MODUL 6

ADMINISTRASI PENGADAAN TANAH

Kegiatan Belajar 1

Pengertian Dan Maksud Pengadaan Tanah

Istilah pengadaan tanah sebenarnya merupakan perubahan dari istilah pencabutan

hak atas tanah dan pembebasan tanah sebagaimana digunakan dalam UU no 20 tahun 1961
tentang pencabutan hak-hak atas tanah dan benda-benda yang ada di atasnya serta
Peraturan Menteri Dalam Negri (PMDM) nomor 15 tahun 1975 tentang ketentuanb-
ketentuan mengenai tatacara pembebasan tanah. Istilah pengadaan tanah ini digunakan
dalam Keputusan Presiden (KEPRES) nomor 55 tahun 1993, Peraturan Presiden (PERPRES)
nomor 36 tahun 2005, dan Peraturan Presiden (PERPRES) nomor 65 tahun 2006.

Pada awalnya, kewenangan untuk melakukan pencabutan sebagaimana diatur dalam

undang-undang nomor 20 tahun 1961 diberikan kepada Presiden RI dengan membuat suatu
keputusan presiden. Kenyataannya, masalah yang berkaitan dengan penyediaan tanah
untuk berbagai keperluan terutama penyelenggaraan kegiatan pembangunan bukanlah
pekerjaan yang sedikit .untuk mengurangi beban presiden, sejak keluarnya kepres nomor 55
tahun 1993 masalah pelepasan hak atas tanah didelegasikan kepada pemerintah daerah
terutama Kepada Bupati atau Walikota dengan suatu perangkapan panitia pengadaan
tanah.

Dalam Keppres Nomor 55 tahun 1993, istilah pembebasan tanah tidak lagi
dipergunakan, tetapi yang dipakai adalah pengadaan tanah dan pelepasan atau penyerahan
hak atas tanah yang menunjuk pada perbuatan hukum yang melepaskan hubungan hukum
antara pemegang hak atas tanah yang dikuasainya dan memberikan ganti kerugian atas
dasar musyawarah.

Dalam perkembangannya pengaturan mengenai pengadaan tanah diatur oleh

Perpres nomor 36 tahun 2005 dalam pasal 1 angka 3 Perpres nomor 36 tahun 2005 yang
dimaksud dengan pengadaan tanah adalah Setiap kegiatan untuk mendapatkan tanah
dengan cara memberikan ganti rugi kepada yang melepaskan atau menyerahkan tanah
bangunan tanaman dan benda-benda yang berkaitan dengan tanah atau dengan
pencabutan hak atas tanah

Sementara itu, dalam pasal 1 angka 3 Perpres No 65 tahun 2006 sebagai Perpres
perubahan terhadap Perpres nomor 36 tahun 2005 yang dimaksud dengan pengadaan
tanah agar setiap kegiatan untuk mendapatkan tanah dengan cara memberikan ganti rugi
kepada yang melepaskan atau menyerahkan tanah, bangunan, tanaman, dan benda-benda
yang berkaitan dengan tanah.
 Pada dasarnya, Perpres Nomor 65 tahun 2006 ini bersifat menyempurnakan
Peraturan Presiden yang sebelumnya dengan beberapa perubahan, antara lain dalam
Perpres Nomor 65 tahun 2006, Ini ganti rugi yang ditetapkan berdasarkan nilai jual objek
pajak, seperti yang diatur dalam Perpres nomor 36 tahun 2005, apabila tidak diterima oleh
pemegang hak tanah dan lokasi bukan termasuk dalam kriteria kepentingan umum,
pembebasan lahan tidak dapat dilaksanakan dan lokasi pembangunan harus dipindahkan.
Akan tetapi, apabila upaya penyelesaian tidak menemukan kesepakatan dan pembangunan
termasuk dalam kriteria kepentingan umum, penyelesaian dilakukan melalui jalan
konsinyasi dengan ganti rugi yang ditetapkan oleh panitia pengadaan tanah berdasarkan
harga nilai jual objek pajak dan dititipkan kepada pengadilan.

Perubahan terhadap peraturan dilakukan melalui Adanya undang-undang nomor 2

tahun 2012 pasal 1 ayat 2 dan Perpres nomor 71 tahun 2012 pasal 1 ayat 2 yang dimaksud
dengan mengatakan tanah adalah kegiatan menyediakan tanah dengan cara memberi ganti
kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak. Pada pengadaan tanah yang
dimaksud dengan undang-undang nomor 2 tahun 2012 dan Perpres nomor 71 tahun 2012,
pengadaan tanah yang dilakukan oleh pemerintah adalah suatu rangkaian kegiatan yang
dimaksudkan untuk menyediakan tanah bagi pemerintah. Kegiatan penyediaan tanah
tersebut dilakukan dengan cara memberikan ganti rugi dengan besaran yang layak pada
masyarakat yang memiliki hak atas tanah.

Pengadaan tanah selain untuk pelaksanaan pembangunan demi kepentingan umum

dilaksanakan dengan beberapa cara, antara lain;

1. Jual-beli

2. Tukar-menukar

3. Cara lain yang disepakati secara sukarela oleh pihak-pihak yang bersangkutan

Pelepasan atau penyerahan hak atas tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk
kepentingan umum dilakukan berdasarkan prinsip penghormatan terhadap hak atas tanah.
Prinsip penghormatan terhadap hak atas tanah dimaksud sebagaimana diatur dalam pasal 1
angka 6 Perpres Nomor 65 tahun 2006, yaitu pelepasan atau penyerahan hak atas tanah,
atau kegiatan melaksanakan hubungan hukum antara pemegang hak atas tanah dan tanah
yang dikuasainya dengan memberikan ganti rugi atas dasar musyawarah.

Sementara itu, pengertian pelepasan hak berdasarkan pasal 1 ayat 6 uu nomor 12 tahun
2012, yaitu pelepasan hak atas kegiatan pemutusan hubungan hukum dari pihak yang
berhak kepada negara melalui lembaga Pertanahan. Baik dalam Perpres Nomor 65 tahun
2006 maupun dalam UU Nomor 2 Tahun 2012, melalui kegiatan musyawarah pemegang hak
atas tanah diupayakan memperoleh kesepakatan mengenai;

1. Pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum di lokasi tersebut

 2. Bentuk dan besarnya ganti rugi

Dalam Inpres nomor 9 tahun 1973 tentang pedoman pedoman pencabutan hak atas
tanah dan benda-benda yang ada diatasnya, dinyatakan dalam pasal 1 bahwa suatu
kegiatan dalam rangka pelaksanaan pembangunan mempunyai sifat kepentingan umum
apabila kegiatan tersebut menyangkut;

1. Kepentingan bangsa dan negara dan atau

2. Kepentingan masyarakat luas dan atau

3. Kepentingan masyarakat masyarakat bersama dan atau

4. Kepentingan pembangunan

Berdasarkan ketentuan pasal 5 Perpres nomor 36 tahun 2005, yang dimaksud dengan
pembangunan untuk kepentingan umum yang dilaksanakan pemerintah atau pemerintah
daerah meliputi hal berikut;

1. Jalan umum , jalan tol, rel kereta api (di atas tanah, di ruang atas tanah, ataupun di
ruang bawah tanah) saluran air minum air bersih, saluran pembuangan air dan
sanitasi

2. Waduk, Bendungan, irigasi dan bangunan pengairan lainnya

3. Rumah sakit umum dan pusat kesehatan masyarakat

4. Pelabuhan, Bandar Udara, stasiun kereta api, dan Terminal

5. Peribadatan

6. Pendidikan atau sekolah

7. Pasar umum

8. Fasilitas pemakaman umum

9. Keselamatan umum

10. Pos dan Telekomunikasi

11. Sarana olahraga

12. Stasiun penyiaran radio, televisi, dan sarana pendukungnya

13. Kantor pemerintah, pemerintah daerah, perwakilan negara asing, perserikatan

bangsa-bangsa, atau lembaga-lembaga internasional dibawah naungan perserikatan
bangsa-bangsa
 14. Fasilitas Tentara Nasional Indonesia dan kepolisian negara Republik Indonesia sesuai
dengan tugas pokok dan fungsinya

15. Lembaga Pemasyarakatan dan rumah tahanan

16. Rumah susun sederhana

17. Tempat pembuangan sampah

18. Cagar alam dan cagar budaya

19. Pertamanan

20. Panti sosial

21. Pembangkit, transmisi, dan distribusi tenaga listrik

Dalam pasal 5 Perpres No 65 tahun 2006, pembangunan untuk kepentingan umum yang
dilaksanakan pemerintah Pemerintah Daerah yang selanjutnya dimiliki atau akan dimiliki
oleh pemerintah atau pemerintah daerah hanya meliputi hal berikut:

1. Jalan umum dan jalan tol, rel kereta api, saluran air minum atau air bersih, saluran
pembuangan air dan sanitasi

2. Waduk Bendungan, Bendungan irigasi, dan bangunan perairan lainnya

3. Pelabuhan, Bandar Udara, stasiun kereta api, dan Terminal

4. Fasilitas keselamatan umum,seperti tanggul penanggulangan bahaya banjir, lahar,

dan lain-lain bencana

5. Tempat pembuangan sampah

6. Cagar alam dan cagar budaya

7. Pembangkit transmisi dan distribusi tenaga listrik.

Berdasarkan pasal 7 ayat 2 undang-undang Nomor 12 Tahun 2012, dalam hal pengadaan
tanah dilakukan untuk infrastruktur minyak, gas, dan panas bumi, pengadaannya
diselenggarakan berdasarkan rencana strategis dan rencana kerja instansi yang memerlukan
tanah. Sementara itu, pada pasal 1 Jelaskan bahwa pengadaan tanah untuk kepentingan
umum diselenggarakan sesuai dengan;

1. Rencana tata ruang wilayah

2. Rencana pembangunan nasional atau daerah

3. Rencana strategis
 4. Rencana kerja serta instansi yang memerlukan tanah

Pengadaan tanah untuk kepentingan umum dilakukan dengan bantuan panitia

pengadaan tanah yang dibentuk oleh gubernur. Panitia ini dibentuk di setiap kabupaten
atau kota. Sementara itu pengadaan tanah yang berkenaan dengan tanah yang terletak di
dua wilayah kabupaten atau kota atau lebih dilakukan dengan bantuan panitia pengadaan
tanah tingkat provinsi yang diketahui diketuai atau dibentuk oleh Gubernur yang
bersangkutan dan susunan keanggotaan nya sejauh mungkin mewakili instansi-instansi yang
terkait di tingkat provinsi dan kabupaten atau kota yang bersangkutan.

Adapun tugas dari panitia pengadaan tanah tersebut dalam pasal 7 Perpres Nomor 65
tahun 2006 sebagai berikut;

1. Mengadakan penelitian dan inventarisasi atas tanah, bangunan, tanaman, dan

benda-benda lain yang ada kaitannya dengan tanah yang hanya akan dilepaskan atau
diserahkan

2. Mengadakan penelitian mengenai status hukum tanah yang hanya akan dilepaskan
atau diserahkan dan dokumen yang mendukungnya.

3. Menetapkan besarnya ganti rugi atas tanah yang hanya akan dilepaskan atau
diserahkan

4. Memberikan penjelasan atau penyuluhan kepada masyarakat yang terkena rencana

pembangunan atau pemegang hak atas tanah mengenai rencana dan tujuan
pengadaan tanah tersebut dalam bentuk konsultasi publik, baik melalui tatap muka,
media cetak, maupun Media elektronik, agar dapat diketahui oleh seluruh
masyarakat yang terkena rencana pembangunan dan atau pemegang hak atas tanah.

5. Mengadakan musyawarah dengan para pemegang hak atas tanah dan instansi
pemerintah dan atau pemerintah daerah yang memerlukan tanah dan dalam rangka
menetapkan bentuk dan atau besarnya ganti rugi

6. Menyaksikan pelaksanaan penyerahan ganti rugi kepada para pemegang hak atas
tanah, bangunan, tanaman dan benda-benda lainnya yang ada di atas tanah

7. Membuat berita acara pelepasan atau Kirana atas tanah

8. Mengadministrasikan dan mendokumentasikan semua berkas pengadaan tanah dan

menyerahkan kepada pihak yang berkompeten.

Faktor penting yang perlu dipertimbangkan dalam pengadaan tanah untuk kebutuhan
proyek proyek pembangunan sebagai berikut;

1. Pengadaan tanah untuk proyek pembangunan harus memenuhi syarat tata ruang
dan tata guna tanah
 2. Pembangunan tanah tidak boleh melibatkan kerusakan atau pencemaran terhadap
pelestarian alam dan lingkungan

3. Penggunaan tanah tidak boleh memakai pakaian kerugian masyarakat dan

kepentingan pembangunan

Bentuk ganti rugi yang diberikan oleh pemerintah atau pemerintah daerah dalam
pengadaan tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum dapat
berbentuk;

1. Uang

2. Tanah pengganti

3. Pemukiman kembali

4. Gabungan dan dua atau lebih membentuk ganti kerugian di atas

5. Bentuk lain yang disetujui oleh pihak-pihak yang bersangkutan

Dasar dan cara perhitungan ganti kerugian ditetapkan atas dasar berikut;

1. Nilai jual objek pajak (NJOP) atau nilai nyata/sebenarnya dengan memperhatikan
nilai jual objek pajak tahun berjalan berdasarkan penilaian lembaga atau tim penilai
harga tanah yang ditunjuk oleh panitia

2. Nilai jual bangunan yang ditaksir oleh perangkat daerah yang bertanggung jawab di
bidang bangunan

3. Nilai jual tanaman yang ditaksir oleh perangkat daerah yang bertanggung jawab di
bidang pertanian

Kegiatan belajar 2

Tatacara pengadaan tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum

A. Tata cara pencabutan hak atas tanah

B. Tata cara pembebasan hak atas tanah

C. Tatacara pengadaan tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum

D. Tata cara pengadaan tanah berdasarkan peraturan kepala badan pertanahan nasional
nomor 3 tahun 2007 tentang peraturan kepala badan pertanahan nasional tentang
ketentuan pelaksanaan peraturan presiden nomor 36 tahun 2005 tentang pengadaan tanah
bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum sebagaimana telah diubah
dengan peraturan presiden no 36 tahun 2005 tentang pengadaan tanah bagi pelaksanaan
pembangunan untuk kepeningan umum, undang-undang no 2 tahin 2012 tentang
pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum, serta peraturan presiden
nomor 71 tahun 2012 penyelenggaraan tanah bagi pembangunan untuk kepentigan umum
tentang perubhan atas peraturan presiden no 36 tahun 2005 tentang penyelenggaraan
pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum