TA R A N A S

E N D A F A K A T
P I H A N H
P E R A L
D A N
T A N A H
H
WA,SH.,M
I JAY
GA
MUST IKA ME
 Istilah Pendaftaran tanah berasal dari kata Cadastre´ dalam
bahasa Belanda merupakan istilah teknis untuk suatu yang
menunjukkan pada luas, nilai dan kepemilikan (atau lain-lain
alas hak) terhadap suatu bidang tanah.
Sedangkan kata Cadastre´ berasal dari bahasa latin
Capitastrum´ yang berarti suatu register atau capita atau
unit yang diperbuat untuk pajak tanah romawi (Capotatio
Terrens).
(A.P. Parlindungan, 1999)
Pengertian Pendaftaran Tanah
Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1997
Pada Pasal 1 Angka 1
Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang
dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus,
berkesinambungan dan teratur, meliputi
pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan
penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data
yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai
bidang-bidang tanah dan satuanrumah susun,
termasuk pemberian sertipikat sebagai surat tanda
bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah
ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun
serta hak-hak tertentu yang membebaninya.
Pengaturan Pendaftaran Tanah
Pasal –pasal 19, 23, 32 dan 38 UUPA ;

Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang

Pendaftaran Tanah.;

Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala Badan

Pertanahan Nasional Nomor. 3 Tahun 1997 Tentang
Ketentuan Pelaksanaan PP No. 24 Tahun 1997
(Pendaftaran Tanah).
Tujuan Pendaftaran Tanah

1. Kepastian Hak atas tanah;

2. Kepastian Subyek haknya
3. Kepastian Obyek haknya
4. Kepastian Hukumnya.
Tujuan Pendaftaran Tanah
(Pasal 19 UUPA)
1. Memberikan Kepastian dan Perlindungan Hukum kepada
pemegang hak agar dengan mudah dapat membuktikan
dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan.
Diberikan sertifikat sebagai surat tanda bukti hak yang
sudah dibukukan dalam buku tanah, yang berisi Data
Yuridis dan Data Fisik suatu obyek pendaftaran.
Data Fisik, berupa keterangan mengenai letak, batas dan luas
termasuk ada tidaknya bangunan.
Data Yuridis, adalah keterangan mengenai status hukum bidang
tanah – satuan rumah susun yang didaftar, pemegang hak, hak
pihak lain serta beban-beban lain yang membaninya.
2. Menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang
berkepentingan termasuk pemerintah, agar
dengan mudah dapat memperoleh data yang
diperlukan dalam melakukan perbuatan hukum.
Data disajikan Kantor Pertanahan bagian Tata
Usaha Pendaftaran Tanah Dalam Daftar Umum,
teiri :
Peta Pendaftaran, yang menggambarkan bidang atau bidang-bidang
tanah untuk keperluan pembukuan tanah ;
Daftar Tanah, adalah Dokumen dalam bentuk Daftar yang memuat
Identitas Bidang Tanah dengan Sistem Penomoran ;
Surat Ukur, adalah dokumen memuat Data Fisik Bidang Tanah dalam
bentuk Peta dan Uraian, yang diambil dari Peta Pendaftaran ;
Daftar Tanah, yaitu Dokumen dalam bentuk daftar yang memuat
Keterangan Penguasaan Tanah dengan sesuatu hak oleh Perseorangan
– Badan Hukum tertentu (tidak terbuka untuk umum).
3. Untuk terselengaranya Tertib Adminstrasi
Pertanahan, setiap Bidang Tanah dan
peralihannya, pembebanan dab hapusnya wajib
didaftar.
 Lembaga / Badan yang Menangani
Pendaftaran Tanah.
1. Apabila di Kantor Pusat BPN, maka Pendaftaran Tanah ditangani Deputi Bidang Pengukuran dan
Pendaftaran Tanah, dengan dibantu :
– Direktur Pengukuran dan Pemetaan.
– Direktur Pendaftaran Tanah
2. Ditingkat Propinsi, ditangani oleh Kepala Bidang Pengukuran dan Pendaftaran Tanah dalam lingkungan
Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Propinsi, dengan dibantu :
– Kepala Seksi Pengukuran
– Kepala Seksi Pemetaan
– Kepala Seksi Pendaftaran Tanah dan sitem Informasi
Pertanahan
– Kepala Seksi Peralihan Hak, Pembebasan Hak dan PPAT.
3. Adapun di Tingkat Kabupaten / Kotamadya, pendaftaran tanah ditangani oleh seorang Kepala Seksi
Pengukuran dan Pemetaan dalam lingkungan Kantor Pertanahan Kabupaten / Kotamadya, dengan dibantu
:
– Kepala Sub Seksi Pengukuran, Pemetaan dan Konversi.
– Kepala Sub Seksi Pendaftaran Hak dan Informasi Pertanahan
4. setempatKepala Sub Seksi Peralihan Hak, Pembebanan Hak dan PPAT
Pelaksanaan Pendaftaran Tanah

Kegiatan pendaftaran tanah diatur berdasarkan Pasal

23, 32 dan 38 UUPA, yakni untuk mewujudkan hak
milik, hak guna usaha, dan hak guna bangunan untuk
didaftarkan termasuk peralihannya, hapusnya dan
pembebanannya dengan hak-hak lain, menurut
ketentuan yang dimaksud dalam Pasai 29 UUPA.
Kemudian juga harus didaftarkan hak pakai dan hak
pengelolaan.
Dalam penjelasan Pasal 19 UUPA disebutkan, bahwa
pen­daftaran tanah akan diselenggarakan dengan cara
yang sederhana dan mudah dimengerti serta dijalankan
oleh rakyat yang bersangkutan.
 PELAKSANAAN PENDAFTARAN TANAH

UNTUK PERTAMA KALI –INITIAL UNTUK PEMELIHARAAN

REGISTRATION DATA
Kegiatan pendaftaran yang dilakukan terhadap obyek PENDAFTARAN TANAH
pendaftaran yang belum didaftarkan berdasar PP. No.
10 tahun 1961 jo PP. No. 24 tahun 1997
MAINTENANCE
Kegiatan yang menyesuaikan data
fisik – yuridis
dalam daftar umum dan sertifikat
SISTEMATIK SPORADIK dengan
Dilakukan secara serentak Dilakukan untuk satu atau perubahan - perubahan yang terjadi
yang meliputi semua obyek beberapa obyek pendafataran kemudian,
pendaftaran yang belum dalam satu wilayah atau antara lain :
didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah secara
Beralihnya, pembebanan dan
bagian wilayah suatu desa / individual atau masal
kelurahan hapusnya
subyek hak ;
Hapusnya atau diperpanjangnya
jangka
waktu hak yang sudah berakhir
Pemecahan, penggabungan bidang-
Prakarsa pemerintah yang Atas permintaan yang bidang
ditetapkan oleh Menteri berkepentingan yaitu yang tanah yang sudah di daftar.
berhak atas obyek
pendaftaran tanah atas
kuasanya
 PENDAFTARAN TANAH UNTUK PERTAMA KALI

PENGUMPULAN DAN PENGOLAHAN PEMBUATAN PETA DASAR PENETAPAN BATAS BIDANG

DATA FISIK PENDAFTARAN TANAH

PEMBUATAN SURAT UKUR PEMBUATAN DAFTAR PENGUKURAN, PEMETAAN BIDANG-BIDANG

TANAH DAN PEMBUATAN PETA
TANAH
PENDAFTARAN

PEMBUKTIAN HAK DAN PEMBUKTIAN Pasal 23

PEMBUKUANNYA Hak Baru : (Pasal 23)
SK Pemberian Hak
Akta Pembebanan Hak Milik
Akta Ikrar Wakaf (Tanaf Wakaf)
Akta Pemisahan (HMSRS)

Hak Lama (Konversi) : (Pasal 24)

Bukti Tertulis
Ketereangan Saksi
Pernyataan yang bersangkutan
PEMBUKUAN Pasal 29
BUKU TANAH = Data Fisik - Yuridis

Sertifikat Baru / Pertama

PENERBITAN SERTIFIKAT Pasal 31,
32 Rusak
Sertifikat Pengganti Hilang
Penggantian Yang Lama

PENYAJIAN DATA Pasal 33, 34
PENYIMPANAN DAFTAR UMUM DAN
DOKUMEN Pasal 35
T.U.P.T DAFTAR UMUM  Peta Pendaftaran Tanah
 Daftar Tanah
 Surat Ukur
 Buku Tanah
 Daftar Nama
DISIMPAN DI KANTOR PERTANAHAN, HANYA BOLEH DIBAWA KELUAR
UNTUK KEPERLUAN PENYELESAIAN PERKARA DI PENGADILAN

Dengan Izin Tertulis Menteri / Yang ditunjuk

Dapat diberikan : - Petikan
Salinan
Rekaman
Azas Keterbukaan, Kecuali Daftar Nama
 PEMELIHARAAN DATA PENDAFTARAN TANAH Pasal 36

PERUBAHAN DATA DIDAFTARKAN

1. Jual beli
PEMINDAHAN HAK
2. Tukar Menukar
PERALIHAN HAK 3. Hibah
4. Inbreng (Pemasukan dalam
perusahaan)
5. Lain-lain (misalnya : wakaf)
A. PEMINDAHAN HAK – Dengan akta PPAT

B. LELANG (Pasal 41) – Dengan akta lelang

C. PEWARISAN (Pasal 42)

D. PENGGABUNGAN, PERSEROAN – KOPERASI (Pasal 43)

E. PEMBEBANAN HAK (Pasal 44, 45, 46)

F. PERPANJANGAN JANGKA WAKTU H.A.T (Pasal 47)

G. PEMECAHAN, PEMISAHAN, PENGGABUNGAN (Pasal 48, 49, 50)

H. PEMBAGIAN HAK BERSAMA (Pasal 51)

I. HAPUSNYA HAT, HAK PENGELOLAAN, HMSRS (Pasal 52)

J. PERALIHAN & HAPUSNYA HAK TANGGUNGAN (Pasal 53, 54)

K. PERUBAHAN NAMA (Pasal 56)

L. PUTUSAN – PENETAPAN PENGADILAN (Pasal 55)

M. PEMBERIAN HAK MILIK. SK MNA NO. 9 / 1997

Peralihan Hak Atas Tanah
• Pasal 20 ayat 2 dapat Hak Milik dapat beralih dan dialihkan ;
• Pasal 28 ayat 3 Hak Guna Usaha dapat beralih dan dialihkan ;
• Pasal 35 ayat 3 Hak Guna Bangunan dapat beralih dan
dialihkan ;
• Pasal 43 ayat 1 Hap Pakai diatas tanah Negara dapat dialihkan
dengan izin Pejabat yang berwenang ;
• Pasal 43 ayat 2 Hak Pakai diatas tanah Hak Milik dapat
dialihkan jika dimungkinkan dalam perjanjian.
Peralihan Hak Atas Tanah Dapat Terjadi :
Beralih, akibat peristiwa hukum, antara lain :
Meninggalnya pemegang hak ;
Kadaluwarsa ;
Perkawinan (tanpa janji harta perkawinan).
Peralihan hak karena suatu perbuatan hukum dengan sengaja untuk mengalihkan
suatu hak :
Harus dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT :
Jual Beli ;
Hibah ;
Tukar Menukar ;
Pemisahan – Pembagian ;
Pemasukan Modal ;
Hak Tanggungan ;
Pemberian – Pembebanan Hak diatas tanah Hak Milik
Lelang ;
Putusan Pengadilan / Pejabat Yang berwenang yang mempunyai kekuatan hukum.
Pendaftaran Peralihan Hak

Pendaftaran peralihan bukan syarat untuk sahnya

peralihan hak, tapi hanya alat bukti yang kuat tentang
sahnya peralihan.

Yang mendaftarkan peralihan hak adalah :

PPAT, atau
Penerima hak, setelah menerima berkas dengan Berita Acara
dari PPAT ;
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) diatur menurut PP RI No. 37 Tahun 1998
tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah
PPAT disumpah oleh kepala Badan Pertanahan Nasional dan lingkup kerjanya
hanya perwilayah/perkodya.
PPAT terdiri dari PPAT, PPAT Sementara, dan PPAT Khusus, dengan pengertian
sebagai berikut :
PPAT : adalah Pejabat Umum yang diberik kewenangan untuk membuat akta-akta
otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak
Milik Atas Satuan Rumah Susun ; Biasanya jabatan ini dirangkap oleh Notaris
PPAT Sementara adalah pejabat pemerintah yang ditunjuk karena jabatannya
untuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT di daerah yang
belum cukup terdapat PPAT.
PPAT khusus yaitu pejabat BPN yang ditunjuk karena jabatannya untuk
melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT tertentu khusus dalam
rangka pelaksanaan program dan tugas pemerintahan tertentu.
• Perbuatan Hukum yang dimaksud mengenai :
– jual beli
– tukar-menukar
– hibah
– pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng)
– pembagian hak bersama
– pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas tanah Hak
Milik
– pemberian Hak Tanggungan
– pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan
PPAT terdiri dari PPAT, PPAT Sementara, dan PPAT Khusus,
dengan pengertian sebagai berikut :
PPAT : adalah Pejabat Umum yang diberik kewenangan untuk
membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu
mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah
Susun ; Biasanya jabatan ini dirangkap oleh Notaris
PPAT Sementara adalah pejabat pemerintah yang ditunjuk karena
jabatannya untuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat
akta PPAT di daerah yang belum cukup terdapat PPAT.
PPAT khusus yaitu pejabat BPN yang ditunjuk karena jabatannya
untuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT
tertentu khusus dalam rangka pelaksanaan program dan tugas
pemerintahan tertentu.
Tugas
1. Untuk menambah wawasan pengetahuan baik secara teori
dan ketrampilan praktis maka saudara bisa melakukan
kunjungan ke BPN dan Kantor PPAT/Kecamatan untuk
melakukan observasi tentang pelaksanaan pendaftaran tanah.
2. Membuat alur skema pendaftaran tanah
3. Melakukan praktek sosialisasi pendaftaran tanah
4. Menerapkan model pembelajaran Portofolio Kelas