Nilai Waktu Uang

(Time Value of Money

/Economic Value of Time)
Konsep Dasar
 Jika nilai nominalnya sama, uang yang
dimiliki saat ini lebih berharga daripada
uang yang akan diterima di masa yang akan
datang
 Lebih baik menerima Rp 1 juta sekarang
daripada menerima uang yang sama 1
tahun lagi
 Lebih baik membayar Rp 1 juta 1 tahun lagi
daripada membayar uang yang sama
sekarang
6 Rumus Utama
 Nilai yang akan datang (future value)
 Nilai sekarang (present value)
 Nilai yang akan datang dari anuitas
(future value of an annuity)
 Nilai sekarang dari anuitas (present
value of an annuity)
 Anuitas – angsuran hutang (mortgage
constant)
 Anuitas – cadangan penggantian
(sinking fund)
Nilai yang Akan Datang
 Uang Rp 1.000, ditabung dengan tingkat
imbal hasil 10% per tahun
 Setelah 1 tahun, uang tsb akan menjadi:
Rp 1.000 + (10% x Rp 1.000) = Rp 1.100
 Setelah 2 tahun, uang tsb akan menjadi:
Rp 1.100 + (10% x Rp 1.100) = Rp 1.210
Catatan: bunga tahun pertama
ditambahkan ke pokok tabungan (bunga
majemuk)
 Setelah 3 tahun, uang tsb akan menjadi:
Rp 1.210 + (10% Rp 1.210) = Rp 1.331
 Dan seterusnya…
Nilai yang Akan Datang ……………

 Jika…
 P = uang tabungan/investasi awal
 i = tingkat imbal hasil
 n = periode menabung/investasi
 F = uang yg akan diterima di akhir periode
 Maka…
F  P  1  i 
Future
n value factor

 Nilai yang akan datang (F) = jumlah

yang akan terakumulasi dari investasi
sekarang untuk n periode pada tingkat
imbal hasil i
Nilai yang Akan Datang …………….

 Jika imbal hasil diperhitungkan setiap 6

bulan (½ tahun), maka:
n2
 i
F  P  1  
 2
 Jika imbal hasil diperhitungkan setiap 3
bulan (triwulan), maka:
n 4
 i
F  P  1  
 4
 Jika imbal hasil diperhitungkan setiap
n12
bulan, maka:  i 
F  P  1  
 12 
Contoh

Hitung berapa nilai uang yang akan

datang, jika:
a. Uang Rp 1.000, ditabung dengan
tingkat imbal hasil 10% per tahun
selama 3 tahun.
b. Imbal hasil dibayar tiap semester.
a. 3
F = 1000 X (1+0,1)
= 1.331

b.  0,1 
32

F  1000  1  
 2 
F  1.340,1
Nilai yang Akan Datang …………………

 Jika tingkat imbalhasil berubah-ubah (thn ke-1 =

10%, thn ke-2 = 12%, thn ke-3 = 14%), maka
nilai dari uang Rp 1.000 yg diterima sekarang pd
akhir thn ke-3 adalah…
F  1.000  1  10%   1  12%   1  14% 
1 1 1

 1.404

 Jika tingkat imbal hasil thn ke-1 = 10%, thn ke-2

= 12%, thn ke-3 s/d ke-5 = 14%), maka nilai dari
uang Rp 1.000 yg diterima sekarang pada akhir
thn ke-5 adalah…
F  1.000  1  10%   1  12%   1  14% 
1 1 3

 1.825
a. Setoran awal sebesar USD 500 diikuti
imbal hasil tahun pertama dan kedua
5% lalu prosentase kenaikannya 10%
per tahun, hitung nilai uang pada akhir
tahun ke-5
F  500  1  5%   1  10% 
2 3

 733,7
Nilai Sekarang
 Kebalikan dari nilai yang akan datang
 Rumus diturunkan dari rumus nilai yang
akan datang:

F  P  1  i 
n
Present value factor/
discount factor
1
PF
1  i  n
Discount rate

 Nilai sekarang (P) = nilai sekarang dr suatu

jumlah di masa depan yang akan diterima
di akhir periode n pada tingkat imbal hasil i
Contoh

Hitung berapa nilai uang saat ini, jika:

a.Saldo tabungan Rp 1.331 selama 3

tahun dengan tingkat imbal hasil 10%

per tahun
b. Imbal hasil dibayar tiap semester.
 Nilai Sekarang ………………….

 Jika diketahui tingkat imbal hasil thn ke-1 = 10%, thn ke-2
= 12%, dan thn ke-3 = 14%, maka nilai sekarang dari uang
Rp 1.404 yg akan diterima 3 thn dari sekarang adalah…
1 1 1
P  1.404   
1  10%  1 1  12%  1 1  14%  1
 1.000
 Jika diketahui tingkat imbal hasil thn ke-1 = 10%, thn ke-2
= 12%, dan thn ke-3 s/d ke-5 = 14%, maka nilai sekarang
dari uang Rp 1.825 yg akan diterima 5 thn dari sekarang
adalah…
1 1 1
P  1.825   
1  10%  1 1  12%  1 1  14%  3
 1.000
 Berapa nilai kini dari setoran di akhir
tahun ke-lima sebesar USD 500
dengan imbal hasil 5% per tahun di
tahun pertama s.d. ketiga, kemudian
meningkat menjadi 10% per tahun?
Nilai yang Akan Datang dari Anuitas

 Anuitas = sejumlah uang yang dibayar

atau diterima secara periodik dengan
jumlah yg sama dalam jangka waktu
tertentu
 Sifat anuitas:
 Jumlah pembayaran tetap/sama (equal
payments)
 Jarak periode antar angsuran sama (equal
periods between payments)
 Pembayaran pertama dilakukan pada akhir
periode pertama (in arrears)
Nilai yang Akan Datang dari Anuitas ………………

 Uang Rp 1.000 diterima secara rutin (tiap akhir

tahun) selama 4 tahun, semuanya ditabung
dengan tingkat imbal hasil 10% per tahun
 Pada akhir tahun ke-4, uang yang diterima pada
akhir tahun ke-1 akan menjadi:
Rp 1.000 x (1 + 10%)3 = Rp 1.331
 Pada akhir tahun ke-4, uang yang diterima pada
akhir tahun ke-2 akan menjadi:
Rp 1.000 x (1 + 10%)2 = Rp 1.210
 Pada akhir tahun ke-4, uang yang diterima pada
akhir tahun ke-3 akan menjadi:
Rp 1.000 x (1 + 10%)1 = Rp 1.100
Nilai yang Akan Datang dari Anuitas ………………….

 Pada akhir tahun ke-4, uang yang diterima pada

akhir tahun ke-4 akan menjadi:
Rp 1.000 x (1 + 10%)0 = Rp 1.000
Catatan: uang tersebut belum sempat
ditambahkan imbal hasil (karena diterima di
akhir tahun)
 Dengan demikian, pada akhir tahun ke-4, jumlah
seluruh uang yang diterima akan menjadi:
Rp 1.331 + Rp 1.210 + Rp 1.100 + Rp 1.000 =
Rp 4.641
 Yang dimaksud dengan nilai yang akan datang
dari anuitas adalah jumlah keseluruhan uang
tersebut (Rp 4.641)
Nilai yang Akan Datang dari Anuitas ………………

 Jika…
 FAn = nilai yg akan datang dr anuitas
selama n periode
 A = anuitas
 Maka…

FA n  A
 1 i
n
1 Future value
annuity factor

i
 Nilai yg akan datang dr anuitas (FAn) = akumulasi
nilai dari pembayaran periodik selama n periode
pada tingkat imbal hasil i
Nilai yang Akan Datang dari Anuitas …………………

 Nilai yang akan datang dari anuitas Rp

1.000 yang diterima tiap akhir tahun selama
4 tahun, semuanya ditabung dengan tingkat
imbal hasil 10% per tahun, adalah (dengan
rumus)…
FA 4  1.000 
 1  10%   1
4

10%
0,4641
 1.000 
10%
 4.641
 Jika jumlah uang dan/atau tingkat imbal hasil
berubah-ubah, rumus tersebut tidak dpt
digunakan (hrs dihitung satu per satu dgn
rumus nilai yang akan datang)
Nilai yang Akan Datang Anuitas…………………

 Jika tingkat imbal hasil berubah-ubah (thn ke-1 =

10%, thn ke-2 = 12%, thn ke-3 = 14%), maka
nilai dari uang Rp 1.000 yg diterima setiap akhir
tahun selama 3 tahun di tahun ke-4 adalah…
 Rp 1.000 x (1 + 10%)3 + Rp 1.000 x (1 +
12%)2 + Rp 1.000 x (1 + 14%)1

 Jika tingkat imbal hasil 10%, maka nilai pada

tahun ke-3 dari uang Rp 1.000 yg diterima pada
setiap akhir tahun ke-1, 1200 pada thn ke-2, dan
1500 pada thn ke-3 adalah…
a. Berapa nilai akhir tahun ke enam dari
setoran sebesar USD 500 setiap
tahun sampai akhir tahun ke-enam
dengan imbal hasil 5% per tahun?
b. Jika setoran dilakukan per semester?
Nilai Sekarang dari Anuitas
 Uang Rp 1.000 diterima secara rutin (tiap
akhir tahun) selama 4 tahun mendatang,
semuanya didiskonto dengan tingkat
diskonto 10% per tahun
 Nilai sekarang uang yang akan diterima
pada akhir tahun ke-1 adalah:
1
P  1.000   909
1  10%  1

 Nilai sekarang uang yang akan diterima

pada akhir tahun ke-2 adalah:
1
P  1.000   826
1  10% 2
Nilai Sekarang dari Anuitas ……………………

 Nilai sekarang uang yang akan diterima

pada akhir tahun ke-3 adalah:
1
P  1.000   751
1  10%  3

 Nilai sekarang uang yang akan diterima

pada akhir tahun ke-4 adalah:
1
P  1.000   683
1  10%  4

 Dengan demikian, jumlah nilai sekarang

dari seluruh uang yang diterima (anuitas)
adalah:
Rp 909 + Rp 826 + Rp 751 + Rp 683 = Rp 3.170
Nilai Sekarang dari Anuitas ……………………

 Jika…
 P = nilai sekarang dr anuitas yg diterima
selama n periode
 Maka…

PA  A 
 1 i 1
n Present value
annuity factor

1  i   i
n

 Nilai sekarang dr anuitas (P) = nilai sekarang

dari sejumlah pembayaran dengan jumlah tetap
yang akan diterima tiap akhir periode selama n
periode pada tingkat imbal hasil i per periode
Nilai Sekarang dari Anuitas ………………………

 Nilai sekarang dari anuitas Rp 1.000 yang

akan diterima tiap akhir tahun selama 4
tahun mendatang, semuanya didiskonto
dengan tingkat imbal hasil 10% per tahun,
adalah (dengan rumus)…
PA  1.000 
 1  10%   1
4

1  10% 4 10%
0,4641
 1.000 
0,1464
 3.170
 Jika jumlah uang dan/atau tingkat imbal hasil
berubah-ubah, rumus tersebut tidak dpt
digunakan (hrs dihitung satu per satu dgn
rumus nilai sekarang)
 Nilai Sekarang Anuitas ………………….

 Jika diketahui tingkat imbal hasil thn ke-1 = 10%, thn ke-2
= 12%, dan thn ke-3 = 14%, maka nilai sekarang dari uang
Rp 1.404 yg akan diterima setiap tahun selama 3 thn dari
sekarang adalah…

 Jika diketahui tingkat imbal hasil 10% per tahun, maka nilai
sekarang dari uang Rp 1.000 yg diterima pada tahun ke-1, 1200
pada thn ke-2, dan 1500 pada thn ke-3 adalah…
a. Berapa nilai kini dari setoran sebesar
USD 500 setiap tahun sampai akhir
tahun ke-enam dengan imbal hasil 5%
per tahun?
b. Jika setoran dibayar per semester?
Anuitas – Angsuran Hutang
 Anuitas – angsuran hutang (A) =
pembayaran yang diperlukan selama n
periode pada tingkat imbal hasil i per
periode untuk mengangsur sejumlah uang
atau pembiayaan yang diperoleh sekarang
 Rumus:

A  PA 
 1 i  i
n Mortgage
constant (MC)

1  i   1
n

 Digunakan dlm perhitungan KPR – utk

menghitung jumlah angsuran pokok +
imbal hasil per periode
Contoh
 Nasabah memperoleh pembiayaan
saat ini Rp. 350 jt dengan imbal hasil
12% per thn dan akan dicicil selama
10 thn. Berapa besar cicilan yang
harus dibayar nasabah setiap
bulannya?
Anuitas – Cadangan Penggantian
 Anuitas – cadangan penggantian (A) =
jumlah yang harus diinvestasikan tiap
periode pada tingkat imbal hasil i untuk
mencapai jumlah yang diinginkan pada
akhir periode n
 Rumus:

i Sinking fund
A  FA n  factor (SFF)

1  i   1
n

 Digunakan dlm penilaian dengan

pendekatan pendapatan – untuk
menghitung cadangan penggantian
Contoh

Nasabah DPLK ingin memperoleh

pensiun sebesar Rp 500 jt pada 15 tahun
yang akan datang. Jika imbal hasil saat
ini 12% per tahun, berapa cicilan yang
harus dibayar setiap bulan oleh nasabah
tersebut?
Jangka Waktu

 Nilai tanah seluas 100 m di Margonda Depok saat

ini Rp 250.000.000,00 , rata-rata kenaikan nilai
tanah pertahun adalah 8 % . Berapa tahun Nilai
tanah itu menjadi Rp 630.000.000,00 ?
Jawaban Kasus No. 4
250.000.000  1  8%   630.000.000
n

630.000.000
1,08 
n

250.000.000
1,08n  2,52
a  b log b  c
c a

n  1, 08 log 2,52
log 2,52
log b n
a
log b  log1,08
log a
0,401401
n
0,033424
n  12
Contoh

Nasabah DPLK ingin memperoleh

pensiun sebesar Rp 500 jt beberapa
tahun yang akan datang. Jika imbal hasil
saat ini 12% per tahun dan cicilan yang
dibayar setiap bulan oleh nasabah
tersebut Rp. 1 jt, berapa lama nasabah
harus menabung?
Contoh
 Nasabah memperoleh pembiayaan
saat ini Rp. 350 jt dengan imbal hasil
12% per thn dan akan dicicil sebesar
Rp. 5 jt setiap bulan. Berapa lama
nasabah dapat melunasi hutangnya?
Imbal Hasil

 Tanah seluas 100 m di Margonda Depok saat ini

bernilai Rp 250.000.000,00 , setelah 12 tahun nilai
tanah itu menjadi Rp 630.000.000,00. Berapa rata-
rata kenaikan nilai tanah setiap tahunnya?
 Imbal Hasil

 Menggunakan rumus interpolasi:

i = i1 + (PA i1 – PA i) (i2 – i1)
(PA i1 – PA i2)
Keterangan:
i = tingkat imbal hasil yang dicari
i1= tingkat imbal hasil pertama
i2= tingkat imbal hasil kedua
PA i1 = nilai sekarang anuitas pada imbal hasil i1
PA i2 = nilai sekarang anuitas pada imbal hasil i2
 Imbal Hasil

 Cara yang digunakan adalah coba-coba

(trial and error) dengan syarat jika
dengan imbal hasil i1 menghasilkan
PA i1 > PA i, maka i2 harus lebih besar
dari i1 sampai dengan PA i2< PA i atau
sebaliknya.
 Contoh:
 Harga tunai sebuah sepeda Rp. 5 jt.
Apabila pembelian dilakukan secara cicil
selama 12 bulan dengan uang muka
sebesar Rp. 2 jt dengan angsuran tetap
sebesar Rp. 350 rb pada setiap akhir
bulan, berapa besar margin per bulan
yang dibebankan kepada pembeli?
Misal i1 = 5% PA i1 = 3.102.137,5
i2 = 6% PA i2 = 2.934.345,4
i = 5% + (3.102.137,5 – 3.000.000) (6%-5%)
(3.102.137,5 - 2.934.345,4)
= 5% + (102.137,5) (1%)
(167.792,1)
=5,6%/bln
Contoh:

Nasabah ingin memperoleh dana

pensiun sebesar Rp 50 jt pada 4 tahun
yang akan datang. Berapa imbal hasil
yang dibebankan per tahun, jika cicilan
per triwulan nasabah tersebut Rp
3.000.000.
Misal i1 = 2% FA i1 = 49.842.690,77
i2 = 3% FA i2 = 50.796.845,48
i = 2% + (49.842.690,77 – 50.000.000) (3%-2%)
(49.842.690,77 - 50.796.845,48)
= 2% + (-157.309,23) (1%)
(-954.154,71)
=2,16%/thn
 Effective Annual Rate
 Jika ingin membandingkan beberapa
alternatif investasi yang mempunyai
periode pemajemukkan yang berbeda-
beda, maka imbal hasil harus dinyatakan
dalam dasar yang sama
 Hal ini dapat membantu dalam
membedakan imbal hasil nominal
(dinyatakan) dan imbal hasil tahunan efektif
Effective annual rate adalah imbal hasil yang
dimajemukkan setiap tahun, yang menyediakan imbal
hasil yang sama dengan imbal hasil nominal jika
dimajemukkan sebanyak m kali/thn

Imbal hasil tahunan efektif = (1+(i/m))(m)- 1

Jika imbal hasil nominal 8%/th dimajemukkan per kuartal
dalam jangka waktu 1 tahun, maka: Effective
rate=(1+(8%/4))(4)- 1= 0,08243 atau
8,243%/th
Kasus 1

 Berapa jumlah nilai kini atas pendapatan yang

diperoleh diakhir tahun pertama sebesar Rp 300
juta , akhir tahun ke dua Rp 400 juta dan akhir
tahun ke tiga Rp 500 juta , bila imbal hasil deposito
diasumsikan akan tetap selama 3 tahun yaitu
sebesar 12 % .
 Berapa jumlah nilai diakhir tahun ke-4 atas
pendapatan yang diperoleh diakhir tahun pertama
sebesar Rp 300 juta , akhir tahun ke dua Rp 400
juta dan akhir tahun ke tiga Rp 500 juta , bila imbal
hasil deposito diasumsikan tahun pertama dan
kedua adalah sebesar 12 % , sedangkan tahun ke 3
adalah sebesar 15 % .
 Kasus 2

 Bila setiap semester uang yang pasti akan kita

diterima adalah Rp 10.000.000,00 selama 5
tahun , berapa nilai uang tersebut di akhir
tahun ke-5, jika imbal hasil atas sukuk negara
adalah 12 % per tahun.
 Bila uang yang mungkin akan kita diterima
adalah Rp 10.000.000,00 setiap tahun selama
5 tahun, berapa nilai uang tersebut kalau kita
terima saat ini. Bila imbal hasil atas sukuk
pemerintah adalah 10 % per tahun.
Kasus 3

 Pada akhir tahun ke-5, berapakah saldo

yang terdapat pada tabungan bila setoran
awal adalah USD 500 dengan imbal hasil
majemuk 5% dan dibayar setiap triwulan.
 Berapakah nilai kini dari USD 200 pada
akhir tahun ke-3 dengan tingkat
keuntungan investasi tahun pertama 18%,
20% di tahun kedua dan ketiga.
 Kasus 4
 Berapa nilai kini dari setoran tahun pertama
sebesar USD 500 diikuti dengan pembayaran
sebesar USD 100 setiap tahun sampai akhir
tahun ke-enam dengan imbal hasil 5% per
tahun?
 Berapa akhir tahun ke-5 dari setoran awal
sebesar USD 500 diikuti dengan pembayaran
sebesar USD 100 setiap tahun sampai akhir
tahun ke-empat dengan imbal hasil 5% per
tahun?
Kasus 5

Arus Kas Akhir Tahun

1 2 3 4 5
A $ 100 $ 200 $ 300 $ 400 $ 500
B $ 600 $ 600 $ 600 $ 600 $ 600
C $ 700 - - - -
D - - - - $ 800
E $ 900 - $ 1000 - $ 1100

Dengan imbal hasil 12%, hitunglah:

a.Nilai sekarang dari arus kas di atas
b.Nilai di akhir tahun ke-5 dari arus kas di atas
Kasus 6

 Seseorang akan membeli tanah dengan 4 ( empat )

pilihan pembayaran sebagai berikut :
* Dibayar tunai saat ini sebesar Rp 1,5 Milyar
* Dibayar 3 tahun mendatang sebesar Rp 2,4
Milyar .
* Dibayar cicilan dengan cicilan tahun pertama
Rp 500 juta , tahun kedua Rp 750 juta , tahun
ketiga Rp 1 milyar ( dibayar diakhir tahun ).
* Dibayar cicilan dengan cicilan tetap setiap
tahun selama 3 tahun , sebesar Rp 600 juta
Bila tingkat inflasi 8 % per tahun , mana diantara
cara pembayaran diatas yang dipilih.
 Kasus 7

 A mengajukan pembiayaan USD 35000

dengan equivalent rate 11% yang akan
dicicil selama 11 tahun. Berapa jumlah
cicilan Tn A setiap bulannya?
 B perlu memiliki USD 10000 pada akhir
tahun ke 5, sehingga B ingin berinvestasi
dengan return 15%. Untuk itu, berapa
uang yang harus ditanam setiap tahun
Kasus 8

 Saldo modal akhir Ny.D USD 12000

dengan margin 12% per tahun dan
modal awal USD 1200. Berapa tahun
investasi dilakukan oleh Ny.D?
 Harga emas saat ini Rp. 600 rb per
gram, jika kenaikan harga emas 11%
per tahun, berapa tahun harga emas
menjadi Rp. 1 jt per gram?
 Kasus 9

 Pembiayaan Rp. 150 jt dengan angsuran Rp.

1,5 juta per bulan dan margin 11% setiap
tahun. Berapa lama nasabah dapat melunasi
pembiayaan tersebut?
 Tabungan setiap bulan Rp. 750 rb diharapkan
mencapai Rp. 750 jt dengan imbal hasil 10%
per tahun. Berapa lama waktu menabung
untuk mencapai saldo tersebut?
Kasus 10

 Nilai sekarang dari penerimaan sebesar Rp.

800 rb di akhir tahun ke-3 adalah Rp. 750
ribu. Berapa imbal hasil yang diterima per
tahun?
 PT C mempertimbangkan menerbitkan
sukuk dengan nominal USD 1000 yang
akan bernilai USD 1250 dalam jangka
waktu 5 tahun. Berapa tingkat kupon per
tahun sukuk tsb?
Kasus 11

 Soal buku sumber hal 77 no. 3 dan 4

Kasus 12

 Soal buku sumber hal 77 no. 6 dan 7

Kasus 13

 Nilai di akhir tahun ke-3 dari penerimaan

sebesar Rp. 1. 800 rb setiap tahun
adalah Rp. 7.500.000. Berapa imbal
hasil yang diterima per tahun?
 Pembiayaan diterima Rp. 350 juta dicicil
selama 15 tahun dengan cicilan Rp.
4.200.000 per bln, berapa equivalent
rate pembiayaan tersebut?
Kasus 14

Hitung effective rate, jika nominal rate:

7% dibayar per semester

16% dibayar per bulan

22,5% dibayar per triwulan

32% dibayar per catur wulan