Administrasi Kontrak Konstruksi
Administrasi Kontrak Konstruksi
A. PENDAHULUAN
Salah satu pihak disebut PIHAK KESATU dan pihak lainnya disebut PIHAK KEDUA
Sedangkan dalam lingkup lingkup jasa konstruksi, pengertian para pihak adalah :
PIHAK KESATU : Pengguna Jasa
PIHAK KEDUA : Penyedia Jasa
2. Administrasi Kontrak
Administrasi Kontrak merupakan upaya pengelolaan atas kontrak dalam periode pelaksanaannya sehingga
kewajiban dan hak dari masing-masing pihak dapat dijalankan sesuai dengan ketentuan yang ada dalam kontrak
tersebut.
Dan bagi pengguna jasa Administrasi kontrak diperlukan dalam mengelola kontrak selama pelaksanaan proyek agar
diperoleh hasil pelaksanaan berupa bangunan dan kelengkapannya sesuai dengan ketentuan-ketentuan yang
ditetapkan dalam kontrak.
3. Kedudukan kontrak dalam hubungan kerja
4. Pemahaman istilah
1. Kontrak : suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih
2. Provisional Sum : sejumlah biaya yang disediakan dan termasuk dalam kontrak, untuk pekerjaan yang belum
ditentukan
3. Prime Cost : sejumlah biaya yang disediakan dan termasuk dalam kontrak, untuk pekerjaan yang telah ditentukan,
umumnya dikerjakan oleh NSC
4. Nominated Sub Contractor (NSC) : sub kontraktor yang ditunjuk langsung oleh Pihak I untuk pekerjaan tertentu
yang telah ditetapkan
5. Force Majeure : atau keadaan memaksa, adalah kejadian atau peristiwa yang terjadi diluar kemampuan Pihak I
maupun Pihak II yang dapat mempengaruhi pelaksanaan kontrak, antara lain berupa :
a. Bencana alam : banjir, gempa bumi, tanah longsor, badai dan lain-lain
b. Huru-hara, perang, pemberontakan, kerusuhan, kekacauan dan lain-lain
c. Kebakaran
d. Keadaan memaksa yang dinyatakan secara resmi oleh Pemerintah
6. Eskalasi harga : perubahan/kenaikan harga sesuai kondisi pasar
7. Klaim : suatu permintaan akan tambahan harga kontrak, atau waktu pelaksanaan, atau kompensasi atas
terjadinya hal-hal yang bukan kesalahan salah satu pihak dan merugikan pihak tersebut
8. Sengketa kontrak : perselisihan/perbedaan pendapat antara Pihak I dan Pihak II yang tidak dapat disepakati atas
hal-hal tentang pelaksanaan kontrak
9. Penyelesaian sengketa : upaya mencapai kesepakatan antara dua pihak melalui musyawarah, atau pengadilan, atau
arbitrase
10. Arbitrase : peradilan yang dipilih dan ditentukan sendiri secara sukarela oleh pihak-pihak yang bersengketa
B. DOKUMEN KONTRAK
Dokumen Kontrak secara lengkap terdiri atas :
a. Dokumen Tender, meliputi :
- Undangan tender
- Petunjuk kepada peserta tender
- Formulir penawaran dan lampirannya
- Syarat-syarat umum dan khusus
- Speseifikasi Tehnik
- Gambar Tender
- Daftar item dan kuantitas pekerjaan
- Addendum
b. Surat Penunjukan
c. Surat Perjanjian
d. Syarat-syarat Perjanjian
e. Rincian Pekerjaan dan Harga
f. Dokumen lain : Berita Acara Aanwijzing (Risalah Penjelasan),
Berita Acara Klarifikasi, data penyelidikan tanah, dan lain-lain
2. PERUBAHAN PERJANJIAN
Terhadap suatu perjanjian/kontrak dimungkinkan adanya perubahan, yaitu :
C. K L A I M
Klaim adalah bentuk permintaan, atau tuntutan, yang diajukan oleh salah satu pihak dalam suatu perjanjian kepada
pihak lainnya berupa pembayaran, atau ganti rugi, atau tambahan waktu, atau kompensasi atas timbulnya hak dari
satu pihak terhadap pihak lainnya, atau atas kesalahan memenuhi kontrak oleh salah satu pihak.
Dalam hal timbul kejadian merugikan diluar kekuasaan para pihak, maka :
• Bila ada aturan dalam kontrak, harus diikuti
• Bila tidak ada aturan dalam kontrak, perlu disepakati cara penanganannya
PROSES KLAIM
1. Setiap “kesalahan” Pihak I dikonfirmasi secara tertulis
2. Bila harus mengerjakan diluar lingkup pekerjaan: diminta instruksi/konfirmasi tertulis
3. Saat melaksanakan pekerjaan butir 1) dan 2), dibuat surat pemberitahuan secara rinci (kapan, berapa lama, alat
apa, material apa, tenaga kerja berapa, dan lain-lain)
4. Buat foto dokumen sebelum, selama dan selesai pelaksanaan
5. Setelah pekerjaan selesai, buat konfirmasi atau Berita Acara
6. Pengajuan klaim dibuat jangan sampai terlambat, karena posisi tawar akan lemah
7. Berkas pengajuan klaim disusun lengkap, akurat, jelas, menarik
8. Diupayakan kondisi yang baik/kondusif, berupa :
a. kinerja pelaksanaan selalu dibuat baik
b. hubungan interpersonal dengan Pihak I dijaga baik
c. suasana perundingan tetap hangat & bersahabat
9. Hasil perundingan dibuat formal
- Ketentuan-ketentuan dalam dokumen kontrak tidak dibenarkan bertentangan dengan Peraturan Perundangan
- Bila terdapat yang bertentangan: ketentuan tersebut batal demi hukum
- Bila terdapat hak satu pihak (kewajiban pihak lain) tidak tercantum tetapi dibenarkan peraturan per-undangan, maka
hak tersebut memenuhi syarat untuk dituntut
E. PENGAKHIRAN KONTRAK
Kontrak konstruksi berakhir bila :
a. Pelaksanaan kontrak selesai s/d penyerahan terakhir, dan semua kewajiban dan hak masing-masing telah
diselesaikan,atau
b. Dilakukan pemutusan kontrak oleh
salah satu pihak oleh suatu sebab sesuai kontrak, dan semua kewajiban dan hak yang timbul pada
masing-masing pihak telah diselesaikan, atau
c. Dilakukan pemutusan kontrak atas kesepakatan para pihak sesuai kontrak, dan semua kewajiban dan hak yang
timbul pada masing – masing pihak telah diselesaikan
a. Standar kontrak dari FIDIC (Federation Internationale Des Ingeuneurs Conseils) atau International Federation of
Consulting Engineers.
b. Standar kontrak dari JCT (Joint Contract Tribunal)
H. BENTUK KONTRAK
Terdapat beberapa jenis bentuk kontrak dalam jasa konstruksi, tetapi yang banyak ditemui adalah bentuk kontrak :
a. Kontrak Lump Sum (Lump Sum Contract)
- Kontrak Lump Sum nilainya akan tetap sepanjang tidak ada perubahan pada lingkup/scope pekerjaan, baik
menyangkut kuantitas maupun kualitasnya
- Kuantitas pekerjaan pada RAB hanya dipakai sebagai dasar perhitungan dalam penawaran, dan pembayaran prestasi
pekerjaan, sedangkan risiko kekurangan kuantitas atau kelebihan kuantitas menjadi tanggung jawab Pihak
II/kontraktor
b. Kontrak Harga Satuan (Unit Price Contract)
- Kuantitas pekerjaan dihitung bersama oleh kedua pihak berdasarkan keadaan lapangan, tetapi harga satuan pekerjaan
tidak berubah
- Dalam penawaran, kuantitas pekerjaan ditetapkan oleh Pihak I untuk dasar perhitungan harga penawaran
FIDIC Part 1 Presentation
FIDIC CONTRACT PART I
PRESENTATION
By. Dwi Arifin
FIDIC adalah singkatan kata dari Federation Internationale Des Ingeniurs – Conseil atau International
Federation Consultant Engineer
Didirikantahun 1913 oleh Negara Perancis, Belgia, dan Switzerland
Maksud : melakukan Study Penelitian Mengenai Pembuatan Kontrak-Kontrak Proyek Konstruksi Skala nasional
maupun Internasional.
Tujuan : Membuat terobosan dalam Pembuatan bentuk Kontrak Konstruksi dengan Bahasa Kontrak yang
menitik beratkan Perlindungan atau Proteksi Terhadap Hak Kekayaan Intelektual.
: Dengan Membuat bentuk-bentuk kontrak Konstruksi yang lebih dapat beradaptasi dan fleksible
dalam penerapannya
Dalam terapannya FIDIC tidak hanya mendasari kontraknya dengan Hukum adat/Kebiasaan tetapi juga
dengan tambahan Hukum Perdata Internasional, sehingga dapat di terapkan oleh banyak Negara dan
lebih di terima oleh lembaga Pembiayaan Proyek dengan taraf bank-bank internasional.
First Edition : Bentuk kontrak Pertama di buat tahun 1957 dan terus di revised tahun 1963, 1977 dan terakhir 1987.
Dan Indonesia adalah Negara yang mengadopsi bentuk kontrak FIDIC
Kontrak Proyek.
Kontrak Proyek : Berawal dari sebuah Impian/ keinginan untuk membangun sebuah bentuk konstruksi yang berkembang
menjadi sebuah Rencana / perencanaan Konstruksi dan makin berkembang menjadi sebuah dokumen
Lelang yang siap di adakan sebuah pelelangan yang mana para peserta nya adalah pemberi jasa
Konstruksi atau lebih familiar di sebut Kontraktor dengan hasilnya adalah suatu kontrak kerja proyek.
Kontrak : Adalah Perjanjian Kerja antara Pemakai jasa dengan kontraktor sebagai pemberi jasa, dengan
perjanjian kerja tertentu dan waktu tertentu dan dengan hasil suatu bentuk konstruksi yang sesuai dalam
kontrak.
WITH ? : Siapa dan dengan siapa yang mentandatangani kontrak
Pemakai jasa / Pemilik/ Employer
Pemberi Jasa / Kontraktor
WHO ? : Siapa saja yang terikat dalam Kontrak
Pemakai Jasa / Pemilik/Employer
Pemberi Jasa/ Kontraktor
Pemberi Jasa/ Engineer
Pemberi Jasa Terhadap Kontraktor/ Sub Kontraktor
WHAT ? : Pekerjaan Apa yang ada di dalam kontrak
Apa saja yang di atur dalam kontrak dalam melaksanakan pekerjaan tersebut
WHEN ? : Kapan Kontrak ini di mulai untuk memulai pelaksanaan Konstruksi dan kapan Kontrak ini berakhir
untuk menyelesaikan Pekerjaan Konstruksi
Bahasa Hukum Kontrak
Ke absahan kontrak perlu adanya beberapa struktur atau unsur yang wajib di adakan dalam kontrak seperti hal nya
1. Adanya pelaku kontrak : Perorangan/ Badan yang sah dengan hukum dan mempunyai criteria untuk
mengadakan atau mengikuti kegiatan dalam pekerjaan ini.
2. Adanya aturan-aturan penyusunan kontrak yang berkesinambungan atau tidak berat sebelah
3. Dasar – dasar pembuatan Kontrak yang mencerminkan tidak adanya perbedaan
4. Prosedur –prosedur untuk pembuatan kontrak demi menghindari kecurangan –kecurangan ataupun
kesalahan
Pembahasan
Pelaku :
Pemilik/ Employer : Perorangan / badan yang di sahkan oleh hukum dan berhak membuat suatu
Kegiatan atau bentuk proyek konstruksi yang mana factor pembiayaan nya di atur olehnya.
Kontraktor : Pelaksana/Pemberi jasa terhadap Pemilik Proyek yang telah di berikan
mandat yang sah oleh pemilik proyek untuk melaksanakan kegiatan atau pekerjaan proyek konstruksi
yang di atur dalam kontrak.
Sub Kontraktor : Pelaksana /Pemberi Jasa terhadap Pemilik Proyek yang di berikan mandat
yang sah oleh kontraktor untuk melaksanakan sebagian pekerjaan dalam kontrak dan menjadi
tanggung jawab kontraktor ( dengan menggunakan Kontrak perjanjian kerja berbeda )
Permanent : Sub kontraktor dengan adanya kontrak perjanjian berbeda yang namanya
di sebutkan di dalam kontrak yang di setujui oleh pemilik untuk melakukan sebagian perkerjaan dan di
atur dalam kontrak serta pembiayaannya menjadi tanggung jawab kontraktor.
Contoh : Sub kontraktor untuk supply Material skala besar/prioritas utama/ Fabrication, Manufacturing
Temporary : Sub kontraktor yang bersifat sementara dengan adanya kontrak perjanjian
dengan kontraktor dan melakukan sebagian pekerjaaan di dalam kontrak yang namanya tidak di
sebutkan di dalam kontrak dengan pemilik dan menjadi tanggung jawab kontraktor.
Contoh: Sub contractor untuk Tenaga Kerja
Engineer/Tenaga Ahli : Pelaksana/pemberi jasa terhadap pemilik Proyek yang di beri
kan mandat dari pemilik proyek yang sah untuk melakukan Pengawasan pekerjaan dalam proyek
dengan adanya penunjukan dari pemilik proyek yang ditentukan di dalam kontrak.
Pengertian lain : Kewenangan untuk mewakili pemilik proyek dalam memberikan persetujuan,
pendapat terhadap tindak lanjut aktifitas proyek kepada Kontraktor. Dalam hal ini Engineer tidak terlibat
dalam Proses Konstruksi.
Engineer Representatif : Pelaksana/pemberi jasa terhadap pemilik Proyek yang di beri
kan mandat dari pemilik proyek yang sah untuk melakukan Pengawasan pekerjaan dalam proyek (
Assistant Engineer) dengan adanya penunjukan dari Engineer yang ditentukan di dalam kontrak
terpisah.
Aturan-Aturan / Sifat :
Dalam pembuatan kontrak Aturan aturan yang di adopsi seperti hal nya:
Aturan yang mengikat : Jelas di dalam kontrak telah dan wajib diatur/aturan yang harus di patuhi baik
masalah jenis pekerjaan, waktu pekerjaan, apa saja di dalam kontrak yang di buat pemilik dan di setujui
Kontraktor
Aturan Fleksibel : Penjelasan aturan yang mengikat dapat menjadi fleksible dengan
poin-poin tertentu, Apabila aturan / isi di dalam kontrak tidak sesuai atau perlu adanya perubahan yang di
buat setelah adanya diskusi atau penelitian ulang oleh kontraktor dan engineer serta kemudian di ajukan
usulan kepada pemilik. Contoh : Perpanjangan Waktu karena factor sebab, Penambahan atau
pengurangan atau perubahan jenis material. Etc.
Dasar Kontrak :
Modal dasar pembuatan kontrak itu wajib di dasari dengan criteria sbg berikut :
1. Melihat Hak dan mengaplikasikannya
2. Melihat Kewajiban dan mengaplikasikannya
3. Melihat Tanggung Jawab dan mengaplikasikannya
Ketiga criteria tersebut harus terdapat dalam penyusunan kontrak, karena tanpa criteria tersebut
berpengaruh proyek tidak dapat berjalan semestinya sesuai kontrak. 3 kriteria tersebut menitik beratkan
ke dalam hal pekerjaan dan pembiayaannya.
Prosedur Kontrak :
Syarat-Syarat : Ketentuan umum di mulai dari pelelangan yang di jadikan prioritas utama dan
penentuan pemenang tender Proyek. Syarat-syarat ini juga berupa
Syarat-syarat umum (General Condition)FIDIC : ada 25 syarat 72 pasal
Beberapa syarat-syarat penting :
PROJECT CONDITION
FIDIC membagi bentuk kontrak di lihat dari beberapa kondisi.
Kontrak Proyek Konstruksi Skala Besar yang pekerjaannya bersifat keseluruhan/ atau di mulai
dari Tahap Perencanaan. (RED BOOK ) Pelaku kontrak yang menjadi putusan adalah antara Pemilik
Proyek dengan Kontraktor Pembiayaan bersifat Lump sum.
Tanggung jawab dalam pembuatan desain oleh Pemberi/ Pemilik Proyek
Tetapi beberapa desain boleh di buat oleh kontraktor
Administrasi kontrak , supervisinya, dan sertifikasinya, Persetujuan Progress Kerja untuk proses
pembayaran oleh Engineer
Pembayaran dilihat / di ukur dari Progress pekerjaan dan di bayar menurut Bill of Quantities di dalam
kontrak.
Kontrak Proyek Konstruksi Skala Besar yang pekerjaannya bersifat sebagian/ atau bisa di mulai dari
tahap Perencanaan. (YELLOW BOOK) Pelaku Kontrak yang menjadi Putusan adalah Pemilik Dengan
Kontraktor dan faktor pembiayaannya bersifat Lump Sum.
Tanggung Jawab desain dari kontraktor
Tetapi beberapa desain boleh di buat oleh Employer ( Engineering Personell)
Pemilik Proyek memberikan draft list untuk kebutuhan/ keinginan dan kontraktor mendesainnya
Administrasi kontrak , supervisinya, dan sertifikasinya oleh Engineer
Proses Pembiayaan biasanya sesuai schedule/ bisa dengan pembicaraan. Tidak seperti dalam RED
BOOK.
Kontrak Proyek EPC/TURNKEY skala besar yang pekerjaannya bersifat Perubahan, penggantian
ataupun penambahan. ( SILVER BOOK ) Pelaku Kontrak yang menjadi Putusan adalah antara Pemilik
Proyek dengan Kontraktor, factor pembiayaan bersifat lump sum.
Tanggung jawab desain dari Kontraktor
Pemilik Proyek memberikan spesifikasi/ type/kebutuhan yang di inginkan
Engineering, Procurement, Construction di kerjakan penuh oleh kontraktor
Tidak ada penggunaan Engineer oleh pemilik proyek.Engineer kebutuhan diadakan kontraktor
Kontraktor di berikan kebebasan dalam melakukan cara untuk mengerjakan proyek.
Kontrak Proyek dengan Skala kecil ( SHORT ) atau relative dari segi pekerjaaan ataupun waktu
pengerjaan proyeknya ( GREEN BOOK ) Pelaku Kontrak yang menjadi Putusan adalah antara Pemilik
Proyek dengan Kontraktor, factor pembiayaan bersifat lump sum tetapi bisa juga tidak.
Tanggung Jawab desain bisa antara dua pelaku
Sum dari kontrak tidak mengatur Monitoring progress, tetapi tingkat kerumitan pekerjaan
Tidak ada penggunaan Engineer
Dasar hukum yang di gunakan biasanya Perdata tiap-tiap Negara yang mengeluarkan
Banyak di gunakan/di terapkan dalam proyek-proyek kecil. Seperti :Maintenance
2. Hal-hal Khusus sehubungan dengan sifat pekerjaan yang memerlukan pengaturan Khusus, dijabarkan
dalam Syarat-Syarat Khusus.
3. Besaran-besaran yang menyangkut Jaminan Ganti Rugi Waktu Pelaksanaan, Waktu Penyerahan Lahan,
Masa Jaminan atas Cacat, Besarnya Nilai Retensi, semuanya dicantumkan dalam suatu daftar yang
disebut Lampiran (Appendix) sehingga memudahkan mencarinya.
4. Bahasa yang dipakai adalah bahasa Inggris yang mudah dimengerti dan hampir-hampir
tak mungkin diartikan lain. Kata-kata/istilah tertentu diberikan definisi yang jelas
5. Penyelesaian perselisihan/sengketa, tak ada satupun yang memilih Pengadilan (Court). Semuanya
memilih Arbitrase. Pilihan badan, proses dan tata cara serta prosedur Arbitrase diatur secara rinci.
6. Istilah “Masa Pemeliharaan” yang biasa kita kenal di ganti dengan istilah “Masa Tanggung Jawab Atas
Cacat” (“Defect Liability Period”) yang memang rasanya lebih tepat kecuali Standar SIA 80 yang masih
menggunakan istilah “Maintenance Period”.
7. Istilah “Denda” (“Penalty”) yang lazim kita kenal, tidak lagi di gunakan, di ganti dengan istilah “Ganti
Rugi Atas Kelambatan” (“Liquidity Damages for Delay”) atau “Liquidity and Ascertain Damages for
Delay”.
8. Semua standar kontrak konstruksi internasional mengizinkan hal-hal berikut:
Penyelesaian pekerjaan secara bertahap (partial completion)
Penempatan / penggunaan bagian pekerjaan yang telah diserahkan (partial occupation)
Penyelesaian pekerjaan secara praktis/substansial, tidak mutlak 100% selesai (practical/substantial
completion)
9. Pekerjaan Tambah di batasi maksimum 10% - bila lebih di izinkan pakai kondisi khusus.