MODUL PERKULIAHAN

Matematika
Bisnis
Net Present Value versus
Internal Rate of Return

Fakultas Program Studi Tatap Muka Kode MK Disusun Oleh

EKONOMI BISNIS MANAJEMEN F041700002 Dra. Yuni Astuti, MS.

12

Abstract
Mata kuliah ini untuk mempelajari ,
memahami perbedaan aset riil dan
aset finansial, tiga keputusan
keuangan, perbedaan kriteria untuk
menilai aset riil dan aset finansial,
keunggulan dan kelemahan NPV dan
IRR
Kompetensi
Mahasiswa diharapkan dapat mengkaji,
menganalisis dan mengaplikasikan
berbagai hal yang berkaitan dengan
NPV dan IRR
 MATEMATIKA BISNIS
PERTEMUAN 12

PENDAHULUAN
Kita sudah membahas Aset finansial, perhitungan untuk investasi dipasar uang dan
dipasar modal yaitu obligasi dan saham. Aset yang tidak kalah penting dan menarik
dibanding aset finasial adalah aset riil.

Investasi aset riil dapat dibagi menjadi 2 kelompok yaitu :

I. Aset riil yang mampu memberikan keuntungan ( capital gain ) pada saat dijual
yaitu emas, barang antik ( lukisan, koin, perangko ) dan tanah pada
umumnya. Aset ini tidak memberikan hasil periodik seperti dividen, bunga
atau uang sewa.
II. Aset riil produktif yang diandalkan untuk memberikan arus kas periodik dan
sering tidak dijual tetapi tetap dimiliki atau digunakan dalam usaha, walaupun
ada juga yang membeli aset aset ini untuk tujuan memperoleh capital gain.
Contoh aset riil produktif misalkan membeli usaha yang sedang berjalan,
membuka usaha baru, membeli waralaba, membangun kamar/rumah, toko,
ruko untuk dikontrakkan, membeli mesin baru untuk meningkatkan produksi
dll.

Semua aset riil produktif di atas mempunyai beberapa kesamaan

1. Memerlukan dana yang cukup besar di awal periode investasi
2. Keputusan investasi dalam aset riil produktif berdampak jangka panjang
( banyak dana, imbas kesalahan pengambilan keputusan )

Keputusan investasi aset riil produktif memerlukan komitmen waktu dan

sumberdaya lain untuk melaksanakan. Ini yang membedakan aset ini dari
aset finansial dan aset riil kelompok pertama.
Ada banyak kriteria yang dapat digunakan untuk manajer keuangan atau
investor pribadi dalam menentukan apakah akan menerima atau menolak
suatu investasi riil tertentu atau dalam memilih investasi terbaik dari
beberapa alternatif yang ada

A. Net Present Value ( NPV)

‘2 Matematika Bisnis
0 2 Dra. Yuni Astuti, MS.
Pusat Bahan Ajar dan eLearning
http://www.mercubuana.ac.id
 NPV adlah kriteria terpenting dalam evaluasi sebuah investasi. NPV adalah selisih
antara jumlah kas yang dihasilkan sebuah proyek investasi ( setelah
memperhitungkan nilai waktu dari uang ) dan nilai investasi yang diperlukan atau
selisih PV dari sebuah proyek dan investasi awal.
NPV positif berarti investasi meningkatkan nilai perusahaan, sedangkan NPV negatif
jika diterima akan menurunkan nilai perusahaan. Kriteria diterima atau ditolaknya
sebuah proyek atau investasi dengan NPV adalah :
Jika NPV > 0 diterima, jika NPV < 0 ditolak, dengan
NPV = PV semua arus kas dari proyek/investasi – investasi awal
NPV = PV – Io

n
CF i
NPV = ∑ −I 0 atau
i=1 ( 1+k )i

CF 1 CF 2 CF n
NPV = 2 + ……. +
+ −I 0
1+ k ( 1+k ) ( 1+ k )n

Dimana : I 0 = Investasi awal

k = tingkat diskonto atau return yg diharapkan
CFi = arus kas tahun i

Contoh 14.1
Seorang pengusaha sedang mempertimbangkan membuka usaha warnet disebuah
ruko. Harga Ruko, komputer, jaringan dan semua perlengkapan yang diperlukan
untuk investasi ini adalah Rp 400.000.000,-. Sedangkan kas bersih yang dapat
diperoleh dari usaha ini adalah Rp 5.000.000,- per bulan terus menerus. Jika tingkat
return yang digunakan adalah 12% p.a., hitung NPV usaha ini dan tentukan apakah
proyek ini sebaiknya diterima atau ditolak ?
Jawab :
k = 12% p.a. atau 1 % per bulan = 0,01
CFi = A = Rp 5.000.000,- per bulan
I0 = Rp 400.000.000,-
CF i
PV =
k
A 5.000.000
NPV = PV – I0 = – I0 = −400.000 .000=100.000 .000
k 0,01

‘2 Matematika Bisnis
0 3 Dra. Yuni Astuti, MS.
Pusat Bahan Ajar dan eLearning
http://www.mercubuana.ac.id
 Karena NPV > 0 maka proyek diterima

Contoh 14.2
Seorang manajer keuangan berencana membeli mesin baru untuk menambah
kapasitas produksi. Mesin baru itu berharga Rp 1.000.000.000 dan
memberikan tambahan arus kas sebesar Rp 300.000.000 di tahun pertama,
Rp 400.000.000 di tahun ke dua, dan Rp 500.000.000 di tahun ke tiga hingga
tahun ke lima. Menggunakan tingkat diskonto 14% p.a. tentukan keputusan
yang harus diambil manajer itu ?
Jawab :
I0 = Rp 1.000.000.000
k = 14% = 0,14
CF1 = Rp 300.000.000
CF2 = Rp 400.000.000
CF3 = CF4 = CF5 = Rp 500.000.000

CF 1 CF 2 CF n
NPV = 2 + ……. +
+ −I 0
1+ k ( 1+k ) ( 1+ k )n

300.000.000 400.000 .000 500.000 .000 500.000.000

NPV = + 2
+ 3 + +
( 1+ 0,14 ) ( 1+ 0,14 ) ( 1+ 0,14 ) ( 1+0,14 )4

500.000.000
−1.000 .000 .000
( 1+0,14 )5

NPV = Rp 464.155.135
Karena NPV > 0 maka proyek diterima

Contoh soal

Seorang pengusaha bisnis Laundry sedang mempertimbangkan pembelian

mesin mesin baru seharga Rp 150 jt. Mesin mesin itu akan mampu
memberikan arus kas hingga Rp 60 juta per tahun selama 5 tahun. Setelah itu

‘2 Matematika Bisnis
0 4 Dra. Yuni Astuti, MS.
Pusat Bahan Ajar dan eLearning
http://www.mercubuana.ac.id
 semua mesin akan dijual pada harga Rp 7,5 juta. Hitunglah NPV proyek tsb
jika tingkat diskonto yg relevan adalah 12%
Jawab :
I0 = 150 jt
CFi = 60 jt ( CF1 - CF4 )
k = 12%
Nilai sisa = 7,5 jt
CF5 = CFi + Nilai sisa
= 60 jt + 7,5 jt = 67,5 jt

NPV = PV – I0
60 jt 60 jt 60 jt 60 jt 60 jt
NPV = ( 1+12 % ) + + + + −150 jt
( 1+12 % ) ( 1+12 % ) (1+12 % ) ( 1+12 % )5
2 3 4

NPV = Rp 70.5412.273,56

Contoh soal :
Sebuah warung bakso dengan investasi awal Rp 120 jt dapat menghasilkan kas
sebesar Rp 30 jt mulai tahun depan dan naik 15% setiap tahunnya selama 8 tahun.
Jika tingkat return yang diharapkan 16%, berapa NPV dari investasi dalam
warung bakso tsb Jawab :
Io = 120 juta
k = 16%
CF1 = 30 juta
g = 15%
n =8
NPV = PV – I0
n
1+ g
NPV =
1−
[1+k
k −g
( ) ] CF 1−I 0

1+15 % 8
NPV =
[ 1− (
1+16 %
16 %−15 %
) ]
30 juta❑−120 juta

‘2 Matematika Bisnis
0 5 Dra. Yuni Astuti, MS.
Pusat Bahan Ajar dan eLearning
http://www.mercubuana.ac.id
 NPV = 200.760.462 – 120. 000.000 = 80.760.462

Kesulitan penggunaan kriteria NPV adalah investor atau manajer keuangan harus
mendapatkan tingkat diskonto yang representatif untuk setiap proyek investasi. Untuk
investor perusahaan, tingkat diskonto ini adalah rata rata tertimbang dari biaya dana
atau weighted average cost of capital ( WACC ) atau rata rata tertimbang dari struktur
modal perusahaan . Untuk investor individu, tingkat diskonto yang relevan adalah
biaya bunga pinjaman atau biaya modal sendiri atau rata rata tertimbang dari ke dua
biaya itu.
k = wm km + wu ku

wm = % pendanaan dari modal sendiri

wu = % pendanaan dari utang

km = bunga modal sendiri

ku = bunga utang bersih setelah pajak

wm + wu = 1 atau wu = 1 – wm

Contoh 14.3

Sebuah proyek pendirian pabrik baru akan didanai 60% dari utang dan sisanya dari modal
sendiri. Untuk itu perusahaan akan mengeluarkan obligasi berkupon 15%. Pajak penghasilan
diketahui 30%. Jika modal sendiri diketahui 18%. Hitung tingkat diskonto yang akan
digunakan untuk investasi ini.

Jawab :

wm = 40% wu = 60% km = 18%

ku = ( 1 – 30% ) x 15% = 10,5 %

k = wm km + wu ku = 40% ( 18% ) + 60% ( 10,5% )

‘2 Matematika Bisnis
0 6 Dra. Yuni Astuti, MS.
Pusat Bahan Ajar dan eLearning
http://www.mercubuana.ac.id
k = 13,5 %

Bunga utang bersih (ku ) = ( 1 – pajak penghasilan ) x bunga utang nominal

B. Internal Rate of Return ( IRR )

Kelemahan kriteria NPV adalah kita tidak mengetahui apakah selisih bersih arus kas
yang diterima dengan investasi awal itu secara relatif besar atau kecil. Karena permasalahan
ini maka kita mempunyai kriteria lain yang juga sangat populer, yaitu Internal Rate Return
( IRR ). Kriteria ini tidak menghitung selisih bersih dalam rupiah tetapi return bersih dari
sebuah proyek investasi secara relatif. IRR adalah tingkat diskonto yang membuat NPV = 0.

Menggunakan kriteria ini sebuah proyek akan diterima jika IRR di atas WACC (
weighted average cost of capital ) sebuah perusahaan, atau sebaliknya, yaitu sebuah
investasi yang memberikan IRR di bawah return yang diinginkan investor atau dibawah
WACC proyek akan ditolak.
Secara persamaan, IRR diperoleh dari :

CF 1 CF 2 CF n
2 + ……. + atau
+ −I 0 =0
1+ IRR ( 1+ IRR ) ( 1+ IRR )n

CF 1 CF 2 CF n
2 + ……. +
+ =¿ Io
1+ IRR ( 1+ IRR ) ( 1+ IRR )n

Jika IRR > k diterima dan IRR < k ditolak

Contoh 14.4

Hitung IRR dari sebuah investasi yang dapat memberikan arus kas bersih Rp 5.000.000
secara terus menerus jika investasi awal yang diperlukan Rp 400.000.000

Jawab :

A = 5.000.000

Io = 400.000.000

‘2 Matematika Bisnis
0 7 Dra. Yuni Astuti, MS.
Pusat Bahan Ajar dan eLearning
http://www.mercubuana.ac.id
NPV = PV - I0 = 0

A
NPV = - I =0
IRR o

A
= Io
IRR

A 5.000 .000
IRR = = = 1,25% per bulan = 15% pertahun
I 0 400.000 .000

Jika return yang diinginkan investor dalam contoh di atas adalah 14%, proyek akan diterima
karean IRR > 14%. Sebaliknya jika investor mengharapkan return 16%, proyek di atas akan
ditolak.

SOAL LATIHAN :

1. Investasi dalam sebuah rumah untuk kos kosan dengan 16 kamar memerlukan biaya
sekitar Rp 1.500.000.000. Setelah itu setiap tahun rumah kos kosan tsb akan
memberikan arus kas bersih serbesar Rp 7.000.000 per bulan atau Rp 112.000.000.
per tahun. Hitung IRR dari investasi tsb.

2. Investasi dalam sebidang tanah membutuhkan modal 500 juta dan akan mampu
mendatangkan kas bersih sebesar Rp 850 juta pada akhir tahun ke 5. Berapa IRR
investasi tsb ?

3. Sebuah proyek dengan investasi awal Rp 500.000.000 dapat menghasilkan kas

sebesar Rp 100.000.000 mulai tahun depan dan naik 10% setiap tahun selama 10
tahun. Jika tingkat return yang diharapkan 18%, berapa NPV dari proyek tsb ?

4. Investasi dalam sebidang tanah membutuhkan modal 500 juta dan akan mampu
mendatangkan kas bersih sebesar Rp 850 juta pada akhir tahun ke 5. Berapa IRR
investasi tsb ?

5. Sebuah warung bakso dengan investasi awal Rp 150 jt dapat menghasilkan kas
sebesar Rp 35 jt mulai tahun depan dan naik 16% setiap tahunnya selama 7 tahun.
Jika tingkat return yang diharapkan 17%, berapa NPV dari investasi dalam
warung bakso tsb ?
‘2 Matematika Bisnis
0 8 Dra. Yuni Astuti, MS.
Pusat Bahan Ajar dan eLearning
http://www.mercubuana.ac.id
 Daftar Pustaka
Frensidy, Budi.2010.Matematika Keuangan, Penerbit Salemba Empat

‘2 Matematika Bisnis
0 9 Dra. Yuni Astuti, MS.
Pusat Bahan Ajar dan eLearning
http://www.mercubuana.ac.id