Contoh 1:

Bu Rokhayah
Selamat Kumala
Pagi Pak Dewi:
Pri dan Tim, mohon izin bertanya. Contoh kasus sewa kantor selama 1 tahun misal Rp
150 jt net yang diterima oleh pemilik/pemberi sewa, artinya Rp 150jt bersih diterima sudah termasuk
dipotong PPh Pasal 23 dan PPN.

Bagaimana perhitungan utang pajak/menghitung DPP nya dan jurnal atas biaya sewa dan depresiasi nya
bagaimana bila sewa baru dibayar pada pertengahan tahun masa sewa?

Kasus no 2. sewa kantor selama 1 tahun misal Rp 100jt, tapi pihak pemberi sewa tidak mau dilaporkan ke
pajak sehingga tidak menerbitkan faktur pajak, selaku penyewa apakah yang harus kami lakukan terkait
pelaporan utang pajak Pasal 23 dari DPP di-grossup atau bagaimana? Dan dalam ebupot apakah atas
nama WP sendiri atau WP si pemberi sewa? Demikian dan terimakasih ya Pak.

Jawab:
a. Biaya sewa (neto PPh dan PPN) Rp 100.000.000
b. PPh final sewa tanah bangunan
[10% x 100% / (100%-10%)]

Jawab:
Perhitungan pajak-pajak:
a. Biaya sewa 100,000,000
b. PPh final atas sewa tanah/bangunan [10% x 100%/(100%-10%) x a] 11,111,111
c. DPP PPh final [a+b] 111,111,111
d. PPh final 10% 11,111,111
e. PPN 11% 12,222,222
f. Jurnal dari sisi lessor jika sewa dibayar di awal sewa
Db. Bank 100,000,000
Db. Bank (tagihan PPN Keluaran) 12,222,222
Db. Biaya PPh final 11,111,111
Kr. Pendapatan sewa 111,111,111
Kr. PPN keluaran 12,222,222

g. Jurnal dari sisi lessee jika sewa dibayar di awal sewa

Db. Biaya sewa 111,111,111
Db. PPN Masukan 12,222,222
Kr. Bank 112,222,222
Kr. Utang PPh Pasal 4 ayat (2) 11,111,111

Keterangan:
Sewa kantor itu bukan objek PPh 23, tapi PPh Pasal 4(2) atau PPh final. Tidak ada biaya depresiasi
krn tidak ada pengakuan RoU Assetdan jngk waktu sewa hanya 1 thn.

Jika sewa dibayar di pertengahan masa sewa

a. Jurnal di sisi lessor
1) saat pengakuan biaya sewa di awal masa sewa
Db. Piutang usaha 100,000,000
Db. Piutang usaha (tagihan PPN Keluaran) 12,222,222
Db. Biaya PPh final 11,111,111
Kr. Pendapatan sewa 111,111,111
Kr. PPN keluaran 12,222,222

2) saat pembayaran sewa di pertengahan masa sewa

Db. Bank 112,222,222
Kr. Putang usaha 112,222,222
b. Jurnal di sisi lessee
1) saat pengakuan biaya sewa di awal masa sewa
Db. Biaya sewa 111,111,111
Db. PPN Masukan 12,222,222
Kr. Utang usaha 112,222,222
Kr. Utang PPh Pasal 4 ayat (2) 11,111,111

2) saat pembayaran sewa di pertengahan masa sewa

Db. Utang usaha 112,222,222
Kr. Bank 112,222,222

Utk kasus no 2, penyewa tetap harus memotong PPh final (bukan PPh 23) dg DPP sebesar DPP yang
disepakati, baik dengan atau tanpa grossup. Di dalam ebupot, harus tercantum nama pesewa.

Contoh 2:
Bu/Bpk Tri Setya R:

Apabila PT A menyewa mobil untuk operasional selama 3 tahun dan dibayarkan setiap bulannya sebesar 4
juta, bagaimana pencatatan jurnalnya menurut PSAK 73 dan perpajakannya pak? Terima kasih.

Jawab:
a. Perhitungan RoU Asset dgn asumsi suku bunga implisit 10% p.a. & pembayaran sewa di akhir periode
Th Periode Byr Sewa By bunga Amort Utang Sewa
123,964,942 =PV(10%/12;36;-4000000;0;0)
1 1 4,000,000 1,033,041 2,966,959 120,997,984
1 2 4,000,000 1,008,317 2,991,683 118,006,300
1 3 4,000,000 983,386 3,016,614 114,989,686
1 4 4,000,000 958,247 3,041,753 111,947,933
1 5 4,000,000 932,899 3,067,101 108,880,833
1 6 4,000,000 907,340 3,092,660 105,788,173
1 7 4,000,000 881,568 3,118,432 102,669,741
1 8 4,000,000 855,581 3,144,419 99,525,322
1 9 4,000,000 829,378 3,170,622 96,354,700
1 10 4,000,000 802,956 3,197,044 93,157,656
1 11 4,000,000 776,314 3,223,686 89,933,970
1 12 4,000,000 749,450 3,250,550 86,683,419
2 13 4,000,000 722,362 3,277,638 83,405,781
2 14 4,000,000 695,048 3,304,952 80,100,829
2 15 4,000,000 667,507 3,332,493 76,768,336
2 16 4,000,000 639,736 3,360,264 73,408,072
2 17 4,000,000 611,734 3,388,266 70,019,806
2 18 4,000,000 583,498 3,416,502 66,603,305
2 19 4,000,000 555,028 3,444,972 63,158,332
2 20 4,000,000 526,319 3,473,681 59,684,652
2 21 4,000,000 497,372 3,502,628 56,182,024
2 22 4,000,000 468,184 3,531,816 52,650,207
2 23 4,000,000 438,752 3,561,248 49,088,959
2 24 4,000,000 409,075 3,590,925 45,498,034
3 25 4,000,000 379,150 3,620,850 41,877,184
 3 26 4,000,000 348,977 3,651,023 38,226,161
3 27 4,000,000 318,551 3,681,449 34,544,712
3 28 4,000,000 287,873 3,712,127 30,832,584
3 29 4,000,000 256,938 3,743,062 27,089,523
3 30 4,000,000 225,746 3,774,254 23,315,269
3 31 4,000,000 194,294 3,805,706 19,509,563
3 32 4,000,000 162,580 3,837,420 15,672,142
3 33 4,000,000 130,601 3,869,399 11,802,743
3 34 4,000,000 98,356 3,901,644 7,901,100
3 35 4,000,000 65,842 3,934,158 3,966,942
3 36 4,000,000 33,058 3,966,942 - 0

b. Jurnal akuntansi:
1) Pengakuan RoU asset dan Utang sewa
Db. RoU Asset 123,964,942
Kr. Utang sewa pembiayaan 123,964,942

2) pembayaran sewa periode 1

Db. Utang sewa 2,966,959
Db. Biaya bunga 1,033,041
Kr. Bank 4,000,000

3) Biaya penyusutan setiap bulan:

a) Dasar Penyusutan Akt 123,964,942
b) penyusutan per bulan selama 36 bln (SLM) 3,443,471
c) jurnal akuntansi:
Db. Biaya penyusutan 3,443,471
Kr. Akum Biaya penyusutan 3,443,471

4) Perlakuan pajak utk periode 1

Akt Pjk Korfis
a) Biaya penyusutan 3,443,471 - 3,443,471
b) Biaya bunga 1,033,041 - 1,033,041
d. Biaya sewa 0 4,000,000 - 4,000,000
4,476,512 4,000,000 476,512
Contoh 2:
Pak Rizki:
Ijin Bertanya Pak Pri. Jika ada case sub sewa seperti ini:
- PT A menyewakan tanah ke PT B 5 tahun, PT B bayar full lunas untuk 5 tahun di depan ke PT A.
Apakah PT B tetap menerapkan PSAK 73?
- Kemudian yang terjadi, PT B langsung menyewakan tanah tsb ke PT C dengan jangka waktu sewa
hanya 1 tahun. Pertanyaannya lagi apakah PT C mengakui asset tanah sesuai PSAK 73? Dan
bagaimana aset tanah di PT B, apakah perlu dilakukan jurnal penghapusan?
Terima Kasih

Jawab:
Jurnal di PT B sbg lessee yg tetap menerapkan PSAK 73 dgn contoh biaya sewa Rp 5 juta selama 5 thn
Db. RoU Asset 5,000,000
Db. PPN Masukan 550,000
Kr. Bank 5,050,000
Kr. Utang PPh Pasal 4(2) 500,000
Selanjutnya, PT B menyusutkan selama masa sewa. PSAK 73 diterapkan krn terpenuhi pengakuan
aset utk leased asset sebagai RoU asset. PT B memiliki 3 kriteria aset, yaitu
a. ada hak (right)
b. ada potensi manfaat ekonomi yg timbul dari leased asset
c. ada kontrol atas leased asset

PT C sebagai sub-lessee tidak menerapkan PSAK 73 krn masa sewanya tidak lebih dari setahun.
PT B tidak perlu melakukan jurnal penghapusan RoU krn posisinya sbg lessor dan sublease tsb mrpk
operating lease bagi PT B.
Contoh 1:
Pembyrn sewa di akhir periode Pembyrn sewa di awal periode
Periode Pmbyrn By bunga Amort. Utg Utang sewa By bunga Amort. Utg
Th (n) sewa (10%/12) Sewa (PV) (10%/12) Sewa
123,964,942
1 1 4,000,000 1,033,041 2,966,959 120,997,984 0 4,000,000
1 2 4,000,000 1,008,317 2,991,683 118,006,300 1,008,317 2,991,683
1 3 4,000,000 983,386 3,016,614 114,989,686 983,386 3,016,614
1 4 4,000,000 958,247 3,041,753 111,947,933 958,247 3,041,753
1 5 4,000,000 932,899 3,067,101 108,880,833 932,899 3,067,101
1 6 4,000,000 907,340 3,092,660 105,788,173 907,340 3,092,660
1 7 4,000,000 881,568 3,118,432 102,669,741 881,568 3,118,432
1 8 4,000,000 855,581 3,144,419 99,525,322 855,581 3,144,419
1 9 4,000,000 829,378 3,170,622 96,354,700 829,378 3,170,622
1 10 4,000,000 802,956 3,197,044 93,157,656 802,956 3,197,044
1 11 4,000,000 776,314 3,223,686 89,933,970 776,314 3,223,686
1 12 4,000,000 749,450 3,250,550 86,683,419 749,450 3,250,550
2 13 4,000,000 722,362 3,277,638 83,405,781 722,362 3,277,638
2 14 4,000,000 695,048 3,304,952 80,100,829 695,048 3,304,952
2 15 4,000,000 667,507 3,332,493 76,768,336 667,507 3,332,493
2 16 4,000,000 639,736 3,360,264 73,408,072 639,736 3,360,264
2 17 4,000,000 611,734 3,388,266 70,019,806 611,734 3,388,266
2 18 4,000,000 583,498 3,416,502 66,603,305 583,498 3,416,502
2 19 4,000,000 555,028 3,444,972 63,158,332 555,028 3,444,972
2 20 4,000,000 526,319 3,473,681 59,684,652 526,319 3,473,681
2 21 4,000,000 497,372 3,502,628 56,182,024 497,372 3,502,628
2 22 4,000,000 468,184 3,531,816 52,650,207 468,184 3,531,816
2 23 4,000,000 438,752 3,561,248 49,088,959 438,752 3,561,248
2 24 4,000,000 409,075 3,590,925 45,498,034 409,075 3,590,925
3 25 4,000,000 379,150 3,620,850 41,877,184 379,150 3,620,850
3 26 4,000,000 348,977 3,651,023 38,226,161 348,977 3,651,023
3 27 4,000,000 318,551 3,681,449 34,544,712 318,551 3,681,449
3 28 4,000,000 287,873 3,712,127 30,832,584 287,873 3,712,127
3 29 4,000,000 256,938 3,743,062 27,089,523 256,938 3,743,062
3 30 4,000,000 225,746 3,774,254 23,315,269 225,746 3,774,254
3 31 4,000,000 194,294 3,805,706 19,509,563 194,294 3,805,706
3 32 4,000,000 162,580 3,837,420 15,672,142 162,580 3,837,420
3 33 4,000,000 130,601 3,869,399 11,802,743 130,601 3,869,399
3 34 4,000,000 98,356 3,901,644 7,901,100 98,356 3,901,644
3 35 4,000,000 65,842 3,934,158 3,966,942 65,842 3,934,158
3 36 4,000,000 33,058 3,966,942 - 0 33,058 3,966,942

Perhitungan nilai kini utang sewa secara manual

1 4,000,000 3,966,942
2 4,000,000 3,934,158
3 4,000,000 3,901,644
4 4,000,000 3,869,399
5 4,000,000 3,837,420
6 4,000,000 3,805,706
7 4,000,000 3,774,254
8 4,000,000 3,743,062
 9 4,000,000 3,712,127
10 4,000,000 3,681,449
11 4,000,000 3,651,023
12 4,000,000 3,620,850
13 4,000,000 3,590,925
14 4,000,000 3,561,248
15 4,000,000 3,531,816
16 4,000,000 3,502,628
17 4,000,000 3,473,681
18 4,000,000 3,444,972
19 4,000,000 3,416,502
20 4,000,000 3,388,266
21 4,000,000 3,360,264
22 4,000,000 3,332,493
23 4,000,000 3,304,952
24 4,000,000 3,277,638
25 4,000,000 3,250,550
26 4,000,000 3,223,686
27 4,000,000 3,197,044
28 4,000,000 3,170,622
29 4,000,000 3,144,419
30 4,000,000 3,118,432
31 4,000,000 3,092,660
32 4,000,000 3,067,101
33 4,000,000 3,041,753
34 4,000,000 3,016,614
35 4,000,000 2,991,683
36 4,000,000 2,966,959
123,964,942

Jurnal akuntansi:
a. Saat pengakuan RoU Asset dan Liabilitas sewa
Db. RoU Asset (A+) 123,964,942 124,997,984
Kr. Liabilitas sewa (L+) 123,964,942

b. Saat pembayaran sewa periode 1

Db. Liabilitas sewa (L-) 2,966,959 4,000,000
Db. By bunga (E+) 1,033,041 0
Kr. Bank (A-) 4,000,000

c. Saat pengakuan beban depr bulanan (RoU Asset / 36) sesuai PSAK 16
Db. Beban Depr (E+) 3,443,471 3,472,166
Kr. Akum Depr (A-) 3,443,471

d. Rekon fiskal (misalnya bulanan, seharusnya tahunan)

Akt Pjk Korfis Akt Pjk
1) beban bunga 1,033,041 - 1,033,041 - -
2) beban depr 3,443,471 - 3,443,471 3,472,166 -
3) beban sewa - 4,000,000 - 4,000,000 - 4,000,000

e. Jurnal akuntansi pajak di lessee saat pembayaran sewa periode 1

Db. Liabilitas sewa (L-) 2,966,959 4,000,000
Db. PPN Masukan 11% (A+) 440,000 440,000
Db. By bunga (E+) 1,033,041 -
Kr. Bank (A-) 4,360,000
Kr. Utang PPh 23 2% (L+) 80,000
awal periode
Utang sewa
(PV)
124,997,984
120,997,984
118,006,300
114,989,686
111,947,933
108,880,833
105,788,173
102,669,741
99,525,322
96,354,700
93,157,656
89,933,970
86,683,419
83,405,781
80,100,829
76,768,336
73,408,072
70,019,806
66,603,305
63,158,332
59,684,652
56,182,024
52,650,207
49,088,959
45,498,034
41,877,184
38,226,161
34,544,712
30,832,584
27,089,523
23,315,269
19,509,563
15,672,142
11,802,743
7,901,100
3,966,942
- 0

4,000,000
3,966,942
3,934,158
3,901,644
3,869,399
3,837,420
3,805,706
3,774,254
 3,743,062
3,712,127
3,681,449
3,651,023
3,620,850
3,590,925
3,561,248
3,531,816
3,502,628
3,473,681
3,444,972
3,416,502
3,388,266
3,360,264
3,332,493
3,304,952
3,277,638
3,250,550
3,223,686
3,197,044
3,170,622
3,144,419
3,118,432
3,092,660
3,067,101
3,041,753
3,016,614
2,991,683
124,997,984

124,997,984

4,000,000

3,472,166

Korfis
-
3,472,166
- 4,000,000
4,360,000
80,000