97 Risiko Transaksi Jual Beli Properti - NMWahyu Kuncoro

Risiko
Transaksi
97 Jual Beli
Properti
Versi Pdf Lengkapnya di ipusnas.com
97 Risiko Transaksi Jual-Beli Properti.indd 1 4/2/2015 2:36:45 PM

Terima Kasih
untuk istriku: Ariyani Setyamintarsih, SKF
anak-anakku: Gadis, Dara, dan Dinda
Hak cipta dilindungi oleh undang-undang.

Dilarang mengutip atau memperbanyak sebagian atau
seluruh isi buku ini tanpa izin tertulis dari penerbit.
Isi di luar tanggung jawab percetakan.

Risiko
Transaksi
97 Jual Beli
Properti
NM. Wahyu Kuncoro

Risiko
Transaksi
97 Jual Beli
Properti
Penulis Pemasaran
NM. Wahyu Kuncoro Niaga Swadaya
Jl. Gunung Sahari III/7 Jakarta 10670
Penerbit Telp. (021) 4204402; 4255354
Raih Asa Sukses Fax. (021) 4214821
(Penebar Swadaya Grup)
Bukit Permai Jl. Kerinci Blok A2 No. 23-24 Cetakan
Cibubur, Jakarta 13720 I. Jakarta, 2015
Telp. (021) 29617008, 29617009
Faks. (021) 8721570 Ilustrasi/Olah Digital
Agus H
Web: Http://www.penebar-swadaya.net Desain Isi - Sampul
E-mail: ps@penebar-swadaya.net Hermawan
Facebook: Penebar Swadaya Grup
Editor
Twitter: @penebar_swadaya
Andriansyah
Whatsapp: 08131 8888 180
Pin BB: 7954DB75
SD02018
Katalog dalam terbitan (KDT)
Kuncoro, NM. Wahyu

97 Risiko Transaksi Jual Beli Properti/ NM. Wahyu Kuncoro
- Cet. 1. - Jakarta: Raih Asa Sukses 2015.
iv + 300 hlm.; ilus.; 20 cm.

Bibliografi: hlm. 296
ISBN (10) 979-013-222-0
ISBN (13) 978-979-013-222-1
1. Hukum I. Judul

Daftar ISI
Prakata..................................................................................................... 5
1 Pengertian Umum........................................................................ 7
A. Jual Beli dan Peralihan Hak Kepemilikan ......................................................................... 8
B. Sengketa Hukum dalam Jual Beli Properti dan Penyelesaiannya ..................13
2 Jual Beli Tanah yang Berisiko.................................................21

1. Risiko Jual Beli Tanah Timbul..................................................................................................22
2. Risiko Jual Beli Tanah Kas Desa ............................................................................................30
3. Jual Beli Tanah Eks Partikelir.....................................................................................................33
4. Jual Beli Tanah Bodong..............................................................................................................37
5. Jual Beli Tanah IMTN (Izin Membuka Tanah Negara) . ............................................40
6. Jual Beli Tanah SKT (Surat Keterangan Tanah)/
SKGR (Surat Keterangan Ganti Rugi)..................................................................................42
7. Jual Beli Tanah Hak Ulayat........................................................................................................45
8. Pengalihan Hak Tanah Letter C ............................................................................................49
9. Jual Beli Tanah Negara Bekas Tanah Telantar................................................................51
10. Jual Beli Tanah di Bawah Tangan..........................................................................................56
11. Jual Beli yang Tidak Diikutkan dengan Balik Nama Hak Kepemilikan...........60
12. Dokumen Kepemilikan Tanah Hanya AJB......................................................................61
13. Jual Beli Properti Objek Waris.................................................................................................63
14. Jual Beli Tanah Sewa . .................................................................................................................67
15. Jual Beli Rumah Kontrakan......................................................................................................70
16. Jual Beli Melalui Perantara........................................................................................................75
17. Jual Beli Tanah Kaveling.............................................................................................................80
18. Jual Beli Tanah Wakaf...................................................................................................................83
1

19. Jual Beli Tanah Absentee/Tanah Guntai..........................................................................86
20. Jual Beli Rumah Negara ...........................................................................................................88
21. Jual Beli Properti yang Jangka Waktu Haknya Telah Berakhir.............................89
22. Jual Beli Tanah dan Bangunan Aset Yayasan.................................................................94
23. Jual Beli Tanah dan Bangunan Aset Perseroan............................................................96
24. Tanda Tangan Akta Jual Beli, Penjual dan Pembeli Tidak Bertemu
Secara Langsung............................................................................................................................98
25. Tanah Mau Disertifikatkan, Penjualnya Sudah Tidak Diketahui
Tinggalnya..........................................................................................................................................99
26. Sertifikat Overlapping...........................................................................................................102
27. Jual Beli Atas Tanah Pertanian.............................................................................................103
28. Jual Beli Tanah Aset Perusahaan Modal Asing..........................................................105
29. Beli Tanah dengan Panjar.......................................................................................................109
30. Risiko Hukum bagi Penjual yang Membatalkan Sepihak Perjanjian
Jual Beli dengan Syarat Uang Panjar .............................................................................110
31. Pembatalan Jual Beli Properti ............................................................................................111
32. Penjual Meninggal Dunia Sebelum Terjadinya Peralihan Hak Milik............113
33. Penjualan Properti Tidak Sepengetahuan Suami/Istri.........................................114
34. Sertifikat Rusak ............................................................................................................................116
35. Kuasa Jual........................................................................................................................................117
36. Kuasa Beli.........................................................................................................................................121
37. Pengikatan Jual Beli di Bawah Tangan atau Akta Notariat................................122
38. Wanprestasi Atas Pengikatan Jual Beli...........................................................................124
39. Ukuran Tanah Tidak Sesuai dengan Sertifikat...........................................................127
40. Penetapan Batas/Patok Tanah yang Tidak Jelas.......................................................129
41. Kesalahan Pengukuran Bidang Tanah............................................................................131
42. Jual Beli Properti Terselubung.............................................................................................133
43. Jual Beli Properti dengan Warga Negara Asing........................................................135
44. Gadai Tanah dan Larangannya...........................................................................................141
45. Perbedaan Hak Menumpang dan Hak Garap .........................................................145
46. Anak Membatalkan Penjualan Tanah yang Dilakukan Orangtua..................150
47. Beli Properti Masih dalam Status Objek Jaminan Bank.......................................154
48. Tukar Guling...................................................................................................................................156
49. Untung Rugi Transaksi BOT (Build, Operate, and Transfer)..................................159
50. Jual Properti dengan Opsi Buy Back (Beli Kembali)................................................164
2

51. Tanah Objek Jual Beli Dikuasai Penghuni Liar .........................................................165
52. Harga Beli yang Dicantumkan di Akta Jual Beli Dibuat Lebih Rendah
dari Harga Sebenarnya............................................................................................................167
53. Jual Beli Properti di Atas Tanah HPL (Hak Pengelolaan Lahan).......................170
54. Risiko Beli Properti yang di Dalam Sertifikatnya Terdapat Beberapa
Nama Sebagai Pemilik.............................................................................................................172
55. Merebut Kembali Tanah dari Penggarap Liar............................................................173
56. Beli Rumah yang Sertifikatnya Diblokir.........................................................................176
57. Sahnya Pemberian Hak Tanggungan.............................................................................177
58. Sertifikat Aspal (Asli tapi Palsu)...........................................................................................181
59. Pemecahan Sertifikat................................................................................................................184
3 Jual Beli Properti dengan Developer............................... 189

1. Modus Penipuan Atas Nama Developer......................................................................193
2. Perbedaan Hak Milik Tanah dengan Hak Milik Rumah Susun.........................195
3. Developer Membangun Properti di Atas Tanah HPL (Hak Pengelolaan).197
4. Mengenal Hak dan Kewajiban Developer Selaku Pelaku Usaha...................200
5. Beragam Model Transaksi dan Perjanjiannya dengan Developer................203
6. Jadwal Serah Terima Unit ....................................................................................................207
7. Brosur Sebagai Janji Komitmen Developer ..............................................................208
8. Risiko Membeli Rumah Indent Melalui Kredit KPR ...............................................210
9. Permohonan KPR Ditolak, Booking Fee Hangus . ....................................................215
10. Pembeli Selaku Calon Konsumen Membatalkan Jual Beli ..............................218
11. Developer Wanprestasi...........................................................................................................220
12. Developer Belum Mengantongi Izin,
Properti Sudah Diperjualbelikan.......................................................................................222
13. Pembangunan Tidak Sesuai Site Plan.......................................................................... 225
14. Developer Tidak Membangun Fasum (Fasilitas Umum) dan
Fasos (Fasilitas Sosial) ..............................................................................................................226
15. Developer Tidak Mengantongi IMB Induk . ...............................................................229
16. Jaminan Pengembang/Developer Atas Perawatan Unit Rumah.................233
17. Kualitas Bangunan Tidak Sesuai Spesifikasi ..............................................................235
18. Pemecahan Sertifikat yang Memakan Jangka Waktu Lama............................236
19. Peningkatan HGB Menjadi Hak Milik..............................................................................238
20. Over Kredit......................................................................................................................................240
3

21. Developer Pailit............................................................................................................................243
22. Developer Hanya Menjual Kaveling Tanah Tanpa Bangunan.........................246
23. Ukuran Kaveling Tidak Sesuai Sertifikat........................................................................247
24. BPSK Sebagai Lembaga Penyelesaian Masalah
Konsumen vs Developer ......................................................................................................248
4 Risiko Transaksi Jual Beli Properti Objek Agunan ..... 253

1. Mengenal Kuasa Membebankan Hak Tanggungan ............................................255
2. Penyelamatan Kredit oleh Bank .......................................................................................260
3. Kreditur Membeli Objek Agunan ....................................................................................261
4. Membeli Objek Hak Tanggungan Langsung dengan Kreditur ....................263
5. Memahami Lelang dan Jenisnya . ...................................................................................264
6. Pengajuan Lelang .....................................................................................................................269
7. Lembaga Lelang
(Balai Lelang Swasta, KPKLN, dan Pengadilan Negeri).........................................271
8. Persyaratan, Ketentuan, dan Prosedur Lelang Objek Agunan Bank............277
9. Proses Balik Nama Properti Objek Lelang....................................................................280
10. Pembatalan Lelang ..................................................................................................................283
11. Inkonsistensi Pasal 6 Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang
Hak Tanggungan dalam Praktik . ......................................................................................285
12. Risalah Lelang Dibatalkan......................................................................................................288
13. Risalah Lelang Sudah Keluar, Bank Belum Menerbitkan Roya ......................292
14. Pemenang Lelang Wanprestasi..........................................................................................294
Daftar Pustaka.................................................................................. 296

Tentang Penulis................................................................................ 298
4

Prakata
Hampir dapat dipastikan setiap orang berkeinginan untuk memiliki
properti. Entah sungguh-sungguh untuk dimiliki dan ditempati
atau hanya sekadar investasi. Hal ini mengingat harga jual properti
setiap tahunnya terus (cenderung) merangkak naik. Tidak heran pada
akhirnya properti menjadi bidang bisnis tersendiri yang banyak diminati
masyarakat.
Sayangnya, tingginya minat masyarakat akan properti tidak
diikuti dengan pemahaman seluk beluk hukum yang mengatur tentang
kepemilikan dan peralihan hak kepemilikan atas properti. Tidak heran
pada akhirnya banyak terjadi permasalahan hukum dalam transaksi jual
beli properti.
Dengan maksud guna memberi pemahaman singkat atas risiko-
risiko hukum yang timbul dalam transaksi jual beli properti, penulis
mencoba menguraikan hal-hal yang harus diperhatikan seorang calon
pembeli ketika akan melakukan transaksi dan bagaimana menghindari
risiko yang timbul di kemudian hari.
Sebagai upaya memberi pemahaman singkat,uraian dan pembahasan
dalam buku ini mungkin tidak mengupas secara detail permasalahan dan
risiko hukum dalam transaksi (jual beli) properti yang dibahasnya. Untuk
itu, penulis meminta maaf sebelumnya. Namun demikian, kiranya uraian
dan pembahasan permasalahan transaksi jual beli properti dalam buku
ini dapat membantu para pembaca untuk bersikap cermat dan berhati-
hati ketika melakukan transaksi jual beli properti.
Tangerang, Februari 2015
NM. Wahyu Kuncoro, SH
5


1
Pengertian
Umum

A Jual Beli dan Peralihan Hak Kepemilikan
Harus dipahami, bahwasanya dalam suatu transaksi jual beli properti

ada dua perbuatan hukum yang dilakukan, yakni perbuatan hukum yang
menyangkut jual beli itu sendiri dan perbuatan hukum pengalihan hak
kepemilikan barang yang menjadi objek jual beli.
Secara umum, setiap kegiatan transaksi jual beli tunduk pada
ketentuan hukum yang diatur dalam Bab V Kitab Undang-Undang
Hukum Perdata (KUHPerdata). Di dalam bab V KUHPerdata tersebut
diatur tentang pengertian jual beli, batasan-batasan jual beli hingga
tentang kewajiban penjual dan pembeli dalam suatu transaksi jual beli
yang telah dilakukannya.
Dalam Pasal 1457 KUHPerdata diuraikan bahwasanya yang
dimaksud jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang
satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu barang, dan pihak
yang lain untuk membayar harga yang dijanjikan. Sebagai persetujuan,
untuk dianggap sah maka persetujuan jual beli tersebut wajib memenuhi
8

empat syarat sahnya persetujuan sebagaimana diatur dalam Pasal 1320
KUHPerdata, yakni:
1. kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya;
2. kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
3. suatu pokok persoalan tertentu; dan
4. suatu sebab yang tidak terlarang.
Suatu hal yang menarik dalam transaksi (jual beli), bahwasanya secara
hukum jual beli sudah dianggap terjadi pada saat penjual dan pembeli
telah sepakat mengenai barang beserta harga jualnya, meskipun barang
yang disepakati belum diserahkan oleh penjual kepada pembeli atau
pembeli belum membayar harga jual yang disepakati. Hal ini sebagaimana
ditegaskan dalam Pasal 1458 KUHPerdata yang menyatakan, “Jual beli
dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, segera setelah orang-orang
itu mencapai kesepakatan tentang barang tersebut beserta harganya, meskipun
barang itu belum diserahkan dan harganya belum dibayar”. Ini berarti
bahwasanya dalam suatu transaksi jual beli, dengan adanya kesepakatan
antara penjual dan pembeli maka kedua belah pihak terikat satu sama
lain untuk melaksanakan apa yang telah disepakatinya (asas konsensuil/
konsensual). Berdasarkan ketentuan Pasal 1458 KUHPerdata ini pula,
penjual atau pembeli tidak dapat mengingkari pelaksanaan apa yang telah
disepakati bersama. Apabila salah satu pihak berupaya untuk mengingkari
kesepakatan, pihak yang lain dapat menuntut pihak yang mengingkari
tersebut untuk melaksanakan kesepakatan tersebut.
Setelah terjadinya kesepakatan jual beli, Pasal 1459 KUHPerdata
menegaskan bahwasanya, “Hak milik atas barang yang dijual tidak pindah
kepada pembeli selama barang itu belum diserahkan menurut Pasal 612, 613
dan 616 KUHPerdata”.
9

Adapun isi ketentuan Pasal 612, 613, dan 616 KUHPerdata sebagai
berikut.
Pasal 612 KUHPerdata:

Penyerahan barang-barang bergerak, kecuali yang tidak bertubuh
dilakukan dengan penyerahan yang nyata oleh atau atas nama pemilik,
atau dengan penyerahan kunci-kunci bangunan tempat barang-barang
itu berada. Penyerahan tidak diharuskan, bila barang-barang yang harus
diserahkan, dengan alasan hak lain, telah dikuasai oleh orang yang hendak
menerimanya.

Penyerahan piutang-piutang atas nama dan barang-barang lain yang tidak
bertubuh, dilakukan dengan jalan membuat akta otentik atau di bawah
tangan yang melimpahkan hak-hak atas barang-barang itu kepada orang
lain. Penyerahan ini tidak ada akibatnya bagi yang berutang sebelum
penyerahan itu diberitahukan kepadanya atau disetujuinya secara tertulis
atau diakuinya. Penyerahan surat-surat utang atas tunjuk dilakukan dengan
memberikannya. Penyerahan surat utang atas perintah dilakukan dengan
memberikannya bersama endosemen (pengesahan) surat itu.

Penyerahan atau penunjukan barang tak bergerak dilakukan dengan
pengumuman akta yang bersangkutan dengan cara seperti yang ditentukan
dalam Pasal 620 KUHPerdata.
10

Dengan mengindahkan ketentuan-ketentuan yang tercantum dalam
tiga pasal yang lalu, pengumuman termaksud di atas dilakukan dengan
memindahkan salinan otentik yang lengkap dari akta tersebut atau surat
keputusan Hakim ke kantor penyimpan hipotek di lingkungan tempat
barang tak bergerak yang harus diserahkan itu berada, dan dengan
mendaftarkan salinan ini dalam daftar yang telah ditentukan. Bersama
dengan itu, orang yang bersangkutan harus menyampaikan juga salinan
otentik yang kedua atau petikan dari akta atau keputusan Hakim, agar
penyimpan hipotek mencatat di dalamnya hari pemindahan beserta
bagian dan nomor daftar yang bersangkutan.
Berdasarkan ketentuan-ketentuan pasal KUHPerdata di atas, didapat

pemahaman bahwasanya peralihan hak kepemilikan barang dari penjual
kepada pembeli dibedakan berdasarkan bentuk barang yang menjadi objek
jual beli. Jika barang objek jual beli termasuk barang bergerak, peralihan
hak kepemilikan baru akan terjadi bila ada penyerahan barang tersebut
kepada pembeli. Sementara itu, jika objek jual beli tersebut merupakan
barang tidak bergerak, hak kepemilikan baru akan beralih bila dinyatakan
secara tegas dalam suatu akta otentik yang kemudian diikutkan dengan
balik nama kepemilikan. Adapun mengenai biaya akta dan biaya-biaya
yang timbul atas penerbitan akta, Pasal 1466 KUHPerdata menegaskan
bahwasanya biaya akta jual beli dan biaya tambahan lain dipikul
(ditanggung) oleh pembeli kecuali kalau diperjanjikan sebaliknya.
Dalam kegiatan transaksi jual beli, Pasal 1471 KUHPerdata membatasi
sekaligus menegaskan bahwasanya jual beli atas barang orang lain adalah
batal dan dapat memberikan dasar kepada pembeli untuk menuntut
11

penggantian biaya, kerugian dan bunga, jika ia tidak mengetahui bahwa
barang itu kepunyaan orang lain. Selanjutnya, Pasal 1472 KUHPerdata
juga menegaskan, jika pada saat penjualan, barang yang dijual telah
musnah sama sekali, pembelian menjadi batal. Jika yang musnah hanya
sebagian, pembeli leluasa untuk membatalkan pembelian atau menuntut
bagian yang masih ada serta menyuruh menetapkan harganya menurut
penilaian yang seimbang.
Oleh karena transaksi jual beli merupakan persetujuan yang mengikat
antara penjual dan pembeli, secara hukum penjual berkewajiban memenuhi
ketentuan-ketentuan hukum sebagai berikut.
1. Menyerahkan barang yang dijualnya kepada pembeli dan
menanggungnya dengan memberi 2 (dua) jaminan; penguasaan
barang yang dijual itu secara aman dan tenteram dan tidak ada cacat
yang tersembunyi pada barang tersebut. (Pasal 1474 jo. Pasal 1475 Jo.
Pasal 1491 KUHPerdata).
2. Barang harus diserahkan dalam keadaan seperti pada waktu penjualan
meliputi segala sesuatu yang menjadi perlengkapannya beserta
surat bukti milik jika ada. (Pasal 1481 jo. Pasal 1482 jo. Pasal 1483
KUHPerdata).
3. Jika yang diserahkan adalah barang tidak bergerak yang telah
ditentukan luas atau ukurannya, penjual wajib menyerahkannya
sesuai dengan jumlah yang telah disepakati. Jika ternyata berkurang
luas atau ukurannya, penjual harus bersedia menerima pengurangan
harga. Namun, jika ternyata luas atau ukurannya melebihi yang
disepakati, pembeli diberi hak untuk membayar kelebihan tersebut
atau membatalkan transaksi jual beli. (Pasal 1484 jo. Pasal 1485
KUHPerdata).
12

4. Bila pembeli membatalkan pembelian,penjual wajib mengembalikan
harga barang yang dijual (Pasal 1488 KUHPerdata).
Adapun kewajiban pembeli dalam transaksi jual beli adalah

membayar harga pembelian (Pasal 1513 jo. Pasal 1514 KUHPerdata).
Namun demikian, kewajiban pembeli untuk membayar harga
pembelian dapat ditangguhkan bila dalam menguasai barang yang
dibelinya terdapat suatu tuntutan hukum dari pihak ketiga. Hal ini
sebagaimana ditegaskan ketentuan hukum Pasal 1516 KUHPerdata
yang menyatakan, “Jika dalam menguasai barang itu pembeli diganggu oleh
suatu tuntutan hukum yang didasarkan hipotek atau suatu tuntutan untuk
memperoleh kembali barang tersebut, atau jika pembeli mempunyai suatu
alasan yang patut untuk khawatir akan diganggu dalam penguasaannya,
maka ia dapat menangguhkan pembayaran harga pembelian sampai
penjual menghentikan gangguan tersebut, kecuali jika penjual memilih
memberikan jaminan atau jika telah diperjanjikan bahwa pembeli wajib
membayar tanpa mendapat jaminan atas segala gangguan”.
B Sengketa Hukum dalam Jual Beli Properti dan

Penyelesaiannya
Layaknya dalam suatu hubungan, dalam hubungan jual beli properti
cenderung banyak mengundang sengketa bila di antara para pihak
tidak menyadari hak dan kewajibannya masing-masing. Secara umum
dapat digambarkan sengketa jual beli properti terjadi karena adanya
pertentangan yang berawal dari persepsi yang berbeda mengenai hal-hal
kesepakatan yang tidak dibahas secara rinci di awal kesepakatan. Misal,
mengenai kesepakatan penyerahan surat kepemilikan, pembayaran
panjar dan sebagainya. Untuk itu, guna menghindari kesalahpahaman
13

persepsi, sangatlah penting membuat kesepakatan yang jelas dan tegas
dalam bentuk tertulis. Dengan bentuk kesepakatan yang tertulis terperinci,
perbedaan persepsi dapat diminimalisir dengan persoalan-persoalan
hukum yang mungkin akan timbul dapat dihindari.
Dalam lingkup yang luas, sengketa hukum dalam jual beli properti
juga dapat terjadi karena regulasi dan kebijakan hukum agraria yang
cukup rumit. Adalah suatu fakta yang tidak terbantahkan bahwa tumpang
tindih hak milik tanah ataupun hak atas pengelolaan tanah merupakan
permasalahan sengketa hukum yang kerap terjadi dalam suatu transaksi
jual beli tanah dan bangunan. Ini terjadi karena kurang akuratnya data
tanah atau data tanah keliru yang disebabkan ketidaksesuaian peraturan
atau belum lengkapnya peraturan hukum agraria yang mengaturnya.
Dari sekian banyak sengketa hukum di bidang properti, bila
dikelompokkan berdasarkan pokok permasalahannya setidaknya ada
empat kelompok masalah hukum, yakni:
a. Pengakuan kepemilikan atas tanah;
b. Peralihan hak atas tanah;
c. Pembebanan hak; dan
d. Penguasaan eks tanah partikelir (tanah eigendom atau hak lama yang
belum dikonversi).

Dari empat kelompok masalah hukum tadi, bila dirunut dan
dikelompokkan secara khusus, didapat beberapa kelompok permasalahan
khusus sebagai berikut.
1. Penguasaan tanah tanpa hak, yaitu perbedaan persepsi, nilai atau
pendapat, kepentingan mengenai status penguasaan di atas tanah
tertentu yang tidak atau belum dilekati hak (tanah negara), ataupun
yang telah dilekati hak oleh pihak tertentu.
14

epentingan
aa n p en d apat, nilai k
u perbed tu pihak
a batas, yait yang diakui sa
2. Sengket luas b id an g ta n ah
Republik
k, batas, dan an Nasional
mengenai leta h Bad an P er ta n ah
itetapkan ole batas.
yang telah d d al am p ro ses penetapan
ih
pun yang mas nilai atau p
endapat,
Indonesia atau p er se psi ,
perbedaan as tanah tert
entu
S en gk et a waris, yaitu u as aa n d i at
3. atus peng
mengenai st
kepentingan
dari warisan. pendapat,
yang berasal aa n p er se p si, nilai atau
u perbed tertentu
kali-kali, yait di atas tanah
4. Jual ber atus p en g u as aa n
mengenai st orang.
kepentingan el i k ep ad a lebih dari 1
h dari ju al b dapat,
yang diperole p er se p si , n ilai atau pen
perbedaan emiliki
S er ti fi k at ganda, yaitu g ta n ah te rt entu yang m
5. atu bidan
mengenai su
kepentingan ari satu.
at h ak at as tanah lebih d n il ai atau pendapat
,
sertifik er se p si,
erbedaan p tu yang tela
h
ti fi k at p en g ganti, yaitu p ta n ah te rt en
6. Ser atu bidang
n g an mengenai su ti.
kep en ti
at as ta nah penggan
rtifikat h ak pendapat,
diterbitkan se aa n p er se p si, nilai atau
itu perbed adanya
A k ta Ju al Beli palsu, ya g ta n ah te rtentu karena
7 . atu bid an
mengenai su
kepentingan
ilai
Akta Jual Bel
i palsu.
p er b ed aa n pendapat, n
batas, yaitu ang tanah ya
ng
ek el ir u an penunjukan d an lu as b id
8. K tak, batas, an
ep en ti n gan mengenai le k an o le h B adan Pertanah
k lah ditetap yang
ihak yang te njukan batas
diakui satu p ia berdas ar k an p en u
ublik Indones
Nasional Rep
salah. dapat,
d ih , ya it u p erbedaan pen
g tin
9. Tumpan m en g enai letak, b
atas
n g an
nilai kepenti
15

dan luas bidang tanah yang diakui satu pihak tertentu karena
terdapatnya tumpang tindih batas kepemilikan tanahnya.
10. Putusan Pengadilan, yaitu perbedaan persepsi, nilai atau pendapat,
kepentingan mengenai putusan badan peradilan yang berkaitan
dengan subjek atau objek hak atas tanah atau mengenai prosedur
penerbitan hak atas tanah tertentu.
Upaya penyelesaian sengketa yang timbul dalam jual beli properti

yang paling baik tentunya melalui jalur mediasi dengan harapan ada
penyelesaian “win win solution” di antara para pihak yang berperkara.
Upaya mediasi adalah salah satu proses penyelesaian sengketa yang lebih
cepat, murah, dan juga dapat memberikan akses keadilan yang lebih besar
kepada pihak-pihak dalam menemukan jalan penyelesaian sengketa yang
memuaskan dan memberikan rasa keadilan.
Namun sayangnya, upaya mediasi kerap terbentur pada sikap
yang bersikeras pada persepsi masing-masing pihak sehingga tidak
membuahkan hasil penyelesaian. Akibatnya tentu dapat dipastikan,
pihak yang merasa dirugikan harus mengupayakan melalui prosedur yang
berlaku, baik melalui litigasi (pengadilan) maupun alternatif penyelesaian
sengketa (Alternative Dispute Resolution/ADR).
Di pengadilan, penyelesaian perkara dimulai dengan mengajukan
gugatan ke pengadilan yang berwenang. Sejak diterbitkannya Peraturan
Mahkamah Agung No. 1 Tahun 2008 tentang Prosedur Mediasi di
Pengadilan, penyelesaian sengketa hukum melalui pengadilan ini
dilakukan dengan dua tahap, yaitu mediasi dan pemeriksaan pokok
perkara. Dalam tahap mediasi, para pihak yang bersengketa diminta
melakukan perundingan dengan bantuan pihak ketiga yang netral dan tidak
memiliki kewenangan memutus (mediator). Dalam tahap ini, pengadilan
menyediakan pilihan kepada para pihak yang bersengketa menggunakan
16

jasa mediator yang tersedia di Pengadilan Negeri atau menggunakan
jasa mediator di luar pengadilan. Apabila menggunakan jasa mediator
hakim, para pihak tidak dipungut biaya. Namun, jika menggunakan jasa
mediator bukan hakim, sesuai ketentuan Pasal 10 Peraturan Mahkamah
Agung No. 1 Tahun 2008, para pihak yang bersengketa dipungut biaya
yang ditanggung bersama atau berdasarkan kesepakatan para pihak. Kelak
bila dari mediasi yang dilakukan membuahkan kesepakatan penyelesaian
perkara. Kesepakatan tersebut dikukuhkan melalui akta perdamaian dan
atau diikuti dengan pencabutan gugatan. Namun, bila dari mediasi yang
dilakukan tidak tercapai kesepakatan dan atau mediator menyatakan
mediasi gagal karena salah satu pihak berperkara ataupun kuasa hukumnya
telah dua kali berturut-turut tidak menghadiri pertemuan mediasi, para
pihak masuk dalam tahap kedua (pemeriksaan pokok perkara).
Dalam pemeriksaan pokok perkara, para pihak yang bersengketa
memulainya dengan tahapan pembacaan gugatan sampai dengan
jawab menjawab. Tahap penentuan dimulai dari pembuktian sampai
dengan putusan. Adapun tahap pelaksanaan adalah pelaksanaan putusan.
Setiap tahap tersebut memerlukan waktu relatif lama, mahal, dan prosedur
yang cukup rumit.
Terkait alternatif penyelesaian sengketa (APS) di luar pengadilan,
Undang-Undang No. 30 Tahun 1999 tentang Arbitrase dan Alternatif
Penyelesaian Sengketa mengatur enam macam tata cara penyelesaian
sengketa di luar pengadilan, yaitu:
1. Konsultasi;
2. Negosiasi;
3. Mediasi;
4. Konsiliasi;
5. Pemberian Pendapat Hukum; dan
6. Arbitrase.
17

Negosiasi melibatkan para pihak yang bersengketa secara langsung,
konsultasi dan pemberian pendapat hukum dapat dilakukan, baik secara
bersama-sama antara para pihak yang bersengketa dan pihak yang
memberikan konsultasi atau pendapat hukum, maupun secara sendiri-
sendiri oleh masing-masing pihak yang bersengketa dengan konsultan
atau ahli hukum. Selanjutnya, mediasi dan konsiliasi melibatkan pihak
ketiga yang berperan dan berfungsi menghubungkan kedua belah pihak
yang bersengketa dimana di dalam mediasi berfungsi sebagai pihak ketiga
yang dibatasi hanya sebagai penyambung lidah dari pihak-pihak yang
sedang bersengketa.
Pengaturan mengenai mediasi dapat ditemukan dalam ketentuan
pasal 6 ayat (3) Pasal 6 ayat (4), Pasal 6 ayat (5) Undang-Undang Nomor 30
Tahun 1999. Ketentuan mengenai mediasi yang diatur dalam Pasal 6 ayat
(3) Undang-Undang Nomor 30 Tahun 1999 adalah suatu proses kegiatan
sebagai kelanjutan dari gagalnya negosiasi yang dilakukan oleh para pihak
menurut ketentuan pasal 6 ayat (2) Undang-Undang Nomor 30 Tahun
1999. Menurut rumusan dari Pasal 6 ayat (3) Undang-Undang Nomor
30 Tahun 1999 tersebut bahwa atas kesepakatan tertulis para pihak yang
bersengketa atau beda pendapat diselesaikan melalui bantuan seorang
atau lebih penasihat ahli maupun melalui seorang mediator sebagai pihak
ketiga, baik perorangan maupun dalam bentuk suatu lembaga independen
yang sifatnya netral atau tidak memihak dan berfungsi sebagai mediator
dan berkewajiban melaksanakan tugas dan fungsinya berdasarkan pada
kehendak dan kemauan para pihak.
Kelebihan dari penyelesaian secara mediasi terutama dari segi biaya
tidak mahal, jangka waktu tidak lama, dan prosesnya tidak berbelit-belit.
Adapun kelemahannya adalah apa yang sudah disepakati para pihak yang
18

bersengketa dalam mediasi ternyata kemudian dilanggar oleh salah satu
pihak. Jika para pihak tidak menemukan kesepakatan dalam mediasi,
pengadilan merupakan jalan terakhir yang harus ditempuh. Dengan
demikian, putusan hakim sebagai Ultimum remedium (jalan terakhir)
dalam sengketa pertanahan.
Khusus untuk penyelesaian sengketa di bidang pertanahan, Badan
Pertanahan Nasional (BPN) sebagai badan tunggal yang mengurus
mengenai masalah pertanahan di Indonesia, memiliki fungsi sebagai
lembaga alternatif penyelesaian sengketa. Hal ini sebagaimana ditegaskan
dalam Pasal 3 huruf (n) Peraturan Presiden Nomor 85 Tahun 2009 tentang
perubahan atas Peraturan Presiden Nomor 10 Tahun 2006 tentang Badan
Pertanahan Nasional yang menegaskan, “Badan Pertanahan Nasional
memiliki fungsi pengkajian dan penanganan masalah, sengketa, perkara dan
konflik di bidang pertanahan”.
Kedudukan Badan Pertanahan Nasional (BPN) sebagai lembaga
alternatif penyelesaian sengketa di bidang pertanahan diuraikan secara
teknis dalam Keputusan Kepala Badan Pertanahan RI No. 11 Tahun
2009 tentang Kebijakan dan Strategi Kepala BPN RI Menangani dan
Menyelesaikan Sengketa, Konflik dan Perkara Pertanahan, dimana sistem
penanganan masalah Pertanahan berpedoman kepada Keputusan Kepala
Badan Pertanahan Nasional No.34 Tahun 2007 tentang Petunjuk Teknis
Penanganan dan Penyelesaian Masalah Pertanahan. Sayangnya, dalam
banyak hal mediasi di kantor Badan Pertanahan Nasional yang pernah
diikuti oleh penulis, kebanyakan pegawai Badan Pertanahan Nasional
yang ditunjuk sebagai mediator lebih banyak mengarahkan penyelesaian
melalui lembaga peradilan.
19


2
Jual Beli
Tanah
yang
Berisiko

97 Risiko Transaksi Jual Beli Properti - NMWahyu Kuncoro

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

97 Risiko Transaksi Jual Beli Properti - NMWahyu Kuncoro

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

Risiko

Versi Pdf Lengkapnya di ipusnas.com

97 Risiko Transaksi Jual-Beli Properti.indd 1 4/2/2015 2:36:45 PM

Hak cipta dilindungi oleh undang-undang.

Isi di luar tanggung jawab percetakan.

Versi Pdf Lengkapnya di ipusnas.com

97 Risiko Transaksi Jual-Beli Properti.indd 2 4/2/2015 2:36:45 PM

NM. Wahyu Kuncoro

Versi Pdf Lengkapnya di ipusnas.com

97 Risiko Transaksi Jual-Beli Properti.indd 3 4/2/2015 2:36:45 PM

Katalog dalam terbitan (KDT)

Kuncoro, NM. Wahyu

Versi Pdf Lengkapnya di ipusnas.com

97 Risiko Transaksi Jual-Beli Properti.indd 4 4/2/2015 2:36:45 PM

2 Jual Beli Tanah yang Berisiko.................................................21

97 Risiko Transaksi Jual-Beli Properti.indd 1 4/2/2015 2:36:45 PM

97 Risiko Transaksi Jual-Beli Properti.indd 2 4/2/2015 2:36:45 PM

3 Jual Beli Properti dengan Developer............................... 189

97 Risiko Transaksi Jual-Beli Properti.indd 3 4/2/2015 2:36:45 PM

4 Risiko Transaksi Jual Beli Properti Objek Agunan ..... 253

Daftar Pustaka.................................................................................. 296

97 Risiko Transaksi Jual-Beli Properti.indd 4 4/2/2015 2:36:45 PM

Tangerang, Februari 2015

NM. Wahyu Kuncoro, SH

97 Risiko Transaksi Jual-Beli Properti.indd 5 4/2/2015 2:36:45 PM

97 Risiko Transaksi Jual-Beli Properti.indd 6 4/2/2015 2:36:45 PM

Versi Pdf Lengkapnya di ipusnas.com

97 Risiko Transaksi Jual-Beli Properti.indd 7 4/2/2015 2:36:45 PM

Harus dipahami, bahwasanya dalam suatu transaksi jual beli properti

97 Risiko Transaksi Jual-Beli Properti.indd 8 4/2/2015 2:36:45 PM

97 Risiko Transaksi Jual-Beli Properti.indd 9 4/2/2015 2:36:45 PM

Pasal 612 KUHPerdata:

Pasal 613 KUHPerdata:

Pasal 616 KUHPerdata:

97 Risiko Transaksi Jual-Beli Properti.indd 10 4/2/2015 2:36:45 PM

Berdasarkan ketentuan-ketentuan pasal KUHPerdata di atas, didapat

97 Risiko Transaksi Jual-Beli Properti.indd 11 4/2/2015 2:36:45 PM

97 Risiko Transaksi Jual-Beli Properti.indd 12 4/2/2015 2:36:45 PM

Adapun kewajiban pembeli dalam transaksi jual beli adalah

B Sengketa Hukum dalam Jual Beli Properti dan

97 Risiko Transaksi Jual-Beli Properti.indd 13 4/2/2015 2:36:45 PM

97 Risiko Transaksi Jual-Beli Properti.indd 14 4/2/2015 2:36:45 PM

97 Risiko Transaksi Jual-Beli Properti.indd 15 4/2/2015 2:36:45 PM

Upaya penyelesaian sengketa yang timbul dalam jual beli properti

97 Risiko Transaksi Jual-Beli Properti.indd 16 4/2/2015 2:36:45 PM

97 Risiko Transaksi Jual-Beli Properti.indd 17 4/2/2015 2:36:45 PM

97 Risiko Transaksi Jual-Beli Properti.indd 18 4/2/2015 2:36:46 PM

97 Risiko Transaksi Jual-Beli Properti.indd 19 4/2/2015 2:36:46 PM

97 Risiko Transaksi Jual-Beli Properti.indd 20 4/2/2015 2:36:46 PM

Versi Pdf Lengkapnya di ipusnas.com

97 Risiko Transaksi Jual-Beli Properti.indd 21 4/2/2015 2:36:46 PM

Anda mungkin juga menyukai