THE REAL ESTATE

DEVELOPMENT
PROCESS
Residential Real Estate Development
-Bob Andersen and Luke Andersen
• Pengembangan Real Estate
memiliki rintangan
• Pengembangan disesuaikan
dengan keadaan Proyek
INTRODUCTION
REAL ESTATE

Finansial
FINDING A PURCHASING DEVELOPMENT
Feasibility
SITE A SITE FINANCE
Analysis

LOCAL
SETTLEMENTS CONSTRUCTIONS MARKETING AUTHORITY
PERMITS
 PENGEMBANGAN PROYEK

• Pemilihan Tapak sesuai

Kebutuhan Proyek
• Kriteria :
• Kelayakan
• Kemampuan
• Kesesuaian
FINDING A SITE
REAL ESTATE
 ANALISIS KELAYAKAN
FINANSIAL

untuk menentukan kelayakan

keuangan dan profitabilitas proyek
Perkiraan biaya proyek – Perkiraan Keuntungan &
Kerugian
Contoh Analisa kelayakan finansial suatu proyek:
dilakukan beberapa simulasi atau altenatif

Perhitungan Perhitungan
cash out Perhitungan studi kelayakan/

FINANCIAL •
(pengeluaran)
Harga tanah
cash in
Harga jual disekitar
kriteria seleksi
metode Net Present
• Konstruksi lokasi proyek yang Value (NPV)
FEASIBILITY • perizinan memiliki kemiripan Benefit Cost Ratio
• Fasilitas tambahan tata letak atau (BCR)
ANALYSIS •
•
Operasional
Pajak
lokasi metode Internal Rate
Of Return (IRR)
REAL ESTATE
 MEMBELI LAHAN

• Sebelum melakukan pembelian lahan diperlukan untuk

analisis uji secara tuntas.
• Analisis uji tuntas dapat dianggap sebagai proses
investigasi untuk menentukan potensi risiko suatu proyek.
• Analisis uji tuntas yang menyeluruh harus menyelidiki
masalah yang berkaitan dengan:
1. Lingkungan
2. Peninggalan (Heritage)
3. Perairan
4. Pertambangan
5. Layanan PURCHASING A SITE
6. Stormwater
7. Hak Milik
8. Penetapan Wilayah
 MEMBELI LAHAN

• Pertimbangan lain saat membeli lahan adalah struktur entitas pengembangan

yang akan menandatangani kontrak.
• Terdapat sejumlah entitas pengembangan yang mungkin bisa digunakan
termasuk:
1. Kepemilikian perseorangan
2. Kemitraan
3. Perusahaan
4. Kepercayaan
• Pertimbangan terakhir saat membeli lahan adalah cara pembelian lahan tersebut,
lahan dapat dibeli menggunakan:
1. Kontrak yang tidak bersyarat
2. Tunduk pada ketentuan, atau
3. Kontrak dengan opsi penanaman atau panggilan
• Setelah analisis uji tuntas telah dilakukan dan lahan telah di kontrak maka dapat
melakukan pada proses pengembangan real estate selanjutnya.
 KEUANGAN PEMBANGUNAN

DEVELOPMENT
FINANCE

• Pada umumnya sumber pembiayaan pembangunan dimulai bersamaan dengan

kontrak lahan, terutama jika kontrak tunduk pada pembiayaan dalam jangka
waktu tertentu.
• Terdapat beberapa sumber keuangan yang tersedia untuk pengembang termasuk
utang atau ekuitas, keuangan bank atau non-bank, keuangan senior atau
subordinat.
• Masing-masing memiliki kelebihan dan kekurangan tertentu yang harus
dipertimbangkan sebelum mengontrak suatu lahan.
• Dengan pembiayaan pembangunan maka dapat berlanjut ke proses
pengembangan real estate yaitu izin otoritas lokal.
 Local Authority Permits

Sebelum melakukan pengembangan lahan,

memerlukan izin dari otoritas lokal yang relevan sebagai
pernyataan persetujuan secara tertulis

Terdapat tiga izin berbeda untuk pengembangan lahan

1. Izin pembangunan, berkaitan dengan masalah
perencanaan kota, apakah penggunaan yang diusulkan
cocok atau tidak pada sebidang tanah yang diusulkan
(seperti, subdivisi lot kecil di zona pedesaan) Kenapa sebaiknya izin pada pemerintah
2. Izin pengembangan, berkaitan dengan desain lokal bukan pemerintah pusat?
bangunan yang diusulkan
3. Izin teknik, berkaitan dengan desain teknik seperti
drainase, pekerjaan tanah, perbaikan jalan, saluran Karena setiap daerah memiliki peraturan
pembuangan dan air dan norma berbeda sehingga setiap
daerah memiliki kebutuhan yang
berbeda
Perbedaan persyaratan izin pada 2 daerah yang berbeda
Persyaratan Administratif di Surabaya
• Formulir permohonan SKRK;
• Fotokopi Kartu Tanda Penduduk pemilik
• Fotokopi akta pendirian dan/atau
perubahannya
• Fotokopi tanda bukti kepemilikan berupa
sertifikat hak atas tanah
• Surat Kuasa penunjukan batas dan/atau
pengurusan SKRK
• Gambar sketsa persil dan/atau gambar
sketsa gabungan lahan
• Surat Pernyataan Keabsahan dan
Kebenaran Dokumen disertai materai;
• SKRK asli untuk perencanaan ulang
(replanning) atau revisi SKRK.
Persyaratan Administratif di Jakarta
• Form SIPPT
• Surat permohonan SIPPT
• Surat pernyataan dari notaris tentang SIPPT
• Fotokopi akte pendirian perusahaan
• Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) direktur
• Fotokopi bukti kepemilikan tanah
• Fotokopi bukti lunas pajak
• Proposal rancang bangun dilengkapi peta dan
foto lokasi seperti yang sudah dijelaskan di atas.
• Keterangan Rencana Kota (KRK) untuk Tim
Pembebaan Urusan Tanah (TPUT)
• Rekomendasi Badan Pertanahan Nasional (BPN)
PEMASARAN

BEFORE AFTER
CONSTRUCTION
(PRESALE)
MARKETING CONSTRUCTION

Menaikkan pemasaran
Mengimbangi jumlah dan karena proyek
hutang untuk sudah terbangun,
mengurangi resiko keuntungan yang
proyek dan menunjukkan diambil bisa lebih
kepada pemodal bahwa banyak dari
proyek mempunyai sebelumnya,
peminat
 Setelah mendapatkan
otoritas, konstruksi Pada tahap ini
dapat dimulai secara adalah tahap
legal penyelesaian, tahap
akhir dari
pengembangan real
Konstruksi adalah
estate. Ada sejumlah
proses yang paling
Construction

tonggak yang harus

mahal dalam proses
dicapai sebelum
pengembangan real

Settlement
penyelesaian dapat
estate
terjadi termasuk
sertifikat
penyelesaian praktis,
Hal yang perlu
survei akhir, sertifikat
diperhatikan dari
hunian, penyegelan
konstruksi adalah
rencana dan
manajemen, biaya
masalah
tidak terduga, dan
kepemilikan.
desain
 CONCLUSION
berfungsi meningkatkan pemahaman
THE REAL ESTATE DEVELOPMENT PROCESS
agar dapat mengurangi risiko dan meningkatkan
efisiensi pengembangan proyek baik pihak
pemilik lahan dan pihak investor.