BAB II

TINJAUAN UMUM PROYEK DAN MANAGEMENT PROYEK

2.1 Pengertian Proyek dan Tina!an U"!"
Proyek adalah suatu pekerjaan yang unik untuk membangun (konstruksi
atau di luar konstruksi) dengan satu tujuan penting yang dibatasi oleh bidang,
kualitas, waktu dan biaya. Metode pelaksanaan suatu proyek merupakan
bagian yang terpenting dalam manajemen konstruksi, karena hal ini merupakan
salah satu factor yang menentukan keberhasilan projek. Untuk menentukan
keberhasilan proyek harus didasari dengan ide yang berasal dari metoda serta
latar belakangyang telah disusun. Ide dasar yang dimaksud mencakup aspek
penting, antara lain!
". #ubungan antara pemilik proyek dengan para pelaksana (koodinator).
$. %enis&jenis dan dokumen kontrak.
. 'riteria pemilihan kontraktor yang sebelumnya dilakukan proses pelelangan
(tender).
(. Pelksanaan pembangunan
2.2 A#!r Peran$angan Proyek
2.2.1. Kon%!#tan Peren$anaan
)ila ditinjau secara umum suatu perencanaan yang baik harus dapat
memberikan jawaban terhadap pertanyaan apa, mengapa, dimana, kapan,
siapa, dan bagaimana terhadap suatu proyek yang akan menjadi objek
perencanaan. *da tiga tugas perencanaan, antara lain!
". Perencaan adalah memilih dan menentukan sasarannya.
$. Perencanaan adalah memikiran secara mendetail untuk memutuskan apa yang
harus dilakukan.
. Perencanaan adalah menetapkan sasaran dan menjabarkan cara untuk
mencapai sasaran tersebut.
2.& Manage"ent Peren$anaan di Biro Kon%!#tan
2.2.1 Per%yaratan Kon%!#tan Peren$ana
Untuk dapat mengikuti atau melaksanakan proyek & proyek terutama
proyek pemerintah, maka konsultan perencana harus tercantum dalam +aftar
,ekanan Mampu ( +,M ). +alam daftar tersebut terdapat data&data sebagai
berikut!
-ama perusahaan
*lamat yang sah, jelas dan nyata
.usunan modal
)idang usaha
/olongan rekanan )esar ()) untuk proyek dengan fee lebih dari " milyar
rupiah, menengah (M) untuk proyek dengan fee antara $00 juta 1 " milyar
rupiah dan golongan rekanan kecil (') untuk proyek dengan fee sampai
dengan $00 juta.
-ama karyawan dan tenaga ahli
Pengurus perusahaan.
.ebagai kelanjutan dari syarat di atas, maka +,M itu harus lulus
prakualifikasi yang penilaiannya didasarkan pada data&data dalam +,M
tersebut yaitu akte pendirian perusahaan, surat i2in usaha yang masih
berlaku, -omor Pokok 3ajib Pajak (-P3P), alamat yang jelas, kemampuan
modal usaha, pengalaman pekerjaan yang diprakualifikasikan dan golongan
rekanan. .elain dari data +,M itu, penilaian ditambah dengan beberapa poin,
yaitu !
a. Mempunyai referensi yang baik
b. 4idak dinyatakan pailit
c. Pimpinan perusahaan bukan pegawai negeri
d. Pemberian bobot yang tinggi dalam penilaian prakualifikasi untuk rekanan
golongan ekonomi lemah.
.esuai dengan keputusan yang tercantum pada '5P,5. -o. $6 4ahun
"67( untuk disebut sebagai pihak konsultan perencana, maka harus memenuhi
syarat&syarat administratif dan teknis.
". .yarat administratif sebagai berikut !
a. Memiliki akte notaris yang berisi tentang kepemilikan modal, bentuk badan
hukum serta organisasi.
b. Memiliki .urat Ijin Usaha %asa 'onstruksi (.IU%').
c. Memiliki -omor 3ajib Pajak (-P3P).
d. 4erdaftar pada panitia pengadilan atau departemen kehakiman (tergantung
bentuk usahanya).
e. 4erdaftar pada badan perencana.
Untuk terdaftar pada +PU Propinsi +aerah 4ingkat I ()idang 8ipta 'arya) suatu
konsultan harus memenuhi !
a) Mengisi formulir dan dokumen pendaftaran dengan lampiran&lampiran !
*kte pendirian.
.IU%'.
-P3P.
Mempunyai referensi bank.
b) )ukti&bukti administratif
Pimpinan perusahaan atau cabang.
Menyanggupi untuk bertanggung jawab kepada semua hasil perencanaan
itu sendiri.
$. .yarat teknis
a. Memenuhi persyaratan tenaga&tenaga dalam bidang teknik pembangunan yang
dapat dibuktikan dalam ija2ah keahlian, pengalaman, dan referensi dari ahli
perusahaan.
b. Memiliki nama perusahaan, persyaratan terdaftar pada +irjen 8ipta 'arya
tersebut, umumnya hanya untuk bangunan&bangunan swasta biasanya atas
kepercayaan pemberi tugas dan diperkuat dengan bukti !
.IU%'
,eferensi bank
,eferensi pengalaman kerja
2.2.2 Tata Kera Kon%!#tan Peren$ana
Memberikan pedoman kerja untuk menjabarkan lebih lanjut menjadi
suatu konsep dasar untuk ditransformasikan menjadi gambar rencana
skematik, di mana pada tahap ini sudah dipikirkan tentang masalah arsitektural,
struktural, utilitas, dan lain&lain. Pada tahap konsep dasar yang sebelumnya
telah didahului oleh feasibility study dan juga masalah lokasi yang
strategis..etelah tahap konsep dasar disetujui, maka dibuatlah ,*) oleh tim
estimasi, mengenai jenis arsitektural dan strukturalnya, kemudian dibuatlah
preliminary design. .ementara itu detail bangunan dan segala alternatif yang
terbaik dapat dirancang dan dipilih.
2.2.& K#a%i'ika%i Kon%!#tan Peren$ana
'lasifikasi konsultan perencana dapat dijabarkan berdasarkan status
atau pelayanannya. )erdasarkan statusnya, konsultan perencana dapat
diklasifikasikan sebagai berikut !
1. Kon%!#tan %(a%ta
)adan usaha ini didirikan oleh seseorang atau sekelompok orang
dengan modal sendiri. *tas keuntungan perusahaan tersebut maka dikenakan
pajak oleh pemerintah. Pendiri badan tersebut tidaklah mesti seorang ahli
teknik melainkan dapat juga seorang awam yang memiliki modal. +alam hal
demikian ini ia menjalin kerja sama dengan beberapa ahli teknik.
2. Kon%!#tan )e"erinta*
*dalah konsultan perencana milik pemerintah yang di dalamnya
bergabung beberapa arsitek dan ahli teknik lainnya yang ditunjuk oleh
pemerintah. )erdasarkan atas pelayanannya, maka konsultan perencana
dibedakan atas $ macam, yaitu !
a. Kon%!#tan )eren$ana "!rni
'onsultan yang demikian disebut murni karena kegiatannya hanya
terbatas pada perencanaan dan perancangan semata. *dapun pelaksanaannya
diserahkan kepada pihak yang lain.
+. Kon%!#tan )eren$ana $a")!ran
'onsultan jenis ini melakukan tugas dua fungsi yaitu sebagai perencana
dan sebagai pelaksana. *tau paling tidak terlibat dalam proses
pelaksanaannya.
2.2., T!ga% dan -ingk!) Pekeraan Kon%!#tan Peren$ana
'onsultan perencana bertugas sejak tahap persiapan proyek dan
perencanaan sampai masa penyerahan pertama pekerjaan oleh kontraktor
yang antara lain adalah !
". Membantu mengelola proyek untuk melaksanakan pengadaan dokumen
pelelangan dan dokumen pelaksanaan atau konstruksi.
$. Memberi penjelasan pekerjaan pada waktu pelelangan.
. Memberi penjelasan pekerjaan terhadap persoalan&persoalan perencanaan
yang timbul selama tahap konstruksi.
(. Melakukan pengawasan untuk proyek.
9ingkup tugas konsultan perencana juga berwenang membuat uraian
pekerjaan dan syarat&syaratnya serta membuat analisa dan ,ancangan
*nggaran )iaya ( ,*) ) untuk proyek yang direncanakannya, sebagai
berikut !
a. Pekerjaan pokok adalah perencanaan seperti pembuatan sketsa gagasan, pra1
rancangan untuk mendapatkan i2in membangun, rancangan pelaksanaan,
gambar1gambar detail, uraian dan syarat1syarat pekerjaan serta ,encana
*nggaran )iaya ( ,*) ).
b. Pekerjaan pelengkap yaitu pekerjaan penunjang desain seperti pembuatan
maket dan lain 1 lain.
c. Pekerjaan khusus yaitu perencanaan yang membutuhkan keahlian khusus di
luar ilmu arsitektur seperti perhitungan konstruksi, mekanikal dan elektrikal, dan
lain 1 lain. Untuk keadaan ini, maka konsultan perencana dapat menyerahkan
kepada konsultan M5 atau struktur, jika pada konsultan tersebut tidak terdapat
di:isi khusus tersebut.
.truktur suatu konsultan perencana terdiri dari bidang1 bidang
perencanaan struktur dan M5 yang tercakup di dalamnya. #al ini dimaksudkan
untuk memudahkan koordinasi dan kerjasama antara para ahli dari berbagai
disiplin ilmu, sekiranya ada pekerjaan khusus sebagaimana dimaksudkan di
atas.
2.2.. T!ga% dan /e(enang Kon%!#tan Peren$ana
4ugas dan 3ewenang dari 'onsultan atau Perencana!
". Mengkaji kebenaran dokumen kontrak sesuai dengan biaya waktu dan mutu.
$. Melakukan pengawasan dan mengendalikan pekerjaan sesuai dengan
dokumen kontrak antara lain! rencana kerja dan syarat&syarat (,'.), gambar
desain dan detail&detail, rencana anggaran biaya, serta jadual.
. 3ajib melaporkan jalannya pekerjaan kepada pemilik dan menjaga
kepentingan&kepentingan pemilik akan kemungkinan yang merugikan akibat
kesalahan atau ketidaksempurnaan pelaksanaan.
(. Membuat laporan bulanan yang menyangkut aspek realisasi biaya
dan kemajuan pekerjaan.
;. 'eputusan yang diambil oleh direksi lapangan sesuai dengan isi dan maksud
dari dokumen kontrak.
<. Memeriksa gambar & gambar pelaksanaan dan contoh yang perlu dipersiapkan
oleh kontraktor.
=. 3ajib melakukan peninjauan ke lapangan untuk memeriksa kesesuaian
pelaksanaan dengan gambar kerja, ,'. dan segala perubahan yang ada
dalam dokumen kontrak.
7. 3ajib memberitahukan perbaikan bila terdapat ketidak sesuaian pelaksanaan
dengan dokumen kontrak. Memeriksa contoh bahan bangunan yang
dibutuhkan dalam pelaksaan projek tersebut.
6. Membuat laporan bulanan yang menyangkut aspek realisasi biaya dan progres.
"0. Memeriksa contoh bahan yang diserahkan oleh pemborongn agar bahan yang
dipakai dengan bahan yang dipakai sesuai.
4ugas konsultan perencana berdasarkan acuan dari pedoman kerja
antara arsitek dengan pemberi tugas, dalam .' +irjen 8ipta 'arya -o.
;>'P4.>8' "67( dijelaskan bahwa tugas perencana mencakup beberapa
lingkup pekerjaan, antara lain !
". 9ingkup Pekerjaan Pokok
Pembuatan sketsa gagasan rancangan pelaksanaan detail lengkap.
Pembuatan uraian dan syarat pekerjaan yang mencakup uraian umum dan
syarat administratif serta teknis.
Penyusunan rancangan anggaran biaya.
4urut mengawasi dan menyeleksi proses pelelangan.
$. 9ingkup Pekerjaan
9ingkup pekerjaan pelengkap adalah pekerjaan yang mungkin dilakukan
dalam keadaan tertentu untuk mendukung perencanaan, yaitu !
Pembuatan maket dan gambar perspektif.
Penyelidikan tanah.
Penelitian dan pemetaan tapak.
Pencarian dan pengadaan data.
. 9ingkup 'erja 'husus
Merupakan pekerjaan yang memerlukan keahlian khusus di luar bidang
arsitektural. .eperti perhitungan konstruksi beton bertulang, konstruksi baja,
instalasi listrik, dan pekerjaan lainnya.
wewenang konsultan perencanaan adalah !
". Mengubah rancangan bangunan ! Perencanaan secara tertulis mempunyai
wewenang untuk memerintahkan pemborong memulai pengawasan terpadu
dan mengadakan perubahan.
$. Melakukan pekerjaan tambahan ! Perencana juga mempunyai wewenang untuk
segera memerintahkan pemborong memulai pengawasan terpadu agar
melakukan persetujuan terlebih dahulu dari pemberi tugas asal sesuai dengan
jumlah biaya dalam pos pekerjaan tak terduga. Pekerjaan tersebut adalah
pekerjaan yang tidak tercantum dalam uraian syarat&syarat serta tidak secara
tegas disimpulkan dalam gambar&gambar arsitektural.
. Menilai pembayaran angsuran kontraktor! Perencana berwenang menilai
berdasarkan prestasi pekerjaan pada hari pemeriksaan sehingga pemborong
berhak atau tidak untuk menerima seluruh atau sebagian pembayaran.
2.2.0 1ak dan Ke(ai+an Kon%!#tan Peren$ana
Menurut I*I (Ikatan *rsitek Indonesia) dan keputusan +irjen 8ipta 'arya "66"
mengenai hubungan kerja antara arsitek dan pemberi tugas, perencana
mempunyai beberapa hak antara lain !
". Perencana berhak menerima imbalan jasa sesuai dengan peraturan.
$. Perencana berhak menolak segala bentuk penilaian estetis dan hasil
rancangan baik yang dilakukan oleh pengawas maupun pemberi tugas.
. Perencana berhak mengembalikan tugas yang diberikan dengan alasan&
alasan sebagai berikut !
a. Pertimbangan indi:idu
b. *danya kekuasaan di luar kedua belah pihak
c. *kibat kelalaian pemberi tugas
'ewajiban perencana menurut aturan dari I*I adalah !
". *rsitek berkewajiban menanggung yang diderita oleh pemberi tugas sebagai
akibat langsung dari kesalahan yang dibuat, yang dapat dihindari dengan
keahlian serta tata cara pelaksanaan yang la2im.
$. *rsitek berkewajiban untuk menanggung semua akibat segala pekerjaan
apabila kesalahan tersebut dilakukan oleh arsitek secara sengaja.
2.& Pro%ed!r Menda)atkan Proyek
.ecara umum konsultan perencana untuk mendapatkan pekerjaan dari ?wner
(pemilik proyek), antara lain !
a. )erdasarkan Pada Petunjuk 9angsung
'onsultan perencana diundang langsung oleh pemilik proyek (?wner)
dalam hal ini ada beberapa pertimbangan yang mendorong pemilik proyek yang
mengadakan kerjasama yaitu berdasarkan pada pengalaman kerja yang telah
dilakukan oleh kedua belah pihak, prestasi kerja, atau atas referensi dan
masukkan dari pihak lain tentang konsultan yang bersangkutan. .elanjutnya
perencana menerima 'erangka *cuan 'erja ('*') dari pemberi tugas sebagai
acuan dan pedoman untuk pekerjaan perencanaan. .etelah menerima '*',
maka konsultan perencana membuat usulan Pra ,encana sesuai dengan
waktu yang telah ditentukan. Pra ,encana ini meliputi !
a) 'onsep perencanaan.
b) +esign awal (denah, tampak).
c) Usulan penawaran biaya (fee) perencanaan.
'emudian usulan design dipresentasikan kepada pemberi tugas, di
mana dalam tahap ini konsultan perencana akan mendapatkan koreksi atau
langsung disetujui. *pabila belum disetujui, maka konsultan harus
mengadakan re:isi terhadap pra rencana yang diusulkan. .etelah usulan pra
rencana disetujui, maka pemberi tugas memberikan surat perintah (.P')
sebagai dasar konsultan perencana untuk melakukan kerja sepenuhnya.
b. )erdasarkan 9elang 4erbuka
Proyek yang akan ke konsultan perencana oleh pemilik proyek
diumumkan baik itu melalui media massa maupun dengan cara&cara lain yang
la2im dilakukan untuk memberitahukan kepada semua konsultan perencana.
+alam hal ini semua konsultan yang sesuai klasifikasinya dan sudah memenuhi
syarat sebagai rekanan pemilik proyek mengirimkan dokumen sebagai peserta
lelang. Pemilik proyek kemudian mengundang konsultan yang mendaftar dan
memenuhi syarat untuk mengambil lelang dan '*'. 'emudian peserta lelang
dalam batas waktu tertentu membuat usulan pra rancangan dan penawaran fee
perencanaan. )ouwer akan meyeleksi dan memanggil konsultan yang
dianggap mengajukan usulan terbaik dalam hal ini design maupun harga fee
perencanaan. )ila semua sudah disetujui maka pemberi tugas akan
menerbitkan surat perintah kerja (.P') yang berarti konsultan perencana
berhak untuk melakukan perencanaan dan wajib tunduk terhadap segala
ketentuan pada .P'.
c. )erdasarkan Pada 9elang 4erbatas
Pada prinsipnya hampir sama dengan lelang terbuka hanya saja
diundang beberapa konsultan perencana saja. #al ini bertujuan untuk
memudahkan proses penentuan konsultan dengan catatan rekanan yang
diundang sudah diketahui reputasinya.
2.&.1 Tata 2ara Penanganan Proyek
.ebuah proyek arsitektur selalu memerlukan keputusan tentang
tatacara serah terima hasil pekerjaan. Uraian mengenai penyerahan hasil
pekerjaan (project deli:ery) tidak dapat dipisahkan dengan keputusan awal
tentang bagaimana perancangan proyek akan diselenggarakan. tetapi sebelum
menguraikan lebih lanjut mengenai project deli:ery, ada baiknya
dijelaskan sedikit mengenai beberapa istilah proyek untuk menyamakan
persepsi.
1. De%ign a% B!i#ding
Istilah Design and Build merupakan pengertian tentang tatacara
penyelenggaraan proyek dimana proses perencanaan dan proses pelaksanaan
konstruksi proyek dilakukan oleh satu pihak tertentu dan diikat secara hukum
melalui kontrak dengan Pemberi 4ugas. .ecara umum, untuk proyek&proyek
yang dilaksanakan dengan pola +esign and )uild, terdapat $ (pihak) yang
mengikatkan diri dengan kontrak kerja yaitu Pihak Pemberi 4ugas dan Pihak
Pelaksana Pekerjaan. 3alaupun demikian, kadangkala diperlukan keahlian lain
yaitu 'onsultan Pengawas>Manajemen Proyek>Manajemen 'onstruksi yang
bekerja untuk dan diikat kontrak dengan Pihak Pemberi 4ugas.
4ugasnya adalah melakukan dan melaporkan hasil pengawasan
pekerjaan kepada Pemberi 4ugas. .ementara itu, pembiayaan pelaksanaan
pekerjaandapat dilakukan berdasarkan prestasi pekerjaan (dengan tahapan
pembayaran), atau dibayarkan setelah pekerjaan selesai "00@ dan disetujui
oleh Pemberi 4ugas (turn-key project).
2. T!rn Key Proe$t.
Proyek yang dilakukan dengan pola Turn-key Project adalah pola
pekerjaan dimana masing&masing pihak yang terlibat mengikatkan diri dengan
kontrak kerja, tetapi Pihak Pemberi 4ugas akan melakukan pembayaran
pekerjaan setelah prestasi pekerjaan selesai "00@ dan telah disetujui oleh
Pemberi 4ugas. +engan kata lain, Pelaksana Pekerjaan ('onsultan Perencana,
'onsultan Pengawas>Manajemen 'onstruksi dan 'ontraktor, baik sendiri&
sendiri, sekaligus maupun kombinasi dari pihak&pihak tersebut) membiayai
dirinya sendiri sampai pekerjaannya selesai "00@ dan disetujui oleh Pemberi
4ugas. Pada cara ini sangat penting pada saat awal untuk menyepakati hal&hal
mengenai kualitas bangunan, perkiraan nilai pekerjaan, tatacara pembiayaan
dan pembayaran total pada akhir pekerjaan.
&. 3a%t Tra$k
.esuai dengan namanya, secara bebas istilah fast track dapat dibaca
sebagai Ajalur cepatB, yaitu melaksanakan tahapan&tahapan pekerjaan secara
bersamaan agar diperoleh solusi dengan lebih cepat tanpa mengorbankan
kualitas hasil pekerjaan. .ebagai contoh pekerjaan fast track ini adalah,
tahapan pekerjaan pelaksanaan konstruksi di lapangan sudah dimulai tanpa
menunggu tahapan pekerjaan perancangan selesai "00@. Umumnya pada
pekerjaan dengan cara fast track adalah pentingnya kesepakatan mengenai hal
& hal pokok yang tidak boleh berubah lagi pada tahap pekerjaan selanjutnya.
,. Tradi%iona#.
Proses perancangan diselesaikan tuntas baru diadakan lelang
pekerjaan untuk 'ontraktor. +alam proses ini juga la2im bahwa shop
drawings (gambar detail pekerjaan khusus, misalnya detail profil alumunium)
disiapkan oleh 'ontraktor pelaksana pekerjaan dan atau pemasok terpilih.
.. De%ign and B!i#d.
'ontrak kerja dilakukan terlebih dahulu antara Pemberi 4ugas dengan
'ontraktor design and build, dan kemudian seluruh perancangan, termasuk
gambar kerja, dilakukan oleh 'ontraktor tersebut.
0. Bridging
'ombinasi antara kedua cara tersebut diatas. .eorang arsitek (kontrak
ataupun in&house) menyiapkan konsep rancangan dan atau pra&rancangan
untuk dilelangkan kepada 'ontraktor atau 'ontraktor design and build.
.elanjutnya dokumen pengembangan rancangan sampai dokumen
pelaksanaan diselesaikan oleh 'ontraktor tersebut. +alam cara ini diperlukan $
(dua) fungsi arsitek yang berbeda, yaitu pada tahap awal perancangan,
sebagai arsitek perancang, dan pada tahap penyelesaian dokumen
perancangan, sebagai architect of record. 3alaupun demikian, la2im juga
ditemui arsitek kedua menyelesaikan seluruh dokumen perancangan sebelum
dilelangkan kepada 'ontraktor. 8ontoh proyek seperti ini adalah, misalnya,
Pemberi 4ugas memilih arsitek asing untuk mengerjakan pra&rancangan dan
kemudian menunjuk arsitek lokal untuk meneruskan pekerjaan perancangan
sampai selesai.
2.&.2 Ma$a"4Ma$a" Proyek
Menurut ,.+. *chibald ("6=<) macam proyek adalah sebagai beikut !
". Proyek 'apital (Modal) Meliputi Pembebasan tanah, pembelian material dan
peralatan dan konstruksi.
$. Proyek Pengembangan adalah proyek dimana perencana hanya
mengembangkan proyek yang telah ada.
. Proyek Pengembangan dan penelitian.
(. Proyek .istem Informasi.
;. Proyek yang berkaitan dengan manajemen perusahan
2.&.& 5!"+er Proyek
+itinjau dari asal proyek, terdapat dua sumber proyek yang berbeda
keadaanya, antara lain!
1. Proyek Pe"erinta*6
.yarat resmi untuk menangani projek pemerintah adalah harus
berbadan hukum. #al ini dimaksudkan untuk mengatur agar kontraktor selalu
mematuhi segala peraturan yang ditetapkan.'ontraktor yang telah
mendaftarkan dirinya ke +epartemen Pekerjaan Umum (+PU) berhak
mendapatkan projek dari pemerintah maupun dari pihak swasta. +alam
melaksanakan projek pemerintah, kontraktor mendapatkan pengawasan dari
dinas jawatan gedung&gedung, konsultan ahli, dan owner. Untuk melaksanakan
sebuah projek, harus diawasi oleh )P' ()adan Pengawas 'euangan). )adan
ini akan mengadakan proses pemeriksaan guna mengatur keuangan yang
berhubungan dengan uang pemerintah.
Diagra
m 3.1
(Sumber : Perolehan proyek)
2. Proyek 5(a%ta
)ila owner berbentuk perusahaan pada umumnya direktur perusahaan
mengangkat seorang pemimpin projek tidak jarang perusahaan swasta
menggunakan jasa konsultan untuk mengawasi pekerjaan proyek.
2.&., Pi*ak4Pi*ak yang Ter#i+at di da#a" Proyek
.uatu proyek merupakan suatu lingkup pekerjaan dan organisasi
yang sangat kompleks susunannya terdapat bagian yang masing&masing
merupakan ahli dalam bidangnya. Pembagian semacam ini adalah bertujuan
untuk menciptakan suatu mekanisme kerja yang teratur dan rapi sehingga
pelaksanaan proyek tersebut dapat berlangsung dengan lancar. *dapun pihak
yang terlibat dalam pekerjaan ini adalah sebagai berikut !
1. Pe"+eri T!ga%
*dalah seseorang atau badan hukum, baik itu pemerintah maupun
swasta dalam arti badan usaha yang didirikan oleh seseorang atau sekelompok
orang dengan modal sendiri. *tas keuntungan perusahaan tersebut maka
dikenakan pajak oleh pemerintah, yang mempunyai gagasan untuk membuat
suatu bangunan serta menyampaikan keinginannya pada seorang ahli
bangunan untuk merencanakan apa yang dikehendaki serta besarnya biaya
yang diperlukan dalam proyek tersebut.
2. Kon%!#tan Peren$ana
*dalah seseorang atau badan hukum sebagai pihak yang menerima
tugas dari pemilik proyek untuk merencanakan dan memberikan penjelasan
yang tertuang dalam bentuk gambar rencana dalam batas yang telah
SUMBER PROYEK
PEMERINTA S!ASTA
PENUN"UKAN TEN#ER PENUN"UKAN TEN#ER
ditentukan baik itu secara teknis maupun administratif.*dapun pihak yang
bergabung dalam konsultan perencana ini meliputi bidang keahlian khusus,
seperti !
*rsitektural.
.truktur dan konstruksi.
Mekanikal dan elektrikal.
2.&.. Kon%!#tan Penga(a%
Cang di maksud dengan konsultan pengawas adalah badan yang
ditunjuk oleh pemimpin proyek setelah melalui seleksi konsultan dengan
mengajukan usulan kerja, melakukan tugas dan tanggung jawab seperti yang
telah dituangkan dalam kontrak atau perjanjian kerja pengawasan dan
bertanggung jawab kepada pimp&inan proyek.
2.&...1 1ak dan Ke(ai+an Kon%!#tan Penga(a%
#ak konsultan pengawas !
". Mengambil keputusan dalam memecahkan masalah yang timbul dalam proyek.
$. Menghentikan pekerjaan dan pengadaan klien terhadap hal yang tidak sesuai
dengan rencana.
. Melakukan penundaan dan pengadaan klien terhadap hal yang tidak memenuhi
ketentuan dalam kontrak.
(. Memperbaiki kesalahan rencana pekerjaan maupun gambar.
'ewajiban dan tugas konsultan pengawas !
". Pengolahan dan pengawasan mencakup
Pengesahan sub kontraktor dan sub pemborong meliputi kemampuan
teknis, keuangan, dan administrasi yang bersangkutan.
Menetapkan, menyediakan, dan mengkoordinir tenaga ahli yang
khusus.
Meminta keputusan arsitek perencana yang menyangkut perubahan
arsitektural yang perlu dilakukan. Meminta penjelasan mengenai hal&hal
yang kurang jelas dalam rancangan dan perencanaan.
$. Pengawasan administrasi
Menyelenggarakan surat&menyurat yang berkaitan dengan pelaksanaan
proyek.
Membuat laporan berkala mengenai kegiatan pembangunan kepada
pemberi tugas.
Mencatat dan menghitung pekerjaan ataupun pengurangan pekerjaan.
. Pengawasan teknik
Menjalankan pelaksanaan kualitas, bahan, peralatan, tenaga, hasil
pekerjaan, waktu, serta cara&cara pelaksanaan sesuai dengan perjanjian
pemborong. 3ewenang konsultan pengawas !
". Meminta kontraktor untuk mengadakan pengetesan terhadap bahan dan
peralatan.
$. Melakukan penilaian prestasi kerja kontraktor.
. Membatalkan pembelian dan mencabut pekerjaan dari tangan pemborong,
menyerahkan persetujuan pekerjaannya pada pemborong lain tanpa
pemberitahuan kepada pemilik proyek.
(. Memberitahukan persetujuan, menolak atau mengadakan perubahan
terhadap rencana kerja yang telah dibuat kontraktor.
;. Membatalkan contoh bahan apabila tidak sesuai dengan apa yang diminta.
2.&...2 -ingk!) Pekeraan Kon%!#tan Penga(a%
". 4ime schedule pekerjaan
Pada suatu proyek, pihak pengawas diberikan waktu oleh pemilik
proyek untuk menyelesaikan proyek dalam waktu yang telah ditentukan. Untuk
dapat mengendalikan serta mengontrol suatu proyek ini dapat diselesaikan
tepat pada waktunya,maka dibuat time schedule dan diagram kur:a ..
4ime schedule merupakan rencana waktu yang digunakan untuk
memulai kegiatan pembangunan sampai bangunan tersebut selesai
dibangun, di mana ini menjadi pedoman bagi kontraktor dalam melaksanakan
pekerjaan sehari&harinya agar pekerjaan berjalan lancar dan efisien.
+ata yang diperlukan untuk menyusun time schedule adalah sebagai berikut !
/ambar konstruksi dan arsitekturnya.
Peraturan dan syarat sesuai bestek.
.ituasi proyek.
3aktu yang tersedia.
%enis pekerjaan.
Material dan alat yang tersedia serta jumlah tenaga kerja dan ahlinya.
+ata pelaksanaannya memiliki dua time schedule yang didalamnya
terdapat diagram kur:a . !
". +iagram kur:a . rencana, yaitu diagram kur:a . dari prosentase pekerjaan
yang direncanakan untuk dicapai setiap minggunya.
$. +iagram kur:a . pelaksanaan, yaitu diagram kur:a . dari prosentase
pekerjaan yang dilaksanakan setiap minggunya.
Daktor yang harus diperhatikan dalam menyusun time schedule, yaitu !
". 'emampuan untuk kebutuhan tenaga manusia.
$. Peralatan dan fasilitas.
. Urut&urutan pekerjaan dan waktu pelaksanaan.
(. Material yang dibutuhkan.
;. )iaya yang tersedia.
4ujuan dari pembuatan time schedule adalah !
". Untuk mencapai waktu pelaksanaan yang telah diatur dengan efektif dan
efisien.
$. Untuk mencapai urut&urutan pekerjaan dan penyediaan tenaga dan bahan
secara sistematis.
. Untuk mencapai hasil fisik.
.edangkan fungsi time schedule adalah !
". .ebagai pegangan bagi kontraktor.
$. .ebagai sarana pengaturan pelaksanaan pekerjaan.
. .ebagai sarana pengontrol > pengendali terhadap pencapaian prestasi dan
penentuan sanksi.
2.&.0 Ta*a)an Peran$angan
+i dalam membangun suatu proyek sebelumnya harus di adakan
terlebih dahulu proses merancang, dan tahapan tersebut antaralain !
Sumber : Perolehan proyek
1. Ta*a) Per%ia)an7 yait! 6
a. Ta*a) Kon%e)t!a#
'egiatan utama dalam tahap konseptual adalah melakukan studi
kelayakan terhadap analisis pendahuluan dari gagasan yang telah disusun
atau dirumuskan dan dapat digambarkan sebagai berikut !
Meman$au Peluan% Pen%ka&'an Pen(ahuluan Keran%ka A)uan
S$u(' Kelayakan
Pa*ar +ormula*' Pa*ar
Tekn'* %a%a*an Tekn'k
Ekonom' ,'n%kupKer&a "a(-al (an b'aya
+'nan)'al +'nan)'al Ekonom'
AM#A,
Mel'ha$ keperluan
+. Ta*a) de'ini%i ata! Ta*a) Peren$anaan dan )e"anta)an 8PP9
Pada tahap ini dilakukan pengkajian yang lebih mendalam mengenai
keterkaitan antara gagasan dan peluang yang tersedia agar dapat ditarik
kesimpulan yang mantap untuk menanamkan in:estasi atau melaksanakan
proyek. 'egiatan utama dalam tahap ini adalah !
". Melanjutkan analisis terhap hasil 1 hasil kegiatan tahap konseptual dalam arti
lebih mendalam dan terperinci sehingga kesimpulanya cukup mantap untuk
dipakai sebagai dasar pengambilan keputusan perihal kelangsungan in:estasi
atau proyek.
$. Menyiapkan perangkat seperti data kriteria dan spesifikasi teknik engineering
dan komersial yang selanjutnya dipakai untuk menyiapkan dokumen tender dan
kontrak.
. Menyusun perencanaan dan membuat keputusan strategis, yaitu berkaitan
dengan garis besar penyelenggaraan proyek seperti jenis kontrak, filosofi
desain, komposisi pendanaan, dan lain 1 lain.
(. Memilih peserta proyek yang terdiri dari para kontraktor calon peserta
tender.
#asil yang diperoleh dari tahap +efinisi (PP) adalah dokumen kontrak
tender yang terdiri dari !
a. /ambar 1 gambar rencana dan detail arsitektural dan struktur
b. .pesifikasi teknis dan administrasi
c. 3aktu pelaksanaan
d. +aftar :olume pekerjaan (Bill of uality)
e. ,encana anggran biaya (,*))
2. Ta*a) I")#e"enta%i
'omponen kegiatan utama dalam tahap ini berbeda 1 beda untuk setiap
macam proyek, tetapi secara umum kegiatan utama dalam tahap ini dapat
dibagi sebagai berikut !
a. Mengkaji lingkup kerja proyek dan membuat program implementasi
b. Melaksanakan pekerjaan desain engineering terinci (tahap drawing),
pengadaan material dan peralatan, pabrikasi, instalasi (konstruksi).
c. Melakukan perencanaan dan pengendalian biaya, waktu dan mutu.
d. Menutup proyek, termasuk kegiatan inspeksi akhir, uji coba, dan
praoperasi.
e. Menyerahkan hasil proyek kepada pemilik.
f. Menyelesaikan masalah asuransi, klaim dan keuntungan proyek.
4ahap selanjutnya yaitu tahap operasi atau utilitas yang dilaksanakan
setelah tahap implementasi tidak termasuk dalam tahap siklus proyek, karena
dalam tahap ini ornasasi > owner mulai memakai, memproduksi dan
memelihara EprodukF hasil akhir proyek. *tau dengan perkataan lain tahap
ini tidak termasuk dalam siklus proyek karena sudah merupakan kegiatan
operasional.Untuk menghasilkan suatu perencanaan dan perancangan yang
optimal, maka prosesnya dilakukan melalui tahap 1 tahap tertentu. 4ahapan
tersebut secara terperinci sangat bergantung dari besar kecilnya suatu
proyek. 4etapi secara umum, tahap 1 tahap perencanaan proyek tadi tidak
terlepas dari langkah 1 langkah berikut !
a. Pemberi tugas (owner), menyampaikan maksudnya kepada konsultan
perencana.
b. 'onsultan perencana menerima maksud tersebut, menyusun program
kebutuhan owner, melakukan studi literatur, sur:ey lapangan dan
menganalisanya.
c. )ertitik tolak dari hasil analisa tersebut, kemudian diajukan usulan gambar 1
gambar skematik (denah, tampak dan potongan) atau studi maket serta
taksiran biaya secara global.
d. .etelah mendapat persetujuan owner dengan segala penambahan dan
pengurangan, barulah gambar 1 gambar tersebut dikembangkan menjadi
gambar & gambar pelaksanaan.
Pada tahap ini, juga dibuat rencana kerja dan syarat & syaratnya serta
rincian rencana anggaran biaya proyek tersebut. *dapun rangkaian proses
perencanaannya secara detail, tersusun sebagai berikut !
19 5t!di )enda*!#!an
'egiatan yang dilakukan pada langkah pertama ini adalah menetapkan
apa yang menjadi tujuan, seberapa besar biaya yang tersedia, studi awal pada
lokasi > tapak yang akan direncanakan, menentukan program kebutuhan ruang
serta alokasi waktu perencanaan.
29 5t!di )endekatan
9angkah selanjutnya adalah melakukan pendekatan masalah untuk
melahirkan beberapa alternatif pemecahan tentang standar ruang, pengelolaan
ruang, organisasi ruang, konsep dasar tapak, konsep dasar bentuk bangunan
dan estimasi biaya.
&9 De%ain %ke"atik
)erdasarkan kegiatan sebelumnya, kemudian arsitek menge:aluasikan
hasil analisa ke dalam bentuk gambar. Cang menjadi output pada tahap
ini adalah denah, tampak, potongan dengan atau tanpa perspektif. Usulan
gambar &gambar skematik ini disampaikan kepada owner untuk dimintai
persetujuannya dan kemudian dimasukkan ke +inas 4ata )angunan untuk
mendapatkan i2in membangun.
,9 Penge"+angan de%ain
+esain yang sudah disetujui tersebut kemudian dikembangkan lagi
sampai ke gambar yang lebih detail. Pada tahap ini pula, gambar1gambar
tersebut dilengkapi dengan uraian syarat dan kualitas bahan bangunan yang
dipakai yang terhimpun dalam suatu rencana kerja dan syarta&syarat serta
taksiran biaya (,*)). 'eluaran dari tahap ini gambar&gambar kerja dengan
semua syarat1 syaratnya yang siap untuk dilaksanakan ( bestek en !oor
waarden).
.9 Pe#e#angan
+engan selesainya gambar & gambar kerja tersebut, oleh pemberi tugas
kemudian dijual kepada kontraktor untuk dilaksanakan pembangunannya.Untuk
menghadapi proses pelelangan ini, konsultan perencana wajib menyiapkan
dokumen pelelangan sebanyak jumlah kontraktor yang mengikuti pelelangan.
'emudian diberikan kepada kontraktor beberapa hari sebelum lelang
dimulai.
+okumen pelelangan yang harus dibuat tersebut, mencakup !
a) /ambar & gambar perencanaan
b) ,encana kerja dan syarat 1 syarat
c) *lokasi waktu pelaksanaan
d) Golume pekerjaan (bill of uantity)
e) Dormulir penawaran dan aturan & aturan tentang pemasukannya.
f) *turan main lainnya yang dibutuhkan untuk mengikuti pelelangan.
#asil akhir dari tahap ini adalah ditetapkannya kontraktor yang akan
melaksanakan pekerjaan pembangunan proyek tersebut.
09 Pe#ak%anaan dan )enga(a%an
'edua langkah ini berjalan bersamaan. Pelaksanaan pembangunan
dilakukan oleh kontraktor sedangkan pengawasan dilakukan oleh konsultan
yang merencanakan proyek tersebut atau konsultan lain yang ditunjuk oleh
pemberi tugas.+ireksi lapangan selaku pengawas mempunyai beberapa
,tugas, yakni !
a) Mengawasi jalannya pembangunan agar sesuai dengan gambar kerja dan
syarat 1 syarat yang telah ditentukan.
b) Membuat berita acara tiap tahap pekerjaan.
c) Membuat laporan harian, mingguan dan bulanan untuk memeriksa kemajuan
pekerjaan untuk dibandingkan dengan time schedule yang ada.
d) Mencatat kejadian & kejadian di lapangan.
e) Memberi peringatan bila kontraktor menyimpang.
f) Mengusulkan perubahan&perubahan jika memang perlu.
:9 Penyera*an
*khir dari semua proses perencanaan adalah penyerahan proyek oleh
kontraktor pelaksana kepada pemberi tugas. Penyerahan pertama dilakukan
setelah pekerjaan telah rampung "00@, sedangkan penyerahan kedua
dilakukan dalam kurun waktu tertentu setelah masa pemeliharaan selesai.Pada
umumnya setelah penyerahan pertama, pembayaran termin disisakan ; @
hingga saat penyerahan kedua.