Sistem Perbankan Islam

Murabahah dan Al-Bay’

bi-Thaman ‘Ajil (BBA)
MURABAHAH
 DEFINISI

BAHASA - Ar-Ribhu yang bererti (an-namaa’) iaitu tumbuh dan berkembang.

- Al-Irbaah yang bererti salah satu dari dua orang yang bertransaksi
dapat memberikan keuntungan kepada yang lainnya
dalam kata lain pemberi transaksi akan mengenakan jualan lebih
tinggi daripada harga asal.
ISTILAH - Suatu kontrak jual beli barang yang dilakukan dengan harga kos serta
ditambah dengan margin keuntungan yang diketahui dan
dipersetujui oleh pihak yang berkontrak.

ISTILAH FIQH - Merupakan suatu bentuk jual beli tertentu ketika penjual
menyatakan harga barang dan nilai keuntungan yang diperolehi.
 DALIL YANG MEMPERBOLEHKAN AKAD JUAL BELI MURABAHAH BERDASARKAN
FIRMAN ALLAH S.W.T :

Al-Baqarah [2]: 275

“Padahal Allah telah menghalalkan jual beli dan mengharamkan riba.”

Dalam ayat ini, sesungguhnya telah dihalalkan jual beli selagi manusia tidak bercanggah
dengan hukum-hukum Allah dalam syariat-Nya, dan hal ini bukanlah pandangan sesetengah
dari mereka yang menyamakan riba dengan jual beli, kerana orang-orang musyrik tidak
mengakui kaedah jual beli yang disyariatkan oleh Allah di dalam Al-Quran. Hal ini jelas
merupakan penolakan dari orang musyrik terhadap hukum syarak. Allah menegaskan jual beli
secara umum serta menolak dan melarang konsep riba. Berdasarkan dari dalil ini jual beli
murabahah mendapat pengakuan syariah, dan sah untuk dijalankan dalam pembiayaan
bank syariah kerana ia merupakan salah satu bentuk jual beli dan tidak mengandungi unsur
riba.
 PELAKU
AKAD

OBJEK RUKUN TUJUAN

AKAD MURABAHAH AKAD

SIGHAH
(IJAB
DAN
QABUL)
 Pelaku akad, yaitu ba’i (penjual) adalah pihak yang
memiliki barang yang untuk dijual.

 Musytari (pembeli) adalah pihak yang memerlukan dan akan

membeli barang.

 Pelaku akad ini merupakan orang ingin melakukan sistem

murabahah ini.

 Terdapat dua individu yang dipanggil pelaku akad, iaitu si

penjual dan si pembeli. Mereka inilah yang akan
menggerakkan perjalanan aktiviti sistem murabahah ini.
Objek akad, yaitu mabi’ (barang dagangan) dan
tsaman (harga).
Terbahagi kepada dua:

1. Mabi’ merupakan barang dagangan yang ingin

ditaruhkan atau barang yang pelaku akad ingin
menjual dan membeli.
2. Tsaman pula ialah jumlah harga yang ingin
diletakkan pada mabi’ dan dipersetujui bersama
oleh pelaku akad.
Niat merupakan suatu perkara yang penting dalam
melakukan sesuatu aktiviti.

Tujuan berakad, atau juga dipanggil sebagai Maudhu’ul

Aqad, dalam aktiviti Murabahah ini juga merupakan salah
satu rukun yang mesti dipatuhi oleh pelaku akad.

Penting bagi menentukan sah atau tidak sahnya aktiviti

murabahah ini.
Sighah, yaitu ijab dan kabul.

 Ijab ialah segala lontaran yang menunjukkan kerelaannya

dalam menjual barang yang ingin dijualnya, atau
barangnya dibelikan.

 Kabul merupakan sebaliknya, di mana pembeli

menunjukkan kerelaan hatinya dalam membeli barang
dagangan yang dipertaruhkan (mabi’).
 Bank Islam /
penjual
memberitahu biaya
modal kepada
nasabah
(pelanggan)

Jika syarat dalam

1, 4 atau 5 tidak Kontrak pertama
1. Melanjutkan pembelian dipenuhi, pembeli harus sah
memiliki pilihan:
seperti apa adanya.
2. Kembali kepada penjual
dan menyatakan
ketidaksetujuan. SYARAT
3. Membatalkan kontrak. MURABAHAH
Bank Islam / penjual
harus membuka
semua ukuran yang
berlaku bagi harga Kontrak harus
pembelian, misalnya bebas dari riba.
jika pembelian
dilakukan secara
hutang Bank Islam / penjual
harus menjelaskan
setiap cacat yang
terjadi sesudah
pembelian dan harus
membuka semua hal
yang berhubungan
dengan cacat
 Aplikasi Murabahah

Menghubungi pembekal bagi

Menghubungi pihak mendapatkan aset yang
bank dan menyatakan dikehendaki seterusnya
kehendak. membeli aset tersebut.

Pelanggan
Pembekal

Menyerahkan barang
tersebut kepada bank dan
Membuat bayaran aset menjadi milik bank.
secara tunai atau
ansuran hingga Menjual aset dengan
selesai. menyatakan harga belian dan
harga jualan termasuk
keuntungan bank.
 JENIS-JENIS
MURABAHAH

Murabahah
Murabahah tanpa
berdasarkan
pesanan
pesanan

Murabahah secara mengikat, iaitu

apabila dipesan, pelanggan
hendaklah membeli barangan
dagangan tersebut

Murabahah bersifat tidak mengikat.

Murabahah jenis ini membenarkan
pihak pelanggan menerima atau
membatalkan pesanan jika mereka
mahu.
 CONTOH AKTIVITI MURABAHAH

• “ Pak Budi ialah seorang karyawan di sebuah perusahaan swasta. Pak Budi ingin membeli
sebuah kereta baharu dengan harga RM115,000. Akan tetapi, Pak Budi hanya mempunyai wang
sebanyak RM60,000. Kemudian, Pak Budi pun mengunjungi Bank Islam dan menyatakan
hasratnya untuk melakukan urusan jual beli tersebut dengan pihak bank dengan akad murabahah.

• Setelah pihak bank melakukan penyelidikan lanjut tentang semua hal, pihak bank bersetuju untuk
menunaikan hasrat Pak Budi dan akan membeli kereta tersebut daripada penjual dengan harga
RM120,000. Seterusnya, pihak bank pun mengirim kereta tersebut kepada Pak Budi. Sebagai
melangsaikan hutang tersebut, Pak Budi akan membayar secara ansuran kepada Bank Islam
selama dua tahun sebanyak RM5,000 sebulan.

• Selain daripada itu, Murabahah turut digunakan dalam memiliki aset seperti, bangunan,
rumah, tanah dan lain-lain. Pelanggan dapat memiliki aset dalam kadar segera jika pelanggan
menepati syarat yang telah ditetapkan oleh pihak bank.
AL-BAI' BI-THAMAN
'AJIL (BBA)
 DEFINISI

BAHASA - Al-Bai’ berasal daripada perkataan Arab yang dikenali sebagai menjual atau
mengganti dan menukar sesuatu dengan sesuatu yang lain

ISTILAH - Al-Bai’ (Jual beli) adalah sesuatu perjanjian tukar menukar benda atau barang
yang mempunyai nilai yang ditentukan oleh dua belah pihak, pihak yang menerima
barangan tersebut dan pihak yang menawarkan barangan mengikut syarat perjanjian yang
telah dipersetujui oleh kedua-dua pihak

BAHASA - Thaman bererti harga atau nilai yang ditentukan kepada sesuatu barang atau
harta

BAHASA - ‘Ajil bermaksud menunda atau menangguh. Ini bererti pembayaran

yang ingin dilaksanakan adalah secara ansuran dan secara tangguh
 DEFINISI

BAHASA - Jualan harga secara tertangguh atau perjanjian bayaran ansuran yang
dipersetujui oleh kedua belah pihak iaitu penjual dan pembeli

ISTILAH - Kontrak perjanjian yang dirangka oleh pembiaya untuk membeli harta yang diingini
oleh pelanggan. Harta yang dibeli oleh pembiaya tersebut akan dijual kepada pelanggan
dengan harga asal bersama keuntungan. Walaubagaimanapun, pelanggan tersebut akan
membayar harta yang ditawar oleh pembiaya dengan bayaran tangguhan mengikut
tempoh yang ditetapkan dan membayar dengan jumlah harga barang atau harta secara
beransur-ansur
 HUKUM
• Al-Quran membenarkan transaksi dalam perniagaan selagi mana transaksi tersebut tidak
melanggar hukum syari’ah yang ditetapkan oleh Allah. Dalil-dalil yang dirujuk oleh para
fuqaha dalam mengharuskan konsep BBA iailah seperti berikut:
Dalil al-Quran:

Firman Allah S.W.T yang bermaksud:

“… dan Allah telah menghalalkan jual beli dan mengharamkan riba..”

Surah al-Baqarah (2): 275
Firman Allah S.W.T lagi yang bermaksud:

“Wahai orang-orang yang beriman, jika kamu berhutang dengan janji yang ditetapkan
waktunya, hendaklah kamu tuliskan. Dan seorang penulis diantara kamu hendaklah
menuliskannya dengan jujur“.[ Sharifah Faigah Syed Alwi, 2006, Pembiayaan Hutang
dalam Perbankan Islam, Pusat Penerbitan Universiti (UPENA), UiTM 2006.]
Surah al-Baqarah (2): 282
 RUKUN
BBA

Dua aset barang Dua

Dua pihak yang
yang diakadkan lafaz ’sighah’
berakad (penjual
(harta jualan dan akad (ijab dan
dan pembeli)
harga bayaran) kabul)
 Rukun Pertama; Pelanggan dan Pembiaya

• Penjual merupakan seorang pembiaya dan pembeli pula merupakan pelanggan

• Kedua-dua pihak mesti memenuhi syarat yang telah ditetapkan oleh syarak
supaya urus niaga jual beli tersebut perlu memenuhi hukum Islam.
• Antara syarat-syarat yang perlu dipenuhi oleh kedua-dua pihak adalah,
mukallaf iaitu baligh, berakal, cerdik, dan saling redha meredhai antara satu
sama lain
• Di Malaysia, pelanggan mesti mematuhi syarat-syarat yang telah ditetapkan
oleh pihak bank (pembiaya)

1. Had umur pelanggan sekurang-kurangnya 18 tahun

2. Pelanggan mempunyai pendapatan satu pertiga dari gaji bulanan atau bayaran ansuran bulanan
3. Pelanggan juga haruslah sanggup mengeluarkan cagaran deposit jaminan mengikut ketentuan yang telah
ditetapkan oleh pembiaya
4. Pelanggan mestilah berjanji untuk bersetuju meletakkan harta yang dipinjam itu sebagai cagaran atau
jaminan ke atas pinjamannya
5. Pelanggan juga dipastikan supaya pinjaman ke atas harta tersebut, diguna pakai dan diuruskan untuk
tujuan yang tidak bertentangan dengan hukum syarak
 Rukun Kedua; Harta Dan Harga Pembiayaan

• Harta atau barang yang dijual oleh pembiaya dan harga barang
yang dibayar oleh pelanggan merupakan dua perkara yang
diakadkan dalam urusan perniagaan, ia merupakan dua harta
yang mesti disebut dalam ‘sighah’ akad
• Syarat barang serta harga yang dibayar ialah:
1.Suci
2.Bermanfaat
3.Milik penjual atau pembiaya
4.Boleh diserah milikan
5.Mengetahui barang dan harga yang diakadkan
 Rukun Ketiga; Lafaz Aqad Ijab Dan Qabul

• ‘Sighah’ akad bermaksud dua lafaz akad perjanjian jual beli yang
diucapkan oleh penjual dan pembeli. Lafaz akad perjanjian yang diucapkan
oleh penjual disebut sebagai ijab dan lafaz aqad yang diucapkan oleh
pembeli disebut sebagai qabul
• Antara syarat ijab dan qabul adalah:
1. Mestilah lafaz dengan jelas
2. Hendaklah diucapkan dengan keredhaan kedua-dua belah pihak
3. ‘Sighah’ akad mestilah diucapkan oleh orang yang berakal
4. Mendengar ucapan lafaz atau ’sighah’ ijab dan qabul
5. Lafaz qabul sama dengan apa yang diucapkan dengan lafaz ijab
6. Bersambung ijab dan qabul dalam majlis akad yang sama
 APLIKASI BBA

PROSEDUR PEMBIAYAAN PEMBELIAN RUMAH

• Operasi pembiayaan al-Bai’ Bithaman Ajil bermula daripada cadangan pelanggan dan
kemudian diikuti dengan cadangan daripada institusi kewangan yang dipilih sebagai
pembiaya. Institusi kewangan yang mempunyai lesen urus niaga al-Bai’ Bithaman Ajil
layak menjalankan pembiayaan jenis ini
• Prosedur Pelanggan
1. Membeli dahulu aset harta yang hendak dibeli. Setelah membayar 10% wang pendahuluan, pelanggan
diberi tempoh selama tiga hari untuk menandatangani dokumen perjanjian jual beli di pejabat peguam
yang telah dipersetujui bersama antara pelanggan dengan pemilik harta
2. Pelanggan terikat dengan syarat tawaran pembelian. Syaratnya, pelanggan dibenarkan membayar baki
bayaran secara beransur-ansur yang akan dituntut oleh pemaju berdasarkan kemajuan kerja yang
dicapai
3. Pelanggan dibenarkan mendapatkan pembiayaan daripada kerajaan, bank, institusi kewangan atau
koperasi. Tetapi sekiranya gagal, pelanggan dikehendaki menjelaskan baki harga jualan secara tunai
dan diberi tempoh masa selama 14 hari untuk melunaskan baki bayaran ansurannya
4. Setelah prosedur tersebut difahami dan diselesaikan oleh pelanggan, barulah pelanggan boleh
mengemukakan cadangan pembelian hartanya itu kepada institusi kewangan untuk memohon
pembiayaan al-Bai’ Bithaman Ajil
 Dokumen yang mesti dikemukakan kepada institusi
pembiayaan
• Jenis harta yang dicadangkan sama ada tanah, rumah, kereta dan
sebagainya. Pihak pembiaya akan menyenaraikan jenis harta yang boleh
dibiayai
• Sebut harga yang ditawarkan oleh pemilik harta atau oleh pemaju
perumahan. Sekiranya pelanggan mempunyai kelayakan 100%
pembiayaan, maka seluruh aset harta tersebut akan dibiayai oleh pembiaya.
Jika tidak, pelanggan hanya akan diberi pembiayaan setakat kelayakan yang
ada
• Surat hak milik atau geran harta tersebut. Jika tanah, maka geran tanah
hendaklah dikemukakan. Jika bagi rumah yang belum dibina, geran yang
tiada sekatan serta pelan tanah dan rumah hendaklah dikemukakan
• Setelah semua dokumen yang lengkap diserahkan, pembiaya akan
menerangkan kepada pelanggan (pemohon) mengenai perkara-perkara seperti :

1. Jumlah pembiayaan yang dipohon

2. Sumber pendapatan pelanggan untuk menentukan kelayakan
3. Tempoh pembiayaan yang dipohon
4. Kadar keuntungan yang dipersetujui
5. Kadar perlindungan takaful yang dikenakan
6. Jumlah ansuran bulanan bayaran balik pembiayaan
7. Wang pendahuluan jaminan
8. Permohonan perseorangan atau bersama

• Selepas itu, pelanggan akan diberikan borang permohonan pembiayaan al-Bai’

Bithaman Ajil
• Bagi kakitangan kerajaan yang memohon pembiayaan daripada Bahagian
Pinjaman Perumahan dan Perbendaharaan Malaysia, permohonan
pembiayaan akan diberi ke atas beberapa pilihan jenis rumah atau tanah
iaitu :

1. Membeli tanah dan rumah yang sudah siap

2. Membina rumah di atas tanah pemohon sendiri
3. Membeli tanah dan rumah yang sedang dibina
4. Membeli tanah dengan tujuan mendirikan rumah kemudian
5. Menyelesaikan hutang pembiayaan perumahan
 CONTOH BBA
Zamri ingin membeli sebuah rumah berharga RM200,000 tapi tidak mempunyai wang
yang mencukupi. Oleh itu, dia bercadang ingin melakukan urusan jual beli melalui al-Bay
bi-Thaman ‘Ajil. Untuk itu, Zamri telah membayar sejumlah wang kepada
penjual/pemaju sebagai ‘booking’ dan kemudian membayar 10 peratus pula sebagai
deposit.
Selepas memperoleh perjanjian jual beli antara Zamri dan penjual, Zamri akan
mencari bank Islam yang boleh memberi pembiayaan perumahan kepadanya.
Apabila didapati Zamri menepati semua syarat ditetapkan, pihak bank bersetuju
membeli rumah itu daripada pelanggan tadi dengan harga RM180,000 (iaitu sama
jumlahnya setelah ditolak dengan deposit tadi) dengan bayaran tunai.
Sehubungan itu, rumah berkenaan akan menjadi milik bank dan tanda pemilikan
bank ke atas rumah itu adalah menerusi surat ‘declaration of trust’ dan sebuah
‘charge’ sebagai tanda hak bank ke atas rumah terbabit.
Bagaimanapun, nama pemilik atas geran tidak ditulis nama bank kerana ini bukan
syarat dalam pemilikan Islam dan hanya bersifat urusan rasmi.
Selepas pemilikan ini sah di sisi undang – undang negara dan diiktiraf oleh syariah,
bank Islam akan menjual rumah tadi kepada Zamri dengan harga baru (merangkumi
modal serta kadar keuntungan tetap).
Harga baru rumah itu ialah RM350,000 yang boleh dibayar oleh Zamri secara
ansuran bulanan selama 25 tahun atau lebih, bergantung kepada perjanjian