SHARING KNOWLEDGE

MANAJEMEN PERAWATAN
GEDUNG DAN FASILITAS

Rendhi Achmad Ridwan (31217)

“ BAGAIMANA MENGELOLA GEDUNG
ITU MENJADI SEBUAH LINGKUNGAN
YANG MENYENANGKAN UNTUK
DITINGGALI, TETAPI SECARA
FINANCE BISA DIGUNAKAN UNTUK
PERAWATAN “
TUGAS PENGELOLA GEDUNG

 MENGURUSI SEMUA OPERASIONAL  SERVICE CHARGE, PERAWATAN GEDUNG,

KEAMANAN DAN TAMAN
 PENGELOLAAN ASET PARKIR, GYM, KOLAM RENANG, DLL
 STRATEGI PENGELOLAAN PARKIR PERJAM ATAU SEKALI MASUK
 PENGELOLAAN TAMAN DISERAHKAN KE PROPERTY MANAGEMENT ATAU
FACILITY MANAGEMENT
Manajemen pemeliharaan bangunan gedung (Building Maintenance) Dan Fasilitas

 Perkembangan property saat ini telah mendorong

munculnya gedung-gedung bertingkat, seperti gedung
perkantoran, hotel, pusat perbelanjaan, dan rumah
sakit.
 Keberadaan bangunan gedung dimaksudkan untuk
mendukung tercapainya tujuan-tujuan dan terlaksananya
fungsi utama dari pemakaian gedung secara optimal
 Fasilitas adalah perwujudan fisik dalam bentuk bangunan
yang dipergunakan sebagai wadah aktivitas manusia.
Secara umum fasilitas dapat berupa bangunan gedung,
jalan, jembatan, pabrik dan lainnya yang dibangun
sebagai bangunan baru atau hasil renovasi.
Manajemen pemeliharaan
fasilitas
 Suatu upaya untuk menangani fasilitas secara tepat,
menyeluruh dan terpadu dengan maksud bahwa semua
tindakan yang dilakukan adalah untuk mempertahankan
dan memulihkan kondisi fasilitas sesuai dengan
spesifikasi semula sehingga fasilitas dapat berfungsi
sebagaimana mestinya
Program pemeliharaan
fasilitas
a. Pekerjaan pemeliharaan langsung: kegiatan
memelihara dan mengembalikan fungsi fasilitas dari
ketidakberesan yang dibagi menjadi subdevisi antara
lain: house keeping, pemeliharaan umum,
pemeliharaan preventif, penggantian suku cadang
dan peningkatan.
b. Pekerjaan pemeliharaan tidak langsung: aktivitas
pekerjaan untuk mendukung pekerjaan langsung.
Elemen pekerjaan tak langsung dalam kegiatan
pemeliharaan fasilitas berupa: identifikasi pekerjaan,
estimasi biaya, pembelian, penyediaan,
inventarisasi, penjadwalan, monitoring dan
rekayasa teknik.
Tujuan Pemeliharaan Fasilitas

 Menciptakan lingkungan kerja yang memadai, aman,

bersih, nyaman untuk berbagai kondisi penyewa dalam
sebuah gedung perkantoran.
 Menciptakan lingkungan yang aman, bersih, sehat, dan
nyaman dalam lingkungan Perkantoran
 Pekerjaan pemeliharaan langsung
(Directmaintanance)
 House Keeping dan Ground Keeping  Kegiatan house keeping yaitu: membersihkan ruangan,
membersihkan kaca eksterior, dan kaca common area, membuang sampah dari tempat
sampah, menyapu, mengepel,dan menghisap debu. ground keeping seperti :
merawat/memotong taman, pemeliharaan jalan lingkungan dan halaman parkir.
 Pemeliharaan Umum (General Maintenance)  Biasanya pekerjaan pemeliharaan umum
memerlukan tenaga terlatih dan memerlukan peralatan. Sebagai contoh : pekerjaan memoles
lantai atau mengecat ulang dinding.
 Pemeliharaan preventif (Preventive Maintenance)  Pemeliharaan preventif dilaksanakan
dengan menggunakan pedoman dari pabrik pembuatnya atau buku petunjuk operasional dan
pemeliharaan yang telah di buat sebelumnya
 Perbaikan (Repair)  Pekerjaan perbaikan meliputi kegiatan penanganan untuk memulihkan
komponen fasilitas setelah mengalami kerusakan agar kembali berfungsi
 Penggantian (Replacement)  Penggantian adalah kegiatan penggantian komponen/suku
cadang fasilitas sesuai dengan persyaratan yang diperlukan. Kegiatan ini dilakukan karena
batas usia ekonomis peralatan. Contoh: penggantian kompresor pada system air condition
karena telah mencapai usia ekonomis.
 Peningkatan (Improvement)  Peningkatan adalah kegiatan untuk mempertinggi unjuk kerja
yang layak atau memperkecil biaya operasional fasilitas. Kegiatan ini dapat berupa
pemasangan peralatan hemat energi pada fasilitas.
Pekerjaan pemeliharaan tak langsung
(Indirect maintanance)

Pekerjaan pemeliharaan tak langsung adalah merupakan

bentuk elemen aktivitas untuk mendukung pekerjaan
pemeliharaan langsung:
a. identifikasi pekerjaan
b. estimasi biaya
c. Pembelian
d. Penyediaan
e. Inventarisasi
f. Penjadwalan
g. monitoring dan
h. rekayasa teknik.
Standar Umur Ekonomis

 Umur ekonomis” ialah : “Suatu periode waktu dimana

aset (bangunan) diharapkan dapat
“digunakan/dimanfaatkan secara ekonomis sesuai
fungsinya
 "Sisa umur ekonomis/manfaat" adalah periode waktu
dihitung sejak tanggal estimasi nilai hingga berakhirnya
umur ekonomis/manfaat aset (bangunan), yakni sisa
waktu pemanfaatan asset (bangunan) sesuai dengan
fungsinya.
Pedoman Indikasi Umur
Ekonomis Bangunan
Evaluasi pekerjaan
pemeliharaan
 Kepantasan : suatu permintaan perbaikan fasilitas untuk
memulihkan fungsi fasilitas seperti semula. Pertanyaan
yang menyangkut pantas tidaknya dilakukan perbaikan
selalu diperlukan.
 Kebutuhan : dalam hal permintaan pemeliharaan dibuat
berdasarkan alasan kebutuhan ataukeperluan.
 Nilai : setelah menerima permintaan pekerjaan
pemeliharaan, estimasi biaya pemeliharaan harus
dibuat. Apabila permintaan berupa perbaikan besar
atau penggantian akan dipilih maka evaluasi metode
present value diperlukan.
Prioritas pelaksanaan

 Kondisi darurat: pekerjaan pemeliharaan yang

diprioritaskan karena pertimbangan kondisi darurat agar
sebuah sistem dapat berfungsi sebagaimana mestinya.
Contoh : pipa air yang bocor
 Urgensi: pekerjaaan pemeliharaan fasilitas yang
diprioritaskan karena pertimbangan urgensi. Contoh : tidak
berfungsinya alarm kebakaran.
 Prioritas rutin: pekerjaan pemeliharaan yang berdasarkan
permintaan yang datang setiap hari sesuai evaluasi yang
telah dilakukan.
 Prioritas yang dapat ditunda: pekerjaan pemeliharaan yang
dapat ditunda pelaksanaannya karena tidak mempengaruhi
operasional fasilitas. Contoh : pengecetan.
 K3
Konstruksi Bangunan
 LATAR BELAKANG
PERMASALAHAN
KONSTRUKSI BANGUNAN
 Kegiatan konstruksi merupakan unsur
penting dalam pembangunan

 Kegiatan konstruksi menimbulkan

berbagai dampak yang tidak
diinginkan, antara lain yang
menyangkut aspek keselamatan kerja
dan lingkungan

 Kegiatan konstruksi harus dikelola

dengan memperhatikan standar dan
ketentuan K3 yang berlaku.
 Karakteristik Kegiatan
Proyek Konstruksi
 Melibatkan banyak tenaga kerja kasar
berpendidikan relatif rendah (Non Skill)

 Memiliki masa kerja terbatas

 Memiliki intensitas kerja yang tinggi

 Bersifat multi disiplin dan multi crafts

 Menggunakan peralatan kerja beragam (jenis,

teknologi, kapasitas dan kondisinya)
Data Kecelakaan

- Konstruksi : 31,9 %
- Industri : 31,6 %
- Transport : 9,3 %
- Pertambangan : 2,6 %
- Kehutanan : 3,8 %
- Lain-lain : 20 %
 Data Penyebab Kecelakaan
Sektor Konstruksi

Jatuh : 26%
Terbentur : 12 %
Tertimpa : 9%
Mesin & alat : 8%
Alat tangan : 7%
Transport : 7%
Lain-lain : 6%
Pemeliharaan dan perawatan
sistem plumbing pompa
a. Sistem plumbing
1) Ground Reservoir
 Memeriksa tanda alarm pada saat air mencapai permukaan batas atas
 Memeriksa tanda alarm pada sat air mencapai permukaan batas
bawah
2) Pompa air bersih
 Memeriksa indikasi status pompa air bersih
b. Memeriksa trip alrm pompa air bersih
 Memeriksa cabang utama pemipaan air bersih ( memeriksa indikasi
aliran air tertutup atau terbuka)
c. Peralatan yang digunakan (pompa, pengolahan limbah, pressure water
tank, top reservoir tank, pumpa kuras, peralatan pompa air mancur
dan aksesorisnya, pompa hidrophor, dll)
Pemeliharaan sistem air kotor

 Periksa saluran sambungan jika menggunakan pvc, bila

ditemukan kebocoran segera di tutup kembali: cara
perbaikannya;amplas bagian yang retak pada ujung
sambungan, beri lem, sambung kembali bagian tersebut
 Bersihkan saluran terbuka air kotor minimal 1 bulan
sekali
 Pada saluran tertutup air kotor, periksa bak kontrol,
beri batasan seperti jeruji agar ba tidak tertutup
kotoran
Pemeliharaan air bersih

 Tambahkan penggantung supaya pipa pvc tidak mudah

lepas, kalau lepas atai retak lakukan pengamplasan,
matikan saluran air, dan lem kembali
 Pemeliharaan peralatan Sanitari
 Pemeliharaan wc dan kamar mandi
 dll
Perawatan fire hydrant

 Cek kebocoran
 Lakukan flushing sistem hindrant agar tidak terjadi
endapan lumpur, yang menyebabkan aliran hidran tidak
berfungsi dengan maksimal
Pilar 1 - 5S

 TPM dimulai dengan 5S, sebagai landasan

utama
 Permasalahan tidak bisa terlihat dengan
jelas ketika tempat kerja tidak tertata
dengan baik
 Pembersihan dan mengorganisir tempat
kerja membantu team untuk membongkar
permasalahan
 Membuat permasalahan terlihat adalah
langkah peningkatan yang pertama

23
Istilah 5S

Istilah Jepang Terjemahan Padanan dengan 'R'

Seiri Organisasi Ringkas
Seiton Kerapian Rapi
Seiso Membersihkan Resik
Seiketsu Standardisasi Rawat
Shitsuke Disiplin Rajin

24
Seiri (Ringkas) /HOUSEKEEPING
 Sesuatu yang tidak berguna dibuang
 Sesuatu yang jarang digunakan harus
diletakkan pada sudut-sudut pabrik
 Sesuatu yang sering digunakan harus
diletakkan pada tengah-tengah pabrik
 Sesuatu yang sering digunakan ditempatkan
dekat dengan mesin atau pekerja
 Ringkas harus dilakukan dengan suatu
kampanye untuk memindahkan item-item yang
tidak berguna

25
Seiton (Rapi)
 Konsep dari rapi adalah “masing-masing
barang mempunyai tempat sendiri, dan hanya
satu tempat"
 Barang harus ditempatkan setelah pemakaian
di tempat yang sama
 Untuk mengidentifikasi barang dengan mudah,
harus digunakan pelat-nama dan etiket yang
mudah dikenali
 Rak vertikal misalnya, dapat digunakan untuk
tujuan tersebut, dan barang yang berat
ditempatkan pada posisi rak paling bawah

26
Seiso (Resik)

 Resik atau bersih merupakan poin penting yang

harus senantiasa diperhatikan
 Untuk melaksanakan kebersihan secara baik, maka
pekerjaan harus dibagi untuk setiap anggota
 Dalam mengalokasikan pekerjaan, area yang
menjadi tanggung jawab individual harus jelas
ditentukan
 Dan yang lebih penting beban pekerjaan harus
diberikan secara proposional untuk setiap pekerja,
sehingga tidak ada alasan lagi yang mengatakan;
“tidak ada waktu” atau “sangat sibuk”

27
Seiketsu (Rawat)

 Karyawan harus mendiskusikan bersama-sama dan memutuskan

standar untuk memelihara tempat kerja dan mesin yang rapi dan
bersih
 Standar ini diterapkan untuk organisasi secara keseluruhan dan diuji
/diperiksa secara acak setiap saat

28
Shitsuke (Rajin)

 Pertimbangan 5S sebagai jalan hidup dan

menyempurnakan disiplin diri di antara karyawan dalam
organisasi
 Hal tersebut meliputi pemakaian lencana, mengikuti
prosedur kerja, ketepatan waktu, pengabdian kepada
organisasi, dan lain lain

29