Fix L'avenue PDF
Fix L'avenue PDF
3|Planning-LAvenue
Dalam hal pengadaan proyek, pemilik proyek dan pihak-pihak yang terlibat dalam
pengadaan proyek dirasa penting untuk mengetahui latar belakang dan tujuan dari proyek
yang akan dikerjakan sehingga proyek yang dikerjakan dapat berjalan dengan lancar.
3.2 Fungsi Bangunan
3.2.1 Fungsi dan Jenis
Fungsi bangunan dapat diartikan sebagai cara bangunan tersebut dalam melayani
pemakainya untuk melakukan suatu kegiatan yang berproses. Sebuah bangunan dapat
diartikan berfungsi dengan baik apabila segala sesuatu diatur dengan baik sehingga tidak
mengalami hambatan dalam proses operasionalnya.
Fungsi bangunan juga dapat diartikan sebagai bangunan yang dapat digunakan atau
dikelompokan berdasarkan fungsinya, berikut ini adalah beberapa jenis fungsi yaitu :
1. Bangunan Wisma : Berfungsi untuk rumah tinggal.
2. Bangunan Karya : Berfungsi untuk tempat bekerja.
3. Bangunan Suka : Berfungsi untuk tempat hiburan.
4. Bangunan Tempat Ibadah : Berfungsi untuk tempat ibadah.
3.2.2 Kepemilikan
Kepemilikan adalah suatu hak milik dalam arti yang luas, sehingga untuk mencoba
menemukan pengertian yang umum dari hak milik itu dapat diuraikan dari hak pemilikan
tersebut. Istilah hak milik ini pada hakekatnya sudah bersifat lebih konkrit karena menuju
pada pengertian suatu benda yang akan dimiliki oleh seseorang.
Kata kepemilikan menunjukan penguasaan efektif, misalnya sebidang tanah dengan
bangunan yang secara langsung disewakan kepada orang lain, maka orang tersebutlah yang
secara efektif dapat menguasainya.
3.2.3 Kompleksitas
Kompleksitas dapat diartikan sebagai keseluruhan, dalam hal ini berkaitan dengan
segala sesuatu yang berhubungan dengan bangunan guna mendukung fungsi dari bangunan
tersebut sesuai dengan operasionalnya.
Proyek gedung memiliki item pekerjaan yang banyak, melibatkan banyak pihak,
durasi pelaksanaan yang seharusnya lebih panjang, risiko yang tinggi, ketidakpastian tinggi,
5|Planning-LAvenue
serta melibatkan disiplin ilmu yang banyak. High rise building bisa jadi salah satu bangunan
yang memiliki kompleksitas yang tertinggi.
Sederhana
Tidak Sederhana
Tingkat Permanensi
Khusus
Permanen
Semi Permanen
Darurat / Sementara
Tingkat Resiko
Kebakaran
Resiko kebakaran
sedang
Resiko kebakaran
rendah
Zonasi Gempa
Zona 1
Zona 2
daerah aktif
6|Planning-LAvenue
Zonasi Gempa
Lokasi
Ketinggian
Kepemilikan
Zona 3
Zona 4
Zona 5
Zona 6
daerah stabil
Lokasi Padat
di pusat kota
Lokasi Sedang
di daerah pemukiman
Lokasi Renggang
Bertingkat Tinggi
Bertingkat Sedang
5 s/d 8 lantai
Bertingkat Rendah
s/d 4 lantai
Milik Negara
Milik Badan Usaha
Milik Perorangan
Fungsi dan Klasifikasi bangunan gedung harus sesuai dengan peruntukan lokasi yang
diatur dalam Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kabupaten/Kota, Rencana Detail Tata
Ruang Kawasan Perkotaan (RDTRKP), dan/atau Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan
(RTBL). Fungsi dan Klasifikasi bangunan gedung diusulkan oleh pemilik bangunan dalam
pengajuan permohonan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB).
3.2.5
luasan tapak dan ketinggiannya cukup signifikan. Sesuai dengan tujuan high rise building
untuk menambah ruang dengan keterbatasan lahan, bangunan ini memiliki luasan tapak yang
kecil yaitu 750 m2 sampai dengan 1500m2. Sedangkan ketinggiannya hingga 20-30 lantai
dengan setial lantainya memiliki ketinggian 3,75 m pada umumnya.
Bentuk fisik yang langsing tersebut secara alamiah akan terpengaruh apabila terkena
getaran saat gempa. Semakin tinggi lantainya, civitas akan semakin merasakan guncangan
gempa. Untuk menghindari robohnya bangunan, maka sejak awal perencana seharusnya
memperhitungkan dengan baik kekuatan pondasi yang compatible dengan bentuk dan tinggi
bangunan.
7|Planning-LAvenue
2. Bangunan yang tidak dilengkapi alat pemadam kebakaran ataupun tidak cukup
(insufficient) dalam menyediakan peralatan pemadam kebakaran. Contoh: gedung
tidak memiliki hydrant, tidak memiliki pemercik (sprinkler).
3. Bangunan yang dilengkapi dengan alat pemadam kebakaran, namun tidak dilakukan
pemeliharaan berkala sehingga alat pemadam tersebut tidak dapat difungsikan /
berfungsi dengan baik dalam keadaan darurat. Contoh: ada hydrant namun tidak
berfungsi, ada alarm kebakaran namun tidak dapat mendeteksi asap, disediakan alat
pemadam api ringan (APAR) namun tekanan dalam tabungnya tidak memadai.
4. Bangunan yang tidak / kurang memiliki arahan / petunjuk / rambu yang memberikan
informasi kepada penggunanya mengenai jalur jalur evakuasi, perletakan peralatan
pemadam api, maupun peringatan adanya bahan bahan yang mudah terbakar, dan
rambu lain yang relevan. Contoh: tidak ada penunjuk jalur jalur evakuasi, minimnya
petunjuk posisi alat pemadam api.
5. Bangunan yang desainnya mudah dalam menjalarkan api baik karena penggunaan
bahannya maupun sifat desain struktur / arsitekturnya memungkinkan api untuk
menjalar dengan cepat. Contoh: penggunaan unsur kayu pada arsitektur gedung,
gedung memiliki struktur inti (core structure) dimana semua akses termasuk tangga &
elevator berada pada pusat gedung sehingga menyulitkan evakuasi mereka yang
tinggal di atas lantai yang terbakar, banyaknya shaft shaft yang memungkinkan
penyebaran api dengan cepat.
6. Bangunan yang memiliki terlalu banyak penghuni sehingga sulit bagi mereka untuk
melarikan diri dalam keadaan darurat. Contoh: Rumah susun dengan penghuni
melebihi kapasitas.
7. Bangunan yang dibuat dengan spesifikasi teknis lebih rendah dari standar yang
berlaku. Contoh: penggunaan kabel / penghantar arus listrik dengan ukuran yang lebih
kecil dari seharusnya, pemutus arus (circuit breaker) yang lebih besar dari yang
seharusnya terpasang sehingga menyebabkan panas berlebih pada kawat penghantar.
8. Bangunan yang diubah fungsinya sehingga menjadi rentan dalam bahaya kebakaran.
Contoh: bangunan sebagai rumah tinggal beralih fungsi menjadi bengkel.
Adapun faktor non-teknis kebanyakan diakibatkan oleh kelalaian manusia (human
error) terutama yang berkenaan dengan penggunaan api seperti memasak, merokok,
9|Planning-LAvenue
menyalakan lilin, menyalakan obat nyamuk bakar, dan lain sebagainya. Kelalaian tersebut
pada umumnya disebabkan oleh:
1. Faktor Pengguna Gedung
Tidak ada standar kode yang dapat diandalkan atau penerapannya tidak tegas atau
sengaja menggunakan barang barang sub-standard dengan motif ekonomi.
Dikutip sesuai aslinya dan diterjemahkan dari Emporis.com: sebuah bangunan tinggi
adalah bangunan dengan struktur arsitektural dengan ketinggian diantara 35m-100m.
strukturnya secara otomatis tergolong dalam bangunan tinggi ketika bangunan
tersebut memiliki tinggi minimum 12lantai. Apabila bangunan tersebut memiliki
lantai kurang dari 40 dan tingginya tidak terdefinisi, maka bangunan tersebut juga
termasuk bangunan tinggi.
bangunan tinggi merupakan bangunan yang memiliki lantai diatas 5 dalam jumlah dan
tinggi setidaknya 20m. Bangunan yang berada jauh diatas spesifikasi ini terkadang juga
disebut dengan sky-scrapper atau bangunan pencakar langit.
11 | P l a n n i n g - L A v e n u e
yang
kemudian
menyediakan
koneksi
bagi
civitasnya.
Sedangkan
dalam konteks urban, bangunan tinggi multi fungsi, dikenal dengan istilah "mixed-use
building" adalah suatu bangunan yang mengakomodasi beberapa fungsi sekaligus, umumnya
fasilitas komersial yang meliputi mall, perkantoran. perbankan, perhotelan, kondominium,
apartment, rekreasi, auditorium, sineplex, studio radio/TV, ruang observasi dan restoran,
parkir. Kesemua fungsi tadi disusun secara vertical dalam wujud suatu bangunan tinggi
untuk memenuhi kebutuhan hidup manusia, menciptakan citra (image) dan identitas spesifik
serta integrasi maksimal semua elemen system dalam bangunan.
Keuntungan dari bangunan dengan fungsi majemuk antara lain:
mengurangi jarak antar rumah, temapt kerja, business retail, dan ujuan
wisata/kebutuhan laiinya.
Lebih banyak akses ke makanansegar dll, karena makanan dan petani dari pasar dapat
dijangkau dengan berjalan kaki/naik sepeda
12 | P l a n n i n g - L A v e n u e
Tujuan utama dari mixed use building ini adalah menuju bangunan tinggi sebagai sinergi
antar multi fungsi, dimana semua fasilitas yang dirancang sebagai sumber pendapatan harus
saling mendukung dan melengkapi dengan menghindari kompetisi antar fasilitas sehingga
secara kolaboratif dapat memberikan kontribusi pendapatan yang baik.
3.3.1.3 Apartment
Apartemen atau flat merupakan sebuah model tempat tinggal yang hanya mengambil
sebagian kecil ruang dari suatu bangunan. Suatu gedung apartemen dapat memiliki puluhan
bahkan ratusan unit. Apartemen merupakan tempat tinggal yang modelnya berupa rumah
susun. Jadi, yang membedakan adalah penekanannya, yang satu pada hak, sementara lainnya
pada fisik bangunan.
Apartemen servis adalah apartemen yang disewakan berikut layanan harian (daily
service) layaknya hotel. Sementara itu, apartemen sewa (nonservis), yakni apartemen yang
disewakan, baik fully furnish maupun non-furnish, tanpa daily service.
3.3.1.4 Condotel
Kondominium atau biasa menyebutnya secara singkat dengan kondo berasal dari kata
bahasa Inggris, yakni condominium. Kata ini merupakan gabungan dari kata Latin "con" yang
artinya bersama atau bergabung dan "dominium" atau kepemilikan atau pengendalian.kecil
ruang dari suatu bangunan. Berdasarkan asal-usul katanya, kondominium berarti lebih
mengacu pada status kepemilikan, bukan jenis hunian. Ada pula yang mengatakan,
kondominium merupakan bentuk lain hak guna perumahan. Di Indonesia sendiri dikenal hak
guna bangunan atas rumah susun. Sedangkan Condotel yang namanya digabungkandari kata
condominium dan hotel, adalah sebuah gedung yang diperuntukan sebagai tempat
tinggal/guna perumahan, namun fisik bangunannya menjulang ke atas sertabertingkat-tingkat
seperti apartment. Kondotel dapat ditempati langsung oleh pemilik karena biasanya telah full
furnish, namun bias juga untuk disewakan.
Perbandingan antara investasi kondotel dan apartemen :
13 | P l a n n i n g - L A v e n u e
1. Membeli kondotel seperti membeli apartemen yang sudah fully furnished. Sementara
kalau membeli apartemen yang didapat adalah unitnya saja, sedangkan interiornya
diusahakan sendiri oleh sang pemilik. Pada kondotel, pemilihan konsep interiornya
sudah ditentukan oleh manajemen hotel yang mengelolanya,
2. Membeli apartemen untuk dihuni atau disewakan sendiri oleh pemilik. Sedangkan
jika membeli kondotel, begitu dibeli langsung dikelola oleh manajemen hotel sebagai
sebuah hotel. Sehingga pemiliknya yang memang berniat untuk berinvestasi tidak
perlu repot mengelola, namun bisa mendapat keuntungan rutin dari unitnya.
gedung tinggi. Pada gedung tinggi, ruangan yang dimanfaatkan untuk menggelar pertunjukan
adalah Ballroom. Ballroom merupakan suatu ruangan yang cukup luas tanpa tiang atau kolom
di tengah ruangan. Ballroom dilengkapi peredam suara pada dinding sehingga pertunjukan
yang diadakan tidak menggangu ketenangan ruangan lain.
Menyediakan sarana bagi masyarakat yang ingin menjaga kondisib kesehatan dengan
praktis dan instan.
cenderung sibuk, seperti perumahan yang tidak memiliki sarana untuk olahraga seperti
taman, tempat-tempat yang mudah dijangkau seperti pusat kota. Sport hall juga bisa diletakan
pada mix-use building seperti apartment guna mempermudah akses civitas dalam bangunan.
3.2.2
ditentukan baik dari segi keselamatan, keamanan, perijinan untuk menjadi sebuah bangunan
yang berdiri. Peraturan daerah tentang bangunan tinggi paling signifikan berdampak pada
DKI Jakarta mengingat status Jakarta sebagai ibukota dan pusat pemerintahan. Bangunanbangunan yang dibangun harus sesuai dengan RTRW, RDRT, atau peraturan daerah yang
berlaku. Bangunan tinggi banyak dibangun di DKI Jakarta guna mendukung kebutuhan
pemerintahan dan semakin membludaknya penduduk Jakarta dari tahun ke tahun. Dengan
adanya perda ini, pembangunan di Jakarta berlangsung tertib dan berkembang secara
konsisten. Adapun perda yang mengatur tentang bangunan gedung yang berlaku di DKI
Jakarta : Perda No.7 tahun 2010 tentang Bangunan Gedung.
15 | P l a n n i n g - L A v e n u e
Strength (kekuatan)
Stiffness (kekakuan)
1. Menurut Conyers & Hills, perenanaan adalah : suatu proses bersinambung yang
mencakup keputusan-keputusan atau pilihan-pilihan alternative untuk mencapai
tujuan pada masa yang akan datang.
2. Menurut George Terry, perencanaan adalah : memilih dan menghubungan fakta,
membuat serta menggunakan asumsi mengenai masa depan dalam visualisasi dan
perumusan kegiatan yang diangap perlu untuk mencapai hasil.
3. Menurut George Picket 7 John J. Hanlon, perencanaan adalah : proses menentukan
bagaimana mencapai suatu tujuan begitu tujuan itu ditetapkan.
4. Menurut Husein Umar, perencanaan adalah : kegiatan atau proses membuat rencana
yang kelak dipakai perusahaan dalam rangka melaksanakan pencapaian tujuannya.
5. Menurut Cuningham, perencanaan adalah : menyeleksi dan menghubungkan
pengetahuan, fakta, imajinasi, dan asumsi untuk masa yang akan datang dengan
tujuan memvisualisasi dan emformulasi hasil yang diinginkan, urutan kegiatan yang
diperlukan, dan perilaku dalam batas-batas yang dapat diterima dan digunakan dalam
penyelesaian.
16 | P l a n n i n g - L A v e n u e
3. Solusi Desain
Pada tahap inilah mulai terbentuknya ide maupun gagasan dari desain perancangan
tersebut. Selain ide dan gagasan, planning programming juga dibuat pada tahap ini.
4. Skematik Desain
Tahap skematik desain merupakan tahapan yang masuk lebih dalam lagi karena pada
tahap ini sudah dapat dihasilkan gambar berupa gambar arsitektur, gambar struktur, system
utilitas bangunan, serta gambar landscape.
5. Desain Final
Tahap ini sudah menghasilkan dokumen perencanaan yang sudah terdiri dari desain
serta gambar final yang nantinya akan diwujudkan atau direalisasikan
6. Realisasi Perencanaan
Ini merupakan proses terakhir dari proses perencanaan yaitu dengan merealisasikan
desain yang telah dibuat dengan cara memulai pelaksanaan pembangunan.
3.4.4 Fungsi perencanaan
1. Menentukan titik tolak dan tujuan usaha.
Tujuan adalah sesuatu yang ingin dicapai sehingga merupakan sasaran, sedangkan
perencanaan adalah alat untuk mencapai sasaran tersebut. Setiap usaha yang baik harus
memiliki titik tolak, landasan dan tujuannya.
2. Memberikan pedoman, pegangan dan arah.
Suatu perusahaan harus mengadakan perencanaan apabila hendak mencapai suatu
tujuan. Tanpa perencanaan, suatu perusahaan tidak akan memiliki pedoman, pegangan dan
arahan dalam melaksanakan aktivitas kegiatannya.
3. Mencegah pemborosan waktu, tenaga dan material.
Dalam menetapkan alternatif dalam perencanaan, kita harus mampu menilai apakah
alternatif yang dikemukakan realistis atau tidak atau dengan kata lain, apakah masih dalam
batas kemampuan kita serta dapat mencapai tujuan yang kita tetapkan.
18 | P l a n n i n g - L A v e n u e
4. Memudahkan pengawasan.
Dengan adanya planning, kita dapat mengetahui penyelewengan yang terjadi karena
planning merupakan pedoman dan patokan dalam melakukan suatu usaha. Agar dapat
membuat perencanaan yang baik, maka manajer memerlukan data-data yang lengkap, dapat
dipercaya serta aktual.
5. Kemampuan evaluasi yang teratur.
Dengan adanya planning, kita dapat mengetahui apakah usaha yang kita lakukakn
sudah sesuai dengan tujuan yang ingin kita capai. Sehingga tidak terjadi under planning dan
over planning.
6. Sebagai alat koordinasi.
Perencanaan dalam suatu perusahaan kadang-kadang begitu kompleks, karena untuk
perencanaan tersebut meliputi berbagai bidang di mana tanpa koordinasi yang baik dapat
menimbulkan benturan-benturan yang akibatnya dapat cukup parah. Dapat kita misalkan,
perjalanan suatu kereta api yang dengan tanpa adanya koordinasi yang baik, kemungkinan
akan terjadi tabrakan atau harus menunggu terlalu lama pada simpangan-simpangan.
3.4.5
1. Menentukan lokasi soil test (sondir/deep boring), denah diambil dari gambar
arsitektur
2. Evaluasi hasil test tanah dengan referensi dr hasil uji lab tanah. Dari tahapan ini bisa
ditentukan jenis pondasi yang dipakai dan daya dukung pondasi
3. Menghitung dan menganalisis bangunan dengan menggunakan bantuan program
struktur (ETABs/SAP). Memodelkan bangunan harus sesuai dengan gambar arsitektur
yang terbaru bukan gambar yang lama. Input beban pada model struktur harus sesuai
Peraturan Pembebanan Indonesia.
4. Dari hasil perhitungan di atas maka dapat diperoleh ditentukan :
- dimensi kolom: jumlah diameter tulangan dan diameter jarak sengkang (syarat
minimum tulangan kolom harus terpenuhi)
- dimensi balok; jumlah, diameter tulangan dan diameter jarak sengkang (syarat
minimum tulangan pada balok harus terpenuhi)
19 | P l a n n i n g - L A v e n u e
- dimensi plat dan diameter tulangan: jarak tulangan (syarat minimum tulangan pada
plat harus terpenuhi)
5. Setelah item 4 selesai, buat sketsa untuk denah balok, penulangan balok tiap lantai,
penulangan plat lantai dan penulangan kolom. Kemudian sketsa dapat dituangkan
dalam gambar komputer.
3.4.6
Apartemen
Menurut Oxford English Dictionarydefinisi Apartemen adalah beberapa ruangan yang
merupakan tempat tinggal, atau berbentuk flat. Sedangkan menurut Kamus Besar Bahasa
Indonesia apartemen adalah:
a. Tempat tinggal (terdiri atas kamar duduk, kamar tidur, kamar mandi, dapur,
dan sebagainya) yang berada pada satu lantai, bangunan bertingkat, rumah
flat.
b. Bangunan bertingkat yang terbagi dalam beberapa tempat tinggal
Apartemen juga dapat diartikan sebagai suatu ruang atau rangkaian ruang yang
dilengkapi dengan fasilitas serta perlengkapan rumah tangga dan digunakan sebagai tempat
tinggal. (Harris; 1975; 20)
Dapat disimpulkan definisi apartemen adalah sebuah bangunan beringkat yang terdiri
beberapa unit tempat tinggal, yang terdiri dari kamar duduk, kamar tidur, kamar mandi,
dapur, dan lain sebagainya.
3.4.7 Standar Perancangan Apartemen
1. Entrance Apartemen
Bagian entrance harus mudah di akses, dan mudah akses bila terjadi kebakaran.
Lebar entrance minimal 5.5 meter, atau dapat dilalui untuk 2 mobil.
20 | P l a n n i n g - L A v e n u e
2. Pengiriman Barang:
Pengiriman dan pengantaran barang, pengantar barang tidak boleh hingga depan
pintu.
Kamar anak sebisa mungkin dapat diakses dari ruang keluarga, sehingga dapat
diawasi.
Akses dari ruang tidur ke kamar manditidak menjadi satu jalur dengan ruang
keluarga.
Akses dari dapur ke kamar mandi, dapat dimungkinkan satu jalur dengan ruang
keluarga.
Servis dari dapur ke ruang makan dapat berhubungan dengan ruang lainnya.
Menteri
Negara
Pekerjaan
Umum
Nomor
11/KPTS/2000
tentang,
26. SNI 03 - 3989 - 2000 tentang Tata Cara Perencanaan dan Pemasangan Sistem
Sprinkler Otomatik untuk Pencegahan Bahaya Kebakaran pada Bangunan Gedung
27. SNI 03 - 1735 - 2000 tentang Tata Cara Akses Bangunan dan Akses Lingkungan
untuk Pencegahan Bahaya kebakaran pada Bangunan Gedung
28. SNI 03 - 1736 - 2000 tentang Tata Cara Perencanaan Sistem Proteksi Pasif untuk
Pencegahan Bahaya Kebakaran pada Bangunan Gedung
29. SNI 03 - 1745 - 2000 tentang Tata Cara Perencanaan dan Pemasangan Sistem Pipa
Tegak dan Selang untuk Pencegahan Bahaya Kebakaran pada Bangunan Rumah dan
Gedung
30. SNI 03 - 6481 - 2000 tentang Tata Cara Perencanaan dan pemasangan Sistem
Plambing pada Bangunan Gedung
31. SNI 03 - 3985 - 2000 tentang Tata Cara Perencanaan, Pemasangan, dan Pengujian
Sistem Deteksi dan Alarm Kebakaran untuk Pencegahan Bahaya Kebakaran pada
Bangunan Gedung
32. SNI 03 - 6570 - 2001 tentang Pompa yang Dipasang Tetap untuk Proteksi
Kebakaran
33. SNI 03 - 6571 - 2001 tentang Sistem Pengendalian Asap Kebakaran pada Bangunan
Gedung
34. SNI 03 - 6572 - 2001 tentang Tata Cara Perancangan Sistem Ventilasi dan
Pengkondisian Udara pada Bangunan Gedung
35. SNI 03 - 6575 - 2001 tentang Pencahayaan Alami pada Bangunan Gedung
36. SNI 03 - 6574 - 2001 tentang Tata Cara Penerangan Darurat, Tanda Arah, dan
Sistem Peringatan Bahaya pada Bangunan Gedung
37. SNI 03 - 2396 - 2001 tentang Pencahayaan Buatan pada Bangunan Gedung
38. SNI 03 - 1726 - 2002 tentang Standar Perencanaan Ketahanan Gempa untuk Struktur
Bangunan Gedung
39. SNI 03 - 1729 - 2002 tentang Tata Cara Perencanaan Struktur Baja pada Bangunan
Gedung
40. SNI 03 - 1728 - 2002 tentang Tata Cara Perencanaan Struktur Beton pada Bangunan
Gedung
41. SNI 03 6759 2002 tentang Tata Cara Perencanaan Teknis Konservasi Energipada
Bangunan Rumah dan Gedung
23 | P l a n n i n g - L A v e n u e
3.5.2
Tujuan Perencanaan
Menurut Bintoro Tjokroaminoto, perencanaan ialah proses mempersiapkan kegiatan-
kegiatan secara sistimatis yang akan dilakukan untuk mencapai tujuan tertentu. Tujuan
Perencanaan :
1. Standar pengawasan, yaitu mencocokan pelaksanaan dengan perencanaan
2. Mengetahui kapan pelaksanaan dan selesainya suatu kegiatan
3. Mengetahaui struktur organisasinya
4. Mendapatkan kegiatan yang sistematis termasuk biaya dan kualitas pekerjaan
5. Memimalkan kegiatan-kegiatan yang tidak produktif
6. Memberikan gambaran yang menyeluruh mengenai kegiatan pekerjaan
7. Menyerasikan dan memadukan beberapa subkegiatan
8. Mendeteksi hambatan kesulitan yang bakal ditemui
9. Mengarahkan pada pencapaian tujuan
10. Menghemat biaya, tenaga dan waktu
3.5.3
Proses Perencanaan
Proses perencanaan atau planning adalah bagian dari daur kegiatan manajemen yang
terutama berhubungan dengan pengambilan keputusan (decision making) untuk masa depan,
baik jangka panjang maupun jangka pendek, sehubungan dengan pokok pertanyaan: apa,
siapa, bagaimana, kapan, di mana, dan berapa, baik sehubungan dengan lembaga yang
dimanajemeni maupun usaha-usahanya.
Proses perencanaan dapat dilaksanakan menyeluruh, misalnya dalam perencanaan
korporat, perencanaan strategis, atau perencanaan jangka panjang. Bisa juga dilakukan
per divisi atau unit bisnis stategis menjadi rencana divisi atau anak perusahaan tertentu di
dalam suatu korporasi yang lebih besar. Bisa juga dilakukan per fungsi baik di dalam
korporasi, di dalam divisi maupun unit bisnis individual, misalnya rencana fungsi pemasaran,
rencana
fungsi keuangan,
rencana
dan
rencana
fungsi personalia. Bagaimana pun lingkup perencanaan yang dilakukan, pokok pertanyaan
yang dipikirkan sama saja: apa, siapa, bagaimana, kapan, di mana, dan berapa. Perbedaannya
menyangkut metode yang digunakan untuk menjawab pertanyaan-pertanyaan itu. Karakter
atau Pendekatan Dasar Proses Perencanaan :
24 | P l a n n i n g - L A v e n u e
Pendekatan ini mendesak bagian bawah bekerja sesuai kemauan atasan di dalam
perencanaan tanpa memedulikan situasi nyata bagian bawah. Waktu perencanaan bisa sangat
pendek, tetapi ada banyak hal yang terlewatkan karena sempitnya forum informasi dan
komunikasi. Biasanya menimbulkan kepatuhan yang terpaksa namun untuk sementara waktu
efektif.
keputusan yang diambil dalam perencanaan adalah keputusan mereka bersama, dan
mendorong keterlibatan dan komitmen sepenuhnya untuk melaksanakannya. Kelemahannya
memerlukan banyak waktu dan tenaga untuk perencanaan. Diperlukan pengembangan budaya
perusahaan yang sesuai.
Proses perencanaan dilakukan melalui lima langkah berikut ini :
1) Menetapkan tujuan atau serangkaian tujuan
2) Merumuskan keadaan saat ini
3) Mengidentifikasi segala kemudahan dan hambatan
4) Mengembangkan rencana atau serangkaian kegiatan untuk mencapai tujuan
5) Mengimplemantasikan rencana dan mengevaluasi hasilnya.
3.5.4
Penjadwalan
Penjadwalan proyek adalah kegiatan menetapkan jangka waktu kegiatan proyek yang
harus diselesaikan, bahan baku, tenaga kerja serta waktu yang dibutuhkan oleh setiap
aktivitas. Penjadwalan dibutuhkan untuk membantu:
Menunjukkan perkiraan biaya dan waktu yang realistis untuk tiap kegiatan.
Membantu penggunaan tenaga kerja, uang dan sumber daya lainnya dengan cara halhal kritis pada proyek
kebutuhan dan fungsi proyek tersebut. Dengan selesainya proyek itu proyek
diharapkan dapat dimanfaatkan sesuai dengan waktu yang sudah ditentukan.
25 | P l a n n i n g - L A v e n u e
ketersediaan dan keterkaitan sumber daya material, peralatan, dan material pelengkap
lainnya yang menunjang terwujudnya proyek tersebut.
kapasitas atau daya tampung area kerja proyek terhadap sumber daya yang
dipergunakan selama operasional pelaksanaan berlangsung.
produktivitas sumber daya, peralatan proyek dan tenaga kerja proyek, selama
operasional berlangsung dengan referensi dan perhitungan yang memenuhi aturan
teknis.
Gantt Chart,
3.5.5
Sifat Perencanaan
Rencana akhir terdiri atas tiga bagian yang berkaitan: lingkup, jadwal, dan biaya.
Bagian lingkup (scope) menvebutkan spesifikasi setiap paket pekerjaan dan nama dari orang
atau unit organisasi yang bertanggung jawab. Jika proyek adalah salah satu proyek yang
memiliki spesifikasi yang tidak je1as, sebagaimana pada kasus yang terjadi di banyak
proyek-proyek konsultasi, riset dan pengembangan, pernyataarr ini hams ringkas dan umum.
Bagian jadwal (schedule) menyatakan estimasi waktu yang diperlukan untuk menyelesaikan
setiap paket pekerjaan dan hubungan antara paket pekerjaan, yaitu paket pekerjaan yang
mana yang harus diselesaikan sebelum paket pekerjaan yang lain dimulai. Perangkat
hubungan-hubungan ini disebut jaringan pekerjaan. Jaringan pekedaan akan dijelaskan di
dalam bagian berikutnya. Biaya (cost) yang dinyatakan di dalam anggaran proyek, biasanya
disebut anggaran pengendalian. Jika pekerjaan tidak cukup besar, biaya satuan moneter
diperlihatkan secara kumpulan dari beberapa paket pekerjaan. Sumber daya yang akan
26 | P l a n n i n g - L A v e n u e
pada masing-masing paket pekerjaan dikendalikan dalam hal kuantitas fisiknya, bukan dalam
bentuk biaya, sehingga membuat perkiraan biaya bagi setiap paket pekerjaan tidak akan
banyak memberikan manfaat. Perkiraan biaya untuk kebanyakan proyek cenderung kurang
akurat dibandingkan dengan perkiraan biaya untuk barang barang produksi karena proyek
kurang terstandardisasi, dan informasi biaya yang terkumpul untuk pekerjaan sejenis, tidak
absah untuk dijadikan sebagai dasar perbandingan. Namun demikian, jika kontraktor
ielahmelaksanakan pekerjaan yang sama, biaya yang timbul pada paket pekerjaan ini akan
memberikan titik awar untuk menaksir biaya proyek baru. Untuk beberapa pekerjaan, norma
industri, atau peraturan telah dikembangkan dan berguna dalam memperkirakan biaya. Jelas,
tidak seorang pun tahu apa yang akan terjadi di masa depan; oleh karenanya tidak seorang
pun tahu berapa biaya yang akan terjadi nantinya. Dalam mem perkira kan biaya, dua macam
ketidaktahuan yang harus pertimbangkan. Jenis pertama adalah ketidaktahuan yang diketahui
adalah perkiraan biaya untuk aktivitas-aktivitas yang telah diketahui akan terjadi, misalnya
menggali fondasi untuk rumah. sifat pekerjaannya diketahui; dan biayanya, walaupun tidak
diketahui, sering kali dapat ditaksir dalam batas-batas yang layak berdasarkan pengalaman
masa lalu. Tetapi, bila dijumpai kondisi-kondisinya diharapkan, misanya tanah berbatu
perkiraan ini mungkin dapat menyimpang jauh. Ketidaktahuan yang lain adalah ketidak
tahuan yang tidak diketahui untuk kegiatan ini, penaksir tidak tahu bahwa ini akan terjadi,
dan oleh karenanya, tidak mungkin dapat memperkirakan biayanya. Penghentian pekerjaan,
kerusakan karena badai atau banjir, tertundanya penerimaan bahan baku, kecelakaan,
gagainya pengawas dari pihak pemerintah untuk bertindak secara tepat waktu, merupakan
contoh-contoh kejadian ini. Dalam kontrak harga tetap, biasanya dinyatakan bahwa biava
yang timbul karena kejadian seperti itu ditambahkan ke dalam harga tetap.
Penyiapan Anggaran pengendalian
Anggaran pengendalian dipersiapkan mendekati awal pekerjaan, memberikan, waktu
yang hanya cukup untuk meminta persetujuan oleh pengambil keputusan sebelum komitmen
dari biaya. untuk proyek yang panjang, anggaran pengendalian awal dapat dipersiapkan
dengan rinci hanya untuk fase pertama proyek dengan perkiraan biaya yang agak kasar untuk
tahap berikutnya. Anggaran yang terinci bagi fase berikutnya dipersiapkan hanya seberum
pekerjaan dimulai pada fase-fase ini. Memperlambat penyiapan pengendalian anggaran
sampai kepada hanya pekerjaan akan dimulai, memastikan bahwa anggaran pengendarian
28 | P l a n n i n g - L A v e n u e
memakai informasi sekarang ini tentang cakupan dan jadwal, hasil analisis biaya, dan data
sekarang tentang tingkat gaji, harga-harga baharr, dan variabel lainnya
Aktivitas Perencanaan yang Lain
Selama fase perencanaan, aktivitas yang lain tetap dikerjakan, bahan-bahan baku
dipesan, izin-izin diperoleh, wawancara awal dilaksanakan, personel dipilih, dan seterusnva.
semua aktivitas ini harus dikendalikan dan diintegrasikan ke dalam upaya proyek
keseluruhan. Satu perangkat aktivitas berhubungan dengan seleksi dan pengorganisasian
personel. setelah personel mulai bekerja, mereka akan saling mengenal satu sama lain dan
menemukan di mana mereka cocok ditempatkan. di dalam,organisasi proyek, mereka belajar
tentang apa yang diharapkan dari mereka. Informasi yang dipelajari dan harapan yang
dikembangkan selama tahap ini merupakan bagian dari ikrim pengendalian, dan mereka dapat
mempunyai dampak yang besar pada keberhasilan penyelesaian proyek.
3.5.6
Macam-macam Perencanaan
kegiatan lengkap, dan menuliskan macam-macam kegiatan dalam kerangka yang logis dan
rangkaian waktu yang tepat.
Mengenai adanya perubahan-perubahan yang selalu terjadi pada saat pelaksanaan,
maka faktor-faktor yang harus diperhatikan untuk membuat jadwal yang cukup efektif yaitu:
1
Mendetail dipakai sebagai alat pengukur hasil yang di capai dan pengendalian
kemajuan proyek.
Teknis penjadwalan proyek juga dapat menggunakan bar chart. Mereka ini bertujuan
untuk mengidentifikasi unsur waktu dan urutan dalam merencanakan suatu kegiatan, terdiri
dari waktu mulai, waktu selesai, dan dan pada saat pelaporan.
Penggambaran bar chart terdiri dari kolom dan baris. Pada kolom tersusun urutan
kegiatan yang disusun secara berurutan. Pada baris menunjukkan periode waktu yang dapat
berupa hari, minggu, ataupun bulan. Selain metode bar chart dapat juga dipakai metode kurva
S yang merupakan hasil plot dari bar chart, bertujuan untuk mempermudah melihat kegiatankegiatan yang masuk dalam suatu jangka waktu pengamatan progress pelaksanaan proyek.
Kurva S merupakan gambaran diagram % (persen) komulatif biaya yang diplot pada
suatu sumbu, dimana sumbu x menyatakan satuan waktu sepanjang durasi proyek dan sumbu
y menyatakan nilai % (persen) komulatif biaya selama durasi proyek tersebut.
Grafik dari hasil pembuatan kurva S dapat dilihat apakah proyek tersebut mengalami
keterlambatan atau tidak. Dengan kurva S juga dapat dilihat instensitas pekerjaan.
Kemiringan curam menunjukkan pada saat itu pekerjaan besar (intensitas tinggi) dan
kemiringan andai menunjukkan pekerjaan pada saat itu sedikit.
31 | P l a n n i n g - L A v e n u e
Dari penjelasan diatas, maka sekitar kegiatan pengawasan dan pengendalian terhadap
waktu pekerjaan proyek dapat menjadi suatu tantangan bagi manajer proyek untuk dapat
mencapai sasaran proyek dengan baik.
3.5.6.3 Daerah Berlakunya
Berdasarkan daerah berlakunya, kita mengenal perencanaan yang dibuat secara
internasional (antar bangsa), nasional (di dalam suatu negara), regional (antar wilayah), dan
local (daerah). Tata pemerintahan Indonesia mengenal urutan sebagai berikut : nasional
(pusat), propinsi, kabupaten/kota madya, kecamatan, kelurahan dan sebagainya.
3.5.6.4 Materi Perencanaan
Perencanaan
Proyek
adalah
disiplin
untuk
menyatakan
bagaimana
untuk
menyelesaikan sebuah proyek dalam jangka waktu tertentu, biasanya dengan tahapan yang
ditetapkan, dan sumber daya yang ditunjuk. Salah satu pendangan dari perencanaan proyek
bagi beberapa aktivitas, antara lain : menetapkan tujuan, mengidentifikasi, perencanaan
jadwal, dan membuat rencana mendukung (termasuk yang berkaitan dengan : sumber daya
manunsia, metode komunikasi, dan manajemen resiko). Sebagai elemen penting dari
menejemen proyek, perencanaan proyek melibatkan pengembangan tindakan dan
penjadwalan yang akan membuat proyek bergerak maju secara konsisten. Bila dilaksanakan
dengan baik, perencanaan proyek juga akan mencangkup tanggal target untuk penyelesaian
setiap tindakan.
Proses perencanaan lebih memfokuskan pada pemilihan sumber daya yang dibutuhkan
untuk proyek, serta menyediakan kerangka kerja umum untuk mencapai tujuaan yang
diinginkn. Sebaliknya, perencanaan proyek lebih memfokuskan pada mengidentifikasi dan
mengatur tugas individu yang diperlukan untuk menyelesaikan setiap langkah dalam proyek
menggunakan sumber daya yang mengidentifikasi dalam perencanaan proses.
Prinsip Perencanaan Proyek
Prinsip-prinsip organisasi adalah nilai-nilai yang digunakan sebagai landasan kerja bagi
setiap orang yang ada dalam organisasi tersebut untuk mencapai keberhasilan tujuan yang
telah disepakati. Prinsip-prinsip yang ada dalam organisasi meliputi :
a)
b)
32 | P l a n n i n g - L A v e n u e
c)
d)
e)
33 | P l a n n i n g - L A v e n u e
apa yang sudah direncanakan. Keluaran berupa : laporan peforma, laporan permintaan
perubahan dan laporan update terhadap planning
5. Proses penutupan proyek
Bagaimana memperoleh penerimaan stakeholder dan pengguna trhadap hasil akhir
produk/layanan, meskipun tidak selesai proyek harus ditutup secara formal. Keluaran proyek
berupa : laporan akhir proyek, dan persentasi kepada sponsor/ manajemen senior.
Proses Perencanaan Sistem
Proses perencanaan sistem dapat dikelompokkan dalam tiga proses utama, yaitu :
1. Merencanakan proyek-proyek sistem
Tahapan proses perencanaan sistem yaitu :
a)
b)
c)
d)
f)
g)
Menunjuk team analis (dapat berasal dari departemen pengembangan yang ada
b)
c)
34 | P l a n n i n g - L A v e n u e
d)
e)
SNI 02-2406-
1991
Umum Drainase
Perkotaan
SNI 03-0090-
Spesifikasi Bronjong
1999
Kawat
SNI 03-0675-
Spesifikasi Ukuran
1989
SNI 03-1724-
Tata Cara
1989
Perencanaann
Hidrologi dan
Hidraulik untuk
Bangunan di Sungai.
SNI 03-1725-
1989
Pembebanan Jembatan
35 | P l a n n i n g - L A v e n u e
Jalan Raya.
SNI 03-1726-
2002
Ketahanan Gempa
Gedung.
SNI 03-1727-
1989
Pembebanan Untuk
36 | P l a n n i n g - L A v e n u e
SNI 03-1728-
1989
Mendirikan Bangunan
Gedung
SNI 03-1729-
2002
Gedung
10 SNI 03-17302002
Menengah Umum
37 | P l a n n i n g - L A v e n u e
Bendungan.
12 SNI 03-17321989
dengan Analisa
Metode Komponen
13 SNI 03-17332004
Kota.
14 SNI 03-17341989
Struktur Dinding
Bertulang Untuk
15 SNI 03-17352000
Akses Lingkungan
Untuk Pencegahan
Bahaya Kebakaran
Pada Bangunan
38 | P l a n n i n g - L A v e n u e
16 SNI 03-17362000
untuk Pencegahan
Bahaya Kebaka-ran
dan gedung
pada Bangunan
Rumah dan Gedung
17 SNI 03-17371989
(LASTON) untuk
Jalan Raya
18 SNI 03-17381989
Metode Pengujian
CBR Lapangan
19 SNI 03-17391989
Metode Pengujian
Permukaan Bahan
Bangunan untuk
Pencegahan Bahaya
Kebakaran pada
pada Permukaan
Bahan Bangunan
untuk Pencegahan
39 | P l a n n i n g - L A v e n u e
Bahaya Kebakaran
pada Bangunan
kerja tersebut.
Metode Pengujian
Bakar Bahan
Bangunan Untuk
Pencegahan Bahaya
Kebakaran Pada
Bakar Bahan
Bangunan untuk
Pencegahan Bahaya
Kebakaran pada
tersebut.
3.5.8
Manfaat Perencanaan
Adapun manfaat dari perencanaan yaitu:
1. Standar pelaksanaan dan pengawasan
2. Pemilihan sebagai alternatif terbaik
3. Penyusunan skala prioritas, baik sasaran maupun kegiatan
4. Menghemat pemanfaatan sumber daya organisasi
5. Membantu manajer menyesuaikan diri dengan perubahan lingkungan
6. Alat memudahakan dalam berkoordinasi dengan pihak terkait
7. Alat meminimalkan pekerjaan yang tidak pasti
40 | P l a n n i n g - L A v e n u e
pada high rise building khususnya bangunan komersial. Konsep green-nya sendiri
ditampilkan melalui landscape dan sistem utilitas yang melengkapi bangunan, misalnya pada
penghawaan koridor menggunakan cross ventilation, tidak lagi menggunakan AC.
Gambar 2 : Perspektif kawasan LAvenue dengan konsep modern, futuristic, dan green
Berdasarkan hasil study kami di lapangan dapat disimpulkan bahwa kawasan ini
memiliki fungsi ganda, yaitu sebagai kawasan apartement dan office tower. Pemilihan fungsi
tersebut didasari oleh kesadaran developer akan banyaknya waktu yang dihabiskan seorang
pekerja untuk bekerja, baik waktu yang dihabiskannya di jalan maupun waktu yang
dihabiskannya di kantor. Dari sana developer memiliki ide untuk mempersingkat waktu
perjalanan untuk bekerja dengan meletakan office dan tempat tinggal dalam satu kawasan.
Terkait pemilihan site, developer memilih daeran Pancoran di Jakarta Selatan sebagai
tempat apartemen dan office tower karena daerah tersebut dinilai strategis karena berada tidak
jauh dari daerah segitiga emas Jakarta dan merupakan daerah yang memiliki nilai jual yang
tinggi dibandingkan daerah Jakarta yang lainnya. Dilihat dari keadaan alamnya, daerah
Pancoran berada di daerah yang cukup tinggi daripada wilayah Jakarta lainnya, sehingga
resiko banjir semakin kecil.
Sesuai dengan kondisi geografis Indonesia yang rawan akan terjadinya bencana
gempa, maka respon dari perencanaan bangunan ini mulai dari bagian pondasi yaitu
menggunakan pondasi bore pile. Alasan pihak Lavenue lebih memilih bore pile dari pada
tiang pancang yaitu karena memerhatikan lingkungan sekitar dimana, telah banyaknya
banguanan yang berdiri di sekeliling kawasan pembangunan Lavenue. Jika menggunakan
tiang pancang, saat proses pemasangan tiang pancang melalui pemukulan diesel hammer
tentunya akan menghasilkan suara dan getaran yang keras yang dapat mengganggu
lingkungan sekitar, bahkan juga dapat merusak bangunan yang ada di kawasan tersebut.
43 | P l a n n i n g - L A v e n u e
Selain dari segi struktur, respon yang juga diberikan sebagai antisipasi bencana gempa
yaitu melengkapi bangunan dengan tangga dan pintu darurat baik pada bangunan kantor
maupun apartment. Kemudian pengguna bangunan akan dievakuasi menuju tingkat ground
bagian depan baik yang dari basement maupun tower.
Untuk ketinggian bangunan, ketinggian bangunan yang dianjurkan oleh pihak
Bandara Halim Perdana Kusuma yaitu setinggi 92,4 meter. Peraturan ini diberlakukan di
kawasan Lavenue karena mengingat lokasinya yang dekat dengan bandara, demi faktor
keselamatan.
C. Tujuan Pengadaan Bangunan
Mempersembahkan suatu kawasan gaya hidup perkotaan baru yang terdapat ditengah
kota. Berlokasi sangat strategis di Jakarta Selatan, hanya berjarak beberapa menit ke
kawasan bisnis Segitiga Emas Jakarta. LAvenue merupakan suatu kawasan gaya hidup
perkotaan yang sesungguhnya, yang dinaungi kehijauan pepohonan dan dilengkapi sebuah
danau resapan air. Terdiri dari dua menara gedung apartemen hunian yang menawan, dan
sebuah menara gedung perkantoran yang ikonik dengan gaya arsitektur futuristik, serta
deretan pertokoan gaya hidup yang akan diisi oleh restoran dan kafe, semua berada dalam
satu kawasan yang dibutuhkan untuk tempat tinggal atau hunian, bekerja atau bahkan
memanfaatkan waktu senggang dengan bersantai.
D. Proses Perencanaan
Proyek yang dijadikan objek observasi bertempat di wilayah Pancoran, Jakarta.
L'Avenue mengambil konsep desain yang terinspirasi dari Ridwan Kamil dengan konsep
urbaning, konsep yang diambil berupa konsep modern, futuristic, serta green dimana konsepkonsep tersebut sudah masuk dalam perencanaan pembangunan proyek tersebut dan
diaplikasikan dengan bijak, contohnya pada konsep green yang menerapkan cross ventilation
pada koridor gedung serta penempatan output unit yang di letakan diluar tetapi tetap tidak
merusak fasade yang telah dibuat.
Tahapan perencanaan yang digunakan secara garis besar dapat dikatakan sesuai
dengan materi yang didapat sebelumnya yaitu :
1. Identifikasi Persoalan
44 | P l a n n i n g - L A v e n u e
Tahap ini merupakan tahapan yang paling dasar, dimana sebelum mendesain maupun
membangun sebuah proyek harus mengidentifikasi persoalan yang ada. Pada proyek ini
permasalahan yang ada diambil dari lingkungan sekitar dimana wilayah pancoran memiliki
masalah pada permukiman yang sangat kurang jika dibandingkan dengan kebutuhan
masyarakat di wilayah tersebut.
2. Perumusan tujuan umum
Setelah mengidentifikasi masalah yang ada terdapat tahap perumusan tujuan umum
dimana pada tahap ini data-data pada identifikasi masalah dapat dipakai dan dijadikan bahan
acuan tujuan dari pembangunan proyek tersebut, pada kasus L'Avenue masalah permukiman
yang kurang tersebut diatasi dengan memilih fungsi perencanaan proyek sebagai apartemen
yang menjadi tujuan dari proyek tersebut.
3. Proyeksi keadaan di masa yang akan datang
Selain pemilihan fungsi sebagai apartemen dilihat dari peluang yang ada pada masa
yang akan datang maka proyek L'Avenue ini juga memiliki satu gedung yang berfungsi
sebagai gedung perkantoran karena masyarakat akan lebih nyaman memiliki rumah tinggal
yang jaraknya hanya beberapa meter dengan kantor dikarenakan padatnya arus lalu lintas
yang berada di daerah Jakarta dengan demikian dapat dijadikan nilai tambahan untuk potensi
di masa yang akan datang.
E. Dasar Perencanaan
a. Pedoman Perencanaan
PT Bintang Rajawali Perkasa, perusahaan pengembang kawasan LAvenue
yang Berlokasi sangat strategis di Jl. Raya Pasar Minggu, Jakarta Selatan ini
menggunakan Pedoman Perencanaan. Pedoman Perencanaan yang digunakan LAvenue
adalah Peraturan-peraturan RDTRK (Rencana Daerah Tata Ruang Kota) dan Peraturan
Bandara Halim Perdana Kusuma. Untuk merespon peraturan tersebut Arsitek
mengajukan block plan yang telah disetujui oleh pemerintah kota.
Di dalam Undang-Undang No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang, Rencana
Detail Tata Ruang (RDTR) Kota, merupakan penjabaran dari Rencana Umum Tata
Ruang Wilayah Kota ke dalam rencana distribusi pemanfaatan ruang dan bangunan serta
45 | P l a n n i n g - L A v e n u e
bukan bangunan pada kawasan kota. Dengan kata lain Rencana Detail Tata Ruang Kota
mempunyai fungsi untuk mengatur dan menata kegiatan fungsional yang direncanakan
oleh perencanaan ruang diatasnya, dalam mewujudkan ruang yang serasi, seimbang,
aman, nyaman dan produktif. Muatan yang direncanakan dalam RDTR kegiatan
berskala kawasan atau lokal dan lingkungan, dan atau kegiatan khusus yang mendesak
dalam pemenuhan kebutuhannya.Rencana Detail Tata Ruang.
Kota dilakukan berdasarkan tingkat urgensi/prioritas/keterdesakan, penanganan
kawasan tersebut di dalam konstelasi wilayah kota. Rencana Detail Tata Ruang Kota
juga merupakan rencana yang menetapkan blok-blok peruntukan pada kawasan
fungsional kota, sebagai penjabaran kegiatan ke dalam wujud ruang, dengan
memperhatikan keterkaitan antar kegiatan fungsi dalam kawasan, agar tercipta
lingkungan yang serasi, selaras, seimbang dan terpadu.
b. Tujuan Perencanaan
Mempersembahkan suatu kawasan gaya hidup perkotaan baru yang terdapat
ditengah kota. Berlokasi sangat strategis di Jakarta Selatan, hanya berjarak beberapa
menit ke kawasan bisnis Segitiga Emas Jakarta. LAvenue merupakan suatu kawasan
gaya hidup perkotaan yang sesungguhnya, yang dinaungi kehijauan pepohonan dan
dilengkapi sebuah danau resapan air. Terdiri dari dua menara gedung apartemen hunian
yang menawan, dan sebuah menara gedung perkantoran yang ikonik dengan gaya
arsitektur futuristik, serta deretan pertokoan gaya hidup yang akan diisi oleh restoran
dan kafe, semua berada dalam satu kawasan yang dibutuhkan untuk tempat tinggal atau
hunian, bekerja atau bahkan memanfaatkan waktu senggang dengan bersantai.
Konsep pembangunan LAvenue yang terintegrasi akan meningkatkan kualitas
hidup dalam perkotaan, dimana tempat pertemuan yang bebas stress tersedia di lantai
dasar dari kawasan ini, membentang sepanjang gedung perkantoran ke arah bangunan
hunian dan sekitarnya, memberikan berbagai pilihan restoran dan kedai kopi.
c. Proses Perencanaan
Perencanaan merupakan suatu proses menyusun konsepsi dasar suatu rencana
yang berhubungan dengan pengambilan keputusan (decision making) untuk masa
depan, baik jangka panjang maupun jangka pendek, sehubungan dengan pokok
46 | P l a n n i n g - L A v e n u e
pertanyaan: apa, siapa, bagaimana, kapan, di mana, dan berapa, baik sehubungan
dengan lembaga yang dimanajemeni maupun usaha-usahanya.
Berikut
adalah
faktor
pertimbangan
untuk
memaksimalkan
proses
perencanaan LAvenue ;
1. Konsep gedung lavenue diadaptasi dari konsep Ridwan Khamil yaitu urbaning,
konsep yang diambil modern, futuristic, dan green. Konsep modern diperlihatkan
pada konsep bangunan dengan menunjukkan material fasade yang menggunakan
cotton wall material ini merupakan material baru yang diaplikasikan pada
perancangan apartement .
2. Konsep green diterapkan pada bangunan berupa penggunaan cross ventilation
uintuk meminimalisir penggunaan ac pada koridor, selain itu kaca reflektif dan
sun shading juga digunakan untuk mengurangi panas yang masuk kedalam
bangunan perwujudan lain dari konsep green adalah sky garden yang terdapat
pada lantai 8-9 dan 11-12. Dipilihnya konsep green berlandaskan atas keinginan
arsitek,
dengan
persetujuan
TPAK
(Tim
Penasehat
perhitunangan dari tim ini berupa zero run off, landscape, STP.
47 | P l a n n i n g - L A v e n u e
Arsitektur
Kota)
3. Pemilihan site dimulai dari pemilihan tanah yang potensial di Jakarta Selatan. Hal
ini dikarenakan wilayah ini memililki nilai jual yang tinggi dibandingkan daerah
lainnya, selain itu daerah ini memiliki kontur yang lebih tinggi dibandingkan
daerah Jakarta yang lain.
4. Setelah melakukan pemilihan site kegiatan selanjutnya adalah visibility study.
Keadaan awalnya daerah ini merupakan area industry berupa pabrik tinta yang
merupakan daerah non cvd. Kontur tanah daerah ini bertransis menurun kearah
timur setinggi 4,5 meter. Hasil dari visibility study adalah sempadan jalan 15
meter yang diperuntukkan untuk pembuatan jalan layang, grade dari apartement
yaitu middle-up dan tower grade a, serta ketinggian bangunan yang dianjurkan
oleh pihak Bandara Halim Perdana Kusuma setinggi 92,4 meter.
5. Peraturan-peraturan yang digunakan adalah RDTRK (Rencana Daerah Tata
Ruang Kota) dan peraturan Banadara Halim Perdana Kusuma. Untuk merespon
peraturan tersebut arsitek mengajukan block plan yang telah disetujui oleh
pemerintah kota.
6.
Teknologi baru yang digunakan berupa VRV system pada pengkondisian udara
buatan. VRV system ini dinilai lebih efisien diibandingkan chiller system yang
pada umumnya diaplikasikan pada bangunan tinggi. Keuntungan VRV system
adalah hemat energi. 1 ruangan memiliki 1 outdoor VAF. Peletakkan outdoor
VAF untuk lantai 1-15 terletak pada basement sedangkan untuk lantai 16-keatas
terletak pada roof top level. Teknologi baru yang digunakan juga diterapkan pada
jenis STP yaitu, RBC system.
7. Pembagian area privat dan publik dibatasi oleh Lasanya. Area privat terdapat
dibelakang berupa 2 building apartement, tenis court, playground, club, jogging
track.
8. Perkantoran menyediakan 130 unit untuk public. Pertokoan yang terdapat
sekarang seperti, coffee bean yang sifatnya masih sementara untuk menunjang
kebutuhan marketing sehingga masih memungkinkan untuk mengembangkan
fasilitas yang ada.
48 | P l a n n i n g - L A v e n u e
9. Terkait sirkulasi terbagi menjadi 2 enterance yaitu, pintu utara dan pintu selatan.
Pintu utara diperuntukkan untuk public yang memasuki wilayah perkantoran,
sedangkan pintu utara diperuntukkan untuk user apartement.
10. Terdapat arcade yang menghubungkan perkantoran dan lasanya. Dari arcade
public dapat melihat outdoor escalator yang merupakan pocal point dari lasanya.
Desain dari outdoor escalator ini berbentuk cangkang yang berupa dome.outdoor
escalator menghubungkan ground level menuju lower ground. Di bagian sisi
selatan dari arcade hingga ramp dimanfaatkan untuk peletakkan kondensor. Pada
lasanya terdapat perbedaan level sehingga tidak terlihat kosong.
11. Terdapat 2 lobby yaitu pada ground floor dan lower ground.
12. Penyebaran jenis kamar pada tiap lantai yaitu untuk 1 kamar tidur terdapat 3 unit,
2 kamar 12 unit, dan 3 kamar 4 unit.
d. Penjadwalan
Penjadwalan dalam proyek LAvenue sendiri di laksanakan secara bersamaan
baik proyek apartemen dan perkantoran sehingga dalam prosesnya tidak ada bagian
yang tidak berjalan. Sehingga penjadwalan dari kontraktor maupun konsultan sendiri
sudah sangat baik.
e. Sifat Perencanaan
Sifat perencanaan sendiri didasarkan atas pertimbangan pekerjaan, waktu, dan
keluarga. Sehingga sifat perencanaan dari LAvenue mendirikan perkantoran dan
apartemen secara berdekatan, didasarkan atas 3 aspek tersebut
civitas dapat
melaksanakan ketiga aktifitas tersebut dengan maksimal karena saving time yang
telah dirancang atas dasar perkotaan Jakarta
f. Macam-Macam Perencanaan
1.
Tingkatan Manajemen
Tingkatan manajemen sendiri terdiri dari konsultan (mewakili pihak
owner), dan pihak kontraktor beserta sub-sub kontraktornya. Sehingga dengan
49 | P l a n n i n g - L A v e n u e
manajemen bukan satu pihak, maka proyek milik Swasta ini dapat berjalan
dengan baik.
2. Jangka Waktu
Jangka waktu proyek ini sendiri di rencanakan akan selesai pada tahun
2016, demi memenuhi kebutuhan konsumen dan perkembangan pasar.
3. Daerah Berlakunya
Berdasarkan daerah berlakunya, maka proyek ini merupakan proyek
yang bersifat dibuat secara local yaitu Kota Madya, karena daerah Jakarta
Selatan sendiri merupakan daerah yang perkembangannya sangat pesat.
g. Standar Perencanaan dan Peraturan Terkait
Pada Study kasus bangunan LAvenue yang berlokasi di Pancoran Jakarta,
mengikuti peraturan-peraturan yang terkait dengan pembangunan gedung bertingkat
tinggi yang disesuaikan dengan lokasi atau daerah tempat pembangunan gedung ini.
Peraturan yang ada pun terkait dengan masalah lingkungan sekitar, wilayah
peruntukan site tersebut serta kondisi-kondisi khusus lainnya.
Peraturan-peraturan yang digunakan adalah RDTRK (Rencana Daerah Tata
Ruang Kota) dan peraturan Banadara Halim Perdana Kusuma. Untuk merespon
peraturan tersebut arsitek mengajukan block plan yang telah disetujui oleh pemerintah
kota.
Salah satu yang dijelaskan adalah mengenai peraturan Rencana Tata Ruang
Kota. Dapat dilihat digambar, lokasi proyek ini terletak di kawasan Perkantoran,
perdagangan dan jasa. Penataan ruang wilayah ini dilakukan agar penataan kota
secara keseluruhan dapat diatur sesuai dengan fungsi dan kegunaannya masingmasing.
Untuk kondisi-kondisi khusus lainnya, proyek ini berada tidak jauh dari
bandara Halim sehingga ada ketentuan khusus mengenai ketinggian bangunan yang
dapat dibangun. Ketinggian bangunan yang dianjurkan oleh pihak Bandara Halim
Perdana Kusuma setinggi 92,4 meter.
50 | P l a n n i n g - L A v e n u e
h. Manfaat Perencanaan
Adapun manfaat dari perencanaan pada proyek ini dapat dilihat pada
perencanaan sirkulasi entrance yang dapat dirancang walaupun pengerjaan bangunan
masih berjalan tetapi penghuni ataupun pengunjung yang sudah menempati
apartement tersebut memiliki main entrance yang berbeda dengan kendaraankendaraan proyek ataupun pekerja. Sehingga ketika seluruh pengerjaan proyek telah
selesai, sirkulasi entrance diatur ulang sehingga pemakai dari entrance hanyalah
pengunjung atau penghuni saja.
51 | P l a n n i n g - L A v e n u e
3.7 Simpulan
Berdasarkan hasil observasi kami dilapangan, dapat ditarik kesimpulan bahwa
LAvenue merupakan sebuah apartement yang menggunakan konsep green architecture serta
memiliki fungsi ganda, yaitu sebagai kawasan apartement dan office tower. Pemilihan fungsi
tersebut didasari oleh kesadaran developer akan banyaknya waktu yang dihabiskan seorang
pekerja untuk bekerja, baik waktu yang dihabiskannya di jalan maupun waktu yang
dihabiskannya di kantor. Dari sana developer memiliki ide untuk mempersingkat waktu
perjalanan untuk bekerja dengan meletakan office dan tempat tinggal dalam satu kawasan.
Terkait pemilihan site, developer memilih daeran Pancoran di Jakarta Selatan sebagai
tempat apartemen dan office tower karena daerah tersebut dinilai strategis karena berada tidak
jauh dari daerah segitiga emas Jakarta dan merupakan daerah yang memiliki nilai jual yang
tinggi dibandingkan daerah Jakarta yang lainnya. Dilihat dari keadaan alamnya, daerah
Pancoran berada di daerah yang cukup tinggi daripada wilayah Jakarta lainnya, sehingga
resiko banjir semakin kecil.
52 | P l a n n i n g - L A v e n u e