MAKALAH

PENILAIAN INVESTASI DAN RESIKO INVESTASI DALAM STUDY

KELAYAKAN BISNIS

disusun guna memenuhi tugas mata kuliah Study Kelayakan Bisnis Semester 5

Oleh Kelompok 4 :

Iqbal Yudha S (B.131.19.0412)

Hery Kuswantoro (B.131.19.0486)

Muhammad Sharifudin (B.131.19.0494)

S1 MANAJEMEN

FAKULTAS EKONOMI

UNIVERSITAS SEMARANG
 KATA PENGANTAR

Assalamu’alaikum Wr. Wb

Puji syukur kami panjatkan atas kehadirat Allah S.W.T karena dengan taufik
dan rahmatnya makalah penilainan investasi dan resiko investasi dalam study
kelayakan bisnis ini dapat kami selesaikan penyusunannya, sehingga dapat berguna
bagi pembaca pada umumnya.

Kami sangat berterima kasih kepada semua pihak yang telah membatu
menyusun makalah penilainan investasi dan resiko investasi dalam study kelayakan
bisniss.

Kami yakni bahwa makalah penilainan investasi dan resiko investasi dalam
study kelayakan bisnis ini masih banyak kekurangannya, oleh karena itu, kami
mengharap saran dan kritik dari siapapun dalam rangka kesempurnaan makalah ini.
Untuk itu kami menyampaikan banyak terima kasih yang sebesar besarnya, semoga
bermanfaat.

Wassalamu’alaikum Wr.Wb

Semarang, Mei 2022

Tim Penyusun
 BAB I
PENDAHULUAN

A. LATAR BELAKANG

Investasi pada hakikatnya merupakan penempatan sejumlah dana pada saat ini
dengan harapan untuk memperoleh keuntungan dimasa mendatang. Umumnya
investasi dibedakan menjadi dua, yaitu; investasi pada asset-aset riil dan investasi
pada asset-aset finansial.Investasi pada aset-aset riil dapat berbentuk pembelian asset
produktif, pendirian pabrik, pembukaan pertambangan, pembukaan perkebunan dan
lainnya.

Dengan berinvestasi maka dana yang terdapat dalam kas perusahaan tidak
menganggur. Investasi dapat dimaksudkan sebagai akumulasi dari suatu bentuk aktiva
untuk memperoleh manfaat dimasa yang akan datang. Dengan adanya investasi maka
perusahaan mengharapkan beberapa keuntungan yakni terjaminnya manajemen kas,
terciptanya hubungan yang erat dan memperkuat posisi keuangan suatu perusahaan.
Investasi merupakan unsur yang sangat penting dalam perusahaan. Aktivitas
investasi yang dilakukan oleh perusahaan akan dijadikan sebagai dasar penilaian
manajemen kas perusahaan.

Penilaian kinerja perusahaan ini sebagian atau seluruhnya dapat dinilai dari
penggunaan kas untuk investasi. Bagi perusahaan investasi adalah cara untuk
menempatkan kelebihan dana sedangkan untuk perusahaan lainnya investasi
merupakan sarana untuk mempererat hubungan bisnis atau memperoleh suatu
keuntungan perdagangan. Apapun motivasi perusahaan dalam melakukan investasi,
investasi tetap merupakan sarana dalam menentukan posisi keuangan perusahaan.

B. RUMUSAN MASALAH

Berdasarkan latar belakang masalah di atas maka perumusan masalah

penelitian ini adalah:
 1. Apa pengertian dari investasi beserta resikonya?

2. Apa saja jenis-jenis dari investasi?

3. Apa pengertian arti penting dari “cash flow” ?

C. TUJUAN MASALAH

Tujuan Penelitian Tugas Akhir ini adalah:

1. Untuk mengetahui pengertian investasi dan resikonya

2. Untuk mengetahui jenis-jenis dari investasi

3. Untuk mengetahui arti penting dari “cash flow”

 BAB II
PEMBAHASAN
A. Pengertian Investasi

Banyak manfaat yang bisa diperoleh dari kegiatan investasi diantaranya adalah penyerapan
tenaga kerja, peningkatan output yang dihasilkan, penghematan devisa ataupun penambahan devisa,
dalam menggunakan pengertian proyek investasi sebagai suatu rencana untuk menginvestasikan
sumber-sumber daya yang bisa dinilai secara cukup independen. Investasi adalah pengaitan sumber –
sumber dalam jangka panjang untuk menghasilkan laba di masa yang akan datang. Muljadi
(2001:284).

Ada berbagai cara dalam menggolongkan usulan investasi, salah satunya penggolongan usulan
yang didasarkan menurut katagori, sebagai berikut

1. Investasi penggantian, adalah penggantian aktiva yang sudah aus dengan yang baru.

2. Investasi dengan penambahan kapasitas, sering juga bersifat penggantian.

3. Investasi penambahan jenis produk baru, yaitu investasi untuk menghasilkan produk baru
disamping tetap memproduksi yang lama.

B. Jenis- jenis investasi

Dalam investasi terdapat empat penggolongan investasi, yaitu:

1. Investasi yang tidak menghasilkan laba (non-profit investment)

Investasi ini timbul karena adanya peraturan pemerintah atau karena syarat-syarat kontrak yang
telah disetujui, yang mewajibkan perusahaan untuk melaksanakanya tanpa mempertimbangkan
laba atau rugi. Contohnya karena air limbah yang telah digunakan dalam proses produksi jika
dialirkan keluar pabrik akan mengakibatkan timbulnya pencemaran lingkungan, maka
pemerintah mewajibkan perusahaan untuk memasang instalasi pembersih air limbah, sebelum
dibuang keluar pabrik.

2. Investasi yang tidak dapat diukur labanya (non-measureable profit investment)

Investasi ini dimaksudkan untuk menaikan laba, namun laba yang diharapkan akan
diperoleh perusahaan dengan adanya investasi ini sulit untuk dihitung secara teliti. Contohnya
adalah pengeluaran biaya promosi produk untuk jangka panjang, biaya penelitian, dan
 pengembangan, dan biaya program pelatihan dan pendidikan karyawan. Sulit untuk mengukur
tambahan laba yag dapat diperoleh dengan adanya pengeluaran biaya promosi produk , begitu
juga sulit untuk mengukur penghematan biaya (karena adanya efisiensi) akibat adanya program
pelatihan.

3. Investasi dalam penggantian ekuipment (replacement investment)

Investasi jenis ini meliputi pengeluaran untuk mesin dan ekuipmen yang ada. Dalam
pemakaian mesin dan ekuipmen, pada suatu saat yang terjadi biaya operasi mesin dan
ekuipmen menjadi lebih besar dibandingkan dengan biaya operasi jika mesin tersebut diganti
dengan yang baru, atau produktivitasnya tidak mampu memenuhi kebutuhan.

4. Investasi dalam perluasan usaha (expansion investment)

Investasi ini merupakan pengeluaran untuk menambah kapasitas produksi atau operasi menjadi
lebih besar dari sebelumnya. Tambahan kapasitas akan memerlukan aktiva diferensial berupa
tambahan investasi dan akan menghasilkan pandapatan diferensial, yang berupa tambahan
pendapatan (revenues), serta memerlukan biaya diferensial, yang berupa tambahan biaya
karena tambahan kapasitas.

C. Pengertian Arti Penting Cash Flow

Ada berbagai cara penilaian investasi adalah berdasarkan pada keuntungan yang dilaporkan
didalam buku. Hal ini dikarenakan untuk dapat menghasilkan keuntungan tambahan kita mengetahui
bahwa keuntungan uang dilaporkan didalam buku belum pasti dalam bentuk kas sehingga dengan
demikian jumlah kas yang ada dalam perusahaan belum tentu sama dengan jumlah keuntungan yang
dilaporkan didalam buku. Cash flow terdiri dari 3 jenis yaitu:

1. Initial Cash flow (aliaran cash flow permulaan) Ialah pengeluaran – pengeluaran untuk
investasi pada awal periode.

2. Operastional Cash Flow (aliran kas operational) Ialah aliran kas yang timbul selama proyek
investasi tersebut berjalan

3. Terminal Cash Flow (aliran kas terminal) Ialah aliran kas yang akan diterima pada akhir proyek.

D. Risiko Investasi

Risiko investasi adalah kemungkinan hasil yang didapatkan tidak sesuai dengan apa yang
diharapakan. Dalam konteks Manajemen investasi, risiko merupakan besarnya penyimpangan antara
tingkat pengembalian yang diharapakan (expected return) dengan tingkat pengembalian yang dicapai
secara nyata (actual return). Semakin besar penyimpangannya bearti semakin besar tingkat risikonya.
Risiko juga merupakan keadaan dimana kemungkinanya timbulnya kerugian/bahaya itu didapat
diperkirakan sebelumnya dengan menggunakan data/informasi yang cukup terpercaya atau relevan
yang tersedia. Adapun konteks resiko dibedakan menjadi 2, yaitu:

1. Risiko sistematis (systematic risk)

Risiko sistematis adalah risiko yang terjadi karean perubahan pasar secara keseluruhan dan
terjadi karena kejadian diluar perusahaan. Risiko ini tidak bisa didiversifikasi atau dikurangi,
karena fluktuasi risiko ini dipengaruhi oleh factor- faktor yang dapat mempengaruhi pasar
secara keseluruhan. Misalnya risiko inflasi, resiko tingkat suk bunga, risiko nilai tukar mata
uang. Risiko ini juga disebut Undiversifiable risk

2. Risiko non sistematis (unsystematic risk)

Risiko non sistematis adalah risiko yang terjadi karena kondisi mikro perusahaan itu sendiri.
Risiko ini dapat dikurangi atau dapat didiversifikasi dengan cara membentuk portfolio, karena
risiko ini dipengaruhi pasar secara local atau regional. Misalnya kebijakan di suatu daerah
tertentu mengenai perubahan tingkat retribusi dan pajak daerah. Risiko ini juga disebut
Diversifiable risk.

E. Metode Penilaian Investasi

1. Metode Payback Period (PP) atau Periode Pengembalian

Metode ini mencoba mengukur seberapa cepat investasi bisa kembali, karena itu satuan hasilnya
bukan persentase, tetapi satuan waktu (bulan, tahun dsb). Kalau periode payback ini lebih pendek
daripada yang disyaratkan maka proyek ini dikatakan menguntungkan, sedangkan kalau lebih lama
proyek di tolak atau tidak

diterima. Rumus periode pengembalian jika arus per tahun jumlahnya berbeda

a–b

Periode pengambalian = n + x 1 tahun

c-b

n = Tahun terakhir dimana jumlah arus kas masih belum bisa menutup investasi mula-mula

a = Jumlah investasi mula-mula

 b = Jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke – n

c = Jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke n + 1

Rumus periode pengembalian jika arus per tahun jumlahnya sama investasi awal

investasi awal

Periode pengambalian = x 1 tahun

arus kas

Usulan proyek investasi

 Periode pengembalian lebih cepat : layak

 Periode pengembalian lebih lama : tidak layak

 Jika usulan proyek investasi lebih dari satu maka periode pengembalian yang lebih cepat yang
dipilih

2. Metode Net Present Value (NPV)

Dalam metode ini, pertama-tama yang dihitung adalah nilai sekarang (present value) dari
keseluruhan proceeds yang diharapkan atas discount rate tertentu. Kemudian jumlah present value dari
keseluruhan selama usianya dikurangi dengan present value dari jumlah investasinya (initial
investment). Selisih antara Present Value dari keseluruhan dengan Present Value dari pengeluaran
modal (Capital outlays) dinamakan nilai neto sekarang ( Net Present Value).

Perhitungan NPV

NPV= PV Proceeds – PV Outlays

NPV = (arus kas x faktor diskonto ) – Investasi awal Keputusan

 NPV positif - diterima

Jika PV arus kas lebih tinggi dari PV investasi awal

 NPV negatif - ditolak

Jika PV arus kas lebih kecil dari PV investasi awal

3. Internal Rate of Return (IRR) atau Tingkat Pengembalian Internal

 IRR ialah menentukan tingkat bunga yang akan menjadikan jumlah nilai sekarang dari arus kas
bersih yang diharapkan akan diterima (PV of future proceeds) sama dengan jumlah nilai sekarang dari
pengeluaran modal (PV if capital outlays).

Pada dasarnya IRR harus dicari dengan cara “trial dan error”. Yaitu dengan cara coba- coba.
Pertama-tama jika menghitung Present Value dari proceeds suatu investasi dengan menggunakan
tingkat bunga yang dipilih. Kemudian hasil perhitungan itu dibandingkan dengan jumlah Present
Value dari outlet-nya

4. Profitability Index (PI)

Model ini adalah menghitung nilai tunai arus kas masuk bersih dibagi nilai tunai investasi. Jika
nilainya lebih besar dari 1, maka proyek investasi tersebut dianggap

layak, dan sebaliknya. Rumus:

PI =

PV

OI

PI=

CF

(1+i)

OI

PV = present value

IO = Investasi awal

Jika PI lebih besar (>) dari 1 maka Investasi diterima

Jika PI lebih kecil (<) dari 1 maka Investasi tidak diterima

Contoh Soal dan Pembahasan

PT. A akan melakukan investasi melalui pembelian sebuah gudang seharga Rp. 80.000.000,- Gudang
tersebut mempunyai umur ekonomis 4 tahun dan nilai residu Rp. 25.000.000,- perusahaan membayar
bunga 20 % dengan tingkat pendapatan bersih sebagai berikut : Tahun 1 : Rp. 2.500.000

Tahun 2 : Rp. 3.500.000

Tahun 3 : Rp. 4.500.000

Tahun 4 : Rp. 5.000.000

Tentukan Payback periode, PI, ARR, NPV ?

Jawaban :

Depresiasi = 80.000.000-25.000.000 = Rp. 13.750.000

tahun EAT Depresiasi Proceed DF (20%) PV Proceed

1 2.500.000 13.750.000 16.250.000 0,833 13.536.250

2 3.500.000 13.750.000 17.250.000 0,694 11.971.500

3 4.500.000 13.750.000 18.250.000 0,579 10.566.750

4 5.000.000 13.750.000 18.750.000 0,482 9.037.500

15.000.000 25.000.000 0,482 12.050.000

57.162.000

Payback Periode :

Harga perolehan = 80.000.000

Residu = 25.000.000 _

55.000.000

Proceed 1 = 16.250.000 _

38.750.000

proceed 2 = 17.250.000 _

21.500.000

proceed 3 = 18.250.000 _ ( 3 tahun )

3.250.000

3.250.000 x 12 = 2,08 ( 2 bulan )

18.750.000

jadi lamanya pengembalian modal oleh investor yaitu 3 tahun 2 bulan

PI = PV proceed = 57.162.000 = 0,714 < 1 ( ditolak )

PV Outlays 80.000.000
 NPV = PV Proceed-PV outlays = 57.162.000-80.000.000 = -22.838.000 (ditolak)

IRR :

Prinsip dari konsep Internal Rate of Return adalah bagaimana menentukan discount rate yang
dapat mempersamakan present value of of proceeds dengan outlay. Sehingga pada keadaan ini net
present valuenya = nol. Dalam hal ini ada hubungan antara konsep NPV dengan IRR. Konsep NPV,
mencari NPV pada discount rate tertentu, sedangkan konsep IRR, justru mencari Discount Rate yang
diinginkan. Proyek A dengan trial and error discount rate : 8%, 15 %, 17 % dan 18 %

Disecount rate 8 % N Df Proceeds Pv proceeds

1 0,926 400.000 370.400

2 0,857 400.000 342.800

3 0,794 200.000 158.800

4 0,735 100.000 73.500

Total PV 945.500

Net investmen 800.000

NPV 145.500

Discount rate 15 % N Df Proceeds Pv proceeds

1 0,870 400.000 348.000

2 0,756 400.000 305.400

3 0,658 200.000 131.600

4 0,572 100.000 57.200

Total PV 839.200

Net investmen 800.000

NPV 39.200

Disecount rate 18 % N Df Proceeds Pv proceeds

1 0,847 400.000 338.800

2 0,718 400.000 287.200

3 0,609 200.000 121.800

4 0,516 100.000 51.600

Total PV 799.400

Net investmen 800.000

NPV - (600)

Disecount rate 17 % N Df Proceeds Pv proceeds

1 0,855 400.000 342.000

2 0,731 400.000 292.400

3 0,624 200.000 124.800

4 0,534 100.000 53.400

Total PV 812.600

Net investmen 800.000

Npv 12.600

Dari hasil perhitungan diatas discount rate yang dicari terletak antara 17 % dan 18 %
Untuk menentukan discount rate yang tepat, dapat dilakukan perhitungan sebagai berikut:

17 % = 812.600

18 % = 799.400

Perbedaan 1 % = 13.200

Pada r =17 % pv proceeds = 812.600

net investmen = 800.000

perbedaan = 12600

Presentase perbedaan =

12.600

———— x 1 % = 0,95 %

13.200

r yang dicari = 17 % + 0,95 % = 17,95 %

IRR = 17,95 %
USULAN INVESTASI

Pada umumnya usulan investasi dikelompokkan menjadi 4 (empat) yaitu :

1. Usulan investasi Penggantian Suatu Aktiva (Replacement) merupakan keputusan yang paling
sederhana seperti usulan penggantian assets yang telah usang dan perlu diganti agar produksi berjalan
efisien.

2. Usulan Investasi Perluasan Produk yang telah ada (Expansion of Existing Product) yang termasuk
dalam usulan investasi ini misalnya : usulan penambahan jumlah mesin baru atau pembukaan pabrik
baru, atau investasi penggantian mesin tua dengan mesin yang baru yang lebih efisien.

3. Usulan Investasi Perluasan Produk Baru (Expansion of new Product Line), untuk jenis investasi ini
hasil yang diharapkan adalah untuk menghasilkan produk baru disamping tetap menghasilkan produk
yang telah diproduksi.

4. Usulan Investasi Lain-Lain (Others), untuk jenis investasi ini dapat menampung sejak usulan
investadi yang tidak masuk kategori di atas, serta mencakup juga investasi pada harta tak berwujud,
misalnya usulan untuk mendorong semangat kerja dan produktivitas karyawan dengan memasang alat
pendingin, system music, keputusan untuk proyek strategi seperti rencana perluasan ke luar negeri
 BAB III
PENUTUP
A. KESIMPULAN

Berinvestasi pada dasarnya adalah menginvestasikan banyak uang pada saat

ini dengan harapan menghasilkan keuntungan di masa depan. Secara umum, investasi
dibagi menjadi dua bagian. Berinvestasi dalam aset berwujud dan berinvestasi dalam
aset keuangan Berinvestasi dalam aset berwujud dapat berupa pembelian aset
manufaktur, membangun pabrik, membuka tambang, membuka perkebunan, dan
sebagainya. Akibat dari investasi tersebut, dana yang terdapat dalam dana likuid
perusahaan tidak akan menganggur.

Berinvestasi dapat dianggap sebagai mengumpulkan bentuk kekayaan untuk

menikmati manfaat di masa depan. Perusahaan mengharapkan beberapa manfaat dari
investasinya, termasuk memastikan kontrol kas, membangun hubungan yang kuat dan
memperkuat posisi keuangan perusahaan. Investasi merupakan unsur yang sangat
penting dalam perusahaan.

B. SARAN

Hendaknya investor sebelum menaruh uang untuk berinvestasi mereka harus

mengetahui dasar-dasar dan arti penting secara umum dari investasi tersebut,
termasuk mengetahui resiko-resiko dalam investasi. Karena investasi sangat
mempengaruhi dari masa depan dari sang investor, bagaimana langkah-langkah awal
yang diambil hingga sukses dalam berinvestasi sangat penting untuk masa mendatang.

Jika tidak ingin menyesal di kemudian hari maka investor harus mengetahui
dasar-dasar dari investasi, meliputi pengertian, aspek-aspek, hingga resiko dalam
berinvestasi. Apapun keputusan dari sang investor, itu akan menentukan kemana arah
dari investasi tersebut. Dengan kata lain, investor sendirilah yang menentukan suatu
nasib dari diri sendiri maupun bisnis yang dijalani.
 DAFTAR PUSTAKA
http://nh0vi3.blog.esaunggul.ac.id/2012/03/27/jenis-jenis-resiko-dalam-investasi/

http://www.seputarforex.com/artikel/forex/
lihat.php?
id=65423&title=pilihan_berinvestasi_dan_res
iko_berinvestasi

id=65423&title=pilihan_berinvestasi_dan_resiko_berinvestasi http://informasi-
seminar.com/manajemen-risiko-investasi/