MAKALAH

STUDI KELAYAKAN BISNIS

DISUSUN OLEH
KELOMPOK :
FADHILA YULIZA NIM 1830402029
FADHILAH AFRA NIM 1830402030
FADILLA ROZY NIM 1830402031

DOSEN PENGAMPU
MUHAMMAD DENI PUTRA, S. E. I., M. E

JURUSAN EKONOMI SYARIAH

FAKULTAS EKONOMI DAN BISNIS ISLAM
INSTITUT AGAMA ISLAM NEGERI (IAIN) BATUSANGKAR
2021
 KATA PENGANTAR

Segala puji bagi Allah kita panjatkan dan sholwat beriringan salam penulis ampaikan
hanya bagi toko teladan kita Nabi Muhammad SAW. Diantara sekian banyak nikmat Allah yang
membawa kita dari kegelapan ke dimensi terang yang memberi hikmah dan yang paling
bermanfaat bagi seluruh umat, sehingga oleh karenanya penulis dapat menyelesaiakan tugas
Studi Kelayakan Bisnis ini dengan baik dan tepat waktu.

Adapun maksud dan tujuan kami dari penyusunan makalah ini adalah untuk memenuhi
saah satu tugas yang diberikan oleh dosen mata kuliah Studi Kelayakan Bisnis Segala sesuatu
yang salah datangnya dari manusia dan yang seluruh yang benar adalah dari Allah SWT.Oleh
karena itu kritik dan saran sangat diperlukan untuk kelancaran makalah ini.Harapan penulis
semoga makalah ini dapat bermanfaat bagi saya dan bagi pembaca pada umumnya.

Batusangkar, 23 Mei 2021

Penulis
 DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR.....................................................................................................................2
BAB I...............................................................................................................................................4
PENDAHULUAN...........................................................................................................................4
A. LATAR BELAKANG..........................................................................................................4
B. RUMUSAN MASALAH......................................................................................................4
C. Tujuan Makalah....................................................................................................................5
BAB II.............................................................................................................................................6
PEMBAHASAN..............................................................................................................................6
A. ASPEK KEUANGAN..........................................................................................................6
B. ALOKASI DANA................................................................................................................7
C. ESTIMASI ALIRAN KAS...................................................................................................9
D. KRITERIA PENILAIAN INVESTASI..............................................................................11
E. PRODUK PEMBIAYAAN SYARIAH.............................................................................18
BAB III..........................................................................................................................................29
PENUTUP.....................................................................................................................................29
A. KESIMPULAN......................................................................................................................29
DAFTAR PUSTAKA....................................................................................................................30
 BAB I

PENDAHULUAN

A. LATAR BELAKANG
Studi kelayakan sangat diperlukan oleh banyak kalangan, khususnya terutama
bagi para investor yang selaku pemrakarsa, bank selaku pemberi kredit, dan pemerintah
yang memberikan fasilitas tata peraturan hukum dan perundang-undangan, yang tentunya
kepentingan semuanya itu berbeda satu sama lainya. Investor berkepentingan dalam
rangka untuk mengetahui tingkat keuntungan dari investasi, bank berkepentingan untuk
mengetahui tingkat keamanan kredit yang diberikan dan kelancaran pengembaliannya,
pemerintah lebih menitik-beratkan manfaat dari investasi tersebut secara makro baik bagi
perekonomian, pemerataan kesempatan kerja, dll. Mengingat bahwa kondisi yang akan
datang dipenuhi dengan ketidakpastian, maka diperlukan pertimbangan-pertimbangan
tertentu karena di dalam studi kelayakan terdapat berbagai aspek yang harus dikaji dan
diteliti kelayakannya sehingga hasil daripada studi tersebut digunakan untuk memutuskan
apakah sebaiknya proyek atau bisnis layak dikerjakan atau ditunda atau bahkan
dibatalkan. Hal tersebut di atas adalah menunjukan bahwa dalam studi kelayakan akan
melibatkan banyak tim dari berbagai ahli yang sesuai dengan bidang atau aspek masing-
masing seperti ekonom, hukum, psikolog, akuntan, perekayasa teknologi dan lain
sebagainya.

B. RUMUSAN MASALAH

Adapun rumusan masalah dalam makalah ini adalah sebagai berikut :

1. BagaimanaPengaruh Aspek Keuangan Terhadap Studi Kelayakan Bisnis?
2. Bagaimana Pengaruh Alokasi Dana Terhadap Studi Kelayakan Bisnis?
3. Bagaimana Pengaruh Kriteria Penilaian Investasi Terhadap Studi Kelayakan Bisnis?
4. Bagaimana Pengaruh Estimasi Aliran Kas Terhadap Studi Kelayakan Bisnis?
5. Bagaimana PengaruhProduk Pembiayaan SyariahTerhadap Studi Kelayakan Bisnis?
C. Tujuan Makalah
Adapun tujuan dalam makalah ini adalah sebagai berikut.
1. Agar pembaca tahu tentang Aspek Keuangan Terhadap Studi Kelayakan Bisnis.
2. Agar pembaca tahu tentang Alokasi Dana Terhadap Studi Kelayakan Bisnis.
3. Agar pembaca tahu tentang Kriteria Penilaian Investasi Terhadap Studi Kelayakan
Bisnis.
4. Agar pembaca tahu tentang Estimasi Aliran Kas Terhadap Studi Kelayakan Bisnis.
5. Agar pembaca tahu tentang Produk Pembiayaan Syariah Terhadap Studi Kelayakan
Bisnis.
 BAB II

PEMBAHASAN

A. ASPEK KEUANGAN
Investasi yang dilakukan dalam berbagai bidang bisnis (usaha) sudah barang
tentu memerlukan sejumlah modal (uang), di samping keahlian lainnya. Modal yang
digunakan untuk membiayai suatu bisnis, mulai dari biaya prainvestasi, biaya investasi
dalam aktiva tetap, hingga modal kerja.
Untuk memenuhi kebutuhan investasi, modal dapat dicari dari berbagai sumber
dana yang ada. Sumber dana yang dicari dapat dipilih, apakah dengan cara menggunakan
modal sendiri atau modal pinjaman (modal asing). Penggunaan masing-masing modal
tergantung dengan tujuan penggunaan modal, jangka waktu serta jumlah yang diinginkan
perusahaan.Masing-masing modal memiliki keuntungan dan kerugian.Hal ini dapat
dilihat dari segi biaya, waktu, persyaratan untuk memperolehnya, dan jumlah yang dapat
dipenuhi.
Masalah yang perlu memperoleh perhatian berkaitan dengan perolehan modal
adalah masa pengembalian modal dalam jangka waktu tertentu.Tingkat pengembalian ini
tergantung dari perjanjian dan estimasinkeuntungan yang diperoleh dari masa-masa
mendatang. Estimasi keuntungan diperoleh dari selisih pendapatan dengan biaya dalam
suatu periode tertentu. Besar kecilnya keuntungan sangat berperan dalam pengembalian
dana suatu usaha. Oleh karena itu, perlu dibuatkan estimasi pendapatan dan biaya
sebelum usaha dijalankan. Semua itu tentunya menggunakan asumsi-asumsi tertentu yang
akhirnyaa akan dituangkan dalam aliran kas (cash flow) perusahaan selama periode
usaha.
Dengan dibuatnya aliran khas perusahaan, kemudian dinilai kelayakan investasi
tersebut melalui kriteria kelayakan investasi.Tujuannya adalah untuk menilai apakah
investasi ini layak atau tidak dijalankan dilihat dari aspek keuangan. Alat ukur untuk
menentukan kelayakan suatu usaha berdasarkan kriteria investasi dapat dilakukan melalui
pendekatan payback Periode (PP), Average Rate of Return (ARR), Net Present Value
(NPV), Internal Rate of Return (IRR), Profitability Index (PI), dan Break Event Point.
 Khusus bagi perusahaan yang sudah ada sebelumnya dan hendak melakukan
ekspansi atau perluasan usaha, penilaian dapat pula dilakukan dari laporan keuangan
yang dimilikinya.Laporan keungan yang dinilai biasanya adalah neraca dan laporan
laba/rugi untuk beberapa periode. Metode penilaian yang digunakan adalah dengan
meggunakan rasio-rasio keuangan tertentu seperti rasio likuiditas, rasio leverage, rasio
aktivitas, rasio rentabilitas, serta rasio keuangan lainnya.
Dengan demikian, dapat disimpulkan bahwa aspek keuangan merupakan aspek
yang digunakan untuk menilai keuangan perusahaan secara keseluruhan. Aspek ini sama
pentingnya dengan aspek lainnya, bahkan ada beberapa pengusaha menganggap justru
aspek inilah yang paling utama untuk dianalisis karena dari aspek ini tergambar jelas hal-
hal yang berkaitan dengan keuntungan perusahaan, sehingga merupakan salah satu aspek
yang sangat penting untuk diteliti kelayakannya. Secara keseluruhann penilaian dalam
aspek keuangan meliputi hal-hal seperti :
1. Sumber-sumber dana yang akan diperoleh.
2. Kebutuhan biaya investasi.
3. Estimasi pendapatan dan biaya investasi selama beberapa periode termasuk jenis-
jenis dan jumlah biaya yang dikeluarkan selama umur investasi.
4. Proyeksi neraca dan laporan laba/rugi untuk beberapa periode kedepan.
5. Kriteria penilaian investasi.
6. Rasio keuangan yang digunakan untuk menilai kemampuan perusahaan.

B. ALOKASI DANA
Suatu aktivitas bisnis tidak akan dapat berjalan dengan baik bila tidak didukung
oleh ketersediaan dana yang baik dan mencukupi. Bila suatu aktivitas bisnis tidak dapat
memenuhi permintaan barang atau jasa sesuai dengan jumlah dan kriteria pelanggan
dikarenakan bisnis tersebut tidak memiliki dana yang cukup untuk melakukan proses
produksinya, maka sudah dapat dipastikan usaha bisnis tersebut akan terancam
gagal.Dalam menentukan besarnya dana yang akan diperlukan untukmenjalankan suatu
aktivitas bisnis, dibutuhkan suatu peramalan (forecasting) yang baik. Peramalan atau
taksiran ini berbeda-beda untuk masing-masing jenis proyek. Pada umumnya, taksiran
dana yang dibutuhkan tersebut tergantung pada kompleksitas dari kegiatan pendanaan itu
sendiri, misalnya penentuan lokasi bisnis yang bergantung kepada harga tanah. Semakin
mahal harga tanah maka akan semakin besar pula dana yang dibutuhkan oleh bisnis
tersebut. Disamping itu, terdapat pula faktor-faktor biaya yang akan dikeluarkan selama
umur bisnis tersebut.

Menurut carter dan Usry (2004) biaya adalah: nilai tukar, pengeluaraan,
pengorbanan untuk memperoleh manfat. Biaya seringkali sinonim dengan beban. Biaya-
biaya dapat dibagi dalam kategori (diklasifikasi) menjadi biayalangsung, biaya utama,
biaya konversi, biaya tidak langsung, biaya tetap, biaya variabel, biaya terkendali, biaya
produk, baiya periode, biaya bersama (joint cost), biaya estiamsi, biaya standar, biaya
tertanam (sunk cost) dan biaya tunai.Studi keuanganakan lebih memberikan pendalaman
ke arah bagaimana dana akan dialokasikan. Secara umum, pengalokasian dana ersebut
dapat dilakukan kedalam dua bentuk, yaitu untuk aktiva tetap (fixed assets), dan untuk
modal kerja (working capital).

1. Alokasi Dana Untuk Aktiva Tetap. Aktiva tetap terdiri dari aktiva tetap berwujud
(tangibleassets), dan aktiva tetap tidak berwujud (intangible assets). Menurut
Baridwan (1989.) aktiva tetap berwujud adalah aktiva yang berwujud yang dapat
digunakan dalam jangka waktu lebih darisatu periode akuntansi. seperti tanah,
gedung perkantoran dan peralatannya, gedung pabrik dan mesin-mesin, dan aktiva
tetap lainnya., Aktiva tetap tidak berwujud adalah: aktiva tetap yang tidak berwujud
secara fisik yang memiliki umur lebih dari satu tahun seperti hak patent, lisensi,
copyright, goodwill, biaya pendahuluan, biaya-biaya pra-operasional, dan lain
sebagainya.
2. Alokasi Dana Untuk Modal kerja. Weston & Copeland (1995) mendefenisikan modal
kerjaadalah investasi perusahaan dalam bentuk uang tunai, surat berharga, piutang
dan persediaan dikurang i beban lancar. Sedangkan Sawir (2005), menyatakan modal
kerja adalah keseluruhan aktiva lancar yang dimiliki perusahaan untuk membiayai
kegiatan operasi sehari-hari.

Secara umum modal kerja dapat diartikan dalam dua bentuk, yaitu: gross working
capital dan net working capital. Menurut Varn Horne dan wachowichz JR (2005) gross
working capital adalah: keseluruhan aktiva lancar yang akan digunakan dalam operasi.
Sedangkan net working capital menunjukkan kelebihan aktiva lancar di atas
 hutang lancar. Modal kerja di sini akan diartikan sebagai keseluruhan aktiva
lancar yang akan digunakan untuk kegiatan operasional bisnis, diluar dari
penggunaan dana untuk aktiva tetap yang tersebut diatas. Estimasi dari
modal kerja tergantung kepada rencana produksi dan penjualan dari bisnis
tersebut. Semakin besar rencana produksi dan penjualan yang akan
dilaksanakan oleh suatu bisnis, maka akan semakin besar pula modal kerja
yang dibutuhkan.

C. ESTIMASI ALIRAN KAS

PENYUSUNAN CASH FLOW BISNIS

Penerimaan dan pengeluaran dalam bisnis merupakan komponen yang sangat

penting untuk melihat aktivitas yang berlangsung dalam bisnis Aliran penerimaan
dan pengeluaran tersebut dikenal dengan Istilah aliran kas (cashflow), yaitu aktivitas
keuangan yang mempengaruhi posisi/kondisi tertentu Pada studi kelayakan bisnis,
aliran kas menjadi bagian terpenting yang harus diperhatikan oleh pihak manajemen,
investor, konsultan dan stakeholder lainnya untuk memperhitungkan kelayakan
berdasarkan kriteria kelayakan investasi yang ada Aliran kas disusun untuk
menunjukkan perubahan kas selama satu periode tertentu serta memberikan alasan
mengenai perubahan kas tersebut dengan menunjukkan dari mana sumber-sumber
kas dan penggunaan-penggunaannya Penyusunan aliran kas berbeda dari satu bisnis
dengan bisnis lainnya.
Hal ini sangat dipengaruhi oleh:
a) Jenis bisnis, misalnya cabang-cabang usaha yang berlainan
b) Proses kegiatan produksi dari cabang bisnis tersebut
c) Keadaan kesiapandimulainya suatu bisnis.

Estimasi atau proyeksi aliran kas yang terdiri dari aliran kas masuk dan aliran kas
keluar melibatkan berbagai variable, individu dan berbagai departeman atau bidang
dalam perusahaan.Sebagai contoh dari aliran kas masuk, proyeksi penjualan dan
harga jual dari bagian pemasaran sebagai dari hasil analisa atau dasar strategi harga,
pengiklanan, distribusi kondisi ekonomi, persaingan dan kecendrungan pola
konsumsi.Sedangkan proyeksi aliran kas keluar yang berkaitan dengan produk baru
umumnya disediakan oleh bagian produksi biaya proyeksi biaya operasi diperolah
dari bagian akuntansi biaya, produksi, agen pembeliandan bagian lain yang
berkaitan. Peran utama manajer keuangan dalam proyeksi aliran kas ini meliputi
pengkoordinasianberbagai bidang dan pengendalian proses estimasi untuk
meyakinkan bahwa setiap individu yang terlibat menggunakan metode secara
konsisten dan asumsi yang rasional, sehingga tidakterjadi penyimpangan yang
berarti.

Aliran kas menjadi pusat dalam analisa investasi hal ini disebabkan

a. laba dalam pengertian akuntansi tidak sama dengan kas masuk bersih
b. para manajemen dan investor lebih tertarik untuk melihat besarnya aliran kas
bersih yang akan benar – benar akan diterima.
c. aliran kas bersih ini menunjukkan kemampuan perusahaan untuk membayar
kembali investasi yang telah dikeluarkan.

Proyek aliran kas tersebut dengan adanya rencana investasi, terdiri dari beberapa
factor sebagai aliran kas masuk dan kas keluar sebagai berikut :

a. Kas awal investasi (cash outlay), yaitu pengeluaran awal sejumlah uang kas
untuk melaksanakan investasi.
b. Arus kas operasional yaitu penerimaan kas atas kegiatan operasional perusahaan
yangmelakukan investasi tersebut.
c. Arus kas masuk bersih, yaitu penerimaan kas setiap tahun setelah dikurangi biaya
(bunga) atas investasi yang dilakukan.
d. Nilai residu, yaitu suatu nilai sisa atau nilai suatu aktiva tetap setelah umur
ekonomisnya berakhir dan telah didepresiasikan/disusutkan/dihapuskan setiap
tahun dalam masa umur ekonomisnya.

Dua komponen utama aliran kas, yaitu :

 a. Initial cash flow, adalah pengeluaran awal keseluruhan investasi. Pengeluaran ini
mencakup pengeluaran dimulai saat timbul rencana atau gagasan untuk
beroperasi.
b. Operasional cash flow, adalah pengeluaran dan penerimaan selama operasi
perusahaan.

D. KRITERIA PENILAIAN INVESTASI

1. Net Present Value (NPV)
NPV adalah kriteria terpenting dalam evaluasi sebuah investasi merupakan tujuan
manajemen keuangan semua perusahaan untuk meningkatkan atau menciptakan nilai
tambah bagi para pemegang saham.NPV adalah selisih jumlah kas yang yang
dihailkan sebuah proyek investasi dan nilai investasi yang diperlukan atau selisih PV
dari sebuah proyek dan investasi awal.
Dalam metode ini, pertama-tama yang dihitung adalah nilai sekarang (present
value) dari keseluruhan proceeds yang diharapkan atas discount rate tertentu.
Kemudian jumlah present value dari keseluruhan selama usianya dikurangi dengan
present value dari jumlah investasinya  (initial investment). Selisih antara Present
Value dari keseluruhan dengan Present Value dari pengeluaran modal (Capital
outlays) dinamakan nilai neto sekarang (Net Present Value).

Rumus yang digunakan :

Misal jika suku bunga diasumsikan sama tiap tahunnya sebesar 12% dan arus kas
masuk bersih pun sama yaitu sebesar Rp. 5.700.000,- serta nilai invvestasi awal
 sebesar Rp.18.000.000,- maka dengan perhitungan sederhana nilai NPV didapat
sebesar Rp. 2.547.110,49-.

Kesulitan penggunan NVP adalah investor atau manajer keuangan harus medapat
tingkat diskonto yang representatif untuk setiap proyek investsi. Untuk investor
perusahaan, tingkat diskonto ini adalah rata-rata tertimbang dari biaya dana atau rata-
rata tertimbang dari struktur modal perusahaan itu. Untuk investor individu, tingkat
diskonto yang relevan adalah biaya bunga pinjaman atau biaya modal sendiri.
Adapun Kelebihan dari NPV, sebagai berikut: 
a) Memperhatikan nilai waktu dari pada uang (time value of money)
b) Mengutamakan aliran kas yang lebih awal
c) Tidak mengabaikan aliran kas selama periode proyek atau investasi
Kelemahan dari NPV, sebagai berikut:
a) Memerlukan perhitungan Cost Of  Capital sebagai Discount Rate
b) Lebih sulit penerapannya dari pada Pay Back Period

2. Internal Rate of Return (IRR)

Internal  Rate of  Return (IRR) adalah metode peerhitungan investasi dengan
menghitung tingkat bunga yang menyamakan nilai sekarang investasi dengan nilai
sekarang dari penerimaan-penerimaan kas bersih dimasa datang.
IRR ialah menentukan tingkat bunga yang akan menjadikan jumlah nilai sekarang
dari arus kas bersih yang diharapkan akan diterima (PV of future proceeds) sama
dengan jumlah nilai sekarang dari pengeluaran modal (PV if capital outlays).
 Pada dasarnya IRR harus dicari dengan cara “trial dan error”. Yaitu dengan cara
coba-coba. Pertama-tama jika menghitung Present Value dari proceeds suatu
investasi dengan menggunakan tingkat bunga yang dipilih. Kemudian hasil
perhitungan itu dibandingkan dengan jumlah Present Value dari outlet-nya.

Contoh: 
Hitunglah IRR dari sebuah investasi yang dapat memberikan arus kas bersih Rp
5.000.000 secara terus-menerus jika investasi awal yang diperlukan         Rp
400.000.000
Jawab: IRR    = 5.000.000/400.000.000
= 1,25 % per bulan
= 15 % p.a

Adapun Kelebihan dari IRR, sebagai berikut:

a. Tidak mengakibatkan aliran kas selama periode proyek
b. Memperhitungkan nilai waktu dari pada uang
c. Mengutamakan aliran kas awal dari pada aliran kas belakangan
Kelemahan dari IRR, sebagai berikut :
 Memerlukan perhitungan COC (Cost Of Capital) sebagai batas minimal dari
nilai yang mungkin dicapai.

3. Payback Period (PP)

Payback period adalah suatu periode yang diperlukan untuk dapat menutup
kembali pengeluaran investasi dengan menggunakan aliran kas netto (net cash flow),
atau total arus kas bersih dalam periode tertentu sama dengan pengeluaran investasi
di awal periode.
Metode payback period adalah suatu periode yang diperlukan untuk dapat
menutup kembali pengeluaran investasi dengan menggunakan proceeds atau aliran
kas netto (net cash flow).
Payback period adalah periode modal kembali atau lamanya waktu yang
diperlukan untuk mengembalikan investasi awal atau modal yang sudah dikeluarkan.
Metode ini juga sering disebut dengan metode pemulihan investasi yang
merupakan metode analisi kelayakan investasi untuk menilai jangka waktu (tahun)
pemulihan seluruh modal yang diinvestasikan dalam suatu perusahaan.
Cara untuk mengambil keputusan dengan metode ini ialah dengan
membandingkan Payback Period investasi yang diusulkan dengan umur ekonomis
aktiva, apabila payback period lebih pendek dari umur ekonomisnya maka rencana
investasi dapat diterima, serta sebaliknya

Contoh:
Suatu proyek investasi bernilai Rp. 15.000.000,-. Proceed tiap tahunnya adalah
sama, yaitu sebesar Rp. 4.000.000,-, maka periode pengembalian investasi tersebut
adalah :
 Ini berarti proyek investasi sistem informasi akan tertutup dalam waktu 3 tahun 9
bulan. Bila proceed tiap tahun tidak sama besarnya, maka harus dihitung satu
persatu. Misalnya nilai proyek adalah Rp. 15.000.000,- umur ekonomis proyek
adalah 4 tahun dan proceed tiap tahunnya adalah :
- Proceed tahun 1 sebesar Rp. 5.000.000,-
- Proceed tahun 2 sebesar Rp. 4.000.000,-
- Proceed tahun 3 sebesar Rp. 4.500.000,-
- Proceed tahun 4 sebesar Rp. 6.000.000,-
Maka Payback Period dapat dihitung sebagai berikut :

Sisa investasi tahun 4 tertutup oleh proceed tahun ke 4, sebagian dari sebesar
Rp.6.000.000,- yaitu  Rp.1.500.000,-/Rp.6.000.000,- =1/3 bagian. Jadi payback
period investasi ini adalah 3 tahun 3 bulan.
Adapun Kelebihan dari PP, sebagai berikut: 
a. Mudah dipahami (metode yang paling sederhana)
b. Selaras dengan ketidakpastian arus kas di masa mendatang (makin kecil arus kas
yang diperoleh maka semakin lama kembali modalnya)
c. Menggunakan arus kas (bukan laba pembukuan).
Kelemahan dari PP, sebagai berikut :
a. Mengabaikan nilai waktu uang 
b. Mengabaikan proceeds setelah PP dicapai 
c. Mengabaikan nilai sisa 
 d. Untuk mengatasi metode PP beberapa perusahaan memodifikasi dengan
pendekatan DPP (Discounted Payback periode ) yaitu lamanya waktu yang
diperlukan agar present value dari arus kas bersih proyek dapat menegembalikan
investasi awal.

4. Profitability Index (PI)

Profitability Index menghitung nilai tunai arus kas masuk bersih dibagi nilai
tunai investasi.Jika nilainya lebih besar dari 1, maka proyek investasi tersebut
dianggap layak, dan sebaliknya.
Metode ini menghitung perbandingan antara nilai arus kas bersih yang akan
datang dengan nilai investasi yang sekarang. Profitability Index harus lebih besar dari
1 baru dikatakan layak.Semakin besar PI, investasi semakin layak.

Contoh:
Sebuah proyek investasi membuka kafe baru membutuhkan investasi awal
Rp400.000.000 dan mampu menghasilkan arus kas bersih Rp500.00.000 per
bulan, berapakah indeks profitabilitasnya?
IP =  500.000,00/400.000,00

= 1,25

Adapun Kelebihan dari metode PI, sebagai berikut :

a. Memperhitungkan nilai waktu dari pada uang (time value of money)
b. Menentukan terlebih dahulu tingkat bunga yang akan digunakan
c. Konsisten dengan tujuan perusahaan, yaitu memaksimalkan kekayaan
pemegang saham.
Kelemahan dari metode PI, sebagai berikut :
 Dapat memberikan panduan dan pilihan yang salah pada proyek- proyek
yang mutually exsclusive yang memiliki unsur ekonomis dan skala yang berbeda.
I. Accounting Rate Of Return (ARR)
Accounting Rate Of Return (ARR) menghitung rata-rata laba bersih
(earning after tax) dari suatu proyek dibagi nilai tunai investasi. Jika hasil
lebih besar daripada biaya modal proyek, maka dianggap proyek tersebut
layak dan begitupula sebaliknya.
Metode ARR ini mengukur profitabilitas suatu investasi dari segi
akuntansi konvensional.Metode ini menggunakan dasar laba akuntansi.
Caranya dengan mambagi EAT (Earning After Tax) dengan initial investment,
baik total investment maupun average investment.

Contoh :
Proyek butuh dana 280.000.000, umur 3 tahun, nilai sisa 40.000.000.
Laba setelah pajak 3 tahun berturut-turut. Tahun ke-1  40.000.000, tahun ke-2
50.000.000 dan tahun ke-3  30.000.000
Jawab:
      (40.000.000+ 50.000.000 + 30.000.000 ) : 3 
   ARR = ____________________________________   x 100%
    ( 280.000.000 + 40.000.000 ) / 2
= 40.000.000/ 160.000.000 
= 0,25
   ARR = 25%

Adapun Kelebihan dari metode ARR, sebagai berikut :

a. Mudah menghitungnya
b. Informasi yang diperlukan biasanya tersedia
Kelemahan dari metode ARR, sebagai berikut :
 a. Mengabaikan nilai waktu uang 
b. Hanya menitikberatkan masalah akuntansi, kurang memperhatikan aliran
kas
c. Pendekatan jangka pendek , angka rata-rata menyesatkan
d. Kurang memperhatikan lamanya jangka waktu investasi 

E. PRODUK PEMBIAYAAN SYARIAH

Dalam penyaluran dana yang berhasil dihimpun dari nasabah atau masyarakat,
bank syariah menawarkan beberapa produk perbankan sebagaiberikut:

1. Prinsip Jual Beli (Ba’i)

Tiga jenis jual beli yang telah banyak dikembangkan sebagai sandaran pokok
dalam pembiayaan modal kerja dan investasi dalam perbankan syari’ah yaitu :
a. Bai’ Al-Murabahah

Murabahah (al-ba’i bitsaman ajil) lebih dikenal sebagai Murabahah berasal

dari kata ribhu (keuntungan).Ba’i al-murabahah adalah jual beli barang pada harga
asal dengan tambahan keuntungan yang disepakati.Bank bertindak sebagai penjual,
sementara nasabah sebagai pembeli.Harga jual adalah harga beli bank dari
pemasok ditambah keuntungan.Kedua pihak harus menyepakati harga jual dan
jangka waktu pembayaran.Harga jual dicantumkan dalam akad jual beli dan jika
telah disepakati tidak dapat berubah selama berlakunya akad.

Dalam perbankan, Murabahah lazimnya dilakukan dengan cara

pembayaran cicilan (bitsaman ajil). Dalam transaksi ini barang diserahkan segera
setelah akad, sedangkan pembayaran dilakukan secara tangguh/cicil. Bai’ al-
Murabahah dapat digunakan untuk memenuhi kebutuhan usaha (modal kerja dan
investasi seperti pengadaan barang modal: mesin, peralatan dan lain-lain) dan
kebutuhan perorangan

Syarat Bai’ al-Murabahah

a. Penjual memberi tahu biaya modal kepada nasabah
b. Kontrak pertama harus sah sesuai dengan rukun yang ditetapkan
c. Kontrak harus bebas dari riba
d. Penjual harus menjelaskan kepada pembeli bila terjadi cacat atas barang sesudah
pembelian
e. Penjual harus menyampaikan semua hal yang berkaitan dengan pembelian,
misalnya jika pembelian dilakukan secara utang.
Secara prinsip, jika syarat dalam (a), (d) atau (e) tidak dipenuhi, pembeli memiliki
pilihan:
a. Melanjutkan pembelian seperti apa adanya
b. Kembali kepada penjual dan menyatakan ketidaksetujuan atas barang yang
dijual
c. Membatalkan kontrak
Skema Bai’ Al-Murabahah

1. Negosiasi dan Persyaratan

2. Akad Jual Beli

3. Bayar
4. Terima
5.Beli Barang

6. Kirim Barang &Dokumen

b. Pembiayaan Salam

Bai’ As-Salam berarti pembelian barang yang diserahkan dikemudian hari,

sedangkan pembayaran dilakukan dimuka.

Bank bertindak sebagai pembeli, sementara nasabah sebagai penjual.Dalam

transaksi ini kuantitas, kualitas, harga, dan jangka waktu penyerahan barang harus
ditentukan secara pasti.

Rukun Bai’ As-Salam:

a. Muslam (Pembeli)
b. Muslam ilai (penjual)
c. Modal atau uang
d. Muslam fiih (barang)
e. Sighat atau ucapan

Syarat Bai’ as-Salam:

a. Berkaitan dengan modal transaksi bai’ as-salam, maka modal transaksinya

harus diketahui dan berbentuk uang tunai serta pembayaran salam harus
dilakukan di tempat kontrak.
b. Berkaitan dengan barang, maka barang
– Harus spesifik dan dapat diakui sebagai utang.
– Harus bisa di identifikasi secara jelas
– Kebanyakan ulama mensyaratkan penyerahan barang dilakukan dikemudian
hari, namun mazhab Syafi’i membolehkan penyerahan barang segera.
– Dibolehkan menentukan tanggal waktu dimasa datang untuk penyerahan
barangnya.
– Tempat penyerahan barang harus disepakati pihak-pihak yang berakad.
– Tidak dibolehkan mengganti barang dengan barang lain yang berbeda. Tetapi
jika barang tersebut diganti dengan barang lain yang memiliki spesifikasi dan
kualitas yang sama, hal tersebut dibolehkan.
Skema Bai’ As-Salam

Skema Bai’ As-Salam Paralel

Ketentuan umum Salam :

– Pembelian hasil produksi harus diketahui spesifikasinya secara jelas, seperti
jenis, macam, ukuran, mutu, dan jumlahnya. Misalnya jual beli 1 ton cabe merah
keriting dengan harga Rp. 10.000-/kg, akan diserahkan pada panen dua bulan
mendatang.
– Apabila hasil produksi yang diterima ternyata tidak sesuai dengan akad maka
nasabah (produsen) harus bertanggung jawab, dengan cara antara lain
mengembalikan dana yang telah diterimanya atau mengganti barang yang sesuai
 dengan pesanan.
– Mengingat bank tidak menjadikan barang yang dibeli atau dipesannya sebagai
persediaan (inventory), maka dimungkinkan bagi bank untuk melakukan akad
salam kepada pihak ketiga (pembeli kedua). Mekanisme seperti ini disebut dengan
salam paralel.
c. Pembiayaan Istishna
Transaksi bai’ al-istishna’ merupakan kontrak penjualan antara pembeli dan
pembuat barang. Dalam kontrak ini, pembuat barang menerima pesanan dari
pembeli. Lalu pembuat barang berusaha melalui orang lain untuk membuat atau
membeli barang menurut spesifikasi yang telah disepakatai dan menjualnya kepada
pembeli akhir. Menurut jumhur fuqaha , merupakan suatu jenis khusus dari akad
bai’ as-salam. Dengan demikian, ketentuan bai’ al-istishna mengikuti ketentuan
dan aturan bai’ as-salam.
Istishna dalam Bank Syariah umumnya diaplikasikan pada pembiayaan
manufaktur dan konstruksi.
Skema Bai’ al-Istishna

Ketentuan Umum :
– Spesifikasi barang pesanan harus jelas seperti jenis, macam, ukuran, mutu dan
jumlah. Harga jual yang telah disepakati dicantumkan dalam akad Istishna dan
tidak boleh berubah selama berlakunya akad.Jika terjadi perubahan dari kriteria
pesanan dan terjadi perubahan harga setelah akad ditandatangani, maka seluruh
biaya tambahan tetap ditanggung nasabah.

2. Prinsip Sewa (Ijaroh)

Al-Ijarah adalah akad pemindahan hak guna atas barang dan jasa, melalui
pembayaran upah sewa, tanpa diikuti dengan pemindahan kepemilikan atas barang
itu sendiri.
Transaksi Ijaroh dilandasi adanya perpindahan manfaat. Jadi pada dasarnya prinsip
Ijaroh sama saja dengan prinsip jual beli, namun perbedaannya terletak pada objek
transaksinya. Bila pada jual beli objek transaksinya adalah barang, maka pada
Ijaroh objek transaksinya adalah jasa.
Skema al-Ijarah

Pada akhir masa sewa, bank dapat saja menjual barang yang disewakannya
pada nasabah.Karena itu dalam perbankan Syariah dikenal Ijaroh Muntahhiyah
Bittamlik (sewa yang diikuti dengan berpindahnya kepemilikan).Harga sewa dan
harga jual disepakati pada awal perjanjian.
3. Prinsip Bagi Hasil (Syirkah)
Secara umum, prinsip bagi hasil dalam perbankan syariah dapat dilakukan dalam
empat akad utama, yaitu:
Produk pembiayaan yang didasarkan prinsip bagi hasil diantaranya adalah :
a. Pembiayaan Musyarakah
Al-Musyarakah adalah akad kerja sama antara dua pihak atau lebih untuk suatu
usaha tertentu di mana masing-masing pihak memberikan kontribusi dana (atau
amal/expertise) dengan kesepakatan bahwa keuntungan dan resiko ditanggung
bersama sesuai dengan kesepakatan.
Bentuk umum dari usaha bagi hasil adalah Musyarakah (Syirkah atau Syarikah
atau serikat atau kongsi).Transaksi Musyarakah dilandasi adanya keinginan para
pihak yang bekerjasama untuk meningkatkan nilai asset yang mereka miliki secara
bersama-sama.
Jenis-Jenis Al-Musyarakah:
a. Musyarakah pemilikan. Tercipta karena warisan, wasiat atau kondisi lainnya
yang mengakibatkan pemilikan satu aset oleh dua orang atau lebih.
b. Musyarakah akad, tercipta dengan adanya kesepakatan dimana dua orang atau
lebih setuju bahwa tiap orang dari mereka memberikan modal musyarakah dan
sepakat berbagi keuntungan dan kerugian.
Syirkah akad dibagi menjadi:
– Syirkah al-’Inan
– Syirkah Muwafadhah
– Syirkah A’maal
– Syirkah Wujuh
– Syirkah al-Mudharabah
Ketentuan umum :
Semua modal disatukan untuk dijadikan modal proyek Musyarakah dan dikelola
bersama-sama. Setiap pemilik modal berhak turut serta dalam menentukan kebijakan
usaha yang dijalankan oleh pelaksana proyek. Pemilik modal dipercaya untuk
menjalankan proyek musyarakah tidak boleh melakukan tindakan seperti :
• Menggabungkan dana proyek dengan harta pribadi.
• Menjalankan proyek Musyarakah dengan pihak lain tanpa izin pemilik modal lainnya.
• Memberi pinjaman kepada pihak lain.
Setiap pemilik modal dapat mengalihkan penyertaan atau digantikan oleh pihak lain.
Setiap pemilik modal dapat dianggap mengakhiri kerjasama apabila; Menarik diri dari
perserikatan, meninggal dunia aau menjadi tidak cakap hukum
Biaya yang timbul dalam pelaksanaan proyek dan jangka waktu proyek harus diketahui
bersama, keuntungan dibagi sesuai kesepakatan sedangkan kerugian dibagi sesuai dengan
porsi kontribusi modal.
Proyek yang akan dijalankan harus disebutkan dalam akad. Setelah proyek selesai
nasabah mengembalikan dana tersebut bersama bagi hasil yang telah disepakati untuk
bank.
Skema al-Musyarakah

b. Pembiayaan Mudharabah
Mudharabah adalah bentuk kerjasama antara dua pihak dimana pertama (shahibul maal)
menyediakan seluruh (100%) modal, sedangkan pihak lainnya menjadi pengelola
(mudharib).
Rukun Mudharabah:
a. Ada shahibul maal (modal/nasabah)
b. Adanya mudharib (pengusaha/bank)
c. Adanya amal (usaha/pekerjaan)
d. Adanya hasil (bagi hasil/keuntungan) dana.
e. Adanya aqad (ijab-qabul)
Syarat-syarat mudharabah:
a. Modal/barang yang diserahkan ini berbentuk uang tunai
b. Modal harus diketahui dengan jelas
c. Keuntungannya harus jelas persentasenya
d. Melafazkan ijab dari pemilik modal
Jenis-jenis Mudharabah:
a. Mudharabah Muthlaqah yakni kerja sama antara shahibul maal dan mudharib yang
cakupannya sangat luas tanpa dibatasi oleh spesifikasi jenis usaha, waktu dan daerah
bisnis.
b. Mudharabah Muqayyadah yakni kerja sama antara shahibul maal dan mudharib
dimana terdapat pembatasan atas jenis usaha, waktu atau tempat usaha.
Ketentuan umum :
• Jumlah modal yang diserahkan kepada Mudharib harus diserahkan tunai, dapat berupa
uang atau barang yang dinyatakan nilainya dalam jumlah satuan uang.
• Hasil dari pengelolaan modal pembiayaan Mudharabah dapat diperhitungkan dengan
dua cara :
1. Perhitungan dari pendapatan proyek (revenue sharing)
2. Perhitungan dari keuntungan proyek (profit sharing)
• Hasil usaha dibagi dalam prosentase yang disetujui dalam akad, pada setiap bulan atau
waktu yang disepakati.
• Bank berhak melakukan pengawasan terhadap pekerjaan nasabah namun tidak berhak
mencampuri urusan pekerjaan/usaha nasabah.
Skema Al-Mudharabah

Kombinasi Produk Pembiayaan

a) Kombinasi produk pembiayaan dilakukan sebagai proses kreativitas dari Bank

Syariah dalam mengembangkan produk perbankan Syariah :
Hawalah Wal IMBT adalah kombinasi dua akad yang dilakukan untuk mentake
over pembiayaan dari bank lain dengan syarat :
Penggunaan Hawalah jika untuk menutupi pokoknya saja dari Bank lain,
sedangkan IMBT dilakukan dimana nasabah tersebut telah mendapatkan
pembiayaan dari bank lain dengan diambil manfaatnya atau kegunaannya dan
mengindari bai al innah
 b) Qard Wal IMBT adalah akad kombinasi dua akad yang dilakukan untuk mentake
over pembiayaan dari bank lain dengan syarat. Penggunaan Qard apabila menutup
bunga dan pokoknya dari Bank lain, namun harus diingat bank tidak boleh
mengambil keuntungan dari aqad ini hanya boleh mendapatkan biaya administrasi
(Fee Ujrah), sedangkan IMBT dilakukan dimana nasabah tersebut telah
mendapatkan pembiayaan dari bank lain dengan diambil manfaatnya atau
kegunaannya dan menghindari bai al innah
c) Wakalah bil Ujrah adalah kombinasi dua akad yang dilakukan untuk memberikan
fasilitas pembiayaan L/C, dimana nasabah memiliki dana yang cukup
Wakalah bil Ujrah dan Qard kombinasi tiga akad yang dilakukan untuk
memberikan fasilitas pembiayaan L/C bila nasabah tidak mencukupi dananya
d) Wakalah bil Ujrah dan Musyarakah kombinasi tiga akad yang yang dilakukan
untuk memberikan fasilitas pembiayaan L/C bila nasabah tidak mencukupi
dananya dan berlaku pembiayaan eksport
e) Wakalah bil Ujrah dan Murabahah kombinasi tiga akad yang dilakukan untuk
memberikan fasilitas pembiayaan L/C bila nasabah tidak mencukupi dananya dan
berlaku pembiayaan eksport
f) Mudharabah Wal Murabahah adalah kombinasi dua aqad yang dilakukan dimana
peristiwa mudharabah diberikan untuk suatu institusi dan institusi tersbut
meneruskannya ke anggota.Contoh Koperasi yang mendapatkan pembiayaan dari
Bank Zulfikar Syariah dan meneruskannya ke anggota koperasi
g) Qard wal Ijarah adalah kombinasi dua aqad yang dilakukan untuk menalangi
suatu pendanaan dan memberikan fasilitas sewa atas penggunaan dari manfaat
tersbit
Contoh dana talangan haji untuk memperoleh porsi haji atau pelunasan BPIH

Pengembangan Produk Perbankan Syariah

Pengembangan produk perbankan syariah dipengaruhi oleh:
a) Pendekatan yang dilakukan oleh BI agar pengembangan produk berada dalam koridor
kesesuaian dengan prinsip kehati-hatian yang dapat mendukung kesinambungan dan
kestabilan industri perbankan syriah.
b) Pendekatan yang dilakukan oleh DSN agar pengembangan produk berada dalam
koridor kesesuaian dengan prinsip syariah.
c) Pendekatan yang dilakukan pelaku perbankan syariah agar pengembangan produk
berada dalam koridor kesesuaian dengan kebutuhan masyarakat.

Tantangan Pembiayaan Syariah

Pengembangan pembiayaan syariah masih menghadapi berbagai permasalahan dan

tantangan.Namun hal ini cukup dapat dimaklumi karena memang keberadaan lembaga
pembiayaan syariah masih relatif baru. Beberapa tantangan tersebut adalah:

a) Secara teoritis konsep pembiayaan syariah masih lemah dalam teknis implementasinya
b) Masih relatif kecil pangsa dan volume aset
c) Terbatasnya Sumber Daya Insani yang faham ekonomi syariah
d) Paradigma Bank Konvensional masih kuat
e) Kurangnya proses sosialisasi ke masyarakat dan pejabat publik
f) Terbatasnya jumlah lembaga pembiayaan, terutama di wilayah pedesaan
DAFTAR PRODUK PEMBIAYAAN PERBANKAN SYARIAH
NAMA PRODUK SKEMA KEUANGAN
Pembiayaan Multi jasa iB (KTA iB) untuk pendidikan, pernikahan dan Kesehatan Sewa
Pembiayaan pemilikkan rumah iB (KPR iB) Fleksibel: Jual beli dengan margin, jual beli
dengan pesanan, sewa beli (leasing)
Pembiayaan pemilikan mobil iB (KPM iB) Fleksibel: Jual beli dengan Margin, Sewa Beli
(leasing), sewa
Kartu kredit iB Penjaminan, pinjaman uang, sewa dan perwakilan
Pembiayaan dana berputar iB Kemitraan
Pembiayaan menengah dan korporasi iB Fleksibel: Kemitraan/penyertaan modal
Pembiayaan mikro dan kecil iB Fleksibel: Kemitraan/penyertaan modal
Pembiayaan rekening koran iB Kemitraan
Pembiayaan sindikasi iB Kemitraan
Pembiayaan modal kerja iB Fleksibel: Kemitraan/penyertaan modal
Pembiayaan sewa equipment iB Sewa beli (leasing)
Pembiayaan ke sektor pertanian iB Jual beli dengan pesanan secara paralel
Pembiayaan dana talangan iB Pinjaman uang

Produk Pembiayaan dan Jasa Perbankan Syariah

No. Produk Prinsip Syariah
1 Pinjaman kebajikan dan lunak usaha mikro Al qardhul al hasan
2 Pembiayaan modal kerja Mudharabah, musyarakah
3 Pembiayaan Proyek Mudharabah, musyarakan
4 Pengadaan barang investasi (jual beli barang) Murabahah
5 Produksi agribisnis/sejenis Salam, salam paralel
6 Manufaktur, konstruksi Istishna’, istishna’ paralel
7 Penyertaan Musyarakah
8 Letter of Credit Ekspor (Pembiayaan Ekspor) Mudharabah, musyarakah, murabahah
9 Letter of Credit Impor (Pembiayaan Impor) Mudharabah, murabahah, salam, istishna’
10 Surat berharga (obligasi) Mudharabah, ijarah
11 Sewa Beli Ijarah muntahhiyah bittamlik
12 Sewa dengan opsi pemindahan hak Ijarah muntahhiyah bittamlik
13 Anjak Piutang Hiwalah
14 Transfer, inkaso, kliring Wakalah
15 Dana talangan Qardh
16 Safe deposit Wadiah, ijarah
17 Penukaran valas (bank note) Sharf
18 Gadai (jaminan) Rahn
19 Pay roll Wakalah
20 Bank garansi Kafalah
21 Letter of credit ekspor Wakalah
22 Letter of Credit impor Wakalah

Jenis usaha yang dapat dibiayai dengan mudharabah meliputi perdagangan, industri,
modal kerja atau investasi.Banyak jenis usaha yang dapat dibiayai dengan musyarakah,
antara lain perdagangan, industri, usaha atas dasar kontrak dan lain-lain. Beberapa
kegiatan usaha dalam bentuk kerja sama, yang mirip dengan pembiayaan musyarakah
adalah PT, CV dan koperasi.
Bai’ al-Murabahah dapat digunakan untuk memenuhi kebutuhan usaha (modal kerja dan
investasi seperti pengadaan barang modal: mesin, peralatan dan lain-lain) dan kebutuhan
perorangan.
 BAB III

PENUTUP

A. KESIMPULAN

Analisis kelayakan investasi adalah suatu penelitian yang dilakukan pada sebuah
proyek (biasanya proyek investasi) apakah dapat dilaksanakan atau tidak untuk mencapai
keberhasilan (Husnan, 1997).Pengertian dari keberhasilan ini dapat lebih terbatas atau
dapat juga diartikan yang lebih luas.Arti yang lebih terbatas adalah keberhasilan bagi
perusahaan yaitu menarnbah keutungan, sedangkan yang lebih luas adalah keberhasilan
diluar perusahaan, misalnya keberhasilan bagi masyarakatyaitu penyerapan tenaga kerja.
 DAFTAR PUSTAKA

Dr.Kasmir,. dan Jakfar. 2014. Studi Kelayakan Bisnis. Jakarta: PRENADAMEDIA

GROUP

Lilis sulastri,DR.,MM. 2016.Studi Kelayakan Bisnis untuk Wirausaha

https://gunadarma.ac.id

https://pdfcoffee.com

Jurnal Manajemen Teori dan Terapan | Tahun 4, No. 3, Desember 2011 | Natalia Christanti dan
Linda Ariany Mahastanti

Halim Abdul, 2005, Analisis Investasi, Edisi 2, Salemba empat, Jakarta

STUDI KELAYAKAN INVESTASI DARI ASPEK FINANSIAL, Ni Luh Putu Mirah Kusuma
Dewi

Suad Husnan dan Suwarsono Muhammad. 2010. Studi Kelayakan Proyek. Edisi ke 4.
Yogyakarta: UPP AMP YKPN