CARA MENGHITUNG KEBUTUHAN MODAL PROYEK PROPERTI

.. www.JinProperti.Info - Jaman saya masih sekolah SMP dulu (tahun 1986), saya
pernah diajak pergi 'menggelandang' sama 3 teman sekelas yang lain pada saat libur
sekolah. Kami berempat siswa SMPN 12 Srondol Wetan Semarang. Dan kami berencana
berpetualang ke Solo. Modal kami pas-pasan (saya tak ingat persis berapa uang saku
yang kami bawa). Dan saya juga tak ingat persis bagaimana bisa dapat ijin dari orang tua
untuk pergi keluar kota selama beberapa hari dengan modal cekak. Apakah ijin beneran
atau bohong dengan sebuah alasan saya lupa. Kami berangkat menumpang truck terbuka
yang dihadang di traffic light. Makanan kami hanya mie instan tak dimasak, hanya
diremas-remas sampai remuk dan dimakan garing. Buat membeli makan, kami
mengamen dari satu rumah ke rumah lainnya (kami memang membawa gitar). Jaman itu
belum musim mengamen di traffic light. Dan gaya ngamen kami gentleman. Meski sudah
dikasih uang, kami tidak buru-buru pergi dan tetap menyelesaikan lagunya secara penuh.
Pengalaman yang agak unik, kami ngamen di sebuah rumah bukan dibayar uang tapi
dikasih perangko gambar pak Harto, hehehe ... Saya belum bisa main gitar waktu itu. Jadi
tugas saya adalah menyanyi. Lagu hafalan saya adalah 'Diana' nya Koes Plus. "Diana
Dianaa kekasihku, bilang pada orang tuamu. Cincin yang bermata jeli itu, tanda cinta
kasih untukmu ...." Kami tidurnya bukan di hotel atau losmen, tapi di mushola atau
masjid. Tanpa alas tidur, bantalnya adalah tas ransel kami yang berdebu. Tapi asyiik
tuh ... Sobat properti, kami pergi menggelandang tanpa bawa duit yang cukup, tanpa
pernah tahu berapa kebutuhan biaya yang kami perlukan selama di Solo. Gacuk
nggelundung, asal pergi saja. Dan setelah 3 malam menggelandang di Solo saya bisa
pulang kembali ke Semarang dalam keadaan tetap hidup dan sehat, malah uang yang ada
di kantong saya lebih banyak dibanding pada saat berangkat, hehee .. Sobat properti,
jurus 'gacuk nggelundung' (asal nggelinding) seperti yang saya ceritakan diatas jelas tak
mungkin anda lakukan disaat mau mengembangkan sebuah proyek properti. Anda mesti
mengkalkulasi dengan jelas semua kebutuhan modal yang diperlukan supaya proyek anda
bisa berjalan lancar tanpa hambatan dan menghasilkan laba di akhir proyek. Beberapa
sobat properti menanyakan kepada saya, bagaimana menghitung besaran kebutuhan
modal untuk memulai proyeknya. Modal yang cukup untuk menjamin proyeknya tidak
macet ditengah jalan. Tapi juga ada syarat bahwa modalnya jangan terlalu besar, supaya
tak terlalu sulit mengadakannya. Nah, berikut mau saya jelaskan beberapa kebiasaan
yang saya lakukan jika diminta menghitung kebutuhan modal sebuah proyek properti ; A.
MODAL TANAH Ini adalah item terpenting dalam bisnis properti, yaitu pengadaan
lahan. Jika lahan harus dibeli hardcash, sudah pasti modal anda bengkak. Tapi jika anda
berhasil mendapat deal lahan dengan payment yang lunak, maka itu mereduksi secara
signifikan besaran modal yang harus anda keluarkan. Beli lahan hard cash tidak
disarankan. Lebih baik anda mengusahakan deal yang lunak, yaitu DP max 15% dan
sisanya dilakukan pengakuan hutang dan dibayar bertahap mulai bulan ke 7 dan
seterusnya sampai lunas. Bahasan detail soal ini ada di artikel yang lain. Yang pasti
apapun deal yang anda lakukan terkait lahan, maka kondisi riil itulah yang anda
masukkan dalam Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal. Masukkanlah juga dalam
item Perolehan Lahan ini biaya-biaya sebagai berikut ; A.1. Biaya Notaris; AJB PPAT
atau Pelepasan Hak atau PPJB dilengkapi Kuasa-Kuasa. Mungkin juga ada akta
Pengakuan Hutang. Biaya notaris budgetkan saja 0,6% dari nilai transaksi. A.2. Biaya

Sertifikasi; Jika lahan masih girik atau letter alias belum sertifikat, maka anda mesti
menganggarkan biaya sertifikasi yang kisaran Rp 12.000 s/d Rp 15.000 per meter persegi
lahan. Mungkin juga lahan harus dilakukan penggabungan dari beberapa sertipikat
menjadi 1 sertipikat induk, yang biayanya kisaran Rp 5 juta per bidang sertipikat yang
digabung. (Misal; 5 sertipikat digabung jadi 1 sertipikat induk, maka biayanya adalah
5x5jt = 25jt). A.3. Pajak; Saat transaksi jual beli pasti ada BPHTB (5% x [harga AJB - 60
juta])yang harus dibayar oleh kita selaku pembeli. Bahkan tak jarang penjual terima beres
dan kita terpaksa juga menanggung pembayaran PPH Final (5% x harga AJB) yang
seharusnya menjadi kewajiban penjual. A.4. Mediator; Kita sebagai pembeli terkadang
juga mesti menanggung sebagian fee mediator (misal; 0.5% atau 1%). Semua tergantung
sikon yang ada saat transaksi. A.5. Kompensasi; Mungkin kita mesti membayar
kompensasi untuk memakai akses jalan milik warga. Mungkin kita harus merelokasi
petani penggarap lahan atau penghuni liar yang berada di lokasi. Jika memang ada
kewajiban membayar kompensasi, jelas hal ini wajib dianggarkan. Note; A.1 s/d A.5
harus disediakan semua budgetnya didalam Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal.
Ditambah semua kewajiban terkait pengadaan tanah yang dibayar sesuai deal yang
terjadi. B. DESAIN DAN PERIJINAN Semua biaya desain dan perijinan harus
dialokasikan 100% dalam Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal. B.1. Biaya
Desain; Kita mesti menyediakan budget untuk pembuatan gambar desain dan gambar
kerja sipil. Untuk desain arsitektur (denah, tampak, potongan) versi CAD, anggarkan saja
Rp 50.000/m2 x luas bangunan. Untuk gambar kerja sipil, budgetkan saja Rp 50.000/m2
x luas bangunan, maka anda sudah mendapatkan detail engineering lengkap yang bisa
diserahkan ke kontraktor untuk dilaksanakan pekerjaaannya. Untuk kepentingan
pembuatan brosur marketing, kita juga mesti menyiapkan peta lokasi + siteplan + denah
yang versi warna. Biayanya kisaran Rp 250.000 per gambar. Bagian terpenting untuk
versi marketing adalah pembuatan gambar 3D (3 dimensi) yang budgetnya antara Rp 1
s/d 1,5 juta per gambar. B.2. Biaya Perijinan Output terakhir dari proses perijinan adalah
IMB (Ijin Mendirikan Bangunan), dan semua tahapan yang harus ditempuh sebelum itu
hanyalah prosedur menuju IMB, yaitu; - Ijin Prinsip/Ijin Lokasi; budget Rp 3000 s/d
5000 per meter persegi x luas lahan. Jika luasan lahan kecil (dibawah 5000 m2) maka
budgetnya jauh lebih besar. Tak ada patokan resmi soal ini karena semuanya 'biaya
siluman' dan tergantung anda mengurus ijin di daerah mana. - UKL/UPL; budgetnya
kisaran Rp 20 s/d 30 juta untuk pembuatan dokumen UKL/UPL. Tapi jika lahan anda
diatas 5 ha dan mesti membuat AMDAL, biayanya bisa mencapai 75 s/d 100 juta. Siteplan; budget pengesahannya kisaran Rp 10 s/d 25 juta jika lahan anda tak lebih dari 3
ha. - Retribusi Lahan Makam; budgetnya kisaran 2% x NJOP x luas lahan yang akan
dikembangkan. Note; jika anda mau membuat budget perhitungan Biaya Perijinan versi
Quick Count, budgetkan saja Rp 10.000/m2 x luas lahan yang dikembangkan, jika luasan
besar. Jika luasan hanya kecil (dibawah 5000 m2) cukup dianggarkan 75 juta saja.
Khusus DKI saya no comment, karena biayanya mahal sekali. C. BIAYA DIBAYAR
DIMUKA (Overhead Cost) C.1. Pengadaan Ruang Kantor dan Inventaris Kantor Kita
mesti menyewa ruang kantor selama 1 tahun dan dilengkapi dengan perlengkapan kantor
yang memadai, yaitu; meja kursi lemari, komputer printer fax, AC, dll. Budget sewa
ruang kantor cukup anggarkan 1 tahun saja, karena sewa tahun ke 2 dst (jika perlu) akan
berasal dari perputaran cashflow. Atau kita pindah kantor ke bangunan yang ada di
proyek. C.2. Operasional Kantor Budgetkan saja berapa estimasi biaya untuk operasional

bulanan, yaitu; bayar listrik, bayar air, bayar telepon, bayar internet, belanja stationery,
belanja rumah tangga kantor dll. Misalkan estimasinya adalah 7,5 jt/bulan, maka sediakan
budget untuk 6 bulan pertama. C.3. Gaji Karyawan Buat estimasi membayar semua gaji
karyawan (termasuk gaji anda) setiap bulan, dan sediakanlah budget gaji untuk 6 bulan
pertama. C.4. Promosi Pemasaran Hitung dan anggarkan semua budget pemasaran untuk
kebutuhan selama 6 bulan pertama saja. Bahkan untuk biaya yang besar seperti
pembuatan billboard dan signboard yang ijinnya 1 tahun, harus anda sediakan budgetnya
di awal juga. D. BIAYA PEMATANGAN LAHAN (Infrastruktur dan Utilitas) Tak
mungkin konsumen tertarik membeli produk yang anda pasarkan jika tak ada aktivitas
fisik di lapangan. Karena itu pastikan kita menyediakkan budget untuk kebutuhan
pematangan lahan selama 6 bulan pertama. D.1. Grading Plan Jika lahan anda
memerlukan cut and fill, sudah pasti pekerjaan ini harus dituntaskan 100% dimuka.
Termasuk pembuatan talud atau DPT (dinding penahan tanah) jika ada beda level dengan
lahan disebelahnya. D.2. Utilitas Jaringan induk listrik dan jaringan induk air wajib
disediakan budgetnya. Saya sarankan anda menanam jaringan induk listrik + air di area
lahan yang akan anda pasarkan dalam 1 tahun pertama. Lahan sisanya dilanjutkan
pengerjaannya di tahun kedua saja. Kalau lahan anda kecil (dibawah 2 ha), tentu saja
budget untuk utilitas listrik dan air harus disediakan sekaligus 100% dari total budget.
D.3. Infrastruktur Lainnya Pekerjaan jalan, saluran, gerbang, taman, pagar keliling,
fasos/fasum dll harus dikerjakan dan tuntas bersamaan dengan selesainya proyek. Akan
tetapi dalam hal menetapkan Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal cukup
disediakan budget yang diperlukan dalam 6 bulan pertama saja. Jika proyeknya berdurasi
12 bulan, maka budget 6 bulan setara 50% biaya pematangan lahan keseluruhan. Tapi jika
durasi proyek anda misalnya 4 tahun, maka budget 6 bulan infra hanya setara 12,5% saja
dari biaya pematangan lahan keseluruhan. E. BIAYA BANGUNAN Berapa budget biaya
bangunan yang harus anda sediakan dalam Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal?
Harus setara dengan target penjualan selama 1 bulan. Misalnya anda dalam 1 bulan
mentargetkan penjualan 5 unit. Dan breakdownnya adalah T-36 = 3 unit ditambah T-54 =
2 unit. Maka anda harus menyediakan budget biaya bangunan untuk membangun 5 unit
bangunam tersebut. F. LAIN - LAIN Yang dimaksud lain-lain adalah biaya pendukung
yang wajib tersedia diluar item A s/d E diatas, yaitu; F.1. Biaya Split Sertipikat Semua
bidang kavling yang direncanakan terjual dalam 6 bulan pertama mesti dipecahkan
sertipikatnya terlebih dahulu. Biaya split untuk RSH kisaran 1jt/bidang. Tapi kalau bukan
rumah murah, bervariasi antara 2,5 s/d 4jt per bidangnya. F.2. Biaya Sambung Listrik dan
Air Semua bidang kavling yang direncanakan terjual dalam 2 bulan pertama mesti
disediakan budgetnya untuk sambung listrik dan sambung air. Kenapa bukan seperti
sertipikat yang harus disediakan budget 6 bulan langsung? Karena mengurus sambung
listrik dan air hanya memakan waktu 2-3 minggu saja. Jadi biaya sambung listrik air
selanjutnya bisa berharap dari perputaran cashflow yang ada. F.3. Biaya Ijin Mendirikan
Bangunan Semua bidang kavling yang direncanakan terjual dalam 6 bulan pertama mesti
diurus dulu IMB nya. Mengingat urusan IMB termasuk sulit karena berhadapan dengan
birokrasi Pemda, maka kita sekali urus mesti banyak sekalian. Besarnya retribusi IMB
masing-masing daerah berbeda. Kalau mau estimasi, masukkan saja budget 30.000/m2 x
luas bangunan x jumlah unit yang diurus. Selain biaya resmi mesti disediakan juga biaya
taktis kisaran 25% dari total retribusi resmi. *** Jin Properti | 25DCAE68 *** Akumulasi
penjumlahan dari semua budget di item A s/d F diatas adalah KEBUTUHAN MODAL

minimal yang harus anda siapkan untuk memulai proyek anda. Saya memakai rasio
konservatif karena menyediakan nyawa selama 6 bulan dalam pelaksanaan proyek
dijamin aman. Bagaimana dengan nyawa di bulan ke 7 dan seterusnya? Itu adalah seni
mengelola cashflow, dimana proyek anda akan bertahan hidup dari perputaran uang yang
masuk. Genjot uang masuk, saring uang keluar. Kunci utamanya adalah kemampuan
proyek anda dalam memasarkan produknya. Semakin banyak penjualan, maka piutang
yang dicatat juga menggelembung dan itu adalah potensi penerimaan. Usahakan anda
menjual produk perumahan ke konsumen jangan dengan skim bayar uang muka yang
panjang, akan tetapi cukup maksimal 4 - 5 bulan saja. Supaya di bulan ke 6 sudah bisa
direalisasi akad kredit dan terjadi pencairan dalam jumlah yang signifikan ke saldo
kasbank kita. Beberapa jurus yang bisa anda lakukan untuk membantu menyehatkan
cashflow dalam 6 bulan pertama adalah ; Menjual produk dengan harga buntung, dan
dalam jangka waktu yang disepakati kita berikan jaminan dibeli kembali dengan return
menarik. Misal; menjual T-36/72 dengan harga 150 juta, dan dalam waktu 12 bulan kita
menjamin siap membeli kembali dengan harga (+ 30%) menjadi 195 juta. Ini sasarannya
adalah investor pemburu return tinggi. Jika anda ketemu dengan end user (bukan
investor), maka jurusnya adalah memberi diskon tinggi tetapi penyerahan bangunan
sengaja dibikin lama. Delay (menunda) penyerahan dimaksudkan untuk memakai uang
yang masuk guna membangun unit-unit lainnya yang dibeli dengan skim KPR. Misal;
harga asli 200 juta, dipotong diskon 30% menjadi 140 juta, dan dijanjikan penyerahan di
bulan ke 15. Artinya duit masuk bisa diputar-putar dulu selama 10 bulan. Lumayan buat
membantu cashflow. Jurus menjual produk dengan harga buntung kepada investor dan
jurus memberi diskon besar tetapi menunda penyerahan jangan dilakukan terhadap rumah
stok yang dibangun, tetapi harus memilih kavling lain yang masih kosong. Khusus rumah
stok yang dibangun dialokasikan kepada pembeli sistem KPR yang nanti dikejar realisasi
akad kreditnya. Jurus mengamankan cashflow sekaligus menekan kebutuhan modal bisa
anda lakukan juga dengan memanfaatkan kontraktor. Berharap dapat kontraktor full
financiring yang 100% membiayai proyek anda serasa mimpi bagi anda yang belum
punya reputasi dan track record sekelas Ciputra. Tapi kalau sekedar cari kontraktor 'semi
turnkey' yang kerja 100% dan hanya dibayar 80% (sisa 20% ditunda sampai akad kredit)
itu masih realistis. Lumayan kan bisa menunda 20% biaya bangunan? Kalau lahan sudah
anda miliki 100% atau dimiliki bersyarat *) karena ada pengakuan hutang, anda punya
instrumen kredit konstruksi yang sangat membantu kesehatan cashflow anda, karena
setidaknya biaya bangunan ada yang mengcover yaitu dari kredit perbankan. KPR Indent
juga merupakan kartu truf yang mampu memperpanjang nyawa cashflow anda. Dengan
kondisi bangunan sedang dibangun (in progres) tetapi akad kredit bisa dilakukan dan
terjadi pencairan secara parsial, tentu saja fasilitas KPR indent ini mampu mereduksi
kebutuhan modal anda, setidaknya meringankan beban cashflow proyek. Nah, sobat
properti sudah membaca sharing dari saya perihal MENGHITUNG KEBUTUHAN
MODAL proyek anda. Semoga mampu memberi sedikit pencerahan. Tak setiap kasus
bisa pakai pendekatan menghitung kebutuhan modal seperti diatas. Karena proyek
properti memiliki banyak varian yang complicated. Yang saya bagikan diatas hanyalah
kondisi konservatif saja. Ada koq direktur epilepsi yang butuh nyawa 8 atau 10 bulan
supaya proyeknya bisa hidup. Ada juga praktisi dengan jurus ala jin botol yang diberi
nyawa 3-4 bulan mampu survive. Karena bisnis properti memerlukan seni mengelola
cashflow tingkat tinggi dan terkadang ketemu kondisi eksternal yang tak mampu dilawan

dan membuat semua rencana buyar berantakan - See more at:

http://ariwibowojinproperti.blogspot.com/2013/09/cara-menghitung-kebutuhan-modalproyek_8484.html#sthash.IUHdddpK.dpuf