnakan?
9. Dalam urusniaga jual beli sedemikian, saya pernah jumpa kes yang mengjangkau 2 tahun,
tetapi masih tidak selesai lagi. Apatah lagi terdapat kes dimana peguam yang mengendalikan
urusan jual beli tersebut pun tiada pengalaman mengendalikan kes jual beli hartanah sebegitu.
Maka, jawabnya lagi perlahanlah proses penyempurnaan urusan jual beli tersebut.
Jadi nasihat saya, selidikilah dulu status dan latar belakang hartanah yang anda hendak beli
tersebut, khususnya hartanah strata.
Jika belum ada hakmilik strata yang berasingan dan pemaju pun telah digulungkan, maka cuba
elakkan untuk beli. Melainkan anda dan penjual tidak kisah kalau urusan tersebut lambat selesai
sekalipun.
Jadi terpulanglah kepada anda. Saya hanya nyatakan, ianya berisiko dan saya juga telah jelaskan
apakah risiko-risikonya. Tetapi jika anda hendak beli juga, itu terpulang kepada anda. Duit, duit
anda. Bukan duit saya.

ASAS 23
MARK-UP HARGA JUAL BELI MENGUNTUNGKAN ATAU MERUGIKAN?
Seolah-olah menjadi trend sekarang, di mana ramai pembeli akan mark-up harga jual beli apabila
hendak beli sesuatu hartanah.
Alasannya adalah kerana hendak dapatkan lebihan cash untuk bayar deposit harga jual beli dan
tampung kos guaman dan lain-lain kos berkaitan dengan urusan jual beli hartanah tersebut.
Sesetengah mereka juga perlukan lebihan wang markup tersebut untuk digunakan sebagai kos
awalan sebelum memasuki rumah.
Walaupun bagi sesetengah pihak markup itu memberi kelebihan kepada pembeli, tetapi tahukah
anda, sebenarnya markup juga BOLEH MERUGIKAN ANDA!
Kenapa saya katakan begitu?
#1: Kos guaman akan jadi lebih tinggi
Tahukah anda bila anda markup, dalam SNP akan ditulis dengan harga markup, bukannya harga
sebenar. Oleh yang demikian, anda akan dikenakan legal fees, duti stem pindah milik dan fees
pendaftaran di pejabat tanah mengikut harga yang tertulis dalam SNP tadi. Ini akan menyebabkan
kos guaman anda jadi lebih tinggi.
#2: Terpaksa bayar interest kepada pihak bank
Anda terpaksa bayar interest/profit kepada pihak bank untuk jumlah yang anda markup tersebut
sepanjang tempoh pinjaman. Misalnya, kalau anda mark up RM10k, untuk sepanjang tempoh
pinjaman 30 tahun misalnya, anda mungkin terpaksa membayar melebihi RM25k kepada pihak
bank untuk jumlah yang anda markup tersebut. Dalam jangka masa panjang ianya akan
merugikan anda.
10
© SALKUKHAIRI ABD SUKOR – 2017
0
#3: Terpaksa tanggung bayar cukai keuntungan harta tanah
Anda terpaksa tanggung bayar cukai keuntungan harta tanah (CKHT) terhadap amaun yang anda
mark-up tersebut. Ini kerana penjual tidak akan bertanggungjawab untuk menanggung bayaran
CKHT terhadap amaun yang anda mark-up kerana jumlah itu tidak dapat kepada mereka.
#4: Risiko harga markup akan jadi lebih tinggi daripada current market value sebenar
Sekiranya anda markup , berkemungkinan besar harga markup tersebut akan jadi lebih tinggi
daripada current market value sebenar. Ini akan menyebabkan bank sukar untuk meluluskan
pinjaman anda kerana harga jualan lebih tinggi daripada market value.
Walaupun mungkin pinjaman anda diluluskan mengikut market value memandangkan anda beli
rumah tersebut dengan penjual di bawah market value dan anda akan dapat lebihan wang
daripada markup tersebut, tetapi anda tetap perlu menampung kos guaman yang lebih tinggi,
bayaran ansuran bulanan yang lebih tinggi dan terpaksa menanggung bayaran CKHT terhadap
jumlah markup yang diluluskan oleh pihak bank. Adakah anda rasa ianya berbaloi? Terpulang
kepada anda untuk memikirkannya.
#5: Risiko pemaju tak nak pulangkan duit
Tahukah anda, untuk urusan jual beli rumah yang dalam pembinaan oleh pemaju pula, segala
bayaran tuntutan progres akan terus dibayar oleh bank/LPPSA ke dalam akaun pemajuan
perumahan pemaju, termasuklah untuk jumlah yang anda mark-up tadi. Adakah anda yakin
pemaju akan sewenang-wenangnya keluarkan duit dalam akaun tersebut untuk dipulangkan
kepada anda? Jika pemaju tak nak pulangkan apa akan jadi pada duit anda? Maka terpaksalah
anda failkan tuntutan terhadap pemaju.
Kalaupun pemaju pulangkan wang markup tersebut, kebiasaannya ianya hanya akan di
pulangkan setelah milikan kosong rumah tersebut diserahkan. Dan ada sesetengah pemaju yang
akan potong terus jumlah faedah lewat bayar yang anda terpaksa tanggung daripada amaun
markup tersebut dan bakinya barulah diserahkan kepada anda. Hakikatnya, tidak mudah bagi
10
1
pemaju hendak lepaskan keseluruhan wang markup yang telah masuk dalam akaun mereka
begitu sahaja.
#6: Akan dikenakan caj administration fees untuk urusan markup
Biasanya pemaju juga akan kenakan caj administration fees untuk urusan markup tersebut. Dan
anda terpaksa bayar fees tersebut on the spot. Ada sesetengah pemaju yang akan potong terus
dari jumlah yang anda markup tersebut. Akhirnya, anda tak kan dapat penuh jumlah yang anda
markup tadi.
#7: Pembeli perlu menunjukkan bukti bayaran baki beza kepada sesetengah bank
Selain daripada ianya bertentangan dengan amalan guaman hartanah yang sebenar, tindakan
markup juga bakal menyusahkan pembeli. Ini kerana ada sesetengah bank yang mengkehendaki
pembeli menunjukkan bukti seperti bank in slip atau resit bayaran untuk mengesahkan yang
mereka telah menjelaskan bayaran baki beza kepada penjual.
Lebih tinggi anda markup, lebih tinggilah anda terpaksa jelaskan bayaran baki beza tersebut
kepada penjual. Tanpa bukti pembayaran yang jelas, bank tidak akan lepaskan keseluruhan
pinjaman perumahan anda.
Jadi nasihat saya, selain daripada lihat kepada sedikit kebaikan yang ada, anda juga perlu
memberi pertimbangan terhadap kesan dan risiko jangka masa panjang yang bakal anda hadapi
sekiranya anda markup harga jual beli.
Ianya tidak menguntungkan anda sepenuhnya, bahkan boleh mendedahkan anda dengan
RISIKO KERUGIAN dalam jangka masa panjang! Oleh itu fikir-fikirkanlah sebelum membuat
keputusan untuk MARKUP.
10
2
ASAS 24
SIMPAN DENGAN SELAMAT SEMUA DOKUMEN SELEPAS SELESAI URUSAN

JUAL BELI
Walau apa pun perkara yang anda lakukan, jangan pernah lupa untuk sentiasa menyimpan
segala surat menyurat atau dokumen rasmi mengenai hartanah yang anda miliki. Ia bukan
sahaja sebagai bukti aset tersebut milik anda, tetapi juga untuk memudahkan urusan pada
masa hadapan kelak.
Perkara sebegini sering kali berlaku kepada peguam, di mana ramai di antara kita yang tidak
mahu untuk mengambil salinan dokumen dari peguam mereka. Mahu tidak mahu, salinan
dokumen tersebut perlu juga disimpan,namun, ia akan memberi kesan buat pemilik rumah
apabila mereka memerlukan kembali dokumen tersebut.
Saya akan kongsikan kesulitan yang mungkin dihadapi oleh pemilik rumah, jika salinan
dokumen tidak ada bersama mereka, serta apa yang boleh dilakukan oleh anda, dalam
memastikan salinan dokumen jual beli rumah berada dalam simpanan anda. Jom kita baca
perkongsian ini.
10
3
Saya perhatikan, kebanyakan pembeli rumah sibuk follow up untuk selesaikan urusan jual
beli rumah yang mereka beli. Setiap hari call lawyer tanya bila mereka boleh dapat rumah yang
dibeli.
Tetapi setelah sahaja selesai urusan jual beli dan rumah tersebut telah jadi milik mereka,
mereka tak kisah pun nak datang ambil salinan dokumen-dokumen urusan jual beli
rumah mereka dengan lawyer. Walaupun telah dimaklumkan beberapa kali untuk berbuat
demikian.
Selepas 5 tahun, time nak jual rumah atau buat refinance rumah, time tu mula lah kelam
kabut pergi pejabat peguam nak dapatkan salinan dokumen. Kalau boleh nak serta merta
time tu jugak.
Sedangkan file dah 5 tahun, mestilah dah tutup masuk stor. Nak kena cari dulu. Mesti ambil
masa. Itu pun nasib baik firma guaman tersebut masih ada. Kalau firma guaman tu dah tutup
macam mana? Mulalah panik fikir mcm mana nak dapatkan dokumen-dokumen tersebut.
Ada juga sesetengah pembeli bila dah dapat dokumen-dokumen tersebut mereka buat mcm
surat khabar buruk sahaja. Sepah sana sini. Letak sana-sini. Last last hilang atau lupa letak
kat mana.
Kemudian mulalah kelam kabut pergi pejabat peguam untuk mintak salinan. Peguam kenakan
caj utk salinan dokumen-dokumen yang dikehendaki, mulalah bising.
Jadi nasihat saya:
1. Selepas selesai urusan jual beli rumah anda, dalam masa 7 hari, terus pergi ke pejabat
peguam untuk dapatkan salinan dokumen-dokumen tersebut. Tak payah tunggu peguam
call bagi tahu. Anda sendiri mesti rasa bertanggungjawab untuk dapatkannya daripada peguam
anda.
10
4
2. Selepas dapat dokumen-dokumen tersebut simpan dalam satu fail di tempat yang selamat
dan mudah dicari. Bila nak guna nanti senanglah nak cari. Tak de lah dokumen-dokumen tu
dimakan dek tikus.
3. Jika dokumen ditakdirkan hilang walaupun anda dah simpan dengan baik, sila bersabar
untuk dapatkannya daripada peguam. Peguam juga perlukan masa untuk mencari semula fail
anda yang dah lama tutup tersebut. Dan jika dikenakan caj pentadbiran, bayar saja lah. Jangan
banyak soal. Mereka telah spent masa buat kerja extra untuk anda. Jadi apalah salahnya, mereka
mudahkan urusan anda, anda mudahkan lah urusan mereka pulak. Bukankah lebih baik begitu.
10
5
ASAS 25
RUMAH ATAS NAMA SUAMI ISTERI, TETAPI ISTERI YANG BAYAR PINJAMAN.
BILA BERCERAI APA YANG PATUT DILAKUKAN?
Sudah pasti ramai diluar sana mengalami masalah pembahagian harta apabila perkahwinan
yang dibina itu berakhir tetapi aset yang dimiliki dinamakan bersama.
Sudah pasti jika ianya dibiayai bersama-sama memerlukan pembahgian secara adil, tetapi
bagaimana pula jika hanya satu pihak sahaja membayar harta tersebut terutamanya bekas
isteri. adakah dia layak untuk memiliki harta berkenaan seorang kerana hanya dia yang
membayar secara bulanan atas pinjaman yang dilakukan.
Saya ingin mengupas dan memberikan penyelesaian tentang perkara ini.
Jom kita baca penyelesaianya yang mereka yang terjadi kes sebegini boleh ikut.
10
6
KES TERLEBIH SAYANG SUAMI
Saya biasa diajukan soalan seperti berikut:
"Masa saya beli rumah ni, letak dua nama dalam geran, nama saya dan suami. Tapi loan
saya bayar sorang-sorang, potong gaji bulan bulan."
"Sekarang saya dan suami dah tak tinggal serumah lagi. Ada cara tak untuk tukar nama
rumah ni pada nama saya seorang sahaja.?"
Suami pun kata nak tuntut hak pada rumah tersebut sebab katanya nama dia ada dalam geran.
Macam mana ya tuan, apakah cara untuk selesaikan masalah saya ini?"
Isu ini saya kategorikan sebagai "Kes terlebih sayang suami".
Sebenarnya, ada jalan penyelesaiannya dari segi perundangan. Nak tahu tak macam mana
jalan penyelesaiannya jika berhadapan dengan masalah di atas?
Jika anda mengalami situasi di atas apa yang anda patut lakukan adalah:
1. Jika anda telah bercerai, melalui peguam syarie yang dilantik, anda boleh failkan
permohonan di Mahkamah Syariah untuk satu perintah pengesahan harta sepencarian.
Anda hendaklah mengemukakan bukti-bukti di Mahkamah Syariah bahawa rumah tersebut di

biayai oleh anda seorang tanpa penglibatan sumbangan daripada suami.
2. Anda juga boleh memohon satu perintah agar bahagian suami yang ada di dalam geran
tersebut di pindahmilikkan kepada anda dan satu perintah untuk memberi kuasa kepada
Mahkamah Syariah menandatangani Borang Pindahmilik untuk memindahmilikkan bahagian
suami tersebut kepada anda.
3. Sekiranya rumah tersebut telah habis pembiayaan dengan bank, dengan perintah Mahkamah
Syariah tersebut mereka boleh terus menandatangani Borang Pindah milik itu untuk
10
7
memindahmilikkan bahagian suami tersebut kepada anda. Dan borang pindahmilik tersebut
bolehlah selepas pembayaran duti stem pindahmilik dibuat, terus didaftarkan di Pejabat Tanah
yang berkenaan.
4. Jika rumah tersebut masih belum habis pembiayaan dengan bank, dengan perintah daripada
Mahkamah Syariah tersebut anda boleh memohon daripada bank untuk "meminjam sementara"
geran asal untuk membolehkan pindah milik dibuat kepada nama anda.
Dan geran asal tersebut hendaklah dikembalikan semula kepada bank setelah pindah milik
kepada nama anda seorang didaftarkan dalam geran tersebut.
5. Kini jadilah rumah tersebut milik anda seorang sahaja.
10
8
ASAS 26
KESAN URUSAN JUAL BELI JIKA PENJUAL / PEMBELI MENINGGAL DUNIA
Ramai yang inginkan kepastian tentang apakah kesan terhadap sesuatu urusan jual beli hartanah
yang dimasuki seandainya penjual atau pembeli meninggal dunia sebelum sesuatu urusan jual
beli hartanah itu disempurnakan.
Kesannya adalah seperti berikut:
1. Jika penjual atau pembeli meninggal dunia selepas perjanjian jual beli ditandatangani tetapi
sebelum Borang Pindah Milik (Borang 14A) ditandatangani, maka urusan jual beli tersebut akan
tertakluk kepada peruntukan yang dinyatakan dalam perjanjian jual beli itu.
2. Sekiranya dinyatakan dalam perjanjian jual beli yang kematian mana-mana pihak akan
menjadikan perjanjian jual beli tersebut secara otomatiknya terbatal, maka urusan jual beli
tersebut dianggap terbatal.
3. Segala bayaran / dokumen yang telah diserahkan oleh mana-mana pihak hendaklah
dikembalikan kepada pihak yang satu lagi atau kepada warisnya melalui peguam.
4. Sekiranya dalam perjanjian menyatakan kematian mana-mana pihak sebelum sempurnanya

sesuatu urusan jual beli tidak akan membatalkan perjanjian jual beli dan akan mengikat waris
masing-masing, maka waris simati berhak untuk meneruskan perjanjian tersebut, tertakluk juga
kepada kebenaran dan syarat-syarat yang ditetapkan oleh pihak bank/pembiaya.
5. Walau bagaimanapun, sekiranya kematian berlaku selepas Borang Pindah Milik (Borang 14A)
telah ditandatangani, maka urusan jual beli tersebut dari segi undang-undangnya masih boleh
10
9
diteruskan dan pindahmilik masih boleh didaftarkan di pejabat tanah sebagaimana yang
dinyatakan dalam S. 292(4) Kanun Tanah Negara 1956.
6. Walau bagaimanapun waris-waris hendaklah memfailkan permohonan pusaka dan perintah

pentadbir harta untuk mengesahkan siapakah yang berhak mentadbir / menerima wang hasil
jualan hartanah tersebut atau mentadbir/ menerima hartanah yang telah dibeli dan dipindahmilik
tersebut.
7. Biasanya pihak peguam terpaksa pegang segala wang bayaran harga jual beli atau geran
hartanah tersebut (sekiranya ia telah dipindahmilik kepada simati), sehinggalah satu perintah
pusaka dan pentadbir harta telah diperolehi yang mengesahkan tentang waris waris yang berhak
menerima hasil jualan atau yang bertindak sebagai pentadbir kepada harta si mati.
Harap penjelasan ini merungkai kekusutan dan kekeliruan yang dialami.
11
0
ASAS 27
BOLEHKAH ANDA LAKUKAN SENDIRI URUSAN PINDAHMILIK HARTANAH

KEPADA WARIS?
Kepada orang awam, tahukah anda yang anda sebenarnya boleh melakukan sendiri urusan
pindahmilik hartanah anda kepada waris anda (seperti isteri, suami, anak, ibu bapa dan
sebagainya) tanpa perlu menggunakan khidmat peguam.
Walaupun mungkin ramai yang tidak sedar akan perkara tersebut, hakikatnya, dengan melakukan
sendiri urusan pindah milik hartanah, ia dapat mempercepatkan urusan dan dapat menjimatkan
kos.
1. Syarat-syarat Pindahmilik Hartanah Kepada Waris Yang Boleh Dilakukan Sendiri
Terdapat syarat-syarat yang perlu dipatuhi oleh seseorang sebelum boleh melakukan sendiri
urusan pindah milik tersebut:
i. Pemberi Pindah Milik (PPM) adalah tuan punya berdaftar hartanah tersebut. Dalam erti
kata lain, dalam geran tertulis nama PPM sebagai tuan punya berdaftar. Sekiranya dalam geran
masih lagi nama orang lain dan bukannya nama PPM maka khidmat nasihat peguam adalah
diperlukan.
ii. Hartanah tersebut bebas daripada sebarang halangan (free from all encumbrances).
Misalnya Hartanah tersebut tidak digadaikan kepada mana-mana bank atau bebas daripada
sebarang kaveat oleh mana-mana pihak. Jika hartanah tersebut terdapat sebarang halangan
yang tidak memungkinkan ianya dipindah milik, maka sila dapatkan nasihat dan khidmat peguam
untuk menyelesaikannya terlebih dahulu.
11
1
iii. Urusan pindah milik tersebut tidak melibatkan transaksi jual beli di antara PPM dan
Penerima Pindah Milik (PNPM). Jika ia melibatkan urusan jual beli di antara kedua-dua belah
pihak tersebut, satu perjanjian jual beli perlulah disediakan dan ditandatangani oleh mereka
terlebih dahulu. Dan sudah semestinya, adalah digalakkan perjanjian jual beli itu disediakan oleh
peguam.
iv. Balasan pindah milik hartanah adalah atas dasar “balasan kasih sayang” semata-mata
dan tidak melibatkan balasan wang ringgit atau tanpa melibatkan sebarang terma yang
bersangkutan dengan jual beli.
2. Bagaimanakah Langkah-langkah Yang Perlu Diambil Untuk Melaksanakan Urusan

Pindah Milik Tersebut?
i. Dapatkan Kebenaran Pindah Milik Daripada Pihak Berkuasa Negeri
Sila lihat dalam geran hartanah, sekiranya hartanah tersebut tertakluk kepada sekatan
kepentingan, misalnya dalam geran ditulis, “Tanah ini tidak boleh dipindahmilik melainkan
mendapat kebenaran bertulis daripada Menteri Besar atau Pihak Berkuasa Negeri atau Pengarah
Tanah dan Galian terlebih dahulu”.
Maka sebelum pindah milik boleh dilakukan, PPM hendaklah terlebih dahulu menyerahkan
permohonan kebenaran pindah milik (consent) tersebut di pejabat tanah yang berkenaan.
11
2
Caranya, dapatkan borang kebenaran pindah milik di pejabat tanah dan isi segala maklumat yang
dikehendaki dalam borang tersebut dengan menggunakan pen dakwat cair warna hitam.
Lampirkan dokumen-dokumen sokongan yang diperlukan semasa serahkan permohonan
tersebut di pejabat tanah.
Di antara dokumen-dokumen sokongan yang diperlukan adalah seperti salinan kad pengenalan
PPM dan salinan kad pengenalan PNPM, salinan asal carian rasmi , salinan resit cukai tanah
tahun terkini, salinan surat nikah (jika suami isteri), salinan surat beranak (jika anak/ibu bapa/
adik beradik), dan salinan geran asal hartanah.
ii. Isi Borang Pindah Milik (Borang 14A)
Setelah kebenaran pindah milik diperolehi, sila dapatkan/ beli Borang Pindahmilik (Borang 14A)
daripada pejabat tanah dan sila isi segala maklumat yang dikehendaki di dalam borang
pindahmilik tersebut.
Sekiranya anda tidak pasti bagaimanakah cara untuk mengisi Borang 14A tersebut, sila dapatkan
bantuan daripada kerani yang bertugas di kaunter pendaftaran pejabat tanah, atau kebiasaannya,
sampel borang tersebut ditampal di notice board di bahagian pendaftaran pejabat tanah. Ikut
sahaja sampel tersebut.
11
3
iii. Tandatangan Borang Pindah Milik Dihadapan Peguam atau Penolong Pegawai Daerah
Selepas diisi sepenuhnya Borang 14 tersebut, kedua-dua PPM dan PNPM hendaklah
menurunkan tandatangan dalam Borang pindah milik (Borang 14A) tersebut dihadapan Penolong
Pentadbir Tanah (ADO) sebagai saksi.
Anda juga boleh mintak bantuan peguam sebagai saksi untuk tanda tangan borang pindah milik
tersebut, tetapi kebiasaannya peguam akan kenakan sedikit charge perkhidmatan sebanyak
RM50 (maksimum) untuk setiap penyaksian yang dibuat.
iv. Hantar Permohonan Adjudiksai (Permohonan Nilaian Duti Setem) di LHDN
Selepas itu, sila serahkan permohonan adjudikasi (penilaian duti setem pindah milik) di Unit Stem,
Pejabat Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN). Anda boleh lakukan sama ada secara manual
atau secara online.
Untuk proses secara manual anda kena isi borang yang disediakan di kaunter stem dan sila
sertakan sekali bersama-sama borang permohonan tersebut dokumen-dokumen sokongan yang
diperlukan seperti salinan geran hartanah, salinan borang pindah milik yang telah ditandatangani
dan disaksikan, salinan kad pengenalan PPM dan PNPM, salinan surat beranak/ salinan sijil
nikah PPM dan PNPM, salinan surat kebenaran pindah milik dan lain-lain dokumen sokongan
yang diperlukan oleh LHDN.
11
4
Sekiranya anda serahkan permohonan secara on line, anda boleh layari

www.hasil.gov.my/stamp. Anda perlu mendaftar terlebih dahulu untuk membolehkan anda log in
dalam web site tersebut. Dokumen-dokumen sokongan yang diperlukan hendaklah discan dan
diupload di dalam page yang disediakan.
v. Terima Notis Nilaian Duti Setem Pindah Milik
Biasanya dalam tempoh 8 hari bekerja, LHDN akan hantar kepada anda Notis Taksiran Duti Stem
yang menjelaskan tentang berapa banyakkah duti stem pindah milik yang anda kena bayar.
Duti Stem yang dikenakan adalah mengikut nilai pasaran semasa hartanah tersebut. Nilai
pasaran tersebut ditentukan oleh Jabatan Penilaian dan Pengurusan Harta (JPPH), dimana JPPH
akan memaklumkan kepada LHDN tentang berapakah nilaian semasa hartanah yang hendak
dipindah milik tersebut.
Bedasarkan kepada itulah LHDN akan tentukan berapakah duti stem pindah milik yang dikenakan
kepada anda. Semakin tinggi nilai pasaran semasa hartanah tersebut, maka semakin tinggilah
duti stem yang akan dikenakan.
vi. Bayar Duti Setem Pindah Milik
Untuk duti stem pindah milik atas balasan Kasih Sayang daripada suami kepada isteri dan
sebaliknya, bayaran duti stem pindahmilik adalah dikecualikan. Manakala untuk duti stem pindah
milik atas balasan Kasih Sayang daripada bapa/ ibu kepada anak dan sebaliknya, bayaran duti
stem pindahmilik adalah sebanyak 50% daripada duti stem sebenar yang akan dikenakan.
Untuk pindah milik yang dibuat atas balasan Kasih Sayang sesama adik beradik, anak saudara
kepada bapa/ ibu sudara dan sebaliknya, dan lain-lain, tiada pengecualian atau potongan duti
stem diberikan. Dalam erti kata lain, mereka akan dikenakan bayaran duti stem penuh mengikut
nilaian semasa hartanah tersebut.
vii. Tempoh Bayaran Duti Setem Pindah Milik Perlu Dibuat
11
5
Anda mempunyai masa selama 30 hari untuk menjalaskan bayaran duti stem pindah milik
tersebut di LHDN. Sekiranya gagal, anda akan dikenakan penalti atas kelewatan bayaran
tersebut. Selepas bayaran dibuat Sijil Bayaran Duti Stem Pindah milik akan dikeluarkan oleh
LHDN dan ia perlu dilampirkan sekali di dalam Borang Pindah milik tersebut.
viii. Pendaftaran Pindah Milik di Pejabat Tanah
Setelah itu, bolehlah anda uruskan pendaftaran pindah milik di pejabat tanah. Diantara dokumen-
dokumen yang anda perlukan untuk masuk permohonan pendaftaran pindah milik adalah seperti
berikut:-
• Salinan Kad Pengenalan PPM dan PNPM beserta salinan surat beranak/ sijil nikah (jika
berkenaan)
• Borang pindah milik yang telah dimati stem (diadjudikasi)
• Geran Hartanah yang asal
• Resit Asal bayaran cukai tanah dan cukai pintu tahun terkini (jika rumah/ kedai)
• Sijil Bayaran Duti Stem Pindah Milik
• Notis Taksiran Duti Stem Pindah Milik
• Salinan Asal Surat Kebenaran Pindah Milik
• Fee pemprosesan (berbeza beza mengikut negeri masing-masing)
ix. Pengeluaran Geran Baru Yang Telah Dipindah Milik
Setelah permohonan pindah milik didaftarkan oleh pejabat tanah, pejabat tanah akan keluarkan
geran asal yang baru yang telah dipindahmilik kepada nama PNPM. Tempoh proses pengeluaran
geran asal yang baru berbeza-beza mengikut negeri masing-masing. Paling lama mungkin ambil
masa dalam 2 minggu. Ada sesetengah negeri dalam masa 1 jam pun sudah siap geran baru.
Maka selepas dapat geran asal yang baru, selesailah sudah proses pindah milik hartanah kepada
waris anda. Mudah, jimat dan praktikal bukan?
11
6
ASAS 28
BOLEHKAH BELI RUMAH LETAK NAMA ANAK BAWAH UMUR?
Memberikan keperluan yang sempurna buat anak-anak adalah apa yang ibu bapa ingin berikan
buat mereka. Ia adalah salah satu tanda kasih sayang, dalam memastikan anak-anak dapat
menikmati hidup dengan lebih selesa.
Untuk memenuhi semua itu, mungkin ada ibu bapa yang merancang untuk membeli rumah dan
meletakkan nama anak, pada geran rumah tersebut.
Namun, adakah ianya dibolehkan sekiranya anak-anak belum cukup umur lagi? Menerusi
perkongsian ini saya akan jelaskan dengan lebih teliti. Mari kita ikuti penjelasan ini.
11
7
BOLEHKAH BELI RUMAH LETAK NAMA ANAK BAWAH UMUR?
Saya pernah ditanya oleh seseorang soalan seperti berikut:
"Saya bercadang untuk beli sebuah rumah untuk anak saya yang berumur 3 tahun. Boleh
kah saya terus letak nama anak saya dalam geran rumah tersebut?"
Jawapan saya :
1. Secara prinsipnya kanak-kanak di bawah umur 18 tahun tidak mempunyai kelayakan dari
segi undang-undang untuk memasuki sebarang kontrak atas kapasiti dirinya sendiri,
termasuklah kontrak jual beli hartanah.
2. Walaubagaimanapun, ibu bapa atau penjaga yang sah kepada kanak-kanak tersebut boleh
memasuki kontrak jual beli hartanah bagi pihak anak mereka di bawah umur, di mana dalam
keadaan tersebut ibu bapa atau penjaga kepada anak tersebut hanya bertindak sebagai
pemegang amanah sahaja.
3. Di dalam perjanjian jual beli dan geran hartanah tersebut kelak akan ditulis nama ibu bapa
atau penjaga yang sah kepada anak tersebut sebagai pemegang amanah.
4. Kebiasaannya disamping perjanjian jual beli, satu suratcara ikatan amanah akan disediakan
untuk merekodkan ikatan amanah tersebut, di mana surat ikatan amanah itu akan didaftarkan di
pejabat tanah.
5. Demi melindungi hak dan kepentingan anak tersebut sehingga beliau mencapai umur 18
11
8
tahun, ibu bapa atau penjaga yang sah kepada anak itu boleh memohon supaya kaveat
amanah dimasukkan oleh pentadbir tanah ke atas hartanah tersebut.
6. Setelah anak tersebut mencapai umur 18 tahun, ibu bapa atau penjaga yang sah tadi, selaku
pemegang amanah akan memindahmilikkan hartanah itu kepada nama si anak sebagai pemilik
berdaftar yang sah.
7. Sebelum pindahmilik didaftarkan kepada nama si anak, ibu bapa atau penjaga yang sah
kepada anak tersebut hendaklah terlebih dahulu memohon kepada pentadbir tanah agar kaveat
amanah yang telah dimasukkan sebelum ini dibatalkan.
8. Sebaik-baiknya segala urusan yang dinyatakan di atas dilakukan oleh peguam yang dilantik
oleh pembeli.
9. Setelah pindahmilik dibuat kepada nama si anak, kini hartanah tersebut sah menjadi milik si
anak sepenuhnya.
11
9
Tambahan:
10. Sekiranya pemegang amanah telah meninggal dunia, Pemegang amanah ganti akan
dilantik. Harta tetap kekal sebagai hak dan kepentingan si anak sehinggalah si anak capai umur
18 tahun dan pindah milik dibuat kepada nama si anak.
11. Selagi belum dipindahmilik kepada nama si anak, dalam geran nama pemegang amanah.
12. Tiada isu faraid pada harta jika pemegang amanah meninggal. Pejabat pusaka kecil akan
lantik pemegang amanah ganti.
13. Tiada masalah dengan kaveat. Kaveat masih kekal macam biasa. Yang membatalkan
kaveat amanah adalah pentadbir tanah, bukan pemegang amanah.
12
0
ASAS 29
BEZA ANTARA PEMEGANG AMANAH, PENTADBIR HARTA DAN WAKIL KUASA
Ramai yang keliru tentang istilah Pentadbir Harta, Pemegang Amanah dan Wakil Kuasa (Power
of Attorney).
Ketiga-tiganya mungkin nampak macam sama, tetapi hakikatnya ia berbeza dari segi maksud
dan perlaksanaannya.
Kali ini saya ingin kongsian apakah perbezaan antara ketiga-tiga istilah tersebut supaya
masyarakat tidak lagi keliru dan faham akan kedudukannya.
A. Pentadbir Harta
#1 Apa itu pentadbir harta?
Pentadbir harta merujuk kepada seseorang atau satu pihak yang dilantik sama ada oleh tuan
tanah semasa beliau masih hidup tetapi hanya berkuatkusa setelah beliau meninggal dunia kelak,
atau dilantik oleh pejabat pusaka kecil atau mahkamah untuk mentadbir dan menguruskan harta
tuan tanah tersebut setelah beliau meninggal dunia bagi pihak waris simati atau pihak-pihak
tertentu, sebagaimana yang diputuskan oleh pejabat pusaka kecil atau mahkamah, sehingga
12
1
harta tersebut diserahkan secara sah berdasarkan undang-undang kepada waris-waris atau
pihak-pihak tersebut.
#2 Kenapa Pentadbir Harta dilantik?
Biasanya Pentadbir Harta dilantik sekiranya semasa simati meninggal dunia terdapat waris-waris
beliau yang masih bawah umur atau hilang upaya dari segi undang-undang untuk memiliki harta
atau harta tersebut terdapat sesuatu sekatan tertentu yang mana perlu diselesaikan terlebih
dahulu sebelum ianya boleh diserahkan kepada waris atau pihak-pihak tertentu.
#3 Apa kedudukan Pentadbir Harta?
Kedudukan pentadbir harta hanyalah sekadar sebagai pengurus, pentadbir dan memegang
amanah bagi pihak si mati sehinggalah harta tersebut diserahkan kepada waris yang sepatutnya
atau sehingga kesemua pembahagian harta tersebut selesai.
#4 Apa hak Pentadbir Harta?
Pentadbir harta tidak ada hak pemilikan atau kepentingan terhadap harta yang ditadbirnya
melainkan beliau sendiri adalah salah seorang waris yang berhak menerima harta simati tersebut.
Ertinya beliau tidak ada kuasa secara otomatik untuk menjual atau memindahmilikkan harta
tersebut kepada mana-mana pihak selain daripada waris-waris yang sah yang berhak menerima
harta tersebut, melainkan ada suatu perintah daripada pejabat pusaka kecil atau mahkamah
untuk berbuat demikian.
#5 Siapa yang boleh dilantik menjadi Pentadbir Harta?
Pentadbir Harta boleh dilantik sama ada di kalangan waris si mati itu sendiri atau pihak-pihak lain
yang difikirkan sesuai oleh pejabat pusaka kecil atau mahkamah, misalnya Amanah Raya
Berhad.
12
2
#6 Berapa ramai Pentadbir Harta boleh dilantik?
Pentadbir Harta boleh dilantik lebih daripada seorang dan boleh digantikan dengan pentadbir
harta lain sekiranya pentadbir harta itu gagal melaksanakan tanggungjawab mereka dengan baik
dan amanah.
B. Pemegang Amanah
#1 Apa itu Pemegang Amanah?
Pemegang Amanah adalah seseorang atau satu pihak yang dilantik oleh tuan tanah semasa
beliau masih hidup dan akan berkuatkuasa serta merta sebaik sahaja pelantikan pemegang
amanah dibuat.
#2 Siapa yang melantik Pemegang Amanah?
12
3
Kebiasaannya Pemegang Amanah dilantik oleh tuan tanah itu sendiri untuk melaksanakan
sesuatu tanggungjawab bagi pihak tuan tanah atau bagi pihak orang lain yang berkepentingan
dengan tanah tersebut.
#3 Kenapa Pemegang Amanah dilantik?
Misalnya Pemegang Amanah boleh dilantik sekiranya tuan tanah ingin menghibahkan hartanya
kepada anak-anaknya yang bawah umur atau pihak-pihak lain yang tidak layak dari segi undang-
undang untuk memiliki harta tersebut, misalnya seseorang yang cacat dan sebagainya.
Pemegang Amanah juga boleh dilantik untuk tujuan menguruskan dan memegang amanah bagi
pihak orang lain yang mempunyai hak pemilikan dan kepentingan terhadap tanah tersebut tetapi
hak pemilikan tersebut tidak dapat didaftarkan di dalam geran akibat kekangan undang-undang
dan sebagainya. Misalnya 5 orang pembeli dikalangan adik beradik atau rakan rapat berkongsi
duit beli tanah pertanian berkeluasan 1 ekar untuk tujuan sama-sama uruskan urusan pecah lot.
Memandangkan terdapat kekangan dari segi undang-undang yang mensyaratkan tanah
pertanian hanya boleh dipindahmilikkan kepada satu nama sahaja untuk setiap 1 ekar, maka
hanya salah seorang di kalangan 5 orang pembeli tersebut akan didaftarkan namanya di dalam
geran. Dan 4 orang pembeli yang lain akan melantik pembeli yang namanya didaftarkan dalam
geran tadi sebagai Pemegang Amanah sebagai instrument sementara sebelum geran individu
berstatus bangunan dikeluarkan dan pindahmilik dibuat daripada pemegang amanah kepada
pemberi amanah.
#4 Bagaimana nak pastikan Pemegang Amanah itu sah?
Untuk mewujudkan ikatan Pemegang Amanah yang sah, satu surat cara Ikatan Amanah akan
ditandatangani oleh pemberi amanah dan pemegang amanah. Surat Ikatan Amanah tersebut
akan didaftarkan di Pejabat Tanah. Untuk melindungi hak dan kepentingan pemberi amanah atau
pihak yang berkepentingan melalui Ikatan Amanah tersebut, mereka boleh memohon Pentadbir
Tanah memasukkan Kaveat Amanah ke atas tanah tersebut.
#5 Apa kuasa Pemegang Amanah?
12
4
Sama seperti Pentadbir Harta, Pemegang Amanah juga tidak ada hak dan kuasa penuh terhadap
hartanah tersebut. Ertinya Pemegang Amanah tidak boleh sewenang wenangnya menjual atau
memindahmilikkan tanah tersebut kepada pihak-pihak lain melainkan dengan persetujuan
daripada pemberi amanah itu sendiri.
C. Wakil Kuasa
#1 Apa itu wakil kuasa?
Wakil kuasa adalah seseorang yang dilantik oleh tuan tanah sebagai wakilnya yang sah untuk
melakukan sesuatu perkara atau tanggungjawab tertentu yang sepatutnya dilakukan oleh tuan
tanah tersebut berkenaan dengan tanahnya itu.
#2 Apa kuasa wakil kuasa?
12
5
Wakil kuasa boleh mempunyai kuasa penuh (full power of attorney) atau terhad (limited power of
attorney) bergantung kepada setakat mana kuasa yang diberikan oleh tuan tanah kepadanya.
#3 Apa kedudukan wakil kuasa?
Kedudukan wakil kuasa ini adalah sama seperti seolah-olah dia adalah tuan tanah itu sendiri,
tertakluk kepada kuasa kuasa yang diberikan oleh tuan tanah kepadanya.
#4 Bagaimana nak pastikan wakil kuasa itu sah?
Untuk mewujudkan ikatan wakil kuasa ini, satu Surat Wakil Kuasa akan ditandatangani oleh tuan
tanah dan wakil kuasa dan ianya hendaklah didaftarkan di Mahkamah Tinggi dan Pejabat Tanah
berkenaan. Wakil kuasa akan terikat untuk melaksanakan tanggungjawabnya bagi pihak tuan
tanah mengikut kuasa-kuasa yang diberikan kepadanya.
#5 Boleh ke kuasa wakil dibatalkan?
Kuasa-kuasa tadi boleh dibatalkan atau ditarik balik bergantung kepada jenis kuasa yang
diberikan kepadanya. Wakil kuasa yang boleh dibatalkan atau ditarik balik dipanggil sebagai
Revocable Power of Attorney, manakala Wakil kuasa yang tidak boleh dibatalkan atau ditarik
balik dipanggil sebagai Irrevocable Power of Attorney.
#6 Apa hak wakil kuasa?
Tidak seperti Pentadbir Harta dan Pemegang Amanah, Wakil Kuasa mempunyai hak dan kuasa
sama seperti hak dan kuasa tuan tanah ke atas tanah tersebut. Ertinya jika tuan tanah
memberikan kuasa kepada wakil kuasa untuk menjual dan memindahmilkkan tanah tersebut
kepada pihak lain, maka wakil kuasa tadi mempunyai kuasa tersebut sebagaimana yang
dinyatakan dalam Surat Wakil Kuasa.
Kesimpulannya,
12
6
Pentadbir Harta, Pemegang Amanah dan Wakil Kuasa mempunyai bidang kuasa, tanggungjawab
dan hak-hak tertentu. Walaupun kelihatan sama antara satu sama lain, dari segi konsep dan
perlaksanaannya amat berbeza.
Justeru masyarakat perlu faham tentang perbezaan tersebut supaya tidak keliru dan dapat
mengelakkan penyelewengan yang boleh berlaku melalui kuasa-kuasa yang diberikan tersebut.
12
7
ASAS 30
PERKARA YANG ANDA PERLU TAHU JIKA MAHU LANTIK KONTRAKTOR UNTUK
RENOVASI RUMAH
Bagi memilih kontraktor untuk renovasi rumah anda, penting untuk kita tahu beberapa perkara.
Sebaiknya tidak terlalu tergesa-gesa untuk memilih kontraktor yang sesuai untuk renovasi rumah
anda.
Sebelum anda membuat keputusan untuk melantik mana-mana kontraktor untuk urusan renovasi
rumah anda, ada baiknya anda fahami dan ikuti tips ringkas yang saya senaraikan di bawah:-
1. Dapatkan Beberapa Senarai Kontraktor Yang Berkelayakan
Dapatkan beberapa senarai kontraktor yang berkelayakan, stabil dari segi kewangan,
pengurusan syarikat dan sumber manusia serta efisyen dan baik dari segi mutu kerja. Lakukan
survey dan dapatkan segala data, maklumat, track record serta pengalaman kerja kontraktor-
kontraktor tersebut. Jangan hanya lantik kontraktor berdasarkan rekemendasi rakan atau ahli
keluarga anda semata-mata.
2. Dapatkan Sebut Harga dan Cadangan Pelan Renovasi Daripada Kontraktor
Dapatkan sebut harga dan cadangan pelan renovasi beserta spesifikasi untuk kerja-kerja
renovasi daripada kesemua kontraktor tersebut. Ingat, tidak semestinya anda pilih kontraktor
yang memberikan sebut harga yang terendah. Tetapi yang lebih penting adalah, sebut harga
yang diberikan adalah berpadanan dengan cadangan kerja dan kualiti kerja yang akan dilakukan.
3. Sediakan Kontrak Renovasi Rumah
Setelah anda pilih kontraktor yang paling berkelayakan, sediakan satu Kontrak Renovasi Rumah
yang mengandungi terma-terma dan syarat-syarat kerja yang harus dilakukan oleh kontraktor
tersebut. Senaraikan juga tanggungawab dan hak anda terhadap kontraktor tersebut.
12
8
Sebaik-baiknya, lantiklah peguam hartanah yang berpengalaman untuk sediakan Kontrak

Renovasi Rumah anda. Jangan kedekut untuk keluar duit yuran guaman peguam jika itu dapat
melindungi hak dan kepentingan anda. Kalau kerja renovasi ratusan ribu pun anda mampu bayar,
apalah sangat jika hendak dibandingkan dengan yuran guaman yang hanya lebih kurang seribu
dua sahaja kosnya.
4. Lantiklah Beberapa Kontraktor Berbeza
Sebaik-baiknya, jangan lantik satu kontraktor sahaja untuk lakukan kesemua kerja renovasi
keseluruhan rumah anda. Lantiklah beberapa kontraktor berbeza yang mahir dalam bidang
kepakaran masing-masing.
Misalnya, untuk kerja-kerja pemasangan konkrit dan tiles, lantik satu kontraktor, untuk kerja-kerja
berkaitan wiring dan elektrikal, lantik satu kontraktor yang lain, dan sebagainya. Ingat, bukan
semua kontraktor mahir dalam kesemua bidang pembinaan.
12
9
5. Pastikan Anda Mempunyai Hak Eksklusif Untuk Menamatkan Kontrak
Pastikan di dalam Kontrak tersebut memberikan hak secara eksklusif untuk anda menamatkan
kontrak tersebut pada bila-bila masa sekiranya kerja-kerja yang dilakukan oleh kontraktor
tersebut tidak menepati cadangan pelan kerja dan spesifikasi dan tidak mengikut mutu kerja dan
sifat ketukangan yang dikehendaki oleh anda.
6. Jangan Bayar Harga Kontrak Sekali Gus Kepada Kontraktor
Jangan bayar kesemua harga kontrak sekali gus kepada kontraktor. Sebaik-baiknya, bayarlah
mengikut progres kerja. Apabila kerja telah siap dan mematuhi segala pelan dan spesifikasi serta
mutu kerjanya juga memuaskan hati anda, barulah anda jelaskan bayaran tersebut.
Sebagai jaminan kepada kontraktor yang anda mempunyai sumber kewangan yang mencukupi
untuk menjelaskan bayaran kontrak tersebut, anda boleh buat bayaran harga kontrak tersebut
kepada peguam anda sebagai stakeholder. Dan peguam anda akan lepaskan bayaran tersebut
secara berperingkat kepada kontraktor sebaik sahaja kerja-kerja di peringkat tersebut telah
disiapkan.
7. Dapatkan Resit Daripada Kontraktor Untuk Setiap Bayaran yang Dibuat
Sila dapatkan resit atau sebarang bukti penerimaan bayaran daripada kontraktor tersebut untuk
setiap bayaran progres yang telah dijelaskan.
13
0
Sebaik-baiknya, ambil gambar untuk setiap kerja yang telah disiapkan oleh kontraktor tersebut
sebagai rekod dan rujukan anda.
8. Minta Daripada Kontraktor Tempoh Waranti Kerosakan
Minta daripada kontraktor tersebut tempoh waranti kerosakan misalnya 2 bulan sebelum anda/
peguam anda lepaskan keseluruhan bayaran kontrak tersebut.
Bayaran progress terakhir hanya akan dilepaskan kepada kontraktor tersebut setelah kesemua
kerja disiapkan sepenuhnya mengikut pelan dan spesifikasi serta memuaskan hati anda sebaik
sahaja tempoh waranti kerosakan tersebut berakhir. Sekiranya dalam tempoh waranti tersebut
terdapat kerosakan, minta kontraktor anda membaiki kerosakan tersebut dengan segera sebelum
anda/ peguam anda boleh lepaskan bayaran progres terakhir tersebut kepadanya.
13
1
9. Sekiranya Kontraktor Gagal Siapkan Kerja Renovasi, Failkan Tuntutan Gantirugi di

Tribunal Pengguna
Sekiranya di dapati kontraktor tersebut melanggar mana-mana terma dan syarat-syarat kontrak,
anda boleh saja memfailkan Tuntutan Gantirugi di Tribunal Pengguna. Kelebihan memfailkan
tuntutan di Tribunal Pengguna adalah ianya menjimatkan masa dan kos, prosedurnya yang
mudah dan keputusannya akan di buat dalam tempoh masa 40 hari daripada tarikh pemfailan
tuntutan.
10. Gunakan Hak Anda Sepenuhnya Sebagai Pelanggan
Yang penting, dalam urusan perlantikan kontraktor ini, jangan terburu-buru, berfikirlah dengan
tenang dan waras serta fahami dan gunakanlah sepenuhnya hak anda sebagai pelanggan. Ini
kerana anda yang akan keluarkan wang. Jadi biarlah wang yang anda keluarkan itu berbaloi
dengan hasil yang diperolehi.
13
2
13
3

Ebook 30 Asas Undang-Undang Jual Beli Hartanah

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Ebook 30 Asas Undang-Undang Jual Beli Hartanah

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

30 Asas Celik Undang-undang Jual Beli Hartanah 1

© SALKUKHAIRI ABD SUKOR – 2017 1

(L.LB (Hons) IIUM, DSLP IIUM)

© SALKUKHAIRI ABD SUKOR – 2017 2

ASAS 1 : KENAPA BELI RUMAH KENA GUNA PEGUAM BERBANDING BELI

ASAS 3 : 4 PERKARA YANG ANDA PERLU TAHU TENTANG DEPOSIT JUAL

ASAS 4 : JANGAN BELI HARTANAH DALAM 10 KATEGORI INI KERANA IANYA

ASAS 5 : 5 PERKARA YANG ANDA PERLU TAHU SEBELUM BELI RUMAH

ASAS 6 : PEMAJU LEWAT SIAPKAN RUMAH. 11 PERKARA INI YANG PATUT

ASAS 7 : PEMAJU TUNTUT FAEDAH LEWAT BAYAR. 9 PERKARA INI ANDA

ASAS 8 : RUMAH BARU BANYAK ROSAK. 10 PERKARA INI YANG PATUT

ASAS 9 : RUMAH TERBENGKALAI. INI 5 LANGKAH YANG PATUT ANDA

ASAS 10 : BOLEHKAH PEMBELI BATALKAN PERJANJIAN JUAL BELI DENGAN

© SALKUKHAIRI ABD SUKOR – 2017 3

ASAS 11 : APA BEZA SERAHAN KUNCI DAN SERAHAN MILIKAN KOSONG

RUMAH OLEH PEMAJU?

ASAS 12 : 10 KESILAPAN PEMBELI YANG MENYEBABKAN PEMAJU TIDAK

BAIKI KEROSAKAN RUMAH ANDA

ASAS 14 : RUMAH SUB-SALE ROSAK. BOLEHKAH MINTA PENJUAL BAIKI?

ASAS 15 : RISIKO BELI RUMAH SUB-SALE SECARA SAMBUNG BAYAR

PINJAMAN BANK PENJUAL

ASAS 16 : ADAKAH RUMAH DIANGGAP MILIK PEMBELI SETELAH PEMBELI

MULA KENA BAYAR ANSURAN BANK?

ASAS 17 : 3 PERKARA YANG PERLU ANDA BUAT SELEPAS SELESAI URUSAN

JUAL BELI RUMAH SUB-SALE

ASAS 18 : 10 PERKARA YANG ANDA PERLU TAHU BERKENAAN JUAL BELI

ASAS 20 : KEDUDUKAN SURAT IKATAN AMANAH DALAM URUSAN JUAL BELI

TANAH LOT LIDI. ADAKAH MELINDUNGI HAK DAN KEPENTINGAN

ASAS 21 : BELI RUMAH LELONG TETAPI PEMILIK ASAL TAK MAHU

© SALKUKHAIRI ABD SUKOR – 2017 4

ASAS 23 : MARK-UP HARGA JUAL BELI MENGUNTUNGKAN ATAU

ASAS 24 : SIMPAN DENGAN SELAMAT SEMUA DOKUMEN SELEPAS SELESAI

URUSAN JUAL BELI

PINJAMAN. BILA BERCERAI APA YANG PATUT DILAKUKAN?

ASAS 26 : KESAN URUSAN JUAL BELI JIKA PENJUAL / PEMBELI MENINGGAL

ASAS 27 : BOLEHKAH ANDA LAKUKAN SENDIRI URUSAN PINDAHMILIK

HARTANAH KEPADA WARIS?

ASAS 28 : BOLEHKAH BELI RUMAH LETAK NAMA ANAK BAWAH UMUR?

ASAS 29 : BEZA ANTARA PEMEGANG AMANAH, PENTADBIR HARTA DAN

ASAS 30 : PERKARA YANG ANDA PERLU TAHU JIKA MAHU LANTIK

KONTRAKTOR UNTUK RENOVASI RUMAH

© SALKUKHAIRI ABD SUKOR – 2017 5

KENAPA BELI RUMAH KENA GUNA PEGUAM BERBANDING BELI KERETA?

© SALKUKHAIRI ABD SUKOR – 2017 6

© SALKUKHAIRI ABD SUKOR – 2017 7

Urusan jual beli kenderaan tidak mengkehendaki dokumen-dokumen yang berkaitan

© SALKUKHAIRI ABD SUKOR – 2017 8

© SALKUKHAIRI ABD SUKOR – 2017 9

1. Anggaran Kos Guaman

Lebih kurang 2.5% adalah untuk :-

Lebih kurang 2.5% lagi adalah untuk :-

2. Yuran Guaman Mengikut Peratusan Nilai Hartanah

© SALKUKHAIRI ABD SUKOR – 2017 10

3. Yuran Guaman Untuk Hartanah Yang Dibeli Dengan Pemaju

© SALKUKHAIRI ABD SUKOR – 2017 11

4. Skala Yuran Guaman Wajib Diikuti Oleh Peguam

5. Semakin Tinggi Nilai Hartanah, Semakin Rendah Skala Yuran Guaman

6. Peguam Tidak Boleh Beri Diskaun Yuran Guaman

© SALKUKHAIRI ABD SUKOR – 2017 12

7. Contoh Kos Disbursement Yang Ditanggung Pembeli

8. Kadar Bayaran Disbursement Ditetapkan Oleh Pihak Berkuasa

9. Semakin Tinggi Nilai Hartanah, Semakin Tinggi Bayaran Disbursement

© SALKUKHAIRI ABD SUKOR – 2017 13