STIESIA SURABAYA

TIA OKTAVIA SMX_1 STUDI KELAYAKAN BISNIS TUGAS AKHIR ANALISA INVESTASI PERUSAHAAN

1 STUDI KELAYAKAN BISNIS

STIESIA SURABAYA

ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI PEMBANGUNAN RUKO AURELIA DARI ASPEK KEUANGAN PADA PT. BAHTERA MITRA SEJAHTERA DI SAMARINDA Analisis Kelayakan Investasi Pembangunan Ruko Aurelia Dari Aspek Keuangan Pada Pt. Bahtera Mitra Sejahtera Di Samarinda
Abstrak Rumusan masalah dalam penelitian ini adalah Apakah proyek investasi

Pembangunan Ruko PT.Bahtera Mitra Sejahtera di Samarinda layak ditinjau dari aspek keuangan. Tujuan penelitian ini adalah Untuk mengetahui kelayakan proyek investasi pembangunan Ruko PT.Bahtera Mitra Sejahtera di Samarinda ditinjau dari aspek keuangan. Adapun alat analisis yang digunakan dalam penelitian ini adalah dengan menggunakan Studi Kelayakan Aspek Keuangan yaitu dengan metode Payback Period, Net Present Value, Internal Rate of Return, dan Profitability Index. Hasil penelitian menggunakan alat analisis Payback Period (PP) atau jangka waktu yang dibutuhkan untuk menutup kembali pengeluaran investasi, didapat hasilnya ialah selama 19 bulan. Ini berarti bahwa Payback Period lebih kecil dari nilai umur pinjaman yaitu selama 24 bulan, maka proyek investasi ini layak. Kemudian dari hasi perhitungan NPV didapatkan NPV positif yaitu sebesar Rp. 173.742.000. Dengan nilai NPV yang positif, maka berarti bahwa nilai proyek investasi ini pun layak dari hasil perhitungan NPV. Dari hasil perhitungan IRR sebesar 2,76 % per bulan atau 33,12 % per tahun yang berarti bahwa nilai ini lebih besar dari suku bunga yang digunakan maka proyek invetasi ini layak dari hasil perhitungan IRR dan dari perhitungan Profitability Index diperoleh hasil sebesar 23,96% yang berarti bahwa nilai proyek investasi ini layak dari hasil perhitungan PI. Dari hasil analisis dan pembahasan kelayakan proyek investasi pada pembangunan 7 unit ruko Bengkuring ditinjau dari aspek keuangannya layak untuk dilaksanakan. Melihat dari kesimpulan aspek keuangan yang ternyata dinyatakan layak, maka dalam hal ini saran yang dapat diberikan pada PT Bahtera Mitra Sejahtera selaku pemilik dari Proyek Ruko tersebut yaitu PT Bahtera Mitra Sejahtera dapat mengkaji ulang agar dana yang 2 STUDI KELAYAKAN BISNIS

STIESIA SURABAYA

diinvestasikan dapat kembali, sehingga dapat menutupi dana-dana yang dikeluarkan dan memperoleh laba yang diharapkan serta juga dapat menaikkan harga jual agar laba yang dihasilkan akan lebih meningkat

PENDAHULUAN Latar Belakang Salah satu usaha properti di Samarinda yang paling banyak diminati adalah usaha ruko. Usaha ruko kini banyak digeluti investor lokal. Usaha ruko cukup berkembang sejak beberapa tahun belakangan ini, tak lepas dari permintaan pasar, baik itu pengusaha di bidang properti, perbankan, otomotif, fashion dan lainnya untuk membuka kantor, toko atau mengembangkan cabang-cabang usaha baru. Keadaan tersebut tidak disia-siakan oleh PT.Bahtera Mitra Sejahtera Mandiri yang membangun ruko di wilayah bengkuring, Samarinda. Dalam melakukan investasi perlu diperhatikan beberapa aspek penunjang usaha untuk mendapatkan laba yang maksimal dan untuk mengetahui apakah usaha tersebut layak atau tidak antara lain, aspek pasar, apabila pasar atau konsumen yang menikmati produk jasa ini tidak begitu banyak berarti dilihat dari aspek pasar usaha ini tidak layak. Yang kedua aspek manajemen siapa yang melakukan aspek-aspek tersebut, aspek sosial bagaimana pengaruhnya kepada masyarakat sekitar proyek, dari aspek keuangan apakah modal yang diperlukan memenuhi target dan sumber-sumber dana yang ditaksir. Penilaian investasi tersebut dapat dilakukan dengan menggunakan analisis pada berbagai aspek. Namun dalam hal ini, penulis hanya akan mengambil aspek keuangan. Pada aspek keuangan dapat digunakan kriteria penilaian investasi seperti metode penilaian investasi yang mengukur seberapa besar tingkat keuntungan dari investasi; Payback Period, yaitu menggambarkan lamanya waktu yang diperlukan untuk menutup kembali dana yang telah dikeluarkan atau diinvestasikan; Net Present Value; metode yang menghitung selisih antara nilai sekarang investasi dengan nilai sekarang penerimaan-penerimaan kas bersih dimasa yang akan datang. Internal Rate of Return; metode yang menghitung tingkat bunga yang menyamakan nilai sekarang investasi dengan nilai sekarang penerimaan-

penerimaan kas bersih dimasa yang akan datang; Profitability Index; yaitu untuk

3 STUDI KELAYAKAN BISNIS

STIESIA SURABAYA

menghitung perbandingan antara present value dari penerimaan dengan present value dari investasi. Masalah bagi PT.Bahtera Mitra Sejahtera dalam menganalisis kelayakan proyek investasi dalam pembangunan ruko yang terpenting ditinjau dari aspek keuangan karena didalam aspek keuangan bertujuan untuk mengetahui perkiraan pendanaan dan aliran khas proyek sehingga dapat diketahui layak atau tidaknya suatu proyek tersebut. Sedangkan PT.Bahtera Mitra Sejahtera belum sepenuhnya menganalisis investasi dari aspek keuangan, hanya menggunakan rekapitulasi rencana anggaran biaya pelaksanaan pekerjaan pembangunan ruko. Selain itu, keadaan pada wilayah Bengkuring yang sangat strategis untuk melakukan invetasi dengan pembangunan ruko sangat berdampak positif terhadap lingkungan pada daerah tersebut yang memang masih kurang dari pusat pertokoan ataupun pembangunan ruko-ruko sehingga hal tersebut lah yang menjadi alasan mengapa PT. Bahtera Mitra Sejahtera melakukan invetasi dengan membangun ruko pada daerah Bengkuring tersebut guna melengkapi fasilitas umum untuk pertokoan. Atas dasar uraian yang telah ada, penulis tertarik untuk melakukan penelitian tentang kelayakan Investasi Ditinjau Dari Aspek keuangan Pada Pembangunan Ruko PT.Bahtera Mitra Sejahtera Di Samarinda. Rumusan Masalah Berdasarkan uraian pada latar belakang yang telah dikemukakan diatas tentang kelayakan proyek, maka dirumuskan suatu permasalahan, yaitu apakah proyek investasi Pembangunan Ruko PT.Bahtera Mitra Sejahtera di Samarinda layak ditinjau dari aspek keuangan ? Tujuan Penelitian Adapun yang menjadi tujuan dari penelitian ini adalah untuk mengetahui kelayakan proyek investasi pembangunan Ruko PT.Bahtera Mitra Sejahtera di Samarinda ditinjau dari aspek keuangan. KERANGKA DASAR TEORI Pengertian Investasi Menurut Kuswadi (2007:6), Investasi adalah suatu keputusan yang diambil oleh seseorang untuk mengalokasikan sumber daya yang berupa sejumlah dana yang ia miliki saat sekarang dengan tujuan untuk mendapatkan keuntungan atau meningkatkan nilai sumber daya tersebut dikemudian hari. 4 STUDI KELAYAKAN BISNIS

STIESIA SURABAYA

Jenis jenis Investasi Secara umum Menurut Halim (2005:4), investasi dibagi menjadi dua bagian besar yaitu : a. Investasi pada aktiva riil (real asset) Yang dimaksud dengan investasi riil dalam teori investasi secara umum adalah upaya mengelola uang atau aset secara langsung pada jenis atau bidang usaha tertentu misalnya mendirikan pabrik, mendirikan toko atau membentuk perusahaan atau bisa pula berupa membeli tanah, rumah dan lungunan atau membeli emas dan sebagainya, untuk kemudian dijual kembali. Investasi langsung disebut juga Sebagai investasi nyata (real investment). b. Investasi pada aktiva keuangan (financial asset) Investasi pada aktiva keuangan (financial asset) merupakan aset yang wujudnya tidak terlihat, tetapi tetap memiliki nilai yang tinggi. Umumnya aset finansial ini terdapat di dunia perbankan dan juga di pasar modal, yang di Indonesia dikenal dengan Bursa Efek Indonesia. Penggolongan Investasi Menurut Mulyadi (2001:284), investasi dapat dibagi menjadi empat golongan berikut ini : a. Investasi Uang Tidak Menghasilkan Laba (Non-Profit Investment) Investasi jenis ini timbul karena adanya peraturan pemerintah atau karena syaratsyarat kontrak yang telah disetujui, yang mewajibkan perusahaan

melaksanakannya tanpa mempertimbangkan laba atau rugi. b. Investasi Yang Tidak Dapat Diukur Labanya (Non-measurable Provite Investment) Investasi ini dimaksudkan untuk menaikkan laba, namun laba yang diharapkan akan diperoleh perusahaan dengan adanya investasi ini sulit untuk dihitung secara teliti. c. Investasi Dalam Penggantian Ekuipmen (Replacement Investment) Investasi jenis ini meliputi pengeluaran untuk penggantian mesin dan ekuipmen yang ada. Penggantian mesin dan ekuipmen biasanya dilakukan atas dasar pertimbangan adanya kenaikan produktivitas (pendapatan differensial) dengan adanya penggantian tersebut.

5 STUDI KELAYAKAN BISNIS

STIESIA SURABAYA

d. Investasi Dalam Perluasan Usaha

Investasi jenis ini merupakan pengeluaran untuk menambah kapasitas produksi atau operasi menjadi lebih besar dari sebelumnya. Kapasitas produksi atau operasi menjadi lebih besar sebelumnya. Tambahan kapasitas akan memerlukan aktiva differensial, yang berupa tambahan pendapatan (revenues), serta memerlukan biaya differensial, yang berupa tambahan biaya karena tambahan kapasitas. Untuk memutuskan jenis investasi ini, yang perlu dipertimbangkan adalah apakah aktiva differensial. Tujuan Analisis Investasi Menurut Husnan dan Suwarsono (1994:4) analisis investasi bertujuan untuk: a. Menghindari keterlanjuran penanaman modal yang terlalu besar untuk suatu kegiatan yang ternyata tidak menguntungkan b. Untuk menghindari resiko kegagalan suatu proyek yang menyangkut investasi dalam jumlah besar.

Pengertian Studi Kelayakan Proyek Herlianto (2009:2) mengatakan, Studi kelayakan proyek merupakan penelitian tentang layak atau tidaknya suatu proyek dibangun untuk jangka waktu tertentu. Studi Kelayakan Proyek Aspek Keuangan Studi kelayakan proyek dari aspek keuangan, bertujuan untuk mengetahui perkiraan pendanaan dan aliran kas proyek, sehingga dapat diketahui layak atau tidaknya suatu proyek tersebut. Besarnya kebutuhan dana secara pasti tidak mudah ditentukan, oleh karena itu penentuan kebutuhan dana untuk proyek investasi dipengaruhi oleh kompleksitasnya proyek, seperti lokasi pembangunan gedung kantor dan pabrik, jenis peralatan dan teknologi yang digunakan serta faktor pendukung yang lain. Kriteria Penilaian Investasi dari Aspek Keuangan Pada umumnya ada 5 metode yang biasa dipertimbangkan untuk dipakai dalam penilaian investasi. Metode-metode tersebut adalah:

6 STUDI KELAYAKAN BISNIS

STIESIA SURABAYA

a. Metode Accounting Rate of Return Menurut Sutrisno (2009:125), metode accounting rate of return adalah metode penilaian investasi yang mengukur seberapa besar tingkat keuntungan dari investasi. b. Metode Payback Period Menurut Riyanto (2001:125), payback period adalah suatu periode yang diperlukan untuk dapat menutup kembali pengeluaran investasi dengan menggunakan proceeds atau aliran kas neto (net cash flows). c. Metode Net Present Value Menurut Alexandri (2008:170), Net Present Value adalah selisih Present Value dari keseluruhan Proceed dengan Present Value dari keseluruhan investasi. d. Metode Internal Rate of Return Menurut Kuswadi (2007:41), IRR adalah suatu tingkat bunga (bukan bunga bank) yang menggambarkan tingkat keuntungan proyek dimana nilai sekarang netto dari seluruh ongkos investasi proyek, jumlahnya sama dengan biaya investasi Definisi Konsepsional Secara konsep langkah-langkah yang diambil dalam membicarakan kelayakan pembangunan ruko ini, penulis perlu memberikan suatu batasan mengenai hal tersebut, yaitu: Analisis Investasi adalah analisis terhadap investasi penanaman sumber daya untuk mendapatkan hasil dimana yang akan datang. (Husnan dan Suwarsono, 1994 : 11). Aspek Keuangan merupakan salah satu fungsi bisnis yang bertujuan untuk membuat keputusan keputusan investasi, pendanaan, dan dividen. Kriteria penilaian investasi dari aspek keuangan terdiri dari: 1. Payback Period adalah suatu periode yang diperlukan untuk dapat menutup kembali pengeluaran investasi dengan menggunakan proceeds atau aliran kas neto (net cash flows). 2. Net Present Value adalah selisih Present Value dari keseluruhan Proceed dengan Present Value dari keseluruhan investasi. 7 STUDI KELAYAKAN BISNIS

STIESIA SURABAYA

3.

IRR adalah suatu tingkat bunga (bukan bunga bank) yang menggambarkan tingkat keuntungan proyek dimana nilai sekarang netto dari seluruh ongkos investasi proyek, jumlahnya sama dengan biaya investasi.

4.

Profitability Index (PI) yaitu metode yang menghitung perbandingan antara present value dari penerimaan dengan present value dari investasi.

d. Ruko Sebetulnya adalah suatu bangunan yang dijadikan 2 fungsi peruntukan yaitu sebagai tempat perdagangan serta dijadikan hunian atau tempat tinggal. Produk ini sebetulnya secara tidak langsung sudah penerapkan konsep efektivitas serta efisiensi lahan untuk bangunan dimana dengan lahan yang terbatas atau pun sedikit dapat dijadikan dua fungsi sekaligus. (Wicaksono, 2007).

Hipotesis Hipotesis yang dapat dikemukankan adalah sebagai berikut: Diduga bahwa proyek investasi pembangunan Ruko PT.Bahtera Mitra Sejahtera layak dari aspek keuangan. METODE PENELITIAN Jenis Penelitian Jenis penelitian ini adalah penelitian deskriptif kuantitatif dan bersifat menguji, dimana peneliti mencoba untuk mengadakan penelitian ilmiah yang sistematis, menggambarkan fakta-fakta dari hasil penelitian dalam bentuk data berupa angka hasil perhitungan atau pengukuran. Definisi Operasional Agar diperoleh gambaran tentang variabel-variabel yang diteliti, maka berikut ini penulis akan memberikan definisi operasional yang berkaitan dengan permasalahan antara lain sebagai berikut: a. Investasi adalah suatu keputusan yang diambil oleh seseorang untuk mengalokasikan sumber daya yang berupa sejumlah dana yang ia miliki saat sekarang dengan tujuan untuk mendapatkan keuntungan atau meningkatkan nilai sumber daya tersebut dikemudian hari. 8 STUDI KELAYAKAN BISNIS

STIESIA SURABAYA

b. Studi kelayakan proyek merupakan penelitian tentang layak atau tidaknya suatu proyek dibangun untuk jangka waktu tertentu. c. Studi kelayakan proyek dari aspek keuangan, bertujuan untuk mengetahui perkiraan pendanaan dan aliran kas proyek, sehingga dapat diketahui layak atau tidaknya suatu proyek tersebut. d. Aspek Keuangan merupakan salah satu fungsi bisnis yang bertujuan untuk membuat keputusan keputusan investasi, pendanaan, dan dividen. e. Kriteria penilaian investasi dari aspek keuangan terdiri dari: 1. Payback Period adalah suatu periode yang diperlukan untuk dapat menutup kembali pengeluaran investasi dengan menggunakan proceeds atau aliran kas neto (net cash flows). 2. Net Present Value adalah selisih Present Value dari keseluruhan Proceed dengan Present Value dari keseluruhan investasi. 3. IRR adalah suatu tingkat bunga (bukan bunga bank) yang menggambarkan tingkat keuntungan proyek dimana nilai sekarang netto dari seluruh ongkos investasi proyek, jumlahnya sama dengan biaya investasi. 4. Profitability Index (PI) yaitu metode yang menghitung perbandingan antara present value dari penerimaan dengan present value dari investasi.

Jenis dan Sumber Data Agar mencapai tujuan, penulis mengumpulkan data-data yang berkaitan dengan masalah Analisis Kelayakan proyek investasipembangunan Ruko Rukan Oleh PT.Bahtera Mitra Sejahtera. Data-data yang diambil adalah data sekunder dan primer berupa : a. Gambaran Umum Kawasan Bengkuring, Samarinda b. Gambaran Umum PT.Bahtera Mitra Sejahtera c. Data-data dari Bahtera Mitra Sejahtera, seperti: 1) Biaya Investasi yang dikeluarkan untuk pembangunan Ruko Rukan. 2) RAB (Rencana Anggaran Biya) Pembangunan Ruko Rukan. 3) Struktur organisasi PT.Bahtera Mitra Sejahtera. 9 STUDI KELAYAKAN BISNIS

STIESIA SURABAYA

d. Dokumentasi lokasi proyek dan sekitarnya. e. Serta data lain yang menunjang penulisan skripsi ini.

Jangkauan Penelitian Berdasarkan faktor-faktor yang harus dipertimbangkan dalam menilai kelayakan investasi terdiri dari berbagai aspek, maka penulis mengambil sasaran hanya pada masalah aspek keuangan. Teknik Pengumpulan Data Adapun cara memperoleh data-data yang diperlukan didalam penulisan skripsi: a. Penelitian Lapangan (Field Work Research) 1. Interview (wawancara) yaitu dengan wawancara langsung dengan pihak yang bersangkutan yang berhubungan dengan masalah yang di teliti. 2. Obeservasi yaitu dengan mengadakan penelitian langsung untuk mendapatkan data yang sesungguhnya. 3. Dokumentasi yaitu teknik pengumpulan data dengan mengambil daradata berupa foto lokasi proyek dan sekitarnya b. Penelitian Kepustakaan (Library Research) Yaitu mempelajari teori dan informasi yang erat hubungannya dengan penelitian yang akan dilakukan, yang berasal dari kumpulan kuliah dan literatur-literatur yang ada kaitannya dengan penulisan ini.

10 STUDI KELAYAKAN BISNIS