PROSES PENGEMBANGAN LAHAN

PERMUKIMAN OLEH
PENGEMBANG SWASTA
Ir. Hari Ganie, MM
DPP REAL ESTATE INDONESIA
20 September 2018
 I. PERMASALAHAN PERKOTAAN INDONESIA

 Tahun 2011 sebanyak 52%
penduduk Indonesia berada di
kota. (Tahun 2025 meningkat
68%) dengan Population
Growth 4% per tahun.
 Perkotaan menyumbang 60%
GNP.
 50% lebih land use Kota adalah
perumahan (excluded
pertanian)
 Backlog kebutuhan rumah di
Indonesia (2013) 16 juta unit
dan kebutuhan rumah baru
sebagian pertahun 800.000
unit.
 Rasio APBD terhadap PDRB kota
besar/metro hanya 3-5% besar
untuk anggaran rutin. APBD kota
Indonesia rendah dibanding kota-
kota di macanegara kemampuan
kelembagaan Pemda juga
terbatas.
 Urbanisasi tinggi yang
berkelanjutan (Jabodetabek 30
juta jiwa pada tahun 2010, 18 juta
di Botabek)
 Kemacetan yang meningkat
(kelebihan muatan di Jakarta
tahun 1990 25% & tahun 2010
44%, jumlah kendaraan di Botabek
kelipatan ganda tiap 7 tahun
traffic growth 12,2%/tahun).
 Masalah lingkungan hidup (hanya
20% penduduk terlayani air bersih
dan 247 hari dalam setahun
jakarta terpolusi)
 Penambahan infrastruktur yang
tidak memadai & adanya funding
gap
 Harga tanah naik rata-rata 20-33%
pertahun (diatas inflasi & kota-kota
di Asia). Tidak ada sistem yang
mengatur harga tanah
 Globalisasi dan Persaingan antar
Kota(MEA).
 II.
 Industri Real Estate rentan
terhadap kondisi makro (
ekonomi/politik )
 Konstribusi Real Estate terhadap
PDB saat ini 9,4%
(Malaysia/Philipine/Singapore 21
sampai 23%).
 Rasio kredit properti terhadap
PDB hanya 8% (Thailand 17%,
Malaysia 29%).
 Harga Real Estate Indonesia pada
tahun 2010 sekitar` $ 1287
termurah di banding Malaysia $
1424 dan Singapura $ 11324.
Sektor properti juga menghasilkan
backward linkage (70,57%) serta
forward linkage (79,8%).
SEKTOR REAL ESTATE DI INDONESIA :
 Peran swasta oleh pemerintah
dalam bidang pembangunan
perumahan di mulai sejak Program
Pembangunan Jangka Panjang
Tahap II tahun 1994 dipengaruhi
fenomena global serta kemampuan
keuangan pemerintah yang
semakin rendah.
 Growth penduduk Indonesia
1,7%/tahun pengakibatkan
peningkatan kebutuhan
pembangunan perumahan (formal)
terutama di perkotaan.
 Back lock kebutuhan rumah di
Indonesia (2016) 13,6 juta unit
(KK). Kebuuthan rumah baru
pertahun 800.000 unit
 REI berperan 85% dari penyediaan
perumahan formal di Indonesia.
 Potensi Kelas Menengah (Consumming
Class) dengan Expenses US $ 2-20 per
hari pada 2010 ada 56% dan tumbuh 10
juta/tahun (World Bank) menjadi
pemicu tumbuhnya sektor real estate.
 Perkembangan Real Estate: 70% di
JKT/SBY/BDG/MDN
(Komersial,PKN),20% di
BOTABEK/MKSR/BLPPN/BALI/JOGLO
SEMAR (Ekonomi di atas Nasional),10%
di PONTI/BJRMSN/PLBG/CRBN
(SDA,Korporasi
 III. PRODUK PENGEMBANGAN KAWASAN OLEH
DUNIA USAHA
 Produk Perumahan 85% di bangun
swasta (sejak lokarya perumahan
1974 mulai dari real estate untuk
segmen menengah dan atas
sampai rumah untuk MBR seperti
RSH/Rusunami subsidi) sejak 1972
REI sudah bangun 3 juta unit RSH.
 Produk Kawasan Industri Modern
yang dimulai sejak Keppres 53/89
(Kawasan Bekasi-Karawang
menjadi aglomerasi KI yang
menyumbang 70% ekspor non
migas, 83 buah kawasan industri
seluas 27.000 ha yang mampu
menyerap 1,2 juta tenaga kerja dan
menampung 6.000
perusahaan).Kawasan industri 70%
berada di pulau Jawa.
 Produk Kota Baru sebagai hunian  Produk Apartement/Rusunami
berkualitas sejak tahun 1985 yang mempelopori Perumahan
(kota baru Bumi Serpong Damai) Vertikal.
yang terbukti berfungsi mengatasi
 Produk Trade Center di era 90-an
masalah perumahan/permukiman
dan Plaza/Mall/Supermall.
termasuk backlog perumahan,
menahan laju urbanisasi ke  Produk Kawasan Rekreasi (golf
Jakarta serta berperan dalam tahun 80-an waterpark/themepark
pengembangan wilayah dimana 2005).
saat ini ada sekitar 25 proyek,
 Produk Jasa Perkotaan Lainnya
38.000 ha, 300.000 unit rumah.
berupa hotel/condotel,quality
 Produk Superblok (5-20 ha) hospital,office tower, premium
melalui re-development kampung schools/university, convention
di tengah kota sekaligus centre/dll.
menjawab fenomena “back to the
cities” tahun 2009, saat ini ada
sekitar 20 superblok disekitar
Jakarta.
 PROPERTY DEVELOPMENT
DALAM KONTEK HUBUNGAN ANTAR SEKTOR
Latar Belakang
• Pertumbuhan • Economic Base Activities
Pertumbuhan Suatu
Penduduk • Social Base Activities
Kawasan/Kota

• Rumah Sejahtera
• Kota Baru &
Tapak (Subsidi)
Peremajaan Kota
• Rumah Menengah
• Kawasan Industri
• TATA RUANG Besar
• Kawasan Pariwisata
Core • Rumah Susun
• Kawasan Ekonomi
Activities • INFRASTRUKTUR • Apartemen
Khusus
• PERTANAHAN • Perhotelan
• Perkantoran
• Pusat Perbelanjaan
• Pergudangan

• Perundang-udangan &
• Perbankan & Pembiayaan
External Regulasi Properti
• Kerjasama Investasi
Support • Perijinan
• Pasar Modal
• Perpajakan
 MITRA KERJA REI
Program Sejuta Rumah
Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan,
Kementerian Infrastruktur Makro & PSU
Rencana Tata Ruang Wilayah dll
Pekerjaan
Bank Tanah
Umum dan
Kementerian Perumahan Kementerian Paket Kebijakan kemudahan Perijinan
Agraria dan Rakyat Koordinator Paket Kebiakan kepemilikan orang asing
Tata Ruang Perekonomian Kawasan Ekonomi Khusus (KEK)

Kemudahan kepemilikan
properti bagi orang asing Kementerian
Kementerian Implementasi PP 64/2016
Hukum dan
HAM Dalam Negeri

Riset BI – REI Bank

REI Kementerian Pembangunan 200 ribu
homestay
Kebijakan LTV Indonesia Pariwisata
Suku bunga kredit

Penyaluran
PLN Kementerian
listrik ke daerah
Perhubungan Kereta Api di Area
Pemerintah Barat Jakarta
Daerah
Kemudahan Perijinan
RTRW, dll
 PERKEMBANGAN KAWASAN DAN HIERARKI SISTEM PUSAT-PUSAT

Proyek-proyek
pembangunan
kota baru di
Kawasan
Metropolitan
Jakarta, Tahun
2005

(source: Firman, ca2006) - 1

PEMBANGUNAN TOWNSHIP OLEH SEKTOR SWASTA

Sumber: JLL, 2017

 IV. FAKTOR KUNCI SUKSES
PENGEMBANGAN KAWASAN

 Kondisi Makro(pest)/Pasar,
 Lokasi/Akses,
 Land Bank,
 Fasilitas Kota,
 Infrastruktur Makro/Mikro,
 Town Management Handal,
 Reputasi Pengembang,
 Kemitraan Pemerintah-swasta-
masyarakat.
 V. KEBIJAKAN/REGULASI
PEMERINTAH TERKAIT
 UU Penataan Ruang No.26/2007.
 UU Perumahan dan Permukiman No.1/2011.
 UU No.20/2011 tentang Rumah Susun.
 UU No.2/2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
 PP No.15/2010 Tentang Penyelenggaraan Penataan
Ruang.
 PMNA 2/99 Tentang Ijin Lokasi terkait Pembatasan
penguasaan tanah oleh institusi.
 Permenpera 10/2012 Hunian Berimbang Mixed Use
Development / Superblok 1 : 2 : 3
 RPJMN 2015-2019(Pengembangan Kota Baru dll).
 Permendagri 9/2009 Tentang PSU.
 PP No 64/2016 Pembangunan MBR
 VIII. PROSES PEMBANGUNAN KOTA BARU
ANALISA PKS , IZIN LOKASI
STRATEGIS & RUTR & AMDAL
HAK ATAS TANAH
PASAR DALAM
KONTEKS REGIONAL
RENCANA PEMBANGUNAN
FASE-1
VISI PERATURAN Penentuan Lokasi & Sektor KONSTRUKSI
Pemegang Saham & KEBIJAKAN PEMERINTAH Perencanaan Detail/Rekayasa Fase-1
& Inftra Makro
LEGAL/PERIJINAN/INSTITUSI
KONSEP
1. Mandiri
KONDISI TAPAK MASTERPLAN
2. Kemitraan SKENARIO PEDOMAN IMPLEMENTASI
3. Kelayakan PENGEMBANGAN
1. Tata Guna Tanah
4. Orientasi kedepan 1. PEROLEHAN (PENGAMANAN) LAHAN
2. Infrastruktur
5. Inovasi
POSISI PROYEK DALAM 2. PEMASARAN
KONTEKS REGIONAL 3. Fasilitas
3. FINANSIAL
4. Tahapan
4. HUKUM & PERIJINAN
STRATEGI PROMOSI 5. Pengembangan
5. PENGEMBANGAN BISNIS
6. MANAJEMEN KOTA/KAWASAN
7. PROGRAM PENGEMBANGAN
8. PENDUDUK SETEMPAT
PEROLEHAN LAHAN &
RENCANA BISNIS 9. PENGEMBANGAN ORGANISASI
 PROSES PENGEMBANGAN KAWASAN & PROBLEMATIKA

Tahap Konseptualisasi

Tahap Studi Kelayakan

Tahap Komitment

Tahap Tahap Tahap

Pembebasan Tanah Perencanaan Perijinan

Tahap Tahap
Pembangunan Pemasaran & Promosi

Tahap
Pengoperasian/ Pengelolaan
 BEBERAPA HAL PATUT DICERMATI

1. Biaya-biaya pengembangan  Membuat 4. Keterlibatan Infrastruktur  Developer perlu dana besar

harga rumah tidak terjangkau • Transportasi
• Tanah • Air bersih, air kotor
• Pengembangan tanah • Listrik, telepon
• Bangunan • Pelayanan masyarakat
• Pembiayaan 5. Perubahan Demografi  Menimbulkan preferensi berbeda
2. Peraturan-peraturan  Pembangunan Bisa • Pertumbuhan penduduk
batal atau tertunda • Baby boom
• Lingkungan • Aging population
• Tata Ruang • Delayed marriage
• Peraturan- Peraturan Daerah • Two worker families
3. Kelangkaan Sumber Dana  Pembangunan • House hold size
Bisa berjalan/tidak? 6. Peningkatan Kepadatan Penduduk  Mendorong
• Dana KPR munculnya tipe- tipe produk baru
• Dana Perumahan Pegawai • Kenaikan harga tanah
• Dana Jangka Panjang vs. Jangka Pendek • Perubahan preferensi lokasi
• Perubahan gaya hidup
 A. PENTINGNYA ANALISIS PASAR

3. ANALYSIS APPROACH :
2. PERTANYAAN POKOK:  National overview : Macro Economic, Housing
Policy (Sasaran, Pendanaan, Kredit)
1. MULAILAH DARI  Ada Need?
 Regional Setting : Development Policy, Growth
PASAR :  Target Market? of Economic & Demograpic, Angkatan Kerja,
 Dasar kelayakan  Market Size & Transportasi
proyek Share?  Market Area : Market Area, Demand/Target
 Validasi insting &  Price? Market Area, Supply/Competitive Market Area
peluang pasar  Model/type?  Property Site : Analisis Lokasi, Komparasi
 Demand Vs  Fasilitas? dengan Pesaing, Perhitungan Demand/
Supply Absorbsion/ Capture
 Contraints?
 Development Configuration : Product Mix,
Pricing per unit, Type of Facilities, Development
Straging,Target Market, Marketing Strategies
 B. ANALISIS LOKASI
1. Pentingnya lokasi : terkait dengan peluang/problem/kepemilikan tanah.
2. Faktor pertimbangan proyek : akses jarak tempuh, security, environtment, harga, disain,
fasilitas, utilitas, reputasi pengembang, image kawasan, landscape.
 Gagasan : Type produk, luas, harga tanah, waktu pembebasan/ pembangunan/
pemasaran.
 Potensi lokasi: Prospek pasar, persaingan, harga tanah, citra lokasi.
 Aksesibilitas : Ke kantor/sekolah/fasilitas, moda transportasi .
 Kesan lokasi : Macet/banjir/kumuh/industri/elite/panas/Jakarta Pusat Peruntukan
lahan : Historis (eks sawah/rawa/pabrik/terminal/kuburan/kampung),
 Land use existing : Kosong?, jumlah rumah?, eks kantor/rumah/ibadah?, local
context
3. Bentuk lahan, topografi, soil, geologi, hidrologi, iklim, vegetasi.
4. Legalitas: surat tanah, jumlah dan jenis pemilik. Sengketa.
5. Peraturan dan perundangan terkait: tata ruang, pertanahan, perijinan, dll.
 C. RESIKO PENGEMBANG

1. Resiko Pemasaran : tidak/kurang laku, Disain tidak disukai konsumen, Harga jual
terlalu mahal, Lokasi tidak tepat, Penjualan lambat, Keliru pengkavlingan
2. Resiko Perencanaan dan Pembangunan : Salah pengukuran, Keliru perencanaan,
Pembongkaran bangunan
3. Resiko Pertanahan : Tanah tidak ngeblok, Jalan masuk tidak ada, Sengketa,
Sertifikat terlambat
4. Resiko Perijinan : Pembangunan dibatalkan,
5. Resiko Keuangan : Kenaikan biaya modal, Tidak tersedianya sumber dana, Cost
over run, Stagnasi keuangan, Proyek rugi
 D. PRODUK LAND DEVELOPMENT
1. Property Residential dan Komersial
o Landed housing/apartement/town house
o Trade centre/mall/trade mall, industrial estate, office building, hotel/kondotel
2. Bentuk Fisik : Landed houses, rumah vertikal (rusun)
3. Motivasi Kepemilikan : Rumah tinggal, Rumah perisitirahatan, Rumah investasi (capital gain/yield)
4. Cara Menjual : Rumah di jual, Rumah disewakan
5. Menurut Harga : Rumah subsidi/MBR, rumah komersial
6. Status Hak Atas Tanah
o HGB (30 + 20 tahun, WNI, perorangan,/badan hukum).
o Hak pakai (waktu tertentu, boleh WNA/badan hukum asing).
o HGU (> 5 Ha, 25 + 25 tahun, pertanian/peternakan, bisa dihapus).
o HGB strata tittle
7. Kepemilikan : Fee simple/jual putus, Condominium (strata tittle, kepemilikan individu/bersama),
Cooperative (strata tittle, sistem koperasi), Interval ownership (time sharing, biasanya sistem
condominium, resort area)
 PIHAK PIHAK TERKAIT DALAM PENGEMBANGAN
•
PERTANAHAN
Pemilik Tanah
PERUMAHAN
• Lurah UTILITAS APARAT PEMDA
• Camat
• Notaris • PLN • Kepala Daerah
• Appriser • Telkom • Bappeda
• BPN • PDAM • Dinas Tata Kota
• Surveyor • PGN • Dinas Pengairan
• Kantor, PBB • Jasa Marga • Sekwilda
• Calo Tanah • Dir. Gelogo

PERENCANAAN
PENGEMBANG PENDANAAN
• Surveyor KAWASAN
• Soil Investigator • FS Consultant
• Master Planner HUNIAN • Bank
• Engineers • Underwriter
• Architects • Arranger
• PEMASARAN
Environmentalist • Bapepam
• Graphic Designer • BEJ/BES
PEMBANGUNAN • Market Researcher
• Kontraktor • Marketing Consultant
• Supplier • Property Brooker
PENGELOLAAN
• CM Consultant • Marketing Tools Supplies
• Insurance • Media • Security
• Q. Surveyor • Exhibitor • Property Manager
• Quality Consultant • PR Company • Clening Service
THE CONTRIBUTION OF DIFFERENT SECTORS
TO GDP IN GREATER JAKARTA
MAJOR EVENTS IN RECENT JABODETABEK
DEVELOPMENT
Terimakasih