ANALISIS KASUS SENGKETA DAN KONFLIK PERTANAHAN

TUGAS HUKUM TANAH

DISUSUN OLEH:
NAMA : ADISTY VANIA P
NIM

: 02121401028

KELAS

: D

DOSEN PENGASUH : - DR.FIRMAN MUNTAQO,S.H.,M.HUM.

- DR. HAPPY WARSITO, S.H.,M.SC.
- IRSAN, S.H.,M.HUM
- VEGITYA RAMADHANI PUTRI,SH.S.ANT.LLM

TAHUN AJARAN

: 2013 / 2014

I.

DESKRIPSI KASUS
Kasus Sengketa Tanah Meruya Selatan, Jakarta Barat

Sengketa tanah meruya selatan (jakarta barat) antara warga (H. Djuhri bin H. Geni, Yahya bin H.
Geni, dan Muh.Yatim Tugono) dengan PT.Portanigra pada tahun 1972 1973 dan pada putusan
MA dimenangkan oleh PT. Portanigra. Tetapi proses eksekusi tanah dilakukan baru tahun 2007
yang hak atas tanahnya sudah milik warga sekarang tinggal di meruya yang sudah mempunyai
sertifikat tanah asli seperti girik.
Kasus sengketa tanah meruya ini tidak luput dari pemberitaan media hingga DPR pun turun
tangan dalam masalah ini. Selama ini warga meruya yang menempati tanah meruya sekarang
tidak merasa punya sengketa dengan pihak manapun. Bahkan tidak juga membeli tanah dari PT
Portanigra,namun tiba-tiba saja kawasan itu yang ditempati hampir 5000 kepala keluarga atau
sekitar 21.000 warga akan dieksekusi berdasarkan putusan MA. Tidak hanya tanah milik warga,
tanah milk negara yang di atasnya terdapat fasilitas umum dan fasilitas sosialpun masuk dalam
rencana eksekusi. Hal ini dikarenakan sengketa yang terjadi 30 tahun lalu, tetapi baru dilakukan
eksekusinya tahun 2007, dimana warga meruya sekarang mempunyai sertifikat tanah asli yang
dikeluarkan pemerintah daerah dan Badan Pertanahan Nasional (BPN). Disini terbukti adanya
ketidaksinkronan dan kesemrawutan hukum pertanahan indonesia yang dengan mudahnya
mengeluarkan sertifikat tanah yang masih bersengketa.
Kasus sengketa tanah ini berawal pada kasus penjualan tanah meruya dulu antara PT. Portanigra
dan H Djuhri cs berawal dari jual beli tanah tanah seluas 44 Ha pada 1972 dan 1973. Ternyata H
Djuhri cs ingkar janji dengan menjual lagi tanahnya kepada pihak lain sehingga mereka dituntut
secara pidana (1984) dan digugat secara perdata (1996).
Sengketa tanah yang dimulai sejak lebih dari 30 tahun yang lampau bukanlah kurun waktu
singkat. Selama itu sudah banyak yang berubah dan berkembang, baik penghuni, lingkungan
sekitar, institusi terkait yang menangani, pasti personelnya sudah silih berganti. Warga merasa
memiliki hak dan ataupun kewenangan atas tanah meruya tersebut. Mereka merasa telah
menjalankan tugas dengan baik seperti membayar PBB atas kepemilikannya dan tidak mau
disalahkan, tidak ingin kehilangan hak miliknya.

Situasi dan kondisi lapangan pada 1972 tentunya berbeda sama sekali dengan sekarang. Caracara melakukan penilaian dan mengambil langkah-langkah penindakan 30 tahun yang lalu pada
saat ini telah banyak berubah. Paradigma masa lalu bahwa warga banyak yang belum memiliki
sertifikat akan berhadapan dengan program sertifikasi yang memberi kemudahan dalam
memperoleh sertifikat tanah.
Dalam hal ini terlihat kesemrawutan hukum pertanahan oleh aparat pemerintah daerah dan
Badan Pertanahan Tanah (BPN) yang bisa menerbitkan sertifikat pada tanah yang masih
bersengketa. Selain itu, PT. Portanigra yang tidak serius dalam kasus sengketa tanah ini. PT.
Portanigra yang menang dalam putusan MA pada tahun 1996 tidak langsung mengeksekusi
tanahnya, baru 11 tahun kemudian yakni tahun 2007 baru melaksanakan eksekusi tanahnya yang
lahan sudah di tempati warga meruya sekarang dengan sertifikat tanah asli. Dengan kata lain di
sengketa meruya ada mafia tanah yang terlibat.
Kronologis Sengketa tanah Meruya Selatan Jakarta

1972-1973
1974-1977

: Portanigra membeli tanah dari Juhri Cs totalnya seluas 44 Ha.

: Juhri menjual kembali tanah-tanah tersebut, antara lain kepada
Pemda,dengan menggunakan surat palsu.

1 Nopember 1985

: Juhri dihukum penjara satu tahun, karena dengan sengaja

menggunakan surat palsu.
2 Desember 1987 : Yahya yang juga terlibat dihukum dua bulan oleh PN Jakbar
1989
: M.Y. Tugono dihukum penjara selama satu tahun karena terbukti
melakukan penggelapan.
24 Maret 1997
: PN mengabulkan permohonan penetapan sita jaminan Portanigra
setelah mengajukan gugatan Perdata kepada Juhri Cs.
1, 24 April 1997 : PN Jakbar menyatakan gugatan Portanigra tidak dapat diterima,
serta mengangkat penetapan sita jaminan.
30 Oktober 1997 : PT menguatkan putusan PN, juga menyatakan tidak dapat
menerima gugatan.
31 Maret 2000
: MA menerima kasasi Portanigra dengan Surat Putusan MA
No.570/K/Pdt/1999 dan No.2863K/PDT/1999 tertanggal 26 Juni
2001
26 April 2007
: Rapat koordinasi pelaksanaan eksekusi pengosongan Tanah Meruya
Selatan Selatan di PN Jakbar.
21 Mei 2007
: Eksekusi 15 hektar lahan
1 November 2007: Warga Meruya Selatan sepakat berdamai dengan PT. Portanigra di
dalam sidang Pengadilan Negeri Jakarta Barat.

Pengadilan Negeri (PN) Jakarta Barat mengeluarkan surat eksekusi bernomor 11/2007
Eks. Jo.No.364/PDT/G/1996/PN.JKT.BAR yang isinya meminta warga yang menempati tanah
tersebut harus hengkang sebelum tanggal 14 Januari 2009, karena pada tanggal itu akan terjadi
eksekusi tanah di wilayah tersebut.

II.

ANALISIS KASUS
Banyak pelajaran yang dapat diambil dari kasus sengketa tanah di Meruya. PT. Portanigra

sebagai perusahaan developer melakukan kesalahan karena tidak melakukan transaksi beli tanah
sesuai aturan dan tidak mengurus sertifikat pasca transaksi. Melalui kesalahan yang dilakukan
PT. Portanigra dapat diambil pelajaran bahwa sertifikat sangat penting sebagai bukti kepemilikan

tanah. Warga Meruya juga ikut melakukan kesalahan karena mereka tidak berhati-hati dalam
membeli tanah.
Pada dasarnya setiap sengketa kepemilikan hak atas tanah, hal yang dijadikan bukti
kepemilikan hak atas tanah tersebut berupa sertipikat hak atas tanah. Alat bukti menurut hukum
pertanahan sangat berperan untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum bagi
pemegang hak atas suatu bidang tanah,satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar
dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan.
o Landasan Mahkamah Agung menerima gugatan PT Portanigra
Terdapat beberapa pertimbangan dalam hasil putusan MA yang menjadi acuan MA dalam
keputusannya yang memenangkan Portanigra untuk melakukan eksekusi terhadap tanah di
Meruya, yaitu:
Bahwa dalam berita acara sita jaminan yang dilaksanakan oleh Jurusita Pengadilan
Negeri Jakarta Barat (PK.1 s/d PK.25) tidak ada catatan adanya bangunan-bangunan/
rumah-rumah milik pihak ke III dan pelaksanaan sita. Jaminan tersebut telah didaftarkan
di Kantor Badan Pertanahan Nasional Jakarta Barat. Hal tersebut bertentangan dengan
pertimbangan hukum judex facti yang mempetimbangkan sebaliknya.
Bahwa seandainya ada bangunan-bangunan atau rumah-rumah diatas tanah sengketa,
maka pemilik bangunan-bangunan/ rumah-rumah tersebut dapat mengajukan bantahan/
verzet terhadap sita jaminan atau pelaksanaan eksekusi bila mereka mempunyai buktibukti untuk mempertahankan haknya bila dilakukan pengosongan terhadap yang
menguasai tanpa hak
Bahwa selain itu terhadap pokok sengketa/ pokok perkara tentang hak-hak Portanigra
atas objek sengketa, sudah ada jawaban Juhri dan Yahya, telah diajukan daftar surat-surat
bukti dari Portanigra dan bukti-bukti dari Juhri Cs serta saksi-saksi dari Portanigra, tetapi
judex facti belum memutus pokok perkara, maka oleh karenanya Mahkamah Agung akan
memutus pokok sengketa dalam tingkat kasasi berdasarkan bukti-bukti yang diajukan
oleh kedua belah pihak tersebut (vide pasal 50 (2), pasal 51 (2) Undang-Undang No 14
Tahun 1985 tentang Mahkamah Agung)

 Bahwa selain alasan-alasan tersebut diatas, maka mengingat akan atas pemeriksaan
yang cepat dan murah Mahkamah Agung akan memutus pokok sengketa dalam tingkat
kasasi
Bahwa oleh karena Juhri Cs tidak secara tegas membantah gugatan dan bukti-bukti
Portanigra, bahkan pihak Juhri Cs sebagai termohon kasasi dalam contra memori
kasasinya tertanggal 14 Agustus 1998 mengakui/ membenarkan dalil-dalil Pemohon
Kasasi dan juga mendukung agar tanah-tanah sengketa diserahkan kepada Pemohon
kasasi yang telah membayar ganti rugi/ membeli tanah tersebut kepada pemilik dan
pemegang girk tanah-tanah sengketa.
Salah satu dasar putusan Mahkamah Agung adalah sita jaminan yang ditetapkan
pengadilan atas 44 hektar lahan tersebut. Begitu pula dengan bukti jual beli dan kasus
pidana Juhri yang menjadi landasan putusan
1.

Kepastian dan perlindungan hukum bagi pembeli pertama (PT Portanigra)Berdasarkan

landasan teori pada bab sebelumnya, apabila dengan melihat kepada transaksi jual beli tanah,
dapat diberikan analisis sebagai berikut :
a.

Transaksi jual beli tanah antara PT Portanigra dengan Juhri Cs adalah sah

b.

Transaksi jual beli tanah antara PT Portanigra dengan Juhri Cs, yang tidak atau belum

dilanjutkan dengan pendaftaran tanah untuk mendapatkan sertifikat tanah, membawa akibat
hukum bahwa bukti kepemilikan PT Portanigra atas tanah tersebut belum lengkap
c.

Akta jual beli berdasarkan akta otentik adalah sah, sepanjang menyangkut

penyerahannya. Dengan demikian, kepemilikan yang dipunyai PT Portanigra adalah kepemilikan

yang bersifat kebendaan, bukan kepemilikan yang bersifat hak perorangan.
d.

Kasasi yang dikabulkan oleh Mahkamah Agung, sifatnya adalah pemulihan hak

kebendaan atas tanah tersebut. Untuk mendapatkan hak milik, maka PT Portanigra harus
melanjutkan dengan prosedur normal dengan melakukan pendaftaran tanah untuk mendapatkan
sertifikat hak
Sehubungan dengan hal-hal tersebut di atas, menurut penulis terdapat beberapa hal yang
perlu dikritisi yaitu :

a.

Fakta hukum bahwa PT Portanigra tidak memiliki sertifikat tanah, kecuali akta jual beli

selama lebih dari 30 tahun mengindikasikan bahwa proses perolehan tanah tersebut dari awal
adalah bermasalah
b.

Fakta hukum bahwa PT Portanigra menggunakan putusan pidana kepada Juhri Cs

sebagai alas gugatan perdata dapat dibenarkan. Namun, gugatan tersebut dapat dikualifikasikan
sebagai error in persona, maupun error in substantia, karena faktanya Juhri Cs tidak pernah
berstatus lagi sebagai pemilik tanah, sedangkan transaksi jual beli tanah yang dilaksanakannya
tanpa hak telah dinyatakan tidak sah oleh Pengadilan. Gugatan seharusnya dibuat terhadap
pihak-pihak yang menduduki tanah tersebut, dan juga kepada Pemerintah c/q BPN (Badan
Pertanahan Nasional) yang telah menerbitkan berbagai hak di atas tanah yang merupakan
miliknya kepada orang lain tanpa seizinnya.
c.

Menjadi pertanyaan pula, kenapa dalam tenggang waktu yang sedemikian lama, PT

Portanigra tidak melakukan proses hukum untuk perolehan hak atas tanah dengan memohonkan
pendaftaran tanah dan sertifikasi, tetapi lebih memilih jalur gugatan kepada Juhri Cs yang
sebenarnya tidak lagi memiliki hubungan hukum dengan tanah tersebut.
2.

Kepastian dan perlindungan hukum bagi Juhri cs

a.

Juhri Cs telah menerima hukuman pidana atas perbuatan penggelapan dan pemalsuan

surat-surat tanah dan surat-surat lainnya dalam rangka jual beli tanah kepada pihak lainnya
b.

Juhri Cs telah mengembalikan uang yang timbul dari hasil penjualan kembali tanah

tersebut melalui negara.

c.

Juhri Cs tidak mempunyai klaim kepemilikan apapun lagi atas tanah tersebut.
d.

Juhri Cs berencana akan melakukan perlawanan dengan mengajukan Peninjauan

Kembali atas putusan kasasi Mahkamah Agung

Sehubungan dengan hal-hal tersebut, penulis memberikan komentar sebagai berikut :
a.

Hukuman pidana dan pengembalian uang yang dilakukan oleh Juhri Cs adalah

membuktikan bahwa mereka tidak dalam kapasitas yang sah untuk melakukan transaksi
penjualan kembali tanah yang bukan merupakan miliknya
b.

Status uang yang dikembalikan patut dipertanyakan. Uang tersebut tidak dikembalikan

kepada PT Portanigra, maupun kepada masyarakat atau Pemda yang membeli tanah melalui Juhri
Cs. Uang yang dikembalikan adalah jasa untuk urusan memperlancar jual beli yang ternyata
tidak lancar, bukan uang hasil penjualan tanah.

c.

Upaya hukum Peninjauan Kembali ( PK) yang akan ditempuh oleh Juhri Cs juga

kehilangan justifikasi dan pijakan hukumnya. Atas dasar apa Juhri Cs mengajukan PK. Juhri Cs
bukan merupakan pemilik tanah. Tanah tidak dalam penguasaan Juhri Cs. Bukti-bukti
kepemilikan tanahpun tidak ada pada Juhri Cs. Sepanjang menyangkut enforceability (daya
paksa) dari putusan kasasi mahkamah agung, tidak mempunyai pengaruh apa-apa terhadap Juhri
Cs.
3.

Kepastian dan perlindungan hukum bagi pembeli dari Juhri Cs

a. Pembeli tanah dari Juhri Cs, baik perorangan, Badan Hukum maupun Pemda telah

melakukan transaksi jual beli dengan akte otentik, pendaftaran tanah, hingga memperoleh
sertifikat tanah
b. Pengalihan tanah dari para pembeli awal, kepada pembeli kemudian, serta para pihak yang
saat ini secara nyata menduduki baik secara hukum maupun konkret, telah berlangsung sesuai
dengan aturan dari Pemerintah.
c. Para pihak yang menduduki dan memiliki hak atas tanah saat ini, di atas lahan sengketa,
memiliki kepemilikan hak yang beragam seperti hak milik, hak pakai, hak guna bangunan,
maupun hak tanggungan
d. Hukum melindungi para pembeli dengan itikad baik. Dalam hukum berlaku satu asas,
yaitu bahwa kejujuran itu dianggap ada pada setiap orang, sedangkan ketidak jujuran harus
dibuktikan.
e. Hukum juga memberi perlindungan absolut dan relatif, karena kepemilikan pada pihakpihak yang menduduki tanah tersebut saat ini adalah kepemilikan kebendaan maupun
kepemilikan perorangan
4. Tanggungjawab Pemerintah atas terbitnya sertifikat tanah di atas lahan sengketa
Pemerintah, dalam hal ini Badan Pertanahan Nasional harus dapat dimintai pertanggungjawaban
atas terbitnya sertifikat di atas lahan sengketa.
Putusan pengadilan perdata dan pengadilan pidana yang tidak dijadikan refensi mengakibatkan
proses sertifikasi tetap dapat diteruskan. Hal tersebut dapat disimpulkan dari kronologi fakta
hukum berikut :

a. 1985 1987 : Pengadilan Pidana telah menghukum Juhri Cs (tiga orang, dengan tiga
berkas kasus) , atas kejahatan pemalsuan dan penggelapan girik dan kuitansi dalam proses jual
beli tanah yang telah dijual sebelumnya kepada PT Portanigra
b. Maret 1997 Hakim Pengadilan Perdata mengabulkan permohonan sita jaminan atas tanah
sengketa
c

April 1997 Hakim Pengadilan Negeri, menolak gugatan perdata PT Portanigra dengan

N/O atau tidak dapat menerima gugatan, dan meminta agar gugatan diperbaiki kembali dengan
memperluas pihak tergugat. Namun, sekaligus juga memutuskan untuk mengangkat atau
membatalkan sita jaminan yang sebelumnya telah diletakkan pada tanah sengketa.
d. Oktober 1997, Pengadilan Tinggi memperkuat dan sependapat dengan Pengadilan Negeri
e. Juni 2001, Mahkamah Agung menerima kasasi PT Portanigra.

Masyarakat, dan para pihak lainnya yang dalam proses jual beli tanah adalah dengan
itikad baik, akan dirugikan dengan adanya persoalan tersebut. Upaya hukum bagi masyarakat
yang dirugikan dari kasus ini adalah antara lain:
a. Melakukan perlawanan (verzet) atas putusan mahkamah agung
b. Melakukan gugatan perdata kepada Juhri Cs
c. Melakukan gugatan tata usaha negara kepada Badan Pertanahan Nasional
d. Mencari dengan cara sendiri-sendiri upaya perdamaian atau upaya lain untuk
mempertahankan hak-haknya.

III.

KESIMPULAN

Pada kasus sengketa tanah meruya ini antara PT. Portanigra dan warga duduk bersama
melalui musyawarah mufakat untuk mencapai solusi yang dilandasi akal sehat merupakan
penyelesaian yang lebih baik daripada saling menyalahkan secara emosional.

Dalam menyelesaikan kasus sengketa tanah ada beberapa jalur hukum yang dapat ditempuh
seperti gugatan perlawanan oleh pihak ketiga yang merasa mempunyai hak (telah dilakukan),
mengajukan permohonan peninjauan kembali (PK) oleh para pihak yang bersengketa seperti
antara PT. Portanigra denga hj djuhri cs, mengajukan gugatan baru oleh para pihak yang merasa
dirugikan dalam permasalahan sengketa. Untuk memperjuangkan hak-haknya seyogianya warga
melandasinya dengan surat-surat yang kuat (sertifikat), batas-batas tanah jelas, asal-usulnya
dapat ditelusuri serta tidak terkena sengketa.
Kasus Meruya memberi pembelajaran tentang proses hukum yang tidak boleh berlarut-larut,
pentingnya sertifikat dalam kepemilikan tanah, tentang putusan pengadilan serta pelaksanaannya
yang berkeadilan, dan juga perlunya kerja sama antara pengadilan dan lembaga negara yang
menangani masalah pertanahan.

DAFTAR PUSTAKA
Arif. 2007. Sengketa Tanah Meruya. Dalam http:/// arif72.multiply.com/journal/item/3. Diakses
Pada Tanggal 8 juni 2009.

Fia S. Aji. 2007. Penyelesaian Sengketa Pertanahan di Indonesia. Dalam http:///

www.fiaji.blogspot.com. Diakses pada tanggal 8 juni 2009
LMPDP (Land management adn policy Development Project). 2008. Pengembangan Kebikajan
Pertanahan. http://www.landpolicy.or.id/kajian/13/tahun/2008/bulan/01/tanggal/11/id/73/ -.
Lovetya. 2008. Hak Milik atas Tanah Pengaturan Hak Milik atas Tanah dan Pendaftaran
Tanah. Dalam http:///www.lovetya.wordpress.com/2008/12/24/pengaturan-hak-milik-atas-tanahdan-pendaftaran-tanah.
Lailyindri.2012. kasus-sengketa-tanah-meruya-antara.Dalam http://lailyindristoberry.blogspot.com/2012/10/kasus-sengketa-tanah-meruya-antara.html. Diakses pada
tanggal16 Oktober 2012.
Wijayanti,Sri.2010. kepastian hukum sertipikat hak atas tanah sebagai bukti hak kepemilikan
tanah.Dalam http://eprints.undip.ac.id/23929/1/Sri_Wijayanti.pdf.
Budiyanto, Yoan.2011. kasus meruya diselesaikan dengan.Dalam
http://yoanbudiyanto.blogspot.com/2011/04/. Diakses pada tanggal 6 April 2011.
H.misseyer, Gandi.2013.hukum agrarian kasus dan analisis.Dalam
http://lawlowlew.blogspot.com/2013/07/hukum-agraria-kasus-dan-analisis.html. Diakses pada
tanggal 11July 2013.
Anggita.2010.makalah hukum perdata PT Portanigra.Dalam
http://anggitaw5.blogspot.com/2010/04/makalah-hukum-perdata-pt-portanigra.html.Diakses
pada tanggal 7 April 2010.
Pina,Yona.2010.makalah hokum perdata PT Portanigra.Dalam
http://yohanapina2010.blogspot.com/2010/04/makalah-hukum-perdata-pt-portanigra.html.