BAI’ BI THAMANIN AAJIL DAN

( SYD10202 )
PELAKSANAANNYA DALAM PRODUK FIQH AL – MUAMALAT

PEMBIAYAAN PERUMAHAN
DIPLOMA PENTADBIRAN ISLAM SESI 2019 / 2020
ISI KANDUNGAN…
 Pengenalan
 Dalil dan Pendapat Ulama Tentang Amalan BBA
 Kongsep Nilai Masa dalam Kontrak BBA
 Rukun Bai’ Bi Tahamanin Aajil
 Status Hak Pemilikan Rumah
 Hubungan Antara Penjual dan Pembeli
 Operasi Pembiayaan Pembelian Rumah Berasaskan Kontrak BBA
 Perbezaan Pembiayaan Perumahan Berasaskan Islam dan
Pembiayaan Konvensional
 PENGENALAN

• Bai’ Bi Thamanin Aajil atau BBA adalah gabungan dari 3 perkataan iaitu al –
bai’ yang bermaksud jual beli , manakala perkataan thaman pula bermaksud
harga atau nilai sesuatu yang pada lazimnya berlaku ketika dalam jual beli
yang melibatkan persetujuan antara penjual dan pembeli. Akhir sekali iaitu
perkataan aajil yang bermaksud tangguh ke suatu masa yang ditetapkan.

• Bai’ Bi Thamanin Aajil ialah satu kontrak perjanjian oleh pembiaya untuk
membeli harta yang dikehendaki oleh pelanggan . Pembiaya akan menjual
harta yang dibelinya itu kepada pelanggan tersebut dengan harga pokok dan
keuntungan. Walaubagaimanapun , pelanggan terbabit akan membayarnya
secara bertangguh mengikut tempoh masa yang ditetapkan dan dibayar
dengan jumlah tertentu secara beransur – ansur.
 DALIL DAN PENDAPAT ULAMA TENTANG
AMALAN BBA

DALIL KESAHIHAN AKAD BAI’ BI THAMANIN AAJIL

Maksudnya : Orang – orang yang Makan ( mengambil ) riba tidak

dapat berdiri melainkan seperti berdirinya orang yang kemasukan
syaitan lantaran ( tekanan ) penyakit gila. Keadaan mereka yang
sedemikian itu , adalah disebabkan mereka berkata ( berpendapat ),
Sesungguhnya jual beli itu sama dengan riba, Padahal Allah telah
menghalalkan jual beli dan mengharamkan riba. Orang – orang yang
telah sampai kepadanya larangan dari Tuhannya , lalu terus berhenti
( dari mengambil riba ) , Maka baginya apa yang telah diambilnya
dahulu ( sebelum dating larangan ) ; dan urusannya ( terserah )
kepada Allah. Orang yang kembali ( mengambil riba ) , Maka orang itu
adalah penghuni – penghuni neraka ; mereka kekal di dalamnya.

Surah al – Baqarah ayat 275

Firman Allah S.W.T :

Surah al – Nisa ayat 29

Maksudnya : Hai orang – orang yang beriman , janganlah kamu saling memakan harta sesamamu
dengan jalan yang batil , kecuali dengan jalan perniagaan yang berlaku dengan suka sama suka di
antara kamu. Dan janganlah kamu membunuh dirimu ; Sesungguhnya Allah adalah Maha Penyanyang
kepadamu.

Ayat di atas menghalalkan pengambilan keuntungan dalam jual beli dengan cara yang
halal. Jual beli mestilah dilaksanakan dengan perasaan redha – meredhai antara satu
sama lain dan mengikut lunas – lunas dalam islam. Oleh itu jual beli yang menggunakan
Bai’ Bi Thamanin Aajil yang melibatkan kentungan melalui jual beli harta dan bayaran
tertangguh adalah diharuskan.
 PENDAPAT ULAMA TERHADAP AMALAN BBA

Ulama fiqh islam bersepakat bahawa jual beli barangan dengan

bayaran tertangguh adalah harus

Imam Shafi’e Imam Malik Imam Hanafi Imam Hambali

Imam Shafi’e Imam Hanafi pula

menjelaskan bahawa menjelaskan bahawa Imam Hambali
“tidak mengapa dengan sesiapa yang menjual menyatakan bahawa
seorang lelaki menjual Imam Malik juga sesuatu barangan sebarang tempoh atau
barang dengan bayaran mengharuskan jual beli dengan harga tunai dan penangguhan yang
tertangguh dan dengan bayaran kemudian menangguhkan dilakukan boleh
membelinya semula dari tertangguh bayarannya dalam diambilnya sebagai
pembeli itu dengan tempoh yang ditetapkan sebahagian daripada
bayaran tunai yang lebih , maka hukumnya sah nilai harga
rendah” . dan jadilah hutang
KONGSEP NILAI MASA DALAM KONTRAK BBA

1. Kontrak BBA dikira sebagai kontrak yang melibatkan pemakaian

kongsep mata wang kerana ia mengandungi unsur masa tangguh
( al – a’jal ).
2. Unsur masa tangguh ini merupakan salah satu daripada 3
dimensi masa yang boleh mempengaruhi harga barang , malah
dapat mempengaruhi nilai barang yang dijual.
 RUKUN BAI’ BI THAMANIN AAJIL

RUKUN BAI’ BI THAMANIN AAJIL

Rukun pertama : Pelanggan
• Merupakan rukun yang digunakan
dan Pembiaya ( penjual dan
dalam mu’malah jual beli mengikut pembeli )
hukum – hukum fiqh islam.
• Proses pembiayaan memerlukan Rukun kedua : Harta dan
transaksi perniagaan sebagai Harga Pembiayaan
bukti urus niaga.
• Terdapat 3 rukun Bai’ Bi
Thamanin Aajil. Rukun ketiga : Lafaz Aqad
Ijab dan Qabul
• Setiap rukun mempunyai 2 syarat.
 RUKUN PERTAMA : PELANGGAN DAN PEMBIAYA ( PEMBELI DAN PENJUAL )
a. Urusan jual beli hendaklah melibatkan dua
pihak yang menjalankan aqad jual beli.
b. 2 pihak itu sama ada :
Dua pihak yang beraqad
Dua orang yang menjalankan aqad jual
beli
c. Terdiri daripda pelanggan di satu pihak dan
pembiaya di satu pihak yang lain.
d. Dalam Bai’ Bi Thamanin Aajil, penjual
sebagai pembiaya manakala pembeli
merupakan pelanggan.
e. Pada permulaan proses urus niaga :
1. Pembiaya akan membelikan barangan @
harta yang dikehendaki oleh pelanggan
daripda pembekal.
2. Pembiaya bertindak sebagai penjual
barangan @ harta tersebut kepadanya
dengan mengenakan harga yang lebih
berbanding harga asal yang dibeli oleh
pembiaya.
3. Pelanggan akan membeli harta @ barangan
tersebut daripada pembiaya dengan harga
tertangguh.
 i. Di Malaysia , pelanggan mestilah mematuhi syarat – syarat yang telah ditetapkan
f. Kedua – dua pihak oleh pihak bank ( pembiaya ) .Antara syarat – syarat yang diletakkan dalam
mesti memenuhi pembiayaan Bai’ Bi Thamanin Aajil adalah seperti berikut :
syarat
yang telah
ditetapkan oleh 1. Had umur pelanggan sekurang –
syarak agar urus kurangnya 18 tahun. Tujuannya adalah
h. Antara syarat yang supaya pelanggan dapat membuat 4. Pelanggan mestilah
niaga jual beli perlu dipenuhi oleh
tersebut memenuhi pertimbangan daripada akal yang cerdik berjanji bersetuju
kedua – dua pihak dalam untuk memikul tanggungjawab atas meletakkan harta yang
keperluan jual urusan jual beli :
dan kehendak pembiayaan yang diterimanya, dibiayai itu sebagai
- mukallaf ( baligh ) bertanggungjawab membayar ansuran cagaran atau jaminan
syarak. - berakal hutang dan mengurus harta yang keatas pembiayaannya.
- cerdik dibiayai dengan sempurna. Harta tersebut digadai
g. Pembiaya - saling meredhai
bertindak sebagai kepada pembiaya
antara satu sama lain 2. Pelanggan mempunyai pendapatan satu sehinggalah pelanggan
penjual dan - tidak ada unsur
pelanggan pertiga daripada gaji bulanan @ sama dapat melunaskan bayaran
paksaan dengan bayaran ansuran bulanan yang pembiayanya.
merupakan pembeli - tidak ada halangan
dalam perlu dibayar. Pelanggan muga boleh
disebabkan oleh berkongsi dengan orang lain sekiranya 5. Pelanggan juga
transaksi yang salah satu @ kedua-
melibatkan harta @ pendapatannya tidak memenuhi syarat. dipastikan supaya
dua pihak muflis pembiayaan ke atas harta
barangan - bodoh
bernilai serta 3. Pelanggan juga mestilah sanggup berkaitan , diguna pakai
- terlalu banyak hutang mengeluarkan cagaran deposit jaminan dan diuruskan untuk tujuan
melibatkan beberapa - sakit kuat yang boleh
bentuk mengikut ketentuan yang telah yang tidak bertentangan
membawa maut ditetapkan oleh pembiaya. dengan hokum syarak dan
aqad perjanjian
yang penting. kemurnian akhlak islam.
 RUKUN KEDUA : HARTA DAN HARGA PEMBIAYAAN

Harga @ barang yang dijual oleh pembiaya dan harga yang dibayar oleh
pelanggan merupakan dua perkara yang diaqadkan dalam urus niaga, merupakan
dua asset harta yang mesti disebut dalam ‘ sighah ’ aqad.

Syarat barang serta harga yang dibayar ialah

3. Milik penjual @ 4. Boleh diserah 5. Mengetahui

1. Suci 2. Bermanfaat
pembiaya milik barang dan harga
yang diaqadkan
 RUKUN KETIGA : LAFAZ AQAD IJAB DAN QABUL

1. ‘ Sighah ‘ aqad ialah dua lafaz aqad perjanjian jual beli yang diucapkan oleh penjual dan
pembeli.

2. Lafaz aqad yang disebut oleh ( penjual = ijab ) dan ( pembeli = qabul ).

3. Ijab dan qabul adalah 2 elemen yang penting dalam rukun ketiga ini.

4. Antara syarat ijab dan qabul dalam melaksanakan sesuatu kontrak :

a. Lafaz yang terang
b. Diucapkan dengan keredhaan kedua – dua belah pihak
c. ‘Sighah’ aqad mestilah diucapkan oleh orang yang berakal
d. Mendengar ucapan lafaz @ ‘sighah’ ijab dan qabul
e. Lafaz qabul sama dengan apa yang diucapkan pada ijab
f. Bersambung ijab dan qabul dalam majlis aqad yang sama
 STATUS HAK PEMILIKAN RUMAH

• Terdapat 2 pendekatan yang digunakan oleh bank – bank islam di Malaysia bagi menentukan kadar
keuntungan bank iaitu :
- kadar keuntungan tetap (BLR) Mempunyai nilai siling tertentu
- kadar keuntungan berubah – ubah (BFR)

• Proses pemilikan aset rumah dalam kontrak jual beli pembiayaan perumahan hutang menggunakan
intsrumen BBA ini melibakan tiga pihak dan tiga akad iaitu :
i. akad jual beli di antara pembeli dan pemaju yang hanya melibatkan pembayaran deposit.
ii. akad di antara pihak bank dengan pihak pemaju yang dilaksanakan untuk membayar baki jumlah bayaran
yang perlu dilangsaikan oleh pembeli dengan membeli rumah tersebut dari pemaju.
iii. akad yang melibatkan pihak bank dengan pihak pembeli yang melibatkan pembayaran tertangguh.
HUBUNGAN ANTARA PENJUAL DAN PEMBELI

• Kontrak pembiayaan perumahan secara hutang dengan menggunakan

instrumen BBA, melibatkan pihak pembeli (membeli rumah) dan pihak
penjual (menjual rumah).

• Dalam konteks ini pihak bank dianggap penjual rumah di mana bank
membeli rumah daripada pembeli dan menjual semula kepada pembeli
dengan harga asal dicampur dengan margin keuntungan.

• Hal ini menunjukkan bahawa pihak bank bekerjasama dalam membantu

pembeli untuk memenuhi keperluan kehidupannya
 OPERASI PEMBIAYAAN PEMBELIAN RUMAH
BERASASKAN KONTRAK BBA

2. Menjual rumah pada kos +

keuntungan

PEMBIAYA ( BANK ISLAM ) PELANGGAN

3. Membayar dengan harga
tertangguh

1. Membeli rumah yang

dikehendaki oleh pelanggan RUMAH / HARTA 1. Mengenalpasti rumah
dengan harga @ kos asal
PERBEZAAN PEMBIAYAAN PERUMAHAN BERASASKAN
ISLAM DAN PEMBIAYAAN KONVENSIONAL

ISLAM KONVENSIONAL

Jenis Berasaskan Bai’ Bi Thamanin Aajil Berasaskan ‘ interest ’ iaitu naik turun kadar
pembiayaan pinjaman Asas KPA

Kadar keuntungan bank tidak berubah mengikut Kadar Pinjaman (KPA) @ Base Landing Rate yang
Mekanisme kadar perubahan KPA kerana menggunakan Kadar diamalkan dalam bank konvensional berubah –
pembiayaan Base Finance (BFR) iaitu satu kadar yang telah ubah mengikut tempoh
ditetapkan
Jika gagal Pihak bank akan menaikan nilai interest pihak bank hanya akan mengenakan denda 1%
membayar terhadap pinjaman sahaja terhadap pelanggan walaupun tempoh
pinjaman yang dilakukan selama mana tempoh tangguhan panjang yang dilakukan oleh
tertangguhnya bayaran yang perlu diselesaikan pelanggan
oleh pelanggan
 DISEDIAKAN OLEH

MASYITAH BINTI RUSLI ( 052296 )

SITI NUR FATIHAH BINTI MOHD FADZLI ( 052327 )
NURHAZWANI BINTI YUSAINI ( 052335 )

NAMA PENSYARAH

AHMAD FAIZOL BIN ISMAIL