• Negara Bagian

Sistem Kadaster di Australia

Oleh: Leviana Orchid Fiskarini S (3515100088),
Baiq Arasya Wulandari (3515100097)
GAMBARAN UMUM
Sejarah, Politik dan Administrasi
Pendidikan, persedian air, rumah sakit
dan kesehatan masyarakat, jalur kereta
api, jalan raya, kepolisian, pelabuhan,
pertanian, perencaan kota, administrasi
pertanahan (sistem kadaster dan
pendaftaran tanah) dan kesejahteraan
sosial.

Australia adalah benua kepulauan yang • Pemerintah Derah

terbesar di dunia, dengan Luas wilayah lebih
Jalan di daerah, bangunan, kesehatan
dari 7.600.000 km2, yang terletak di selatan
local, fasilitas rekreasi, persediaan air,
equator. Penduduk totalnya mendekati 19,5
dan jaringan listrik.
juta jiwa. Perbandingan antara jumah
penduduk dengan luas wilayah diperoleh Meskipun ada kesamaan yang cukup besar,
angka kepadatan penduduk per km2, adalah masing-masing negara bagian dan teritori
2-3 jiwa, dengan kata lain per km2 wilayah memiliki keistimewaan dalam mengatur
akan ditempati oleh 2-3 orang. hukum pertanahan dan sistem kadaster. Ada
empat argumen utama untuk
Australia adalah negara federasi yang berdiri
mempertahankan kontrol pemerintah atas
pada tanggal 1 Januari 1901, dengan negara
fungsi survei kadaster dan pendaftaran tanah,
bagian sebagai berikut ; New South Wales,
yaitu: catatan sistematis dan akurat definisi
Queensland, Victoria, South Australia,
batas dan kepemilikan tanah; Jaminan
Western Australia, Tasmania, dan Northern
pemerintah ke tanah pribadi; kebutuhan akan
Territory yang sekarang mempunyai
catatan yang sistematis dan akurat untuk
pemerintah daerah yang dipilih langsung oleh
tujuan perpajakan tanah sebagai sumber
warganya sendiri.
pendapatan negara yang penting; dan,
Fungsi legislatif diselenggarakan dalam tradisi keperluan pemerintah untuk melindungi dan
demokrasi parlementer Inggris, yaitu Queen is mengelola lahan publik lainnya untuk
the Parliament (Ratu sebagai kepala melindunginya dari pelanggaran batas batas
pemerintahan) yang secara konstitusi diwakili (Dale, 1976).
oleh Gubernur Jenderal (Prime Ministre) dan
Evolusi Permukiman Tanah Di Australia
para gubernur untuk tiap negara bagian.
Ketika pemukiman oleh kolonis Eropa
Sejak terbentuknya negara federasi,
didirikan tahun 1788, Australia dianggap
pemisahan kekuasaan antara persemakmuran
sebagai benua yang kosong dan tidak dikenal.
dan negara bagian menjadi kabur. Untuk
Pada saat itu, negara itu di diami oleh
urusan pemerintahan dapat diklasifikasikan
penduduk asli pribumi. Namun, seperti
sebagai berikut:
kebanyakan pemukiman kolonial, setelah
• Persemakmuran didiami semua tanah di Australia adalah lahan
public ‘vested in the Crown’. Hak atas tanah
Pertanahan, urusan luar negeri,
pribadi kemudian diberikan oleh negara (the
perdagangan internasional dan antar
Crown) dengan melibatkan pemilik tanah
negara bagian, pos dan telegram,
dalam hubungan kepemilikan dari freehold
pelayanan sosial, penerbangan, bea cukai,
(pemilik tanah). Ini berbeda dengan negara-
dan karantina.
negara di mana kepemilikan tanah mutlak
diakui. Sampai tahun 1992, pengelolaan
public land (Crown land) dan pergantian
kepemilikan menjadi pribadi diabaikan
pemilik pribumi; maka Pengadilan Tinggi
dalam Mabo v Queensland, menyatakan
bahwa negara memperoleh hak utama untuk
semua tanah pada tahun 1788. Pemerintah
Federal menyerahkan Native Title Act 1993
untuk memvalidasi hibah, hak pemilikan
tanah swasta dan tindakan-tindakan lain dari
negara (the Crown) yang menghilangkan
kepemilikan asli, dan untuk menciptakan
sebuah sistem untuk menangani klaim hak asli
di masa mendatang.
Pengembangan sistem kadaster Australia
tidak dipengaruhi oleh hak katas tanah atau
kegunaan tanah oleh masyarakat lokal
(Prescott, 1994, Ogleby 1993, Williamson dan
Hunter, 1996, Williamson dan Enemark, 1996).
Pada saat penyelesaian, pada prinsipnya,
tanah itu harus direbut dan didiami setelah
survei. Oleh karena itu survei kegiatan
dipimpin oleh Surveyors General. Kegiatan Ini
bertanggung jawab untuk mengelola proses
perebutan semua tanah di koloni yang
dipegang oleh negara (the Crown). Namun,
survei penyelesaian mengalami hambatan
yang berat, tanah yang tidak diketahui asal
usulnya, kekurangan surveyor profesional dan
standar teknis yang kaku (Williamson, 1984,
Hallman, 1973, Barrie, 1976). Hal ini
menyebabkan kurangnya kontrol survei
(Williamson, 1984) dan pengembangan
system survei yang terisolasi. Akibatnya,
untuk mencapai sistem kadaster yang sukses
menjadi tugas yang panjang dan sulit.
Survei kadaster awalnya dilakukan dengan
menggunakan kompas magnetik dan
circumferenters. Ini dianggap lebih portabel,
lebih murah dan lebih cepat di awal karena
medan kasar dan banyaknya permintaan
survei (Chappel, 1996). Setelah keterbatasan
kompas survei mulai disadari; perlahan
metode traverse atau pengukuran polar offset
diimbangi dengan theodolites dan rantai
menjadi metode populer untuk survei (Dale,
1976). Surveyor juga bergantung pada
pengamatan astronomi untuk penentuan
posisi. Saat ini, Satelit Global Positioning
System (GPS) juga telah mempermudah
perhitungan dan menghemat waktu
pengamatan untuk menyediakan akurat posisi
real time, dan semakin sering digunakan
dalam survei kadaster.
PERKEMBANGAN SISTEM KADASTRAL
Selama sekitar tujuh puluh tahun pertama
pemukiman Eropa, semua negara bergantung
pada hukum umum Inggris dan surat sistem
pemindahan hak dan back-up surat
pendaftaran. Surat pemindahan hak
diperlukan setiap perubahan kepemilikan
yang akan dibuat oleh akta atau dokumen
hukum lainnya seperti wasiat. Dikumpulkan
bersama-sama, dokumen membentuk rantai
kepemilikan. Sistem ini rumit dan mahal
(Barrie, 1976). Ini tidak bisa memecahkan
masalah yang disebabkan oleh kegagalan
pemindahan kepemilikan melalui pemalsuan
dokumen atau hilangnya dokumen. Sebuah
cacat dalam satu dokumen dalam rentetan
akta bisa membatalkan kepemilikan.
Pada tahun 1850-an Robert Torrens
memperkenalkan sistem untuk
mempermudah pengalihan tanah, yang telah
menjadi mahal, rumit dan tidak efisien di
bawah sistem hukum umum. Dalam sistem ini
jika seseorang ingin mengklaim sebagai
pemilik tanah maka dia harus mengajukan
surat permohonan agar lahan yang
bersangkutan dibuat atas nama pemilik tanah
tersebut. Permohonan ini kemudian akan
diperiksa oleh Barrister dan Conveyancer
dengan ketentuan ; lahan yang hendak
didaftarkan jelas, tanah yang hendak
didaftarkan tidak memiliki sengketa,
permohonan meyakinkan, tidak ada yang
keberatan atas kepemilikan pemohon.
ADMINISTRASI PERTANAHAN DAN SISTEM
KADASTER
Administrasi Pertanahan
Sistem kadaster di Australia menjadi bagian
utama dari sistem informasi pertanahan yang
telah dikembangkan sejak hampir 2 abad yang
lalu. Tetapi sistem ini masih digunakan
mengingat relevansinya terhadap kebutuhan
dan perkembangan yang ada.
Australia tetah menerapkan kadaster
multiguna, dimana organisasi yang
berwenang untuk mengintegrasikan dan
mendistribusikan (menyebarkan) informasi
data spatial antar wilayah maupun antara
state, adalah Public Sector Mapping Agencies
(PSMA Ltd) secara meluas di tingkat nasional.
PSMA Australia Ltd merupakan konsorsium
yang terdiri atas negara-negara bagian (state)
dan commonwealth dan telah menghasitkan
peta kadaster digital yang meliputi 10,2 juta
bidang tanah.
Sistem Kadaster
Sistem kadaster telah dikembangkan di
Australia selama lebih dari dua abad, dimana
sistem ini telah mampu memberikan
kepastian dan keamanan hak atas tanah
secara nasional. Terkait dengan program
nasional, sistem kadaster yang dikembangkan
telah menjadi bagian penting bagi
pembangunan di bidang ekonomi maupun
sosial. Dengan demikian, dapat dikatakan
bahwa Sistem Kadaster Australia merupakan
instrument / tool yang terintegrasi yang
ditujukan untuk mendukung dalam
pembuatan keputusan di bidang ekonomi,
lingkungan dan sosial.
Komponen Sistem Kadaster Australia:
• Komponen Tekstual
Komponen ini pada prinsipnya
merupakan register tanah yang berisi
tentang subjek yang memiliki atas tanah,
tentang hak atas tanah yang membebani
termasuk batasan-batasan, kewajiban,
terkait dengan kepemilikan / penguasaan
atas tanah tersebut.
• Komponen Spasial
Komponen spasial merupakan komponen
yang mampu menggambarkan bidang-
bidang tanah secara grafis yang telah
tercatat (registered) haknya, dimana
masing-masing bidang tanah itu telah
memiliki mengenal unik (primary key).
Secara lebih khusus, komponen ini terdiri
atas batas tetap (fixed boundaries) dan
batas-batas umum (general boundaries).
Batas tetap akan memberikan gambaran
secara teliti terhadap batas-batas legal
bidang tanah. Sedangkan batas umum
diperoleh dari pengukuran yang relatif
tidak teliti, dimana batas-batas tersebut
pada umumnya berupa batas-batas alam
seperti sungai, dll.
• Komponen Manajemen Crown- Land
Komponen ini memiliki tanggung jawab
dalam hal administrasi dan menajemen
terhadap tanah-tanah yang dimiliki oleh
negara.
• Ketiga komponen tersebut di atas telah
terkomputerisasi secara menyeluruh.
Pendaftaran Tanah
Mulai tahun 1874 semua negara bagian di
Australia menganut System Torrens, yaitu
suatu sistem pencatatan hak atas tanah di
mana hukum menjamin bahwa seseorang
yang namanya tercantum di dalam daftar
umum (public registered) adalah yang berhak
untuk memiliki tanah itu.
Jika terjadi kesalahan di dalam pencatatan
maka negara akan bertanggung jawab untuk
memberikan kompensasi atas kerugian yang
terjadi.
Sistem ini menganut 3 prinsip dasar yaitu :
 a. Prinsip Mirror, berarti bahwa daftar
umum mencerminkan kepentingan
hukum terkait dengan tanah.
b. Prinsip Curtain, berarti jika terjadi
suatu keadaan dimana seseorang tak
tercatat pada daftar umum, maka
pemerintah tidak dapat memaksa
terhadap orang yang namanya
tercantum datam daftar tersebut, atau
dengan kata lain tidak pertu untuk
menelusuri pemilik yang lama.
c. Prinsip Insurance, artinya bahwa
informasi yang disajikan pada daftar
umum dijamin oleh negara (state)
Australia dengan sistem Torrens di dalam
pelaksanaan pendaftaran tanahnya
melaksanakan pendaftaran hak atas tanah
(registration of titles) dan sistemnya positif
dengan memungut “insurance funds”
(dana asuransi). Ini berarti bahwa sekali
subyek dan obyek atas tanah didaftar (melalui
pemeriksaan yang teliti atas subyek dan obyek
tanah) di kantor pertanahan (land title office)
maka tidak ada yang bisa menggugatnya.
Dalam “Real Property Act” (UU pertanahan)
sistem Torrens ini mengatur perbuatan
hokum “oroginair” (1st registration =
pendaftaran pertama) maupun perbuatan
hukum derivatif lainnya seperti jual-beli,
mortgage (hak tanggungan), hibah dan
sebagainya.
Dalam sistem ini pun pada setiap penciptaan,
pemindahan / peralihan suatu hak baru atau
perbuatan – perbuatan hukum baru harus
dibuktikan dengan akta. Tetapi dalam praktek
pelaksanaannya, bukan akta yang didaftar
namun hak yang diciptakan dan perubahan-
perubahannya kemudian. Akta yang
merupakan sumber datanya.
Pendaftaran hak baru serta perubahan -
perubahannya disediakan daftar-isian, atau
disebut "register". Jika pada pendaftaran akta,
PPT bersikap passif, maka dalam pendaftaran
hak PPT bersikap aktif. Hal ini dikarenakan
sebelum dilakukan pendaftaran haknya dalam
register yang bersangkutan PPT melakukan
pengujian kebenaran terhadap data yang
dimuat dalam akta yang bersangkutan.
Sistem Pendaftaran Torrens dinyatakan
sebagai berikut:
1. Security of title
Kebenaran dan kepastian dari hak
tersebut terlihat dari serangkaian
peralihan haknya dan memberikan
jaminan bagi yang memperolehnya
terhadap gugatan lain.
2. Peniadaan dari keterlambatan dan
pembiayaan yang berlebihan
Dengan adanya pendaftaran tersebut
tidak perlu selalu harus diulangi dari
awal setiap adanya peralihan hak.
3. Penyederhanaan atas alas hak dan
yang berkaitan
Dengan demikian peralihan hak itu
disederhanakan dan segala proses
akan dapat dipermudah.
4. Ketelitian
Dengan adanya pendaftaran maka
ketelitian sudah tidak diragukan lagi.
Beberapa keuntungan dari pendaftaran
tanah dengan sistem Torrens antara lain:
1. Menetapkan biaya-biaya yang tidak
dapat diduga sebelumnya;
2. Meniadakan pemeriksaan yang
berulang-ulang;
3. Meniadakan kebanyakan rekaman;
4. Secara tegas menyatakan dasar
haknya;
5. Melindungi terhadap kesulitan-
kesulitan yang tidak tersebut dalam
sertifikat;
6. Meniadakan (hampir tidak mungkin)
terjadi pemalsuan;
7. Tetap memelihara sistem tersebut
tanpa menambahkan kepada taksasi
yang menjengkelkan, oleh karena
yang memperoleh kemanfaatan dari
sistem tersebut yang membayar
biaya;
8. Meniadakan alas hak pajak;
9. Memberikan suatu alas hak yang
abadi, karena dijamin negara tanpa
batas.
SURVEI DAN PEMETAAN KADASTER
Awalnya, survei kadaster bukan menjadi
bagian dari proses pemetaan kadaster dari
pemerintah negara bagian. Survei terhadap
batas bidang-bidang tanah dilakukan dengan
presisi tinggi dan hanya dihubungkan dengan
batas-batas bidang tanah yang bersebelahan.
Batas-batas tersebut biasanya ditandai
dengan pasak kayu yang berdiri di pojok-pojok
bidang tanah. Survei ini biasa disebut sebagai
survei tertutup (issolated survey) yang
diberlakukan di hampir semua negara bagian.
Hal ini berbeda dengan yang dilakukan di
wilayah ibu kota pemerintah lokal, yang selalu
mendasarkan kegiatan survei pada satu
datum koordinat tertentu.
Pada saat ini seluruh survei kadaster di
Australia telah berdasarkan pada datum
koordinat tertentu. Di Victoria menerapkan
Geocentric Datum of Australia (GDA) yaitu
sebuah datum koordinat geografis untuk
informasi spasial dengan menggunakan
Jaringan Titik Survei Permanen (PM). Jaringan
ini ditandai oleh blok-blok yang terbuat dari
beton dan Map Grid of Australia (MGA) yang
menggambarkan sistem koordinat yang
diterapkan. Keterhubungan dari survei yang
ditakukan dengan sistem koordinat
memegang peran yang penting bagi upaya
integrasi informasi spasial tambahan seiring
dengan mendesaknya penerapan sistem
pemetaan untuk tujuan kadaster multiguna di
Australia.
Kadaster dan survei menggunakan teknologi
termasuk theodolit digital, Global Positioning
Sistems (GPS), teknik field-to-office dan sistem
konsep gambar yang terkomputerisasi untuk
mendukung survei kadaster dan
menyiapkan denah kadaster. Beberapa
negara bagian mengijinkan denah-denah
kadaster dikumpulkan kepada Land Regristry
datam bentuk digital untuk memfasilitasi up-
dating sistem pemetaan kadaster digital.
Prosedur kadaster standar diatur dalam suatu
Act (Undang-undang) dan regulasi lainnya di
setiap wilayah.
Survei kadaster di Australia dilakukan oleh
surveyor profesional, surveyor berlisensi,
maupun oleh surveyor tercatat. Undang-
undang pelaksanaan dan regulasi terkait
dengan surveying, telah mendeskripsikan
tugas-tugas dan tanggung jawab surveyor,
mengamanatkan pendirian dewan surveyor,
dan memberikan persyaratan untuk registrasi.
Dalam rangka menjamin adanya integritas
dalam pemeliharaan basis data kadaster,
maka proses transfer / pengalihan hak atas
tanah baik sebagian maupun seluruhnya
hanya dapat dilakukan oleh surveyor
berlisensi / terdaftar.
Dari tahun 1980 hingga 2000, state dan
teritori berusaha membangun peta kadaster
yang lengkap sebagai kerangka kerja
fundamental untuk mendukung informasi
spasial bagi menajemen pertanahan,
administrasi pertanahan lokal maupun pusat.
Teknik tipikal untuk membangun peta-peta
kadaster ini melibatkan kesesuaian seluruh
denah-denah kadaster tertutup secara
bersama-sama pada sebuah peta dasar
topografi dengan menggunakan garis pagar,
batas jalan, fitur-fitur fisik, dan lain-lain,
sebagai kontrol. Integrasi komponen-
komponen ini memfasilitasi proses untuk
mendapatkan pengenal unik bidang tanah,
yang memungkinkan identifikasi yang lebih
baik dan sebagai cross-reference.
Sistem pemetaan kadaster yang demikian
dikembangkan dengan prinsip "part to whole"
di atas, berbeda dengan praktek-praktek
surveying normal dengan prinsip "whole to
the part". Hal ini menunjukkan bahwa sistem
pemetaan kadaster di Australia
dikembangkan atas dasar transfering tanah
(jual beli tanah) dan persyaratan administrasi
(bagi yang mendaftarkan tanahnya). Dengan
demikian instrumen penting dari sistem
kadaster Australia adalah mekanisme
transaksi jual beli di pasar tanah.
Daftar Pustaka
Barrie, J. K. (1976) The Surveying Profession in
Australia: A Personal Interpretation of its Historical
Development, Current and Future Trends. The
Australian Surveyor, 28 (1), pp. 6-56.
Chappel, K. L. (1996) Surveying for Land Settlement
in Victoria 1836-1960, Office of the Surveyor General,
Melbourne, Vic.
Dale, P. F. (1976) Cadastral Surveys within the
Commonwealth, Her Majesty's Stationary Office,
London.
Effenberg, W. W., Williamson, I. P. and Enemark, S.
(1999) Framework for discussion of digital spatial
data flow within cadastral systems. The Australian
Surveyor, 44 (1), pp. 35-43.
Hallman, F. M. (1973) Legal Aspects of Boundary
Surveying as Apply in New South Wales, Sydney:
Institution of Surveyors, Australia, New South Wales
Division.
Land and Property Information (2003) Conveyancing,
Dealings and Plan Information, Department of
Information Technology and Management, New
South Wales, http://www.lpi.nsw.gov.au/eplan.html
Williamson, I.P. and Rainbird, B.C. (1986) The
Australian Capital Territory Cadastral Survey and
Mapping System. The Australian Surveyor, 33 (4), pp.
306-326.