ANALISIS | BERITA | STRATEGI | HARTANAH HOT

CARIAN HARTANAH BUMIPUTERA NO.1

C E R I TA N A H
18 NOV - 2 DIS 2016
Edisi : #002

PROJEK KERETAPI LAJU

KL-SINGAPURA: IMPAK PADA
HARTANAH

hi@hartabumi.my | 03-76104766 @hartabumi.my

 HB 01
18 NOV - 2 DIS 2016

Ketua Editor 18 - 19
RADZI TAJUDDIN
Hot Spot Hartanah
Editor
Setia Alam
FAIZ ALI
Bandar terancang terletak di antara
bandar Klang dan Shah alam.
Penolong Editor
SHAHIZAT AMIR
HISHAM
20
Penulis Senior
Senarai Hartabumi.my
NADIA NASIR
Mahu mencari projek hartanah di Setia
Kreatif Alam.
AHMAD SYAHIIR

Pengiklanan
NASRUDDIN
Maklum Balas
hi@hartabumi.my
Buletin hartabumi.my di-
terbitkan setiap Jumaat
pertama dan ketiga setiap
bulan dan diedarkan secara
atas talian di portal:
www.hartabumi.com/buletin
Maklum balas
Jika anda ada sebarang
komen atau cadangan, sila
email kami :
23 & 24
Analisis CEO
6&7 Kajian Selidik industri Hartanah
REDHA
Kisah Pelabur
Temubual Bersama Faizul Ridzuan Apa yang anda perlu tahu tentang har-
tanah pada tahun 2015 supaya tahun
Pelaburan hartanah adalah cara terbaik untuk 2017 anda dapat gambaran dan buat
anak muda yang mahu ‘financial freedom’. keputusan terbaik.
dikongsi CEO FAR capital,
Faizul Ridzuan.
25 - 26
Strategi
8&9
Kelulusan Pembiayaan
Ejen Faiz Ali
Cara Harga Rumah Ditentukan
7 Cara Untuk Mudahkan Anda
Sebab apa pemaju boleh jual murah tapi Dapat Pinjaman Rumah.
masih ikut harga pasaran yang kononn-
ya mahal?

hi@hartabumi.my
kami sedia mendengar
pandangan anda
Penerbit:
REKAYASA BUMI SDN BHD
(11167537-X)
D-12-05, Empire Damansara
Jalan PJU 8/8, Damansara
Perdana, 47800, PJ Selangor
Tel : 03 – 76104766
Hak cipta terpelihara. Semua
artikel yang diterbitkan tetap
menjadi hak milik
REKAYASA BUMI SDN BHD
(11167537-X)
11 - 14
Hartanah Hot
Pelaburan Menguntungkan
Permintaan sewa yang tinggi dengan
harga yang lebih dari bayaran
pembiayaan bulanan.
15 & 17
Muka Depan
Hartanah Berimpak Tinggi Projek
HSR
Potensi Kelebihan HSR berdasarkan
contoh senario sebenar.
 HAKMILIK KEKAL

MENARA
CLARITA
PELANCARAN AKHIR
PEMILIKAN SEBUAH UNIT KEDIAMAN ECO SKY
KINI DALAM JANGKAUAN ANDA

Di mana kehidupan 360 menjadi kenyataan

Alamilah gaya hidup eklusif anda di Eco Sky yang dibina sesuai untuk
semua saiz keluarga. Menara Clarita menawarkan pilihan kediaman
dari 936 kps hingga ke 1,905kps, ianya termasuk jenis unit kediaman
Dual-key. Eco Sky dilengkapi dengan pelbagai perkhidmatan peruncitan
dan kemudahan-kemudahan harian yang mudah didapati. Anda juga
boleh menikmati segala kemudahan yang disedia samada bersendiri
mahupun bersama keluarga.

HUBUNGILAH KAMI UNTUK KETERANGAN LANJUT

UNTUK PERTANYAAN Pemaju: Eco Sky Development Sdn. Bhd. (1001417-M) • No. Lesen Pemaju: 13307-1/12-2016/02535(L) • Tempoh Sah: 20/12/2015 - 19/12/2016 • No. Permit Iklan & Jualan:
13307-1/12-2016/02535(P) • Tempoh Sah: 20/12/2015 - 19/12/2016 • Pegangan Tanah: Bebas • Pihak Berkuatkuasa Yang Meluluskan: Dewan Bandaraya Kuala Lumpur
• No. Rujukan Pelan Bangunan: BP U1 OSC 2013 2559 • Tarih Dijanka Siap: April 2018 • Cagaran Tanah: United Overseas Bank (M) Bhd • Sekatan Tanah: Tiada • Jenis

03 6251 2255
Hartanah: Pangsapuri Servis • Binaan Luas: 936 kps - 1905 kps • Jumlah Unit: 320 units • Harga Jualan: RM796,400 (Min) - RM1,610,400 (Max) • Diskaun Bumiputera:
5% Semua persembahan dan gambar foto yang terkandung dalam risalah ini adalah andaian pelukis semata-mata. Pihak pemaju berhak meminda mana-mana bahagian
bangunan sebelum disiapkan seperti diarahkan atau diluluskan oleh arkitek dan/atau pihak berkuasa berkenaan. Kesemua pelan, susun atur, informasi serta spesifikasi
adalah tertakluk kepada perubahan dan tidak boleh dijadikan sebahagian dari sesuatu tawaran atau persembahan kontrak.

Nota
CEO
Hai! Kita bertemu lagi dalam edisi #002
‘HARTABUMI: OFFLINE’!
Bagi yang mungkin baru sahaja mengenali
kami, Hartabumi.my merupakan portal
hartanah bagi hartanah berstatus Bumiput-
era di Malaysia. Senang cerita, kami meru-
pakan ‘iProperty’ bagi hartanah Bumiputera.
Jika anda mencari hartanah-hartanah baru
yang datang dengan diskaun Bumiputera
sehingga 15%, anda boleh terus layari portal
kami di www.hartabumi.my.
PURATA SEWA BULANAN DI LEMBAH KLANG SEWA (2Q2012 - 2Q2016)
Kediaman Bertingkat (Kondominium)
( Luas Bina 410-1800 kaki persegi)
Menara Damansara
Villa Flora
Kiara Park
TTDI - The Residence
TTDI - The Plaza
Mont'Kiara Pines
Mont'Kiara Sophia
Lanai Kiara
Goodyear Courts 6-10
Sri Penaga
Cascadium
TivoliVillas
Plaza Damas - Mayfair
Sri Putramas
Marc Serviced Residence
Park View Service Apartment
Stonor Park
HB 03
Nota CEO 18 NOV - 2 DIS 2016
Hampir kebanyakan projek-projek hartanah
dari pemaju-pemaju Malaysia yang disiarkan
di sini.
Antara kandungan menarik lain yang boleh
dibaca adalah ‘polemik pemaju memberi
pinjaman rumah’. Kemudian kami mempunyai
ruangan Hot Spot di mana dalam edisi kali ini
Dalam kajian yang dilakukan oleh REHDA hartabumi mengkaji dan menganalisis kawa-
pada Januari hingga Jun 2016 berkenaan san Setia Alam.
dengan pasaran hartanah separuh tahun
pertama 2016 mendapati tiga sebab utama Kisah Pelabur pula menemubual ikon pelabur
bagi hartanah yang tidak terjual adalah dise- hartanah terkenal, Saudara Faizul Ridzuan
babkan: yang membuktikan bahawa golongan
‘biasa-biasa aje’ juga boleh berjaya dalam
1) Kesukaran mendapatkan pembiayaan pelaburan hartanah.
2) Kurang permintaan
3) Kuota Bumiputera Turut dimuatkan adalah ruangan ‘Strategi Har-
tanah’ yang memberikan tips-tips bagaimana
Dalam hal ini, portal hartabumi diwujudkan mendapatkan pinjaman bank bagi membiayai
supaya golongan Bumiputera mendapat mak- hartanah idaman anda.
lumat dan akses kepada hartanah-hartanah
baru yang dilancarkan. Hal ini sekali gus Ruangan ‘Projek Pilihan’ menampilkan dua
membantu pemaju bagi meningkatkan projek yang amat berbaloi untuk pelaburan
permintaan kepada projek-projek mereka. dan kediaman iaitu Windmill di Genting High-
land dan Isles of Kamares di Cyberjaya.
Bukan sahaja itu, hartabumi juga turut men-
didik dan memberi ilmu pengetahuan berke-
naan hartanah supaya mereka tahu selok-be- Radzi Tajuddin
lok, strategi dan tips-tips bagi mendapatkan CEO Hartabumi.my
pembiayaan misalnya. Dalam usaha Hartabu-
mi meluaskan lagi capaian kepada pengguna,
kami telah menerbitkan Hartabumi: Offline.
Bagi keluaran ini, isu Muka Hadapan adalah
berkenaan impak pembinaan projek keretapi
laju (HSR) dari Kuala Lumpur ke Singapura
kepada sektor hartanah.
Sewa Bulanan (RM/Unit)
2Q12 3Q12 4Q12 1Q13 2Q13 4Q12 1Q13 2Q13 3Q13 4Q13 1Q14 2Q14 3Q14 4Q14 1Q15 2Q15 3Q15 4Q15 1Q16 2Q16
800 750 900 900 1,000 1,000 1,000 1,200 1,200 1,200 1,300 1,350 1,400 1,400 1,400 1,400 1,300 1,400 1,300 1,400
2,400 2,300 2,300 2,300 2,300 2,300 2,300 2,400 2,400 2,500 2,500 2,500 2,500 2,500 2,600 2,600 2,500 2,500 2,600 2,400
2,400 2,300 2,300 2,300 2,300 2,300 2,300 2,400 2,400 2,400 2,500 2,750 2,750 2,750 2,750 2,850 2,800 2,500 2,650 2,500
3,500 3,500 3,500 3,500 3,500 3,200 3,200 3,300 3,500 3,700 3,700 4,000 4,300 4,300 4,300 3,700 3,600 3,500 3,250 3,600
3,500 3,500 3,500 3,500 3,500 3,200 3,200 3,300 3,500 3,600 3,600 3,800 3,800 3,800 3,800 3,800 3,700 3,500 3,700 3,900
2,400 2,400 2,400 2,400 2,400 2,400 2,400 2,500 2,700 2,700 2,700 3,000 3,200 3,200 3,200 3,500 2,900 2,900 3,200 3,300
2,800 2,700 2,700 2,700 2,700 2,500 2,500 2,600 2,700 2,800 2,800 3,000 3,000 3,200 3,300 3,600 3,200 3,100 3,320 3,500
2,500 2,400 2,400 2,400 2,400 2,400 2,400 2,500 2,500 2,600 2,600 2,600 2,700 2,700 2,800 3,000 2,700 2,650 2,550 2,600
800 850 950 950 950 950 1,000 1,100 1,100 1,100 1,100 1,300 1,500 1,500 1,500 1,400 1,200 1,200 1,250 1,250
3,800 3,500 3,500 3,500 3,500 3,500 3,500 3,500 3,600 3,700 3,700 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 3,500 3,300 3,600
3,200 3,000 2,800 2,800 2,800 2,800 2,800 3,000 3,100 3,100 3,200 3,300 3,300 3,300 3,300 3,600 3,550 3,160 3,400 3,500
2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,100 2,100 2,100 2,100 2,000 2,000 2,200 2,300 2,000 2,000
1,100 1,100 1,300 1,300 1,300 1,300 1,300 1,400 1,400 1,500 1,500 1,500 1,500 1,500 1,500 2,000 1,400 1,260 1,400 1,400
1,300 1,300 1,500 1,500 1,500 1,500 1,500 1,600 1,600 1,700 1,700 1,750 1,800 1,800 1,800 1,700 1,900 2,100 1,800 1,800
4,700 4,800 4,800 4,800 4,800 4,800 4,800 4,800 4,800 4,800 4,900 5,000 5,000 5,000 5,000 4,600 4,500 4,300 4,200 4,500
2,200 2,200 2,200 2,200 2,200 2,200 2,200 2,300 2,300 2,300 2,300 2,300 2,300 2,300 2,300 2,300 2,300 2,070 2,300 2,350
9,000 8,500 8,000 8,000 8,000 8,000 8,000 8,000 8,000 8,000 8,500 8,600 8,600 8,800 8,800 8,800 9,100 8,000 8,500 7,600
CARIAN HARTANAH BUMIPUTERA NO.1
 HB 04
18 NOV - 2 DIS 2016
China Bina,
Biaya Projek Laluan
Kereta Api
Pantai Timur
BEIJING – China akan membina dan mem-
biayai projek Laluan Kereta Api Pantai Timur
(ECRL) bernilai RM55 bilion yang akan meli-
puti empat negeri di Semenanjung Malaysia,
Tan Sri Dr. Irwan Serigar Abdullah berkata
demikian kepada media Malaysia setiba
beliau di Beijing hari ini sebagai sebahagian
daripada delegasi yang mengiringi Perdana
Menteri Datuk Seri Najib Tun Razak yang
sedang melakukan lawatan enam hari ke ibu
kota China itu. Beliau berkata kesan limpa-
han projek kereta api itu bukan sahaja dari
segi mengurangkan kos pengangkutan
antara Pantai Barat dan Pantai Timur
Semenanjung, malah turut dapat mengu-
rangkan harga barangan di Pantai Timur,
menyingkatkan masa perjalanan serta men-
jadi pemangkin ekonomi dalam merangsang
pertumbuhan bandar-bandar kecil di sepan-
jang laluan.
KUALA LUMPUR – Pembeli rumah pertama
yang memilih untuk mendapatkan kadar had
pinjaman yang lebih tinggi dibawah Skim
Pembayaran Akhir untuk Rumah Mampu
Milik dibawah program Perumahan Rakyat
1Malaysia (PR1MA) tidak akan dibenarkan
untuk mengeluarkan sumbangan daripada
Kumpulan Wang Simpanan Pekerja (Akaun
2) untuk tujuan lain sehinggalah pinjaman
tersebut diselesaikan. “Idea secara keseluru-
han skim ini adalah untuk “ring-fence” Akaun
2. Ini bermaksud pihak bank mempunyai
lebih kepastian bahawa mereka boleh mem-
berikan had pinjaman perumahan yang lebih
tinggi kepada pemohon.” Ketua Pegawai
Eksekutif KWSP Datuk Shahril Ridzuan
berkata. Beliau berucap kepada pemberita
selepas pelancaran Program Transformasi
Bayaran Sumbangan e-Caruman. “Ahli
mesti membuat keputusan untuk diri mereka
sendiri apakah yang paling penting sekali
buat mereka samada mereka mahukan keu-
payaan untuk mendapatkan had pinjaman
yang lebih tinggi pada peringkat permulaan
supaya mereka boleh membeli rumah yang
mereka sendiri pada waktu ini tidak mampu
berbuat demikian.
Berita Har tanah
“Ini akan juga membantu untuk mewujud-
kan lebih banyak pekerjaan dan peluang
perniagaan bagi warga Malaysia, terutama
Dr. Irwan berkata projek itu akan dibangun-
kan secara berperingkat-peringkat, dengan
fasa pertama dari Pelabuhan Klang –
penduduk kampung,” kata Dr. Irwan. Meski-
pun persetujuan itu belum dimuktamadkan,
Gombak – Dungun di Terengganu dan fasa
kedua dari Dungun ke Tumpat. PM Najib,
Dr. Irwan berkata pembiayaan yang ditawar-
kan China adalah pada kadar lebih rendah
berbanding pasaran antarabangsa, bersa-
ketika membentangkan Belanjawan 2017,
berkata projek itu akan dilancarkan secara
berperingkat dan akan menghubungkan
ma dengan tempoh bayaran balik lebih
lama iaitu 20 tahun. Beliau berkata projek
bandar-bandar seperti Pelabuhan Klang,
ITT (Terminal Pengangkutan Bersepadu)
itu sangat penting kepada Malaysia, dan Gombak, Kuantan, Kuala Terengganu, Kota
tidak boleh ditangguhkan memandangkan Bharu dan Tumpat. Pembinaan projek
ia bukan sahaja merangsang pembangunan tersebut dijangka bermula tahun depan dan
industri pengangkutan negara, malah mem- dijadual siap menjelang 2022.
bantu mempercepatkan pertumbuhan
bandar-bandar kecil di sepanjang laluan. Sumber : BERNAMA
Projek itu juga akan membantu proses
pemindahan teknologi dalam industri kereta
api, katanya.
“Pembangunan kereta api kini merupakan
perkara penting dan Malaysia perlu bertin-
dak untuk mendapatkan teknologi dan
sistem baharu pembangunan kereta api,”
katanya.
Dana diperuntukkan
untuk Pelan
Pembiayaan
Rumah bersama
Bank
Melalui skim ini, pembiayaan akan jadi lebih
mudah dan memberikan akses kepada pem-
beli, dengan jumlah pembiayaan sehingga
“Jadi untuk mencapai matlamat tersebut,
90% ke 100%. Dengan ini, pihak Kerajaan
mereka perlu pertimbangkan kemudahan ini
menjangkakan pembiayaan yang tidak
dengan sesuatu dari mereka, secara asasn-
diluluskan akan menurun secara drastiknya.
ya keupayaan mereka untuk mengeluarkan
Pengecualian Duti Setem juga akan dipert-
caruman daripada Akaun 2 di masa hada-
ingkatkan ke 100% (daripada 50%) untuk
pan,” Shahril berkata. Beliau menambah
pembelian rumah dan pembiayaan tetapi
bahawa dana pencen tersebut masih dalam
skim ini dihadkan hanya untuk rumah yang
rangka kerja terperinci, ini termasuk susur
bernilai sehingga RM300,000 sahaja dan
galur proses skim tersebut antara bank-bank
pembeli rumah pertama. KWSP Akaun 2
dan PR1MA. Skim yang dicadangkan terse-
sekarang ini memegang 30% sumbangan
but dijangka dilunaskan bermula 1 Januari
bulanan ahlinya dan boleh dikeluarkan untuk
tahun hadapan. Dalam Bajet 2017 yang
tujuan pembayaran pendahuluan atau
diumumkan pada 21 October, pihak Kera-
lunaskan pembiayaan rumah pertama pem-
jaan menyatakan Skim Bayaran Akhir jenis
beli, pendidikan dan kesihatan. Shahril
“Step-up” untuk PR1MA.
berkata ahli boleh menggunakan Akaun 2
sebaik sahaja Pembiayaan rumah PR1MA
telah selesai.
Sumber : The Star
 HB 05
18 NOV - 2 DIS 2016
WAWANCARA BERSAMA
FAIZUL RIDZUAN
S: Pada pendapat Faizul, mengapa
hartanah merupakan medium yang
terbaik bagi anak muda yang mahu
merdeka dari segi kewangan?
Saya punya pendapat ini berdasarkan
pengalaman saya sendiri. Pada umur 32
tahun saya telah menjual 3 biji rumah
yang saya beli di mana jumlah keuntun-
gan bagi ketiga-tiga rumah tersebut
adalah RM500 ribu. Dari duit itulah saya
gunakan untuk mengerjar cita-cita saya
untuk menjadi seorang usahawan. Saya
tidak fikir saya mampu mendapat modal
sebanyak itu jika saya melabur dalam
pelaburan yang lain.
Kedua, pelaburan hartanah ini adalah
‘everyone’s game’ di mana hampir
kesemua orang boleh melabur dan
menyertainya. Berbeza dengan pelaburan
saham atau
komoditi yang memerlukan ilmu pengeta-
huan yang kompleks, pelaburan hartanah
sebenarnya agak mudah dan lebih ‘pre-
dictable’ berbanding dengan pelaburan
lain.
Ketiganya, modal bagi pelaburan hartan-
ah adalah sangat minimum atau hampir
tiada kerana bank boleh meminjam wang
mereka. Lebih menarik lagi, wang yang
dipinjam itu kemudiannya dibayar oleh
penyewa rumah kita. Bolehkah kita mem-
buat
pinjaman ASB, main saham dan belie mas
da nada orang lain membayarkan
bayaran bulanan pinjaman tersebut?
Pelaburan rumah boleh.
Kisah Pelabur
Atas tiga sebab utama inilah saya merasa-
kan pelaburan hartanah adalah cara terbaik
untuk anak muda yang mahu ‘financial free-
dom’.
S: Boleh saudara Faizul ceritakan sedikit
sebanyak mengenai FAR Capital Sdn Bhd.?
FAR Capital sebenarnya merupakan
penasihat hartanah dan bertujuan memban-
tu mereka yang ingin beli hartanah bertu-
juan untuk mencapai ‘financial freedom’.
Kiranya mereka nak merdeka lah senang
cerita.
Apa yang unik mengenai FAR Capital
adalah tidak ada sesiapa yang pernah buat
perniagaan sebegini di mana saya yang
menjadi penasihat mereka untuk menca-
dangkan ‘what to buy’, ‘how to buy’ dan
‘where to buy’. Beza FAR Capital
dengan syarikat pengurusan kewangan
adalah- mereka rata-ratanya dibayar oleh
penjual produk itu sendiri, sedangkan saya
dibayar oleh klien untuk bekerja dengan
mereka.
Jadi dalam hal ini, klien saya akan lebih
berpuas hati dengan nasihat saya kerana
saya sudah pasti akan menjaga kepentin-
gan dirinya. Sebenarnya mereka membayar
bukanlah kerana nasihat saya semata-mata
tetapi kerana mereka percaya bahawa saya
mempunyai integrity untuk tidak mengambil
kesempatan ke atas mereka.
S: Apakah cabaran paling besar bagi Faizul
sepanjang menjadi pelabur hartanah?
Masa. Dalam pelaburan hartanah ini kita kena
berkorban masa setidak-tidaknya 5 tahun.
Semasa saya bermula melabur, saya tidak beli
kereta pada 6 tahun pertama.
Saya ke sana ke mari hanya dengan menung-
gang motorsikal.
Seterusnya, kita kena sanggup menukar peran-
cangan kita dalam pelaburan sekiranya pelan A
tidak menjadi. Ini sememangnya lebih mudah
cakap dari buat.
Saya beri contoh program Sarjana Hartanah
yang saya kendalikan. Pada mulanya sambu-
tannya amat amat memberangsangkan. 100%
sold out dalam 150 orang. Jadi
kami bertambah yakin. Kemudian apabila kami
anjurkan lagi, kurang dari 150 orang yang hadir.
Buat lagi, 50 orang sahaja datang. Kali terakhir
kita buat- hanya 25 orang. Bila kita lihat situasi
ini yang semakin lama semakin merosot, kita
cadangkan
Pelan B. Caranya adalah dengan menukar cara
kami iklankan program Sarjana Hartanah.
The product is good but the positioning is bad.
We change the positioning. Dulu sebab kita
berjaya, kita ingat hanya teruskan apa yang ada.
We become cocky.
Sedangkan kita tidak pernah terfikir untuk men-
gubah cara kita berkomunikasi.Oleh itu, kita
ubah strategi dan golongan sasar kita.

Syukur, selepas raya tahun ini kita
berjaya cipta rekod baru dengan
jumlah kehadiran yang paling tinggi
sepanjang Sarjana Hartanah dianjur-
kan.
Pengajarannya- sekalipun sudah
berjaya, jangan merasakan kita
sudah hebat dan tahu segalanya.
Sentiasa majukan diri atau produk.
S : Sepanjang 11 tahun menjadi
pelabur hartanah dan 4 tahun
sebagai usahawan dalam bidang
hartanah, apakah perubahan paling
signifikan yang Faizul lihat sejak
mula-mula menceburi bidang ini?
J: Saya rasa tahap penerimaan dari
kalangan orang muda semakin hari
semakin bagus. Walaupun begitu
ramai juga orang muda yang menga-
ta, mengeji dan mencaci golongan
pelabur hartanah seperti saya, tetapi
jika dilihat kehadiran peserta
ke Sarjana Hartanah, rata-ratanya
adalah golongan muda di bawah 35
tahun.
Oleh itu saya lihat tahap kesedaran
sudah ada. Jika anda nak tahu, apa
yang membuatkan saya begitu
bangga adalah kehadiran pelabur
Bumiputera amat memberangsang-
kan. Tahun lepas kalau saya buat
seminar, hanya 20% adalah Bumi-
putera. Hari ini terbalik. 20% adalah
bukan Bumiputera. Ini semua berla-
ku sejak 4 tahun yang lepas. Alham-
dulillah. Jika saya mati esok, saya
rasa saya akan mati dengan senyum
S: Apakah jawapan Faizul kepada
mereka yang sering mengatakan
pelaburan hartanah bukanlah
permainan orang Melayu? Dan yang
beri komen itu sendiri adalah orang
Melayu.
J: Pada saya kita hidup di dunia yang
‘free world’. Jika you tak buat, orang
lain yang akan buat dan ambil
peluang itu. Saya lagi rela biar saya
ambil dari biar peluang itu orang lain
yang ambil. Saya tak mahu melihat
negara ini menjadi seperti Indonesia
di mana pengagihan kekayaan
sangat tidak adil. Katakanlah ianya
berlaku dan orang Melayu pada
masa itu tidak ada duit nak beli
rumah, rusuhan akan berlaku kerana
you tak boleh terima hakikat merem-
pat di negara sendiri..
Oleh itu kena ada keseimbangan. Ini
lah cabaran utama saya untuk
memecahkan stigma mengenai
pelaburan hartanah di kalangan
orang melayu. Tetapi ini tidak
bermakna saya hanya ingin menjadi
jaguh di kalangan orang Melayu
sahaja.
In fact, saya rasa saya berhak
mendapat penghormatan yang
sama dari pelabur-pelabur hartanah
yang lain. Hanya kerana saya
Melayu tak bermaksud saya berjaya
disebabkan kroni ataupun atas dasar
kesian.
HB 06
18 NOV - 2 DIS 2016
Saya pernah datang ke satu forum
dan terdengar ada seorang Cina ini
berkata pada saya ‘you are lucky
because you have all the Govern-
ment’s support.
Saya rasa terkilan dan marah. I
worked very hard to be where I am
right now. I’ve never gotten easy
money anywhere and I’ve been
working since I was 13 years old.
My family which was poor at that time
taught me by force that I am not
going to get anything if I don’t work
for it. So to those who say I am only
get to what I am today because of I
am a Malay, my answer to them is
F**k you!
S: Pesanan kepada anak muda yang
berminat dalam pelaburan hartanah?
J: Kerja keras. Jangan reward your-
self terlalu awal. Bersusah-susah
dahulu.Kemudian bina integriti.
Ingat, kita hanya ada satu nama dan
jagalah elok-elok.
Jangan sesekali jual nama itu hanya
untuk keuntungan seketika. InsyaAl-
lah anda boleh berjaya. Bila sudah
berjaya, beri balik kepada masyar-
akat.
(Artikel ini pertama kali disiarkan di
dalam buku indienomics)
 HB
19 SEPT - 2 OKT 2016
 HB 08
18 NOV - 2 DIS 2016 Ejen Faiz Ali
SEBAB APA PEMAJU BOLEH
Bagaimana JUAL MURAH TAPI MASIH
Nilai IKUT HARGA PASARAN
YANG KONONNYA MAHAL?
Hartanah
Ditentukan 1 2

Ada yang berpendapat sesetengah harga

hartanah yang dijual pemaju terlalu mahal
dan tak logik. Kalau harga melampau dan
tak masuk akal, peliklah pula bank bagi Tak nak kacau harga pasaran
‘Bridging Loan (BL)’ kepada pemaju. Harga hartanah ikut nilai yang hartanah. nanti perang pulak
ditaksirkan wakil penilai EF. dengan pemaju lain.
Pemaju kebiasaannya akan mohon pem-
biayaan untuk projek mereka. Kalau
pemaju yang kaya-raya sekalipun, tetap
akan buat pinjaman untuk BL. Nanti bila
dah ada pembeli, pembiayaan ni ditukar
jadi ‘End Financing (EF)’
3 4
Nak mudah faham seperti ini:

Bridging Loan (BL) : Pinjaman bank (pay-

master) kepada pemaju

End Financing (EF) : Pinjaman bank

kepada pembeli untuk beli hartanah
pemaju Nak bagi rebate dan diskaun
Ambil keuntungan dari
yang tinggi, bagi pembeli
peningkatan harga tanah.
Untuk mohon BL, pemaju kena dapatkan senang dapatkan pembiayaan.
Perintah Pembangunan (DO) dari majlis
perbandaran. Contoh macam DBKL.
Pemaju kena hantar pelan pembangunan
hartanah, sekali dengan jadual pembi-
naan dan juga anggaran kasar kos pem-
binaan.

Dah dapat DO, seterusnya kena mohon

permit dari Jabatan Tanah dan Galian.
Dah selesai, dengan REHDA (Real
Estate and Housing Developers’ Associa-
tion Malaysia) pun kena maklumkan. Ni
untuk makluman sahaja, REHDA tak bagi
lesen atau permit. Pihak bank akan buat
penilaian dan pentaksiran projek dari
pemaju. Bukan pemaju boleh main letak
saja harga jualan nanti. Yang datang buat
penilaian ini berlesen, dan ada sistem
yang pilih secara rawak.

MITOS atau FAKTA
BAGAIMANA NILAI
HARTANAH DITENTUKAN?
Pemaju dapatkan
Perintah Pembangunan
(Development Order @ D.O)
Dari 'valuation report' ,
bank tawarkan BL dengan
kadar faedah yang tinggi
sikit dari pembiayaan EF
kerana risiko tinggi.
%
Kebiasaannya pemaju mohon
30% dari anggaran kasar
kos pembinaan
Ada Pemaju bila beli tanah
untuk dimajukan tapi tak
terus mohon buat projek
Pemaju simpan sehingga
harga naik dalam 5 ke 10
tahun baru lancarkan projek
Bridging Loan (BL) : Pinjaman bank (paymaster) kepada pemaju
End Financing (EF) : Pinjaman bank kepada pembeli untuk beli hartanah pemaju
Pemaju hantar Pelan
Pembangunan Hartanah,
Jadual Pembinaan, dan
Anggaran Kos Kasar
kepada Pihak Berkuasa
Bank mula buat penilaian
dan pentaksiran projek.
(Badan berkecuali yang
akan menilai)
Ada pemaju yang pakai 1
'paymaster', ada juga yang
ambil banyak bank
Kalau nilai lebih kurang
dengan nilai yang ditaksirkan
'paymaster' yang bagi EF,
baru bank jadi panel
Mohon Permit dari Jabatan
Tanah dan Galian
Maklumkan kepada REHDA
(Real Estate and Housing Developers'
Association Malaysia)
selepas dapat permit.
Bank yang berikan BL akan
berikan EF pada pembeli untuk
projek yang sama.
Ada penilai dari pihak
bank yang tentukan nilai
untuk hartanah pemaju
bagi pinjaman EF
Ada juga Pemaju yang usahasama
(Joint Venture) dengan tuan tanah
untuk dapatkan keuntungan dari
kenaikan nilai tanah yang tinggi
HB 09
18 NOV - 2 DIS 2016
Pemaju dan bank tak boleh tentukan siapa
penilai projek tersebut. Nak hulur duit kopi
bagi ’up’ nilai projek pun tak dapat.
Dari ‘valuation report’ tu, bank akan tawar-
kan BL dengan kadar faedah yang tinggi
sikit dari pembiayaan EF.
Sebab risiko yang agak tinggi, dan tanah tu
pun kosong lagi. Berapa jumlah bank bagi
BL? Tengok pemaju mohon berapa jugak-
la. Kebiasaannya pemaju mohon 30% dari
anggaran kasar kos pembinaan,
ngam-ngam habis ‘stage 2’ atau ‘stage 3’
Banyak bank yang jadi panel EF untuk
projek hartanah baru. Tapi diorang bukan
selamba katak tawarkan diri jadi panel
bank. Ada penilai dari pihak diorang ni
yang tentukan nilai untuk hartanah pemaju.
Kalau nilai tu lebih kurang dengan nilai
yang ditaksirkan ‘paymaster’ yang bagi EF,
baru diorang jadi panel.
Sekali lagi, bukan pemaju yang tentukan
sesuka hati nilai hartanah.
Pemaju pandai, bila beli tanah untuk dima-
jukan diorang tak terus mohon buat projek.
Peram dulu bagi harga naik, dalam 5 ke 10
tahun baru lancarkan projek. Tapi ada juga
pemaju yang JV (Joint Venture) dengan
tuan tanah. Ni nak dapatkan keuntungan
dari kenaikan nilai tanah yang tinggi.
Sebab apa pemaju boleh jual murah tapi
masih ikut harga pasaran yang kononnya
mahal?
i. Harga hartanah ni ikut nilai yang ditaksir-
kan wakil penilai EF.
ii. Tak nak kacau harga pasaran hartanah.
nanti perang pulak dengan pemaju lain.
iii. Nak bagi rebate dan diskaun yang
tinggi, bagi pembeli senang dapatkan pem-
biayaan.
iv. Ambil keuntungan dari peningkatan
harga tanah.
Dah jelas macam mana pemaju tentukan
harga? Faham konsep nilai hartanah diten-
tukan dari ‘Bridging Loan’ dan ‘End Financ-
ing’?
Lagi tinggi nilai hartanah baru, lagi tinggi
rebate dan diskaun pemaju bagi. Perabot
penuh satu rumah, kos guaman percuma,
kos penyelenggaraan tak payah bayar
setahun, dan macam-macam lagi.
 HB 11
18 NOV - 2 DIS 2016 Har tanah Hot

WINDMILL
UPON HILLS
Nama: WindMill Upon Hill
Alamat: Genting Highland
Pemaju: PJD GROUP
Tarikh Siap: Q1 2018
Jenis: Serviced Apartment
Pegangan tanah: Pegangan bebas
Keluasan: 362 sqft - 1,523 sqft
Bilik tidur: 1 - 3+1
Bilik air: 1 - 3

Kemudahan:
Pusat Komersial
Kolam renang
Rooftop garden
Aqua Gym
Pegawai Keselamatan
Gimnasium

Harga Pasaran:
Daripada : RM400,000 - RM1,700,00

Windmill Upon Hills merupakan sebuah
projek pembangunan freehold berkon-
sepkan servis apartmen, studio, dan
hotel dalam tanah seluas 5.57 ekar di
lereng bukit berdekatan Genting High-
lands.
Ianya merupakan satu pembangunan
yang menawarkan dua dunia yang
berbeza; kemewahan gaya hidup bandar
dan ketenangan alam semulajadi.
Unit di sini keluasannya bermula dari 362
sqf hingga ke 1,523 sqf, dengan harga
permulaan sekitar RM400,000 hingga ke
RM1,700,000. Bangunan yang dibina
mencecah ketinggian 42 tingkat, dengan
jumlah unit sebanyak 1,108 buah resi-
densi.
Terdapat banyak pilihan untuk jenis unit
yang ada, terdiri dari stdio, apartmen
satu hingga tiga bilik, dual-key, dan juga
penthouse. Pembeli juga boleh memilih
unit yang fully furnished, sama ada untuk
pelaburan atau kediaman sendiri.
Yang mengejutkan,pembeli juga boleh
memilih pakej pembelian berkonsepkan
hotel; unit pembeli akan diuruskan oleh
Swiss Garden Hotel. Ini menguntungkan
pelabur yang tidak mempunyai masa
untuk menguruskan unit hartanah
mereka.
Dengan jumlah fasiliti yang ditawarkan,
pembeli dapat menikmati hartanah
bertaraf 5bintang di tempat peranginan
utama di Malaysia.
Terdapat 3 bahagian utama untuk fasiliti
iaitu Rejuvenating Deck, Rooftop Sanctu-
ary, dan Terraced Garden.
Rejuvenating deck mempunyai laluan
jogging, tamn bunga dandelion, taman
teh dan parti, sangkar burung, kawasan
barbeque, hot spa, dan juga taman
permainan kanak-kanak.
Rooftop Sanctuary pula mempunyai
skydeck, jacuzzi berbuih, kolam renang
kanak-kanak, spa, sauna, dan taman
yang khusus untuk parti harijadi atau
majlis perkahwinan.
Taman fasiliti yang ketiga adalah taman
yang padat dengan kehijauan alam sem-
ulajadi yang diolah menjadi kawasan
bermain.
HB 12
18 NOV - 2 DIS 2016
Hanya 45 minit dari kesibukan kota Kuala
Lumpur, WIndmill merupakan destinasi
pelancongan yang akan terus berkem-
bang dengan jumlah pelancong yang
tidak pernah berkurang.
20 th Century Fox World Theme Park
dan Genting Premium Outlet yang bakal
siap nanti sudah pasti menarik minat
lebih ramai pelancong asing atau dari
kalangan rakyat malaysia sendiri.
Dengan kadar sewa hotel RM400 sekitar
Genting Hingland untuk 3 hari 2
malam,pelabur hartanah yang ingin men-
guruskan unit mereka dengan Airbnb
sudah pasti dapat merasai positive cash
flow.
Sekiranya pembeli memilih pakej Guar-
anteed Rental Return, Swiss Garden
Hotel mampu menawarkan jaminan
keuntungan dan perkongsian keuntun-
gan sehingga 8 tahun.
 13 HB
18 NOV - 2 DIS 2016

ISLE OF
KAMARES
Nama: ISLE OF KAMARES
Alamat: Cyberjaya
Pemaju: SP setia
Tarikh di siapkan: 2019
Jenis: Resort Villa
Pegangan tanah: Pegangan bebas
Keluasan: from 1,521 sqf
Rebat ditawarkan: 10%

Kemudahan:
Kolam sepanjang 50 meter
Geladak matahari
Jakuzi
Kabana
Kolam reflektif
Ruang mandi luar
Kolam randuk
Permainan air
Ruang barbeku
Ruang makan luar
Dewan serbaguna
Teres pra majlis
Geladak/ruang meditasi
Ruang menunggu luar
Taman permainan
Gimnasium
Gimnasium luar
Ruang menunggu luar

Isle of Kamares terdiri daripada
apartment rendah yang direka
menyerupai suasana sebuah resort
vila. Di bina di atas tanah seluas 1.02
ekar, dikelilingi suasana hijau dan
tasik, setiap blok mempunyai hala-
mannya sendiri yang menghala ke
arah taman yang menakjubkan serta
tali air yang indah.
Diinspirasi dari reka bentuk mediter-
ranean, Isle of Kamares menawar-
kan sebuah residensi yang
menekankan alam semula jadi dan
kepelbagaian budaya.
Kediaman villa di dalam pulau ini
terdiri daripada dua jenis rekaan
bernama Agalia dan Harmonia. Kelu-
asannya bermula dari 1,414 sqf
hingga 1,521 sqf dengan harga
permulaan sekitar RM1,207,000
hingga ke RM1,700,000.
Isle of Kamares mempunyai hanya
20 blok setinggi 3 tingkat, satu blok
mempunyai 12 unit dan setiap ting-
kat hanya mempunyai 4 unit. Setiap
unit adalah unit korner dan setiap
blok mempunyai lifnya sendiri.
Konsep landskapnya datang dari
idea wangi-wangian. Sebuah taman
digelar ‘Garden of Royal Fragrance’
adalah sebuah taman yang dikelilingi
tanaman flora yang banyak.
HB 14
18 NOV - 2 DIS 2016
Ciri-ciri air yang seperti tasik, air Selain dari semua kelebihan terse-
pancut dan tumbuh-tumbuhan mem- but, kelebihan lokasi sebenar yangdi-
beri ketenangan dan kedamaian miliki oleh Isle of Kamares ini adalah
setiap insan yang memandang. ia dihubungkan secara terus dengan
lebuhraya ELITE dan Maju express-
Fasiliti yang ditawarkan pula way, MEX. Berada di tengah-tengah
sememangnya menjadi daya tarikan di antara dua lebuhraya ini, anda
utama Isle of Kamares. akan mendapati perjalanan masuk
dan keluar dari bandar ini amat
Sebuah rumah kelab residensi yang mudah, cepat dan selesa.
menjadi mercu kepada kemewahan
dan prestij residensi ini.
Selain itu, banyak lagi infrastruktur
yang boleh didapati di sini seperti
kolam renang bersaiz jumbo, jacuzzi,
taman permainan air, dewan serba
guna,gimnasium, bilik menari dan
yoga, bilik mesyuarat, lobi dan
bermacam-macam lagi.
Terletak di Taman Tasik Cyberjaya,
Isle of Kamares merupakan lokasi
strategik yang dikelilingi oleh 500
syarikat bertaraf MSC dan syarikat
multinational seperti Shell, IBM,HS-
BC, DHL dan Motorola.
Ia juga menjadi menempatkan
beberapa agensi kerajaan seperti
LHDN, MCMC, MDeC dan sangat
berhampiran dengan pelbagai kom-
pleks kerajaan di Putrajaya.
 15 HB
18 NOV - 2 DIS 2016 Isu Muka Depan

Hartanah Berimpak Tinggi Projek

Keretapi laju KL- Singapura
Dimana agaknya kawasan pelaburan hartanah terhangat
di sepanjang perjalanan Kuala Lumpur – Singapura Kere-
tapi Berkelajuan Tinggi (HSR) yang dirancang? Kita sebe- Perhubungan Populasi
narnya boleh membuat penilaian sendiri dengan bersistem tinggi
memasukkan bandar dan pekan yang mempunyai
kekuatan populasi kerja ataupun kekuatan dari sektor
pelancongan, itulah yang dikongsi oleh pakar pelaburan
hartanah semasa diskusi “Simposium Keretapi Berkela-
juan Tinggi (HSR) 2016” pada 26 Ogos yang lalu yang FAKTOR
dianjurkan oleh portal The Edge.
BERJAYA HSR
Satu memorandum persefahaman (MoU) telah dimeterai
di antara Kerajaan Malaysia dan Singapura bagi projek ini
19 Julai lalu. Apabila siap, ia dijangka akan mempunyai
trek berjumlah 350km. HSR yang dijangka akan mula
Aktiviti Tawaran
beroperasi pada 2026 bakal menarik hampir 17.6 juta pelancongan menarik
penumpang dan dianggarkan kadar kenaikan pengguna
sehingga 2.9% setiap tahun. Ini bermakna selepas 10
tahun, 24 juta pengguna bakal menikmati kemudahan ini
ketika itu.

Pengguna Berpotensi HSR HSR dilihat bakal membawa arus perubahan dari sudut tempoh
perjalanan dan corak perniagaan kerana ia akan memendekkan
tempoh perjalanan dari ibu negara ke Singapura kepada 90 minit
Greater Kuala Lumpur berbanding 5 jam sekiranya memandu kereta atau 11 jam sekiran-
8,000,000
ya menggunakan kereta api sedia ada.

Seremban Batu Pahat - Kluang (Ayer Hitam) Menurut kenyataan bersama dikeluarkan Suruhanjaya Pengang-
700,000 700,000 kutan Awam Darat (SPAD) dan Pihak Berkuasa Pengangkutan
Darat (LTA) Singapura, beberapa stesen bakal di bina. Ia akan
Melaka-Ayer Keroh bermula dari Bandar Malaysia, melalui Putrajaya, Seremban, Ayer
600,000
Gerbang,Nusajaya-Iskandar Malaysia Keroh, Muar, Batu Pahat, Iskandar Puteri sebelum berakhir di
1,800,000 Jurong East, Singapura.
Muar-Pagoh
300,000 Ramai pelabur yang pandai mengambil kesempatan mula mencari
Singapura tanah untuk dibeli berhampiran dengan stesen HSR yang bakal
5,500,000 dibina. Beberapa pemaju dilihat telah pun bertindak pantas dengan
memiliki tanah berdekatan HSR yang bakal dibina dan ada pemaju
Greater KL+Seremban 8,700,000 49%
Lain-lain 1,600,000 9% telah mula mempromosikan projek mereka dengan menggunakan
Singapura + Iskandar 7,300,000 42% HSR sebagai faktor melariskan jualan.
Jumlah 17,600,000 100%

Pemilik Tanah Berdekatan Stesen

Lembah Klang sememangnya akan menikmati manfaat HSR yang dicadangkan
HSR terutamanya dengan kemunculan Bandar Malaysia
di Sungai Besi menjadikan ia mudah diakses oleh pen-
Stesen Seremban
duduk Lembah Klang. Selain itu, pusat tarikan Kuala Sime Darby Bhd,IJM
Lumpur iaitu segi tiga emas akan mula berubah secara Land Bhd + Matrix
Concepts Holdings Bhd
perlahan ke Bukit Bintang.
Stesen Pagoh
Jangan lupa, setiap stesen HSR mempunyai potensi untuk Sime Darby Bhd

mengubah suasana tempat kerana masa perjalanan telah Stesen Batu Pahat
dipendekkan. Sekiranya anda, dari Kuala Lumpur hendak Johor Corporation+
Genting Plantation Bhd
menuju ke stesen Ayer Keroh yang terletak lebih jauh dari
Seremban, ia lazimnya memakan masa hampir 2 jam Stesen Ayer Keroh
Lion Group,Hatten
tetapi dengan adanya HSR, anda akan tiba hanya 30 minit Group,IOI corporation
Stesen Iskandar Puteri
sahaja. Sudah pasti, ramai pelancong akan dating ke sini UEM Sunrise Bhd, Kuala Lumpur
Bhd,Bellworth Group,
Encorp Bhd+MTD Capital Bhd
dan memberi suntikan kepada industry perlancongan di Kepong Bhd, Sunway Bhd,Eco World
Development Group Bhd, Mah Sing
Ayer Keroh pada masa hadapan. Group Bhd, IOI Properties Group
Bhd, SP Setia Bhd, Eastern &
Oriental +KSL Holdings Bhd

Lebih menarik, Seremban dan
bandar lain yang bakal mempunyai
stesen HSR akan berkembang pesat
dan pada masa yang sama akan
menikmati kenaikan nilai hartanah.
Pada ketika ini, lokasi seperti Serem-
ban dan Ayer Keroh mempunyai nilai
hartanah yang rendah berbanding
bandar besar di sekitar Kuala
Lumpur. Di Negeri Sembilan pula,
kewujudan stesen HSR akan melon-
jakkan projek-projek pembangunan
di Seremban yang membabitkan
pembangunan seluas 108,000
hektar oleh sektor swasta dengan
nilai pembangunan kasar RM640
bilion dalam tempoh 30 tahun.
Pelabur hartanah wajib melihat
beberapa projek yang dimajukan
oleh pemaju di Seremban adalah
Bandar Ainsdale oleh Sime Darby
Property, Seremban 2 dan S2
Heights oleh IJM Land Berhad.
Bandar Sri Sendayan oleh Matrix
Concepts Holdings Berhad dan
Bandar Enstek oleh TH Properties.
Manakala di Melaka pula adalah
Taman Tasik Utama oleh MTD Capi-
tal Berhad, Baba Nyonya Resort oleh
Novasara Development Sdn Bhd
dan Taman Muzaffar Heights oleh
Scientex Berhad.
Ramai pembeli dari Kuala Lumpur
bakal membeli rumah dan berhijrah
ke Seremban kerana tertarik dengan
faktor perjalanan yang pendek untuk
ke Kuala Lumpur.
Manakala, bagi Ayer Keroh pula
dijangka akan pembeli dari Singapu-
ra memandangkan kos sara hidup di
sini lebih rendah.
Putrajaya akan turut menerima tem-
pias dari projek ini. Putrajaya mem-
punyai jumlah penduduk yang besar
dan padat. Mereka memerlukan
kemudahan pengangkutan awam
yang cekap seperti HSR untuk
berkhidmat. Ini menjadikan Putra-
jaya berpotensi besar untuk turut
berkembang pada masa akan
http://bit.ly/2bSl8lQ
datang.
HSR ini yang dianggarkan bakal
menelan belanja sebanyak RM50
bilion sememangnya akan memberi-
kan satu lonjakan kepada sistem
pengangkutan merentasi sempadan.
HB 16
18 NOV - 2 DIS 2016
Ianya bakal menggalakan bisnes di antara Malaysia
dan Singapura dan mewujudkan pelbagai peluang Perhubungan Pengangkutan
dan perniagaan baru. Walaubagaimanapun, kera-
jaan dan sektor swasta perlu bekerjasama bagi
mengatasi Bandar A
Pengangkutan
kelemahan yang ada pada sistem pengangkutan Pengangkutan antara bandar Pengangkutan
dalam bandar dalam bandar
tersebut. Singapura boleh dijadikan contoh terbaik
yang boleh diimplemantasikan ke negara ini kerana
negaran ini terkenal dengan kelancaran sistem pen-
Pengangkutan
gangkutan awam seperti Transit Aliran Massa antara bandar
(MRT), Sistem Transit Aliran Ringan (LRT) dan bas Bandar C Bandar B
awam. Sistem pengangkutan yang efisien adalah Pengangkutan
antara bandar
perlu untuk menghubungkan pengguna dari
pelbagai stesen ke lokasi yang dituju.
Pengangkutan Pengangkutan
dalam bandar dalam bandar
Pengangkutan
antara bandar
Muar Batu Pahat Bandar D
Sistem Domestik sahaja Sistem Domestik sahaja
Perhentian pada setiap hari Perhentian pada setiap hari
Antara Kesannya : Antara Kesannya :
Migrasi dari tempat biasa ke tempat Migrasi dari tempat biasa ke tempat
lebih potensi berdaya saing
Lokasi industri berubah ke tempat
lebih potensi berdaya saing
Lokasi industri berubah ke tempat
yang lebih murah di Muar
Peningkatan ketibaan pelancong
yang lebih murah di Muar
Peningkatan ketibaan pelancong
Menambah tarikan sebagai tempat
untuk bersara
Bandar yang menerima
Iskandar Puteri (IP) kelebihan besar
Sitem Domestik dan Shuttle digunapakai antara Spura dan IP daripada HSR di Melaka
Perhentian lebih kerap menambahkan jumlah pengguna
Antara Kesannya :
Migrasi anak muda ke tempat baru
Perpindahan rakyat singapura dan penduduk tetap ke tempat lain atau tempat kerja
Bisnes, Perumahan dan Industri yang berubah lokasi ke IP
Perumahan Bukit Katil
(640.98 ekar) oleh FELDA
& Encorp Bhd
Taman Tasik Utama (742
Bandar yang menerima ekar) oleh MTD Capital Bhd
kelebihan besar
daripada HSR di Seremban Tiara Melaka Golf Club
and Resort Baba Nyonya
Resort (1000 ekar) oleh Novasara
Bandar Ainsdale Development Sdn Bhd
(562 ekar) oleh Sime Darby Taman Muzaffar Heights
Property Bhd
(137 ekar) oleh Scientex Bhd
Kota Seriemas,Nilai
(2,400 ekar) oleh PNB
Taman Belia Antarabangsa
Development
(150 ekar) oleh OIB Group
Seremban 2 (2,300 ekar)
S2 Heights (1,500 ekar) oleh Country Villas Resort
IJM Land Bhd (136 ekar) oleh Country
Villas Resort Sdn Bhd
Bandar Sri Sendayan
(5,233 ekar) oleh Matrix
IOI City (1,338 ekar) oleh
Concepts Holdings Bhd
IOI Properties Group Bhd
Putra Nilai (6,233 ekar)
oleh BBN Development Taman Melaka Perdana
Sdn Bhd (100 ekar) oleh Villamas
Sdn Bhd
Bandar Enstek (5,119 ekar)
oleh TH Properties
 HB 17
18 NOV - 2 DIS 2016

Potensi Kelebihan HSR berdasarkan Penilaian hartanah lebih berkurang

contoh senario sebenar berbanding 4 tahun lepas
Bilangan projek tidak bertanah di KL
Permintaan vs Harga purata kaki persegi
perjalanan
meningkat
Kesan positif Menambah 180 *2012 std dev: RM247

Bilangan projek tidak bertanah di KL

terhadap pasaran
peluang dan
hartanah (dalam
lingkungan radius) mobiliti kerja 160 *2015 std dev :RM263
Keretapi
Berhalaju 140
Tinggi 120
(HSR) Menambahbaik
Menyokong akses dan 100
pertumbuhan hubungan bisnes
ekonomi antara lawasan 80 2012
Bisnes 60 2015
berada pada tahap
Optimum 40
20
0
100 300 500 700 900 1100
Harga Purata RM/kps

Pasti ramai yang ingin mengambil
kesempatan dari HSR ini, namun perlu
diingatkan pembangunan infrastruktur
memakan masa yang panjang dimana
ianya tidak memberikan impak yang
besar untuk jangka masa pendek.
Faktor harga tiket HSR juga perlu diam-
bil perhatian kerana ia akan menjadi
kayu ukur sama ada HSR bakal menjadi
pilihan pengangkutan utama pengguna
awam dan pengusaha perniagaan.
Harga tiket perlu kompetitif dengan pen-
gangkutan awam yang lain dan mengi-
kut permintaan semasa pengguna
kerana ada yang menggunakannya
secara harian atau mingguan.
5 Purata Sewa Tertinggi di Kuala Lumpur
NAMA PROJEK
Panorama Residences Sentul
Mont Kiara Palma Sri Hartamas
Pantai Panorama Pantai Dalam
Pantai Hillpark Pantai Dalam
Changkat View Dutamas
Operasi HSR perlulah berbaloi dengan Namun, banyak lagi yang perlu dilakukan
struktur bayaran dan polisi kadar harga oleh kerajaan kerana walaupun masa
tiket. Janganlah menaikkan harga tiket perjalanan telah menjadi pantas, apabila
HSR setiap tahun. Barulah ramai peng- mereka tiba di stesen, tiada pengangkutan
guna akan tertarik untuk menggunakan awam lain yang boleh membawa mereka
HSR untuk menuju ke destinasi. ke Bandar Melaka dan akhirnya mereka
perlu mendedikasikan 30 hingga 45 minit
Pengangkutan setempat yang bagus hanya untuk tiba di pusat bandar.
amat penting bagi memaksimakan man-
faat yang diperoleh dari HSR. Sebagai Secara peribadi, projek HSR ini
contoh, Melaka adalah destinasi perlan- sememangnya akan memberi banyak
congan hujung minggu dari Singapura di manfaat kepada rakyat Malaysia dan pela-
mana mereka datang bagi menikmati bur hartanah khususnya. Ekonomi negara
laksa nyonya atau mengambil angin dan bakal meningkat dengan akses pengang-
merasai percutian jarak dekat. HSR kutan awam yang cekap seperti HSR dan
akan menarik rakyat Singapura untuk menambah nilai hartanah.
berkunjung dengan kerap kerana
mereka tidak perlu mamandu dan Kesimpulannya HSR dijangka memberi-
menaiki HSR untuk ke Melaka. kan 6 manfaat kepada kita iaitu Kenaikan
permintaan untuk perjalanan atau meran-
tau, Menambah baik pergerakan dan
peluang kerja, Memberikan lebih akses
kepada pengguna, menambah baik
kebolehkerjaan dari segi ekonomi antara
kawasan dan binses dapat dioptimumkan.
KAWASAN SIAP
HARGA PURATA HARGA SEWAAN KIRAAN Manfaat ini kemudiannya akan
(RM/KPS) (RM) (RM) PULANGAN (%)
menyokong pertumbuhan ekonomi dan
2014 1,109 503,167 3,525 8.5 menambah nilai hartanah di dalam perim-
2008 1,452 699,166 4,107 7.6 eter tertentu. Para pelabur perlu peka
2008 760 590,000 2,956 6.5 dengan perkembangan HSR pada masa
2011 1,091 557,636 2,394 6.1 akan datang supaya tidak ketinggalan
2009 1,065 969,964 5,750 6.0 dengan tren semasa pasaran hartanah.

5 Projek Berdaya Saing di Kuala Lumpur Adakah harga jualan hartanah akan
> 5 tahun, antara RM500ribu - RM1juta meningkat atau menurun tahun depan?

HARGA PURATA HARGA 4Y CAGR

NAMA PROJEK KAWASAN 31% 29%
(RM/KPS) (RM) (%)
Naik Sekata
Centrio Soho Pantai Dalam 770 740,000 9.1
Mont Kiara Palma Mont Kiara 703 865,000 8.2
Bancian :
Pantai Panorama Pantai Dalam 628 663,333 9.6
40%
Pantai Hillpark Pantai Dalam 442 518,360 8.7 Turun 1,095
Changkat View Dutamas 552 606,000 8.8 sampel
 18 HB
18 NOV - 2 DIS 2016 Hot Spot Har tanah

FOKUS KAWASAN-SETIA ALAM

Oleh Pn. Nadia Nasir

(Master Of Urban Planning UIAM)
Percaya tak kalau saya kata harga hartan- Lokasi Dengan Potensi Yang Amat Cabaran Merekabentuk Setia Alam
ah di Setia Alam sekarang setanding Besar
dengan harga di kawasan seperti Daman- Arkitek yang mengetuai pasukan peran-
sara, Petaling Jaya dan Kuala Lumpur? Berada dalam lingkungan Lembah Klang, cangan melihat kelemahan yang wujud di
Dahulu kita mungkin tidak tahu apa yang Setia Alam sudah tentu berada dalam Setia Alam ini boleh dijadikan kelebihan.
terdapat di Setia Alam, kini tiada lagi jarak memandu dari pusat bandar utama Antaranya:
rahsia yang ia adalah sebuah kawasan seperti Kuala Lumpur, Petaling Jaya,
yang mempunyai nilai pelaburan yang Shah Alam dan Klang. Tambahan pula ia 1. Arteri utama yang menghubungkan
tinggi. Sedikit sebanyak ‘rahsia’ Setia berdekatan dengan KLIA, KLIA2 dan NKVE dengan Jalan Meru telah
Alam akan dikupaskan dalam artikel ini. Pelabuhan Klang. diselarikan dengan rizab saluran paip gas.
Mari kita baca! 2. Pembangunan komersial ditempatkan
Falsafah Pembangunan di sepanjang rizab TNB untuk menarik
Setia alam adalah sebuah perbandaran lebih trafik pengunjung dari persimpangan
baru yang terletak di Shah Alam, Selan- Pelan induk pembangunan Setia Alam Jalan Meru.
gor. Ia boleh di akses melalui Setia Alam telah diwujudkan selaras dengan falsafah
Highway dari NKVE (New Klang Valley pembangunan SP Setia; livelearnwork- 3. Empat laluan pertukaran telah dicadan-
Expressway) sejak laluan pertukaran play. Pendekatan holistik yang diberikan gkan untuk melancarkan aliran trafik.
dibuka pada 14 July 2006. Setia Alam memberi peluang kepada SP Setia untuk
juga boleh diakses dari Lebuhraya Perse- merekabentuk pelan induk pembangu- Dengan pembangunan berskala besar,
kutuan dan Klang melalui Jalan Meru. nan. Dengan ini, SP Setia dapat mem- Setia Alam menunjukkan satu pencapaian
Perbandaran yang merangkumi kawasan perkenalkan banyak konsep baru, model yang monumental kerana transformasi
seluas 4000 ekar (16km) ini berada di dan produk yang meningkatkan kualiti projek ini berjaya mengubah sebidang
bawah kuasa Majlis Bandaraya Shah hidup di Setia Alam. tanah yang dikatakan tidak maju kepada
Alam (MBSA). salah satu kawasan yang paling dike-
hendaki ramai di Lembah Klang. Ia juga
telah meningkatkan pembangunan dan
taraf ekonomi seluruh kawasan disekitarn-
ya.
Julat Harga Transaksi (RM per Harga Transaksi (RM per
Jenis Tingkat Keluasan Tanah (kps) Keluasan Binaan (kps)
unit) kps)
Teres 2 1,170 1,081-1,263 455,000-655,500 398-580
Teres 2 1,300 1,244-1,646 530,000-748,000 409-511
Teres 2 1,400 1,289-2,028 500,000-862,000 311-475
Teres 2 1,625-1,680 1,362-2,745 570,000-940,000 323-529
Teres 2 1,916 2,399 1,090,000-1,150,000 471-487
Teres 3 1,300 2,050-2,111 808,000-825,000 391-394
Teres 3 1,647 2,491 780,000-905,000 313-363
Teres 3 2,137 2,820 1,680,000-1,740,000 596-617
Semi-D 2 1,647-1,650 1,270-1,400 710,000-810,000 514-579
Semi-D 2 2,551 2,366-2,417 1,238,000-1,280,000 512-539
Semi-D 2 3,498 2,226-2,995 1,500,000-2,220,000 652-783
Semi-D 2 3,918 2,076-2,542 1,700,000-2,030,000 799-867
Semi-D 3 3,412-4,208 4,249 1,757,000-1,988,000 414-468
Banglo 2 3,918-8,288 2,315-8,866 1,580,000-5,600,000 495-991
Banglo 3 3,918-8,288 2,427-9,889 2,133,900-6,050,000 610-879
 HB 19
18 NOV - 2 DIS 2016

Selain SP Setia, beberapa pemaju hartan- Eco Ardence

ah lain turut serta dalam pembangunan
Setia Alam antaranya PKNS, Sunsuria dan
EcoWorld. Antara projek yang berdiri
megah di
Setia Alam adalah:
Setia city residence
Ia merupakan projek pangsapuri perkhid-
matan mewah pertama dengan status
pegangan bebas di atas tapak seluas 5.7
ekar yang terletak bersebelahan dengan
pusat membeli-belah Setia City Mall.
Percaya atau tidak, terdapat hanya 780 unit
disini dan menara ini adalah setinggi 34
tingkat. Ini bermakna, privasi dan keluasan
sesebuah unit adalah diutamakan. Terdap-
at empat jenis pelan lantai dari 858sqft ke
1221sqft dan harga yang ditawarkan pula
bermula dari RM548,000.
Hijauan Enklaf
Pembangunan eksklusif Hijauan Enklaf
terdiri daripada 19 unit banglo tiga tingkat
yang berpegangan bebas dan berkembar.
Hijauan Enklaf dibangunkan dengan visi
untuk menggunakan sumber semula jadi,
sebagai contoh; dengan menerapkan
unsur penuaian air hujan, kawalan teduhan
pasif dan kemasan yang sempurna dan
kontemporari yang menggalakkan pen-
gudaraan semula jadi.
Hijauan Enklaf juga mementingkan pem-
bangunan mampan kerana menggunakan
bahan-bahan binaan yang mesra alam.
Jadi, pemilik rumah boleh menikmati keme-
wahan di samping memelihara alam
semula jadi.
Projek yang sedang berjalan di Bandar
Bukit Raja ini adalah projek pembangunan
bersepadu yang akan dilancarkan pada 20
fasa dalam tempoh lapan tahun. EcoWorld
juga akan menambah beberapa lagi akses
dengan membina lebih banyak jalan raya
yang menghubungkan ke kawasan perin-
dustrian Bukit Raja. Oleh itu, nilai hartanah
di Setia Alam tidak perlu diragui lagi.
Nilai Pelaburan
Dengan pembangunan dan kemudahan
yang sedia ada di Setia Alam, Setia City
Residences adalah pilihan yang baik dan
boleh menjana pulangan yang tinggi. The
Forum pula dijangka menyaksikan kenai-
kan harga antara 5% hingga 7% berdasar-
kan kepada rekod prestasi yang baik. Beri- Setia Alam merealisasikan wawasannya
kut adalah pembangunan yang dalam untuk memberi dan menerima kerana pem-
perancangan dan pembinaan yang akan bangunan bandar mampan ini terdiri dari
siap dalam tempoh tiga hingga empat rumah mampu milik untuk rakyat daripada
tahun akan datang: pelbagai lapisan masyarakat. Ini sekaligus
menjadikannya sebuah kawasan yang
1. Setia City Mall Fasa 2 dikehendaki ramai kerana pengalaman
hidup yang unik dan nilai pelaburan yang
2. Setia City Convention Centre 2 (Baru bagus.
Selesai)
3. Pusat Perubatan Pemaju yang membangunkan kawasan ini
dan sekitarnya memberi jaminan bahawa
4. Sekolah Antarabangsa Kedua (The Pen- Setia Alam pasti dilengkapi dengan apa
insular School) yang dicari oleh pengguna, iaitu pemban-
gunan, akses, dan juga kemudahan.
5. 1 Institut Kesihatan Nasional (1NIH) Di Kemudahan LRT dari Bandar Utama-Klang
Bawah Kementerian Kesihatan juga akan meningkatkan nilai dan meleng-
kapkan kawasan ini. Jadi, jangan lepaskan
6. Menara Pejabat BersebelahaN HQ SP
peluang yang Setia Alam tawarkan kepada
Setia Dan Menara Top Glove
anda semua!
.

. Nama Projek Tarikh Jumlah

Lokasi Jenis Tingkat Keluasan Tanah (kps) Keluasan Binaan (kps) Harga Jualan (RM)
Pelancaran Unit

Hijauan Enklaf Alam Nusantara Febuari 2016 Semi-D 3 9 n/a 5,202 Dari 3,200,000
Hijauan Enklaf Alam Nusantara Febuari 2016 Banglo 3 10 n/a 6,229 Dari 3,850,000
Edulis Precint 11 Mac 2016 Teres 3 70 1,300 (20 x 65) 2,579 891,000 - 1,258,000
Retusa Precint 11 Mei 2016 Semi-D 3 48 2,240 (32 x 70) 3,171 1,270,000 - 1,826,000
Albida Precint 17 Ogos 2016 Teres 2 235 1,300 (20 x 65) 1,956 Dari 638,000
Opacus Precint 17 Ogos 2016 Teres 2 n/a 1170 (18 x 65) 1,708 Dari 578,000
Anggun Kirana (Fasa 1) Alam Nusantara Ogos 2016 Teres 3 50 2,520 (28 x 65) 4,238 Dari 1,780,500
Cilianta Precint 17 Akan Dilancarkan Teres 2 n/a 1,300 (20 x 65) 1,990 Dari 649,000
Nodurus Precint 17 Akan Dilancarkan Teres 2 n/a 1,170 (18 x 68) 1,754 Dari 593,000
Carra (Tower C) Setia City Residences Akan Dilancarkan Servis Apartment n/a 260 n/a 858-1,221 n/a
De Bayu Rumah Selangorku Akan Dilancarkan Apartment n/a 723 n/a 900 n/a
 20 HB
18 NOV - 2 DIS 2016

SENARAI HARTANAH DI SETIA ALAM

MONTANA HIJAUAN ENKLAF - PKNS HIJAUAN ENKLAF-PKNS

SETIA ALAM, SHAH ALAM SETIA ALAM, SHAH ALAM SETIA ALAM, SHAH ALAM
2802 SQFT 6229 SQFT 5202 SQFT
RM 1,088,100 RM 3,580,500 RM 2,827,200

ANGGUN 2 - PKNS SEROJA APARTMENT DE BAYU - SELANGORKU

SETIA ALAM, SHAH ALAM SETIA ALAM, SHAH ALAM SETIA ALAM, SHAH ALAM
2618 - 3000 SQFT 680 SQFT 900 SQFT
RM 812,820 RM 150,000 RM 180,000

DE KIARA - SELANGORKU SETIA IMPIAN 4 SERI INTAN APARTMENT

SETIA ALAM, SHAH ALAM SETIA ALAM, SHAH ALAM
1400 SQFT 830 SQFT
RM 630,000 RM 300,00

SEMARAK DUTA VILLA TREFOIL SP SETIA

SETIA ALAM, SHAH ALAM SETIA ALAM, SHAH ALAM SETIA ALAM, SHAH ALAM
650 SQFT 4151 SQFT 481 SQFT
RM 175,000 RM 1,500,000 RM 270,000

https:/ goo.gl/ZVBM0k
SILA KLIK
SINI
untuk melihat sen-
arai penuh hartanah di
setia alam
(Hanya di
Desktop)
 HB 21
18 NOV - 2 DIS 2016
MEMILIKI HARTANAH LOT BUMI,
BIJAK ATAU TERLAJAK?
Ramai yang agak skeptical terhadap pem-
belian hartanah yang berstatus lot bumiput-
era. Tidak juga kurang mereka yang
mengelak dari memiliki hartanah jenis ini
atas sebab yang pelbagai. Sebenarnya
adakah pembelian rumah berstatus bumi-
putera ini adalah suatu keputusan bijak atau
sebaliknya?
ASPEK PERUNDANGAN HARTAN-
AH BERSTATUS LOT BUMIPUTRA.
Dari segi perundangan, hartanah berstatus
lot bumiputera adalah sebuah dasar yang
digubal oleh kerajaan tidak dinyatakan
secara khusus di bawah Perlembagaan
Persektuan ataupun Kanun Tanah Negara
1956.
Pada tahun 1971, di bawah Dasar Ekonomi
Baru (DEB), kerajaan antaranya telah mem-
perkenalkan undang-undang berkaitan Lot
Kuota Bumiputra iaitu pembeli bumiputra
diberikan keutamaan untuk membeli
unit-unit yang terdapat di dalam sebuah
projek pembangunan samada perumahan
ataupun komersial yang mana kuota
sekurang-kurangnya 30% daripada
keseluruhan unit diperuntukkan khas
kepada pembeli Bumiputra.
Tanya Peguam
KELEBIHAN MEMBELI LOT BUMI-
PUTRA?
i) Bagi pembeli yang ingin mendapatkan
rumah pada harga yang lebih rendah,
terdapat diskaun yang ditawarkan oleh
pihak pemaju sekiranya pihak pembeli
rumah membeli rumah/hartanah berstatus
bumiputera melalui pemaju (direct
purchase).
ii) Sekiranya membeli rumah membeli
hartanah lot bumiputra, pihak pemaju lazim-
nya akan memberikan potongan harga
ataupun diskaun sebanyak 7% daripada
harga jualan yang diiklankan. Akan tetapi,
peratusan potongan harga/diskaun adalah
berbeza-beza mengikut negeri. Contohnya
di Negeri Selangor, diskaun yang telah
ditetapkan bagi tujuan perumahan adalah
sebanyak 7% (kecuali kos rendah), bagi
komersial adalah 10% (kecuali kos rendah),
10% untuk industri (kecuali kos rendah)
manakala di Kuala Lumpur diskaun ditawar-
kan adalah pada kadar 5%. (Sumber :
REHDA Institute’s State Guidelines on
Bumiputra Quotas).
ii) Bagi pembelian sekunder atau pembelian
atas tangan (subsale), harga rumah bagi lot
bumiputera biasanya tidak terlalu tinggi
secara relatif dengan harga pasaran. Hal ini
memandangkan terdapat persepsi pasaran
bahawa penjualan hartanah bumipuetra
adalah terhad kepada bumiputera sahaja.
Maka, adalah sukar untuk menjual hartanah
ini mengikut harga pasaran semasa.
KEKURANGAN HARTANAH BER-
STATUS LOT BUMIPUTRA?
(i) Tawaran penjualan hanya terhad kepada
bumiputera.
Prinsip asasnya adalah hartanah bumiput-
era hanya boleh dipindahmilik kepada
bumiputera yang lain sahaja. Pun begitu,
berdasarkan pengalaman kami dalam men-
gendalikan transaksi penjualan hartanah
bumiputera kepada bukan bumiputera,
kami pernah terlibat dalam transaksi sebe-
gini di mana hartanah tersebut tidak diketa-
hui statusnya sehinggalah pada proses
mendapatkan kebenaran dari pihak berkua-
sa negeri.
Pada peringkat awal permohonan kebe-
naran tersebut telah ditolak oleh pihak
berkuasa negeri dan akhirnya pihak kami
terpaksa membuat permohonan rayuan
yang agak rumit (biasanya sehingga 3
bulan) sehinggalah diterima. Adalah amat
jarang pihak berkuasa negeri untuk mem-
beri kelulusan kebenaran kepada permoho-
nan sebegini melainkan pihak pemohon
mengemukakan dokumen yang lengkap
berkaitan alasan rayuan. Justeru, dalah
penting untuk mendapatkan khidmat pihak
peguam yang mempunyai pengalaman
dalam mengendalikan kes-kes sebegini.
 HB 22
18 NOV - 2 DIS 2016
(ii) Harga semasa di pasaran sekunder
adalah lebih rendah. Bagi tujuan pelaburan
hartanah, pemilikan hartanah lot bumiput-
era dilihat bukanlah suatu langkah yang
sesuai dengan matlamat tersebut menamn-
dangkan nilaian hartanah bumiputera mem-
punyai kenaikan harga yang perlahan
berbanding hartanah yang lain. Harga
pasaran lot bumiputra dan juga lot bukan
bumiputra adalah berbeza yang mana lot
bukan bumi boleh dijual lebih mahal
berbanding lot bumiputra.
ISU-ISU BERKAITAN LOT BUMIPU-
TRA.
(i) Bagaimanakah kita dapat mengenal
pasti samada sesebuah unit hartanah itu
adalah lot bumiputra atau sebaliknya?Ada
beberapa pendapat menyatakan bahawa
status bumiputra ini boleh dilihat dengan
nyata di dalam geran hartanah ataupun
carian di pejabat tanah. Akantetapi apa
yang berlaku sebaliknya, dimana terdapat
beberapa kes yang mana status hartanah
tidak dapat dikenal pasti (samada berstatus
bumiputra/tidak) samada melalui carian
persendirian, geran tanah dan perjanjian
jual beli asalbersama pemaju.
Sekiranya perkara tersebut di atas terjadi,
adalah dinasihatkan kepada pihak pemilik
hartanah untuk mendapat pengesahan
langsung daripada pihak pemaju ataupun
pihak pejabat tanah sebelum membuat
keputusan untuk menjual hartanah tersebut
kepada pembeli yang baru. Biasanya pihak
pemaju akan mempunyai rekod unit-unit
tertentu yang telah diputuskan sebagai lot
bumiputera semasa proses kebenaran mer-
ancang projek berkenaan.
Perkara di atas juga boleh dielakkan
sekiranya pihak pemilik hartanah menyim-
pan semua dokumen terdahulu secara
lengkap dan surat pengesahan daripada
pihak-pihak berkaitan (pemaju atau pejabat
tanah) berkaitan status hartanah itu.
(ii) Adakah status hartanah bumiputra ini
hanya terpakai untuk pindahmilik kali perta-
ma daripada pemaju terus ke pembeli?
Terdapat beberapa pendapat yang menya-
takan bahawa, sekiranya pemilik hendak
menjual hartanah yang berstatus bumipu-
tra, dia tidak perlu mendapatkan kebenaran
daripada pihak berkuasa negeri untuk
memindahmilik kepada bukan bumiputra
kerana sekatan tersebut hanyalah diguna
pakai untuk pindahmilik yang pertama iaitu
diantara pemaju dan juga pemilik.
Akan tetapi disebalik kenyataan tersebut,
bergantung kepada syarat-syarat yang
dinyatakan di dalam geran hartanah, kebe-
naran masih perlu dibuat sekiranya pemilik
bumiputra ingin memindahmilik kepada
bumiputra. Seterusnya, bagi mengelakkan
permasalahan yang bakal timbul pada
kemudian hari, adalah dinasihatkan supaya
pemilik bumiputra mendapatkan kebenaran
daripada pihak berkuasa negeri untuk men-
jual hartanahnya yang mana kebenaran
tersebut sekali lagi adalah tertakluk kepada
kuasa budibicara pihak berkuasa negeri
sama ada untuk membenarkan atau tidak.
Adalah dinasihatkan supaya para pembeli
atau penjual membuat semakan yang teliti
dan berbincang dengan pihak peguam
sebelum menandatangani perjanjian jual
beli sekiranya hartanah tersebut melibatkan
lot bumiputera. Janganlah pula nanti urusan
jual beli anda tergendala kerana kegagalan
meneliti aspek penting ini. Paling sadis,
perjanjian jual beli tersebut terpaksa dibatal-
kan!
Artikel ini ditulis oleh Shamsul Qamar Abd
Rani & Shafieuddin Ibrahim
www.csqlaw.com.my
 HB 23
Analisis CEO 18 NOV - 2 DIS 2016

BAIK BURUK Sifirnya mudah- apabila pembeli mampu 2) Kedua, cadangan ini akan terus mening-

PEMAJU JADI
membiayai pembelian mereka, jualan katkan spekulasi harga rumah.
hartanah akan meingkat. Namun kebaikan
dan merit cadangan ini akan mewujudkan Mengapa?
dua keadaan buruk iaitu:

PINJAMAN
"Pinjaman ini bukannya 100% sebaliknya
1) Pertama, kadar bayaran 'top-up loan' ini
masih tinggi. Oleh kerana pinjaman ini
adalah 'top-up loan', ianya adalah pinjaman
Selain daripada senario di mana ramai
golongan yang tidak layak membeli rumah
akan membeli rumah dan sekaligus menai-
kkan harga, ia juga mendorong pemaju
peribadi. Mengikut undang-undang Bank untuk 'overvalue' atau 'overprice' hartanah
hanya menampung baki 10%-30% yang
Negara, tempoh bayarannya tidak boleh mereka. Kita perlu faham bank berada
tidak dibiayai oleh bank." Inilah yang dijelas-
melebihi 10 tahun. Kalau diambil kadar dalam bisnes membuat untung dengan
kan oleh REHDA dan Menteri KPKT, Tan Sri
faedah 8% bagi pinjaman top-up 10% untuk memberikan pinjaman. Logiknya bank
Noh Omar berkenaan cadangan memberi-
hartanah RM500 ribu, bayaran sebulan sudah pasti akan memberikan pinjaman
kan lesen kepada pemaju untuk memberi
adalah RM750. Katakanlah 80% pinjaman kepada golongan yang layak. Oleh itu,
pinjaman perumahan. Dalam bahasa
untuk rumah tersebut pada kadar 4.6% sekiranya bank tidak memberikan pinjaman
mudah, ia adalah 'top-up loan' Cadangan ini
selama 35 tahun adalah RM1,918, maka sehingga 90%, ia bermaksud peminjam
sudah pastilah memberikan 'booster' kepada
jumlah bulanan yang akan dibayar oleh tersebut mempunyai komitmen yang tinggi
pemaju untuk menjual hartanah mereka.
pembeli pada 10 tahun pertama adalah atau nilai hartanah tersebut lebih tinggi dari
Maklumlah, pasaran memang agak mer-
RM2,668. Ini berbeza jika mengambil pinja- harga pasaran. Jadi, apabila pemaju boleh
udum sekarang. Kalau ikut nisbah, dari 100
man 90% dari bank yang hanya memerlu- memberikan pinjaman 'top-up' kepada
unit hartanah yang dilancarkan, hanya 39
kan pembeli membayar RM2,158 sebulan. pembeli, ia memberi peluang kepada
yang terjual. Maknanya ada 61 unit yang tak
Berapa bezanya? Mari kita tolak: pemaju untuk menaikkan lagi nilai hartanah
terjual. (Boleh rujuk Laporah Hartanah
REHDA di sebelah) Perkara ini sudah pasti- mereka kerana mereka boleh membiayai
RM 2,668 (80% Bank + 10% Pemaju) - RM 'lebihan valuation' yang wujud daripada
lah memberikan kesan kepada aliran tunai
2,158 (90% Bank) = RM 510. penilaian oleh bank. Kalau inilah rantaiann-
pemaju dan sekiranya pemaju 'bersin',
industri lain akan 'selesema'. Mungkin ya, bukankah ia menyukarkan lagi hasrat
RM 510 'extra' yang perlu dibayar oleh pem- kerajaan membantu pemilikan rumah di
dengan cadangan ini, kementerian merasa-
beli dalam masa 10 tahun. Lepas angkat kalangan rakyat? Namun, sebagaimana
kan pemaju boleh 'diselamatkan'.
Proton Persona satu. yang kita tahu, setiap polisi mempunyai baik
Bagaimana? buruknya. Di sebalik keburukan polisi ini,
Hasilnya, cadangan tersebut bakal menga- niat kerajaan untuk membantu orang ramai
kibatkan kadar hutang dan komitmen isi mendapatkan pinjaman amatlah dihargai.
Melalui kemudahan pinjaman top up oleh
rumah menjadi lebih tinggi. Sekiranya
pemaju, ia dapat membantu pembeli rumah
mereka tidak mampu mencari pendapatan
yang gagal mendapatkan pembiayaan 90%
lebih, besar kemungkinan mereka akan Oleh En Radzi Tajuddin
dari bank. Hari ini kita semua tahu ramai
'default'. Jika ramai yang 'default', impaknya (CEO Hartabumi.my)
yang mahu membeli rumah. Tetapi merungut
kita tahu jauh lebih buruk kepada ekonomi
pinjaman tak lepas atau kalau lepas pun,
berbanding dengan impak jika pemaju
bank tak beri pinjaman penuh. Jadi, dengan
kurang berjaya menjual projek hartanah
adanya kemudahan 'top-up' oleh pemaju,
mereka.
pembeli tidak perlu mengeluarkan wang
yang banyak atau lebih teruk- terpaksa
meminjam dari kawan, keluarga mahupun
along.
 HB 24
18 NOV - 2 DIS 2016

Kaji selidik industri KOS perlaksanaan

hartanah REHDA 2H2015 Kaji selidik ini dijalankan untuk menyatakan prestasi pasaran
1H2015 VS 2H2015

Kos meningkat sebanyak 10%

bagi 2H2015 dan jangkaan untuk 1H2016. Ia merangkumi 159
responden yang terdiri daripada ahli REHDA
di Semenanjung Malaysia. UNTUK 3%
DIJUAL BERKURANG
UNIT TIDAK TERJUAL
62%
responden melaporkan unit tidak terjual, 36% 61%
kebanyakannya dari Selangor,Johor dan Pahang

TIDAK BERUBAH MENINGKAT

62% 78% 64% 57%
2H 2015 1H 2015 2H 2014 1H 2014 LANGKAH PENJIMATAN KOS PERLAKSANAAN
Operasi

KIRAAN SYARIKAT UNTUK

ISU KEWANGAN 49% Manfaat dikurangkan

TINGKATKAN JUALAN
Pembayaran akhir (EF) masih
menjadi masalah dan kerisauan
29% Beku pengambilan baru

dalam kalangan pemaju.

1H2015 2H2015 12% Kurang belanja

9% Kurang tenaga kerja

(1%) Gaji dikurangkan

8 13 64 67
Produksi / penghantaran
42% 38% 13% 7%
Mengambil Menawarkan Struktur Lain-lain Pengecualian / Penjadualan semula
bahagian
dalam
barangan semula
percuma harga jualan
Pinjaman
jangka pendek (BF)
Pinjaman akhir
(EF)
48% projek yang bakal dilancarkan

pameran (Bilangan (Bilangan

hartanah responden,%) responden,%)
agresif Kurangkan skala pelancaran projek
Sebab 18%
1.Sejarah kredit/CTOSS/CTISS Penukaran pembinaan (daripada
2.Tiada data gaji pembeli projek berkelas tinggi kepada
13%
MENGALAMI PENURUNAN 3.Margin kewangan rendah
projek kelas rendah/sederhana)

Kelewatan disebabkan
4.Bank minta lebih dokumen
10% kurang jualan
5.Kuota terhad untuk kos rendah/
Projek batal kerana permintaan
Jualan hartanah terus merudum
mampu milik berkurang
7%
(4%) lain-lain
12%
tidak
PELANCARAN MASA IMPAK DARIPADA GST
AKAN DATANG 1H2016
88%
Ya Hampir sama bilangan responden 2/3 daripada responden
dengan ada pelancaran projek menyatakan GST penyebab harga
(% responden) dan tidak ada. hartanah meningkat
(% responden) disebabkan kos pelaksanaan
yang tinggi
Langkah kawalan industri hartanah
1. Panduan pinjaman yang lebih
52% 33%
tida 48%
bertanggungjawab
2. Cukai keuntungan hartanah tinggi tidak ya tidak 67%
3. Had pinjaman maksimum (35 years) ya
4. 70% Nisbah nilai pinjaman

(Unit)

8,126
Strata
3/4 Menyatakan jualan hartanah
6,921 lembab disebabkan GST
Bertanah 458

Residensi komersial
76%
24%
Tidak Ya
CARIAN HARTANAH BUMIPUTERA NO.1
HB 25
19 NOV - 3 DIS 2016 Strategi
Kelulusan Pembiayaan
245,903.78

228,994.37

206,031.79
193,743.44
186,790.70
26.9

% change
in loan
3.7 applications
-6.9
30.3
-10.0
% change
in loan
121,091.53
approvals
121,000.60 (52.9%) 103,412.12
(49.2%) (50.2%)
95,161.82
92,834.05 Loan
(50.9%)
(47.9%) applications

0.1
Loan
-14.6
-2.4 approvals

2011 2012 2013 2014 2015

7 Cara Untuk Mudahkan Anda

Dapat Pinjaman Rumah
1 Mohon pinjaman dalam
lingkungan yang anda mampu
6 Ada sekurang-kurangnya 1 atau 2
rekod yang menunjukkan anda
bayar setiap bulan pernah buat transaksi pinjaman
(contoh : kredit kad)

2 Wajib hantar sekali dokumen

yang menunjukkan anda ada
pendapatan tambahan
7 Mohon bersama dengan orang
lain untuk kukuhkan
(contoh : ASB, Tabung Haji, permohonan anda
Rumah Sewa)

3 Pastikan Laporan CCRIS

tunjuk angka rendah (0 atau1)
baru cun.

4 Pastikan “Credit Record”

anda bersih

5 Lupuskan hutang tertunggak

 HB 26
19 NOV - 3 DIS 2016

Permohonan pinjaman rumah anda

gagal sekiranya..
Mohon pinjaman rumah melebihi
1 apa yang anda mampu bayar
bulanan (bergantung pada gaji)
Pendapatan tahunan dibawah
2 RM36,000, DSR akan dilimitkan
kepada terpaling rendah
4 Tidak pernah buat transaksi
pinjaman kecil (kredit kad)
dalam masa setahun, maka
tiada rekod pembayaran balik
5
Tidak ada pendapatan bulanan
yang stabil

Ada rekod buruk atau lambat

3
Mempunyai DSR sedia ada yang
tinggi. Limit DSR biasanya 70% sahaja
6 bayar sebelum ini di bank

7 Ada rekod kredit yang buruk

- antara faktor rekod buruk,
Bankrap, Saman

3 Faktor Teratas Cara Bank Nilai

Permohonan Pinjaman Rumah Anda

Kapasiti Sejarah Jumlah Hutang

Pembayaran Pembayaran Sedia Ada
Pinjaman
HB
19 SEPT - 2 OKT 2016