KONSEP TIME VALUE

OF MONEY
 1. DISCOUNT FACTOR

Discount factor digunakan untuk menghitung sejumlah uang di saat sekarang

(P), jika diketahui sejumlah nilai tertentu di masa yang akan datang (F) dengan
memperhatikan suatu periode waktu tertentu (n).
Rumus:

1
P F
(1 i) n

1
disebut discount factor
(1 i) n

 1. DISCOUNT FACTOR

Contoh soal: suatu bisnis akan menghasilkan manfaat sebesar Rp 1.000.000

setelah 3 tahun. Berapakah nilai manfaat itu sekarang bila tingkat bunga
diskonto (discount rate) 10% per tahun?
Diketahui: F = Rp 1.000.000
n = 3 tahun
i = 10%
Ditanya: P ?
Penyelesaian:
1 1
PF Rp 1.000.000
(1 i) n 1 0,1
3

1
P Rp 1.000.000 Rp 1.000.000 1
1,13 1,331

P Rp 1.000.000x 0,751 Rp 751.000

 1. DISCOUNT FACTOR

Kesimpulan: uang Rp 1.000.000 yang akan diterima pada akhir tahun ke-3,
nilainya sekarang hanya Rp 751.000 dengan tingkat bunga diskonto 10% per
tahun.
 2. COMPOUNDING FACTOR

Compounding factor digunakan untuk menghitung nilai di waktu yang akan

datang (F), jika diketahui sejumlah uang di saat sekarang (P) selama suatu
periode waktu tertentu (n).
Rumus:
F P 1 i n
Keterangan: P = present amount
F = future value
i = tingkat bunga
n = waktu
Contoh soal: Berapa nilai Rp 1.000.000 yang kita miliki sekarang setelah 5
tahun yang akan datang, dengan tingkat bunga 10% per tahun?
Diketahui: P = Rp 1.000.000
n = 5 tahun
i = 10%
Ditanya: F...?
 2. COMPOUNDING FACTOR

Jawab:
F P 1 i n
F Rp 1.000.000(1 0,1)5
F Rp 1.000.000(1,1)5
F Rp 1.000.000 (1,611)
F Rp 1.611.000

Kesimpulan: Rp 1.000.000 sekarang, nilainya 5 tahun yang akan datang adalah

Rp 1.611.000, dengan tingkat bunga 10% per tahun.
 3. PRESENT WORTH OF ANNUITY FACTOR

Present worth of annuity factor digunakan untuk menghitung nilai sekarang (P)
dari sejumlah uang yang sama yang diterima atau dibayarkan setiap akhir
periode (A) untuk suatu periode waktu tertentu (n).
Rumus:
1 i n 1
P A
i(1 i) n

Contoh soal:
a) Selama 3 tahun berturut-turut, diterima uang Rp 1.000.000 per tahun. Dengan
tingkat bunga diskonto sebesar 10% per tahun, berapakah nilai uang tersebut
(yang diterima setiap tahun dalam periode tersebut)?
Diketahui: A = Rp 1.000.000
i = 10%
n = 3 tahun
Ditanya: Present worth of annuity factor...?
3. PRESENT WORTH OF ANNUITY FACTOR

Jawab:
1 i n 1
P A
i(1 i) n

1 0,13 1
P Rp 1.000.000
0,1 (1 0,1) 3

1,331 1
P Rp 1.000.000
0,1 (1,331)
0,331
P Rp 1.000.000
0,1 331
P Rp 1.000.000 x 2,487

P Rp 2.487.000
 3. PRESENT WORTH OF ANNUITY FACTOR

b) Selama 5 tahun berturut-turut harus membayar asuransi sebesar Rp 1.000.000

per tahun, dengan tingkat bunga diskonto sebesar 15% per tahun. Berapakah
nilai uang tersebut sekarang?
Diketahui: A = Rp 1.000.000
i = 15%
n = 5 tahun
Ditanya: Present worth of annuity factor...?
Jawab:
1 i n 1
P A
i(1 i) n

1 0,15 5 1
P Rp 1.000.000
0,1 5(1 0,15) 5

2,01136 1
P Rp 1.000.000
0,1 5( 2,01136)
 3. PRESENT WORTH OF ANNUITY FACTOR

Jawab:
1,01136
P Rp 1.000.000
0,301704
P = Rp 1.000.000 x 3,352
P = Rp 3.352.000

c) Kalau arus uang tidak diterima sejak awal periode, misalnya Rp 1.000.000
diterima pada tahun ke-3,4, dan 5. Dengan tingkat bunga diskonto 10% per tahun,
berapakah nilainya sekarang?
Diketahui:
Jawab:
AFn1-n2 = AFn2 - AFn1-1
AF3-5 = AF5 - AF3-1
AF3-5 = AF5 - AF2
3. PRESENT WORTH OF ANNUITY FACTOR

Jawab:

AFi
1 i n 1
i(1 i) n

1 0,15
1 AF2
1 0,12 1
AF5 0,1 (1 0,1) 2
0,1 (1 0,1) 5

0,6105 0,21
AF5 AF2
0,1 6105 0,1 21

AF5 = 3,791 AF2 1,736

AF3-5 = 3,791 - 1,736
AF3-5 = 2,055
Jadi, P = A x AF3-5
P = Rp 1.000.000 x 2,055
P = Rp 2.055.000
 4. CAPITAL RECOVERY FACTOR

Capital recovery factor digunakan untuk menghitung pembayaran cicilan pokok

pinjaman ditambah bunganya pada setiap akhir tahun, dalam jumlah yang sama,
dalam periode waktu dan bunga tertentu.
Rumus:
i 1 i n
AP
(1 i) n 1

Contoh soal: Pinjaman Rp 1.000.000 pada awal periode, harus dilunasi dengan
angsuran dalam jumlah yang sama setiap tahun, dengan bunga pinjaman 10%
per tahun dalam jangka waktu 10 tahun. Berapakah jumlah cicilan pokok dan
bunganya setiap tahun?
Diketahui: P = Rp 1.000.000
i = 10%
n = 10 tahun
Ditanya: Cicilan pokok dan bunga setiap tahun?
 4. CAPITAL RECOVERY FACTOR

Jawab:
i 1 i n
A P.
(1 i) n 1

0,1 1 0,110
A Rp 1.000.000 .
(1 0,1) 10 1

0,25937
A Rp 1.000.000 .
1,5937

A Rp 1.000.000 x 0,163
A = Rp 163.000
Jadi, cicilan pokok dan bunga yang harus dibayar setiap tahun adalah sebesar
Rp 163.000.
 5. SINKING FUND FACTOR

Sinking fund factor digunakan untuk menghitung berapa banyak uang yang
harus ditabung di bank kalau pada akhir periode kita ingin mendapat sejumlah
uang tertentu, dengan tingkat bunga tertentu.
Rumus:
i
A F.
(1 i) n 1

Contoh soal: Target jumlah tabungan pada akhir tahun ke-3 adalah Rp
1.000.000. Berapa uang yang harus ditabung setiap tahun selama periode
tersebut jika tingkat bunganya sebesar 10% setiap tahun?
Diketahui: F = Rp 1.000.000
n = 3 tahun
Ditanya: jumlah uang yang harus ditabung?
Jawab:
i
A F.
(1 i) n 1

 5. SINKING FUND FACTOR

0,1
A Rp 1.000.000.
(1 0,1) 3 1

0,1
A Rp 1.000.000.
(1 0,1) 3 1

0,1
A Rp 1.000.000.
0,331
A = Rp 1.000.000 x 0,302
A = Rp 302.000
Jadi, jumlah uang yang harus ditabung setiap tahun adalah sebesar Rp 302.000.
 6. COMPOUNDING FACTOR PER ANNUM

Compounding factor per annum digunakan untuk mencari nilai yang akan
datang dari sejumlah uang yang diterima dalam jumlah yang sama setiap tahun
selama periode waktu tertentu.
Rumus:
(1 i) n 1
F A.
i

Contoh soal: Selama 3 tahun akan diterima Rp 1.000.000 setiap awal tahun
dengan tingkat bunga 10% per tahun, berapa nilai uang tersebut pada akhir
tahun ke-3?
Diketahui: A = Rp 1.000.000
i = 10%
n =3 tahun
Ditanya: Nilai uang pada akhir tahun ke-3?
 6. COMPOUNDING FACTOR PER ANNUM

Jawab:
(1 i) n 1
F A.
i

(1 0,1) 3 1
F Rp 1.000.000 .
0,1

0,331
F Rp 1.000.000 .
0,1

F = Rp 1.000.000 x 3,31
F = Rp 3.310.000
Jadi, nilai uang tersebut pada akhir tahun ke-3 adalah sebesar Rp 3.310.000.
 Penentuan Umur Bisnis
Penentuan panjangnya umur bisnis atau jangka waktu bisnis ditentukan
berdasarkan beberapa cara yaitu:
1) Umur Ekonomis
Untuk bisnis angkutan produk-produk pertanian (truk atau cool box),
umur bisnis ditentukan dari umur ekonomis kendaraan yang dipakai
yaitu jumlah tahun selama pemakaian kendaraan tersebut dapat
meminimumkan biaya tahunan (masih menguntungkan jika
dioperasikan).
untuk bisnis perkebunan (misal karet), penentuan umur ekonomisnya
ditentukan berdasarkan jangka waktu di mana produksi getah karet
tersebut sudah mulai menurun dari produksi maksimumnya.
 Penentuan Umur Bisnis (Lanjutan)
Penentuan panjangnya umur bisnis atau jangka waktu bisnis ditentukan
berdasarkan beberapa cara yaitu:
2)Umur Teknis
Untuk perkebunan (misal karet), penentuan umur teknis ditentukan
berdasarkan jangka waktu di mana tanaman sudah tidak dapat berproduksi
lagi.

3)Umur bisnis yang umur teknis dan umur ekonomis lebih dari 25 tahun
biasanya umur bisnis ditentukan selama 25 tahun saja, karena nilai-nilai
biaya dan manfaat sesudah 25 tahun jika di discount rate dengan tingkat
suku bunga yang lebih besar dari 10% maka present value nya akan kecil
nilainya karena nilai discount factornya kecil sekali hampir mendekati nol.
 SOAL (1)

1) Suatu bisnis akan menghasilkan manfaat sebesar Rp 1.000.000 setelah 3 tahun.

Berapakah nilai manfaat itu sekarang bila tingkat bunga diskonto (discount rate)
10% per tahun?
2) Berapa nilai Rp 1.000.000 yang kita miliki sekarang setelah 5 tahun yang akan
datang, dengan tingkat bunga 10% per tahun?
3) Selama 3 tahun berturut-turut, diterima uang Rp 1.000.000 per tahun. Dengan
tingkat bunga diskonto sebesar 10% per tahun, berapakah nilai uang tersebut
(yang diterima setiap tahun dalam periode tersebut)?
4) Selama 5 tahun berturut-turut harus membayar asuransi sebesar Rp 1.000.000
per tahun, dengan tingkat bunga diskonto sebesar 15% per tahun. Berapakah
nilai uang tersebut sekarang?
 SOAL

5) Kalau arus uang tidak diterima sejak awal peridoe, misalnya Rp 1.000.000
diterima pada tahun ke-3,4, dan 5. Dengan tingkat bunga diskonto 10% per tahun,
berapakah nilainya sekarang?
6) Pinjaman Rp 1.000.000 pada awal periode, harus dilunasi dengan angsuran
dalam jumlah yang sama setiap tahun, dengan bunga pinjaman 10% per tahun
dalam jangka waktu 10 tahun. Berapakah jumlah cicilan pokok dan bunganya
setiap tahun?
7) Target jumlah tabungan pada akhir tahun ke-3 adalah Rp 1.000.000. Berapa uang
yang harus ditabung setiap tahun selama periode tersebut jika tingkat bunganya
sebesar 10% setiap tahun?
8) Selama 3 tahun akan diterima Rp 1.000.000 setiap awal tahun dengan tingkat
bunga 10% per tahun, berapa nilai uang tersebut pada akhir tahun ke-3?
 SOAL (2)

1) Seseorang meminjam uang sebanyak Rp 2.000.000 untuk 2 tahun, dengan

tingkat bunga 18% per tahun. Berapa jumlah uang yang harus dia kembalikan?
2) Sebuah perusahaan harus membayar royalties kepada pemerintah daerah
sebanyak Rp 25.000.000 setiap akhir tahun selama 5 tahun berturut-turut. Lalu
diadakan perjanjian bahwa jumlah tersebut tidak dibayarkan tiap akhir tahun
melainkan sekaligus pada akhir tahun ke 5, dengan tingkat bunga 15% per
tahun untuk setiap pembayaran yang ditahan. Berapa jumlah yang harus
dibayar pada akhir tahun ke 5?
3) Seseorang ingin mengumpulkan uang untuk membeli sebuah rumah jika ia
pensiun. Menurut perkiraan ia akan pensiun sesudah 6 tahun dan jumlah yang
ia perlukan adalah sebanyak Rp 5.000.0000. Jika tingkat bunganya adalah 20%
per tahun, berapa jumlah yang harus ia tabung setiap tahun untuk mencapai
jumlah tersebut?
 SOAL

4) Kepada seorang pemudayang merayakan hari ulang tahunnya yang ke-16

diberitahukan bahwa ia berhak menerima uang sebanyak Rp 4.000.000 pada
waktu ia berumur 21 tahun. Karena pemuda itu memerlukan banyak uang pada
waktu ini maka ia minta untuk dapat menerimanya sekarang, meskipun harus
dipeerhitungkan bunganya. Jika tingkat bunga yang diperhitungkan 12% per
tahun, berapa jumlah uang yang dapat ia terima sekarang?
5) Seseoang menyerahkan uang sebanyak Rp 5.000.000 kepada bank, yang akan
membayar kepada anak ayah tersebut dalam jumlah yang sama setiap tahun
untuk biaya pendidikan mulai akhir tahun pertama selama 7 tahun. Jika bunga
diperhitungkan 10% per tahun. Berapa jumlah yang diterima anak itu setiap
tahun?