Makalah Perencanaan Proyek

JUDUL

Disusun Oleh:

PROGRAM STUDI REKAYASA INFRASTRUKTUR LINGKUNGAN

FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN LINGKUNGAN
INSTITUT TEKNOLOGI BANDUNG
2017

Kata Pengantar
 Puji syukur kita panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa karena atas Rahmat dan Karunia-Nya
kami khususnya dapat menyelesaikan laporan ini yang kami beri judul tepat pada waktunya.
Adapun maksud dari penulisan laporan ini adalah untuk memenuhi tugas mata kuliah IL4201
Perencanaan Proyek. Pada laporan ini akan berfokus pada pembahasan Perencanaan Proyek Air Bersih
di Kota Cimahi karena mengacu pada kurikulum dari satuan acara perkuliahan serta tugas yang
diberikan pada mata kuliah yang bersangkutan.
Akhir kata, kami mengucapkan terima kasih kepada Ibu Emenda Sembiring,ST,MT,MEngSc,
PhD.; Ibu Opy Kurniasari, ST.,MT. dan Bapak Drs. Dady Surachman, M.Si. atas bimbingnya selama
ini dalam memberikan materi pengajaran sehingga memudahkan kami dalam pengerjaan laporan ini.
Tidak lupa kami juga berterima kasih kepada pihak-pihak lain yang turut berpartipasi dalam
penyusunan laporan ini. Tak ada gading yang tak retak. Kami juga menyadari bahwa dalam
penyusunan laporan ini masih jauh dari sempurna. Oleh karena itu kritik dan saran kami terima untuk
penyusunan laporan yang lebih baik di kemudian hari. Semoga laporan ini bermanfaat bagi semua
pihak.

Jatinangor, 17 April 2017

Penulis

DAFTAR ISI
BAB I.................................................................................................................................3
PENDAHULUAN.............................................................................................................3

2
 1.1. Latar Belakang.................................................................................................3
1.2. Rumusan Masalah............................................................................................4
1.3. Maksud dan Tujuan.........................................................................................4
1.4. Ruang Lingkup.................................................................................................5
1.5. Metodologi Pengerjaan....................................................................................5
BAB II...............................................................................................................................7
TINJAUAN PUSTAKA...................................................................................................7
2.1. Umum.....................................................................................................................7
2.2.1. Definisi Proyek.................................................................................................7
2.2.2. Tujuan dan Manfaat Proyek..............................................................................9
2.2. Perencanaan Proyek............................................................................................11
2.2.1. Metodologi Perencanaan Proyek....................................................................11
2.2.2. Siklus Hidup Proyek.....................................................................................14
2.2.3. Identifikasi dan Perumusan Proyek............................................................20
2.2.4. Pelaku Proyek.................................................................................................23
2.2.5 Hubungan Kerja Para Pelaku Proyek...............................................................27
2.2.6 Kerangka Acuan Kerja....................................................................................29
2.2.7 Identifikasi dan Analisa Bottleneck.................................................................31
2.2.8. Teknik-Teknik Evaluasi Kehandalan Proyek..................................................33
2.2.9 Rancangan Anggaran Biaya (RAB).................................................................37
2.3. Regulasi Terkait Air Bersih...................................................................................41
BAB III............................................................................................................................41
PEMBAHASAN.............................................................................................................41
3.1. Kondisi Eksisting Daerah Studi.........................................................................42
3.1.1 Umum..............................................................................................................42
3.1.2 Kondisi Geografis, Kemiringan Lereng, dan Hidrogeologi.............................42
3.1.3 Kependudukan.................................................................................................43
3.1.4 Akses Air Bersih (Kuantitas dan Kualitas)......................................................45
3.2. Perumusan Proyek di Kota Cimahi Terkait Air Bersih....................................46
3.3. Perencanaan Proyek Sistem Transmisi Sungai Cijanggel di Kota Cimahi (Metodologi Pengadaan
Proyek)........................................................................................................................49
3.3.1. Pemilik Proyek...............................................................................................50
3.3.2. Konsultan.......................................................................................................54
3.3.3. Kontraktor......................................................................................................59
Bab IV Penutup (Wika Jane)............................................................................................60

3
 4.1. Kesimpulan...........................................................................................................60
4.2. Saran.....................................................................................................................60
Daftar Pustaka..................................................................................................................60
Lampiran..........................................................................................................................60

BAB I
PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang

4
 Kegiatan proyek dapat diartikan sebagai suatu kegiatan sementara yang berlangsung
dalam jangka waktu terbatas, dengan alokasi sumber daya tertentu dan dimaksudkan untuk
melaksanakan tugas yang sasarannya telah digariskan dengan jelas. Untuk itu perlu
dilakukan penyusunan jadwal kegiatan dalam proyek agar proyek dapat diselesaikan dalam
batas waktu yang telah ditentukan. Dalam pembangunan sebuah proyek tentu ada tahapan-
tahapan tertentu seperti tahap perencanaan (Planning), tahap studi kelyakan (Feasibility
study), tahap penjelasan (Briefing), tahap perancangan(design), tahap
pengadaan/pelelangan, dan tahap pelaksanaan (constructions).
Dalam manajemen proyek ini, terdapat bagaimana tahapan- tahapan adanya suatu
proyek yang dilelang, hingga akhirnya proyek tersebut di percayakan pada suatu pemegang
proyek.
Dewasa ini Indonesia sedang mengalami pembangunan di segala bidang, diantaranya
pembangunan instalasi pengolahan air bersih skala kota. Pada proyek berkala besar,
pekerjaan pengawasaan dilakukan oleh direksi lapangan. Dengan semakin
kompleksnya pekerjaannya, maka pekerjaannya pengawasan memerlukan suatu badan
tersendiri yang khusus menangani seluruh pengawasan suatu proyek.
Manajemen proyek atau dapat dikatakan sebagai program management, merupakan
konsep yang digunakan pada proyek berskala besar dalam nilai biaya dan mempunyai nilai
kompleksitas yang tinggi dalam skala desain, teknologi yang digunakan, penjadwalan, serta
melibatkan banyak pihak (konsultan dan kontraktor) pada pelaksanaan proyek.
Dalam sistem ini owner project menggunakan jasa konsultan dan kontraktor, untuk
membantu mengendalikan/mengatur pelaksanaan program pemilik proyek. Tugas konsultan
adalah memberikan saran dan rekomendasi kepada owner proyek dalam menganalisa
laporan dan rencana kerja dari asing-masing perusahaan konstruksi manajemen, yang
menangani bagian-bagian dari kegiatan proyek. Sedangkan tugas kontraktor adalah
Melaksanakan pekerjaan konstruksi sesuai dengan peraturan dan spesifikasi yang telah
direncanakan dan ditetapkan didalam kontrak perjanjian pemborongan.
1.2. Rumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang yang telah disebutkan diatas, dapat dibuat suatu perumusan masalah
yaitu :
Bagaimana sistematika perencanaan proyek pembangunan pada daerah studi?
Apa saja permasalahan yang dihadapi dalam proyek pembangunan pada daerah studi?
5
 Siapa saja yang berperan sebagai pelaku proyek dalam pembangunan pada daerah studi?
Bagaimana teknis perencanaan proyek tersebut meliputi kerangka acuan kerja (KAK),
gambar desain, studi kelayakan serta rancangan anggaran biaya dalam pembangunan pada
daerah studi?

1.3. Maksud dan Tujuan
Maksud dari penelitian ini adalah untuk memperoleh informasi dan menjabarkan mengenai
prosedur perencanaan proyek pada daerah studi yaitu Cimahi yang membahas tentang
pembangunan Instalasi Pengolahan Air (IPA). Adapun tujuan dari penelitian ini adalah :

1. Untuk mengetahui proses perencanaan proyek yang dilakukan Dinas Perumahan dan Kawasan
Pemukiman kota cimahi menyangkut pembangunan Instalasi Pengolahan Air (IPA)
2. Untuk mengetahui tahapan perencanaan proyek yang dilakukan oleh Dinas Perumahan dan
Kawasan Pemukiman kota cimahi menyangkut pembangunan Instalasi Pengolahan Air (IPA)
3. Untuk mengetahui permasalahan apa saja yang di hadapi oleh Dinas Perumahan dan Kawasan
Pemukiman kota cimahi menyangkut pembangunan Instalasi Pengolahan Air (IPA)

1.4. Ruang Lingkup

Dalam penulisan laporan ini perlu diadakan pembatasan masalah agar penulisan lebih terfokus
pada masalah yang dihadapi. Adapun penulisan laporan ini dititikberatkan pada : Kondisi eksisting
pada daerah studi, permasalahan yang terjadi pada daerah studi menyangkut air bersih, pelaku proyek
yang terlibat , Kerangka Acuan Kerja (KAK) pada proyek yang akan dibangun, uji kelayakan, gambar
desain dari pembangunan proyek yang dikehendaki yaitu berupa Detail Engineering Desain(DED) dan
As Built Drawing serta Rancangan Anggaran Biaya (RAB) yang dirancang oleh tiap pelaku proyek.

1.5. Metodologi Pengerjaan

Metode yang kami gunakan dalam penyusunan laporan ini dengan menggunakan pendekatan
kualitatif di mana kami melakukan penelitian terhadap salah satu dinas pemerintahan yang ada di
Indonesia yaitu di kota Cimahi.
1. Metodologi Penelitian (Studi Kasus)
Penulis menggunakan metode studi kasus untuk penelitian ini, di mana datanya tidak hanya
diperoleh dari kasus yang diteliti, tetapi juga diperoleh dari semua pihak yang mengetahui dan
6
mengenal kasus tersebut dengan baik. Masalah yang berkaitan dengan studi kasus yang dilakukan pada
Dinas Peumahan dan Kawasan Permukiman Pemerintahan Kota Cimahi, di mana penulis melakukan
penjabaran tentang perencanaan proyek Instalasi Pengolahan Air(IPA) di daerah Cimahi
2. Teknik Pengumpulan Data
Dalam penyusunan laporan ini, datadata yang diperlukan diperoleh dari metode pengumpulan
data, sebagai berikut:
a. Penelitian Kepustakaan

Penelitian ini dilakukan dengan cara mengumpulkan data-data secara tertulis, baik dari buku
literatur, artikel-artikel maupun tulisan-tulisan ilmiah yang terkait dengan masalah yang dibahas guna
mendukung dan melengkapi penyusunan laporan secara tertulis.
b. Penelitian Lapangan
Ada dua metode dalam melakukan penelitian lapangan, yaitu:

Wawancara (interview)
Wawancara merupakan teknik pengumpulan data yang dilakukan untuk memperoleh informasi
yang diyakini kebenarannya dari sumber- sumber yang dianggap kompeten untuk memberikan
informasi, dengan cara melakukan tanya jawab secara langsung dengan pihak-pihak yang terkait.
Peneliti melakukan wawancara langsung dengan bagian dari Dinas Perumahan dan Kawasan
Permukiman (DPKP) yaitu Bapak Dedi Agus Wibisono untuk memperoleh gambaran secara rinci
mengenai perencanaan proyek air bersih di kota Cimahi serta untuk memperoleh data-data proyek
tersebut yang dibutuhkan selama penyusunan laporan.

Studi Dokumentasi
Mengumpulkan dokumentasi yang terkait yang digunakan oleh Dinas dalam menjalankan kegiatan
operasional yang berhubungan dengan masalah yang diteliti guna mendukung data yang telah diperoleh
dari hasil wawancara.

7
 BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1. Umum
2.2.1. Definisi Proyek
Sebuah proyek merupakan suatu usaha atau aktivitas yang kompleks,
mempunyai objektif yang spesifik yang harus diselesaikan, terdefinisi dengan
jelas waktu awal dan akhirnya, mempunyai batas dana, menggunakan sumber
daya (manusia, uang, peralatan, dsb), serta multifungsional dimana anggota
proyek bisa berasal dari departemen yang berbeda. Sebuah proyek juga dapat
diartikan sebagai upaya atau aktivitas yang diorganisasikan untuk mencapai
tujuan, sasaran dan harapan-harapan penting dengan menggunakan anggaran
dana serta sumber daya yang tersedia, yang harus diselesaikan dalam jangka
waktu tertentu.
Selain itu, proyek didefinisikan sebagai sebuah rangkaian aktivitas unik
yang saling terkait untuk mencapai suatu hasil tertentu dan dilakukan dalam
periode waktu tertentu (Chase et.al., 1998). Menurut Project Management Body
of Knowledge (PMBOK) Guide, sebuah proyek memiliki beberapa karakteristik
penting yang terkandung didalamnya yaitu : sementara (temporary), unik, dan
progressive elaboration, selalu berkembang, dan berlanjut hingga proyek
berakhir.
Karakteristik ini yang membedakan proyek dengan aktivitas rutin
operasional. Aktivitas rutin operasional cenderung bersifat terus menerus dan
berulang-ulang sedangan proyek bersifat temporer dan unik. Dari segi tujuan,
proyek akan berhenti jika tujuan telah tercapai, sedangkan aktivitas operasional
akan terus menyesuaikan tujuannya agar pekerjaan tetap berjalan.
Selain itu proyek selalu melibatkan ilmu pengetahuan dan teknologi. Senantiasa
dibutuhkan pemberdayaan sumber daya yang tersedia, yang diorganisasikan untuk mencapai
tujuan, sasaran, dan harapan penting tertentu. Aktivitas atau kegiatan-kegiatan pada proyek
merupakan sebuah mata rantai, yang dimulai sejak dituangkannya ide, direncanakan,
kemudian dilaksanakan, sampai benar-benar memberikan hasil yang sesuai dengan
perencanaan semula. Hingga pada akhirnya kita akan dapat melihat bahwa pelaksanaan
proyek pada umumnya merupakan rangkaian mekanisme tugas dan kegiatan yang kompleks,
 membentuk saling ketergantungan, dan secara otomatis mengandung permasalahan
tersendiri.
2.2.1.1. Macam-macam Proyek

Menurut pekerjaanya proyek dapat diklasifikasikan antara lain sebagai

berikut :

Proyek konstruksi
Proyek ini biasanya berupa pekerjaan membangun atau membuat produk
fisik, misalnya pembangunan jalan, gedung atau jembatan.
Proyek penelitian dan pengembangan

Proyek ini bisa berupa penemuan baru, temuan alat baru, atau penelitian
mengenai ditemukannya bibit unggul untuk suatu tanaman. Proyek ini bisa
muncul dilembaga komersial maupun lembaga pemerintah.
Proyek yang berhubungan dengan manajemen jasa

Proyek ini sering muncul dalam perusahaan maupun instansi pemerintah,

misalnya perancangan struktur organisasi atau pembuatan sistem
informasi manajemen.

2.2.2. Tujuan dan Manfaat Proyek

Tujuan proyek mendefinisikan status target pada akhir proyek, mencapai yang dianggap perlu untuk
mencapai manfaat yang direncanakan. Mereka dapat dirumuskan sebagai kriteria SMART:
 Gambar 1 Skema menentukan tujuan proyek

S.M.A.R.T adalah singkatan dari 5

langkah tujuan yang spesifik, terukur, dapat
dicapai, relevan, dan berdasarkan waktu. Alat
sederhana ini digunakan dalam
perencanaan proyek untuk mengatasi
perkiraan tujuan yang ditetapkan ke dalam
rencana tindak lanjut demi hasil.
Specific (khusus): Tujuan yang jelas dan fokus.
Saat Anda fokus pada tujuan, tujuan Anda menjadi sebuah magnet, menarik Anda dan sumber
daya Anda ke arah tujuan itu. Semakin fokus energi Anda, semakin besar kekuatan yang
Anda turunkan."

Measurable (terukur): Tujuan tanpa hasil yang terukur seperti bertanding olahraga tanpa
papan skor atau pencatat angka. Bilangan merupakan bagian penting dari usaha. Cantumkan
angka yang nyata dalam tujuan-tujuan Anda untuk mengetahui apakah Anda berada di jalur.
Papan putih yang dipasang di kantor Anda dapat membantu sebagai ingatan harian yang
menjaga diri Anda dan karyawan Anda tetap fokus pada hasil target yang ingin Anda capai.

Attainable (dapat dicapai): Kerap kali usaha kecil menetapkan tujuan di luar jangkauan.
Mimpi besar dan bertujuan meraih bintang-bintang tetapi tetap satu kaki yang kuat berbasis
dalam kenyataan.

Relevant (relevan): tujuan usaha yang dapat dicapai didasarkan pada kondisi saat ini dan
kenyataan iklim usaha.

Time-Based (berbasis waktu): Tujuan dan sasaran usaha tidak akan jalan ketika tidak ada
kerangka waktu terkait dengan proses penetapan-tujuan.
Evaluasi (pengukuran) terjadi pada penutupan proyek. Namun seorang pengendali proyek (Project
Control) pada kemajuan proyek harus perlu dilakukan dengan melakukan monitoring dan evaluasi.
Hal ini juga diperhatikan bahwa metode SMART adalah yang paling baik diterapkan untuk proyek-
proyek inovasi.
 Manfaat proyek adalah penerimaan (revenue) yang dihasilkan suatu proyek sebelum dikurangi
dengan biaya yang dikeluarkan.
1. Manfaat langsung (direct benefits)
Manfaat yang diterima sebagai akibat adanya proyek, seperti naiknya nilai hasil produksi barang atau
jasa, perubahan bentuk, turunnya biaya, dll. Kenaikan nilai hasil produksi dapat disebabkan karena
meningkatnya jumlah produk dan kualitas dari produk sebagai akibat adanya proyek.
2. Manfaat tidak langsung (indirect benefits)
Manfaat yang timbul sebagai dampak yang bersifat multiplier effects dari proyek yang dibangun
terhadap kegiatan pembangunan lainnya.
3. Manfaat tidak kentara (intangible benefits).
Manfaat dari pembangunan proyek yang sulit diukur dalam bentuk uang, seperti perubahan pola pikir
masyarakat, perbaikan lingkungan, berkurangnya pengangguran, peningkatan ketahanan nasional,
kemantapan tingkat harga, dll.
Contoh manfaat perencanaan proyek :
Mengidentifikasi fungsi tanggung jawab
Meminimalkan tuntutan pelaporan rutin
Mengidentifikasi batas waktu untuk penjadwalan
Mengidentifikasi metode analisa peramalan
Mengukur prestasi terhadap rencana
Mengidentifikasi masalah dini & tindakan perbaikan
Mengetahui jika sasaran tidak dapat dicapai/terlampaui
Manajemen proyek dikembangkan untuk menghemat waktu dengan benar perencanaan proyek dan
mempertimbangkan semua faktor yang relevan yang dapat mempengaruhi hasilnya
Menghemat waktu dan uang-dan membangkitkan hasil yang lebih berhasil jika pedoman diikuti

2.2. Perencanaan Proyek

2.2.1. Metodologi Perencanaan Proyek
2.2.1.1 Tahap Perencanaan
Tahap pertama adalah perencanaan. Langkah ini merupakan suatu rangkaian
kegiatan semenjak ide pertama yang melatarbelakangi pelaksanaan proyek ini didapat,
pendefinisian awal terhadap kebutuhan detil atau target yang harus dicapai dari proyek
tersebut, penyusunan proposal, penentuan metodologi dan sistem manajemen proyek yang
digunakan, sampai dengan penunjukan tim dan instruksi untuk mengeksekusi (memulai)
proyek yang bersangkutan. Biasanya ada dua pihak yang terlibat langsung dalam proyek
perencanaan ini. Pihak pertama adalah pihak yang membutuhkan (demand side), dalam hal
ini adalah perusahaan, lembaga, institusi, atau organisasi yang bersangkutan. Pihak kedua
adalah pihak yang berusaha menjawab kebutuhan tersebut (supply side). Kelompok ini
biasanya merupakan gabungan dari para personel yang terkait dengan latar belakang ilmu
dan pengetahuan yang beragam (multi disiplin) dan beberapa karakteristik SDM lain yang
terkait.
Dilihat dari segi manajemen proyek pengembangan instalasi pengolahan air bersih,
output yang harus dihasilkan oleh tahap perencanaan adalah berupa jadwal detil dari kelima
tahapan berikutnya menyangkut masalah waktu, target deliverable, personel yang
bertanggung jawab, aspek-aspek keuangan, dan hal-hal lain yang berkaitan dengan utilisasi
sumber daya yang dipergunakan dalam proyek. Sebagai tambahan, standar-standar dan
prosedur yang akan dipergunakan dalam melakukan pengelolaan proyek pun harus jelas
dan disepakati bersama oleh seluruh anggota personel.
2.2.1.2 Tahap Analisa
Keluaran dari proses analisa ini adalah berupa isu-isu (permasalahan) penting
yang harus segera ditangani, analisa penyebabnya, dampaknya bagi perusahaan dan
lingkungan, serta pilihan solusi yang direkomendasikan. Sebelum memasuki fase desain,
seluruh tim harus faham mengenai isu-isu ini dan memilki komitmen untuk melanjutkan
proyek yang ada ke tahap berikutnya sesuai dengan skala prioritas yang telah ditentukan
(setelah memilih skenario yang disetujui bersama).

2.2.1.3 Tahap Desain

Pada tahap desain informasi bekerja sama dengan tim bisnis atau manajemen
melakukan perancangan komponen-komponen sistem terkait. Sementara itu secara
paralel dan bersama-sama tim bisnis atau manajemen akan melakukan perancangan
terhadap komponen-komponen organisasi yang terkait seperti prosedur (SOP=Standar
Operation Procedures), struktur organisasi, kebijakan-kebijakan, teknik pelatihan,
pendekatan SDM, dan lain sebagainya. Sudah jelas bahwa hasil dari tahap ini berupa blue
print rancangan sistem secara teknis dan secara manajemen yang akan dijadikan
pegangan dalam proses konstruksi dan implementasi komponenkomponen pada sistem
informasi yang akan dikembangkan.
2.2.1.4 Tahap Konstruksi
Berdasarkan desain yang telah dibuat, konstruksi atau development sistem yang
sesungguhnya (secara fisik) dibangun. Tim teknis merupakan tulang punggung pelaksana
tahap ini, mengingat bahwa semua hal yang bersifat konseptual harus diwujudkan dalam
suatu konstruksi teknologi informasi dalam skala detil. Dari semua tahapan yang ada,
tahap konstruksi inilah yang biasanya paling banyak melibatkan sumber daya terbesar,
terutama dalam hal SDM, biaya, dan waktu. Kontrol terhadap manajemen proyek di
tahap konstruksi harus diperketat agar tidak terjadi ketidakefisienan maupun
ketidakefektivan dalam penggunaan beragam sumber daya yang ada (yang secara tidak
langsung akan berdampak langsung terhadap keberhasilan proyek sistem informasi
diselesaikan secara on-time). Akhir dari tahap konstruksi biasanya berupa uji coba sistem.
Perbaikan-perbaikan bersifat minor biasanya harus dilakukan setelah adanya masukan-
masukan setelah evaluasi diadakan.
2.2.1.5 Tahap Implementasi
Pada tahap ini, diperlukan suatu strategi implemenetasi sistem dipilih sebuah hari
sebagai patokan, dimana masing-masing strategi implementasi memiliki sejumlah
keuntungan dan kerugian yang berbeda. Lepas dari strategi yang dipilih, pemberian
pelatihan atau training harus diberikan kepada semua pihak yang terlibat sebelum tahap
implementasi dimulai. Selain untuk mengurangi resiko kegagalan, pemberian pelatihan
juga berguna untuk menanamkan rasa memiliki (sense of ownership) terhadap sistem
baru yang akan diterapkan, sehingga seluruh jajaran pengguna atau SDM akan dengan
mudah menerima sistem tersebut dan memeliharanya di masa-masa mendatang dengan
baik.
Evaluasi secara berkala perlu dilakukan untuk menilai kinerja sistem yang
diterapkan disamping untuk mengetahui isu-isu permasalahan yang timbul. Tentu saja
pemecahan masalah dalam tahap implementasi harus segera dicari agar sistem tersebut
dapat efektif penggunaannya. Proyek pengembangan instalasi pengolahan air ditutup
setelah tahap implementasi dilakukan.
2.2.1.6 Tahap Pasca Implementasi
Dari segi teknis, yang dimaksud dengan aktivitas-aktivitas pasca implementasi
adalah bagaimana manajemen pemeliharaan sistem akan dikelola (maintenance,
supports and services management). Di sinilah perlunya dokumentasi yang baik dan
 transfer of knowledge dari pihak pembuat sistem ke SDM perusahaan untuk menjamin
terkelolanya proses-proses pemeliharaan sistem.
Dari segi manajemen, tahap pasca implementasi berupa suatu aktivitas, dimana
harus ada personel atau divisi dalam perusahaan yang dapat melakukan perubahan atau
modifikasi terhadap sistem yang dibangun sejalan dengan perubahan
kebutuhan.Dengan kata lain, bahwa dalam era kompetisi sekarang ini, perusahaan harus
mampu berubah dengan sangat cepat.
2.2.2. Siklus Hidup Proyek
Siklus hidup proyek merupakan suatu metode yang digunakan untuk menggambarkan
bagaimana sebuah proyek direncanakan, dikontrol, dan diawasi sejak proyek disepakati
untuk dikerjakan hingga tujuan akhir proyek tercapai. Siklus hidup proyek adalah
kumpulan dari tahapan proyek umumnya berurutan dan kadang-kadang tumpang tindih
yang ditentukan oleh kebutuhan pengelolaan dan pengendalian organisasi atau organisasi
yang terlibat dalam proyek, sifat proyek itu sendiri, dan cakupan aplikasi aplikasi. Siklus
hidup proyek tersebut dapat ditentukan atau dibentuk oleh aspek-aspek unik dari industri,
organisasi atau teknologi yang digunakan. Selain itu, siklus hidup proyek memberikan
kerangka dasar untuk mengelola proyek, terlepas dari pekerjaan tertentu yang ditangani.
Proyek sangat bervariasi dalam ukuran dan kompleksitas. Tidak peduli seberapa besar atau
kecil, sederhana atau kompleks, semua proyek dapat dipetakan dengan struktur. Secara
umum, Menurut Iman Soeharto, 1999 terdapat empat tahap kegiatan utama yang
dilakukan dalam siklus hidup proyek yaitu tahap yang diklasifikasikan oleh UNIDO
sebagai tahap persiapan, diperinci lebih lanjut oleh PMI menjadi tahap konseptual dan
definisi. Tahap ini sering pula disebut tahap merencanaan dan pengembangan (PP) karena
pada tahap tersebut kegiatan itulah dominan. Tahap Akhir proyek dikenal sebagai tahap
terminasi.
 Gambar 2 Siklus hidup proyek

2.2.2.1 Tahap Konseptual

Periode ini terdiri dari beberapa kegiatan, yaitu penyusunan dan perumusan gagasan,
analisis pendahuluan dan pengkajian kelayakan. Salah satu kegiatan utama yang
bersifat menyeluruh (comprehensive), dalam tahap ini yang mencoba menyoroti
segala aspek mengenai layak tidaknya suatu gagasan untuk direalisasikan, disebut studi
kelayakan. Dibandingkan dengan pengkajian yang dilakukan sebelumnya, studi
kelayakan mempunyai lingkup dan aspek pengkajian yang lebih lugs, mendorong
potensi yang positif dan menaruh perhatian khusus terhadap kendala dan
keterbatasannya. Dari grafik diatas planning phase merupakan bagian dari tahapan
konseptual.
Hasil akhir tahap konseptual adalah paket atau dokumen hasil studi kelayakan.
Dokumen tersebut umumnya berisi analisis berbagai aspek kelayakan seperti
pemasaran, permintaan, teknik, produksi, manajemen dan organisasi. Dokumen tersebut
juga berisi perkiraan garis besar biaya dan jadwal proyek.
2.2.2.2 Tahap Perencanaan dan Pengembangan (PP)/ Definisi
Telah disebutkan sebelumnya bahwa pada masa permulaan siklus proyek, kegiatan
ditujukan untuk mengidentifikasi dan merumuskan gagasan, mengembangkannya
menjadi alternatif, lengkap dengan indikasi lingkungan kerja, jadwal dan biaya.
Meskipun demikian, semua itu masih dalam taraf konseptual, dalam arti pengkajian
sudah melebar dan meluas mencakup aspek yang mempunyai kaitan erat antara gagasan
dan peluang yang tersedia, tetapi belum cukup mendalam untuk dapat dipakai sebagai
 dasar mengambil keputusan akhir jadi tidaknya menanam investasi atau melaksanakan
proyek. Oleh karena itu, perlu diadakan pengkajian yang lebih mendalam agar dapat
ditarik kesimpulan yang mantap. Sejalan dengan usaha tersebut, mulailah dirintis
rencana kesiapan perangkat dan pelaksanaan proyek ataupun strategi penyelenggaraan.
Dengan demikian, kegiatan utama dalam tahap PP/Definisi adalah sebagai berikut:
Melanjutkan evaluasi hasil kegiatan tahap konseptual, dalam arti lebih mendalam
dan terinci, sehingga kesimpulannya cukup mantap untuk dipakai sebagai dasar
pengambilan keputusan perihal kelangsungan investasi atau proyek.
Menyiapkan perangkat, seperti data, kriteria dan spesifikasi teknik, engineering
dan komersial yang selanjutnya dipakai untuk membuat RFP, dokumen dan
kontrak.
Menyusun perencanaan dan membuat keputusan strategic yang berkaitan dengan
garis penyelenggaraan proyek, seperti macam kontrak yang akan dipakai, bobot
sasaran pokok, filosofi desain, komposisi pendanaan.
Memilih peserta proyek yang terdiri dari tim proyek pemilik, kontraktor,
konsultan, arsitek, dan lain-lain.
Ditinjau dari segi penyelenggaraan proyek secara keseluruhan dengan empat sasaran
utama, yaitu lingkup, jadwal, biaya dan mutu, rangkaian kegiatan yang dilakukan dalam
tahap PP/Definisi ini (dalam hubungannya dengan persiapan memasuki tahap berikut-
nya) adalah usaha untuk menetapkan dan menjelaskan kedudukan keempat sasaran
tersebut. Artinya, dalam tahap PP/Definisi ditetapkan letak batas dan kriterianya.
Dengan kata lain, tahap ini menentukan batasan berbagai parameter yang menyangkut
sasaran, strategi untuk mencapainya dan sumber daya yang diperlukan. Dengan
demikian, diharapkan tidak terjadi kekaburan interpretasi sebelum proyek sampai ke
tahap implementasi fisik. Akhir tahap definisi ditandai oleh kegiatan menyiapkan segala
kelengkapan dokumen (kontrak, prosedur) yang berisi penjabaran rencana tindakan
(action plan) yang mengikat organisasi peserta proyek (pemilik, kontraktor, konsultan)
untuk melakukan tugas dan kewajibannya masing-masing dalam rangka mencapai
sasaran proyek.
Hasil akhir dari tahap ini adalah sebagai berikut:
Dokumen berisi hasil analisis lanjutan kelayakan proyek.
Dokumen berisi rencana strategis dan operasional proyek.
Dokumen berisi definisi lingkup, anggaran biaya (ABP), jadwal induk dan garis
besar kriteria mutu proyek.
RFP atau paket lelang.
 Dokumen hasil evaluasi proposal dari para peserta lelang.
2.2.2.4 Tahap Terminasi
Kegiatan utama pada tahap terminasi adalah sebagai berikut:
Mempersiapkan instalasi atau produk beroperasi, seperti uji coba start-
up, dan performance test.
Penyelesaian administrasi dan keuangan proyek seperti asuransi dan klaim.
Seleksi dan kompilasi dokumen proyek untuk diserahkan kepada pemilik atau
kepada induk perusahaan.
Melaksanakan demobilisasi dan reassignment personil.
Bila langkah di atas telah selesai maka disusun laporan penutupan proyek.
Hasil akhir dari tahap terminasi berupa
Instalasi atau produk yang siap pakai atau siap beroperasi. Ini ditandai dengan
diterbitkannya sertifikat operational acceptance oleh pemilik proyek untuk
pelaksana atau kontraktor.
Dokumen pernyataan penyelesaian masalah asuransi, klaim dan
jaminan (warranty).
2.2.2.3 Tahapan Implementasi
Komponen kegiatan utama pada tahap ini berbeda dari proyek ke proyek.Tahap
implementasi terdiri dari kegiatan sebagai berikut:
Mengkaji lingkup kerja proyek, kemudian membuat program implementasi dan
mengkomunikasikan kepada peserta dan penanggung jawab proyek.
Melakukan pekerjaan desain-engineering terinci, pengadaan material dan
peralatan, pabrikasi, instalasi atau konstruksi.
Melakukan perencanaan dan pengendalian aspek biaya, jadwal dan mutu. Kegiatan
lain yang tidak kalah pentingnya ialah memobilisasi tenaga kerja, melatih dan
melakukan supervise.
Hasil akhir dari tahap implementasi adalah produk atau instalasi proyek yang telah
selesai secara mekanis. Dari segi contractual ini ditandai dengan penyerahan
sertifikat mechanical completion dari pemilik proyek kepada organisasi pelaksana atau
kontraktor.

Dalam bidang engineering, siklus proyek dijabarkan sebagai berikut

 Gambar 3 Siklus Hidup Proyek

Dari gambar diatas dapat dilihat bahwa tahap konseptual yaitu berupa
Perencanaan umum : Repelita, Propenas, RUTR, Peta Padu Serasi, Evaluasi Pasca
Proyek
PRA FS (Pra Kelayakan ) : Perencanaan Umum/Master Plan, lokasi, data T, L,E
Penyusunan Prastudi Kelayakan merupakan satu dari rangkaian kegiatan
penyiapan proyek sebelum masuk ke tahap pegadaan proyek. Informasi yang ada di
Prastudi Kelayakansangat penting untuk meyakinkan para pemegang kepentingan.
Proyek-proyek bangunan konstruksi umumnya sebelum dibuatkan perencanaan yang
mendetail, harus dipelajari apakah proyek yang akan dibangun akan memberikan
manfaat yang bersifat komersil (laba) atau yang bersifat non komersil (peningkatan
export, penciptaan lapangan pekerjaan baru, dampak yang positif terhadap lingkungan
sekitarnya)
FS (studi kelayakan ) : Pra-FS, Survey Awal T,L,E
Perencanaan Teknis : FS, Detail T,L,E

Untuk tahap Perencanaan yaitu

Pra-konstruksi (Pengadaan Lahan) : Perencanaan teknis,Data, Pemilik Lahan, LARAP,
dll
Konstruksi : gambar konstruksi, spek, metode konstruksi, konstruksi,dll

Untuk tahap terminasi yaitu :

 Operasi dan pemeliharaan : Adanya As-Built Drawing, konsep SOP

Dan untuk tahap implementasi yaitu:

Evaluasi pasca proyek : Data Monitoring, Analisa Pengembangan sistem

2.2.3. Identifikasi dan Perumusan Proyek

2.2.3.1 Aspek-Aspek Identifikasi Dan Perumusan Proyek
Perspektif Proyek, Target Penerima Manfaat, Kondisi Pelayanan Yang Ada,
Perencanaan Regional
Aspek Kesehatan, Standar Pelayanan, Rehabilitasi Fasilitas Eksisting,
Ketersediaansumber Daya
Keefektifan Pemecahan Masalah
Kebijakan Tarif Dan Kemampuan Membayar Standardisasi
Pengaturan Kelembagaan Peraturan Perundangundangan
Pelajaran Dari Pengalaman Yang Lalu

2.2.3.2 Studi Kelayakan

Studi kelayakan merupakan informasi yang amat berguna bagi pemilik proyek yang
dalam hal ini dapat merupakan sebuah organisasi perusahaan, badan pemerintah, badan
swasta, yayasan, dalam rangka memudahkan pengambilan keputusan, apakah proyek
tersebut dapat dipertanggungjawabkan pelaksaannya untuk layak dibangun atau tidak.
Hasil studi kelayakan ini dapat juga merupakan pegangan dasar bagi lembaga keuangan,
pemberi modal, dalam rangka pemberian kredit pinjaman untuk membiayai proyek
tersebut. Studi kelayakan ini harus berisikan pernyataan yang jelas tentang :
1. Lingkup dan Tujuan proyek
Lingkup proyek adalah penentuan batasan-batasan dari pekerjaan pembangunan yang
akan diliputi oleh proyek. Tujuan proyek dalam studi kelayakan ini dimaksudkan adalah
investasi untuk memperoleh berbagai macam manfaat yang cukup layak kelak dikemudian
hari. Manfaat tadi dapat berupa manfaat keuangan (laba) dan manfaat non keuangan
(pendayagunaan bahan baku dalam negeri berlimpah dan lain-lain).
2. Aspek Ekonomi
Evaluasi ini mempertimbangkan manfaat pembangunan proyek secara makro.
Sumbangan apa yang dapat diberikan dalam pembangunan ekonomi dan daerah sekitarnya
dan terhadap negara secara langsung atau tidak langsung seperti kemampuan proyek
dalam menciptakan lapangan pekerjaan baru, meningkatkan penghasilan secara nasional,
menunjang pendapatan devisa dan merangsang peningkatan standar kehidupan
lingkungannya
3. Aspek Keuangan
Sesudah dilakukan penelaahan tentang aspek ekonomi, maka hal berikutnya yang perlu
diselidiki yaitu analisa keuang an proyek yang meliputi antara lain :
Darimana sumber dana yang akan diperoleh dan persyaratannya
Jumlah dana yang diperlukan untuk pengadaan harta tetap dan modal kerja awal
Struktur pembiayaan yang paling menguntungkan
Pengembalian dan pengembangan dana berdasarkan penghasilan yang akan
diperoleh
Keuntungan yang akan diperoleh dibandingkan dengan beberapa alternative yang
lain
4. Aspek Teknis dan Teknologi
Dalam aspek ini harus dikaji hal-hal yang meliputi type dan fasilitas-fasilitas yang akan
didirikan (misalkan pabrik gula, proyek PLTA), kapasitas produksi ekonomi proyek, jenis
teknologi yang dipakai, pengalaman kerja yang didapat dari proyek sejenis, peralatan yang
dipergunakan, persediaan bahan material setempat dan sumber daya manusia yang tersedia
dan siap pakai.
Mesin/peralatan atau bahan baku yang masih perlu diimport memerlukan pemikiran
tambahan dari segi prosedur pengadaan barang( pemesanan, pengiriman, proses deklarasi
pelabuhan dan lain-lain), sehingga bahan dan peralatan yang dibutuhkan dapat tiba pada
waktunya. Disamping itu lokasi proyek dan letak bangunan pabrik memerlukan saran dan
alternative untuk mendapatkan keuntungan dan manfaat yang optimum dari berbagai
macam segi.
5. Aspek Pasar dan Pemasaran
Aspek ini membahas apakah jasa pelayanan yang diciptakan atau hasil produksi yang
dihasilkan oleh suatu produk akan memenuhi kebutuhan lingkungannya akan jasa dan
barang produknya. Faktor-faktor diatas harus memperhitungkan kebutuhan jasa dan
barang pada masa silam hingga kini dan permintaan akan jasa dan barang dimasa yang
mendatang berdasarkan daya beli yang mampu direalisir oleh perkembangan ekonomi.
Dengan demikian aspek pemasaran dalam studi kelayakan perlu dipertimbangkan dari
segi :
 Kemudahan dan kemampuan mendapatkan jasa atau barang yang akan
dihasilkan oleh proyek apabila telah selesai
Saluran distribusi (transportasi) dari titik penghasil produk sampai ke pihak
konsumen
Pelatihan SDM
Pembangunan dan pengoperasian proyek sukses melibatkan orang-orang yang terampil
sehingga diperlukan latihan yang berkesinambungan guna menyiapkan orang-orang yang
siap pakai untuk menggarap proyek tersebut dan mengoperasikannya. Perusahaan yang
besar dapat mengadakan program latihan ini dalam perusahaannya sendiri dengan cara
incompany training/ on the job training atau dikirim ke lembaga latihan dan pendidikan di
luar perusahaan.
Persiapan personil harus sudah dipikirkan untuk tahapan operasional (tenaga
manajemen) bilamana proyek sudah selesai dan mulai dioperasikan. Proyek tak dapat
beroperasi dengan sukses tanpa dukungan dari tenagan manajemen yang mampu dan
terampil, berdedikasi tinggi dan memiliki motivasi kerja yang baik.
6. Aspek Sosial dan Lingkungan Hidup
Masalah kemungkinan pencemaran lingkungan sebagai akibat didirikannya proyek
tersebut harus diteliti dampaknya terhadap masyarakat setempak dan kemungkinan yang
terjelek yang akan timbul perlu diperhitungkan seandainya cara penanggulangannya
kurang efektif.
Dari hasil pengkajian berbagai macam aspek tersebut di atas mungkin akan didapat
kesimpulan hasil dari studi kelayakan proyek sebagai berikut :
Pembangunan proyek dapat dipertanggungjawabkan dan dengan demikian investasi
dapat diteruskan
Pembangunan proyek dapat diteruskan apabila persyaratan-persyaratan tertentu
dapat dipenuhi.
Proyek secara global tak memberikan manfaat yang cukup, sehingga rencana
investasi seyogyanya dibatalkan.
Bilamana hasil dari studi kelayakan merekomendasikan bahwa pembangunan proyek
layak untuk diteruskan, maka biasanya ada beberapa usulan sebagai alternative yang
dibuat. Dari beberapa alternative ini akan direkomendasikan yang terbaik dari sekian
alternative dengan disertai perhitungan ekonomisnya.
2.2.4. Pelaku Proyek
Pelaku proyek adalah pihak-pihak yang memiliki peran dan tanggung-jawab
tertentu pada suatu kegiatan proyek (konstruksi). Pelaku proyek dapat diklasifikasikan
sebagai pelaku utama (dalam inner-circle project) maupun pelaku pendukung dan
penunjang. Unsur pelaksanaan proyek merupakan faktor utama dalam merealisasikan
kegiatan-kegiatan pembangunan yang ada di suatu proyek. Orang/badan yang
membiayai, merencanakan dan melaksanakan bangunan tersebut disebut unsur unsur
pelaksanaan proyek konstruksi (Ervianto, 2005). Unsur-unsur pelaksana pembangunan
yang terlibat dalam kegiatan pembangunan yaitu owner, konsultan perencana (struktur
dan arsitek), kontraktor/pemborong, dan konsultan pengawas.
Keberhasilan dalam usaha pembangunan proyek tergantung dari kerja sama
yang diciptakan oleh ketiga unsur pelaksana pembangunan, yakni pengaturan masing-
masing unsur serta pengaturan kerja yang tertib dan teratur dalam menciptakan
kesatuan fungsional dan tindakan untuk mencapai tujuan yang ditetapkan. Disamping
itu keempat unsur tersebut harus bekerja sesuai dengan hukum dan peraturan dalam
surat perjanjian pemborong atau dokumen kontrak yang telah disepakati dan
ditandatangani bersama.
2.2.4.1 Pemilik Proyek (Owner)
Pemilik proyek atau pemberi tugas adalah orang atau badan yang memiliki
proyek dan memberikan pekerjaan kepada pihak penyedia jasa dan yang membayar
biaya pekerjaan tersebut (Ervianto, 2005). Pemberi tugas dalam surat perjanjian
pemborongan adalah sebagai pihak pertama dan dapat mengambil keputusan sepihak
untuk mengambil alih pekerjaan yang dilakukan, dengan cara menulis surat kepada
kontraktor apabila terjadi hal-hal diluar kontrak yang ditetapkan dalam undang-undang
didalam surat perjanjian kerja (SPK). Pemberi tugas juga berwenang untuk
memberitahukan hasil lelang secara tertulis kepada kontraktor.
Menurut Ervianto (2005) tugas dan wewenang pemilik proyek adalah :
Menunjuk penyedia jasa (konsultan dan kontraktor).
Meminta laporan secara perodik mengenai pelaksanaan pekerjaan yang telah
dilakukan oleh penyedia jasa.
Memberikan fasilitas baik sarana dan prasarana yang dibutuhkan oleh pihak
penyedia jasa untuk kelancaran pekerjaan.
Menyediakan lahan untuk tempat pelaksanaan pekerjaan.
 Menyediakan dana dan kemudian membayar kepada pihak penyedia jasa
sejumlah biaya yang diperlukan untuk mewujudkan sebuah bangunan.
Ikut mengawasi jalanya pelaksanaan pekerjaan yang direncanakan dengan cara
menempatkan atau menunjuk suatu badan atau orang untuk bertindak atas nama
pemilik.
Mengesahkan perubahan dalam pekerjaan (bila terjadi).
Menerima dan mengesahkan pekerjaan yang telah selesai dilaksanakan oleh
penyedia jasa jika produknya telah sesuai dengan apa yang dikehendaki.
Memberikan hasil lelang secara tertulis kepada masing-masing kontraktor.
Dapat mengambil alih pekerjaan secara sepihak dengan cara memberitahukan
secara tertulis kepada kontraktor jika telah terjadi hal-hal di luar kontrak yang
ditetapkan.
2.2.4.2 Konsultan Perencana
Konsultan perencana adalah suatu badan hukum atau perorangan yang diberi
tugas oleh pemberi tugas untuk merencanakan dan mendesain bangunan sesuai dengan
keinginan pemilik proyek. Selain itu juga memberikan saran dan pertimbangan akan
segala sesuatu yang berhubungan dengan perkembangan proyek tersebut. Perencana
juga bertugas untuk memberikan jawaban dan penjelasan atas hal-hal yang kurang jelas
terhadap gambar rencana dan rencana kerja dan syarat-syarat. Perencana juga harus
membuat gambar revisi bila terjadi perubahan-perubahan rencana dalam proyek.
Pekerjaan perencanaan meliputi perencanaan arsitektur, struktur, mekanikal dan
elektrikal, anggaran biaya serta memberikan saran yang diperlukan dalam pelaksanaan
pembangunan (Ervianto,2005).
Tugas dan kewajiban konsultan perencana adalah :
Membuat perencanaan secara lengkap yang terdiri dari gambar rencana, rencana
kerja, syarat-syarat, dan hitungan struktur, rencana anggaran biaya
Memberikan usulan serta pertimbangan kepada pemilik proyek, konsultan,
supervisi, dan kontraktor tentang pelaksanaan pekerjaan
Membuat gambar revisi bila terjadi perubahan perencanaan
Menghadiri rapat koordinasi pengelolaan proyek
Memberikan jawaban dan penjelasan kepada kontraktor tentang hal-hal yang
kurang jelas dalam gambar rencana, rencana kerja, dan syarat-syarat (Ervianto,
2005)
 2.2.4.3 Kontraktor
Kontraktor Kontraktor adalah orang atau badan hukum yang menerima pekerjaan
dan menyelenggarakan pelaksanaan pekerjaan sesuai dengan biaya yang telah
ditetapkan berdasarkan gambar rencana, peraturan, dan syarat-syarat yang telah
ditetapkan (Ervianto, 2005). Tugas dan wewenang kontraktor :
Melaksanakan pekerjaan sesuai dengan gambar rencana, peraturan, syaratsyarat,
risalah penjelasan pekerjaan, yang ditetapkan oleh pemilik proyek
Membuat gambar-gambar pelaksanaan yang disahkan oleh konsultan manajemen
konstruksi.
Membuat laporan hasil pekerjaan berupa laporan harian, minggunan, dan bulanan
kepada konsultan manajemen konstruksi.
Menyediakan alat keselamatan kerja dan keamanan di lokasi proyek
Menyerahkan seluruh atau sebagian pekerjaan yang telah diselesaikan sesuai
dengan ketetapan yang berlaku (Ervianto, 2005).
2.2.4.4 Konsultan Pengawas
Konsultan Pengawas Konsultan pengawas adalah suatu badan hukum atau
perorangan baik swasta atau instansi pemerintah yang berfungsi sebagai badan yang
bertugas mengawasi dan mengontrol jalannya proyek agar mencapai hasil kerja yang
optimal menurut persyaratan yang ada (Ervianto, 2005). Tugas konsultan pengawas
antara lain :
Menyelesaikan pelaksanaan pekerjaan dalam waktu yang telah ditetapkan.
Membimbing dan mengadakan pengawasan secara periodik dalam pelaksanaan
pekerjaan.
Melakukan perhitungan prestasi pekerjaan.
Mengkoordinasi dan mengendalikan kegiatan konstruksi serta aliran informasi
antar berbagai bidang agar pelaksanaan pekerjaan berjalan lancar.
Menghidari kesalahan yang mungkin terjadi sedini mungkin serta menghindari
pembengkakan biaya.
Mengatasi dan memecahkan persoalan yang timbul di lapangan agar dicapai
hasil akhir sesuai dengan yang diharapkan dengan kuwalitas, kuwantitas serta
waktu pelaksanaan yang ditetapkan.
Menerima atau menolak material/peralatan yang didatangkan kontraktor. 8.
Menghentikan sementara bila terjadi penyimpangan dari peraturan yang
berlaku.
 Menyusun laporan kemajuan pekerjaan (harian, mingguan, bulanan). 10.
Menyiapkan dan menghitung adanya kemungkinan tambah atau berkurangnya
pekerjaan. (Ervianto, 2005).
2.2.5 Hubungan Kerja Para Pelaku Proyek
Hubungan Kerja Yang dimaksud dengan hubungan kerja adalah hubungan dalam
pelaksanaan pekerjaan antara keempat unsur pelaksanaan proyek konstruksi. Dalam
pengelolaan suatu proyek perlu dijamin adanya hubungan yang baik antara unsur-unsur
yang terkait. Semua pihak dari keempat unsur pelaksana harus tunduk dan patuh kepada
peraturan-peraturan yang telah disusun baik dari segi teknis maupun administratif.
Penyimpangan yang terjadi akan mengakibatkan kesulitan dan ketidaklancaran pelaksanaan
pembangunan. Menurut (Ervianto, 2005) secara garis besar pola hubungan kerja sebagai
berikut.
2.2.5.1 Hubungan antara pemilik proyek/owner dengan konsultan perencana
Hubungan kerja antara pemilik proyek/owner dengan konsultan perencana
diatur sebagai berikut ini:
1. Ikatan kontrak.
2. Konsultan perencana kepada pemilik proyek/owner, menyerahkan jasa/karya
perencanaan teknis bangunan gedung beserta kelengkapannya.
3. Pemilik proyek/owner kepada konsultan perencana, memberikan imbalan atas
jasa/biaya perencanaan.
2.2.5.2 Hubungan antara pemilik proyek/owner dengan kontraktor
Hubungan kerja antara pemilik proyek/owner dengan kontraktor adalah sebagai
berikut ini.
1. Ikatan kontrak.
2. Pemilik proyek/owner kepada kontraktor, memberikan imbalan atas jasa/biaya
pelaksanaan proyek.
3. Kontraktor kepada owner, menyerahkan jasa bangunan gedung dan
kelengkapannya.
2.2.5.3 Hubungan antara pemilik proyek/owner dengan konsultan pengawas
Hubungan kerja antara pemilik proyek/owner dengan pengawas adalah sebagai
berikut ini.
1. Ikatan kontrak
 2. Pemilik proyek/owner kepada konsultan pengawas, memberikan imbalan
jasa/biaya pengawasan proyek.
3. Konsultan pengawas kepada pemilik proyek/owner, memberikan jasa pengawasan
pekerjaan proyek mulai dari awal proyek sampai pada finishing proyek.
2.2.5.4 Hubungan kerja antara konsultan pengawas dengan kontraktor
Hubungan kerja antara konsultan pengawas dengan kontraktor adalah sebagai
berikut ini. Untuk lebih jelasnya mengenai hubungan tersebut dapat dilihat pada bagan
alir berikut ini
1. Kontraktor mengadakan konsultasi dengan pengawas dan perencanaan.
2. Pengawas melaksanakan pengawasan terhadap pelaksanaan pekerjaan.

2.2.6 Kerangka Acuan Kerja

Kerangka Acuan Kerja atau Kerangka Acuan Kegiatan yang disingkat KAK adalah
dokumen perencanaan kegiatan yang berisi penjelasan/keterangan mengenai apa, mengapa,
siapa, kapan, di mana, bagaimana, dan berapa perkiraan biayanya suatu kegiatan. Dengan kata
lain, KAK berisi uraian tentang latar belakang, tujuan, ruang lingkup, masukan yang
dibutuhkan, dan hasil yang diharapkan dari suatu kegiatan. KAK dalam bahasa Inggris
adalah Term Of Reference yang disingkat TOR.
KAK merupakan gambaran umum dan penjelasan mengenai kegiatan yang akan
dilaksanakan sesuai dengan tugas dan fungsi Kementerian Negara/Lembaga. Dalam KAK
tercakup latar belakang, maksud dan tujuan, indikator keluaran dan keluaran, cara pelaksanaan
kegiatan, pelaksana dan penanggung jawab kegiatan, jadwal kegiatan, dan biaya kegiatan.
Meskipun dalam bentuk garis besar, kerangka acuan kerja hendaknya dibuat cukup jelas,
memberikan keterangan mengenai tujuan dan lingkup kegiatan konsultasi kepada para peserta
lelang, serta hasil-hasil yang diharapkan darinya, sehingga para peserta lelang dapat
mempersiapkan proposal dengan sebaik-baiknya. Dalam menyusun kerangka acuan kerja,
diperlukan suatu persiapan yang matang agar dapat menuangkan dalam kalimat terpilih,
konsisten, dan lengkap sehingga memperkecil peluang penafsiran yang berbeda. Kerangka
acuan kerja akan digunakan sebagai dasar suatu ikatan kerja antara pemilik proyek dengan
konsultan pemenang. Tujuan dari pembuatan KAK adalah
1. Menjelaskan lingkup jasa konsultasi yang akan dilelang
2. Sumber acuan bagi konsultan yang diundang mengikuti lelang/pemilihan langsung
dalam rangka menyiapkan kelengkapan administratif proposal, teknis dan biaya
3. Memberikan informasi tentang keahlian yang diperlukan
4. Memberikan informasi mengenai jadwal dan lingkup laporan
5. Sebagai acuan dalam evaluasi proposal, klarifikasi, dan negosiasi dengan calon
konsultan pemenang
6. Dasar pembuatan kontrak dan evaluasi hasil kerja konsultan

2.2.5.1. Sistematika KAK

1. Latar Belakang
Menjelaskan dasar hukum yang terkait dan kebijakan Kementerian Negara/Lembaga
yang merupakan dasar keberadaan kegiatan/aktivitas berkenaan berupa Peraturan
Perundangan yang berlaku, Rencana Strategis Kementerian Negara/Lembaga, dan
Tugas Fungsi Kementerian Negara/Lembaga, sedangkan gambaran umum merupakan
penjelasan secara singkat mengapa (why) kegiatan tersebut dilaksanakan dan alasan
penting kegiatan tersebut dilaksanakan serta keterkaitan kegiatan yang dipilih dengan
kegiatan keluaran (output) dalam mendukung pencapaian sasaran dan kinerja
program/yang pada akhirnya akan mendukung pencapaian tujuan kebijakan.
2. Kegiatan yang dilaksanakan
Menjelaskan uraian kegiatan apa (what) yang akan dilaksanakan dan batasan kegiatan.
3. Maksud dan Tujuan
Menjelaskan mengapa (why) kegiatan harus dilaksanakan dan berisikan hasil akhir
yang diharapkan dari suatu kegiatan (bersifat kualitatif) serta manfaat (outcome)
kegiatan.
4. Indikator Keluaran dan Keluaran
Menjelaskan indikator keluaran berupa target yang ingin dicapai (bersifat kualitatif) dan
keluaran (output) yang terukur dalam suatu kegiatan (bersifat kuantitatif). Misalnya: 50
km, 40 m, 20 orang, 1 LHP, dan lain-lain.
5. Cara Pelaksanaan Kegiatan
Menjelaskan bagaimana (how) cara pelaksanaan kegiatan baik berupa metode
pelaksanaan, komponen, tahapan dalam mendukung pencapaian keluaran (output)
kegiatan.
6. Tempat Pelaksanaan Kegiatan
Menjelaskan dimana (where) kegiatan tersebut akan dilaksanakan.
7. Pelaksana dan Penanggungjawab Kegiatan
Menjelaskan siapa (who) saja yang terlibat dan bertanggungjawab atas pelaksanaan
kegiatannya.
8. Jadwal Kegiatan
Menjelaskan berapa lama dan kapan (when) kegiatan tersebut dilaksanakan, dengan
dilengkapi time table kegiatan.
9. Biaya
Berisikan total biaya (how much) kegiatan sebesar nilai nominal tertentu yang dirinci
dalam (Rencana Anggaran Biaya) RAB sebagai lampiran KAK.
 10. Penandatangan KAK
Diisi pejabat yang bertanggung jawab pada kegiatan yang akan dilaksanakan.

2.2.7 Identifikasi dan Analisa Bottleneck

2.2.7.1 Definisi Bottleneck
Menurut Vincent Gaspersz (2005), Bottleneck adalah suatu kondisi dimana suatu
operasi atau fasilitas membatasi atau menghambat output dalamsatu skuens untuk satu
lini produksi. Menurut MIkell P. Groover (2001), stasiun kerja bottleneck adalah
stasiun kerja yang memilki nilai service time yang paling besar dibandingkan stasiun
kerja lainnya dalam suatu lini produksi. Analisa Bottleneck meliputi kegiatan berikut
ini
1. Penetapan apa jenis pekerjaan yang diperlukan, analisis ekonomi yang perlu
dilakukan, komponen proyek apa saja yang pelu ditingkatkan kapasitasnya
2. Identifikasi situasi umum yang menyebabkan pelayanan menjadi tidak cukup dan
pelayanan tidak memadai
3. Identifikasi dan penetapan komponen-komponen yang perlu ditingkatkan melalui
perencanaan investasi jangka panjang/menengah
4. Hasil analisis bottleneck adalah program investasi yang menerus
Hampir di setiap proyek memiliki bottleneck, walaupun dalam hal kecil, jika sistem
bekelrja dalam kapasitas penuh, setidaknya satu mesin akan mengakumulasikan proses.
Identifikasi bottleneck sangat penting unutk meningkatkan efisiensi dalam suatu
produksi karena hal tersebut memungkinkan untuk mennentukan area dimana
akumulasi proses terjadi. Mesin atau proses yang memiliki antrian yang panjang
biasanya merupakan sebuah bottleneck. Namun hal ini tidak selalu terjadi. Bottleneck
dapat ditemukan dengan cara mengidentifikasi area dimana dalam sistem tersebut
terjadi akumulasi, mengevaluasi data, penilaian terhadap masing-masing mesin yang
digunakan dalam kapasitas penuh dan mencari mesin yang memilki waktu tunggu yang
lama.
Setelah bottleneck diidentifikasi, peninlaian tingkat bottleneck sangat penting untuk
menentukan cara untuk mengelola bottleneck tersebut. Bottleneck yang terjadi bisa
memilki dampak yang sangat kecil maupun parah dalam suatu proses produksi.
Bottleneck kecil mungkin tidak perlu segera ditangani, namun utntuk bottleneck yang
parah harus ditangani tdengan segera. Terdapat beberapa cara untuk menghilangkan
bottleneck, yaitu : menambahkan sumber daya pada suatu proses yang terdapat
bottleneck, menimmalkan proses yang terhenti, menghilangkan kegiatan yang tidak
berguna, menginvestasi mesin yang memiliki kinerja yang baik dan mengoptimalkan
 operasi sistem yang menjadi bottleneck. Sumber lain mengatakan ketika bottleneck
dalam suatu sistem dapat teridentifikasi, dengan begitu kita dapat memastikan sistem
terpelihara dengan baik atau tidak. Pencegahan bottleneck dilakukan untuk
menghindari pengelolaan dan penyelesaian masalah bottleneck di masa yang akan
datamg.
Berikut merupakan hal-hal yang terdapat pada analisa bottleneck
Penetapan apa jenis pekerjaan yang diperlukan, analisis ekonomi yang perlu
dilakukan, komponen proyek apa saja yang pelu ditingkatkan kapasitasnya
Identifikasi situasi umum yang menyebabkan pelayanan menjadi tidak cukup dan
pelayanan tidak memadai
Identifikasi dan penetapan komponen-komponen yang perlu ditingkatkan melalui
perencanaan investasi jangka panjang/menengah
Hasil analisis bottleneck adalah program investasi yang menerus

Contoh analisa bottleneck

Gambar 4 Analisa Bottleneck

2.2.8. Teknik-Teknik Evaluasi Kehandalan Proyek

2.2.8.1 Kehandalan Proyek
Suatu usulan proyek dikatakan handal apabilatepat guna dan berhasil gunaatau
memenuhi persyaratan teknis ,lingkungan, ekonomi,keuangan dan kelembagaan. Selain
itu, kehandalan kerja suatu sistem salah satunya bisa ditentukan oleh efisiensi kerja dari
suatu sistem tersebut,baik dalam kinerja maupun dalam hal perawatannya.Hal Itu sesuai
dengan arti proyek,yaitu keseluruhan kegiatan yang menggunakan sumber daya
(resources) untuk mendapatkan manfaat.
 2.2.8.2 Prinsip Dasar Evaluasi Kehandalan Proyek
1. Sosial
2. Teknologi
3. Ekonomi
4. Finansial
5. Institusi
6. Lingkungan
2.2.8.3 Teknik Evaluasi Proyek
a. Menggunakan Internal Rate Return (IRR)
Metode ini untuk membuat peringkat usulan investasi dengan menggunakan
tingkat pengembalian atas investasi yang dihitung dengan mencari tingkat diskonto
yang menyamakan nilai sekarang dari arus kas masuk proyek yang diharapkan
terhadap nilai sekarang biaya proyek atau sama dengan tingkat diskonto yang
membuat NPV sama dengan nol.
IRR yang merupakan indikator tingkat efisiensi dari suatu investasi. Suatu
proyek/investasi dapat dilakukan apabila laju pengembaliannya (rate of return) lebih
besar dari pada laju pengembalian apabila melakukan investasi di tempat lain (bunga
deposito bank, reksadana dan lain-lain). IRR digunakan dalam menentukan apakah
investasi dilaksanakan atau tidak, untuk itu biasanya digunakan acuan bahwa
investasi yang dilakukan harus lebih tinggi dari Minimum acceptable rate of return
atau Minimum atractive rate of return (MARR) . MARR adalah laju pengembalian
minimum dari suatu investasi yang berani dilakukan oleh seorang investor.
Dengan rumus umum sebagai berikut :

Keterangan :
i1 = tingkat diskon rate yang menghasilkan NPV1
i2 = tingkat diskon rate yang menghasilkan NPV2
Penerimaan atau penolakan usulan investasi ini adalah dengan membandingkan IRR
dengan tingkat bunga yang disyaratkan (required rate of return). Apabila IRR lebih
besar dari pada tingkat bunga yang disyaratkan maka proyek tersebut diterima,
apabila lebih kecil diterima. IRR adalah nilai discount rate i yang membuat NPV dari
proyek sama dengan nol. Discount rate yang dipakai untuk mencari present value dari
 suatu benefit/biaya harus senilai dengan opportunity cost of capital seperti terlihat
dari sudut pandangan si penilai proyek. Konsep dasar opportunity cost pada
hakikatnya merupakan pengorbanan yang diberikan sebagai alternatif terbaik untuk
dapat memperoleh sesuatu hasil dan manfaat atau dapat pula menyatakan harga yang
harus dibayar untuk mendapatkannya.

b. Menggunakan Net Present Value (NPV)

NPV merupakan selisih antara pengeluaran dan pemasukan yang telah didiskon
dengan menggunakan social opportunity cost of capital sebagai diskon faktor, atau
dengan kata lain merupakan arus kas yang diperkirakan pada masa yang akan datang
yang didiskontokan pada saat ini. Untuk menghitung NPV diperlukan data tentang
perkiraan biaya investasi, biaya operasi, dan pemeliharaan serta
perkiraamanfaat/benefit n dari proyek yang direncanakan. Jadi perhitungan NPV
mengandalkan pada teknik arus kas yang didiskontokan.
Menurut Kasmir (2003:157) Net Present Value (NPV) atau nilai bersih
sekarang merupakan perbandingan antara PV kas bersih dengan PV Investasi selama
umur investasi. Sedangkan menurut Ibrahim (2003:142) Net Present Value (NPV)
merupakan net benefit yang telah di diskon dengan menggunakan social
opportunity cost of capital (SOCC) sebagai discount factor. Rumus yang digunakan
untuk encari nilai NPV yaitu
RT
NPV = ( 1+i )2

Keterangan :
t = Waktu arus kas
i = suku bunga diskonto yang digunakan
Rt = arus kas bersih
Pada tabel berikut ditunjukkan arti dari perhitungan NPV terhadap keputusan investasi
yang akan dilakukan
 Gambar 5 Investasi NPV

Adapun kelebihan dan kelemahan menggunakan metode NPV

c. Perbandingan NPV dan IRR

Pada umumnya pengambilan keputusan investasi berdasarkan NPV dan IRR akan
memberikan hasil yang sama, artinya apabila suatu usulan investasi dinilai layak
berdasarkan NPV, maka usulan investasi tersebut juga dinilai layak berdasarkan IRR.
Namun demikian, menurut kalangan akademisi, NPV dianggap lebih unggul dibandingkan
IRR, karena NPV dapat mengatasi fenomena multiple IRR dan conflict ranking projects,
sedangkan IRR tidak dapat mengatasi fenomena tersebut. Meskipun demikian, NPV juga
memiliki kelemahan, yaitu NPV tidak memiliki safety margin (sedangkan IRR memiliki
safety margin) dan NPV kalah populer dibandingkan dengan IRR (para investor pada
umumnya lebih tertarik menggunakan IRR, karena IRR dapat segera dibandingkan dengan
cost of capital).
2.2.9 Rancangan Anggaran Biaya (RAB)
2.2.9.1 Definisi RAB
Menurut Ibrahim (1993), yang dimaksud rencana anggaran biaya (begrooting)
suatu bangunan atau proyek adalah perhitungan banyaknya biaya yang diperlukan untuk
bahan dan upah, serta biaya-biaya lain yang berhubungan dengan pelaksanaan bangunan
atau proyek tersebut. Menurut Djojowirono (1984), rencana anggaran biaya merupakan
perkiraan biaya yang diperlukan untuk setiap pekerjaan dalam suatu proyek konstruksi
sehingga akan diperoleh biaya total yang diperlukan untuk menyelesaikan suatu proyek.
Anggaran biaya merupakan harga dari bangunan yang dihitung dengan teliti,
cermat dan memenuhi syarat. Anggaran biaya pada bangunan yang sama akan berbeda-
beda di masing-masing daerah, disebabkan karena perbedaan harga bahan dan upah
tenaga kerja . Biaya (anggaran) adalah jumlah dari masing-masing hasil perkiraan volume
dengan harga satuan pekerjaan yang bersangkutan
Menurut Mukomoko (1987), dalam menyusun biaya diperlukan gambar-gambar
bestek serta rencana kerja, daftar upah, daftar harga bahan, buku analisis, daftar susunan
rencana biaya, serta daftar jumlah tiap jenis pekerjaan.
Menurut Sastraatmadja (1984), dalam bukunya Analisa Anggaran Pelaksanaan,
bahwa rencana anggaran biaya dibagi menjadi dua, yaitu rencana anggaran terperinci dan
rencana anggaran biaya kasar.
1. Rencana Anggaran Biaya Kasar
Merupakan rencana anggaran biaya sementara dimana pekerjaan dihitung tiap
ukuran luas. Pengalaman kerja sangat mempengaruhi penafsiran biaya secara kasar,
hasil dari penafsiaran ini apabila dibandingkan dengan rencana anggaran yang dihitung
secara teliti didapat sedikit selisih.
2. Rencana Anggaran Biaya Terperinci
Dilaksanakan dengan menghitung volume dan harga dari seluruh pekerjaan yang
dilaksanakan agar pekerjaan dapat diselesaikan secara memuaskan. Cara perhitungan
pertama adalah dengan harga satuan, dimana semua harga satuan dan volume tiap jenis
pekerjaan dihitung. Yang kedua adalah dengan harga seluruhnya, kemudian dikalikan
dengan harga serta dijumlahkan seluruhnya.

2.2.9.2 Kegunaan RAB

 Sebuah penyusunan Rencana Anggaran Biaya (RAB) Proyek mempunyai
beberapa kegunaan, antara lain:
Sebagai bahan dasar usulan pengajuan proposal agar didapatkannya sejumlah alihan
dana bagi sebuah pelaksanaan proyek dari pemerintah pusat ke daerah pada instansi-
instansi tertentu.
Sebagai standar harga patokan sebuah proyek yang dibuat oleh stakes holder dalam
bentuk owner estimate (OE)
Sebagai bahan pembanding harga bagi stakes holder dalam menilai tingkat kewajaran
owner estimate yang dibuatnya dalam bentuk engineering estimate (EE) yang dibuat
oleh pihak konsultan.
Sebagai rincian item harga penawaran yang dibuat kontraktor dalam menawar
pekerjaan proyek.
Sebagai dasar penentuan kelayakan ekonomi teknik sebuah investasi proyek sebelum
dilaksanakan pembangunannya.
2.2.8.3 Komponen Penyusunan RAB
Seperti yang telah disinggung pada bagian diatas, maka jila dirumuskan secara
umum Rencana Anggaran Biaya (RAB) Proyek merupakan total penjumlahan dari hasil
perkalian antara volume suatu item pekerjaan dengan harga satuannya. Bahasa
matematis yang dapat dituliskan adalah sebagai beriku

RAB = [(volume) x Harga Satuan Pekerjaan]

Jika merujuk pada sebuah item pekerjaan, maka pada dasarnya untuk melaksanakan
sebuah item pekerjaan membutuhkan upah, material, peralatan yang digunakan (sebagai
biaya langsung) dan overhead, profit dan tax (sebagai biaya tidak langsung).
Adapun penjelasan secara rinci mengenai komponen-komponen penyusun dari Rencana
Anggaran Biaya (RAB) Proyek adalah sebagai berikut :
1. Komponen biaya langsung (Direct Cost)
Biaya langsung atau direct cost merupakan seluruh biaya permanen yang
melekat pada hasil akhir konstruksi sebuah proyek. Biaya langsung terdiri dari :
a) Biaya bahan/material
Merupakan harga bahan atau material yang digunakan untuk proses pelaksanaan
konstruksi, yang sudah memasukan biaya angkutan, biaya loading dan unloading, biaya
pengepakkan, penyimpanan sementara di gudang, pemeriksaan kualitas dan asuransi
 b) Upah Tenaga Kerja
Biaya yang dibayarkan kepada pekerja/buruh dalam menyelesaikan suatu jenis
pekerjaan sesuai dengan keterampilan dan keahliannya.
c) Biaya Peralatan
Biaya yang diperlukan untuk kegiatan sewa, pengangkutan, pemasangan alat,
memindahkan, membongkar dan biaya operasi, juga dapat dimasukkan upah dari
operator mesin dan pembantunya.

2. Komponen biaya tidak langsung (Indirect Cost)

Biaya tidak langsung atau indirect cost adalah biaya yang tidak melekat pada
hasil akhir konstruksi sebuah proyek tapi merupakan nilai yang dipungut karena proses
pelaksanaan konstruksi proyek. Biaya tidak langsung terdiri dari :
a) Overhead umum
Overhead umum biasanya tidak dapat segera dimasukkan ke suatu jenis pekerjaan dalam
proyek itu, misalnya sewa kantor, peralatan kantor dan alat tulis menulis, air, listrik,
telepon, asuransi, pajak, bunga uang, biaya-biaya notaris, biaya perjalanan dan pembelian
berbagai macam barang-barang kecil.
b) Overhead proyek
Overhead proyek ialah biaya yang dapat dibebankan kepada proyek tetapi tidak dapat
dibebankan kepada biaya bahan-bahan, upah tenaga kerja atau biaya alat-alat seperti
misalnya; asuransi, telepon yang dipasang di proyek, pembelian tambahan dokumen
kontrak pekerjaan, pengukuran (survey), surat-surat ijin dan lain sebagainya. Jumlah
overhead dapat berkisar antara 12 sampai 30 %.
c) Profit
Merupakan keuntungan yang didapat oleh pelaksana kegiatan proyek (kontraktor)
sebagai nilai imbal jasa dalam proses pengadaan proyek yang sudah dikerjakan. Secara
umum keuntungan yang yang diset oleh kontraktor dalam penawarannya berkisar antara
10 % sampai 12 % atau bahkan lebih, tergantung dari keinginan kontrakor.
c) Pajak
Berbagai macam pajak seperti PPN, PPh dan lainnya atas hasil operasi perusahaan.
2.3. Regulasi Terkait Air Bersih
Payung Hukum Tentang Air Bersih telah dituangkan ke dalam berbagai peraturan
perundangan yang berlaku dan mengikat. Sebagai hukum positif yang harus diikuti dan ditaati.
Berikut adalah peraturan-peraturan terkait air bersih dan pengembangan sistem instalasi
pengolahan air bersih :
Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2004 tentang Tentang Pengelolaan Sumberdaya Air
Peraturan Pemerintah Nomor 82 Tahun 2001 Tentang Pengelolaan Kualitas Air dan
Pengendalian Pencemaran Air
Peraturan Pemerintah Nomor 42 Tahun 2008 Pengelolaan Sumber Daya Air
Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2005 Tentang Pengembangan Sistem
Penyediaan Air Minum.
Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen,
Kepmendagri Nomor 34 Tahun 2000 Tentang Pedoman Kepegawaian Perusahaan
Daerah Air Minum.
Permendagri 23/2006 tentang Pedoman Teknis Dan Tata Cara Pengaturan Tarif Air
Minum Pada Perusahaan Daerah Air Minum.
Undang-undang Nomor 25 Tahun 2004 tentang Sistem Perencanaan Pembangunan
Nasional
Undang-Undang Nomor 18 Tahun 1999 tentang Jasa Konstruksi

BAB III
PEMBAHASAN
3.1. Kondisi Eksisting Daerah Studi
3.1.1 Umum
Kota Cimahi merupakan salah satu kota yang berada di di Provinsi Jawa Barat,
Indonesia dan terletak di antara Kabupaten Bandung dan Kabupaten Bandung Barat.
Dahulu, Cimahi merupakan bagian dari Kabupaten Bandung, yang kemudian ditetapkan
sebagai kota administratif pada tanggal 29 Januari 1976. Pada tanggal 21 Juni 2001,
Cimahi kemudian dikukuhkan sebagai kota otonom. Kini, Kota Cimahi terdiri atas 3
kecamatan, yakni Cimahi Utara, Cimahi Tengah, dan Cimahi Selatan, yang kemudian
dibagi lagi atas 15 kelurahan.
3.1.2 Kondisi Geografis, Kemiringan Lereng, dan Hidrogeologi
3.1.2.1 Kondisi Geografis dan Batas Wilayah
Secara geografis, Kota Cimahi terletak pada koordinat 1060 - 400 bujur timur
dan 60 - 550 Lintang Selatan. Dengan variasi ketinggian 700-1.075 meter di atas
permukaan laut (mdpl), dan memiliki temperatur berkisar antara 18C - 29C. Luas
Kota Cimahi secara keseluruhan mencapai 4.025,73 Ha meliputi, Kecamatan Cimahi
Utara yang terdiri atas 4 kelurahan, 83 RW dan 418 RT; Cimahi Tengah, 6 kelurahan,
107 RW dan 413 RT; dan Cimahi Selatan terdiri dari 5 kelurahan, 111 RW dan 628 RT,
dengan batas-batas wilayah sebagai berikut (RTRW Kota Cimahi 2011-2031):
Sebelah Utara : Kecamatan Parongpong, Kecamatan Cisarua, dan Kecamatan
Ngamprah Kabupaten Bandung Barat
Sebelah Timur : Kecamatan Sukasari, Kecamatan Sukajadi, Kecamatan Cicendo, dan
Kecamatan Andir Kota Bandung
Sebelah Selatan : Kecamatan Bandung Kulon Kota Bandung dan Kecamatan
Margaasih Kabupaten Bandung
Sebelah Barat : Kecamatan Padalarang dan Kecamatan Batujajar Kabupaten
Bandung Barat
3.1.2.2 Kemiringan Lereng
Kota Cimahi memiliki kemiringan lereng yang cukup bervariasi yaitu daerah yang
memiliki kemiringan lereng 0 8 % di wilayah Kota Cimahi adalah 3.601,75 ha,
terletak di sebagian wilayah Kecamatan Cimahi Tengah dan Cimahi Selatan, daerah
yang memiliki kemiringan lereng 8 15 % ini di wilayah Kota Cimahi adalah 216,07
ha, terdapat di sebagian wilayah Kecamatan Cimahi Tengah dan Utara, daerah yang
memiliki kemiringan lereng 15 25 % ini di wilayah Kota Cimahi adalah 144,15 ha
 dan daerah yang memiliki kemiringan lereng ini di wilayah Kota Cimahi adalah 22.68
ha. (RTRW Kota Cimahi 2011-2031)
3.1.2.3 Hidrogeologi
Keadaan hidrogeologi di wilayah Kota Cimahi adalah terdapatnya daerah aliran
langka, potensi mata air langka dengan daerah penyebaran di Kecamatan Cimahi Selatan
seluas 553,02 ha dan di sebagian kecil wilayah Kecamatan Cimahi Tengah seluas 3,73 ha.
Disamping itu terdapat akuifer produktif di wilayah Kecamatan Kecamatan Cimahi
Selatan seluas 855,12 ha, Kec. Cimahi Tengah seluas 1.303,15 ha, dan Kecamatan
Cimahi Utara seluas 713,51 ha. (RTRW Kota Cimahi 2011-2031)
3.1.3 Kependudukan
3.1.3.1 Jumlah Penduduk
Jumlah penduduk Kota Cimahi pada tahun 2008 mencapai 579.802 jiwa, tersebar
di tiga Kec. Cimahi Selatan, Cimahi Utara, dan Kec. Cimahi Tengah. Diantara ketiga
kecamatan tersebut Kecamatan Cimahi Selatan mempunyai jumlah penduduk terbanyak
dengan daerah terluas, yaitu 254.851 jiwa dan 16,9 km2. Kecamatan yang jumlah
penduduk paling rendah adalah Kecamatan Cimahi Utara, jumlah penduduknya 150.313
jiwa dengan luas 13,3 km2. (RTRW Kota Cimahi 2011-2031)
Kota Cimahi terbagi atas 15 kelurahan tersebar di tiga Kecamatan. Di lihat dari
jumlah penduduk tiap kelurahan. kelurahan dengan jumlah penduduk tinggi adalah
Kelurahan Melong dan Cibeureum. yaitu 72.380 jiwa dan 69.937 jiwa di Kecamatan
Cimahi Selatan dengan luas masing-masing 313.06 Ha dan 274.71 Ha. (RTRW Kota
Cimahi 2011-2031)
 3.1.3.2 Kepadatan Penduduk
Kepadatan penduduk di Kota Cimahi merupakan perbandingan antara jumlah
penduduk dengan luas wilayah perencanaan. Tingkat kepadatan Kota Cimahi tahun 2008
adalah 144 jiwa/ha. dimana Kecamatan Cimahi Tengah memiliki kepadatan penduduk
yang paling tinggi dibandingkan dua kecamatan lainnya yaitu mencapai 173 jiwa/ha. Hal
ini terjadi disebabkan oleh mobilitas penduduk yang cukup tinggi karena penduduk lebih
terkonsentrasi di pusat perkotaan Cimahi dengan keaneka ragaman. Kepadatan penduduk
dilihat dari setiap kelurahan yang ada di Kota Cimahi pada tahun 2008. kepadatan yang

Gambar 6 Peta Sebaran Penduduk

(sumber: RTRW Kota Cimahi)

paling tinggi berada di Kelurahan Cibeureum 255 jiwa/Ha dengan jumlah penduduk
69.937 jiwa dan luas 274.71 Ha (RTRW Kota Cimahi 2011-2031)
3.1.3.3 Laju Pertumbuhan Penduduk
Dalam Periode 5 (lima) Tahun sebelumnya, yaitu pada Tahun 2003 2007, Laju
Pertumbuhan Penduduk (LPP) Kota Cimahi sebesar 2,58% per tahun. Dari Tahun ke
Tahun pertambahan penduduk Kota Cimahi memiliki laju pertambahan yang positif rata-
rata 13.345 jiwa per tahunnya. Selama periode 2003 - 2007 laju pertumbuhan penduduk
terpesat Kota Cimahi adalah pada Tahun 2007 sebesar 2,61% sedangkan LPP terendah
terjadi pada Tahun 2004 sebesar 2,56%.(RTRW Kota Cimahi 2011-2031)
3.1.4 Akses Air Bersih (Kuantitas dan Kualitas)
Di Kota Cimahi, akses kepada air bersih masih terbilang rendah, dimana pelayanan
air bersih perpipaan (PDAM) baru mencapai 12.81% dan non
 Tabel 1 Akses Masyarakat pada Sumber Air

perpipaan sebesar 49.5% (RTRW Kota Cimahi 2011-2031). Secara terperinci, dapat
dilihat pada Tabel 1 berikut:
Sedangkan berdasarkan hasil study EHRA, deskripsi sumber air yang digunakan untuk
minum dapat dilihat pada Gambar 2 berikut ini:

Gambar 7 Sumber Air untuk Minum

(sumber: hasil Study EHRA, Tahun 2011)

Pada Gambar 2 terlihat bahwa sebagian besar responden menggunakan air sumur
gali terlindungi sebagai sumber air minum (24%). Hal ini tidak jauh berbeda dengan
responden yang menggunakan air isi ulang (22%) sebagai sumber air minum di Kota
Cimahi. Namun perlu diperhatikan bahwa masyarakat yang menggunakan air sumur gali
tidak terlindungi diketahui sebesar 20% karena sumur gali tidak terlindungi mempunyai
risiko yang besar untuk terjadinya penyakit yangbersumber dari air, jika pengolahannya
tidak benar sebelum dikonsumsi.
3.2. Perumusan Proyek di Kota Cimahi Terkait Air Bersih
RTRW Kota Cimahi yang sudah disesuaikan dengan RTRW Provinsi Jawa Barat
diarahkan untuk mewujudkan ruang wilayah Kota Cimahi sebagai kota inti dari Pusat
Kegiatan Nasional (PKN) cekungan bandung yang aman, nyaman, efisien dan
berkelanjutan dengan meningkatkan fungsi kota sebagai pusat jasa dan perdagangan serta
pusat industri kreatif. Oleh karenanya, RTRW berfungsi sebagai acuan lokasi dan investasi
pembangunan serta menjadi pedoman dalam merumuskan program-program kewilayahan
dan lintas kewilayahan dalam dokumen RPJMD maupun Renstra SKPD (Perda Kota
Cimahi, 2013).
Perencanaan pembangunan yang tertuang dalam RPJMD telah diupayakan untuk
dapat mengisi, mengembangkan dan memelihara ruang beserta sumber daya yang ada di
atasnya/di dalamnya, sehingga pencapaian target RTRW dapat didukung secara nyata oleh
RPJMD. Dalam kaitan dengan sistem perencanaan pembangunan sebagaimana yang telah
diamanatkan dalam Undang-Undang Nomor 25 tahun 2004 tentang Sistem Perencanaan
Pembangunan Nasional, maka keberadaan RPJMD Kota Cimahi Tahun 2012 2017 ini
merupakan satu bagian yang utuh dari manajemen kerja di lingkungan Pemerintah Kota
Cimahi, khususnya dalam menjalankan agenda pembangunan yang telah tertuang baik
dalam RPJPD maupun RTRW Kota Cimahi. Pada setiap tingkatan perencanaan
pembangunan, mulai dari RPJMN, RPJMD Provinsi Jawa Barat dan RPJMD Kota
Cimahi, dilakukan sinkronisasi dan penyelarasan dengan RTRWN, RTRWP Jawa Barat
dan RTRW Kota Cimahi, serta dengan RTRW kabupaten/kota yang berbatasan dengan

Gambarsebagaimana
Kota Cimahi, X. Kedudukan Rencana
bagan Tata Ruang
berikut (Perda, Wilayah
Kota Cimahi 2013):
dalam Sistem Perencanaan Pembangunan
Nasional
(Sumber : PerdaGambar
Kota Cimahi, 2013)
8 Perencanaan Pembangunan dalam RPJMN
 Berdasarkan Rencana Rencana Pembangunan Nasional (RPJMN) tahun 2015-2019,
diharapkan tingkat akses air minum layak pada tahun 2019 mencapai 100% dengan
baseline pada tahun 2014 sebesar 70%. Selanjutnya berdasarkan Rencana Pembangunan
Jangka Menengah (RPJMD) Jawa Barat, diharapkan tingkat akses air minum di Jawa
Barat mencapai 74-76% pada tahun 2018. Berdasarkan RPJMD Jawa Barat, ditentukanlah
RPJMD Kota Cimahi dengan target capaian pelayanan air bersih sebesar 69.7 % pada
tahun 2017.
Berdasarkan data dari PDAM dan DKP pada tahun 2010, jumlah rumah di Kota
Cimahi yang memiliki akses sumber air bersih adalah 50.876 rumah dari total 108.548
atau hanya sekitar 46.87%. Untuk mencapai target RPJMD Kota Cimahi pada tahun 2017,
maka dibutuhkan perluasan sistem air bersih di Kota Cimahi. Berdasarkan Rencana Tata
Ruang Wilayah Kota Cimahi tahun 2012 2032, beberapa perluasan sistem air bersih
yang dapat dilakukan adalah pemanfaatan sumber air Sungai Cimahi dan Sungai
Cijanggel, masing-masing sebesar 50 liter/detik. Saat ini perluasan sistem yang telah
dilakukan adalah pembuatan sistem transmisi, IPA, dan sistem distribusi dari sumber air
Sungai Cimahi.
Pemanfaatan sumberdaya air mencakup sistem transmisi, Instalasi Pengolahan Air
(IPA), dan sistem distribusi. Sistem transmisi adalah salah satu komponen sistem
penyediaan air bersih yang berfungsi untuk mengalirkan air dari sumber air ke reservoir
air dan instalasi pengolahan air. IPA dan sistem distribusi tidak dapat direalisasikan tanpa
adanya sistem transmisi. Oleh karena itu proyek yang tepat untuk dilaksanakan adalah
proyek sistem transmisi air bersih Sungai Cijanggel.
 Gambar 9 Sistematika Perumusan Proyek Sistem
Transmisi Sungai Cijanggel, Kota Cimahi

Target
RPJMD Provisi
RPJMN Pembanguna
Jawa Barat
n

Pra-Feasibility Kondisi
RTRW Cimahi
Study Eksisting

Rencana
Proyek Sistem
Transmisi
Sungai
CIjanggel

(Sumber : Ilustrasi Kelompok)

3.3. Perencanaan Proyek Sistem Transmisi Sungai Cijanggel di Kota Cimahi
(Metodologi Pengadaan Proyek)

Gambar 10 Diagram Alir Perencanaan Proyek IPA

Cimahi

(Sumber : Hasil wawancara)

Berdasarkan gambar X, dapat diketahui sistematika perencanaan proyek di Kota

Cimahi dan empat pelaku proyek yaitu Satuan Kerja Perangkat Daerah (SKPD) dalam hal
 ini Dinas Perumahan dan Kawasan Pemukiman (DPKP), Unit Layanan Pengadaan (ULP),
Konsultan, dan Kontraktor. Data sekunder yang tersedia merupakan dasar dalam
pembentukan kerangka acuan kerja (KAK) oleh Dinas Perumahan dan Kawasan
Pemukiman (DPKP) yang mengandung Owner Estimate untuk konsultan dalam studi
kelayakan, detail engineering desain (DED), bill of quantity (BOQ). Selanjutanya, Unit
Layanan Pengadaan (ULP) Kota Cimahi akan melelang proyek pembuatan studi
kelayakan, DED, dan BOQ, serat menentukan pemenang. Jika berdasarkan studi
kelayakan proyek memang layak untuk ditindaklanjuti, maka konsultan akan melanjutkan
ke tahap pembuatan DED dan BOQ.
Berdasarkan DED dan BOQ yang diberikan oleh konsultan, DPKP akan membuat
KAK Pembangunan sistem transmisi air bersih Sungai Cinjanggel untuk kontraktor
dengan target maksimum pembiayaan proyek sebesar BOQ. Selanjutnya ULP akan
kembali melelang proyek pembangunan tersebut dan menentukan pemenang proyek.
Pemenang proyek ditentukan berdasarkan calon kontraktor yang memenuhi persyaratan
dengan harga paling terjangkau, namun tetap mempertahankan kualitas bangunan. Harga
yang diajukan oleh calon kontraktor adalah Engineer Estimate. Kontraktor yang
memenangkan lelang, berkewajiban untuk membangun dan memberikan gambar as built.
3.3.1. Pemilik Proyek
3.3.1.1. Kerangka Acuan Kerja (KAK) Proyek
3.3.1.1.1. Kerangka Acuan Kerja Studi Kelayakan, Pembuatan DED, dan
BOQ Sistem Transmisi Sungai Cinjanggel
Tahap awal dalam perencanaan proyek ini adalah studi kelayakan, pembuatan DED dan
BOQ oleh konsultan. Untuk menentukan konsultan yang akan mengerjakan proyek tahap
awal ini, maka Dinas Perumahan dan Kawasan Pemukiman (DPKP) selaku owner harus
membuat KAK yang selanjutnya akan menjadi dasar dalam pelelangan proyek tahap awal
oleh Unit Pelayanan Lelang (UPL). Usulan KAK untuk proyek tahap awal ini dapat dilihat
pada lampiran I.

3.3.1.1.2. Kerangka Acuan Kerja Pengadaan Unit Paket Instalasi Pengolahan Air
(Wika)
3.3.1.2. Owner Estimate
Owner Estimate (OE) adalah perkiraan harga pengadaan barang/jasa yang dianalisa
secara profesional dan disyahkan oleh eksekutif yang memiliki otoritas. Owner Estimate
(OE) berfungsi berbagai acuan dalam melakukan evaluasi harga penawaran barang dan jasa
dengan tujuan untuk mendapatkan harga penawaran yang wajar, dapat
dipertanggungjawabkan dan dapat dilaksanakan oleh rekanan sesuai dengan ketentuan
kontrak. Pada perencanaan ini, owner estimate perencanaan proyek sistem transmisi
beracuan pada Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor : 21/PRT/M/2009 tentang
Pedoman Teknis Kelayakan Investasi Pengembangan Sistem Penyediaan Air Minum oleh
Perusahaan Daerah Air Minum.

Gambar 11 Daftar Harga Satuan Pekerjaan Unit Air Baku

Gambar 12 Daftar Harga Satuan Pekerjaan Unit Distribusi

(Sumber : Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 21/ PRT /M /2009 )

 (Sumber : Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 21/ PRT /M /2009 )

Dalam penentuan owner estimate perencanaan sistem transmisi, terdapat tiga hal yang
harus diperhatikan yaitu : harga intake, pompa, dan pipa transmisi. Debit (Q) yang
digunakan adalah 50 liter/detik sesuai dengan debit yang dapat diambil dari Sungai
Cijanggel.

Diameter (D) =
0.5 Q
V
x2

=
0.5 0.05
2
x2
 = 0.178 = 178 mm
Diamter pasaran = 200 mm
Panjang pipa = 200 m

Maka perkiraan harga dari owner adalah :

Intake 50 L/s * Rp. = Rp.

: 8.000.000,- 400.000.000,-
Pompa 50 L/s * Rp. = Rp.
: 6.200.000,- 310.000.000,-

Pipa 200 m * Rp. = Rp.

(HDPE 454.000,- 90.800.000,-
) :
Total = Rp.
3.3.2. 800.800.000,- Konsultan
3.3.2.1. Laporan Uji Kelayakan (Feasibilty Study)
A. Umum
Studi kelayakan merupakan suatu studi untuk mengetahui tingkat kelayakan
usulan pembangunan sistem penyediaan air minum di suatu wilayah pelayanan ditinjau
dari aspek teknis teknologis, lingkungan, sosial, budaya, ekonomi, kelembagaan, dan
finansial dan disusun berdasarkan:
a. Rencana Induk SPAM yang telah ditetapkan;
b. Hasil kajian kelayakan teknis teknologis, lingkungan, sosial, budaya, ekonomi,
kelembagaan, dan finansial; dan
c. Kajian sumber pembiayaan.
Tahap Pertama dalam penilaian kelayakan proyek SPAM adalah penilaian
kelayakan teknis. Hal-hal penting dalam menilai dokumen kelayakan teknis
program investasi SPAM adalah sebagai berikut :
a. Jaminan Keandalan Ketersediaan Air Baku
Ketersediaan air baku merupakan syarat utama dalam pengembangan SPAM.
Untuk itu, setiap rencana pengembangan SPAM harus dilengkapi dengan jaminan
ketersediaan air baku yang dibuktikan dengan kepemilikan SIPPA (Surat Ijin
Pengambilan dan Pemanfaatan Air) dari pejabat yang berwenang di bidang Sumber Daya
 Air (SDA). Tanpa jaminan keandalan ketersediaan air baku, maka rencana pengembangan
SPAM dinyatakan tidak layak teknis.
b. Kesiapan Ketersediaan Lahan
Salah satu kriteria penilaian kelayakan teknis adalah kesiapan ketersediaan lahan
untuk komponen sistem, seperti lahan untuk IPA, reservoir, rumah pompa dan
sebagainya. Kebutuhan Luas lahan yang diperlukan harus sesuai dengan ketentuan
teknis yang ditetapkan dalam Permen PU Nomor.18/PRT/M/2007 tentang penyele
nggaraan pengembangan SPAM.
c. Kesesuaian dengan Rencana Induk SPAM/ Rencana Jangka Panjang
Usulan teknis mengacu pada rencana induk SPAM sesuai dengan ketentuan yang
diatur dalam Permen PU Nomor.18/PRT/M/2007 tentang penyelenggaraan pengembangan
SPAM atau Rencana jangka Panjang yang dikeluarkan oleh lembaga yang berwenang.
d. Potensi Pelanggan di Daerah Target Pelayanan
Dalam menilai kelayakan teknis usulan pengembangan SPAM, faktor potensi
pelanggan direncana daerah pelayanan merupakan parameter yang menentukan yang terkait
dengan kelayakan keuangan proyek. Acuan yang digunakan untuk mengetahui potensi
pelanggan di daerah pelayanan adalah melalui Real Demand Survey (RDS), serta
waiting list yang ada di PDAM. Untuk pengembangan SPAM yang bertumpu pada
perluasan jaringan atau daerah pelayanan baru (Green Field), potensi pelanggan rumah
tangga di daerah target pelayanan diharapkan tidak kurang dari 20 SR/Ha. Gambaran
klasifikasi kerapatan calon pelanggan di daerah area pelayanan baru (green field)
dapat dilihat pada Tabel xx

Gambar 13 Klasifikasi Potensi Pelanggan Pada Area Pelayanan Baru

(sumber: Permen PU No. 21 tahun 2009)

e. Tingkat Kehilangan Air (pola investasi In-Field)
Untuk investasi pengembangan SPAM di daerah pelayanan eksisting (in-field), apabila
tingkat kehilangan air/NRW (Non revenue Water) yang terjadi saat ini diatas 20% maka
usulan optimalisasi harus disertai perencanaan teknis definitif dan rencana tindak
penurunan kehilangan air untuk mencapai tingkat NRW 20%. Penilaian kelayakan teknis
harus dilakukan pada setiap Sub-Sistem Pengembangan Air Minum yang diusulkan.
Penilaian kelayakan teknis pada masing-masing sub-sistem tersebut harus disertai
dengan validasi dari pejabat yang berwenang dibidang pengembangan SPAM.
B. Pembahasan
Contoh Feasibility Study dari proyek yang kami pilih, yakni proyek pengembangan
SPAM berupa pembangunan Sistem Transmisi Air Minum dari PDAM juga merupakan
Laporan Feasibility Study untuk pembangunan sistem transmisi namun dalam konsep dan
kondisi yang berbeda.
Dari contoh dokumen Feasibility Study yang kami gunakan, yakni Techinical Feasibility
Study untuk PDAM Kota Bandung, sistem penyediaan air Cimenteng, maka didapat
metodologi Studi Kelayakan adalah sebagai berikut:
 (sumber:Dokumen Uji Kelayakan PDAM Bandung: IPA
Cimenteng)

Gambar 14 Metodologi Studi Kelayakan

Pada dokumen ini, PDAM Kota Bandung meminta bantuan pada USAID untuk melakukan
studi kelayatan teknis untuk mengambil air di sungai Cisangkuy untuk kemudian diolah di
IPA Cimenteng dan didistribusikan kepada warga. Hal yang sama juga dapat diterapkan
pada proyek kami. Kami selaku konsultan perencana yang telah memenangkan tender
kemudian berkewajiban untuk melakukan studi kelayakan teknis terhadap sungai yang
akan menjadi sumber air baku, yakni Sungai Cijanggel. Dari sungai Cijanggel akan
dibangun sistem transmisi yang diusahakan secara gravitasi ke IPA milik PDAM Kota
Cimahi.
Dari dokumen ini juga, kemudian dikeluarkan AMDAL (Analisis Mengenai Dampak
Lingkungan), UKL (Upaya Pengelolaan Lingkungan), dan UPL (Upaya Pemantauan
Lingkungan). Begitu juga pada proyek kami nantinya,
Tabel 2. Kriteria Ambang untuk Proyek Berdasarkan Evaluasi Lingkungan

maka diharuskan ada pembuatan AMDAL, UKL/UPL oleh kami selaku konsultan.
 Selain itu, dari dokumen ini juga didapat petunjuk konstruksi dari kami selaku
konsultan yang diberikan kepada kontrajtor. Gambar aktivitas konstruksi pad dokumen
yang kami contoh adalah sebagai berikut

Gambar 15 Urutan Kegiatan Konstruksi

i(sumber:Dokumen Uji Kelayakan PDAM Bandung: IPA

Cimenteng)
3.3.2.2. Detail Engineering Desain (DED)
A. Umum
Perencanaan teknis terinci pengembangan SPAM yang selanjutnya disebut sebagai
perencanaan teknis adalah suatu rencana rinci pembangunan sistem penyediaan air minum
di suatu kota atau kawasan meliputi unit air baku, unit produksi, unit distribusi, dan unit
pelayanan. Perencanaan teknis memuat:
1. rancangan detail kegiatan,
2. perhitungan dan gambar teknis,
3. spesifikasi teknis,
4. rencana anggaran biaya,
5. analisis harga satuan, dan
6. tahapan dan jadwal pelaksanaan,
7. dokumen pelaksanaan kegiatan (dokumen lelang, jadwal pelelangan, pemaketan).
Perencanaan teknis pengembangan SPAM disusun dengan menggunakan data hasil survei
yang dilaksanakan sesuai dengan tata cara pelaksanaan survei (Permen PU No. 18 Tahun
2007).\
Kemudian, karena pengembangan jaringan yang kami teliti adalah bentuk
pengembangan sistem transmisi, maka kami harus meninjau dari 2 aspek, yakni aspek air
baku dan aspek unit transmisi.
B. Perencanaan Teknis Unit Air Baku
Perencanaan teknis pengembangan SPAM unit air baku harus disusun berdasarkan
ketentuan dimana debit pengambilan harus lebih besar daripada debit yang diperlukan,
sekurang-kurangnya 130% kebutuhan rata-rata air minum. Bilamana kapasitas pengambilan
air baku tidak dapat tercapai karena keterbatasan sumbernya akibat musim kemarau, maka
dilakukan konversi debit surplus pada musim hujan menjadi debit cadangan pada musim
 kemarau. Debit cadangan ini harus melebihi kapasitas kebutuhan air minum. Perencanaan
teknis bangunan pengambilan air baku harus memperhatikan keandalan bangunan,
pengamanan sumber air baku dari bahan pencemar, keselamatan, biaya operasi dan
pemeliharaan yang optimal. Bilamana diperlukan dapat dilakukan kajian lanjutan antara lain
kajian yang meneliti hak-hak atas penggunaan air baku, kuantitas, kualitas, dan kontinuitas
air baku, kondisi iklim yang akan mempengaruhi fluktuasi air baku baik dari aaspek
kualitatif maupun kuantitatif, level air banjir, dan level air minimum, peraturan yang
ditetapkan dalam pemanfaatan sumber air baku, informasi navigasi, geografi, dan geologi,
serta isu-isu ekonomi lainnya.
Ketentuan rancang teknik bangunan pengambilan sumber air baku adalah sebagai
berikut:
1. Sumber Air Baku
Sumber air yang dapat digunakan sebagai sumber air baku meliputi mata air, air
tanah, air permukaan dan air hujan.
2. Dasar-Dasar Perencanaan Bangunan Pengambilan Air Baku
Dasar-dasar perencanaan bangunan pengambilan air baku harus memenuhi ketentuan
yang terdapat pada Permen PU No. 18 tahun 2007, yang terdiri dari:
Survei dan identifikasi sumber air baku, mengenai:
- mata air
- debit
- kualitas air
- pemanfaatan
Perhitungan debit sumber air baku
Persyaratan lokasi penempatan dan konstruksi bangunan pengambilan
Tipe bangunan pengambilan air baku
C. Perencanaan Teknis Unit Transmisi Air Baku
Perencanaan teknis unit transmisi harus mengoptimalkan jarak antara unit air baku
menuju unit produksi dan/atau dari unit produksi menuju reservoir/jaringan distribusi
sependek mungkin, terutama untuk sistem transimisi distribusi (pipa transmisi dari unit
produksi menuju reservoir). Hal ini terjadi karena transmisi distribusi pada dasarnya harus
dirancang untuk dapat mengalirkan debit aliran untuk kebutuhan jam puncak, sedangkan
pipa transmisi air baku dirancang mengalirkan kebutuhan maksimum. Pipa transmisi
sedapat mungkin harus diletakkan sedemikian rupa dibawah level garis hidrolis untuk
menjamin aliran sebagaimana diharapkan dalam perhitungan agar debit aliran yang dapat
dicapai masih sesuai dengan yang diharapkan.

Berikut ini merupakan kriteria yang ada pada Permen PU No. 18 tahun 2007
Tabel 3 Kriteria Pipa Transmisi

(sumber:Permen PU No. 18 tahun 2007)

 Tabel 4 Kriteria Pipa Transmisi (1)

(sumber:Permen PU No. 18 tahun 2007)

Dari kedua kriteria di atas dan tata cara perhitungan yang ada pada Permen PU No.
18 tahun 2007, kami selaku konsultan dapat membuat DED sistem transmisi dari Sungai
Cijanggel ke PDAM Cimahi.
3.3.2.3. Bill of Quantity
A. Umum

Bill of Quantity merupakan estimasi biaya dalam proyek konstruksi. Dalam

pembuatan BOQ, konsultan harus memperhitungkan segala hal yang tertuang di dalam
DED apabila direalisasikan menjadi sebuah projek tanpa ada pengurangan maupun
penambahan pada pembangunan dari yang tertera pada DED.
Spesifikasi teknis BOQ atau lebih dikenal dengan Rancangan Anggaran Biaya,
dalam penyusunannya mengacu pada Lampiran B dari Lampiran Permen PU No. 18 tahun
2007 tentang Pedoman Penyusunan perencanaan Teknis Pengembangan Sistem
Penyediaan Air Minum.
Berikut adalah contoh dalam spessifikasi teknis Rancangan Anggaran Biaya

Tabel 5 Contoh Estimasi Biaya Tingkat Pelayanan

 (sumber:Permen PU No. 18 tahun 2007)

Tabel 6 Analisa Harga Satuan Pemasangan Pipa

(sumber:Permen PU No. 18 tahun 2007)

 Tabel 7 Dafatr Upah dan Harga Bahan Pekerjaan

3.3.3. Kontraktor
3.3.3.1. Estimate Engineering
Estimate Engineering adalah angka finansial yang diajukan dalam proses lelang
guna memperoleh pekerjaan dan memperhitungkan keuntungan, dimana angka tersebut
tergantung kepada seberapa kecakapan kontraktor dalam membuat perkiraan biaya. Bila
penawaran yang diajukan didalam proses lelang terlalu tinggi, kemungkinan besar
kontraktor yang bersangkutan akan mengalami kekalahan dalam lelang. Sebaliknya, bila
(sumber:Permen PU No. 18 tahun 2007)
memenangkan lelang dengan harga yang terlalu rendah akan mengalami kesulitan di
belakang hari.

3.3.3.2. As Built Drawing

As built drawing adalah gambar dari bangunan yang terbangun. Gambar As built
drawing dapat berbeda sedikit dari DED. Di dalam as built drawing terdapat koreksi,
perbaikan, atau revisi dari gambar DED, dikarenakan permasalahan di proyek pada saat
bangunan dikerjakan.

Bab IV Penutup (Wika Jane)

4.1. Kesimpulan
4.2. Saran
Daftar Pustaka
Lampiran