Perencanaan Pembangunan Perumahan dan

Pembiayaannya

Oleh :
Siswanto

Disampaikan dalam acara Diklatnas REI di Bali

Oktober 2008
 Latar Belakang Pemilihan Lokasi

1. Kerjasama dengan pemilik tanah dengan cara

Memanfaatkan pembagian kentungan, pembayaran
Lahan yg sdh ada bertahap.
(Kebetulan) 2. Pembelian secara Cash/Tunai.

1. Pengembangan dari proyek yang sudah ada.

Mencari Lokasi Baru 2. Adanya penawaran/permintaan khusus
3. Kelebihan cash flow.
4. Potensi wilayah / daerah yang dapat
dikembangkan
 Riset Pasar

Segmen Sasaran
MBR, Menengah, Tinggi

Daya Beli
Situasi Pasar
Kondisi Ekonomi

Riset Pasar Kapasitas &

(Potensi Pasar) Rencana
Penjualan
Pesaing & Jumlah unit yg dijual
Calon Pesaing
• Berapa pesaing & calon
pesaing
• Type yg dijual pesaing Permintaan Pasar
Tipe & Harga Rumah
 Study Kelayakan

• Potensi pasar
Aspek Pemasaran • Transportasi
• Sarana/prasarana

Aspek Teknis Aspek

• Air bersih
• Listrik Keuangan
• Fisik Lokasi • Sumber Pembiayaan
•
•
Saluran
Resapan air Study • Proyeksi Laba Rugi
• Material
Kelayakan

Aspek Legalitas Aspek Sosial

• RUTR (Lingkungan, Tenaga
• Status Lokasi Kerja)
 Sumber Pembiayaan

Studi
Kelayakan Modal Sendiri

• Modal Sendiri
Pengadaan • Partnership
• KSO
Lahan • Hutang kpd Pihak Ketiga

Pengurusan
Perizinan

Pematangan
Modal Sendiri
Lahan Pembangunan
Konstruksi &
Sa/pra
• Modal Sendiri
• Partnership
• Perbankan • Modal Sendiri
• Turn Key • Partnership
• Perbankan
• Turn Key
 Perhitungan Biaya

Berdasarkan Pendapatan Pengeluaran Laba/Rugi

Harga Jual yg
tlh Ditetapkan

• Biaya Tanah • L/R sblm Pajak

• Penjualan Rumah • Biaya Perizinan • L/R stlh Pajak
• Penjualan • Biaya Pematangan (NET)
Kelebihan Tanah • Biaya Prasarana
• Biaya Konstruksi
• Biaya Marketing
• Biaya Overhead
• Biaya Bunga
 Persyaratan Pengajuan Permohonan
Kredit Konstruksi & Lahan

Surat Permohonan
Tertulis dan ditandatangani oleh pihak yang sah dan berwenang
sesuai AD.
Legalitas Pemohon
Kelengkapan Anggaran Dasar/AD & Pengesahan DepKeh, serta NPWP
Dokumen Struktur Organisasi, Copy KTP dan CV Pengurus dan Data Group
Permohonan Perusahaan.
Ijin Usaha : Perizinan Usaha Konstruksi, SIUP, TDP, SITU atau
perijinan lainnya.
Keanggotaan REI
Legalitas Proyek
Ijin Peruntukkan Tanah : Ijin Lokasi
Site plan yang telah disyahkan dan IMB.
Bukti Pengusaan Lahan. Apabila a/n pihak III, harus disertai PKS
dan surat kuasa. Dan copy SPPT-PBB.
Surat keterangan peil banjir
Rekomendasi tes kelayakan air bersih atau rekomendai PDAM,
PLN dan AMDAL (jika diperlukan).
 Persyaratan Pengajuan Permohonan
Kredit Konstruksi & Lahan

Informasi Keuangan
Memiliki rek. Giro.
Lap. Keu. 2 tahun terakhir.
Kelengkapan ID BI atas nama Pemohon, Pengurus, Perusahaan dan
Dokumen Perusahaan satu group
Permohonan RAB (tanah, pematangan, prasarana, sarana dan bangunan)
disertai dgn spesifikasinya dan proyeksi cash flow.
Penilaian agunan oleh Konsultan, untuk permohonan + exposure
group > Rp. 5 milyar
Feasibility Study (Study Kelayakan)

Data Pemasaran
Jumlah Konsumen yg telah membayar Booking Fee.
Jumlah Konsumen yg telah membayar uang muka.
Jumlah Konsumen yg telah membayar lunas.
 Perhitungan Pembiayaan Bank

Usulan Record
1. Ijin Lokasi
Pengembang Penjualan
2. Pengusaan Tanah
3. Site Plan Perencanaan Potensi
4. IMB induk Pembangunan Prediksi Pasar
Penjualan
selama masa
jk.waktu kredit

RAB + Spesifikasi
Pembangunan Pembiayaan
Bank*)
Jumlah unit yg akan
dibiayai

RAB yg Perhitungan Kebutuhan

Disesuaikan Kebutuhan Modal Kerja
Catatan : Biaya
Pembangunan
*) Umumnya yang dibiayai bank
adalah 80% dr RAB
 Pemasaran

Strategi Harga yg :
 Pemberian Discount
 Fasilitas cicilan bertahap
Kualitas
KualitasBangunan,
Bangunan,Lingkungan,
Lingkungan,
Design, Type Rumah  Sales Gimmick.
Design, Type Rumah
 Penentuan margin yg berbeda pd type
yg berbeda (margin type yg laku keras
lbh tinggi dr type pelengkap)
Akses
Aksestransportasi
transportasi
menuju
menujuperumahan
perumahan
Strategi Marketing
 Ground Breaking
 Pre Launching & Grand Launching
Kelebihan
Kelebihan&&Kekurangan
Kekuranganobjek
objek  Marketing Tool
yang dipasarkan lainnya
yang dipasarkan lainnya  Iklan (Sponsor, advetorial dll.)
 Mengadakan acara peresmian/
serah terima kunci
 Press Conference
 Kerjasama dengan instansi
pemerintah & swasta
 Kiat Sukses dalam Bisnis Perumahan

Tepat dlm Memilih Lokasi (Sesuai sasaran calon Pembeli)

Dapat mengatur Cash Flow dengan Baik
Fokus pada Proyek
Untuk Berkembang lebih maju jangan takut meminjam dana dari
Bank / Pihak ke-3
Hindari Tanah / Proyek dalam status sengketa
Apabila kerjasama, “Tepat dalam memilih partner usaha”

Saling Terbuka
Saling Percaya
Ada yang dituakan
Tidak harus ahli di bidang pembangunan perumahan
 Sifat-sifat yg Harus dimiliki o/ Seorang Pengusaha

Visi
Visi mrpk tenaga dorong untuk memulai bisnis & mengembangkan bisnis
dlm rangka menciptakan keuntungan jk panjang.
Keinginan hidup sukses dan mempunyai usaha besar.
Keberanian mengambil Keputusan
Bisnis berarti deal dgn risiko
“Bimbang” is no way
Tidak ada jaminan kesuksesan tanpa risiko (Jk tdk mampu bertahan hidup
dgn ketidakpastian maka tidak cocok menjadi pengusaha).
Mempunyai tekad & semangat
Tekad & semangat u/ memperoleh kesibukan & pendapatan
Menjadi pengusaha : pekerjaan yg tdk ringan, memakan waktu & biaya,
maka “Cintailah apa yg akan dikerjakan”
Mempunyai kemampuan mengelola bisnis, Skill diperoleh dari :
Informal : Bakat/bawaan lahir, lingkungan (keluarga & lingk lainnya)
Formal : Belajar di sekolah
 Cash Flow
NO URAIAN TOTAL Bulan ke-1 Bulan ke-2 Bulan ke-3 Dst...

I SALDO AWAL 50,000 50,000 239,475 546,143

II PENERIMAAN
1 Penarikan Kredit 10,000,000 971,237 935,762 1,257,703
3 Pinjaman Pemegang Saham - - - -
4 Uang Muka Rumah 163 9,161,070 16 769,710 16 787,710 14 745,860
T.43/97.5 38 1,376,550 7 257,355 7 257,355 7 233,415
T.65/126 105 5,678,520 7 386,355 7 386,355 6 332,445
T.100/200 20 2,106,000 1 126,000 1 144,000 2 180,000
5 Penjualan Rumah (Net KPR) 192 14,507,089 - - - - 26 1,605,533
T.43/97.5 52 2,567,565 - - - - 13 641,891
T.65/126 119 8,821,024 - - - - 13 963,641
T.100/200 21 3,118,500 - - - - -
6 Pencairan dana jaminan 797,057 - - -
T.43/97.5 55 246,432
T.65/126 16 105,125
T.100/200 33 445,500

Jumlah penerimaan 34,515,216 1,790,947 1,962,946 4,155,239

III PENGELUARAN
1 By. Konstruksi Rumah 192 14,059,220 23 1,365,483 22 1,315,608 25 1,768,233
5 Overhead + Lain-lain 1,684,958 70,207 70,207 70,207
6 Provisi Kredit (2 %) 200,000 100,000

Jumlah pengeluaran 15,944,178 1,535,689 1,385,814 1,838,439

Pengembalian Kredit
1 Pokok 10,000,000 - - 1,218,100
2 Bunga (19.5 % pa) - 272,059 15,783 30,989 31,632
Sub pengembalian Kredit - 10,272,059 15,783 30,989 1,249,732
Jumlah seluruh pengeluaran - 26,216,237 1,551,472 1,416,803 3,088,172
SURPLUS / DEFISIT 8,298,979 239,475 546,143 1,067,067

IV SALDO AKHIR 8,298,979 239,475 546,143 1,067,067

POSISI Kredit 971,237 1,906,998 1,946,601