HAK ATAS TANAH DI

INDONESIA
Ir Hadi Arnowo M.Eng.Sc

Disampaikan pada :
 LANDASAN HUKUM HAK ATAS TANAH
Pasal 33 ayat 3 UUD 45:
“Bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di
dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk
sebesar-besarnya kemakmuran rakyat”.

Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 ttg. Peraturan Dasar

Pokok-Pokok Agraria (UUPA) :
Pasal 2 :
(1) Bumi, air, ruang angkasa termasuk kekayaan alam yang
terkandung didalamnya itu pada tingkatan tertinggi
dikuasai oleh negara, sebagai organisasi kekuasaan seluruh
rakyat”.
(2) Hak menguasai dari negara tersebut ayat (1)
memberi wewenang untuk :
 Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan,
penggunaan, persediaan dan pemeliharaan
bumi, air dan ruang angkasa tersebut
 Menentukan dan mengatur hubungan-
hubungan hukum antara orang-orang dengan
bumi, air dan ruang angkasa;
 Menentukan dan mengatur hubungan-
hubungan hukum antara orang-orang dan
perbuatan hukum yang mengenai bumi, air
dan ruang angkasa.
 Agrarische Wet
Hukum 1870
Agraria
Sebelum
Hukum Adat
UUPA
Buatan
Pemerintah
Hindia Belanda

Hukum Adat
Buatan
Swapraja
4
 Agrarische Wet 1870 yang diundangkan
dalam Lembaran Negara (Staatsblad) No 55,
1870. Ketentuan pelaksanaannya diatur
dalam Agrarisch Besluit yang diundangkan
dalam Staatsblad No. 118, 1870.

Pasal 1 dari Agrarisch Besluit memuat pernyataan penting yaitu

Domein Verklaring yang menyatakan bahwa “ semua tanah
yang tidak terbukti bahwa atas tanah itu adalah hak milik
mutlak (eigendom) adalah domein negara (domein negara
artinya, milik mutlak negara)
 Hak – Hak Atas Tanah Berdasarkan Hukum Barat

Hak-hak yang didaftar menurut Overschrijvings-ordonnantie

(Stb.1834 no.27)
• Hak Eigendom,
• Hak Erfpacht,
• Hak Opstal,
• Hak Gebruik ,
• Bruikleen dll
 Hak Eigendom
adalah hak untuk dengan bebas mempergunakan
suatu benda sepenuh penuhnya dan untuk
menguasai seluas luasnya. Batasan luas hingga 10
bau. Lebih dari itu diberikan Eigendom Partikelir

7
Azas Domein

“domeinverklaring” yang antara lain

dinyatakan di dalam pasal 1 ‘Agrarisch Besluit” ,
semua tanah yang bebas sama sekali dari hak-
hak seseorang (baik yang berdasar atas hukum
adat asli Indonesia, maupun yang berdasar atas
hukum barat) dianggap menjadi “vrij
landsdomein”, yaitu tanah-tanah yang dimiliki
dan dikuasai penuh oleh negara.

8
 Tanah Partikelir
Tanah "eigendom" yang mempunyai hak-hak
pertuanan. Dianggap sebagai negara dalam negara
karena status istimewanya berhak melakukan
pertuanan terhadap masyarakat yang berada dalam
areal partikelir
 Eigendom Partikelir
• Tanah eigendom yang luasnya lebih dari 10 bau, yang
menjadi milik seseorang atau suatu badan hukum atau
milik bersama dari beberapa orang atau beberapa badan
hukum, diperlakukan sebagai tanah partikelir

10
 Hak-Hak Pertuanan
Mengangkat atau mengesahkan pemilihan serta
memperhentikan kepala-kepala kampung atau desa dan
kepala-kepala umum

Menuntut kerja paksa atau memungut uang pengganti kerja

paksa dari penduduk,

Mengadakan pungutan-pungutan, baik yang berupa uang

atau hasil tanah dari penduduk

Mendirikan pasar-pasar, memungut biaya pemakaian jalan

dan penyeberangan sesuai peraturan-peraturan lain dan/
atau adat setempat
Tanah Partikelir
Tanah Usaha:
bagian tanah
partikelir, yang
menurut adat Tanah kongsi:
setempat termasuk bagian-bagian dari
tanah desa atau tanah partikelir
diatas mana yang tidak
penduduk termasuk "tanah
mempunyai hak usaha."
yang sifatnya
turun-temurun;
 Contoh eks tanah partikelir

Tanah ini dibeli oleh Cornelis Chastelein di era VOC

(1602-1811) pada tanggal 18 Mei 1696
1915 di Jawa terdapat 582 tanah partikelir yang
meliputi luas tanah sekitar 1,3 juta bau (1 bau =
0,8 hektar) dan dengan penduduk sebanyak
sekitar 1,8 juta jiwa

Tanah partikelir tersebar: di Batavia dan Bogor,

Banten, Karawang, Cirebon, Semarang, Blora, Lasem,
Tuban, dan Surabaya
 Pasal 3

Sejak berlakunya UU No. 1/ 1958 tentang

Penghapusan Tanah-Tanah Partikelir maka hak
–hak pemilik beserta hak-hak pertuanannya
atas semua tanah-tanah partikelir hapus.
Semua tanah-tanah bekas tanah partikelir
karena hukum menjadi tanah negara
Contoh SK Pemberian Hak Untuk Eks Tanah Partikelir
Contoh Sertipikat Tanah Untuk Eks Tanah Partikelir
Contoh Verklaring Untuk Tanah Partikelir
3 Hak Erfpacht
Hak untuk perkebunan dan pertanian besar, dengan
harga sewa, jangka waktu 75 tahun atas tanah milik
negara (Hindia Belanda) selain dapat
mewariskannya dan menjadikan agunan
 Jenis hak erfpacht

Hak untuk perkebunan dan pertanian besar, maksimum

500 bahu dengan harga sewa maksimum lima florint per bahu;

Hak untuk perkebunan dan pertanian kecil bagi orang Eropa

"miskin" atau perkumpulan sosial di Hindia-Belanda, maksimum 25
bahu dengan harga sewa satu florint per bahu (tetapi pada tahun
1908 diperluas menjadi maksimum 500 bahu);

Hak untuk rumah tetirah dan pekarangannya (estate)

seluas maksimum 50 bahu.
 Hak Opstal
• Hak untuk mempunyai rumah, bangunan atau
tanam-tanaman di atas tanah orang lain.
• Hak kebendaan untuk mempunyai gedung-
gedung, bangunan-bangunan dan penanaman
diatas pekarangan orang lain (Pasal 711 KUH Perdata)
 Tanah eks Barat
• Berdasarkan Keppres No. 32 Tahun 1979 seluruh eks hak
Barat yang habis masa berlakunya hingga tanggal 24
September 1980 akan menjadi tanah negara. Selanjutnya
akan diberikan hak – hak baru sesuai tujuan permohonan,
kondisi penguasaan dan kepentingan sosial
• Tanah eks hak Barat sudah tidak dikuasai oleh pemilik asal
dan beralih ke perusahaan swasta, masyarakat atau
BUMN/ instansi pemerintah.
• Sengketa atas tanah eks hak Barat berupa klaim siapa
yang berhak atas tanah tersebut. Apabila sudah hak di
atas tanas tersebut ditempuh penyelesaian melalui jalur
litigasi atau non-litigasi (mediasi)
Hak atas tanah menurut hukum adat,
ciptaan Pemerintahan Hindia Belanda
• Hak Agrarisch Eigendom (tidak didaftar
menurut Overschrijvingsordonnantie)
• Altijddurende Erfpacht, (dengan s. 1926 –
121) menjadi Landrijen Bezitrech
Hak atas tanah menurut hukum adat,
ciptaan swapraja
• milik, yasan (yoso)
• grant sultan (semacam hak milik adat yang diberikan
oleh Pemerintah Swapraja khusus bagi para kaula
swapraja, didaftar di kantor Pejabat Swapraja)
• andarbeni, hak atas druwe, hak atas druwe desa,
• pesini, kalakeran
• Ganggam Bauntuik,
• Anggaduh, Bengkok, Lungguh, Pituwas, Gogol
(=kuli), perdikan dll
Tanah Titisoro, bondo deso, kas
desa

• adalah tanah milik desa yang biasanya

disewakan, dengan cara dilelang kepada
siapa yang mau menggarapnya
Tanah bengkok

tanah yang diperuntukan bagi pejabat desa

terutama lurah, yang hasilnya dianggap
sebagai gaji selama mereka menduduki
jabatan itu
 Tanah Perdikan

Tanah bebas pajak

Contoh: Desa Perdikan Banjarsari (Madiun),

berasal dari “Ganjar” dan “Sri” ( hadiah sang
raja), Desa Perdikan Kadilangu
(Demak)

UU No.13/1946, tgl: 4-9-1946 tentang

Penghapusan Desa Perdikan,

Maka Desa-desa Perdikan hapus dan beralih

menjadi Desa biasa
 • Merupakan tanah yang belum
diberikan haknya kepada
Tanah penduduk maupun pemerintah
Kasultanan desa, masih merupakan milik
(Sultan keraton sehingga siapapun
yang akan menggunakan
Ground) harus meminta ijin kepada
pihak keraton
 Crown Domain
(Tanah Mahkota)
Sultan Ground
Sultanaad
Ground (tanah
milik Kasultanan)
Tanah Mahkota
• Tanah yang tidak bisa diwariskan yang
merupakan atribut pemerintahan keraton
Ngayogyokarto (seperti alun-alu, kepatihan,
Pesanggrahan Ambarukmo, Hutan Jati di
GK dsb)
Sultanaad (tanah milik kasultanan)

• Tanah-tanah yang bisa diberikan dan

dibebani hak.
• Tanah tersebut merupakan wilayah kerajaan
Ngayogyokarto hadiningrat yang tanahnya
bisa dikuasai oleh rakyat.
 JENIS HAK

Hak
Originair

Hak
Hak Atas
Derivatif
JENIS HAK

Tanah

Hak Wakaf

Hak Milik
Sarusun

Hak
Tanggungan
TERJADINYA HAK ATAS TANAH

Hak Penetapan
Originair Pemerintah

Hak Atas Undang –

Tanah Undang
(konversi)

Perbuatan
Hak Hukum
Derivatif
Peristiwa
Hukum
Hak Atas Tanah

 Hak atas tanah merupakan hak penguasaan

atas tanah yang memberi wewenang bagi
subyeknya untuk menggunakan tanah yang
dikuasainya
 Hak atas tanah terdiri dari :
 Hak Atas Tanah Originair atau Primer
adalah hak atas tanah yang bersumber
pada hak bangsa Indonesia dan
diberikan oleh negara dengan cara
permohonan hak
Hak atas tanah originair terdiri dari :
 Hak Milik
 Hak Guna Bangunan Atas Tanah Negara
 Hak Guna Usaha
 Hak Pakai Atas Tanah Negara
 Hak Atas Tanah Derivatif atau Sekunder
Adalah hak atas tanah yang tidak langsung
bersumber kepada hak bangsa Indonesia dan
diberikan melalui perjanjian antara pemilik
tanah dengan calon pemegang hak
Hak atas tanah derivatif antara lain :
 Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik
atau Hak Pengelolaan
 Hak Pakai atas tanah Hak Milik atau Hak
Pengelolaan
 Hak Sewa
 Hak Usaha Bagi Hasil
 Hak Gadai
 Hak Menumpang
 Hak Milik
1. Pengertian
 Hak turun temurun
 Ter kuat dan terpenuh
 Dapat beralih dan dialihkan
2. Subyek Hak Milik
 Warga Negara Indonesia
 Badan hukum yang ditunjuk oleh pemerintah.
PP No. 38/ 1963 tentang Penunjukan Badan – Badan Hukum
Yang Dapat Mempunyai Hak Milik Atas Tanah : bank yang
didirkan oleh negar,a , perkumpulan koperasi, badan sosial
dan badan keagamaan yang ditunjuk Menteri Agraria
3. Terjadinya Hak Milik
 Penetapan pemerintah
 Ketentuan undang-undang
4. Hapusnya Hak Milik
 Pencabutan hak
 Penyerahan dengan sukarela oleh
pemiliknya
 Ditelantarkan
 Terkena ketentuan Pasal 21 ayat (3) dan
Pasal 26 ayat (2) UUPA ---- WNA tidak
harus melepaskan haknya
 Tanahnya musnah
5. Ciri-Ciri Hak Milik
 Jangka waktu tidak terbatas
 Dapat beralih dan dialihkan
 Dapat dijadikan jaminan hutang
(dibebani Hak Tanggungan
 Penggunaan tanah :
 Pertanian dan non pertanian
 Mendirikan bangunan (rumah
tinggal, kantor, toko dll)
Hak Guna Usaha
1. Pengertian
 Hak untuk mengusahakan tanah yang
dikuasai langsung oleh Negara
 Dalam jangka waktu paling lama 35
tahun
 Guna perusahaan pertanian, perikanan
atau peternakan
 Dapat beralih dan dialihkan
2. Subyek Hak Guna Usaha
 Warga Negara Indonesia (WNI)
 Badan hukum

3. Obyek Hak Guna Usaha

 Tanah Negara
 Pelepasan kawasan hutan dari Menteri
Kehutanan (apabila kawasan hutan).
 Pelepasan Hak (apabila telah
bersertipikat)
 Bukti pembebasan (apabila ada
pengusaaan pihak ketiga)
4. Terjadinya Hak Guna Usaha
 Penetapan pemerintah
 Lahir sejak ditetapkan
 Berlaku sejak didaftar
5. Hapusnya Hak Guna Usaha
 Jangka waktu berakhir
 Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang
 Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang
hak sebelum jangka waktunya berakhir
 Dicabut berdasarkan UU No. 20 Tahun 1961
 Ditelantarkan
 Tanahnya musnah
 Pemegang hak tidak memenuhi syarat lagi
6. Ciri-Ciri Hak Guna Usaha
 Jangka waktu terbatas
 Dapat beralih dan dialihkan
 Dapat dijadikan jaminan hutang
(dibebani Hak Tanggungan
 Penggunaan tanah untuk Perkebunan,
Peternakan danPerikanan
 Hak Guna Bangunan
1. Pengertian
 Hak mendirikan bangunan;
 Hak untuk mempunyai bangunan;
 Di atas tanah yang bukan miliknya
sendiri
2. Subyek Hak Guna Bangunan
 Warga Negara Indonesia
 Badan hukum yang didirikan menurut
hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia
3. Terjadinya Hak Guna Bangunan
 Di atas tanah Negara berdasarkan
penepatan pemerintah (SK)
 Di atas tanah Hak Milik atau Hak
Pengelolaan berdasarkan penetapan
pemerintah atas usul pemegang Hak
Milik atau Hak Pengelolaan
4. Hapusnya Hak Guna Bangunan
 Jangka waktunya berakhir
 Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang
 Dilepaskan secara sukarela oleh
pemegang hak sebelum jangka waktunya
berakhir
 Dicabut berdasarkan UU No. 20 Tahun
1961
 Ditelantarkan
 Tanahnya musnah
 Pemegang hak tidak memenuhi syarat
lagi
5. Ciri-Ciri Hak Guna Bangunan
 Jangka waktu terbatas
 Dapat beralih dan dialihkan
 Dapat dijadikan jaminan hutang
(dibebani Hak Tanggungan)
 Penggunaan tanah mendirikan
bangunan

47
 Hak Pakai

1. Pengertian
 Hak untuk menggunakan
 Hak untuk memungut hasil
 Di atas tanah yg dikuasai oleh negara
atau orang lain
2. Subyek Hak Pakai
 Warga Negara Indonesia
 Badan hukum yang didirikan menurut
hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia
48
3. Terjadinya Hak Pakai
 Di atas tanah Negara berdasarkan
penepatan pemerintah
 Di atas tanah Hak Milik/HPL
berdasarkan penetapan pemerintah atas
usul pemegang Hak Milik/HPL

49
4. HAPUSNYA HAK PAKAI
 Jangka waktu berakhir
 Dibatalkan oleh pejabat yang
berwenang
 Dilepaskan secara sukarela oleh
pemegang hak sebeluma jangka
waktunya berakhir
 Dicabut berdasarkan UU No. 20 Tahun
1961
 Ditelantarkan
 Tanahnya musnah
 Subyek tidak memenuhi syarat lagi
5. Ciri-Ciri Hak Pakai
 Jangka waktu terbatas
 Dapat beralih dan dialihkan
 Dapat dijadikan jaminan hutang
(dibebani Hak Tanggungan)
 Penggunaan tanah pertanian dan non
pertanian
 RIWAYAT TANAH DI INDONESIA
Hak
Hak Barat Indonesia

Eigendom, Tanah Tanah Tanah

Erfpach, Opstal Milik Adat Ulayat Swapraja

PP No. 24 Tahun
1997 jo Pasal 60
Permendagri No 3
UUPA Tanah Tahun 1997 jo Ps II,
Milik Adat VI, VII

Verp Ind, Ikrar wakaf

(girik, Pipil)
UU No.
Pasal I UUPA Perorangan HM/HP 56/Prp/60
Agrarisch eigendom,
gogolan, sanggan atau
pekulen

Tanah PMNA/KBPN 5
Tanah
Konversi Ulayat Tahun 1999 Tidak
Negara padat
Padat
5 s.d
15 s.d
Subjek : 12 Ha
20 Ha
Masyarakat Hukum
Adat
Objek :
Dengan Perda
Hak termasuk HAT

Tanah Pasal IX Keempat Tanah

Swapraja UUPA Negara