123dok Analisa Percepatan Durasi Proyek Dengan Metode Pertukaran Waktu Dan Biaya Time Cost Trade Off Method Studi Kasus Proyek Perumahan Cemara Kuta Medan

ANALISA PERCEPATAN DURASI PROYEK DENGAN
METODE PERTUKARAN WAKTU DAN BIAYA

(TIME COST TRADE OFF METHOD)
(Studi Kasus : Proyek Perumahan Cemara Kuta Medan)
TUGAS AKHIR
Diajukan untuk melengkapi syarat penyelesaian Pendidikan Sarjana Teknik Sipil
Oleh :
Jernih Putri N Gulo
NIM: 10 0404 090
Dosen Pembimbing :
Ir. Syahrizal, MT
NIP 19611231 198111 1 001
BIDANG STUDI STRUKTUR

DEPARTEMEN TEKNIK SIPIL
FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2014
Universitas Sumatera Utara

KATA PENGANTAR
Puji dan syukur dipanjatkan kepada Tuhan Yesus Kristus atas kasih dan penyertaanNya,
sehingga mampu menyelesaikan penulisan tugas akhir yang berjudul ANALISA
PERCEPATAN DURASI PROYEK DENGAN METODE PERTUKARAN WAKTU
DAN BIAYA (TIME COST TRADE OFF METHOD) (Studi Kasus : Proyek Perumahan
Cemara Kuta Medan). Tugas akhir ini diajukan sebagai syarat untuk menempuh ujian
sarjana di Fakultas Teknik Jurusan Teknik Sipil Universitas Sumatera Utara.
Saya sangat menyadari penulisan tugas akhir ini tidak lepas dari dukungan dan
bimbingan serta dukungan dari berbagai pihak, oleh karena itu pada kesempatan ini saya ingin
menyampaikan ucapan terimakasih kepada:
1. Bapak Ir. Syahrizal, MT, selaku dosen pembimbing skripsi, dan sekretaris
Departemen Teknik Sipil, Fakultas Teknik, Universitas Sumatera Utara.
2. Bapak Prof. Dr. Ing. Johannes Tarigan, selaku ketua Departemen Teknik Sipil,
Fakultas Teknik, Universitas Sumatera Utara.
3. Bapak/Ibu dosen dan staf tata usaha Departemen Teknik Sipil, Fakultas Teknik,
Universitas Sumatera Utara.
4. Teristimewa Papa saya Mokoginta Gulo, Mama saya Merry Natalina Sitorus, Adik-
adik saya Haga Gulo, Nislady Gulo, Satria Gulo dan Halomoan Gulo yang selalu
memberikan dukungan, motivasi, dan doa.
5. Teristimewa opung, maktua, paktua, tulang, nantulang, tante, uda, abang/kakak/adik
sepupu yang telah banyak membantu dan memberikan semangat selama saya di
Medan.
6. Teristimewa sepupu seperjuangan saya Baginda Helbin Sitorus yang selalu
membantu dan memberikan semangat selama perkuliahan maupun penyelesaian
tugas akhir ini.
7. Teristimewa Faber Banjarnahor yang selalu memberikan semangat, hiburan dan doa
selama penyelesaian tugas akhir ini.
8. Sahabat-sahabat tersayang Elfridani Saragih, Zefanya Hutasoit, Prisquilla
Sembiring, Essy Ginting yang telah banyak memberikan bantuan, semangat, doa dan
hiburan selama perkuliahan maupun penyelesaian tugas akhir ini.
9. Untuk Bang Tian yang telah mengajari saya program Microsoft Project. Serta
bersama-sama dengan Bang Ruchon, Bang Cecep, Bang Freddy, Bang Sam, Kak
Siska, Kak Sandy yang selalu memberikan hiburan dan jalan-jalan yang
merefreshkan di sela-sela penyelesaian tugas akhir ini.
i

10. Teman-teman dan abang/kakak/adik GMKI Komisariat FT USU Haposan, Yessy,
Angel, Iwin, Dedy, Kak Dewi, Kak Debbie, Bang Falex, Bang Satahi dan lainnya.
11. Teman-teman seperjuangan sipil 2010 Elwis, Fander, Yahya, Freddy, Ebenezer,
Grandson, Mike, Dice, Acong, Steven, Bram, Agave, Aziz, Ricky, Boris, Henry,
Mardi, Badia, Nagel, Rebekka, Afrissa, Fanny, Tohap, Darwin, Fahmi, Sintong,
Cowens, Festus, Dilla, Cece, Melly, Ica, Suci, Eka dan lainnya yang tidak dapat saya
sebutkan satu persatu.
12. Abang/kakak/adik seperjuangan teknik sipil angkatan 2007, 2008, 2009, 2011, 2012,
2013, sedikit banyak telah membantu saya dalam menyelesaikan pendidikan di
Departemen Teknik Sipil FT USU.
Saya menyadari sepenuhnya bahwa tugas akhir ini masih banyak terdapat kekurangan
dan jauh dari sempurna, karena keterbatasan pengetahuan dan pengalaman, serta referensi
yang dimiliki. Oleh karena itu sangat diharapkan saran-saran serta kritikan yang membangun
dari pembaca untuk kesempurnaan tugas akhir ini.
Akhir kata, diharapkan tugas akhir ini bermanfaat bagi rekan mahasiswa lainnya dan
pihak-pihak lain yang membutuhkan.
Medan, Januari 2015
Jernih Putri N Gulo

10 0404 090
ii

ABSTRAK
Proyek pembangunan villa 38 unit type 10 m x 19 m Blok Legian dipilih sebagai

objek penelitian karena mengalami keterlambatan pada pelaksanaannya sebesar 12,71 % dari
kondisi yang direncanakan. Keterlambatan durasi proyek dapat diatasi dengan mengadakan
percepatan durasi proyek. Salah satu metode percepatan durasi yang dapat digunakan adalah
metode pertukaran waktu dan biaya atau time cost trade off.
Alternatif percepatan yang digunakan adalah penambahan jam kerja (lembur) dengan
4 (empat) jam kerja dan penambahan jumlah tenaga kerja sebanyak 25% dari jumlah pekerja.
Percepatan durasi proyek dilakukan dengan 2 (dua) langkah, yaitu : crashing program yang
hanya diadakan pada kegiatan-kegiatan yang berada pada lintasan kritis dan analisa time cost
trade off yaitu dengan mengadakan kompresi (penekanan) durasi proyek yang dilakukan pada
kegiatan-kegiatan yang berada pada lintasan kritis.
Dari hasil analisis percepatan durasi proyek dengan metode time cost trade off pada
proyek pembangunan villa 38 unit type 10 m x 19 m Blok Legian, untuk alternatif
penambahan jam kerja (lembur) diperoleh waktu optimum 260 HK dan total biaya optimum
Rp 24.338.574.520,42. Sedangkan untuk alternatif penambahan jumlah tenaga kerja diperoleh
waktu optimum 261 HK dan total biaya optimum Rp 24.206.637.473,90.
Kata kunci : keterlambatan, percepatan, time cost trade off, crashing program.
iii

DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR ............................................................................................................ i

ABSTRAK ............................................................................................................................... iii
DAFTAR ISI .......................................................................................................................... iv
DAFTAR GAMBAR ............................................................................................................ vi
DAFTAR TABEL .................................................................................................................. vii
DAFTAR LAMPIRAN ......................................................................................................... viii
BAB I. PENDAHULUAN .................................................................................................... 1
1.1.Latar Belakang ........................................................................................................ 1
1.2.Perumusan Masalah ................................................................................................. 3
1.3.Tujuan ..................................................................................................................... 3
1.4.Batasan Masalah ...................................................................................................... 3
BAB II. TINJAUAN PUSTAKA ......................................................................................... 4
2.1.Landasan Teori ........................................................................................................ 4
2.1.1. Proyek ............................................................................................................ 4
2.1.2. Manajemen Proyek ........................................................................................ 6
2.1.3. Penjadwalan Proyek ...................................................................................... 7
2.1.4. Kurva S .......................................................................................................... 14
2.1.5. Rancangan Anggaran Biaya .......................................................................... 14
2.1.6. Mempercepat Waktu Penyelesaian Proyek (Crashing) ................................. 16
2.1.7. Metode Time Cost Trade Off ......................................................................... 17
2.1.8. Hubungan Antara Waktu dan Biaya .............................................................. 18
2.2.Penelitian Tardahulu ............................................................................................... 20
BAB III. METODOLOGI PENELITIAN ........................................................................... 23
3.1.Metode Penelitian ................................................................................................... 23
3.2.Bagan Alir Penelitian .............................................................................................. 24
BAB IV. ANALISA DAN PEMBAHASAN ....................................................................... 25
4.1.Data Umum Proyek ................................................................................................. 25
4.2.Struktur Organisasi .................................................................................................. 25
4.3.Gambar Proyek ....................................................................................................... 26
4.4.Uraian Pekerjaan dan Penjadwalan Proyek ............................................................ 30
4.5.Pembiayaan Proyek ................................................................................................. 31
4.5.1. Biaya Langsung ............................................................................................. 31
4.5.2. Biaya Tidak Langsung ................................................................................... 34
iv

4.5.3. Biaya Total Proyek ........................................................................................ 35
4.6. Identifikasi Kondisi Proyek dan Hubungan Antar Aktivitas .................................. 36
4.7. Perhitungan Crashing Program .............................................................................. 41
4.7.1. Penambahan Jam Kerja (Lembur) ................................................................. 41
4.7.2. Penambahan Jumlah Tenaga Kerja ............................................................... 50
4.8. Analisa Pertukaran Biaya dan Waktu (Time Cost Trade Off) ................................. 59
4.8.1. Penambahan Jam Kerja (Lembur) ................................................................. 59
4.8.2. Penambahan Jumlah Tenaga Kerja ............................................................... 69
BAB V. KESIMPULAN DAN SARAN .............................................................................. 79
5.1. Kesimpulan.......................................................................................................... 79
5.2. Saran .................................................................................................................. 80
DAFTAR PUSTAKA ........................................................................................................... 81

DAFTAR GAMBAR
Gambar 2.1 Sasaran proyek yang juga merupakan tiga kendala (triple constraint) ............. 5
Gambar 2.2 Kegiatan Seri ..................................................................................................... 10
Gambar 2.3 Kegiatan Paralel ............................................................................................... 10
Gambar 2.4 Kegiatan Seri ..................................................................................................... 11
Gambar 2.5 Kegiatan Overlap ............................................................................................. 11
Gambar 2.6 Grafik indikasi menurunnya produktivitas karena kerja lembur....................... 12
Gambar 2.7 Hubungan Waktu Biaya Total, Biaya Tidak Langsung, Biaya
Langsung dan Biaya Optimal .......................................................................... 18
Gambar 2.8 Hubungan Waktu Biaya Normal dan Dipersingkat untuk suatu
Kegiatan .......................................................................................................... 19
Gambar 3.1 Bagan Alir Penelitian ....................................................................................... 24
Gambar 4.1 Struktur Organisasi CV. Bangun Karya Utama ............................................... 25
Gambar 4.2 Denah Lantai Dasar dan Lantai 2 ..................................................................... 26
Gambar 4.3 Denah Lantai 3 dan Rencana Atap ................................................................... 27
Gambar 4.4 Tampak Depan dan Tampak Belakang ............................................................ 28
Gambar 4.5 Foto Dokumentasi Proyek ................................................................................ 29
Gambar 4.6 Grafik Perubahan Biaya Langsung terhadap Waktu
untuk altenatif penambahan jam kerja (lembur) ............................................ 66
Gambar 4.7 Grafik Perubahan Biaya Total terhadap Waktu
untuk altenatif penambahan jam kerja (lembur) .............................................. 67
Gambar 4.8 Grafik Hubungan Waktu-Biaya Normal dan Dipercepat
untuk altenatif penambahan jam kerja (lembur) ............................................. 68
untuk altenatif penambahan tenaga kerja ........................................................ 76
untuk altenatif penambahan tenaga kerja ....................................................... 77
Gambar 4.11 Grafik Hubungan Waktu-Biaya Normal dan Dipercepat
untuk altenatif penambahan tenaga kerja ....................................................... 78
vi

DAFTAR TABEL
Tabel 1.1 Proyek Pembangunan Perumahan Cemara Kuta Medan .................................. 2

Tabel 2.1 Perbedaan Manajemen Proyek dengan Manajemen Klasik ................................. 6
Tabel 4.1 Time Schedule normal dengan menggunakan kurvs S ........................................ 30
Tabel 4.2 Rincian Biaya Langsung (untuk 1 unit) ............................................................... 31
Tabel 4.3 Rincian Biaya Tidak Langsung ............................................................................ 35
Tabel 4.4 Rincian Biaya Total ............................................................................................. 35
Tabel 4.5 Hubungan Keterkaitan Antar Aktivitas ................................................................ 36
Tabel 4.6 Produktifitas harian, Produktifitas per jam, Produktifitas harian
setelah di-crash dan Crash Duration tiap kegiatan kritis .................................. 43
Tabel 4.7 Upah kerja harian normal, Upah kerja per jam normal, Upah lembur
per hari (4 jam kerja), Crash cost per hari dan Crash total tiap kegiatan
kritis .................................................................................................................... 46
Tabel 4.8 Cost slope tiap kegiatan kritis ............................................................................. 48
Tabel 4.9 Penambahan jumlah tenaga kerja ....................................................................... 50
Tabel 4.10 Produktifitas harian, Produktifitas penambahan jumlah tenaga kerja dan
Crash duration tiap kegiatan kritis ..................................................................... 52
Tabel 4.11 Upah kerja harian normal, Upah kerja setelah crashing (penambahan
jumlah tenaga kerja) dan Crash cost untuk tiap kegiatan kritis ......................... 55
Tabel 4.12 Cost slope tiap kegiatan kritis ............................................................................. 57
Tabel 4.13 Urutan Kegiatan dengan Cost Slope Terendah ................................................... 59
Tabel 4.14 Total durasi proyek setelah crashing .................................................................. 61
Tabel 4.15 Hasil Perhitungan Direct Cost (Biaya Langsung) .............................................. 64
Tabel 4.17 Urutan Kegiatan dengan Cost Slope Terendah ................................................... 69
Tabel 4.18 Total durasi proyek setelah crashing .................................................................. 71
vii

DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran 1 Time Schedule

Lampiran 2 Analisa Harga Satuan
Lampiran 3 Jaringan Kerja dalam Microsoft Project
viii

ABSTRAK
Proyek pembangunan villa 38 unit type 10 m x 19 m Blok Legian dipilih sebagai

objek penelitian karena mengalami keterlambatan pada pelaksanaannya sebesar 12,71 % dari
kondisi yang direncanakan. Keterlambatan durasi proyek dapat diatasi dengan mengadakan
percepatan durasi proyek. Salah satu metode percepatan durasi yang dapat digunakan adalah
metode pertukaran waktu dan biaya atau time cost trade off.
Alternatif percepatan yang digunakan adalah penambahan jam kerja (lembur) dengan
4 (empat) jam kerja dan penambahan jumlah tenaga kerja sebanyak 25% dari jumlah pekerja.
Percepatan durasi proyek dilakukan dengan 2 (dua) langkah, yaitu : crashing program yang
hanya diadakan pada kegiatan-kegiatan yang berada pada lintasan kritis dan analisa time cost
trade off yaitu dengan mengadakan kompresi (penekanan) durasi proyek yang dilakukan pada
kegiatan-kegiatan yang berada pada lintasan kritis.
Dari hasil analisis percepatan durasi proyek dengan metode time cost trade off pada
proyek pembangunan villa 38 unit type 10 m x 19 m Blok Legian, untuk alternatif
penambahan jam kerja (lembur) diperoleh waktu optimum 260 HK dan total biaya optimum
Rp 24.338.574.520,42. Sedangkan untuk alternatif penambahan jumlah tenaga kerja diperoleh
waktu optimum 261 HK dan total biaya optimum Rp 24.206.637.473,90.
Kata kunci : keterlambatan, percepatan, time cost trade off, crashing program.
iii

BAB I
PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang

Medan sebagai ibukota Provinsi Sumatera Utara merupakan kota terbesar ketiga setelah
Jakarta dan Surabaya. Sebagai kota ketiga terbesar di Indonesia, Medan dipenuhi berbagai
infrastruktur yang menopang Kota Medan menuju kota modern dan kosmopolitan. Pembangunan
infrastruktur dan berbagai fasilitas lain baik oleh pemerintah daerah ataupun modal swasta terus
berkembang sampai sekarang dan menghasilkan perkembangan Kota Medan yang menakjubkan.
Gedung pemerintah kota maupun provinsi terus berdiri, perkantoran-perkantoran swasta di atas
gedung yang menjulang tinggi, hotel-hotel mewah, pusat-pusat perbelanjaan modern, ataupun
perumahan-perumahan elite dan/atau modern-minimalis terus bertumbuh mengepung Kota
Medan. Kehadiran gedung-gedung megah yang menjulang tinggi di tengah Kota Medan menjadi
simbol Medan sebagai kota modern dan metropolitan.
Dalam kurun waktu 20 tahun belakangan ini, Medan terus mengalami kemajuan
pembangunan yang sangat pesat. Dibandingkan dengan 20 tahun silam di mana pembangunan
Kota Medan lebih ke konsep horizontal, tetapi sekarang pembangunan Kota Medan
menggunakan konsep vertikal di mana daerah terpinggir pun tersentuh pembangunan. Hal ini
terlihat dari meningkatnya konstruksi di Kota Medan.
Perkembangan konstruksi di Kota Medan tidak hanya terjadi di pusat kota, tetapi juga sudah
merambah hingga ke area yang dulunya disebut tertinggal atau pinggiran dan tidak tersentuh
pembangunan. Banyak proyek konstruksi terkhusus pembangunan perumahan-perumahan yang
membidik daerah-daerah pinggiran untuk dijadikan pusat tempat tinggal, perkantoran, maupun
bisnis.
Proyek konstruksi merupakan rangkaian mekanisme pekerjaan yang sensitif karena setiap
aspek dalam proyek konstruksi saling berkaitan antara yang satu dengan yang lainnya. Dalam
pembangunan proyek konstruksi berbagai hal dapat terjadi yang dapat menyebabkan
bertambahnya waktu pelaksanaan dan membengkaknya biaya pelaksanaan. Penyebab terjadinya
keterlambatan dalam suatu proyek konstruksi diakibatkan oleh beberapa faktor antara lain
pengaruh cuaca, kurangnya tenaga kerja, suplai material yang kurang atau terganggu dan
peralatan yang digunakan kurang mencukupi, atau pengaruh dari pihak owner sendiri (misalnya
adanya perubahan desain). Oleh karena itu, dalam perencanaan awal suatu proyek, faktor biaya,
waktu dan kualitas membentuk suatu hubungan yang saling bergantung serta berpengaruh sangat
kuat karena hal tersebut sangat menentukan keberhasilan suatu proyek.

Salah satu proyek pembangunan perumahan di daerah pinggiran Kota Medan adalah
Pembangunan Perumahan Cemara Kuta di Jalan H.Anif oleh PT Cemara Kuta (owner). Proyek
Pembangunan Perumahan Cemara Kuta ini dikerjakan oleh dua kontraktor yaitu CV Bangun
Karya Utama (BKU) dan CV Gaharu Design, yang terdiri dari 10 kontrak di mana masing-
masing kontraktor mengerjakan 5 kontrak. Proyek ini terdiri dari pembangunan villa dan ruko
dengan fungsi sebagai hunian dan bisnis. Luas area proyek ini adalah 123.300 m2. Berikut adalah
proyek Pembangunan Perumahan Cemara Kuta :
Tabel 1.1 Proyek Pembangunan Perumahan Cemara Kuta Medan
Pembangunan Jumlah
No.
1. Kavling 19 unit
2. Ruko Blok A 85 unit
3. Ruko Blok B 40 unit
4. Villa 8 m x 16 m 98 unit
Total 404 unit
Pada tugas akhir ini pembangunan yang akan ditinjau adalah Pembangunan Villa 38 Unit
Type 10 m x 19 m Blok Legian (Kontrak No.009/CK/1.CC.1/XI/2013) yang dikerjakan oleh CV
Bangun Karya Utama (BKU). Pembangunan Villa 38 Unit Type 10 m x 19 m Blok Legian ini
dilaksanakan dalam kurun waktu 51 minggu.
Proyek Pembangunan Villa 38 unit Type 10 m x 19 m Blok Legian dipilih sebagai objek
penelitian karena mengalami keterlambatan pada pelaksanaannya sebesar 12,71 % dari kondisi
yang direncanakan. Pada pelaksanaannya, proyek yang berjalan masih 15,20 % dari rencana
yaitu sebesar 27,91 %. Keterlambatan proyek ini terjadi karena bebeapa faktor, yaitu faktor
cuaca (hujan), keterlambatan suplai material, dan kurangnya tenaga kerja.
Keterlambatan durasi proyek dapat diatasi dengan mengadakan percepatan durasi proyek
namun percepatan durasi proyek dapat mengakibatkan pertambahan biaya. Salah satu metode
percepatan durasi yang dapat digunakan adalah pertukaran waktu dan biaya atau time cost trade
off. Metode ini dapat dilakukan dengan mengubah metode konstruksi, menambah jumlah
pekerja, mengadakan shift pekerjaan, menambah jam kerja (lembur), menambah kapasitas
peralatan, atau menggunakan material yang lebih cepat penggunaannya. Pada tugas akhir ini
akan diaplikasikan metode Time Cost Trade Off untuk mengejar keterlambatan.

1.2. Perumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang di atas, maka perumusan masalah dalam penelitian ini adalah:
1. Berapakah waktu optimum untuk mempercepat durasi proyek pada Pembangunan Villa
Blok Legian?
2. Berapakah biaya optimum akibat percepatan durasi proyek pada Pembangunan Villa Blok
Legian?
1.3. Tujuan
Tujuan dari penelitian ini adalah :
1. Menganalisa dan menghitung waktu optimum untuk mempercepat durasi proyek pada
Pembangunan Villa Blok Legian.
2. Menganalisa dan menghitung biaya optimum akibat percepatan durasi proyek pada
Pembangunan Villa Blok Legian.
1.4. Batasan Masalah

Adapun batasan masalah dalam penelitian ini adalah sebagai berikut :
1. Penelitian dilakukan pada Pembangunan Villa 38 unit Type 10 m x 19 m Blok Legian.
2. Percepatan durasi proyek dilakukan dengan menggunakan metode Time Cost Trade Off.
3. Perhitungan Crash Duration hanya pada dua variabel (alternatif) saja, yaitu penambahan
jam kerja (lembur) dan penambahan jumlah tenaga kerja.
4. Penambahan jam kerja (lembur) dengan 4 (empat) jam kerja saja.
5. Penambahan jumlah tenaga kerja sebanyak 25% dari jumlah pekerja saja.
6. Harga satuan tidak berubah selama pelaksanaan proyek.

BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1. Landasan Teori

Dasar teori yang digunakan dalam penulisan tugas akhir ini adalah antara lain mengenai
proyek, manajemen proyek, penjadwalan proyek, kurva S, Rencana Anggaran Biaya (RAB),
serta teori mengenai mempercepat durasi proyek dan metode time cost trade off).
2.1.1. Proyek
a. Defenisi Proyek
Menurut (Soeharto, Iman, 1999), kegiatan proyek dapat diartikan sebagai suatu kegiatan
sementara yang berlangsung dalam jangka waktu tebatas, dengan alokasi sumber daya tertentu
dan dimaksudkan untuk menghasilkan produk atau deliverable yang kriteria mutunya telah
digariskan dengan jelas. Lingkup (scope) tugas tersebut dapat berupa pembangunan pabrik,
pembuatan produk baru atau pelaksanaan penelitian dan pengembangan
Lebih lanjut (Soeharto, Iman, 1999), menjelaskan bahwa ciri pokok proyek adalah
sebagai berikut:
Bertujuan menghasilkan lingkup (scope) tertentu berupa produk akhir atau hasil kerja akhir.
Dalam proses mewujudkan lingkup di atas, ditentukan jumlah biaya, jadwal serta kriteria
mutu.
Bersifat sementara dalam arti umurnya dibatasi oleh selesainya tugas. Titik awal dan akhir
ditentukan dengan jelas.
Nonrutin, tidak berulang-ulang. Macam dan intensitas kegiatan berubah sepanjang proyek
berkangsung.
Selain berbentuk bangunan, telah disebutkan bahwa tiap proyek memiliki tujuan khusus,
misalnya membangun rumah tinggal, jembatan, atau instalasi pabrik. Di dalam proses mencapai
tujuan tersebut, ada batasan yang harus dipenuhi yaitu besar biaya (anggaran) yang harus
dialokasikan, jadwal, serta mutu yang harus dipenuhi. Ketiga hal tersebut merupakan parameter
penting bagi penyelenggara proyek yang sering diasosiasikan sebagai saasaran proyek. Ketiga
batasan di atas disebut tiga kendala (triple constraint) (Soeharto, Iman, 1999).

Biaya
|
Anggaran
Jadwal Mutu
| |
Waktu Kinerja
Gambar 2.1 Sasaran proyek yang juga merupakan tiga kendala (triple constraint) (Soeharto,
Iman, 1999)
b. Jenis-Jenis Proyek
Menurut (Soeharto, Iman, 1999), proyek dapat dikelompokkan menjadi :
a. Proyek Engineering-Konstruksi
Terdiri dari pengkajian kelayakan, desain engineering, pengadaan, dan konstruksi.
b. Proyek Engineering-Manufaktur
Dimaksudkan untuk membuat produk baru, meliputi pengembangan produk, manufaktur,
perakitan, uji coba fungsi dan operasi produk yang dihasilkan.
c. Proyek Penelitian dan Pengembangan
Bertujuan untuk melakukan penelitian dan pengembangan dalam rangka menghasilkan
produk tertentu.
d. Proyek Pelayanan Manajemen
Proyek pelayanan manajemen tidak memberikan hasil dalam bentuk fisik, tetapi laporan
akhir, misalnya merancang sistem informasi manajemen.
e. Proyek Kapital
Proyek kapital merupakan proyek yang berkaitan dengan penggunaan dana kapital untuk
investasi.
f. Proyek Radio-Telekomunikasi
Bertujuan untuk membangun jaringan telekomunikasi yang dapatmenjangkau area yang luas
dengan biaya minimal.
g. Proyek Konservasi Bio-Diversity
Proyek konservasi bio-diversity merupakan proyek yang berkaitan dengan usaha pelestarian
lingkungan.

2.1.2. Manajemen Proyek
Manajemen proyek adalah kegiatan merencanakan, mengorganisasikan, mengarahkan,
dan mengendalikan sumber daya organisasi perusahaan untuk mencapai tujuan tertentu dalam
waktu tertentu dengan sumber daya tertentu. Manajemen proyek mempergunakan personel
perusahaan untuk ditempatkan pada tugas tertentu dalam proyek (Santosa, Budi, 2003).
Pada perencanaan awal suatu proyek, faktor biaya, waktu dan mutu membentuk tata
hubungan yang saling bergantungan serta berpengaruh sangat kuat. Salah satu bentuk alternatif
optimalisasi untuk mengatasi keterlambatan waktu proyek yang dapat dilakukan adalah
melakukan penambahan jam kerja, penambahan material, penambahan alat berat, dan
penambahan tenaga kerja. Banyak hal yang terkait dengan hal tersebut yaitu waktu penyelesaian
proyek dan biaya-biaya pekerja pada proyek, serta aktifitas pendukungnya mempunyai hubungan
yang erat karena hal tersebut sangat menentukan keberhasilan suatu proyek (Dipohusodo,
Istimawan, 1996).
Berikut ini perbedaan manajemen proyek dengan manajemen klasik menurut D.I. Cleland
dan W.R. King (Soeharto, Iman, 1999) :
Tabel 2.1 Perbedaan Manajemen Proyek dengan Manajemen Klasik
Wawasan Proyek Wawasan Fungsional

Fenomena
(Manajemen Proyek) (Manajemen Klasik)
Lini-staf dikotomi. Hirearki lini-staf serta Fungsi lini mempunyai tanggung
wewenang dan tanggung jawab jawab tunggal untuk mencapai
tetap ada sebagai fungsi sasaran.
penunjang.
Hubungan atasan d.engan Manajer ke spesialis, kelompok Merupakan dasar hubungan
bawahan. dengan kelompok. pokok dalam struktur organisasi.
Struktur piramida. Unsur-unsur rantai hubungan Kegiatan utama organisasi

vertikal tetap ada, ditambah dilakukan menurut hirearki
adanya arus kegiatan horizontal. vertikal.
Kerja sama untuk mencapai Joint venture para peserta, ada Kelompok dalam organisasi
tujuan. tujuan yang sama dan ada juga dengan tujuan tunggal.
yang berbeda.
Kesatuan komando. Manajer proyek mengelola, Manajer lini merupakan pimpinan
menyilang lini fungsional untuk tunggal dan kelompok yang
mencapai sasaran. bertujuan sama.
Wewenang dan tanggung Terdapat kemungkinan tanggung Tanggung jawab sepadan dengan
jawab. jawab lebih besar dari otoritas wewenang, integritas, tanggung
resmi. jawab dan wewenang terpelihara.
Jangka waktu. Kegiatan manajemen proyek Terus-menerus dalam jangka
berlangsung dalam jangka panjang sesuai umur instalasi dan
pendek. Tidak cukup waktu produk. Optimasi dapat
untuk mencapai optimasi diusahakan maksimal.
operasional proyek.

2.1.3. Penjadwalan Proyek
Penjadwalan merupakan tahapan menerjemahkan suatu perencanaan ke dalam suatu
diagram-diagram yang sesuai dengan skala waktu. Penjadwalan menentukan kapan kegiatan-
kegiatan akan dimulai, ditunda, dan diselesaikan, sehingga pengendalian sumber-sumber daya
akan disesuaikan waktunya menurut kebutuhan yang ditentukan. Dalam proyek, penjadwalan
sangat penting dalam memproyeksikan keperluan tenaga kerja, material, dan peralatan.
Menjadwalkan adalah berpikir secara mendalam melalui berbagai persoalan-persoalan,
menguji jalur-jalur yang logis, serta menyusun berbagai macam tugas, yang menghasilkan suatu
kegiatan lengkap, dan menuliskan bermacam-macam kegiatan dalam kerangka yang logis dan
rangkaian waktu yang tepat (Luthan, Putri Lynna A dan Syafriandi, 2006).
Agar suatu proyek dapat berjalan dengan lancar serta efektif, maka diperlukan pengaturan
waktu atau penjadwalan dari kegiatan-kegiatan yang terlibat di dalamnya. Sehubungan dengan
itu, maka pihak pelaksana dari suatu proyek biasanya membuat suatu jadwal kegiatan (time
schedule).
Jadwal kegiatan adalah urutan-urutan kerja berisi, antara lain :
Jenis pekerjaan yang akan dilaksanakan.
Waktu di mana suatu pekerjaan dimulai dan diakhiri.
Urutan dari pekerjaan.
Dengan adanya jadwal waktu ini, pimpinan proyek dapat mengetahui dengan jelas
rencana kerja yang akan dilaksanakan, sehingga kelangsungan atau kontinuitas proyek dapat
dipelihara. Hal ini memudahkan pimpinan proyek untuk mengkoordinasi unit-unit pekerjaan
sehinga diperoleh efisiensi kerja yang tinggi (Soeharto, Iman, 1999).
Adapun tujuan penjadwalan adalah sebagai berikut :
Mempermudah perumusan masalah proyek.
Menentukan metode atau cara yang sesuai.
Kelancaran kegiatan lebih terorganisir.
Mendapatkan hasil yang optimum.
Sedangkan fungsi penjadwalan dalam suatu proyek konstruksi antara lain :
Menentukan durasi total yang dibutuhkan untuk menyelesaikan proyek.
Menentukan waktu pelaksanaan dari masing-masing kegiatan.
Menentukan kegiatan-kegiatan yang tidak boleh terlambat atau tertunda pelaksanaannya dan
menentukan jalur kritis.
Menentukan kemajuan pelaksanaan proyek.
Sebagai dasar perhitungan cash flow proyek.

Sebagai dasar bagi penjadwalan sumber daya proyek, seperti tenaga kerja, material, dan
peralatan.
Sebagai alat pengendalian proyek.
Data yang diperlukan adalah :
Proyek konstruksi yang akan dilaksanakan.
Metode pelaksanaan.
Membuat list semua kegiatan yang sudah dilakukan untuk proyek tersebut, serta perkiraan
waktu yang diperlukan.
Urutan pelaksanaan kegiatan.
Ketergantungan pelaksanaan antara kegiatan satu dan lainya.
Mengingat perubahan-perubahan yang selalu terjadi pada saat pelaksanaan, maka
beberapa faktor harus diperhatikan untuk membuat jadwal proyek yang cukup efektif, yaitu :
a. Secara teknis, jadwal tersebut bisa dipertanggungjawabkan (technically feasible).
b. Disusun berdasarkan perkiraan/ramalan yang akurat (reliable estimate) dimana perkiraan
waktu, sumber daya, serta biayanya berdasarkan kegiatan pada proyek sebelumnya.
c. Sesuai sumber daya yang sesuai.
d. Sesuai penjadawalan proyek lainnya yang menggunakan sumber daya yang sama.
e. Fleksible terhadap perubahan-perubahan, misalnya perubahan pada spesifikasi proyek.
f. Mendetail yang dipakai sebagai alat pengukur hasil yang dicapai dan pengendalian kemajuan
proyek.
g. Dapat menampilkan kegiatan pokok kritis.
a. Penentuan Asumsi Durasi Kegiatan

Durasi kegiatan dalam metode jaringan kerja adalah lama waktu yang diperlukan untuk
melakukan kegiatan dari awal sampai akhir (Soeharto, Iman, 1999).
Ketepatan atau akurasi asumsi durasi kegiatan akan banyak tergantung dari siapa yang
membuat perkiraan tersebut. Durasi ini lazimnya dinyatakan dengan jam, hari atau minggu.
Durasi Kegiatan Normal

Durasi kegiatan normal adalah jangka waktu yang dibutuhkan untuk menyelesaikan
kegiatan dengan tingkat produktifits kerja yang normal, yaitu sesuai dengan sumber daya dan
kemampuan yang ada pada saat itu. Menurut (Soeharto, Iman, 1999), untuk menentukan durasi
proyek, banyak faktor-faktor yang harus diperhatikan, antara lain :

a. Jenis kegiatan
Setiap kegiatan memiliki karakteristik tersendiri, sehingga harus ditangani secara tersendiri
pula. Semakin sulit penangannya, maka semakin sulit lama durasi yang dibutuhkan.
b. Metode yang digunakan
Penggunaan sumber daya (tenaga kerja, material dan peralatan) tergantung pada metoe
pelaksanaan yang dipakai. Dengan demikian, penggunaan metode pelaksanaan yang berbeda-
beda dapat menghasilkan durasi kegiatan yang berbeda pula.
c. Situasi dan konisi lapangan
Dimaksudkan untuk mengetahui hambatan-hambatan atau kemudahan-kemudahan yang
terdapat di lapangan. Misalnya medan proyek yang berat, terpencil atau pada ketinggian yang
lebih tinggi akan memperlambat pelaksanaan kegiatan.
d. Lokasi sumber daya
Semakin dekat lokasi sumber daya dengan lokasi proyek, akan semakin memperlancar
pelaksanaan suatu kegiatan, sehingga waktu pelaksanaan akan lebih singkat.
e. Faktor cuaca
Faktor ini akan sangat berpengaruh terhadap prestasi kerja. Iklim dan cuaca yang jelek akan
memperlambat penyelesaian kegiata.
f. Dana yang tersedia
Durasi kegiatan akan lebih lama bila dana yang masuk ke dalam kas perusahaan tersendat-
sendat. Begitu juga akan menyebabkan tersendatnya arus material yang masuk.
g. Macam dan volume pekerjaan yang akan dilaksanakan
Volume pekerjaan yang lebih besar membutuhkan durasi pekerjaan yang lebih lama. Volume
ini dapat dihitung dari dokumen rencana kerja dan syarat-syarat yang diberikan pemilik
proyek.
h. Kondisi sosial politik
Termasuk dalam hal ini adalah peraturan pemerintah di bidang tenaga kerja.
i. Sumber daya yang dimiliki oleh pelaksana
Faktor ini meliputi jumlah, kemampuan dan keterapilan tenaga kerja serta kapasitas alat-alat
kerja. Yang perlu ditinjau di sini adalah produktifitas tenaga kerja dengan faktor-faktor yang
mempengaruhinya, yaitu antara lain : kualitas dan kuantitas tenaga kerja, efisiensi, jam kerja,
kondisi lingkungan dan lain-lain.
Durasi Kegiatan Dipercepat (Crashed)

Pada kegiatan manajemen proyek sangat dibutuhkan penjadwalan kegiatan. Salah satu
indikasi akan suatu manajemen proyek agar dikatakan baik adalah dengan memenuhi target
9

jadwal kegiatan pada waktu yang telah ditentukan. Tetapi pada kenyataannya hal ini sulit dicapai
karena kecenderungan manajemen proyek terfokus pada cara untuk meminimalisasi
keterlambatan, dan bukan cara untuk mempercepat pekerjaan. Manajemen proyek yang baik
bukan berarti membuat jadwal kegiatan lebih lama melainkan memperpendek jadwal kegiatan.
Ada beberapa alasan mengapa jadwal kegiatan proyek seharusnya lebih singkat, yaitu :
Jadwal kegiatan yang lebih pendek dapat mengurangi biaya dari keseluruhan proyek
sementara dapat meningkatkan jumlah pekerjaan tanpa penambahan sumber daya.
Jadwal kegiatan yang lebih pendek akan mempercepat waktu penyelesaian proyek sehingga
hasil akhir dari proyek akan dapat seger digunakan, yang kemudian akan sangat berpengaruh
terhadap profit yang akan didapatkan dari pengerjaan proyek.
Jadwal kegiatan yang lebih pendek juga kan meningkatkan kemungkinan untuk
memenangkan tender (terutama untuk kontraktor dan konsultan).
Pada awalnya, yaitu pada saat proyek direncanakan, durasi kegiatan direncanakan sesuai
durasi yang tersedia (sumber daya normal). Bila kemudian hari penyelesaian dipercepat karena
alasan tertentu, maka ada beberapa cara yang bisa dilakukan, yaitu :
1. Perubahan logika pekerjaan
a. Kegiatan seri dijadikan paralel
Sebagai contoh, diambil potongan suatu jaringan kegiatan berikut.
Pembersihan Pekerjaan Pembuatan

lokasi pengukuran pagar proyek
Gambar 2.2 Kegiatan Seri (Soeharto, Iman, 1999)
Dari Gambar 2.2 di atas dapat dilihat bahwa kegiatan pembuatan pagar proyek dilakukan
setelah kegiatan pengukuran selesai. Namun, sebenarnya kedua kegiatan ini dapat
dilakukan secara beramaan selama sumber daya yang dimiliki oleh proyek memadai.
Sehingga waktu penyelesaian untk potongan jaringan kegiatan ini dapat dipersingkat
menjadi seperti Gambar 2.3.
Pekerjaan
pengukuran
Pembersihan
lokasi
Pembuatan
pagar proyek
Gambar 2.3 Kegiatan Paralel (Soeharto, Iman, 1999)
10

b. Kegiatan seri dijadikan overlap
Sebagai contoh pada pekerjaan pelat lantai suatu bangunan yang terdiri dari pekerjaan
bekisting dan pembesian.
Pekerjaan Pekerjaan
bekisting pembesian
Gambar 2.4 Kegiatan Seri (Soeharto, Iman, 1999)
Pada Gambar 2.4, kedua pekerjaan harus dilakukan secara seri, yaitu pekerjaan bekisting
kemudian diikuti oleh pekerjaan pembesian.
Bila ternyata pekerjaan pelat lantai tersebut terbagi atas beberapa lokasi kegiatan, maka
kegiatan ini dapat dilakukan secara overlap sehingga waktu penyelesaian bisa
dipersingkat. Artinya, di saat kegiatan bekisting sudah dilaksanakan 50 %, kegiatan
pembesian sudah bisa dilakukan seperti Gambar 2.5. Sekali lagi, hal ini memungkinkan
selama sumber daya yang dimiliki proyek memadai.
Pekerjaan Pekerjaan
bekisting pembesian
50 %
Gambar 2.5 Kegiatan Overlap (Soeharto, Iman, 1999)
2. Penambahan produktifitas sumber daya

Dapat dilakukan dengan beberapa cara, yatu sebagai berikut :
a. Penambahan jam kerja (lembur)
Dilakukan dengan cara menambah jam kerja setiap ari, tanpa menambah jumlah tenaga
kerja. Kerja lembur ini mengandung resiko yang cukup tinggi dan pekerjaan akan sangat
berat. Oleh sebab itu, kerja lembur harus mendapat tambahan yang lebih besar dari upah
kerja normal, biasanya 1,5 kali sampai 2 kali upah kerja normal.
Apabila dilakukan kerja lembur akan terjadi penurunan produktivitas, yang dapat dilihat
pada Gambar 2.6.
11

Gambar 2.6 Grafik indikasi menurunnya produktivitas karena kerja lembur (Soeharto, Iman,
1999)
b. Pembagian giliran kerja

Di sini terjadi penambahan jumlah pekerja, karena unit pekerja giliran pagi sampai sore
berbeda dengan unit pekerja giliran sore sampai malam. Dengan demikian produktifitas
kerja dianggap hampir sama.
c. Penambahan tenaga kerja
Dimaksudkan sebagai penambahan jumlah pekerja dalam satu unit kerja tanpa menambah
jam kerjanya. Penambahan tenaga kerja yang optimum akan menambah produktifitas
kerja, namun penambahan yang terlalu banyak justru menurunkan produktifitas kerja
karena berbagai macam hal, antara lain : terlalu sempitnya lahan untuk bekerja, kesulitan
pengawasan dan lain-lain.
d. Penambahan/penggantian peralatan
Dimaksudkan untuk manambah produktifitas kerja, menambah ketelitian kerja dan
mengurangi jumlah tenaga kerja manusia.
e. Penggantian/perbaikan metode kkerja
Dilakukan bila metode yang dilakukan sudah tidak efisien lagi. Misalnya perubahan dari
pelaksanaan produksi manual ke produksi pabrikasi. Namun penggantian metode kerja
kadang kala juga berarti merubah logika jaringan kegiatan atau bahkan jenis kegiatannya
sendiri.
12

f. Konsentrasi pada kegiatan tertentu
Dilakukan dengan mengkonsentrasikan pelaksanaan pekerjaan yang dianggap khusus,
kritis atau tingkat kegagalan tinggi. Konsentrasi ini berarti penambahan tenaga kerja atau
peraltan pada kegiatan ini.
g. Kombinasi dari alternatif yang ada
Dalam pelaksanaannya, peningkatan produktifitas sumber daya dapat dilakukan dengan
mengkombinasikan alternatif-aternatif yang ada sehingga menghasilkan suatu cara yang
paling tepat dan efisien.
b. Jaringan Kerja (Network Planning)

Network planning adalah sebuah cara atau teknik yang sangat membantu dalam sebuah
perencanaan, penjadwalan, dan pengawasan sebuah pekerjaan proyek. Prinsip dasar Network
Planning yakni mengelola sebuah proyek mencakup banyak manajemen dan koordinasi berbagai
macam bentuk kegiatan. Ketika beberapa tugas yang harus diselesaikan sudah berada di atas
meja kerja, maka hal ini menjadi suatu tantangan untuk menjaga semua aspek proyek agar
semuanya tetap berjalan dengan lancar.
Untuk memudahkan pelaksanaan sebuah proyek konstruksi, maka diperlukan adanya
sebuah perencanaan yang baik agar seluruh kegiatan dapat berjalan dengan lancar. Perencanaan
jaringan kerja pada sebuah proyek lebih dikenal dengan istilah network planning (NWP).
Sebuah network planning adalah gambaran kejadian-kejadian dan kegiatan yang
diharapkan akan terjadi dan dibuat secara kronologis serta dengan kaitan yang logis dan
berhubungan antara sebuah kejadian atau kegiatan dengan yang lainnya. Ini juga merupakan
teknik dalam perencanaan kegiatan atau proyek yang dapat menjawab pertanyaan bagaimana
mengelola suatu proyek.
Semenjak dikenalkan pada tahun 1950 di Amerika oleh Du Pont Company secara
independen, network planning mulai berkembang di negara-negara lain. Dua metode awal pada
network planning yang dikenal, yaitu CPM (Critical Path Method) dan PERT (Probability
Evaluation Review Technique). CPM bergantung pada PERT yang dapat mengatasi masalah
penjadwalan kerja. CPM lebih banyak mengarah pada bagian permasalahan biaya dan waktu.
Karakteristik umum dari dua metode ini adalah sebuah proyek bisa menjadi diubah menjadi
paket pekerjaan atau paket kegiatan yang terdefinisi dengan baik.
Saat ini telah berkembang sistem penjadwalan proyek dengan menggunakan alat bantu
komputer. Beberapa program komputer yang digunakan dalam penjadwalan proyek antara lain
Microsoft Project dan Primavera. Program-program tersebut penjadwalan dengan komputer
13

mampu mengolah data dalam jumlah besar dan kemungkinan kesalahan yang kecil sehingga
penyusunan penjadwalan dapat dilakukan dengan lebih cepat dan teliti.
Pada dasarnya program-program tersebut berprinsip pada perhitungan CPM, PDM dan
dengan penampilan Gant Chart yang disempurnakan sehingga hubungan keterkaitan setiap
kegiatan bisa tergambar dengan jelas.
2.1.4. Kurva S
Kurva S pertama kali dikembangkan atas dasar pengamatan terhadap pelaksanaan
sejumlah proyek dari awal hingga selesai.
Kurva S secara grafis adalah penggambaran kemajuan kerja (bobot %) kumulatif pada
sumbu vertikal terhadap waktu pada sumbu horizontal. Bobot kegiatan adalah nilai persentase
proyek dimana penggunaannya dipakai untuk mengetahui kemajuan proyek tersebut. Kemajuan
kegiatan biasanya diukur terhadap jumlah uang yang telah dikeluarkan oleh proyek.
Pembandingan kurva S rencana dengan kurva pelaksanaan memungkinkan dapat diketahuinya
kemajuan pelaksanaan proyek apakah sesuai, lambat, ataupun lebih dari yang direncanakan
(Husein, Abrar, 2009).
Adapun fungsi kurva S adalah sebagai berikut :
a. Menentukan waktu penyelesaian proyek.
b. Menentukan waktu penyelesaian bagian proyek.
c. Menentukan besarnya biaya pelaksanaan proyek.
d. Menentukan waktu untuk mendatangkan material dan alat yang akan dipakai.
2.1.5. Rencana Anggaran Biaya

Sebelum proyek dimulai, terlebih dahulu diperkirakan secara cermat biaya yang akan
dikeluarkan dalam Rencana Anggaran Biaya (RAB) yang memuat real cost dari proyek yang
dikerjakan. Rencana Anggaran Biaya (RAB) adalah perhitungan banyaknya biaya yang
diperlukan untuk bahan dan upah, serta biaya-biaya lain yang berhubungan dengan pelaksanaan
proyek. RAB memuat keseluruhan item pekerjaan yang menjadi tanggung jawab kontraktor dan
diperinci lagi sehingga RAB juga berisi volume pekerjaan, kebutuhan bahan bangunan dan
peralatan, alokasi dan upah tenaga kerja serta pengeluaran lainnya. Dari real cost ini kemudian
ditentukan harga borongan untuk lelang. Anggaran biaya pada bangunan yang sama akan
berbeda-beda di masing-masing daerah, disebabkan karena perbedaan harga bahan dan upah
tenaga kerja.
RAB merupakan jumlah dari RAP (Rencana Anggaran Pelaksanaan) dan keuntungan.
RAP terdiri dari biaya langsung (direct cost) dan biaya tidak langsung (indirect cost). Setelah
14

proyek berjalan, setiap pengeluaran yang terjadi dicatat sesuai dengan butir-butir yang ada dalam
Rencana Anggaran Biaya (RAB) dan dijadikan Realisasi Biaya Pekerjaan (RBP). Jumlah
penggunaan dana proyek dalam RBP ini seharusnya lebih kecil atau paling tidak sama
dengan yang tercantum dalam RAB, agar didapat keuntungan perusahaan. Namun dalam usaha
memperoleh keuntungan ini mestinya tidak mengurangi kualitas dan kuantitas hasil kerja. Oleh
karena itu dibutuhkan suatu pengendalian biaya untuk mencapai tujuan tersebut.
a. Perhitungan Volume
Perhitungan volume pekerjaan adalah bagian paling esensial dalam tahap perencanaan
proyek konstruksi. Pengukuran kuantitas/volume pekerjaan konstruksi merupakan suatu proses
pengukuran/perhitungan terhadap kuantitas item-item pekerjaan berdasarkan pada gambar atau
aktualisasi pekerjaan di lapangan. Dengan mengetahui jumlah volume pekerjaan maka akan
diketahui berapa banyak biaya yang diperlukan dalam pelaksanaan proyek konstruksi tersebut.
b. Analisa Harga Satuan

Analisa harga satuan berfungsi sebagai pedoman awal perhitungan rencana anggaran
biaya yang didalamya terdapat angka yang menunjukan jumlah material, tenaga dan biaya
persatuan pekerjaan.
Untuk mendapatkan daftar harga baik bahan maupun upah dapat diperoleh melalui
berbagai media antara lain :
Daftar harga yang dikeluarkan oleh Pemerintah Daerah setempat.
Daftar harga yang dikeluarkan oleh instansi tertentu.
Jurnal-jurnal harga bahan dan upah.
Bapenas
Survei harga di lokasi proyek.
Setelah daftar harga diperoleh kemudian dilakukan analisa harga satuan pekerjaan yang
dapat dilakukan dengan perhitungan ataupun dengan menggunakan buku analisa BOW ataupun
SNI untuk mendapatkan harga koefisien masing-masing pekerjaan, sehingga kemudian akan
dapat dilakukan perhitungan Rencana Anggaran Biaya (RAB).
c. Penentuan Biaya
Biaya yang digunakan di proyek adalah biaya total. Total biaya untuk setiap durasi waktu
adalah jumlah biaya langsung dan biaya tidak langsung. Biaya tidak langsung bersifat kontinu
selama proyek, sehingga pengurangan durasi proyek berarti pengurangan dalam biaya tidak
langsung. Biaya langsung dalam grafik akan meningkat jika durasi proyek dikurangi dari
15

awalnya yang direncanakan. Dengan informasi dari grafik, manajer dapat dengan cepat
menimbang alternatif-alternatif yang mungkin diambil dalam memenuhi deadline waktu yang
ditentukan.
Biaya Langsung (Direct Cost)

Biaya langsung secara umum menunjukkan biaya tenaga kerja, bahan, peralatan, dan
kadang-kadang juga biaya subkontraktor. Biaya langsung akan bersifat sebagai biaya normal
apabila dilakukan dengan metode yang efisien, dan dalam waktu normal proyek. Biaya untuk
durasi waktu yang dibebankan (imposed duration date) akan lebih besar dari biaya untuk durasi
waktu yang normal, karena biaya langsung diasumsikan dikembangkan dari metode dan waktu
yang normal sehingga pengurangan waktu akan menambah biaya dari kegiatan proyek. Total
waktu dari semua paket kegiatan dalam proyek menunjukkan total biaya langsung untuk
keseluruhan proyek. Proses ini membutuhkan pemilihan beberapa kegiatan kritis yang
mempunyai biaya percepatan terkecil.
Biaya Tidak Langsung (Indirect Cost)

Biaya tidak langsung (indirect cost) adalah biaya yang tidak secara langsung
berhubungan dengan konstruksi, tetapi harus ada dan tidak dapat dilepaskan dari proyek
tersebut (Frederika, Ariany, 2010).
Biaya tidak langsung secara umum menunjukkan biaya-biaya overhead seperti
pengawasan, administrasi, konsultan, bunga, dan biaya lain-lain/biaya tak terduga. Biaya tidak
langsung tidak dapat dihubungkan dengan paket kegiatan dalam proyek. Biaya tidak langsung
secara langsung bervariasi dengan waktu, oleh karena itu pengurangan waktu akan menghasilkan
pengurangan dalam biaya tidak langsung.
2.1.6. Mempercepat Waktu Penyelesaian Proyek (Crashing)

Mempercepat penyelesaian waktu proyek adalah suatu usaha menyelesaikan proyek lebih
awal dari waktu penyelesaian dalam keadaan normal. Proses mempercepat waktu penyelesaian
proyek dinamakan Crash Program. Dengan diadakannya percepatan proyek ini, akan terjadi
pengurangan durasi kegiatan pada kegiatan yang akan diadakannya crash program. Akan tetapi,
terdapat batas waktu percepatan (crash duration) yaitu suatu batas dimana dilakukan
pengurangan waktu melewati batas waktu ini akan tidak efektif lagi.
Durasi percepatan (crashing) maksimum suatu aktivitas adalah durasi tersingkat untuk
menyelesaikan suatu aktivitas yang secara teknis masih mungkin dengan asumsi sumber daya
bukan merupakan hambatan (Soeharto, Iman, 1999).
16

Percepatan durasi dari suatu jadwal pelaksanaan proyek mengacu pada percepatan dari
kegiatan-kegiatan yang ada dalam rangka untuk menyelesaikan proyek lebih cepat. Waktu yang
diperlukan untuk menyelesaikan proyek ditentukan oleh lintasan kritis, maka untuk mempercepat
durasi dari jadwal penyelesaian proyek, seseorang seharusnya memfokuskan pada kegiatan-
kegiatan kritis.
Konsekuensi dari percepatan proyek atau crashing program adalah meningkatnya biaya
langsung (direct cost)
Ada beberapa metode percepatan durasi proyek, salah satunya adalah metode pertukaran
waktu dan biaya (time cost trade off). Percepatan durasi dapat dilaksanakan dengan cara
penambahan jumlah tenaga kerja, penambahan jam kerja( lembur), penambahan atau
penggantian peralatan yang lebih produktif, dan penggantian material yang dapat membuat
pekerjaan lebih cepat tanpa mengurangi mutu serta penyempurnaan metode pelaksanaan
konstruksi.
2.1.7. Metode Time Cost Trade Off

Time Cost Trade Off adalah suatu metode untuk mempercepat durasi proyek dengan
menambahkan variabel / alternatif tertentu (jam kerja, tenaga kerja, alat, dll).
Metode pertukaran waktu dan biaya (Time Cost Trade Off Method ) memberikan
alternatif kepada perencana proyek untuk dapat menyusun perencanaan terbaik sehingga upaya
mengoptimalkan waktu dan biaya dalam menyelesaikan suatu proyek, penyelesaian penugasan
sumber daya untuk meng-efisiensikan alokasi sumber daya juga diperlukan, sehingga dapat
dihasilkan sumber daya yang diinginkan dengan pertambahan biaya yang paling optimum
(Buluatie, Nurhadinata, 2013).
Dalam penyususnan sebuah schedule proyek konstruksi diharapkan menghasilkan
schedule yang realistis berdasarkan estimasi yang wajar. Salah satu cara mempercepat durasi
proyek adalah dengan analisa time cost trade off. Dengan mereduksi suatu pekerjaan yang akan
berpengaruh terhadap waktu penyelsaian proyek. Time Cost Trade Off adalah suatu proses yang
disengaja, sistematis dan analitik dengan cara melakukan pengujian dari semua kegiatan dalam
suatu proyek yang dipusatkan pada kegiatan yang berada pada jalur kritis. Selanjutnya
melakukan kompresi dimulai pada lintasan kritis yang mempunyai nilai cost slope terendah.
Kompresi terus dilakukan sampai lintasan kritis mempunyai aktivitas-aktivitas yang telah jenuh
sebelumnya (Wulfram, Ervianto, 2004).
17

2.1.8. Hubungan Antara Waktu dan Biaya
Biaya total proyek adalah penjumlahan dari biaya langsung dan biaya tak langsung yang
digunakan selama pelaksanaan proyek. Besarnya biaya ini sangat tergantung oleh lamanya waktu
(durasi) penyelesaian proyek, keduanya berubah sesuai dengan waktu dan kemajuan proyek.
Meskipun tidak dapat dihitung dengan rumus tertentu, tetapi umumnya makin lama proyek
berjalan makin tinggi komulatif biaya tak langsung yang diperlukan (Iman Soeharto, 1999).
Gambar 2.7 menunjukkan hubungan antara biaya langsung, biaya tidak langsung dan biaya total
proyek. Biaya optimal didapat dengan mencari total biaya proyek terkecil. Untuk hubungan
antara waktu dan biaya ditunjukkan pada Gambar 2.8.
Gambar 2.7 Hubungan Waktu Biaya Total, Biaya Tidak Langsung, Biaya Langsung dan
Biaya Optimal (Soeharto, Iman, 1999)
18

Gambar 2.8 Hubungan Waktu Biaya Normal dan Dipersingkat untuk Suatu Kegiatan
(Soeharto, Iman, 1999)
Dengan dipercepatnya durasi suatu proyek maka pasti akan terjadi perubahan biaya dan
waktu. Terdapat dua nilai waktu yang akan ditunjukkan tiap aktifitas dalam suatu jaringan kerja
saat terjadi percepatan yaitu :
a. Normal Duration
Normal duration adalah waktu yang dibutuhkan untuk menyelesaikan suatu aktifitas atau
kegiatan dengan sumber daya normal yang ada tanpa adanya tambahan biaya lain dalam
sebuah proyek.
b. Crash Duration
Crash duration adalah waktu yang dibutuhkan sebuah proyek dalam usahanya mempersingkat
waktu yang durasinya lebih pendek dari normal duration.
Proses percepatan juga menyebabkan perubahan pada elemen biaya yaitu :
a. Normal Cost
Normal cost adalah biaya yang dikeluarkan dengan penyelesaian proyek dalam waktu normal.
Perkiraan biaya ini adalah pada saat perencanaan dan penjadwalan bersamaan dengan
penentuan waktu normal.
b. Crash Cost
Crash cost adalah biaya yang dikeluarkan dengan penyelesaian proyek dalam jangka waktu
sebesar durasi crash-nya. Biaya setelah di-crashing akan menjadi lebih besar dari biaya
normal.
19

2.2. Penelitian Terdahulu
Berdasarkan penelitian yang dilakukan oleh (Buluatie, Nurhadinata, 2013), proyek
Revitalisasi Gedung Badan Pusat Statistik Gorontalo mengalami keterlambatan sehingga
dilakukan percepatan durasi proyek untuk mengejar keterlambatan dengan metode pertukaran
waktu dan biaya (Time Cost Trade Off Method), yaitu dengan menggunakan penambahan jam
kerja lembur ataupun dengan penambahan pekerja. Penambahan jam kerja lembur dan
penambahan pekerja memiliki efisiensi waktu optimum proyek selama 170 HK atau 6,67%.
Sedangkan untuk efisiensi biaya penambahan jam kerja lembur optimum didapatkan sebesar Rp
4.230.875 atau 0,305% dan penambahan jumlah pekerja memiliki efisiensi biaya optimum
proyek adalah sebesar Rp 8.112.500 atau 0,586%. Dari hasil penelitian ini dapat dilihat bahwa
penambahan pekerja lebih efisien dibandingkan penambahan jam kerja lembur dengan
keuntungan biaya yang lebih besar.
Penelitian percepatan penyelesaian proyek yang dilakukan oleh (Frederika, Ariany,
2010) pada proyek Pembangunan Super Villa yang mengalami keterlambatan pada
pelaksanaannya sebesar 24 % dengan analisis dicoba dari satu jam sampai empat jam kerja
menggunakan Metode Analisis Pertukaran Waktu dan Biaya (Time Cost Trade Off Analysis)
dapat disimpulkan:
- Biaya optimum didapat pada penambahan satu jam kerja, dengan pengurangan biaya sebesar
Rp784.104,16 dari biaya total normal yang jumlahnya sebesar Rp2.886.283.000,00 menjadi
sebesar Rp2.885.498.895,84, dengan pengurangan waktu selama 8 hari dari waktu normal 284
hari menjadi 276 hari.
- Waktu optimum didapat pada penambahan dua jam kerja, dengan pengurangan waktu selama
14 hari dari waktu normal 284 hari menjadi 270 hari, dengan pengurangan biaya sebesar
Rp700.377,35 dari biaya normal Rp2.886.283.000,00 yang menjadi sebesar
Rp2.885.582.622,65.
Berdasarkan hasil analisis (Setiawan, Bagus Budi, 2012) pada proyek Pembangunan
Apartemen Tower C Seson City dengan menggunakan metode Time Cost Trade Off dengan
tiga alternatif, yaitu penambahan jam kerja lembur, penambahan grup kerja dan penambahan
kapasitas alat diperoleh beberapa kesimpulan :
- Dari segi waktu didapat penyelesaian pelaksanaan untuk : Alternatif 1 : 315 hari terjadi
pengurangan 40 hari ; Alternatif 2 : 321 hari terjadi pengurangan 34 hari ; Alternatif 3 : 302,5
hari terjadi pengurangan 53 hari ; Dari waktu pelaksanaan riil lapangan 355,5 hari.
- Perubahan biaya total proyek yang terjadi akibat percepatan pelaksanaan pekerjaan :
Alternatif 1 : Rp.18.464.332.922 ; Alternatif 2 : Rp.18.424.417.006 ; Alternatif 3 :
20

Rp.18.166.643.494. dari segi biaya terjadi peningkatan akibat pelaksanaan dari ketiga
alternatif tersebut.
- Semua alternatif mengalami penambahan biaya. Kontraktor mempunyai pilihan 3 alternatif
yang sesuai dengan pertimbangan antara biaya, waktu dan kondisi yang lain.
Berdasarkan hasil analisa Percepatan durasi proyek oleh (Yana, A.A. Gde Agung, 2006)
pada Proyek Rehabilitasi Ruang Pertemuan Dinas Pertanian Tanaman Pangan Provinsi Bali yang
dilakukan dengan menganalisis penambahan jam kerja dengan metode Time Cost Trade Off
Analysis atau analisa pertukaran waktu dan biaya dapat disimpulkan :
- Dari segi waktu didapat penyelesaian pelaksanaan selama 117 hari dari waktu pelaksanaan
normal 150 hari atau terjadi pengurangan durasi selama 33 hari.
- Perubahan biaya total proyek yang terjadi akibat penambahan jam kerja untuk mencapai biaya
proyek optimum yaitu dari biaya normal sebesar Rp 1.025.250.107,10 menjadi sebesar Rp
1.018.549188,40.
21

BAB III
METODOLOGI PENELITIAN
3.1. Metode Penelitian

a. Subyek dan Obyek Penelitian
Subyek dalam penelitian ini adalah menerapkan metode time cost trade off pada
percepatan durasi proyek dengan dua alternatif, yaitu penambahan jam kerja (lembur) dan
penambahan jumlah pekerja dalam pelaksanaan proyek Pembangunan Perumahan Cemara Kuta
Medan yang terletak di Jalan H. Anif.
Yang menjadi objek penelitian adalah Pembangunan Villa 38 unit Type 10 m x 19 m
Blok Legian. Alasan pemilihan objek penelitian ini karena pembangunan Villa Blok Legian
mengalami keterlambatan pada pelaksanaannya sebesar 12,71 % dari kondisi yang direncanakan.
Pada pelaksanaannya, proyek yang berjalan masih 15,20 % dari rencana yaitu sebesar 27,91 %.
b. Pengumpulan Data-Data Proyek

Data-data yang diperlukan dalam penelitian ini didapat langsung dari pihak proyek di
lapangan, yaitu :
a. Time Schedule dan Kurva-S
b. Rencana Anggaran Biaya (RAB)
c. Gambar Proyek
c. Identifikasi Kondisi Proyek dan Hubungan Antar Aktivitas

Setelah data-data yang diperlukan diperoleh, hal pertama yang dilakukan adalah
mengidentifikasi kondisi proyek dan hubungan antar aktivitas serta durasi tiap kegiatan. Durasi
tiap kegiatan dan hubungan keterkaitan tiap kegiatan diperoleh dari Time Schedule.
Dengan bantuan Microsoft Project, hubungan keterkaitan tiap aktivitas dibentuk dalam
jaringan kerja (network planning) sehingga diperoleh kegiatan kritis, free float dan total float.
d. Analisa Data
Kegiatan-kegiatan kritis akan dipercepat pelaksanaannya. Pengurangan durasi dilakukan
dengan menggunakan Crashing Program. Adapun langkah-langkah dalam crashing program
adalah sebagai berikut :
22

a. Menghitung crash duration.
Crash duration adalah durasi kegiatan setelah dilakukan crash program pada kegiatan
tersebut.
b. Menghitung crash cost.
Crash cost adalah besarnya biaya/upah pekerja yang diperlukan untuk menyelesaikan
kegiatan dengan kurun waktu dipercepar (crash duration).
c. Menghitung cost slope.
Cost slope adalah pertambahan biaya langsung (direct cost) untuk mempercepat suatu
aktifitas per satuan waktu.
Perhitungan crashing program dilakukan untuk tiap-tiap alternatif, yaitu penambahan
jam kerja (lembur) dan penambahan tenaga kerja.
e. Penerapan Metode Time Cost Trade Off

Setelah didapat nilai cost slope dari masing-masing kegiatan, maka dilakukan penekanan
(kompresi) durasi proyek pada semua aktivitas yang berada pada lintasan kritis dan dimulai dari
aktivitas yang mempunyai cost slope terendah. Dari tahap-tahap pengkompresian tersebut akan
dicari waktu optimal dari biaya total proyek yang minimal.
f. Kesimpulan
Dari kedua alternatif percepatan setelah dilakukan crash program diperoleh masing-
masing total durasi proyek setelah dipercepat dan total cost. Dari total durasi proyek setelah
dipercepat dan total cost diperoleh waktu optimum dan biaya optimum.
3.2. Bagan Alir Penelitian

Adapun langkah-langkah metode penelitian dalam tugas akhir ini, secara garis besar
digambarkan dalam bagan alir berikut.
23

Mulai
Analisis Percepatan Durasi Proyek dengan

Metode Pertukaran Waktu dan Biaya
(Time Cost Trade Off / TCTO)
Tinjauan Pustaka
Pengumpulan Data
Data Primer Data Sekunder

Normal Duration : diperoleh dari Time Schedule Gambar Proyek
Normal Cost : diperoleh dari Rancangan Analisa Harga Satuan
Anggaran Biaya (RAB)
Identifikasi Kondisi Proyek dan Hubungan Antar Aktivitas
Dengan Program Microsoft Analisa Data

Project
Kegiatan Kritis
Free Float Crashing Program Alternatif percepatan durasi
Total Float Crash Duration Penambahan jam kerja /
Crash Cost lembur (4 jam kerja saja)
Cost Slope Penambahan tenaga kerja
Penerapan Metode Pertukaran Waktu Dan Biaya (Time Cost Trade Off)
Kesimpulan dan Saran
Selesai
Gambar 3.1 Bagan Alir Penelitian
24

BAB IV
ANALISA DAN PEMBAHASAN
4.1. Data Umum Proyek

Nama Proyek : Perumahan Cemara Kuta
Nomor Kontrak : 009/CK/1.CC.1/XI/2013
Nilai Kontrak : Rp 24.202.059.091,36
Waktu Pelaksanaan : 51 minggu kalender (306 hari kerja)
Tanggal Pekerjaan Dimulai : 18 November 2013
Tanggal Pekerjaan Selesai : 8 November 2014
Lokasi : Jalan H. Anif, Medan
Pemilimk Proyek : PT. Cemara Kuta
Kontraktor : CV. Bangun Karya Utama
CV. Gaharu Design
Konsultan Arsitek : HBI (Hish Brand Indonesia)
Konsultan Struktur : Ong Gimseng
4.2. Struktur Organisasi
Gambar 4.1 Struktur Organisasi CV. Bangun Karya Utama
25

4.3. Gambar Proyek
Gambar 4.2 Denah Lantai Dasar dan Lantai 2

26

Gambar 4.3 Denah Lantai 3 dan Rencana Atap
27

Gambar 4.4 Tampak Depan dan Tampak Belakang
28


Gambar 4.5 Foto Dokumentasi Proyek

29

4.4. Uraian Pekerjaan dan Penjadwalan Proyek
Pada proyek Pembangunan Villa 38 unit Type 10 m x 19 m Blok Legian terdapat 3 (tiga) pekerjaan utama yaitu pekerjaan tanah, pekerjaan
struktur dan pekerjaan finishing. Masing-masing bagian tersusun atas item pekerjaan yang lebih spesifik dari kegiatan utama tersebut.
Penjadwalan (time schedule) proyek Pembangunan Villa 38 unit Type 10 m x 19 m Blok Legian menggunakan kurva S. Proyek ini dijadwalkan
selesai dalam 51 minggu kalender.
Tabel 4.1 Time Schedule normal dengan menggunakan kurva S

`
30

31

4.5. Pembiayaan Proyek
4.5.1. Biaya Langsung
Biaya langsung (direct cost) merupakan biaya yang langsung berhubungan dengan
pekerjaan konstruksi di lapangan. Biaya langsung diperoleh dengan mengalikan volume
pekerjaan dengan harga satuan pekerjaan tersebut.
Yang termasuk biaya langsung dalam proyek ini adalah :
1. Biaya upah pekerja
2. Biaya material/bahan
Adapun rincian biaya langsung villa 10 m x 19 m pada proyek ini adalah seperti tersaji
pada Tabel 4.2.
Tabel 4.2 Rincian Biaya Langsung (untuk 1 unit)

DURASI HARGA JUMLAH BOBOT
NO URAIAN PEKERJAAN VOLUME
(Minggu) SATUAN ( Rp ) (%)
A PEKERJAAN TANAH
1 Galian tanah pondasi 16,43 M3 3 65.000,00 1.067.625,00 0,203

2 Galian Tanah Sloof 1,47 M3 3 65.000,00 95.403,75 0,018
3 Urugan tanah ex galian 9,09 M3 6 15.000,00 136.316,25 0,026
4 Pemadatan Tanah 102,82 M2 5 10.000,00 1.028.196,00 0,195
2.327.541,00 0,442
B PEKERJAAN STRUKTUR
1 PEKERJAAN PONDASI
1 Potong Tiang Pancang 0,75 titik 4 27.500,00 20.680,00 0,004

2 Lantai Kerja K100 0,94 M3 4 662.500,00 621.342,19 0,118
3 Pekerjaan Bekisting 10,08 M2 4 120.000,00 1.209.600,00 0,230
4 Pekerjaan Besi 99,87 KG 4 12.250,00 1.223.444,25 0,232
5 Cor Pondasi K225 1,51 M3 4 787.500,00 1.190.700,00 0,226
4.265.766,44 0,810
2 PEKERJAAN KOLOM STUMP dan SLOOF
Kolom Stump
2 Pembesian 486,93 KG 4 12.250,00 5.964.861,89 1,133
3 Cor K225 1,65 M3 4 787.500,00 1.300.910,63 0,247
Sloof (25/40)
2 Pembesian 352,36 KG 4 12.250,00 4.316.355,49 0,820
3 Cor K225 5,87 M3 4 787.500,00 4.623.412,50 0,878
4 Pengecoran Lantai dasar K100 7,00 M3 4 662.500,00 4.637.500,00 0,881
27.556.896,50 5,235
3 PEKERJAAN KOLOM ELV.00-4.20

2 Pembesian 1.910,27 KG 6 12.250,00 23.400.833,27 4,446
3 Cor Kolom K225 3,14 M3 6 787.500,00 2.471.730,19 0,470
28.432.091,46 5,402
4 PEKERJAAN BALOK & LANTAI ELV.4.20

2 Pembesian 1.433,97 KG 8 12.250,00 17.566.084,05 3,337
3 Cor Lantai K225 29,76 M3 8 787.500,00 23.435.188,88 4,452
55.335.236,93 10,513
31

5 Luivel elv.3.30

2 Pembesian 91,03 KG 4 12.250,00 1.115.146,78 0,212
3 Cor Lantai K225 1,44 M3 4 787.500,00 1.137.543,75 0,216
3.697.190,53 0,702
6 PEKERJAAN KOLOM ELV.4.20-8.20

2 Pembesian 1.148,41 KG 10 12.250,00 14.067.977,62 2,673
3 Cor Kolom K225 2,59 M3 9 787.500,00 2.041.200,00 0,388
17.923.577,62 3,405
7 Balok BL

2 Pembesian 577,22 KG 4 12.250,00 7.070.921,22 1,343
3 Cor Balok K225 1,94 M3 4 787.500,00 1.529.482,50 0,291
13.520.643,72 2,569
8 Luivel Elv. 8.80
1 Pekerjaan Bekisting 6,92 M2 4 120.000,00 830.100,00 0,158

2 Pembesian 52,31 KG 4 12.250,00 640.833,05 0,122
3 Cor Lantai K225 0,83 M3 4 787.500,00 653.703,75 0,124
2.124.636,80 0,404

2 Pembesian 1.394,72 KG 8 12.250,00 17.085.285,57 3,246
3 Cor Lantai K225 12,49 M3 6 787.500,00 9.837.229,50 1,869
40.633.679,07 7,720
10 PEKERJAAN KOLOM ELV.8.20-11.20

2 Pembesian 289,61 KG 8 12.250,00 3.547.686,24 0,674
3 Cor Kolom K225 1,25 M3 6 787.500,00 982.800,00 0,187
5.466.486,24 1,039

2 Pembesian 1.011,95 KG 6 12.250,00 12.396.327,33 2,355
3 Cor Lantai K225 8,07 M3 4 787.500,00 6.358.865,63 1,208
27.661.292,96 5,255
12 PEKERJAAN TANGGA
1 Pondasi Tangga
2 Pembesian 70,98 KG 9 12.250,00 869.521,46 0,165
3 Cor Lantai K225 0,66 M3 9 787.500,00 519.750,00 0,099
2 Tangga Elv.0.00-8.20
2 Pembesian 464,14 KG 21 12.250,00 5.685.700,30 1,080
3 Cor Lantai K225 2,77 M3 21 787.500,00 2.181.060,00 0,414
14.104.031,76 2,680
13 PEKERJAAN SEPTIC TANK

Septic tank 1,00 Unit 4 2.500.000,00 2.500.000,00 0,475
2.500.000,00 0,475
14 PEKERJAAN ATAP POLYCARBONAT
Atap polycarbonat/skylight 1,00 Ls 3 7.100.000,00 7.100.000,00 1,349
7.100.000,00 1,349
15 SCREED LANTAI ATAP 3 CM

Screed lantai atap 3 cm 1,00 Ls 4 5.730.000,00 5.730.000,00 1,089
5.730.000,00 1,089
32

C PEKERJAAN FINISHING
1 PEKERJAAN BATU BATA
Lantai 1
1 Pasangan Batu Bata (3/4) 1:4 55,58 M2 8 117.000,00 6.502.275,00 1,235
3 Plesteran Batu Bata 1:4 287,83 M2 7 41.670,00 11.993.876,10 2,279
4 Acian 287,83 M2 7 10.000,00 2.878.300,00 0,547
Lantai 2
4 Acian 393,57 M2 6 10.000,00 3.935.675,00 0,748
Atap
4 Acian 176,44 M2 6 10.000,00 1.764.350,00 0,335
92.487.367,78 17,571
2 PEKERJAAN LANTAI
1 Lantai keramik uk.80 x 80 cm 225,50 M2 6 246.000,00 55.473.000,00 10,539

Keramik teras dan area cuci jemur lantai 3 (
6 171.000,00 8.765.887,50 1,665
2 30x30 cm) 51,26 M2
3 Keramik teras depan dan belakang 20x20 cm 10,60 M2 5 156.000,00 1.653.210,00 0,314
4 Keramik lantai kamar mandi 18,00 M2 5 156.000,00 2.808.000,00 0,533
5 keramik dinding kamar mandi 45,54 M2 5 195.000,00 8.880.300,00 1,687
6 Keramik Tangga (60 x60 ) 26,17 M2 5 240.000,00 6.281.376,00 1,193
7 keramik meja dapur 60 x 60 cm 4,44 M2 5 240.000,00 1.065.600,00 0,202
8 Carport 1,08 M3 5 550.000,00 593.824,00 0,113
85.521.197,50 16,248
3 PEKERJAAN KUSEN
Lantai 1
1 TYPE P1' ( 300 X 250 ) 1,00 PC 5 2.850.000,00 2.850.000,00 0,541
2 TYPE PJ2 ( 330 x 300 ) (Meranti) + Pengecatan 1,00 PC 8 2.850.000,00 2.850.000,00 0,541
3 TYPE P4 ( 90 X 215 ) (Meranti) + Pengecatan 1,00 PC 8 950.000,00 950.000,00 0,180
4 TYPE P5 ( 65 X 195 ) (Meranti) 1,00 PC 8 650.000,00 650.000,00 0,123
5 TYPE J10 ( 130 X 150 ) (Aluminium) 1,00 PC 7 850.000,00 850.000,00 0,161
Lantai 2
1 TYPE P4 ( 90 X 215 ) (Meranti) + Pengecatan 3,00 PCS 7 950.000,00 2.850.000,00 0,541
2 TYPE P5 ( 65 X 195 ) (Meranti) 2,00 PCS 7 650.000,00 1.300.000,00 0,247
4 TYPE J2 ( 135 x 310 ) (Aluminium) 1,00 PC 7 2.250.000,00 2.250.000,00 0,427
4 TYPE J3' ( 210 x 420 ) (Aluminium) 1,00 PC 7 2.850.000,00 2.850.000,00 0,541
5 TYPE J4 ( 135 x 185 ) (Aluminium) 1,00 PC 6 1.850.000,00 1.850.000,00 0,351
6 TYPE J5 ( 50 x 85 ) (Aluminium) 1,00 PC 6 650.000,00 650.000,00 0,123
7 TYPE J10 ( 130 X 150 ) (Aluminium) 2,00 PCS 6 850.000,00 1.700.000,00 0,323
Lantai 3
1 TYPE P3 ( 90 X 210 ) (Meranti) + Pengecatan 2,00 PCS 4 950.000,00 1.900.000,00 0,361
2 TYPE J10 ( 130 X 150 ) (Aluminium) 2,00 PCS 4 850.000,00 1.700.000,00 0,323
25.200.000,00 4,788
4 PEKERJAAN SANITAIR
a Instalasi air bersih 1" - 3/4" - 1/2" - WAVIN

Pipa vertikal 1" 15,00 m 8 45.000,00 675.000,00 0,128
Pipa Horijontal 1" ke pompa 15,00 m 8 40.000,00 600.000,00 0,114
Pipa Horijontal 1" ke pipa vertikal 4,00 m 8 40.000,00 160.000,00 0,030
Pipa Horijontal 1/2" distribusi lantai 24,00 m 8 35.000,00 840.000,00 0,160
Pipa Horijontal 1/2" distribusi titik 36,00 m 8 35.000,00 1.260.000,00 0,239
b Instalasi air kotor & tinja 3" - 4" - WAVIN
Instalasi Air Kotor Cair
Pipa vertikal 4" 20,00 m 12 80.000,00 1.600.000,00 0,304
Pipa horijontal 2,5" 16,00 m 12 55.000,00 880.000,00 0,167
Pipa horijontal 4" 20,00 m 12 80.000,00 1.600.000,00 0,304
33

Instalasi Air Kotor Padat
Pipa vertikal 4" 6,00 m 12 80.000,00 480.000,00 0,091
c Floor drain ; Stainless Steel

d Fittings
Lantai 1
1 KLOSED DUDUK 1,00 PCS 3 2.250.000,00 2.250.000,00 0,427
2 Kitchen Zink 1,00 PCS 3 1.800.000,00 1.800.000,00 0,342
3 Kran air 3,00 PCS
Lantai 2
1 KLOSED DUDUK 2,00 PCS 3 2.250.000,00 4.500.000,00 0,855
2 WASHTAFEL 1 LOBANG 2,00 PCS 3 1.300.000,00 2.600.000,00 0,494
3 BAK MANDI (kotak sabun) 1,00 PCS
4 Kran air 2,00 PCS
Lantai 3
Kran air 1,00 PCS
26.004.996,00 4,941
5 PEKERJAAN INSTALASI LISTRIK
1 Box MCB 6 group + MCB 1,00 set 4 250.000,00 250.000,00 0,047
2 Instalasi titik lampu (NYA 2.5mm ) 56,00 ttk 4 75.000,00 4.200.000,00 0,798
3 Instalasi stop kontak (NYA 2.5mm ) 12,00 ttk 4 75.000,00 900.000,00 0,171
4 Saklar Tunggal 7,00 set 4 10.000,00 70.000,00 0,013
5 Saklar Ganda 4,00 set 4 20.000,00 80.000,00 0,015
6 Saklar Ganda Tiga 1,00 set 2 35.000,00 35.000,00 0,007
7 Jack Antena 4,00 bh 4 250.000,00 1.000.000,00 0,190
6.535.000,00 1,242
6 PEKERJAAN PEMASANGAN PLAFON
1 LANTAI 1
Rangka + Plafon Gypsum Board 9 mm 89,07 M2 4 85.000,00 7.570.950,00 1,438
2 LANTAI 2
3 LANTAI 3
18.357.662,50 3,488
7 PEKERJAAN TAMPAK DEPAN DAN KANOPI
1 Finishing batu alam andesit (setara) 5,64 M2 10 280.000,00 1.579.200,00 0,300
2 Kisi-kisi besi hollow cat coklat (4,8 M') 7,00 btg 10 341.375,00 2.389.625,00 0,454
3 Besi hollow ruang tengah lantai 1 16,00 btg 10
4 Finishing semen plester di nat cat coklat 14,06 M2 10 70.000,00 984.200,00 0,187
5 Finishing semen plester cat cream 12,43 M2 10 70.000,00 870.100,00 0,165
6 Finishing semen plester cat putih 7,45 M2 10 70.000,00 521.500,00 0,099
7 Finishing travertine 33,52 M2 10
8 Finishing Rilief atas pintu 14,00 M' 10 400.000,00 5.600.000,00 1,064
9 Relief Tiang teras 2,00 buah 10 400.000,00 800.000,00 0,152
10 Pekerjaan kanopi 4,33 M2 10 261.000,00 1.130.652,00 0,215
13.875.277,00 2,636
TOTAL BIAYA PEKERJAAN (1 Unit Villa) 526.360.571,80 100,00

TOTAL BIAYA PEKERJAAN (38 Unit Villa) 20.001.701.728,40
4.5.2. Biaya Tidak Langsung

Biaya tidak langsung (indirect cost) adalah biaya yang tidak secara langsung
berhubungan dengan konstruksi, tetapi harus ada dan tidak dapat dilepaskan dari proyek tersebut.
Yang termasuk biaya tidak langsung dalam proyek ini adalah :
1. Profit
2. Pertambahan Pajak Nilai (PPN)
34

a. Profit
Berdasarkan surat perjanjian pemborongan (kontrak), profit untuk kontraktor besarnya
adalah 10% dari biaya langsung (direct cost).
Perhitungan besarnya profit adalah :
Total biaya langsung = Rp 20.001.701.728,40
Profit (10% dari total biaya langsung) = Rp 2.000.170.172,84
b. Pertambahan Pajak Nilai (PPN)

Berdasarkan surat perjanjian pemborongan (kontrak), Pertambahan Pajak Nilai (PPN)
sebesar 10% dari real cost ditanggung oleh kontraktor.
Perhitungan besarnya profit adalah :
Total biaya langsung = Rp 20.001.701.728,40
Profit (10% dari total biaya langsung) = Rp 2.000.170.172,84 +
Real Cost = Rp 22.001.871.901,24
PPN (10% dari Real Cost) = Rp 2.200.187.190,12
Keseluruhan biaya tidak langsung dalam proyek ini tersaji dalam Tabel 4.3.
Tabel 4.3 Rincian Biaya Tidak Langsung

NO JENIS BIAYA JUMLAH (Rp)
2. Profit 2.000.170.172,84
4. Pertambahan Pajak Nilai (PPN) 2.200.187.190,12
TOTAL BIAYA TIDAK LANGSUNG 4.200.357.362,96
4.5.3. Biaya Total Proyek

Rincian biaya total pada proyek Pembangunan Villa 38 unit Type 10 m x 19 m Blok
Legian adalah seperti tersaji dalam Tabel 4.4.
Tabel 4.4 Rincian Biaya Total

NO JENIS BIAYA JUMLAH
1. Biaya Langsung 20.001.701.728,40
2. Biaya Tidak Langsung 4.200.357.362,96
TOTAL BIAYA 24.202.059.091,36
35

4.6. Identifikasi Kondisi Proyek dan Hubungan Antar Aktivitas
Hubungan keterkaitan antar aktivitas didapat dari hasil pengolahan data perusahaan,
seperti yang disusun dalam Tabel 4.5 di bawah ini. Dengan bantuan Microsoft Project, hubungan
keterkaitan ini dibentuk dalam jaringan kerja untuk mengidentifikasi kegiatan kritis (lihat
Lampiran 2).
Tabel 4.5 Hubungan Keterkaitan Antar Aktivitas
36

37

38

39

Kegiatan-kegiatan kritis yang diperoleh adalah sebagai berikut :
1. Pekerjaan Tanah Pekerjaan besi
Galian tanah pondasi Cor K225
2. Pekerjaan Pondasi 7. Pekerjaan Balok dan Lantai Elv.8.20
Potong tiang pancang Pekerjaan bekisting
Lantai kerja K100 Pekerjaan besi
Pekerjaan bekisting Cor K225
Pekerjaan besi 8. Pekerjaan Kolom Elv.8.20-11.20
Cor pondasi K225 Pekerjaan bekisting
3. Pekerjaan Kolom Stump dan Sloof Pekerjaan besi
a. Kolom Stump Cor K225
Pekerjaan bekisting 9. Pekerjaan Batu Bata (Lantai 3)
Pekerjaan besi Pasangan batu bata (3/4) 1:4
Cor K225 Pasangan batu bata (1/2) 1:4
b. Sloof Plesteran batu bata 1:4
Pekerjaan bekisting Acian
Pekerjaan besi 10. Pekerjaan Tampak Depan dan Kanopi
Cor K225 Finishing batu alam andesit (setara)
4. Pekerjaan Kolom Elv.00-4.20 Kisi-kisi besi hollow cat coklat (4,8
Pekerjaan bekisting M)
Pekerjaan besi Finishing semen plester cat coklat
Cor K225 Finishing semen plester cat cream
5. Pekerjaan Balok dan Lantai Elv.4.20 Finishing semen plester cat putih
Pekerjaan bekisting Finishing relief atas pintu
Pekerjaan besi Relief tiang teras
Cor K225 Pekerjaan kanopi
6. Pekerjaan Kolom Elv.4.20-8.20
Pekerjaan bekisting
40

4.7. Perhitungan Crashing Program
Untuk mempercepat durasi penyelesaian proyek, maka diadakan percepatan durasi
pekerjaan pada kegiatan-kegiatan kritis. Pada tugas akhir ini dilakukan percepatan durasi proyek
dengan menggunakan dua alternatif, yaitu penambahan jam kerja (lembur) dan penambahan
jumlah pekerja.
4.7.1. Penambahan Jam Kerja (Lembur)

Rencana kerja yang akan dilakukan dalam mempercepat durasi sebuah pekerjaan dengan
alternatif penambahan jam kerja (lembur) adalah :
1. Waktu kerja normal adalah 8 jam kerja per hari (08.00 17.00) dengan 1 jam istirahat (12.00
13.00), sedangkan kerja lembur dilakukan setelah waktu kerja normal selama 4 jam per hari
(18.30 22.30). Dalam seminggu hanya dilakukan 6 hari kerja, yaitu Senin Sabtu.
2. Harga upah pekerja untuk kerja lembur menurut Keputusan Menteri Tenaga Kerja Nomor
KEP.102/MEN/VI/2004 pasal 11 (Anonim, 2004) diperhitungkan sebagai berikut :
a. Untuk 1 jam kerja lembur pertama, harus dibayar upah kerja lembur sebesar 1,5 kali upah
sejam.
b. Untuk setiap jam kerja berikutnya, harus dibayar upah kerja lembur sebesar 2 kali upah
sejam.
3. Produktifitas untuk 4 jam kerja lembur diperhitungkan sebesar 60% dari produktifitas normal
(Soeharto, Iman, 1999).
a. Crash Duration
Langkah-langkah dalam menghitung crash duration :
a. Menghitung produktifitas harian
Volume pekerjaan
Produkti itas harian
Durasi normal
b. Menghitung produktifitas per jam
Prod. harian
Produkti itas per jam
jam kerja normal harian
Di mana :
Jam kerja normal harian = 8 jam
c. Menghitung produktifitas lembur
Produkti itas lembur Jam kerja lembur x Koef. produkti itas x Prod. per jam
Di mana :
Jam kerja lembur per hari = 4 jam
41

Koefisien produktifitas = 60%
d. Menghitung produktifitas harian setelah di-crash
Produkti itas harian setelah crash Prod. harian Prod. lembur
e. Menghitung crash duration
Volume pekerjaan
Prod. harian setelah crash
Hasil perhitungan produktifitas harian, produktifitas per jam, produktifitas harian setelah
di-crash dan crash duration untuk tiap kegiatan kritis disajikan dalam Tabel 4.6.
42

Tabel 4.6 Produktifitas harian, Produktifitas per jam, Produktifitas harian setelah di-crash dan Crash Duration tiap kegiatan kritis
DURASI Prod. Prod. Per Prod. Crash
URAIAN PEKERJAAN VOLUME Prod. Crash
(HK) Harian jam Lembur Duration
PEKERJAAN TANAH
Galian tanah pondasi 624,15 M3 18 34,68 4,33 10,40 45,08 14
PEKERJAAN PONDASI
Potong Tiang Pancang 28,58 Titik 24 1,19 0,15 0,36 1,55 18
Lantai Kerja K100 35,64 M3 24 1,49 0,19 0,45 1,93 18
Pekerjaan Bekisting 383,04 M2 24 15,96 2,00 4,79 20,75 18
Pekerjaan Besi 3795,17 KG 24 158,13 19,77 47,44 205,57 18
Cor Pondasi K225 57,46 M3 24 2,39 0,30 0,72 3,11 18
PEKERJAAN KOLOM STUMP dan SLOOF
Kolom Stump
Pembesian 18503,25 KG 24 770,97 96,37 231,29 1002,26 18
Cor K225 62,77 M3 24 2,62 0,33 0,78 3,40 18
Sloof (25/40)
Pembesian 13389,51 KG 24 557,90 69,74 167,37 725,27 18
Cor K225 223,1 M3 24 9,30 1,16 2,79 12,08 18
PEKERJAAN KOLOM ELV.00-4.20
Pembesian 72590,34 KG 36 2016,40 252,05 604,92 2621,32 28
Cor Kolom K225 119,27 M3 36 3,31 0,41 0,99 4,31 28
PEKERJAAN BALOK & LANTAI ELV.4.20
Pembesian 54490,71 KG 48 1135,22 141,90 340,57 1475,79 37
Cor Lantai K225 1130,84 M3 48 23,56 2,94 7,07 30,63 37
PEKERJAAN KOLOM ELV.4.20-8.20
Pembesian 43639,44 KG 60 727,32 90,92 218,20 945,52 46
Cor Kolom K225 98,5 M3 54 1,82 0,23 0,55 2,37 42
43

Pembesian 52999,25 KG 48 1104,15 138,02 331,25 1435,40 37
Cor Lantai K225 474,69 M3 36 13,19 1,65 3,96 17,14 28
Pembesian 11005,07 KG 48 229,27 28,66 68,78 298,05 37
Cor Kolom K225 47,42 M3 36 1,32 0,16 0,40 1,71 28
PEKERJAAN BATU BATA
Lantai 3
Pasangan Batu Bata (3/4) 1:4 795,15 M2 24 33,13 4,14 9,94 43,07 18
Pasangan Batu Bata (1/2) 1:4 2954,69 M2 36 82,07 10,26 24,62 106,70 28
Plesteran Batu Bata 1:4 6704,53 M2 30 223,48 27,94 67,05 290,53 23
Acian 6704,53 M2 36 186,24 23,28 55,87 242,11 28
PEKERJAAN TAMPAK DEPAN DAN KANOPI
Finishing batu alam andesit (setara) 214,32 M2 60 3,57 0,45 1,07 4,64 46
Kisi-kisi besi hollow cat coklat (4,8 M') 266 Btg 60 4,43 0,55 1,33 5,76 46
Finishing semen plester di nat cat coklat 534,28 M2 60 8,90 1,11 2,67 11,58 46
Finishing semen plester cat cream 472,34 M2 60 7,87 0,98 2,36 10,23 46
Finishing semen plester cat putih 283,1 M2 60 4,72 0,59 1,42 6,13 46
Finishing Rilief atas pintu 532 M' 60 8,87 1,11 2,66 11,53 46
Relief Tiang teras 76 Buah 60 1,27 0,16 0,38 1,65 46
Pekerjaan kanopi 164,62 M2 60 2,74 0,34 0,82 3,57 46
44

b. Crash Cost
Upah tenaga kerja dalam proyek Pembangunan Villa 38 unit Type 10 m x 19 m Blok
Legian adalah :
Mandor = Rp 100.000,00 / OH
Kepala Tukang = Rp 100.000,00 / OH
Tukang (kayu/besi/batu) = Rp 90.000,00 / OH
Pekerja/kenek = Rp 50.000,00 / OH
Langkah-langkah dalam menghitung crash cost :
a. Menghitung upah kerja harian normal
Upah kerja harian normal Prod. harian x Harga satuan upah kerja
b. Menghitung upah kerja per jam normal
Upah kerja per jam normal Prod. per jam x Harga satuan upah kerja
c. Menghitung upah kerja lembur per hari (4 jam kerja)
Upah kerja lembur per hari jam
, x upah sejam normal x x upah sejam normal
d. Menghitung crash cost tenaga kerja per hari
tenaga kerja per hari upah harian upah kerja lembur per hari
e. Menghitung crash cost total
total per hari x
Hasil perhitungan upah kerja harian normal, upah kerja per jam normal, upah lembur per
hari (4 jam kerja), crash cost per hari dan crash cost total untuk tiap kegiatan kritis disajikan
dalam Tabel 4.7.
45

Tabel 4.7 Upah kerja harian normal, Upah kerja per jam normal, Upah lembur per hari (4 jam kerja), Crash cost per hari dan Crash total tiap
kegiatan kritis
Harga Crahs Cost Crash Cost
Upah Harian Upah Per Jam Upah Lembur
URAIAN PEKERJAAN Satuan Harian Total
Normal (Rp) Normal (Rp) (Rp)
Upah (Rp) (Rp) (Rp)
PEKERJAAN TANAH
Galian tanah pondasi 65.000,00 2.253.875,00 281.734,38 2.113.007,81 4.366.882,81 60.464.531,25
PEKERJAAN STRUKTUR
PEKERJAAN PONDASI
Potong Tiang Pancang 27.500,00 32.747,92 4.093,49 30.701,17 63.449,09 1.171.367,79
Lantai Kerja K100 111.260,00 165.221,10 20.652,64 154.894,78 320.115,88 5.909.831,65
Pekerjaan Bekisting 24.850,00 396.606,00 49.575,75 371.818,13 768.424,13 14.186.291,54
Pekerjaan Besi 5.300,00 838.100,04 104.762,51 785.718,79 1.623.818,83 29.978.193,80
Cor Pondasi K225 111.260,00 266.374,98 33.296,87 249.726,55 516.101,53 9.528.028,25
Kolom Stump
Pembesian 5.300,00 4.086.134,38 510.766,80 3.830.750,98 7.916.885,35 146.157.883,41
Cor K225 111.260,00 290.991,26 36.373,91 272.804,30 563.795,56 10.408.533,47
Sloof (25/40)
Pekerjaan Bekisting 24.850,00 1.847.990,96 230.998,87 1.732.491,52 3.580.482,48 66.101.215,05
Pembesian 5.300,00 2.956.850,13 369.606,27 2.772.046,99 5.728.897,12 105.764.254,47
Cor K225 111.260,00 1.034.254,42 129.281,80 969.613,52 2.003.867,93 36.994.484,90
Pekerjaan Bekisting 24.850,00 559.483,94 69.935,49 524.516,20 1.084.000,14 30.018.465,48
Pembesian 5.300,00 10.686.911,17 1.335.863,90 10.018.979,22 20.705.890,39 573.393.887,60
Cor Kolom K225 111.260,00 368.610,56 46.076,32 345.572,40 714.182,96 19.777.374,34
Pembesian 5.300,00 6.016.682,56 752.085,32 5.640.639,90 11.657.322,46 430.424.214,09
Cor Lantai K225 111.260,00 2.621.192,88 327.649,11 2.457.368,33 5.078.561,21 187.516.106,27
46

Pembesian 5.300,00 3.854.817,20 481.852,15 3.613.891,13 7.468.708,33 344.709.615,00
Cor Kolom K225 111.260,00 202.946,48 25.368,31 190.262,33 393.208,81 16.333.288,94
Pembesian 5.300,00 5.852.000,52 731.500,07 5.486.250,49 11.338.251,01 418.643.114,18
Cor Lantai K225 111.260,00 1.467.055,82 183.381,98 1.375.364,83 2.842.420,64 78.713.187,09
Pembesian 5.300,00 1.215.143,15 151.892,89 1.139.196,70 2.354.339,85 86.929.471,20
Cor Kolom K225 111.260,00 146.554,14 18.319,27 137.394,51 283.948,65 7.863.193,52
FINISHING
PEKERJAAN BATU BATA
Lantai 3
Pasangan Batu Bata (3/4) 1:4 39.800,00 1.318.623,75 164.827,97 1.236.209,77 2.554.833,52 47.166.157,21
Pasangan Batu Bata (1/2) 1:4 26.500,00 2.174.980,14 271.872,52 2.039.043,88 4.214.024,02 116.696.049,76
Plesteran Batu Bata 1:4 27.000,00 6.034.077,00 754.259,63 5.656.947,19 11.691.024,19 269.792.865,87
Acian 5.300,00 987.055,81 123.381,98 925.364,82 1.912.420,62 52.959.340,34
Finishing batu alam andesit (setara) 41.650,00 148.773,80 18.596,73 139.475,44 288.249,24 13.303.810,96
Kisi-kisi besi hollow cat coklat (4,8 M') 36.650,00 162.481,67 20.310,21 152.326,56 314.808,23 14.529.610,58
Finishing semen plester di nat cat coklat 27.600,00 245.768,80 30.721,10 230.408,25 476.177,05 21.977.402,31
Finishing semen plester cat cream 27.600,00 217.276,40 27.159,55 203.696,63 420.973,03 19.429.524,23
Finishing semen plester cat putih 27.600,00 130.226,00 16.278,25 122.086,88 252.312,88 11.645.209,62
Finishing Rilief atas pintu 54.500,00 483.233,33 60.404,17 453.031,25 936.264,58 43.212.211,54
Relief Tiang teras 54.500,00 69.033,33 8.629,17 64.718,75 133.752,08 6.173.173,08
Pekerjaan kanopi 28.500,00 78.194,50 9.774,31 73.307,34 151.501,84 6.992.392,79
47

c. Cost Slope
Cost slope dirumuskan sebagai berikut :
Hasil perhitungan cost slope untuk tiap kegiatan kritis disajikan dalam Tabel 4.8 di bawah ini.
Tabel 4.8 Cost slope tiap kegiatan kritis

Normal Crash Duration Normal Cost Crash Cost Cost Slope
URAIAN PEKERJAAN
Duration (HK) (HK) (Rp) (Rp) (Rp)
PEKERJAAN TANAH
Galian tanah pondasi 18 14 40.569.750,00 60.464.531,25 4.789.484,38
PEKERJAAN PONDASI
Potong Tiang Pancang 24 18 785.950,00 1.171.367,79 69.589,32
Lantai Kerja K100 24 18 3.965.306,40 5.909.831,65 351.094,84
Pekerjaan Bekisting 24 18 9.518.544,00 14.186.291,54 842.787,75
Pekerjaan Besi 24 18 20.114.401,00 29.978.193,80 1.780.962,59
Cor Pondasi K225 24 18 6.392.999,60 9.528.028,25 566.046,84
Kolom Stump
Pembesian 24 18 98.067.225,00 146.157.883,41 8.683.035,55
Cor K225 24 18 6.983.790,20 10.408.533,47 618.356,42
Sloof (25/40)
Pekerjaan Bekisting 24 18 44.351.783,00 66.101.215,05 3.926.980,79
Pembesian 24 18 70.964.403,00 105.764.254,47 6.283.306,52
Cor K225 24 18 24.822.106,00 36.994.484,90 2.197.790,64
Pembesian 36 28 384.728.802,00 573.393.887,60 22.709.686,23
48

Cor Kolom K225 36 28 13.269.980,20 19.777.374,34 783.297,44
Pembesian 48 37 288.800.763,00 430.424.214,09 12.785.450,45
Cor Lantai K225 48 37 125.817.258,40 187.516.106,27 5.570.034,88
Pembesian 60 46 231.289.032,00 344.709.615,00 8.191.486,55
Cor Kolom K225 54 42 10.959.110,00 16.333.288,94 431.261,27
Pembesian 48 37 280.896.025,00 418.643.114,18 12.435.501,11
Cor Lantai K225 36 28 52.814.009,40 78.713.187,09 3.117.493,61
Pembesian 48 37 58.326.871,00 86.929.471,20 2.582.179,18
Cor Kolom K225 36 28 5.275.949,20 7.863.193,52 311.427,56
PEKERJAAN BATU BATA
Lantai 3
Pasangan Batu Bata (3/4) 1:4 24 18 31.646.970,00 47.166.157,21 2.802.075,47
Plesteran Batu Bata 1:4 30 23 181.022.310,00 269.792.865,87 12.822.413,63
Acian 36 28 35.534.009,00 52.959.340,34 2.097.493,59
Finishing batu alam andesit (setara) 60 46 8.926.428,00 13.303.810,96 316.144,33
Kisi-kisi besi hollow cat coklat (4,8 M') 60 46 9.748.900,00 14.529.610,58 345.273,54
Finishing semen plester di nat cat coklat 60 46 14.746.128,00 21.977.402,31 522.258,70
Finishing semen plester cat cream 60 46 13.036.584,00 19.429.524,23 461.712,35
Finishing semen plester cat putih 60 46 7.813.560,00 11.645.209,62 276.730,25
Finishing Rilief atas pintu 60 46 28.994.000,00 43.212.211,54 1.026.870,83
Relief Tiang teras 60 46 4.142.000,00 6.173.173,08 146.695,83
Pekerjaan kanopi 60 46 4.691.670,00 6.992.392,79 166.163,31
49

4.7.2. Penambahan Jumlah Tenaga Kerja
Pada tugas akhir ini, rencana kerja yang akan dilakukan dalam mempercepat durasi
sebuah pekerjaan dengan alternatif penambahan jumlah tenaga kerja adalah :
1. Tenaga kerja yang ditambah adalah pekerja dan tukang (batu/kayu/besi).
2. Jumlah penambahan tenaga kerja sebesar 25% dari indeks kebutuhan tenaga kerja per hari.
Berikut ini jumlah penambahan tenaga kerja untuk tiap kegiatan kritis yang akan
dipercepat durasi pengerjaannya seperti yang disajikan dalam Tabel 4.9.
Tabel 4.9 Penambahan jumlah tenaga kerja
50

a. Crash Duration
Langkah-langkah dalam menghitung crash duration :
a. Menghitung produktifitas harian
Volume pekerjaan
Produkti itas harian
Durasi kegiatan
b. Menghitung produktifitas setelah crashing (penambahan jumlah tenaga kerja)

Prod. harian x Total tenaga kerja crash
Produkti itas setelah
Total tenaga kerja normal
c. Menghitung crash duration
Volume pekerjaan
Prod. setelah
Hasil perhitungan produktifitas harian, produktifitas setelah crashing (penambahan

jumlah tenaga kerja) dan crash duration untuk tiap kegiatan kritis tersaji dalam Tabel 4.10.
51

Tabel 4.10 Produktifitas harian, Produktifitas penambahan jumlah tenaga kerja dan Crash duration tiap kegiatan kritis
DURASI Prod. setelah
URAIAN PEKERJAAN VOLUME Prod. Harian Crash Duration
(HK) penambahn
PEKERJAAN TANAH
Galian tanah pondasi 624,15 M3 18 34,68 43,34 14
PEKERJAAN PONDASI
Potong Tiang Pancang 28,58 Titik 24 1,19 1,49 19
Lantai Kerja K100 35,64 M3 24 1,49 1,86 19
Pekerjaan Bekisting 383,04 M2 24 15,96 19,95 19
Pekerjaan Besi 3795,17 KG 24 158,13 197,67 19
Cor Pondasi K225 57,46 M3 24
Kolom Stump
Pembesian 18503,25 KG 24 770,97 963,71 19
Cor K225 62,77 M3 24 2,62 3,27 19
Sloof (25/40)
Pembesian 13389,51 KG 24 557,90 697,37 19
Cor K225 223,1 M3 24 9,30 11,62 19
Pembesian 72590,34 KG 36 2016,40 2520,50 29
Cor Kolom K225 119,27 M3 36 3,31 4,14 29
Pembesian 54490,71 KG 48 1135,22 1419,03 38
Cor Lantai K225 1130,84 M3 48 23,56 29,45 38
Pembesian 43639,44 KG 60 727,32 909,16 48
Cor Kolom K225 98,5 M3 54 1,82 2,28 43
52

Pembesian 52999,25 KG 48 1104,15 1380,19 38
Cor Lantai K225 474,69 M3 36 13,19 16,48 29
Pembesian 11005,07 KG 48 229,27 286,59 38
Cor Kolom K225 47,42 M3 36 1,32 1,65 29
PEKERJAAN BATU BATA
Lantai 3
Pasangan Batu Bata (3/4) 1:4 795,15 M2 24 33,13 41,41 19
Pasangan Batu Bata (1/2) 1:4 2954,69 M2 36 82,07 102,59 29
Plesteran Batu Bata 1:4 6704,53 M2 30 223,48 279,36 24
Acian 6704,53 M2 36 186,24 232,80 29
Finishing batu alam andesit (setara) 214,32 M2 60 3,57 4,47 48
Kisi-kisi besi hollow cat coklat (4,8 M') 266 Btg 60 4,43 5,54 48
Finishing semen plester di nat cat coklat 534,28 M2 60 8,90 11,13 48
Finishing semen plester cat cream 472,34 M2 60 7,87 9,84 48
Finishing semen plester cat putih 283,1 M2 60 4,72 5,90 48
Finishing Rilief atas pintu 532 M' 60 8,87 11,08 48
Relief Tiang teras 76 Buah 60 1,27 1,58 48
Pekerjaan kanopi 164,62 M2 60 2,74 3,43 48
53

b. Crash Cost
Langkah-langkah dalam menghitung crash cost :
a. Menghitung upah kerja harian normal
Upah kerja harian normal Prod. harian normal x Harga satuan upah normal
b. Menghitung upah kerja harian setelah crashing (penambahan jumlah tenaga kerja)
Upah kerja harian setelah
Prod. harian x Harga satuan upah setelah
c. Menghitung crash cost
Upah kerja harian setelah x
Hasil perhitungan upah kerja harian normal, upah kerja setelah crashing (penambahan
jumlah tenaga kerja) dan crash cost untuk tiap kegiatan kritis disajikan dalam Tabel 4.11.
54

Tabel 4.11 Upah kerja harian normal, Upah kerja setelah crashing (penambahan jumlah tenaga kerja) dan Crash cost untuk tiap kegiatan kritis
(Sumber : Hasil Pengolahan Data)
Harga Satuan
Upah Harian Harga Satuan Upah Harian Crash Cost
URAIAN PEKERJAAN Upah Normal
Normal (Rp) Upah Crash (Rp) Crash (Rp) (Rp)
(Rp)
PEKERJAAN TANAH
Galian tanah pondasi 65.000,00 2.253.875,00 80.000,00 3.467.500,00 49.932.000,00
PEKERJAAN PONDASI
Potong Tiang Pancang 27.500,00 32.747,92 33.750,00 50.238,28 964.575,00
Lantai Kerja K100 111.260,00 165.221,10 136.475,00 253.331,72 4.863.969,00
Pekerjaan Bekisting 24.850,00 396.606,00 30.087,50 600.245,63 11.524.716,00
Pekerjaan Besi 5.300,00 838.100,04 6.350,00 1.255.173,41 24.099.329,50
Cor Pondasi K225 111.260,00 266.374,98 136.475,00 408.429,87 7.841.853,50
Kolom Stump
Pembesian 5.300,00 4.086.134,38 6.350,00 6.119.564,45 117.495.637,50
Cor K225 111.260,00 290.991,26 136.475,00 446.173,74 8.566.535,75
Sloof (25/40)
Pekerjaan Bekisting 24.850,00 1.847.990,96 30.087,50 2.796.852,51 53.699.568,25
Pembesian 5.300,00 2.956.850,13 6.350,00 4.428.301,48 85.023.388,50
Cor K225 111.260,00 1.034.254,42 136.475,00 1.585.811,07 30.447.572,50
Pembesian 5.300,00 10.686.911,17 6.350,00 16.005.161,77 460.948.659,00
Cor Kolom K225 111.260,00 368.610,56 136.475,00 565.186,57 16.277.373,25
Pembesian 5.300,00 6.016.682,56 6.350,00 9.010.833,55 346.016.008,50
Cor Lantai K225 111.260,00 2.621.192,88 136.475,00 4.019.046,59 154.331.389,00
55

Pembesian 5.300,00 3.854.817,20 6.350,00 5.773.134,25 277.110.444,00
Cor Kolom K225 111.260,00 202.946,48 136.475,00 311.175,64 13.442.787,50
Pembesian 5.300,00 5.852.000,52 6.350,00 8.764.198,89 336.545.237,50
Cor Lantai K225 111.260,00 1.467.055,82 136.475,00 2.249.420,76 64.783.317,75
Pembesian 5.300,00 1.215.143,15 6.350,00 1.819.848,82 69.882.194,50
Cor Kolom K225 111.260,00 146.554,14 136.475,00 224.709,88 6.471.644,50
PEKERJAAN BATU BATA 27.500,00
Lantai 3 111.260,00
Pasangan Batu Bata (3/4) 1:4 24.850,00 1.318.623,75 48.800,00 2.021.006,25 38.803.320,00
Pasangan Batu Bata (1/2) 1:4 5.300,00 2.174.980,14 32.500,00 3.334.285,59 96.027.425,00
Plesteran Batu Bata 1:4 111.260,00 6.034.077,00 33.000,00 9.218.728,75 221.249.490,00
Acian 987.055,81 7.375,00 1.716.871,83 49.445.908,75
Finishing batu alam andesit (setara) 41.650,00 148.773,80 50.750,00 226.598,75 10.876.740,00
Kisi-kisi besi hollow cat coklat (4,8 M') 36.650,00 162.481,67 44.500,00 246.604,17 11.837.000,00
Finishing semen plester di nat cat coklat 27.600,00 245.768,80 32.250,00 358.969,38 17.230.530,00
Finishing semen plester cat cream 27.600,00 217.276,40 32.250,00 317.353,44 15.232.965,00
Finishing semen plester cat putih 27.600,00 130.226,00 32.250,00 190.207,81 9.129.975,00
Finishing Rilief atas pintu 54.500,00 483.233,33 66.250,00 734.270,83 35.245.000,00
Relief Tiang teras 54.500,00 69.033,33 66.250,00 104.895,83 5.035.000,00
Pekerjaan kanopi 28.500,00 78.194,50 33.875,00 116.177,14 5.576.502,50
56

c. Cost Slope
Cost slope dirumuskan sebagai berikut :
Hasil perhitungan cost slope untuk tiap kegiatan kritis disajikan dalam Tabel 4.12 di bawah ini.
Tabel 4.12 Cost slope tiap kegiatan kritis

Normal Crash Duration Normal Cost Crash Cost Cost Slope
URAIAN PEKERJAAN
Duration (HK) (HK) (Rp) (Rp) (Rp)
PEKERJAAN TANAH
Galian tanah pondasi 18 14 40.569.750,00 49.932.000,00 520.110,60
PEKERJAAN PONDASI
Potong Tiang Pancang 24 19 785.950,00 964.575,00 37.213,54
Lantai Kerja K100 24 19 3.965.306,40 4.863.969,00 187.221,38
Pekerjaan Besi 24 19 20.114.401,00 24.099.329,50 830.193,44
Cor Pondasi K225 24 6.392.999,60 7.841.853,50 301.844,56
Kolom Stump
Pembesian 24 19 98.067.225,00 117.495.637,50 4.047.585,94
Cor K225 24 19 6.983.790,20 8.566.535,75 329.738,66
Sloof (25/40)
Pembesian 24 19 70.964.403,00 85.023.388,50 2.928.955,31
Cor K225 24 19 24.822.106,00 30.447.572,50 1.171.972,19
Pembesian 36 29 384.728.802,00 460.948.659,00 10.586.091,25
57

Cor Kolom K225 36 29 13.269.980,20 16.277.373,25 417.693,48
Pembesian 48 38 288.800.763,00 346.016.008,50 5.959.921,41
Cor Lantai K225 48 38 125.817.258,40 154.331.389,00 2.970.221,94
Pembesian 60 48 231.289.032,00 277.110.444,00 3.818.451,00
Cor Kolom K225 54 43 10.959.110,00 13.442.787,50 229.970,14
Pembesian 48 38 280.896.025,00 336.545.237,50 5.796.792,97
Cor Lantai K225 36 29 52.814.009,40 64.783.317,75 1.662.403,94
Pembesian 48 38 58.326.871,00 69.882.194,50 1.203.679,53
Cor Kolom K225 36 29 5.275.949,20 6.471.644,50 166.068,79
PEKERJAAN BATU BATA
Lantai 3
Plesteran Batu Bata 1:4 30 24 181.022.310,00 221.249.490,00 6.704.530,00
Acian 36 29 35.534.009,00 49.445.908,75 1.932.208,30
Finishing batu alam andesit (setara) 60 48 8.926.428,00 10.876.740,00 162.526,00
Kisi-kisi besi hollow cat coklat (4,8 M') 60 48 9.748.900,00 11.837.000,00 174.008,33
Finishing semen plester di nat cat coklat 60 48 14.746.128,00 17.230.530,00 207.033,50
Finishing semen plester cat cream 60 48 13.036.584,00 15.232.965,00 183.031,75
Finishing semen plester cat putih 60 48 7.813.560,00 9.129.975,00 109.701,25
Finishing Rilief atas pintu 60 48 28.994.000,00 35.245.000,00 520.916,67
Relief Tiang teras 60 48 4.142.000,00 5.035.000,00 74.416,67
Pekerjaan kanopi 60 48 4.691.670,00 5.576.502,50 73.736,04
58

4.8. Analisa Pertukaran Waktu dan Biaya (Time Cost Trade Off)
Setelah didapatkan nilai cost slope dari masing-masing aktifitas, maka penekanan
(kompresi) durasi proyek dilakukan pada semua aktifitas yang berada pada lintasan kritis dan
dimulai dari aktifitas yang mempunyai cost slope terendah.
4.8.1. Penambahan Jam Kerja (Lembur)

Urutan cost slope dimulai dari aktifitas yang mempunyai cost slope terendah untuk
alternatif penambahan jam kerja (lembur) disajikan dalam Tabel 4.13.
Tabel 4.13 Urutan Kegiatan dengan Cost Slope Terendah

DURASI CRASH COST SLPOE
URAIAN PEKERJAAN
NORMAL DURATION (Rp)
PEKERJAAN PONDASI
Potong Tiang Pancang 24 18 69.589,32
PEKERJAAN TAMPAK DEPAN DAN
KANOPI
Relief Tiang teras 60 46 146.695,83
Pekerjaan kanopi 60 46 166.163,31
Pekerjaan Bekisting 48 37 256.795,09
Cor Kolom K225 36 28 260.875,86
KANOPI
Finishing semen plester cat putih 60 46 276.730,25
PEKERJAAN PONDASI
Lantai Kerja K100 24 18 294.104,25
KANOPI
Finishing batu alam andesit (setara) 60 46 316.144,33
Kisi-kisi besi hollow cat coklat (4,8 M') 60 46 345.273,54
Cor Kolom K225 54 42 361.257,87
KANOPI
Finishing semen plester cat cream 60 46 461.712,35
PEKERJAAN PONDASI
Cor Pondasi K225 24 18 474.164,71
Kolom Stump
Cor K225 24 18 517.983,27
KANOPI
Finishing semen plester di nat cat coklat 60 46 522.258,70
Kolom Stump
59

Cor Kolom K225 36 28 656.150,65
PEKERJAAN PONDASI
KANOPI
Finishing Rilief atas pintu 60 46 1.026.870,83
PEKERJAAN PONDASI
Pekerjaan Besi 24 18 1.522.218,97
Sloof (25/40)
Cor K225 24 18 1.841.039,79
Pembesian 48 37 2.207.032,40
PEKERJAAN BATU BATA
Lantai 3
Pasangan Batu Bata (3/4) 1:4 24 18 2.428.934,77
Cor Lantai K225 36 28 2.611.454,29
PEKERJAAN BATU BATA
Lantai 3
Acian 36 28 2.691.123,85
Sloof (25/40)
Pekerjaan Bekisting 24 18 3.092.596,14
Cor Lantai K225 48 37 4.665.892,96
PEKERJAAN TANAH
Galian tanah pondasi 18 14 4.789.484,38
Sloof (25/40)
Pembesian 24 18 5.370.448,78
Pembesian 60 46 7.001.402,65
Kolom Stump
Pembesian 24 18 7.421.537,93
PEKERJAAN BATU BATA
Lantai 3
Plesteran Batu Bata 1:4 30 23 8.405.804,49
Pembesian 48 37 10.628.833,96
Pembesian 48 37 10.927.941,61
Pembesian 36 28 19.410.354,46
60

a. Analisa Percepatan Durasi
Dengan bantuan Microsoft Project, dicari total durasi setelah percepatan proyek. Total
durasi proyek setelah crashing seperti tersaji dalam Tabel 4.14.
Tabel 4.14 Total durasi proyek setelah crashing

TOTAL
DURASI CRASH TOTAL
URAIAN PEKERJAAN DURASI
NORMAL DURATION CRASH
PROYEK
PEKERJAAN PONDASI
Potong Tiang Pancang 24 18 6 306
KANOPI
Relief Tiang teras 60 46 14 306
Pekerjaan kanopi 60 46 14 306
Pekerjaan Bekisting 48 37 11 306
Cor Kolom K225 36 28 8 298
KANOPI
Finishing semen plester cat putih 60 46 14 298
PEKERJAAN PONDASI
Lantai Kerja K100 24 18 6 292
KANOPI
Finishing batu alam andesit (setara) 60 46 14 292
Kisi-kisi besi hollow cat coklat (4,8 M') 60 46 14 292
Cor Kolom K225 54 42 12 280
KANOPI
Finishing semen plester cat cream 60 46 14 280
PEKERJAAN PONDASI
Cor Pondasi K225 24 18 6 280
Kolom Stump
Cor K225 24 18 6 274
KANOPI
Finishing semen plester di nat cat coklat 60 46 14 274
Kolom Stump
Cor Kolom K225 36 28 8 264
PEKERJAAN PONDASI
61

KANOPI
Finishing Rilief atas pintu 60 46 14 264
PEKERJAAN PONDASI
Pekerjaan Besi 24 18 6 264
Sloof (25/40)
Cor K225 24 18 6 264
Pembesian 48 37 11 264
PEKERJAAN BATU BATA
Lantai 3
Pasangan Batu Bata (3/4) 1:4 24 18 6 264
Cor Lantai K225 36 28 8 264
PEKERJAAN BATU BATA
Lantai 3
Acian 36 28 8 264
Sloof (25/40)
Cor Lantai K225 48 37 11 264
PEKERJAAN TANAH
Galian tanah pondasi 18 14 4 260
Sloof (25/40)
Kolom Stump
PEKERJAAN BATU BATA
Lantai 3
Plesteran Batu Bata 1:4 30 23 7 260
Keterangan Tabel 4.14

Kegiatan yang berwarna merah merupakan kegiatan yang akan dihitung analisa waktu
dan biaya percepatannya. Hal ini dikarenakan kegiatan lainnya tidak mempengaruhi
durasi proyek walaupun dilakukan percepatan.
62

b. Analisa Waktu dan Biaya
Langkah-langkah perhitungan analisa waktu dan biaya adalah sebagai berikut :
1. Menghitung biaya langsung
Tambahan biaya dan Kumulatif tambahan biaya
Tambahan biaya x
Biaya langsung
Biaya langsung Biaya langsung normal x Kumulatif tambahan biaya
Di mana :
Biaya langsung = Rp 20.001.701.728,40
Total crash = Durasi normal Crash duration
2. Menghitung biaya tidak langsung
Biaya tidak langsung
Profit =Rp 2.000.170.172,84
PPN = Rp 2.200.187.190,12 +
Biaya tidak langsung = Rp 4.200.357.362,96
3. Menghitung total biaya
Biaya total Biaya langsung Biaya tidak langsung
Adapun hasil perhitungan analisa waktu dan biaya untuk alternatif penambahan jam kerja
lembur tersaji dalam Tabel 4.15-4.16.
63

Tabel 4.15 Hasil Perhitungan Direct Cost (Biaya Langsung)
COST DURASI TOTAL TAMBAHAN KUMULATIF BIAYA
CRASH TOTAL
URAIAN PEKERJAAN SLOPE NORMAL DURASI BIAYA TAMB. LANGSUNG
DURATION CRASH
(Rp) (HK) PROYEK (Rp) BIAYA (Rp) (Rp)
Cor Kolom K225 260.875,86 36 28 8 298 2.087.006,89 2.087.006,89 20.003.788.735,29
PEKERJAAN PONDASI
Lantai Kerja K100 294.104,25 24 18 6 292 1.764.625,50 3.851.632,39 20.005.553.360,79
Cor Kolom K225 361.257,87 54 42 12 280 4.335.094,44 8.186.726,83 20.009.888.455,23
Kolom Stump
Cor K225 517.983,27 24 18 6 274 3.107.899,63 11.294.626,46 20.012.996.354,86
Kolom Stump
Pekerjaan Bekisting 591.339,15 24 18 6 268 3.548.034,88 14.842.661,34 20.016.544.389,74
Cor Kolom K225 656.150,65 36 28 8 264 5.249.205,22 20.091.866,56 20.021.793.594,96
PEKERJAAN TANAH
Galian tanah pondasi 4.789.484,38 18 14 4 260 19.157.937,50 39.249.804,06 20.040.951.532,46
64

Tabel 4.16 Hasil Perhitungan Total Cost (Biaya Total)
DURASI TOTAL BIAYA BIAYA TAK
CRASH TOTAL TOTAL COST
URAIAN PEKERJAAN NORMAL DURASI LANGSUNG LANGSUNG
DURATION CRASH (Rp)
(HK) PROYEK (Rp) (Rp)
Cor Kolom K225 36 28 8 298 20.003.788.735,29 4.200.357.362,96 24.204.146.098,25
PEKERJAAN PONDASI
Lantai Kerja K100 24 18 6 292 20.005.553.360,79 4.200.357.362,96 24.205.910.723,75
Cor Kolom K225 54 42 12 280 20.009.888.455,23 4.200.357.362,96 24.210.245.818,19
Kolom Stump
Cor K225 24 18 6 274 20.012.996.354,86 4.200.357.362,96 24.213.353.717,82
Kolom Stump
Pekerjaan Bekisting 24 18 6 268 20.016.544.389,74 4.200.357.362,96 24.216.901.752,70
Cor Kolom K225 36 28 8 264 20.021.793.594,96 4.200.357.362,96 24.222.150.957,92
PEKERJAAN TANAH
Galian tanah pondasi 18 14 4 260 20.040.951.532,46 4.200.357.362,96 24.241.308.895,42
65

BIAYALANGSUNG
20.050.000.000,00
20.040.951.532,47
20.040.000.000,00
20.030.000.000,00
BiayaLangsung(Rp)
20.021.793.594,97
20.020.000.000,00
20.016.544.389,74
20.012.996.354,86
20.009.888.455,23
20.010.000.000,00
20.005.553.360,79
20.003.788.735,29
20.000.000.000,00
19.990.000.000,00
19.980.000.000,00
260 264 268 274 280 292 298
Durasi(hari)
Gambar 4.6 Grafik Perubahan Biaya Langsung terhadap Waktu untuk Alternatif Penambahan
Jam Kerja (Lembur)
66

TOTALCOST
24.250.000.000,00
24.241.308.895,43
24.240.000.000,00
24.230.000.000,00
24.222.150.957,93
TotalBiaya(Rp)
24.220.000.000,00 24.216.901.752,70
24.213.353.717,82
24.210.245.818,19
24.210.000.000,00
24.205.910.723,75
24.204.146.098,25
24.200.000.000,00
24.190.000.000,00
24.180.000.000,00
260 264 268 274 280 292 298
Durasi(hari)
Gambar 4.7 Grafik Perubahan Biaya Total terhadap Waktu untuk Alternatif Penambahan Jam
Kerja (Lembur)
67

Dari gam
mbar 4.7 tottal biaya diiperoleh waaktu optimuum dan totaal biaya opttimum sebaagai
berikkut:
a. Waktu
W optim
mum = 260 HK
K
b. Tootal biaya optimum
o = Rp 24..241.308.89
95,42
Dengan efisiensi waaktu dan biaaya sebagai berikut :
a. Effisiensi wakktu
b. Effisiensi biayya
A
Atau

Biaya(Rp
p) Keteerangan:
A=Titiknormal
B B=Titikdiperce
epat
24.241.308.8
2 895,42
(Biayaw
waktudiperccepat)
A
24.202.059.0
2 091,36
(BiayaNo
ormal)
Waktu(haari)
260 306
(Waktuu (Waktu
dipercepaat) Normal)
Gaambar 4.8 Hubungan

H W
Waktu Biaaya Normall dan Diperccepat untuk Alternatif Penambaha
P n
Jam Kerja (Lembur)
(
68

4.8.2. Penambahan Jumlah Tenaga Kerja
Urutan cost slope dimulai dari aktifitas yang mempunyai cost slope terendah untuk
alternatif penambahan jam kerja (lembur) disajikan dalam Tabel 4.17.
Tabel 4.17 Urutan Kegiatan dengan Cost Slope Terendah

DURASI CRASH COST
URAIAN PEKERJAAN
NORMAL DURATION SLOPE
PEKERJAAN PONDASI
Potong Tiang Pancang 18 14 37.213,54
Pekerjaan kanopi 60 48 73.736,04
Relief Tiang teras 60 48 74.416,67
Finishing semen plester cat putih 60 48 109.701,25
Finishing batu alam andesit (setara) 60 48 162.526,00
Cor Kolom K225 36 29 166.068,79
Kisi-kisi besi hollow cat coklat (4,8 M') 60 48 174.008,33
Finishing semen plester cat cream 60 48 183.031,75
PEKERJAAN PONDASI
Lantai Kerja K100 24 19 187.221,38
Finishing semen plester di nat cat coklat 60 48 207.033,50
Cor Kolom K225 54 43 229.970,14
PEKERJAAN PONDASI
Cor Pondasi K225 24 19 301.844,56
Kolom Stump
Cor K225 24 19 329.738,66
Cor Kolom K225 36 29 417.693,48
PEKERJAAN PONDASI
Finishing Rilief atas pintu 60 48 520.916,67
PEKERJAAN PONDASI
Pekerjaan Besi 24 19 830.193,44
Sloof (25/40)
Cor K225 24 19 1.171.972,19
Pembesian 48 38 1.203.679,53
PEKERJAAN BATU BATA
69

Lantai 3
Cor Lantai K225 36 29 1.662.403,94
PEKERJAAN BATU BATA
Lantai 3
Acian 36 29 1.932.208,30
Sloof (25/40)
PEKERJAAN BATU BATA
Lantai 3
PEKERJAAN TANAH
Galian tanah pondasi 18 14 2.600.625,00
Sloof (25/40)
Pembesian 24 19 2.928.955,31
Cor Lantai K225 48 38 2.970.221,94
Pembesian 60 48 3.818.451,00
Kolom Stump
Pembesian 24 19 4.047.585,94
Pembesian 48 38 5.796.792,97
Pembesian 48 38 5.959.921,41
PEKERJAAN BATU BATA
Lantai 3
Plesteran Batu Bata 1:4 30 24 6.704.530,00
Pembesian 36 29 10.586.091,25
a. Analisa Percepatan Durasi

Dengan bantuan Microsoft Project, dicari total durasi percepatan proyek. Total durasi
proyek setelah crashing seperti tersaji dalam Tabel 4.18.
70

Tabel 4.18 Total durasi proyek setelah crashing
DURASI CRASH TOTAL TOTAL
URAIAN PEKERJAAN
NORMAL DURATION CRASH DURASI
PEKERJAAN PONDASI
Potong Tiang Pancang 18 14 4 306
Pekerjaan kanopi 60 48 12 306
Relief Tiang teras 60 48 12 306
Finishing semen plester cat putih 60 48 12 306
Finishing batu alam andesit (setara) 60 48 12 306
Cor Kolom K225 36 29 7 299
Kisi-kisi besi hollow cat coklat (4,8 M') 60 48 12 299
Finishing semen plester cat cream 60 48 12 299
PEKERJAAN PONDASI
Lantai Kerja K100 24 19 5 294
Finishing semen plester di nat cat coklat 60 48 12 294
Cor Kolom K225 54 43 11 283
PEKERJAAN PONDASI
Cor Pondasi K225 24 19 5 283
Kolom Stump
Cor K225 24 19 5 278
Cor Kolom K225 36 29 7 266
PEKERJAAN PONDASI
Finishing Rilief atas pintu 60 48 12 264
PEKERJAAN PONDASI
Pekerjaan Besi 24 19 5 264
Sloof (25/40)
Cor K225 24 19 5 264
PEKERJAAN BATU BATA
Lantai 3
Cor Lantai K225 36 29 7 264
PEKERJAAN BATU BATA
Lantai 3
Acian 36 29 7 264
Sloof (25/40)
71

PEKERJAAN BATU BATA
Lantai 3
PEKERJAAN TANAH
Galian tanah pondasi 18 14 4 260
Sloof (25/40)
Cor Lantai K225 48 38 10 260
Kolom Stump
PEKERJAAN BATU BATA
Lantai 3
Plesteran Batu Bata 1:4 30 24 6 260
Keterangan Tabel 4.18

Kegiatan yang berwarna merah merupakan kegiatan yang akan dihitung analisa waktu
dan biaya percepatannya. Hal ini dikarenakan kegiatan lainnya tidak mempengaruhi
durasi proyek walaupun dilakukan percepatan.
b. Analisa Waktu dan Biaya

Langkah-langkah perhitungan analisa waktu dan biaya adalah sebagai berikut :
1. Menghitung biaya langsung
Tambahan biaya dan Kumulatif tambahan biaya
Tambahan biaya x
Biaya langsung
Biaya langsung Biaya langsung normal x Kumulatif tambahan biaya
Di mana :
Biaya langsung = Rp 20.001.701.728,40
Total crash = Durasi normal Crash duration
72

2. Menghitung biaya tidak langsung
Biaya tidak langsung
Profit =Rp 2.000.170.172,84
PPN = Rp 2.200.187.190,12 +
Biaya tidak langsung = Rp 4.200.357.362,96
3. Menghitung total biaya
Biaya total Biaya langsung Biaya tidak langsung
Adapun hasil perhitungan analisa waktu dan biaya untuk alternatif penambahan jam kerja
lembur tersaji dalam Tabel 4.19-4.20.
73

Tabel 4.19 Hasil Perhitungan Direct Cost (Biaya Langsung)
KUMULATIF
CRASH TOTAL TOTAL COST TAMBAHAN BIAYA
URAIAN PEKERJAAN DURASI TAMB.
DURATION CRASH DURASI SLOPE BIAYA LANGSUNG
BIAYA
Cor Kolom K225 36 29 7 299 166.068,79 1.162.481,54 1.162.481,54 20.002.332.654,38
PEKERJAAN PONDASI
Lantai Kerja K100 24 19 5 294 187.221,38 936.106,88 2.098.588,42 20.003.268.761,26
Cor Kolom K225 54 43 11 283 229.970,14 2.529.671,53 4.628.259,94 20.005.798.432,78
Kolom Stump
Cor K225 24 19 5 278 329.738,66 1.648.693,28 6.276.953,23 20.007.447.126,07
Pekerjaan Bekisting 24 19 5 273 372.375,34 1.861.876,69 8.138.829,92 20.009.309.002,76
Cor Kolom K225 36 29 7 266 417.693,48 2.923.854,35 11.062.684,27 20.012.232.857,11
Pekerjaan Bekisting 36 29 7 264 589.597,01 4.127.179,10 15.189.863,37 20.016.360.036,21
PEKERJAAN TANAH
Galian tanah pondasi 18 14 4 260 2.600.625,00 10.402.500,00 25.592.363,37 20.026.762.536,21
74

Tabel 4.20 Hasil Perhitungan Total Cost (Biaya Total)
CRASH TOTAL TOTAL BIAYA BIAYA TDK
URAIAN PEKERJAAN DURASI TOTAL BIAYA
DURATION CRASH DURASI LANGSUNG LANGSUNG
Cor Kolom K225 36 29 7 299 20.002.332.654,38 4.200.357.362,96 24.202.690.017,34
PEKERJAAN PONDASI
Lantai Kerja K100 24 19 5 294 20.003.268.761,26 4.200.357.362,96 24.203.626.124,22
Cor Kolom K225 54 43 11 283 20.005.798.432,78 4.200.357.362,96 24.206.155.795,74
Kolom Stump
Cor K225 24 19 5 278 20.007.447.126,07 4.200.357.362,96 24.207.804.489,03
Cor Kolom K225 36 29 7 266 20.012.232.857,11 4.200.357.362,96 24.212.590.220,07
PEKERJAAN TANAH
Galian tanah pondasi 18 14 4 260 20.026.762.536,21 4.200.357.362,96 24.227.119.899,17
75

BIAYALANGSUNG
20.030.000.000,00
20.026.762.536,21
20.025.000.000,00
20.020.000.000,00
20.016.360.036,21
BiayaLangsung(Rp)
20.015.000.000,00
20.012.232.857,11
20.010.000.000,00 20.009.309.002,76
20.007.447.126,07
20.005.798.432,78
20.005.000.000,00 20.003.268.761,26
20.002.332.654,38
20.000.000.000,00
19.995.000.000,00
19.990.000.000,00
260 264 266 273 278 283 294 299
Durasi(hari)
76

TOTALCOST
24.230.000.000,00
24.227.119.899,17
24.225.000.000,00
24.220.000.000,00
24.216.717.399,17
24.215.000.000,00
24.212.590.220,07
TotalBiaya(Rp)
24.209.666.365,72
24.210.000.000,00
24.207.804.489,03
24.206.155.795,74
24.205.000.000,00 24.203.626.124,22
24.202.690.017,34
24.200.000.000,00
24.195.000.000,00
24.190.000.000,00
260 264 266 273 278 283 294 299
Durasi(hari)
77

Dari Gaambar 4.10 biaya total diperoleh
h waktu opttimum dann biaya optiimum sebaagai
berikkut:
a. Waktu
W optim
mum = 260 HK
K
b. Tootal biaya optimum
o = Rp 24..227.119.8999,17
Dengan efisiensi waaktu dan biaaya sebagai berikut :
4. Effisiensi wakktu
5. Effisiensi biayya
A
Atau

Biaya(Rp
p) Keteerangan:
A=Titiknormal
B B=Titikdiperce
epat
24.227.119.8
2 899,17
(Biayaw
waktudiperccepat)
A
24.202.059.0
2 091,36
(BiayaNo
ormal)
Waktu(haari)
260 306
(Waktuu (Waktu
dipercepaat) Normal)
mbar 4.11 Hubungan Waktu

Gam W Biiaya Normaal dan Diperrcepat untukk Alternatif Penambahaan
Jam Kerja (Lembur)
(
78

BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN
5.1. Kesimpulan
Berdasarkan hasil analisa Time Cost Trade Off pada proyek Pembangunan Villa 38 unit
Type 10 m x 19 m Blok Legian PT Cemara Kuta, Medan, maka dapat disimpulkan sebagai
berikut :
a. Time Cost Trade Off adalah suatu metode untuk mempercepat durasi proyek dengan
menambahkan alternatif tertentu, seperti penambahan jam kerja (lembur) dan penambahan
tenaga kerja.
b. Percepatan durasi proyek dilakukan dengan 2 (dua) langkah, yaitu :
Crashing program, yang hanya diadakan pada kegiatan-kegiatan yang berada pada lintasan
kritis. Hasil dari crashing program adalah crash duration, crash cost dan cost slope.
Analisa Time Cost Trade Off, yaitu dengan mengadakan kompresi (penekanan) durasi
proyek yang dilakukan pada kegiatan-kegiatan yang berada pada lintasan kritis. Apabila
kompresi dilakukan pada kegiatan yang tidak berada pada lintasan kritis maka durasi
proyek secara keseluruhan akan tetap dan biaya proyek bertambah. Kompresi dilakukan
terlebih dahulu pada kegiatan yang mempunyai cost slope terendah.
c. Dengan adanya percepatan durasi proyek, maka akan terjadi pengurangan durasi dan
peningkatan biaya langsung.
d. Percepatan durasi proyek untuk alternatif penambahan jam kerja lembur (4 jam kerja)
diperoleh:
Waktu optimum percepatan durasi proyek 260 HK dengan peningkatan biaya langsung
dari Rp 20.001.701.728,40 menjadi Rp 20.138.217157,46.
Total biaya optimum proyek akibat percepatan durasi proyek meningkat dari Rp
24.202.059.091,36 menjadi Rp 24.338.574.520,42.
Efisiensi waktu optimum adalah 15,03% dan efisiensi total biaya optimum adalah 0,16%.
e. Percepatan durasi proyek untuk alternatif penambahan jumlah tenaga kerja diperoleh :
Waktu optimum percepatan durasi proyek 260 HK dengan peningkatan biaya langsung
dari Rp 20.001.701.728,40 menjadi Rp 20.006.280110,94.
Total biaya optimum proyek akibat percepatan durasi proyek meningkat dari Rp
24.202.059.091,36 menjadi Rp 24.227.119.899,17.
Efisiensi waktu optimum adalah 15,03% dan efisiensi total biaya optimum adalah 0,104%.
79

f. Dari kedua alternatif tersebut, penambahan tenaga kerja lebih menguntungkan dari segi biaya
karena hanya terjadi peningkatan biaya langsung dalam jumlah yang relatif kecil.
5.2. Saran
Berdasarkan hasil analisa Time Cost Trade Off pada proyek Pembangunan Villa 38 unit
Type 10 m x 19 m Blok Legian PT Cemara Kuta, Medan, maka dapat disarankan sebagai
berikut :
a. Pada alternatif penambahan jam kerja (lembur), kegiatan-kegiatan yang berada pada lintasan
kritis yang dapat dipercepat adalah :
- Cor Kolom K225 (Pekerjaan Kolom Elv. 8.20-11.20)
- Lantai Kerja K100 (Pekerjaan Pondasi)
- Cor Kolom K225 (Kolom Stump)
- Bekisting (Kolom Stump)
- Galian Tanah Pondasi (Pekerjaan Tanah)
b. Pada alternatif penambahan jumlah tenaga kerja, kegiatan-kegiatan yang berada pada lintasan
kritis yang dapat dipercepat adalah :
- Lantai Kerja K100 (Pekerjaan Pondasi)
- Cor Kolom K225 (Kolom Stump)
- Bekisting (Kolom Stump)
- Galian Tanah Pondasi (Pekerjaan Tanah)
c. Percepatan durasi proyek dengan alternatif penambahan jam kerja (lembur) dan penambahan
jumlah tenaga kerja merupakan salah satu saran bagi pihak perusahaan yang ingin
mendapatkan waktu dan biaya optimum proyek.
d. Selain alternatif penambahan jam kerja (lembur) dan penambahan jumlah tenaga kerja, dapat
dicoba alternatif lain seperti penambahan kapasitas alat, menggunakan peralatan yang lebih
baru dan modern atau menggunakan metode kerja yang baru, sehingga dapat menghasilkan
pengurangan durasi yang maksimal dengan biaya proyek yang lebih minimum.
80

DAFTAR PUSTAKA
Anonim, 2004, Keputusan Menteri Tenaga Kerja dan Transmigrasi Republik Indonesia Nomor
KEP.102/MEN/VI/2004 Waktu Kerja Lembur dan Upah Kerja Lembur, Jakarta:
Departemen PU.
Buluatie, Nurhadinata, 2013, Optimalisasi Biaya dan Waktu dengan Metode Time Cost Trade
Off pada Proyek Revitalisasi Gedung BPS Kota Gorontalo, Jurnal Ilmiah Teknik Sipil
Vol.1, No.1, Gorontalo: Universitas Negeri Gorontalo.
Dipohusodo, Istimawan, 1996, Manajemen Proyek dan Konstruksi Jilid 1, Yogyakarta: Kanisius.
Frederika, Ariany, 2010, Analisis Percepatan Pelaksanaan dengan Menambah Jam Kerja
Optimum pada Proyek Konstruksi, Jurnal Ilmiah Teknik Sipil Vol.14, No.2, Denpasar:
Universitas Udayana.
Husen, Abrar, 2009, Manajemen Proyek, Yogyakarta: ANDI.
Luthan, Puti Lynna A., dan Syafriandi, 2006, Aplikasi Microsoft Project untuk Penjadwalan
Kerja Proyek Teknik Sipil, Yogyakarta: ANDI.
Santosa, Budi, 2003, Manajemen Proyek, Surabaya: Penerbit Guna Widya.
Setiawan, Bagus Budi, 2012, Analisis Pertukaran Waktu dan Biaya dengan Metode Time Cost
Trade Off (TCTO) pada Proyek Pembangunan Gedung di Jakarta, Jurnal Konstruksia
Vol.4, No.1, Hal.27, Jakarta: Universitas Muhammdiyah Jakarta.
Soeharto, Iman, 1999, Manajemen Proyek: Dari Konseptual Sampai Operasional Jilid 1,
Jakarta: Erlangga.
Wulfram, Ervianto, 2004, Aplikasi Manajemen Proyek Konstruksi, Yogyakarta: ANDI.
Yana, A.A Gde Agung, 2006, Pengaruh Jam Kerja Lembur terhadap Biaya Percepatan Proyek
dengan Time Cost Trade Off Analysis, Jurnal Ilmiah Teknik Sipil Vol.10, No.2, Denpasar:
Universitas Udayana.
81

123dok Analisa Percepatan Durasi Proyek Dengan Metode Pertukaran Waktu Dan Biaya Time Cost Trade Off Method Studi Kasus Proyek Perumahan Cemara Kuta Medan

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

123dok Analisa Percepatan Durasi Proyek Dengan Metode Pertukaran Waktu Dan Biaya Time Cost Trade Off Method Studi Kasus Proyek Perumahan Cemara Kuta Medan

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

ANALISA PERCEPATAN DURASI PROYEK DENGAN

METODE PERTUKARAN WAKTU DAN BIAYA

BIDANG STUDI STRUKTUR

Universitas Sumatera Utara

Universitas Sumatera Utara

Medan, Januari 2015

Jernih Putri N Gulo

Universitas Sumatera Utara

Proyek pembangunan villa 38 unit type 10 m x 19 m Blok Legian dipilih sebagai

Universitas Sumatera Utara

KATA PENGANTAR ............................................................................................................ i

Universitas Sumatera Utara

Universitas Sumatera Utara

Universitas Sumatera Utara

Tabel 1.1 Proyek Pembangunan Perumahan Cemara Kuta Medan .................................. 2

Universitas Sumatera Utara

Lampiran 1 Time Schedule

Universitas Sumatera Utara

Proyek pembangunan villa 38 unit type 10 m x 19 m Blok Legian dipilih sebagai

Universitas Sumatera Utara

1.1. Latar Belakang

Universitas Sumatera Utara

Tabel 1.1 Proyek Pembangunan Perumahan Cemara Kuta Medan

Universitas Sumatera Utara

1.4. Batasan Masalah

Universitas Sumatera Utara

2.1. Landasan Teori

Universitas Sumatera Utara

Universitas Sumatera Utara

Tabel 2.1 Perbedaan Manajemen Proyek dengan Manajemen Klasik

Wawasan Proyek Wawasan Fungsional

Struktur piramida. Unsur-unsur rantai hubungan Kegiatan utama organisasi

Universitas Sumatera Utara

Universitas Sumatera Utara

a. Penentuan Asumsi Durasi Kegiatan

Durasi Kegiatan Normal

Universitas Sumatera Utara

Durasi Kegiatan Dipercepat (Crashed)

Universitas Sumatera Utara

Pembersihan Pekerjaan Pembuatan

Gambar 2.2 Kegiatan Seri (Soeharto, Iman, 1999)

Gambar 2.3 Kegiatan Paralel (Soeharto, Iman, 1999)

Universitas Sumatera Utara

Gambar 2.4 Kegiatan Seri (Soeharto, Iman, 1999)

Gambar 2.5 Kegiatan Overlap (Soeharto, Iman, 1999)

2. Penambahan produktifitas sumber daya

Universitas Sumatera Utara

b. Pembagian giliran kerja

Universitas Sumatera Utara

b. Jaringan Kerja (Network Planning)

Universitas Sumatera Utara

2.1.5. Rencana Anggaran Biaya

Universitas Sumatera Utara

b. Analisa Harga Satuan

Universitas Sumatera Utara

Biaya Langsung (Direct Cost)

Biaya Tidak Langsung (Indirect Cost)

2.1.6. Mempercepat Waktu Penyelesaian Proyek (Crashing)

Universitas Sumatera Utara

2.1.7. Metode Time Cost Trade Off

Universitas Sumatera Utara

Universitas Sumatera Utara

Universitas Sumatera Utara

Universitas Sumatera Utara