01Sep2015

UNDANGUNDANGSTRATAPERLU
MANTAP
WrittenbySuperUser.PostedinArkibKeratanAkhbar(/index.php/ms/20150902063356/65arkibkeratan
akhbar)

MINGGU lalu saya berkampung selama dua hari di sebuah hotel di Putrajaya bersama 40 peserta (dari pelbagai
agensi kerajaan dan sektor swasta) dalam menghadiri seminar mengenai undangundang strata negara.Seminar
duahariyangdianjurkanolehInstitutPengurusandanIntegritiNegeriKedah(INSPIN)ituamatpentingsekalikerana
kerajaanbaharusahajamenguatkuasakanAktaPengurusanStrata2013(Akta757)pada1Junlaludanpadamasa
samajugamenguatkuasakanAkta(Pindaan)HakmilikStrata2013(AktaA1450).

INSPINtelahmengundangbeberapaorangpakar(mewakiliPejabatKetuaPengarahTanahdanGalianPersekutuan
(JKPTG), Jabatan Perumahan Negara, Pejabat Tanah dan Galian Negeri Selangor) sebagai fasilitator menghurai,
mengupas dan memperjelaskan beberapa isu penting mengenai dua akta baharu dikuatkuasakan itu, selain
beberapaundangundanglain.

Peserta seminar dimaklumkan bahawa pada masa kini, daripada keseluruhan 28.3 juta penduduk negara, 20 juta
adalahpendudukbandardandaripadajumlahitupula,kirakira30peratusatauenamjutaorangtinggaldalam1.4
jutapetak(parcel),samaadadibangunanbertingkatataudiatastanahberstrata.

Dijangkakanangkainiterusmeningkatdalamtahuntahunmendatang.Tidaksemuahartastratainimenikmatimutu
pengurusanyangtinggidanmemuaskan.MengikutMohd.RidzwanAbidindariJabatanPerumahanNegara,hanya
53 perbadanan pengurusan (management corporation, MC) harta strata ini yang mencapai prestasi perkhidmatan
tahap5bintang,diikuti451perbadananpengurusanmencapaitahap4bintang.

Selebihnya (sebahagian besar harta strata kita di seluruh negara) diurus oleh badan pengurusan yang hanya
mampu mencapai tahap 3 bintang (1,766 MC), 2 bintang (2,807 MC) dan 1 bintang (2,561 MC).Kesimpulannya,
daripada lebih 6,000 MC yang ada di seluruh negara, tidak sampai 1,000 MC yang mampu mencapai prestasi
cemerlang(4dan5bintang)sekaligusmemberigambarankualitikehidupanpendudukhartastratadinegaraini.
Tahap kepuasan hati penduduk harta strata ini ketara apabila kita melihat jumlah aduan yang diterima daripada
pendudukhartatersebutdalamtempohlimatahunyanglalu.

Menurut Mohd. Ridzwan, terdapat 10,640 aduan dikemukakan pada 2009, diikuti oleh 16,810 aduan pada 2010,
meningkat lagi kepada 19,075 aduan pada 2011. Bagaimanapun, jumlah aduan menurun dalam dua tahun
berikutnya iaitu 15,816 aduan pada 2012 dan 13,602 aduan pada 2013, sebelum angka ini naik semula ke paras
16,275 aduan pada 2014 lalu.Banyak aduan bermakna banyak perkara yang tidak kena dalam kehidupan
masyarakatberstratadinegarakitaini.Soalnyaapakahnegarakitatidakcukupundangundang,ataupunundang
undangsudahcukuptetapitidakdapatdilaksanakansepenuhnya?

Terdapat beberapa undangundang yang sukar difahami orang awam mengenai harta strata di negara ini. Pada
peringkat awal apabila pemaju mahu membangunkan sebidang tanah kosong untuk dijadikan projek perumahan
berstrata, pemaju mesti mematuhi kehendak Kanun Tanah Negara 1965.Selepas itu, apabila pemaju mahu
mendapatkansuratanhakmilikstratadanmenjualhartanahstratakepadapembelidanseterusnyamembuatpindah
milik, pemaju mesti mematuhi kehendak Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318) dan Akta Pemajuan Perumahan
(KawalandanPelesenan)1966(Akta118).
Malangnya,dalamkebanyakankesdimasalalu,pemajulambat(gagal)memperolehsuratanhakmilikstratadanini
menyukarkanpembeli,keranaselagisuratanhakmilikstratabelumdikeluarkandandipindahmilikkepadapembeli
petak, sebuah MC belum boleh ditubuhkan.Untuk mengatasi masalah kelambatan penubuhan MC itu, undang
undangtelahdipindabagimembolehkanJMB(badanpengurusanbersama)diwujudkan.Mengikutmaklumatyang
diperoleh dari Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan, terdapat 2,632 JMB di
seluruhnegarapadatempohJanuariJun2014.

SejarahsilammenunjukkanbahawaJMBinitidakmampumenyelesaikanbanyakmasalahpendudukhartaberstrata
dan dalam inisiatif kerajaan mengatasi kemelut ini, Akta A1107 diluluskan (dikuatkuasakan pada Disember 2001)
dengan tujuan menubuhkan Lembaga Hakmilik Strata (Strata Titles Board). Perancangan ini tidak berjaya kerana
hanya Pulau Pinang yang telah dapat menubuhkan lembaga tersebut.Akhir sekali, kerajaan meluluskan Akta 663,
denganmewujudkansatujawatanbaharuPesuruhjayaBangunan(CommissionerofBuildings).Akta663initerpakai
sewaktuMCmasihlagibelumwujud,maksudnyasebelumsuratanhakmilikstratadapatdikeluarkan.

Malangnya,keduaduaAktaini(A1107dan663)jugatidakmampumenyelesaikanbanyakmasalahyangdihadapi
pendudukhartastrata.Mulai1Jun2015lalu,denganberkuatkuasanyaAktaA1450danAkta757,keseluruhanAkta
663 dimansuhkan, manakala beberapa peruntukan dalam Akta 318 juga dimansuhkan.Matlamat utama pindaan
terbaharuiniadalahmempercepatkanpengeluaransuratanhakmilikstrata(kinimestiserentakdenganpemberian
milikan kosong kepada pembeli oleh pemaju) dan menubuhkan satu Tribunal Pengurusan Strata (TPS) untuk
memudahkanpenyelesaianpelbagaipertikaianpendudukhartastrata.

TPSmempunyaibidangkuasamendengardanmenentukantuntutantidakmelebihiRM250,000melibatkanpelbagai
isuantaranya,mengenaipelanggaranmanamanatugas,kuasaataukewajipandibawahAkta757,mengenaikos
membaiki petak (parcel) atau harta bersama (common property), tuntutan mendapatkan bayaran caj dan
sumbangan kepada sinking fund, apaapa tuntutan mengenai mesyuarat, resolusi atau undangundang kecil (by
laws), tuntutan memaksa pemaju, JMB, MC memberi maklumat dan tuntutan mendapatkan perintah mengizinkan
kerjakerjarenovasikepadahartabersama.

PihakyangdibenarkanmemfailkantuntutandiTPSadalahpemaju,pembeli,pemilik,perbadananpengurusan(MC),
dan manamana orang yang berkepentingan (dengan kebenaran TPS).Ramai yang masih tidak faham bahawa
membeli hartanah strata (seperti kondo atau soho) tidak sama dengan membeli hartanah lain seperti rumah
sesebuahatauteresbiasa.Pembelidanpendudukhartanahstrataterikatdenganpelbagaisekatandanhalangan,
manakalahartayangsebenarnyadimilikiolehnyahanyalahsatuunitruangudara(unitofairspace)hasilteknologi
binaanmoden.

Selebihnya,sepertikolamrenang,laluanmasuk,lift,tangga,bumbung,dinding,lantai,tamanriadahdansebagainya
adalah harta bersama (common property) yang dikongsi bersama dengan pemilik petak yang lain.Selain terikat
dengan pelbagai larangan dan halangan (yang mesti dipatuhi), pemilik petak juga terpaksa memikul bebanan
kewangan, tahunan dan bulanan (yang mesti ditunaikan) dan biasanya bebanan ini kian meningkat setiap tahun,
bukan berkurangan.Bercakap tentang Program Pendidikan Strata oleh kerajaan sebelum ini, Mohd. Ridzwan
menjelaskan bahawa 34 seminar telah dikendalikan oleh pihak berkuasa tempatan (PBT) pada 2012 dan jumlah
yangsamapada2013,manakalaempatseminartelahdikendalikandiperingkatkebangsaan.

Persoalannya,apakahprogrampendidikaninitelahberjayamendedahkankepadaenamjutapendudukhartastrata
kitadiseluruhnegaratahappengetahuansertakesedaransecukupnyauntukmenjadikanmerekapendudukstrata
yangprihatindanpenuhbertanggungjawab?

PROF.SALLEHBUANGialahpenganalisisundangundang.

Cetak