PSAK 13 Properti Investasi

IAS 40 Investment properties

1
Agenda
Ruang Lingkup dan Definisi
1
Klasifikasi Properti investasi
2
Pengakuan dan Pengukuran
3
Perolehan dan Pelepasan 4
2
Pengungkapan
5
Perubahan 2011
PSAK 13 (revisi 2007) diakui sebagai aset tetap sampai
aset tersebut selesai dibangun setelah itu aset tersebut
direklasifikasi menjadi properti investasi.
PSAK 13 (revisi 2011), diakui sebagai properti investasi
sejak proses pembangunannya. Entitas memiliki pilihan
menggunakan nilai wajar sejak properti investasi tersebut
dibangun apabila memang nilai wajarnya dapat ditentukan
secara andal.
Penerapan properti investasi dalam proses pembangunan
secara prospektif.
3
Properti dalam proses pembangunan dan pengembangan
Ikhtisar Perbedaan
4
PERIHAL PSAK 30 (revisi 2011) PSAK 30 (revisi 2007)
Definisi

Tidak mengatur definisi tentang
penghentian pengakuan
Mengatur definisi tentang
penghentian
pengakuan
properti investasi
dalam proses
pebangunan dan
pengembangan
Diakui sebagai properti investasi

Diakui sebagai aset tetap
dan perlakuannya
mengacu ke PSAK 16:
Aset Tetap sampai properti
investasi selesai dibangun.
Ikhtisar Perbedaan
5
PERIHAL PSAK 13
(revisi 2011)
PSAK 13
(revisi 2007)
Ketidakmampuan
menetapkan nilai
wajar yang andal
Jika memilih menggunakan metode
nilai wajar:
- Diukur pada harga perolehan
sampai nilai wajarnya dapat
ditentukan secara andal atau
sampai proses pembangunan
dan pengembangan selesai
(mana yang lebih dahulu)
- Pada pengakuan awal langsung
dapat diukur sebesar nilai
wajarnya jika dapat ditentukan
secara andal
tidak diatur

Tujuan
Mengatur perlakuan akuntansi untuk
properti investasi dan pengungkapan yang
terkait.
Diterapkan dalam pengakuan, pengukuran
dan pengungkapan properti investasi.
6
Lingkup
PSAK ini tidak mencakup hal-hal yang diatur dalam PSAK 30
Sewa :
1. Klasifikasi sewa pembiayaan dan sewa operasi;
2. Pengakuan penghasilan sewa dari properti investasi;
3. Pengukuran hak atas sewa operasi dalam laporan keuangan
lessee;
4. Pengukuran investasi neto atas sewa pembiayaan dalam laporan
keuangan lessor;
5. Akuntansi atas transaksi jual dan sewa-balik; dan
6. Pengungkapan sewa pembiayaan dan sewa operasi.
PSAK ini tidak berlaku untuk:
1. Aset biologis; and
2. Hak penambangan dan reservasi tambang.
7
Klasifikasi Properti Investasi
Properti Investasi adalah:
properti (tanah atau bangunanatau bagian dari
bangunanatau keduanya) yang dikuasai (oleh pemilik
atau lessee melalui sewa pembiayaan) untuk
menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai, atau
kedua-duanya, dan tidak untuk:
1. Digunakan dalam produksi atau penyediaan barang
atau jasa atau untuk tujuan administratif; atau
2. Dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.
8
Klasifikasi Properti Investasi
Untuk dapat mengklasifikasikan suatu
properti sebagai properti investasi, harus
memenuhi kedua kriteria berikut:
1. Tujuan penggunaan (rental dan/atau kenaikan
nilai), dan
2. Jenis kepemilikan (dimiliki sendiri atau melalui
sewa pembiayaan).
Mode of Usage
Mode of
Ownership
1-2 Juni 2010
9
Klasifikasi Properti Investasi
PSAK 13 membedakan antara properti
investasi dengan properti yang digunakan
sendiri.
Properti yang digunakan sendiri mengacu
pada PSAK 16 Aset Tetap.
Properti yang digunakan sendiri adalah:
Properti yang dukuasai (oleh pemilik atau lessee
melalui sewa pembiayaan) untuk digunakan
dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa
atau untuk tujuan administratif.
Mode of Usage
10
Klasifikasi Properti Investasi
Untuk memenuhi kriteria properti investasi, properti
haruslah :
Dikuasai oleh pemilik, atau
Dikuasai oleh entitas dalam sewa
pembiayaan
Implikasinya, properti yang dikuasai lessee dalam
sewa operasi tidak dapat diklasifikasikan sebagai
properti investasi.
Amandemen IAS 40 Desember 2003
membolehkan properti yang dikuasai lessee dalam
sewa operasi sebagai properti investasi, jika dan
hanya jika memenuhi definisi properti investasi dan
lessee menggunakan model revaluasi, bahkan
untuk semua properti investasinya.
Mode of
Ownership
11
Contoh yang BUKAN properti investasi
Properti yang digunakan sendiri
Properti (selesai / dalam pembangunan) yang
diniatkan untuk dijual
Properti yang dibangun atas nama pihak ketiga
Properti yang diswakan pada pihak lain dalam sewa
pembiayaan
Properti dalam proses konstruksi / pengembangan
yang akan digunakan sebagai properti investasi
Klasifikasi Properti Investasi
Properti yang sudah diklasifikasikan sebagai
properti investasi namun dalam pengembangan
ulang.
masih Properti Investasi
Example
PSAK mana?
PSAK 16

PSAK 14
PSAK 34
PSAK 30

PSAK 16
12
Klasifikasi Properti Investasi
Dalam satu properti sebagian memenuhi kriteria properti investasi
dan sebagian lain TIDAK meneuhi kriteria properti investasi.
Jika dua bagian tersebut:
Dapat dijual
terpisah
Tidak dapat
dijual terpisah
Atau disewakan terpisah dalam sewa pembiayaan
Entitas mencatatnya secara terpisah
Properti adalah properti investasi hanya jika bagian
yang bukan properti investasi jumlahnya tidak
signifikan
13
2. Klasifikasi Properti Investasi
Entitas memiliki properti yang disewakan kepada, dan
digunakan oleh, induk atau anak perusahaan lain, maka :

properti bukan properti investasi dalam laporan
keuangan konsolidasi, karena properti dimiliki sendiri
dalam perspektif grup.

Namun, jika memenuhi kriteri properti investasi, lessor
mengakui sebagai properti investasi dalam laporan
keuangan individualnya.
Consolidated
Individual
14
Contoh Properti Investasi
Tanah yang dikuasai dalam jangka panjang untuk kenaikan nilai dan
bukan untuk dijual jangka pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari.
Tanah yang dikuasai saat ini yang penggunaannya di masa depan
belum ditentukan. (Apabila entitas belum menentukan penggunaan
tanah sebagai properti yang digunakan sendiri atau akan dijual
jangka pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari, maka tanah
tersebut diakui sebagai tanah yang dimiliki dalam rangka kenaikan
nilai.)
Bangunan yang dimiliki oleh entitas (atau dikuasai oleh entitas
melalui sewa pembiayaan) dan disewakan kepada pihak lain melalui
satu atau lebih sewa operasi.
Bangunan yang belum terpakai tetapi tersedia untuk disewakan
kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi
Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan yang di
masa depan digunakan sebagai properti investasi.
15
Contoh bukan Properti Investasi
Properti yang dimaksudkan untuk dijual dalam kegiatan usaha-
sehari-hari atau sedang dalam proses pembangunan atau
pengembang untuk dijual Persediaan Properti (lihat PSAK 14)
Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan atas
nama pihak ketiga kontrak konstruksi
Properti yang digunakan sendiri ,termasuk properti yang dikuasai
untuk digunakan di masa depan sebagai properti yang digunakan
sendiri, properti yang dimilik untuk pengembangan di masa depan
dan penggunaan selanjutnya sebagai properti yang digunakan
sendiri, properti yang digunakan oleh karyawan
Properti dalam proses konstruksi atau pengembanganyang di masa
depan digunakan sebagai properti investasi.
Properti yang disewakan kepada entitas lain dengan cara sewa
pembiayaan.
16
Pengakuan
Kriteria Pengakuan sama dengan PSAK 16
Properti investasi pada awalnya diukur sebesar biaya
perolehan. Biaya transaksi termasuk dalam
pengukuran awal tersebut.
Biaya perolehan awal hak atas properti yang dikuasai dengan
cara sewa dan dikelompokkan sebagai properti investasi yang
harus dicatat sebagai sewa pembiayaan seperti diatur paragraf16
daiam PSAK 30. Sewa,dalam hal ini harus diakui pada jumlah
mana yang lebih rendah antara nilai wajar dan nilai kini dari Pemb
ayaran sewa minimum. Jumlah.yang setara harus diakui sebagai
kewajiban sesuai dengan ketentuan paragraf yang sama.



17
Pengukuran Awal
Sama dengan PSAK 16
Biaya perolehan awal hak atas properti yang
dikuasai secara sewa dan dikelompokkan
sebagai properti investasi mengacu pada
PSAK 30 Sewa, dimana aset diakui pada
jumlah mana yang lebih rendah antara:

Nilai wajar properti, dan

Nilai kini dari pembayaran sewa
minimum.
18
Pengukuran setelah Pengakuan Awal
Properti yang dikuasai dalam sewa operasi
yang diklasifikasikan sebagai properti Investasi

Properti investasi yang menjadi agunan kewajiban
yang menghasilkan imbalan yang terkait langsung
dengan nilai wajar dari, atau imbalan dari, aset
tertentu termasuk properti investasi

Properti investasi yang nilai wajarnya tidak
dapat ditentukan secara andal atas dasar
berkelanjutan
Tidak ada pilihan,
hanya fair value
model
Pilih salah satu
model untuk semua
properti
Tidak ada pilihan,
hanya cost model
19
Pengukuran setelah Pengakuan Awal
Use PSAK 13 to account for one
or more such properties?
Properties not
under PSAK 13
Properties under
PSAK 13
Properties held to earn rental or
capital appreciation or both?
Any property held under
operating lease?
Not within PSAK 13 Fair value model
under PSAK 13
Cost model under
PSAK 13
20
Pengukuran setelah Pengakuan Awal
Fair Value Model
Nilai wajar properti investasi harus mencerminkan
kondisi pasar pada tanggal neraca
Properti investasi tidak disusutkan.
Laba atau rugi yang timbul dari perubahan nilai wajar atas
properti investasi harus diakui dalam laporan laba rugi
pada periode terjadinya.

21
5. Pengukuran setelah Pengakuan Awal
Fair value model (PSAK 13)
Menggunakan nilai wajar Menggunakan nilai wajar
Revaluation model (PSAK 16)
Perubahan nilai wajar diakui dalam
laporan laba rugi pada periode
terjadinya.
Perubahan nilai wajar diakui dalam
laporan laba rugi atau ekuitas.
Tidak ada penyusutan. Penyusutan.
Mencerminkan kondisi pasar pada
tanggal neraca.
Tidak spesifik, hanya
mengharuskan secara reguler.
Example
22
Nilai wajar
Nilai wajar adalah nilai pada tanggal tertentu.
Karena kondisi pasar dapat berubah, jumlah yang
dilaporkan berdasarkan nilai wajar mungkin salah atau
tidak tepat jika diestimasi pada waktu yang berbeda.
Definisi nilai wajar mengasumsikan pertukaran dan
penyelesaian secara serempak dari kontrak penjualan
tanpa perbedaan harga juga dapat terjadi dalam suatu
transaksi yang wajar antara pihak-pihak yang
berkeinginan dan memiliki pengetahuan memadai
seandainya pertukaran dan penyelesaian tersebut tidak
dilakukan secara serempak.
23
Nilai wajar
Nilai wajar properti investasi mencerminkan, antara lain,
penghasilan rental dari sewa yang sedang berjalan dan
asumsi-asumsi yang layak dan rasional yang
mencerminkan keyakinan pihak-pihak yang berkeinginan
bertransaksi dan memiliki pengetahuan memadai
mengenai asumsi tentang penghasilan rental dari sewa
di masa depan dengan mengingat kondisi sekarang.
Dengan dasar pemikiran yang sama, nilai wajar juga
mencerminkan arus kas keluar (termasuk pembayaran
rental dan arus keluar Iainnya) yang dapat diperkirakan
sehubungan dengan properti tersebut.
24
Nilai wajar
Pedoman nilai wajar terbaik mengacu pada harga kini
dalam pasar aktif untuk properti serupa dalam lokasi dan
kondisi yang sarna dan berdasarkan pada sewa dan
kontrak lain yang serupa.
Entitas harus memperhatikan adanya perbedaan dalam
sifat, lokasi,atau kondisi properti, atau ketentuan yang
disepakati dalam sewa dan kontrak lain yang
berhubungan dengan properti.
25
Nilai wajar
Tidak tersedianya harga kini dalam pasar aktif yang sejenis, suatu
entitas harus mempertimbangkan informasi dari berbagai sumber,
termasuk:
Harga kini dalam pasar aktif untuk properti yang memiliki sifat, kondisi
dan lokasi berbeda (atau berdasarkan pada sewa ataukontrak.lain yang
berbeda), disesuaikan untuk mencerrninkan perbedaan tersebut;
harga terakhir properti serupa dalam pasar yang kurang aktif, dengan
penyesuaian untuk mencerminkan adanya perubahan dalam kondisi
ekonomi sejakt anggal transaksi terjadi pada hargat ersebut,dan
proyeksi arus kas diskontoan berdasarkan estimasi arus kas di masa
depan yang dapat diandalkan,didukung dengan syarat/klausul yang
terdapat dalam sewa dan kontrak lain yang ada dan (jika mungkin)
dengan bukti ekstemal seperti pasar kini rental untuk properti serupa
dalam lokasi dan kondisi yang sama, dan penggunaan tarif diskonto
yang mencerrninkan penilaian pasar kini dari ketidakpastian dalam
jumlah atau waktu arus kas.
26
Nilai wajar
Dalam menentukan nilai wajar properti investasi, entitas tidak
melakukan penghitungan ganda atas aset atau kewajiban yang
diakui sebagai aset atau kewajiban terpisah.
peralatan seperti lift atau pendingin ruangan sering kali menjadi satu kesatuan
yang tidak terpisahkan dari bangunan dan biasanya dimasukkan dalam nilai wajar
properti investasi, dari pada diakui secara terpisah sebagai peralatan (aset tetap);
jika kantor disewakan termasuk dengan fumiturnya, nilai wajar kantor umumnya
memasukan nilai wajar furnitur, karena penghasilan rental jugaterkait dengan
fumitur yang digunakan. Apabila fumitur termasuk dalam nilai wajar properti
investasi, entitas tidak mengakui furnitur tersebut sebagai aset terpisah;
nilai wajar properti investasi tidak termasuk biaya dibayar di muka atau
penghasilan sewa operasi akruan (accrued operating lease income),
karenaentitas mengakui hal tersebut secar aterpisah sebagai aset atau
kewajiban;
nilai wajar properti investasi yang dikuasai dengan cara sewa mencerminkan
adanya arus kas yang diharapkan
27
Transfer
Transfer ke, atau dari properti invetasi dapat dilakukan jika, dan hanya jika,
terdapat perubahan penggunaan, yang ditunjukkan dengan:
Pengukuran saat transfer?
a) Dimulainya penggunaan oleh
pemilik
b) Dimulainya pengembangan
untuk dijual
Perubahan Penggunaan Transfer dari properti investasi
a) Berakhirnya pemakaian oleh
pemilik
b) Dimulainya sewa operasi ke
pihak lain
c) Berakhirnya pembangunan atau
pengembangan
Perubahan Penggunaan Transfer ke properti investasi
Tergantung model yang digunakan
Properti yang
dimiliki sendiri
Persediaan
Properti Investasi
Properti Investasi
Properti yang
dimiliki sendiri
Persediaan
Akhir masa
konstruksi
28
Ketika entitas menggunakan

transfer TIDAK mengubah jumlah tercatat
properti yang ditransfer dan
TIDAK mengubah biaya properti untuk tujuan
pengukuran dan pengungkapan.
Cost Model
Transfer
29
Fair Value Model
Untuk transfer dari properti investasi yang dicatat dengan
menggunakan nilai wajar
Nilai properti untuk akuntansi berikutnya sesuai dengan ketentuan
dalam PSAK 16 dan 14 adalah nilai wajar pada tanggal perubahan
penggunaan.
Transfer
a) Dimulainya penggunaan oleh
pemilik
b) Dimulainya pengembangan
untuk dijual
Perubahan Penggunaan Transfer dari properti investasi
Properti yang
dimiliki sendiri
Persediaan
Properti
Investasi
30
Revaluation reserve is
frozen and accounted for
in accordance with
IAS 16 subsequently
Properti
Investasi
Properti yang
dimiliki sendiri
Fair Value Model
Transfer
Terapkan PSAK 16 hingga tanggal perubahan
Memperlakukan perbedaan antara
Jumlah tercatat menurut PSAK 16, dan
Nilai wajar
dengan cara yang sama seperti revaluasi PSAK
16
Perbedaan antara
Nilai wajar properti pada tanggal
perubahan, dan
Nilai tercatat
diakui dalam laporn laba rugi
Persediaan
Properti
Investasi
Akhir masa
konstruksi
Untuk transfer ke properti investasi yang dicatat dengan menggunakan
nilai wajar
31
Transfer
GV has adopted PSAK13 and stated its investment
properties at fair value even the properties are held
under operating leases.
On 1 Mar. 2008, freehold property B stated at
revalued amount of $1 million (originally used as its
own office) has been leased out to derive rental
income.
Revaluation surplus recognised for B was $300,000
while Bs fair value at that date should be
$1,200,000.
What is the accounting implication on the decision?
Example
32
Transfer
Property B would be reclassified as investment property.
In accordance with PSAK 13, GV should apply PSAK 16 on B up to the
date of change in use and treat any difference at that date between its
carrying amount under PSAK 16, and its fair value in the same way as a
revaluation under PSAK 16.
Thus, a revaluation surplus of $200,000 would be further recognised.
Total revaluation reserves would become $500,000 ($200,000 + $300,000)
The revaluation reserves of $500,000 would be frozen and accounted for in
accordance with PSAK16 subsequently.
Dr Property, plant and equipment $200,000
Cr Revaluation reserves $200,000
To recognise the additional revaluation surplus.
Dr Investment property $1,200,000
Cr Property, plant and equipment $1,200,000
To reclassify the property from PPE to investment property.
Example
33
Pelepasan
Properti investasi harus dihentikan pengakuannya
(dikeluarkan dari neraca) pada saat:
1. Pelepasan atau
2. Ketika properti investasi tidak digunakan lagi secara permanen
dan tidak memiliki manfaat ekonomis di masa depan yang dapat
diharapkan pada saat pelepasan.
Laba atau rugi yang timbul dari penghentian atau
pelepasan properti investasi ditentukan dari selisih
antara:
1. Hasil neto dari pelepasan dan
2. Jumlah tercatat aset,
dan diakui dalam laporan laba rugi (kecuali sale and leaseback)
dalam priode terjadinya.
34
Penurunan nilai
Penurunan nilai atau rugi, pembayaran kompensasi,
pembelian adalah peristiwa ekonomi terpisah dan dicatat
secara terpisah:
penurunan nilai properti investasi diakui sesuai PSAK 48
penghentian atau pelepasan properti investasi diakui sebagai
pelepasan menurut PSAK ini
kompensasi dari pihak ketiga atas penurunan nilai, hilang atau
diserah diakui dalam laporan laba rugi ketika kompensasi
tersebut telah menjadi piutang; dan
biaya dari aset yang direnovasi, dibeli atau dibangun sebagai
penggantian ditentukan sesuai dengan ketentuan perolehan awal
dalam PSAK ini.
35
Pengungkapan
apakah entitas tersebut menerapkan model nilai wajar atau model
biaya;
Jika menerapkan nilai wajar, apakah, dan dalam keadaan
bagaimana, hak atas properti yang dikuasai dengan cara sewa
operasi diklasifikasikan dan-dicatat sebagai propertiinvestasi;
apabila pengklasifikasian ini sulit dilakukan kriteria yang digunakan
untuk membedakan properti investasi dengan properti yang
digunakan sendiri dan dengan properti yang dimiliki untuk dijual
dalam kegiatan usaha sehari-hari;
metode dan asumsi signifikan yang diterapkan dalam menentukan
nilai wajar dari properti investasi,
sejauhmana penentuan nilai wajar properti investasi didasarkan atas
penilaian oleh penilai independen yang diakui dan memiliki
kualifikasi profesional yang relevan serta memiliki pengalaman
mutakkht di lokasi dan kategori properti investasi yang dinilai.

36
Pengungkapan
jumlah yang diakui dalam Iaporan laba rugi untuk:
penghasilan rental dari properti investasi;
beban operasi langsung yang timbul dari properti investasi yang
menghasilkan rental
beban operasi Iangsung investasi yang tidak menghasilkan pendapatan
rental selama periode tersebut; dan
perubahan kumulatif dalam nilai wajar yang diakui dalam laporan laba
rugi atas penjualan properti investasi
eksistensi dan jumlah pembatasan atas realisasi dari
properti investasi atau pembayaran penghasilan dan
hasil pelepasan;
kewajiban kontraktual untuk membeli, membangun atau
mengembangkan properti investasi atau untuk perbaikan,
pemeliharaan atau peningkatan.
37
Pengungkapan
Mengungkapkan rekonsiliasi antara jumlah tercatat properti investasi
pada awal dan akhir periode, yang menunjukkan hal-hal berlkut:
penambahan, pengungkapan terpisah untuk penambahan yang
dihasilkan dari akuisisi dan penambahan yang dihasilkan dari
pengeluaran setelah perolehan yang diakui dalam jumlah tercatat aset;
penambahan yang dihasilkan dari akuisisi melalui penggabungan usaha;
aset yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual atau masuk
dalam kelompok aset yang akan dilepaskan yang diklasifikasikan
sebagai dimlliki untuk dijual dan pelepasan lain;
laba atau rugi neto dari penyesuaian terhadap nilai wajar;
perbedaan nilai tukar neto yang timbul pada
penjabaran laporan keuangan dari mata uang fungsional
transfer ke dan dari persediaan dan properti yang digunakan sendiri; dan
perubahan lain.
38
Nilai Wajar
Pengungkapan
Ketika suatu penilaian terhadap properti investasi disesuaikan secara
signifkan untuk tujuan pelaporan keuangan, maka entitas tersebut
mengungkapkan rekonsiliasi antara penilaian tersebut dan penilaian yang
telah disesuaikan yang dilaporkan dalam laporan keuangan, dengan
menunjukkan seeara terpisah jumlah agregat dari pengakuan
kewajibansewayang telah ditambahkan kembali, dan penyesuaian
signijikan lain.
Pengungkapan tambahan :
uraian mengenai properti investasi tersebut;
penjelasan mengapan nilai wajar tidak dapat ditentukan secaraandal;
apabila mungkin, kisaranestimasidi mananilai wajar kemungkinan besar berada
dan
untuk pelepasan properti .investasiyang tidak dicatat dengan nilai wajar:
fakta bahwa entitas tersebut telah melepaskan properti investasiyang
tidakdicatat dengan nilai wajar;
jumlah tercatatproperti investasipada saat dijual; dan
jum/ah .Iaba ataurugi yang dlakui:


39
Nilai Wajar
Pengungkapan
Metode penyusutan yang digunakan;
masa manfaat atau tarif penyusutan yang digunakan;
Jumlah tercatat bruto dan akumulasi penyusutan (agregat dengan
akumulasi rugi penurunan nilai) pada awal danakhir.periode;
Rekonsiliasi jumlah tercatat properti investasi pada awal dan. akhir
periode, yang menunjukkan:
Penambahan
Penambahan dari akuisisi dan penggabungan usaha
Aset diklasifikasikan untuk dijual
Penyusutan
Penurunan nilai
Transfer ke klasifikasi lain
Nilai wajar properti investasi dalam kasus dikecualikan

40
Nilai Biaya
TERIMA KASIH
Dwi Martani
Departemen Akuntansi FEUI
martani@ui.ac.id atau dwimartani@yahoo.com
08161932935 atau 081318227080
41