Angga Leo Prasetya Lingga :17.11.1001.7311.

041
Bagus Robiyantoro :16.11.1001.7311.

BAB 5
LAJU PENGEMBALIAN
( RATE 0F RETURN )

5.1 Pengertian Laju Pengembalian (Rate of Return)

Pengertian secara mendasar dari Laju Pengembalian atau dikenal dengan

istilah asing "Rate of Return" adalah besarnya tingkat bunga (discound interest
rate) yang menjadikan biaya pengeluaran dan pemasukan besarnya sama. Dapat
dikategorikan penyelesaiannya dengan sebutan cash flow discount method. Kita
tentukan semua biaya yang harus dikeluarkan untuk suatu proyek, kemudian kita
tentukan pula semua pemasukan yang ada sehingga bunga yang membuat selisih
biaya pengeluaran dan pemasukkan menjadi nol, disebut laju pengembalian.
Supaya bisa dibandingkan maka semua dibuat dalam kondisi harga sekarang
(PV). Sebagai illustrasi diberikan gambaran seperti berikut:seseorang pergi ke
bank untuk menyimpan sejumlah uang. Pada acara transaksi ini pihak bank dan
orang tersebut membicarakan berapa besar bunga untuk simpanan tersebut.
Besarnya bunga tersebut dapat dikatakan ekivalen dengan Rate of Return dari si
penyimpan. Jadi pada dasarnya pengertian Rate of Return ekivalen dengan bunga
(interest).

Laju pengembalian ini pada studi-studi terhadap proposal proyek yang

ditawarkan dipakai sebagai alat untuk menentukan alternatifalternatif proyek.
Dengan melihat angka dafi Rate of Return ini pihak pemilik modal akan dapat
menyimpulkan apakah proyek yang akan dimodalinya menguntungkan/menarik
atau tidak. Karena output dari analisisnya berupa prosentase maka bagi investor
ataupun pemilik proyek yang kurang memahami teori dan perhitungan detail
ekonomi teknik dapat secara mudah membuat suatu keputusan. Pembaca
dipersilahkan pula untuk melihat Bab X' dalam memutuskan, merekomendasikan
dan mem il ih alternatif-alternatif yang diusulkan.

Dalam hal ini perhitungannya tidak dipengaruhi oleh suku bunga komersil
yang berlaku sehingga sering disebut dengan istilah IRR (Internal Rate of Return).
Hanya saja yang perlu dicatat adalah bahwa bila ternyata hasilnya lebih besar dari
suku bunga komersil yang berlaku, maka sering disebutkan bahwa proyek tersebut
menguntungkan, tetapi bila lebih kecil maka dianggap rugi.

Prosedur perhitungan Rate ofReturn adalah sebagai berikut:

PV untuk semua biaya = PV untuk semua pemasukan.

 Tulis persamaan di atas dengan i (bunga) sebagai bilangan yang tidak
diketahui dan cari harga i dengan cara coba-coba(trial and error). Cara coba-coba
ini tidak bisa dihindari dalam analisis perhitungan dengan permasalahan yang
rumit. Riggs, dkk. (1986) memberikan petunjuk (clue) untuk mengatasi kerumitan
penggunaan trial and enor ini.

Pertama-tama adalah menjumlahkan cash flows dari semua biaya

pengeluaran dan pemasukan. Bila hasilnya negatif maka dapat diketahui bahwa
proposal yang diajukan tidak layak karena sebenarnya dengan penjumlahan cash
flows ini kita telah melakukan prosedur perhitungan dengan besarnya IRR (atau
nilai i) nol; Sehingga pada tahap ini kita sudah langsung dapat memutuskan
bahwa proyek ini tidak layak. Bila angkanya positif, dengan berdasar pada jumlah
dan waktu investasi, maka secara kasar akan menunjuk berapa IRR tersebut.
Dengan memakai peraturan 72 (lihat Bab I) yaitu pendugaan nilai dua kali dari
harga sekarang (2 * PV) di waktu yang akan datang (FV) dengan periode dan
tingkat suku bunga tertentu dapat dipakai sebagai trial and error berikutnya.

IRR dapat lebih mudah dicari dengan trial and eruor bila variasi
permasalahannya tidak banyak. Artinya akan lebih mudah bila: dominasi
cashflow-nya ada pada periode awal (nilai sekarang), atau dominasi cashflow
pada pembayaran tahunan, atau dominasi cashtlow pada periode akhir (nilai yang
akan datang). Bila permasalahan merupakan variasi dari periode awal, periode
tahunan dan periode akhir maka tebakan (guessing) untuk IRR akan semakin sulit.

5.2. Contoh Soal

Contoh soal I :

Seorang petani membeli 30 Ha tanah dengan harga Rp 100.000.000 dan

menjualnya l0 tahun kemudian dengan harga Rp 259.000.000,- Berapa besar Rate
of Return-nYa'?

Jawab:

Prosedur PV biaya = PV Pemasukan 100.000.000 = 259.000.000 ( P/F, i, l0 )

daricaracoba-cobadiperoleh i : l0 %o--+ ladi Rate of Returnnya = 10%

Dengan harga awal i berapa kita mulai melakukan trial and error?
Cash flow, yang ada dengan i = 0%
→Rp.259 juta - Rp.l00 juta = Rp.l59 juta > dari Rp.l00 juta (nilai awal).

7 72
Sehingga dengan N* = tebkn pertama kita i = = 7,2%
i 10

Dari sini kita memperkirakan bahwa i pasti lebih dari 7%, maka kita dapat
memulainya dengan i = 8%

Contoh soal2 :
Seperti soal di atas, tetapi petani menjualnya' setiap tahunnya 3Ha dengan harga
Rp.5.900.000,- per Ha. Berapa besar IRRnya?
Jawab:

Rp. 100.000.000,- = Rp 17.700.000,- ( P/A,i,10 )

Dengan cara coba coba didapat i = 12%
iRR= 12%

Contoh soal3 :
Sama seperti soal di atas, tetapi petani menjualnya dengan cara seperti berikut :

-4 Ha dengan harga Rp. 6.000.000/Ha pada 5 tahun pertama.

-2 Ha dengan harga Rp 6.000.000 / Ha pada 5 tahun terakhir.

Berapa IRRnya?

Jawab:
harga Rp 6.000.000,- / Ha

1 00.000.000 = 4*6.000.000(P/A,i,5 ) + 2*6.000.000(P/A,i,5)(P/F,i,5)

Bab 6
PENGERTIAN BIAYA

Pada pelaksanaan pembangunan, mulai dari ide, studi kelayakan,

perencanaan, pelaksanaan, sampai pada operasi dan pemeliharaan membutuhkan
bermacam-macam biaya. Pada analisis kelayakan ekonomi biaya-biaya tersebut
dikelompokkan menjadi beberapa komponen sehingga memudahkan analisis
perhitungannya. Menurut Kuiper (1971) semua biaya itu dikelompokkan menjadi
dua yaitu biaya modal (capital cosr) dan biaya tahunan (anrual cost).

6.1 Biaya Modal (Copitol Cos)

Definisi dari biaya modal (Kuiper, l97l) adalah jumlah semua pengeluaran
yang dibutuhkan mulai dari pra studi sampai proyek selesai di bangun. Sernua
pengeluaran yang termasuk biaya modal ini dibagi menjadi dua bagian yaitu:

- Biaya Langsung (Direet Cost'1

Biaya ini merupakan biaya yang diperlukan untuk pembangunan suatu
proyek. Misal, untuk membangun suatu jembatan, biaya langsung yang
diperlukan terdiri dari:
-biaya pembebasan tanah,
-biaya galian dan timbunan,
-biaya beton bertulang (pondasi, lantai jembatan dan lainnya)
-biaya konstruksi baja
-dan lainnya.
Semua biaya inilah yang nantinya menjadi biaya konstruksi yang
ditawarkan pada kontraktor kecuali biaya pembebasan tanah. Biasanya
biaya ini ditanggung oleh pemilik (owner).

- Biaya Tak Langsung (Indirect Cost)

Biaya ini ada tiga komponen yaitu:
- Kemungkinan/hal yang tak diduga (contingencies) dari biaya langsung.
Kemungkinan/hal yang tidak pasti ini bila dikelompokkan dapat dibagi
menjadi tiga, yaitu:

 Biaya/pengeluaran yang mungkin timbul, tetapitidak pasti.

 Biaya yang mungkin timbul, namun belum terlihat.
  Biaya yang mungkin timbul akibat tidak tetapnya harga
pada waktu yang akan datang (misal kemungkinan adanya
kenaikan harga).
Biasanya biaya untuk ini merupakan suatu angka prosentase dari biaya
langsung, bisa, misal, 5%, l0% ataupun l5%. Hal ini sangat tergantung
dari pihak pemilik dan perencana. Semakin berpengalaman pemilik
ataupun perencana, besarnya prosentase ini lebih kecil.

- Biaya teknik (engineering cost)

Biaya teknik adalah biaya untuk pembuatan desain mulai dari studi
awal (preleminari study), pra studi kelayakan, studi kelayakan, biaya
perencanaan dan biaya pengawasan selama waktu pelaksanaan
konstruksi.
- Bunga (interest)
Dari periode waktu dari ide sampai pelaksanaan fisik, bunga
berpengaruh terhadap biaya langsung, biaya kemungkinan dan biaya
teknik sehingga harus diperhitungkan.

Di bawah ini digambarkan ilustrasi biaya modal untuk suatu proyek

perencanaan jembatan:
Untuk biaya teknik dapat ditentukan tidak berdasarkan prosentase terhadap biaya
langsung namun merupakan harga yang pasti. Bila ini dapat ditentukan maka
perhitungan bunganya juga harus dibuat satu persatu sesuai waktunya (lihat waktu
a, b dan c).

6.2 Biaya Tahunan (Annual Cost)

Waktu sebuah proyek selesai dibangun menrpakan waktu awal dari umur
proyek sesuai dengan rekayasa teknik yang telah dibuat pada waktu detail desain.
Pada saat ini pemanfaatan proyek mulai dilaksanakan, misal sebagai sumber air
bersih, irigasi, pembangkit tenaga listrik dan lain sebagainya. Selama
pemanfaatan, proyek ini masih diperlukan biaya sampai umur proyek selesai.
Biaya ini merupakan beban yang masih harus dipikul oleh pihak pemiliVinvestor.
Pada prinsipnya biaya yang masih diperlukan sepanjang umur proyek ini, yang
merupakan biaya tahunan (A), terdiri dari 3 komponen, yaitu:

- Bunga
Biaya ini menyebabkan terjadinya perubahan biaya modal karena
adanya tingkat suku bunga selama umur proyek. Besarnya bisa
berbeda dengan bunga selama waktu dari ide sampai pelaksanaan fisik
selesai. Bunga ini merupakan komponen terbesar yang diperhitungkan
terhadap biaya modal.

- Depresiasi atau Amortisasi

 Dua istilah ini hampir sama tetapi berbeda fungsi. Menurut Kuiper
(1971) depresiasi adalah turunnya/penyusutan suatu harga/nilai dari
sebuah benda karena pemakaian dan kerusakan atau keusangan benda
itu; sedangkan amortisasi adalah pembayaran dalam suatu periode
tertentu (tahunan misalnya) sehingga hutang yang ada akan terbayar
lunas pada akhir periode tersebut. Rumus yang dipakai untuk
perhitungan biaya untuk keduanya sama, yaitu rumus No.3, atau bila
memakai tabel maka dipakai (A/F,i,n)

- Biaya Operasi Pemeliharaan

Agar dapat memenuhi umur proyek sesuai yang direncanakan pada
detail desain, maka diperlukan biaya untuk operasi dan pemeliharaan
proyek tersebut.

Bila digambarkan secara diagram maka bentuknya sebagai berikut:

Depresiasi/Amortisasi (A/F,7, l5)x Biaya Modal = A

Bunga 7% x Biaya Modal = B
Operasi & Pemeliharaan (misal) 1% x Biaya Modal = C

BiayaTahunan=A+B+C

Bisa juga biaya operasi dan pemeliharaan ditentukan besarnya artinya tidak
merupakan presentase dari biaya modal.

6.3. Contoh Soal

Contoh 1. Pembangunan terowongan pengelak

Sebuah proyek terowongan pengelak pada sebuah bendungan membutuhkan
waktu pelaksanaan selama 5 tahun dengan kondisi sebagai berikut:

Material Volume Harga satuan

beton bertulang 100.000 m3 Rp. 400.000,-
Galian terowongan 250.000 m3 Rp. 200.000,-.
Galian saluran 1.000.000 m3 Rp. 50.000,-
Pintu angkat Vertikal 500 m2 Rp. 1.000.000,-
Umur beton, terowongan dan saluran diperkirakan 50 tahun dan umur pintu
angkat vertikal adalah l0 tahun. Bila bunga komersil yang berlaku adalah 10%.
Berapa biaya modal yang diperlukan dan berapa ongkos tahunan yang diperlukan
setelah proyek selesai?

Catatan:
- Biaya teknik (estimasi) 8 % dari biaya langsung,
- Kemungkinan tak diduga l0 % dari biaya langsung,
- O & P diambil 1% dari biaya modal.