RESUME ARTIKEL ARSITEKTUR

Judul Artikel : The Real Estate Development Process

Penulis : Bob Andersen dan Luke Andersen

Buku : Residential Real Estate Development: A Practical Guide For Beginners To Experts

A. ISU DAN KONTEKS

PENDAHULUAN

Beberapa diantara masyarakat kurang dapat informasi bahwasannya pengembangan real

estat tidak semudah mengukir tanah, membangun beberapa bangunan kemudian menjualnya
sehingga mendapatkan hasil atau keuangan yang memuaskan. Meskipun hal demikian yang
termasuk paling sederhana ada benarnya, tetapi perlu dipahami tahapan dalam proses
pengembangan real esate.

Perlu dipahami dalam mengumpulkan pemahaman awal tentang berbagai tahapan dan
urutannya dalam proses. Harus disebutkan bahwa proses ini bukan proses preskriptif yang sesuai
untuk setiap proyek. Dalam kasus-kasus tertentu, tahapan-tahapan dalam proses ini disusun ulang
atau dihilangkan seperlunya.

1 Teori Arsitektur Lanjut - Tugas 5

Gambar 1. Tahapan dalam proses pengembangan real estate.

Sumber: Residential Real Estate Development.

POKOK PIKIRAN TEORI

Menemukan Lahan

Merupakan tahapan yang pertama dalam proses pengembangan real estate, lahan dapat
ditemukan secara online (internet dan fax) dan offline (media massa dan konsultan). Tergantung
pada pasar, menemukan lahan dengan karakteristik yang sesuai untuk proyek yang ingin dipilih
dengan harga yang tepat dapat terbukti memakan waktu yang lama.

Analisis Kelayakan Keuangan

Menentukan kelayakan finansial dan profitabilitas suatu proyek pada tahapan ini. Dalam
bentuknya yang paling sederhana, kelayakan adalah pernyataan gaya untung dan rugi dimana
estimasi biaya proyek dikurangi dari estimasi pendapatan proyek yang menghasilkan untung atau

FAUZAN GHAZY | 08111950080003 | REAL ESTATE

 rugi. Apabila dilakukan analisis dengan komprehensif maka akan menganalisis beberapa poin yang
lebih sulit seperti arus kas, sensitivitas terhadap variasi, dan indikator kinerja.

Membeli Lahan

Membeli lahan melibatkan lebih dari sekadar menandatangani kontrak. Apakah itu dilakukan
sebelum menandatangani kontrak atau sebagai syarat kontrak, maka perlu dilakukan analisis uji
tuntas. Analisis uji tuntas yang menyeluruh harus menyelidiki masalah yang berkaitan dengan
lingkungan dan peninggalan, perairan, pertambangan, layanan, stormwater, hak milik, dan
penetapan wilayah.

Pertimbangan lain saat membeli situs adalah struktur entitas pengembangan yang akan
menandatangani kontrak. Ada sejumlah entitas pengembangan yang mungkin dapat digunakan
termasuk kepemilikan perseorangan, kemitraan, perusahaan atau kepercayaan.

Satu pertimbangan terakhir saat membeli sebuah situs adalah cara pembelian situs tersebut.
Situs dapat dibeli menggunakan kontrak yang tidak bersyarat, tunduk pada ketentuan, atau kontrak
dengan opsi penanaman dan / atau panggilan.

Keuangan Pembangunan

Umumnya sumber pembiayaan pembangunan dimulai bersamaan dengan kontrak lahan,

terutama jika kontrak tunduk pada pembiayaan dalam jangka waktu tertentu. Terdapat sejumlah
sumber keuangan yang tersedia untuk pengembang termasuk utang atau ekuitas, keuangan bank
atau non-bank, keuangan senior atau subordinat, dan kadang-kadang keuangan penjual.

Izin Otoritas Lokal

2 Teori Arsitektur Lanjut - Tugas 5
Sebelum memulai pengembangan lahan, diperlukan izin dari otoritas lokal yang relevan
(dewan atau yurisdiksi). Izin otoritas lokal adalah pernyataan persetujuan yang mengizinkan
penggunaan tertentu untuk sebidang tanah tertentu. Ada tiga izin berbeda yang berlaku untuk
pengembangan lahan meliputi; izin perencanaan kota, izin persetujuan bangunan, dan izin kerja
operasional. Dalam beberapa kasus memperoleh izin otoritas lokal akan terjadi sebelum membeli
suatu lahan.

Pemasaran

Umumnya pemasaran suatu proyek dapat dimulai secara resmi setelah izin pengembangan
dikeluarkan dari otoritas setempat, atau dalam kasus pembagian tanah, begitu izin teknik
dikeluarkan. Bergantung pada ukuran proyek, ketentuan keuangan pengembangan dan keadaan
pasar.

Penjualan properti sebelum dimulainya konstruksi dikenal sebagai pra penjualan. Presales
menunjukkan kepada pengembang dan pemodal bahwa ada permintaan untuk produk tersebut.
Selain itu, setiap presale mengimbangi jumlah utang tertentu yang mengurangi risiko proyek.

Tak perlu dikatakan jika memutuskan untuk menunggu sampai properti dibangun sebelum
memulai penjualan, maka tahap pemasaran akan mengikuti dari tahap konstruksi, begitu pula
dengan cara pemasaran yang lain. Dalam kebanyakan kasus penjualan dilakukan sebelum konstruksi
dalam hal begitu kuota presale telah terpenuhi.

Konstruksi

FAUZAN GHAZY | 08111950080003 | REAL ESTATE

 Konstruksi pada umumnya adalah tahap yang paling mahal dalam proses pengembangan
real estat dan tahap yang memiliki dampak terbesar pada laba pengembangan akhir. Sebelum
mengajukan tender konstruksi harus mempertimbangkan dari kontrak konstruksi apa yang ingin
digunakan. Opsi termasuk manajemen konstruksi, biaya plus, desain dan konstruksi (hanya
digunakan jika desain tidak selesai), harga maksimum yang dijamin, harga tetap sekaligus, atau
kontrak turnkey.

Penyelesaian

Banyak orang berpikir bahwa begitu konstruksi selesai Anda dapat segera pindah ke
pemukiman. Sebenarnya ada sejumlah tonggak yang harus dicapai sebelum penyelesaian dapat
terjadi termasuk sertifikat penyelesaian praktis, survei akhir, sertifikat hunian, penyegelan rencana
dan masalah kepemilikan.

3 Teori Arsitektur Lanjut - Tugas 5

FAUZAN GHAZY | 08111950080003 | REAL ESTATE

 B. MERANGKAI POKOK PIKIRAN TEORI

Isu Permasalahan Cara

Beberapa masyarakat
kurang mendapatkan
informasi bahwa
pengembangan real
estate tidak semudah apa
yang masyarakat
bayangkan.
Pertanyaan peneliti: Mengidentifikasi dan
menganalisa:
1. Bagaimana cara dan
urutannya dalam proses Menemukan Lahan
pengembangan real estate?
Analisis Kelayakan
Keuangan
Membeli Lahan

Keuangan Pembangunan

Izin Otoritas Lokal

Pemasaran

Konstruksi

Penyelesaian

C. KESIMPULAN (KETERKAITAN DENGAN THESIS)

4 Dari penjabaran diatas, dapat disimpulkan bahwa hal yangTeori

dapatArsitektur
terkait dengan
Lanjutthesis saya
- Tugas 5
yang berjudul “Pengaruh Desain Ruang Terhadap Minat Konsumen Real Esate di Kota Kediri” yaitu
pada tahapan pemasaran, pada umumnya penawaran apartemen atau yang lainnya ditawarkan
sejak sebelum dibangun (presales) dapat berupa brosur yang memberikan gambaran denah tampak,
maupun desain interior sebuah ruangan yang akan dijual dengan beberapa variasi harga sesuai
spesifikasi bangunan yang diinginkan oleh pembeli.

FAUZAN GHAZY | 08111950080003 | REAL ESTATE