1

BAB I PENDAHULUAN
A. LATAR BELAKANG Perkembangan pesat yang terjadi dalam pembangunan di Indonesia tidak bisa dilepaskan begitu saja dengan hubungannya akan kepastian pendaftaran tanah. Karena tanah jelas menjadi aspek utama dan penting dalam pembangunan, dimana seluruh kegiatan pembangunan yang dilakukan oleh masyarakat memerlukan tanah untuk melakukan kegiatan tersebut. Untuk tercapainya kepastian pendaftaran tanah dan juga untuk memenuhi ketentuan Pasal 19 ayat (1 Undang!Undang "omor # $ahun 19%& tentang Peraturan 'asar Pokok!Pokok (graria (UUP( , maka penyelenggaraan pendaftaran tanah dilakukan berdasarkan Peraturan Pemerintah "omor )* $ahun 199+ (PP )*,199+ yang menggantikan Peraturan Pemerintah "omor 1& $ahun 19%1 (PP 1&,19%1 tentang pendaftaran tanah. -elain pendaftaran tanah di Indonesia, pendaftaran tanah di negara!negara lain juga penting untuk dipelajari agar dapat menjadi bahan perbandingan dengan sistem pendaftaran tanah di Indonesia, agar ke depannya sistem pendaftaran tanah di Indonesia dapat betul!betul menjamin kepastian hukum bagi pihak!pihak yang berkepentingan, antara lain pemegang hak atas tanah, pembeli atau penerima jaminan hak atas tanah, dan instansi terkait demi tertib administrasi pertanahan. .leh karena itu dalam penulisan kali ini, kami membahas mengenai sistem pendaftaran tanah negara /alaysia.

B. RUMUSAN MASALAH 0ertolak dari kerangka dasar berfikir sebagaimana diuraikan pada bagian latar belakang, maka permasalahan yang dibahas dalam makalah ini adalah mengenai1 1. Pendaftaran $anah secara umum ). Pendaftaran tanah di negara Indonesia 2. Pendaftaran tanah di negara /alaysia C. TUJUAN (dapun tujuan dari penyusunan makalah ini adalah1 1. Untuk memenuhi tugas makalah Pendaftaran $anah ). /elatih mahasis3a agar terbiasa menyusun makalah dalam memenuhi tugas. 2. (gar mahasis3a dapat mengerti hal!hal mengenai pendaftaran tanah di Indonesia dan /alaysia secara umum.

BAB II PENDAFTARAN TANAH

A. Pengertian dan Kegiatan Pendaftaran Tanah Ke$erde%aan Ind&ne!ia Pada a3alnya, pendaftaran tanah dilakukan untuk tujuan pemungutan pajak atas tanah (fiscal cadastre . -ampai tahun 19%1, dikenal tiga macam pungutan pajak tanah, yaitu 4erponding 5ropa, 4erponding Indonesia, dan 6andrente. -ebagai dasar bagi penentuan obyek pajak saat itu adalah status tanahnya sebagai tanah 7ak 0arat dan tanah hak milik adat, sedangkan 3ajib pajaknya adalah pemegang hak,pemiliknya. 'alam perkembangan berikutnya, untuk me3ujudkan kepastian hukum atas tanah, munculah pendaftaran tanah untuk tujuan kepastian hukum (legal cadastre . -asarannya adalah bidang!bidang tanah yang dikuasai dengan sesuatu hak dan dikenal tanah hak maupun persil yang kemudian diukur, dipetakan dan diteliti proses penguasaan oleh pemegang haknya. 7asilnya berupa peta dan daftar yang memberikan penjelasan mengenai siapa pemegang haknya, letaknya, dan luasnya (data kadastral . /enurut 0oedi 7arsono, yang dimaksud dengan pendaftaran tanah adalah suatu rangkaian kegiatan, yang dilakukan oleh "egara,Pemerintah secara terus menerus dan teratur berupa pengumpulan keterangan atau data tertentu, pengolahan, penyimpanan dan penyajiannya bagi kepentingan rakyat, dalam ada Ma!a A"a#

rangka memberikan jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan, termasuk penerbitan tanda buktinya dan pemeliharaannya.1 /enurut ketentuan Pasal 1 angka 1 PP )*,199+, pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus!menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengelolaan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang!bidang tanah dan satuan!satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang!bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak!hak tertentu yang membebaninya. Pendaftaran tanah juga berarti suatu kegiatan adminstrasi yang dilakukan oleh subjek hukum terhadap status kepemilikan hak atas tanah, baik pemindahan hak, pemberian ataupun pengakuan hak. Pendaftaran tanah merupakan legal cadastre pada prinsipnya adalah suatu kegiatan penyelenggaraan pendaftaran tanah yang dilakukan dalam rangka memberikan jaminan kepastian hukum dan kepastian hak. 7al ini dijelaskan dalam Pasal 19 ayat (1 UUP( yang menyatakan untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh 3ilayah 8epublik Indonesia menurut ketentuan!ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah. 0idang tanah adalah bagian permukaan bumi yang merupakan suatu bidang yang berbatas. 'alam hukum yang berlaku di dunia ini, pendaftaran tanah
1

0oedi 7arsono, Hukum Agraia Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya , 9ilid I, 7ukum $anah "asional, :et. ;II (9akarta1 'jambatan, 5disi 8e4isi )&&< , halaman +).

adalah suatu sistem di mana kepemilikan dalam suatu bidang tanah dicatat dan didaftar oleh pemerintah, demi pemberian suatu tanda atau alat bukti suatu hak dan untuk memfasilitasi suatu transaksi. -ebutan =pendaftaran tanah> telah menimbulkan kesan seakan!akan obyek utama pendaftaran atau satu!satunya obyek pendaftaran adalah tanah. /emang mengenai pengumpulan sampai penyajian data fisik, tanahlah yang merupakan obyek pendaftaran, yaitu untuk dipastikan letaknya, batas!batasnya, luasnya dalam peta pendaftaran dan disajikan juga dalam daftar tanah. Kata =kadaster> yang menunjuk pada kegiatan bidang fisik tersebut berasal dari istilah latin capitastrum (suatu daftar yang berisikan data mengenai tanah . $etapi dalam pengumpulan sampai penyajian data yuridis, bukan tanahnya yang didaftar, melainkan hak!hak atas tanah yang menentukan status hukumnya serta hak!hak lain yang membebani hak!hak tersebut. 0ahkan dalam pendaftaran tanah yang menggunakan sistem pendaftaran akta (registration of deeds , bukan haknya, melainkan justru aktanya yang didaftar yaitu dokumen!dokumen yang membuktikan diciptakannya hak yang bersangkutan dan dilakukannya perbuatan!perbuatan hukum mengenai hak tersebut kemudian). Kegiatan pendaftaran tanah meliputi kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali (initial registration dan kegiatan pemeliharaan data yang tersedia (maintenance . 'alam initial registration, terdapat 2 (tiga pokok kegiatan, yaitu1 1. bidang fisik (teknis kadastral , ). bidang yuridis, dan 2. penerbitan dokumen tanda bukti hak.
)

0oedi 7arsono, op cit, hal.+*

-edangkan pemeliharaan data (maintanance dilakukan apabila terjadi perubahan pada data fisik dan data yuridis obyek pendaftaran tanah yang telah didaftar. Perubahan ini misalnya terjadi akibat beralihnya, dibebaninya, atau berubahnya nama pemegang hak yang sudah berakhir, pemecahan, pemisahan dan penggabungan bidang tanah yang haknya sudah didaftar. Pendaftaran tanah pertama kali (initial registration dapat dilakukan secara1 1. sistematik berarti dilakukan secara serentak yang meliputi semua obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam 3ilayah atau bagian 3ilayah suatu desa,kelurahan, yang umumnya prakarsa datang dari Pemerintah? ). sporadik berarti kegiatan pendaftaran tanah untuk satu atau beberapa obyek pendaftaran tanah dalam 3ilayah atau bagian 3ilayah suatu desa,keluarahan secara indi4idual atau massal, yang dilakukan atas permintaan pemegang atau penerima hak atas tanah bersangkutan. /enurut :hairul 0asri, kegiatan pendaftaran tanah telah lama diusahakan oleh pemerintah Indonesia, yaitu pada tahun 19## berdasarkan Keputusan Presiden (Kepres "omor ## $ahun 19## Presiden 8epublik Indonesia

membentuk Kementerian (graria yang sederajat dengan kementerian lain dan dipimpin oleh /enteri (graria. 6apangan pekerjaan Kementerian (graria dimaksud adalah1 1. /empersiapkan pembentukkan perundang!undangan agraria nasional.

). /elaksanakan dan menga3asi perundang!undangan agrarian pada umumnya serta memberi pimpinan dan petunjuk tentang pelaksanaan itu pada khususnya. 2. /enjalankan usaha untuk menyempurnakan kedudukan dan kepastian hak tanah bagi rakyat. -usunan Kementerian (graria terdiri atas Pusat Kementerian, 9a3atan (graria dan 9a3atan Pendaftaran $anah. /asing!masing ja3atan dipimpin oleh Kepala 9a3atan yang segala bertanggung sesuatu ja3ab kepada -ekretaris /enteri 9enderal. dan 3ajib Kemudian

memberitahukan

kepada

Kementerian (graria ke3enangannya dipertegas dengan Kepres "omor 19& $ahun 19#+ tanggal 1) 'esember 19#+ untuk menjalankan segala usaha menyempurnakan kedudukan dan kepastian hak atas tanah melalui pendaftaran tanah yang meliputi kegiatan 1 1. Pengukuran, perpetaan dan pembukuan semua tanah dalam 3ilayah 8epublik Indonesia (tentunya termasuk 3ilayah kehutanan . ). Pembukuan hak!hak atas tanah serta pencatatan pemindahan hak!hak tersebut. Untuk hal tersebut di atas berdasarkan Kepres "omor 19& $ahun 19#+ tersebut 9a3atan Pendaftaran $anah dialihkan dari 'epartemen Kehakiman ke Kementerian (graria sedangkan tugas dan 3e3enang 9a3atan (graria beralih dari /enteri 'alam "egeri ke Kementerian (graria berdasarkan Undang!Undang "omor + $ahun 19#<. -etelah lahirnya UUP(, lapangan pekerjaan Kementerian (graria diperluas dengan kegiatan 6and 8eform dan 6and Use sehingga dapat dikatakan

<

pilar!pilar kegiatan Kementerian (graria pada saat berdirinya terdiri dari * pilar, yaitu 1 1. 0idang 7ak!7ak (tas $anah (9a3atan (graria ). 0idang Pendaftaran $anah (9a3atan Pendaftaran $anah 2. 0idang 6and 8eform *. 0idang 6and Use yang berasal dari 'irektorat $ata 0umi 'epartemen Pertanian (bukan berasal dari 'irektorat $ata 8uang 'epartemen Pekerjaan Umum . 'epartemen (graria dengan * pilar tersebut di atas merupakan suatu kebanggaan bagi bangsa Indonesia khususnya pega3ai di 'epartemen (graria karena di seluruh dunia hanya 'epartemen (graria yang memiliki ke3enangan yang lengkap yang diharapkan dapat menyelesaikan berbagai permasalahan pertanahan di Indonesia sebagai akibat masa penjajahan yang cukup panjang serta luasnya 3ilayah 8epublik Indonesia dengan berbagai suku bangsa dan adat istiadat serta ketentuan!ketentuan hukum di bidang pertanahan umumnya hanyalah berdasarkan hukum adat setempat dan tidak tertulis. 'engan ke3enangan yang ada diharapkan Kementrian (graria dapat me3ujudkan tertib hukum, administrasi, penggunaan tanah dan pemeliharaan tanah serta terciptanya suatu lingkungan hidup yang nyaman bersih dan terjamin keberadaan sumber daya air bagi rakyat Indonesia. "amun sesuatu hal yang ironis dengan tujuan yang begitu besar perkembangan organisasi Kementrian (graria berkali!kali berubah mulai dari tingkat 'epartemen, 'irektorat, 'irjen (graria, 0adan Pertanahan dengan /enteri "egara (graria dan saat ini kembali menjadi

0adan Pertanahan "asional 8epublik Indonesia sehingga harapan dan tujuan utama untuk dibentuknya Kementrian (graria pada masa lalu masih jauh dari harapan. B. A!a!' T()(an dan *+)e% Pendaftaran Tanah (sas!asas yang dianut untuk pendaftaran tanah diatur berdasarkan Pasal ) PP )*,199+ yakni sebagai berikut1 1. -ederhana, maksudnya adalah agar ketentuan!ketentuan pokok maupun prosedur pendaftaran tanah dapat dengan mudah dipahami oleh pihak!pihak yang berkepentingan, terutama para pemegang hak atas tanah. ). (man, maksudnya adalah untuk menunjukkan bah3a pendaftaran tanah perlu diselenggarakan secara teliti dan cermat sehingga hasilnya dapat memberikan jaminan kepastian hukum. 2. $erjangkau, berkaitan dengan kemampuan finansial seseorang untuk membayar biaya, khususnya harus memperhatikan agar tidak memberatkan pihak!pihak yang ekonominya lemah. Intinya agar jangan sampai pihak ekonomi lemah tidak melakukan pendaftaran tanah hanya karena masalah tidak mampu membayar. *. /utakhir, setiap data yang berkaitan dengan pendaftaran tanah haruslah data yang terbaru, yang menunjukan keadaan riil pada saat yang sekarang. -etiap ada perubahan fisik atau benda!benda diatasnya atau hal yuridis atas tanah harus ada datanya (selalu ada pembaharuan data .

1&

#. $erbuka, dokumen!dokumen atau data!data baik fisik atau yuridis bersifat terbuka dan boleh diketahui oleh masyarakat. (sas ini bertujuan agar bila ada hal!hal yang menyimpang atau disembunyikan dapat diketahui. Usaha yang menuju ke arah kepastian hukum atas tanah tercantum dalam ketentuan!ketentuan dari pasal!pasal yang mengatur tentang pendaftaran tanah, dalam Pasal 19 UUP( disebutkan untuk menjamin kepastian hukum dari hak!hak atas tanah, UUP( mengharuskan pemerintah untuk mengadakan pendaftaran tanah diseluruh 3ilayah 8epublik Indonesia yang bersifat =8echt Kadaster@ artinya yang bertujuan menjamin kepastian hukum, dengan diselenggarakannya pendaftaran tanah, maka pihak!pihak yang bersangkutan dengan mudah dapat mengetahui status hukum daripada tanah tertentu yang dihadapinya, letak, luas dan batas!batasnya, hak atas tanahnya, siapa yang empunya dan beban!beban apa yang melekat di atas tanah tersebut. /enurut para ahli disebutkan tujuan pendaftaran ialah untuk kepastian hak seseorang, disamping untuk pengelakkan suatu sengketa perbatasan dan juga untuk penetapan suatu perpajakan.2 1. Kepastian hak seseorang, maksudnya dengan suatu pendaftaran, maka hak seseorang itu menjadi jelas misalnya apakah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan atau hak! hak lainnya. ). Pengelakkan suatu sengketa perbatasan, apabila sebidang tanah yang dipunyai oleh seseorang sudah didaftar, maka dapat dihindari terjadinya sengketa

(.P. Parlindungan, Pendaftaran !anah di Indonesia, (0andung1 /andar /aju, 199& ,

hal. %

11

tentang perbatasannya, karena dengan didaftarnya tanah tersebut, maka telah diketaui berapa luasnya serta batas!batasnya. 2. Penetapan suatu perpajakan, dengan diketahuinya berapa luas sebidang tanah, maka berdasarkan hal tersebut dapat ditetapkan besar pajak yang harus dibayar oleh seseorang. 'alam lingkup yang lebih luas dapat dikatakan pendaftaran itu selain memberi informasi mengenai suatu bidang tanah, baik penggunaannya, pemanfaatannya, maupun informasi mengenai untuk apa tanah itu sebaiknya dipergunakan, demikian pula informasi mengenai kemampuan apa yang terkandung di dalamnya dan informasi mengenai bangunannya sendiri, harga bangunan dan tanahnya, dan pajak yang ditetapkan. Untuk memenuhi berbagai kebutuhan seperti tersebut di atas, maka untuk itu UUP( melalui pasal!pasal pendaftaran tanah menyatakan bah3a pendaftaran itu di3ajibkan bagi pemegang hak yang bersangkutan. 'alam ketentuan Pasal 2 PP )*,199+ dinyatakan dengan tegas bah3a pendaftaran tanah mempunyai tiga tujuan, yaitu1 1. /emberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun, dan hak!hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan. Kepastian hukum ini diberikan dalam bentuk sertifikat kepada pemegang hak tersebut, dimana sertifikat ini bukan sekedar fasilitas, melainkan merupakan hak bagi pemegang hak atas tanah yang dijamin oleh

1)

undang!undang. 7al ini merupakan pengeja3antahan langsung dan tujuan utama dari ketentuan Pasal 19 UUP(. ). /enyediakan informasi kepada pihak!pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang!bidang tanah dan satuan!satuan rumah susun yang sudah terdaftar. Untuk penyajian data tersebut diselenggarakan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten,Kotamadya tata usaha pendaftaran tanah dalam apa yang dikenal sebagai daftar umum, yang terdiri atas peta pendaftaran tanah, daftar tanah, surat ukur, buku tanah dan daftar nama. Para pihak yang berkepentingan, terutama calon pembeli atau calon kreditor, sebelum melakukan suatu perbuatan hukum mengenai sutau bidang tanah atau satuan rumah susun tertentu perlu dan karenanya mereka berhak mengetahui data yang tersimpan dalam daftar!daftar di Kantor Pertanahan tersebut. 2. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan. $erselenggaranya pendaftaran tanah secara baik merupakan dasar dan per3ujudan tertib administrasi di bidang pertanahan. Untuk mencapai tertib administrasi tersebut setiap bidang tanah dan satuan rumah susun, termasuk peralihan, pembebanan dan hapusnya 3ajib didaftar. .byek pendaftaran tanah diatur dalam ketentuan Pasal 9 ayat (1 PP )*,199+ yaitu sebagai berikut1 1. 0idang!bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik (7/ , hak guna usaha (7AU , hak guna bangunan (7A0 dan hak pakai (7P ?

12

). $anah hak pengelolaan? 2. $anah 3akaf? *. 7ak milik atas satuan rumah susun? #. 7ak tanggungan? %. $anah negara. C. Si!te$ Pendaftaran Tanah, (da dua macam sistem pendaftaran tanah, yaitu sistem pendaftaran akta (registration of deeds dan sistem pendaftaran hak (registration of title . -istem pendaftaran tanah mempermasalahkan apa yang didaftar, bentuk penyimpanan dan penyajian data yuridisnya serta bentuk tanda bukti haknya. 0aik dalam sistem pendaftaran akta maupun sistem pendaftaran hak, tiap pemberian atau menciptakan hak baru serta pemindahan dan pembebanannya dengan hak lain kemudian, harus dibuktikan dengan suatu akta, dengan kata lain akta merupakan sumber data yuridis. 'alam sistem pendaftaran akta, akta!akta itulah yang didaftar oleh pejabat pendaftaran tanah. Pejabat pendaftaran tanah bersikap pasif, ia tidak melakukan pengujian kebenaran data yang disebut dalam akta yang didaftar. $iap kali terjadi perubahan 3ajib dibuatkan akta sebagai buktinya. 'alam sistem ini data yuridis yang diperlukan harus dicari dalam akta!akta yang bersangkutan. :acat hukum pada suatu akta bisa mengakibatkan tidak sahnya perbuatan hukum yang dibuktikan dengan akta yang dibuat kemudian. Untuk memperoleh data yuridis harus dilakukan apa yang disebut title search, yang bisa memakan 3aktu dan
*

0oedi 7arsono, op cit, hal. +%!+<

1*

biaya karena untuk title search diperlukan bantuan ahli. 'alam sistem ini, yang merupakan tanda bukti hak adalah akta yang digunakan untuk menciptakan hak baru atau perbuatan!perbuatan hukum yang menimbulkan perubahan kemudian. .leh karena itu, 8obert 8ichard $orrens, pejabat 8egistrar Aeneral of 'eeds di (delaide, (ustralia -elatan pada tahun 1<#2, menciptakan sistem registration of title yang kemudian dikenal sebagai sistem $orrens atau sistem pendaftaran hak. -istem baru ini lebih sederhana dan memungkinkan orang memperoleh keterangan dengan cara yang mudah, tanpa harus mengadakan title search pada akta!akta yang ada. 'alam sistem ini, setiap penciptaan hak baru dan perbuatan!perbuatan hukum yang menimbulkan perubahan kemudian, tetap harus dibuktikan dengan suatu akta, namun dalam penyelenggaraan pendaftarannya, bukan aktanya yang didaftar, melainkan haknya yang diciptakan dan perubahan!perubahannya kemudian. (kta hanya merupakan sumber datanya. Untuk pendaftaran hak dan perubahan!perubahannya yang terjadi, disediakan suatu daftar isian yang disebut register atau buku tanah. -ebagai tanda bukti hak, diterbitkan sertifikat yang merupakan salinan register dan dalam Pasal 12 PP )*,199+ juga surat ukur yang dijilid menjadi satu sampul dalam dokumen. 'i Indonesia kegiatan pendaftaran tanah sejak penjajahan 0elanda telah ada khususnya untuk mengelola hak!hak barat dan pada Baman a3al kemerdekaan pendaftaran tanah di Indonesia berada di 'epartemen Kehakiman yang bertujuan untuk menyempurnakan kedudukan dan kepastian hak atas tanah yang meliputi1

1#

a. Pengukuran, perpetaan dan pembukuan semua tanah dalam 3ilayah 8epublik Indonesia b. Pembukuan hak atas tanah serta pencatatan pemindahan hak atas tanah tersebut. /elihat bentuk kegiatan pendaftaran tanah seperti diuraikan di atas dapat dikatakan bah3a sistem pendaftran tanah pada saat itu adalah sistem pendaftaran akta (regristration of deeds dimana ja3atan pendaftaran tanah pada saat itu hanya bertugas dan berke3enangan membukukan hak!hak tanah dan mencatat akta peralihan,pemindahan hak, tidak menerbitkan surat tanda bukti hak yang berupa sertifikat tanah. (lat bukti kepemilikan tanah pada saat itu berupa akta (akta eigendom dan lain!lain . 'engan lahirnya UUP( pada tanggal )* september 19%& maka sistem pendaftaran tanah berubah menjadi sistem pendaftaran hak (registration of title dimana hal tersebut ditetapkan dalam Pasal 19 UUP( yang antara lain berbunyi1 1. Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh 3ilayah 8epublik Indonesia menurut ketentuan!ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah. ). Pendaftaran tanah meliputi1 a. Pengukuran, pemetaan dan pembukuan tanah b. Pendaftaran hak!hak atas tanah dan peralihan hak!hak tersebut c. Pemberian surat!surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.

1%

Perbedaan ke3enangan dalam sistem pendaftaran tanah seperti diuraikan di atas jelas tertuang dalam ketentuan angka ) b dan c dimana pejabat pendaftaran tanah melakukan pendaftaran hak termasuk peralihan dan pembebanannya serta pemberian surat!surat tanda bukti termasuk sertifikat tanah sebagai alat pembuktian yang kuat. D. Si!te$ P(+#i%a!i Pendaftaran tanah berkaitan erat dengan sistem publikasi, karena menyangkut hal sejauh mana orang boleh mempercayai kebenaran data yang disajikan. -ejauh mana hukum melindungi kepentingan orang yang melakukan perbuatan hukum mengenai tanah yang haknya sudah didaftar, berdasarkan data yang disajikan di kantor pejabat pendaftaran tanah atau yang tercantum dalam surat tanda bukti hak yang diterbitkan atau yang didaftar oleh pejabat pendaftaran tanah, jika kemudian ternyata data tersebut tidak benar. Pada garis besarnya dikenal dua sistem publikasi, yaitu1 a. -istem publikasi positif 'alam pendaftaran tanah yang menggunakan sistem publikasi positif, orang yang mendaftar sebagai pemegang hak atas tanah tidak dapat diganggu gugat lagi haknya. 'alam sistem ini, negara sebagai pendaftar, menjamin bah3a pendaftaran yang sudah dilakukan adalah benar. 'alam sistem publikasi positif, selalu menggunakan sistem pendaftaran hak sehingga harus ada register dan buku tanah sebagai bentuk penyimpanan dan penyajian data yuridis dan sertipikat hak sebagai tanda bukti haknya. Pendaftaran atau pencatatan nama seseorang dalam register sebagai pemegang haklah yang membuat orang menjadi pemegang hak

1+

atas tanah yang bersangkutan, bukan karena perbuatan hukum pemindahan hak yang dilakukan (!itle by "egistration, !he "egister is e#erything . Pernyataan tersebut merupakan dasar falsafah yang melandasi sistem $orrens, yang mana dengan menggunakan sistem publikasi positif ini, negara menjamin kebenaran data yang disajikan. 'alam sistem ini, orang yang dengan itikad baik dan dengan pembayaran memperoleh hak dari orang yang namanya terdaftar sebagai pemegang hak dalam buku tanah, memperoleh hak yang tidak dapat diganggu gugat (indefeasible title dengan didaftar namanya sebagai pemegang hak dalam buku tanah. 9uga jika kemudian terbukti bah3a yang terdaftar sebagai pemegang hak tersebut bukan pemegang hak yang sebenarnya. -istem publikasi positif ini mengandung beberapa kelebihan, antara lain1 a. (danya kepastian hukum bagi pemegang sertipikat? b. (danya peranan aktif pejabat kadaster? c. /ekanisme penerbitan sertipikat dapat dengan mudah diketahui publik. -istem ini juga mengandung beberapa kelemahan, antara lain1 a. Pemilik tanah yang sesungguhnya akan kehilangan haknya karena tanah tersebut telah ada sertipikat atas nama pihak lain yang tidak dapat diubah lagi? b. Peranan aktif pejabat kadaster memerlukan 3aktu dan prasarana yang mahal? c. Ce3enang pengadilan diletakkan dalam 3e3enang pengadilan administrasi. b. -istem publikasi negatif 'alam sistem ini bukan pendaftarannya yang diperhatikan, tetapi sahnya perbuatan hukum yang dilakukan yang menentukan berpindahnya hak kepada

1<

pembeli, dimana pendaftaran tidak membuat orang yang memperoleh tanah dari pihak yang tidak berhak menjadi pemegang haknya yang baru. 'alam pendaftaran tanah yang menggunakan sistem publikasi negatif, negara sebagai pendaftar tidak menjamin bah3a orang yang terdaftar sebagai pemegang hak atas tanah, benar!benar orang yang berhak karena menurut sistem ini, bukan pendaftaran haknya tetapi sahnya perbuatan hukum yang dilakukan yang menentukan berpindahnya hak kepada pembeli. 'alam sistem ini, negara hanya secara pasif menerima apa yang dinyatakan oleh pihak yang meminta pendaftaran. .leh karena itu, ia se3aktu! 3aktu dapat digugat oleh orang yang merasa lebih berhak atas tanah itu. Pihak yang memperoleh dari orang yang telah terdaftarpun tidak dijamin, 3alaupun ia memperoleh tanah itu dengan itikad baik. 'engan demikian, pendaftaran tanah dengan sistem publikasi negatif tidak memberikan kepastian hukum kepada orang yang terdaftar sebagai pemegang hak karena negara tidak menjamin kebenaran data yang disajikan. 'alam sistem publikasi negatif, umumnya digunakan sistem pendaftaran akta. $idak ada buku tanah dan tidak pula diterbitkan sertipikat. Dang merupakan tanda bukti hak adalah akta atau turunan akta yang sudah dibubuhi tanda pendaftaran. 'alam sistem ini berlaku asas yang dikenal sebagai nemo plus juris, yang berasal dari hukum 8oma3i yang selengkapnya berbunyi @ nemo plus juris in alium transferre potest $uam ipse habet@, artinya orang tidak dapat menyerahkan atau memindahkan hak melebihi apa yang dia sendiri punyai. -ehingga 3alaupun telah melakukan pendaftaran, pembeli selalu masih menghadapi gugatan dari

19

orang yang dapat membuktikan bah3a ia pemegang hak yang sebenarnya. Kelemahan sistem ini oleh negara!negara yang menggunakanya biasanya diatasi dengan lembaga ac$uisiti#e #erjaring, di Indonesia dengan lembaga

recht#er%erking -istem publikas negatif memiliki beberapa kelebihan, antara lain1 a. Pemegang hak sesungguhnya terlindungi dari pihak yang tidak berhak atas tanahnya? b. (danya penyelidikan ri3ayat tanah sebelum penerbitan sertipikat? c. $idak ada batasan 3aktu bagi pemilik tanah sesungguhnya untuk menuntut haknya yang telah disertipikatkan pihak lain. -istem ini juga memiliki beberapa kelemahan, antara lain1 a. $idak ada kepastian atas keabsahan kepemilikan hak atas tanah karena setiap saat dapat atau mungkin saja digugat dan dibatalkan jika terbukti tidak sah penerbitannya? b. Peranan pejabat pendaftaran tanah yang pasif, tidak mendukung ke arah akurasi dan kebenaran data yang tercantum di dalam sertipikat? c. /ekanisme kerja pejabat kadaster yang kurang transparan, kurang dapat dipahami oleh masyarakat a3am. 'alam praktek, baik sistem publikasi positif maupun sistem publikasi negatif tidak pernah digunakan secara murni. Pada sistem positif memberi beban terlalu berat kepada negara sebagai pendaftar. (pabila ada kesalahan dalam pendaftaran maka negara harus menanggung akibat dari kesalahan itu. Untuk mencegah kesalahan tersebut, dilakukan penelitian secara cermat, sehingga

)&

mengakibatkan lambatnya proses pendaftaran dan untuk semua resiko itu, biasanya negara mengenakan biaya yang mahal untuk pendaftaran untuk menyediakan suatu dana khusus guna menghadapi tuntutan ganti kerugian jika terjadi kesalahan pada pihak pejabat dalam melaksanakan pendaftaran. E. Si!te$ P(+#i%a!i -ang Dian(t di Ind&ne!ia -istem publikasi yang dianut Indonesia adalah sistem negatif yang

mengandung unsur positif menurut PP 1&,19%1. 'engan sistem ini akan menghasilkan surat!surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat, seperti yang dinyatakan dalam Pasal 19 ayat () huruf c, Pasal )2 ayat () , Pasal 2) ayat () dan Pasal 2< ayat () UUP(. 9adi bukan sistem publikasi negatif murni. -istem publikasi yang negatif murni tidak akan menggunakan sistem pendaftaran hak juga tidak akan ada pernyataan seperti dalam pasal!pasal UUP( tersebut, bah3a sertipikat merupakan alat bukti yang kuat.# 'i dalam penjelasan Pasal 2) ayat (1 PP )*,199+, dinyatakan bah3a sertipikat merupakan tanda bukti hak yang kuat, dalam arti bah3a selama tidak dapat dibuktikan sebaliknya data fisik dan data yuridis yang tercantum di dalamnya harus diterima sebagai data yang benar. Kuat tidak berarti mutlak, namun lebih dari yang lemah sehingga pendaftaran berarti lebih menguatkan pembuktian pemilikan, akan tetapi tidak mutlak, yang berarti pemilik terdaftar tidak dilindungi hukum dan bisa digugat sebagaimana dimaksud di dalam penjelasan PP 1&,19%1.%
0oedi 7arsono, Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaanya, 9ilid I, 7ukum $anah "asional, (9akarta1'jambatan,5disi 8e4isi 1999 , hal *%2. % 0adan Pertahanan "asional, 7impunan Karya tulis Pendaftaran $anah,(9akarta,19<9 , hal **.
#

)1

'alam PP 1&,19%1 dinyatakan bah3a pembukuan suatu hak di dalam daftar buku tanah atas nama seseorang tidak mengakibatkan bah3a orang yang seharusnya berhak atas tanah itu akan kehilangan haknya. .rang tersebut masih dapat menggugat hak dari yang terdaftar dalam buku tanah sebagai orang yang berhak. 9adi, cara pendaftaran hak yang diatur dalam PP 1&,19%1 tidaklah positif, tetapi negatif. 'emikian penjelasan PP 1&,19%1.+ Penggunaan sistem publikasi negatif juga ditegaskan dalam penjelasan Pasal 2) ayat () PP )*,199+ yang menyatakan bah3a pendaftaran tanah yang yang penyelenggaraannya diperintahkan oleh UUP( tidak menggunakan sistem publikasi positif, yang kebenaran data yang disajikan dijamin oleh negara, melainkan menggunakan sistem publikasi negatif. -ebagaimana dapat dilihat pada ketentuan!ketentuan yang mengatur prosedur pengumpulan sampai penyajian data fisik dan data yuridis yang diperlukan serta peralihannya dan penerbitan sertipikat haknya, biarpun sistem publikasinya negatif, tetapi kegiatan!kegiatan yang bersangkutan dilaksanakan secara saksama, agar data yang disajikan sejauh mungkin dapat

dipertanggungja3abkan kebenarannya.< -ehingga, dapat dikatakan sistem publikasi di Indonesia adalah sistem publikasi negatif, tetapi bukan negatif murni melainkan apa yang disebut sistem negatif yang mengandung unsur positif, hal ini dapat diketahui dari ketentuan Pasal 19 ayat () huruf c UUP(, yang menyatakan bah3a pendaftaran meliputi Epemberian surat!surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian
+ <

ibid, hal.** 0oedi 7arsono, op cit.,hal.*%*.

))

yang kuat@. 'alam Pasal )2, 2), dan 2< UUP( juga dinyatakan bah3a Ependaftaran merupakan alat pembuktian yang kuat@. Pernyataan yang demikian tidak akan terdapat dalam peraturan pendaftaran tanah dengan sistem publikasi negatif yang murni.9 Pengertian sistem publikasi yang positif mencakup ketentuan bah3a apa yang sudah terdaftar itu dijamin kebenaran datanya dan untuk keperluan itu pemerintah meneliti kebenaran data yang didaftarkannya dan sahnya tiap 3arkah yang diajukan untuk didaftarkan sebelum hal itu dimasukan dalam daftar!daftar. 'alam sistem positif, negara menjamin kebenaran data yang disajikan. -istem positif mengandung ketentuan!ketentuan yang merupakan per3ujudan ungkapan @title by registration@ (dengan pendaftaran diciptakan hak , pendaftaran menciptakan suatu Eindefesible title@ (hak yang tidak dapat diganggu gugat , dan Ethe register is e4erything@(untuk memastikan adanya suatu hak dan pemegang haknya cukup dilihat buku tanahnya . -ekali didaftar pihak yang dapat membuktikan bah3a dialah pemegang hak yang sebenarnya kehilangan haknya untuk menuntut kembali tanah yang bersangkutan. 9ika pendaftaran terjadi karena kesalahan pejabat pendaftaran, ia hanya dapat menuntut pemberian ganti kerugian &compensation' berupa uang. Untuk itu negara menyediakan apa yang disebut suatu dana khusus atau assurance fund. Ketentuan!ketentuan yang merupakan per3ujudan ungkapan!ungkapan demikian tidak terdapat dalam UUP(. 'alam sistem publikasi negatif, juga dalam sistem negatif kita yang mengandung unsur positif, negara tidak menjamin
9

0oedi 7arsono, /enuju Penyempurnaan 7ukum $anah "asional, :et I, (9akarta1 Uni4ersitas $risakti,)&&) , hal.<*.

)2

kebenaran data yang disajikan. Penggunaanya adalah risiko pihak yang menggunakan sendiri.1& -ehingga selalu terbuka kemungkinan adanya gugatan kepada pemilik terdaftar dari orang yang merasa sebagai pemilik sebenarnya. $erlepas dari kemungkinan kalah atau menangnya tergugat yaitu pemegang hak terdaftar, maka hal ini berarti bah3a daftar umum yang diselenggarakan di suatu negara dengan prinsip pemilik terdaftar tidak dilindungi hukum, tidak mempunyai kekuatan bukti.11 Ini berarti bah3a terdaftarnya seseorang di dalam daftar umum sebagai pemegang hak belum membuktikan orang itu sebagai pemegang hak yang sah menurut hukum. 9adi, pemerintah tidak menjamin kebenaran dari isi daftar!daftar umum yang diadakan dalam pendaftaran hak dan tidak pula dinyatakan di dalam undang!undang. Penyelidikan ri3ayat tanah dalam sistem publikasi negatif dilakukan dengan menyelidiki surat!surat bukti hak, yang umumnya berupa akta!akta di ba3ah tangan (segel!segel yang dibuat pada masa lampau atau surat!surat keputusan pemberian hak, balik nama (pencatatan pemindahan hak . 'engan demikian, akta!akta peralihan hak masa lampau dan yang sekarang, memegang peranan penting dalam menentukan kadar kepastian hukum sesuatu hak atas tanah. -ebelum UUP( berlaku, untuk menentukan kadar kepastian hukum sesuatu hak, digunakan upaya ketentuan mengenai Ekadalu3arsa@ sebagai upaya untuk memperoleh
1& 11

hak eigendom atas tanah &ac$uisitie#e #erjaring', yang

0oedi 7arsono,op cit, hal.<#,<%. 0adan Pertahanan "asional, op cit, hal.**

)*

terdapat dalam Pasal 19## dan 19%2 Kitab Undang!Undang 7ukum Perdata (KU7Per 0uku IF. Kadalu3arsa sebagai upaya memperoleh hak eigendom atas tanah diatur dalam Pasal %1&, 19## dan 19%2 KU7Per. 'alam Pasal %1& ditetapkan bah3a seorang be(itter dapat memperoleh hak eigendom atas suatu benda karena #erjaring . (dapun Pasal 19## dan 19%2 memuat syarat!syaratnya, yaitu penguasaanya harus terus!menerus, tak terputus tak terganggu, dapat diketahui umum, secara tegas bertindak sebagai eigenaar, dan harus dengan itikad baik. 9ika berdasarkan suatu alas hak (title yang sah harus berlangsung )& tahun, perlu menunjukan alas hak. 'engan demikian, pada hakikatnya Pasal 19## dan 19%2 merupakan pelaksanaan dari Pasal %1& KU7Per, yang terletak dalam 0uku II. Kita telah mengetahui bah3a pasal!pasal agrarian di dalam 0uku II telah dicabut oleh UUP(. 'alam pada itu Pasal %1& tidak khusus mengatur soal agrarian. .leh karena itu, pasal tersebut masih tetap berlaku, tetapi tidak penuh, dalam arti bah3a ketentuan!ketentuannya tidak berlaku lagi sepanjang mengenai agrarian (tanah dan lain!lainnya , tetapi masih berlaku sepanjang mengenai benda! benda lainya yang bukan agrarian. .leh karena Pasal 19## dan Pasal 19%2 merupakan pelaksanaan dari Pasal %1&, maka sungguhpun letaknya tidak di dalam 0uku II KU7Perdata, tetapi di dalam 0uku IF, harus dianggap pula sebagai tidak berlaku lagi mengenai tanah dan lain!lain objek agrarian, bagi penguasaan tanah baru dan penguasaan tanah yang pada mulai berlakunya UUP( belum berlangsung )& atau 2& tahun. 0agi penguasaan yang pada mulai berlakunya UUP( sudah memenuhi persyaratan ac$uisitie#e #erjaring, pasal!pasal tersebut

)#

dengan sendirinya tetap berlaku, meskipun penegasannya baru dimintakan kemudian. Ini berarti bah3a pada tanggal )* -eptember 19%& ia sudah memperoleh hak yang bersangkutan karena #erjaring. 7ukum adat tidak mengenal lembaga ac$uisitie#e #erjaring, yang dikenal dalam hukum adat adalah lembaga rechts#er%erking yaitu lampaunya 3aktu sebagai sebab kehilangan hak atas tanah, kalau tanah yang bersangkutan selama 3aktu yang lama tidak diusahakan oleh pemegang haknya dan dikuasai pihak lain melalui perolehan hak dengan itikad baik.1) .leh karena itu diadakanlah ketentuan dalam Pasal 2) ayat () UUP(. Ketentuan ini bertujuan, pada satu pihak untuk tetap berpegang pada sistem publikasi negatif dan pada lain pihak untuk secara seimbang memberikan kepastian hukum kepada pihak yang dengan itikad baik menguasai sebidang tanah dan didaftar sebagai pemegang hak dalam buku tanah, dengan sertipikat sebagai tanda buktinya, yang menurut UUP( berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. F. Negara.Negara -ang Mengg(na%an Si!te$ Pendaftaran Ha% dan/ata( A%ta a. "egara!negara yang menggunakan sistem pendaftaran hak, antara lain1 1. /alaysia ). Indonesia 2. (ustralia *. Philippines #. 7ongkong %. "e3 Gealand,-elandia 0aru
1)

0adan Pertanahan "asional,op cit,hal %+.

)%

+. "e3 -outh Cales <. Inggris 9. :anada!7unggaria. 1&. "igeria. 11. "or3egia. 1). 9erman 12. -3eden 1*. (ustria. 1#. (lsae!6arraine. 1%. -3itBerland 1+. $urkey. 1<. 'enmark. 19. 8umania. )&. /aroko. )1. -ingapura. )). 0elarus. )2. 7onggaria. )*. Israel. )#. 9epang. )%. Hinlandia. )+. (frika -elatan. )<. 0runei. )9. /esir. 2&. -cotlandia. 21. Portugal. 2). -panyol. 22. :ina. 2*. 0osnia. 2#. :roasia. 2%. Peru. 2+. -lo4enia.

)+

2<. -lo4akia. b. "egara!negara yang menggunakan sistem pendaftaran akta, antara lain1 1. (merika -erikat. ). 0angladesh. 2. Pakistan. *. (rgentina. #. /eksiko. %. "epal. +. -rilangka. <. Dunani. 9. Prancis. 1&. -panyol. 11. 0elgia. 1). 0elanda. 12. -3iss. 1*. -cotlandia. 1#. India. 1%. Ahana. c. "egara!negara yang menggunakan sistem pendaftaran campuran (akta dan hak , antara lain1 1. Irlandia. ). Italia. 2. Pakistan. *. 0elarus. #. 6uIemburg. %. -an /arino. +. $hailand <. $unisia. 9. -yria. 1&. Kenya.

)<

11. Iceland. 1). 6ithuania.

BAB III PENDAFTARAN TANAH DI MALA0SIA

A. Si!te$ Pendaftaran Tanah di Negara Ma#a-!ia

)9

6uas negara /alaysia sekitar 2)9.+#< km), terdiri dari 11 propinsi di Peninsular dan ) propinsi di Pulau Kalimantan, jumlah penduduk /alaysia sekitar )*,9) juta dengan pertumbuhan sekitar 1,+J. -istem pemerintahan /alaysia adalah terpusat, dengan model

pemerintahan seperti sistem di Inggris, karena /alaysia merupakan negara bekas jajahan Inggris, /alaysia dipimpin oleh seorang 8aja, dan pemerintahan dijalankan oleh Perdana /enteri. "amun demikian bukan hanya sistem pemerintahan saja, namun hukum di /alaysia pun banyak mengikuti negara Inggris. /engenai hukum pertanahan di /alaysia adalah bah3a /alaysia mulai mengenal system $orrens sekitar tahun 1<+9 dan 1<9&. "amun karena seperti diuraikan diatas bah3a /alaysia merupakan negara jajahan Inggris, sehingga sitem hukum pertanahanpun mengikuti system hukum Inggris. Pada saat itu /alaysia menganut sistem pendaftaran akta ()eeds "egistrations . (dapun peraturan yang mengatur mengenai hukum pertanahan di /alaysia adalah "6: (*ational +and ,ode 19%#. "amun kala itu "6: masih berlaku di beberapa propinsi saja. -elanjutnya "6: ini mengadakan unifikasi atau penyeragaman hukum, dimana sebelumnya ada beberapa kolonial Inggris yang menggunakan sistem pendaftaran akta, namun kemudian seluruh propinsi di /alaysia diseragamkan dengan menggunakan sistem pendaftaran hak. 'engan sistem pendaftaran hak, pemerintah bersifat aktif, mulai dari meneliti kebenaran data sampai dengan sur4ey di lapangan sebelum pendaftaran

2&

hak tersebut disetujui. -elanjutnya pemerintah terkait akan menerbitkan sertipikat. $ahun 199&, di /alaysia berkembang sistem pendaftaran tanah dengan komputerisasi, yang disebut :68- (,omputeri(ed +and "egistration System . /eskipun sudah sistem komputerisasi, namun penyajian output berupa sertipikat tetap diterbitkan. 0eberapa artikel menyatakan bah3a -emenanjung /alaysia, memiliki karakteristik sistem publikasi positif dalam pendaftaran tanah dengan cara pendaftaran hak. 7al ini disebabkan sejak Baman dahulu kala, dokumen hak milik merupakan alat bukti yang paling kuat dan hal ini tidak dapat disangkal oleh pihak mana pun (Kanun $anah "egara, 19%# . Cilliamson, pada tahun 19<2 juga mengatakan bah3a dalam pendaftaran tanah yang dilakukan oleh pemerintah /alaysia, masih menggunakan sistem pendaftaran hak milik tanah. $erkait dengan hal tersebut dalam hal ini, bentuk tersebut serupa dengan apa yang tertulis dalam buku tanah mengenai kepemilikan dari suatu tanah. 0erdasarkan catatan yang ditulis oleh 7olsten dan Cilliamson pada tahun 19<* dikatakan bah3a sistem tanah tersebut dikemudian hari disempurnakan dengan sistem yang namanya !orrens System dimana sistem tersebut merupakan bentuk publikasi sistem pendaftaran tanah hak, dimana pengelolaan data yang terkandungan di dalamnya juga lebih 4alid.12 K...title registration is ..... an efficient bookkeeping system that facilitates con4eyancing. It is a system of record, not of land tenure, and is readily adaptable to any form of land tenure. /any tenures may be handled at the
12

0adan Pertanahan "asional, Himpunan -arya !ulis Pendaftaran !anah, tanpa tahun, tanpa penerbit, halaman )*.

21

one time as long as the tenure systems are accepted by societyK (7olstein L Cilliamson 19<* Undang!undang tanah yang utama di -emenanjung /alaysia ialah Kanun $anah "egara (K$" . Undang!undang ini telah diberlakukan mulai pada tanggal 1 9anuari 199%. -ejak saat itu, sistem pemilikan dan urusan tanah di semua negeri di -emenanjung /alaysia telah memiliki pengaturan hukum yang sama. -ebelum tanggal 1 9anuari 199%, semua negeri tersebut mempunyai dua sistem pemilikan tanah yang agak berlainan. "egeri!negeri Pulau Pinang dan /alaka mempunyai suatu sistem yang khusus terdapat di negeri!negeri selat sebelum perang (yang dicontohi dari undang!undang harta dan pindah hak Inggris yang dengannya surat ikatan yang disempurnakan secara tersendiri adalah asas hak milik bagi tanah. -ementara untuk sembilan buah negeri!negeri /elayu menggunakan suatu sistem yang berdasarkan kepada prinsip bah3a hak!hak tersendiri atas tanah boleh diperoleh hanya dari pemberian yang nyata oleh kerajaan atau berikut daripada pendaftaran kerajaan mengenai urusan!urusan tanah yang kemudian. -istem yang diamalkan di sembilan buah negeri /elayu adalah dikenal secara umum sebagai sistem $orrens atau sistem pendaftaran hak milik. K$" telah dibuat berdasarkan kepada H./.- 6and :ode 19)% (undang! undang yang terpakai di "egeri -embilan, Pahang, Perak dan -elangor sebelum 1 9anuari 199% . Untuk menghapuskan sistem di Pulau Pinang dan /alaka, (kta Kanun $anah "egara (hak milik!hak milik Pulau Pinang dan /alaka telah dibuat dalam tahun 19%2 dan diberlakukan pada 1 9anuari 199%.

2)

.leh karena itu dengan adanya K$" dan (kta Kanun $anah "egara (hak milik!hak milik Pulau Pinang dan /alaka , kesebelas buah negeri di -emenanjung /alaysia tersebut mempunyai sistem tanah yang sama mulai dari 1 9anuari 199%. Ini juga berarti bah3a mulai sejak itu, kesebelas negeri di -emenanjung /alaysia tersebut $e$a%ai !i!te$ T&rren! ata( !i!te$ endaftaran ha% $i#i%. (-abah dan -ara3ak masing!masing menggunakan undang!undang tanahnya sendiri . -istem $orrens di /alaysia ini menetapkan dan mengakui, di ba3ah kuasa kerajaan, kepunyaan hak milik tanah yang tidak boleh disangkal dan memudahkan, mempercepatkan dan merendahkan perbelanjaan segala urusan tanah. $ujuan dari sistem $orrens ini ialah untuk memberi jaminan dan kesenangan kepada segala urusan tanah. 7ak milik adalah bukti bah3a orang yang disebutkan didalamnya adalah tuan yang punya tanah yang dinyatakan didalamnya. 7ak milik!hak milik tanah yang sah memerlukan perihal korelasi yang tepat. Ini berarti bah3a pengukuran tanah harus dibuat. -uatu hak milik boleh dikeluarkan bagi tanah dengan perbuatan!perbuatan hukum yang sah, tetapi jika perbuatan!perbuatan hukum itu tidak sah sedangkan hak milik itu tidak boleh lagi disangkal, ia mungkin akan menjadi mengarah kepada persengketaan. 'engan pengukuran yang tepat kemungkinan terjadinya persengketaan tersebut adalah dapat dihapuskan dan dengan itu hak milik itu sebenarnya menjadi tidak boleh disangkal dari segala segi.

22

'ari apa yang disebutkan diatas maka bolehlah disimpulkan bah3a ciri! ciri utama sistem $orrens adalah seperti berikut1 dokumen hak milik yang dengan jelas menentukan tanah itu didaftar di pejabat pendaftaran. 'i dalam hak milik itu didaftarkan segala pengalihan dan urusan yang kemudian terjadi atas tanah itu. .leh karena itu pemeriksaan di pejabat pendaftaran menunjukkan bukan saja tiap!tiap butir mengenai syarat!syarat hak milik asal, tetapi juga nama!nama pihak yang punya hak pada masa kini dan semua orang lain yang ada kepentingan atas tanah seperti pajak atau gadai. Kelebihan!kelebihan sistem $orrens adalah seperti berikut1 $iap!tiap orang yang memiliki tanah akan memegang suatu dokumen hak milik yang jelas, diakui oleh kerajaan, membentangkan bukan saja untuk pengetahuannya tetapi juga pengetahuan semua orang berkenaan mengenai segala syarat!syarat dan kepentingan!kepentingan lain yang melibatkan tanah itu. $iap!tiap orang boleh mengusahakan tanah secara pendaftaran memorandum stereotaip dengan mudah tanpa memerlukan proses yang rumit dan mahal dalam meneruskan dokumen! dokumen yang dahulu. 7ak milik bagi tanah itu dan hak!hak semua orang yang memegang pajak atau gadai tidak boleh disangkal. 7endaklah diperhatikan bah3a sistem $orrens berasal dari (ustralia -elatan. -istem ini dinamakan dengan mengambil pemikiran dari -ir 8obert $orrens yang memperkenalkannya di (ustralia -elatan pada tahun 1<#<. Kemudian ia berkembang ke seluruh (ustralia dan kepada banyak bagianMbagian lain dalam dunia.

2*

-istem tanah /alaysia, kecuali untuk sistem tanah di "egeri /alaysia $imur -abah, adalah diasaskan berdasarkan sistem $orrens di (ustralia, prinsip! prinsip itu termaktub di dalam peruntukan!peruntukan Kanun $anah "egara 19%# (K$" . K$" adalah perundangan yang berlaku di /alaysia 0arat dan me3ujudkan satu sistem perundangan seragam yang berkaitan dengan tanah dan pemilikan tanah, pendaftaran untuk hak milik tanah dan urusan!urusan tanah di /alaysia 0arat. "egeri!negeri di /alaysia $imur (-abah dan -ara3ak adalah diba3ah penguasaan undang!undang tanah tersendiri, yaitu .rdinan $anah -abah dan Kanun $anah -ara3ak . 'i ba3ah sistem $orrens, hak milik atau kepentingan tanah diperoleh atau diberikan hanya setelah pendaftaran. 'i ba3ah K$", urusan!urusan yang boleh didaftarkan ialah pemindahan, pajak, gadai dan easemen manakala urusan!urusan yang tidak boleh didaftarkan ialah perjanjian se3a dan lien. 'alam hal!hal yang boleh didaftarkan, hak milik atau kepentingan di atas tanah tidak akan berpindah atau di3ujudkan sampai pendaftarannya selesai. Pendaftaran di ba3ah K$" akan berlaku apabila maklumat yang diperuntukkan berkenaan urusan tersebut dibuat pada dokumen pendaftaran hak milik di ba3ah kuasa dan perintah pihak yang berkuasa untuk pendaftaran. 7al!hal lain yang diatur dalam K$" adalah1

$anah dimiliki pada dasar samada secara hak milik bebas (untuk selama! lamanya atau pajak (biasanya 99 tahun .

Penggunaan tanah boleh dikategorikan untuk tujuan!tujuan pertanian, bangunan atau perindustrian. Kategori penggunaan tanah masing!masing disertai dengan syarat!syarat yang diperuntukkan oleh Kanun $anah "egara

2#

19%# dan tunduk kepada syarat!syarat seperti dicantumkan di dalam dokumen hak milik indi4idu.

0entuk cagaran yang biasa diberikan oleh indi4idu atau perusahaan! perusahaan adalah gadai tanah di ba3ah Kanun $anah "egara 19%#, yang memberi hak kepada pemegang gadai untuk memohon penjualan tanah disebabkan oleh kegagalan membayar pinjaman. 'ebitur!debitur juga adalah jaminan biasa yang me3ujudkan gadai tetap dan menyeluruh ke atas aset!aset semasa kini dan akan datang sebuah perusahaan termasuk harta dan tanah dan membenarkan pemegang debitur melantik seorang penerima di atas kematangan gadaian menyeluruh sedemikian. :agaran mungkin juga diberi dengan cara pemindahan hak atas perjanjian jual beli harta dan tanah dalam situasi!situasi di mana tiada hak milik atas tanah itu atau hak milik tanah belum boleh diperoleh (sebagai contoh unit!unit harta dan tanah di ba3ah proyek!proyek pembangunan perumahan sementara menunggu pengeluaran hak milik indi4idu .

'i ba3ah Kanun $anah "egara 19%#, seseorang yang bukan rakyat atau sebuah perusahaan asing tidak dibenarkan memperoleh sesuatu tanah (selain daripada tanah perindustrian di /alaysia 0arat selain telah mendapat

kelulusan dari pihak berkuasa yang ber3enang terlebih dahulu di /alaysia. -elain daripada pihak berkuasa negeri /alaysia, tiap!tiap pemerolehan harta oleh kepentingan asing (termasuk penduduk tetap /alaysia , memerlukan kelulusan 9a3atankuasa Pelaburan (sing (HI: karena mereka adalah

dikecualikan. HI: adalah sebuah ja3atankuasa dalam Unit Perancang

2%

5konomi 9abatan Perdana /enteri, yang antara lain, menyemak dan menyelaraskan pemerolehan!pemerolehan aset!aset oleh kepentingan asing dan kepentingan di dalam perusahaan!perusahaan /alaysia. Kini terdapat dua garis panduan HI: yang berlaku, yaitu1 1 i. Aaris panduan!garis panduan berkenaan pemerolehan harta dan tanah oleh kepentingan!kepentingan tempatan dan asing? dan ii. Aaris panduan!garis panduan berkenaan pemerolehan kepentingan! kepentingan, penggabungan dan pengambilalihan oleh kepentingan! kepentingan tempatan dan asing

0aru!baru ini 9abatan Perdana /enteri telah mengumumkan bah3a sejak dari tanggal 1 "o4ember )&&%, rakyat asing dibenarkan membeli harta dan tanah berharga 8/ )#&,&&& dan ke atas tanpa kelulusan HI:. Calau bagaimanapun, peraturan ini adalah tunduk kepada syarat!syarat berikut yaitu bah3a pemilikan itu terhadap kepada rakyat asing termasuk yang berdomisili tetap? hanya untuk kegunaan sendiri, dipajakkan atau untuk tujuan pelaburan? dan harta dan tanah terletak di dalam satu ka3asan, premis!premis atau bangunan untuk tujuan kediaman saja.

-ecara umum, tanah di /alaysia biasanya dikenal pasti atas suatu dasar yaitu harta dan tanah =bertanahN atau harta dan tanah =strataN. 7arta dan tanah bertanah biasanya diartikan sebagai harta dengan dokumen hak milik indi4idu. 0angunan!bangunan bertingkat seperti bangunan!bangunan pejabat,

pangsapuri!pangsapuri atau kondominium!kondominium adalah harta dan

2+

tanah yang akan menerima strata yang adalah hak milik!hak milik strata untuk setiap unit atau petak dalam bangunan yang dibagikan.

B. Pr&!e! Pendaftaran Pe$idahan Ha% Ata! Tanah di In!tan!i Ter%ait di Ma#a-!ia Prosedur pendaftaran pemindahan hak atas tanah di instansi terkait di /alaysia adalah1 1. Perjanjian jual beli dikirim ke kantor pengecapan ( Stamp .ffice untuk dilakukan stamping atau stempel. Caktu untuk menyelesaikan adalah 1 hari. 0iaya untuk menyelesaikan adalah 8/ 1&. ). -tamp 'uty /emorandum of $ransfer dikirim ke kantor pengecapan untuk penyelesaian bea materai. Caktu untuk menyelesaikan adalah 1 hari. 0iaya untuk menyelesaikan adalah 8/ 1&. 'okumen harus mencakup memorandum of transfer, kopi dari perjanjian jual beli, copy setipikat tanah, dan formulir P'- # (Stamping Proforma . 2. 0ea /aterai ajudikasi dari nota transfer. Caktu untuk menyelesaikan adalah 2&!*) hari. 0iaya untuk menyelesaikan adalah tanpa biaya tambahan. 'epartemen penilaian akan melakukan inspeksi ke nilai properti, jika diperlukan. Inspeksi tidak diharuskan untuk menyimpulkan penilaian dan ini pada penilaian kebijakan departemen, tetapi dalam prakteknya, hal itu terjadi dalam sebagian besar kasus. Kantor yang melakukan pengecapak akan

2<

mengeluarkan pemberitahuan penilaian berdasarkan penilaian laporan departemen. *. /emorandum of $ransfer dikirim ke kantor pengecapan untuk dilakukan stempel. Caktu untuk menyelesaikan adalah 1 hari. 0iaya untuk menyelesaikan adalah 1J pada 8/ 1 sampai 8/ 1&&.&&&, )J pada lebih dari 8/ 1&&.&&& sampai 8/ #&&.&&&, 2J pada lebih dari 8/ #&&.&&&. /aterai kemudian harus dibayarkan kepada Stamp .ffice, didasarkan pada pemberitahuan penilaian, dalam 3aktu 1* hari dari tanggal penilaian tersebut atau periode yang ditunjukkan oleh kolektor bea materai. 0iasanya kolektor akan memberikan 3aktu 2& hari dari tanggal pemberitahuan tersebut untuk membayar bea materai. Prosedur ini mungkin memerlukan 3aktu satu hari jika pembeli pergi secara pribadi. Kalau tidak bisa memakan 3aktu hingga #!+ hari untuk nota transfer yang disahkan dan siap untuk dibayar. #. $ransfer terdaftar di kantor pertanahan. Caktu untuk menyelesaikan adalah 9&!1)& hari. 0iaya untuk menyelesaikan adalah 8/ 1&& (biaya pendaftaran dan 8/ %& (biaya pencarian . Pembeli menyajikan memorandum of transfer yang bermaterai untuk pendaftaran di kantor pertanahan. 7al ini harus dilakukan dalam 3aktu 2 bulan sejak tanggal nota transfer, yang biasanya tanggal ketika diajukan untuk ajudikasi. Pencarian hak hanya dilakukan sebelum presentasi untuk memastikan bah3a tidak ada pengekangan terhadap transaksi yang dapat menghambat pendaftaran memorandum of transfer.

29

BAB I1 PENUTUP

-istem pendaftaran tanah di Indonesia adalah sistem pendaftaran hak dan sistem publikasinya adalah sistem publikasi negatif yang mengandung unsur positif. -edangkan sistem pendaftaran tanah di /alaysia adalah sistem pendaftaran hak dan sistem publikasinya adalah sistem publikasi positif.

*&

DAFTAR PUSTAKA
(.P. Parlindungan. Pendaftaran !anah )i Indonesia 0andung1 /andar /aju, 199&. 0adan Pertahanan "asional, Himpunan -arya tulis Pendaftaran !anah 9akarta, 19<9. 7arsono, 0oedi. Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undangundang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya 9ilid I. 7ukum $anah "asional. 5disi re4isi, cetakan ;II. 9akarta1 'jambatan, )&&<. 7arsono, 0oedi. Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan UndangUndang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaanya, 9ilid I, 7ukum $anah "asional. 5disi re4isi. 9akarta1 'jambatan, 1999. 7arsono, 0oedi. /enuju Penyempurnaan Hukum !anah *asional. :et I. 9akarta1 Uni4ersitas $risakti, )&&). Peraturan Perundang!Undangan Peraturan Pemerintah "omor )* $ahun 199+ $entang Pendaftaran $anah Undang!Undang "omor # $ahun 19%& $entang Peraturan 'asar Pokok!Pokok (graria -umber lain http1,,en.3ikipedia.org,3iki,'eedsOregistration, ditelusuri 1& Hebruari )&1& http1,,en.3ikipedia.org,3iki,8ecorderOofOdeeds, ditelusuri 1& Hebruari )&1& http1,,en.3ikipedia.org,3iki,6andOregistration, ditelusuri 11 Hebruari )&1&

*1

http1,,en.3ikipedia.org,3iki,$orrensOtitle, ditelusuri 11 Hebruari )&1& http1,,en.3ikipedia.org,3iki,6andO8egistrationO(uthorityOJ)<Philippines J)9,ditelusuri 11 Hebruari )&1& http1,,ms.3ikipedia.org,3iki,KanunO$anahO"egara, ditelusuri 1& Hebruari )&1& http1,,333.iskandarmalaysia.com.my,maklumat!untuk!rakyat!asing, ditelusuri 1& Hebruari )&1&