BAB 3.

G
M
U
NILAI WAKTU DARI UANG (TIME
VALUE M M
OF MONEY)
F P CFP01:

CFUNDAMENTAL OF FINANCIAL PLANNING

1
 Tujuan

Di akhir sesi, peserta diharapkan mampu:

G M
U
1. Menjelaskan bagaimana Nilai Waktu uang bekerja dan
mengapa merupkan konsep penting dalam finance

M M
2. Mampu menghitung nilai sekarang (present value) dan nilai
masa yang akan datang (future value)
3. Mengidentifikasi tipe-tipe anuitas dan menghitung nilai

F P
sekarang (present value) dan nilai masa yang akan datang
(future value) baik dalam ordinary annuity atau annuity due

C
4. Memahami dasar dalam loan amortization

2
 Agenda

1. Pengantar
G M
2. Time Value of Money dan Aplikasinya U
3. Soal Latihan

M M
F P
C
3
 G M
U
M M
F P
PENGANTAR
C
4
 Fakta #1

G M
U
M M
F P Hampir semua orang suka jajan
Survey Harga Gorengan:

C 1990-an : Rp. 500/pcs

2000-an : Rp. 1.000/pcs
2010-an : Rp. 2.000/pcs
Saat ini : Rp. 3.000/pcs
5
 Fakta #2

G M
U
M M
Hampir semua orang suka belanja apalagi

F P
kalau ada diskon
Survey Harga Baju:

C
1990-an : Rp. 25rb /pcs
2000-an : Rp. 50rb/pcs
2010-an : Rp. 75rb/pcs
Saat ini : Rp. 100rb/pc
6
 Fakta #3

G M
Hampir Semua orang pakai
eWallet (Gopay, Dana, OVO,

U
LinkAja, etc.) demi
diskonnya

M M
Cashback:
OVO : 30%
Gopay : 20%

F P Dana : 50%
LinkAja : 30%

C
7
 The Time Machine

1 2

G
3
M 4

U
PV
M M
F P
C
8
 The Time Machine

1 2 3
G4
M
U
M M FV
F P
C
9
 Tipe

G M
U
Tarip/ Suku Bunga
(The Interest Rate)

M M Amortisasi Pinjaman
(Amortizing Loan)

F P Bunga Sederhana Bunga Majemuk

C (Simple Interest) (Compound Interest)

10
 G M
U
M M
F P
TIME VALUE OF MONEY DAN
APLIKASINYA
C
11
 Hakekat Nilai Waktu Uang

G M
Uang sekarang (present value) TIDAK AKAN SAMA NILAINYA
dengan uang di masa yang akan datang (future value).

U
• Uang Rp 200 juta di tahun 2010 cukup untuk membeli sebuah
mobil (Kijang Innova). Namun di tahun 2020?

M M
• Uang Rp 15 ribu sudah cukup untuk
makan di warung nasi padang saat
ini. Namun di tahun 2020?

F P
Mengapa hal ini terjadi?
Disebabkan oleh faktor bunga

C
dan/atau inflasi.
Future Value PASTI LEBIH BESAR dari
present value.
12
 Future Value

G M
Future Value (FV) merupakan jumlah investasi yang dilakukan
sekarang yang akan tumbuh seiring waktu.
Future value, atau nilai uang di masa U
M M
mendatang, menunjukkan manfaat dari
investasi dan perolehan dari suku
bunga.

F P
C
13
 Future Value

G M
Ada dua macam suku bunga yang dapat Anda gunakan untuk
menghitung future value :
U
1. Simple interest adalah bunga yang Anda dapatkan dari nilai
investasi Anda saat ini.

M M
2. Compound interest (bunga berbunga,
bunga majemuk) adalah bunga yang

F P
Anda dapatkan dari investasi Anda
saat ini dan dari akumulasi investasi

C
tersebut.

14
Bunga Sederhana (Simple Interest)

G M
Uang Rp.100 juta dibungakan dengan Bunga Sederhana (Simple
Interest) 12% per tahun selama 3 tahun
U
M M
S3 = 100.000.000 + (3 x 12% x 100.000.000)
= 100.000.000 + 36.000.000 = Rp.136.000.000

Rumus:
F P Dimana:

C
Sn = S0 ( 1 + n . r )
Sn
S0
N
= Uang setelah n tahun
= Uang di awal periode
= jangka waktu (dlm tahun)
r = tingkat bunga per tahun
15
 Bunga Majemuk (Compound
Interest)
G M
Uang sebesar Rp.100 juta dibungakan dengan Bunga Majemuk

U
(compound interest) 12% per tahun selama 3 tahun

M M
Setelah 1 tahun : FV1 = 100.000.000 (1 + 0,12) = Rp. 112.000.000
Setelah 2 tahun : FV2 = 112.000.000 (1 + 0,12) = Rp. 125.400.000
Setelah 3 tahun : FV3 = 125.400.000 (1 + 0,12) = Rp. 140.492.800

Rumus:
F P
Dimana: FVn = Future Value setelah n tahun

C
FVn = PV ( 1 + r )n
PV = Present Value di awal periode
n = jangka waktu dalam tahun
r = tingkat bunga per tahun

16
 G M
U
M M
F P
C
17
 Bunga Majemuk Berjangka < 1 Tahun

Per Semester: m=2 Rumus:

G M
Per Kuartal:
Per Bulan:
m=4
m = 12  U
r 
FVn = PV1 + 
n.m

Per Minggu:
Per Hari:
m = 52
m = 365
M M  m

Dimana:
N
m F P
= jangka waktu (dalam tahun)
= banyaknya periode dlm 1 tahun
r
C
= tingkat bunga per tahun

18
Bunga Majemuk Berjangka < 1 Tahun

Aplikasi:
G M
U
Adi mendepositokan uang Rp.100 juta di bank selama 3
tahun dengan bunga 12% p.a. dengan sistem A.R.O.

FV3
M M
(Automatic Roll-Over) per kuartal (3 bulanan). Berapa
uangnya setelah 3 tahun?
= 100.000.000 (1 + 0,12/4)3.4

F P
= 100.000.000 (1 + 0,03)12
= 100.000.000 (1,425760887)

C = Rp.142.576.089

19
 G M
U
M M
F P
C
20
Bunga Majemuk Berjangka < 1 Tahun

Aplikasi:
G M
Budi mendepositokan uang Rp.100 juta di bank selama 3

U
tahun dengan bunga 12% p.a. dengan sistem A.R.O.
(Automatic Roll-Over) per bulan. Berapa uangnya setelah 3
tahun?

M M
FV3 = 100.000.000 (1 + 0,12/12)3.12
= 100.000.000 (1 + 0,01)36

F P
= 100.000.000 (1,430768784)
= Rp.143.076.878

C
Apa perbedaan dengan slide 19?
Mana yang lebih menguntungkan? Mengapa?

21
 G M
U
M M
F P
C
22
 Present Value

G M
Present value adalah suatu metode untuk menentukan nilai uang
saat ini didasarkan pada hasil di masa mendatang (future yield);
present value disebut juga discounting.
U
• Konsep present value mengasumsikan uang yang diterima

uang saat ini.

M M
atau dibayarkan di masa depan nilainya tidak sebanyak nilai

• Menginvestasikan sejumlah uang pasti mengimplikasikan biaya

P
dari kesempatan yang hilang (opportunity cost).

F
C
23
 PV = Present Value (Discounting)

Rumus:
FVn
G M
PV =
(1 + r)n U
Dimana:
M M
FVn = Future Value setelah n tahun

F P
PV = Present Value di awal periode

C
n = jangka waktu dalam tahun
r = tingkat bunga per tahun

24
 PV = Present Value (Discounting)

G M
U
Nilai sekarang (Present Value) dari uang Rp.100 juta yang akan
diterima 3 tahun kemudian dengan bunga 12% adalah:

PV =
100.000.000 M M
100.000.000 = Rp.71.178.025
=
P
(1 + 0,12)3

F
1,404928

C
25
 G M
U
M M
F P
C
26
PV = Present Value (Discounting)

G M
U
Pak Paul ingin memperoleh total dana sebesar

M M
Rp.3.000.000 satu tahun dari sekarang. Jika beliau
bisa mendapatkan 6% dalam bentuk bunga atas
investasinya, berapa dana yang harus disetor

F P
sekarang?

C
27
 G M
U
M M
F P
C
28
 Aturan 72 (Rule of 72)

G M
Untuk menghitung secara cepat (perkiraan secara cepat):
Sejumlah uang saat ini akan menjadi : 2 kali lipat

U
Dalam waktu: n tahun, dan bunga r % per tahun
Rumus (4): n . r = 72

Aplikasi:
M M
F P
Uang Rp.100 juta akan menjadi Rp.200 juta dengan bunga 12% p.a.
setelah berapa tahun?

C
n . 12 = 72 Jadi: n = 6
Setelah: 6 tahun

29
 Aturan 72 (Rule of 72)

Aplikasi:
G M
U
Dalam waktu 8 tahun, agar uang Rp.100 juta menjadi Rp.400
juta, dibutuhkan bunga berapa persen per tahunnya?

Dibagi 2 periode:
M M
4 tahun pertama: 100 juta menjadi 200 juta

P
4 tahun kedua : 200 juta menjadi 400 juta

F
C
4 . r = 72 Jadi: r = 18
Dibutuhkan bunga sekitar 18% p.a.

30
 Annuities

G M
• Anuitas adalah pembayaran yang dilakukan secara periodik/
berkala (interval tetap), seperti bulanan, riwulanan, atau
tahunan.
U
• Pembayaran dapat dilakukan di akhir atau awal periode.

M
— Pembayaran yang dilakukan di akhir
periode disebut dengan ordinary
annuity.
M
F P
— Pembayaran yang dilakukan di awal
periode disebut annuity due.

C
31
Future Value of An Annuity

M
Nilai Masa Depan Sejumlah Angsuran (FVA)
G
U
M
Future Value of an
Ordinary Annuity
M Future Value of an
Annuity Due

F P
C
32
 Future Value of an Ordinary Annuity
Ordinary Annuity = Anuitas di akhir periode

G M
Uang Rp.100 juta diangsur selama 3 tahun setiap akhir tahun.
Berapa besarnya uang (Future Value) di akhir tahun ke 3, jika
U
bunganya 12% p.a.?

FVA3 = Rp.337.440.000
M M FVA 3

F P1 2 3

C 100.000.000 100.000.000
100.000.000 (1 + 0,12)

100.000.000 (1 + 0,12)2
100.000.000

112.000.000

125.440.000
+
337.440.000

33
 Future Value of an Ordinary Annuity

M
Ordinary Annuity = Anuitas di akhir periode

G
U
Rumus:
 (1 + r ) n − 1 M M
Dimana:
PMT = pembayaran per periode
FVA n = PMT 

F
 P r


r
n
= tingkat bunga per periode
= banyaknya periode

C
34
 Future Value of an Ordinary Annuity
Ordinary Annuity = Anuitas di akhir periode

G M
Aplikasi:
U
Budi menabung Rp.1 juta setiap akhir bulan selama 10 tahun
M
dengan bunga 12% p.a. Berapa uangnya di akhir tahun ke 10?

M
 (1 + 0,01)120 − 1
FVA120 = 1.000.000
 2,300386895
 = 1.000.000 

F P  0,01   0,01 

C FVA10 = Rp.230.038.690
 G M
U
M M
F P
C
36
 Future Value of an Ordinary Annuity
Ordinary Annuity = Anuitas di akhir periode

G M
Aplikasi:
U
Adi sekarang berumur 35 tahun. Dia ingin punya uang sebesar

M
Rp. 1 Milyard pada saat dia pensiun di umur 55 tahun nanti.
Berapa besarnya uang yang harus dia tabung setiap akhir bulan,
M
kalau diasumsikan bunganya = 9% p.a.?

F P FVA 240
 (1 + 0,0075 ) 240 − 1
= PMT 
 0 ,0075 


C
1.000.000.000 = PMT [ 667,8868699 ]
Jadi besarnya uang yang harus ditabung tiap bulan (PMT)
= Rp.1.497.260
 G M
U
M M
F P
C
38
 Future Value of an Ordinary Annuity
Menghitung dengan Kalkulator
n
r
PV
=
=
=
banyaknya periode
tingkat bunga per periode
Present Value
•
•
•
M
5 variabel: n, r, PV, PMT & FV

G
4 var diketahui – 1 var dpt dihitung
PV–PMT–FV: Salah satu (+) 0 (–)
PMT
FV
=
=
Payment (pembayaran per peiode)
Future Value
•

U
n & r: selalu positif (boleh dalam
pecahan desimal)

n? = 17,67 n? =
M
Berapa lama uang 100 akan menjadi 200 jika bunganya 3%, 4%, 6%, dan 12% ?
Dengan bunga berapakah uang 100 akan menjadi 200 dalam waktu 3 tahun, 4 tahun, 6

M
tahun, dan 12 tahun ? Bandingkan hasilnya dengan menggunakan Aturan 72 !
n? = 23,45 11,90 n? = 6,12

P
r = 3 r = 4 r = 6 r = 12
PV = -100 PV = -100 PV = -100 PV = -100

F
PMT = 0 PMT = 0 PMT = 0 PMT = 0
FV = 200 FV = 200 FV = 200 FV = 200

C
n = 3 n = 4 n = 6 n = 12
r? = 25,99 r? = 18,92 r? = 12,25 r? = 5,95
PV = -100 PV = -100 PV = -100 PV = -100
PMT = 0 PMT = 0 PMT = 0 PMT = 0
FV = 200 FV = 200 FV = 200 FV = 200

39
 Future Value of an Ordinary Annuity
Menghitung dengan Kalkulator

sistem ARO 3 bulanan, berapa jumlah uangnya setelah 3 tahun?

G M
Uang Rp.100 juta didepositokan di bank selama 3 tahun dengan bunga 12% p.a. dengan

Berapa jumlah uangnya setelah 3 tahun apabila dibungakan dengan sistem ARO 1 bulanan?
n
r
PV
=
=
=
12
3
-100000000
n
r
PV
=
=
=
36
1
-100000000 U
PMT
FV ?
=
=
0
142576088,7
PMT
FV ?
=
=

Agus menabung Rp.1 juta setiap akhir bulan

0

M
143076878,4

M
Rudi sekarang berumur 35 tahun. Dia ingin
punya uang sebesar Rp.1 Milyard pada saat
dia pensiun di umur 55 tahun nanti. Berapa
besarnya uang yang harus dia tabung

F P
selama 10 tahun dengan bunga 12% per
tahun. Berapa uangnya di akhir tahun ke 10?
setiap bulan kalau diasumsikan bunga 9 %
per tahun?

C
n = 120
r = 1 n = 240
PV = 0 r = 0,75
PMT = -1000000 PV = 0
FV ? = 230038689,5 PMT? = 1497259,559
FV = -1000000000

40
 Future Value of an Ordinary Annuity
Menghitung dengan Spreadsheet
n
r
PV
=NPER(r;PMT;PV;FV)
=RATE(n;PMT;PV;FV)
=PV(r;n;PMT;FV)
•
•
•
M
5 variabel: n, r, PV, PMT & FV

G
4 var diketahui – 1 var dpt dihitung
PV–PMT–FV: Salah satu (+) 0 (–)
PMT
FV
=PMT(r;n;PV;FV)
=FV(r;n;PMT;PV)
•
• U
n & r: selalu positif (boleh dalam pecahan desimal)
r dpt diformat dlm var biasa atau persen (0,1 = 10%)

1
A
n
B
120
C
240
M M D
3
E
36
F
69,66
2
3
4
r
PV
PMT
F P
1,00%
-
(1.000.000)
0,75%
-
1.497.260
12,00%
71.178.025
-
2,12%
10.000.000
(400.000)
1,00%
-
(1.000.000)
5 FV
C
230.038.689
Contoh 1
mencari FV
(1.000.000.000)
Contoh 2
mencari PMT
(100.000.000)
Contoh 3
mencari PV
-
Contoh 4
mencari r
100.000.000
Contoh 5
mencari n

41
 Future Value of an Ordinary Annuity
Menghitung dengan Spreadsheet

Contoh 1 – menghitung FV: Sel B5: =FV(B2;B1;B4;B3)

G M
Agus menabung Rp.1 juta setiap akhir bulan selama 10 tahun dengan bunga 12% per
tahun. Berapa uangnya di akhir tahun ke 10?
Contoh 2 – menghitung PMT: Sel C4: =PMT(C2;C1;C3;C5)
U
M
Rudi sekarang berumur 35 tahun. Dia ingin punya uang sebesar Rp.1 Milyard pada saat
dia pensiun di umur 55 tahun nanti. Berapa besarnya uang yang harus dia tabung setiap
bulan kalau diasumsikan bunga = 9 % per tahun?
Contoh 3 – menghitung PV:
M
Sel D3: =PV(D2;D1;D4;D5)
Berapa nilai sekarang (Present Value) dari uang Rp.100 juta yang akan diterima 3 tahun

P
kemudian dengan bunga 12% per tahun?

F
Contoh 4 – menghitung r: Sel E2: =RATE(E1;E4;E3;E5)
Ardi meminjam uang Rp.10 juta di awal bulan, yang setiap akhir bulan harus dicicil

C
sebesar Rp.400.000 selama 3 tahun. Berapa tingkat bunganya per tahun?
Contoh 5 – menghitung n: Sel F1: =NPER(F2;F4;F3;F5)
Tony menabung Rp.1 juta setiap akhir bulan dalam tabungan rencana yang memberinya
bunga 12% p.a. Berapa lama Tony harus menabung agar uangnya menjadi Rp.100 juta?

42
 Future Value of an Annuity Due

Future Value of Annuity Due

G M
Digunakan untuk menghitung nilai uang di masa depan (FV) dari

U
suatu jumlah yang disetorkan secara berkala (PMT) dengan
menggunakan metode bunga majemuk yang disetorkan di muka
(in advance)

• Nilai Masa Depan (FV)

M M= nilai masa depan dari investasi tunggal
•
•
•
P
Suku Bunga (i)

F
Jumlah Periode (n)
= tingkat suku bunga
= jumlah periode
Setoran Berkala perbulan (PMT) = nominal yang harus di setor setiap

C bulannya

43
 Future Value of an Annuity Due
Annuity Due = Anuitas di awal periode = Anuitas Jatuh
Tempo
G M
Uang Rp.100 juta setiap awal tahun diangsur selama 3 tahun.
Berapa besarnya uang (Future Value) di akhir tahun ke 3, jika U
bunganya 12% p.a.?
FVAD3 = Rp.377.932.800
M M FVAD 3

F P 1 2 3

100.000.000 (1 + 0,12)

C
112.000.000
100.000.000 100.000.000 100.000.000
125.440.000
100.000.000 (1 + 0,12)2
100.000.000 (1 + 0,12)3
140.492.800
+

377.932.800
44
 Future Value of an Annuity Due

Tempo
G M
Annuity Due = Anuitas di awal periode = Anuitas Jatuh

U
Rumus:

M M
Dimana:
FVAD = Future Value Annuity Due

F P
FVAD = FVA (1 + r) FVA = Future Value Annuity
r = Tingkat bunga per periode

C
45
 Future Value of an Annuity Due
Annuity Due = Anuitas di awal periode = Anuitas Jatuh
Tempo
G M
Aplikasi: U
M M
Agus menabung Rp.1 juta setiap awal bulan selama 5 tahun dgn
bunga 12% per tahun. Berapa uangnya di akhir tahun ke 5?

FVAD 60

F P  (1 + 0,01) 60 − 1
= 1.000 .000 
 0,01
 (1 + 0,01)


C
FVAD60 = Rp.82.486.367

46
 G M
U
M M
F P
C
47
 Future Value of an Annuity Due
Dengan Kalkulator:
Untuk Anuitas Jatuh Tempo, selain 5 variabel : n – r –
PV – PMT – FV, digunakan 1 option tambahan : Due
Due = 0, apabila anuitasnya biasa (ordinary)
n
r

G
PV
M= banyaknya periode
= bunga per periode
= Present Value
Due = 1, apabila anuitas jatuh tempo (due/begin)
Di beberapa kalkulator finansial, option Due harus U
PMT = pembayaran/periode
FV = Future Value
Due = 0 (biasa) / 1 (BGN)
mengganti mode menjadi ‘Begin’ (BGN)

Dengan Spreadsheet:
M
Formula dengan Microsoft Excel menjadi:
M Catatan: (sama dgn prinsip2 Anuitas biasa

P
menggunakan spreadsheet)
n =NPER(r;PMT;PV;FV;Due) • Option Due ditambahkan sebagai
r
PV
PMT
FV
F
=RATE(n;PMT;PV;FV;Due)
=PV(r;n;PMT;FV;Due)

C
=PMT(r;n;PV;FV;Due)
=FV(r;n;PMT;PV;Due)
parameter terakhir
• Parameter Due diberi nilai 1 (=BGN),
hanya jika untuk Anuitas Jatuh Tempo
• Jika parameter Due tidak dicantumkan,
dianggap Due = 0 (anuitas biasa)

48
 Future Value of an Annuity Due
Aplikasi:
Ida membuka Tabungan Berencana di Bank XYZ,
yang memberi bunga 9% p.a. Berapa setoran
n
r
G M =
=
36
0,75
tabungan berencana setiap awal bulan yang harus
Ida setorkan agar di akhir tahun ke 3 tabungannya
U
PV
PMT ?
FV
=
=
=
0
2411884,135
-100000000
menjadi Rp.100 juta?

Aplikasi (tambahan):

M M
Setiap awal bulan Budi hanya mampu menabung
Due

n
=

=
1

300

F P
untuk keperluan masa depannya sebesar Rp.2 juta.
Apabila di akhir masa pensiunnya yg 25 tahun lagi,
Budi ingin memiliki dana sebesar Rp.1 Milyard,
r?
PV
PMT
=
=
=
0,315389686
0
-2000000

C
berapakah besarnya bunga investasi yg dibutuhkan
agar Budi dapat mewujudkan impiannya?
FV
Due
=
=
1000000000
1

49
 G M
U
M M
F P
C
50
 Present Value of An Annuity

Nilai Sekarang Sejumlah Angsuran (PVA)

G M
Present Value Annuity adalah suatu metode untuk
U
melakukan discounting terhadap suatu anuitas, agar nilainya
dalam dolar saat ini bisa ditentukan.
M
• Metode present value annuity ini menunjukkan jumlah dari
M
pembayaran sekaligus (lump-sum payment) yang jika diterima

P
saat ini akan sama nilainya dengan anuitas tersebut.

F
C
Present Value of an
Ordinary Annuity
Present Value of an
Annuity Due

https://www.portalinvestasi.com/present-value-annuity/
51
 Present Value of an Ordinary Annuity
Ordinary Annuity = Anuitas di akhir periode
Uang Rp.100 juta diangsur setiap akhir tahun selama 3 tahun.
G M
Berapa besarnya Present Value di awal tahun pertama, jika
bunganya 12% p.a.? U
PVA 3

M M
PVA3 = Rp.240.183.127

F P 1
100.000.000
2 3

C
89.285.714 (1 + 0 ,12)

100.000.000 100.000.000 100.000.000

79.719.388 100.000.000

(1 + 0 ,12)2
+ 71.178.025 100.000.000

240.183.127 (1 + 0 ,12)3

52
Present Value of an Ordinary Annuity

M
Ordinary Annuity = Anuitas di akhir periode

G
Rumus: U
 (1 + r ) n − 1
PVA n = PMT n 
 r (1 + r ) M M
Dimana:
F P
n
C
PMT = pembayaran per periode
r = tingkat bunga per periode
= banyaknya periode

53
 Present Value of an Ordinary Annuity

Aplikasi:
Ordinary Annuity = Anuitas di akhir periode

G M
U
Si A mau berhutang kepada si B. Tiap akhir bulan si A hanya bisa
mengangsur sebesar Rp.1 juta selama 6 bulan. Kalau si B

M M
meminta bunga 2% tiap bulan, berapa besarnya uang yang dia
bisa pinjamkan ke si A? Hitunglah dengan rumus, kemudian
periksalah hasilnya dengan menggunakan kalkulator!

PVA = 1.000.000 
6
F P
 (1 + 0,02) 6 − 1   0,126162419 
 = 1.000.000 
 0,02(1 + 0,02) 6 

 0,022523248 
n = 6
r = 2
PV? =

C
PMT = -1000000
FV = 0

5.601.430,879 (maksimum uang yang dapat

PVA6 = Rp ………………………
dipinjamkan)

54
 G M
U
M M
F P
C
55
 Present Value of an Ordinary Annuity
Ordinary Annuity = Anuitas di akhir periode
Herman mengambil KPR di Bank ABC selama 10 tahun
G M
dengan bunga 15% p.a. Jika harga rumah Rp.500 juta
dan uang muka 20%, berapa besarnya angsuran KPR U n
r
PV
=
=
=
120
1,25
-400000000

M
PMT ? = 6453398,28
setiap bulannya? Hitung langsung dengan kalkulator!
FV = 0
Catatan: Angsuran KPR dibayar di akhir periode

M
Pinjaman Rp.100 juta dengan bunga 12% diangsur tiap n
r
=
=
3
12

P
akhir tahun selama 3 tahun. Hitunglah berapa besarnya PV = -100000000
angsuran tahunan, dan periksalah hasilnya dengan Skedul PMT ? = 41634898

1
F
Amortisasi Pinjaman.
Thn

C
Pinjaman Awal
100,000,000
Angsuran
41,634,898
Bunga
12,000,000
FV

Angsuran Pokok
29,634,898
= 0

Saldo Akhir Pinjaman

70,365,102
2 70,365,102 41,634,898 8,443,812 33,191,086 37,174,016
3 37,174,016 41,634,898 4,460,882 37,174,016 0

56
 Skedul Amortisasi Pinjaman dengan
Spreadsheet

G M
Harga Rumah Rp.600 juta dengan uang muka 30%. KPR selama
10 tahun, di tahun pertama bunganya 9% p.a. Berapa angsuran

U
bulanan selama tahun pertama? Berapa pula angsurannya di 9
tahun berikutnya apabila bunganya menjadi 15%?

M M
Saldo pinjaman di akhir bulan ke 12 (392.853.753), menjadi
pedoman untuk menentukan Saldo Awal Pinjaman pada periode
baru dengan tingkat bunga baru (15% p.a.), yang hanya tinggal 9
P
tahun lagi. Besarnya angsuran bulanan baru dan skedulnya?
F
9%
C
1 tahun 9 tahun

15%
10 tahun Total
57
 Skedul Amortisasi Pinjaman dengan
Spreadsheet
2
A B
Periode (n) =
C
120
D

G M E
Jumlah Pinjaman (PV) =
F
420,000,000

U
3 Bunga (r) = 0.75% Angsuran/periode (PMT) = 5,320,382
4 Saldo Akhir
Thn Pinjaman Awal Angsuran Bunga Angsuran Pokok
5 Pinjaman
6

9
1
2
3
4
420,000,000
417,829,618
415,642,957
413,439,897
5,320,382
5,320,382
5,320,382
5,320,382
M M
3,150,000
3,133,722
3,117,322
3,100,799
2,170,382
2,186,660
2,203,060
2,219,583
417,829,618
415,642,957
413,439,897
411,220,314

P
10 5 411,220,314 5,320,382 3,084,152 2,236,230 408,984,083

F
11 6 408,984,083 5,320,382 3,067,381 2,253,002 406,731,082
12 7 406,731,082 5,320,382 3,050,483 2,269,899 404,461,182

C
13 8 404,461,182 5,320,382 3,033,459 2,286,924 402,174,259
14 9 402,174,259 5,320,382 3,016,307 2,304,076 399,870,183
15 10 399,870,183 5,320,382 2,999,026 2,321,356 397,548,827
16 11 397,548,827 5,320,382 2,981,616 2,338,766 395,210,061
17 12 395,210,061 5,320,382 2,964,075 2,356,307 392,853,753

58
 Present Value of an Ordinary Annuity

Tips:
G M
Ordinary Annuity = Anuitas di akhir periode

U
Ada cara lain untuk menghitung Saldo Akhir Pinjaman di akhir
tahun pertama (setelah 12 bulan), yaitu dengan menghitung

M M
Present Value Annuity berikut:
• n = 108 ( 120 bulan dikurangi cicilan selama 12 bulan)
• r = 0,0075 ( 9% dibagi 12 bulan = 0,75%)
P
• PV = ? (ini yang akan dihitung)

F
• PMT = 5.320.382,498 (jangan dibulatkan) n = 108
• FV = 0
C r = 0,75
PV? = 392853753
PMT = -5320382,498
FV = 0

59
 Present Value of An Ordinary Annuity

M
Ordinary Annuity = Anuitas di akhir periode

G
Aplikasi se-hari2 dari tips di atas:
U
Badri mempunyai KPR di sebuah bank yang mengenakan bunga

M M
sebesar 12% p.a. Besarnya cicilan KPR per bulan sebesar Rp.
5.685.200, dan ia masih harus membayar cicilan KPR selama 17
bulan lagi.

F P
Apabila Badri hendak melunasi KPR-nya, berapa besarnya uang
pelunasan KPR yang harus dibayarkan?

C n
r
= 17
= 1
PV? = 88474510,9
PMT = -5685200
FV = 0

60
 G M
U
M M
F P
C
61
 Present Value of An Annuity Due
Annuity Due = Anuitas di awal periode = Anuitas Jatuh
Tempo
G M
Uang Rp.100 juta setiap awal tahun diangsur selama 3 tahun.
Berapa besarnya Present Value di awal tahun pertama, jika U
bunganya 12% p.a.?
PVAD 3

M M PVAD3 = Rp.269.005.102

F P 1 2 3

+
100.000.000

89.285.714

79.719.388
C 100.000.000
(1 + 0 ,12)
100.000.000

100.000.000
100.000.000

269.005.102 (1 + 0 ,12)2

62
 Present Value of An Annuity Due

Tempo
G M
Annuity Due = Anuitas di awal periode = Anuitas Jatuh

Rumus: U
PVAD = PVA (1 + r)
M M
Dimana:

F P
PVAD = Present Value Annuity Due

r C
PVA = Present Value Annuity
= tingkat bunga per periode

63
 Present Value of An Annuity Due

Tempo
G M
Annuity Due = Anuitas di awal periode = Anuitas Jatuh

Aplikasi dengan kalkulator: U

M M
Kredit Kendaraan Bermotor Rp. 15 juta dengan uang
muka 20%, bunga 2% per bulan selama 3 tahun.
Berapa angsuran bulanannya?
Catatan:

F P
KPR bank : Angsuran di akhir periode
n
r
=
=
36
2

C
PV = -12000000
KKB / Non KPR : Angsuran di awal periode PMT ? = 461562,9717
FV = 0
Due = 1

64
 Bunga Efektif vs Bunga Flat

G M
Kredit Kendaraan Bermotor Rp.15 juta dengan uang muka 20%,
dan bunga flat 2% per bulan selama 3 tahun. Berapa angsuran
bulanannya, jika bunganya flat?
U
Harga Motor
Uang Muka 20%
M
Dengan perhitungan bunga KKB secara flat:

MRp. 15.000.000
Rp. 3.000.000

Bunga 3 th
F P
Total Pinjaman Rp. 12.000.000
Rp. 8.640.000 (36 bln x 2% per bln)

C
Total Plus Bunga
Angsuran / Bulan
Rp. 20.640.000
Rp. 573.333 (Total Plus Bunga dibagi 36 bln)

65
 Present Value of An Annuity Due
Aplikasi Time Value of Money

G M
U
Harga sebuah kamera di katalog kartu kredit adalah :
Rp. 2.699.000 jika dibayar tunai

M
Rp. 479.000 jika dibayar bulanan selama 6 bulan
Rp. 269.000 jika dibayar bulanan selama 12 bulan
M
Berapa sebenarnya bunga kreditnya untuk 6 bln dan 12 bulan?

F P
Bunga kredit utk yg 6 bln = n
r
=6
= 2,5837
n
r
= 12
= 3,4353

C
12 x 2,5837 = 31,00% p.a.
Bunga kredit utk yg 12 bln =
12 x 3,4353 = 41,22% p.a.
PV
PMT
FV
Due
= 2.699.000
= -479.000
=0
=1
PV
PMT
FV
Due
= 2.699.000
= -269.000
=0
=1

66
 Present Value of An Annuity Due
Aplikasi Time Value of Money

G M
Ada iklan: Kredit motor 2 tahun bunga hanya 2% per bulan.
U
Bunga yang dipakai adalah bunga flat. Coba hitung berapa
bunga efektifnya !

Bunga 24 bln M M
Pinjaman (dimisalkan)Rp. 10.000.000
Rp. 4.800.000
n
r
PV
= 24
= 3,76
= 10.000.000

P
Total Plus Bunga
F
Angsuran / Bulan
Rp. 14.800.000
Rp. 616.667
PMT
FV
Due
= -616.667
=0
=1

C
Bunga efektif = 12 x 3,76% = 45,12% p.a

67
 Present Value of An Annuity Due

G M
Aplikasi Time Value of Money
Premi asuransi tradisional untuk pembayaran tahunan = Rp.10
juta
U
• Jika dibayar semesteran preminya Rp. 5.200.000 (52% premi
tahunan)

M M
• Jika dibayar kuartalan preminya Rp. 2.650.000 (26,5% premi
tahunan)

F
tahunan)
P
• Dan jika dibayar bulanan preminya Rp.900.000 (9% premi

C
Berapa sebenarnya bunga efektif untuk pembayaran
Semesteran, Kuartalan dan Bulanan tersebut?

68
 Present Value of An Annuity Due

n =2
Aplikasi Time Value of Money
n =4
G
n
M = 12
r
PV
PMT
= 8,33
= 10.000.000
= -5.200.000
r
PV
PMT
= 4,03
= 10.000.000
= -2.650.000 Ur
PV
PMT
= 1,43
= 10.000.000
= -900.000
FV
Due
=0
=1
% eff = 16,66% p.a.
FV
Due

M M
=0
=1
% eff = 16,12% p.a.
FV
Due
=0
=1
% eff = 17,16% p.a.

F P
Bunga efektif dengan
pembayaaran premi
Semesteran
Bunga efektif dengan
pembayaaran premi
Kuartalan
Bunga efektif dengan
pembayaaran premi
Bulanan

C
69
 G M
U
M M
F P
LATIHAN SOAL
C
70
 Berapa Nilai Investasi Nanti?

G M
Anda menempatkan uang 1.000 di sebuah tabungan dengan
tingkat suku bunga 2% pa, compounding quarterly. Berapakah

U
nilai tabungan ini 3 tahun lagi? (end-of period). Perhatikan
bahwa compounding quarterly, sehingga 2% harus dibagi 4 dan 3
tahun harus dikali 4.

M M
F P
C
71
 G M
U
M M
F P
C
72
 Berapa Nilai Uang Pensiun Sekarang?

G M
Anda akan menerima uang pensiun sebesar Rp 1,000,000,000
dalam waktu 3 tahun lagi. Apabila tingkat inflasi saat ini adalah
U
5% pa, maka berapakah nilai uang pesangon itu sekarang?
(end-of period)

M M
F P
C
73
 G M
U
M M
F P
C
74
 Future Value

G M
Agus menabung Rp.1 juta setiap akhir bulan selama 10

U
tahun dengan bunga 12% per tahun. Berapa uangnya di
akhir tahun ke 10?

M M
F P
C
75
 G M
U
M M
F P
C
76
 Pembayaran Periodik (PMT)

G M
Rudi sekarang berumur 35 tahun. Dia ingin punya uang sebesar
Rp.1 Milyar pada saat dia pensiun di umur 55 tahun nanti.

U
Berapa besarnya uang yang harus Rudi tabung setiap bulan kalau
diasumsikan bunga = 9 % per tahun?

M M
F P
C
77
 G M
U
M M
F P
C
78
 Present Value (PV)

G M
U
Berapa nilai sekarang (Present Value)

M
dari uang Rp.100 juta yang akan
diterima 3 tahun kemudian dengan

M
bunga 12% per tahun?

F P
C
79
 G M
U
M M
F P
C
80
 Memilih Investasi terbaik

M
Pak Ridwan baru mendapatkan uang warisan dari orang tuanya.
Berhubung sudah paham pentingnya merencanakan keuangan,
G
beliau ingin menginvestasikan sebesar Rp 500 juta ke sebuah

U
produk keuangan dengan jangka 15 tahun ke depan. Saat datang
ke bank, PBO menawarkan 3 pilihan alternatif produk investasi

M M
dengan fitur yang berbeda, antara lain:
• Produk Investasi Silver: target hasil 12% pa compounding
annually

monthly
F P
• Produk Investasi Gold: target hasil 11.5% pa compounding

C
• Produk Investasi Platinum: target hasil 11.7% pa
compounding quarterly
Produk investasi manakah yang sebaiknya dipilih? (end-of
period)
 Memilih Investasi terbaik

Produk Investasi n
Jawaban

PV G M
i FV
Silver 15 -500,000,000 U 12 2,736,782,879.63
Gold
Platinum
180
60
M M
-500,000,000
-500,000,000
0.9583
2.925
2,783,306,545.92
2,819,827,518.74

F P
Pak Ridwan sebaiknya memilih produk
INVESTASI PLATINUM karena

C
memberikan hasil terbesar yaitu Rp
2,819,827,518.74.
Kebutuhan Dana Tujuan Keuangan

mendatang, yaitu;
G M
Rio memiliki beberapa tujuan keuangan dalam 5 tahun

U
– Mempersiapkan dana pernikahan sebesar Rp100 juta untuk 2
tahun lagi.

M
– Mempersiapkan down payment membeli rumah senilai
Rp300 juta untuk 3 tahun lagi.
M
– Mempersiapkan dana pendidikan anak sebesar Rp30 juta

F P
untuk 5 tahun lagi.
Hitunglah berapa kebutuhan dana untuk masing-masing tujuan
keuangan Rio. (*Asumsi tingkat inflasi sebesar 8% pa.)
C
 Kebutuhan Dana Tujuan Keuangan

Tujuan Keuangan n
Jawaban
PV
G
i M FV
Dana Pernikahan
DP Rumah
2
3
-100,000,000
-300,000,000 U8
8
116,640,000.00
377,913,600.00
Dana Pendidikan 5 M
-30,000,000
M
8 44,079,842.30

F P
Kebutuhan dana tujuan keuangan masing-masing;
• Dana pernikahan = Rp 116.640.000
• DP rumah
C = Rp 377.913.600
• Dana Pendidikan = Rp 44.079.842
 Kebutuhan Investasi Bulanan

G M
Setelah mengetahui kebutuhan dana untuk 3 tujuan keuangan,
Rio berencana untuk melakukan investasi agar mewujudkan

U
tujuan tersebut. Berdasarkan saran dari PBO, Rio memilih 3
produk berikut sebagai kendaraan investasinya;

tujuan dana pernikahan.

M M
• Reksadana pasar uang dengan potensi hasil 6% pa untuk

• Reksadana campuran dengan potensi hasil 12% pa untuk

F P
tujuan DP rumah.
• Reksadana saham dengan potensi hasil 18% pa untuk dana

C
pendidikan.
Hitunglah berapa kebutuhan investasi berkala setiap bulan yang
harus dilakukan oleh Rio. (end-of period).
 Kebutuhan Investasi Bulanan

Tujuan Keuangan n
Jawaban
FV
G M
i PMT
Dana Pernikahan
DP Rumah
24
36 U
116,640,000.00 6/12 -4,586,355.98
377,913,600.00 12/12 -8,773,003.39
Dana Pendidikan 60
M
44,079,842.30 18/12 -458,140.64

M
F P
Kebutuhan investasi per bulan;
• Dana pernikahan = Rp 4.586.355
• DP rumahC = Rp 8.773.003
• Dana Pendidikan = Rp 458.140
 G M
U
M M
F P
C
94