TUGAS

HUKUM AGRARIA

TENTANG

PROSEDUR PENGADAAN TANAH BAGI PEMBANGUNAN UNTUK

KEPENTINGAN UMUM

OLEH :

DEA SRI WAHYUNI 1830201015

DOSEN :

RESTU MARDHATILLAH, S.H., M.Kn

JURUSAN AHWAL AL SYAKHSHIYYAH

FAKULTAS SYARIAH

INSTITUT AGAMA ISLAM NEGERI

BATUSANGKAR

2021
A. Pengertian Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum
Istilah “pengadaan tanah” secara yuridis pertama kali dikenal sejak
keluarnya Keputusan Presiden (Keppres) Nomor 55 Tahun 1993 tentang
Pengadaan Tanah bagi Pelaksanaan Pembangunan untuk Kepentingan Umum.
Pasal 1 Angka 1 Peraturan Presiden Nomor 55 Tahun 1993 sebagai
penganti Keppres diatas, disebutkan bahwa “Pengadaan Tanah adalah setiap
kegiatan untuk mendapatkan tanah dengan cara memberikan ganti kerugian
kepada yang berhak atas tanah tersebut.”
Pasal 1 Angka 3 Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 sebagai
penganti Keppres diatas, disebutkan bahwa “pengadaan tanah adalah setiap
kegiatan untuk mendapatkan tanah dengan cara memberikan ganti rugi kepada
yang melepaskan atau menyerahkan tanah, bangunan, tanaman, dan benda-
benda yang berkaitan dengan tanah atau dengan pencabutan hak atas tanah.”
Pasal 1 Angka 3 Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2006 mengubah
lagi pengertian pengadaan tanah, disebutkan bahwa “Pengadaan Tanah adalah
setiap kegiatan untuk mendapatkan tanah dengan cara memberikan ganti rugi
kepada yang melepaskan atau menyerahkan tanah, bangunan, tanaman, dan
benda-benda yang berkaitan dengan tanah”.
Pengaturan pengadaan tanah dalam Pasal 1 angka 2 Undang-Undang
Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk
Kepentingan Umum menyatakan bahwa “Pengadaan tanah adalah kegiatan
menyediakan tanah dengan cara memberi ganti kerugian yang layak dan adil
kepada pihak yang berhak”. Pihak yang berhak adalah pihak yang menguasai
atau memiliki obyek pengadaan tanah. Obyek Pengadaan Tanah adalah tanah,
ruang atas tanah dan bawah tanah, bangunan dantanaman, benda yang
berkaitan dengan tanah, atau lainnya yang dapat dinilai.
Pengertian Pengadaan tanah selanjutnya dijabarkan dalam Peraturan
Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah
Untuk Kepentingan Umum dan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional
Nomor 5 Tahun 2012 tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan Pengadaan Tanah.
 Dengan demikian dapat disimpulkan bahwa, pengadaan tanah adalah kegiatan
pelepasan hak atas tanah dengan memberikan ganti-rugi yang pemanfaatannya
harus untuk kepentingan umum. (Harson, 2008)
B. Dasar Hukum
Pengadaan tanah untuk kepentingan umum sejak tahun 1961 sampai
dengan sekarang telah berlaku Undang-undang No. 20 Tahun 1961, kemudian
dilanjutkan dengan kebijakan pemerintah melalui PMDN (Penanaman Modal
Dalam Negeri) No. 15 Tahun 1975, kemudian dicabut dan diganti dengan
Keppres No. 55 Tahun 1993 tentang Pengadaan Tanah Bagi Kepentingan
Umum. Namun dengan berlakunya ketentuan tersebut dalam proses
pelaksanaannya tetap menimbulkan konflik dalam masyarakat. Untuk itu
perlu dikaji ulang keberadaan dari Keppres No. 55 Tahun 1993 dan dikaitkan
pula dengan Undang-Undang No. 22 Tahun 1999, tentang Pemerintahan
Daerah dan Undang-Undang No. 25 Tahun 1999, tentang Perimbangan
Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Daerah. (Kalo, 2004)
Pengadaan tanah kemudian diatur dengan Peraturan Presiden Nomor
36 Tahun 2005 yang kemudian dirubah dengan Peraturan Presiden Nomor 65
Tahun 2006. Sampai dengan saat ini Indonesia belum memiliki Undang-
Undang yang mengatur secara khusus tentang Pengadaan Tanah.
Ditingkat Kepala Badan Pertanahan Nasional (BPN), pengadaan tanah
diatur dalam Peraturan Kepala BPN Nomor 3 Tahun 2007 tentang Ketentuan
Pelaksana Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 tentang Pengadaan
Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2006
tentang Perubahan Atas Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 tentang
Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan
Umum.
C. Prosedur Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum
Pada prinsipnya Hukum Agraria Indonesia mengenal 2 (dua) bentuk
pengadaan tanah yaitu :
1. Dilaksanakan dengan cara pelepasan atau penyerahan hak atas tanah
(pembebasan hak atas tanah)
2. Dilaksanakan dengan cara pencabutan hak atas tanah.
Perbedaan yang menonjol antara pencabutan hak atas tanah dengan
pembebasan tanah ialah, jika dalam pencabutan hak atas tanah dilakukan
dengan cara paksa, maka dalam pembebasan tanah dilakukan dengan berdasar
pada asas musyawarah. Sebelumnya oleh Perpres No 36 Tahun 2005
ditentukan secara tegas bahwa bentuk pengadaan tanah dilakukan dengan cara
pembebasan hak atas tanah dan dengan cara pencabutan hak atas tanah.
Namun dengan dikeluarkannya Perpres No 65 Tahun 2006, hanya
ditegaskan bahwa pengadaan tanah dilakukan dengan cara pembebasan. Tidak
dicantumkannya secara tegas cara pencabutan hak atas tanah di dalam Perpres
No. 65/2006 bukan berarti menghilangkan secara mutlak cara pencabutan
tersebut, melainkan untuk memberikan kesan bahwa cara pencabutan adalah
cara paling terakhir yang dapat ditempuh apabila jalur musyawarah gagal. Hal
ini ditafsirkan secara imperatif dimana jalur pembebasan tanah harus
ditempuh terlebih dahulu sebelum mengambil jalur pencabutan hak atas tanah.
Jika pada Perpres No. 36 Tahun 2005 terdapat kesan alternatif antara
cara pembebasan dan pencabutan, maka pada Perpres No.65 Tahun 2006
antara cara pembebasan dan pencabutan sifatnya prioritas-baku. Ini agar
pemerintah tidak sewenangwenang dan tidak dengan mudah saja dalam
mengambil tindakan dalam kaitannya dengan pengadaan tanah. Artinya
ditinjau dari segi Hak Asasi Manusia (HAM), Perpres No 65 Tahun 2006
dinilai lebih manusiawi jika dibandingkan peraturan-peraturan sebelumnya.
Selain bersifat lebih manusiawi, Perpres No 65 Tahun 2006 juga
memberikan suatu terobosan kecil yaitu dengan dicantumkannya pasal 18A.
Pasal 18A menentukan apabila yang berhak atas tanah atau benda-benda yang
ada di atasnya yang haknya dicabut tidak bersedia menerima ganti rugi
sebagaimana ditetapkan, karena dianggap jumlahnya kurang layak, maka yang
bersangkutan dapat meminta banding kepada Pengadilan Tinggi agar
 menetapkan ganti rugi sesuai Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961 tentang
Pencabutan Hak-Hak Atas Tanah dan Benda-Benda yang Ada di Atasnya dan
Peraturan Pemerintah Nomor 39 Tahun 1973 tentang Acara Penetapan Ganti
Kerugian oleh Pengadilan Tinggi Sehubungan dengan Pencabutan Hak-Hak
Atas Tanah dan Benda-Benda yang ada di Atasnya. Ketentuan Pasal 18 A ini
mempertegas ketentuan Pasal 8 UU No. 20 Tahun 1961. Meskipun pengaduan
ini sudah ditentukan sebelumnya oleh UU No. 20/1961 namun kurang
memberikan kepastian hukum karena Perpres-Perpres yang ada hanya
menegaskan pengajuan keberatan kepada Bupati/Walikota, Gubernur, atau
Menteri Dalam Negeri. Sehingga dianggap dapat memberikan ruang untuk
meminimalisir kesewenang-wenangan birokrasi eksekutif yang notabene
adalah pihak yang paling berkepentingan dalam urusan ini.
D. Langkah-Langkah Yang Harus Ditempuh Oleh Pemerintah
1. Persiapan
Instansi pemerintah yang memerlukan tanah mengajukan
permohonan penetapan lokasi kepada Bupati/Walikota atau Gubernur
untuk wilayah DKI Jakarta dengan tembusan disampaikan kepada Kepala
Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.
Permohonan penetapan lokasi diatur sebagai berikut :
a. Untuk lokasi yang terletak di 2 (dua) Kabupaten/Kota atau lebih dalam 1
(satu) provinsi diajukan kepada Gubernur.
b. Untuk lokasi yang terletak di 2 (dua) provinsi atau lebih diajukan
kepada Kepala BPN-RI.
2. Pelaksanaan
a. Pengadaan tanah untuk kepentingan umum yang luasnya lebih dari 1
(satu) hektar. Khusus pengadaan tanah untuk kepentingan umum yang
luasnya lebih dari 1 (satu) hektar berdasarkan Perpres Nomor 36 Tahun
2005 sebagaimana telah diubah dengan Perpres Nomor 65 Tahun 2006,
dibentuk Panitia Pengadaan Tanah Kabupaten/Kota dengan Keputusan
Bupati/Walikota atau Gubernur untuk wilayah DKI Jakarta.
Keanggotaan Panitia Pengadaan Tanah Kabupaten/Kota terdiri dari
paling banyak 9 (Sembilan) orang dengan susunan sebagai berikut :
1) Sekretaris Daerah sebagai Ketua merangkap Anggota
2) Pejabat dari unsur perangkat daerah setingkat eselon II sebagai Wakil
Ketua merangkap Anggota
3) Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota atau pejabat yang
ditunjuk sebagai Sekretaris merangkap Anggota
4) Kepala Dinas/Kantor/Badan di Kabupaten/Kota yang terkait dengan
pelaksanaan pengadaan tanah atau pejabat yang ditunjuk sebagai
anggota. (Susilo)
Tugas Panitia Pengadaan Tanah Kabupaten/Kota adalah :
1) Penyuluhan kepada masyarakat
2) Inventarisasi bidang tanah dan/atau bangunan dan/atau tanaman
3) Penelitian status hak tanah
4) Pengumuman hasil inventarisasi
5) Menerima hasil penilaian harga tanah dari Lembaga atau Tim
Penilai Harga Tanah
6) Memfasilitasi pelaksanaan musyawarah antara Pemilik dengan
Instansi Pemerintah yang memerlukan tanah
7) Penetapan besarnya ganti rugi atas dasar kesepakatan harga yang
telah dicapai antara pemilik dengan instansi Pemerintah yang
memerlukan tanah
8) Menyaksikan penyerahan ganti rugi
9) Membuat berita acara pelepasan atau penyerahan hak
10) Mengadministrasikan dan mendokumentasikan berkas pengadaan
tanah
11) Menyampaikan permasalahan disertai pertimbangan penyelesaian
pengadaan tanah kepada Bupati/Walikota atau Gubernur untuk
wilayah DKI Jakarta apabila musyawarah tidak tercapai
kesepakatan untuk pengambilan keputusan.
b. Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum yang Luasnya tidak Lebih
dari 1 (Satu) Hektar dan Pengadaan Tanah Selain untuk Kepentingan
Umum Pengadaan tanah selain bagi pelaksanaan pembangunan untuk
kepentingan umum adalah pengadaan tanah bagi pelaksanaan
pembangunan untuk kepentingan Instansi Pemerintah, yang dimiliki
oleh pemerintah pusat maupun pemerintah daerah.
Khusus untuk pengadaan tanah untuk kepentingan umum yang luasnya
tidak lebih dari 1 (satu) hektar dan pengadaan tanah selain untuk
kepentingan umum :
1) Dilaksanakan secara langsung oleh instansi pemerintah yang
memerlukan tanah dengan para pemegang hak atas tanah melalui
proses jual beli, tukar menukar, atau cara lain yang disepakati para
pihak.
2) Dapat juga menggunakan bantuan Panitia Pengadaan Tanah
Kabupaten/Kota dengan mempergunakan tata cara pengadaan tanah
yang sama dengan tata cara pengadaan tanah untuk kepentingan
umum yang luasnya lebih dari 1 (satu) hektar.
3) Bentuk dan besarnya ganti rugi ditentukan dari kesepakatan dalam
musyawarah antara Instansi Pemerintah dengan pemegang hak atas
tanah (Pemilik tanah).
4) Dasar perhitungan besarnya ganti rugi didasarkan atas :
- Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) atau nilai nyata/sebenarnya
dengan memperhatikan Nilai Jual Obyek Pajak tahun berjalan
berdasarkan penilaian Lembaga/Tim Penilai Harga Tanah yang
ditunjuk oleh panitia
- Nilai jual bangunan yang ditaksir oleh perangkat daerah yang
bertanggung jawab di bidang bangunan
- Nilai jual tanaman yang ditaksir oleh perangkat daerah yang
bertanggung jawab di bidang pertanian