SISTEM PENYEDIAAN AIR MINUM (SPAM)

DKI JAKARTA - JAKARTA SELATAN

TAC GROUP
Our Team :
• Henni Debora Walangitan – 2206104462
• Husein Syarif – 2306184975
• Janrivai A Silalahi – 2306185012
• Marizka Sabrina – 2206104481
• Natalina Martha Deborah - 2306292424
BACKGROUND PROJECT
Kota Jakarta Selatan memiliki luas 141,27 km2 dan berbatasan langsung dengan Kota Jakarta Barat,
Jakarta Pusat, Jakarta Timur, Kota Tangerang, Kota Tangerang Selatan, dan Kota Depok.

Terbagi 10 Kecamatan yaitu:

- Jagakarsa (24.87 km2)
- Pasar Minggu(21.69 km2)
- Cilandak (18.16 km2)
- Pesanggrahan(12.17 km2) 2031
- Kebayoran Lama (16.72 km2)
- Kebayoran Baru (12.93 km2)
2.324.840 jiwa
- Mampang Prapatan (7.73 km2)
- Pancoran (8.53 km2)
464.968 SR
- Tebet (9.03 km2)
- Setia Budi (8.85 km2)
Sumber: Google
2021
2.233.860 jiwa
446.772 SR

Sumber:BPS DKI Jakarta, 2023 (diolah)

 BACKGROUND PROJECT

Tahun 2021 produksi perusahaan air bersih DKI Jakarta sebesar

22.260 liter per detik, mengalami kenaikan dari tahun 2019.
Sumber air dari Jakarta hanya sebesar 6%.
Upaya pemerintah dalam meningkatkan produksi air bersih DKI
Jakarta:
- Menambah pasokan air baku dengan water treatment plant
(WTP)
- Menambah pasokan air curah atau SPAM regional
- Menurunkan kebocoran air dengan rehabilitasi dan perbaikan
pipa
- Pencegahan pipa illegal
- Mengganti material secara berkala
Sumber: BPS Statistik Air Bersih DKI Jakarta 2019-2021
BACKGROUND PROJECT
ISU
Kurangnya ketersediaan
cakupan layanan yang ada
di wilayah Jakarta Selatan

Sumber: Kompas.com, 2023

TUJUAN
MENINGKATKAN CAKUPAN LAYANAN AIR
BERSIH

- Kapasitas pembangunan IPA 750 lps

- Peningkatan cakupan layanan 3% --> 60.000 sambungan
= 360.000 penduduk
Sumber: Penyusunan Raperda Provinsi DKI Jakarta tentang Perumda Air Minum Provinsi DKI
Jakarta (PAM JAYA, 2021)

Sumber:SDG's
 KONDISI EKSISTING
Kebutuhan Air Domestik
Kebutuhan air domestik adalah kebutuhan air
bersih bagi keperluan rumah tangga

Kebutuhan Air Non Domestik

Kebutuhan air non-domestik adalah kebutuhan air
bersih untuk sarana dan prasarana daerah yang
teridentifikasi ada atau bakal ada berdasarkan
rencana tata ruang. (pendidikan, tempat ibadah,
kesehatan, perhotelan, kantor, restoran, dll)
DKI JAKARTA

PAM JAYA merupakan perusahaan daerah di bidang

pelayanan air bersih kepada warga DKI Jakarta (Perda DKI
Jakarta No.3./1977
STAKEHOLDER
Stakeholder adalah pihak pemangku kepentingan atau
beberapa kelompok orang yang memiliki kepentingan di dalam
perusahaan yang dapat mempengaruhi atau dipengaruhi oleh
tindakan dari bisnis secara keseluruhan. Stakeholder
dikelompokkan menjadi dua yaitu stakeholder internal dan
stakeholder eksternal. Stakeholder internal meliputi organisasi
/ industri itu sendiri, pemegang saham, pemilik bisnis, dan
para karyawan. Sedangkan stakeholder eksternal meliputi
konsumen, supplier, pesaing, investor, pemerintah, sebuah
komunitas lokal di suatu daerah, media, masyarakat secara
umum, dll.
 STAKEHOLDER SPAM JAKARTA
1. Direktorat Jenderal Cipta Karya
2. Direktorat Jenderal Sumber Daya Alam
3. Kementerian Keuangan
4. Kementerian Perencanaan Pembangunan Nasional
5. Perumahan dan Badan Perumahan, Provinsi DKI Jakarta
6. Gubernur Provinsi DKI Jakarta
7. Pemerintah Kota Jakarta Selatan
8. PAM JAYA
9. PT. Penjamin Infrastruktur Indonesia
10. PT.Aetra, PT Palyja
 PERAN DAN TANGGUNG JAWAB
NO. STAKEHOLDER
1 Direktorat Jenderal Cipta Karya
2 Direktorat Jenderal Sumber Daya Alam
3 Kementerian Keuangan
4 Kementerian Perencanaan
Pembangunan Nasional
5 PT. Penjamin Infrastruktur Indonesia
6 Dinas Pemukiman dan Perumahan
Provinsi DKI Jakarta
7 Gubernur Provinsi DKI Jakarta
8 Pemerintah Kota Jakarta Selatan Pelayanan
9 PAM JAYA
10 PT. Aetra dan PT Palyja
TANGGUNGJAWAB
Koordinator perencanaan tingkat pemerintah pusat dan melakukan studi mendalam
untuk SPAM Regional dari mulai perencanaan proyek.
Regulator dan menyediakan sumber air yang diperlukan.
Menyediakan sumber pendanaan pemerintah pusat.
Perencanaan dan analisis skema kelembagaan dan kelayakan proyek.
Menjamin risiko bisnis yang terjadi dalam SPAM Regional Jakarta
Melaksanakan proses peraturan pemerintah provinsi dalam bidang pemukiman dan
perumahan.
Regulator dan pemegang kebijakan dalam konteks provinsi.
Regulator dan juga pemegang kebijakan dalam konteks regional.
Sebagai pemasok air curah di daerah kepada konsumen.
Bertanggung jawab atas Implementasi Kerjasama antar daerah dan operasional SPAM
Regional Jakarta.
 KOMPETITOR

Notes:
(a)Not operating yet
(b)PT Air Batam Hulu also manage operation and maintenance of the raw water facilities including basin, dam
and
auxiliary buildings as well as raw water transfer pump stations
(c)PT Air Bersih Jakarta will commence its operation by May 2023
(d) The concession of PT Aetra AirJakarta already expire on 31 Jan 2023
REGULASI HUKUM
a. Undang-Undang Nomor 17 Tahun 2019 tentang Sumber Daya Air (“UU 17/2019”);
b. Peraturan Pemerintah Nomor 122 Tahun 2015 tentang Sistem Penyediaan Air Minum (“PP 122/2015”);
c. Peraturan Pemerintah Nomor 121 Tahun 2015 tentang Pengusahaan Sistem Penyediaan Air Minum (“PP 121/2015”);
d. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 27/PRT/M/2016 tentang Penyelenggaraan Sistem Penyediaan Air Minum (“Permen
PUPR 27/2016”);
e. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 01/PRT/M/2016 Tahun 2016 tentang Tata Cara Perizinan Pengusahaan Sumber Daya
Air dan Penggunaan Sumber Daya Air (“Permen PUPR 1/2016”);
f. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 70 Tahun 2016 tentang Pedoman Pemberian Subsidi dari Pemerintah Daerah kepada Badan Usaha Milik Daerah
Penyelenggara Sistem Penyediaan Air Minum (“Permendagri 70/2016”);
g. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 19/PRT/M/2016 Tahun 2016 tentang Pemberian Dukungan oleh Pemerintah Pusat
dan/atau Pemerintah Daerah dalam Kerjasama Penyelenggaraan Sistem Penyediaan Air Minum (“Permen PUPR 19/2016”); dan
h. Peraturan Menteri Kesehatan Nomor 492 Tahun 2010 tentang Persyaratan Kualitas Air Minum yang Mengatur Kualitas Air Minum yang Harus Diproduksi
(“Permenkes 492/2010”).
i. Peraturan Menteri Perencanaan Pembangunan Nasional / BAPPENAS No. 4 Tahun 2010 Tentang Panduan Umum Pelaksanaan Kerjasama Pemerintah
Dengan Badan Usaha Dalam Penyediaan Infrastruktur.
j. Peraturan Daerah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 4 Tahun 2021 Tentang Perubahan Bentuk Hukum Perusahaan Daerah Air Minum Daerah
Khusus Ibukota Jakarta (Pam Jaya) Menjadi Perusahaan Umum Daerah Air Minum Jaya
k. Peraturan Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 11 Tahun 1993 Tentang Pelayanan Air Minum Di Wilayah DKI Jakarta.
l. Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Jaringan Utilitas.
 KONSEP DESAIN
Nama Project : SPAM Pesanggrahan (Reinforcement +
Extension + Jaringan Transimisi dan Distribusi)
• Sumber Air Baku : Sungai Pesanggarahan, Cirendeu, Tangerang Selatan
• Kapasitas 750 LPS
• Menambah Cakupan layanan sebesar 3 %, (mencakup 60,000
sambungan = 360,000 penduduk)
• Area layanan : 9 kecamatan di Jakarta Selatan dan Jakarta Barat
Aspek Teknis :
• Bangunan Konstruksi Beton Intake Air Baku kapasitas
hidrolis 825 liter per detik dan bangunan penunjang
lainnya berbahan material beton.
• Pipa Transmisi Air Baku sepanjang kurang lebih 560 meter
dengan metoda pengeboran bawah tanah secara
horisontal (Horizontal Directional Drilling-HDD)
• Instalasi Pengolahan Air dengan kapasitas produksi 750
liter per detik yang mayoritas konstruksi bangunan beton.
Proses pengolahan air minum dengan sumber air baku
yang berasal dari Sungai Pesanggrahan hingga air akan
didistribusikan melalui R1 eksisting ke DCR 5

Komponen Investasi :

• Jaringan Transmisi dan Distribusi untuk 360,000 penduduk

• Bangunan IPA
• Reinforcement & Extension
KONSEP DESAIN

Sumber : Pendekatan Nilai Investasi Per SR, Investasi Air Bersih DKI Jakarta. 2018

Nilai Investasi : Rp. 1,029,960,578,187

IPA : Rp. 200 Milyar
Jaringan Transmisi dan Distribusi : Rp. 250 M
Pengurangan NRW (Water Saving 700 LPS) : Rp. 579 M
KOMPONEN BIAYA
Komponen Biaya OPEX :

Berdasarkan Annual Report Palyja Thn 2017, komponen beban

usaha (OPEX) mencapai Rp. 293,8 M, dengan rata-rata produksi
Air 9,297 Liter/Detik.

Sumber : Annual Report Palyja Thn 2017 Dengan pendeketan interpolasi, untuk Produksi Rencana SPAM
Pesanggarahan sebesar 750 Liter/Detik, didapatkan pendekatan
komponen biaya OPEX sebesar Rp. 23,705 M per Tahun
KOMPONEN BIAYA
Komponen Pendapatan :

• Pendapatan Penjualan Air • Pendapatan Non Air

Pendapatan yang dihasilkan dari penjualan air, Pendapatan sambungan baru dipengaruhi harga
dipengaruhi oleh besarnya jumlah air terkonsumsi, pasang sambungan baru per sambungan dan jumlah
efektivitas penagihan, dan harga jual air (tarif air penambahan sambungan baru.
minum).

• Pendapatan Beban Tetap

Pendapatan yang dihasilkan dari beban tetap

(administrasi dan pendapatan meteran air).
Pendapatan administrasi sebesar Rp. 2500, per
sambungan rumah dengan asumsi kenaikan biaya
administrasi sebesar 10% per 2 tahun

*(Sumber : Jurnal Analisis Penentuan Tarif Air Minum

PDAM Kab Lamongan, 2018)
CASHFLOW PROJECT
Dalam penyusunan Cashflow, beberapa asumsi dan menjadi dasar diantara lain :
Komponen CAPEX :

No Daftar Asumsi Referensi/Benchmarking

1 Biaya Konstruksi IPA Pesanggarahan = Rp. 200,000,000,000

2 Biaya Konstruksi Jaringan Distribusi, untuk kenaikan 3% dengan Artikel Paparan Raperda
60,000 sambungan rumah = Rp. 250,000,000,000
3 Biaya Konstruksi Penurunan NRW Pipa Eksisting, untuk water Artikel Paparan Raperda
saving 700 lps = Rp. 579,960,578,187

Komponen OPEX :

No Daftar Asumsi Referensi/Benchmarking

1 Komponen Biaya OPEX/Tahun untuk Kap 750 lps (Biaya listrik, Annual Report Palyja Thn 2017
bahan kimia, gaji personil, dan pemeliharaan) = Rp.
23,705,872,862
CASHFLOW PROJECT
Dalam penyusunan Cashflow, beberapa asumsi dan menjadi dasar diantara lain :
Komponen Pendapatan :

No Daftar Asumsi Referensi/Benchmarking

1 Biaya Tarif/m3 Air Bersih = Rp. 3500 , dengan kenaikan 10 % tiap 2
tahun
Harga PDAM DKI Jakarta 2023,
2 Biaya Administrasi/Sambungan Rumah = Rp. 2500 , dengan kenaikan
Jurnal : Analisis Tarif Air Minum PDAM
10 % tiap 2 tahun
Lamongan
3 Harga Pasang Sambungan Rumah = Rp. 1,750,000 , dengan kenaikan
10 % tiap 2 tahun
 CASHFLOW PROJECT
Proyeksi Cashflow s.d 2045
KONSEP INVESTASI SPAM
ALASAN MENGGUNAKAN KPBU
Data Profil Proyek • Keterbatasan anggaran pemerintah untuk pembangunan infrastruktur.
• Skema KPBU dapat menjadi alternatif sumber pendanaan dan pembiayaan dalam Proses Bisnis Skema KPBU User Fee
Sumber Air Baku : Sungai Pesanggrahan penyediaan infrastruktur atau layanan publik.
Kapasitas : 750 lps • Skema KPBU memungkinkan pelibatan swasta dalam menentukan proyek yang layak
Total Investasi : 1,029 T untuk dikembangkan.
• Skema KPBU memungkinkan untuk memilih dan memberi tanggung jawab kepada
Masa Kerjasama : 20 Tahun pihak swasta untuk melakukan pengelolaan secara efisien.
PJPK : Pemprov DKI Jakarta • Skema KPBU memungkinkan untuk memilih dan memberi tanggung jawab kepada
pihak swasta untuk melakukan pemeliharaan secara optimal, sehingga layanan publik
NPV : 2,106 T dapat digunakan dalam waktu yang lebih lama.
IRR : 9.26% Teridentifikasi
WACC : 10.24% tidak layak
Benefit/Cost : 1.4 IRR < WACC

Menggunakan KPBU
(Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha)

• Bentuk Kerja sama : BOT (Built Operate

Transfer)
• Mekanisme Kerjasama : KPBU Solicited
• Pengembalian Investasi : User Charge /
Sumber: DJPPR
Tarif
• Dukungan Pemerintah : VGF (Viability
Gap Fund)
Sumber: DJPPR
KONSEP INVESTASI SPAM
Data Profil Proyek Bagan Struktur Proyek
Sumber Air Baku : Sungai Pesanggrahan
Kapasitas : 750 lps
Total Investasi : 1,029 T
Masa Kerjasama : 20 Tahun
PJPK : Pemprov DKI Jakarta

Bentuk Kerja sama : BOT (Built-Operate-

Transfer)
Mekanisme Kerjasama : KPBU Solicited
Pengembalian Investasi : User Charge

PERAN PEMBIAYAAN PROYEK

30%

VGF
(Viability Gap Fund)
+ (Equity)
70%
(Loan Bank)

Sumber : Benchmark KPBU SPAM Umbulan

SPONSOR PROYEK (Pembiayaan Proyek)
❖ PERAN PEMBIAYAAN PROYEK
Dengan VGF (20%, dan 30%)
Tanpa VGF
Total Investasi : 1,029 T
Total Investasi : 1,029 T
VGF :
Project IRR : 9,26%
• VGF 20% = 205.9 M
NPV : 2,106 M
• VGF 30 % = 308.9 M
Project IRR :
Berdasarkan peraturan PMK 233 Tahun 2012, ada • VGF 20% = 11% M
beberapa hal yang harus diperhatikan;
• VGF 30 % = 13% M
NPV :
VGF (Viability Gap Fund) –

Dukungan Kelayakan merupakan Belanja Negara

yang diberikan dalam bentuk tunai kepada Proyek
• VGF 20% = 2,312 M
Dukungan Pemerintah

Kerja Sama atas porsi tertentu dari seluruh Biaya

Konstruksi Proyek Kerja Sama. • VGF 30 % = 2,415 M
- Biaya konstruksi, biaya peralatan, biaya
pemasangan, biaya bunga atas pinjaman yang
berlaku selama masa konstruksi.
- Tidak mendominasi Biaya Konstruksi Proyek
Kerja Sama
- Telah memenuhi kelayakan ekonomi namun
belum memenuhi kelayakan finansial
VGF
(Viability Gap Fund)
+ 30% (Equity)

70%
(Loan Bank)
KONSEP 1 INVESTASI SPAM (Tanpa VGF)

NILAI CAPEX : RP. 1,029,960,578,186.6

PORSI EKUITAS 30 %

PORSI PINJAMAN 70%

KONSEP 1 INVESTASI SPAM (Tanpa VGF)
KONSEP 1 INVESTASI SPAM (Tanpa VGF)
KONSEP 2 INVESTASI SPAM (VGF 20%)
NILAI CAPEX : RP. 1,029,960,578,186.6

PORSI VGF 20%

NILAI CAPEX - PORSI VGF 20% :

RP. 823,968,462,549.277

PORSI EKUITAS 30 % DARI CAPEX - VGF

PORSI PINJAMAN 70% DARI CAPEX - VGF

KONSEP 2 INVESTASI SPAM (Tanpa VGF)
KONSEP 2 INVESTASI SPAM (Tanpa VGF)
KONSEP 3 INVESTASI SPAM (VGF 30%)

NILAI CAPEX : RP. 1,029,960,578,186.6

PORSI VGF 30%

NILAI CAPEX - PORSI VGF 30% :

RP. 720,972,404,730.618
PORSI EKUITAS 30 % DARI CAPEX - VGF

PORSI PINJAMAN 70% DARI CAPEX - VGF

KONSEP 3 INVESTASI SPAM (Tanpa VGF)
KONSEP 3 INVESTASI SPAM (Tanpa VGF)
POTENSIAL INVESTOR PROYEK

Equity / BADAN USAHA Konsorsium

SEKTOR SWASTA
TAC GROUP

SEKTOR BUMN

Badan Usaha LN
 Nama Proyek Lokasi Nama Perusahaan
SPAM Bengkulu Kota Bengkulu
SPAM Karian- Banten
Pembangunan Sarana dan Prasarana Serpong
Kalimantan Barat
Air Baku Sambas
Pembangunan SPAM Regional
Jawa Timur
Pasuruan
Source: https://adhi.co.id/engineering-construction/

Pembangunan konstruksi SPAM

Kabupaten Cilacap
Kesugiman

Source: https://www.nindyakarya.co.id/news/anak-usaha-nindya-karya-siap-untuk-penuhi-kebutuhan-air-minum-
masyarakat-cilacap
Bekasi, Kalimantan, Jawa
Supply & Installation of Package WTP Timur, Lampung, Sumatera,
Jakarta
Sistem Penyediaan Air Minum Cibodas, Jawa Barat
Pembuatan Intake Air Bersih Bekasi
Pemasangan Pipa Distribusi Air
Jawa Tengah
Minum dan Transmisi
Pemasangan dan Pengadaan Pipa
Kalimantan
Distribusi
Pemasangan Jaringan Pipa Air
Jakarta
Minum
Source: http://www.lepenkencana.com/lepen.php?r=project&lang=id
POTENSIAL LENDER PROYEK

LOAN BANK

Historis Proyek Historis Proyek

- 2,3 Triliun (SPAM Regional Jatiluhur I) Bunga 8.75% - 126 M (SPAM Kali Angke, Kota Tangerang, Selatan)
- 2 M (Penyaringan Air Laut di NTT) Bunga : 8.25%

LEMBAGA PEMBIAYAAN NON BANK

perusahaan pembiayaan infrastruktur yang didirikan pada

perusahaan swasta nasional yang memberikan
26 Februari 2009 sebagai Badan Usaha Milik Negara
solusi pembiayaan dan layanan konsultasi
(BUMN) dengan 100 persen kepemilikan saham oleh
infrastruktur, dikelola secara profesional dan
Pemerintah Indonesia melalui Kementerian Keuangan
berfokus pada proyek-proyek infrakstruktur
Republik Indonesia.
yang layak secara komersial.

Historis Proyek
Historis Proyek
- 7,5 T (Proyek tol Bakauheni Terbang
- 550 M (SPAM Kota Bandar Lampung)
Tinggi)
- 16,1 T (Pembangunan LRT Jabodetabek)
– 12 Kreditur sindikasi
- 818 M (SPAM Umubulan) - Berupa VGF
tiga seri obligasi, yakni: Seri A senilai
Rp1,200 triliun, Seri B senilai Rp4,455 triliun
dan Seri C senilai Rp1,345 triliun.