TAHAPAN dalam PROYEK

KONSTRUKSI

Mata Kuliah: PROYEK

Pertemuan ke-10
Prodi Teknik Sipil – UNS
 PENDAHULUAN

Kegiatan konstruksi harus melalui

proses/rangkaian yang Panjang, dimana
rangkaian tersebut saling berkaitan

PERLU PROSES PANJANG

TAHAP dalam PROYEK KONSTRUKSI

• IDE / GAGASAN
PERENCANAAN
• KELAYAKAN
• PENJELASAN (Briefing)
PERANCANGAN
• DESAIN (Prelimenary, DED, RD)
• PENGADAAN LAHAN (Land Acquisition)
• TENDER / LELANG FISIK (Procurement)
• PEMBANGUNAN (Construction)
• PEMELIHARAAN DAN PERSIAPAN PENGGUNAAN
• PEMANFAATAN (Operation and Maintenance)
persiapan
▪ Ide/gagasan/konsep
▪ Studi Kelayakan
▪ Kesiapan lahan
▪ Komitmen stakeholder
▪ Sharing kegiatan/ biaya
▪ Rencana Pembiayaan
▪ Pleminary, DED, Rev
Desain
pembangunan
▪ Pengadaan lahan (Land Acquisition)
▪ DIPA
▪ Pelaksanaan Pembangunan
▪ Monitoring, Evaluasi, dan Pelaporan
▪ Testing & Commissioning (PHO, FHO)
▪ Dokumen pembangunan
▪ Dokumen Serah Terima Kelola/Asset
pemanfaatan
▪ Serah Terima Kelola
▪ Serah Terima Asset
▪ Pemanfaatan Asset
▪ Pemeliharaan dan
Perawatan rutin/berkala

FS ENG PROC CONSTRUCTION OPERATIONAL

Survey Design Construction Operation &

Investigation Maintenance
Land Acquisition
 “Manajemen Proyek”

PROJECT MANAGEMENT O&M

CONSTRUCTION MANAGEMENT

PHASES
FS ENG PROC CONSTRUCTION OPERATIONAL

4
PROSES MANAJEMEN KONSTRUKSI (PEMERINTAH)

SIDLACOM

SURVEY INVESTIGASi Desain/Perencanaan

S I D
LAND ACQUISITION
ACQUISITION

LA

PEMELIHARAAN OPERASI KONSTRUKSI

M O
(MAINTENANCE) (CONSTRUCTION)
C
Grafik Tahapan Proyek

Sumber Daya Siklus Proyek

Waktu

PERENCANAAN PERANCANGAN KONSTRUKSI OPERASI

Sasaran Rencana Mobilisasi Perencanaan terinci
Lingkup Kerja Anggaran Engineering Pengendalian
Kelayakan Jadual Pengadaan Kepenyeliaan
Perangkat Konstruksi Demobilisasi
Peserta
7
1. IDE / GAGASAN / KONSEP

• Proyek konstruksi, muncul karena adanya IDE / GAGASAN

yang dilatarbelakangi oleh suatu KEBUTUHAN (NEED)
• PERUMUSAN IDE / GAGASAN
• KERANGKA ACUAN
• KELAYAKAN AWAL
• KONSEP DESAIN/DIMENSI, BIAYA DAN JADWAL
(Prelimninary)
 2. STUDI KELAYAKAN (FS)

Pengkajian yang bersifat menyeluruh dan

membahas segala aspek kelayakan proyek
(teknis, ekonomi/finansial, lingkungan & sosial
1. Memantau Peluang 3. Pengkajian Pendahuluan 4. Kerangka Acuan 5. Studi Kelayakan

• Pasar/Market
• Pasar • Formulasi Gagasan
• Teknik
• Teknis • Lingkup Kerja
• Waktu
• Waktu
• Finansial Ekonomi
2. Melihat Keperluan • Ekonomi
(need) • Lingkungan
• Finansial

Sistematika Kelayakan
Proyek 10
• Pengadaan terkait tim/konsultan dalam
pengerjaan FS
• Informasi, data maupun analisis thd proyek lebih
lengkap (BASIC DESAIN/DIMENSI, BIAYA DAN
WAKTU/JADWAL)
• Analisis kelayakan dilakukan pada aspek:
TEKNIK, FINANSIAL/EKONOMI, LINGKUNGAN,
LEGAL DAN ADMINISTRASI
• Hasil REKOMENDASI: keputusan kelanjutan
proyek (LAYAK atau TIDAK): teknis, ekonomi,
lingkungan, sosial
 3. PENJELASAN (Briefing)

Untuk mendapatkan penjelasan dari pemilik proyek (owner)

mengenai fungsi proyek dan margin biaya, sehingga konsultan
perencana dapat melakukan perancangan sesuai ide/gagasan owner
dengan estimasi biaya yang sesuai.
• Menyusun rencana kerja (perancangan) berupa KAK maupun
dokumen seleksi dan melakukan pengadaan/penunjukan
konsultan perencana maupun tenaga ahli
• Kebutuhan desain, lokasi, bentuk rancangan, estimasi biaya, syarat
mutu, lingkup kerja, jadwal waktu serta rencana pelaksanaan
konstruksi
• Sketsa / siteplan yang menggambarkan denah lokasi proyek
beserta batasnya
4. PERANCANGAN (Design)

Sebagai tindak lanjut serta melengkapi pada tahap penjelasan

proyek: penentuan letak, rancangan/desain, metode
konstruksi, estimasi biaya dan waktu serta persyaratan
mutu/spesifikasi teknis (RKS). Luaran tahap ini yaitu dokumen
perancangan LENGKAP & TERPERINCI secara teknis dan
administrasi yang memudahkan pencapaian sasaran proyek
(untuk dilanjutkan ke tahap fisik/konstruksi)
• Desain Rinci: skema, denah, tampak hingga detail lengkap
dengan spesifikasi teknis
• Estimasi biaya (RAB) disertai waktu (Kurva S)
• Persyaratan mutu
• Dokumen / laporan: Laporan Utama maupun Laporan
Pendukung
PROSES PENGADAAN (Tahap PERANCANGAN)

• Persiapan Pengadaan
• DIPA
• Sistem / Metode
• Panitia
• Dokumen dan Jadwal
• OE
• Pemilihan Penyedia Jasa Konsultansi
• PQ
• Penawaran (teknis dan biaya)
• Evaluasi
• Pengumuman Pemenang
• Tanda tangan kontrak
• Pelaksanaan pekerjaan: SPMK, Progres, Produk dan Serah
Terima Pekerjaan
 IKHTISAR PENANGANAN KEGIATAN/PROY.

Periode Pra Kontrak Periode Kontrak

Proses Periode Periode Periode

pengadaan Persiapan Konstruksi Pemeli-
Pelaksanaan haraan

Pengend. Pelaks.

Dokumen Tanda Serah Serah

Pengadaan Tangan Terima Terima
Kontrak Sementara Akhir
Pekerjaan Pekerjaan
(PHO) (FHO)
Pengumuman Serah Terima
Lelang Lapangan
5. TENDER/LELANG (Procurement)

Memilih dan/menunjuk KONTRAKTOR sebagai

PELAKSANA pembangunan/konstruksi di lapangan
• Prakualifikasi: pengalaman, personil/tenaga ahli,
legalitas
• Penawaran: biaya, waktu, spesifikasi teknis dan
metode kerja
• Pengumuman Pemenang dan Negosiasi
• Dokumen Kontrak
6. PEMBANGUNAN (Construction)

Mewujudkan bentuk fisik dari ide/gagasan pemilik

proyek yang telah di rancang sedimikian rupa oleh
konsultan perencana dalam batasan biaya, mutu dan
waktu yang telah disepakati berdasarkan kontrak kerja
• Pengadaan Lahan
• Manajemen / Pengelolaan
• Organisasi dan penempatan (staffing)
• Koordinasi dan komunikasi
• Pengendalian
• Pengendalian: biaya, mutu dan waktu dengan acuan
kontrak
Land Acquisition

▪ Penetapan Lokasi Pembangunan

▪ Permohonan Pengadaan Tanah
▪ Pelaksanaan Pengadaan Tanah
▪ Keberatan atas Keputusan Panitia
▪ Pelaksanaan Pemberian Ganti Rugi
▪ Pelepasan, Penyerahan, dan Permohonan Hak atas
Tanah
▪ Risalah Pengadaan Lahan
▪ Pengamanan Aset
Pelaksanaan Kontrak / Konstruksi

▪ Mobilisasi: personil, alat, bahan material

▪ Pemeriksaan Bersama: cek gambar, cek lapangan
▪ Tinjauan desain / review desain
▪ Pembayaran UM
▪ Laporan progress: harian, mingguan, bulanan
▪ Pengendalian pelaksanaan: BMW, K3
▪ Pengukuran prestasi pekerjaan
▪ Pembayaran prestasi pekerjaan (opnam)
▪ Penyesuaian/eskalasi harga
▪ Keadaan darurat/kahar
▪ Penghentian, pemutusan dan atau perpanjangan kontrak
▪ Hal lain: subkon, kompensasi, perselisihan
▪ Serah terima (PHO dan FHO)
 DRAWINGS

❖ Design Drawing : Gambar Rencana

❖ Shop Drawing : Gambar Pelaksanaan ( Gambar Kerja )

❖ As Built Drawing : Gambar Terlaksana

7. PEMELIHARAAN

Menjamin kesesuaian bangunan yang telah selesai

dikerjakan dan kinerja fasilitas sebagaimana
mestinya. Dalam tahap ini juga memberi catatan
terhadap konstruksi tersebut berikut manual OP
dan melatig staf dalam penggunaan fasilitas
• Membuat catatan pelaksanaan (as built drawing)
• Meneliti bangunan dengan cermat dan
memperbaiki jika ada kerusakan (dalam kurun
masa peneliharaan 6 bulan s.d 1 tahun)
• Pelatihan staf terkait tata cara penggunaan dan
pemeliharaan
 AS BUILT DRAWING

▪ Gambar yang telah disesuaikan dengan keadaan yang

sebenarnya dan telah dilaksanakan di lapangan.

▪ Gambar-gambar mengenai perubahan-perubahan yang

terjadi,dengan catatan perubahan tersebut telah disetujui
oleh direksi teknik.

TUJUAN AS BUILT DRAWING

Menggambarkan hasil nyata yang telah dikerjakan yang
menyangkut semua aspek pekerjaan. Hasil ini dibutuhkan untuk
mengadakan modifikasi desain dimasa yang akan datang tanpa
pengukuran kembali
TUJUAN PENYERAHAN PEKERJAAN SELESAI

• Review menyeluruh dan Penilaian Akhir

(Adm, Teknis/mutu, Visual).

• Penyerahan Tanggung Jawab.

SEBELUM PROYEK SELESAI 100% dan SERAH TERIMA
KE OWNER, ada ISTILAH PHO dan FHO

APAKAH ITU ?
PHO dan FHO diperlukan oleh pengelola proyek maupun
atasannya dalam rangka pengendalian proyek, karena setelah
serah terima pekerjaan tersebut akan masuk ke tahap
selanjutnya yaitu tahap pemanfaatan atau pengoperasional
dan pemeliharaan
Dalam proyek (pemerintah), proses serah terima
pekerjaan mencakup serah terima hasil pekerjaan
pertama (PHO), kemudian masa pemeliharaan
(warranty period), dan yang terakhir serah terima
pekerjaan akhir (FHO) yang dilakukan oleh Kontraktor
Pelaksana dan PPK.

PHO dan FHO bertujuan untuk Quality

Control dan Quality Assurance/QA-QC dari
manajemen mutu pekerjaan konstruksi.
PHO & FHO

Serah Terima Sementara Pekerjaan (Provisional Hand Over-PHO)

adalah suatu kegiatan serah terima seluruh pekerjaan yang
dilakukan secara resmi dari penyedia jasa kepada direksi
pekerjaan setelah diteliti terlebih dahulu oleh Panitia Penilai Hasil
Pekerjaan.

Serah Terima Akhir Pekerjaan (Final Hand Over-FHO)

adalah suatu kegiatan serah terima akhir pekerjaan yang
dilakukan secara resmi dari penyedia jasa kepada direksi
pekerjaan setelah penyedia jasa menyelesaikan semua
kewajibannya selama masa pemeliharan.
MASA PEMELIHARAAN (WARRANTY PERIOD)

▪ Terhitung mulai dari PHO sampai FHO

▪ Setelah PHO uang retensi dibayarkan kepada penyedia
jasa dan diganti dengan jaminan pemeliharaan
▪ Selama masa pemeliharaan harus memperbaiki semua
kerusakan.
▪ Perbaikan atas biaya penyedia jasa
▪ Kerusakan akibat tanah longsor, bencana alam harus
diperbaiki atas pesetujuan pengguna jasa → Pek.
Tambah.
▪ Pemeriksaan akhir pekerjaan kalau semua perbaikan telah
dilakukan, utk proses FHO.
 RENTANG WAKTU MASA PEMELIHARAAN

BTS
TA
Tanda Tng Kontrak PHO FHO

14
Jaminan pelaks.

100% Jaminan
Pemel
Jaminan pemel.
Retention money

Kegagalan bang.

Kegagalan Bang.
• Pekerjaan Permanen ≥ 6 bulan = Umur Rencana
• Pekerjaan Semi Permanen ≥ 3 bulan Max. 10 Thn.
SERAH TERIMA SEMENTARA PEKERJAAN

(PROVISIONAL HAND-OVER / PHO)

PIHAK YANG TERKAIT DALAM PHO
• Penyedia Jasa/Kontraktor

• Konsultan Supervisi/Direksi Teknik

• Pejabat Pembuat Komitmen

• Panitia Penerima Hasil Pekerjaan dan

• Tim Teknis
 PELAKSANAAN PHO

- Office Exmin
- Qual. Contr.
Pemeriksaan - Cacat Waktu Tenggang
Pekerjaan/ (Grace Period)
- Tdk Sempurna

•Peringatan tidak Kemajuan

Perbaikan dan
•Ambil Alih Pekerjaan
Penyempurnaan
Memuaskan
•Sanksi

ya

Penyelesaian Berita Acara Masa

PHO Pemeliharaan
 MASA PEMELIHARAAN

❑ Rencana Kerja Pemeliharaan

➢ Cara pelaksanaan pemeliharaan.
➢ Penyediaan peralatan, bahan, tenaga kerja &
jadwal pelaksanaan.
➢ Rencana kegiatan : Pemel drainase, timbunan
/galian/longsoran; perkerasan & batu.
❑ Pengendalian Pelaksanaan Pemeliharaan
➢ Terus menerus selama masa pemel.
➢ Cacat ditanggulangi sedini mungkin.
➢ Kondisi jalan waktu PHO tetap terpelihara
selama masa pemeliharaan.
 PERSYARATAN PERMOHONAN FHO

▪ Penyedia Jasa mengajukan FHO 15 hari sebelum

berakhirnya masa pemeliharaan

▪ Direksi Teknik/Konsultan Supervisi menyetujui bahwa

proyek layak untuk di FHO
 PELAKSANAAN FHO

Pemeliharaan Permohonan FHO dari Pemeriksaan

Selesai Penyedia Jasa Pek. Pemel

Tdk - Cacat.
-Tegoran.
Memuaskan
-Sanksi/ ambil - Kurang.
alih.

ya

Berita Acara -Perbaikan.

FHO -Penyempurnaan
 BERITA ACARA PEMBAYARAN AKHIR
KONTRAK PENUTUP

▪ PERHITUNGAN VOLUME AKHIR

▪ BERITA ACARA PEMBAYARAN AKHIR
▪ KONTRAK PENUTUP / ADDENDUM PENUTUP
▪ DOKUMEN REKAMAN AKHIR
8. PEMANFAATAN (O & M)

▪ Penggunaan fasilitas
▪ Penyiapan perangkat O & P
▪ Program O & P
▪ Ketersediaan perangkat/sumber daya serta
pembiayaan O & P
▪ Perencanaan pemeliharaan maupun perbaikan
(RUTIN maupun BERKALA)
▪ Pelaksanaan pemeliharaan dan perbaikan
TERIMA KASIH