MATERI KULIAH

KONDOMINIUM
OLEH

FEBRI MEUTIA
KONSEP DASAR PEMILIKAN RUMAH
SUSUN
 ISTILAH KONDOMINIUM

CON: Bersama-sama

CONDOMINIUM
BAHASA LATIN
DOMINIUM: Pemilikan

Dlm perkembangannya memp arti:

sebagai suatu pemilikan bangunan yg terdiri ats
bagian2 yg masing-masing merupakan suatu kesatuan
yg dapat digunakan & dihuni scr terpisah, serta dimiliki
scr individual berikut bagian2 lain dr bangunan itu &
tanah di ats mana banguna n itu berdiri yg krn
fungsinya digunakan bersama , dimiliki scr
bersama2 olh pemilik bagian yg dimiliki scr individual
tsb di ats.
 HUKUM KONDOMINIUM

Ialah: Hukum yg mengatur perihal hak milik

bersama.
yg objeknya meskipun terwujud dalam suatu
persatuan konstruksi namun terbagi-bagi atas
bagian-bagian tertentu, yg masing-masingnya
dimiliki secara individual oleh pemiliknya yg
bersangkutan dalam keadaan:
1. Terpisah dr bagian2 yg lain dg batas2 yg jelas, sebagai
salah satu bagian dr objek hak milik bersama yg
merupakan kumpulan/himpunan dr sekian banyaknya
bagian yg menjadi obj hak milik individual tsb
(apartgestelde mede eigendom), dan
2. Bebas, artinya tdk perlu tergantung pd kehendak atau
persetujuan/izin dr para pemilik yg lain.
SUMBER-SUMBER HUKUM KONDOMINIUM &
PERUMAHAN/PEMUKIMAN

1. Sumber-sumber Hukum Formal, yakni;

a. 1). UUD 1945 Pasal 33
2). UUPA No.5/1960
3). Peraturan2 hk lainnya.
b. Adat-istiadat/kebiasaan.
c. Traktat/ Perjanjian
d. Doktrin (Pendapat para ahli hk)
e. Yurisprudensi
2. Sumber-sumber Hk Materiel, yg terdiri
dari:
a. Kententuan2 yg membuktikan
diperlukannya peraturan Hk baru yg
mengatur perihal pemilikan &
pengadaan perumahan & pemukiman.
b. Nilai2 kebudayaan & falsafah
kehidupan yg dianut olh mayoritas
warga masy.
c. Perkara2 yg sdh pernah terjadi.

NB: - Sumber HK sdh ada sblm Hk nya

ada.
 DASAR-DASAR HUKUM KONDOMINIUM &
PERUMAHAN/PEMUKIMAN

Ialah : sgl peraturan perundang-undangan yg mengatur

perihal perumahan & pemukiman serta pemilikan dg
sistem kondominium ats bangunan rumah di Indonesia.
Cth:
1. UU No.16/1985 (skrg UU No.11/2011) Ttg Rusun.
2. PP No.4/1988 Ttg Rusun.
3. UU No. 4/1992 (skrg UU No.1/2011) Ttg Perumahan &
Kawasan Permukiman.
4. Permendagri UU No. 3/1991 Ttg Pedoman Penyusunan
Perda Ttg Rusun.
5. Permen PU No.60/PRT/1992 TTg Pedoman Teknik
Pembuatan rusun.
6. Perda No.1/1991 TTg Rusun di DKI Jakarata.
7. Dst
 KONSEP PEMILIKAN BERSAMA (MEDE
EIGENDOM)

HAK MILIK BERSAMA

(Mede Eigendom)

HAK MILIK BERSAMA HAK MILIK

BERSAMA
KESELURUHAN PER BAGIAN2
(Samengestelde (Apartgestelde
Mede-eigendom) Mede-eigendom)
 HAK MILIK BERSAMA SELURUHNYA
(SAMEN GESTELDE MEDE EIGENDOM)
KONDOMINIUM
HAK MILIK BERSAMA YG PENGUASAAN
FISIKNYA TERPISAH/APARTGESTELDE MEDE
EIGENDOM
&
HAK MILIK BERSAMA YG BEBAS/ VRIJE MEDE-
EIGENDOM

RUSUN
 HAK MILIK BERSAMA

KONDOMINIUM
RUSUN

Kondominium merupakan salah satu

wujud (species) dari Hak Milik Bersama
(Mede Eigendom) (Genus)
 Jd kepemilikan bersama atau pemegangan hak milik
bersama (mede eigendom) merupakan pengertian
umum (Genus) yg ruang lingkupnya luas (Mayor),
sedang Kondominium merup pengertian khusus
(Species) yg ruang lingkupnya lbh kecil.
Samengestelde Mede-eigendom (Hak Milik Bersama
scr Keseluruhan) ialah suatu hak milik bersama yg
seluruh bagian dr obj nya msh menjadi hak milik
penuh dr setiap para pemiliknya (mede eigendom).
Cth:

1.Rumah milik sebuah keluarga, menjadi hak penuh bg

kpl keluarga & setiap anggota keluarga ysb utk
menguasai setiap bagian persil tnh & bangunan tsb.
Sdh ada hub hk sblm nya, hub atr suami & istri,
serta hub hk anak & org tua.
2.Harta bersama suami- istri sbg hrt
perkawinan .
jls hub hk sblmnya ikatan nikah
mereka.

3. Harta warisan yg msh utuh.

hub hk sblmnya yakni hub darah sbg
legitimasi hub atr mereka & pewaris
serta atr mereka sdr.

4. Harta perkongsian dagang.

 Apartgestelde Mede-Eigendom (Hak Milik
Bersama per Bagian2) ialah: Hak Milik
Bersama yg terbagi ats 2 bagian:
A). Bagian msg2 pemilik yg bersifat
ekslusif; artinya
1. Dimiliki scr tersendiri; khusus &
terpisah dr bagian yg dimiliki org
lain,
2.Dimiliki dg hak milik individual yg
mandiri sehingga tdk terkait dg
bagian lain yg dimiliki org lain.
B). Bagian bersama yg menjadi hak milik
bersama semua pemilik, yg scr
 KONSEP PEMILIKAN BERSAMA (MEDE
EIGENDOM)

Dari sudut penguasaan scr Fisik Dari sudut Sifatnya

Samengestelde Apartgestelde Vrije/Ongebonden

Onvrije/ gebonden
Mede Eigendom Mede Eigendom Mede Eigendom Mede
eigendom
(Scr Bersatu) (Scr Terpisah) (Bebas) (Tidak bebas/terikat)

KONDOMINIUM
 BERSAMA/BERSATU
PENGUASAAN FISIK

TERPISAH
HMB KONDO
BEBAS MINIUM
SIFATNYA
TERIKAT/TDK BEBAS
 PEMILIKAN

PEMILIKAN TUNGGAL PEMILIKAN BERSAMA

PEMILIKAN PEMILIKAN
BERSAMA BERSAMA
KESELURUHAN PERBAGIAN2
(KONDOMINIUM)
PILIHAN SISTEM PEMILIKAN PD BANGUNAN
GEDUNG BERTINGKAT:
1. Pemilikan Tunggal Terikat
2. Pemilikan Bersama (MEDE EIGENDOM)
Bebas
AD 1. Sistem pemilikan dmn pemegang hak ats tanah
sekaligus pemilik gedung. Pemakai2 pd sistem
pemilikan tsb hanya terikat dlm btk hub hk sewa
menyewa, yg tdk memberikan hak kebendaan ats obj
perjanjian sehingga pemanfaatannnya bg ybs sangat
terbatas.

AD 2. a.Pemilikan Bersama yg Terikat (Gebonden Mede

Eigendom) diatur dlm PMDN No.14/1975
b. Pemilikan Bersama yg Bebas (Vrije Mede
Eigendom ) diatur dlm UU No.16/1985 jo PP 4/1988.
SISTEM PEMILIKAN TANAH BERSAMA YG TERIKAT
(Gebonden Mede Eigendom) :
Dasarnya melalui ikatan Hk lbh dahulu utk menjadi milik
bersama.
Sertifikasinya:
Diatur dlm PMDN No.14/1975
Dlm sistem ini dpt dibuat sertifikat sebanyak pemilik
bersama disertai gambar bagian gedung yg dimilikinya
(masih tetap milik bersama/Terikat)
Peraturan ini tdk memecahkan masalah strata title yg
mengiginkan adanya pemeilikan perseorangan yg bebas
walau ada kaitannya dg kebersamaan (kondominium).
Sistem Kondominium baru memperoleh data Yuridis dg
diberlakukannya UU No.16/1985 ttg Rusun.
UU No.16/1985 memperkenalkan Konseb Baru ttg
Pemikan yg dinamakan: HAK MILIK ats SATUAN RUMAH
SUSUN (HM SARUSUN)
SISTEM PEMILIKAN TNH BERSAMA YG BEBAS (Vrije Mede
Eigendom ) :
Konsep Dasar HM SARUSUN
- Sistem pemilikan perseorangan
- Sistem pemilikan bersama dlm satu kesatuan yg tak
terpisahkan.

Pemilikan Bersama dlm HM SARUSUN adl pemilikan

bersama yg Bebas (tdk hrs lbh dahulu ada iktan hk atr
pemilik yg akan menjadi pemilik bersama).

Ats Dsr Konsep ini UU No.16/1985 (Skrg UU No.20/2011)

TTg Rusun melambangkan HM Sarusun sbg:
- Hak Milik ats satuan yg bersifat perseorangan & terpisah
- Yg meliputi pula hak ats bagian bersama, benda bersama
& tanah bersama, yg kesemuanya merupakan satu
kesatuan yg tdk terpisahkan dg satuan ybs.
 HUBUNGAN HUKUM KONDOMINIUM & RUSUN

HK Rusun merupakan salah satu bagian dr HK

Kondominium.
Salah satu bagian terbesar dr obj pengaturan
HK Kondominium ialah tempat2 tinggal
(rumah2) ataupun tempat2 usaha yg struktur
& sistem pembangunannya terbentuk dlm
satu persatuan, baik yg bertingkat/ bersusun
ataupun yg tdk bertingkat/bersusun.
Jd bangunan2 yg menjadi obj HK
Kondominium meliputi bangunan2 yg
berfungsi sbg tempat tinggal amupun sbg
tempat usaha.
 BANGUNAN2 (OBY HK) KONDOMINIUM

TEMPAT TINGGAL TEMPAT USAHA

BERTINGK TDK BERTINGK TDK

AT/BERSU BERTINGKA AT/BERSU BERTINGKAT/
SUN T/TDK SUN TDK
BERSUSUN BERSUSUN

(RUSUN)
RUSUN hanya salah satu macam di
antara bangunan2 Kondominium atau
bangunan2 yg sistem pemilikannya scr
Bhw KONDOMUNIUM adlh suatu SITEM PEMILIKAN
bkn Objek Pemilikan.
Sedang RUMAH SUSUN adl merup salah satu
OBJEK PEMILIKAN.
Kepemilikan Rusun itulah salah satu
kemungkinannya bisa bersistem Kondominium.
Rusun seperti halnya Apartement dpt dilimiliki scr
kondominium, tetapi itu blm pasti selalu demikian.
Bisa saja Rusun atau Apartemen tsb milik Pribadi
seseorg atau suatu perusahaan scr Tunggal, dmn
para penghuni semuanya berstatus penyewa atau
pengontrak sarusun atau apartement tsb, shg tdk
ada unsur pemilikan scr Kondominium dlm hal ini.
Beda Rusun dg Apartemen, Rusun jelas berfungsi
utk tempat tinggal, sdg apartemen selain bisa utk
tempat tinggal bisa utk tempat usaha.
KONSEP HAK MILIK atas SATUAN RUMAH SUSUN
(HM SARUSUN)

Sistem Kondominium baru memperoleh data

Yuridis dg diberlakukannya UU No.16/1985 ttg
Rusun.
UU No.16/1985 memperkenalkan Konsep
Baru ttg Pemilikan yg dinamakan: HAK MILIK
ats SATUAN RUMAH SUSUN (HM SARUSUN)
Konsep Dasar HM SARUSUN
- Sistem pemilikan perseorangan
- Sistem pemilikan bersama dlm satu kesatuan yg tak
terpisahkan.

Pemilikan Bersama dlm HM SARUSUN adl pemilikan

bersama yg Bebas (tdk hrs lbh dahulu ada ikatan hk atr
pemilik yg akan menjadi pemilik bersama).

Ats Dsr Konsep ini UU No.16/1985 melambangkan HM

Sarusun sbg:
- Hak Milik ats satuan yg bersifat perseorangan & terpisah
- Yg meliputi pula hak ats bagian bersama, benda
bersama & tanah bersama, yg kesemuanya merupakan
satu kesatuan yg tdk terpisahkan dg satuan ybs.
 Sebagai lembag HK baru , HM SRS dinyatakan lahir sejak
didaftrakannya Akta Pemisahan dg dibuatnya Buku Tanah
ats setiap satuan Rusun ybs. (Psl 39 ayat (5) PP No.4 Th
1988).
Pemilik Sarusun ybs hrs memenuhi syarat sebagai
pemegang hak ats tanah.
Utk menjamin kepastian Hak bg pemilikan sarusun,
Pemerintah memberikan alat pembuktian yg kuat berupa
sertifikat HM SRS, yg diterbitkan olh Kantah Kab/kota
setempat.
Berbeda dg Sertifikat Hak Atas Tanah yg terdiri dr
Salinan Buku Tanah & SU, maka sertifikat HM SRS terdiri
dari:
- Salinan Buku Tanah & SU Tanah Bersama
- Gambar Denah Tingkat Rusun yg dimiliki
- Pertelaan mengenai besarnya bagian hak ats bagian
bersama benda bersama dan tanah bersama.
Kesemuanya merup satu kesatuan yg tdk
terpisahkan & dijilid dlm satu sampul
dokumen. Sertif HMSRS sdh hrs ada sblm
satuan2 rusun ybs dpt dijual.

Sertif HM SRS bertujuan utk memberikan

Kepastian Hk & berfungsi sbg alat
pembuktian yg kuat bg para.pemegang
hak nya.
 1
HBI
(Psl 1 UUPA)
4 2
HAK ULAYAT HMN
(Psl 2 ayat 1 UUPA
MASY HK ADAT Sumbernya Ps 33 ayat 3
(Psl 3 UUPA) UUD 1945
3

HAK-HAK PERORANGAN ATS TANAH:

-HAK ATS TANAH PRIMER & SEKUNDER

-HAK JAMINAN ATS TANAH (Psl 4 & 51 UUPA jo UU
4/1996
-HAK ATS TNH WAKAF

-HAK PERORANGAN ATS SATUAN RUSUN (Psl 18 UU

No.16/1985 skrg UU No.20/2011
 Hak Pemilikan ats SRS itu disebut Hak Milik Atas
Satuan Rumah Susun (HMSRS), yg bersifat
perorangan & terpisah.
Selain pemilikan ats SRS tertentu, HMSRS ybs
meliputi jg hak kepemilikan bersama ats apa yg di
sbt Bagian Bersama, Tanah Bersama & Benda
Bersama.
Ketentuan tsb bkn berati HTN meninggalkan asas
Pemisahan Horizontal & menggantikannya dg asas
Accessie yg digunakan dlm Hk Barat.
Justru merup penerapan asas Hk Adat pd fenomena
modern. Dlm Hk Adat berlaku asas bhw
dibangunnya sebuah rumah olh seorang warga
masy hk adat di ats tnh Hak Ulayat yg merup tnh
bersama, membikin tnh di ats mana bangunan tsb
berdiri menjadi hak milik priabdi pemilik rumah ybs.
HAK MILIK ats SATUAN RUMAH SUSUN (HM
SRS) bukanlah Hak Ats Tanah, tetapi
berkaitan dengan tanah.
LATAR BELAKANG ADANYA BANGUNAN
BERTINGKAT DG SISTEM KONDOMINIUM
Latar Belakang adanya Bangunan
Bertingkat dg Sistem Kondominium:
1. Faktor kepadatan Penduduk yg makin
meningkat, terutama di kota2 besar yg akan
mempengaruhi peningkatan kebutuhan
tempat pemukiman & tempat berusaha,
sedangkan tnh yg tersedia tetap.

2. Dg siStem sewa menyewa dirasakan adanya

kelemahan krn developer tdk dpt cpt
mengembalikan modal yg dipinjam bg
pembangunan rmh hunian tsb. & bg
penyewa seberapa lamapun ia menyewa scr
hk kedudukannya tetap sbg penyewa.
 LAHAN VS PERTUMBUHAN PENDUDUK

CONDOMINIUM
Alternatif Pemecahan Masalah

MENGURAN MEMBUAT TT PEREMAJAAN KEBUTUHAN

GI RUANG KOTA DAERAH PERUMAHAN &
PENYEDIAAN MENJADI KUMUH PEMUKIMAN
TNH TERBUKA

INPRES No.5 /1990 TTG PEREMAJAAN PEMUKIMAN KUMUH YG

BERADA DI ATAS TNH NEGARA

SE NO.04 /SE/M/1/1993
TGL 7 JANUARI 1993
KPD GUBERNUR KDH TK I 7& BPT/WL KT MADY KDH TK II
I INPRES No.5 /1990
TTG PEREMAJAAN PEMUKIMAN KUMUH YG BERADA DI ATAS TNH
NEGARA

Tindak lanjut Inpres dikeluarkan

SE NO.04 /SE/M/1/1993
TGL 7 JANUARI 1993
KPD GUBERNUR KDH TK I 7& BPT/WL KT MADY KDH TK II

Utk melaksanakan pedoman umum penanganan terpadu

perumahan & pemukiman kumuh yg dilakukan dg
peremajaan & pembanguan Rusun.
 Masalah2 yg dihadapi bg Bangunan Bertingkat dg
sistem Kondominium: (Pertanyaan dr mereka yg
HK nya menggunakan asas accessie)
1. Jika para pemakai ingin memiliki scr pribadi
bagian bangunan yg dipakainya. Apakah scr Hk
itu dimungkinkan, krn scr fisik bagian2 tsb tdk
dpt dpisah2kan & merupakan satu kesatuan dg
bangunan gedungnya.
2. Kalo pun hal tsb dimungkinkan bgmn dg
pemilikan bagian2 gedung yg krn fungsinya hrs
digunakan bersama.
3. Bagaimana pengaturan pengaturan &
pembiayaan pengelolaan & pengoperasian
peralatan yg digunakan bersama. Krn stlh semua
SRS terjual Pembangun bangunan ybs akan
mengundurkan diri.
4. Bagaimana dg tanah di ats mana
bangunan gedung ybs, krn hanya
bagian2 yg ada di lantai dasar saja yg
secara fisik berhub lsg dg tanah tsb.
5. Apakah yg merup Alat Bukti
Pemilikannya;
6. Apakah mungkin Hak Pemilikan ats
Apartemen dpt dipindah tangankan, jika
dpt bgmn cara nya, & apa yg merup Alat
Bukti Pemindahannya;
7. Apakah mungkin Hak Pemilikan atas
Apartemen dijadikan jaminan hutang dg
dibebani Hak Jaminan, Bila mungkinn
Negara2 yg Hk nya menggunakan asas
accessie memecahkan masalhnya dg
menerbitkan UU, yg memungkinkan
pemilikan bagian2 bangunan yg
dimaksudkan itu scr pribadi & bagian2 yg
lain serta tanahnya sbg milik bersama.

Negeri Belanda misalnya mengadakan apa

yg disebut Apartementen Wet, Singapura
Land Titles Strata Act, sedang negara
bagian Amerika Serikat mengadakan
Condominium.
 PENGATURAN SEBELUM UURS
Sebelum diterbitkan UU No.16/1985 Ttg Rusun (UU RS) yg
memberikan landasan Hk bg penyelenggaraan
pembangunan rusun di Ind, dijumpai 3 Permendagri yg
memungkinkan diterbitkannya Surat Tanda Bukti Pemilikan
ats Bagian-Bagian dr Bangunan& Gedung yg dipakainya,
yaitu:
1. Permendagri No.14/1975 Ttg Pendafataran Haka-hak Ats
Tanah Kepunyaan Bersama & Pemilikan Bagian2 Bangunan
yg ada di atasnya. Serta Penerbitan Sertifikatnya.
2. Permendagri No. 14/1977 Ttg Penyelenggaraan Tata Usaha
Pendaftaran tanah mengenai Hak Atas Tanah yg Dipunyai
Bersama & Pemilikan Bagian2 Bangunan yang ada di
atasnya.
3. Permendagri No.10/1983 Ttg Tata Cara Permohonan &
Pemberian Izin Penerbitan Sertifikat Hak Ats Tanah
Kepunyaan Bersama yg disertai dg Pemilikan Secara
Terpisah Bagian-bagian pada Bangunan Bertingkat.
LANDASAN HUKUM RUMAH SUSUN
I. LANDASAN KONSTITUSIONAL

Psl 28 H ayat (1) UUD 1945

Amandemenkedua yg menyebutkan:
setiap org berhak hidup sejahtera lahir
dan bathin, bertempat tinggal dan
mendapatkan lingkungan hidup yg baik
dan sehat, serta berhak memperoleh
pelayana kesehatan.
II.LANDASAN OPERASIONAL

A. UU No. 16/1985 sudah di cabut (Sekarang

UU No.20/2011) TTg Rumah Susun.
B. PP No.4 Tahun 1998 TTg Rumah Susun ( sbg
peraturan pelaksanaan dr UU No.16/1985
dinyatakan tetap berlaku sepanjang tdk
bertentangan atau blm diganti dg peraturan yg
baru bedasarkan UU No.20/2011.
C. Peraturan Kepala BPN No.2/1989 Ttg Bentuk &
Tata Cara Pengisian Serta Pendaftaran Akta
Pemisahan Rumah Susun.
D. Peraturan Kepal BPN No.4/1989 Ttg Bentuk &
Tata Cara Pembuatan Buku Tanah serta
Penerbitan Sertifikat Hak Milik atas Satuan
Rumah Susun.
III. Latar Belakang diundangkan UU No.20/2011
(Disebutkan dlm Konsiderans Menimbang, yaitu:

a. Bhw setiap org berhak hidup sejahtera lahir

bathin, bertempat tinggal, dan mendapat
lingkungan hidup yg baik & sehat, yg merup
kebutuhan dasar manusia, & memp peran yg
sangan strategis dalm pembentukan watak &
kepribadian sbg salah satu upaya membangun
manusia Indonesia seutuhnya, berjati diri mandiri,
& produktif.

b. Bhw negara bertanggung jawab melindungi

segenap bgs Ind dlm penyelenggaraan perumahan
melalui Rusun yg layak bg kehidupan yg sehat,
aman, harmonis, & berkelanjutan di seluruh wil Ind.
c. bahwa setiap org dpt berpartisipasi utk
memenuhi kebutuhan tempat tinggal melalui
pembangunan rusun yg layak, aman harmonis,
terjangkau scr mandiri, & berkelanjutan;

d. Bhw negara berkewajiban memenuhi

kebutuhan tempat tinggal yg terjangkau bagi
masyarakat berpenghasilan rendah;

e. Bhw UU No.16/1985 ttg Rusun sdh tdk sesuai

dg perkembangan HK, kebutuhan setiap org,
partisipasi masyarakat serta tanggung jawab
dan negara dlm penyelenggaraaqn rusun
sehingga perlu diganti.
 UU Rusun No.20/2011berisi 19 BAB & 120
Pasal.
UU No 20/2011 membutuhkan Peraturan
Pelaksaan berupa PP, Permen, & Perda.
Ketentuan2 dlm UU No 20/2011 yg
membutuhkan peraturan pelaksanaan, yaitu:
a. Peraturan Pemerintah (PP)
1) Pasal 12: ketentuan lbh lanjut mengenai pembinaan
sbgmn dlm Psl 6.
2) Psl 16 (4): mengenai kewajiban menyediakan rusun
umum sbgmn ayat (2) & (4).
3) Psl 20 ayat (6): pendaya gunaan tnh wakaf
4) Psl 27: Pemisahan rusun, serta gambaran & uraian
sbgmn dl Psl 25 & 26.
5) Psl 45 ayat (7): TT cara pelaksanaan pinjam pakai
atau sewa sarusun sbgmn ayat (1)
6) Psl 55 ayat (2): ketentuan mengenai pedoman
penyewaan sarusun sbgmn pd ayat (1)
7) Psl 60: mengenai pengelolaan rusun , masa
transisi, & tt cara penyerahan pertama kali
sbgm Psl 56, 57, 58 & 59.
8) Psl 69: mengenai peningkatan kualitas rusun
9) Psl 71 (2): mengenai pengendalian
penyelenggaraan rusun sbgmn ayat (1).
10)Psl 73: mengenai penugasan atau pembentukan
badan pelaksana sbgmn Psl 72
11)Psl 78: mengenai Perhimpunan Pemilik &
Penghuni Satuan Rumah Susun sbgmn Psl
74, 75, 76,77.
12)Psl 88 mengenai Btk 7 tt cara pemebrian insentif
kpd pelaku pembangunan rusun umum &
rusun khusu, serta bantuan & kemudahan
kpd masy berpenghasilan remdah (MBR).
b. Peraturan Menteri (Permen)
1) Pasal 14 ayat (2): Pedoman perencanaan
pembangunan rusun.
2) Psl 32: Pedoman permohonan izin rencana fungsi &
pemanfaatan serta pengubahannya .
3) Psl 40 (4): mengenai standar pelayanan minimal
prasarana, sarana, & utilitas umu.
4) Psl 54: ketentuan mengenai kriteria & tt cara
pemberian kemudahan pemilikan sarusun
umum sbgmn dimaksud ayat (1).
5) Psl 96: mengenai peran masy dlm penyelenggaraan
rusun & forum pengembangan rusun sbgmn pd
ayat (1) & ayat (3).

c. Peraturan Daerah (Perda)

Psl 33: mengenai Permohonan izin rencana fungsi &
pemanfaatan sbgmn Psl 31.
Berdasarkan ketentuan Pasal 119 UU
No.20/2011 peraturan perundang2an
pelaksanaan yg diamant dlm uu ini
diselesaikan plg lambat 1 th terhitung
sejak di undangkan. Sampai saat
peraturan pelaksanaan dimaksud blm
terbentuk.
Sebelum diundangkan UU No.20/2011, Rumah
susun diatur dlm UU No.16 /1985 Ttg Rumah
Susun. Dilaksanakan oleh:
a. PP No. 4/1988 TTg Rusun
b. Permendagri No.3/1993 Ttg Pedoman penyusunan
Perda ttg Rusun.
c. Permen PU No.60/PRT/1992 Ttg Persyaratan Teknis
Pembangunan Rusun.
d. PerKaban No. 2/ 1989 Ttg Bentuk & Tata Cara
Pengisian Serta Pendaftaran Akta Pemisahan Rusun.
e. Perkanan No.4/89 Ttg Bentuk & Tt cara Pembuatan
Buku Tanah serta Penerbitan HMSRS.
f. Kep Menpera No. 11/KPTS/1994 TTg Pedoman
Perikatan Jiual beli Sarusun.
g. Kep Menpera No.06/PTS/BKPUN?1995 TTg Pedoman
Pembuatan Akta Pendirian, AD & ART Perhimpunan
Penghuni Rusun.
Peraturan Perundang-undangan yg
berkaitan dg Rumah Susun, yaitu:
a. UUPA No.5/1960.
b. UU No.4/1996 TTg HT
c. UU N0.26/2007 TTg Penataan Ruang.
d. UU No.1/ 2011 TTg Perumahan & Kawasan
Permukiman.
e. UU No.2/ 2012 Pengadaan Tanah bagi
Pembangunan utk Kepentingan Umum.
f. PP No. 40/1996 Ttg HGU, HGB , Hak Pakai
atas tanah.
g. PP No.41/1996 TTg Pemilikan Rumah Tempat
Tinggal atau Hunian Orang Asing yg
berkedudukan di Ind.
i. PP No.37/1998 TTg Peraturan Jabatan PPAT.
j. Perpres No.71/2012 TTg Penyelenggaraan
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan utk
Kepentingan Umum.
k. Perpres No.63/2013 TTg BPN RI.
l. Permenag/KaBPN No.3/1997 Ttg Pendaftran
Tanah.
m. Permenag/KaBPN No.2/1999 TTg Izin lokasi.
n. Permenag/KaBPN No.9/1999 TTgTT Cara
Pemberian & Pembatalan Pemberian Hak Atsas
Tanah Negara & HPL.
o. Perkaban RI No.1/2006 TTg Ketentuan Pelaksaan
PP No.37/ 1998 TTg Peraturan Jabatan PPAT.
p. Perkaban RI No.2/2013 Pelimpahan Kewenangan
Pemberian Hak Atas Tanah & Kegitan Pendaftaran
Tanah.
II. BERBAGAI PENGERTIAN DLM SISTEM
RUSUN
A. Rumah Susun
Menurut UURS Psl 1 angka 1 , Rumah
Susun adlh:
Bangunan gedung bertingkat yg
dibangun dlm suatu lingkungan yg
terbagi dlm bagian2 yg distrukturkan scr
fungsional baik dlm arah horizontal &
vertikal dan merupakan satuan- satuan
yg masing-masing dpt memiliki &
digunakan scr terpisah, terutama utk
tempat hunian, yg dilengkapi dg bagian
B. Satuan Rumah Susun
Pd Rusun terdapat bagian yg dpt dimiliki &
digunakan scr terpisah, yg disbt Satuan Rumah
Susun (Sarusun). Pengertiannya diberikan pd Psl 1
angka 3 yaitu:
adl unit umah susun yg tujuan utamanya digunakan
scr terpisah dg fungsi utama sbg tempat hunian &
memp sara penghubung ke jalan umum.

C. Pada Rusun jg terdapat HAK BERSAMA yg

meliputi:
1. Bagian Bersama;
2. Benda Bersama;dan
3. Tanah Bersama.
1. Bagian Bersama (Psl 1 angka 5):
adl Bagian Rusun yg dimiliki scr tdk terpisah utk
pemakaian bersama dlm kesatuan fungsi dg
satuan2 rusun.
merup struktur bangunan dr rusun yg terdiri ats;
pondasi, kolom2, sloof, balok2 luar, penunjang,
dinding2 struktur utama, atap, ruang msk,
koridor, selasar, tangga, pintu2 & tangga darurat,
jalanb msk & jl keluar dr rusun, jaringan2 listrik,
gas, telekomunikasi, ruang utk umum.

Bagian2 bersama ini tdk dpt dihaki atau

dimanfaatkan sendiri2 olh pemilik satuan rusun,
ttp merup hak bersama yg merup bagian yg tdk
terpisahkan dr sarusun ybs.
2. Benda Bersama (Psl 1 angka 6):
adl Benda yg bukan merupakan bagian rusun,
melainkan bagian yg dimiliki bersama scr tdk
terpisah utk pemakaian bersama.

Melengkapi rusun agar berfungsi sbgmmn

mestinya, terdiri ats; jaringan air bersih, jaringan
listrik, jaringan gas, saluran pembuangan air
hujan, saluran pembuangan air limbah, saluran &
atau pembuangan sampah, tempat kemungkinan
pemasangan jaringan tlp/alat komunikasi lain, alat
transportasi yg brp lift/eskalator, alat pemadam
kebakaran, alat/sitem alarm, genarator listrik,
pertamanan yg ada di ats tnh bersama, pera;atan
parkir, penangkal petir, fasilitas OR & kreasi di ats
tnh bersama.
3. Tanah Bersama (Psl 1 angka 4):
adl sebidang tanah hak atau tanah sewa utk
bangunan yg digunakan ats dsr hak bersama scr tdk
terpisah yg di ats nya berdiri rusun & ditetapkan
batasnya dlm persyaratan IMB.

Psl 17 UU Rusun: Rusun dpt dibangun di ats tnh HM;

HGB/Hak Pakai ats tnh Neg; & HGB /Hak Pakai di ats
HPL.

Psl 18: Rusun Umum &/ Rusun Khusus dpt di bangun

dg pemanfaatan Barang Milik Negara/Daerah
berupa tanah, atau pendayagunaan tanah Wakaf.

Sangat menentukan dpt tdknya seseorg memiliki

HMSRS.
Lingkungan Rusun:
Tnh bersama yg jelas batas2nya dmn
berdiri rusun & prasaran serta
fasilitas2nya inilah yg menbentuk apayg
dinamakan lingkungan rusun.
D. Nilai Perbandingan Proporsional (NPP)
Adl angka yg menunjukkan perbandingan atr sarusun
thd hak ats Bagian berdama, Benda bersama, &
Tanah Bersama.yg dihitung berdasarakan nilai
sarusun ybs thd jml nilai rusun scr keseluruhan pd
wkt pelaku pembangunan pertama kali
memperhitungkan biaya

Hub atr sarusun dg benda, bagian & tnh bersama, dpt

dilihat pd NPP ini. Angka inilah yg menunjukKan
seberapa bsrnya hak & kewajiban dr seorg pemegang
HMSRS thd hak2 bersamanya.

NPP dihitung berdasarkan Luas bangunan atau nilai

rusun scr keseluruhan pd saat pertama kali
memperhitungkan biaya pembangunan scr
keseluruhan utk menentukan hrg jual.
 Batasan pemilikan sarusun diatur dlm Psl 41 PP
4/1988 sbb:
1. HMSRS meliputi hak pemilikan perseorangan yg
digunakan scr terpisah, hak bersama ats bagian2
bangunan, hak bersama ats benda, & hak
bersama ata tnh, semuanya merup satu kesatuan
hak yg scr fungsional tdk terpisahkan.
2. Hak pemilikan perseorangan sbgmn dimaksud
dlm ayat (1) merup ruangan dlm btk geometrik tiga
dimensi yg tdk selalu dibatasi dg dinding.
3. Dlm hal ruangan sbgmn dimaksud dlm ayat (2)
dibatasi dinding, permukaan bagian dlm dr dinding
pemisah, permukaan bagian bwh dr langit2
struktur , permukaan bagian ats dari lantai struktur,
merup batas pemilikannya.
4. Dlm hal ruangan sbgmn dimaksud dlm
ayat (2) sebagian tdk dibatasi dinding,
bts permukaan dinding bagian luar yg
berhub lsg dg udara luar yg ditarik scr
vertikal merup pemilikannya.
5. Dlm hal ruangan sbgmn dimaksud dlm
ayat (2) keseluruhannya tdk dibatasi
dinding, garis bts yg ditentukan &
ditarik scr vertikal yg penggunaannya
sesuai dg permukaannya, merup bts
pemilikannya.
E. Pertelaan
Berisi uraian dlm btk tulisan & gambar yg
memperjelas bts2 msg2 sarusun, baik bts2
horizontal maupun vertikal, bagian
bersamanya, benda2 bersamanya, & tanh
bersamanya serta uraian nilai perbandingan
proporsional msg2 sarusunnya.

Pertelaan ini fungsinya utk agar kt bs melihat

keseluruhan sistem rusun dr segi hak &
kewajiban dr pemegang hak sarusun tsb.
Dibuat olh penyelenggara pembangunan rusun
& hrs disahkan olh Pemda TK II, kecuali DKI hrs
olh Gubernur Kpl Derah Khususs Ibu Kota Jkt.
F. Akta Pemisahan
Pasal 26 (4) UU jo PP 4/1988 Rusun mewajibkan
penyelenggara rusun utk mengadakan pemisahan rusun
ats satuan2 rusun yg meliputi bagian2 bersama, benda
bersama & tnh bersama dlm pertelaan yg jelas dlm btk
gambar, uraian & batas2nya.

Pemisahan tsb dilakukan dg akta yg btk & isinya

ditetapkan dg perkaban No.2/89 Ttg btk & tt cara
pengisian sert pendafataran Akta Pemisahan Rusun. Akta
ini hrs disahkan olh pemda setempat kecuali DKI olh
Gubernur

Setelah akta disahkan olh Pemda, akta di daftarkan ke

Kantor pertanahan setempat. Dg melampirkan sertif hak
ats tnh, izin layak huni, IMB, & warkah2 lainnya. Akta
pengesahan berikut lampran2nya digunkan sbg dsr bg
penerbitan SHMSRS.
G. Sertifikat Laik Fungsi (dl Izin layak Huni)
Pasal 39 (1) UU Rusun, Pelaku pembangunan
wajib mengajukan permohonan sertif laik fungsi
kpd bupati/wali kota stlh menyelesaikan
seluruh atau sebagian pembanguna rusun
sepanjang tdk bertentangan dg IMB.

Ayat (3) pemda menerbitkan sertifikat Lik

Fungsi stlh melakukan pemeriksaan fungsi
bangunan rusun sesuai dg ketentuan peraturan
per-uu-an. (sementara msh berlaku Ps 35 PP
No.4/1988).

Utk keselamatan Penghuni diperlukan

persyaratan khusu ini.
H. Perhimpunan Pemilik & Penghuni Sarusun
(PPPSRS)

Psl 1 angka 21 UU Rusun: PPRS adl Badan Hk yg

beranggotakan pemilik atau penghuni sarusun.

Penghuni sarusun dg sdr nya akan terlbat dalm

msh kepemilikan bersama yg ada pd rusun tsb,
maka uu mewajibkan para penghuni utk
menghimpun diri dlm perhimpunan PPRS utk
mengurus kepentingan bersama tsb.dalm btk
badan hukum yg AD & ART nya di sahkan
pemda.
UU Rusun menetapkan 4 jenis Rusun, yaitu:
1. Rusun Umum:
Adl: rusun yg diselengarakan utk memenuhi keb
rmh bg msy berpenghasilan rendah (MBR).
2. Rusun Khusus
adl: rusun yg diselenggarakan utk memenuhi
keb khusus.
3. Rusun Negara
adl: rusun yg dimiliki negara & berfungsi sbg
tempat tinggal atau hunian, sara pembinaan
keluarga , serta penunjang pelaksanaan tgs
pejabat dan/atau PNS.
4. Rusun Komersial
adl: rusun yg diselengarakan utk mendapatkan
keuntungan.
Pembagian jenis rusun tsb merupakan hal baru.

Dlm UU No.16/1985 Ttg Rusun, hanya dikenal:

1. Rusun Hnian, dan
2. Rusun Non-Hunian.
Dg aturan yg sama utk kedua jenis rusun tsb & hanya
dpt diselenggarakan olh BUMN/D, Koperasi & BUM
Swasta yg bergerak dibidang itu. Serta swadaya
masy.

Akan tetapi dlm pemb rusun sbgmn ditentukan dl Psl

15 & 16 UU Rusun No.20/2011 diatur sbb:
1. Pemb rusun umum merup tg jwb pemerintah, dpt
dilaksanakan olh setiap org dg mendpt kemudahan
dan/atau bantuan pemerintah, jg dpt dilaksanakan olh
lembaga nirlaba & badan usaha .
2. Pemb rusun khusus merup tg jwb
pemerintah & dpt dilaksankan olh
lembaga nirlaba & badan usaha.
3. Pemb rusun Negara merup tg jwb
pemerintah.
4. Pemb rusun komersial dpt dilaksanakan
olh setiap org, namun pelaku
pembangunannya wjb menyediakan
rusun umum sekurang2nya 20% dr total
luas lantai rusun komersial yg dibangun,
dg ketentuan kewajiban tsb dpt dilakukan
diluar lokasi kawasan rusun komersial pd
kab/kota yg sama.
PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN
 ASAS-ASAS, TUJUAN, RUANG LINGKUP
PENEYELENGGARAAN RUSUN

Dlm UU Rusun No.16/1985 menggunakan istilah

Pembangunan Rusun. Di dlm UU No.20/2011
menggunakan istilah Penyelenggaraan.

Asas Pembangunan rusun berlandaskan pd asas

Kesejahteraan umum, keadilan & pemerataan serta
keserasian & keseimbangan dlm peri kehidupan.

Asas Penyelenggaran rusun; kesejahteraan, keadilan &

pemerataan, kenasionalan, keterjangkauan &
kemudahan, keefisienan & kemanfaatan, kemandirian &
kebersamaan, kemitraan, kerasian & kesimbangan,
keterpaduan, kesehatan, kelestarian & berkelanjutan,
keselamatan, kenyamanan, & kemudahan, keaman,
Penyelenggaran Rusun adl:
Kegiatan perencanaan, pembangunan,
penguasaan & pemanfaatan,
pengelolaan, pemeliharaan & perawatan,
pengendalian, kelembagaa, pendanaan,
& sistem pembiayaan, serta peran masy
yg dilaksanakan scr sitematis, terpadu,
berkelanjutan, & bertanggungjawab.

Catatan:
Pembangunan bagian dr kegiatan
peneyelenggaraan.
Tujuan Pembangunan rusun: Psl 3 UU
No.16/1985
(1). a. Memenuhi keb perumahan yg layak bg
rakyat, terutama bg gol masy yg
berpenghasilan rendah, yg menjamin
kepastian hk dlm pemanfaatannya;
b. Meningkatkan daya guna & hsl guna tnh
di daearah perkotaan dg memperhatikan
kelestarian SDA & menciptakan lingkungan
pemukiman yg lengkap , serasi & seimbang.
(2).Memenuhi keb utk kepentingan lainnya
berguna bg kehidupan masy dg tetap
mengutamakan aya (1) hurf a
 Tujuan Penyelenggaran rusun: Psl 3 UUNo.20/2011
a. Menjamin terwujudnya rusun yg layak huni & terjangkau
dlm lingkungan yg sehat, aman, harmonis, &
berkelanjutan serta menciptakan permukiman yg terpadu
guna membangun ketahan ekonmi, sosial, & budaya;
b. Meningkatkan efesiensi & efektivitas pemanfaatan ruang
tnh, serta menyediakana ruang terbukahijau di kawasan
permukiman yg lengkap serta serasi & seimbang dg
memperhatikan prinsip pembangunan yg berkelanjutan &
berwawasan lingkungan;
c. Mengurangi luasan & mencegah timbulnya perumahan &
pemukiman;
d. Mengarahkan pengembangan kawasan perkotaan yg
serasi, seimban, efisien, & produktif;
e. Memenuhi keb sosial & ekonomi yg menunjang
kehidupan penghuni & masy dg tetap mengutamkan
tujuan pemenuhan keb perumahan & permukiman yg
layak, terutama bg MBR;
f.Memperdayakanpara pemangku kepentingan dibidang
pembangunan rmh susun;
g.Menjamin terpenuhinya keb rusun yg layak & terjangkau,
terutama bg MBR dlm lingkungan yg sehat, aman harmonis, &
berkelanjutan dlm suatu sistem tt kelola perumahan &
permukiman yg terpadu; dan
h.Memberikan kepastian hk dlm penyediaan kepenghunian,
peneglolaan, & kepemilikan rusun.

Ruang Lingkup Pengaturan pd UU No.16/1985

Tidak menyebutkan dg tegas.

Ruang Lingkup Pengaturan pd UU No.20/2011

Pembinaan, perencanaan, pembangunan, penguasaan, pemilikan,
dan pemanfaatan, peneglolaan, peningkatan kualitas,
pengendalian, kelembagan, tugas dan wewenag, hak &
kewajiban, pendanaan & sistem pembiayaan, dan peran masy.
 PENYELENGGARA PEMBANGUNAN RUSUN (PPRS)

Dlm Pasal 5 UU No.16/1985:

Penyelenggara Pembangunan Rusun (PPRS) oleh: BUMN/D,
Koperasi, BUM Swasta, Swadaya Masy, kerjasama antar
badan2 tsb sbg penyelenggara.

Dlm UU No,20/2011 sebutannya

Pelaku Pembangunan Rusun (PPRS).

Pelaku Pembangunan Rusun yg selanjut disebut pelaku pemb

adl; setiap org dan/atau pemerintah yg melakukan
pembangunan perumahan & pemukiman.

Setiap Org adl Org perseorangan/ badan hk.

Badan Hk adl: badan hk yg didirikan olh WNI yg kegiatnnya di

bdg penyelenggaraan perumahan & kawasan permukiman.
UU Rusun No.20/2011 Psl 15 & 16 menetapkan
pelaksanaan pembangunan rusun, yaitu:

1. Pemb rusun umum merup tg jwb pemerintah, dpt

dilaksanakan olh setiap org dg mendpt kemudahan
dan/atau bantuan pemerintah, jg dpt dilaksanakan
olh lembaga nirlaba & badan usaha.
2. Pemb rusun khusus merup tg jwb pemerintah & dpt
dilaksankan olh lembaga nirlaba & badan usaha.
3. Pemb rusun Negara merup tg jwb pemerintah.
4. Pemb rusun komersial dpt dilaksanakan olh setiap
org, namun pelaku pembangunannya wjb
menyediakan rusun umum sekurang2nya 20% dr
total luas lantai rusun komersial yg dibangun, dg
ketentuan kewajiban tsb dpt dilakukan diluar lokasi
kawasan rusun komersial pd kab/kota yg sama.
 TANAH UTK PEMBANGUNAN RUSUN

Dlm UU No.16/1985 Psl 7 menetapkan bhw rusun

hanya dpt di bangun di ats tnh yg berstatus:
-HM;
-HGB;
-Hak Pakai ats tanah negara; &
-HPL.

Dlm UU No.20/2011 Psl 17 menetapkan rusun

dpt di bangun di ats tnh:
-HM;
-HGB/ Hak Pakai ats tanah Neg;
-HGB/ Hak Pakai di ats HPL.
 Selain dibangun di ats tnh sbgmn tsb di ats
utk rusun umum dan/atau rusun khusus dpt
di bangun dg:

1. Pemanfaatan barang milik negara/ daerah

berupa tnh.
Dg cara sewa atau kerjasama pemanfaatan.
2. Pendayagunaan tanah wakaf.
dilakukan dg cara sewa atau kerjasama
pemanfaatan sesuai dg ikrar wakaf.
 Tnh hak apa yg akan digunakan tergantung
pd status hk pelaku pembangunan dan kpd
siapa satuan2 rusun ybs akan dijual.
Berikut jenis2 hak2 ats tnh yg dpt
digunakan utk pemb rusun:

1. Hak Milik
HM adl hak turun temurun, terkuat & terpenuh yg
dpt dipunyai olh WNI & Badan2 HK tertentu yg
ditunjuk dlm PP N0.38 Th 1963, spt: Bank2
Pemerintah, Koperasi pertanian, badan2
keagamaan, badan2 sosial.

Pelaku pembangunan rusun yg membangun rusun

di ats HM adl WNI, bank Pemerintah, badan
keagamaan, & Badan sosial.
2. HGB ats Tnh Negara
Pelaku pembangunanrusun yg membangun rusun di ats tnh HGB ats
tnh Neg adl WNI, bdn hk yg didirikan menurut hk Ind &
berkedudukan di Ind, misal bdn usaha swasta yg berbentuk PT.

3. HGB ats tnh HPL

Pelaku pembangunan rusun yg membangun rusun di ats tnh HGB ats
tnh HPL adl BUMN yg berbentuk Perum (Perum Perumnas)

4. Hak Pakai ats Tnh Negara

Pelaku pembangunan rusun yg membangun rusun di ats tnh Hak
Pakai ats tnh Neg adl WNI, Orang asing yg berkedudukan di Ind,
Kementerian, Lembaga Pemerintah Non-Kementerian, BUMN, BUMD,
Badan Otorita, badan keagamaan, badan sosial, badan usaha swasta
yg berbentuk PT.

5. Hak Pakai ats Tnh HPL

Pelaku pembangunan rusun yg membangun rusun di ats tnh Hak
Pakai ats tn HPL adl BUMN yg berbentuk Perum (Perum Perumnas)
6. Tanah yg merup barang milik negara/
daerah.
Pemanfaatan barang milik negara/ daerah
berupa tnh utk pemb rusun dilakukan dg
cara sewa atau kerjasama pemanfaatan.
7. Pendayagunaan tanah wakaf.
Pendayafunaan tanah wakaf utk pemb rusun
dilakukan dg cara sewa atau kerjasama
pemanfaatan sesuai dg ikrar wakaf.
 Apabila pendayagunaan tnh wakaf utk pemb rusun
tdk sesuai dg ikrar wakaf, dpt dilakukan pengubahan
peruntukan stlh memperoleh persetujuan dan/atau
izin tertulis Badan Wakaf Ind sesuai dg ketentuan
peraturan pe-uu-an. Pengubahan hanya dpt
dilakukan utk pemb rusun umum.

Pelaksaaan sewa atau kerjasama pemanfaatan

dilakukan sesuai dg prinsip syariah & ketentuan
peraturan per-uu-an.

Dlm hal pemb rusun dilakukan di ats HGB atau Hak

Pakai di ats tanah HPL, pelaku pemb rusun wajib
menyelesaikan status HGB atau Hak Pakai di ats HPL
sesuai dg ketentuan peraturan per-uu-an sblm
menjual sarusun ybs.
 Pelaku pemb rusun dpt berupa Perorangan
atau badan Hukum, yaitu:
1. Perorangan WNI
Kalo pelaku pemb rusun adl perorangan WNI, mk
status hak ats tnhnya adl HM, HGB ats tnh Neg,
atau Hak Pakai ats tnh Neg.

2. Perorangan Org Asing yg berkedudukan di IND

Kalo pelaku pemb rusun adl Org Asing yg
bertempat berkedudukan di Ind, mk status hak ats
tnhnya adl Hak Pakai ats tnh Neg.

3. Badan Usaha Swasta yg berbentuk PT

Kalo pelaku pemb rusun adl bdn usaha swasta yg
berbentuk PT , mk status hak ats tnhnya adl HGB
ats tnh Neg, atau Hak Pakai ats tnh Neg.
4. BUMN yg berbentuk Perum (Perum Perumnas)
Kalo pelaku pemb rusun adl BUMN yg berbentuk
Perum (Perum Perumnas) , mk status hak ats tnhnya
adl HGB ats tnh HPL, atau Hak Pakai ats tnh HPL.

5. Pemerintah Provinsi, Pemkab/Kota

Kalo pelaku pemb rusun adl Pemerintah Provinsi,
Pemkab/Kota, mk status hak ats tnhnya adl Hak
Pakai ats tnh Negara.

6. Lembaga Negara, Kementerian, Lembaga

Pemerintah Non- Kementerian, Badan Otorita.
Kalo pelaku pemb rusun adl Lembaga Negara,
Kementerian, Lembaga Pemerintah Non-
Kementerian, Badan Otorita, mk status hak ats
tnhnya adl Hak Pakai ats tnh Negara.
TATA CARA MEMPEROLEH TANAH UTK RUSUN

UU Rusun No.20/2011 pada Psl 22, menetapkan

cara penyediaan tanah utk pembangunan
rusun, yaitu melalui:
1. Pemberian hak ats tnh thd tnh yg lsg dikuasai olh
Neg;
2. Konsolidasi tnh olh pemilik tnh;
3. Peralihan/pelepasan hak ats tnh olh pemegang hak
ats tnh;
4. Pemanfaatan brg milik neg/daerah brp tnh;
5. Pendayagunaan tnh wakaf;
6. Pendayagunaan sebagian tnh Negara bekas tnh
terlantar; dan/atau
7. Pengadaan tnh utk pembangunan bg kepentingan
umum.
 Sistem Perolehan Tanah

Dlm HTN diatur berbagai cara yg dpt digunakan olh

org/bdn hk utk memperoleh tnh yg diperlukan baik utk
keperluan pribadi maupun utk keperluan kegitan usaha
(bisnis) & Pembangunan.

Status Tnh Yg Tersedia

a. Tanah Negara, yaitu Tnh yg lsg dikuasai olh Negara.

b. Tanah HPL, yaitu menyediakan tnh (bagian2nya) bg
keperluan pihak lain.
c. Tanah Hak Milik, yaitu Tnh Hak yg dpt digunakan
sendiri olh Pemiliknya atau digunakan olh Pihak Lain,
atau dipindahkan Haknya kpd Pihak lain.
d. Tanah Hak Lainnya, yaitu HGU, HGB atau Hak Pakai.
1.Jika tnh yg tersedia berstatus Tnh Negara, tt
cara yg hrs digunakan utk memperoleh tnh
tsb adl melalui PERMOHONAN HAK.

2.jika yg tersedia berstatus Tanah Hak , tt cara

yg dpt digunakan utk memperoleh tnh tsb
melalui:
a.Perjanjian dg pemilik tnh (cth perjanjian
sewa menyewa tnh).
b.Pemindahan Hak (jual beli, tukar menukar, hibah)
c.Pembebasan Hak dg disertai Permohonan
Hak Baru (sesuai dg keperluannya)
d.Pencabutan Hak dg disertai Permohonan
Hak Baru. ( sesuai dg keperluannya).
Cara Memperolehnya

Tergantung pd status tnh yg tersedia.

I. Jika yg tersedia Tnh Negara atau tanah HPL dpt
diperoleh melalui tata cara Permohonan Hak. Dan
apabila memenuhi persyaratan yg ditetapkan dpt
ditinjak lanjuti dg Pemberian Hak sbgamn diatur dlm
PMNA/KA-BPN No.9/1999.

-Hak Yg Dimohon.
Hak apa yg dimohon tergantung status Subjek (Pihak
Pemohon) & Proyeknya.
Misalnya:
a. PT utk membangun kantor maka hak yg dimohon adl HGB
b. PT utk usaha perkebunan mk yg d mhn adl HGU
c. WNI utk rmh tinggal mk yg d mhn adl HM
d. Depnakertrans utk kantor pemerintah maka d mhn Hak Pakai
e. Depnakenstrans utk program transmigrasi yg d mhn HPL
Jika Tnh yg tersedia tnh Hak, dpt digunakan
Apabila yg tersedia tnh Hak Milik. Pemilik
tnh dpt memberikan Hak Baru kpd Pihak
Lain sbg Pemegang Hak Baru. Hak Baru
yg dpt diberikan ats Tnh Non Pertanian di
Perkotaan adl HGB, Hak Pakai, Hak Sewa.
(Dlm UUPA Ps 44 dsbt Hak sewa
Bangunan), & di pedesaan Hak Gadai,
Hak Usaha Bagi Hasil, Hak Menumpang &
Hak Sewa ats Tnh Pertanian).
III. Apabila yg tersedia tnh Hak Lainnya yg
berstatus HM, HGB, dan Hak Pakai, dpt
diperoleh melalui pemindahan Hak,
misalnya dlm btk Jual- Beli, Tukar
Menukar, Hibah, Pemasukan dlm
Perusahaan, dll.

Pemindahan Hak
adalah Perbuatan Hk yg dilakukan olh
pemegang Hak ats tnh utk mengalihkan
hak tsb kpd pihak lain yg memenuhi
syarat sbg sbj hak ats tnh ybs.
Pembebasan Hak
Khusus bg Badan Hk yg tdk blh membeli tnh HM, dpt
memperoleh hak tsb melalui pembebasan hak, yaitu
perbuatn melepaskan hub hk atr pemilik & tnhnya
berdasrkan musyawarah dg disertai pembayaran ganti
rugi yg layak. Dg demikian tersedianya Tnh Negara adl
melalui Pembebasan Hak atau Pelepasan Hak, &
kemudian ditindak lanjuti dg permohonan Hak Baru. Yg
sesuai dg keperluannya.

Pencabutan Hak
Apabila scr musyawarah tdk berhasil memperoleh tnh yg
diperlukan padahal tnh tsb diperlukan utk proyek yg
menyangkut Kepentingan Umum. Hak ats tnh dpt
dicabut melalui Pencabutan Hak dg memberi ganti rugi &
menurut tt cara yg diatur UU. (Ps 18 UUPA jo UU
No.2/2012 ttg tt cara pengadaan tnh bg kepentingan
umum).
KEMUDAHAN BAGI PELAKU PEMBANGUNAN
RUSUN

1. Pemerintah memberikan bantuan &

kemudahan dlm rangka pembangunan,
penghunian, penguasaan, pemilikan, &
pemanfaatan rusun bg MBR. (Psl 86 UU
Rusun No.20/2011).
2. Selain itu terdapat pula pemberian
insentif dari pemerintah pusat & Pemda
kpd Pelaku Pembangunan Rusun umum
& Rusun Khusus. (Psl 88 ayat (1) ).
 Insentif yg diberikan kpd Pelaku Pembangunan:
a. Fasilitas dlm pengadaan tanah;
b. proses sertifikasi tnh;
c. proses perizinan;
d. Kredit konstruksi dg suku bungan rendah
e. insentif perpajakan sesuai dg ketentuan peraturan
perundang2an ; dan/atau
f. bantuan penyediaan prasarana, sarana , utilitas umum

Bantuan & kemudahan yg diberikan kpd MBR, brp:

a. Kreditkepemilikan sarusun dg suku bunga rendah;
b. Keringanan biaya sewa sarusun;
c. Asuransi & penjamin kredit pemilikan rusun;
d. insentif perpajakan sesuai dg ketentuan peraturan
perundang2an ; dan/atau
e. Sertifikasi sarusun.
 Kredit Konstruksi
Penyelenggara pembangunan (sekarang
sebutannya pelaku pembangunan) bisa
memperoleh kemudahan2 dlm penyelenggaraan
pembangunannya, misal dlm hal membiayai
pembangunannya dimungkinkan memperoleh
kredit pembangunannya (kredit konstruksi), dg
tanah yg sdh dipunyai, juga bangunan gedung yg
msh akan dibangun sebagai jaminannya, dg
dibebani Hak Tanggunagn.

HT dilakukan dihadapan PPAT, sbg pemenuhan

syarat aktanya hrs otentik, yg memuat keterangan
mengenai piutang & jumlah yg dijamin, serta tnh
mana yg dijadikan jaminan. (Syarat Spesialitas).
Selanjutnya akta pemberian hak
tanggungan (APHT) tsb didaftarkan ke
ktr pertanahan dmn letak tnh tsb, dg cara
ktr pertanahan membuat Buku Tanah &
Sertifikat Hak Tanggungannya, diikuti dg
pencatatan pd Buku Tanah & Sertifikat
Hak ats Tanah yg dijadikan jaminan.

Sertifikat HT terdiri ats: Salinan Buku

Tanah & Salinan APHT. Sebagai Surat
Tanda Bukti adanya hak tanggungan yg
dibebankan.
 Roya Partial
Dimungkinkan adanya Roya Partial dr HT yg membebani
bangunan gedung rusun yg tlh selesai d bangunnya. Krn
HT tsb dibebankan pd tnh & seluruh bangunan
gedungnya, dg sdr nya satuan2 rusun yg merup
bagian2nya itu ikut terbebani HT ybs, msg2 utk seluruh
jmlh piutang kreditur yg dijamin.

Semula HT tdk dpt dibagi2, artinya tdk dpt dihapus

sebagian dg cara membayar hutangnya scr angsuran.
Namun dlm UU Rusun N0.16/1985 Psl 16 dimungkinkan
yaitu menghapus /meroya sebagian HT yg ada.dg
sebutan Roya Partial

Roya partial dlm hk kt merup suatu lembaga yg

memungkinkan penyelesaani praktis mengenai
pembayaran kembali scr bertahap kredit yg gunakan utk
pemb rusun.
Dlm pemberian HT tsb dpt diperjanjikan, bhw
pelunasan hutang yg dijamin dpt dilakukan dg cara
angsuran, sesuai dg tahap penjualan satuan2 rusun
ybs, yg bsrnya sebanding dg nilai sarusun yg terjiual.

Dg dilakukannya pelunasan scr demikian, mk

sarusun yg hrgnya tlh dilunasi & tlh digunakan utk
membayar angsuran tsb, terbebas dr HT yg semula
membembebaninya.

Sarusun yg sdh terbebas dr beban jaminan tsb,

kemudian dpt digunakan sbg jaminan utk
memperoleh KPR atau lainnya, dg pembebanan HT
yg Baru. Utk selanjutnya rusun tsb hanya dibebani
HT pd bagian yg blm terjual utk menjamin sisa
hutang yg blm dilunasi.
PERSYARATAN PEMBANGUNAN RUMAH
SUSUN
 PERSYARATAN PEMBANGUNAN RUSUN

1. PERSYARATAN ADMINISTRATIF (Psl 24 jo

28, 29)
adl: perizinan yg diperlukan sbg syarat
utk melakukan pembanguan rusun.
Dlm melakukan pembangunan rusun
pelaku pembanguann hrs memenuhi
syarat admisistrastif yg meliputi: (Psl 28)
a. Status hak ats tanah
b. IMB
 Pasal 29: mengatur pelaku pembangunan
hrs membangun rusun & linkunagn sesuai
dg rencana fungsi & pemanfaatnnya yg tlh
mendapat izin dr bupati/walikita (utk
provinsi DKI Jakrata, izin Gubernur).
Permohonan izin tsb diajukan oleh
pelaku pembangunan dg melampirkan
sbb:
1. Sertifikat hak ats tnh;
2. Surat keterangan rencana kab/kota;
3. Gambar rencana tapak;
4. Gambar rencana arsitektur yg memuat denah
& potongan beserta pertelaannya, yg
menunjukkan dg jelas batasan scr vertikal &
 5. Gambar rencana struktur & perhitungannya;
6. Gambar rencana yg menunjukkan dg jls bagian
bersama, benda bersama, tnh bersama;
7. Gambar rencana utilitas umum & instalasi
beserta perlengkapnannya.

Dlm hal rusun dibangun di ats tnh sewa ,

pelaku pembanguna hrs melampirkan
perjanjian sewa, pelaku pemb hrs
melampirkan perjanjian tertulis
pemanfaatan pendayagunaan tnh
dihadapan pejabat yg berwenang yg
dicatatkan pd ktr pertanahn sbgmn
dipersyaratkan pd psl 21 (1).
Psl 30: menyatakan bhw pelaku pemb stlh mendapt
izin tsb wajib meminta pengesahan dr pemda ttg
pertelaan yg menunjukkan bts yg jelas dr setiap
rusun, bagian bersama, benda bersama, dan
tanah bersama beserta urain NPP.

Pasal 31: ditentukan bhw pengubahan rencana

fungsi & pemanfaatan rusun tsb hrs mendpt izin
dr bupati/walikota (utk Prov DKI izin dr Gubernur).
pengubahan rencana fungsi & pemanfaatan
rusun tsb tdk mengurangi fungsi bagian bersama,
benda bersama & fungsi hunian, namun apabila
mengakibatkan pengubahan NPP, pertelaannya
hrs mendapatkan pengesahan kembali dr
bupati/walokota.
 Utk mendpt izin pengubahan dimaksud,
pelaku pemb hrs mengajukan alasan &
usulan pengubahan serta membayar
retribusi, dg melampirkan:
1. Gambar rencana tapak beserta
pengubahannya;
2. Gambar rencana arsitektur yg beserta
pengubahannya;
3. Gambar rencana struktur & perhitungannya
beserta pengubahannya;
4. Gambar rencana yg menunjukkan dg jls
bagian bersama, benda bersama, tnh
bersama beserta pengubahannya;dan
5. Gambar rencana utilitas umum & instalasi
Psl 32 & 33: mengatur bhw pedoman
permohonan izin rencana funsi & pemanfaatn
serta pengubahnnya diatur dg Perme., &
ketentuan lbh lanjut diatur dg Perda.

Psl 34: menentukan pemb rusun dilaksankan

berdasarkan perhitungan & penetapan koefisien
lt bangunan & dsr bangunan yg disesuaikan dg
kapasitas daya & daya tampung lingkungan yg
menagu pd rencana tata kota ruang wilayah,
kecuali dlm hal terdpt pembatasan ketinggian
bangunan yg berhub dg:
a) Ketentuan keamanan; &
b) Keselamatan operasional penerbangan; dan/atau
c) Kearifan loka.
2. PERSYARATAN TEKNIS (Pasal 24 jo Psl 35)
Adl: persyaratan yg berkitan dg struktur
bangunan, keamanan & keselamatan
bangunan, kesehatan lingkungan,
kenyamanan, dll yg berhub dg rancang
bangun, termasuk kelengkapan sarana
prasarana & fasilitas lingkungan.

Persyaratan teknis rusun terdiri ats:

a. Tt bangunan yg meliputi persyaratan peruntukan
lokasi serta intensitas & arsitektur bangunan; dan
b. Keadaan bangunan yg meliputi persyartan
keselamatan, kesehatan, kenyaman, &
kemudahan.
3. PERSYARATAN EKOLOGIS (Psl 24 jo Psl
37)
adl: persyaratan yg memenuhi analisis
dampak lingkungan dlm hal
pembangunan rusun.
Pembangunan rmh susun hrs memenuhi
persyaratan ekologis yg mencakup
keserasian & keseimbangan fungsi
lingkungan.
Pembangunan rusun yg menimbulkan
dampak penting thd lingkungan hrs
dilengkapi persyaratn analisi dampak
lingkungan sesuai dg ketentuan peraturan
perundang2an.
 TAHAPAN SERTIFIKASI
HAK MILIK SATUAN RUMAH SUSUN
(HMSRS)

(PROSEDUR PENYELENGGARAAN RUSUN

DR TAHAP PEROLEHAN HAK ATS TANAH
HINGGA PENJUALAN SARUSUN)
 Dlm rangka menjamin kepastian Hk & kepestian
Hak bg pemilikan sarusun, mk disediakan alat
pembuktian yg kuat, brp Sertifikat HMSRS.
Btk & tt cr pembuatan Buku Tanah serta
penerbitan sertifikat HMSRS diatur dlm Perkaban
4/1989
Pembukuan & Pembuatan sertifikat didasarkan ats
keterangan/dt yg dimuat dlm akta pemisahan yg
tlh mendapt pengesahan dr Pemda.
SHMSRS adl salah satu produk dr suatu rangkaian
proses perizinan pd sistem rusun. Maka produk
SHMSRS sangat tergantung pd produk2 perizinan
yg dihasilkan sebelumnya, atl izin lokasi & IMB.
Dr kegiatan2 sbgmn diatur dlm PP No.4/1988, mk
rangkaian perizinan yg akhirnya smp pd sertifikasi
rusun, adl; sbb:
1. Izin lokasi
Penyelenggara pembangunan (skrg Pelaku
pembangunan) mengajukan permohonan utk
mendpat izin lokasi utk pemb rusun yg
direncanakan kpd Pemda.
Mengenai lokasi Psl 22 PP 4/88 memberi petunjuk:
Lokasi sesuai dg peruntukan & keserasian dg memperhatikan tt
ruang & tt guna tnh;
Lokasi yg memungkinkan berfungsinya dg baik saluran2
pembuangan air hujan, limbah;
Lokasi mudah dicapai angkutan;
Lokasi terjangkau jaringan air bersih & listrik;
Lokasi apa bila tdk terjangkau jaringan tsb, mk penyelenggara
wjb menyediakan scr tersendiri.
Sblm mengajukan izin lokasi terlebih dahulu hrs memp
Surat Persetujuan Prinsip Pembebasan Lokasi (SP3L)
Kepres 97/1993 jo Perkaban 22/93 jo Perkaban 2/1993
Min 25 % tnh sdh dikuasai olh penyelenggara.
2. Pembebasan Tnh/Perolehan Tnh Bersama
a. Apabila tnh yg diperlukan berstatus tnh negara,
perolehan haknya mellalui proses Permohonan &
Pemberian Hak olh Pemerintah.
b. Apabl tnh yg diperlukan tnh ulayat, cr perolehan
haknya adl dg meminta kesediaan penguasa masy hk
adat ybs utk melepaskan hak ulayatnya, dg
memberikan ganti-rugi thd tanaman rakyat yg ada di
ats nya. Tnh tsb dimohonkan hak ats tnh yg sesuai dg
status pihak yg akan memnggunakan &
peruntukannya, melalui cr pemberian hak hak ats tnh
olh Pemerintah.
c. Apabila tnh yg diperlukan berstatus tnh Hak, mk cr yg
digunakan bergantung pd kesediaan yg empunya tnh
utk menyerahkan tnhnya. Ada bbrp kemungkinan:
1) Kalo pemilik tnh bersedia bs melalui jual beli (si penerima hak
memenuhi persyaratan sbg sbj penerima hak). Bisa jg dg
Pelepasan hak diikuti dg Permohonan & Pemberian Hak ( dlm
Hal penerima tnh tdk memenuhi sbj)
 2) Empunya tnh tdk bersedia menyerahkan tnh dg
sukarela, perolehan haknya bs dg Pencabutan Hak.

Kalo Tnhnya merupakan pendayagunaan Tnh

dr aset negara atau Tnh Wakaf (Psl 19 & 21 UU
Rusun N0.20/2011), dg cara sewa atau
kerjasama pemanfaatan, hrs dilakukan dg dg
perjanjian tertulis dihadapan pejabat yg
berwenang (Psl 21 UU Rusun), sesuai ketentuan
perarturan per-uu-an.

Perjanjian tertulis, sekurang-kurangnya

memuat;
a) Hak & kewajiban penyewa & pemilik tnh;
b) Jk wkt sewa tnh;
c) Kepastian pemilik tnh utk mendapatkan
 d) Kepastian pemilik tnh utk mendptkan pengembalian
tnh pd akhir masa perjanjian sewa; dan
e) Jaminan penyewa terhadap tnh yg dikembalikan tdk
terdapat permasalahan fisik, adm & hk.

Jangka Waktu sewa ats tnh diberikan selama 60

tahun sejak ditandatanganinya perjanjian
tertulis.

Penetapan tarif sewa ats tnh dlakukan olh

Pemerintah utk menjamin keterjangkauan hrg
jual sarususn umum bagi MBR.

Perjanjian tertulis sebagimana dimaksud

dicatatkan di kantor pertanahan.
d. Kalo Konsolidasi Tanah: adl
kebijaksanaan pertanahan mengenai
penataan kembali penguasaan &
penggunaan serta usaha pengadaan
tanah utk kepentingan pembangunan
utk peningkatan kualitas lingkungan &
pemeliharaan SDA dg melibatkan
perspektif masyarakat. (Perkaban
N0.4/1991).
e. Pengadaan tnh utk pembangunan
kepentingan umum UU No. 2/2012
3. Penerbitan sertifikat Hak Atas Tanah
Serifikat Hak Atas Tanah yg di atsnya
dibangun rusun diterbitkan olh kantor
pertanahan kabupaten/kota yg wilayah
kerjanya meliputi letak tnh ybs. Sertifikat
Hak Atas Tnh tsb ats nama Pengembang.
4. Stlh Penyelenggara pembangunan sdh
memenuhi menguasai tnh, maka utk
mulai pembangunannya hrs memiliki
IMB, yg sblmnya hrs merencanakan
terperinci hal2 sbb:
1) Menentukan & memastikan msg2 sarusun serta
NPP;
2) Rencana Tapak serta Denah;
3) Batas pemilikan bagian, benda, & tnh bersama.
) IMB sbg salah satu persyaratanb adm,
menyatakan penggunaan rusun ts utk hunian
atau non hunian.
) Dg adanya IMB peneyelenggara sdh bs memulai
kegiatan pemabngunannya.
5. Stlh Pembanguan rusun selesai, mk penyelenggara
pemb mengajukan Pengesahaan Pertelaan kpd Pemda.

-Pertelaan ini mengenai brp bsr bagian hak milik

sarusun ybs ats bagian, benda & tnh bersama (NPP
nya), dpt dilihat pd Buku Tanah HMSRS.
-Pertelaan dibuat olh penyelenggara pemb, kemudian
dimohonkan pengesahannya kpd Pemda. Dg disertai:
Pertelaan, salinan IMB, salinan sertifikat tnh bersama.
-Pertelaan disahkan olh Pemda.
-Pertelaan sangat penting dlm sistem rusun, krn
merup titik awal dimulainya proses HMSRS.
-Dr Pertelaan itu akan muncul Satuan-satuan rusun yg
terpisah scr Hk melalui Proses Pembuatan Akta
Pemisahan.
-Proses Pertelaan dpt dimulai apabila gbr perencanan
sdh scr jls terperinci & diterima olh instansi yg
5. Izin Layak Huni (Skrg Laik Fungsi)

-Izin layak huni harus ada sebelum diterbitkan

sertifikat/ sblm diperjual belikan, krn menyangkut
persyaratan khusus dlm mslh keselamatan pr
penghuninya.
-Izin layak huni/laik fungsi ini dikeluarkan apabila
pelaksanaan pembangunan rusun dr sg
arsitektur, konstruksi, instalasi & perlengkapan
pemangunan lainnya tlh benar2 sesuai dg yg
ditentukan dlm IMB.
- Surat Izin Layaj Huni salah satu syarat utk
terbitnya SHMSRS.
-Permohonan ini br dpt dilaksanakan stlh Rusun
selesai di bangun.
6. Pengesahan Akta Pemisahan Rusun menjadi Satuan
Rusun. (Psl 25 & 26 UU No.20/2011)

-Bhw Penyelenggara Pemb Rusun wjb memisahkan

rusun dg satuan2 rusun yg meliputi bagian, benda &
tnh bersama dg pertelaan yg jls, yg dituangkan dlm
btk Gambar & Uraian , yg dilakukan dlm suatu btk
Akta Pemisahan.

) Gambar Uraian menjadi dasar utk menetapkan NPP

SHMSRS, atau SKBG, & PPJB.
) Gambar uraian dibuat sblm pelaksanaan
pembangunan rusun.
) Gambar uraian dituangkan dlm btk akta pemisahan yg
disahkan olh bupati/walikota , khusus utk propinsi DKI
jkt disahkan olh Gubernur.
-Btk, tt cr pengisian & pendaftaran diatur
dlm Perkaban 2/1999 (ketentuan lama,
ketentuan br blm ada peraturean
pelaksanaannya).

-Akta dibuat olh Penyelenggara, kemudian

disahkan olh Pemda.
7. Pendaftaran Akta Pemisahan & Penerbitan Sertifikat HMSRS

- Selanjutnya Akta Pemisahan di daftarkan k Ktr pertanahan, yg

selanjutnya akan membuatkan Buku Tanah utk tiap Sarusun ybs.

-Akta Pemisahan yg didaftarkan pd Kantah setempat memp kekuatan

mengikat semua pihak.

-Olh Kantah diterbitkan Sertid HMSRS sesuai dg jmlh satuan rusun, yg

kesmuanya msh ats nama Penyelenggara Pembangunan .

-HMSRS adl: Hak pemilikan perseorangan ats sarusun yg meliputi pula

Hak bersama ats Bagian, Benda & Tanah Bersama, dmn semuanya
merup satu kesatuan hak yg scr fungsional tdk terpisahkan.
_Sertih HMSRS terdiri atas: Salinan Buku Tanah HMSRS; Salinan SU/
Gambar Situasi Tanah Bersama; Gambar Denah Sarusun yg menunjukkan
tingkat Rusun & Lokasi Rusun & Pertelaan.
-Kesemua itu merup satu kesatuan yg tdk terpisahkan & dijilid dlm satu
sampul dokumen, merup sertif HMSRS.
-HMSRS merup salah satu syarat utk menjual Sarusun.
-Sertifikat Hak Ats Tanah Bersama disimpan di Kantah dg catatan tlh
diterbitkan SHMSRS.
 SHMSRS (SHM SARUSUN) diterbitkan olh Kantor
Pertanahan kab/kota yg wilayah kerjanya meliputi ltk
tnh ybs.

Sertifikat Kepemilikan Gedung & Bangunan (SKBG)

Sarusun dikeluarkan olh instansi teknis pd
Pemkab/Pemkot, atau Pemprov utk DKI.

SHM Sarusun & SKBG sarusun diterbitkan ats nama

pelaku pembangunan rusun. Merupakan satu
kesatuan yg tdk terpisahkan terdiri dari:
a) Salinan Buku Bangunan Gedung;
b) Salian surat perjanjian sewa ats tnh;
c) Gbr denah lantai pd tingkat rusun ybs yg menunjukkan
sarusun yg dimiliki;
d) Pertelaan mengenai besarnya bagian, benda & hak ats
tnh Bersama ybs.
8. Pemindahan HMSRS (Jual-Beli) & Pendaftarannya

-Jk SRS tsb dibeli olh peminatnya, mk

pemindahannya dilakukan dg akta PPAT utk
SHMSRS,
-& agar perbuatan hk tsb mengikat pihak ke-3
serta utk memenuhi asas publisitas, mk akta PPAT
ts wajib didaftarkan pd ktr pertanahan setempat
-& dilakukan pencatatan peralihan hak nya dlm
Buku Tanah & Sertifikat, kemudian dilaksanakan
perubahan nama pemegang haknya dr
penyelenggara pembangunan kpd pemilik baru
(Pembeli).
-Selanjutnya sertifikat SHMSRS ybs, diserahkan
kpd pembelinya sbg pemegang hak yg baru.
Utk jual beli SKBG dihadapan Notaris.
TATA CARA JUAL BELI SATUAN RUMAH
SUSUN
(SHMSRS SKBG)
 PERSYARATAN BAGI PEMBELI SRS

Pasal 8 UU Rusun No.16/1985 menegaskan bhw

Pemilikan sarusun meliputi jg hak ats tnh bersama, mk
sarusun hanya dpt dimiliki olh perorangan & bdn Hk yg
memenuhi syarat sebagi pemegang hak ats bersama
ybs.
Dg demikian, sarusun hanya dpt dimiliki olh perorangan
& bdn hk yg memenuhi syarat pemegang hak ats tnh.
Pd Psl 47 ayat (2) UU Rusun No.20/2011 menyebutkan:
SHM Sarusun diterbitkan bg setiap org yg memenuhi
syarat sbg pemegang hak ats Tanah. (setiap org dlm hal
ini Perorangan & Bdn HK)
Psl 17 UU 20/2011 menyebutkan: Rusun dpt di bangun
di ats tnh: Hak Milik, HGB atau Hak Pakai di ats Tnh
Negara, HGB/ Hak Pakai di ats HPL.
Lihat UUPA Subjk Hak yg dpt memiliki Hak ats tnh.
 Perorangan /Badan HK yg dpt memp HM
Sarusun bergantung pd status Hak Ats Tnh yg
diatsnya dibangun rusun, yaitu:
a) Kalo Rusun dibangun di ats HM, mk yg dpt
memiliki sarusun yaitu hanya WNI, bank
pemerintah, badan agama n badan sosial PP
38/1963).
b) Kalo Rusun dibangun di ats tnh HGB ats Tnh
Negara atau HGB ats tnh HPL, mk yg dpt memiliki
sarusun yaitu WNI & Badan Hk yg didirikan
menurut Hk Indonesia & berkedudukan di Ind.
c) Kalo Rusun dibangun di ats tnh Hak Pakai ats Tnh
Negara atau Hak Pakai ats tnh HPL, mk yg dpt
memiliki sarusun yaitu WNI , WNA yg
berkedudukan di Ind & Badan Hk yg didirikan
menurut Hk Indonesia & berkedudukan di Ind, &
badan Hk Asing yg memp perwakilan di IND.
 Penguasaan HM ats sarusun olh Pemiliknya tdk
selalu utk selama2nya, tetapi bergantung pd
status Hak Ats Tnhnya, yaitu:
a) Kalo rusun d bangun di ats tnh HM, mk penguasaan
HM ats sarusun olh pemiliknya adl tdk dibatasi olh jk
wkt, krn sifat HM yg turun, temurun, dpt diwariskan
kpd aw yg memenuhi syarat subj HM.
b) Kalo rusun d bangun di ats tnh HGB ats tnh negara
atau HGB ats tng HPL , mk penguasaan HM sarusun
berjangka wkt pertama kali plg lm 30 th, dpt di
Perpanjang 20 th, dpt diperbarui hanya 30 th. ( stlh
mendpt persetujuan dr pemegang HPL).
c) Kalo rusun d bangun di ats tnh Hak Pakai ats tnh neg
atau Hak Pakai ats tnh HPL, mk penguasaan HM
sarusun berjangka wkt pertama kali plg lm 25 th,
dpt diPerpanjang 20 th, dpt diperbarui hanya 25 th.
( stlh mendpt persetujuan dr pemegang HPL).
 TATA CARA PENJUALAN & PEMBELIAN SRS

Pelaku Pembangunan rusun dpt menjual

sarusun kpd masy melalui 2 cara:
1. Penjualan Sarusun melalui pembuatan Perjanjian
Pengikatan Jual Beli (PPJB). Psl 43 UU No.20/2011

Pelaku pemb rusun dpt melakukan Pemasaran sblm

Pembangunan rusun dilaksanakan. Pelaku pemb rusun
minimal hrs memiliki:
a) Kepastian peruntukan ruang;
b) Kepastian hak ats tnh;
c) Kepastian status penguasaan rusun;
d) Perizinan pembangunan rusun;
e) Jaminan ats pembangunan rusun dr lembaga
penjamin.
Proses Jual beli sblm rusun selesai d bangun dpt
dilakukan dg PPJB yg dibuat dihadapan Notaris.
PPJB dpt dilakukan stlh memenuhi persyaratan
kepastian ats:
a) Status kepemilikan tnh;
b) Kepemilikan IMB;
c) Ketersediaan prasarana, sarana, & utilitas
umum;
d) Keterbangunan min 20%; dan
e) Hal yg diperjanjikan.

) Kep Menteri Negara Peruamahn rakyat

No.11/KPTS/1994 Ttg PEDOMAN PERIKATAN JUAL
BELI SARUSUN.
) Utk mengamankan pelaku pembangunan &
Calon Pembeli thd wnprestasi dr para pihak yg
terkait.
 Diawali dg pemesanan , dg menandatangani surat pesanan
yg disiapkan olh pelaku pemb, yg memuat :
a. Nama & No bangunan & sarusun yg dipesan;
b. No lantai & tipe sarusun;
c. Luas sarusun;
d. Hrg jual;
e. Ketentuan pemabayaran uang muka;
f. Sepesifikasi bangunan;
g. Tgl selesai pemb rusun;
h. Ketentuan mengenai pernyataan & persetujuan utk menerima
persyaratn & ketentuan2 yg ditetapkan serta menandatanagani
dokumen2 yg diepersiapkan olh persh pengembang & pemukiman.
Surat pesanan dilampiri gambar yg menunjukkan letak
pasti sarusun yg dipesan disertai ketentuan tahapan
pembayaran.
Dlm jk wkt 30 hr stlh menandatangani surat pesanan,
pemesan & prsh pemabngunan perumahan menandatngani
Akta PPJB, selanjutnya kedua blh pihak hrs memnuhi
kewajiban dlm PPJB tsb. Kalo konsumen/pembeli lalai maka,
mk uang pesanan tdk dpt diambil kembali. Kalo kesalahan
bkn pd pembeli mk uang pesanan dpt dikembalikan 100%.
 PPJB memuat:
1) Obj yg diperjanjikan, yaitu HM sarusun, yg meliputi, Bagian, benda &
tnh bersama, berikut failitas sesuai dg NPP.
2) Pengelolaan & Pemeilharaan Bagian, benda & tnh bersama, merup
kewajiban penghuni, shg calon pembeli hrs bersedia menjadi anggota
perhimpunan penghuni.
3) Kewajiban pelaku pemb yg hrs dipenuhi sblm melakukan pemasaran
perdana.
4) Kewajiban2 pemesan.

2. Penjualan Sarusun melalui pembuatan Akta Jual Beli

(AJB). Psl 44 UU No.20/2011

Proses Jual Beli sarusun yg dilakukan sesudah pembangunan

rusun selesai dilakukan melalui akta jual beli (AJB)yg dibuat
olh PPAT yg berwenang.
AJB dibuat di hadapan PPAT utk setifikat HM sarusun
(SHMSRS), & dihadapan Notaris utk sertifikat Kepemilikan
Bangunan & Gedung (SKBG) sarusun sbg bukti peralihan hak.
PENGUASAAN, PEMILIKAN, DAN
PEMANFAATAN SARUSUN
 PENGUASAAN SARUSUN

Psl 45 UU No.20/2011 menetapkan

Penguasaan Rusun:

a. Penguasaan sarusun pd rusun Umum dpt

dilakukan dg cara dimiliki/ disewa;
b. Penguasaan sarusun pd rusun Khusus dpt
dilakukan dg cara pinjam pakai/ disewa;
c. Penguasaan sarusun pd rusun Negara dpt
dilakukan dg cara pinjam pakai/ disewa/
sewa beli;
d. Penguasaan sarusun pd rusun Komersial dp
dilakukan dg cara dimiliki/ disewa;
e. Penguasaan sarusun dg cr sewa dilakukan dg
perjanjian tertulis yg dibuat dihadapan pejabat
yg berwenag sesuai ketentuan peraturan per-uu-
an; perjanjian tertulis ini hrs di daftarkan pd
Perhimpunan Pemilik & Penghuni Sarusun
(PPPSRS);
f. Tata cara pelaksanaan pinjam pakai atau sewa
pd rusun khusus diatur dlm PP.
g. Tata cara pelaksanaan pinjam pakai, sewa atau
sewa beli pd rusun Negara dilaksanakan sesuai
peraturan per-uu-an.
 PEMILIKAN SARUSUN

Dlam Psl 46 UU No.20/2011, ditetapkan ruang

lingkup kepemilikan sarusun:
a. Hak kepemilikan atas sarusun merup HM ats
sarusun yg bersifat perorangan & Terpisah dg hak
bersama atas, bagian, benda, & tanah bersama;

b. UU No.20/2011 menetapkan 2 macam sertifikat yg

berkaitan dg Rusun:
1) SHMSRS: yg teriri dr:
a) Salinan Buku Tanah,
b) SU ats hak tnh bersama ,
c) Gambar Denah lantai pd tingkat rusun bersangkutan yg
menunjukkan sarusun yg d miliki,
d) Pertelaan mengenai besarnya bagian, benda & tnh bersama bg
ybs.
Boedi Harsono menyatakan:
1. SHMSRS merup suatu kreasi baru dlm per-
uu-an pertanahan.
2. SHMSRS selain sbg alat bukti pemilikan
Satuan RS , jg alat bukti pemilikan bersama
( bagian, benda & tnh ) sbsr nilai
perbandingan proporsionalnya.

R. Soeprapto mengatakan:
3. SHM SRS memp karakteristik khusus,
dibanding sertif Hak Ats Tnh. Pd sertif Hak
Ats Tnh nama sertifikatnya tergantung pd
macam Hak Ats Tnh nya, misal sertif HM krn
status tnhnya tnh HM, sertif HGU kalo status
 2. Sertif tanda bukti HMSRS tdk terikat pd
macam hak ats tnh. Oki, berlaku bg SRS yg
berdiri di ats tnh HM, HGB, atau Hak Pakai
ats tnh negara dg menggunakan sebutan
SHMSRS, meski rusun berdiri di ats tnh HM,
HGB, atau Hak Pakai, sertif tetap
menggunakan nama SHM SARUSUN. Jd
nama sertif tdk bergantung pd status hak
ats tnh yg di ats nya dibangun rusun.

SHMSRS dpt dijadikan jaminan hutang

dg Hak Tanggungan.
SHMSRS yg dijadikan jaminan hutang scr
HT hrs didaftarkan ke Kantor Pertanahan
2) SKBG:
sbg td bukti kepemilikan ats sarusun di
ats brg milik negara/daerah brp tnh,
atau tnh wWakaf dg cr
sewa diterbitkan SKBG. Terdiri dr:
a) Salinan Buku Bangunan Gedung;
b) Salinan Surat Perjanjian Sewa ats Tnh;
c) Gambar Denah lantai pd tingkat rusun bersangkutan yg
menunjukkan sarusun yg d miliki; dan
d) Pertelaan mengenai besarnya bagian hak ats, bagian,
benda & tnh bersama bg ybs.

) Diterbitkan olh instansi teknis kab/kota yg bertugas &

bertanggungjawab dibidang bangunan gedung.
) SKBG dpt dijadikan jaminan hutang dg FIDUSIA sesuai
dg peraturan per-uuan.
) SKBG yg dijadikan jaminan hutang scr fidusia hrs
didaftarkan d kementerian hukum.
 PEMANFAATAN RUSUN

Psl 50 UU No.20/2011, menetapkan

pemanfaatan rusun sesuai FUNGSI:
a. Hunian
rusun difungsikan utk rmh tinggal
b. Campuran
campuran atr fungsi hunian & bukan
hunian

Psl 52: Pemanfaatan Sarusun, dpt

berupa: menempati, menghuni, atau
memiliki.
HAK & KEWAJIBAN PEMILIK SRS
 HAK PEMILIK SATUAN RUSUN

1. Menempati/ menghuni HM SRS nya;

2. Memberikan izin (persetujuan) kpd org lain utk
menempati HMSRS nya melalui sewa menyewa,
pinjam pakai, atau sewa beli;
3. Mewariskan SHMSRS kpd AW nya;
4. Menjual HMSRS nya kpd org lain;
5. Menghibahkan HMSRS nya kpd org lain;
6. Menukarkan HMSRS nya dg H. A .T atau HMSRS
org lain;
7. Menjual lelang HMSRS nya;
8. Menjadikan HMSRS nya sbg modal prsh;
9. Menjadikan HMSRS nya sbg jaminan utang dg
dibebani HT.
 KEWAJIBAN PEMILIK SATUAN RUSUN

Psl 74 UU Rusun No.20/2011: Pemilik Rusun

wajib membentuk Perhimpunan Pemilik &
Penghuni Satuan Rusun (PPPSRS).
PERALIHAN HMSRS
A. BERALIH (PEWARISAN)
Yg dimaksud beralih adl berpindahnya HMSRS dr pemilknya kpd
org lain krn suatu peristiwa Hk. Cth Pewarisan.Beralih secara
yuridis/scr hk kpd AW nya.

B. DIALIHKAN (PEMINDAHAN HAK)

Yg dimaksud dialihkan (pemindahan Hak) adl berpindahnya
HMSRS dr pemiliknya kpd org lain krn suatu perbuatan hk.
Perbuatan hk adl suatu perbuatan yg menimbulkan akibat hk. Dg
suatu perbuatan hk HMSRS berpindah dr pemiliknya kpd org
lain.
Perbuatan HK itu dapt berupa: jual-beli, tukar- menukar, hibah,
pemasukan modal dlm persh (inbreng), lelang.
 Psl 54 UU Rusun No.20/2011 mengatur peralihan
HMSRS utk Rusun UMUM, yaitu:
1. SRS yg memperoleh kemudahan dr Pemerintah
hanya dpt dimiliki atau disewa olh MBR.
2. Setiap org yg memiliki SRS sbgmn dimaksud pd ayat
(1) hanya dpt mengalihkan kepemilikannya kpd pihak
lain dlm hal:
a. Pewarisan;
b. Perikatan kepemilikan rusun stlh jk wkt 20 th; atau
c. Pindah tempat tinggal yg dibuktikan dg surat keterangan
pindah dr yg berwenang.
3. Pengalihan dimaksud hanya dpt dilakukan kpd Badan
Pelaksana jo Psl 72 UU Rusun.
4. Selanjutnya di atur dlm PP (blm ada smp skrg)
5. Ketentuan mengenai kriteria & tt cr pemberian
kemudahan kepemilikan sarusun olh MBR diatur dg
Permen.
 UU No.20/2011 hanya mengatur pengalihan
HMSRS utk rusun Umum dg ketentuan & syarat
ditetapkan dlm Psl 54 ayat (2) nya. Berdasarkan
penguasaan sarusun, rusun dpt dilakukan dg cara:
1. Rusun Umum dpt dilakukan dg cr Dimiliki/ disew;
2. Rusun Khusus dilakukan dg cr Pinjam pakai/ sewa;
3. Rusun Negara dilakukan dg cr Pinjam pakai/sewa, atau
sewa beli;
4. Rusun Komersial dilakukan dg cr dimiliki/ disewa.

Rusun Umum & Rusun Komersial dpt beralih &

dialihkan dr pemilik sarusun kpd org lain krn
Rusun tsb sifatnya Dimiliki.
Rusun Khusus & Rusun Negara tdk dpt beralih &
dialihkan krn rusun tsb sifatnya tdk dimiliki.
Tetapi pinjam pakai, sewa, atau sewa beli.
UU No.20/2011 tdk mengatur scr khusus mengenai
peralihan HMSRS . Peralihan HMSRS diatur dlm PP
24/1997 & PMNA N0. 3/1997.

Prosedur Peralihan Hak MMSRS

1. Beralih (Pewarisan)
) Dasar Hk: diatur dlm Psl 42 PP No.24/1997 ttg PT
dilaksanakan olh Psl 111 PMNA No.3/1997 Ttg
Pelaksanaan PT.

) Pendaftaran pewarisan HMSRS :

1. scr administratif , AW wajib mendaftarkan pewarisan
HMSRS tsb kpd Kpl Kantah Kab/kota yg wilayah
kerjanya meliputi letak tnh ybs.
2. Pendaftaran Pewarisan HMSRS dibuktikan dg Srt
keterangan kematian pemilik SRS sbg Pewaris & Srt
ket Aw.
 Prosedur Pendaftaran Pewarisan HMSRS:
1. AW atau kuasanya mengajukan permohonan Pendaftaran
Balik Nama Waris HMSRS kpd Ka Kantah Kab.Kota wil kerja
ltk tnh ybs.
2. Apabila pd wkt permohonan pendaftran pewarisan HMSRS
sdh ada putusan pengadilan/penetapan pengadilan atau
akta pembagian waris, maka Putusan/penetapan atau
Akta tsb dilampirkan pd permohonan tsb.
3. Apabila HMSRS sbg obj warisan diberikan kpd salah datu
AW, mk dlm permohonan pendaftaran BN waris MSRS tsb
dilampirkan Akta Pembagian Hak Bersama (APHB) yg
dibuat olh PPAT.
4. Ka Kantah Kab.Kota wil kerja ltk tnh ybs, melakukan
perubahan nama peilik sarusun dlm SHMSRS dr an Pemilik
sarusun menjadi an pemilik sarusun yg baru (AW).
5. Ka Kantah Kab.Kota wil kerja ltk tnh ybs menyerahkan
SHMSRS kpd pemohon pendaftaran pewarisan HSRS
atau kuasanya.
 AW hrs memenuhi syarat sbg pemegang hak
ats tnh yg di ats nya di bangun rusun.
Dg didaftarnya BN Waris, olh AW , mk
terwujud jaminan kepastian hk ,
perlindungan hk, & tertib adm pertanahan..
Dg Pendaftrana Pewarisan Aw dpt dg mudah
membuktikan bhw dirinya sbg pemilik
sarusun ybs.
2. Dialihkan
) Peralihan HMSRS dlm btk dialihkan melaui
jual beli, tukar menukar, hibah, inbreng
diatur dlm Psl 37 PP 24/1997, yg
dilaksanakan olh Psl 103 sd 106 PMNA
3/1997.
) Peraliahn HMSRS melalui Lelang diatur dlm
Psl 41 PP 24/1997, yg dilaksanakan olh Psl
107 sd 110 PMNA 3/1997.
) jual beli, tukar menukar, hibah, inbreng
merup perbuatan HK . Dg suatu perbuatan
Hk HMSRS berpindah dr pemilik kpd org lain.
Pemilik SHMSRS yg baru wajib mendaftarkan
peralihan SHMSRS tsb kpd Kakantah
kab/kota yg wil kerja meliputi ltk tnh.
Pendaftaran peralihan HMSRS dlm btk
dialihkan melalui jual beli, tukar menukar,
hibah, inbreng, dibuktikan dg Akta PPAT
yg berwenang (Psl 37 ayat (1) PP
24/1997.
kecuali pemindahan melalui Lelang
dibuktikan dg Risalah Lelang (Berita
Acara Lelang) yg dibuat oleh Pejabat
Lelang (Psl 41 ayat (1) PP 24/1997.
 Prosedur Pendaftaran Pemindahan HMSRS
melalui jual beli, tukar menukar, hibah, inbreng.
1. PPAT wjb menyampaikan akta PPAT & dokumen2 lain
yg diperlukan utk pendaftaran peralihan hak ybs kpd
ktr pertanahan kab/kota selambat2nya 7 hr kerja
sejak ditandatangani akta ybs;
2. Dokumen yg diserahkan: surat permohonan
pendaftaran peralihan hak/ surat kuasa, Akta PPAT,
identitas para pihak, SHMSRS, bukti pelunasan PPh
& BPHTB;
3. Kantah memberi td terima berkas;
4. PPAT memberi tahu kpd penerima hak bhw berkas
sdh didaftarkan;
5. Ka Kantah mencatat pemindahan hak dlm Buku
Tanah, sertifikat & daftar lainnya;
6. Sertifikat HMSRS yg sudah didaftar diserahkan kpd
pemegang hak yg baru olh Kantah.
 Pendaftaran Peralihan HMSRS dlm btk
dialihkan melaui Lelang.
1. Selambat2nya 7 hr kerja sblm HMSRS dilelang baik
lelang eksekusi maupun non-eksekusi, kpl ktr
lelang minta keterangan pendaftaran tnh kpd
Kantah wil tempat HMSRS yg akan di lelang;
2. Kantah menerbitkan srt ket selambatnya 5 hr kerja
stlh diterimanya permintaan dr ktr lelang;
3. Ktr lelang menolak lelang krn: SHMSRS asli tdk
diserahkan, SHMSRS tdk sesuai dk data di kantah.
4. Permohonan pendaftaran pemindahan dilakukan
olh pembeli lelang atau kuasanya dg
melampirkan: Kutipan risalah lelang, SHMSRS,
bukti identitasbayar pajak PPH & BPHTB.
5. Pencatatan pemendahan hak mel lelang dlm
daftar pendaftaran tnh olh Kantah.
 6. Dlm hal lelang eksekusi yg sertif tdk dpt
diserahkan, dlm Buku tnhnya dicatat
penerbitan sertif pengganti.
7. Penerbitan serif pengganti diymumkan dlm
salah satiu surat kabar harian setempat.

) Dg didaftarnya peralihan HMSRS yg berasal dr

jual beli, tukar menukar, hibah, inbreng , mk
terwujud jaminan kepastian hk , perlindungan
hk, & tertib adm pertanahan. Dg Pendaftaran
pemindahan hak, penerima hak sbg pemilk
srusun yg baru dpt dg mudah membuktikan
bhw dirinya sbg pemilik sarusun ybs.
PEMBEBANAN HAK TANGGUNGAN
TERHADAP HMSRS
A. HAK TANGGUNGAN

Psl 47 ayat (4) UU N0.20/2011 Ttg Rusun

menyebutkan Sertifikat SHMSRS dpt
dijadikan Jaminan Hutang dg dibebani HT
sesuai dg ketentuan peraturan Per-uu-an.
SHMSRS: (Psl 1 angka 11 UU Rusun
No.20/2011): yaitu Tanda Bukti Kepemilikan
ats sarusun di ats tnh HM, HGB ats tnh
Negara, atau HGB ats Tnh HPL, Hak Pakai
ats tnh Negara atau Hak Pakai ats tnh HPL.
 UU No.20/2011 ttg Rusun tdk memberikan
pengertian HT & prosedur pembebanan HT
ats SHMSRS, hanya menyebutkan,
pembebanan HT ats HMSRS sesuai dg
ketentuan peratruran Per-uu-an.
Peraturan per-uu-an tsb adl:
1. UU No.5/1960 Ttg UUPA;
2. UU No.4/1996 Ttg HT;
3. PP 40/1996 Ttg HGB, HGU, & HP atas Tanah;
4. PP No. 24/1997 TTg Pendaftaran Tanah (PT);
5. PP No.37/1998 TTg Peraturan jabatan PPAT;
6. PMNA /Perkaban RI No.3/1997 Ttg Pelaksananaan
PP 24/97;
7. PMNA /Perkaban RI No.1/2006 Ttg Pelaksananaan
PP 37/98.
 Awalnya dlm UUPA Psl 51 diatur yg dpt
dijadikan jaminan hutang dg dibebani HT
hanya HM, HGB, HGU, diatur dg UU.
UU yg diamanat Psl 51 UUPA tsb, yaitu UU
No.4/ 1996 Ttg Hak Tanggungan ats
Tanah beserta Benda-benda yg Berkaitan
Dg Tanah.
UU HT No.4/1996 memberikan definisi HT,
yaitu:
Hak jaminan yg dibebankan pd hak ats
tnh sbgmn dimaksud dlm UUPA, berikut/
tdk berikut benda2 lain yg merup satu
kesatuan dg tnh itu, utk pelunasan
 Boedi Harsono: HT sbg hak penguasaan ats tnh
yg berisikan kewenangan bg kreditur utk berbuat
sesuai mengenai tnh yg dijadikan agunan, ttp bkn
dikuasai scr fisik & digunakan, melainkan utk
menjual jk debitur cidera janji (wanprestasi) &
mengambil hasilnya, baik seluruh atau sebagian
sebagai pembayaran lunas utang debitur kpdnya.
UU HT No.4/1996 menambah objek HT, yaitu Hak
Pakai ats Tanah Negara yg menurut ketentuan yg
berlaku wajib didaftar & menurut sifatnya dpt
dipindahtangankan, & HMSRS.
Selain Hak Pakai ats tnh Negara, Hak Pakai ats
tnh HPL jg dpt dipindahtangankan & didaftar,
sehingga dpt dijadikan jaminan utang dg dibebani
HT.
 Syarat2 H. A .T dpt dijadikan jaminan utang dg
dibebani HT :
1. Dpt dinilai dg uang (krn utang yg dijamin berupa uang);
2. Merup hak yg tlh didaftar (daftar umum pendaftaran tnh
sbg syarat utk memenuhi asaa publisitas);
3. Bersifat dpt dipindahtangankan ( dlm hal cidera janji,
benda tsb dpt dilelang);
4. Memerlukan penunjukan dg peraturan per-uu-an.

Tdk setiap Rusun dpt dijadikan jaminan utang dg

dibebani HT. Hanya sarusun yg sifatnya dimiliki.
Sarusun khusus & Rusun Negara tdk dpt dijadikan
jaminan utang dg dibebani HT, krn sifatnya Pinjam
Pakai , Sewa, atau Sewa Beli.
Hanya sarusun Umum & Komersial yg dpt dijadikan
jaminan utang dg dibebani HT krn sifatnya Dimiliki.
 Prosedur Pembebanan HT ada 3 tahap:
1. Adanya Perjanjian Utang Piutang;
2. Adanya APHT;
3. Adanya Pendaftaran HT.

Ad.1. Adanya Perjanjian Utang-Piutang (PK)

Pemilik sarusun (sbg Debitur), Bank (sbg Kreditur);
Perjanjian utang piutang sbg perjanjian Pokok dlm HT dpt
dibuat dg Akta Notariil (otentik) atau Akta dibawah tangan
(dibuat antara oleh pemilik sarusun dg Bank);
Utang pemilik sarusun kpd Bank dijamin dg SHMSRS
Kedudukan Pemilik Sarusun dlm utang-piutang adl sbg
Debitur (Pemberi HT), sedangkan kedudukan Bank dlm
utang-piutang adl sbg Kreditor (Pemegang HT).
Kewenangan Notaris yg membuat perjanjian utang piutang
atr Pemilik sarusun sbg debitor & Bank sbg kreditur yg
dituangkan dlm btk Akta ditetapkan dlm PJN (Peraturan
Jabatan Notaris ) UU N0.2/2014.
Ad.2. Adanya APHT
1. Utk memberikan jaminan pelunasan utang Pemberi
HT (debitur) kpd Pemegang HT (kreditur), Pemebri HT
menyerahkan scr Yuridis HMSRS kpd Pemegang HT
(Kreditur)
2. Penyerahan scr yuridis HMSRS merup perjanjian
ikutan (tambahan) yg bersifat Accessoir dr perjanjian
Pokok brp perjanjian utang piutang.
3. Dlm pembebanan HT ada 2 perjanjian:
a. Perjanjian Pokok; brp perjanjian utang-piutang &
b. Perjanjian Tambahan (ikutan) brp penyerahan scr yuridis Obj
HT dr Pemberi HT (debitur) kpd Pemegang HT (kreditur).
4. Penyerahan scr yuridis HMSRS sbg jaminan hutang
dibuktikan dg APHT yg dibuat olh PPAT yg berwenang.
5. Kewenangan PPAT utk membuat APHT, yaitu:
a. Psl 10 (2) UU No.4/1996 ttg HT;
b. Psl 44 (1) PP 24/1997 ttg PT (Pendaftran Tnh);
c. Psl 95 PMNA /Kpl BPN No.3/1997 ttg Pelaksanaan PT
d. Psl 2 Perkaban No.1/2006.
6. Dlm APHT yg dibuat olh PPAT wajib
dicantumkan:

a. Identitas Pemegang HT & Pemberi HT;

b. Domisili Pemegang HT & Pemberi HT;
c. Penunjukan scr jls utang-piutang yg dijamin
pelunasannya;
d. Nilai Tanggungan;
e. Uraian yg jelas mengenai Obj HT.

7. Dlm APHT dpt dibuat janji2 fakultatif & limitatiff

sbgmn diatur dlm Psl 11 (2) UU HT , tdk blh
memuat janji bhw Pemegang HT diberi
kewenangan utk memiliki obj HT apabila
debitor cedera janji. Janjian demikian menurut
Psl 12 UU HT adl Batal Demi HK. Pemegang HT
tdk dilarang utk membeli obj HT tetapi melalui
lelang atau d bwh tangan yg diperoleh hrg
Ad.3.Adanya Pendaftaran HT
1. Pembebanan HT ats HMSRS wajib didaftrakan ke
Ktr Pertanahan Kab/kota yg wilayah kerjanya
meliputi letak tnh. (Psl 13 & 14 UU HT).
2. Pembebanan HT dpt didaftarkan ke ktr
pertanahan jika dibuktikan dg APHT yg dibuat olh
PPAT (Psl 44 ayat (1) PP 24/1997).
3. Utk PendaftaranHT ats Sarusun PPAT yg
membuat APHT wajib selambat2nya 7 hr kerja
stlh penandantanganan akta tsb, menyerahkan
kpd ktr pertanahan kab/kota yg diperlukan yg
terdiri dr:
a. Surat permohonan pendaftran HT ;
b. Fc bukti identitas Pemberi HT & Pemegang HT;
c. Asli sertifikat SHMSRS yg menjadi obj HT;
d. Lembar kedua Akta APHT
e. Salinan APHT ;
f. SKMHT (apabila pembebanan dilakukan melalui kuasa)
4. Dlm wkt 7 hr kerja stlh pendaftran HT, Kantah
kab/kota membuat Buku Tanah HT &
mencatatnya dlm Bk Tnh Hak Ats Tnh yg
menjadi obj HT, serta menyalin catatan tsb pd
SHMSRS ybs.
5. Tgl Buku Tnh HT adl tgl hari ke 7 stlh
penerimaan scr lengkap surat2 yg diperlukan
dlm pendaftrannya , & jk hr ke 7 jatuh pd hr
libur, bk tnh tsb diberi tgl hr kerja berikutnya.
HT lahir pd hr tgl Buku Tnh HT.
6. Pendaftran Ht merupakan syarat mutlah
lahirnya HT & mengikat haknya tsb pd pihak
ke-3.
7. Dg pendaftran HT, mk terpenuhi asas Publisitas,
artinya setiap org dpt mengetahui bhw HMSRS
sdg dibebani HT.
8. Sbg tanda bukti HT ats HMSRS, Kpl Ktr
pertanahan menerbitkan sertifikat HT yg
B. JAMINAN FIDUSIA
Psl 48 (1) UU N0.20/2011 menyebutkan bhw sbg
tanda bukti kepemilikan atas sarusun diatas barang
milik negara/daerah berupa tnh atau tanah Wakaf dg
cr sewa diterbitkan Sertifikat Kepemilikan Bangunan
Gedung (SKBG). Yg pengertiannya diberikan dlm Psl 1
angka 12 UU No.20/2011.
Pd Psl 48 (4) UU No.20/2011 menyebutkan, SKBG
sarusun dpt dijadikan jaminan hutang dg dibebani
Fidusia sesuai peraturan per-uu-an.
UU No.20/2011 tdk memberikan pengertian fidusia &
prosedur pembebanan fidusia ats SKBG sarusun.
Peraturan per-uu-an yg yg berkaitan dg fidusia yaitu
UU No.42/1999 Ttg Jaminan Fidusia & UU No.2/2014
ttg jab Not
SKBG sarusun yg dijadikan jaminkan dg fidusia hrs di
daftarkan ke kemenkum HAM RI.
 Fidusia sdh dikenal lama di Ind, namun pengaturannya br
ada th 1999 dg lahirnya UU No.42/1999.
Fidusia dikenal dg sebutan :Penyerahan Hak Milik dg
Kepercayaa.
Dl bhs Belanda disebut dg istilah Fiduciare Eigendom
Overdracht, dlm bhs Inggris Fiduciary Transfer of
Ownership.
Fidusia menurut Psl 1 angka 1UU No.42/1999. adl:
Hak kepemilikan suatu benda ats dsr kepercayaan dg
ketentuan bhw benda yg hak kepemilikannya dialihkan tsb
tetap dlm penguasaan pemilik benda.
Psl 1 angka 2 menyebutkan bhw jaminan fidusia adl hak
jaminan ats benda bergerak baik berwujud maupun tdk
berwujud & tdk bergerak khususnya bangunan yg tdk dpt
dibebani HT sbgmn yg di maksud dl UU No.4/1996 ttg HT,
yg tlh berada dlm penguasaan Pemberi fidusia sbg agunan
bg pelunasan hutang tertentu, yg memberikan kedudukan
yg diutamakan kpd Penerima Fidusia thd Kreditur lainnya.
 Berdasarkan ketentuan Psl 1 angka 2 UU Fidusia,
bangunan yg tdk dpt dibebani HT dpt dijadikan
jaminan utang dg dibebani jaminan Fidusia.
Dg demikian, yg dijadikan jaminan Fidusia adl
Bangunan tdk beserta Tanahnya.
SKBG Sarusun yg dibebani jaminan Fidusia
menjadi jaminan pelunasan utang Pemilik
sarusun (Pemberi Fidusia/Debitur) kpd Penerima
Fidusia (Kreditur/pd umumnya Bank).
Unsur2 Jaminan Fidusia ats SKBG Sarusun:
1. Pemberi Fidusia sbg Debitur;
2. Penerima Fidusia sbg Kreditur;
3. Perjanjian utang piutang atr Pemberi Fidusia &
Penerima Fidusia (dpt dibuat dg akta Notariil atau
akta d bwh tangan.
 4. Objk jaminan Fidusia yaitu SKBG Sarusun;
5. Pejabat yg buat Akta Fidusia yaitu Notaris;
6. Kantor Pendaftra Fidusia adl Kanwl Kmenkum HAM
Provinsi.

Syarat sahnya pendaftran jaminan Fidusia ats

SKBG Sarusun hrs memenuhi 3 tahapan:
1. Adanya Perjanjian Utang-Piutang;
2. Adanya Akta Jaminan Fidusia;
3. Adanya Pendafatran Jaminan Fidusia.

Ad.1. Adanya Perjanjian Utang-Piutang

. Pemilik sarusun yg berdiri di ats tnh brrg milik
negara/derah atau tnh wakaf dg cr sewa, berutang kpd
Bank.
. Pemilik sarusun sbg yg berutang (debitur/Pemberi Fidusia)
& Bank sbg yg berpiutang (Kreditur/Penerima Fidusia).
 Utang piutang dituangkan dlm suatu perjanjian
tertulis. Perjanjian tsb dpt dibuat dg akta Notariil
yaitu akta yg dibuat olh Notaris, atau Akta di bwh
tangan , yaitu akta yg dibuat olh Pemilik sarusun
(Pemberi Fidusia) dg Bank (Penerima Fidusia).
Perjanjian utang-piutang atr pemilik sarusun
(Debitur/Pemberi Fidusia) dan Bank )
Kreditur/Penerima Fidusia) merupakan
Perjanjian Pokok dlm jaminan Fidusia.

Ad.2. Adanya Akta Jaminan Fidusia

Utk menjamin pelunasan utang, Pemilik Sarusun
(Pemberi Fidusia/debitur) menyerahkan scr Yurudis
pemilikan sarusun yg berdiri di ats barang milik
negara/daerah berupa tnh atau tanah Wakaf dg cr
sewa kpd Bank (Penrima Fidusia/Kreditur).
Penyerahan Yuridis tsb merup Perjanjian Ikutan
 Dlm perjanjian Fidusia ad 2 macam perjanjian:
a. Perjanjian Pokok brp perjanjian utang-piutang;&
b. Penyerahan scr yuridis ats obj jaminan fidusia dr Pemberi fidusia
kpd penerima fidusia (sbg perjanjian ikutan/tambahan).
Penyerahan scr yuridis SKBG olh Pemilik sarusun
(Debitur/Pemberi Fidusia) kpd Bank (Kreditur/Penerima Fidusia) ,
dibuktikan dg Akta Jaminan Fidusia dibuat dg akta Notaris,
merup Akta Jaminan Fidusia. Kewenangan Notaris membuat
akta Fidusia lihat ketentuan UU JN UU no.2/2014.
Psl 6 UU No.42/1999 ttg Fidusia menetapkan, akta
Fidusia yg dibuat Notaris sekurang2nya memuat:
a. Identitas Pihak Pemebri & Penerma fidusia;
b. Data perjanjian pokok yg dibuatkan fidusia;
c. Uraian mengenai benda yg menjadi obj jaminan fidusia;
d. Nilai penjaminan;
e. Nilai benda yg menjadi obj jaminan fidusia.
Dlm akta jaminan fidusia tdk boleh memuat janji
bhw penerima fidusia diberi kewenangan utk
memiliki benda yg menjadi obj fidusia. Janjian yg
demikian batal demi HK (Psl 33 UU Fidusia).
 Penerima jaminan Fidusia tdk dilarang membeli
obj jaminan fidusia asalkan melalui prosedur
lelang umum atau penjualan di bwh tangan yg
memperoleh hrg tertinggi yg menguntungkan
semua pihak.

Ad.3. Adanya Pendafataran Jaminan Fidusia

Utk terwujudnya kepastian hukum, tertib adm, &
asas publisitas dlm jaminan Fidusia, mk SKBG
sarusun yg dijadikan jamina hutang dg dibebani
jaminan Fidusia, wajib didaftarakan ke Kantor
Pendaftran Fidusia ( Kanwil Kemenkum HAM
Provinsi), yg meliputi seluruh kab/kota yg berada
di lingkungan wilayahnya.
Permohonan pendaftarana jaminan fidusia
dilakukan olh Penerima Fidusia, kuasa/wakilnya dg
melampirkan pernyatan pendaftaran jaminan
 b. Tgl, No.Akta jaminan fidusia, nama & tempat kedudukan Notaris yg
membuat Akta Jaminan Fidusia;
c. Data perjanjian Pokok yg dijamin fidusia;
d. Uraian mengenai benda yg menjadi obj jaminan fidusia;
e. Nilai penjaminan;&
f. Nilai benbda yg menjadi obj jaminan fidusia.

Kantor fidusia mencatat jaminan fidusia dlm Daftar

Fidusia pd tgl yg sama dg tgl penerimaan permohonan
pendaftaran.
Pendaftaran nFidusia ke kantor pendaftaran fidusia
menjadi tanda lahirnya jaminan fidusia & memberikan
hak yg didahulukan (preferan) kpd penerima fidusia
thd kreditur lainnya.
Sbg tanda bukti terjadinya jaminan Fidusia , Kantor
Pendaftrana Fidusia menerbitkan Sertifikat Jaminan
Fidusia, & menyerahkan kpd Pnerima Fidusia, pd tgl yg
sama dg tgl penerimaan permohonan pendaftraan.
Sertifikat Fidusia merup salinan dr Buku Daftar Fidusia.
 Jaminan Fidusia lahir pd tgl yg sama dg tgl dicatat nya jaminan
fidusia dlm Buku Daftar Fidusia.
Dl Psl 15 UU Fidusia No.42/1999 bhw dl sertif Fidusia dicantumkan
kata2 DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YME,
berdasarkan kata2 ini, sertif jaminan Fidusia memp keuatan
eksekutorial yg sama dg Putusan Pengadilan yg tlh memp
keuatan Hk tetap.
Apabila Pemberi Fidusia/debitur wanprestasi, eksekusi thd HMSRS
yg berdiri di atas barg milik neg/daerah atau tnh wakaf dg cr
sewa yg menjadi obj jaminan fidusia dpt dilaksankan dg cara :
a. Pelaksanaan titel eksekutorial olh penerima fidusia;
b. Penjualan SRS yg menjadi obj jaminan fidusia ats kekuasaa penerima
fidusia sdr melalui pelelangan umum serta pelunasan piutangnya dr hsl
penjualan;
c. Penjualan di bwh tangan yg dilakukan berdasarkan kesepakatan
pemberi fidusia & penerima fidusia, jk dg cr demikian dpt diperoleh dg
hrg yg tertinggi yg menguntungkan pr pihak.
Dr hsl eksekusi melebihi nilai penjaminan, penerima fidusia
wajib mengembalikan kelebihan tsb kpd pemebri fidusia. Apabila
hsl eksekusi td mencukupi utk pelunasan utang, pemberi
fidusia/debitur tetap bertanggungjawab ats utang yg blm d byr.
 PERHIMPUNAN
PEMILIK & PENGHUNI SARUSUN
(PPPSRS)
 Pd bangunan Rusun terdapat Hak
Perseorangan & Hak Bersama bg pemilik
sarusun.
Bagian yg merup Hak Perorangan &
terpisah pd bangunan rusun disebut
Satuan Rusun.
Sedangkan Hak Bersama meliputi Bagian
Bersama, Benda Bersama& Tanah
Bersama (yg merup hak bersama dr
seluruh pemilik sarusun).

Sarusun yg merup milik Perseorangan

dikelola sendiri oleh pemiliknya,
 Dlm ketentuan UU Rusun No.20/2011 yg mengatur
PPPSRS terdapat pd Psl 74, 75, 76. 77, 78.
Pembentukan PPPRS merupakan Kewajiban Pemilik
& Penghuni Rusun sbgmn diatur pd Pasl 74 UU
Rusun No.20/2011.
PPPSRS beranggotakan pemilik atau penghuni yg
mendapat kuasa dr pemilk satuan rumah
susun.ukan sbg Badan Hukum.
PPPSRS berkedudukan sbg Badan Hukum
berdasarkan UU Rusun.
Psl 78 UU Rusun No.20/2011 menetapkan, bhw
ketentuan lbh lanjut mengenai PPPSRS diatur dg PP.
olh krn PP nya blm terbentuk mk dpt menggunakan
PP No.4/1988 Ttg Rusun, sepanjang isinya tdk
bertentangan dg UU No.20/2011.
Dlm PP 4/1988 diatur mengenai PPPSRS.
 Pelaku Pembangunan wjb memfasilitasi terbentuknya
PPPSRS plg lambat 1 th pd ms transisi, yaitu plg lama
1 th sjk penyerahan pertama kali satuan rusun kpd
pemilik.
Dlm PPPSRS tlh terbentuk, pelaku pembangunan
segera menyerahkan pengelolaan benda bersama,
bagian bersama, & tanah bersama kpd PPPSRS.
PPPSRS berkewajiban mengurus kepentingan pr
pemilk & penghuni yg berkaitan dg pengelolaan
kepemilikan benda bersama, bagian bersama, tanah
bersama, & penghunian.
Krn UU Rusun No.20/2011 tdk mengatur scr lengkap
mengenai tt cara pembentukan, fungsi & tugas
pengurus, Ad & ART Kewenangan & kewajiban
PPPSRS, & mengamantkan utk di atur dlm PP yg smp
skrg blm terbentuk, mk msh digunkan peraturan
pelaksanaan yg lama yaitu PP 4/1988.
 Psl 54 PP No.4/1988: menyatakan bhw pembentukan
PPPSRS dilakukan dg Akta yg selanjutnya disahkan
olh Bupati/Walikota utk wil Kab/Kota, khusus DKI olh
Gubernur.
Dilakukan dg Akta Olh krn PPPSRS sbg Badan HK,
mk utk menjamin kepastian hak, kewajiban,
larangan, kewenangan & tanggungjawab masing2
pemilk & penghuni sarusun, kesepaktannya perlu
dituangkan dlm akta.
Psl 76 UU Rusun menentukan:
Dlm mengatur & menyusun kepentingan bersama
para pemilik & penghuni satuan rusun dibuat AD &
ART.
UU Rusun 20/2011 tdk mengatur ttg isi AD & ART ,
hal ini diatur Permendagri N0.3 Th 1992 TTg
Pedoman Penyusunan Perda ttg Rusun.
 Psl 56 PP No. 4/1988 PPPSRS mempunyai fungsi:
1. Membina terciptanya kehidupan lingkungan yg sehat, tertib
& aman;
2. Mengatur & membina kepentingan penghuni;
3. Mengelola rusun & lingkungannya.

Psl 59 PP No. 4/1988 Tugas Pokok PPPSRS :

1. Mengesahkan AD & ART yg disusun olh pengurus dlm Rapat
Umum PPPSRS;
2. Membina para penghuni pd arah kesadaran hidup bersama
yg serasi, selaras, & seimbang dlm rusun & lingkungannya;
3. Mengawasi pelaksanaan ketentuan yg tercantum dlm AD &
ART;
4. Menunjuk atau membentuk & mengawasi badan Pengelola
rusun & lingkungannya;
5. Menyelenggarakan pembukuan & adm keuangan scr
terpisah sbg kekayaan perhimpunan penghuni;
6. Menetapkan sanksi thd pelanggaran yg tlh ditetapkan dlm
AD & ART.
 Psl 57 PP No.4/1988 menetapkan Tugas &
Fungsi Pengurus PPSRS, yaitu:
1. Pengurus PPRS memp fungsi sbg Pengelola
rusun & lingkungan serta membina &
mengatur kepentingan bersama pr pemilik
& penghuni rusun;
2. Pengurus PPRS memp tugas mengelola,
meliputi penggunaan, pemeliharaan, &
perbaikan thd bagian bersama, benda
bersama, & tnh bersama, yg digunakan olh
semua penghuni ;
3. Pengurus PPRS wajib melaksanakan
kebijakan PPRS dg berdasarkan AD , ART,
Keputusan Rapan Umum PPRS, Hasil Rapat
Umum PPRS, Peraturan PPRS lainnya.
 Kewenangan PPRS, yaitu:
1. Pengurus berhak membuat & mengubah
aturan tatib & pengelolaan penghunian
serta menentukan kebijaksanaan sesuai dg
AD & ART;
2. Pengurus berwenang memberikan
peringatan, teguran, & tindakan lain thd
penghuni yg melanggar atau tdk mentaati
AD & ART, Keputusan Rapan Umum PPRS,
Keputusan Rapat Pengurus, & Perjanjian dg
Badan Pengelola.
3. Ketua & sekretaris mewakili penghuni di dlm
& di luar pengadilan ttg sgl hal, & sgl
kejadian sesuai AD & ART PPRS & peraturan
per-uu-an yg berlaku serta menjalankan sgl
 Kewajiban PPRS:
1. Memberi pertanggunhgjawaban kpd RU PPRS;
2. Menyampaikan laporan kpd PPRS scr berkala sekurang2nya
2x setahun ats pekerjaan Badan Pengelola;
3. Menyelenggarakan tugas2 adm yg berkaitan dg msh
penghunian rusun;
4. Melaksanakan putusan rapat umum PPRS;
5. Membina penghuni kearah kesadaran hidup bersama,
selaras, serasi, & seimbang dlm PPRS;
6. Mengawasi pelaksanaan penghunian sarusun agar
penghuni mematuhi ketntuan2 yg tercantum dlm AD &
ART, serta berkaitan perjanjian dg Badan Pengelola;
7. Menetapkan & menerapkan sanksi thd pelanggaran yg tlh
dilanggar olh penghuni ats keputusan RU PPRS, keputusan
Rapat Pengurus, SD & ART PPRS, serta perjanjian dg Badan
Pengelola, termasuk memohon bantuan dr dinas
perumahan. Pemda, & pihak berwajib lainnya dlm
menerapkan sanksi bg penghuni yg tdk mematuhi tatib
penghunian.
 8. Menjalin hub kerjasama, naik scr lsg
maupun tdk lsg df pihak terkait sbgm
dimaksud dlm peraturan per-uu-an.

Psl 75 aya (4) UU Rusun menetapkan

PPPSRS dpt membentukl Badan
Pengelola.
Bertugas menyelenggarakan
pengelolaan, yg meliputi pengawasan
thd penggunaan bagian bersama, benda
bersama, & tnh bersama, pemeliharaan
& perbaikannya.
Ketentuan mengenai Pengelolaan Rusun
PEMILIKAN SRS OLEH ORANG ASING DI
INDONESIA
 Kepemilikan Properti bagi WNA di Ind sdh
diatur dlm PP No.41/ 1996 Ttg Pemilikan
Rumah Tringgal atau Hunian Oleh Orang
Asing.
Dan Peraturan Pelaksanaannya yg diatur
dlm Permenang/ Kpl BPN No. 7 /1996 Ttg
Persyratan Pemilikan Rumah Tempat
Tinggal Atau Hunian Olh org Asing.
Berdsarkan hsl evaluasi & masukan dr
investor asing, para developer, bhwa
ketentuan tsb terlalu ketat persyaratan &
kepastian hk yg tdk pasti. Mengakibatkan
properti di Ind di atas Hak Pakai tdk
1. Pemilikan properti olh org asing hanya
yg berkedudukan d Ind, sedangkan org
asing yg memiliki ijin tinggal menetap,
ijin tinggal sementara atau ijin tgl
berkunjung ke Ind tdek memenuhi syarat
utk memiliki properti di Ind.
2. Org asing yg blh memiliki properti di Ind
adl org asing yg kehadirannya di Ind
memberikan manfaat bg pembangunan
nasional.
3. Hak Pakai org asing yg berkedudukan di
Ind utk rmh atau hunian dibatasi hanya
1 unit rmh.,
5. Adanya kewajiban melepaskan atau
mengalihkan hak pakai apabila org asing
yg menetap di Ind dlm jk wkt 1 th tdl lg
bertempat tgl di Ind.
6. Properti yg dimiliki tdk bs diwariskan, krn
apabila 1 th tdk dilepaskan atau
dialihkan mk rmh atau hunian yg
dibangun hak pakai diats tnh negara
dikuasai negara utk di lelang.
7. Rumah yg dikuasi berdasarkan perjanjian
dg pemegang hak ats tnh apabila 1 th
tdk di lepas atau dialihkan maka rmh tsb
menjadi milik pemegang hak ats tnh.
 Berdasarkan bbrp faktor penghambat org
asing utk memiliki properti dg Hak Pakai
di Ind mk perlu adanya Regulasi
kebijakan Pemerintah khususnya
membuka kepemilikan properti utk org
Asing dg status Hak Pakai Diperlonggar,
agar properti nasional berkembang
persat, sehingga dpt meningkat
perkonomian nasional dan devisa
nasional & utk mengatasi ketertinggalan
dg negara tetangga spt Malaysia,
singapur & Australia sertsa negara2
lainnya.
 Kebijakan Pemerintah dlm Regulasi Pemilikan
Properti bg Org Asing utk meningkatkan daya
beli org asing, pekerja asing, pr investor asing di
Ind sehingga mengalir dana dr luar negeri ke
Indonesia (devisa) diantara sbb:
1. Persyaratan utk membeli properti di Ind dipermudah
dg hanya persyartan izin tempat tinggal saja, bisa
membeli properti dg status hak pakai. Di Ind.
2. Harga properti (apartemen) yg dpt dimiliki olh org
asing, dibatasi hanya yg harga 5 milyar sd 10 milyar
& dibatasi 1 unit plg banyak 2 unit yg blh dimiliki.
3. Jk wkt Hak Pakai diberikan dg wkt selama 30 th &
diperpanjang 30 th & dpt diperbarui slm 30 th,
sehinggal total 80 th.
4. Apabila org asing memiliki properti di Ind meninggal
mk dpt diwariskan kpd AW nya.
5. Rumah hunian olh org asing dpt berupa :
a. Rumah Tapak di ats Hak Pakai atau
dikuasai berdasarkan perjanjian dg
pemegang hak ats tnh. Satuan Rusun yg
dibangun di ats Hak Pakai.