BAB II

A.  Pengertian Hukum Agraria

       Hukum agraria adalah keseluruhan kaidah hukum tertulis dan tidak tertulis yang mengatur
agrarian. Menurut  Black Law’s Dictionary,  hukum agraria adalah hukum yang mengatur
kepemilikan, penggunaan, dan distribusi tanah pedesaan.Yang dimaksud dengan agrarian adalah
bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya, bahkan sampai batas-batas tertentu
termasuk juga ruang angkasa.Istilah tanah (agraria) berasal dari beberapa bahasa, dalam bahasas latin
agre berarti tanah atau sebidang tanah . agrarius berarti persawahan, perladangan, pertanian. Hukum
agraria dalam arti sempit yaitu merupakan bagian dari hukum agrarian dalam arti luas  yaitu hukum
tanah atau hukum tentang tanah yang mengatur mengenai permukan atau kulit bumi saja atau
pertanian Hukum agraria dalam arti luas ialah keseluruhan kaidah-kaidah hukum baik tertulis maupun
tidak tertulis yang mengatur mengenai bumi, air dan dalam batas-batas tertentu juga ruang angkasa
serta kekayaan alam yang terkandung didalamnya.

       Seluruh bumi, air, ruang angkasa dan seluruh kekayaan alam yang terkandung di dalamnya
dikuasai Negara, oleh karenanya Negara berwenang untuk:

1. mengatur, menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, dan pemeliharaan terhadapnya.

2. menentukan dan mengatur hubungan hukum antara orang dengan bumi, air dan ruang
angkasa.
3. menentukan dan mengatur hubungan hukum antara orang dan perbuatan hukum yang
mengenai bumi, air dan ruang angkasa.
 B. Sejarah Hukum Agraria

Sebelum UUPA berlaku (sebelum tanggal 24 September 1960, hukum agrarian di Indonesia
bersifat dualistis, karena hukum agrarian pada waktu itu bersumber pada hukum adat dan hukum
perdata barat.

Dari segi berlakunya, Hukum Agraria di Indonesia dikelompokkan menjadi dua, yaitu pertama, Hukum
Agraria Kolonial yang berlaku sebelum Indonesia merdeka, dan terus berlaku hingga akhirnya
disahkannya UUPA tahun 1960. Dan yang kedua adalah Hukum Agraria Nasional setelah disahkannya
UUPA tahun 1960.

Beberapa ketentuan hukum agraria pada masa kolonial beserta ciri dan sifatnya dapat diuraikan
sebagaiBerikut
 

1. Sebelum tahun 1870

a. Pada masa VOC (Vernigde Oost Indische Compagnie)

VOC didirkan pada tahun 1602 – 1799 sebagai badan perdagangansebagai upaya guna menghindari
persaingan antara pedagang Belanda kala itu.VOC tidak mengubah struktur penguasaan dan
pemilikan tanah, kecuali pajak hasil dan kerja rodi. Beberapa kebijaksanaan politik pertanian yang
sangat menindasrakyat Indonesia yang ditetapkan oleh VOC, antara lain :

1. Contingenten, yaitu pajak hasil atas tanah pertanian harus diserahkan kepada penguasa
kolonial (kompeni). Petani harus menyerahkan sebagian dari hasil pertaniannya kepada
kompeni tanpa dibayar sepeser pun.
2. Verplichte leveranten, yaitu suatu bentuk ketentuan yang diputuskan oleh kompeni dengan
para raja tentang kewajiban meyerahkan seluruh hasil panen dengan pembayaran yang
harganya juga sudah ditetapkan secara sepihak. Dengan ketentuan ini, rakyat tani benar-benar
tidak bisa berbuat apa-apa. Mereka tidak berkuasa atas apa yang mereka hasilkan.
3. Roerendiensten, yaitu keijaksanaan ini dikenal dengan kerja rodi, yang dibebankan kepada
rakyat Indonesia yang tidak mempunyai tanah pertanian.

b. Masa Pemerintahan Gubernur Herman Willem Daendles (1800-1811)

Awal dari perubahan struktur penguasaan dan pemilikan tanah dengan penjualan tanah, hingga
menimbulkan tanah partikelir Tanah partikelir adalahtanaheigendomyang mempunyai sifat dan
corak istimewa.Yang membedakandengan tanaheigendomlainnya ialah adanya hak-hak pada
pamiliknya yang bersifat kenegaraan yang disebutlandheerlijke rechtenatau hak pertuanan. Hak
pertuanan, misalnya:

1. Hak untuk mengangkat atau mengesahkan kepemilikan sertamemberhentikan kepala kepala

kampung/desa.
2. Hak untuk menuntut kerja paksa (rodi) atau memungut uang pengganti kerja paksa dari
penduduk;
 3. Hak untuk mengadakan pungutan-pungutan, baik yang berupa uangmaupun hasil pertanian
dari penduduk;
4. Hak untuk mendirikan pasar-pasar;
5. Hak untuk memungut biaya pemakaian jalan dan penyebrangan;
6. Hak untuk mengharuskan penduduk tiga hari sekali memotong rumput untuk keperluan tuan
tanah, sehari dalam seminggu untuk menjaga rumah atau gudang-gudangnya dan sebagainya.

Pada tanggal 24 September 1960 diundangkanlah Undang-undang No. 5 tahun 1960 melalui lembaga
Negara 1960 No. 104, yaitu undang-undang yang mengatur tentang agrarian, yang diberi nama
Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA). Dengan diberlakukannya UUPA sejak 24 September 1960
maka ada beberapa peraturan tertuli9s yang mengatur tentang agrarian yang dinyatakan tidak berlaku
lagi (dicabut).  Peraturan yang dimaksud adalah sebagai berikut :

1. KUH Perdata, khususnya yang mengatur tentang hak eigendom, hak perpacht, hak postal dan
hak lainnya (Buku II KUH Perdata).
2. Agrarische Wet Staatsbald 1870 No. 55 sebagaimana yang termuat dalam pasal 51 IS.
3. Domein Verklaring, tersebut dalam keputusan agrarian (Agrarisch Besluit), Staatsblad 1870
No. 118.
4. Algemene Domein Verklaring, tersebut dalam Staatsblad 1875 No. 119 a.
5. Domein Verklaring untuk Sumatra, tersebut dalam pasal 1 Staatsblad 1874 No. 94 f dan lain-
lain.

Hukum agrarian baru disusun dengan dasar hukum adat sehingga hukum agrarian adat
mempunyai peran penting dalam sejarah lahirnya UUPA.

Dapat dikatakan bahwa hukum agrarian yang mengatur bumi, air, ruang angkasa dan kekayaan alam
yang terkandung di dalamnya adalah hukum adat sejauh tidak bertentangan dengan kepentingan
nasional dan Negara (Pasal 5 UUPA).

Tujuan hukum agrarian adalah:

a. Meletakkan dasar bagi penyusunan hukum agraria nasional, yang merupakan sarana untuk
mewujudkan kemakmuran, kebahagiaan, keadilan bagi rakyat dan Negara, terutama rakyat
tani dalam rangka menuju masyarakat adil dan makmur.
b. meletakkan dasar untuk mengadakan kesatuan dan kesederhanaan hukum pertanahan.
c. meletakkan dasar untuk memberikan kepastian hukum mengenai hak-hak atas tanah bagi
rakyat seluruhnya.
 C. Asas-Asas Hukum Agraria
1. Asas Kesatuan

              Bahwa seluruh wilayah Indonesia adalah kesatuan tanah air dari seluruh rakyat Indonesia yang
bersatu sebagai bangsa Indonesia.

2. Asas kepentingan Nasional

               Asas ini tampak dari ketentuan pasal 2 ayat (1) dan (3) UUPA, yang pada pokoknya menentukan
bahwa seluruh wilayah Indonesia dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai
Negara demi kemakmuran rakyat Indonesia seluruhnnya Bahwa kepentingan nasional mendapat
perhatian utama dari Negara

2. Asas Nasionalisme

               Yaitu suatu asas yang menyatakan bahwa hanya warga Negara Indonesia saja yang mempunyai hak
milik atas tanah atau yang boleh mempunyai hubungan dengan bumi dan ruang angkasa dengan
tidak membedakan antara laki-laki dengan wanita serta sesama warga Negara baik asli maupun
keturunan.

3.  Asas Manfaat

               Bahwa setiap orang dan badan hukum yang mempunyai hak atas tanah pertanian pada asasnya
diwajibkan mengerjakan atau mengusahakan sendiri secara aktif dengan mencegah cara-cara
pemerasan.

4. Asas dikuasai Negara

               Yaitu bahwa bumi, air dan ruang angkasa termasuk kekayaan alam yang terkandung didalamnya itu
pada tingkat tertinggi dikuasai oleh Negara sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat (pasal 2
ayat 1 UUPA).

5. Asas hukum adat yang disaneer

Yaitu bahwa hukum adat yang dipakai sebagai dasar hukum agrarian adalah hukum adat yang
sudah dibersihkan dari segi-segi negatifnya

6. Asas gotong royong

               Bahwa segala usaha bersama dalam lapangan agrarian didasarkan atas kepentingan Bersama dalam
rangka kepentingan nasional, dalam bentuk koperasi atau dalam bentuk-bentuk gotong royong
lainnya, Negara dapat bersama-sama dengan pihak lain menyelenggarakan usaha bersama dalam
lapangan agraria (pasal 12 UUPA)

       
 7. Asas Unifikasi

               Hukum agraria disatukan dalam satu UU yang diberlakukan bagi seluruh WNI, ini berarti hanya
satu hukum agraria yang berlaku bagi seluruh WNI yaitu UUPA.

8. Asas pemisahan horizontal (horizontale scheidings beginsel)

               Yaitu suatu asas yang memisahkan antara pemilikan hak atas tanah dengan benda-benda atau
bangunan-bangunan yang ada diatasnya.

D. Hak-hak Atas Tanah dalam UUPA

       1 Hak Milik

Hak milik adalah hak turun temurun, terkuat, dan terpenuhi yang dapat dimiliki oleh orang dengan tanpa
melupakan bahwa setiap hak itu mempunyai fungsi social (Pasal 20 UUPA).

Turun temurun artinya bahwa pemegang hak milik dapat mewariskannya kepada generasi penerusnya atau
kepada orang yang dikehendakinya.

 Terkuat, artinya bahwa hak milik adalah paling kuat dibandingkan dengan hak-hak lainnya, seperti Hak Guna
Usaha ataupun Hak Guna Bangunan.

Terpenuhi, artinya bahwa pemegang Hak Milik itu dapat berbuat apa saja terhadap haknya asal tidak merugikan
diri sendiri maupun merugikan orang lain.

              Hak milik dapat diperoleh dengan berbagai cara, yaitu sebagai berikut:

              a.    Dengan peralihan hak, misalnya dengan jual beli, pewarisan dan penghibahan.

              b.    Dengan ketentuan menurut hukum adat. Hak milik yang diperoleh dengan cara ini dapat hak milik yang
ada kaitannya dengan hak-hak ulayat yang membuka hutan pada wilayah masyarakat tertentu dapat
memperoleh hak setelah lama-kelamaan statusnya menjadi Hak Milik orang yang membuka hutan itu.

              c.    Dengan penetapan pemerintah.  Seseorang atau badan hukum yang mengajukan permohonan hak milik
kepada pemerintah, jika permohonan itu dikabulkan maka atas dasar penetapan pemerintah, orang
atau badan hukum itu memperoleh hak milik.

              d.    Dengan ketentuan undang-undang artinya bahwa undang-undang menetukkan tentang konversi hak
atas tanah tertentu menjadi hak milik.

       
 2   Hak Guna Usaha

              Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara (tanah
Negara) dalam waktu tertentu, paling lama 25 tahun sampai 35 tahun menurut jenis usahanya yang
masih dapat diperpanjang lagi selama 25 tahun apabila diperlukan.

3 Hak Guna Bangunan

               Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah bukan milik
sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 tahun dan apabila perlu dapat diperpanjang 20 tahun lagi
(Pasal 35 ayat (1) dan (2) UUPA).

              Hak Guna Usaha dan Hak Guna Bangunan dapat dihapus karena :

              a.    jangka waktunya berakhir;

              b.    dihentikan sebelum waktunya karena sudah tidak memenuhi syarat-syarat yang harus dipenuhi.

              c.    dicabut oleh pemerintah untuk kepentingan umum

              d.    dilepaskan oleh pemegang hak yang bersangkutan sebelum habis jangka waktunya.

              e.    tanahnya ditelantarkan atau.

              f.     tanahnya musnah.

       4.    Hak Pakai

              Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang langsung dikuasai
oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang atau kewajiban yang ditentukan
dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian
dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah,
segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan undang-undang (Pasal 41 UUPA).

       5.    Hak Sewa

              Hak sewa adalah hak seseorang atau suatu badan hukum untuk menggunakan hak milik orang lian
untuk keperluan bangunan dengan membayar sejumlah uang tertentu sebagai uang sewa kepada
pemilik tanah yang bersangkutan (Pasal 44 UUPA).

Hak sewa mempunyai sifat khusus,yaitu:

              a.    adanya kewajiban penyewa untuk membayar sejumlah uang tertentu kepada pemiliknya.

              b.    bersifat sementara

                     Hak Pakai dan Hak Sewa, jika tanahnya adalah tanah Negara biasanya berjangka waktu 10 tahun.

              Hak Pakai dan Hak Sewa dapat dimiliki oleh:

              a.    Warga Negara Indonesia

              b.    orang asing yang berkedudukan di Indonesia.

              c.    badan-badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

              d.    badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia (Pasal 42 dan 45 UUPA).

       6.    Hak Membuka Tanah

              Hak membuka tanah adalah hak yang berhubungan dengan hak ulayat yaitu hak yang dimiliki oleh
warga atau anggota masyarakat hukum adat tertentu untuk membuka tanah dalam wilayah masyarakat
hukum adat tersebut.

       7.    Hak Memungut Hasil Hutan

              Hak memungut hasil hutan adalah hak yang dimiliki oleh warga atau anggota masyarakat hukum
tertentu untuk memungut hasil hutan yang termasuk wilayah masyarakat hukum tersebut.

E.    Pendaftaran Tanah

Pendaftaran tanah adalah serangkaian kegiatan-kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah

secara terus menerus , berkesinambungan dan teratur meliputi pengumpulan , pengolahan, pembukuan
dan pengujian serta pemeliharaan data fisik dan yuridis dalam bentuk peta  dan daftar mengenai
bidang-bidang tanah dan satuan satuan rumah susun termasuk pemberian surat tanda bukti haknya
bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak
tertentu yang membebaninya.

 Data fisik adalah keterangan atas letak, batas, luas, dan keterangan atas bangunan.
 Persil adalah nomor pokok wajib pajak.
 Korsil adalah klasifikasi atas tanah.
 Data yuridis adalah keterangan atas status hokum bidang tanah dan satuan rumah susun yang
didaftar pemegang haknya dan hak pihak lain serta beban lain yang membebaninya
Dasar hukum pendaftaran tanah :

UUPA pasal 19, 23, 32, dan pasal 38.

PP No 10/1997 tentang pendaftaran tanah dan dig anti dengan PP No 24/1997

Tujuan pendaftaran tanah sebagaimana yang dimaksud dalam pasal 3 PP 24/1997 yaitu memberikan
kepastian hukum atas hak-hak atas tanah meliputi :

 Kepastian hokum atas obyek atas atas tanahnya yitu letak, batas dan luas.
 Kepastian hokum atas subyek haknya yaitu siapa yang menjadi pemiliknya (perorangan dan
badan hukum)
 Kepastian hokum atas jenis hak atas tanahnya (hak milik, HGU, HGB)
 Tujuan pendaftaran tanah (pasal 3 PP 24 Tahun 1997)

 Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas
suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah
dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan.
 Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah
agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan
hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang mudah terdaftar.
 Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.

 Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam satu lingkungan yang
terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal
maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan
digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian
bersama, benda bersama dan tanah bersama.
 Satuan rumah susun adalah rumah susun yang tujuan peruntukan utamanya digunakan secara
terpisah sebagai tempat hunian, yang mempunyai sarana penghubung ke jalan umum.
 Bagian bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk
pemakaian bersama dalam satuan-satuan rumah susun.
 Benda bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun, tetapi yang
dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama.
 Tanah bersama adalah sebidang tanah yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak
terpisah yang diatasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin
·         Wakaf adalah perbuatan hukum wakif untuk memisahkan dan / atau menyerahkan sebagian harta
benda miliknya untuk dimanfaatkan selamanya atau untuk jangka waktu tertentu sesuai dengan
kepentingannya guna keperluan ibadah dan / atau kesejahteraan umum menurut syariah.

·         Wakif adalah pihak yang mewakafkan harta benda miliknya.

·         Nazhir adalah pihak yang menerima harta benda wakaf dari wakif untuk dikelola dan
dikembangkan sesuai dengan peruntukannya.

·         Tujuan wakaf (pasal 4 UU No. 41/2004) yaitu memanfaatkan harta benda wakaf sesuai dengan
fungsinya

·         Fungsi wakaf (pasal 5) yaitu mewujudkan potensi dan manfaat ekonomis harta benda wakaf untuk
kepentingan ibadah dan untuk memajukan kesejahteraan umum.